Art. 647

“L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC). L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC). Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (art. 712t al. 2 CC). 2.5 Selon l’art. 647 CC, les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration dérogeant aux dispositions légales et y prévoir que celui-ci peut être modifié à la majorité des copropriétaires (al. 1). La modification des dispositions du règlement d’utilisation et d’administration relatives à l’attribution de droits d’usage particulier doit en outre être approuvée par les copropriétaires directement concernés. (al. 1bis). Le règlement ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copropriétaire : (1) de demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge, (2) de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant (al. 2). 2.6 Aux termes de l'art. 5 al. 3 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101), les organes de l'État et les particuliers doivent agir conformément aux règles de la bonne foi.”

“5 im unselbständigen Miteigentum der sieben Hauptgrundstücke, wobei alle (Stock- werk-)Eigentümer der Hauptgrundstücke zu einer bestimmten Wertquote an die- sem Miteigentumsgrundstück beteiligt sind (vgl. act. 4/1A; act. 12/2). Haben meh- rere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ih- rem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 Abs. 1 ZGB). Subjektiv-dingli- ches Miteigentum bzw. unselbständiges Miteigentum ist gegebenen, wenn der Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Hauptgrundstück verbunden ist (vgl. - 14 - Art. 655a ZGB). Es besteht oftmals an Grundstücken, die für die Bewirtschaftung der berechtigten Grundstücke (herrschende Grundstücke/Hauptgrundstücke) einen (regelmässig dauernden) Zweck erfüllen (BSK ZGB II-BRUNNER/WICHTER- MANN, 7. Aufl. 2023, Art. 646 N 2). Die Miteigentümer können eine von den ge- setzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung ver- einbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Mitei- gentümer geändert werden kann (Art. 647 Abs. 2 ZGB). Darin können sie unter anderem Vereinbarungen treffen, welche von den gesetzlichen Vorschriften nach Art. 648 Abs. 1 ZGB, wonach alle Miteigentümer zum Gebrauch und Nutzen der Sache befugt sind, abweichen. Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass die Auslegung solcher Reglemente nach dem Vertrauensprinzip vorzunehmen und davon auszugehen ist, dass keine unangemessene Lösung gewollt wurde. Es ist zudem von jener Auslegung auszugehen, die den Text des Reglements ge- samthaft erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (E. 4.12 m.H.a. BGer 5A_865/2011 E. 3.2).”

“Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir (al. 3).                 Selon l'art. 647 al. 1 CC, les copropriétaires peuvent convenir d'un règlement d'utilisation et d'administration dérogeant aux dispositions légales et y prévoir que celui-ci peut être modifié à la majorité des copropriétaires. Cette liberté n’est pas illimitée et les normes générales de l’ordre juridique limitant la liberté contractuelle – les art. 19 al. 2, 20 CO et 27 CC – s’appliquent. A l’aune du principe de la proportionnalité, des modalités tracassières d’usage de la chose, en imposant des limitations temporelles ou de moyens excessives, ne sauraient être admises. En matière d’usage et de jouissance, les copropriétaires peuvent limiter leurs prérogatives. Toutefois, toute limitation doit être licite et être ni contraire à l’art. 27 al. 2 CC, ni à l’art. 20 CO (Perruchoud, CR CC, nn. 21-22 ad art. 647 CC). De même, ledit règlement ne peut pas supprimer ou limiter certains droits de chaque copropriétaires, droits qui sont énumérés à l’art. 647 al. 2 CC (cf. Steinauer, Les droits réels I, 5e, éd., Berne 2012, n. 1261, p. 445). Tant qu'elle n'est pas destinée à être inscrite au registre foncier, cette convention n'est soumise à aucune forme particulière (art. 80 al. 2 de l'ordonnance sur le registre foncier [ORF ; RS 211.432.1]; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Berne 1981, n. 40 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 40 ad art. 647 CC ; TF 5C.232/2002 du 23 décembre 2002).                 Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires présente des caractéristiques analogues aux statuts de sociétés (Meier-Hayoz, op. cit., n. 37 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 22 ad art. 647 CC). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (cf. ATF 94 II 17 consid. 3).                 Aux termes de l'art. 649a al. 1 CC, le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété.”

