Art. 674

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid.”

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid. 4b), la bonne foi de l'auteur des constructions étant présumée, conformément à l'art. 3 al. 1 CC. Pour décider si l'attribution est justifiée par les circonstances, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation, lequel repose sur une pesée des intérêts en présence.”

“En principe, le propriétaire lésé peut exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2; 5C.51/2007 précité consid. 4.2). L'art. 674 al. 3 CC limite toutefois cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêts 5A_663/2020, 5A_664/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1ère condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2ème condition) et si les circonstances le permettent (3ème condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable - celle-ci n'étant cependant pas une condition de l'existence du droit attribué par le tribunal (arrêt 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid.”

“41 vLEspr) prevede anche la possibilità di pretendere un’indennità a posteriori, qualora per l’espropriato si riveli un danno che, al momento del deposito dei piani o della comunicazione dell’avviso personale, non era prevedibile o non lo era in tale misura (in particolare poiché è insorto solo dopo la costruzione o come conseguenza dell’uso dell’opera pubblica ma non, secondo una giurisprudenza del TAF riferita all’art. 41 vLEspr, se il danno supplementare non è conseguenza dell’espropriazione bensì deriva da un fattore esterno quale la modifica di PR, cfr. TAF A-3273/2016, decisione del 7 febbraio 2017, consid. 8.3.5 e 8.3.8). Ciò purché tale diritto venga esercitato tempestivamente, ovvero entro un dato termine (es. 6 mesi secondo l’art. 41 cpv. 2 lett. b vLespr, 5 anni secondo l’art. 37 cpv. 3 LEspr nell’attuale versione) da quando l’espropriato è venuto a conoscenza del suo maggiore danno, ovvero da quando lo stesso era riconoscibile o prevedibile e l’espropriato disponeva degli elementi per depositare una relativa domanda e motivarla, non essendo invece necessario che il danno si fosse già materialmente prodotto o fosse già quantificabile (DTF 102 Ib 276 consid. 1).   8.         Secondo la giurisprudenza, l’attraversamento del sottosuolo di una galleria ferroviaria necessita la costituzione di tre servitù distinte: una servitù di superficie giusta l’art. 675 CC (o anche di sporgenza ex art. 674 CC), per disgiungere l’uso del fondo da quello della galleria, una servitù di divieto di costruzione che protegge la galleria e, infine, una servitù di esercizio ferroviario che concerne la fase di esercizio (cfr. Commissione Federale di Stima-CFS, decisione del 19 maggio 2020, n. ATG 02.2015.730, consid. 11, in: RTiD II-2020 n. 50 e riferimenti ivi citati). L’imposizione forzata di una servitù da parte dell’ente pubblico equivale a un’espropriazione parziale. L’indennizzo viene di principio quantificato sulla base del deprezzamento del fondo (che viene privato di determinati suoi diritti, qualità o prospettive), ovvero sulla base della differenza fra il valore del fondo con e senza la servitù forzata, tenuto altresì conto degli ulteriori prevedibili pregiudizi (DTF 122 II 337 consid. 4c, 122 II 246 consid. 4, Tribunale di espropriazione, decisione del 21 luglio 2011, inc. 10.2004.139, consid. 3.3). L’obbligo per il proprietario di un fondo di tollerare immissioni eccessive e inevitabili che provengono da un’opera pubblica equivale a un’imposizione forzata di una servitù e costituisce un caso di espropriazione dei diritti di vicinato.”

“1964, n° 30 ad art. 667 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds. Dans cette dernière hypothèse, l'octroi d'une servitude d'empiétement au sens de l'art. 674 al. 3 CC ( supra consid. 4.2) ne doit cependant pas permettre de contourner l'art. 675 al. 2 CC pour réaliser une division horizontale de la propriété, hors de la constitution d'une propriété par étages et de sa réglementation (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; MARCHAND, op. cit., n° 3 ad art. 674 CC; cf. également ATF 99 Ib 140 consid. 1). Une telle servitude n'est alors possible qu'aux conditions suivantes: le local concerné doit se trouver dans un bâtiment relié au bâtiment principal situé sur le fonds dominant par un mur séparatif ou deux murs extérieurs contigus; il est directement accessible depuis le bâtiment principal par une ouverture pratiquée dans le mur ou dans les murs et il forme une unité fonctionnelle avec le bâtiment principal (par exemple: comme pièce, cuisine ou cave fonctionnellement intégrée à un logement sur le fonds dominant; ATF 127 III 10 consid. 2c/cc).”

“Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat (Art. 674 Abs. 1 ZGB). Die Beschwerdeführer haben ein Recht auf den Überbau (die Wohnung und die Terrasse) als Dienstbarkeit. Ihnen kommen somit zwei dingliche Rechtspositionen zu: Das Eigentum an den überragenden Bauten und die Dienstbarkeitsberechtigung, die überragenden Bauten in die Eigentumssphäre des Nachbarn hinüberreichen zu lassen (BGE 138 III 650 E. 3.1).”

“Pour autant, comme l'a également observé la cour cantonale (cf. jugement attaqué, consid. 14.2 p. 21), il n'est pas exclu en l'état que la responsabilité civile de l'intimé soit engagée. Il paraît en particulier compromis que l'intimé puisse se prévaloir de son statut de possesseur (cf. art. 919 ss CC), lequel ne lui permettait d'agir, tout au plus, que dans la mesure nécessaire pour se protéger contre des troubles (art. 926 al. 3 CC; ATF 128 IV 250 consid. 3.2 et les références citées). En effet, il n'y avait en l'espèce a priori aucune urgence à procéder à la suppression des empiétements, étant rappelé que ceux-ci existaient depuis de nombreuses années. Dans de telles circonstances, pour obtenir la suppression des empiétements, l'intimé aurait donc dû agir par la voie judiciaire, soit en l'occurrence par l'introduction d'une action négatoire (art. 641 al. 2 CC; cf. consid. 2.3.2 supra), ce qui aurait alors permis aux recourants d'invoquer, le cas échéant, l'art. 674 al. 3 CC pour demander la constitution d'une servitude d'empiétement.”

“Cette argumentation doit être écartée. Ainsi que l'a justement considéré la cour cantonale, il est d'abord évident que les transformations effectuées par J.________ entre 1997 et 1998 (concrètement, selon l'expert P.________: dédoublement du plancher du galetas, isolation et lambrissage des façades; montage de cloisons intérieures; pose de parquet) constituent des ouvrages entrant dans la sphère d'application de l'art. 674 al. 3 CC, cette disposition visant toutes les formes de constructions au sens de l'art. 667 al. 2 CC ( supra consid. 4.3). C'est également à juste titre que l'autorité cantonale a retenu que l'aménagement litigieux empiétait sur la parcelle appartenant au recourant, la jurisprudence citée précédemment (ATF 78 II 131; 105 Ib 187; 127 III 10) se rapportant précisément à des pièces/locaux se trouvant en partie, voire intégralement, sur deux parcelles contiguës, détenues par deux propriétaires distincts, et assimilant ces situations à des empiétements. Au surplus, le recourant ne prétend pas que ne seraient pas réalisées ici les conditions posées par la jurisprudence (cf. ATF 127 III 10; supra consid. 4.3) dans l'hypothèse particulière d'un local entièrement construit au-delà des limites de la parcelle du fonds dominant (ce qui est le cas de la chambre 1, selon le plan de situation figurant au dossier; les deux autres chambres étant partiellement situées sur le bien-fonds du recourant).”

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid.”

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid. 4b), la bonne foi de l'auteur des constructions étant présumée, conformément à l'art. 3 al. 1 CC. Pour décider si l'attribution est justifiée par les circonstances, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation, lequel repose sur une pesée des intérêts en présence.”

