Art. 657

“Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.E.________. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le droit réglementaire d’usage privatif a pris fin avec le décès de l’ex-compagnon de l’appelante. Seule la constitution d’une servitude, spécifiquement un droit d’habitation, aurait permis à l’appelante de continuer à jouir des mêmes droits. Or, conformément à l’art. 776 al. 3 CC, le droit d’habitation est soumis aux règles de l’usufruit. Aussi, pour constituer un droit d’habitation, opposable aux héritiers de feu C.E.________, celui-ci et l’appelante auraient dû passer un acte authentique (art. 657 al. 1 CC). Or, l’appelante n’allègue pas qu’un tel document existerait, et un règlement d’utilisation – tacite – ne réalise pas les conditions de forme. Si feu C.E.________ avait souhaité prévoir, après son décès, que l’appelante dispose d’un droit d’habitation, il aurait dû respecter les formes des art. 499 ss CC comme le prévoit expressément l’art. 657 al. 2 CC (auquel les art. 776 al. 3 et 746 al. 2 CC renvoient). Or, feu C.E.________ n’a pas non plus prévu de dispositions pour cause de mort consacrant ce droit de jouissance en faveur de l’appelante. Aussi, on ne peut pas retenir l’existence d’un droit d’habitation – gratuit ou non – opposable aux intimés.                 L’appelante se prévaut d’avoir bénéficié de cette gratuité pendant 16 ans du vivant de feu C.E.________ et se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral selon lequel une pratique constante admise depuis près de 30 ans devrait être qualifiée de règlement au sens de l’art. 647 al. 1 CC (TF 5A_44/2011 du 27 juillet 2011). Cependant, cet arrêt diffère du cas d’espèce dans la mesure où il traite d’un droit préférentiel sur une place de parking au moment de la répartition des parts de propriété, lequel droit n’est pas soumis aux mêmes règles de forme que la constitution d’un droit d’habitation. Il ne s’agissait pas non plus d’imposer aux autres copropriétaires la gratuité d’un droit de jouissance mais de prévoir une priorité d’attribution au moment du partage.”

“1 OR ergibt sich, dass bei Dissimulation nicht das vorgetäuschte (simulierte), sondern das versteckte Geschäft (ernst gemeinte bzw. dissimulierte Geschäft) beachtlich ist (MÜLLER, a.a.O., Art. 18 N. 382). Das versteckte Geschäft ist jedoch nur dann wirksam, wenn es den für den betreffenden Vertragstypus erforderlichen materiellen und formellen Voraussetzungen entspricht (MÜLLER, a.a.O., Art. 18 N. 383). So können mit einer Schenkung Bedingungen und Auflagen verbunden werden (Art. 245 Abs. 1 OR), beispielsweise die Vereinbarung, wonach ein Grundstück bei Scheidung an den schenkenden Ehegatten zurückfalle (VOGT/VOGT, in: Widmer Luchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, Art. 245 N. 2). Eine solche Bedingung ist von der Formvorschrift von Art. 243 Abs. 2 OR erfasst, wonach die Schenkung eines Grundstücks öffentlich zu beurkunden ist (VOGT/VOGT, a.a.O., Art. 243 N. 4). Auch eine auf Parteivereinbarung beruhende Berichtigung des Grundbuches ist zwar zulässig, doch bedarf das Geschäft, gleich allen andern Verträgen auf Eigentumsübertragung (Art. 657 Abs. 1 ZGB), der öffentlichen Beurkundung. Denn es handelt sich dabei, wenn auch nicht um eine Übertragung des materiellen, so doch des buchmässigen Eigentums und es könnte sonst die für das Grundgeschäft vorgeschriebene Form durch formlose, den nämlichen grundbuchmässigen Erfolg herbeiführende freiwillige Berichtigung umgangen werden (BGE 46 II 30 E. 2; vgl. MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, Das Sachenrecht, 3. Aufl. 1964, Art. 657 N. 41; STREBEL, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 657 N. 9). Auch der Vertrag über die Aufhebung eines schon durch Eintragung im Grundbuch erfüllten Vertrages bedarf der öffentlichen Beurkundung (MEIER-HAYOZ, a.a.O., Art. 657 N. 42). Bei einem Doppelmangel (Ungültigkeit des simulierten Geschäfts und gleichzeitig infolge Formmangels Ungültigkeit des dissimulierten Geschäfts) kann die Berufung auf die Formungültigkeit des versteckten/dissimulierten Geschäfts als ein offenbarer Rechtsmissbrauch qualifiziert werden (MÜLLER, a.”

