Art. 712a

“Pour cet auteur, la loi et l'état actuel de la jurisprudence fournissent toutefois déjà certains éclaircissements (Blaise Carron, op. cit., nn. 60 à 68 ; cf. ég. sur le sujet : Blaise Carron, Acquisition d'une part de propriété par étages (PPE) et garantie pour les défauts, in PPE 2019, Neuchâtel 2019, p. 1 ss ; Blaise Carron, PPE, défaut des parties communes et cession des droits de garantie : un besoin de réforme législative ?, analyse de l'arrêt du Tribunal fédéral 4A 152/2021, Newsletter immodroit.ch février 2023). L'art. 712a al. 2 CC prévoit déjà que le « copropriétaire a le pouvoir [...] d'aménager ses locaux dans la mesure où il [...] n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation et ou n'en modifie pas l'aspect extérieur ». Ce devoir d'abstention s'applique aussi aux travaux de réfection des parties communes, même s'ils n'endommagent ni n'entravent leur utilisation (cf. ATF 135 III 212 consid. 3.2, JdT 2011 II 259 ; Wermelinger, ZKomm, n. 89 ad art. 712a CC) (sur le tout : Blaise Carron, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une PPE, Les leçons à tirer de l'ATF 145 III 8 = RNRF 100 p. 312, précité, n. 61). De surcroît, les art. 647c ss CC, qui relèvent des règles sur la copropriété ordinaire, s'appliquent aux travaux de construction concernant les parties communes d'une PPE (art. 712g al. 1 CC). Ces dispositions légales tiennent compte des intérêts des copropriétaires d'étages en prévoyant une gradation des majorités exigées au sein de l'assemblée des copropriétaires selon le type de travaux envisagés (Blaise Carron, op. cit., n. 62). Selon Blaise Carron, il y a en tout cas trois situations où il n'est pas nécessaire que la communauté des copropriétaires d'étages autorise par une décision la suppression d'un défaut d'une partie commune : - lorsque les travaux de construction nécessaires correspondent à des actes d'administration courante, l’art. 647c CC stipulant qu’une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes d’administration courante que chacun d’eux peut faire (Blaise Carron, op.”

“Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums (BGE 141 III 357 E. 3.2; 119 II 404 E. 4). Die jeweiligen Stockwerkeigentümer bilden eine Rechtsgemeinschaft, die zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Dieser Gemeinschaft kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2). Im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit erfolgt aber eine gewisse Verselbständigung, indem sie in diesem Bereich zivilrechtlich handlungsfähig ist und prozessual sowie vollstreckungsrechtlich unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB; BGE 142 III 551 E. 2.2). Wie jedem Grundeigentümer stehen dem Stockwerkeigentümer Rechtsbehelfe zur Verfügung, um sich gegen widerrechtliche Einwirkungen auf sein Eigentum zu wehren. So kann er gegen andere Stockwerkeigentümer, die sein Sonderrecht stören, die Abwehransprüche aus Eigentum und aus Besitz geltend machen; insbesondere kann er auf Unterlassung übermässiger Immissionen klagen (Art.”

“712a CC, les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple (al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3). Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC, bien qu'il en eût l'usage exclusif ne peuvent en principe pas être entrepris sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2020.0299 du 5 mars 2021 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 5). La municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant les parties communes (art. 712t al. 1 CC). A fortiori, lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur cette décision.”

“Von dieser Umwandlung von Gesamt- in Alleineigentum im Sinn einer Realteilung ist aber einerseits die blosse Umwandlung von Gesamt- in (einfaches) Miteigentum abzugrenzen, welche weder eine Realteilung noch eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Handänderung darstellt, solange die Anteilsquoten der Gesamt- bzw. Miteigentümer keine Änderung erfahren. Die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt bleibt diesfalls vielmehr über das (gesamte) Grundstück unverändert und steht immer noch allen Eigentümern gemeinschaftlich zu (Moritz Seiler in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Stefan Osterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Basel 2021, § 4 Rz. 111; Richner et al., § 216 N. 54; VGr, 12. März 2014, SB.2013.00156, E. 3.3 in fine). Andererseits stellt es nach gängiger Lehre grundsätzlich auch keine Handänderung bzw. Realteilung dar, wenn Gesamteigentum mit gleichbleibenden Quoten in Stockwerkeigentum überführt wird: Stockwerkeigentum ist qualifiziertes Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse an der Liegenschaft bleiben hierdurch jedoch ebenfalls unverändert und es besteht sachenrechtlich auch kein Alleineigentum an der zugewiesenen Stockwerkeigentumseinheit. Wirtschaftlich kommt das Stockwerkeigentum zwar dem Alleineigentum nahe, gleichwohl findet aber praxisgemäss mit der quotalen Umwandlung von Gesamteigentum in Stockwerkeigentum noch keine massgebliche Umgestaltung der Eigentumsrechte im Sinn einer Realteilung statt (vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker Oliver Margraf/Stefan Oesterheit [Hrsg.], Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich etc. 2021, § 6 Rz. 30; Richner et al, § 216 StG N. 54; vgl. auch VGr, 12. Juni 1992, StE 1993 B 42.21 Nr. 7, E. 3.b in fine und Finanzdirektion, 29. Januar 1993, ZStP 4/1993 S. 298 ff. [in Bezug auf die Umwandlung von gewöhnlichem Miteigentum in Stockwerkeigentum]; Steuerrekurskommission TG, 9./22. Dezember 1997, StR 53/1998 S. 674 ff., E. 5; In Bezug auf die Handänderungssteuer Seiler in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Stefan Osterhelt [Hrsg.”

“Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB; zum Verhältnis von «gewöhnlichem» Miteigentum und Stockwerkeigentum: Philippe Eberhard, Miteigentum im Stockwerkeigentum, in: Schweizerische Juristenzeitung [SJZ ] 8/2023, S. 419 ff). Das Baurecht, kraft dessen das Gebäude erstellt wird, kann dem Stockwerkeigentümer nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden (vgl. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Infolge des Sonderrechts stellt das Stockwerkeigentum ein qualifiziertes Miteigentum dar (Brunner/Wichtermann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., N 6 zu Art. 646 ZGB; zum Sonderrecht: Pascal Wirz, Das Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum - inhaltliche Unterschiede zum Sonderrecht, in: recht 1/2015, S. 32 ff.).”

“A cet égard, Blaise Carron relève que lorsqu'un propriétaire d'ouvrage requiert la suppression du défaut d'une partie commune, il existe potentiellement une tension entre, d'une part, la titularité individuelle de la créance en réparation – qui est du point de vue du droit des obligations une prétention indivisible qui appartient pleinement à chaque copropriétaire d’étage – et, d'autre part, l'exigence d'une décision communautaire imposée pour les travaux de construction sur l'immeuble détenu en copropriété par étages. Cet enchevêtrement entre le régime du droit des obligations et celui des droits réels exige selon cet auteur une coordination (Blaise Carron, op. cit., nn. 58s). Pour cet auteur, la loi et l'état actuel de la jurisprudence fournissent toutefois déjà certains éclaircissements (Blaise Carron, op. cit., nn. 60 à 68 ; cf. ég. sur le sujet : Blaise Carron, Acquisition d'une part de propriété par étages (PPE) et garantie pour les défauts, in PPE 2019, Neuchâtel 2019, p. 1 ss ; Blaise Carron, PPE, défaut des parties communes et cession des droits de garantie : un besoin de réforme législative ?, analyse de l'arrêt du Tribunal fédéral 4A 152/2021, Newsletter immodroit.ch février 2023). L'art. 712a al. 2 CC prévoit déjà que le « copropriétaire a le pouvoir [...] d'aménager ses locaux dans la mesure où il [...] n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation et ou n'en modifie pas l'aspect extérieur ». Ce devoir d'abstention s'applique aussi aux travaux de réfection des parties communes, même s'ils n'endommagent ni n'entravent leur utilisation (cf. ATF 135 III 212 consid. 3.2, JdT 2011 II 259 ; Wermelinger, ZKomm, n. 89 ad art. 712a CC) (sur le tout : Blaise Carron, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une PPE, Les leçons à tirer de l'ATF 145 III 8 = RNRF 100 p. 312, précité, n. 61). De surcroît, les art. 647c ss CC, qui relèvent des règles sur la copropriété ordinaire, s'appliquent aux travaux de construction concernant les parties communes d'une PPE (art. 712g al. 1 CC). Ces dispositions légales tiennent compte des intérêts des copropriétaires d'étages en prévoyant une gradation des majorités exigées au sein de l'assemblée des copropriétaires selon le type de travaux envisagés (Blaise Carron, op.”

