Art. 667

“Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral avait examiné le cas d'un prévenu qui avait obstrué une canalisation située en partie sur son fonds, qui desservait un bâtiment voisin et qui ne faisait l'objet d'aucune servitude de conduite. Ce faisant, le prévenu avait rendu inutilisable l'ensemble de la canalisation, à savoir non seulement le tronçon se trouvant sur sa parcelle, mais également la partie de la canalisation qui était située sur la parcelle du plaignant et dont celui-ci était le propriétaire en vertu de l'art. 667 CC, de sorte que le prévenu avait bien porté atteinte à la propriété du plaignant (cf. ATF 128 IV 250 consid. 2). L'infraction décrite à l'art. 144 CP aurait donc pu entrer en ligne de compte en l'espèce s'il avait par exemple pu être établi que l'intimé avait supprimé les parties empiétantes du toit sans pourvoir à la pérennité de l'étanchéité et de l'isolation du reste de la toiture, ce qui n'avait pas été le cas. En tant que les recourants s'étaient certes plaints de l'existence d'infiltrations d'eau dans le studio aménagé dans leur bâtiment, le lien de causalité avec les travaux entrepris par l'intimé n'avait toutefois pas été établi. À cela s'ajoutait qu'à l'évidence, l'intimé n'avait nullement envisagé de causer de tels hypothétiques dégâts (cf. jugement attaqué, consid. 14.2 p. 22).”

“Sont susceptibles de constituer un empiétement toutes les formes de construction au sens de l'art. 667 al. 2 CC, à savoir tout ce qui est uni au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous du sol (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n° 30 ad art. 667 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds. Dans cette dernière hypothèse, l'octroi d'une servitude d'empiétement au sens de l'art. 674 al. 3 CC ( supra consid.”

“Unbestritten sei, dass zugunsten des Grundstücks der Beschwerdeführer und zulasten des Grundstücks der Beschwerdegegnerin ein Überbaurecht bestehe. Das bedeute jedoch noch nicht, dass die Beschwerdeführer Eigentum an der Terrasse, die auf der Wohnung der Beschwerdegegnerin liege, hätten. Wegen der im Sachenrecht geltenden Typengebundenheit und Typenfixierung könnten Parteien nicht nach Gutdünken rechtsgeschäftlich Sondereigentum an Bauten bzw. Gebäudeteilen begründen. Mit der Zulassung von Sondereigentum an Bauten auf fremdem Grund über die vom Gesetzgeber selbst zugelassenen Ausnahmen hinaus würde gegen Art. 667 Abs. 2 ZGB verstossen. Das Bundesgericht habe zum Überbaurecht festgehalten, dass - im Gegensatz zum Baurecht - stets eine bautechnisch-funktionelle Abhängigkeit des Eigentumsobjekts auf dem fremden Grundstück von einer Baute oder einer anderen baulichen Vorrichtung auf dem berechtigten Nachbargrundstück vorliegen müsse (mit Hinweis auf BGE 127 III 10 E. 2c/cc). Bei einer Terrasse wie der vorliegenden fehle es grundsätzlich an einer bautechnischen Abhängigkeit von der Wohneinheit, der sie dienen solle. Eine solche könne einzig dann bejaht werden, wenn die Terrasse eine von der Dachkonstruktion getrennte und sich über diese legende, separate Konstruktion darstelle, die bautechnisch ihren Ausgang in der dem Dienstbarkeitsberechtigten - unter Umständen gestützt auf ein Überbaurecht - gehörenden Gebäudeeinheit habe. Das Zivilgesetzbuch sehe nirgends vor, dass an einer einzelnen, der Raumteilung von Gebäuden dienenden vertikalen oder horizontalen Konstruktion (Mauer und Decke/Fussboden) nach Schichten Alleineigentum bestehen könne.”

