Art. 75b

“Das Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 wiederum betraf zwar einen Sondernutzungsplan; dieser regelte jedoch ein Grossprojekt, welches vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet war, wobei die erlassende Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auswies. Unter diesen Umständen kann das Verbot zur Bewilligung von Zweitwohnungen nach Art. 75b BV geeignet sein, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen - und damit auch die Dimensionierung des Bauzonenbedarfs. Dementsprechend bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisation zur Rüge, der angefochtene Plan verletze Art. 75b BV, da dieser auch dem Schutz der Landschaft diene (Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 E. 6.2; s.a. BGE 139 II 271 E. 11.2). Der vorliegende Sondernutzungsplan beschäftigt sich jedoch nicht mit Zweitwohnungen und St. Margrethen ist keine Gemeinde, die unter das Bewilligungsverbot für Zweitwohnungen gemäss Art. 75b BV fällt.”

“einen Quartierplan nach dem Recht des Kantons Wallis) für touristische Zwecke, der auch Nebenwohnungen (im Sinn von Zweitwohnungen) zuliess, in einer Gemeinde, deren Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent lag (vgl. dazu Art. 75b BV). Anders noch als das Kantonsgericht des Kantons Wallis bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisationen zur Rüge, der angefochtene Quartierplan verletze Art. 75b BV, weil bei einem Grossprojekt, das vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet sei, das Verbot von Zweitwohnungen geeignet sein könne, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen. Diese Prüfung falle eigentlich unter die ebenfalls von den Beschwerdeführern vorgebrachte Rüge der Verletzung von Grundsätzen der Raumplanung, die separat geprüft werden müsse. Diese seien zulässig, sofern sie gerade im Zusammenhang mit Art. 75b BV stünden und es um den Schutz der Landschaft im Sinn von Art. 12 NHG gehe ("Ceux-ci sont en effet recevables dès lors qu'ils sont précisément mis en perspective avec l'art. 75b Cst. et qu'il y va de la protection du paysage au sens de l'art. 12 LPN"). Der hier strittige Sondernutzungsplan hat jedoch offensichtlich keine Zweitwohnungsnutzung zum Inhalt und die Gemeinde Y.__ ist unbestrittenermassen keine Zweitwohnungsgemeinde.”

“Schon nur deshalb könnte das Kriterium "untergeordnete Bedeutung" bloss in Bezug auf eine Einliegerwohnung im Verhältnis zur Erstwohnung zur Anwendung gelangen, nicht aber auf die Gesamtheit der Einliegerwohnungen. Zusätzlich verdeutlicht das vorliegende Bauvorhaben, dass bei einer zwingenden Unterordnung der Einliegerwohnungen Personen, die selber wenig Raum beanspruchen, benachteiligt wären. Die Erzielung eines Erwerbseinkommens mit Einliegerwohnungen würde ihnen wenn nicht verunmöglicht, so doch übermässig erschwert. Im Gegensatz zu ortsansässigen Personen mit grossen Erstwohnungen stünden ihnen prinzipiell nur sehr beschränkt Möglichkeiten offen, um mit Einliegerwohnungen ein Einkommen zu generieren und sich damit ihren eigenen Wohnraum finanzieren zu helfen. In der Folge bestünde für sie der Anreiz, eine überdimensionierte Erstwohnung zu erstellen, um von Einliegerwohnungen profitieren zu können, wodurch weiterer Boden verbraucht würde. Ein solches Verständnis der Norm stünde folglich auch in Widerspruch den durch Art. 75b BV angestrebten Zielen (vorne E. 4.3).”

“Die Beschwerdeführerin ist als beschwerdeberechtigte Organisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) zur Beschwerde gegen Verfügungen befugt, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV ergehen. Die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV stellt eine Bundesaufgabe dar, die der Schonung der Natur und Landschaft dient. Die Beschwerdeführerin ist daher legitimiert, Baubewilligungen wegen Verletzung von Art. 75b BV und seiner Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 NHG anzufechten, wobei sie sich an einem allfälligen Einspracheverfahren beteiligen muss, um ihr Beschwerderecht nicht zu verlieren (BGE 148 II 359 E. 3.1 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin war am kommunalen Einsprache- und am vorinstanzlichen Rechtsmittelverfahren beteiligt und ist daher gemäss Art. 12 NHG in Verbindung mit Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerde gegen das vorinstanzliche Urteil legitimiert, soweit damit ihre Rügen der Verletzung von Art. 75b BV und der Ausführungsbestimmungen zu dieser Verfassungsnorm geprüft wurden. Zudem ist die Beschwerdeführerin gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Rüge berechtigt, ihre Beschwerdelegitimation sei von der Vorinstanz zu Unrecht teilweise verneint worden (Urteile 1C_241/2021 vom 17. März 2022 E. 1; 1C_435/2022 vom 23. Januar 2024 E. 1.2.3). Da die Vorinstanz die von ihr grundsätzlich als unzulässig erachteten Rügen dennoch inhaltlich prüfte und das Bundesgericht bei dieser Konstellation auch die materielle Rechtslage beurteilt, obliegt es der Beschwerdeführerin, auch die materiellen Erwägungen anzufechten, was sie tut (BGE 142 III 364 E. 2.4; Urteil 1C_555/2020 vom 16. August 2021 E. 1.2; je mit Hinweisen). Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.”

