Art. 675

“Va qui rammentato che il diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di costruire o mantenere una costruzione o altre opere, sopra o sotto un fondo altrui e di esserne proprietario (art. 675 CC). Il diritto di riversione è disciplinato dall’art. 779c CC, il quale prevede che, all’estinzione del diritto di superficie, le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo, di cui diventano in quel momento parti costitutive. L’art. 779d CC stabilisce poi che alla scadenza del diritto di superficie il proprietario del fondo deve al superficiario una equa indennità per le costruzioni devolute.                                          Il diritto di superficie conferisce quindi al superficiario il diritto, ma non l’obbligo, di mantenere una costruzione sul fondo gravato sino alla scadenza del diritto medesimo. La costruzione è di proprietà del superficiario, che ne può disporre a pieno a titolo. Solo alla scadenza della servitù la costruzione diventa parte costitutiva del fondo su cui sorge (art. 779c CC) e fino a quel momento il proprietario del fondo gravato non può vantare alcun diritto sulla stessa.”

“Elles se déterminent selon le droit au fond et leur défaut conduit au rejet de l'action qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_212/2020 du 26 janvier 2022 consid. 4). La légitimation active doit être examinée d'office par le juge (ATF 126 III 59 consid. 1a). Lorsque la maxime des débats s'applique (art. 55 CPC), cet examen ne peut se faire que sur la base des faits allégués et prouvés (ATF 130 III 550 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2021 du 21 décembre 2023 consid. 4). 2.1.2 A teneur de l'art. 655 al. 3 CC, une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes : elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée (ch. 1); elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée (ch. 2). Le droit distinct et permanent est un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 2 CC. Le droit de superficie est réglé à l'art. 675 CC, lequel prévoit que les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier (al. 1). 2.1.3 Le droit d'emption est la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut se porter acquéreur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la propriété de la chose moyennant le paiement du prix. Ce droit est défini comme un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition suspensive potestative, la déclaration d'exercice du droit; il s'analyse comme une vente conditionnelle (ATF 129 III 264, consid. 3.2.1 et les références citées). Le pacte d'emption - à savoir le droit d'emption volontaire constitué par contrat - doit contenir tous les éléments nécessaires pour que, par la suite, la seule déclaration unilatérale de levée de l'option soit suffisante pour qu'existe un contrat de vente parfait.”

“41 vLEspr) prevede anche la possibilità di pretendere un’indennità a posteriori, qualora per l’espropriato si riveli un danno che, al momento del deposito dei piani o della comunicazione dell’avviso personale, non era prevedibile o non lo era in tale misura (in particolare poiché è insorto solo dopo la costruzione o come conseguenza dell’uso dell’opera pubblica ma non, secondo una giurisprudenza del TAF riferita all’art. 41 vLEspr, se il danno supplementare non è conseguenza dell’espropriazione bensì deriva da un fattore esterno quale la modifica di PR, cfr. TAF A-3273/2016, decisione del 7 febbraio 2017, consid. 8.3.5 e 8.3.8). Ciò purché tale diritto venga esercitato tempestivamente, ovvero entro un dato termine (es. 6 mesi secondo l’art. 41 cpv. 2 lett. b vLespr, 5 anni secondo l’art. 37 cpv. 3 LEspr nell’attuale versione) da quando l’espropriato è venuto a conoscenza del suo maggiore danno, ovvero da quando lo stesso era riconoscibile o prevedibile e l’espropriato disponeva degli elementi per depositare una relativa domanda e motivarla, non essendo invece necessario che il danno si fosse già materialmente prodotto o fosse già quantificabile (DTF 102 Ib 276 consid. 1).   8.         Secondo la giurisprudenza, l’attraversamento del sottosuolo di una galleria ferroviaria necessita la costituzione di tre servitù distinte: una servitù di superficie giusta l’art. 675 CC (o anche di sporgenza ex art. 674 CC), per disgiungere l’uso del fondo da quello della galleria, una servitù di divieto di costruzione che protegge la galleria e, infine, una servitù di esercizio ferroviario che concerne la fase di esercizio (cfr. Commissione Federale di Stima-CFS, decisione del 19 maggio 2020, n. ATG 02.2015.730, consid. 11, in: RTiD II-2020 n. 50 e riferimenti ivi citati). L’imposizione forzata di una servitù da parte dell’ente pubblico equivale a un’espropriazione parziale. L’indennizzo viene di principio quantificato sulla base del deprezzamento del fondo (che viene privato di determinati suoi diritti, qualità o prospettive), ovvero sulla base della differenza fra il valore del fondo con e senza la servitù forzata, tenuto altresì conto degli ulteriori prevedibili pregiudizi (DTF 122 II 337 consid. 4c, 122 II 246 consid. 4, Tribunale di espropriazione, decisione del 21 luglio 2011, inc. 10.2004.139, consid. 3.3). L’obbligo per il proprietario di un fondo di tollerare immissioni eccessive e inevitabili che provengono da un’opera pubblica equivale a un’imposizione forzata di una servitù e costituisce un caso di espropriazione dei diritti di vicinato.”

