Art. 779f

“127 CO) lorsque le droit de retour est fondé sur une violation contractuelle du contrat de superficie, cet auteur ne pose aucune exigence quant au délai à respecter pour mettre en oeuvre le droit de retour; lorsque le superficiaire excède son droit réel, il précise que le droit de retour peut être exercé aussi longtemps que dure l'excès conformément aux règles générales applicables en matière de violation des droits réels, les règles de l'abus de droit interdisant toutefois au superficiant d'exiger le retour lorsqu'il a toléré trop longtemps la violation sans réagir. Dans le même sens, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) estiment qu'une tolérance trop longue du superficiant à l'égard d'une situation manifestement contraire au contrat doit normalement être considérée comme un consentement tacite ou, du moins, comme une renonciation à l'exercice du droit de retour. Reprenant l'avis de ces deux derniers auteurs, SPYCHER (op. cit., loc. cit.) ajoute que le superficiaire doit exercer son droit de retour dans un délai raisonnable à partir du moment où il a connaissance ou aurait dû connaître les graves violations du superficiaire. Se référant aux art. 107 et 214 al. 3 CO, FREIMÜLLER (op. cit., p. 83) déduit en revanche de l'application des règles sur le droit de résiliation en matière contractuelle que le propriétaire grevé est tenu d'annoncer immédiatement le retour dès la violation du droit. Par ailleurs, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) soutiennent que l'exigence de déclaration immédiate posée par l'art. 107 al. 2 CO à l'expiration du délai de BGE 150 III 63 S. 68 grâce n'a pas à être appliquée trop strictement, mais qu'en principe un délai de trois mois pour faire cette déclaration apparaît cependant trop long.”

“Le même reproche peut être fait à l'autorité cantonale concernant le prétendu défaut d'allégation en lien avec la gravité de la violation des obligations, nécessaire à l'exercice du droit de retour anticipé (cf. art. 779f CC), invoquée à titre de motivation alternative. En l'espèce, la recourante a allégué les violations d'entretien qu'elle reprochait à l'intimé (all. 27 à 32 de la demande précitée) et les conséquences possibles de ces violations (all. 24 et 34 de la demande: perte de valeur, atteinte à la qualité structurelle, protectrice et isolante; n° 77 p. 23 de l'appel précité). L'autorité cantonale ne pouvait donc pas se contenter, comme elle l'a fait, d'écarter la prétention en retour anticipé pour le motif que la recourante n'avait pas fourni d'allégués en lien avec la réalisation des conditions strictes de ce droit. Elle se devait au contraire d'examiner si, au vu des violations contractuelles et des conséquences invoquées par la recourante et, cas échéant, après avoir administré les moyens de preuve offerts à l'appui de celles-ci, ces conditions étaient en l'occurrence réalisées. La cause doit donc également lui être renvoyée pour qu'elle procède à l'examen de la question de savoir si l'éventuelle violation des obligations par le superficiaire revêt une gravité suffisante pour justifier un retour anticipé.”

“-       Auch der Vergleich mit der grundsteuerlichen Behandlung der Errichtung eines Baurechts zeigt auf, dass mit der quotalen Überführung in Stockwerkeigentum grundsteuerlich wesentliche Teile der Verfügungsgewalt übertragen werden: Wird ein Baurecht selbständig und dauernd errichtet und als Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt im Grundbuch eingetragen, kann das entsprechende Grundstück am Rechtsverkehr teilnehmen, verkauft und sogar dinglich belastet oder verpfändet werden. Das Bundesgericht geht deshalb bei der Errichtung eines solchen Baurechts grundsätzlich von einer grundsteuerlich der Veräusserung gleichzustellenden, dauernden und wesentlichen Beeinträchtigung im Sinn von Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG aus, wenngleich den Kantonen harmonisierungsrechtlich ein gewisser Entscheidungsspielraum verbleibt (BGr, 1. Mai 2014, 2C_704/2013, E. 4.2 ff., mit Hinweisen). Die Begründung von Stockwerkeigentum führt im bereits ausführlich dargelegten Sinn ebenfalls zu einer gesonderten grundbuchlichen Erfassung und das hieraus resultierende Grundstück kann gleichfalls am Rechtsverkehr teilhaben, verkauft und dinglich belastet oder verpfändet werden. Die Begründung bzw. Überführung in Stockwerkeigentum führt sogar zu einer noch weitergehenden Übertragung von Verfügungsgewalt (bzw. Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der übrigen Miteigentümer), da anders als beim Baurecht weder ein Heimfall im Sinn von Art.779c in Verbindung mit Art. 779f ZGB droht, noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 682 ZGB besteht. 3.3 Hieraus erhellt, dass die quotale Überführung in Stockwerkeigentum im jeweiligen Sonderrechtsbereich zu einer wesentlichen Verschiebung der Verfügungsgewalt und Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der übrigen Miteigentümer führt, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichzustellen ist. Die in Lehre und Praxis vereinzelt gleichwohl vertretene Auffassung, dass die quotale Überführung in Stockwerkeigentum keine wirtschaftliche Handänderung darstellen könne, da damit keine wesentlichen Teile der Verfügungsgewalt über ein Grundstück rechtsgeschäftlich auf einen Dritten übertragen werden (vgl. die bereits erwähnte Urteilsbesprechung eines Entscheids der Zürcher Finanzdirektion vom 29. Januar 1993, ZStP 4/1993, S. 301 f.), vermag deshalb nicht zu überzeugen und geht stillschweigend von gleichwertigen Anteilen aus. Während eine grundsteuerlich beachtliche Verschiebung der Verfügungsgewalt bei der quotalen Überführung in gewöhnliches Miteigentum zweifelhaft erscheint (und auch nicht mit einer Verschiebung von Vermögenswerten einhergeht), verschafft die Begründung von Stockwerkeigentum dem Anteilsinhaber im Sonderrechtsbereich im dargelegten Sinn eine eigentümerähnliche Rechtsstellung mit entsprechender Beeinträchtigung der Rechtsstellung der übrigen Miteigentümer.”

