Art. 647b

“des Erbteilungsvertrags mit der Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017 auszugehen (E. 6.5). Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw.”

“Diese Liegenschaft steht im Miteigentum (je zu einem Drittel) der drei Geschwister C____, D____ und B____. Sie wird von der A____ AG verwaltet. Die Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Basel und wird von B____ kontrolliert. Am 23. September 2021 gelangten C____ (Klägerin 1) und D____ (Kläger 2) mit Klage gegen die A____ AG (Beklagte 1) und B____ (Beklagter 2) an das Zivilgericht Basel-Stadt mit folgenden Rechtsbegehren: «1. Es sei festzustellen, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2 und des Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([...]) verfügt. Eventuell sei die A____ AG als Liegenschaftsverwalterin gerichtlich abzuberufen. 2. Es sei die Einzeluntemehmung E____, [...], vom Gericht als Liegenschaftsverwalterin einzusetzen. Eventuell sei vom Gericht eine Liegenschaftsverwaltung zu bestimmen und einzusetzen auf die Dauer von mindestens einem Jahr bzw. bis zur Bestellung einer Liegenschaftsverwaltung frühestens nach Ablauf des Jahres durch die Miteigentümer gem. Art. 647b ZGB. 3. Es sei die Beklagte 1 unter Strafandrohungen gemäss Art. 292 StGB und Art. 343 ZPO mit Busse im Widerhandlungsfalle zu verpflichten, der eingesetzten Liegenschaftsverwaltung sämtliche für die Erfüllung des Mandates erforderlichen Unterlagen und Belege im Sinne einer ordnungsgemässen Übertragung der Verwaltung innert gerichtlich anzusetzender Frist auszuhändigen und per gerichtlich festzusetzendem Übertragungsstichtag eine Zwischenabrechnung zu erstellen zur Gewährleistung einer reibungslosen Fortführung der Verwaltung. 4. Unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Beklagten 1 und des Beklagten 2.» Nach einem doppelten Schriftenwechsel und dem allseitigen Verzicht auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung und einen schriftlichen Schlussvortrag stellte das Zivilgericht mit Entscheid vom 15. Juni 2023 fest, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2 und des Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([..”

“Beurteilung durch die Berufungsinstanz 6.2.3.1. Die Berufungskläger werfen der Vorinstanz im Wesentlichen sinngemäss vor, dass sie die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft betreffend Genehmigung der Jahresrechnung (Traktandum 3a) und Entlastung der Verwaltung (Traktandum 3b) zu Unrecht nicht aufgehoben habe, obschon das erforderliche Beschlussquorum nicht erreicht worden sei und M. durch sein Vorgehen gegen den Grundsatz der schonenden Rechtsausübung verstossen habe. In Bezug auf die erforderliche Mehrheit ist mit der Vorinstanz (vgl. act. B.2, E. 6.4.2) festzuhalten, dass es sich bei Art. 647b Abs. 1 ZGB um eine dispositive und damit abänderbare Bestimmung handelt (WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 35; BRUNNER/WICHTERMANN, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 647b ZGB N. 11), so dass Beschlüsse über wichtigere Verwaltungshandlungen vorliegend mit der im Reglement vorgesehenen Wertquotenmehrheit (vgl. RG-act. II.2, Ziff. 13 Abs. 4) getroffen werden können. Die diesbezügliche Rüge der Berufungskläger geht daher fehl. Wenn die Berufungskläger weiter vorbringen, dass M. mit der Nicht- Genehmigung der Jahresrechnung und der Nicht-Entlastung der Verwaltung bezweckt habe, zu seinem eigenen finanziellen Vorteil und zu Ungunsten der Minderheit den neuen Verteilschlüssel der Betriebskosten des Wohnhauses (vgl. dazu sogleich E. 6.3) rückwirkend anzuwenden, vermischen sie zwei verschiedene Fragen. So kann das Erstreben einer allfällig unzulässigen (faktischen) Rückwirkung des neuen Verteilschlüssels - mit den Berufungsklägern und entgegen den Ausführungen der Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren dürfte diese Absicht durchaus den primären Grund für das Stimmverhalten von M.”