“Die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV stellt eine Bundesaufgabe dar, die der Schonung der Natur und des heimatlichen Landschaftsbildes dient. Baubewilligungen können daher wegen Verletzung von Art. 75b BV und seiner Übergangs- und Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 NHG angefochten werden (BGE 139 II 271 E. 11). Der Beschwerdegegner ist als gesamtschweizerisch tätige Organisation im Bereich des Heimatschutzes grundsätzlich zur Beschwerde gegen Verfügungen der kantonalen Behörden berechtigt (Art. 12 Abs. 1 und 2 NHG und Ziff. 5 des Anhangs zur Verordnung vom 27. Juni 1990 über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]). Insofern war der Beschwerdegegner als Beschwerdeführer vor der Vorinstanz zur geltend gemachten Rüge berechtigt, das Zweitwohnungsgesetz werde mit der Bewilligung des Aus- bzw. Umbaus und der Umnutzung des Stalls verletzt. Seine Aussage, Art. 9 Abs. 1 ZWG dürfe nicht für private wirtschaftliche Interessen missbraucht werden, steht dabei in keinem Widerspruch zu dieser Rüge.”

“KELLER (a.a.O., N. 11 zu Art. 12b NHG), DUSSY (a.a.O., Rz. 7, 115) sowie das BAFU weisen darauf hin, dass Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG als Sondervorschrift eng auszulegen sei und nicht zur Anwendung gelange, sobald mit dem Bauvorhaben eine andere Bundesaufgabe verbunden sei, z.B. bei der Erstellung von Bauten ausserhalb der Bauzone oder im Gewässerraum. Dem ist zuzustimmen: Bauvorhaben, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe ergehen, z.B. weil sie auf eine bundesrechtliche Spezial- oder Ausnahmebewilligung angewiesen sind, unterlagen schon vor Einführung von Art. 75b BV der Verbandsbeschwerde und mussten Gemeinden und Organisationen gemäss Art. 12b NHG angezeigt werden. Es gibt keine Hinweise, dass der Gesetzgeber an dieser vorbestehenden und von der Zweitwohnungsgesetzgebung unabhängigen Rechtslage etwas ändern wollte.”

“Daraufhin reichte die Beschwerdegegnerin am 9. März 2020 ein neues Baugesuch ein, dieses Mal für ein Einfamilienhaus (EFH) als Erstwohnung. Die eingereichten Pläne sahen für das an einem Hang gelegene Grundstück ein Gebäude mit insgesamt zehn Geschossen vor, wobei neben Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss sieben weitere auf Untergeschosse entfielen. Während der Auflagefrist erhob A.________ Einsprache gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April 2020 wies die Gemeinde St. Moritz die Einsprache ab und bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der Erstwohnungsverpflichtung. B. Dagegen erhob A.________ am 27. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuchs zu verweigern. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, das Bauvorhaben stelle eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG dar. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und verbot der Beschwerdegegnerin die Bauarbeiten während des hängigen Verfahrens fortzusetzen. Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 8. Dezember 2020 gut und hob die angefochtene Verfügung auf. Gleichzeitig behaftete es die Beschwerdegegnerin auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020. C. C.a. Mit Urteil vom 28. September 2021 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde von A.________ gut, hob den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der”

“Streitig ist insbesondere, ob die Baubewilligung für die beiden Häuser A und B eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt.”

