Art. 682

“Il convient en premier lieu de mentionner que le présent arrêt, conformément aux principes usuels en matière de droit intertemporel, doit être rendu sur la base du règlement, du 25 octobre 2017, d’application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1) dans sa teneur au moment du prononcé de la décision attaquée, soit le 1er septembre 2023; la récente modification de ce texte (en date du 1er novembre 2023), qui lui est postérieure, ne sera donc pas prise en considération (cf. dans ce sens AC.2022.0337/346 du 15 mars 2024 consid. 2). Au 1er septembre 2023, l'art. 34f RLPPPL n'était pas encore en vigueur. Son application au cas d'espèce ne sera dès lors pas discutée et la décision de préemption ne peut pas être considérée comme illégale sur cette base. En l'absence de disposition spécifique dans la LPPPL ou le RLPPPL, il convient d'examiner les solutions amenées par le droit privé. Selon l'art. 682 CC, les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d’une part qui n’est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l’attribution. Il apparaît ainsi que le droit privé n'exclut pas que le droit de préemption soit exercé sur une part de copropriété. Encore faut-il que la part de copropriété visée soit soumise au droit de préemption. Dès lors que l'autorité intimée ne manifeste aucune volonté de construire dans un futur proche des LUP sur la parcelle n° 649, il apparaît que la préemption de la part de copropriété n° 649-1, envisagée pour elle-seule, ne répond pas aux conditions de l'art. 31 LPPPL. L'autorité intimée soutient toutefois que la préemption de la part de copropriété n° 649-1 ne doit pas envisagée pour elle-seule mais découlerait nécessairement de la préemption de l'immeuble n°”

“Das Bundesgericht geht deshalb bei der Errichtung eines solchen Baurechts grundsätzlich von einer grundsteuerlich der Veräusserung gleichzustellenden, dauernden und wesentlichen Beeinträchtigung im Sinn von Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG aus, wenngleich den Kantonen harmonisierungsrechtlich ein gewisser Entscheidungsspielraum verbleibt (BGr, 1. Mai 2014, 2C_704/2013, E. 4.2 ff., mit Hinweisen). Die Begründung von Stockwerkeigentum führt im bereits ausführlich dargelegten Sinn ebenfalls zu einer gesonderten grundbuchlichen Erfassung und das hieraus resultierende Grundstück kann gleichfalls am Rechtsverkehr teilhaben, verkauft und dinglich belastet oder verpfändet werden. Die Begründung bzw. Überführung in Stockwerkeigentum führt sogar zu einer noch weitergehenden Übertragung von Verfügungsgewalt (bzw. Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der übrigen Miteigentümer), da anders als beim Baurecht weder ein Heimfall im Sinn von Art.779c in Verbindung mit Art. 779f ZGB droht, noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 682 ZGB besteht. 3.3 Hieraus erhellt, dass die quotale Überführung in Stockwerkeigentum im jeweiligen Sonderrechtsbereich zu einer wesentlichen Verschiebung der Verfügungsgewalt und Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der übrigen Miteigentümer führt, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichzustellen ist. Die in Lehre und Praxis vereinzelt gleichwohl vertretene Auffassung, dass die quotale Überführung in Stockwerkeigentum keine wirtschaftliche Handänderung darstellen könne, da damit keine wesentlichen Teile der Verfügungsgewalt über ein Grundstück rechtsgeschäftlich auf einen Dritten übertragen werden (vgl. die bereits erwähnte Urteilsbesprechung eines Entscheids der Zürcher Finanzdirektion vom 29. Januar 1993, ZStP 4/1993, S. 301 f.), vermag deshalb nicht zu überzeugen und geht stillschweigend von gleichwertigen Anteilen aus. Während eine grundsteuerlich beachtliche Verschiebung der Verfügungsgewalt bei der quotalen Überführung in gewöhnliches Miteigentum zweifelhaft erscheint (und auch nicht mit einer Verschiebung von Vermögenswerten einhergeht), verschafft die Begründung von Stockwerkeigentum dem Anteilsinhaber im Sonderrechtsbereich im dargelegten Sinn eine eigentümerähnliche Rechtsstellung mit entsprechender Beeinträchtigung der Rechtsstellung der übrigen Miteigentümer.”