“La nature du droit distinct et permanent est double: d'une part, en vertu de l'art. 655 CC, ce droit est un immeuble et, par conséquent, un objet de droits réels immobiliers, d'autre part, cet immeuble au sens juridique reste un droit, déterminé quant à son contenu et à son étendue par des règles propres, notamment en ce qui concerne la relation du titulaire du droit avec le propriétaire du bien-fonds (Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n° 2026). Il demeure une servitude et non un droit de propriété (Alban Ballif, Commentaire romand, Code civil II, n° 2 ad art. 779 CC). Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté "d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fond grevé, soit au-dessous" (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions (immobilières) qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite; il fait échec au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC (principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous du fonds grevé (art. 675 al. 1 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome III, 5ème éd., Berne 2021, n° 3802). Le bénéficiaire du droit de superficie (superficiaire) étant le propriétaire de la construction, il a le pouvoir d'en disposer. Le superficiaire peut également utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne serait pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'exercice du droit. Ces prérogatives accessoires au droit de superficie se limitent à ce qui est directement au service de la servitude. Dans le cadre ainsi tracé par la loi, le contenu précis du droit réel conféré sera déterminé, comme pour les servitudes foncières, par l'acte constitutif, auquel l'inscription au registre foncier renverra.”

“Elle fait valoir que la convention matrimoniale est une exception au principe de l'accession et implique de traiter séparément la liquidation du terrain de base et de celle la construction érigée dessus.                               Il résulte de la lecture de la convention matrimoniale du 6 juillet 2004 que l'appelante se méprend et c'est à bon droit que les premiers juges ont traité l'immeuble, à savoir le terrain de base et la construction érigée dessus, comme un ensemble. Certes, le principe de la donation est soumis à une condition résolutoire, en vertu de laquelle en cas de divorce ou séparation ultérieure des époux, la cession de la moitié du terrain de base devra être réputée comme intervenue à titre onéreux. Cependant, la construction d'une villa familiale sur le terrain – dont il n'est pas contesté qu'elle était envisagée en 2004 déjà – n'est nullement évoquée dans la convention matrimoniale et l'exception au principe légal d’accession a fortiori encore moins. Or, une exception au principe selon lequel le bâti suit le sort du sol (art. 667 CC) devait être alléguée et démontrée (maxime des débats ; cf. supra consid. 2.4). L'appelante échoue à démontrer que le contrat de mariage portant sur le traitement de la donation du terrain de base serait une exception au principe d'accession ; dès lors, il convient de traiter le bien immobilier sis sur la parcelle [...] de la commune de Lutry comme un ensemble.                               A cet égard, la convention matrimoniale du 6 juillet 2004 ne peut pas non plus être interprétée comme dérogatoire au système de l'affectation définitive à l'une des masses, de droit impératif au vu du principe d'immuabilité (contrairement à la possibilité conventionnelle d'attribuer dès l'acquisition un bien à une masse choisie). Ainsi, l'affectation de la moitié de la parcelle de base, devait être déterminée lors de son entrée dans le patrimoine de l'époux, ainsi en juillet 2004. On relève qu'elle a été cédée à titre gratuit par l'épouse, qu’il y a un acte de donation passé par devant un notaire aguerri aux affaires matrimoniales qui jouit de la présomption d'exactitude (art.”

“14 de la loi sur l'énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30), devant s'interpréter au sens de la disposition de droit fédéral susvisée et la décision devant être adressée à la E______ et non à sa superficiaire. 10.         Dans ses observations du 15 février 2024, le département a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. L’acte notarié du ______ 2022 conclu entre la recourante et la E______ prévoyait la constitution à terme d'une servitude de superficie grevant, tant en surface qu'en dessous, l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Ce droit de superficie était distinct, donc transmissible, et prévu pour une durée de 10 ans. La servitude de superficie concernée n'étant pas permanente, soit n'étant pas établie pour 30 ans au moins ou pour une période indéterminée, elle ne pouvait être immatriculée au Registre foncier comme un immeuble. Partant, elle n’était pas un immeuble au sens du CC. Le droit de superficie permettait de dissocier la propriété du fond de la propriété des constructions qui s'y trouvaient au moment de la construction ou qui y étaient édifiées par la suite. Ainsi, en dérogation au principe de l'accession au sens de l'art. 667 CC, ces constructions étaient la propriété du titulaire du droit de superficie conformément à l'art. 675 al. 1 CC. En l'occurrence, la recourante ne faisait aucune distinction entre la propriété du bien-fonds, soit des parcelles précitées, et la propriété des constructions, soit les bâtiments sis sur lesdites parcelles. Or, l’acte notarié de la servitude de superficie grevait tant en surface qu'en dessous l'entier des parcelles n° 2______, 3______et 4______. Par ailleurs, une réquisition pour le registre de poursuite de création de ladite servitude est jointe à cet acte. L’acte notarié conférait la propriété des constructions sur lesdites parcelles à la recourante pendant 10 ans. En effet, le droit de superficie dissociait la propriété du bien-fonds des constructions qui s’y trouvaient. L’art. 10 de l’acte notarié prévoyait d’ailleurs que la recourante était propriétaire des constructions sur les parcelles concernées et qu'à l'extinction du droit de superficie, les constructions et installations fixes qui faisaient partie intégrante dudit droit, passeraient en la propriété du superficiant, soit la E______.”

