Art. 712g

“, 2018, n. 563). 2.4 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage (art. 712e al. 1 CC). Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g al. 1 CC). Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC). Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC). L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC). Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (art.”

“L’unanimité est atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion de tous les membres (Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).   3.2.3              L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.                 Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC permet d'éviter qu'un propriétaire ou un petit nombre de propriétaires représentant la majorité de la valeur de la chose n'impose une réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre 1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la possibilité de prévoir une majorité plus stricte que celle requise par l’art. 712g al. 3 CC pour la modification d’un règlement d’administration et d’utilisation (pour certains, un durcissement est exclu tandis que pour un autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites) (ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous les cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une double préoccupation commune : la majorité requise pour modifier un règlement d’administration et d'utilisation doit, d'une part, permettre de protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer facilement une modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute modification et donc l'administration et le développement de l'ordre communautaire soient bloqués (ce qui serait en contradiction avec le droit de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification d'un règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces deux fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la possibilité de prévoir une exigence de majorité, même de nature générale, qui soit plus stricte que celle de l'art.”

“von Gesetzes wegen erfolge die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten - und für die Eigentümer grosse finanzielle Konsequenzen habe. Mit dem angefochtenen Beschluss setze M. seine eigenen (finanziellen) Interessen rücksichtslos zulasten der anderen Eigentümer durch; ein sachlicher Grund sei hinter seinem Vorgehen nicht erkennbar. Die Berufungsbeklagte hätte beweisen müssen, dass bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen M., welcher nicht nur Anteile am Geschäftshaus, sondern auch am Wohnhaus halte, gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz geringem Masse dienten. Wie die Vorinstanz ausgeführt habe, seien aber nur dürftige Ausführungen zu den tatsächlichen Gegebenheiten gemacht worden. Vor diesem Hintergrund bzw. mangels eines entsprechenden Beweises beruhe die Einschätzung der Vorinstanz, wonach die Beschlüsse sachlich begründet seien, auf Willkür und falscher Rechtsanwendung. Im Übrigen bedürfe die Änderung des Verteilschlüssels einer Änderung des Reglements. Eine solche Änderung unterstehe gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten. Entgegen der Vorinstanz könne keine Erleichterung des qualifizierten Mehrs zu einem einfachen Mehr erfolgen, da es sich dabei um eine zwingende und unabänderliche Norm zum Schutz der Minderheit handle. Ansonsten könnte M. das Reglement in jeglicher Hinsicht (mit Ausnahme gesetzlich zwingender Vorgaben) nach Belieben abändern. Ohnehin ergebe sich aus dem Wortlaut des Reglements, dass lediglich das Kopfstimmrecht durch das Wertquotenstimmrecht ersetzt worden sei, jedoch sämtliche gesetzlich vorgesehenen anderweitigen Mehrheitsquoren hiervon ausgenommen blieben, was sowohl zwingende als auch dispositive Bestimmungen betreffe. Hätte man lediglich zwingende Bestimmungen ausnehmen wollen, so hätte der entsprechende Passus anders formuliert werden müssen. Bei Unklarheit sei das Reglement gegen Verfasserin, vorliegend also gegen die Berufungsbeklagte, auszulegen (act. A.1, II.B.27 u. II.B.38). 6.3.2.2. Die Berufungsbeklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Änderung des Verteilschlüssels keine wichtige Verwaltungshandlung darstelle und Art.”

“L’unanimité est atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion de tous les membres (Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).   3.2.3              L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.                 Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC permet d'éviter qu'un propriétaire ou un petit nombre de propriétaires représentant la majorité de la valeur de la chose n'impose une réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre 1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la possibilité de prévoir une majorité plus stricte que celle requise par l’art. 712g al. 3 CC pour la modification d’un règlement d’administration et d’utilisation (pour certains, un durcissement est exclu tandis que pour un autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites) (ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous les cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une double préoccupation commune : la majorité requise pour modifier un règlement d’administration et d'utilisation doit, d'une part, permettre de protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer facilement une modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute modification et donc l'administration et le développement de l'ordre communautaire soient bloqués (ce qui serait en contradiction avec le droit de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification d'un règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces deux fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la possibilité de prévoir une exigence de majorité, même de nature générale, qui soit plus stricte que celle de l'art.”

“1 CC, le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de copropriété.              Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre foncier et même si l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 la 106 consid. 4b ; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1).                 La règle posée par l'art. 649a CC est impérative (Meier-Hayoz, op. cit., n. 3 ad art. 649a CC ; Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 1 ad art. 649a CC). Elle ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre du règlement d'administration et d'utilisation, et non pour l'ensemble des relations entre copropriétaires (ATF 123 III 53 consid. 3a ; ATF 110 la 106 consid. 4c). En d'autres termes, les dispositions du règlement ne sont opposables à l'ayant-cause d'un copropriétaire que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec l'administration et l'utilisation communes de la chose (ATF 142 III 220 ; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Berne 1988, n. 84 ad art. 712g CC).                 Les copropriétaires peuvent prévoir un droit exclusif d’usage, lequel peut même être constitué tacitement dans une copropriété ordinaire (TF 5C.232/2002 du 23 décembre 2022 consid. 3.1), contrairement à ce qui prévaut dans une propriété par étage (ATF 136 III 261, JdT 2010 I 415 consid. 4 et réf. cit.). Le droit réglementaire d’usage privatif dans la copropriété simple disparaît par le seul effet de la loi au moment du partage, alors que si les mêmes prérogatives avaient été constituées en servitude sur la parcelle de base, le droit ainsi créé survivrait au régime de la copropriété (Kiepe, op. cit., n. 555 p. 288 ; Piotet, Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes, in PPE 2017, Neuchâtel/Bâle 2017, n. 24 p. 215).   4.2.2              Le droit d’habitation est une servitude qui confère à une personne déterminée le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie (art. 776 al. 1 CC).                 Un droit d’habitation fondé sur la loi n'est possible qu'en cas de base légale expresse (art.”