“Ils avaient ensuite transformé leur local commercial en bar à vin et avaient présenté, lors de l'assemblée générale des propriétaires d'étages de l'année 2019, leur projet de nouvelle exploitation. Les propriétaires d'étages ne s'étaient pas opposés à ce changement d'utilisation car les époux avaient indiqué que l'établissement public serait exploité de 11h à 20h30. Il ressortait du procès-verbal de cette assemblée que la question du changement d'utilisation avait été débattue et que l'administratrice avait consulté un juriste de la Chambre Immobilière Valais pour déterminer si la modification concernée était admissible. Par la suite, les époux A.________ avaient déposé une demande d'autorisation d'exploiter leur établissement de 7h à 24h. La communauté des propriétaires d'étages avait examiné ce changement du mode d'utilisation et ne l'avait pas accepté. La modification trouvait ainsi sa cause dans la requête d'extension des heures d'ouverture du local commercial des époux. Cette modification - qui ne constituait pas un changement de destination - nécessitait une décision prise à la double majorité (cf. art. 647b al. 1 CC). Comme il s'agissait d'un changement du mode d'utilisation sollicité par les demandeurs eux-mêmes, ceux-ci ne pouvaient se prévaloir du chiffre”

“des Erbteilungsvertrags mit der Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017 auszugehen (E. 6.5). Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw.”

“Ils doivent agir loyalement et de bonne foi au sein de la communauté à laquelle ils participent. Cette obligation est plus générale mais moins incisive que le devoir de fidélité. Chaque copropriétaire peut exiger un comportement permettant à tous et à chacun de profiter harmonieusement de la chose détenue en copropriété, en prenant en considération les aspirations légitimes des autres copropriétaires (Perruchoud, op. cit., n. 17 ad art. 648 CC; Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, 2006, p. 88). Les dispositions sur la copropriété ne font pas référence à un devoir de diligence. Un tel devoir doit cependant être respecté lorsqu'un copropriétaire fait usage du pouvoir de gestion individuel conféré par la loi (Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, 2006, p. 90 et 91). Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour la conclusion ou la résiliation de baux à loyer (art. 647b al. 1 CC). 3.3.2 La communauté dont la formation découle de la loi (par ex. la communauté héréditaire avant partage) ou de la volonté d'un tiers (par ex. une donation), sans que ses membres aient voulu y superposer un but commun, ne constitue a priori pas une société simple, faute du fondement contractuel inhérent à la société simple. Elle demeure régie par les règles applicables à cette communauté ou éventuellement par les dispositions relatives à la société simple par analogie (Blanc/Fischer, Les sociétés de personnes, 2020, p. 23), lorsque les règles sur la copropriété n'apportent pas de réponse à une problématique juridique. L'application des dispositions sur la société simple ne peut toutefois être que sélective (Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, 2006, p. 66 et ss). 3.3.3 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette règle permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste.”

“des Erbteilungsvertrags mit der Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017 auszugehen (E. 6.5). Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw.”

“Beurteilung durch die Berufungsinstanz 6.2.3.1. Die Berufungskläger werfen der Vorinstanz im Wesentlichen sinngemäss vor, dass sie die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft betreffend Genehmigung der Jahresrechnung (Traktandum 3a) und Entlastung der Verwaltung (Traktandum 3b) zu Unrecht nicht aufgehoben habe, obschon das erforderliche Beschlussquorum nicht erreicht worden sei und M. durch sein Vorgehen gegen den Grundsatz der schonenden Rechtsausübung verstossen habe. In Bezug auf die erforderliche Mehrheit ist mit der Vorinstanz (vgl. act. B.2, E. 6.4.2) festzuhalten, dass es sich bei Art. 647b Abs. 1 ZGB um eine dispositive und damit abänderbare Bestimmung handelt (WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 35; BRUNNER/WICHTERMANN, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 647b ZGB N. 11), so dass Beschlüsse über wichtigere Verwaltungshandlungen vorliegend mit der im Reglement vorgesehenen Wertquotenmehrheit (vgl. RG-act. II.2, Ziff. 13 Abs. 4) getroffen werden können. Die diesbezügliche Rüge der Berufungskläger geht daher fehl. Wenn die Berufungskläger weiter vorbringen, dass M. mit der Nicht- Genehmigung der Jahresrechnung und der Nicht-Entlastung der Verwaltung bezweckt habe, zu seinem eigenen finanziellen Vorteil und zu Ungunsten der Minderheit den neuen Verteilschlüssel der Betriebskosten des Wohnhauses (vgl. dazu sogleich E. 6.3) rückwirkend anzuwenden, vermischen sie zwei verschiedene Fragen. So kann das Erstreben einer allfällig unzulässigen (faktischen) Rückwirkung des neuen Verteilschlüssels - mit den Berufungsklägern und entgegen den Ausführungen der Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren dürfte diese Absicht durchaus den primären Grund für das Stimmverhalten von M. in Bezug auf die Traktanden 3a und 3b dargestellt haben (vgl. act. B.2, E. 6.5.2.1 m.”