“L’un des postulats sur lesquels repose la position du SMH est « que toutes les interventions extérieures sont réversibles, raison pour laquelle le SMH est favorable au projet et à l’octroi des dérogations ». L’argument de la réversibilité ne peut être suivi. Même si une construction ou une installation peut être techniquement réversible, il n’en va en règle générale pas de même sur le plan juridique. La propriété est garantie au niveau constitutionnel (art. 26 Cst.[110]). Elle comprend aussi les constructions (art. 667 CC[111]). Les droits de propriété peuvent être restreints aux condi­tions cumulatives de l'art. 36 Cst., c’est-à-dire si la restriction est fondée sur une base légale, poursuit un intérêt public ou la protection d'un droit fondamental d'autrui, respecte le principe de la proportionnalité et ne porte pas atteinte au noyau de la propriété.[112] Selon l’art. 29 LC, les dérogations peuvent être accordées pour un temps déterminé ou sous réserve d'une révocation en tout temps ; à l'échéance du délai et au moment de la révocation, la construction ou l'installation autorisée doit être enlevée par son propriétaire dans un délai raisonnable; le propriétaire ne peut prétendre à aucune indemnité (al. 1). Le délai ou la réserve de révocation doivent être mentionnés au registre foncier avant le commencement des travaux (al. 3).   La limitation dans le temps et la révocation sont des conditions résolutoires qui doivent être sta­tuées dans l’autorisation de construire. L’échéance du délai ou l’exercice de la révocation annu­leront l’autorisation de construire avec effet immédiat.”

“Diese Überlegungen sind sinngemäss auf die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu übertragen: Zwar erlangen Bau­rechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Das im Bau­recht erstellte Bauwerk steht aber im Eigentum des oder der Baurechts­berech­tigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessionsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird (Art. 667 Abs. 2 ZGB). Statt­dessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine untrennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute ent­scheidenden Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen folglich mit denje­nigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie beim Grund­stückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HStG massgeblichen wirtschaftli­chen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an einem bereits überbauten Grundstück begründet wird, wenn der Baurechts- und der Werk­vertrag in einer Weise miteinander verbunden sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. Die vermögens­rechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern erfassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für die Handände­rungssteuer mit­zuberücksichtigen ist (zum Ganzen BVR 2023 S. 471 E. 2.5, 2017 S.”

“6 HStG; Anlass dafür gab die Praxis des Verwaltungsgerichts, den Preis der noch zu erstellenden Baute für die Bemessung der Steuer hinzuzuziehen, wenn der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag verknüpft ist, dass nicht die Herstellung, sondern die Übereignung im Vordergrund steht, mithin der Ver­tragsgegenstand auch den Kauf einer zukünftigen Sache umfasst. Mit Art. 6a HStG bezweckte der Gesetzgeber also die steuerliche Gleichbehand­lung der Käuferschaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen, die eine zukünftige Baute erwerben (vgl. BVR 2023 S. 471 E. 2.4, 2017 S. 529 E. 2.4, je mit Hinweisen). 2.5 Diese Überlegungen sind sinngemäss auf die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu übertragen: Zwar erlangen Bau­rechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Das im Bau­recht erstellte Bauwerk steht aber im Eigentum des oder der Baurechts­berech­tigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessionsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird (Art. 667 Abs. 2 ZGB). Statt­dessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine untrennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute ent­scheidenden Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen folglich mit denje­nigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie beim Grund­stückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HStG massgeblichen wirtschaftli­chen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an einem bereits überbauten Grundstück begründet wird, wenn der Baurechts- und der Werk­vertrag in einer Weise miteinander verbunden sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. Die vermögens­rechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern erfassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für die Handände­rungssteuer mit­zuberücksichtigen ist (zum Ganzen BVR 2023 S. 471 E. 2.5, 2017 S.”