“L'autorité administrative examine alors, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelles sont les personnes dont l'accord doit être recueilli pour que la construction litigieuse puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à titre préjudiciel (AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b ; AC.2019.0347 du 17 septembre 2020 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2014.0101 du 27 octobre 2014 consid. 3b/aa; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4 et les références citées). Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple (al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3). Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC, bien qu'il en eût l'usage exclusif ne peuvent en principe pas être entrepris sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2020.0299 du 5 mars 2021 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 5). La municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art.”

“Beurteilung durch die Berufungsinstanz 6.3.3.1. Zunächst ist auf die Rüge der Berufungskläger einzugehen, wonach die Vorinstanz zu Unrecht angenommen habe, dass mit Ziffer 13 Absatz 4 des Reglements rechtsgültig eine Erleichterung des Beschlussquorums (einfaches Wertquotenmehr anstatt qualifiziertes Mehr gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB) für eine Abänderung des Reglements vorgesehen worden sei. Dass die Anpassung des Verteilschlüssels der Betriebskosten eine Reglementsänderung erfordert, ist nicht bestritten und ergibt sich im Übrigen ohne Weiteres aus dem Umstand, dass der aktuelle, abzuändernde Verteilschlüssel in Ziffer 9 des Reglements festgeschrieben ist (vgl. RG-act. II.2). Gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB bedarf die Abänderung des Reglements grundsätzlich eines mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten gefällten Beschlusses. Anders als dies die Berufungskläger vorbringen, kann aber das Mehrheitserfordernis für die Abänderung im Prinzip erleichtert werden, indem dafür anstelle des qualifizierten Mehrs das einfache Mehr vorgesehen wird (WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 40 u. 145; vgl. zum Erlass des Reglements GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., Art 712g ZGB N. 11 m.w.H .; vgl. bereits act. B.2, E. 6.4.1). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem durch die Berufungskläger zitierten Entscheid des Bundesgerichts, zumal dieses im betreffenden Fall über die Zulässigkeit einer Verschärfung (und nicht etwa einer Erleichterung) des Mehrheitserfordernisses für Reglementsabänderungen zu befinden hatte (vgl. BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2). 6.3.3.2. Die Berufungskläger bringen in diesem Zusammenhang weiter vor, dass gemäss dem Wortlaut des Reglements lediglich das Kopfstimmrecht durch das Wertquotenstimmrecht ersetzt worden sei, jedoch sämtliche gesetzlich vorgesehenen (auch dispositiven) anderweitigen Mehrheitsbestimmungen hiervon ausgenommen blieben.”

“Aufgrund der massgebenden Bedeutung des Reglements kann eine Abänderung desselben nicht mit einer gewöhnlichen Beschlussfassung etwa über Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (vgl. Art. 647a ff. ZGB) gleichgesetzt werden. Dass von der (einstimmig) eingeführten Reglementsbestimmung von Ziffer 13 Absatz 4, die den Wechsel vom Kopfstimmrecht zum Wertquotenstimmrecht vorsah, auch das Quorum für eine künftige Änderung des Reglements selbst erfasst werden sollte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Minderheits- Stockwerkeigentümer damit eine Mitbestimmung über eine solche Änderung für immer aus der Hand gegeben hätten. Die Änderung des Reglements ist daher vorliegend nicht unter dem Titel "Beschlussfassung" einzuordnen. Hätte die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Bezug auf die Abänderung des Reglements eine Erleichterung des dispositiv vorgesehenen Quorums (qualifiziertes Mehr) gewollt, so wäre eine explizite diesbezügliche Regelung im Reglement zu erwarten gewesen. Mangels einer solchen Regelung ist, in Übereinstimmung mit der vorstehend zitierten Rechtsprechung (vgl. soeben E. 6.3.3.2), auf das dispositive Recht (Art. 712g Abs. 3 ZGB) abzustellen und für eine Reglementsänderung das qualifizierte Mehr zu verlangen. Damit hätte die Anpassung des Verteilschlüssels der Betriebskosten des Wohnhauses bzw. die entsprechende Reglementsänderung mit dem qualifizierten Mehr beschlossen werden müssen. Da jedoch nur M. - sowie in Bezug auf die Anwendung des neuen Verteilschlüssels für die Neuanschaffung Waschmaschine/Tumbler auch A. - den entsprechenden Anträgen zustimmte (vgl. RG-act. II.3, Traktandum 4) und demnach zwar die Mehrheit der Wertquoten, nicht aber die Mehrheit der Stockwerkeigentümer mit der Änderung des Reglements einverstanden war, sind die Beschlüsse nicht gültig zustande gekommen. Das berufungsklägerische Rechtsbegehren auf Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse (act. A.1, Rechtsbegehren Ziff. 3) ist demnach in Bezug auf Traktandum 4 (Abänderung des Verteilschlüssels der Betriebskosten) gutzuheissen. 6.3.3.4. Vor dem Hintergrund der soeben gemachten Ausführungen erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den weiteren Vorbringen der Berufungskläger, sofern diese damit überhaupt ihrer Begründungsobliegenheit (vgl.”