“1 CC établit la règle que de telles conventions sont en principe « nulles et de nul effet » ; le législateur fait néanmoins une exception pour le cas où le de cujus lui-même donne son accord au contrat (art. 636 al. 1 CC). Le contrat doit être conclu en la forme écrite, qui suffit même si la succession comprend des immeubles (ATF 98 II 281 consid. 5 let. f., JdT 1973 I 342).   4.3 4.3.1              L’appelant reproche au premier juge d’avoir accordé à l’intimé un droit de passage nécessaire sans contrepartie financière, alors que celui-ci n’a jamais pris de conclusions concernant cette contrepartie. Mais les servitudes légales des art. 694, 691 ss ou 710 CC ne s’appliquent pas lorsqu’une servitude de tel contenu s’impose de par la disposition des lieux ensuite de la division d’une parcelle originairement unique. Les servitudes qui auraient dû être créées au moment de la division et qui ne l’auraient pas été restent pertinentes après division et peuvent être créées sur la base d’un titre légal que le Tribunal fédéral a admis en comblement d’une lacune de la loi, sur un modèle inspiré de l’art. 674 al. 3 CC (constructions empiétant sur le fonds d’autrui) (ATF 78 II 131, JdT 1952 I 546 ; P. Liver, Zürcher Kommentar, 1980, n. 45 ss ad art. 733 CC ; D. Piotet, Die beschränkten dinglichen Rechte im Allgemeinen, die Dienstbarkeiten und Grundlasten, Bâle 2022, n. 221 p. 67 ss). C’est le titre de « la destination du père de famille », connu d’anciens codes cantonaux, tels les art. 482 et 483 du Code civil vaudois du 11 juin 1819.                 De ce qui précède, il résulte que le juge du partage, dès lors qu’il procède à un partage en nature par division d’un immeuble successoral, a la charge d’établir les servitudes utiles à l’exploitation de chacune des fractions nées de la division. Cette seule justification fonde la création de la servitude litigieuse, sans qu’il y ait besoin de lui rechercher un autre titre que la loi (ou plutôt la jurisprudence qui comble une lacune de celle-ci).   4.3.2              De toute manière, il existe en l’occurrence un titre conventionnel, qui dispense de recourir au système légal ou jurisprudentiel précité.”

“En l'espèce, la cour cantonale a observé que l'intimé et son épouse (propriétaires de la parcelle n° yyy) étaient, en vertu du principe de l'accession, les propriétaires des parties que l'intimé avait détachées et supprimées du bâtiment érigé sur la parcelle dont les recourants étaient les propriétaires (parcelle n° xxx), ces saillies étant situées entièrement sur la parcelle n° yyy. Pour leur part, à défaut de bénéficier d'une servitude d'empiétement inscrite au registre foncier (art. 674 al. 2 CC), les recourants ne disposaient d'aucun droit en lien avec ces saillies. Tout au plus pouvaient-ils justifier, pour autant que les conditions de l'art. 674 al. 3 CC fussent réalisées, d'une prétention tendant à la constitution d'une telle servitude d'empiétement, ce qui, en l'état, ne leur conférait pas encore un droit d'usage au sens compris par l'art. 144 al. 1 CP (cf. jugement attaqué, consid. 14.2 p. 21 s.).”

“L'empiétement d'une construction sur le fonds d'autrui consiste en une mise à contribution illicite dudit fonds (arrêt 5C.51/2007 du 21 décembre 2007 consid. 4.2, in RNRF 2009 p. 162; STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5e éd. 2020, n. 2300); il suppose une construction érigée en partie dans les limites horizontales ou verticales de celui-ci et en partie sur la parcelle du constructeur (MARCHAND, in Commentaire romand CC II, 2016, n° 2 ad art. 674 CC), un lien technique et fonctionnel devant exister entre ces différents éléments de construction (ATF 127 III 10 consid. 2c/cc; arrêt 5A_641/2016 du 14 mars 2017 consid. 2.3.2).”

“Sont susceptibles de constituer un empiétement toutes les formes de construction au sens de l'art. 667 al. 2 CC, à savoir tout ce qui est uni au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous du sol (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n° 30 ad art. 667 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds. Dans cette dernière hypothèse, l'octroi d'une servitude d'empiétement au sens de l'art. 674 al. 3 CC ( supra consid. 4.2) ne doit cependant pas permettre de contourner l'art. 675 al. 2 CC pour réaliser une division horizontale de la propriété, hors de la constitution d'une propriété par étages et de sa réglementation (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; MARCHAND, op. cit., n° 3 ad art. 674 CC; cf. également ATF 99 Ib 140 consid. 1). Une telle servitude n'est alors possible qu'aux conditions suivantes: le local concerné doit se trouver dans un bâtiment relié au bâtiment principal situé sur le fonds dominant par un mur séparatif ou deux murs extérieurs contigus; il est directement accessible depuis le bâtiment principal par une ouverture pratiquée dans le mur ou dans les murs et il forme une unité fonctionnelle avec le bâtiment principal (par exemple: comme pièce, cuisine ou cave fonctionnellement intégrée à un logement sur le fonds dominant; ATF 127 III 10 consid.”

“Dass die Beschwerdegegnerin eine Absturzsicherung hätte erstellen müssen, weshalb ihr Vorgehen nicht rechtsmissbräuchlich sein könne, wie das die Vorinstanz anzunehmen scheint, ist nicht einleuchtend: Den Beschwerdeführern kommt als Überbauberechtigte das Eigentum am Überbau (= der Terrasse) zu (Art. 674 Abs. 1 ZGB), ungeachtet der (horizontalen) Abgrenzung dieses Eigentums. Daher waren sie als Werkeigentümer (Art. 58 OR) auch verpflichtet, eine entsprechende Absturzsicherung zu erstellen. Hierzu wurde ihr Rechtsvorgänger entsprechend auch verpflichtet (Sachverhalt Bst. A.e).”

