Art. 712s

“712s CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), l’administrateur de la PPE exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires ; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (al. 1). Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient (al. 2). Il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés (al. 3). L’administrateur d’une PPE a notamment pour tâche d’exécuter les travaux de construction décidés par l’assemblée des propriétaires d’étages. Cela inclut la planification, la soumission et la surveillance des travaux (Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 26 ad art. 712s CC). L’art. 712s al. 3 CC attribue entre autres à l’administrateur la fonction de contrôler l’utilisation des parties communes ou privées. Ce contrôle est restreint d’agissant de l’utilisation des parties exclusives mais pourra s’exercer en cas de violation du règlement d’administration et d’utilisation ou du règlement de maison (Wermelinger, op cit., nn. 50 et 59 ad art. 712s CC). 2.3 En l’espèce, il ressort du dossier que le jardin des recourants est clôturé et bordé d’une haie. Il n’est ainsi pas visible depuis un espace public et ne peut être perçu sans autre par chacun. De surcroit, un jardin fait partie des environs immédiats d’une maison. Ce qui s’y passe fait donc partie du domaine privé au sens de l’art. 179quater CP (cf. TF 6B_1171/2022 du 19 octobre 2023 consid. 2.1). Il ressort de l’extrait du Registre Foncier relatif à l’immeuble n° [...] de la Commune d’[...] figurant au dossier que le bien dont les recourants sont propriétaires ([...]) bénéficie d’une servitude d’usage exclusif du jardin en question ([.”

“Es ist unbestritten, dass die Verwalterin gemäss Verwaltungsvertrag vom 6. Februar 2016 (vgl. act. 6/3 = act. 21/5) in einem Auftragsverhältnis zur Stock- werkeigentümergemeinschaft steht und Beschlüsse der Versammlung der Stock- werkeigentümer im Sinne von Art. 712s ZGB grundsätzlich vollziehen muss. Dazu gehört gemäss Reglement und Verwaltungsvertrag (vgl. act. 21/3, Ziffern 21 und 39; act. 21/5, S. 3 "Rechnungswesen / Einnahmen") ausdrücklich das Inkasso be- schlossener Beiträge in den Erneuerungsfonds – notwendigenfalls bis zur Betrei- bungsandrohung. Fraglich ist jedoch, wo diese Pflicht der Verwalterin endet und ob der Vollzug eines fehlerhaften Beschlusses ein wichtiger Grund für ihre Abbe- rufung im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB ist.”

“Im Zusammenhang mit der aufgeworfenen Frage sind die Art. 712s Abs. 3 und 712t Abs. 2 ZGB zu beachten: Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht der Verwalter darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden. Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Der Verwalter soll nicht ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümer einen Prozess führen können, der mit hohen Verfahrenskosten verbunden sein und das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander oder mit der Nachbarschaft beeinträchtigen kann (BGE 114 II 310 E. 2a mit Hinweisen; Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023 E. 4.1.1, nicht publ. in BGE 150 III 113). Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden mit dem vorgeschriebenen Mehr gefasst.”

“Mit dem Eintritt in die Stockwerkeigentümergemeinschaft unterwirft sich jeder Eigentümer diesem Grundsatz und anerkennt, dass die Mehrheit auch dann bindend entscheidet, wenn sie nicht Lösungen trifft, die seinem Willen entsprechen (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.2). Die Freiheit der für einen Beschluss zuständigen Mehrheit darf durch das Anfechtungsrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers nicht leichthin beschränkt werden. Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Beschlüsse (BGE 131 III 459 E. 5.4.3). Indem das Gesetz für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens eine Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer voraussetzt, räumt es dieser das Recht ein, im Rahmen von Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei zu entscheiden, ob sie den Prozess führen will oder nicht. Die Gemeinschaft ist über ihren Verwalter als ausführendes Organ (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712s ZGB) zwar verpflichtet, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB; Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, 2015, Rz. 348). Daraus folgt jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese kann - insbesondere mit Blick auf die in der Rechtsprechung zu Art. 712t Abs. 2 ZGB erwähnten Verfahrenskosten und das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern - durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken ist zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bildet. Ob sie Klage einleiten will, wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen. Dass im Zeitpunkt ihres Beschlusses bereits geklärt ist, ob tatsächlich eine Reglementsverletzung vorliegt, kann dagegen nicht verlangt werden.”

