Art. 712t

“Il doit indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier juge (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; ATF 144 III 394 consid. 4.1.4, JdT 2019 II 147). Les exigences de motivation valent également pour la réponse à l’appel et pour l’appel joint. L’intimé ou l’appelant par voie de jonction ne peut se borner à renvoyer à ses écritures de première instance ou à des actes précédents de la procédure (TF 5A_361/2019 du 21 février 2020 consid. 3.3.1 ; TF 5A_660/2014 du 17 juin 2015 consid. 4.2 ; TF 4A_580/2015 du 11 avril 2016 consid. 2.2, non publié à l’ATF 142 III 271). En deuxième instance, une partie ne peut ainsi se contenter d’affirmer le contraire de ce que les premiers juges ont considéré (cf. TF 4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.4). 1.2 1.2.1 L’intimée soutient que l’appel principal est irrecevable. Les appelants auraient agi au sujet d’un objet (le mur litigieux) qui se trouve sur une partie commune d’une PPE ; la qualité pour agir appartiendrait exclusivement à l’administrateur de la PPE en application de l’art. 712t CC. La question de savoir si ce moyen relève de la recevabilité de l’appel ou plutôt du fond peut rester ouverte au vu de ce qui suit. Les premiers juges ont considéré que l’argumentation de l’intimée ne résistait pas à l’examen. Ils ont constaté que les appelants avaient produit des pièces rendant vraisemblables que le mur avait été construit sur leur lot (partie privative), tandis que l’extrait du registre foncier produit par l’intimée n’établissait pas le contraire. Ils en ont conclu que les appelants n’avaient pas besoin de passer par l’administrateur de la PPE pour déposer leur action. La motivation des premiers juges, fondée sur la simple vraisemblance, ne peut pas être confirmée. Il n’en demeure pas moins que le moyen de l’intimée n’est pas fondé. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le copropriétaire peut agir seul en justice en garantie des défauts affectant les parties communes lorsque les travaux y relatifs n’ont pas été commandés par la communauté des copropriétaires d’étages mais par le copropriétaire agissant en son propre nom et non en qualité de représentant de la communauté (JdT 2016 III 56).”

“Les dépens sont une indemnité de procédure mise à la charge d’un plaideur en faveur de l’autre pour le dédommager des dépenses ou du manque à gagner occasionné par le procès (Tappy, CR-CPC, n. 21 ad art. 95 CPC). Selon l’art. 95 al. 3 let. b CPC, ils comprennent le défraiement d’un mandataire professionnel. Ce défraiement vise essentiellement les frais d’avocat. Les dépens alloués à ce titre doivent en principe couvrir l’entier des frais liés à la consultation d’un avocat (Tappy, op. cit., n. 30 ad art. 95 CPC). 3.2.2 Selon l’art. 712t al. 1 CC, l’administrateur représente la communauté et les propriétaires d’étages envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales. Ce pouvoir de représentation légal autorise l’administrateur à agir au nom et pour le compte de la communauté, même sans attribution conventionnelle expresse de pouvoirs de représentation au sens des art. 32 ss CO (Wermelinger, Propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 4e éd, Rothenburg 2021, n. 1 ad art. 712t CC). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée des propriétaires d’étages, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2). L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages (TF 5A_364/2011 du 8 juillet 2011 consid. 2.1 ; Wermelinger, op. cit., n. 74 ad art. 712t CC). L’exigence de production de l’autorisation de l’assemblée générale est une condition de recevabilité, qui est examinée d'office par les tribunaux (TF 5A_721/2021 du 25 février 2022 consid. 3.2.1, in RSPC 2022 p. 320). Lorsque l’administrateur ne démontre pas l’existence d’une autorisation préalable ou lorsqu’il a dû agir dans l'urgence, le juge doit lui fixer un délai pour lui permettre d’apporter la preuve de son pouvoir de représentation (ATF 114 II 310 consid. 2b ; TF 5A_913/2012 du 24 septembre 2013 consid. 5.2.3). 3.2.3 Aux termes de l’art. 52 CPC, quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la bonne foi.”

“Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft benötigt gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB eine vorgängige Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des sum- - 3 - marischen Verfahrens, die in dringenden Fällen nachgeholt werden kann. Eine entsprechende Regelung ist auch Ziffer F15 S. 17 des Reglements der Beklagten vom 26. Juni 1995 zu entnehmen (act. 7/2).”

“2 CC, de caractère impératif, ne permet pas l’extension générale et abstraite du pouvoir de représentation légal de l’administrateur en cas de procédure judiciaire, celui-ci n’a le pouvoir de représenter la communauté des copropriétaires dans les litiges judiciaires que moyennant décision préalable de l’assemblée des copropriétaires. Invité par le tribunal à justifier de ses pouvoirs de représentation, l’administrateur a notamment produit le PV du 27 novembre 2023, dont il ressort qu’« Après discussion, il est décidé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés de poursuivre la procédure à l’encontre de la DD 6______ RO du ______ 2023 et de donner pouvoir à l’administrateur ». Il apparaît ainsi que l’assemblée des copropriétaires n’a autorisé son administrateur à interjeter recours contre l’autorisation de construire litigieuse, pour le compte de la communauté des propriétaires par étages, qu’en date du 27 novembre 2023, soit après le dépôt du recours ainsi qu’après le délai de 30 jours pour recourir. Or, en application de l’art. 712t al. 2 CC, qui revêt un caractère impératif, l’autorisation ne peut être demandée ultérieurement que dans les cas d’urgence, ce qui n’a été ni démontré ni même allégué par la recourante et qui ne ressort pas non plus du dossier. Il convient d’ailleurs de relever que la recourante n’a pas jugé opportun de dupliquer dans le délai que lui avait imparti le tribunal à cet égard, suite à la transmission des observations de l’intimée et du département. Dans ces circonstances, force est de constater qu’en déposant le présente recours sans l’autorisation préalable requise, l’administrateur a dépassé son pouvoir légal de représentation. Il ne disposait ainsi pas des pouvoirs nécessaires pour agir en justice et l’autorisation donnée postérieurement ne permet pas, en application de la jurisprudence et de la doctrine précitée, de corriger le vice affectant les actes déjà accomplis. 18.         Au vu de ce qui précède, le recours sera déclaré irrecevable. 19.         Le présent jugement rend sans objet la demande de transport sur place.”

“Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Beschlüsse (BGE 131 III 459 E. 5.4.3). Indem das Gesetz für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens eine Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer voraussetzt, räumt es dieser das Recht ein, im Rahmen von Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei zu entscheiden, ob sie den Prozess führen will oder nicht. Die Gemeinschaft ist über ihren Verwalter als ausführendes Organ (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712s ZGB) zwar verpflichtet, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB; Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, 2015, Rz. 348). Daraus folgt jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese kann - insbesondere mit Blick auf die in der Rechtsprechung zu Art. 712t Abs. 2 ZGB erwähnten Verfahrenskosten und das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern - durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken ist zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bildet. Ob sie Klage einleiten will, wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen. Dass im Zeitpunkt ihres Beschlusses bereits geklärt ist, ob tatsächlich eine Reglementsverletzung vorliegt, kann dagegen nicht verlangt werden. Analoge Überlegungen gelten für die Frage, ob die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ausserhalb eines Prozesses verpflichtet ist, ungeachtet der konkreten Umstände eine Beseitigung eines reglementswidrigen Zustands - im konkreten Fall einen Rückbau - zu verlangen: Abgesehen davon, dass im Zeitpunkt des Beschlusses nicht geklärt zu sein braucht, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, können auch hier sachliche Gründe für einen Verzicht auf einen solchen Schritt bestehen.”

“2 CC, de caractère impératif, ne permet pas l’extension générale et abstraite du pouvoir de représentation légal de l’administrateur en cas de procédure judiciaire, celui-ci n’a le pouvoir de représenter la communauté des copropriétaires dans les litiges judiciaires que moyennant décision préalable de l’assemblée des copropriétaires. Invité par le tribunal à justifier de ses pouvoirs de représentation, l’administrateur a notamment produit le PV du 27 novembre 2023, dont il ressort qu’« Après discussion, il est décidé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés de poursuivre la procédure à l’encontre de la DD 6______ RO du ______ 2023 et de donner pouvoir à l’administrateur ». Il apparaît ainsi que l’assemblée des copropriétaires n’a autorisé son administrateur à interjeter recours contre l’autorisation de construire litigieuse, pour le compte de la communauté des propriétaires par étages, qu’en date du 27 novembre 2023, soit après le dépôt du recours ainsi qu’après le délai de 30 jours pour recourir. Or, en application de l’art. 712t al. 2 CC, qui revêt un caractère impératif, l’autorisation ne peut être demandée ultérieurement que dans les cas d’urgence, ce qui n’a été ni démontré ni même allégué par la recourante et qui ne ressort pas non plus du dossier. Il convient d’ailleurs de relever que la recourante n’a pas jugé opportun de dupliquer dans le délai que lui avait imparti le tribunal à cet égard, suite à la transmission des observations de l’intimée et du département. Dans ces circonstances, force est de constater qu’en déposant le présente recours sans l’autorisation préalable requise, l’administrateur a dépassé son pouvoir légal de représentation. Il ne disposait ainsi pas des pouvoirs nécessaires pour agir en justice et l’autorisation donnée postérieurement ne permet pas, en application de la jurisprudence et de la doctrine précitée, de corriger le vice affectant les actes déjà accomplis. 18.         Au vu de ce qui précède, le recours sera déclaré irrecevable. 19.         Le présent jugement rend sans objet la demande de transport sur place.”

“La communauté des copropriétaires d'un immeuble peut former opposition si l'ensemble des copropriétaires décide, en assemblée, de charger l'administrateur, ou un avocat mandaté par ce dernier, de représenter la communauté pour cet acte qui sort manifestement de l'administration courante (ou administration commune au sens de l'art. 712s du Code civil suisse [CC; RS 210]). Le dépôt d'une opposition, qui confère la qualité de partie dans la procédure administrative, est un acte juridique important (à cause de l'exigence du "formelle Beschwer"); on peut dès lors se demander si l'administrateur peut, à ce stade de la procédure, représenter les copropriétaires sans décision de l'assemblée. La question de savoir dans quelle mesure l'art. 712t al. 2 CC ("Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement") est applicable, directement ou par analogie, dans une procédure contentieuse relevant du droit public, est délicate (dans le sens d'une application de l'art. 712t al. 2 CC dans une procédure administrative d'autorisation de construire, cf. arrêt TF 1C_202/2020 du 17 février 2021 consid. 1; cf. également Amédéo Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd. Rothenburg 2021, Art. 712t N. 72-73). Elle n'a cependant pas à être résolue dans le présent arrêt et, vu le sort à réserver aux griefs sur le fond, la question de la qualité pour recourir peut demeurer indécise. Dans cette mesure, il y a lieu d'entrer en matière.”

“Gemäss den vorstehenden Ausführungen waren die Kläger bei der Beschlussfassung über die Prozessführung der Gemeinschaft aufgrund der bei ihnen bestehenden Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen. Die diesbezüglichen Beschlüsse konnten demnach faktisch durch M. alleine gefasst werden. Es bestand dabei keine Verpflichtung, zwecks Beschlussfassung eine Versammlung einzuberufen, sondern diese konnte gemäss den gesetzlichen (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 ZGB) und reglementarischen (vgl. RG-act. II.2, Ziff. 13 Abs. 5) Bestimmungen auch auf dem Zirkularweg erfolgen. Durch die am 22. Oktober 2020 erklärte Zustimmung von M. - als einzigem stimmberechtigten Stockwerkeigentümer - zu den Anträgen betreffend die Ermächtigung des Verwalters und die Mandatierung von Rechtsanwalt Casanova (RG-act. III.2) wurden die entsprechenden Beschlüsse rechtsgültig gefasst. Dies muss vorliegend unabhängig davon gelten, ob es sich bei diesen Beschlüssen um wichtigere Verwaltungshandlungen gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB handelte oder nicht (vgl. dazu WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Art. 712t ZGB N. 69), zumal nach dem Gesagten alle Stockwerkeigentümer ausser M. von der Beschlussfassung ausgeschlossen waren (vgl. überdies zur Erleichterung des Beschlussquorums nachfolgend E. 6.3.3.2). Wie die Berufungsbeklagte zu Recht ausführt, gilt ausserdem die Protokollierungspflicht gemäss Art. 712n Abs. 2 ZGB nur für die (mündliche) Beschlussfassung anlässlich einer Versammlung der Stockwerkeigentümer, nicht hingegen für eine solche auf dem Zirkularweg, zumal der Zirkularbeschluss in diesem Fall durch schriftliche Zustimmung zu einem (schriftlichen) Antrag zustande kommt. Durch die (ausschliesslich) schriftliche Form des Zirkulationsbeschlusses und die dadurch gewährleistete Dokumentation wird auch den Publizitätsinteressen namentlich künftiger Stockwerkeigentümer und damit der Rechtssicherheit Rechnung getragen sowie die Berechnung der Anfechtungsfrist ermöglicht (vgl. BGE 127 III 506 E. 3a u. 3c; Urteil des Bundesgerichts 5A_198/2014 vom 19. November 2014 E. 7.3; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art.”