“dans l’achat de ladite parcelle, de sorte qu’elle pouvait en réclamer la moitié aux intimés dans le cadre de la liquidation. Cet investissement relève toutefois du seul droit des obligations et vise uniquement les liens entre l’appelante et feu C.E.________ ; il ne peut pas être opposé à un tiers-acquéreur ou aux héritiers par le mécanisme de l’art. 649a CC. Seules les charges d’administration peuvent, par acte juridique volontaire, être modifiées dans le cadre des rapports communautaires. Encore faut-il que les limites de ce cadre soient respectées, soit que le règlement convenu sur ce point ne vide pas une part de tout ou d’une large partie de sa valeur (Piotet, op. cit., n. 65 p. 225 ss), ce qui serait le cas en l’occurrence si l’on suivait l’appelante. Au demeurant, même à admettre que ce versement de 200'000 fr. serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté.                L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.E.________. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le droit réglementaire d’usage privatif a pris fin avec le décès de l’ex-compagnon de l’appelante. Seule la constitution d’une servitude, spécifiquement un droit d’habitation, aurait permis à l’appelante de continuer à jouir des mêmes droits. Or, conformément à l’art. 776 al. 3 CC, le droit d’habitation est soumis aux règles de l’usufruit. Aussi, pour constituer un droit d’habitation, opposable aux héritiers de feu C.E.________, celui-ci et l’appelante auraient dû passer un acte authentique (art. 657 al. 1 CC). Or, l’appelante n’allègue pas qu’un tel document existerait, et un règlement d’utilisation – tacite – ne réalise pas les conditions de forme.”

“Il relève que l’intimée elle-même aurait indiqué que l’état actuel du chemin lui convenait et qu’elle ne se soucierait pas de son entretien en l’absence des servitudes, que les travaux prévus, de par leur ampleur, étaient exorbitants par rapport à l’usage fait de la servitude et au rendement des parcelles en cause, n’allaient pas augmenter la valeur des terrains et, enfin, qu’il n’aurait jamais donné son accord à la réalisation des travaux de goudronnage initiaux, qui lui apparaissaient manifestement somptuaires. A titre subsidiaire, il soutient que même s’il s’agissait de travaux utiles au sens de l’art. 647d CC, une exonération serait justifiée en raison de la disproportion entre le coût des travaux et l’utilité de la servitude, de sorte qu’en application de l’art. 647d al. 3 CC, l’accord de tous les propriétaires serait nécessaire. Dans sa réponse à l’appel de B.________, l’appelant par voie de jonction adhère entièrement à ce grief en soutenant en substance que les travaux, de nature somptuaire, ne se justifieraient pas dans le cadre de l’art. 647 al. 2 CC. 6.2 La réglementation de l’art. 741 CC ne s’applique qu’aux ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude. Sont notamment des ouvrages les chemins (ATF 91 II 181 consid. 5a, JdT 1966 I 167) et les routes (ATF 124 III 289, JdT 1999 I 170). Par entretien nécessaire, il faut comprendre tous les travaux d’entretien, de réparation ou de réfection relatifs à l’ouvrage qui sont, au vu des circonstances concrètes, indispensables pour le maintien de la valeur et/ou de l’utilité de la chose (ATF 130 III 441, JdT 2004 I 254, consid. 3.3 ; TF 5A_709/2010 du 1er mars 2011 consid. 4.1 cité in : Galland, Le contenu des servitudes foncières, thèse, Fribourg 2013, n. 1070 p. 281). Appelé à examiner la nécessité d’une réfection dans le cadre d’une propriété par étage au sens de l'art. 647, al. 2, ch. 1, et de l'art. 647c CC, le Tribunal fédéral a considéré que cette question se déterminait toujours du point de vue de la communauté (ATF 141 III 357 consid. 3.3). 6.3 En l’espèce, l’appui que l’appelant par voie de jonction prétend tirer de l’ATF 141 III 357 n’est pas justifié dans la mesure où, comme on l’a vu, les règles de la copropriété s’effacent en fonction des intérêts à l’usage du chemin selon l’art.”

