Art. 806

“On distingue la gérance légale ordinaire, qui a lieu dès la saisie (art. 16 ORFI), ou dès la déclaration de faillite (art. 124 ORFI), et la gérance légale limitée (ou «petite gérance») qui a lieu dans le cadre d’une poursuite en réalisation du gage, dès la demande d’immobilisation des loyers, jusqu’à la réquisition de vente (art. 94 ORFI). Une gérance légale ordinaire se met en place dès cette date (art. 101 LP) (TF 5A_1061/2019 précité consid. 6.1.2).                 Le but de la gérance légale limitée est de percevoir les revenus de l’immeuble au profit du créancier gagiste. Il s’agit d’un privilège qui lui revient sur la base du droit matériel (art. 806 CC) et la mise sous gérance légale d’un immeuble a, en qualité d’acte de puissance publique, par essence l’effet de priver le propriétaire du droit de gérer son patrimoine de la manière dont il l’entend (TF 5A_1061/2019 du 6 mai 2020 consid. 6.2).   2.3.3              Selon l’art. 91 al. 1 ORFI, si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s’étende aux loyers et fermages (art. 806 CC), l’office s’informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux et loyers ou à ferme qui peuvent exister sur l’immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s’exposent à devoir payer deux fois.                 D’après l’art. 92 al. 1 ORFI, en même temps qu’il notifie l’avis aux locataires et fermiers, l’office informe le propriétaire du gage que, vu la poursuite en réalisation de gage immobilier intentée contre lui, les loyers et fermages qui viendront à échéance seront dorénavant encaissés par l’office et que par conséquent il lui est interdit, sous la menace de sanctions pénales (art. 292 CP), de percevoir ces loyers et ces fermages ou d’en disposer.                 La doctrine considère qu’en dépit du texte de l’ORFI, l’art. 292 CP ne s’applique pas s’il existe une règle spéciale réprimant l’insoumission, soit en particulier les art. 169 et 289 CP, auxquels fait expressément référence le formulaire ORFI 6 (Valérie Defago Gaudin, L’immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, 2006, n°241 et 243 et références citées).”

“AG dem Vermieter seit Jahren Mietzinseinnahmen vorenthalte, welche diesem andernfalls die Bezahlung der Schulden aus dem Darlehen ermöglicht hät- ten. Selbst wenn von einem Missbrauch auszugehen wäre, stünde B.Z. nur die paulianische Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG zur Verfügung. Dafür fehle es aber schon an der Voraussetzung eines Pfändungsverlustscheins oder eines Konkurses. 3. Auf diese und die weiteren Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist. - 11 - IV. Materielles 1. Prozessstandschaft 1.1 Nach der gängigen Definition bedeutet Prozessstandschaft die Führung ei- nes Prozesses in eigenem Namen zur Wahrnehmung von Rechten Dritter (KUKO ZPO-DOMEJ, Art. 59 N 21). Die Beklagte bestreitet eine gesetzliche Grundlage für eine solche Annahme im Kontext einer betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft. Richtig ist, dass Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG im Kontext einer Pfändung nicht einschlägig sind, denn diese Normen stehen in Zusammenhang mit dem Fall, dass ein Grundpfandgläubiger gestützt auf Art. 806 ZGB und Art. 91 VZG im Rah- men einer Betreibung auf Pfandverwertung die Erstreckung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinse verlangt hat (so verhielt es sich im Sachverhalt, der ZMP 2016 Nr. 4 zugrunde lag). Dies ändert aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung auf Pfändung gelten. In ZMP 2019 Nr. 3 hat das angerufene Gericht im Endent- scheid die (dort nicht mehr umstrittene) Frage nur am Rande angesprochen und dabei auf einen prozessleitenden Entscheid vom 22. Mai 2017 verwiesen, wo es in E. 2 ausgeführt hatte, auf der im Eigentum des Beklagten stehenden Mietliegen- schaft liege zugunsten eines Dritten ein Arrest gestützt auf ein Urteil des Einzel- gerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Zürich (Audienz) vom 13. Februar 2017. Ein solcher werde gemäss Art. 275 SchKG nach den Regeln über die Pfändung vollzogen. Dies wiederum führe nach Art. 102 Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 16 ff. VZG zu einer Zwangsverwaltung des Grundstücks durch das Be- treibungsamt.”