“Von dieser Umwandlung von Gesamt- in Alleineigentum im Sinn einer Realteilung ist aber einerseits die blosse Umwandlung von Gesamt- in (einfaches) Miteigentum abzugrenzen, welche weder eine Realteilung noch eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Handänderung darstellt, solange die Anteilsquoten der Gesamt- bzw. Miteigentümer keine Änderung erfahren. Die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt bleibt diesfalls vielmehr über das (gesamte) Grundstück unverändert und steht immer noch allen Eigentümern gemeinschaftlich zu (Moritz Seiler in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Stefan Osterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Basel 2021, § 4 Rz. 111; Richner et al., § 216 N. 54; VGr, 12. März 2014, SB.2013.00156, E. 3.3 in fine). Andererseits stellt es nach gängiger Lehre grundsätzlich auch keine Handänderung bzw. Realteilung dar, wenn Gesamteigentum mit gleichbleibenden Quoten in Stockwerkeigentum überführt wird: Stockwerkeigentum ist qualifiziertes Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse an der Liegenschaft bleiben hierdurch jedoch ebenfalls unverändert und es besteht sachenrechtlich auch kein Alleineigentum an der zugewiesenen Stockwerkeigentumseinheit. Wirtschaftlich kommt das Stockwerkeigentum zwar dem Alleineigentum nahe, gleichwohl findet aber praxisgemäss mit der quotalen Umwandlung von Gesamteigentum in Stockwerkeigentum noch keine massgebliche Umgestaltung der Eigentumsrechte im Sinn einer Realteilung statt (vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker Oliver Margraf/Stefan Oesterheit [Hrsg.], Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich etc. 2021, § 6 Rz. 30; Richner et al, § 216 StG N. 54; vgl. auch VGr, 12. Juni 1992, StE 1993 B 42.21 Nr. 7, E. 3.b in fine und Finanzdirektion, 29. Januar 1993, ZStP 4/1993 S. 298 ff. [in Bezug auf die Umwandlung von gewöhnlichem Miteigentum in Stockwerkeigentum]; Steuerrekurskommission TG, 9./22. Dezember 1997, StR 53/1998 S. 674 ff., E. 5; In Bezug auf die Handänderungssteuer Seiler in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Stefan Osterhelt [Hrsg.”

“Plus la mesure d'exécution anticipe envisagée porte une atteinte grave à la situation juridique de la partie adverse et plus son caractère irréversible est prononcé, plus il convient d'être restrictif dans son octroi (ATF 138 III 378 consid. 6.4; 131 III 473 consid. 2.2; 3.2; RSPC 2006 69; Bohnet, op.cit, n. 18 ad art. 261 CC et n. 13 ad art. 262 CPC). 3.1.2 Aux termes de l'art. 679 al. 1 CC, celui qui est atteint ou menacé d’un dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue d’écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts. L'art. 684 al. 1 CC prévoit que le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin. Sont interdits en particulier la pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage local, la situation et la nature des immeubles (al. 2). Entre copropriétaires d'étages, l'art. 712a al. 2 CC prévoit que le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure notamment où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires. Cette disposition constitue en réalité un renvoi aux règles du droit de voisinage, singulièrement aux art. 679 CC et 684 ss CC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). Les propriétaires d'étages peuvent par ailleurs convenir de restrictions à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 144 III 19 consid. 4.1; 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références; 111 II 330 consid. 7). Ces restrictions sont également déterminantes afin d'arrêter le caractère éventuellement excessif des immissions constatées, lequel se déterminera alors en fonction de la volonté exprimée par la communauté des propriétaires d'étages (arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid.”

“En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1 CC). La propriété par étages est réglée par la loi comme une forme particulière de la copropriété (ATF 142 III 551 consid. 2.2; 141 III 357 consid. 3.2). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de copropriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés, à savoir: un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 132 III 9 consid. 3.1). Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d'un fonds confère à un tiers le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Un droit de superficie peut être soumis au régime de la propriété par étages, à condition qu'il soit distinct, permanent et immatriculé au registre foncier. Le droit de superficie sert alors d'immeuble de base à la propriété par étages (art. 712d al. 2 ch. 2 CC; cf. MARYSE PRADERVAND-KERNEN, la propriété par étages et le droit de superficie, in Le droit de superficie.”

“Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB; zum Verhältnis von «gewöhnlichem» Miteigentum und Stockwerkeigentum: Philippe Eberhard, Miteigentum im Stockwerkeigentum, in: Schweizerische Juristenzeitung [SJZ ] 8/2023, S. 419 ff). Das Baurecht, kraft dessen das Gebäude erstellt wird, kann dem Stockwerkeigentümer nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden (vgl. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Infolge des Sonderrechts stellt das Stockwerkeigentum ein qualifiziertes Miteigentum dar (Brunner/Wichtermann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., N 6 zu Art. 646 ZGB; zum Sonderrecht: Pascal Wirz, Das Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum - inhaltliche Unterschiede zum Sonderrecht, in: recht 1/2015, S. 32 ff.).”