“In der Lehre wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die Miteigentümergemeinschaft sich mit ihrem Beschluss nicht nur äussere, was mit der gemeinsamen Sache zu geschehen habe, sondern dass sie auch die Frage zu entscheiden habe, wie der Beschluss umzusetzen sei (Brunner/Wichter-mann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Auflage, 2023, Art. 647 N 33). Im vorliegenden Fall haben die beiden Kläger, welche je zu einem Drittel Miteigentümer der Überbauung [...] in [...] sind und damit über die notwendige Mehrheit zur Beschlussfassung im Sinn von Art. 647b ZGB verfügten, gemäss dem Protokoll der Versammlung vom 28. März 2017 (Klagebeilage 16) ausdrücklich nicht nur über das Was (Kündigung des Verwaltungsauftrags per 30.6.2017), sondern auch über das Wie (Kündigung mit separatem Schreiben) beschlossen. Soweit die beiden Miteigentümer in der Folge ihren Rechtsvertreter mit der Ausführung dieses Beschlusses betraut haben, ohne dass dies im Protokoll vermerkt wäre, ist dies nicht zu beanstanden. Denn die Beauftragung von Dritten mit der Umsetzung von gemeinschaftlichen Beschlüssen ist grundsätzlich zulässig (Brunner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 33). Entsprechende Beschlüsse können auch formlos gefasst werden (Brun-ner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 32; Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar. Art. 641-654a ZGB, 2022, Art. 647 N 55). Die Beklagten monieren, dass die Beauftragung des klägerischen Rechtsvertreters mit der Umsetzung des Kündigungsbeschlusses Kosten verursache, welche dem Beklagten 2 als Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss nicht auferlegt werden könnten (Berufung, Rz 52). Abgesehen davon, dass die Beklagten nicht darlegen, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie diesen Einwand schon vorgetragen hätten, führen sie auch nicht aus, inwiefern der Beklagte 2 überhaupt mit diesen Kosten belastet worden wäre. In gleicher Weise geht die Rüge ins Leere, der Rechtsvertreter der Kläger habe, als er am 31. März 2017 gegenüber der F____ AG die Kündigung des Verwaltungsauftrags ausgesprochen habe, in einem Interessenkonflikt gestanden, weil er in anderer Sache ausschliesslich im Interesse der beiden Kläger und nicht im Interesse der Miteigentümergemeinschaft gehandelt habe (Berufung, Rz 52) bzw. sie gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufungsreplik, Rz 15).”

“Die Beklagten führen hiergegen andere Umstände an, die zu einem Erkenntnisgewinn betreffend die Erklärung der Parteien führten. Den Vertragsparteien sei im Zeitpunkt der Unterzeichnung (14. Dezember 2011) bekannt und bewusst gewesen, dass (1) die F____ AG (Rechtsvorgängerin der Beklagten 1) bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der Liegenschaft an der [...] innegehabt habe, (2) der Beklagte 1 dazumal bereits faktisch die alleinige Kontrolle über die F____ AG ausgeübt habe und (3) die am Erbteilungsvertrag mitwirkende sowie diesen mitunterzeichnende G____ (sel.) – Mutter der Kläger und des Beklagten 2 – zeit ihres Lebens eine Fremdverwaltung nie toleriert hätte (Berufung, Rz 21 f.). Die von den Beklagten vorgebrachten Begleitumstände sprechen nicht für die Vereinbarung, die Verwaltung der Liegenschaft unwiderruflich bis zu ihrer Aufteilung bei der F____ AG zu belassen, und damit für die Vereinbarung einer von der dispositiven gesetzlichen Regelung abweichenden Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB. Daraus, dass die F____ AG unbestrittenermassen bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft hatte und dass diese Gesellschaft ebenso unbestritten faktisch unter der Kontrolle des Beklagten 2 stand, lässt sich entgegen der Behauptung der Beklagten nicht ableiten, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung vom 14. Dezember 2011 den Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende der Miteigentumsgemeinschaft hätten «zementieren» (Berufung, Rz 23) und die Möglichkeit zur Abberufung der Verwaltung durch einzelne oder eine Mehrheit der Miteigentümer während dieser Zeit hätten ausschliessen wollen. Für einen solchen tatsächlichen Willen der Kläger, welcher ja Voraussetzung für eine entsprechende tatsächliche Willenserklärung gewesen wäre, sprechen weder die vorgenannten Tatsachen noch die übrigen von den Beklagten vorgebrachten Indizien. An einer solchen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG ist ausschliesslich ein Interesse des Beklagten 2 bzw.”