“Les dépens sont une indemnité de procédure mise à la charge d’un plaideur en faveur de l’autre pour le dédommager des dépenses ou du manque à gagner occasionné par le procès (Tappy, CR-CPC, n. 21 ad art. 95 CPC). Selon l’art. 95 al. 3 let. b CPC, ils comprennent le défraiement d’un mandataire professionnel. Ce défraiement vise essentiellement les frais d’avocat. Les dépens alloués à ce titre doivent en principe couvrir l’entier des frais liés à la consultation d’un avocat (Tappy, op. cit., n. 30 ad art. 95 CPC). 3.2.2 Selon l’art. 712t al. 1 CC, l’administrateur représente la communauté et les propriétaires d’étages envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales. Ce pouvoir de représentation légal autorise l’administrateur à agir au nom et pour le compte de la communauté, même sans attribution conventionnelle expresse de pouvoirs de représentation au sens des art. 32 ss CO (Wermelinger, Propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 4e éd, Rothenburg 2021, n. 1 ad art. 712t CC). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée des propriétaires d’étages, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2). L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages (TF 5A_364/2011 du 8 juillet 2011 consid. 2.1 ; Wermelinger, op. cit., n. 74 ad art. 712t CC). L’exigence de production de l’autorisation de l’assemblée générale est une condition de recevabilité, qui est examinée d'office par les tribunaux (TF 5A_721/2021 du 25 février 2022 consid. 3.2.1, in RSPC 2022 p. 320). Lorsque l’administrateur ne démontre pas l’existence d’une autorisation préalable ou lorsqu’il a dû agir dans l'urgence, le juge doit lui fixer un délai pour lui permettre d’apporter la preuve de son pouvoir de représentation (ATF 114 II 310 consid. 2b ; TF 5A_913/2012 du 24 septembre 2013 consid. 5.2.3). 3.2.3 Aux termes de l’art. 52 CPC, quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la bonne foi.”

“Sodann ist zu beurteilen, ob die Vorinstanz die Verwaltung der Stockwerk- eigentümergemeinschaft, die O., respektive deren Angestellten, N. hätte befragen müssen. Darauf hinzuweisen ist zunächst, dass nicht ersichtlich ist, dass die Berufungskläger im erstinstanzlichen Verfahren (explizit) die Befragung des Verwalters, welcher als Vorsitzender und Protokollführer der Stockwerkeigentümerversammlung amtete, beantragt hätten. So lässt sich den Eingaben der Berufungskläger lediglich ein (unspezifischer) Antrag auf Parteibefragung entnehmen. Vor dem Hintergrund der berufungsklägerischen Ausführungen im Berufungsverfahren erhellt jedoch, dass die Berufungskläger (fälschlicherweise) davon auszugehen scheinen, dass die Befragung des Verwalters im Rahmen einer Parteibefragung erfolgen müsse. Dem ist jedoch nicht so. Der Verwalter stellt zwar das Bindeglied zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und Dritten dar, ist aber kein Organ im körperschaftlichen Sinne (GÄUMANN/BÖSCH, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 712t ZGB N. 1; vgl. PKG 1998 Nr. 17 E. 3). Somit wäre der Verwalter, entgegen den Berufungsklägern, als Zeuge (mit entsprechenden Zeugnisverweigerungsrechten) und nicht als Partei zu vernehmen gewesen (MÜLLER, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 3. Aufl., Zürich/St. Gallen 2025, Art. 191 ZPO N. 9). Selbst wenn aber der Antrag auf Parteibefragung als Antrag auf Einvernahme des Verwalters als Zeuge hätte verstanden werden können (vgl. zu den Anforderungen an einen Beweisantrag nachfolgend E. 4.4.2.1), musste die Vorinstanz diesem jedenfalls nicht stattgeben. So ist mit der Berufungsbeklagten kaum anzunehmen, dass der Angestellte der Verwaltung, N., welcher anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Dezember 2019 den Vorsitz übernahm und das streitige Protokoll erstellte und unterzeichnete (vgl. RG- act. II.3, S.”