“, 2018, n. 563). 2.4 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage (art. 712e al. 1 CC). Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g al. 1 CC). Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC). Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC). L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC). Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement (art.”

“1 ss ; Blaise Carron, PPE, défaut des parties communes et cession des droits de garantie : un besoin de réforme législative ?, analyse de l'arrêt du Tribunal fédéral 4A 152/2021, Newsletter immodroit.ch février 2023). L'art. 712a al. 2 CC prévoit déjà que le « copropriétaire a le pouvoir [...] d'aménager ses locaux dans la mesure où il [...] n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation et ou n'en modifie pas l'aspect extérieur ». Ce devoir d'abstention s'applique aussi aux travaux de réfection des parties communes, même s'ils n'endommagent ni n'entravent leur utilisation (cf. ATF 135 III 212 consid. 3.2, JdT 2011 II 259 ; Wermelinger, ZKomm, n. 89 ad art. 712a CC) (sur le tout : Blaise Carron, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une PPE, Les leçons à tirer de l'ATF 145 III 8 = RNRF 100 p. 312, précité, n. 61). De surcroît, les art. 647c ss CC, qui relèvent des règles sur la copropriété ordinaire, s'appliquent aux travaux de construction concernant les parties communes d'une PPE (art. 712g al. 1 CC). Ces dispositions légales tiennent compte des intérêts des copropriétaires d'étages en prévoyant une gradation des majorités exigées au sein de l'assemblée des copropriétaires selon le type de travaux envisagés (Blaise Carron, op. cit., n. 62). Selon Blaise Carron, il y a en tout cas trois situations où il n'est pas nécessaire que la communauté des copropriétaires d'étages autorise par une décision la suppression d'un défaut d'une partie commune : - lorsque les travaux de construction nécessaires correspondent à des actes d'administration courante, l’art. 647c CC stipulant qu’une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes d’administration courante que chacun d’eux peut faire (Blaise Carron, op. cit., n. 63) ; - lorsqu'il s'agit de mesures urgentes requises pour préserver la chose d'un dommage imminent ou s'aggravant, selon l’art.”

“Sont interdits en particulier la pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage local, la situation et la nature des immeubles (al. 2). Entre copropriétaires d'étages, l'art. 712a al. 2 CC prévoit que le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure notamment où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires. Cette disposition constitue en réalité un renvoi aux règles du droit de voisinage, singulièrement aux art. 679 CC et 684 ss CC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). Les propriétaires d'étages peuvent par ailleurs convenir de restrictions à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 144 III 19 consid. 4.1; 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références; 111 II 330 consid. 7). Ces restrictions sont également déterminantes afin d'arrêter le caractère éventuellement excessif des immissions constatées, lequel se déterminera alors en fonction de la volonté exprimée par la communauté des propriétaires d'étages (arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). Le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'indiquer que, selon l'expérience générale de la vie, la garde de plusieurs jeunes enfants (jusqu'à cinq) dans un appartement est susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou de trépidations. Cette appréciation générale relevait d'une règle d'expérience (arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.2.2). 3.2 En l'espèce, les parties s'opposent sur le fait de savoir si la nouvelle activité de l'intimée consistant en l'exploitation d'une classe d'école est compatible, respectivement autorisée à l'aune du Règlement de la PPE.”