“Gestützt auf die gesetzlichen Bestimmungen zum Miteigentum hätte jeder Miteigentümer die ihm zustehende Schadenersatzsumme selbstständig geltend machen können. In der Folge hätten die notwendigen baulichen Massnahmen mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden können (vgl. Art. 647c ZGB), wobei die Kosten im Verhältnis der Anteile aufzuteilen gewesen wären (vgl. Art. 649 ZGB). Anscheinend ist im vorliegenden Fall aber bis heute (aus welchen Gründen auch immer) keine Reparatur der Liegenschaft auf Parzelle Nr. G. vorgenommen worden, obwohl die Liegenschaft gemäss den Behaup- tungen des Berufungsklägers bewohnt worden ist. Es steht daher noch heute im Belieben der damals geschädigten Eigentümer, wie sie die Schadenersatzsumme bei einer Auszahlung einsetzen wollen. Die Schadenersatzsumme ist nicht untrenn- bar mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil verbunden, in dem Sinn, dass sie zwin- gend nur zur Reparatur zu verwenden wäre, sondern stand und steht den damals zu entschädigenden Miteigentümern zur freien Verwendung zu. Dass zwischen den Parteien, beispielsweise im Rahmen einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung (vgl. Art. 647 Abs. 1 ZGB), eine andere Abmachung getroffen worden wäre, ist vorlie- gend nicht erstellt. Deshalb spielt es auch keine Rolle, wenn nach dem Schadener- eignis, aufgrund dessen die Schadenersatzsumme hinterlegt worden war, eine Handänderung von Miteigentumsanteilen stattgefunden hat, als der Miteigentums- anteil von B. infolge einer zwangsrechtlichen Versteigerung auf den Beru- fungskläger übergegangen ist. Denn die Schadenersatzsumme wurde aufgrund ei- nes Schadenereignisses während der Zeit fällig, als B. Miteigentümer war. So geht aus dem Schreiben der "J. " vom 26. Februar 1990 hervor, dass die Zah- lung der CHF 735'000.00 an alle Miteigentümer ging (RG-act. III.5). Das Kreisamt Oberengadin bestätigte am 9. März 1990 eine Zahlung von CHF 735'000.00 zu- gunsten der Erbengemeinschaft T., nämlich an F., A., B. und E. (RG-act. III.5). Die Zahlung ging also an die damaligen Miteigentümer.”

“In der Lehre wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die Miteigentümergemeinschaft sich mit ihrem Beschluss nicht nur äussere, was mit der gemeinsamen Sache zu geschehen habe, sondern dass sie auch die Frage zu entscheiden habe, wie der Beschluss umzusetzen sei (Brunner/Wichter-mann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Auflage, 2023, Art. 647 N 33). Im vorliegenden Fall haben die beiden Kläger, welche je zu einem Drittel Miteigentümer der Überbauung [...] in [...] sind und damit über die notwendige Mehrheit zur Beschlussfassung im Sinn von Art. 647b ZGB verfügten, gemäss dem Protokoll der Versammlung vom 28. März 2017 (Klagebeilage 16) ausdrücklich nicht nur über das Was (Kündigung des Verwaltungsauftrags per 30.6.2017), sondern auch über das Wie (Kündigung mit separatem Schreiben) beschlossen. Soweit die beiden Miteigentümer in der Folge ihren Rechtsvertreter mit der Ausführung dieses Beschlusses betraut haben, ohne dass dies im Protokoll vermerkt wäre, ist dies nicht zu beanstanden. Denn die Beauftragung von Dritten mit der Umsetzung von gemeinschaftlichen Beschlüssen ist grundsätzlich zulässig (Brunner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 33). Entsprechende Beschlüsse können auch formlos gefasst werden (Brun-ner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 32; Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar. Art. 641-654a ZGB, 2022, Art. 647 N 55). Die Beklagten monieren, dass die Beauftragung des klägerischen Rechtsvertreters mit der Umsetzung des Kündigungsbeschlusses Kosten verursache, welche dem Beklagten 2 als Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss nicht auferlegt werden könnten (Berufung, Rz 52). Abgesehen davon, dass die Beklagten nicht darlegen, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie diesen Einwand schon vorgetragen hätten, führen sie auch nicht aus, inwiefern der Beklagte 2 überhaupt mit diesen Kosten belastet worden wäre. In gleicher Weise geht die Rüge ins Leere, der Rechtsvertreter der Kläger habe, als er am 31. März 2017 gegenüber der F____ AG die Kündigung des Verwaltungsauftrags ausgesprochen habe, in einem Interessenkonflikt gestanden, weil er in anderer Sache ausschliesslich im Interesse der beiden Kläger und nicht im Interesse der Miteigentümergemeinschaft gehandelt habe (Berufung, Rz 52) bzw. sie gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufungsreplik, Rz 15).”

