Art. 779

“L'administration du domaine public, des biens communaux et du patrimoine privé communal relève de la municipalité (art. 42 ch. 2 et 44 ch. 1 LC). L'art. 655 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) prescrit que sont des immeubles les biens-fonds (al. 2 ch. 1), les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier (al. 2 ch. 2), les mines (al. 2 ch. 3) et les parts de copropriété d'un immeuble (al. 2 ch. 4). La nature du droit distinct et permanent est double: d'une part, en vertu de l'art. 655 CC, ce droit est un immeuble et, par conséquent, un objet de droits réels immobiliers, d'autre part, cet immeuble au sens juridique reste un droit, déterminé quant à son contenu et à son étendue par des règles propres, notamment en ce qui concerne la relation du titulaire du droit avec le propriétaire du bien-fonds (Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n° 2026). Il demeure une servitude et non un droit de propriété (Alban Ballif, Commentaire romand, Code civil II, n° 2 ad art. 779 CC). Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté "d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fond grevé, soit au-dessous" (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions (immobilières) qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite; il fait échec au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC (principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous du fonds grevé (art. 675 al. 1 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome III, 5ème éd., Berne 2021, n° 3802). Le bénéficiaire du droit de superficie (superficiaire) étant le propriétaire de la construction, il a le pouvoir d'en disposer.”

“Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des art. 129 et 130 LCI (art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre recommandée, les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 13.         En l'espèce, la recourante ne conteste pas, en tant que tels, les travaux à effectuer concernant la non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l'art. 56A RCI. Elle soutient en revanche ne pas être responsable de ceux-ci dès lors qu'elle n'est pas propriétaire des bâtiments concernés mais uniquement titulaire d'une servitude de superficie sur les parcelles n°2______ et 3______sur lesquels ils sont érigés. 14.         Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d’un fonds confère à un tiers le droit d’avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 15.         Selon l’art. 655 al. 2 ch. 2 CC, sont « permanents » les droits établis « pour trente ans au moins ou pour une durée indéterminée » (Paul-Henri STEINAUER in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/ Denis PIOTET, Commentaire romand du Code civil II - Art. 457-977 CC, Art. 1-61 Tit. fin. CC, 2016, ad. art. 655 n. 14). 16.         Le contenu du droit de superficie est le droit d’avoir ou de faire une construction ou un ouvrage. Le droit peut être accordé sur un immeuble déjà bâti, auquel cas le superficiaire acquerra la propriété des constructions établies, comprises dans l’exercice de son droit.”

“655 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) prescrit que sont des immeubles les biens-fonds (al. 2 ch. 1), les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier (al. 2 ch. 2), les mines (al. 2 ch. 3) et les parts de copropriété d'un immeuble (al. 2 ch. 4). La nature du droit distinct et permanent est double: d'une part, en vertu de l'art. 655 CC, ce droit est un immeuble et, par conséquent, un objet de droits réels immobiliers, d'autre part, cet immeuble au sens juridique reste un droit, déterminé quant à son contenu et à son étendue par des règles propres, notamment en ce qui concerne la relation du titulaire du droit avec le propriétaire du bien-fonds (Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n° 2026). Il demeure une servitude et non un droit de propriété (Alban Ballif, Commentaire romand, Code civil II, n° 2 ad art. 779 CC). Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté "d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fond grevé, soit au-dessous" (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions (immobilières) qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite; il fait échec au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC (principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous du fonds grevé (art. 675 al. 1 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome III, 5ème éd., Berne 2021, n° 3802). Le bénéficiaire du droit de superficie (superficiaire) étant le propriétaire de la construction, il a le pouvoir d'en disposer. Le superficiaire peut également utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne serait pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'exercice du droit.”

“1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à l’adoption ou à l’application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l’esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu’elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 149 I 25 consid. 4.2.1 ; 143 I 109 consid. 4.2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 6.1). 3.2 Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui conférant le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (al. 1). Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers (al. 2). Si cette servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au RF (al. 3 ; art. 779 CC). L’acte constitutif d’un droit de superficie n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique (al. 1). La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsqu’il est prévu de les annoter au RF (al. 2 ; art. 779a CC). Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé (al. 1). Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au RF (al. 2 ; art. 779b CC). À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement (art.”