“On distingue la gérance légale ordinaire, qui a lieu dès la saisie (art. 16 ORFI), ou dès la déclaration de faillite (art. 124 ORFI), et la gérance légale limitée (ou «petite gérance») qui a lieu dans le cadre d’une poursuite en réalisation du gage, dès la demande d’immobilisation des loyers, jusqu’à la réquisition de vente (art. 94 ORFI). Une gérance légale ordinaire se met en place dès cette date (art. 101 LP) (TF 5A_1061/2019 précité consid. 6.1.2).                 Le but de la gérance légale limitée est de percevoir les revenus de l’immeuble au profit du créancier gagiste. Il s’agit d’un privilège qui lui revient sur la base du droit matériel (art. 806 CC) et la mise sous gérance légale d’un immeuble a, en qualité d’acte de puissance publique, par essence l’effet de priver le propriétaire du droit de gérer son patrimoine de la manière dont il l’entend (TF 5A_1061/2019 du 6 mai 2020 consid. 6.2).   2.3.3              Selon l’art. 91 al. 1 ORFI, si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s’étende aux loyers et fermages (art. 806 CC), l’office s’informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux et loyers ou à ferme qui peuvent exister sur l’immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s’exposent à devoir payer deux fois.                 D’après l’art. 92 al. 1 ORFI, en même temps qu’il notifie l’avis aux locataires et fermiers, l’office informe le propriétaire du gage que, vu la poursuite en réalisation de gage immobilier intentée contre lui, les loyers et fermages qui viendront à échéance seront dorénavant encaissés par l’office et que par conséquent il lui est interdit, sous la menace de sanctions pénales (art. 292 CP), de percevoir ces loyers et ces fermages ou d’en disposer.                 La doctrine considère qu’en dépit du texte de l’ORFI, l’art. 292 CP ne s’applique pas s’il existe une règle spéciale réprimant l’insoumission, soit en particulier les art. 169 et 289 CP, auxquels fait expressément référence le formulaire ORFI 6 (Valérie Defago Gaudin, L’immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, 2006, n°241 et 243 et références citées).”

“1              Il convient ainsi en premier lieu de déterminer quelle interdiction de disposer au sens de la liste exhaustive de l’art. 169 CP le recourant a violé et, plus particulièrement, si les créances de loyers des immeubles soumis à la gérance légale instaurée en l’espèce constituaient des valeurs patrimoniales « mises sous main de justice » au sens de l’art. 169 CP.   2.2              L’appelant ne s’est pas déterminé sur la question soulevée par le Tribunal fédéral. Au surplus, à ce stade de la procédure, il ne conteste plus que l’avis de l’Office des poursuites du 28 octobre 2015 soit parvenu dans sa sphère d’influence le 4 novembre 2015 et qu’il ait continué à percevoir des loyers après cette date.                 L’Office des poursuites soutient que l’avis qu’il a envoyé le 28 octobre 2015 à T._____ constituait un acte officiel de mainmise au sens de l’art. 169 CP. Le plaignant expose que, dans sa réquisition de poursuite, la Communauté des créanciers avait demandé l’extension du gage aux loyers, en application de l’art. 806 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), de sorte que les immeubles, objets du gage, étaient devenus indisponibles pour leur propriétaire. Il découlait des art. 91 et 94 ORFI (Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42) qu’il était en conséquence fait interdiction au débiteur de percevoir les loyers ou d’en disposer. Avant le dépôt de la réquisition de vente, l’art. 94 ORFI impliquait l’encaissement des loyers et fermages par l’Office des poursuites en faveur du créancier, à l’exclusion du propriétaire de l’immeuble grevé. L’avis envoyé le 28 octobre 2015 ayant été réceptionné le 4 novembre 2015, il imposait la saisie des loyers et annuités à compter de cette date, lesquels devaient être encaissés par l’Office des poursuites, respectivement le gérant légal institué le 28 octobre 2015. L’avis était clair en tant qu’il rappelait qu’ensuite des poursuites en réalisation du gage, les loyers venant à échéance seraient dorénavant encaissés par l’Office des poursuites.”