Art. 108

“Die Vorinstanz erwog, wie das Steuerrekursgericht überzeugend festgehalten habe, beruhe der lediglich in einer Verwaltungsverordnung festgehaltene Härtefalleinschlag auf einer unzureichenden Rechtsgrundlage, gehe in unzulässiger Weise über den verfassungsmässigen Auftrag zur Wohneigentumsförderung (Art. 108 BV) hinaus und widerspreche dem Gebot des haushälterischen Umgangs mit dem Boden. Da er keine hinreichende Grundlage im geltenden Recht habe, sei er gesetzes- und verfassungswidrig und demnach nicht anzuwenden. Weiter habe das Bundesgericht eine vergleichbare Härtefallklausel des Kantons Tessin aufgehoben (BGE 148 I 286), da sie gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern verstosse und Eigenmietwerte von unter 60 % des Marktwerts ermöglicht hätte (vgl. E. 3.2 des angefochtenen Urteils).”

“Wie das Steuerrekursgericht in den erwähnten und einlässlich begründeten Präjudizien überzeugend festgestellt hat, beruht der lediglich in den erwähnten Verwaltungsverordnungen festgehaltene Härtefalleinschlag auf einer unzureichenden Rechtsgrundlage, geht in unzulässiger Weise über den verfassungsmässigen Auftrag zur Wohneigentumsförderung gemäss Art. 108 BV hinaus und widerspricht überdies dem Gebot des haushälterischen Umgangs mit dem Boden. Da der Härtefalleinschlag keine hinreichende Grundlage im geltenden Recht hat, ist er gesetzes- und verfassungswidrig und demnach nicht anzuwenden (StRG, 28. Januar 2022, 1 DB.2020.211/1 ST 2020.246, E. 5; StrG, 8. Juni 2022, 2 DB.2021.74/2 ST 2021.97, E. 4 [alle veröffentlicht auf www.strgzh.ch]). Weiter hat das Bundesgericht eine vergleichbare Härtefallklausel des Kantons Tessin mit Entscheid vom 4. August 2020 (2C_605/2021) aufgehoben, da sie gegen den Verfassungsgrundsatz der Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern verstosse und Eigenmietwerte unter 60 % des Marktmietwerts ermöglicht hätte.”

“Ebensowenig verstösst das angefochtene Urteil gegen Art. 108 BV. Dass der Bund den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum fördert (Abs. 1) und dabei namentlich die Interessen von Familien, Betagten, Bedürftigen und Behinderten berücksichtigt (Abs. 4), bedeutet nicht, dass sämtliche Regelungen, durch die Hauseigentümer belastet werden, unzulässig wären. Den Anliegen von Art. 108 BV wird bei der Besteuerung des Eigenmietwerts bereits Rechnung getragen, indem das Bundesgericht wie erwähnt einen gewissen Spielraum bei der Festsetzung des Eigenmietwerts zulässt (vgl. vorne E. 5.1; BGE 148 I 286 E. 5.3.1; 148 I 210 E. 4.4.6).”