“Par décision du 9 août 2021 notifiée à la CPEG, laquelle lui avait été communiquée pour information le 11 août 2021, le département, soit pour lui l’OCEau, avait expressément retenu que la CPEG revêtait la qualité de propriétaire des bien-fonds sis sur les parcelles nos 1'464 et 1'468, à la rue F______ 1______, et qu’il lui appartenait de procéder aux travaux de remise aux normes des canalisations d’eaux, précisant, en substance, que ces obligations de droit public n’étaient pas à la charge du superficiaire. Il en découlait que le département s’était mépris sur la destinataire de la décision litigieuse, laquelle aurait dû être notifiée à la CPEG, seule propriétaire des biens‑fonds nos 1'463 et 1'464 et des bâtiments érigés sur ces derniers. Cela ressortait au demeurant expressément du RF, qui bénéficiait de la foi publique. Elle était uniquement au bénéfice d’un droit distinct non permanent, à savoir d’une simple servitude sur les biens-fonds susvisés, qui n’était pas immatriculée comme immeuble au RF (art. 779 al. 3 CC a contrario). Cette servitude ne répondait pas aux conditions de l’art. 655 CC qui définissait exhaustivement la notion de propriété foncière et d’immeuble. Par conséquent, elle ne lui conférait aucun droit de propriété, que ce soit sur les parcelles susmentionnées ou sur les bâtiments. À l’instar de ce que le DT avait considéré dans sa décision du 9 août 2021, le droit de superficie qui lui avait été octroyé ne répondait pas à la définition d’immeuble au sens du CC dans la mesure où il n’avait pas le caractère d’un droit distinct et permanent. Ce type de droit ne constituait pas une forme de propriété. Ainsi, en retenant de manière inexacte qu’elle était propriétaire et ce malgré son courrier explicatif du 30 octobre 2023, le DT avait rendu sa décision en violation du droit fédéral, en particulier de l’art. 655 CC, la notion de « propriétaire » visée par le droit cantonal genevois, à savoir in casu l’art. 14 de la loi sur l’énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30), devant s’interpréter au sens de la disposition de droit fédéral susvisée et la décision devant être adressée à la CPEG et non à sa superficiaire.”

“En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1 CC). La propriété par étages est réglée par la loi comme une forme particulière de la copropriété (ATF 142 III 551 consid. 2.2; 141 III 357 consid. 3.2). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de copropriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés, à savoir: un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 132 III 9 consid. 3.1). Le droit de superficie est la servitude par laquelle le propriétaire d'un fonds confère à un tiers le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Un droit de superficie peut être soumis au régime de la propriété par étages, à condition qu'il soit distinct, permanent et immatriculé au registre foncier. Le droit de superficie sert alors d'immeuble de base à la propriété par étages (art. 712d al. 2 ch. 2 CC; cf. MARYSE PRADERVAND-KERNEN, la propriété par étages et le droit de superficie, in Le droit de superficie. Questions pratiques et d'actualité, Guillaume/Pradervand-Kernen éd., 2016, p. 94). A l'expiration de la durée convenue pour le droit de superficie, le superficiaire perd la propriété des constructions qu'il a acquises ou réalisées, et celles-ci sont à nouveau - ou passent - dans la propriété du propriétaire de l'immeuble qui était grevé (cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Fin et prolongation du droit de superficie, in ibidem, p. 124).”

“Oktober 1970 (eingesehen via Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]; fortan: GRUDIS) für eine Dauer von 80 Jahren begründet. Als jährlicher Baurechtszins wurden CHF 23'000.-- vereinbart. Die Grundeigentümer sind berechtigt, den Baurechtszins in Zeitabständen von mindestens zehn Jahren an den Landesindex über die Kosten der Lebenshaltung (heute: Landesindex der Konsumentenpreise) anzupassen, sofern dieser sich seit 1. Mai 1970 bzw. seit der letzten Anpassung um mindestens 10 Punkte verändert hat. Bei Beendigung des Baurechts, insb. falls der Baurechtsvertrag nicht verlängert wird, fallen die Bauten der Grundeigentümerin heim, welche eine Heimfallentschädigung in Höhe des dannzumaligen Verkehrswerts zu entrichten hat. Das Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Recht in das Grundbuch aufgenommen (vgl. GRUDIS-Eintrag des vorliegenden Baurechts). Es stellt insofern ein eigenes Grundstück i.S.v. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) dar (vgl. auch Art. 779 Abs. 3 ZGB), welches übertragbar und vererblich ist. Im Mai 2001 haben die beiden damaligen hälftigen Miteigentümer des Baurechts, von denen einer der verstorbene Ehemann der Rekurrentin ist, auch das Stammgrundstück Gbbl. Nr. 2________ zu hälftigem Miteigentum erworben (vgl. Kaufvertrag vom 16.5.2001, eingesehen via GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]). Dadurch gehörten Stammgrundstück und Baurecht nunmehr denselben Personen zu gleichen Teilen (sog. Eigentümerbaurecht). Am 9. Juli 2007 kaufte der verstorbene Ehemann der Rekurrentin die noch nicht in seinem Eigentum stehenden je hälftigen Miteigentumsanteile am Baurecht und Stammgrundstück für zusammen CHF 2'865'530.-- ab, womit die beiden Grundstücke in sein Alleineigentum übergingen. 2017 erwarb die Rekurrentin die beiden Grundstücke mittels Erbgangs zu Alleineigentum (vgl. Erbenschein vom 30.5.2017, eingesehen via GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]). Die Eigentümerschaft des Baurechts deckt sich somit seit Mai 2001 nahtlos mit derjenigen des Stammgrundstücks.”

“Conformément à l'art. 712d CC, la propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (al. 1); l'inscription peut être requise en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages (al. 2 ch. 2). Par ailleurs, un droit de superficie distinct et permanent peut être immatriculé comme immeuble au registre foncier (art. 779 al. 3 CC). Enfin, selon l'art. 641 al. 1 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.”