“Refuser d'entrer en matière sans interpeller l'intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du moins une entorse à la règle de la proportionnalité (Victor GILLIOZ, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étages in: RSJ 1982______ p. 284 ss, p. 287; Jean GAUTHIER, Copropriété par étages et malfaçons in: Mélanges Guy FLATTET, p. 227 ss, p. 233 s.; cf. également MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 49 s. ad art. 712t CC et WERMELINGER, op. cit., n. 79 ad art. 712t CC, ces deux derniers auteurs paraissant toutefois limiter cette possibilité au cas où l'administrateur agit dans des affaires urgentes, où l'autorisation peut être subséquente). 16.         L’extension générale et abstraite du pouvoir de représentation légal de l’administrateur en cas de procédure judiciaire n’est pas possible dès lors que sur ce plan l’art. 712t al. 2 CC revêt un caractère impératif (RNRF 63/1982 p. 86, consid. 1 ; LGVE 2005 II n° 45 ; WERMELINGER, op. cit, n. 88 ad art. 712t CC). 17.         En l’espèce, le recours déposé le 13 novembre 2023 au nom de la recourante par son administrateur n’est à l’évidence pas soumis à la procédure civile sommaire, de sorte qu’il n’est pas couvert par le pouvoir de représentation légal prévu par l’art. 712t al. 2 CC. Dès lors que, comme exposé plus haut, l’art. 712t al. 2 CC, de caractère impératif, ne permet pas l’extension générale et abstraite du pouvoir de représentation légal de l’administrateur en cas de procédure judiciaire, celui-ci n’a le pouvoir de représenter la communauté des copropriétaires dans les litiges judiciaires que moyennant décision préalable de l’assemblée des copropriétaires. Invité par le tribunal à justifier de ses pouvoirs de représentation, l’administrateur a notamment produit le PV du 27 novembre 2023, dont il ressort qu’« Après discussion, il est décidé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés de poursuivre la procédure à l’encontre de la DD 6______ RO du ______ 2023 et de donner pouvoir à l’administrateur ».”

“Das Fehlen der Unterschrift der Klägerin schade vorliegend nicht, da diese aufgrund ihrer Stellung als Anfechtungs- klägerin ohnehin als nicht stimmberechtigt gelte. Dies sehe auch das Reglement der Beklagten vom 11. April 2005 vor. Im Übrigen müsste die eingereichte Prozess- vollmacht aber von sämtlichen Stockwerkeigentümern unterzeichnet sein, um als gültiger Zirkularbeschluss im Sinne von Art. 66 Abs. 2 ZGB zu gelten. Dies sei man- gels Unterschrift des Stockwerkeigentümers F._____ nicht der Fall. Es liege folglich keine rechtsgenügende Ermächtigung der Beklagten im Sinne von Art. 712t Abs. 2 ZGB vor, welche die Verwalter zur Prozessführung bzw. zur Vertretung der Beklag- ten an der Hauptverhandlung berechtige. Daran vermöge auch der mit Eingabe vom 9. Mai 2023 nachträglich von den Verwaltern eingereichte Mehrheitsbeschluss der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Mai 2023 nichts zu än- dern, welcher B._____ und C._____ zur Vertretung im vorliegenden Verfahren be- vollmächtige. Grundsätzlich würde ein solcher Mehrheitsbeschluss in formeller Hin- sicht zur Prozessbevollmächtigung im Sinne von Art. 712t Abs. 2 ZGB genügen und führe entsprechend auch dazu, dass die Verwalter ab dem Zeitpunkt der Ein- reichung des vorgenannten Mehrheitsbeschlusses als Vertreter der Beklagten gäl- ten und das Rubrum dahingehend anzupassen sei. Die Säumnis der Beklagten an der Hauptverhandlung gelte aber unabhängig davon. So habe die Ermächtigung zur Prozessführung im Sinne von Art. 712t Abs. 2 ZGB mit Ausnahme von dringen- den Fällen vorgängig zu erfolgen. Da ein dringender Fall vorliegend verneint wer- den könne – die Beklagte bzw. deren Verwalter seien bereits mit Verfügung vom 20. Januar 2023 auf die Voraussetzungen einer gültigen Vertretung und deren Säumnisfolgen hingewiesen worden, weshalb ihnen genügend Zeit bis zur Ver- - 5 - handlung vom 4. Mai 2023 zur Verfügung gestanden habe, um entweder einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung oder einen schriftli- chen Zirkularbeschluss zu erwirken – fehle es der Beklagten für die Zeit bis und mit Hauptverhandlung bzw.”

“Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC). L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC). Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (art. 712t al. 2 CC). 2.5 Selon l’art. 647 CC, les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration dérogeant aux dispositions légales et y prévoir que celui-ci peut être modifié à la majorité des copropriétaires (al. 1). La modification des dispositions du règlement d’utilisation et d’administration relatives à l’attribution de droits d’usage particulier doit en outre être approuvée par les copropriétaires directement concernés. (al. 1bis). Le règlement ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copropriétaire : (1) de demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge, (2) de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant (al.”

“in Rechnung. Da die Vertretungsberechtigung der Liegenschaftsverwalterin nicht bestritten wird, kann hier davon ausgegangen werden, dass sie namens und im Auftrag der Hauseigentümer handelte (für die Stockwerkeigentümerschaft siehe auch Art. 712t Abs. 3 ZGB [SR 210]). Demnach ist die Zustellung der Gebührenrechnung nach Art. 30 ABG zurecht an die D. AG erfolgt. Es ist in diesem Zusammenhang davon auszugehen, dass die im Treuhand-, Revisions- und Steuerberatungsbereich tätige D. AG im Umgang mit Rechnungen bewandert ist. Die zur Verfügung stehende Anfechtungsmöglichkeit von Gebührenrechnungen ergibt sich sodann unmittelbar aus dem Gesetz, weshalb die D. AG bei zumutbarer Sorgfalt die Anfechtungsmöglichkeit zumindest hätte erkennen können bzw. müssen. Selbst wenn es ihr nicht zumutbar gewesen wäre, die massgebende Gesetzesbestimmung zu konsultieren, wäre sie zumindest gehalten gewesen, sich bei der Beschwerdegegnerin innert nützlicher Frist über die in Frage kommende Anfechtungsmöglichkeit zu informieren (Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden A 19 34 vom 15. April 2020 E. 3.2.4). Die unterlassene Anfechtung kann demnach nicht der Beschwerdegegnerin zum Nachteil gereichen.”