“6 HStG; Anlass dafür gab die Praxis des Verwaltungsgerichts, den Preis der noch zu erstellenden Baute für die Bemessung der Steuer hinzuzuziehen, wenn der Werkvertrag aus wirtschaftlicher Sicht derart eng mit dem Kaufvertrag verknüpft ist, dass nicht die Herstellung, sondern die Übereignung im Vordergrund steht, mithin der Ver­tragsgegenstand auch den Kauf einer zukünftigen Sache umfasst. Mit Art. 6a HStG bezweckte der Gesetzgeber also die steuerliche Gleichbehand­lung der Käuferschaft bereits bebauter Grundstücke mit Personen, die eine zukünftige Baute erwerben (vgl. BVR 2023 S. 471 E. 2.4, 2017 S. 529 E. 2.4, je mit Hinweisen). 2.5 Diese Überlegungen sind sinngemäss auf die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu übertragen: Zwar erlangen Bau­rechtsberechtigte kein Eigentum am Boden, sondern (nur) das Recht, darauf oder darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Das im Bau­recht erstellte Bauwerk steht aber im Eigentum des oder der Baurechts­berech­tigten (Art. 675 Abs. 1 ZGB), womit das Akzessionsprinzip zwischen der Baute und dem Grundstück durchbrochen wird (Art. 667 Abs. 2 ZGB). Statt­dessen kommt es zu einer Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht, d.h. diese bilden, solange das Baurecht besteht, eine untrennbare Einheit. Die mit Blick auf die Erstellung einer Baute ent­scheidenden Nutzungs- und Gebrauchsrechte von Baurechtsberechtigten stimmen folglich mit denje­nigen von Eigentümerinnen und Eigentümern überein. Wie beim Grund­stückskauf ist daher aus der nach Art. 6 HStG massgeblichen wirtschaftli­chen Sicht davon auszugehen, dass faktisch ein Baurecht an einem bereits überbauten Grundstück begründet wird, wenn der Baurechts- und der Werk­vertrag in einer Weise miteinander verbunden sind, dass die Übertragung des künftigen Bauwerks im Vordergrund steht. Die vermögens­rechtlichen Gegenleistungen für die Baurechtserrichtung beschränken sich in diesem Fall nicht auf den Baurechtszins, sondern erfassen auch den Werkpreis, weshalb dieser als Bemessungsgrundlage für die Handände­rungssteuer mit­zuberücksichtigen ist (zum Ganzen BVR 2023 S. 471 E. 2.5, 2017 S.”

“Gegenstand eines Überbaurechts können alle Bauten im Sinn von Art. 667 Abs. 2 ZGB sein, insbesondere auch Räume eines Gebäudes, die auf das Nachbargrundstück hinüberragen oder gar vollständig auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommen (Urteil 5A_9/2024 vom 7. August 2024 E. 4.3). Im letztgenannten Fall darf die Einräumung eines Überbaurechts jedoch nicht dazu führen, dass in Umgehung von Art. 675 Abs. 2 ZGB eine horizontale Trennung des Eigentums ausserhalb der Begründung von Stockwerkeigentum und seiner Regelung erreicht wird (BGE 105 Ib 187 E. 5a; zit. Urteil 5A_9/2024 E. 4.3). Ein Überbaurecht erweist sich in dieser Konstellation daher nur dann als zulässig, wenn sich der betreffende Raum in einem Gebäude befindet, das mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück mit einer Trennungsmauer oder mit zwei äusseren und anstossenden Mauern verbunden ist und der Raum vom Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück her durch die Mauer oder die Mauern einen direkten Zugang hat und daher mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück eine funktionelle Einheit bildet (beispielsweise als Zimmer, Küche oder Keller, die von ihrer Funktion her in eine Wohnung auf dem herrschenden Grundstück integriert sind).”

“Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la Municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Selon la jurisprudence et la doctrine, l’exigence relative à la signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les art. 671 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210); elle est une des conséquences du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; voir Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV, 1, n° 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 4ème éd., Berne 2012, ch. 1622 et 1636ss). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie des effets concrets dans le domaine du droit public. Selon la jurisprudence constante, cette exigence n'est pas une prescription de pure forme; elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble); indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une fois les travaux achevés. Ainsi, le permis de construire doit être refusé si l'une des personnes qui doit signer les plans s'y refuse (CDAP AC.2019.0175 du 20 août 2020 consid. 2d; AC.2016.0454 du 20 avril 2018 consid.”

“Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la Municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s’il s’agit de travaux à exécuter sur le fonds d’autrui, par le propriétaire du fonds. Selon la jurisprudence et la doctrine, l’exigence relative à la signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les art. 671 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210); elle est une des conséquences du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; voir Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV, 1, n° 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 4ème éd., Berne 2012, ch. 1622 et 1636ss). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie des effets concrets dans le domaine du droit public. Selon la jurisprudence constante, cette exigence n'est pas une prescription de pure forme; elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble); indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une fois les travaux achevés. Ainsi, le permis de construire doit être refusé si l'une des personnes qui doit signer les plans s'y refuse (CDAP AC.2019.0175 du 20 août 2020 consid. 2d; AC.2016.0454 du 20 avril 2018 consid.”

“Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé (al. 1). Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au RF (al. 2 ; art. 779b CC). À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement (art. 779d al. 1 CC). 3.3 Le droit de superficie donne le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie (art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 3.4 Dans les zones de développement, l’État souhaite conserver la maitrise du sol afin de garantir que l’utilisation de la zone reste conforme à son affectation, qu’il y ait suffisamment de terrains à disposition pour répondre aux besoins des entreprises existantes ou s’implantant dans le canton et que le prix des terrains soit maitrisé. Le moyen de cette politique est l’octroi de droits de superficie. Cette approche permet également de transférer la maîtrise du sol au superficiaire sans procéder à une vente qui nécessite l’accord du Grand Conseil genevois conformément à l’art. 80A de la Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 2012 (Cst‑GE ‑ A 2 00). L’État agit soit directement, soit par l’intermédiaire de structures créées à cet effet (François BELLANGER, Le droit de superficie en droit public in : Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, p.”

“La nature du droit distinct et permanent est double: d'une part, en vertu de l'art. 655 CC, ce droit est un immeuble et, par conséquent, un objet de droits réels immobiliers, d'autre part, cet immeuble au sens juridique reste un droit, déterminé quant à son contenu et à son étendue par des règles propres, notamment en ce qui concerne la relation du titulaire du droit avec le propriétaire du bien-fonds (Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome II, 5ème éd., Berne 2020, n° 2026). Il demeure une servitude et non un droit de propriété (Alban Ballif, Commentaire romand, Code civil II, n° 2 ad art. 779 CC). Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté "d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fond grevé, soit au-dessous" (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions (immobilières) qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite; il fait échec au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC (principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice). La conséquence essentielle du droit de superficie est en effet que le titulaire de la servitude devient propriétaire des constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous du fonds grevé (art. 675 al. 1 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Droits réels, Tome III, 5ème éd., Berne 2021, n° 3802). Le bénéficiaire du droit de superficie (superficiaire) étant le propriétaire de la construction, il a le pouvoir d'en disposer. Le superficiaire peut également utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne serait pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'exercice du droit. Ces prérogatives accessoires au droit de superficie se limitent à ce qui est directement au service de la servitude. Dans le cadre ainsi tracé par la loi, le contenu précis du droit réel conféré sera déterminé, comme pour les servitudes foncières, par l'acte constitutif, auquel l'inscription au registre foncier renverra.”

