Art. 797

“Les conditions de vente mentionneront en outre que, lors de la mise à prix en bloc, la part au produit de la réalisation revenant à chaque immeuble individuellement devra atteindre au moins le montant de l’offre la plus élevée qui a été faite pour l’immeuble concerné lors de la mise à prix séparée (art. 108 al. 3 ORFI).                 Lorsque plusieurs immeubles ont été donnés en gage séparément, le créancier doit, s’il veut faire valoir ses créances garanties par gage par la voie de la réalisation forcée, introduire une poursuite séparée pour chacun des immeubles constitués en gage. Des immeubles donnés en gage séparément doivent en règle générale également être réalisés séparément ; ceci correspond au principe de la spécialité du gage des droits réels au sens de l’art. 797 CC (Kren Kostkiewicz, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) – Kurzkommentar, 2e éd. 2024, n. 1 et 2 ad art. 108 VZG, pp. 609-610 ; Schmid-Tschirren, Basler Kommentar, ZGB II, n. 1 ad art. 797 ZGB ; Amonn, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1989, pp. 653-683, spéc. 668 s. [ATF 115 III 55]). Ce n’est qu’à titre exceptionnel que des immeubles donnés en gage séparément peuvent être réalisés en bloc ou par lots, parce qu’ils forment une unité économique et qu’une séparation ne pourrait se faire sans qu’il en résulte une forte diminution de valeur (Kren Kostkiewicz, op. et loc. cit.). Il s’agit d’une règle qui vaut dans l’intérêt des créanciers et du débiteur (ibidem). La notion d’unité économique était notamment utilisée en matière de droit des successions dans le domaine agricole avant l’entrée en vigueur de la version actuelle de l’art. 108 al. 1 ORFI ; était alors considérée comme unité économique toute entreprise agricole qui pouvait être exploitée de manière rentable depuis un centre commun par les mêmes forces de travail et sans effort démesuré (ATF 107 II 319 consid. 4). La caractéristique de l’exploitation commune ne doit pas nécessairement être remplie pour pouvoir admettre une unité économique en présence de plusieurs immeubles ; une telle unité existe déjà lorsque l’unité spatiale ou fonctionnelle des immeubles engendre une valeur ajoutée qui se répercutera finalement aussi sur le produit de la vente (ibidem).”

“1bis ORFI, la mise à prix en bloc ou par lots devra toujours être précédée de mises à prix séparées pour chaque immeuble ; les derniers enchérisseurs des divers immeubles mis à prix séparément resteront liés par leur offre jusqu’à ce que la mise à prix en bloc ou par lots ait eu lieu ; selon que les mises à prix séparées ou la vente en bloc ou par lots auront donné le prix global le plus élevé, l’adjudication sera prononcée en faveur des plus offrants lors des mises à prix séparées ou du plus offrant lors de la vente en bloc ou des plus offrants lors de la vente par lots. Cette façon de procéder sera, si possible, prévue dans les conditions de vente et dans tous les cas il en sera donné connaissance aux personnes présentes au début des enchères (art. 108 al. 2 ORFI). Les conditions de vente mentionneront en outre que, lors de la mise à prix en bloc, la part au produit de la réalisation revenant à chaque immeuble individuellement devra atteindre au moins le montant de l’offre la plus élevée qui a été faite pour l’immeuble concerné lors de la mise à prix séparée (art. 108 al. 3 ORFI).                 Lorsque plusieurs immeubles ont été donnés en gage séparément, le créancier doit, s’il veut faire valoir ses créances garanties par gage par la voie de la réalisation forcée, introduire une poursuite séparée pour chacun des immeubles constitués en gage. Des immeubles donnés en gage séparément doivent en règle générale également être réalisés séparément ; ceci correspond au principe de la spécialité du gage des droits réels au sens de l’art. 797 CC (Kren Kostkiewicz, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) – Kurzkommentar, 2e éd. 2024, n. 1 et 2 ad art. 108 VZG, pp. 609-610 ; Schmid-Tschirren, Basler Kommentar, ZGB II, n. 1 ad art. 797 ZGB ; Amonn, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1989, pp. 653-683, spéc. 668 s. [ATF 115 III 55]). Ce n’est qu’à titre exceptionnel que des immeubles donnés en gage séparément peuvent être réalisés en bloc ou par lots, parce qu’ils forment une unité économique et qu’une séparation ne pourrait se faire sans qu’il en résulte une forte diminution de valeur (Kren Kostkiewicz, op. et loc. cit.). Il s’agit d’une règle qui vaut dans l’intérêt des créanciers et du débiteur (ibidem). La notion d’unité économique était notamment utilisée en matière de droit des successions dans le domaine agricole avant l’entrée en vigueur de la version actuelle de l’art. 108 al. 1 ORFI ; était alors considérée comme unité économique toute entreprise agricole qui pouvait être exploitée de manière rentable depuis un centre commun par les mêmes forces de travail et sans effort démesuré (ATF 107 II 319 consid.”