Art. 109

“Es entspreche einem legitimen Interesse einer Vermieterin, ihre Wohnungen an solche Mieter abzugeben, die da- rauf angewiesen seien (act. 73 S. 11). Es bestehe notorisch eine grosse Nachfra- ge nach städtischen Wohnungen, weshalb sich für die Wohnung des Berufungs- beklagten ohne Weiteres neue Mieter finden würden. Auch wenn im Kündigungs- zeitpunkt noch kein konkreter Mietnachfolger bekannt sei, könne daher von einer verpönten Kündigung auf Vorrat keine Rede sein (act. 73 S. 12). - 10 - 3.4. Soweit die Vorinstanz die eingeführte Einschränkung des Rechts auf Un- tervermietung als nichtig bezeichne, könne ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Vermieter könne für die Untervermietung gewisse Einschränkungen vorsehen. Die in Art. 7 Abs. 2 VGV vorgesehene zeitliche Einschränkung wirke sich nicht zwingend nachteilig oder in rechtsverletzender Weise auf die Rechtsposition des Mieters aus. Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) . 3.5. Eine Vermieterin könne im Rahmen der Rechtsordnung (Art. 19 Abs. 2 OR und Art. 20 OR) jederzeit, mithin auch nachträglich, Bedingungen an das mietver- tragliche Nutzungsrecht knüpfen.”

“Soweit die Vorinstanz die eingeführte Einschränkung des Rechts auf Un- tervermietung als nichtig bezeichne, könne ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Vermieter könne für die Untervermietung gewisse Einschränkungen vorsehen. Die in Art. 7 Abs. 2 VGV vorgesehene zeitliche Einschränkung wirke sich nicht zwingend nachteilig oder in rechtsverletzender Weise auf die Rechtsposition des Mieters aus. Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) .”

“Soweit die Vorinstanz die eingeführte Einschränkung des Rechts auf Un- tervermietung als nichtig bezeichne, könne ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Vermieter könne für die Untervermietung gewisse Einschränkungen vorsehen. Die in Art. 7 Abs. 2 VGV vorgesehene zeitliche Einschränkung wirke sich nicht zwingend nachteilig oder in rechtsverletzender Weise auf die Rechtsposition des Mieters aus. Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) .”

“Es entspreche einem legitimen Interesse einer Vermieterin, ihre Wohnungen an solche Mieter abzugeben, die da- rauf angewiesen seien (act. 73 S. 11). Es bestehe notorisch eine grosse Nachfra- ge nach städtischen Wohnungen, weshalb sich für die Wohnung des Berufungs- beklagten ohne Weiteres neue Mieter finden würden. Auch wenn im Kündigungs- zeitpunkt noch kein konkreter Mietnachfolger bekannt sei, könne daher von einer verpönten Kündigung auf Vorrat keine Rede sein (act. 73 S. 12). - 10 - 3.4. Soweit die Vorinstanz die eingeführte Einschränkung des Rechts auf Un- tervermietung als nichtig bezeichne, könne ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Vermieter könne für die Untervermietung gewisse Einschränkungen vorsehen. Die in Art. 7 Abs. 2 VGV vorgesehene zeitliche Einschränkung wirke sich nicht zwingend nachteilig oder in rechtsverletzender Weise auf die Rechtsposition des Mieters aus. Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) . 3.5. Eine Vermieterin könne im Rahmen der Rechtsordnung (Art. 19 Abs. 2 OR und Art. 20 OR) jederzeit, mithin auch nachträglich, Bedingungen an das mietver- tragliche Nutzungsrecht knüpfen.”

“Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich Sachverhalte, bei denen eine Vertragspartei gegen Treu und Glauben verstösst oder die Vermieterschaft ihre überlegene Position ausnutzt, um ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu schaffen (BSK BV-Cardinaux, Art. 109 N 12). Art. 109 Abs. 1 BV schützt in persönlicher Hinsicht ausschliesslich den Mieter als die schwächere Partei im Mietverhältnis (BSK BV-Cardinaux, Art. 109 N 10; ähnlich OFK BV-Biaggini,”

“Er muss dem Mieter die Mietzinserhö- hung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 77 - 8. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt «Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen». Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Ab- schnitt gestützt Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-ALVAREZ, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich Sachverhalte, bei denen eine Vertragspartei gegen Treu und Glauben verstösst oder die Vermieterschaft ihre überlegene Position ausnutzt, um ein Missverhält- nis zwischen Leistung und Gegenleistung zu schaffen (BSK BV-CARDINAUX, Art. 109 N 12). Art. 109 Abs. 1 BV schützt in persönlicher Hinsicht ausschliesslich den Mieter als die schwächere Partei im Mietverhältnis (BSK BV-CARDINAUX, Art. 109 N 10; ähnlich OFK BV-BIAGGINI, 2. A., Art. 109 N 3; SGK BV-ALVAREZ, 4. A., Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung der Vermieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Beru- fungsklägerin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Ausführungen zur an- geblich fehlerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeacht- lich.”

“Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez,”

“Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez,”

“Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“A., Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung der Ver- mieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Berufungskläge- rin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Überlegungen zur angeblich feh- lerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeachtlich (act. 73 S. 5, 14–16).”

“A., Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung der Ver- mieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Berufungskläge- rin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Ausführungen zur angeblich feh- - 18 - lerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeachtlich (act. 74 S. 5, 11, 15 f., 18–20).”