“Les droits réels limités sont les droits qui confèrent une maîtrise partielle sur une chose ou un animal (qui en général appartient à autrui). La maîtrise conférée peut permettre d’avoir l’usage et/ou la jouissance de l’objet du droit, ou de bénéficier de la garantie représentée par la valeur de cet objet. Les servitudes, qui procurent à leur titulaire l’usage et/ou la jouissance de l’objet du droit, sont l’un des trois types de droits réels limités (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 34-36 p. 59-60). 16.         Le droit de superficie constitue un cas particulier. Il s’agit en effet d’une servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté d’avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite: en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie, conformément à l’art. 675 al. 1 CC (ATF 141 II 326 consid. 6.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_985/2022 du 28 septembre 2023 consid. 3.3.3.1). 17.         L’on est en présence d’un formalisme excessif lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi et complique de manière insoutenable l’application du droit matériel ou entraîne une sanction sévère et disproportionnée (ATF 149 IV 9 consid. 7.2 ; 149 III 12 consid. 3.3.1 ; ATA/561/2003 du 23 juillet 2003). 18.         Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). 19.         La législation cantonale en matière de police des constructions a pour but d’assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations.”

“Als Grundstücke im Sinne des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) gelten unter anderem die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Dazu zählt namentlich das Baurecht, wenn es als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist (vgl. Art. 675 Abs. 1 ZGB). Die Bestellung eines Baurechts an einzelnen Stockwerken eines Gebäudes ist ausgeschlossen (Art. 675 Abs. 2 ZGB).”

“Gegenstand eines Überbaurechts können alle Bauten im Sinn von Art. 667 Abs. 2 ZGB sein, insbesondere auch Räume eines Gebäudes, die auf das Nachbargrundstück hinüberragen oder gar vollständig auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommen (Urteil 5A_9/2024 vom 7. August 2024 E. 4.3). Im letztgenannten Fall darf die Einräumung eines Überbaurechts jedoch nicht dazu führen, dass in Umgehung von Art. 675 Abs. 2 ZGB eine horizontale Trennung des Eigentums ausserhalb der Begründung von Stockwerkeigentum und seiner Regelung erreicht wird (BGE 105 Ib 187 E. 5a; zit. Urteil 5A_9/2024 E. 4.3). Ein Überbaurecht erweist sich in dieser Konstellation daher nur dann als zulässig, wenn sich der betreffende Raum in einem Gebäude befindet, das mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück mit einer Trennungsmauer oder mit zwei äusseren und anstossenden Mauern verbunden ist und der Raum vom Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück her durch die Mauer oder die Mauern einen direkten Zugang hat und daher mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück eine funktionelle Einheit bildet (beispielsweise als Zimmer, Küche oder Keller, die von ihrer Funktion her in eine Wohnung auf dem herrschenden Grundstück integriert sind). Man kann hingegen nicht verlangen, dass der Raum, der Gegenstand der Dienstbarkeit bildet, in die im Prinzip von den Aussenmauern umgrenzte Struktur des Gebäudes auf dem herrschenden Grundstück integriert ist, und so ein Überbaurecht für den Fall ausschliessen, dass der betreffende Raum in die Struktur des Gebäudes auf dem dienenden Grundstück eingegliedert ist (BGE 127 III 10 E.”

“2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds. Dans cette dernière hypothèse, l'octroi d'une servitude d'empiétement au sens de l'art. 674 al. 3 CC ( supra consid. 4.2) ne doit cependant pas permettre de contourner l'art. 675 al. 2 CC pour réaliser une division horizontale de la propriété, hors de la constitution d'une propriété par étages et de sa réglementation (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; MARCHAND, op. cit., n° 3 ad art. 674 CC; cf. également ATF 99 Ib 140 consid. 1). Une telle servitude n'est alors possible qu'aux conditions suivantes: le local concerné doit se trouver dans un bâtiment relié au bâtiment principal situé sur le fonds dominant par un mur séparatif ou deux murs extérieurs contigus; il est directement accessible depuis le bâtiment principal par une ouverture pratiquée dans le mur ou dans les murs et il forme une unité fonctionnelle avec le bâtiment principal (par exemple: comme pièce, cuisine ou cave fonctionnellement intégrée à un logement sur le fonds dominant; ATF 127 III 10 consid. 2c/cc).”

“Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé (al. 1). Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au RF (al. 2 ; art. 779b CC). À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement (art. 779d al. 1 CC). 3.3 Le droit de superficie donne le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 3.4 Dans les zones de développement, l’État souhaite conserver la maitrise du sol afin de garantir que l’utilisation de la zone reste conforme à son affectation, qu’il y ait suffisamment de terrains à disposition pour répondre aux besoins des entreprises existantes ou s’implantant dans le canton et que le prix des terrains soit maitrisé. Le moyen de cette politique est l’octroi de droits de superficie. Cette approche permet également de transférer la maîtrise du sol au superficiaire sans procéder à une vente qui nécessite l’accord du Grand Conseil genevois conformément à l’art. 80A de la Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 2012 (Cst‑GE ‑ A 2 00). L’État agit soit directement, soit par l’intermédiaire de structures créées à cet effet (François BELLANGER, Le droit de superficie en droit public in : Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, p. 95 ss). Ce moyen permet aux entreprises de réaliser les bâtiments et infrastructures dont elles ont besoin sans mobiliser de capitaux importants pour l’achat du terrain.”

“655 CC, ce droit est un immeuble et, par conséquent, un objet de droits réels immobiliers, d'autre part, cet immeuble au sens juridique reste un droit, déterminé quant à son contenu et à son étendue par des règles propres, notamment en ce qui concerne la relation du titulaire du droit avec le propriétaire du bien-fonds (Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n° 2026). Il demeure une servitude et non un droit de propriété (Alban Ballif, Commentaire romand, Code civil II, n° 2 ad art. 779 CC). Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté "d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fond grevé, soit au-dessous" (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions (immobilières) qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite; il fait échec au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC (principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous du fonds grevé (art. 675 al. 1 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome III, 5ème éd., Berne 2021, n° 3802). Le bénéficiaire du droit de superficie (superficiaire) étant le propriétaire de la construction, il a le pouvoir d'en disposer. Le superficiaire peut également utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne serait pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'exercice du droit. Ces prérogatives accessoires au droit de superficie se limitent à ce qui est directement au service de la servitude. Dans le cadre ainsi tracé par la loi, le contenu précis du droit réel conféré sera déterminé, comme pour les servitudes foncières, par l'acte constitutif, auquel l'inscription au registre foncier renverra. Le droit de superficie érigé en droit distinct et permanent est constitué par un contrat en la forme authentique, suivi d'une inscription au registre foncier (art. 779a et 731 ss CC). Outre des clauses définissant le droit de superficie lui-même (objet, durée, étendue, etc.”

“Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 13.         En l'espèce, la recourante ne conteste pas, en tant que tels, les travaux à effectuer concernant la non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l'art. 56A RCI. Elle soutient en revanche ne pas être responsable de ceux-ci dès lors qu'elle n'est pas propriétaire des bâtiments concernés mais uniquement titulaire d'une servitude de superficie sur les parcelles n°2______ et 3______sur lesquels ils sont érigés. 14.         Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d’un fonds confère à un tiers le droit d’avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 15.         Selon l’art. 655 al. 2 ch. 2 CC, sont « permanents » les droits établis « pour trente ans au moins ou pour une durée indéterminée » (Paul-Henri STEINAUER in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, Commentaire romand du Code civil II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 655 n. 14). 16.         Le contenu du droit de superficie est le droit d’avoir ou de faire une construction ou un ouvrage. Le droit peut être accordé sur un immeuble déjà bâti, auquel cas le superficiaire acquerra la propriété des constructions établies, comprises dans l’exercice de son droit. Le droit de superficie a pour principal effet que la construction établie demeurera la propriété du superficiaire en rompant le principe de l’accession (Alban BALLIF, in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, CR CC II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 779 n. 5-6).”