“1 Règlement d'utilisation entre copropriétaires La copropriété est la forme de propriété collective qui n'exige pas l'existence d'une communauté antérieure entre les propriétaires collectifs et dans laquelle chaque titulaire a une part idéale de la chose (art. 646 al. 1 CC). Il s'agit d'un droit de propriété unique, dont plusieurs personnes sont titulaires. La part du copropriétaire est en général exprimée en fraction (quote-part). Chaque part ne correspond pas à une partie déterminée du bien en copropriété ; au contraire, chacun des copropriétaires a un droit qui porte sur la totalité de ce bien, mais qui est limité par l'existence du droit des autres copropriétaires (TF 5A_11/2015 du 13 mai 2015 consid. 2.4.1). Aux termes de l'art. 648 al. 1 2e phr. CC, chaque copropriétaire jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. Ce droit d'usage et de jouissance est déterminé par la quote-part (art. 646 al. 3 CC). 5.1.1.1 Les copropriétaires peuvent régler l'utilisation de l'objet détenu en copropriété par le biais du règlement d'utilisation et d'administration (art. 647 al. 1 CC). Par ce règlement, ou par une décision décidant de modifier celui-ci, les copropriétaires peuvent prévoir le rattachement d'un droit d'usage particulier ou droit préférentiel à certaines quotes-parts, droit qui permet aux copropriétaires concernés d'administrer, d'utiliser et de jouir exclusivement d'espaces déterminés du bâtiment ou des surfaces détenus en copropriété (TF 5A_44/2011 du 27 juillet 2011 consid. 5.1.1). Il en résulte une distinction entre les parties qui sont objets de droits préférentiels de celles qui demeurent communes (TF 5A_44/2011 précité consid. 5.1.1). Le droit préférentiel est un droit personnel (TF 5A_44/2011 précité consid. 5.1.2 et réf. citée). Il produit néanmoins certains effets caractéristiques des droits réels dans la mesure où le copropriétaire, empêché ou gêné par un autre dans l'exercice de son droit préférentiel, est troublé dans sa propriété. Il dispose ainsi des actions pétitoires et possessoires, de même que des actions en dommages-intérêts ou en enrichissement illégitime (TF 5A_44/2011 précité consid.”

“En matière d’usage et de jouissance, les copropriétaires peuvent limiter leurs prérogatives. Toutefois, toute limitation doit être licite et être ni contraire à l’art. 27 al. 2 CC, ni à l’art. 20 CO (Perruchoud, CR CC, nn. 21-22 ad art. 647 CC). De même, ledit règlement ne peut pas supprimer ou limiter certains droits de chaque copropriétaires, droits qui sont énumérés à l’art. 647 al. 2 CC (cf. Steinauer, Les droits réels I, 5e, éd., Berne 2012, n. 1261, p. 445). Tant qu'elle n'est pas destinée à être inscrite au registre foncier, cette convention n'est soumise à aucune forme particulière (art. 80 al. 2 de l'ordonnance sur le registre foncier [ORF ; RS 211.432.1]; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Berne 1981, n. 40 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 40 ad art. 647 CC ; TF 5C.232/2002 du 23 décembre 2002).                 Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires présente des caractéristiques analogues aux statuts de sociétés (Meier-Hayoz, op. cit., n. 37 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 22 ad art. 647 CC). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (cf. ATF 94 II 17 consid. 3).                 Aux termes de l'art. 649a al. 1 CC, le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété.              Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre foncier et même si l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 la 106 consid. 4b ; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1).                 La règle posée par l'art. 649a CC est impérative (Meier-Hayoz, op. cit., n. 3 ad art. 649a CC ; Brunner/Wichtermann, op.”