“Im Bereich der Raumplanung erachtete das Bundesgericht die Natur- und Heimatschutzverbände schon früh als legitimiert, die Umgehung von Art. 24 RPG, der eine Bundesaufgabe darstellt (vgl. BGE 112 Ib 70), in der Nutzungsplanung geltend zu machen, insbesondere wenn die Planung zur Schaffung einer unzulässigen Kleinstbauzone führen würde (vgl. BGE 142 II 514 E. 2.3 mit Hinweisen). Ferner gehört nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV zu den Bundesaufgaben im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG (vgl. BGE 139 II 276 ff. E. 11). Natur- und Heimatschutzverbänden ist es deshalb erlaubt, Nutzungspläne anzufechten, soweit gerügt wird, dass eine konkrete Festsetzung den bundesrechtlichen Vorgaben zum Zweitwohnungsbau widerspricht (vgl. BGer 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 5.1). Sodann entschied das Bundesgericht in BGE 142 II 511 ff. E. 2, dass auch Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) eine Bundesaufgabe darstellt, weil er die maximale Grösse von Bauzonen direkt verbindlich und abschliessend festlege. Es anerkannte daher die Befugnis der schweizerischen Natur- und Heimatschutzorganisationen, gestützt auf Art. 12 NHG Beschwerde gegen Neueinzonungen, d.h. gegen die Zuweisung von Land von einer Nichtbauzone in eine Bauzone, im Interesse des Landschafts- und Naturschutzes zu führen (vgl. BGer 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E. 5.3.2 [nicht in BGE 145 II 354 publiziert] mit Hinweis auf BGE 142 II 511 ff. E. 2).”

“Entscheid Verwaltungsgericht, 16.06.2022 Verfahrensrecht, Planungsrecht, Natur- und Heimatschutzrecht; Art. 75 BV (SR 101), Art. 75b BV, Art. 78 Abs. 2 BV, Art. 2 NHG (SR 451), Art. 12 NHG, und Art. 55 USG (SR 814.01) i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG (SR 173.110), Art. 18 ff. NHG, Art. 14 RPG (SR 700), 15 RPG, 17 RPG und 21 RPG, Art. 23 PBG (sGS 731.1). Gegenstand bildete ein Rekursentscheid, mit welchem die Vorinstanz einen Nichteintretensentscheid des Rates der Gemeinde bestätigte. Streitig war die Rechtsmittelbefugnis einer bundesrechtlich beschwerdebefugten Organisation, die sich gegen den Erlass eines Sondernutzungsplans wehrte, der die Überbauung eines teilweise schon mit einer Villa bebauten, vollständig erschlossenen Gebiets vorsah. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind beschwerdeberechtigte Organisationen jedoch nur ausnahmsweise befugt, gegen (Sonder-) Nutzungspläne Rechtsmittel zu ergreifen. Im konkreten Fall betraf der Sondernutzungsplan bereits eingezontes Bauland in einer Gemeinde, die nicht zu den Zweitwohnungsgemeinden zählt. Es bestanden keine Anzeichen dafür, dass der geltende Zonenplan nicht bundeskonform erlassen wurde, oder nichtig sein könnte.”

“Sie machen vielmehr geltend, für sie sei die Verweigerung der Bewilligung von Zweitwohnungen im Haus C vorteilhaft, weil diese Verweigerung bezüglich des geplanten Hauses B präjudizierende Wirkung habe und daher bewirken könne, dass dieses für sie nachteilige Haus aus wirtschaftlichen Gründen ohne Zweitwohnungen nicht oder nur teilweise gebaut werde. Die Vorinstanz schloss diese Möglichkeit nicht gänzlich aus, nahm jedoch an, die Beschwerdeführenden könnten und müssten ihre Einwände gegen eine möglicherweise beantragte Bewilligung von Zweitwohnungen im Haus B im entsprechenden Baubewilligungsverfahren vorbringen. Inwiefern diese Annahme bundesrechtswidrig sein soll, legen die Beschwerdeführenden nicht dar. Ihr Einwand, die Beschwerdegegnerin hätte im Baugesuch bezüglich der Errichtung des Hauses B zunächst auf Zweitwohnungen verzichten können, um ein entsprechendes Gesuch unter Umgehung des Einspracherechts der Beschwerdeführenden nachträglich zu stellen, dringt nicht durch. So hätten die Beschwerdeführenden bezüglich eines Baugesuchs für die Errichtung des Hauses B ohne Zweitwohnungen einwenden können, die Bauherrschaft handle rechtsmissbräuchlich, weil sie nur vorgebe, Erstwohnungen zu erstellen, in Wahrheit jedoch beabsichtige, das in Art. 75b BV und Art. 6 ZWG enthaltene Verbot von Zweitwohnungen zu umgehen (vgl. BGE 142 II 206 E. 2 und 3). Demnach durfte die Vorinstanz die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführenden bundesrechtskonform verneinen, weil für diese die Verweigerung der Nutzung von drei Wohnungen im Haus C als Zweitwohnungen keinen praktischen Nutzen bewirken würde und sie ihre Einwände bezüglich der Verletzung des Zweitwohungsgesetzes bei der Errichtung des Hauses B im entsprechenden Baubewilligungsverfahren vorbringen konnten oder hätten vorbringen können. Dies wird dadurch bestätigt, dass die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 6. März 2018 die Rüge der Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes bezüglich des erst geplanten Hauses C als zulässig ansah, da damals möglich war, dass dieses (erst geplante) Haus bei der Unzulässigkeit der Schaffung von Zweitwohnungen nicht oder anders gebaut wird.”