“von Gesetzes wegen erfolge die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten - und für die Eigentümer grosse finanzielle Konsequenzen habe. Mit dem angefochtenen Beschluss setze M. seine eigenen (finanziellen) Interessen rücksichtslos zulasten der anderen Eigentümer durch; ein sachlicher Grund sei hinter seinem Vorgehen nicht erkennbar. Die Berufungsbeklagte hätte beweisen müssen, dass bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen M., welcher nicht nur Anteile am Geschäftshaus, sondern auch am Wohnhaus halte, gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz geringem Masse dienten. Wie die Vorinstanz ausgeführt habe, seien aber nur dürftige Ausführungen zu den tatsächlichen Gegebenheiten gemacht worden. Vor diesem Hintergrund bzw. mangels eines entsprechenden Beweises beruhe die Einschätzung der Vorinstanz, wonach die Beschlüsse sachlich begründet seien, auf Willkür und falscher Rechtsanwendung. Im Übrigen bedürfe die Änderung des Verteilschlüssels einer Änderung des Reglements. Eine solche Änderung unterstehe gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten. Entgegen der Vorinstanz könne keine Erleichterung des qualifizierten Mehrs zu einem einfachen Mehr erfolgen, da es sich dabei um eine zwingende und unabänderliche Norm zum Schutz der Minderheit handle. Ansonsten könnte M. das Reglement in jeglicher Hinsicht (mit Ausnahme gesetzlich zwingender Vorgaben) nach Belieben abändern. Ohnehin ergebe sich aus dem Wortlaut des Reglements, dass lediglich das Kopfstimmrecht durch das Wertquotenstimmrecht ersetzt worden sei, jedoch sämtliche gesetzlich vorgesehenen anderweitigen Mehrheitsquoren hiervon ausgenommen blieben, was sowohl zwingende als auch dispositive Bestimmungen betreffe. Hätte man lediglich zwingende Bestimmungen ausnehmen wollen, so hätte der entsprechende Passus anders formuliert werden müssen. Bei Unklarheit sei das Reglement gegen Verfasserin, vorliegend also gegen die Berufungsbeklagte, auszulegen (act. A.1, II.B.27 u. II.B.38). 6.3.2.2. Die Berufungsbeklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Änderung des Verteilschlüssels keine wichtige Verwaltungshandlung darstelle und Art.”

“L’unanimité est atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion de tous les membres (Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).   3.2.3              L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.                 Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC permet d'éviter qu'un propriétaire ou un petit nombre de propriétaires représentant la majorité de la valeur de la chose n'impose une réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre 1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la possibilité de prévoir une majorité plus stricte que celle requise par l’art. 712g al. 3 CC pour la modification d’un règlement d’administration et d’utilisation (pour certains, un durcissement est exclu tandis que pour un autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites) (ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous les cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une double préoccupation commune : la majorité requise pour modifier un règlement d’administration et d'utilisation doit, d'une part, permettre de protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer facilement une modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute modification et donc l'administration et le développement de l'ordre communautaire soient bloqués (ce qui serait en contradiction avec le droit de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification d'un règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces deux fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la possibilité de prévoir une exigence de majorité, même de nature générale, qui soit plus stricte que celle de l'art.”

“Cela peut impliquer, suivant les circonstances, une prise en compte cumulative de tous les perturbateurs, une action prioritaire envers le perturbateur par comportement, ou une action envers le perturbateur par situation, s'il est davantage en mesure de faire cesser le trouble de l'ordre public. L'autorité dispose d'une plus grande marge de manœuvre lorsque le rétablissement d'une situation conforme au droit peut prendre un certain temps que lorsqu'il est urgent, ce qui implique de s'adresser au perturbateur qui est le premier à même d'agir (ATF 107 Ia 19 consid. 2b et les références citées ; ATA/1299/2020 précité consid. 7e ; Thierry TANQUEREL, Précis de droit administratif, 2e éd., 2018, n. 563). 2.4 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage (art. 712e al. 1 CC). Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g al. 1 CC). Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC). Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art.”

“Beurteilung durch die Berufungsinstanz 6.3.3.1. Zunächst ist auf die Rüge der Berufungskläger einzugehen, wonach die Vorinstanz zu Unrecht angenommen habe, dass mit Ziffer 13 Absatz 4 des Reglements rechtsgültig eine Erleichterung des Beschlussquorums (einfaches Wertquotenmehr anstatt qualifiziertes Mehr gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB) für eine Abänderung des Reglements vorgesehen worden sei. Dass die Anpassung des Verteilschlüssels der Betriebskosten eine Reglementsänderung erfordert, ist nicht bestritten und ergibt sich im Übrigen ohne Weiteres aus dem Umstand, dass der aktuelle, abzuändernde Verteilschlüssel in Ziffer 9 des Reglements festgeschrieben ist (vgl. RG-act. II.2). Gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB bedarf die Abänderung des Reglements grundsätzlich eines mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten gefällten Beschlusses. Anders als dies die Berufungskläger vorbringen, kann aber das Mehrheitserfordernis für die Abänderung im Prinzip erleichtert werden, indem dafür anstelle des qualifizierten Mehrs das einfache Mehr vorgesehen wird (WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 40 u. 145; vgl. zum Erlass des Reglements GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., Art 712g ZGB N. 11 m.w.H .; vgl. bereits act. B.2, E. 6.4.1). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem durch die Berufungskläger zitierten Entscheid des Bundesgerichts, zumal dieses im betreffenden Fall über die Zulässigkeit einer Verschärfung (und nicht etwa einer Erleichterung) des Mehrheitserfordernisses für Reglementsabänderungen zu befinden hatte (vgl. BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2). 6.3.3.2. Die Berufungskläger bringen in diesem Zusammenhang weiter vor, dass gemäss dem Wortlaut des Reglements lediglich das Kopfstimmrecht durch das Wertquotenstimmrecht ersetzt worden sei, jedoch sämtliche gesetzlich vorgesehenen (auch dispositiven) anderweitigen Mehrheitsbestimmungen hiervon ausgenommen blieben.”