“Eine solche könne einzig dann bejaht werden, wenn die Terrasse eine von der Dachkonstruktion getrennte und sich über diese legende, separate Konstruktion darstelle, die bautechnisch ihren Ausgang in der dem Dienstbarkeitsberechtigten - unter Umständen gestützt auf ein Überbaurecht - gehörenden Gebäudeeinheit habe. Das Zivilgesetzbuch sehe nirgends vor, dass an einer einzelnen, der Raumteilung von Gebäuden dienenden vertikalen oder horizontalen Konstruktion (Mauer und Decke/Fussboden) nach Schichten Alleineigentum bestehen könne. Vorbehältlich der genannten Ausnahme der separaten Konstruktion der Terrasse erweise sich die Einräumung eines Überbaurechts an einer auf einer unterliegenden Wohnung des Nachbargrundstücks gelegenen Terrasse, weil gegen die im Sachenrecht geltenden Grundsätze der Typengebundenheit und Typenfixierung verstossend, als widerrechtlich im Sinn von Art. 20 Abs. 1 OR. Denn durch die Einräumung des Überbaurechts an einer Terrasse, die eigentumsrechtlich kein von der Decke unterschiedliches Schicksal haben könne, würde mit dem dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks eingeräumten Sondereigentum (Art. 674 Abs. 1 ZGB) dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Terrasse liege, das Eigentum an der Decke, die eigentumsrechtlich kein von der Terrasse verschiedenes Schicksal haben könne, seiner eigenen Wohnung entzogen. Dies könne die Rechtsordnung nicht zulassen.”

“Aux termes de l'art. 667 CC, qui consacre le principe de l'accession, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice (al. 1); elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources (al. 2). En vertu de ce principe, les constructions empiétant sur le fonds voisin - sur le sol ou dans les volumes aérien et souterrain - deviennent propriété du propriétaire de ce fonds (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5e éd., 2020, n. 2305). Pour mettre fin à cette situation inhabituelle, les parties peuvent notamment constituer une servitude d'empiétement (art. 674 al. 1 et 2 CC). Cette servitude, qui possède le caractère d'une servitude foncière, a pour effet d'obliger le propriétaire du fonds voisin à tolérer l'empiétement et, au besoin, permet de tenir en échec le principe de l'accession (REY/STREBEL, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7e éd., 2023, n° 7 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2307).”

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid.”

“En principe, le propriétaire lésé a tout de même la faculté d'exiger la suppression matérielle de la partie de la construction qui constitue l'empiétement en exerçant l'action dite négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_891/2017 du 12 avril 2018 consid. 2). L'art. 674 al. 3 CC limite cependant cette prérogative, en permettant à certaines conditions au constructeur d'obtenir du juge l'attribution d'une servitude d'empiétement contre paiement d'une indemnité équitable. Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiétement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A_663/2020 du 2 février 2021 consid. 4.1 et la référence citée). Ainsi, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1 re condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2 e condition) et si les circonstances le permettent (3 e condition), que l'empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable (arrêts 5A_9/2024 du 7 août 2024 consid. 4.2; 5A_942/2019 du 22 septembre 2020 consid. 3.3.1 et les références citées). Agit en temps utile le propriétaire lésé qui communique son opposition dès qu'il est en mesure de le faire et que la violation des règles du droit de voisinage est objectivement reconnaissable (ATF 95 II 7 consid. 4b), la bonne foi de l'auteur des constructions étant présumée, conformément à l'art. 3 al. 1 CC. Pour décider si l'attribution est justifiée par les circonstances, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation, lequel repose sur une pesée des intérêts en présence.”

“Gemäss Art. 674 ZGB verbleiben Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat (Abs. 1). Das Recht auf den Überbau kann als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden (Abs. 2). Hat der Überbauende ein Recht auf den Überbau als Dienstbarkeit, kommen ihm zwei dingliche Rechtspositionen zu: Das Eigentum an den überragenden Bauten und die Dienstbarkeitsberechtigung, die überragenden Bauten in die Eigentumssphäre des Nachbarn hinüberreichen zu lassen (BGE 138 III 650 E. 3.1).”