“Dans ses observations du 15 février 2024, le département a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. L’acte notarié du ______ 2022 conclu entre la recourante et la E______ prévoyait la constitution à terme d'une servitude de superficie grevant, tant en surface qu'en dessous, l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Ce droit de superficie était distinct, donc transmissible, et prévu pour une durée de 10 ans. La servitude de superficie concernée n'étant pas permanente, soit n'étant pas établie pour 30 ans au moins ou pour une période indéterminée, elle ne pouvait être immatriculée au Registre foncier comme un immeuble. Partant, elle n’était pas un immeuble au sens du CC. Le droit de superficie permettait de dissocier la propriété du fond de la propriété des constructions qui s'y trouvaient au moment de la construction ou qui y étaient édifiées par la suite. Ainsi, en dérogation au principe de l'accession au sens de l'art. 667 CC, ces constructions étaient la propriété du titulaire du droit de superficie conformément à l'art. 675 al. 1 CC. En l'occurrence, la recourante ne faisait aucune distinction entre la propriété du bien-fonds, soit des parcelles précitées, et la propriété des constructions, soit les bâtiments sis sur lesdites parcelles. Or, l’acte notarié de la servitude de superficie grevait tant en surface qu'en dessous l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Par ailleurs, une réquisition pour le registre de poursuite de création de ladite servitude est jointe à cet acte. L’acte notarié conférait la propriété des constructions sur lesdites parcelles à la recourante pendant 10 ans. En effet, le droit de superficie dissociait la propriété du bien-fonds des constructions qui s’y trouvaient. L’art. 10 de l’acte notarié prévoyait d’ailleurs que la recourante était propriétaire des constructions sur les parcelles concernées et qu'à l'extinction du droit de superficie, les constructions et installations fixes qui faisaient partie intégrante dudit droit, passeraient en la propriété du superficiant, soit la E______.”

“Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé (al. 1). Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au RF (al. 2 ; art. 779b CC). À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement (art. 779d al. 1 CC). 3.3 Le droit de superficie donne le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 3.4 Dans les zones de développement, l’État souhaite conserver la maitrise du sol afin de garantir que l’utilisation de la zone reste conforme à son affectation, qu’il y ait suffisamment de terrains à disposition pour répondre aux besoins des entreprises existantes ou s’implantant dans le canton et que le prix des terrains soit maitrisé. Le moyen de cette politique est l’octroi de droits de superficie. Cette approche permet également de transférer la maîtrise du sol au superficiaire sans procéder à une vente qui nécessite l’accord du Grand Conseil genevois conformément à l’art. 80A de la Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 2012 (Cst‑GE ‑ A 2 00). L’État agit soit directement, soit par l’intermédiaire de structures créées à cet effet (François BELLANGER, Le droit de superficie en droit public in : Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, p. 95 ss). Ce moyen permet aux entreprises de réaliser les bâtiments et infrastructures dont elles ont besoin sans mobiliser de capitaux importants pour l’achat du terrain.”

“Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 13.         En l'espèce, la recourante ne conteste pas, en tant que tels, les travaux à effectuer concernant la non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l'art. 56A RCI. Elle soutient en revanche ne pas être responsable de ceux-ci dès lors qu'elle n'est pas propriétaire des bâtiments concernés mais uniquement titulaire d'une servitude de superficie sur les parcelles n°2______ et 3______sur lesquels ils sont érigés. 14.         Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d’un fonds confère à un tiers le droit d’avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 15.         Selon l’art. 655 al. 2 ch. 2 CC, sont « permanents » les droits établis « pour trente ans au moins ou pour une durée indéterminée » (Paul-Henri STEINAUER in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, Commentaire romand du Code civil II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 655 n. 14). 16.         Le contenu du droit de superficie est le droit d’avoir ou de faire une construction ou un ouvrage. Le droit peut être accordé sur un immeuble déjà bâti, auquel cas le superficiaire acquerra la propriété des constructions établies, comprises dans l’exercice de son droit. Le droit de superficie a pour principal effet que la construction établie demeurera la propriété du superficiaire en rompant le principe de l’accession (Alban BALLIF, in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, CR CC II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 779 n. 5-6).”

“Dans ses observations du 15 février 2024, le département a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. L’acte notarié du ______ 2022 conclu entre la recourante et la E______ prévoyait la constitution à terme d'une servitude de superficie grevant, tant en surface qu'en dessous, l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Ce droit de superficie était distinct, donc transmissible, et prévu pour une durée de 10 ans. La servitude de superficie concernée n'étant pas permanente, soit n'étant pas établie pour 30 ans au moins ou pour une période indéterminée, elle ne pouvait être immatriculée au Registre foncier comme un immeuble. Partant, elle n’était pas un immeuble au sens du CC. Le droit de superficie permettait de dissocier la propriété du fond de la propriété des constructions qui s'y trouvaient au moment de la construction ou qui y étaient édifiées par la suite. Ainsi, en dérogation au principe de l'accession au sens de l'art. 667 CC, ces constructions étaient la propriété du titulaire du droit de superficie conformément à l'art. 675 al. 1 CC. En l'occurrence, la recourante ne faisait aucune distinction entre la propriété du bien-fonds, soit des parcelles précitées, et la propriété des constructions, soit les bâtiments sis sur lesdites parcelles. Or, l’acte notarié de la servitude de superficie grevait tant en surface qu'en dessous l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Par ailleurs, une réquisition pour le registre de poursuite de création de ladite servitude est jointe à cet acte. L’acte notarié conférait la propriété des constructions sur lesdites parcelles à la recourante pendant 10 ans. En effet, le droit de superficie dissociait la propriété du bien-fonds des constructions qui s’y trouvaient. L’art. 10 de l’acte notarié prévoyait d’ailleurs que la recourante était propriétaire des constructions sur les parcelles concernées et qu'à l'extinction du droit de superficie, les constructions et installations fixes qui faisaient partie intégrante dudit droit, passeraient en la propriété du superficiant, soit la E______.”

