Art. 647a

“Elle ne contestait pas les faits relevés dans le constat mais expliquait avoir pris des mesures concernant les encombrants, le panneau d'affichage, le respect des incombances concernant l’utilisation des parties communes, que les travaux de la gaine technique étaient en cours d'exécution, qu’elle n’était pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie était exploitée par le copropriétaire et que s’agissant d'une propriété commune toute décision devait découler d'un commun accord. Le département n'avait pas à se soucier ni à s'immiscer dans les conflits de droit privé opposant des copropriétaires d'une PPE. Les difficultés invoquées par A______, que ce soit quant à sa situation de copropriétaire minoritaire (46%), quant aux agissements du copropriétaire majoritaire (54%) ou de ses locataires, ne permettaient pas de l’exonérer de sa responsabilité et de son obligation de se conformer aux mesures ordonnées par le département. Elle ne pouvait simplement prétendre qu’elle n’avait pas la maîtrise des parties communes, dans la mesure où un copropriétaire pouvait prendre seul les mesures urgentes requises au sens de l’art. 647 al. 2 ch. 2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant et procéder aux actes d’administration courante au sens de l’art. 647a CC. Lorsqu’il agissait dans ce cadre, le copropriétaire d’étage engageait la communauté sans qu’aucun pouvoir de représentation particulier ne soit nécessaire. Son comportement, par omission, était en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par l'art. 137 al. 1 let. c LCI et pouvait donc donner lieu au prononcé d'une amende. Il résultait en outre des différents évènements précités que c'était assurément avec conscience et volonté qu’elle n'avait pas obtempéré dans le délai aux ordres du département, alors même que la décision y relative était entrée en force. Le montant de l'amende, de CHF 5'000.-, en soi pas contesté, se situait dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI et A______ n'avait pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de s'en acquitter. La sanction était proportionnée. C. a. Par acte remis à la poste le 26 août 2024, A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, à ce qu’il soit dit que son recours au TAPI du 5 septembre 2023 contre la décision du 5 mai 2023 était recevable, à l’annulation de la décision du 5 mai 2023 et à l’annulation de la décision du 4 juillet 2023.”

“La recourante ne conteste pas en tant que tels les faits relevés dans ledit constat mais explique, en substance, avoir pris des mesures concernant les encombrants, le panneau d'affichage, le respect des incombances concernant l’utilisation des parties communes, que les travaux de la gaine technique sont en cours d'exécution, qu’elle n’est pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie est exploitée par le copropriétaire et que s’agissant d'une propriété commune, toute décision doit découler d'un commun accord. Cela étant, comme rappelé ci-dessus, le département n'a pas à se soucier ni à s'immiscer dans les conflits de droit privé opposant des copropriétaires d'une PPE. Les difficultés invoquées par la recourante, que ce soit quant à sa situation de copropriétaire minoritaire (46%), quant aux agissements du copropriétaire majoritaire (54%) ou de ses locataires, ne permettent pas de l’exonérer de sa responsabilité et de son obligation de se conformer aux mesures ordonnées par le département (art. 131 LCI). En particulier, elle ne saurait simplement prétendre qu’elle n’aurait pas la maitrise des parties commune, dans la mesure où un copropriétaire peut prendre seul les mesures urgentes requises au sens de l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant (cf dans ce sens ATF 111 II 26 ; JT 1986 I 111 qui concernait la remise en état provisoire d’une conduite) et procéder aux actes d’administration courante au sens de l’art. 647a CC. Lorsqu’il agit dans ce cadre, le copropriétaire d’étage engage la communauté sans qu’aucun pouvoir de représentation particulier ne soit nécessaire (Arrêt de la Cour d'appel civil du Canton de Vaud CACI 12 août 2015/417 in JdT 2016 p. 56). Son comportement, ici pas omission, est en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par l'art. 137 al. 1 let. c LCI et peut donc donner lieu au prononcé d'une amende. Il résulte en outre des différents évènements précités que c'est assurément avec conscience et volonté qu’elle n'a pas obtempéré dans le délai aux ordres du département, alors même que la décision y relative était entrée en force. Enfin, s'agissant du montant de l'amende, de CHF 5'000.-, en soi pas contesté, le tribunal constate qu'il se situe dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI et que la recourante n'a pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de s'en acquitter. 31.         Partant, au vu de l'ensemble des circonstances, l’amende n'apparait pas disproportionnée et sera confirmée tant dans son principe que dans sa quotité.”