“1 Als erstes ist zu überprüfen, ob die umstrittene BZO-Revision mit dem Bundesrecht vereinbar ist und ob sie über eine ausreichende gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene verfügt. 3.2 Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) erteilt in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Bund zur Sicherstellung der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus einen minimalen Regelungsauftrag und begründet insoweit eine Gesetzgebungskompetenz (vgl. BGE 139 II 271 E. 11.1). Die Wirkung dieser Bundeskompetenz ist nachträglich derogatorisch (Oliver Streiff, in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., Zürich etc. 2023, Art. 75b Rz. 12; Marc-Olivier Besse, in: Vincent Martenet et al. [Hrsg.], Constitution fédérale, Commentaire romand, Basel 2021, Art. 75b N. 27; Fabian Mösching, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], SHK-Kommentar ZWG, 2. A., Bern 2021, Art. 1 N. 4; Alig/Griffel, in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung, Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 75b N. 8). Unter den Zweitwohnungsbegriff von Art. 75b BV können touristisch und nicht-touristisch genutzte Wohnungen fallen (vgl. BGE 139 II 243 E. 10.2; Streiff, Art. 75b Rz. 27; Besse, Art. 75b N. 38; Alig/Griffel, Art. 75b N. 18). Der Bund hat diese Verfassungsbestimmung durch das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) umgesetzt (vgl. dazu Streiff, Art. 75b Rz. 23 ff.; Besse, Art. 75b N. 13 f., 71 ff.; Alig/Griffel, Art. 75b N. 44 ff.). Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG stellt Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden, Erstwohnungen gleich. Damit werden Wohnungen, die insbesondere durch Wochenaufenthalter und Studierende regelmässig zu den in Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG genannten Zwecken genutzt werden, vom gesetzlich relevanten Zweitwohnungsbegriff ausgenommen (dazu Mösching, Art. 2 N. 17; Streiff, Art. 75b Rz. 27). Die umstrittene Regelung nimmt in den Absätzen 1bis und 2 der Art. 6 und 40 BZO Bezug auf Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG, indem sie die Nutzung einer Wohnung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit.”

“1 Als erstes ist zu überprüfen, ob die umstrittene BZO-Revision mit dem Bundesrecht vereinbar ist und ob sie über eine ausreichende gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene verfügt. 3.2 Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) erteilt in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Bund zur Sicherstellung der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus einen minimalen Regelungsauftrag und begründet insoweit eine Gesetzgebungskompetenz (vgl. BGE 139 II 271 E. 11.1). Die Wirkung dieser Bundeskompetenz ist nachträglich derogatorisch (Oliver Streiff, in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., Zürich etc. 2023, Art. 75b Rz. 12; Marc-Olivier Besse, in: Vincent Martenet et al. [Hrsg.], Constitution fédérale, Commentaire romand, Basel 2021, Art. 75b N. 27; Fabian Mösching, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], SHK-Kommentar ZWG, 2. A., Bern 2021, Art. 1 N. 4; Alig/Griffel, in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung, Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 75b N. 8). Unter den Zweitwohnungsbegriff von Art. 75b BV können touristisch und nicht-touristisch genutzte Wohnungen fallen (vgl. BGE 139 II 243 E. 10.2; Streiff, Art. 75b Rz. 27; Besse, Art. 75b N. 38; Alig/Griffel, Art. 75b N. 18). Der Bund hat diese Verfassungsbestimmung durch das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) umgesetzt (vgl. dazu Streiff, Art. 75b Rz. 23 ff.; Besse, Art. 75b N. 13 f., 71 ff.; Alig/Griffel, Art. 75b N. 44 ff.). Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG stellt Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden, Erstwohnungen gleich. Damit werden Wohnungen, die insbesondere durch Wochenaufenthalter und Studierende regelmässig zu den in Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG genannten Zwecken genutzt werden, vom gesetzlich relevanten Zweitwohnungsbegriff ausgenommen (dazu Mösching, Art. 2 N. 17; Streiff, Art. 75b Rz. 27). Die umstrittene Regelung nimmt in den Absätzen 1bis und 2 der Art. 6 und 40 BZO Bezug auf Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG, indem sie die Nutzung einer Wohnung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit.”

“Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (vgl. BGE 145 II 83 E. 5.1; 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Inkrafttreten der Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 - insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG) - für sich alleine noch nicht als erhebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung im Baubewilligungsverfahren rechtfertigen würde. Es müssen andere Umstände dazukommen, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans (BGE 144 II 41 E. 5.2; Urteile 1C_190/2020 vom 9. Februar 2021 E. 2.2.2, 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 E. 3.2; je mit Hinweisen). Bei Gemeinden, welche wie die Gemeinde Klosters-Serneus einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweisen, kann auch das Inkrafttreten von Art. 75b BV am 11. März 2012 bzw. das Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes sowie der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) am 1. Januar 2016 für eine vorgezogene bzw. vorfrageweise Überprüfung einer älteren Nutzungsplanung sprechen, wenn anzunehmen ist, dass damit die Nachfrage nach Wohnbauten in einer Gemeinde gesunken ist (vgl. BGE 140 II 25 E. 4 sowie Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.5).”

“2 RPG) überwiegt (vgl. BGE 145 II 83 E. 5.1; BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Inkrafttreten der Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 - insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG) - für sich alleine noch nicht als erhebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorgezogene Überprüfung der Nutzungsplanung oder eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung im Baubewilligungsverfahren rechtfertigen würde. Es müssen andere Umstände dazukommen, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans (BGE 144 II 41 E. 5.2; Urteile 1C_190/2020 vom 9. Februar 2021 E. 2.2.2, 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 E. 3.2; je mit Hinweisen). Bei Gemeinden, welche wie die Gemeinde Klosters-Serneus einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweisen, kann auch das Inkrafttreten von Art. 75b BV am 11. März 2012 bzw. das Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) sowie der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) am 1. Januar 2016 für eine vorgezogene bzw. vorfrageweise Überprüfung einer älteren Nutzungsplanung sprechen, wenn anzunehmen ist, dass damit die Nachfrage nach Wohnbauten in einer Gemeinde gesunken ist (vgl. BGE 140 II 25 E. 4 sowie Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.5).”

“An der Reduktion überdimensionierter Bauzonen besteht ein erhebli­ches öffentliches Interesse, das dem Grundsatz der Planbeständigkeit und den Interessen der betroffenen Grundeigentümerschaft vorgehen kann. We­der das Inkrafttreten von Art. 75b BV noch der Neuerungen auf Gesetzes­stufe für das Festlegen von Bauzonen vom 15. Juni 2012 (Art. 15 RPG mit den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG) stellen aber für sich allein eine erhebliche Änderung dar, die im Sinn des ersten Prüfschritts von Art. 21 Abs. 2 RPG eine vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans rechtfer­tigt. Es müssen vielmehr weitere Umstände dazukommen, die eine Rückzo­nung der Bauparzelle als wahrscheinlich oder zumindest als eine ernstlich in Betracht fallende Option erscheinen lassen. Derartige Umstände können z.B. die periphere Lage der Bauparzelle, ihre ungenügende Erschliessung oder das Alter des Plans sein (ausführlich zum Ganzen BGE 144 II 41 E. 5.2 und”

“An der Reduktion überdimensionierter Bauzonen besteht ein erhebli­ches öffentliches Interesse, das dem Grundsatz der Planbeständigkeit und den Interessen der betroffenen Grundeigentümerschaft vorgehen kann. We­der das Inkrafttreten von Art. 75b BV noch der Neuerungen auf Gesetzes­stufe für das Festlegen von Bauzonen vom 15. Juni 2012 (Art. 15 RPG mit den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG) stellen aber für sich allein eine erhebliche Änderung dar, die im Sinn des ersten Prüfschritts von Art. 21 Abs. 2 RPG eine vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans rechtfer­tigt. Es müssen vielmehr weitere Umstände dazukommen, die eine Rückzo­nung der Bauparzelle als wahrscheinlich oder zumindest als eine ernstlich in Betracht fallende Option erscheinen lassen. Derartige Umstände können z.B. die periphere Lage der Bauparzelle, ihre ungenügende Erschliessung oder das Alter des Plans sein (ausführlich zum Ganzen BGE 144 II 41 E. 5.2 und”

“Der Zweck des Zweitwohnungsgesetzes ist gemäss Art. 1 ZWG die Regelung der Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, lässt sich daraus die zulässige Anzahl der Einliegerwohnungen oder deren Verhältnis zur Erstwohnung nicht herauslesen. Immerhin ist zu bemerken, dass sich das ZWG auf Art. 75b BV abstützt, welcher die Landschaft erhalten sowie bezahlbaren Wohnraum für die einheimische Bevölkerung schaffen soll (Botschaft vom 29. Oktober 2008 zur eidgenössischen Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" [BBl 2008 8757, 8765 f.), wobei insbesondere die Verhinderung von sog. "kalten Betten" beabsichtigt ist (BGE 139 II 243 E. 10.4). An diesen Zielen hat sich die Zulässigkeit einer Einliegerwohnung gemäss Art 7 Abs. 2 lit. a ZWG messen zu lassen.”