“Gemäss den vorstehenden Ausführungen waren die Kläger bei der Beschlussfassung über die Prozessführung der Gemeinschaft aufgrund der bei ihnen bestehenden Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen. Die diesbezüglichen Beschlüsse konnten demnach faktisch durch M. alleine gefasst werden. Es bestand dabei keine Verpflichtung, zwecks Beschlussfassung eine Versammlung einzuberufen, sondern diese konnte gemäss den gesetzlichen (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 ZGB) und reglementarischen (vgl. RG-act. II.2, Ziff. 13 Abs. 5) Bestimmungen auch auf dem Zirkularweg erfolgen. Durch die am 22. Oktober 2020 erklärte Zustimmung von M. - als einzigem stimmberechtigten Stockwerkeigentümer - zu den Anträgen betreffend die Ermächtigung des Verwalters und die Mandatierung von Rechtsanwalt Casanova (RG-act. III.2) wurden die entsprechenden Beschlüsse rechtsgültig gefasst. Dies muss vorliegend unabhängig davon gelten, ob es sich bei diesen Beschlüssen um wichtigere Verwaltungshandlungen gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB handelte oder nicht (vgl. dazu WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Art. 712t ZGB N. 69), zumal nach dem Gesagten alle Stockwerkeigentümer ausser M. von der Beschlussfassung ausgeschlossen waren (vgl. überdies zur Erleichterung des Beschlussquorums nachfolgend E. 6.3.3.2). Wie die Berufungsbeklagte zu Recht ausführt, gilt ausserdem die Protokollierungspflicht gemäss Art. 712n Abs. 2 ZGB nur für die (mündliche) Beschlussfassung anlässlich einer Versammlung der Stockwerkeigentümer, nicht hingegen für eine solche auf dem Zirkularweg, zumal der Zirkularbeschluss in diesem Fall durch schriftliche Zustimmung zu einem (schriftlichen) Antrag zustande kommt. Durch die (ausschliesslich) schriftliche Form des Zirkulationsbeschlusses und die dadurch gewährleistete Dokumentation wird auch den Publizitätsinteressen namentlich künftiger Stockwerkeigentümer und damit der Rechtssicherheit Rechnung getragen sowie die Berechnung der Anfechtungsfrist ermöglicht (vgl. BGE 127 III 506 E. 3a u. 3c; Urteil des Bundesgerichts 5A_198/2014 vom 19.”

“des Erbteilungsvertrags war die (erneute) Verpflichtung der drei Geschwister zur Vornahme einer Realteilung, wobei neu für den Abschluss der entsprechenden Vereinbarung ein Zeitraum von drei Monaten und die Belassung der Verwaltung bei der F____ AG während dieser Zeit vereinbart wurde. Das Zivilgericht ist mit zutreffender Begründung zum Schluss gekommen, dass diese Bestimmung als Bestätigung der Bestellung eines Verwalters im Sinn von Art. 647b ZGB Abs. 1 ZGB zu werten ist. Es handelt sich dabei gemäss den Vorgaben des Gesetzgebers um eine wichtigere Verwaltungshandlung. Die Bestellung eines Verwalters ist in Art. 647b Abs. 1 ZGB explizit als solche wichtigere Verwaltungshandlung aufgeführt. Es ist entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht widersprüchlich und auch nicht sinnlos, wenn die Miteigentümer in ihrer Vereinbarung die Belassung der Verwaltung bei der F____ AG als gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB wichtigere Verwaltungshandlung verstanden haben. Hätte es der Beklagte 2 anders, nämlich im Sinn einer von der dispositiven Gesetzesregelung abweichenden Verwaltungsordnung verstanden haben wollen, hätte er darauf bestehen müssen, dass dies mit genügender Deutlichkeit in Ziffer”