“Zugleich räumten darin die Vermieter dem Mieter das einseitige Recht ein, diesen befristeten Mietvertrag um zweimal fünf Jahre zu verlängern. Weiter vereinbarten die Mietvertragsparteien in Ziffer 10 ihres nicht öffentlich beurkundeten Vertrages Folgendes: "Die Vermieter räumen dem Mieter ein limitiertes und übertragbares Kaufrecht ein, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1'450'000.00 käuflich zu erwerben. Die Ausübung des Kaufrechts ist beschränkt bis zum 30. Juni 2016. Übt der Mieter dieses Kaufrecht nicht fristgerecht aus, sind die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen." A.d. Der KIäger berief sich am 29. Mai 2016 auf dieses Kaufsrecht. In der Folge veräusserten D.C.________ und E.C.________ ihr Grundstück mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Juni 2016 für Fr. 1'450'000.-- an den Kläger. Die Beklagte als Grundeigentümerin setzte in der Folge auf dem Gerichtsweg ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an dieser Baurechtsliegenschaft durch (Art. 682 Abs. 2 ZGB; Urteil 5A_782/2020 vom 23. August 2021). Seit dem 25. Februar 2021 ist die Beklagte Eigentümerin des Baurechtsgrundstückes mit dem Einfamilienhaus. Am 4. März 2021 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie den Mietvertrag, den er mit D.C.________ und E.C.________ abgeschlossen habe, als simuliert und damit ungültig betrachte. Unabhängig davon kündige sie dieses Mietverhältnis gestützt auf Ziffer 10 des Vertrages per 30. Juni 2021. B. B.a. Am 30. Juni 2021 stellte der Kläger beim Bezirksgericht March folgende Anträge: Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. März 2021 per 30. Juni 2021 unwirksam, eventualiter missbräuchlich sei; subeventualiter sei dem Kläger eine angemessene erstmalige Erstreckung zu gewähren. Die Beklagte beantragte dem Bezirksgericht, die Klage abzuweisen. Widerklageweise sei der Kläger anzuweisen, die Liegenschaft innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben. Mit Urteil vom 26. Juni 2023 stellte das Bezirksgericht fest, dass die Kündigung der Beklagten vom 4.”

“Die Vorinstanz verletzt mit Blick auf das Urkundendelikt kein Bundesrecht, wenn sie die Geschädigtenstellung des Beschwerdeführers verneint. Der Beschwerdeführer sieht seine Geschädigtenstellung darin begründet, dass der Beschwerdegegner 2 gegenüber dem Grundbuchamt bewusst eine falsche Angabe über die Eigentumsverhältnisse der fraglichen Liegenschaft gemacht habe. Aufgrund dieser falschen Angabe habe seine Schwester in der Folge über ihren Miteigentumsanteil verfügen können und er sei an der Ausübung seines Vorkaufsrechts nach Art. 682 OR [recte: ZGB] gehindert worden. Dass sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall auf ein Vorkaufsrecht nach Art. 682 Abs. 1 ZGB berufen darf, ist nicht ersichtlich. Gemäss Art. 682 Abs. 1 Satz 1 ZGB haben Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis nach Art. 682 Abs. 1 ZGB bezweckt, einerseits die Umwandlung des Miteigentums in Alleineigentum zu fördern und andererseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen Dritten in die Gemeinschaft zu schützen (BGE 146 III 217 E. 6.3.1; 101 II 235 E. 2b). Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 682 Abs. 1 ZGB gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen wie für die vertraglichen Vorkaufsrechte (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Verweis umfasst die Umschreibung des Vorkaufsfalls in Art. 216c Abs. 1 OR, wonach das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden kann, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem andern Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Urteil 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.1 mit Hinweisen). Eine Schenkung gilt nicht als Vorkaufsfall im Sinne von Art.”

“Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.C.________ und E.C.________ angewiesen. Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A_371/2023 vom 27. Februar 2024 E. 6.3.1). Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.”

“A titre d'exemple, Paul-Henri Steinauer mentionne "des places de parc destinées aux habitants du fonds A [qui] se trouvent sur le fonds B, séparé du premier par une route" (Les droits réels, tome II, 5e éd., Berne 2020, p. 65 n° 2035). Dans ce cas de figure, en cas de rattachement selon l'art. 655a CC avec inscription correspondante au registre foncier, le droit de préemption doit être exercé sur l'ensemble des objets vendus (cf. TF 5A_1006/2015 du 2 août 2016 consid. 6.1). L'art. 95 ORF prévoit un certain nombre de règles précisant le statut des immeubles dépendants: "1 Lorsqu’un immeuble (immeuble dépendant) appartient au propriétaire actuel d’un autre immeuble (immeuble principal; art. 655a, al. 1, CC), il y a lieu de remplacer la désignation du propriétaire dans la rubrique «propriété» du feuillet du grand livre de l’immeuble dépendant par la désignation de l’immeuble principal. 2 Lorsque l’immeuble dépendant est une part de copropriété, tous les copropriétaires doivent approuver ce lien de dépendance. Ils renoncent de cette façon à leur droit de préemption sur les parts dépendantes (art. 682 CC) et à leur droit de demander la dissolution de cette copropriété (art. 650 CC). Cette convention obéit à la forme authentique. 3 La création d’un tel lien de dépendance n’est possible que lorsque l’immeuble dépendant n’est grevé d’aucun gage immobilier ni de charge foncière ou que lorsque ceux-ci sont transférés sur l’immeuble principal au moment de la création de ce lien de dépendance et radiés sur l’immeuble dépendant. 4 Lorsque l’immeuble dépendant est une part de copropriété, l’immeuble constitué en copropriété doit également demeurer libre de gages et de charges foncières pendant toute la durée de ce lien de dépendance. 5 Ce lien de dépendance est indiqué dans l’état descriptif ou dans la rubrique «mentions» du feuillet du grand livre de l’immeuble principal." En l'occurrence, il n'apparaît pas que la part de copropriété n° 649-1 soit inscrite au registre foncier comme dépendante de l'immeuble n° 648, au sens des règles qui précèdent. Il n'en demeure pas moins que le lien de dépendance entre les deux bien-fonds existe dans les faits.”

“Gerade der vorliegende Fall zeigt ausserdem, dass selbst wenn bei der Bildung und Zuweisung von Miteigentumsanteilen nicht notwendig neue Grundbuchblätter eröffnet werden müssen, jedenfalls in vielen Fällen - wie hier für die Tiefgaragenparkplätze - nicht nur für die Stockwerkeigentumsanteile, sondern auch für die Miteigentumsanteile neue Hauptbuchblätter ins Grundbuch aufgenommen werden; allein der Umstand, dass dies bei Stockwerkeigentumsanteilen rechtlich zwingend geschieht, rechtfertigt jedenfalls keine unterschiedliche Behandlung mit Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer. Nichts anderes ergibt sich im Übrigen mit Blick auf das von der Vorinstanz erwähnte Recht zur ausschliesslichen Benutzung und zum Innenausbau sowie das Fehlen eines Vorkaufsrechts. Gerade der vorliegende Fall, in dem als Miteigentumsanteile eine nicht unerhebliche Zahl von Parkplätzen ausgeschieden wurden, zeigt im Übrigen, dass es insoweit nicht nur um ideelle Anteile an einer Gesamtsache geht, sondern um einzeln verkehrsfähige Rechte, über welche der jeweilige frühere Gesellschafter (unter der Vorbehalt des gesetzlichen Vorkaufsrechts der übrigen Miteigentümer gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB) frei verfügen kann.”