“Aufgrund der massgebenden Bedeutung des Reglements kann eine Abänderung desselben nicht mit einer gewöhnlichen Beschlussfassung etwa über Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (vgl. Art. 647a ff. ZGB) gleichgesetzt werden. Dass von der (einstimmig) eingeführten Reglementsbestimmung von Ziffer 13 Absatz 4, die den Wechsel vom Kopfstimmrecht zum Wertquotenstimmrecht vorsah, auch das Quorum für eine künftige Änderung des Reglements selbst erfasst werden sollte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Minderheits- Stockwerkeigentümer damit eine Mitbestimmung über eine solche Änderung für immer aus der Hand gegeben hätten. Die Änderung des Reglements ist daher vorliegend nicht unter dem Titel "Beschlussfassung" einzuordnen. Hätte die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Bezug auf die Abänderung des Reglements eine Erleichterung des dispositiv vorgesehenen Quorums (qualifiziertes Mehr) gewollt, so wäre eine explizite diesbezügliche Regelung im Reglement zu erwarten gewesen. Mangels einer solchen Regelung ist, in Übereinstimmung mit der vorstehend zitierten Rechtsprechung (vgl. soeben E. 6.3.3.2), auf das dispositive Recht (Art. 712g Abs. 3 ZGB) abzustellen und für eine Reglementsänderung das qualifizierte Mehr zu verlangen. Damit hätte die Anpassung des Verteilschlüssels der Betriebskosten des Wohnhauses bzw. die entsprechende Reglementsänderung mit dem qualifizierten Mehr beschlossen werden müssen. Da jedoch nur M. - sowie in Bezug auf die Anwendung des neuen Verteilschlüssels für die Neuanschaffung Waschmaschine/Tumbler auch A. - den entsprechenden Anträgen zustimmte (vgl. RG-act. II.3, Traktandum 4) und demnach zwar die Mehrheit der Wertquoten, nicht aber die Mehrheit der Stockwerkeigentümer mit der Änderung des Reglements einverstanden war, sind die Beschlüsse nicht gültig zustande gekommen. Das berufungsklägerische Rechtsbegehren auf Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse (act. A.1, Rechtsbegehren Ziff. 3) ist demnach in Bezug auf Traktandum 4 (Abänderung des Verteilschlüssels der Betriebskosten) gutzuheissen. 6.3.3.4. Vor dem Hintergrund der soeben gemachten Ausführungen erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den weiteren Vorbringen der Berufungskläger, sofern diese damit überhaupt ihrer Begründungsobliegenheit (vgl.”

“Im Übrigen greifen die Argumente der Beschwerdeführerin nicht, wonach die Vorinstanz die Bestimmungen zu den Stimmquoren falsch ausgelegt habe. So richtet sich die Auslegung des Reglements nach den Grundsätzen der Vertrags- auslegung (SVIT STWE-Wermelinger, 3. Aufl. 2023, Art. 712g N. 172a). Demnach ist primär vom Wortlaut der Bestimmungen im Reglement auszugehen, wobei mangels anderer Anhaltspunkte auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen ist (ZK OR-Jäggi/Gauch/Hartmann, 4. Aufl. 2014, Art. 18 N. 374). Gemäss Zif- fer 35 Spiegelstrich 2 Reglement kann das Reglement grundsätzlich mit qualifi- ziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten abgeändert werden. Diese Bestim- mung deckt sich mit der gesetzlichen Regelung von Art. 712g Abs. 3 ZGB. Die Beschwerdeführerin vertritt diesbezüglich im Wesentlichen den Standpunkt (vgl. act. 19, S. 2, Bstn. b2-c1)), dass mit "Abänderung" nur "Ergänzung" bzw. die Auf- nahme von neuen Bestimmungen in das Reglement gemeint sei, nicht jedoch die Veränderung bestehender Bestimmungen. Die Veränderung bestehender Bestim- mungen tangiere nämlich die "Verbindlichkeit von Beschlüssen" und müsse ge- mäss Ziffer 36 Abs. 2 Spiegelstrich 1 Reglement einstimmig beschlossen werden. Es liegen jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Stockwerkeigentümer bei Annahme des Reglementes vom allgemeinen Wortgebrauch abweichen woll- ten, wonach abändern nicht nur "Bestehendes um Neues ergänzen" meint, son- dern auch "Bestehendes streichen oder verändern" umfasst (vgl. Duden zu "abän- dern" bzw. "ändern"). Vielmehr ist das Gegenteil der Fall: Durch das enge Wort- verständnis der Beschwerdeführerin würde der Anwendungsbereich von Ziffer 35 - 9 - Reglement zugunsten von Ziffer 36 Reglement wesentlich eingeschränkt.”