“del 16 luglio 2013 consid. 1.2), in linea con quella di altri Tribunali cantonali (cfr. sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni U 21 56 del 22 marzo 2022 consid. 2, sentenza AC.2006.213 del Tribunale amministrativo del Cantone di Vaud del 13 marzo 2008 consid. 1), è quella di ritenere necessaria la doppia maggioranza, considerando la decisione di coinvolgere la comunione dei comproprietari in una procedura giudiziaria amministrativa quale atto di amministrazione più importante ai sensi dell'art. 647b CC in quanto suscettibile di avere un impatto non trascurabile non solo dal profilo dei costi processuali o dei rapporti tra i comproprietari, ma anche sull'utilizzo stesso del bene in comproprietà.”

“del regolamento condominiale "__________" (doc. Q) dispone che, qualora non fosse previsto diversamente nel presente regolamento o dalle leggi, le decisioni dell'assemblea vengono prese in base alla maggioranza dei condomini presenti o rappresentati (1 voto per proprietario). Nulla di specifico è indicato per quanto attiene alla decisione di coinvolgere la comunione dei comproprietari in una procedura giudiziaria, per cui determinante è la maggioranza qualificata di cui all'art. 647b CC, vale a dire la maggioranza dei comproprietari presenti e/o rappresentati all'assemblea (pro capite) che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa (STA”

“Sie machen darüber hinaus zusammengefasst geltend, dass die beiden Kläger auch nicht ohne Weiteres die Kündigung im Namen der Miteigentümerschaft hätten aussprechen können und hierfür unter keinen Umständen kostenpflichtig einen Vertreter hätten beauftragen können, der einerseits im gleichen Schreiben weitere Handlungen im ausschliesslichen Interesse der beiden Kläger vorgenommen habe sowie andererseits in anderer Sache die Kläger gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufung, Rz 50; Berufungsreplik, Rz 15). Das Zivilgericht hat bezüglich der Notwendigkeit eines eigentlichen Umsetzungsbeschlusses ausgeführt, dass sich aus dem Gesetz nicht ergebe, dass es für die Umsetzung eines gültigen Beschlusses grundsätzlich eines weiteren Beschlusses bedürfe, mit welchem ein Miteigentümer/einzelne Miteigentümer mit dessen Umsetzung betraut werde (Zivilgerichtsurteil, E. 6.6.1). In der Lehre wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die Miteigentümergemeinschaft sich mit ihrem Beschluss nicht nur äussere, was mit der gemeinsamen Sache zu geschehen habe, sondern dass sie auch die Frage zu entscheiden habe, wie der Beschluss umzusetzen sei (Brunner/Wichter-mann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Auflage, 2023, Art. 647 N 33). Im vorliegenden Fall haben die beiden Kläger, welche je zu einem Drittel Miteigentümer der Überbauung [...] in [...] sind und damit über die notwendige Mehrheit zur Beschlussfassung im Sinn von Art. 647b ZGB verfügten, gemäss dem Protokoll der Versammlung vom 28. März 2017 (Klagebeilage 16) ausdrücklich nicht nur über das Was (Kündigung des Verwaltungsauftrags per 30.6.2017), sondern auch über das Wie (Kündigung mit separatem Schreiben) beschlossen. Soweit die beiden Miteigentümer in der Folge ihren Rechtsvertreter mit der Ausführung dieses Beschlusses betraut haben, ohne dass dies im Protokoll vermerkt wäre, ist dies nicht zu beanstanden. Denn die Beauftragung von Dritten mit der Umsetzung von gemeinschaftlichen Beschlüssen ist grundsätzlich zulässig (Brunner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 33). Entsprechende Beschlüsse können auch formlos gefasst werden (Brun-ner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 32; Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar. Art. 641-654a ZGB, 2022, Art. 647 N 55). Die Beklagten monieren, dass die Beauftragung des klägerischen Rechtsvertreters mit der Umsetzung des Kündigungsbeschlusses Kosten verursache, welche dem Beklagten 2 als Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss nicht auferlegt werden könnten (Berufung, Rz 52).”

“des Erbteilungsvertrags mit der Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017 auszugehen (E. 6.5). Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw.”