“Begründet werde der Antrag damit, dass einzig die Verwalter, B._____ und C._____, zur Schlichtungsverhandlung aufgeboten worden seien, obwohl ihnen die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine Pro- zessermächtigung für das Schlichtungsverfahren erteilt habe. Das Schlichtungs- verfahren sei daher nicht korrekt durchgeführt worden. Grundsätzlich sei vorge- nannter Antrag der Verwalter aufgrund ihrer fehlenden Vertretungsbefugnis nicht zu hören. Die gehörige Klageeinleitung als Prozessvoraussetzung sei vom Gericht aber von Amtes wegen zu prüfen, weshalb darauf eingegangen werde. Zunächst schade es nicht, dass die Vorladung zur Schlichtungsverhandlung einzig den Ver- waltern der Beklagten zugestellt worden sei. An die Stockwerkeigentümer insge- samt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen könnten durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache ohne Weiteres wirksam mitgeteilt werden (Art. 712t Abs. 3 ZGB); dies gelte unabhängig von einer allfälligen Vertretungsbefugnis der Verwaltung. Die Vorla- dung zur Schlichtungsverhandlung habe somit an die Verwalter – in deren Funktion als Zustelldomizil der Stockwerkeigentümergemeinschaft – versandt werden dür- fen. Weiter spiele es vorliegend für die korrekte Durchführung des Schlichtungsver- fahrens keine Rolle, dass die Verwalter – wie behauptet – für das Schlichtungsver- fahren über keine Vertretungsbefugnis verfügt hätten. Aus der Klagebewilligung vom 18. Juli 2022 gehe hervor, dass anlässlich der Schlichtungsverhandlung auf Seiten der Beklagten weder diese selbst, das heisst die einzelnen Stockwerkeigen- - 8 - tümer, noch eine allfällige Vertretung (Verwaltung etc.) anwesend gewesen sei. Die Beklagte sei an der Schlichtungsverhandlung folglich säumig gewesen, weshalb das Friedensrichteramt G._____ gesetzeskonform die Klagebewilligung an die Klä- gerin erteilt habe (Urk. 34 E. 2.3).”

“Der Respekt vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Beschlüsse (BGE 131 III 459 E. 5.4.3). Indem das Gesetz für die Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens eine Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer voraussetzt, räumt es dieser das Recht ein, im Rahmen von Gesetz und Gemeinschaftsordnung frei zu entscheiden, ob sie den Prozess führen will oder nicht. Die Gemeinschaft ist über ihren Verwalter als ausführendes Organ (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712s ZGB) zwar verpflichtet, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB; Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, 2015, Rz. 348). Daraus folgt jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese kann - insbesondere mit Blick auf die in der Rechtsprechung zu Art. 712t Abs. 2 ZGB erwähnten Verfahrenskosten und das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern - durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken ist zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bildet. Ob sie Klage einleiten will, wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen. Dass im Zeitpunkt ihres Beschlusses bereits geklärt ist, ob tatsächlich eine Reglementsverletzung vorliegt, kann dagegen nicht verlangt werden. Analoge Überlegungen gelten für die Frage, ob die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ausserhalb eines Prozesses verpflichtet ist, ungeachtet der konkreten Umstände eine Beseitigung eines reglementswidrigen Zustands - im konkreten Fall einen Rückbau - zu verlangen: Abgesehen davon, dass im Zeitpunkt des Beschlusses nicht geklärt zu sein braucht, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliegt, können auch hier sachliche Gründe für einen Verzicht auf einen solchen Schritt bestehen.”

“Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht der Verwalter darüber, dass in der Aus- übung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt wer- den. Zur Anhebung einer diesbezüglichen Unterlassungsklage gegen den fehlba- ren Stockwerkeigentümer bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stock- werkeigentümer (Art. 712t Abs. 2 ZGB; BGer, 5D_98/2012 vom 14. August 2012, E. 3; HAAS/RÜEGG, Die Durchsetzung des Reglements, in: WERMELINGER (Hrsg.), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2022, Bern 2022, S. 179 f.).”

“Die Ausführungen der Beklagten zu den fehlenden Möglichkeiten der Einho- lung der Unterschrift von F._____ und der Vorverschiebung der Jahresversamm- lung 2023 erfolgen erstmals im Beschwerdeverfahren und haben aufgrund des No- venverbots (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO und oben E. 2.2) vorliegend unberücksichtigt zu bleiben. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, wäre der Beschwerde der Beklagten aber selbst bei deren Berücksichtigung kein Erfolg beschieden. Die Beklagte kriti- siert, dass die Vorinstanz ihr keine Nachfrist zur Einreichung einer ausreichenden Vollmacht im Nachgang zur Hauptverhandlung vom 4. Mai 2023 angesetzt habe. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, muss der Verwalter gemäss dem Wortlaut von Art. 712t Abs. 2 ZGB in Fällen, welche – wie vorliegend – nicht dem summari- schen Verfahren unterstellt sind, grundsätzlich vorgängig über eine Ermächtigung zur Führung eines Zivilprozesses verfügen. Vorbehalten sind einzig dringliche Fälle, in welchen die Ermächtigung nachgeholt werden kann. Soweit die Beklagte mit ihrer Behauptung, dass eine Vorverlegung der Stockwerkeigentümerversamm- - 6 - lung 2023 nicht möglich gewesen sei, geltend machen will, dass ein dringlicher Fall vorliege, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Beklagte stellt nicht in Abrede, dass sie von der Vorinstanz bereits mit Verfügung vom 20. Januar 2023 auf die Vorausset- zungen einer gültigen Vertretung und deren Säumnisfolgen hingewiesen wurde (Urk. 9), nachdem sie mit Eingabe vom 22. Dezember 2022 beantragt hatte, auf die Klage sei nicht einzutreten, da die Verwalter, B._____ und C._____, entgegen der Ansicht der Klägerin die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht vertreten würden (Urk. 6). Die Vorinstanz hielt in jener Verfügung unter anderem Folgendes fest (Urk.”