“1) ergibt sich bei einer Auslegung dieser Reglementsbestimmung nach Treu und Glauben, dass nur zwingende anderslautende gesetzliche Mehrheitserfordernisse vorbehalten sind, dies namentlich aufgrund der Verwendung des Wortes "vorgeschrieben" sowie aufgrund des Umstands, dass der reglementarischen Regelung ansonsten nur ein relativ kleiner Anwendungsbereich zukommen würde. Grundsätzlich hat die Beschlussfassung mithin mit dem einfachen Wertquotenmehr zu erfolgen, sofern gesetzlich nicht zwingend ein anderes Quorum vorgesehen ist. 6.3.3.3. In casu stellt sich jedoch die Frage, ob auch die Änderung des Reglements unter den Titel "Beschlussfassung" (Ziffer 13) subsumiert und mit dem reglementarisch vorgesehenen Quorum beschlossen werden kann. Dies ist zu verneinen. So kommt dem Reglement als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung eine überaus wichtige Bedeutung zu, enthält es doch regelmässig eine Aufzählung der einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer und damit die für die konkrete Stockwerkeigentümergemeinschaft verbindlichen Rechtsregeln (GÄU- MANN/BOSCH, a.a.O., Art 712g ZGB N. 8; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 106). Da das Reglement dazu dient, die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers in der Gemeinschaft zu umschreiben, gilt eine Änderung desselben als einschneidende Handlung. Von dieser Überlegung liess sich auch der Gesetzgeber leiten und sah vor, dass nicht ein oder einige wenige Eigentümer, welchen mehr als die Hälfte der Wertquoten zusteht, den übrigen Stockwerkeigentümern eine Regelung soll aufzwingen können (vgl. Botschaft vom 7. Dezember 1962 zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des Zivilgesetzbuches [Miteigentum und Stockwerkeigentum], BBI 1962 II 1495 Ziff. B.II.4; BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2). Aufgrund der massgebenden Bedeutung des Reglements kann eine Abänderung desselben nicht mit einer gewöhnlichen Beschlussfassung etwa über Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (vgl. Art. 647a ff. ZGB) gleichgesetzt werden. Dass von der (einstimmig) eingeführten Reglementsbestimmung von Ziffer 13 Absatz 4, die den Wechsel vom Kopfstimmrecht zum Wertquotenstimmrecht vorsah, auch das Quorum für eine künftige Änderung des Reglements selbst erfasst werden sollte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Minderheits- Stockwerkeigentümer damit eine Mitbestimmung über eine solche Änderung für immer aus der Hand gegeben hätten.”

“Les recourants se plaignent finalement de la violation par l'autorité cantonale de l'art. 712g al. 4 CC, qui prévoit en substance que toute modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit être approuvée par les propriétaires d'étages directement concernés. Les recourants soulèvent également la violation de l'art. 29 al. 2 Cst., en tant que l'autorité cantonale n'aurait pas discuté leur argumentation. L'autorité cantonale a en substance considéré que, dès lors qu'était en question le droit exclusif des recourants sur leur part d'étage et non un droit d'usage particulier sur une partie commune de l'immeuble, l'art. 712g al. 4 CC n'entrait clairement pas en considération. Les recourants soutiennent que cette dernière disposition serait impérative et n'évoquerait en aucune manière un usage particulier. Par ailleurs, l'interprétation excessivement formaliste et restrictive que l'autorité cantonale en aurait fait ne trouverait aucun ancrage suffisant pour paralyser son application. Cette argumentation est toutefois erronée, dès lors que la disposition en cause concerne bien un droit particulier sur une partie commune de l'immeuble (arrêts 5A_821/2014 du 12 février 2015 consid.”

“Cela peut impliquer, suivant les circonstances, une prise en compte cumulative de tous les perturbateurs, une action prioritaire envers le perturbateur par comportement, ou une action envers le perturbateur par situation, s'il est davantage en mesure de faire cesser le trouble de l'ordre public. L'autorité dispose d'une plus grande marge de manœuvre lorsque le rétablissement d'une situation conforme au droit peut prendre un certain temps que lorsqu'il est urgent, ce qui implique de s'adresser au perturbateur qui est le premier à même d'agir (ATF 107 Ia 19 consid. 2b et les références citées ; ATA/1299/2020 précité consid. 7e ; Thierry TANQUEREL, Précis de droit administratif, 2e éd., 2018, n. 563). 2.4 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage (art. 712e al. 1 CC). Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g al. 1 CC). Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC). Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art.”

“L'autorité dispose d'une plus grande marge de manœuvre lorsque le rétablissement d'une situation conforme au droit peut prendre un certain temps que lorsqu'il est urgent, ce qui implique de s'adresser au perturbateur qui est le premier à même d'agir (ATF 107 Ia 19 consid. 2b et les références citées ; ATA/1299/2020 précité consid. 7e ; Thierry TANQUEREL, Précis de droit administratif, 2e éd., 2018, n. 563). 2.4 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage (art. 712e al. 1 CC). Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g al. 1 CC). Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC). Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC). La communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (art. 712i al. 2 CC). L’assemblée des copropriétaires nomme l’administrateur et surveille son activité (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer (art. 712q al. 1 CC). L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC).”

