Art. 833

“In caso di alienazione parziale del fondo ipotecato, o di uno tra più fondi ipotecati del medesimo proprietario ed in caso di divisione, il vincolo dell’ipoteca, in difetto di accordo speciale, dev’essere suddiviso in modo che ogni parte rimanga gravata proporzionalmente al suo valore (art. 833 cpv. 1 CC e 115 ORF). L’eventuale accordo dev’essere firmato dalle parti, ossia dal creditore, dall’alienante e dall’acquirente, e rivestire la forma pubblica per quanto attiene al­l’impegno del debitore (Steinauer, op. cit., n. 2712a e 2712b; Ei­genmann in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 20 e 21 ad art. 833 CC). Le parti non possono convenire, in deroga all’art. 798 cpv. 1 CC, il mantenimento dell’intero pegno collettivo sul fon­do alienato senza che l’acquirente assuma il debito in modo solidale (Steinauer, op. cit., n. 2712a). In mancanza di un accordo speciale, l’ufficiale del registro fondiario deve ripartire d’ufficio la somma iniziale garantita del pegno in proporzione al valore del fondo alienato (DTF 114 II 324 consid. 3/c; Eigenmann, op. cit., n. 28 ad art. 833).”

“Ciò posto, la legge non prescrive la nullità dei pegni gravanti fondi alienati in contrasto con l’art. 833 CC. Anzi, se non ha accettato la ripartizione conforme alla legge o un accordo speciale divergente, il creditore ipotecario può domandare, entro un mese dal giorno in cui il riparto divenne definitivo, che il credito gli sia pagato entro un anno (art. 833 cpv. 2 CC), ciò che ha per effetto di permettergli di essere rimesso nella stessa posizione in cui si trovava prima dell’alienazione (Eigenmann, op. cit., n. 31 e 36 ad art. 833). La questione di un’ipotetica ripartizione dell’onere pignoratizio collettivo tra i fondi gravati è del resto prematura. Non si porrà se il provento della realizzazione di tutte e sei le PPP non dovesse superare l’importo del credito posto in esecuzione. Ad ogni modo, non spetta al giudice del rigetto statuire sulla questione della ripartizione della garanzia, la questione dovendosi dirimere nella procedura di appuramento dell’elenco oneri (sentenza del Tribunale federale 5A_136/2013 del 16 dicembre 2013, consid. 3.1.2). Prematura (nel migliore dei casi), la censura andava dichiarata inammissibile.”

“L’eccezione fondata sull’art. 798 CC andava quindi respinta. Nel caso di una successiva vendita di uno o più fondi gravati dal pegno collettivo si pone infatti solo la questione della ripartizione del pegno secondo gli art. 833 CC e 115 dell’Ordinanza sul registro fondiario (ORF) (Schmid-Tchirren in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7ª ed. 2023, n. 15 ad art. 798 CC; Steinauer, op. cit., n. 2665b; Mar­chand in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 11 ad art. 833 CC), questione che va esaminata separatamente (sotto consid. 7.2).”

“In caso di alienazione parziale del fondo ipotecato, o di uno tra più fondi ipotecati del medesimo proprietario ed in caso di divisione, il vincolo dell’ipoteca, in difetto di accordo speciale, dev’essere suddiviso in modo che ogni parte rimanga gravata proporzionalmente al suo valore (art. 833 cpv. 1 CC e 115 ORF). L’eventuale accordo dev’essere firmato dalle parti, ossia dal creditore, dall’alienante e dall’acquirente, e rivestire la forma pubblica per quanto attiene al­l’impegno del debitore (Steinauer, op. cit., n. 2712a e 2712b; Ei­genmann in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 20 e 21 ad art. 833 CC). Le parti non possono convenire, in deroga all’art. 798 cpv. 1 CC, il mantenimento dell’intero pegno collettivo sul fon­do alienato senza che l’acquirente assuma il debito in modo solidale (Steinauer, op. cit., n. 2712a). In mancanza di un accordo speciale, l’ufficiale del registro fondiario deve ripartire d’ufficio la somma iniziale garantita del pegno in proporzione al valore del fondo alienato (DTF 114 II 324 consid. 3/c; Eigenmann, op. cit., n. 28 ad art. 833).”

“Va ricordato anzitutto che la Camera ha richiesto invano alla PI 11 di acconsentire a svincolare i propri pegni in caso d’i­­scrizione dello scorporo pattuito dagli eredi oppure alla soluzione alternativa del pagamento o della garanzia della somma del suo credito, o del pegno, proporzionata al valore dello scorporo. Non si può negare il suo interesse, nell’ottica della continuazione del mutuo ipotecario, di avere una controparte solvibile per il pagamento degl’interessi ipotecari. Ad ogni modo, la proposta di avviare una causa contro la banca non appare una via percorribile, non solo perché si porrebbe il problema dell’anticipazione delle spese giudiziarie e di patrocinio, giacché l’UE non dispone delle liquidità necessarie, ma anche perché la causa avrebbe scarse possibilità di successo, il limite quantitativo dell’art. 811 CC non essendo adempiuto per stessa ammissione di PI 3, e la tesi dell’abuso di diritto essendo insufficientemente manifesta, dal momento che gli eredi non sono tenuti a adottare la soluzione pattuita e dispongono, comunque sia, di alternative per attuarla senza modificare i diritti della banca, in particolare chiedendo il frazionamento del fondo e la ripartizione proporzionale del pegno in virtù dell’art. 833 CC (così l’autore citato da lei: Dürr/Zollinger in: Zürcher Kommentar, vol. IV/2b/2, 2a ed. 2013, n. 8 ad art. 811 CC; sotto consid. 4.3.2).”

“In caso di alienazione parziale del fondo ipotecato, o di uno tra più fondi ipotecati del medesimo proprietario ed in caso di divisione, il vincolo dell’ipoteca, in difetto di accordo speciale, dev’essere suddiviso in modo che ogni parte rimanga gravata proporzionalmente al suo valore (art. 833 cpv. 1 CC e 115 ORF). L’eventuale accordo dev’essere firmato dalle parti, ossia dal creditore, dall’alienante e dall’acquirente, e rivestire la forma pubblica per quanto attiene al­l’impegno del debitore (Steinauer, op. cit., n. 2712a e 2712b; Ei­genmann in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 20 e 21 ad art. 833 CC). Le parti non possono convenire, in deroga all’art. 798 cpv. 1 CC, il mantenimento dell’intero pegno collettivo sul fon­do alienato senza che l’acquirente assuma il debito in modo solidale (Steinauer, op. cit., n. 2712a). In mancanza di un accordo speciale, l’ufficiale del registro fondiario deve ripartire d’ufficio la somma iniziale garantita del pegno in proporzione al valore del fondo alienato (DTF 114 II 324 consid. 3/c; Eigenmann, op. cit., n. 28 ad art. 833).”