“Begründet werde der Antrag damit, dass einzig die Verwalter, B._____ und C._____, zur Schlichtungsverhandlung aufgeboten worden seien, obwohl ihnen die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine Pro- zessermächtigung für das Schlichtungsverfahren erteilt habe. Das Schlichtungs- verfahren sei daher nicht korrekt durchgeführt worden. Grundsätzlich sei vorge- nannter Antrag der Verwalter aufgrund ihrer fehlenden Vertretungsbefugnis nicht zu hören. Die gehörige Klageeinleitung als Prozessvoraussetzung sei vom Gericht aber von Amtes wegen zu prüfen, weshalb darauf eingegangen werde. Zunächst schade es nicht, dass die Vorladung zur Schlichtungsverhandlung einzig den Ver- waltern der Beklagten zugestellt worden sei. An die Stockwerkeigentümer insge- samt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen könnten durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache ohne Weiteres wirksam mitgeteilt werden (Art. 712t Abs. 3 ZGB); dies gelte unabhängig von einer allfälligen Vertretungsbefugnis der Verwaltung. Die Vorla- dung zur Schlichtungsverhandlung habe somit an die Verwalter – in deren Funktion als Zustelldomizil der Stockwerkeigentümergemeinschaft – versandt werden dür- fen. Weiter spiele es vorliegend für die korrekte Durchführung des Schlichtungsver- fahrens keine Rolle, dass die Verwalter – wie behauptet – für das Schlichtungsver- fahren über keine Vertretungsbefugnis verfügt hätten. Aus der Klagebewilligung vom 18. Juli 2022 gehe hervor, dass anlässlich der Schlichtungsverhandlung auf Seiten der Beklagten weder diese selbst, das heisst die einzelnen Stockwerkeigen- - 8 - tümer, noch eine allfällige Vertretung (Verwaltung etc.) anwesend gewesen sei. Die Beklagte sei an der Schlichtungsverhandlung folglich säumig gewesen, weshalb das Friedensrichteramt G._____ gesetzeskonform die Klagebewilligung an die Klä- gerin erteilt habe (Urk. 34 E. 2.3).”

“Mit diesen Ausführungen wiederholt die Beklagte das bereits vor Vorinstanz Vorgetragene (vgl. Urk. 6), ohne sich mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz, insbesondere zum Verwalter als Zustelldomizil (Art. 712t Abs. 3 ZGB) und der Säumnis anlässlich der Schlichtungsverhandlung auseinanderzusetzen. Damit genügt sie den oben (E. 2.1) aufgeführten Rüge- und Begründungsanforde- rungen nicht, weshalb auf ihre Vorbringen nicht weiter einzugehen ist. Dennoch ist anzumerken, dass es nicht selten der Fall sein dürfte, dass im Zeitpunkt des Erhalts eines Schlichtungsgesuchs, welches sich gegen die Stockwerkeigentümergemein- schaft richtet, noch keine Ermächtigung des Verwalters zur Führung des Prozesses vorliegt. In diesem Fall ist es die Aufgabe des Verwalters, umgehend eine ausser- ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen oder zu versuchen, die Ermächtigung der Stockwerkeigentümer auf dem Zirkulationsweg zu erhalten (Schwarz, Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, in: Wermelinger - 9 - [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2019, Bern 2019, S. 17 ff., S. 38). Der Verwalter kann bei der Schlichtungsbehörde die Schlichtungsverhandlung ter- minlich so ansetzen lassen, dass ihm genügend Zeit verbleibt, bei der Stockwerk- eigentümergemeinschaft die notwendigen Beschlüsse einzuholen (Haas/Rüegg, Das Schlichtungsverfahren und das Stockwerkeigentum, in: Wermelinger [Hrsg.”

“Mit Bezug auf die Ermächtigung des Verwalters und dessen Teilnahme als Vertreter der Klägerin anlässlich der Schlichtungsverhandlung stützte sich die Vorinstanz auf die Vollmacht der einzelnen Stockwerkeigentümer vom 29. März 2022 (act. 98 S. 6). Entgegen der Vorinstanz reichen Einzelvollmachten der Stockwerkeigentümer indessen für die Bevollmächtigung zur Führung eines Zivil- prozesses nicht aus. Gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB bedarf der Verwalter zur Füh- rung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses ausser- halb des summarischen Verfahrens – unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann – der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer. In Übereinstimmung mit der gesetzlichen Regelung sieht auch das Reglement der Klägerin in Art. 31 vor, dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer den Verwalter oder einen Abgeordne- ten zur Führung eines Prozesses ermächtigt (act. 4/6 S. 8). Gemäss Lehre und Rechtsprechung ist eine nachträgliche Einholung einer gehörigen Bevollmächti- gung oder eine nachträgliche Genehmigung der vorgenommenen Verfahrens- handlungen möglich (BGE 114 II 310 E. 2b m.w.H.). Entsprechend kann das Han- deln eines vollmachtlosen Vertreters nachträglich durch die Stockwerkeigentü- merversammlung genehmigt werden.”

“Refuser d'entrer en matière sans interpeller l'intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du moins une entorse à la règle de la proportionnalité (ATF 114 II 310 consid. 2b; TF 5A_913/2012 précité consid. 5.2.1. et 5.2.3; 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1; CDAP, arrêts AC.2022.0289 du 16 février 2023 consid. 1b et les références; AC.2019.0042 du 4 mai 2020 consid. 2a). En se fondant sur ces arrêts, la Cour de céans a déjà jugé que l'approbation ultérieure par l'assemblée des copropriétaires des actes de représentation judiciaire entrepris sans mandat par l'administrateur corrigeait le vice formel d'absence d'autorisation et que le recours était donc recevable. Cette jurisprudence a encore été précisée en ce sens que, de façon générale selon l'art. 38 al. 1 du Code des obligations du 30 mars 1911 (CO; RS 220), si un représentant agit sans pouvoir ou au-delà du pouvoir qui lui appartient effectivement, ses actes sont néanmoins valables lorsque le représenté les ratifie. Conformément à l'art. 7 CC, cette règle est aussi applicable au régime de l'art. 712t al. 2 CC (CDAP AC.2012.0346 du 28 août 2013 consid. 1b; AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 1; AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 1). De ce fait, le recours déposé sans autorisation, mais ratifié par la communauté des copropriétaires dans le délai que l'autorité leur avait fixé a été déclaré recevable (CDAP AC.2019.0042 précité consid. 2a; AC.2009.0080 précité consid. 1). L'autorité peut exiger d'un représentant qu'il justifie de ses pouvoirs par une procuration écrite (art. 16 al. 3, première phrase, LPA-VD). A défaut de la production d'une procuration, l'autorité déclare l'acte déposé par le mandataire irrecevable (CDAP FI.2018.0196 du 14 novembre 2018 et les références).”

