Art. 798

“Das Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden reichte der Staatsanwaltschaft am 6. August 2014 ein als "Strafanzeige betreffend Art. 169, 253, 153 StGB etc. im Zusammenhang mit der Gründung der D. " bezeich- netes Schreiben ein. Darin wird ausgeführt, dass die erwähnte Gesellschaft am 2012 gegründet und am 2012 im Handelsregister eingetragen wor- den sei. Die Liberierung des Aktenkapitals sei mittels Sacheinlage diverser Grund- stücke erfolgt. In der öffentlich beurkundeten Gründungsurkunde hätten die Grün- der bestätigt, dass die Gesellschaft nach ihrer Eintragung im Handelsregister so- fort über die Sacheinlage verfügen könne. Das Grundbuchamt E. habe am 2. April 2012 den grundbuchlichen Vollzug bezüglich der übertragenen Grundstü- cke Nr. und, abgelehnt. Zur Begründung habe das Grund- buchamt vorgebracht, dass zusammen mit den vorgenannten Grundstücken auch auf dem von der Sacheinlage nicht erfassten Grundstück Nr. ein Gesamt- pfand laste. Der Sacheinlagevertrag äussere sich nicht dazu, wie sich die Situation in Bezug auf Art. 798 ZGB als Folge der vorgesehenen Eigentumsübertragung darstelle. Zudem sei in der Verfügung des Grundbuchamtes darauf hingewiesen worden, dass per 20. Februar 2012 eine Verfügungsbeschränkung infolge Pfän- dung auf dem Grundstück Nr. vorgemerkt worden sei. Eine gegen die Verfü- gung des Grundbuchamtes erhobene Beschwerde sei mit Entscheid des Depar- tements für Volkswirtschaft und soziales Graubünden vom 5. November 2012 rechtskräftig abgewiesen worden, soweit darauf eingetreten worden sei. Indem die Gründer im Sacheinlagevertrag vom 2012 Verfügungen über ein gepfände- tes Grundstück getroffen hätten, hätten sie möglicherweise gegen Art. 169 StGB verstossen. Auch sei allenfalls der Tatbestand von Art. 253 StGB erfüllt. Mit Hin- weis auf BGer 6B_134/2014 v.”

“Entité non matérielle, la part de copropriété constitue néanmoins elle-même un objet de propriété individuelle dont le titulaire peut disposer. La part de copropriété d’un immeuble est elle-même un immeuble (Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6e éd., 2019, nos 1541 et 1542). Plusieurs immeubles peuvent être engagés en garantie de la même créance et lorsqu’ils appartiennent au même propriétaire ou à des codébiteurs solidaires, il est possible de grever chaque immeuble pour l’entier de la créance (droit de gage collectif au sens de l’art. 798 al. 1 CC). Chaque immeuble garantit alors la totalité de la créance, même si le montant de la créance dépasse la valeur de réalisation de l’immeuble : ni la créance, ni la garantie ne sont divisées. Le créancier peut se faire désintéresser sur le produit de la réalisation de chacun des immeubles grevés, mais il n’a qu’un seul et même droit de gage (Steinauer, Les droits réels, Tome III, 5e éd., 2021, nos 4033, 4034 et 4037 ; Marchand, in Commentaire romand, Code civil II, 2016, nos 7 et 9 ad art. 798 CC ; ATF 138 III 182 consid. 4.2). Le caractère collectif du gage doit être prévu dans l’acte constitutif et ressortir de l’inscription du gage au registre foncier, soit que les immeubles soient immatriculés sur un feuillet collectif, soit que chaque feuillet contienne l’indication que la somme garantie par gage correspond au montant total de la créance, complétée par une observation contenant une référence aux autres immeubles grevés du même droit de gage, conformément à l’art. 110 al. 1 ORF (ordonnance sur le registre foncier ; RS 211.432.1) (Marchand, op. cit., n° 10 ad art. 798 CC). Aux termes de l’art. 23 ORF, une part de copropriété est immatriculée comme immeuble au registre foncier lorsqu’elle est grevée d’un gage immobilier, ou lorsqu’il s’agit d’une part de copropriété en propriété par étages (al. 1) ; elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier lorsque cela sert à la clarté et à la précision des écritures (al. 2) ; les parts de copropriété sont immatriculées par l’inscription, dans la rubrique « propriété » du feuillet du grand livre de l’immeuble de base, de la désignation des parts de copropriété en lieu et place du nom du propriétaire, et par l’ouverture d’un feuillet du grand livre pour chaque part de copropriété (al.”