“En matière d’usage et de jouissance, les copropriétaires peuvent limiter leurs prérogatives. Toutefois, toute limitation doit être licite et être ni contraire à l’art. 27 al. 2 CC, ni à l’art. 20 CO (Perruchoud, CR CC, nn. 21-22 ad art. 647 CC). De même, ledit règlement ne peut pas supprimer ou limiter certains droits de chaque copropriétaires, droits qui sont énumérés à l’art. 647 al. 2 CC (cf. Steinauer, Les droits réels I, 5e, éd., Berne 2012, n. 1261, p. 445). Tant qu'elle n'est pas destinée à être inscrite au registre foncier, cette convention n'est soumise à aucune forme particulière (art. 80 al. 2 de l'ordonnance sur le registre foncier [ORF ; RS 211.432.1]; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Berne 1981, n. 40 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 40 ad art. 647 CC ; TF 5C.232/2002 du 23 décembre 2002).                 Le règlement d'utilisation et d'administration établi par les copropriétaires présente des caractéristiques analogues aux statuts de sociétés (Meier-Hayoz, op. cit., n. 37 ad art. 647 CC ; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, n. 22 ad art. 647 CC). Lorsqu'il attribue des droits préférentiels, il détermine ainsi les relations réciproques des copropriétaires entre eux pour la durée de la copropriété (cf. ATF 94 II 17 consid. 3).                 Aux termes de l'art. 649a al. 1 CC, le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété.              Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre foncier et même si l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 la 106 consid. 4b ; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1).                 La règle posée par l'art. 649a CC est impérative (Meier-Hayoz, op. cit., n. 3 ad art. 649a CC ; Brunner/Wichtermann, op.”

“Ces dispositions légales tiennent compte des intérêts des copropriétaires d'étages en prévoyant une gradation des majorités exigées au sein de l'assemblée des copropriétaires selon le type de travaux envisagés (Blaise Carron, op. cit., n. 62). Selon Blaise Carron, il y a en tout cas trois situations où il n'est pas nécessaire que la communauté des copropriétaires d'étages autorise par une décision la suppression d'un défaut d'une partie commune : - lorsque les travaux de construction nécessaires correspondent à des actes d'administration courante, l’art. 647c CC stipulant qu’une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes d’administration courante que chacun d’eux peut faire (Blaise Carron, op. cit., n. 63) ; - lorsqu'il s'agit de mesures urgentes requises pour préserver la chose d'un dommage imminent ou s'aggravant, selon l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC (cf. Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6e ed., 2019 Bâle, n. 56 ss ad art. 647 CC ; Steinauer, Droits réels I, 6e ed., 2019 Berne, n. 1752 et 1758). Cette disposition prévoit en effet que le règlement d’utilisation et d’administration de la PPE ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copropriétaire de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, de telles mesures urgentes (Blaise Carron, op. cit., n. 63) ; - lorsque le défaut affecte à la fois une partie commune et une partie privative et que la réparation sert à supprimer un vice déployant exclusivement ou principalement des effets sur la partie privative. On considère alors qu'il s'agit du défaut d'une partie privative, ce qui autorise le propriétaire d'étage à effectuer les travaux sans l'autorisation de la communauté (Blaise Carron, op. cit., n. 63 et les réf. citées [cf. Vischer, Mängelrechte, p. 223 ; Schmid/Hürlimann-Kaup, Rechtsgutachten, p. 78]). Blaise Carron relève enfin que, parce que la réparation d'une partie commune défectueuse tend à maintenir la valeur et l'utilité de la chose, elle tombe sous le coup de l'art.”

“Satz 1 des Erbteilungsvertrags ausdrücklich überein, «innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung betreffend Realteilung des Gebäudekomplexes abzuschliessen. Die Fortführung der bisherigen Verwaltung durch die F____ AG war im Sinn einer Übergangslösung offensichtlich nur für eine beschränkte Zeit gedacht, nicht jedoch auf unbestimmte Zeit, wie dies der Fall gewesen wäre, wenn der Verwaltungsauftrag entsprechend der Rechtsnatur der umstrittenen Klausel als Verwaltungsordnung nach Art. 647 Abs. 1 ZGB nur durch einstimmigen Beschluss der Miteigentümer und somit nur mit Zustimmung des Beklagten 2 hätte aufgelöst werden können. Die Kläger weisen in ihrer Berufungsantwort (Rz 14) wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren zutreffend darauf hin, dass der Beklagte 2 sich später seiner Verpflichtung zur Realteilung widersetzt hat. In seiner E-Mail vom 12. Juni 2015 (Klagebeilage 13) teilte er seinen beiden Geschwistern mit, dass sich die Vorzeichen seit der Unterzeichnung des Erbteilungsvertrags am 14. September 2011 diametral geändert hätten. Was dort stehe, habe für ihn keine Bedeutung mehr und die avisierte Einteilung in drei Stockwerkeinheiten mit drei Verwaltungen lasse sich nicht realisieren. Mit den Klägern ist es als widersprüchlich anzusehen, wenn die Beklagten einerseits geltend machen, dass die Vereinbarung vom 11. Dezember 2011 in Bezug auf die Übertragung der Verwaltung auf die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG unabänderlich bzw. nur mit Zustimmung aller Miteigentümer, also auch mit seiner Zustimmung, möglich sein soll, während der übrige Inhalt der Vereinbarung nach Einschätzung des Beklagten 2 in seiner E-Mail vom 12.”