“Ebenso wenig wurde, wie die Staatsanwaltschaft korrekt ausführt, der Be- schwerdeführerin am strittigen Bereich ein Sondernutzungsrecht (vgl. Art. 712g Abs. 4 ZGB) eingeräumt. Soweit besondere Nutzungsrechte nicht schon im Begrün- dungsakt oder im Reglement zugewiesen worden sind, können die Stockwerkei- gentümer solche in einer Versammlung mündlich mit Protokoll oder auf dem Zirku- lationsweg ausschliesslich schriftlich beschliessen (Art. 712m Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 1 und 2 ZGB und Art. 712n Abs. 2 ZGB; vgl. BGE 127 III 506 E. 3a). In jedem Fall bedarf es diesfalls eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerver- sammlung. Ein solcher liegt nicht vor. Reglementarische Sondernutzungsrechte be- standen bzw. bestehen vorliegend lediglich an Balkonen, Dachterrassen und Gar- tensitzplätzen (vgl. Art. 6 Reglement vom K. 1980 sowie Art. 8 des Regle- ments von 2016; StA-act.”

“von Gesetzes wegen erfolge die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten - und für die Eigentümer grosse finanzielle Konsequenzen habe. Mit dem angefochtenen Beschluss setze M. seine eigenen (finanziellen) Interessen rücksichtslos zulasten der anderen Eigentümer durch; ein sachlicher Grund sei hinter seinem Vorgehen nicht erkennbar. Die Berufungsbeklagte hätte beweisen müssen, dass bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen M., welcher nicht nur Anteile am Geschäftshaus, sondern auch am Wohnhaus halte, gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz geringem Masse dienten. Wie die Vorinstanz ausgeführt habe, seien aber nur dürftige Ausführungen zu den tatsächlichen Gegebenheiten gemacht worden. Vor diesem Hintergrund bzw. mangels eines entsprechenden Beweises beruhe die Einschätzung der Vorinstanz, wonach die Beschlüsse sachlich begründet seien, auf Willkür und falscher Rechtsanwendung. Im Übrigen bedürfe die Änderung des Verteilschlüssels einer Änderung des Reglements. Eine solche Änderung unterstehe gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten. Entgegen der Vorinstanz könne keine Erleichterung des qualifizierten Mehrs zu einem einfachen Mehr erfolgen, da es sich dabei um eine zwingende und unabänderliche Norm zum Schutz der Minderheit handle. Ansonsten könnte M. das Reglement in jeglicher Hinsicht (mit Ausnahme gesetzlich zwingender Vorgaben) nach Belieben abändern. Ohnehin ergebe sich aus dem Wortlaut des Reglements, dass lediglich das Kopfstimmrecht durch das Wertquotenstimmrecht ersetzt worden sei, jedoch sämtliche gesetzlich vorgesehenen anderweitigen Mehrheitsquoren hiervon ausgenommen blieben, was sowohl zwingende als auch dispositive Bestimmungen betreffe. Hätte man lediglich zwingende Bestimmungen ausnehmen wollen, so hätte der entsprechende Passus anders formuliert werden müssen. Bei Unklarheit sei das Reglement gegen Verfasserin, vorliegend also gegen die Berufungsbeklagte, auszulegen (act. A.1, II.B.27 u. II.B.38). 6.3.2.2. Die Berufungsbeklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Änderung des Verteilschlüssels keine wichtige Verwaltungshandlung darstelle und Art.”

“L’unanimité est atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion de tous les membres (Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).   3.2.3              L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.                 Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC permet d'éviter qu'un propriétaire ou un petit nombre de propriétaires représentant la majorité de la valeur de la chose n'impose une réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre 1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la possibilité de prévoir une majorité plus stricte que celle requise par l’art. 712g al. 3 CC pour la modification d’un règlement d’administration et d’utilisation (pour certains, un durcissement est exclu tandis que pour un autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites) (ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous les cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une double préoccupation commune : la majorité requise pour modifier un règlement d’administration et d'utilisation doit, d'une part, permettre de protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer facilement une modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute modification et donc l'administration et le développement de l'ordre communautaire soient bloqués (ce qui serait en contradiction avec le droit de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification d'un règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces deux fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la possibilité de prévoir une exigence de majorité, même de nature générale, qui soit plus stricte que celle de l'art.”

“Quanto al fatto che l'apparecchio occupa la superficie di una parte comune, impedendone di fatto l'uso da parte degli altri comproprietari, non si può dire che la decisione della maggioranza qualificata sia stata adottata in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani. Intanto già il regolamento per l'amministra­zione e l'uso consente la modifica di parti comuni mediante oggetti che non intralcino l'uso (doc. H punto 3.2). Ciò che il Pretore ha accertato, senza che il reclamante ne dimostri l'arbitrarietà limitandosi ad affermare che “l'occupazione del 10% della superficie è palesemente un intralcio”. Inoltre, se la posa di una costruzione mobiliare (quale una piscina) su una parte comune per una lunga durata può essere autorizzata con la doppia maggioranza dei comproprietari e delle quote (cfr. Wermelinger, op. cit., n. 161 ad art. 712b CC), non è dato di vedere come possa essere nulla una decisione assembleare che autorizza con la doppia maggioranza la posa di un elettrodomestico su una parte comune. In definitiva, se la conclusione del Pretore, per il quale la nota delibera assembleare rientra nel regolamento della casa, può apparire discutibile (sul contenuto: Wermelinger, op. cit., n. 214 segg. ad art. 712g CC), la conclusione del medesimo secondo cui detta risoluzione non offende norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani resiste alla critica. Ne segue che il reclamo vede la sua sorte segnata.”