“Cette argumentation doit être écartée. Ainsi que l'a justement considéré la cour cantonale, il est d'abord évident que les transformations effectuées par J.________ entre 1997 et 1998 (concrètement, selon l'expert P.________: dédoublement du plancher du galetas, isolation et lambrissage des façades; montage de cloisons intérieures; pose de parquet) constituent des ouvrages entrant dans la sphère d'application de l'art. 674 al. 3 CC, cette disposition visant toutes les formes de constructions au sens de l'art. 667 al. 2 CC ( supra consid. 4.3). C'est également à juste titre que l'autorité cantonale a retenu que l'aménagement litigieux empiétait sur la parcelle appartenant au recourant, la jurisprudence citée précédemment (ATF 78 II 131; 105 Ib 187; 127 III 10) se rapportant précisément à des pièces/locaux se trouvant en partie, voire intégralement, sur deux parcelles contiguës, détenues par deux propriétaires distincts, et assimilant ces situations à des empiétements. Au surplus, le recourant ne prétend pas que ne seraient pas réalisées ici les conditions posées par la jurisprudence (cf. ATF 127 III 10; supra consid. 4.3) dans l'hypothèse particulière d'un local entièrement construit au-delà des limites de la parcelle du fonds dominant (ce qui est le cas de la chambre 1, selon le plan de situation figurant au dossier; les deux autres chambres étant partiellement situées sur le bien-fonds du recourant).”

“Sont susceptibles de constituer un empiétement toutes les formes de construction au sens de l'art. 667 al. 2 CC, à savoir tout ce qui est uni au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous du sol (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n° 30 ad art. 667 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds.”

“Aux termes de l'art. 667 CC, qui consacre le principe de l'accession, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice (al. 1); elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources (al. 2). En vertu de ce principe, les constructions empiétant sur le fonds voisin - sur le sol ou dans les volumes aérien et souterrain - deviennent propriété du propriétaire de ce fonds (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5e éd., 2020, n. 2305). Pour mettre fin à cette situation inhabituelle, les parties peuvent notamment constituer une servitude d'empiétement (art. 674 al. 1 et 2 CC). Cette servitude, qui possède le caractère d'une servitude foncière, a pour effet d'obliger le propriétaire du fonds voisin à tolérer l'empiétement et, au besoin, permet de tenir en échec le principe de l'accession (REY/STREBEL, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7e éd., 2023, n° 7 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n.”

“Sont susceptibles de constituer un empiétement toutes les formes de construction au sens de l'art. 667 al. 2 CC, à savoir tout ce qui est uni au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous du sol (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n° 30 ad art. 667 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2255; REY/STREBEL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2023, n° 11 ad art. 667 CC). Sont ainsi visés les bâtiments, les constructions analogues et leurs parties intégrantes (par ex. escaliers, encorbellements, avant-toits, murs de refend, caves), mais aussi les ouvrages construits en surface ou sous terre comme les fontaines, les écluses, les digues, les fosses murées, les conduites, les réservoirs à combustibles et les autres ouvrages de ce genre (ATF 98 II 191 consid. 2; MEIER-HAYOZ, op. cit., n° 6 et 8 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2299; MARCHAND, op. cit., n° 4 ad art. 674 CC). L'empiétement peut parfaitement concerner les locaux d'une construction qui débordent sur un fonds voisin (ATF 105 Ib 187 consid. 5a; 78 II 134 consid. 3; cf. STEINAUER, op. cit., n. 2301), voire même une pièce intégralement construite au-delà de la limite d'un bien-fonds. Dans cette dernière hypothèse, l'octroi d'une servitude d'empiétement au sens de l'art. 674 al. 3 CC ( supra consid.”

“Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la Municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Selon la jurisprudence et la doctrine, l’exigence relative à la signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les art. 671 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210); elle est une des conséquences du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; voir Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV, 1, n° 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 4ème éd., Berne 2012, ch. 1622 et 1636ss). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie des effets concrets dans le domaine du droit public. Selon la jurisprudence constante, cette exigence n'est pas une prescription de pure forme; elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble); indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une fois les travaux achevés. Ainsi, le permis de construire doit être refusé si l'une des personnes qui doit signer les plans s'y refuse (CDAP AC.”