“3, 244 al. 2, 612a al. 2 CC et 11 al. 3 LDFR [loi fédérale sur le droit foncier rural ; RS 211.412.11]).                 Seuls les art. 776 à 778 CC traitent expressément le droit d’habitation. Pour le surplus, l’art. 776 al. 3 CC renvoie aux dispositions relatives à l’usufruit (art. 745 ss CC) qui s’appliquent par analogie. Le droit d’habitation se distingue de l’usufruit principalement par le fait qu’il ne confère pas une pleine jouissance de la chose. Il s’agit d’une servitude personnelle proprement dite, incessible et intransmissible (Wermelinger, Droits réels, Neuchâtel 2021, n. 476 p. 234).                 Aux termes de l’art. 746 al. 2 CC, les règles concernant la propriété sont applicables, sauf dispositions contraires, à l’acquisition de l’usufruit tant mobilier qu’immobilier et à son inscription. En particulier, la constitution d’un droit d’habitation nécessite la forme authentique, les dispositions pour cause de mort demeurant soumises aux formes qui leur sont propres (art. 657 CC).   4.2.3              Comme tout moyen de preuve, une expertise judiciaire est sujette à la libre appréciation des preuves par le juge. Le juge ne peut toutefois, sans motifs déterminants, substituer son appréciation à celle de l'expert, sous peine de verser dans l'arbitraire (TF 5A_465/2016 du 19 janvier 2017 consid. 5.2.2 et réf. cit.). Des justes motifs pour s'écarter de l'expertise peuvent être réalisés lorsque l'expertise ne satisfait pas aux exigences de qualité imposées par la loi, notamment lorsqu'elle est lacunaire, peu claire ou insuffisamment motivée (TF 4A_177/2014 du 8 septembre 2014 consid. 6.2). Dans le domaine des connaissances professionnelles particulières de l'expert, le juge ne peut toutefois s'écarter de ses conclusions que lorsque des circonstances ou des indices importants et bien établis, qu'il lui incombe d'indiquer, en ébranlent sérieusement la crédibilité (ATF 141 IV 369 consid. 6.1), par exemple lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions (TF 5A_94/2019 du 13 août 2019 consid.”

“serait opposable aux intimés, l’appelante n’établit pas qu’il représenterait la valeur capitalisée de l’utilisation gratuite de l’immeuble jusqu’à son décès et que le principe d’égalité entre les copropriétaires serait alors respecté.                L’appelante estime subsidiairement que l’art. 647 al. 1 CC permettait de prévoir un règlement d’utilisation de la copropriété dérogeant au principe d’égalité entre les copropriétaires. Elle soutient qu’il n’était pas nécessaire de prévoir cette gratuité dans un pacte successoral ou dans des dispositions testamentaires pour que cette modalité soit imposable aux héritiers de feu C.E.________. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le droit réglementaire d’usage privatif a pris fin avec le décès de l’ex-compagnon de l’appelante. Seule la constitution d’une servitude, spécifiquement un droit d’habitation, aurait permis à l’appelante de continuer à jouir des mêmes droits. Or, conformément à l’art. 776 al. 3 CC, le droit d’habitation est soumis aux règles de l’usufruit. Aussi, pour constituer un droit d’habitation, opposable aux héritiers de feu C.E.________, celui-ci et l’appelante auraient dû passer un acte authentique (art. 657 al. 1 CC). Or, l’appelante n’allègue pas qu’un tel document existerait, et un règlement d’utilisation – tacite – ne réalise pas les conditions de forme. Si feu C.E.________ avait souhaité prévoir, après son décès, que l’appelante dispose d’un droit d’habitation, il aurait dû respecter les formes des art. 499 ss CC comme le prévoit expressément l’art. 657 al. 2 CC (auquel les art. 776 al. 3 et 746 al. 2 CC renvoient). Or, feu C.E.________ n’a pas non plus prévu de dispositions pour cause de mort consacrant ce droit de jouissance en faveur de l’appelante. Aussi, on ne peut pas retenir l’existence d’un droit d’habitation – gratuit ou non – opposable aux intimés.                 L’appelante se prévaut d’avoir bénéficié de cette gratuité pendant 16 ans du vivant de feu C.E.________ et se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral selon lequel une pratique constante admise depuis près de 30 ans devrait être qualifiée de règlement au sens de l’art. 647 al. 1 CC (TF 5A_44/2011 du 27 juillet 2011). Cependant, cet arrêt diffère du cas d’espèce dans la mesure où il traite d’un droit préférentiel sur une place de parking au moment de la répartition des parts de propriété, lequel droit n’est pas soumis aux mêmes règles de forme que la constitution d’un droit d’habitation.”