“Un mauvais état d'entretien des constructions, pendant la durée du droit de superficie, n'affectait dès lors a priori pas la recourante puisqu'elle n'avait pas à répondre de cet état et qu'il avait pour effet de réduire le montant de l'indemnité équitable due par elle pour le retour des constructions. Il ne l'affectait à tout le moins pas au point de rendre la continuation du droit de superficie déraisonnable, sauf circonstances particulières qui n'avaient pas été alléguées en l'espèce. Même si l'état de toutes les constructions avait été globalement mauvais - ce que la recourante ne prétendait même pas - et même si l'on considérait que l'intimé n'avait pas respecté son obligation de maintenir les constructions en " bon " état d'entretien, cela n'aurait pas encore nécessairement signifié qu'un retour anticipé du droit de superficie - qui était une mesure d' ultima ratio - aurait été justifié. Toujours selon l'autorité cantonale, la question de savoir si des violations réitérées des obligations contractuelles suffisaient pour considérer qu'un retour anticipé du droit de superficie était justifié au sens de l'art. 779f CC pouvait rester ouverte. Le seul fait que les obligations contractuelles du superficiaire eussent été violées à réitérées reprises, cas échéant, n'impliquait pas automatiquement que la continuation du droit de superficie ne pouvait pas raisonnablement être exigée du propriétaire du sol ou que le retour anticipé apparaissait comme la seule mesure appropriée. En outre, le premier juge avait retenu que l'allégation des faits pertinents par la recourante était insuffisante pour retenir une violation ou des violations de l'art. 14 litigieux (graves ou non) et la recourante n'avait même pas contesté cet aspect en appel, en reprenant ses allégués et en prétendant qu'ils étaient suffisamment complets et précis. À défaut, il ne pouvait pas être retenu que l'intimé avait violé ses obligations contractuelles découlant du contrat de superficie. Au vu de ce qui précédait, l'autorité cantonale a laissé indécis les autres griefs de la recourante.”

“127 CO) lorsque le droit de retour est fondé sur une violation contractuelle du contrat de superficie, cet auteur ne pose aucune exigence quant au délai à respecter pour mettre en oeuvre le droit de retour; lorsque le superficiaire excède son droit réel, il précise que le droit de retour peut être exercé aussi longtemps que dure l'excès conformément aux règles générales applicables en matière de violation des droits réels, les règles de l'abus de droit interdisant toutefois au superficiant d'exiger le retour lorsqu'il a toléré trop longtemps la violation sans réagir. Dans le même sens, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) estiment qu'une tolérance trop longue du superficiant à l'égard d'une situation manifestement contraire au contrat doit normalement être considérée comme un consentement tacite ou, du moins, comme une renonciation à l'exercice du droit de retour. Reprenant l'avis de ces deux derniers auteurs, SPYCHER (op. cit., loc. cit.) ajoute que le superficiaire doit exercer son droit de retour dans un délai raisonnable à partir du moment où il a connaissance ou aurait dû connaître les graves violations du superficiaire. Se référant aux art. 107 et 214 al. 3 CO, FREIMÜLLER (op. cit., p. 83) déduit en revanche de l'application des règles sur le droit de résiliation en matière contractuelle que le propriétaire grevé est tenu d'annoncer immédiatement le retour dès la violation du droit. Par ailleurs, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) soutiennent que l'exigence de déclaration immédiate posée par l'art. 107 al. 2 CO à l'expiration du délai de BGE 150 III 63 S. 68 grâce n'a pas à être appliquée trop strictement, mais qu'en principe un délai de trois mois pour faire cette déclaration apparaît cependant trop long.”