“6 HStG; Anlass dafür gab die Praxis des Verwaltungsgerichts, den Preis der noch zu erstellenden Baute für die Bemessung der Steuer hinzuzuziehen, wenn der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag verknüpft ist, dass nicht die Herstellung, sondern die Übereignung im Vordergrund steht, mithin der Ver­tragsgegenstand auch den Kauf einer zukünftigen Sache umfasst. Mit Art. 6a HStG bezweckte der Gesetzgeber also die steuerliche Gleichbehand­lung der Käuferschaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen, die eine zukünftige Baute erwerben (vgl. BVR 2023 S. 471 E. 2.4, 2017 S. 529 E. 2.4, je mit Hinweisen). 2.5 Diese Überlegungen sind sinngemäss auf die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu übertragen: Zwar erlangen Bau­rechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Das im Bau­recht erstellte Bauwerk steht aber im Eigentum des oder der Baurechts­berech­tigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessionsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird (Art. 667 Abs. 2 ZGB). Statt­dessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine untrennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute ent­scheidenden Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen folglich mit denje­nigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie beim Grund­stückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HStG massgeblichen wirtschaftli­chen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an einem bereits überbauten Grundstück begründet wird, wenn der Baurechts- und der Werk­vertrag in einer Weise miteinander verbunden sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. Die vermögens­rechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern erfassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für die Handände­rungssteuer mit­zuberücksichtigen ist (zum Ganzen BVR 2023 S.”

“Diese Überlegungen sind sinngemäss auf die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu übertragen: Zwar erlangen Bau­rechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Das im Bau­recht erstellte Bauwerk steht aber im Eigentum des oder der Baurechts­berech­tigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessionsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird (Art. 667 Abs. 2 ZGB). Statt­dessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine untrennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute ent­scheidenden Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen folglich mit denje­nigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie beim Grund­stückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HStG massgeblichen wirtschaftli­chen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an einem bereits überbauten Grundstück begründet wird, wenn der Baurechts- und der Werk­vertrag in einer Weise miteinander verbunden sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. Die vermögens­rechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern erfassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für die Handände­rungssteuer mit­zuberücksichtigen ist (zum Ganzen BVR 2023 S.”

“0263 du 1er mai 2019 consid. 1a; GE.2018.0236 du 26 février 2019 consid. 1b). Appartiennent enfin au patrimoine financier les biens qui ne servent qu'indirectement, grâce à leur valeur en capital et leur rendement, à remplir les tâches publiques et pouvant, à ce titre, produire un revenu, voire être réalisés (TF 8C_826/2017 du 17 septembre 2018 consid. 3.1; 4A_250/2015 précité consid. 4.1; 1C_379/2014 précité consid. 5.3; Tanquerel, op. cit., n° 184 p. 64). Lorsqu'il gère son patrimoine financier, l'Etat agit en revanche comme un particulier et n'accomplit pas une tâche publique (TF 4A_250/2015 précité consid. 4.1; 1C_379/2014 précité consid. 5.3; CDAP GE.2018.0236 précité consid. 1b; Tanquerel, op. cit., n. 184). Les biens appartenant au patrimoine financier sont en principe gérés selon le droit privé (ATF 103 II 227 consid. 3; TF 4A_250/2015 précité consid. 4.1; 5A_78/2011 du 15 juin 2011 consid. 2.3.2; CDAP FO.2020.0012 précité consid. 1b) et peuvent notamment faire l'objet de droits de superficie (art. 675 CC) au bénéfice de tiers (François Bellanger/Milena Pirek, L'Etat et ses biens, in: RDS 2021, pp. 183 ss, p. 190). Les litiges qui concernent leur gestion sont dès lors soumis à la juridiction civile (ATF 112 II 35, concernant l'affermage de parcelles agricoles par une commune; CDAP AC.2021.0178 précité consid. 1e; Moor/Bellanger/Tanquerel, op.cit., ch.”