“La recourante ne conteste pas en tant que tels les faits relevés dans ledit constat mais explique, en substance, avoir pris des mesures concernant les encombrants, le panneau d'affichage, le respect des incombances concernant l’utilisation des parties communes, que les travaux de la gaine technique sont en cours d'exécution, qu’elle n’est pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie est exploitée par le copropriétaire et que s’agissant d'une propriété commune, toute décision doit découler d'un commun accord. Cela étant, comme rappelé ci-dessus, le département n'a pas à se soucier ni à s'immiscer dans les conflits de droit privé opposant des copropriétaires d'une PPE. Les difficultés invoquées par la recourante, que ce soit quant à sa situation de copropriétaire minoritaire (46%), quant aux agissements du copropriétaire majoritaire (54%) ou de ses locataires, ne permettent pas de l’exonérer de sa responsabilité et de son obligation de se conformer aux mesures ordonnées par le département (art. 131 LCI). En particulier, elle ne saurait simplement prétendre qu’elle n’aurait pas la maitrise des parties commune, dans la mesure où un copropriétaire peut prendre seul les mesures urgentes requises au sens de l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant (cf dans ce sens ATF 111 II 26 ; JT 1986 I 111 qui concernait la remise en état provisoire d’une conduite) et procéder aux actes d’administration courante au sens de l’art. 647a CC. Lorsqu’il agit dans ce cadre, le copropriétaire d’étage engage la communauté sans qu’aucun pouvoir de représentation particulier ne soit nécessaire (Arrêt de la Cour d'appel civil du Canton de Vaud CACI 12 août 2015/417 in JdT 2016 p. 56). Son comportement, ici pas omission, est en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par l'art. 137 al. 1 let. c LCI et peut donc donner lieu au prononcé d'une amende. Il résulte en outre des différents évènements précités que c'est assurément avec conscience et volonté qu’elle n'a pas obtempéré dans le délai aux ordres du département, alors même que la décision y relative était entrée en force. Enfin, s'agissant du montant de l'amende, de CHF 5'000.-, en soi pas contesté, le tribunal constate qu'il se situe dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI et que la recourante n'a pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de s'en acquitter. 31.         Partant, au vu de l'ensemble des circonstances, l’amende n'apparait pas disproportionnée et sera confirmée tant dans son principe que dans sa quotité.”

“Die Einladung zur Versammlung vom 7. Januar 2019 ging von drei Stockwerkeigentümern aus, wobei die Beschwerdeführerin die Eigentümereigenschaft des einen bestritten hatte. Sie machte geltend, bei 15 Stockwerkeigentümern habe folglich nicht das nötige Fünftel im Sinn von Art. 64 Abs. 3 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB die Versammlung einberufen. Die kantonalen Instanzen hielten fest, dass die Versammlung grundsätzlich durch die Verwaltung einberufen werde (Art. 712n Abs. 1 ZGB) und gemäss der von der Beschwerdeführerin zitierten Normen ein Fünftel der Stockwerkeigentümer von der Verwaltung verlangen könne, eine Versammlung einzuberufen. Die betreffenden Stockwerkeigentümer könnten jedoch nicht selbst eine Versammlung einberufen (Urteil 5A_48/2022 vom 10. Mai 2022 E. 6.1.2.1). Soweit - wie zur betreffenden Zeit bei der Beschwerdegegnerin der Fall - gar keine Verwaltung bestellt (gewesen) sei, gelte nach dem zitierten Entscheid und nach einhelliger Lehre vielmehr, dass in analoger Anwendung von Art. 647a ZGB jeder Stockwerkeigentümer individuell und unmittelbar berechtigt sei, eine Versammlung einzuberufen. Dies scheint nunmehr auch die Beschwerdeführerin anzuerkennen, denn sie erhebt diesbezüglich keine Rüge mehr; vielmehr macht sie geltend, soweit auch das Bundesgericht von dieser Sichtweise ausgehe, halte sie jedenfalls daran fest, dass an der Versammlung nicht 100 % der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend oder vertreten gewesen seien. Diesbezüglich kann indes auf E. 3 verwiesen werden, wonach die Beschwerdeführerin ihre Behauptung im kantonalen Verfahren hätte substanziieren und belegen müssen. Als Folge stösst die weitere Behauptung ins Leere, es gelte das absolute Einstimmigkeitsprinzip, welches die Anwesenheit aller Stockwerkeigentümer gebiete; darauf ist mithin nicht näher einzugehen.”