“Der Zweck des Zweitwohnungsgesetzes ist gemäss Art. 1 ZWG die Regelung der Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, lässt sich daraus die zulässige Anzahl der Einliegerwohnungen oder deren Verhältnis zur Erstwohnung nicht herauslesen. Immerhin ist zu bemerken, dass sich das ZWG auf Art. 75b BV abstützt, welcher die Landschaft erhalten sowie bezahlbaren Wohnraum für die einheimische Bevölkerung schaffen soll (Botschaft vom 29. Oktober 2008 zur eidgenössischen Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" [BBl 2008 8757, 8765 f.), wobei insbesondere die Verhinderung von sog. "kalten Betten" beabsichtigt ist (BGE 139 II 243 E. 10.4). An diesen Zielen hat sich die Zulässigkeit einer Einliegerwohnung gemäss Art 7 Abs. 2 lit. a ZWG messen zu lassen.”

“Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können.9 Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es nicht einfach, die Umgehung von der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände.10 Zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten).”

“Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können.11 Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es nicht einfach, die Umgehung von der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände. Zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung der Interessierten).”

“Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umge­hung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beab­sichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als un­realistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbe­schränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3, 144 II 49 E. 2.4 a.E.; BGer 1C_285/2019 vom”

“3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Dabei wird mit Art. 11 Abs. 2 ZWG auch der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht verletzt, da der Grundeigentümer die Wahl hat, statt einem Wiederaufbau eine Erweiterung der bestehenden Wohnbaute vorzusehen. Überdies würde das Bauvorhaben des Beschwerdeführers ohnehin Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht einhalten, da neu zwei Wohnungen vorgesehen sind anstatt wie bestehend nur eine (vgl. Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4; ZUFFEREY/BODEVIN, a.a.O., S. 35 ff.; a.A. PFAMMATTER, a.a.O., N. 13 zu Art. 11 ZWG; FRANÇOIS BIANCHI, La loi sur les résidences secondaires: une première approche, ZBGR 96/2015 S. 301 ff.).”

“Im Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 wurde in E. 4.3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Dabei wird mit Art. 11 Abs. 2 ZWG auch der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht verletzt, da der Grundeigentümer die Wahl hat, statt einem Wiederaufbau eine Erweiterung der bestehenden Wohnbaute vorzusehen. Überdies würde das Bauvorhaben des Beschwerdeführers ohnehin Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht einhalten, da neu zwei Wohnungen vorgesehen sind anstatt wie bestehend nur eine (vgl. Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4; ZUFFEREY/BODEVIN, a.a.O., S. 35 ff.; a.A. PFAMMATTER, a.a.O., N. 13 zu Art. 11 ZWG; FRANÇOIS BIANCHI, La loi sur les résidences secondaires: une première approche, ZBGR 96/2015 S. 301 ff.).”

“Im Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 wurde in E. 4.3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Dabei wird mit Art. 11 Abs. 2 ZWG auch der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht verletzt, da der Grundeigentümer die Wahl hat, statt einem Wiederaufbau eine Erweiterung der bestehenden Wohnbaute vorzusehen. Überdies würde das Bauvorhaben des Beschwerdeführers ohnehin Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht einhalten, da neu zwei Wohnungen vorgesehen sind anstatt wie bestehend nur eine (vgl. Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4; ZUFFEREY/BODEVIN, a.a.O., S. 35 ff.; a.A. PFAMMATTER, a.a.O., N. 13 zu Art. 11 ZWG; FRANÇOIS BIANCHI, La loi sur les résidences secondaires: une première approche, ZBGR 96/2015 S.”

“3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Dabei wird mit Art. 11 Abs. 2 ZWG auch der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht verletzt, da der Grundeigentümer die Wahl hat, statt einem Wiederaufbau eine Erweiterung der bestehenden Wohnbaute vorzusehen. Überdies würde das Bauvorhaben des Beschwerdeführers ohnehin Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht einhalten, da neu zwei Wohnungen vorgesehen sind anstatt wie bestehend nur eine (vgl. Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4; ZUFFEREY/BODEVIN, a.a.O., S. 35 ff.; a.A. PFAMMATTER, a.a.O., N. 13 zu Art. 11 ZWG; FRANÇOIS BIANCHI, La loi sur les résidences secondaires: une première approche, ZBGR 96/2015 S. 301 ff.).”

“Ist eine Beschwerde nach Art. 93 Abs. 1 BGG nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken (Art. 93 Abs. 3 BGG). Diese Voraussetzungen liegen vor: Der Zwischenentscheid vom 26. Februar 2021 hat Auswirkungen auf das Urteil vom 20. Dezember 2022, in welchem die Vorinstanz abschliessend über eine Verletzung von Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG entschied. Die Beschwerde ist somit zulässig, auch insoweit als sich die Begründung gegen den Zwischenentscheid vom 26. Februar 2021 richtet.”