“Satz 1 des Erbteilungsvertrags ausdrücklich überein, «innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung betreffend Realteilung des Gebäudekomplexes abzuschliessen. Die Fortführung der bisherigen Verwaltung durch die F____ AG war im Sinn einer Übergangslösung offensichtlich nur für eine beschränkte Zeit gedacht, nicht jedoch auf unbestimmte Zeit, wie dies der Fall gewesen wäre, wenn der Verwaltungsauftrag entsprechend der Rechtsnatur der umstrittenen Klausel als Verwaltungsordnung nach Art. 647 Abs. 1 ZGB nur durch einstimmigen Beschluss der Miteigentümer und somit nur mit Zustimmung des Beklagten 2 hätte aufgelöst werden können. Die Kläger weisen in ihrer Berufungsantwort (Rz 14) wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren zutreffend darauf hin, dass der Beklagte 2 sich später seiner Verpflichtung zur Realteilung widersetzt hat. In seiner E-Mail vom 12. Juni 2015 (Klagebeilage 13) teilte er seinen beiden Geschwistern mit, dass sich die Vorzeichen seit der Unterzeichnung des Erbteilungsvertrags am 14. September 2011 diametral geändert hätten. Was dort stehe, habe für ihn keine Bedeutung mehr und die avisierte Einteilung in drei Stockwerkeinheiten mit drei Verwaltungen lasse sich nicht realisieren. Mit den Klägern ist es als widersprüchlich anzusehen, wenn die Beklagten einerseits geltend machen, dass die Vereinbarung vom 11. Dezember 2011 in Bezug auf die Übertragung der Verwaltung auf die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG unabänderlich bzw. nur mit Zustimmung aller Miteigentümer, also auch mit seiner Zustimmung, möglich sein soll, während der übrige Inhalt der Vereinbarung nach Einschätzung des Beklagten 2 in seiner E-Mail vom 12.”

“Die Beklagten führen hiergegen andere Umstände an, die zu einem Erkenntnisgewinn betreffend die Erklärung der Parteien führten. Den Vertragsparteien sei im Zeitpunkt der Unterzeichnung (14. Dezember 2011) bekannt und bewusst gewesen, dass (1) die F____ AG (Rechtsvorgängerin der Beklagten 1) bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der Liegenschaft an der [...] innegehabt habe, (2) der Beklagte 1 dazumal bereits faktisch die alleinige Kontrolle über die F____ AG ausgeübt habe und (3) die am Erbteilungsvertrag mitwirkende sowie diesen mitunterzeichnende G____ (sel.) – Mutter der Kläger und des Beklagten 2 – zeit ihres Lebens eine Fremdverwaltung nie toleriert hätte (Berufung, Rz 21 f.). Die von den Beklagten vorgebrachten Begleitumstände sprechen nicht für die Vereinbarung, die Verwaltung der Liegenschaft unwiderruflich bis zu ihrer Aufteilung bei der F____ AG zu belassen, und damit für die Vereinbarung einer von der dispositiven gesetzlichen Regelung abweichenden Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB. Daraus, dass die F____ AG unbestrittenermassen bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft hatte und dass diese Gesellschaft ebenso unbestritten faktisch unter der Kontrolle des Beklagten 2 stand, lässt sich entgegen der Behauptung der Beklagten nicht ableiten, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung vom 14. Dezember 2011 den Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende der Miteigentumsgemeinschaft hätten «zementieren» (Berufung, Rz 23) und die Möglichkeit zur Abberufung der Verwaltung durch einzelne oder eine Mehrheit der Miteigentümer während dieser Zeit hätten ausschliessen wollen. Für einen solchen tatsächlichen Willen der Kläger, welcher ja Voraussetzung für eine entsprechende tatsächliche Willenserklärung gewesen wäre, sprechen weder die vorgenannten Tatsachen noch die übrigen von den Beklagten vorgebrachten Indizien. An einer solchen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG ist ausschliesslich ein Interesse des Beklagten 2 bzw.”