“En l'espèce, la décision attaquée a été adressée par l'autorité intimée à chacun des copropriétaires de la PPE individuellement, et en copie à la société P.________ SA. Dans l'acte de recours, cette dernière a indiqué agir en sa qualité d'administratrice de la PPE ainsi que pour le compte de l'ensemble des copropriétaires d'étages. Comme elle n'a fourni avec l'acte de recours aucun document justifiant ses éventuels pouvoirs conférés par la PPE, le juge instructeur lui a octroyé un délai pour produire l'autorisation préalable visée à l'art. 712t al. 2 CC. Dans le délai imparti, l'intéressée a produit un extrait du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la PPE qui s'est tenue le 31 mai 2023 ratifiant la décision de recourir. La société P._______ SA, également au bénéfice de procurations qui ont été signées en sa faveur par les propriétaires d'étages, a donc agi valablement à la fois au nom de ceux-ci et de la PPE.”

“1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3). Un tel projet doit en principe être autorisé par l’assemblée des propriétaires par une décision respectant les règles de majorité prévues dans la loi (art. 647c ss CO) ou dans le règlement de la propriété par étages. L’autorité administrative doit s’assurer que la communauté a bien donné son accord. En l’absence de cet accord, l’autorité ne peut pas délivrer le permis. Lorsque le projet soumis à autorisation diffère sensiblement de celui qui a été voté en assemblée, l’autorité doit exiger que la communauté approuve le nouveau projet (Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, thèse Fribourg 2015, n° 564). Lorsque la demande d’autorisation est requise par l’administrateur de la PPE, la municipalité puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent se limiter à examiner si celui-ci a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur défini à l'art. 712t CC comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un tiers et touchant les parties communes (art. 712t al 1 CC). Lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette question sur la base des éléments disponibles. Cette présomption peut toutefois être renversée, si des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté des propriétaires ou de la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas été donné ou a été révoqué (cf. arrêt CDAP 2014.055, AC.2014.0063 du 24 novembre 2015 consid.”

“2), ou encore dans un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3). Un tel projet doit en principe être autorisé par l’assemblée des propriétaires par une décision respectant les règles de majorité prévues dans la loi (art. 647c ss CO) ou dans le règlement de la propriété par étages. L’autorité administrative doit s’assurer que la communauté a bien donné son accord. En l’absence de cet accord, l’autorité ne peut pas délivrer le permis. Lorsque le projet soumis à autorisation diffère sensiblement de celui qui a été voté en assemblée, l’autorité doit exiger que la communauté approuve le nouveau projet (Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, thèse Fribourg 2015, n° 564). Lorsque la demande d’autorisation est requise par l’administrateur de la PPE, la municipalité puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent se limiter à examiner si celui-ci a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur défini à l'art. 712t CC comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un tiers et touchant les parties communes (art. 712t al 1 CC). Lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette question sur la base des éléments disponibles. Cette présomption peut toutefois être renversée, si des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté des propriétaires ou de la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas été donné ou a été révoqué (cf. arrêt CDAP 2014.055, AC.2014.0063 du 24 novembre 2015 consid. 7a et les réf. citées).”

“2 CC, de caractère impératif, ne permet pas l’extension générale et abstraite du pouvoir de représentation légal de l’administrateur en cas de procédure judiciaire, celui-ci n’a le pouvoir de représenter la communauté des copropriétaires dans les litiges judiciaires que moyennant décision préalable de l’assemblée des copropriétaires. Invité par le tribunal à justifier de ses pouvoirs de représentation, l’administrateur a notamment produit le PV du 27 novembre 2023, dont il ressort qu’« Après discussion, il est décidé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés de poursuivre la procédure à l’encontre de la DD 6______ RO du ______ 2023 et de donner pouvoir à l’administrateur ». Il apparaît ainsi que l’assemblée des copropriétaires n’a autorisé son administrateur à interjeter recours contre l’autorisation de construire litigieuse, pour le compte de la communauté des propriétaires par étages, qu’en date du 27 novembre 2023, soit après le dépôt du recours ainsi qu’après le délai de 30 jours pour recourir. Or, en application de l’art. 712t al. 2 CC, qui revêt un caractère impératif, l’autorisation ne peut être demandée ultérieurement que dans les cas d’urgence, ce qui n’a été ni démontré ni même allégué par la recourante et qui ne ressort pas non plus du dossier. Il convient d’ailleurs de relever que la recourante n’a pas jugé opportun de dupliquer dans le délai que lui avait imparti le tribunal à cet égard, suite à la transmission des observations de l’intimée et du département. Dans ces circonstances, force est de constater qu’en déposant le présente recours sans l’autorisation préalable requise, l’administrateur a dépassé son pouvoir légal de représentation. Il ne disposait ainsi pas des pouvoirs nécessaires pour agir en justice et l’autorisation donnée postérieurement ne permet pas, en application de la jurisprudence et de la doctrine précitée, de corriger le vice affectant les actes déjà accomplis. 18.         Au vu de ce qui précède, le recours sera déclaré irrecevable. 19.         Le présent jugement rend sans objet la demande de transport sur place.”

“Refuser d'entrer en matière sans interpeller l'intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du moins une entorse à la règle de la proportionnalité (ATF 114 II 310 consid. 2b; TF 5A_913/2012 précité consid. 5.2.1. et 5.2.3; 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1; CDAP, arrêts AC.2022.0289 du 16 février 2023 consid. 1b et les références; AC.2019.0042 du 4 mai 2020 consid. 2a). En se fondant sur ces arrêts, la Cour de céans a déjà jugé que l'approbation ultérieure par l'assemblée des copropriétaires des actes de représentation judiciaire entrepris sans mandat par l'administrateur corrigeait le vice formel d'absence d'autorisation et que le recours était donc recevable. Cette jurisprudence a encore été précisée en ce sens que, de façon générale selon l'art. 38 al. 1 du Code des obligations du 30 mars 1911 (CO; RS 220), si un représentant agit sans pouvoir ou au-delà du pouvoir qui lui appartient effectivement, ses actes sont néanmoins valables lorsque le représenté les ratifie. Conformément à l'art. 7 CC, cette règle est aussi applicable au régime de l'art. 712t al. 2 CC (CDAP AC.2012.0346 du 28 août 2013 consid. 1b; AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 1; AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 1). De ce fait, le recours déposé sans autorisation, mais ratifié par la communauté des copropriétaires dans le délai que l'autorité leur avait fixé a été déclaré recevable (CDAP AC.2019.0042 précité consid. 2a; AC.2009.0080 précité consid. 1). L'autorité peut exiger d'un représentant qu'il justifie de ses pouvoirs par une procuration écrite (art. 16 al. 3, première phrase, LPA-VD). A défaut de la production d'une procuration, l'autorité déclare l'acte déposé par le mandataire irrecevable (CDAP FI.2018.0196 du 14 novembre 2018 et les références).”