“127 CO) lorsque le droit de retour est fondé sur une violation contractuelle du contrat de superficie, cet auteur ne pose aucune exigence quant au délai à respecter pour mettre en oeuvre le droit de retour; lorsque le superficiaire excède son droit réel, il précise que le droit de retour peut être exercé aussi longtemps que dure l'excès conformément aux règles générales applicables en matière de violation des droits réels, les règles de l'abus de droit interdisant toutefois au superficiant d'exiger le retour lorsqu'il a toléré trop longtemps la violation sans réagir. Dans le même sens, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) estiment qu'une tolérance trop longue du superficiant à l'égard d'une situation manifestement contraire au contrat doit normalement être considérée comme un consentement tacite ou, du moins, comme une renonciation à l'exercice du droit de retour. Reprenant l'avis de ces deux derniers auteurs, SPYCHER (op. cit., loc. cit.) ajoute que le superficiaire doit exercer son droit de retour dans un délai raisonnable à partir du moment où il a connaissance ou aurait dû connaître les graves violations du superficiaire. Se référant aux art. 107 et 214 al. 3 CO, FREIMÜLLER (op. cit., p. 83) déduit en revanche de l'application des règles sur le droit de résiliation en matière contractuelle que le propriétaire grevé est tenu d'annoncer immédiatement le retour dès la violation du droit. Par ailleurs, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) soutiennent que l'exigence de déclaration immédiate posée par l'art. 107 al. 2 CO à l'expiration du délai de BGE 150 III 63 S. 68 grâce n'a pas à être appliquée trop strictement, mais qu'en principe un délai de trois mois pour faire cette déclaration apparaît cependant trop long.”

“), comme les conséquences du retour anticipé pour le superficiaire sont les mêmes que celles d'une résolution du contrat, il se justifie d'appliquer par analogie l'art. 107 CO et d'exiger du propriétaire qu'il mette le superficiaire en demeure de mettre fin à la violation du contrat et qu'il lui fixe un délai dans ce but (délai de grâce). Hormis le respect du délai de prescription ordinaire de dix ans (art. 127 CO) lorsque le droit de retour est fondé sur une violation contractuelle du contrat de superficie, cet auteur ne pose aucune exigence quant au délai à respecter pour mettre en oeuvre le droit de retour; lorsque le superficiaire excède son droit réel, il précise que le droit de retour peut être exercé aussi longtemps que dure l'excès conformément aux règles générales applicables en matière de violation des droits réels, les règles de l'abus de droit interdisant toutefois au superficiant d'exiger le retour lorsqu'il a toléré trop longtemps la violation sans réagir. Dans le même sens, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) estiment qu'une tolérance trop longue du superficiant à l'égard d'une situation manifestement contraire au contrat doit normalement être considérée comme un consentement tacite ou, du moins, comme une renonciation à l'exercice du droit de retour. Reprenant l'avis de ces deux derniers auteurs, SPYCHER (op. cit., loc. cit.) ajoute que le superficiaire doit exercer son droit de retour dans un délai raisonnable à partir du moment où il a connaissance ou aurait dû connaître les graves violations du superficiaire. Se référant aux art. 107 et 214 al. 3 CO, FREIMÜLLER (op. cit., p. 83) déduit en revanche de l'application des règles sur le droit de résiliation en matière contractuelle que le propriétaire grevé est tenu d'annoncer immédiatement le retour dès la violation du droit. Par ailleurs, ISLER et GROSS (op. cit., n° 10 ad art. 779f CC) soutiennent que l'exigence de déclaration immédiate posée par l'art. 107 al. 2 CO à l'expiration du délai de BGE 150 III 63 S. 68 grâce n'a pas à être appliquée trop strictement, mais qu'en principe un délai de trois mois pour faire cette déclaration apparaît cependant trop long.”

“2001, eingesehen via GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]). Dadurch gehörten Stammgrundstück und Baurecht nunmehr denselben Personen zu gleichen Teilen (sog. Eigentümerbaurecht). Am 9. Juli 2007 kaufte der verstorbene Ehemann der Rekurrentin die noch nicht in seinem Eigentum stehenden je hälftigen Miteigentumsanteile am Baurecht und Stammgrundstück für zusammen CHF 2'865'530.-- ab, womit die beiden Grundstücke in sein Alleineigentum übergingen. 2017 erwarb die Rekurrentin die beiden Grundstücke mittels Erbgangs zu Alleineigentum (vgl. Erbenschein vom 30.5.2017, eingesehen via GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]). Die Eigentümerschaft des Baurechts deckt sich somit seit Mai 2001 nahtlos mit derjenigen des Stammgrundstücks. Seither, namentlich auch am Bewertungsstichtag der AN20 per 31. Dezember 2020, liegt ein Eigentümerbaurecht vor. Dabei bleibt das Baurecht weiter als eigenes Grundstück bestehen (vgl. Isler/Gross in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., 2023, N. 12 zu Art. 779f ZGB). Das Eigen­tümerbaurecht stellt ein vollwertiges beschränktes dingliches Recht mit materieller Existenz dar (Christina Schmid-Tschirren, Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, 2016, S. 1051).       Die Grundlagen der amtlichen Bewertung enthalten keine explizite Regelung für Eigentümerbaurechte. Sie unterscheiden im Wesentlichen zwischen Baurechten mit periodischem Zins und solchen, die unentgeltlich oder gegen Einmalleistung eingeräumt worden sind. Das baurechtsbelastete Grundstück wird bei ersteren nach dem kapitalisierten Baurechtszins bewertet, bei letzteren nach dem auf den Bewertungsstichtag abdiskontierten Landwert (vgl. Ziff.”