“Par ailleurs, s’agissant d’un gage à répartir par moitié, l’appelante n’a jamais invoqué une répartition équivalente des livraisons entre les deux parcelles ici concernées, requérant initialement l’inscription de la totalité du gage sur trois parcelles différentes, soit les biens-fonds [111], [222] et [333], la parcelle [111] n’étant en fait qu’un jardin. Aucune des factures n’identifie un bien-fonds en particulier. Les maisons en sont à des stades de construction bien différents, comme le montrent les clichés déposés. Les intimés Y2________ auraient pu démontrer que la dernière livraison de béton ne concernait pas leur villa. Une ventilation approximative n’est possible que si les villas se touchent ou disposent de parties communes, ou en cas de contrat global, si le sous-traitant ne peut anticiper les litiges. Ce n’est pas le cas ici. L’appelante aurait pu, au stade de la procédure sommaire, établir quelle part de plus-value concernait quel bien-fonds. Elle ne l’a pas fait. d) En cas de travaux portant sur plusieurs immeubles, l'hypothèque légale doit être demandée sous la forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de la créance dont répond son propriétaire (art. 798 al. 2 CC), et ce indépendamment du fait que l'artisan ou l'entrepreneur a effectué les travaux sur la base d'un seul ou de plusieurs contrats, par exemple un contrat par immeuble. Il appartient donc en principe aux artisans et entrepreneurs de tenir un décompte séparé de leurs travaux pour chaque immeuble et de les facturer aussi séparément dès qu'ils sont achevés sur l'un d'eux. Le montant de la créance que le gage garantit doit être chiffré de manière précise. En principe, l'artisan ou l'entrepreneur ne peut, de manière abstraite, fractionner la totalité des coûts de construction entre les différents immeubles, ni répartir l'ensemble de ses prestations en fonction, par exemple, du nombre de mètres cubes respectif de ceux-ci. Il doit bien plutôt établir quelles prestations concrètes, en travail et en matériaux, il a effectuées, et à quel prix, pour chaque bien-fonds (arrêt du TF du 07.05.[333] [5A_924/[222]] cons. 4.1.3.1). Chiffrer le montant du gage peut se révéler particulièrement ardu à ce stade, l'entrepreneur ne disposant de surcroît que d'un délai de quatre mois pour obtenir l'inscription provisoire et le montant ainsi inscrit ne pouvant être augmenté par la suite.”

“L’eccezione fondata sull’art. 798 CC andava quindi respinta. Nel caso di una successiva vendita di uno o più fondi gravati dal pegno collettivo si pone infatti solo la questione della ripartizione del pegno secondo gli art. 833 CC e 115 dell’Ordinanza sul registro fondiario (ORF) (Schmid-Tchirren in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7ª ed. 2023, n. 15 ad art. 798 CC; Steinauer, op. cit., n. 2665b; Mar­chand in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 11 ad art. 833 CC), questione che va esaminata separatamente (sotto consid. 7.2).”

“Il en va de même s'agissant des intérêts : l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC permettent au créancier d'obtenir le paiement des intérêts de la créance cédulaire et non ceux de la créance de base (ATF 144 III 29 consid. 4.4.4). Il n'est donc pas (plus) nécessaire que le créancier produise le contrat de base pour le paiement des intérêts (Veuillet/Abbet, op. cit., no 233 ad art. 82 LP). Cela étant, le créancier ne peut utiliser les intérêts cédulaires que pour garantir le paiement des intérêts de la créance de base (ATF 144 III 29 consid. 4.4.4). Il appartient donc au débiteur poursuivi d'exiger la limitation des intérêts réclamés en rendant vraisemblable que les intérêts de la créance de base sont inférieurs aux intérêts cédulaires réclamés (Veuillet/Abbet, op. cit., no 233 ad art. 82 LP). ad) Lorsque plusieurs immeubles sont mis en gage pour garantir une seule créance, sans que soit constitué un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC, la garantie doit être répartie sur les différents immeubles conformément à l'art. 798 al. 2 CC, en principe proportionnellement à la valeur des divers immeubles (art. 798 al. 3 CC), et cela lors de la réalisation de ceux-ci (art. 133 ss et art. 156 al. 1 LP). Selon la jurisprudence, il en va de même lorsque plusieurs cédules hypothécaires au porteur sont remises à titre de garantie fiduciaire pour une même créance causale conformément à l'art. 798 al. 2 CC : en effet, lorsque le créancier se fait remettre plusieurs cédules hypothécaires pour garantir son prêt (créance causale), il obtient le droit, incorporé dans les cédules, de faire réaliser tous les immeubles mis en gage, à concurrence du montant total garanti par les cédules, et la répartition de la garantie entre les différents immeubles s'effectue au moment de la réalisation (ATF 138 III 182 consid. 4.2) dans le cadre de l'épuration de l'état des charges (art. 140 LP; ATF 136 III 288 consid. 3.2 ; ATF 138 III 182 consid. 4.2 in fine ; TF 5A_136/2013 du 16 décembre 2013, consid. 3.2.1). Lorsqu'une créance est garantie par plusieurs immeubles, la poursuite en réalisation de gage doit porter sur tous les immeubles simultanément (art.”