“Die Beschwerdeführenden bemängeln ausserdem, es seien keine konkreten Zusicherungen für den Kauf der geplanten Eigentumswohnungen vorhanden. Sie verweisen dabei auf das Urteil 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 (teilweise publ. in: BGE 145 II 99). Eine ähnliche Rüge erhoben die Beschwerdeführenden zwar in der Einsprache an den Einwohnergemeinderat, nicht jedoch in der Beschwerde an die Vorinstanz oder im Rechtsmittel an den Regierungsrat. Ob die Rüge dennoch zulässig ist, kann jedoch offen bleiben. Gemäss dem von den Beschwerdeführenden zitierten Urteil bzw. der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts sind im Anwendungsbereich des ZWG für die Erteilung einer Baubewilligung dann ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen oder Bewohner erforderlich, wenn die Nachfrage nach Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment offensichtlich unzureichend ist (BGE 145 II 99 E. 3.1; 144 II 49 E. 2.4). Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4). Dass in Engelberg die Nachfrage nach Erstwohnungen im Marktsegment, zu dem die drei vorliegend als Erstwohnungen vorgesehenen Wohneinheiten gehören, offensichtlich unzureichend ist, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Inwiefern die Erteilung der Baubewilligung für das umstrittene Bauvorhaben gleichwohl konkrete Zusicherungen für den Erwerb dieser Wohneinheiten voraussetzen sollte, erläutern sie nicht. Solches erschliesst sich auch sonst nicht, zumal die Beschwerdeführenden auch nicht substanziiert vorbringen, es bestünden konkrete Indizien, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung dieser Wohneinheiten als unrealistisch erscheinen lassen (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4), resp. für eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung. Eine solche liegt auch nicht auf der Hand. So unterscheidet sich das umstrittene Bauvorhaben namentlich wesentlich von demjenigen, das Gegenstand des von den Beschwerdeführenden zitierten Urteils bildete, in dem das Bundesgericht einen Rechtsmissbrauch bejahte (BGE 145 II 99 E.”

“Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine). Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 3.2). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 144 II 49 E. 2.3; Urteil 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E.”

“Die umstrittene Regelung dient primär der Bewahrung von Mietwohnungen für eine ortsansässige Bevölkerung vor dem Hintergrund der herrschenden Mietwohnungsknappheit. Sie richtet sich gegen das Angebot gewisser bloss temporärer bzw. unterjähriger Wohngelegenheiten im Rahmen der Wohnanteilspflicht. Die umstrittene Regelung hat zumindest teilweise eine einschränkende Wirkung für die Nutzung von Wohnraum für touristische und nicht-touristische Zweitwohnungen, indem sie diese von der Anrechenbarkeit auf den geltenden Mindestwohnanteil ausschliesst. Insoweit erweist sie sich als Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei einer Gemeinde mit einem bundesrechtlichen Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent. Demgegenüber ist nicht ersichtlich, inwiefern die umstrittene Regelung zu einer Aufweichung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes führen soll. Wie dargelegt, lässt Art. 3 Abs. 2 ZWG Raum für eine kantonale bzw. kommunale Regelung zur Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt Zürich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.”

“Die umstrittene Regelung dient primär der Bewahrung von Mietwohnungen für eine ortsansässige Bevölkerung vor dem Hintergrund der herrschenden Mietwohnungsknappheit. Sie richtet sich gegen das Angebot gewisser bloss temporärer bzw. unterjähriger Wohngelegenheiten im Rahmen der Wohnanteilspflicht. Die umstrittene Regelung hat zumindest teilweise eine einschränkende Wirkung für die Nutzung von Wohnraum für touristische und nicht-touristische Zweitwohnungen, indem sie diese von der Anrechenbarkeit auf den geltenden Mindestwohnanteil ausschliesst. Insoweit erweist sie sich als Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei einer Gemeinde mit einem bundesrechtlichen Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent. Demgegenüber ist nicht ersichtlich, inwiefern die umstrittene Regelung zu einer Aufweichung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes führen soll. Wie dargelegt, lässt Art. 3 Abs. 2 ZWG Raum für eine kantonale bzw. kommunale Regelung zur Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt Zürich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.”

“Streitig ist, ob die Baubewilligung eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt.”