“1 Sous réserve des exceptions prévues aux art. 107 et 108 CPC, les frais doivent être répartis selon l’issue du procès, principe qui repose sur l'idée qu'ils doivent être supportés par celui qui les a occasionnés, étant présumé que tel est le cas de la partie qui succombe au terme de la procédure (cf. ATF 145 III 153 consid. 4.1). Les frais – qui comprennent les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – sont donc en principe mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Les dépens sont une indemnité de procédure mise à la charge d’un plaideur en faveur de l’autre pour le dédommager des dépenses ou du manque à gagner occasionné par le procès (Tappy, CR-CPC, n. 21 ad art. 95 CPC). Selon l’art. 95 al. 3 let. b CPC, ils comprennent le défraiement d’un mandataire professionnel. Ce défraiement vise essentiellement les frais d’avocat. Les dépens alloués à ce titre doivent en principe couvrir l’entier des frais liés à la consultation d’un avocat (Tappy, op. cit., n. 30 ad art. 95 CPC). 3.2.2 Selon l’art. 712t al. 1 CC, l’administrateur représente la communauté et les propriétaires d’étages envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales. Ce pouvoir de représentation légal autorise l’administrateur à agir au nom et pour le compte de la communauté, même sans attribution conventionnelle expresse de pouvoirs de représentation au sens des art. 32 ss CO (Wermelinger, Propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 4e éd, Rothenburg 2021, n. 1 ad art. 712t CC). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée des propriétaires d’étages, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2). L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages (TF 5A_364/2011 du 8 juillet 2011 consid. 2.1 ; Wermelinger, op. cit., n. 74 ad art. 712t CC). L’exigence de production de l’autorisation de l’assemblée générale est une condition de recevabilité, qui est examinée d'office par les tribunaux (TF 5A_721/2021 du 25 février 2022 consid.”

“Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2).                 Deux critères permettent de déterminer le caractère urgent de l’affaire. Il faut premièrement qu’une assemblée des propriétaires ne puisse pas être convoquée à temps et qu’une prise de position écrite ne puisse pas être obtenue. Il faut ensuite que, faute d’action rapide, la communauté des propriétaires d’étages risque de subir un inconvénient financier ou juridique (Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd. 2021, n. 78 ad art. 712t CC).                 Si l’urgence est avérée, l’administrateur peut procéder sans disposer d’une autorisation de la communauté des propriétaires d’étages. Il agit en vertu d’une attribution légale. Dans des arrêtes récents, le Tribunal fédéral s’est montré compréhensif pour l’administrateur (Wermelinger, op. cit., n. 77 ad art. 712t CC).   6.3              En l’espèce, on relèvera que les faits litigieux devaient être dénoncés rapidement pour préserver les droits des copropriétaires. Or, il est notoire que la convocation d’une assemblée générale de propriétaires par étages prend un temps considérable. L’urgence était ainsi donnée et l’administratrice pouvait valablement déposer plainte, malgré l’absence d’autorisation préalable des copropriétaires. Le dépôt de plainte a en outre été ratifié au plus tard le 2 octobre 2023 (P. 47). Mal fondé, le grief doit être rejeté.     Appel joint du BRAPA   7. 7.1              Invoquant une constatation erronée des faits et la violation de l’art. 217 CP, le BRAPA conteste l’acquittement du prévenu du chef de violation d’une obligation d’entretien.   7.2              Aux termes de l’art. 217 al. 1 CP, quiconque ne fournit pas les aliments ou les subsides qu’il doit en vertu du droit de la famille, quoiqu’il en ait les moyens ou puisse les avoir, est, sur plainte, puni d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire.”

“647c ss CO) ou dans le règlement de la propriété par étages. L’autorité administrative doit s’assurer que la communauté a bien donné son accord. En l’absence de cet accord, l’autorité ne peut pas délivrer le permis. Lorsque le projet soumis à autorisation diffère sensiblement de celui qui a été voté en assemblée, l’autorité doit exiger que la communauté approuve le nouveau projet (Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, thèse Fribourg 2015, n° 564). Lorsque la demande d’autorisation est requise par l’administrateur de la PPE, la municipalité puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent se limiter à examiner si celui-ci a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur défini à l'art. 712t CC comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un tiers et touchant les parties communes (art. 712t al 1 CC). Lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette question sur la base des éléments disponibles. Cette présomption peut toutefois être renversée, si des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté des propriétaires ou de la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas été donné ou a été révoqué (cf. arrêt CDAP 2014.055, AC.2014.0063 du 24 novembre 2015 consid. 7a et les réf. citées).”

“Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC, bien qu'il en eût l'usage exclusif ne peuvent en principe pas être entrepris sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2020.0299 du 5 mars 2021 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 5). La municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant les parties communes (art. 712t al. 1 CC). A fortiori, lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur cette décision. Il ne lui incombe pas de vérifier si l’assemblée des copropriétaires, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui déterminent la validité de cette décision (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2014.0055 du 24 novembre 2015 consid. 7a; AC.2014.0142 du 19 novembre 2014 consid. 2b; AC.2012.0211 du 29 octobre 2013 consid. 1b et les références citées). La CDAP a encore retenu que lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques (cf. CDAP AC.2021.0344  précité, ibidem ; AC.2016.0286 du 31 juillet 2017 consid. 2b; AC.2014.0055 du 24 novembre 2015 consid. 7a; AC.”