“712s CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), l’administrateur de la PPE exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires ; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (al. 1). Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient (al. 2). Il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés (al. 3). L’administrateur d’une PPE a notamment pour tâche d’exécuter les travaux de construction décidés par l’assemblée des propriétaires d’étages. Cela inclut la planification, la soumission et la surveillance des travaux (Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 26 ad art. 712s CC). L’art. 712s al. 3 CC attribue entre autres à l’administrateur la fonction de contrôler l’utilisation des parties communes ou privées. Ce contrôle est restreint d’agissant de l’utilisation des parties exclusives mais pourra s’exercer en cas de violation du règlement d’administration et d’utilisation ou du règlement de maison (Wermelinger, op cit., nn. 50 et 59 ad art. 712s CC). 2.3 En l’espèce, il ressort du dossier que le jardin des recourants est clôturé et bordé d’une haie. Il n’est ainsi pas visible depuis un espace public et ne peut être perçu sans autre par chacun. De surcroit, un jardin fait partie des environs immédiats d’une maison. Ce qui s’y passe fait donc partie du domaine privé au sens de l’art. 179quater CP (cf. TF 6B_1171/2022 du 19 octobre 2023 consid. 2.1). Il ressort de l’extrait du Registre Foncier relatif à l’immeuble n° [...] de la Commune d’[...] figurant au dossier que le bien dont les recourants sont propriétaires ([...]) bénéficie d’une servitude d’usage exclusif du jardin en question ([.”

“Betreffend die Forderungen der Klägerin aus den Jahresrechnungen 2017, 2018, 2019 und 2020 und das Budget 2021 hielt die Vorinstanz fest, der Stock- werkeigentümerversammlung komme gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 i.V.m. Art. 712h und Art. 712s Abs. 2 ZGB die Befugnis zu, jährlich über den Kostenvor- anschlag (Budget) zu beschliessen, die Jahresrechnung zu genehmigen sowie die Kosten und Lasten unter den einzelnen Stockwerkeigentümern zu verteilen. Die Jahresrechnungen der Jahre 2017, 2018, 2019 und 2020 seien gemäss den geführten Protokollen anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlungen geneh- migt worden. Den Jahresrechnungen der genannten Jahre könnten offene Rest- zahlungen der Beklagten von Fr. 2'773.–, Fr. 2'467.55, Fr. 7'383.05 und Fr. 6'812.90 entnommen werden, bestehend aus individuellen Heiz- und Warm- - 13 - wasserkosten sowie dem Anteil der Beklagten an den Gesamtkosten aufgrund ih- rer Wertquote. Für die Jahre 2017 und 2018 seien die bezahlten Akontozahlun- gen von Fr. 4'000.– angerechnet worden. Ausser dem Beschluss vom 12. März 2021 seien die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung nicht ange- fochten worden und es seien keine Nichtigkeitsgründe ersichtlich. Die Forderung für die Budgetzahlung für das Jahr 2021 sei gemäss Protokoll der Stockwerkei- gentümerversammlung vom 12.”

“Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden mit dem vorgeschriebenen Mehr gefasst. Mit dem Eintritt in die Stockwerkeigentümergemeinschaft unterwirft sich jeder Eigentümer diesem Grundsatz und anerkennt, dass die Mehrheit auch dann bindend entscheidet, wenn sie nicht Lösungen trifft, die seinem Willen entsprechen (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.2). Die Freiheit der für einen Beschluss zuständigen Mehrheit darf durch das Anfechtungsrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers nicht leichthin beschränkt werden. Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Beschlüsse (BGE 131 III 459 E. 5.4.3). Indem das Gesetz für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens eine Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer voraussetzt, räumt es dieser das Recht ein, im Rahmen von Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei zu entscheiden, ob sie den Prozess führen will oder nicht. Die Gemeinschaft ist über ihren Verwalter als ausführendes Organ (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712s ZGB) zwar verpflichtet, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB; Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, 2015, Rz. 348). Daraus folgt jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese kann - insbesondere mit Blick auf die in der Rechtsprechung zu Art. 712t Abs. 2 ZGB erwähnten Verfahrenskosten und das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern - durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken ist zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bildet. Ob sie Klage einleiten will, wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen.”

“712s CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), l’administrateur de la PPE exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires ; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (al. 1). Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient (al. 2). Il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés (al. 3). L’administrateur d’une PPE a notamment pour tâche d’exécuter les travaux de construction décidés par l’assemblée des propriétaires d’étages. Cela inclut la planification, la soumission et la surveillance des travaux (Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 26 ad art. 712s CC). L’art. 712s al. 3 CC attribue entre autres à l’administrateur la fonction de contrôler l’utilisation des parties communes ou privées. Ce contrôle est restreint d’agissant de l’utilisation des parties exclusives mais pourra s’exercer en cas de violation du règlement d’administration et d’utilisation ou du règlement de maison (Wermelinger, op cit., nn. 50 et 59 ad art. 712s CC). 2.3 En l’espèce, il ressort du dossier que le jardin des recourants est clôturé et bordé d’une haie. Il n’est ainsi pas visible depuis un espace public et ne peut être perçu sans autre par chacun. De surcroit, un jardin fait partie des environs immédiats d’une maison. Ce qui s’y passe fait donc partie du domaine privé au sens de l’art. 179quater CP (cf. TF 6B_1171/2022 du 19 octobre 2023 consid. 2.1). Il ressort de l’extrait du Registre Foncier relatif à l’immeuble n° [...] de la Commune d’[...] figurant au dossier que le bien dont les recourants sont propriétaires ([...]) bénéficie d’une servitude d’usage exclusif du jardin en question ([.”

“Die Beschwerdeführer bringen vor, Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Reglements betreffe ausschliesslich das Verhältnis zwischen Sonderrechten und keine gemeinschaftlichen Belange der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wache der Verwalter darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe als Stockwerkeigentümerversammlung nach Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB die Aufsicht über die Tätigkeit des Verwalters zu führen. Damit trage sie ihrerseits die Verantwortung dafür, dass die Stockwerkeigentümer bei der Ausübung der Sonderrechte das Reglement einhalten. Wenn das Gesetz verlange, dass über die Einhaltung des Reglements zu wachen sei, folge daraus die Rechtspflicht, eine Reglementsverletzung zu sanktionieren und die Geltung des Reglements soweit erforderlich durchzusetzen. Indem die Vorinstanz eine entsprechende Rechtspflicht verneine, verstosse sie gegen Art. 712s Abs. 3 und Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz, wonach bei fehlender Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Interessen keine Handlungspflicht bestehe, degradiere die verletzte Reglementsbestimmung zu einer Leerformel.”

“Im Zusammenhang mit der aufgeworfenen Frage sind die Art. 712s Abs. 3 und 712t Abs. 2 ZGB zu beachten: Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht der Verwalter darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden. Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Der Verwalter soll nicht ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümer einen Prozess führen können, der mit hohen Verfahrenskosten verbunden sein und das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander oder mit der Nachbarschaft beeinträchtigen kann (BGE 114 II 310 E. 2a mit Hinweisen; Urteil 5A_357/2022 vom 8. November 2023 E. 4.1.1, nicht publ. in BGE 150 III 113). Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden mit dem vorgeschriebenen Mehr gefasst.”