“Mit Neubauten könnten Wohnungen erstellt werden, die den diesbezüglich geltenden Vorschriften entsprechen. Laut Art. 2quater der Gemeindeordnung (GO) setzt sich die Gemeinde aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von preisgüns- tigen Wohnungen und Gewerberäumen ein und verpflichtet sich dem Ziel einer sozialen Durchmischung in allen Quartieren und der Sicherung von Familienwohnungen (Abs. 1). Sie sorgt dafür, dass sich die Zahl der Woh- nungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohn- bauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostendeckender Mie- ten verpflichtet sind, stetig erhöht. Sie strebt einen Anteil von einem Drittel an allen Mietwohnungen an (Abs. 4). Auch der Bund und die Kantone setzen sich dafür ein, dass Wohnungssu- chende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können (Art. 41 Abs. 1 lit. e Bundesverfassung [BV]). Darüber hinaus fördert der Bund die Tätigkeit von Trägern und Organisati- onen des gemeinnützigen Wohnungsbaus auch direkt (vgl. Art. 108 Abs. 1 BV und das gestützt darauf erlassene Wohnraumförderungsgesetz [WFG]). Schliesslich fördern nach Art. 110 der Verfassung des Kantons Zürich [KV] auch Kanton und Gemeinden den gemeinnützigen Wohnungsbau. Dem- gemäss entspricht es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einem anerkannten öffentlichen Interesse, das Bedürfnis der Bevölkerung an ei- nem genügenden Angebot von preisgünstigen Wohnungen zu befriedigen (BGr 1C_128/2019 und 1C_134/2019 vom 25. August 2020, E. 10.2). Das streitbetroffene Grundstück befindet sich im Eigentum einer Wohnbau- genossenschaft. Insgesamt könnten dort mit einem Ersatzneubau bis zu 208 Wohnungen erstellt werden, gegenüber 163 im heutigen Bestand. Der Ausnützungsgrad könnte von 69,2 % auf 100 % gesteigert werden. Die Sta- tuten der Grundeigentümerin schreiben vor, dass die Mietzinse nach den Selbstkosten zu bemessen sind (s. Statuten Ziff. 5 c, […]). Somit würde preisgünstiger Wohnraum im Interesse der in Art. 2quater Abs. 1 und 4 GO formulierten Ziele geschaffen.”

“Mit Neubauten könnten Wohnungen erstellt werden, die den diesbezüglich geltenden Vorschriften entsprechen. Laut Art. 2quater der Gemeindeordnung (GO) setzt sich die Gemeinde aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von preisgüns- tigen Wohnungen und Gewerberäumen ein und verpflichtet sich dem Ziel einer sozialen Durchmischung in allen Quartieren und der Sicherung von Familienwohnungen (Abs. 1). Sie sorgt dafür, dass sich die Zahl der Woh- nungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohn- bauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostendeckender Mie- ten verpflichtet sind, stetig erhöht. Sie strebt einen Anteil von einem Drittel an allen Mietwohnungen an (Abs. 4). Auch der Bund und die Kantone setzen sich dafür ein, dass Wohnungssu- chende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können (Art. 41 Abs. 1 lit. e Bundesverfassung [BV]). Darüber hinaus fördert der Bund die Tätigkeit von Trägern und Organisati- onen des gemeinnützigen Wohnungsbaus auch direkt (vgl. Art. 108 Abs. 1 BV und das gestützt darauf erlassene Wohnraumförderungsgesetz [WFG]). Schliesslich fördern nach Art. 110 der Verfassung des Kantons Zürich [KV] auch Kanton und Gemeinden den gemeinnützigen Wohnungsbau. Dem- gemäss entspricht es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einem anerkannten öffentlichen Interesse, das Bedürfnis der Bevölkerung an ei- nem genügenden Angebot von preisgünstigen Wohnungen zu befriedigen (BGr 1C_128/2019 und 1C_134/2019 vom 25. August 2020, E. 10.2). Das streitbetroffene Grundstück befindet sich im Eigentum einer Wohnbau- genossenschaft. Insgesamt könnten dort mit einem Ersatzneubau bis zu 208 Wohnungen erstellt werden, gegenüber 163 im heutigen Bestand. Der Ausnützungsgrad könnte von 69,2 % auf 100 % gesteigert werden. Die Sta- tuten der Grundeigentümerin schreiben vor, dass die Mietzinse nach den Selbstkosten zu bemessen sind (s. Statuten Ziff. 5 c, […]). Somit würde preisgünstiger Wohnraum im Interesse der in Art. 2quater Abs. 1 und 4 GO formulierten Ziele geschaffen.”