“1) ergibt sich bei einer Auslegung dieser Reglementsbestimmung nach Treu und Glauben, dass nur zwingende anderslautende gesetzliche Mehrheitserfordernisse vorbehalten sind, dies namentlich aufgrund der Verwendung des Wortes "vorgeschrieben" sowie aufgrund des Umstands, dass der reglementarischen Regelung ansonsten nur ein relativ kleiner Anwendungsbereich zukommen würde. Grundsätzlich hat die Beschlussfassung mithin mit dem einfachen Wertquotenmehr zu erfolgen, sofern gesetzlich nicht zwingend ein anderes Quorum vorgesehen ist. 6.3.3.3. In casu stellt sich jedoch die Frage, ob auch die Änderung des Reglements unter den Titel "Beschlussfassung" (Ziffer 13) subsumiert und mit dem reglementarisch vorgesehenen Quorum beschlossen werden kann. Dies ist zu verneinen. So kommt dem Reglement als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung eine überaus wichtige Bedeutung zu, enthält es doch regelmässig eine Aufzählung der einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer und damit die für die konkrete Stockwerkeigentümergemeinschaft verbindlichen Rechtsregeln (GÄU- MANN/BOSCH, a.a.O., Art 712g ZGB N. 8; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 106). Da das Reglement dazu dient, die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers in der Gemeinschaft zu umschreiben, gilt eine Änderung desselben als einschneidende Handlung. Von dieser Überlegung liess sich auch der Gesetzgeber leiten und sah vor, dass nicht ein oder einige wenige Eigentümer, welchen mehr als die Hälfte der Wertquoten zusteht, den übrigen Stockwerkeigentümern eine Regelung soll aufzwingen können (vgl. Botschaft vom 7. Dezember 1962 zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des Zivilgesetzbuches [Miteigentum und Stockwerkeigentum], BBI 1962 II 1495 Ziff. B.II.4; BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2). Aufgrund der massgebenden Bedeutung des Reglements kann eine Abänderung desselben nicht mit einer gewöhnlichen Beschlussfassung etwa über Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (vgl. Art. 647a ff. ZGB) gleichgesetzt werden. Dass von der (einstimmig) eingeführten Reglementsbestimmung von Ziffer 13 Absatz 4, die den Wechsel vom Kopfstimmrecht zum Wertquotenstimmrecht vorsah, auch das Quorum für eine künftige Änderung des Reglements selbst erfasst werden sollte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Minderheits- Stockwerkeigentümer damit eine Mitbestimmung über eine solche Änderung für immer aus der Hand gegeben hätten.”

“1) ergibt sich bei einer Auslegung dieser Reglementsbestimmung nach Treu und Glauben, dass nur zwingende anderslautende gesetzliche Mehrheitserfordernisse vorbehalten sind, dies namentlich aufgrund der Verwendung des Wortes "vorgeschrieben" sowie aufgrund des Umstands, dass der reglementarischen Regelung ansonsten nur ein relativ kleiner Anwendungsbereich zukommen würde. Grundsätzlich hat die Beschlussfassung mithin mit dem einfachen Wertquotenmehr zu erfolgen, sofern gesetzlich nicht zwingend ein anderes Quorum vorgesehen ist. 6.3.3.3. In casu stellt sich jedoch die Frage, ob auch die Änderung des Reglements unter den Titel "Beschlussfassung" (Ziffer 13) subsumiert und mit dem reglementarisch vorgesehenen Quorum beschlossen werden kann. Dies ist zu verneinen. So kommt dem Reglement als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung eine überaus wichtige Bedeutung zu, enthält es doch regelmässig eine Aufzählung der einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer und damit die für die konkrete Stockwerkeigentümergemeinschaft verbindlichen Rechtsregeln (GÄU- MANN/BOSCH, a.a.O., Art 712g ZGB N. 8; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712g ZGB N. 106). Da das Reglement dazu dient, die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers in der Gemeinschaft zu umschreiben, gilt eine Änderung desselben als einschneidende Handlung. Von dieser Überlegung liess sich auch der Gesetzgeber leiten und sah vor, dass nicht ein oder einige wenige Eigentümer, welchen mehr als die Hälfte der Wertquoten zusteht, den übrigen Stockwerkeigentümern eine Regelung soll aufzwingen können (vgl. Botschaft vom 7. Dezember 1962 zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des Zivilgesetzbuches [Miteigentum und Stockwerkeigentum], BBI 1962 II 1495 Ziff. B.II.4; BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2). Aufgrund der massgebenden Bedeutung des Reglements kann eine Abänderung desselben nicht mit einer gewöhnlichen Beschlussfassung etwa über Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (vgl. Art. 647a ff. ZGB) gleichgesetzt werden. Dass von der (einstimmig) eingeführten Reglementsbestimmung von Ziffer 13 Absatz 4, die den Wechsel vom Kopfstimmrecht zum Wertquotenstimmrecht vorsah, auch das Quorum für eine künftige Änderung des Reglements selbst erfasst werden sollte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Minderheits- Stockwerkeigentümer damit eine Mitbestimmung über eine solche Änderung für immer aus der Hand gegeben hätten.”