“Die Einschränkung der Wirtschaftsfreiheit muss weiter im öffentlichen Interesse liegen (Art. 36 Abs. 2 BV) und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 3 BV). Wohneigentumsförderung ist eine in Art. 108 BV verankerte Staatsaufgabe. Diese Verfassungsnorm bildet auch die Grundlage für die Förderung von Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals (ALVAREZ / STREIFF, a.a.O., N. 25 zu Art. 108 BV) und wird u.a. durch Art. 8 VO WBF konkretisiert. Damit dient die strittige Verfügung, die sich auf Art. 8 VO WBF stützt, der Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels der Förderung von günstigem Wohnraum. Die in Art. 8 VO WBF verankerte Berechnungsmethode erweist sich sodann als verhältnismässig im Hinblick auf dieses öffentliche Interesse. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, weshalb die auf Verordnungsstufe festgelegte Berechnungsweise ungeeignet, nicht erforderlich oder unzumutbar sein soll. Jedenfalls ist die monatliche Mietzinseinbusse von Fr. 95.--, welche die Beschwerdeführerin einwendet, nicht geeignet, die auf Verordnungsstufe getroffene Regelung als verfassungswidrig auszuweisen. Hinzu kommt, dass sich der Verband der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften der Schweiz und das BWO in einer "Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz" auf die Anwendung der Kostenmiete geeinigt haben (abrufbar unter https://www.bwo.admin.ch). Die auf Verordnungsstufe getroffene Lösung wird demnach von einem breiten (Branchen-) Konsens getragen und kann auch in diesem Licht nicht als unverhältnismässig qualifiziert werden.”

“Art. 108 BV bezüglich der Wohnbau- und Wohneigentumsförderungskompetenz richtet sich an den Bund. Auf dessen Grundlage hat der Bund das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) erlassen. Steuererleichterungen gehören nicht zum Instrumentarium dieses Gesetzes (vgl. Art. 47 ff. WEG). Insbesondere lassen sich aus der Kompetenznorm des Bundes auch keine Leitplanken für die kantonale Steuerpolitik ableiten.”

“Art. 108 BV bezüglich der Wohnbau- und Wohneigentumsförderungskompetenz richtet sich an den Bund. Auf dessen Grundlage hat der Bund das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) erlassen. Steuererleichterungen gehören nicht zum Instrumentarium dieses Gesetzes (vgl. Art. 47 ff. WEG). Insbesondere lassen sich aus der Kompetenznorm des Bundes auch keine Leitplanken für die kantonale Steuerpolitik ableiten.”

“Wie der Rekurrent selbst zutreffend ausführt, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.”

“Wie die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.”

“Wie die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.”

“Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument des Rekurrenten eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits hat der Rekurrent mit seiner Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 83 ff. sowie Ziff. 95 i.V.m. Ziff. 37 ff.). Auch wenn sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt. Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung des Rekurrenten auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten Wohneigentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war dem Rekurrenten auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.”

“Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument der Rekurrierenden eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits haben die Rekurrierenden mit ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 72 ff. sowie Ziff. 86 i.V.m. Ziff. 24 ff.). Auch wenn sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt. Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung der Rekurrierenden auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten Wohneingentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war den Rekurrierenden auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.”

“Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument der Rekurrierenden eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits haben die Rekurrierenden mit ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 72 ff. sowie Ziff. 86 i.V.m. Ziff. 13 ff.). Auch wenn sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt. Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung der Rekurrierenden auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten Wohneingentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war den Rekurrierenden auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.”

“Wie die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrecht eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.”

“Wie die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrecht eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.”

“Auch der harmonisierte Eigenmietwert von Kantonen und Gemeinden (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) bewegt sich in einer Schwankungsbreite, wobei im konkreten Einzelfall die Untergrenze von 60 Prozent zu wahren ist (BGE 143 I 137 E. 3.3). Grund für die tiefere Bewertung des Eigenmietwerts sind namentlich die geringe Verfügbarkeit des Grundeigentums, was zu spekulativen Rechtsgeschäften führen kann, allem voran aber das aus Art. 108 Abs. 1 BV hergeleitete Ziel, die Selbstvorsorge durch Bildung von Wohneigentum steuerlich zu fördern (BGE 133 I 206 E. 11.2; BGE 125 I 65 E. 3c; Urteil 2C_843/2016 / 2C_844/2016 vom 31. Januar 2019 E. 2.2.1; BASILE CARDINAUX, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, N. 34 zu Art. 108 BV). BGE 148 I 210 S. 217”