“Daraufhin reichte die Beschwerdegegnerin am 9. März 2020 ein neues Baugesuch ein, dieses Mal für ein Einfamilienhaus (EFH) als Erstwohnung. Die eingereichten Pläne sahen für das an einem Hang gelegene Grundstück ein Gebäude mit insgesamt zehn Geschossen vor, wobei neben Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss sieben weitere auf Untergeschosse entfielen. Während der Auflagefrist erhob A.________ Einsprache gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April 2020 wies die Gemeinde St. Moritz die Einsprache ab und bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der Erstwohnungsverpflichtung. B. Dagegen erhob A.________ am 27. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuchs zu verweigern. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, das Bauvorhaben stelle eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG dar. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und verbot der Beschwerdegegnerin die Bauarbeiten während des hängigen Verfahrens fortzusetzen. Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 8. Dezember 2020 gut und hob die angefochtene Verfügung auf. Gleichzeitig behaftete es die Beschwerdegegnerin auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020. C. C.a. Mit Urteil vom 28. September 2021 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde von A.________ gut, hob den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der”

“Streitig ist insbesondere, ob die Baubewilligung für die beiden Häuser A und B eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt.”

“In der EG Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 % (vgl. Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702] und Art. 2 der Zweitwohnungs­verordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]; Wohnungsinventar einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwick­lung & Raumplanung/Raumplanungsrecht/Zweitwohnung­en»). Neue Zweit­wohnungen dürfen deshalb nicht bewilligt werden (Art. 75b Abs. 1 BV; Art. 6 Abs. 1 ZWG). Die Beschwerdegegnerschaft 1 beabsichtigt, die Einfamilien­häuser und zwei der drei Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnun­gen zu nutzen (vorne Bst. A).”

“In der EG Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 % (vgl. Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702] und Art. 2 der Zweitwohnungs­verordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]; Wohnungsinventar einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwick­lung & Raumplanung/Raumplanungsrecht/Zweitwohnung­en»). Neue Zweit­wohnungen dürfen deshalb nicht bewilligt werden (Art. 75b Abs. 1 BV; Art. 6 Abs. 1 ZWG). Die Beschwerdegegnerschaft 1 beabsichtigt, die Einfamilien­häuser und zwei der drei Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnun­gen zu nutzen (vorne Bst. A).”

“Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, das Villengebiet Suvretta sei ein eigener Teil von St. Moritz. Die Nachfrage müsse gesondert für diesen Ortsteil abgeklärt werden und dürfe sich nicht auf das gesamte Gemeindegebiet beziehen. Art. 75b Abs. 1 BV gibt als Bezugsgrösse für die Anteilsbildung von Zweitwohnungen das Gebiet der Gemeinde vor (Urteil 1C_73/2018 vom 7. Januar 2019 E. 2.3; OLIVIER STREIF, in: St. Galler Kommentar Bundesverfassung, 4. Aufl. 2023, N. 31 zu Art. 75b BV; JONAS ALIG/ALAIN GRIFFEL, in: Basler Kommentar Bundesverfassung, 1. Aufl. 2015, N. 12 zu Art. 75b BV). Wenn es um die Ermittlung des Erstwohnungsbedarfs geht, muss das Gebiet indes nicht notwendigerweise auf die gesamte Gemeinde ausgedehnt werden (vgl. Urteile 1C_402/2021 vom 6. März 2023 E. 3.4.3; 1C_73/2018 vom 7. Januar 2019 E. 2.3). Geht es um die Ermittlung der Nachfrage eines bestimmten Guts nach den Kriterien des Marktes, kann auch ein kleinerer Sektor zugrunde gelegt werden (Urteile 1C_598/2019 vom 19. Juni 2020 E. 3.3; 1C_211/2018 vom 4. April 2019 E. 2.4; 1C_77/2018 vom 7. Januar 2019 E. 2.3). Wie erwähnt (vgl. vorne E. 3.3.2), legt die Vorinstanz nachvollziehbar dar, weshalb die Ermittlung der Nachfrage nicht bloss auf den Ortsteil St. Moritz-Suvretta zu beschränken ist, sondern das gesamte Gemeindegebiet von St.”

“Nach Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Im Jahre 2022 lag dieser Anteil gemäss dem Wohnungsinventar des Kantons Graubünden in der Gemeinde St. Moritz bei”

“Nach Art. 75b BV[7] ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent gelten daher Nutzungsbeschränkungen für neu erstellte Wohnungen (Art. 7 ff. ZWG) und für bestimmte Veränderungen altrechtlicher Wohnungen (Art. 10 ff. ZWG). Grindelwald ist eine Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.[8]”

“15). Eine gesetzwidrig unterlassene Anmerkung könne, weil bezüglich Anmerkungen öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen kein Gut- glaubensschutz bestehe, bereits konzeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden (VG act. C.11 E. 3d S. 16). Das öffentliche Interesse an der Einhaltung von raum- planungs- und baurechtlichen Bestimmungen sei generell gross (VG act. C.11 E. 4a S. 17). Die Überhandnahme von Zweitwohnungen, gerade in Tourismusgegen- den, bewirke Baulandverschwendung und setze die einheimische Bevölkerung punkto Bodenpreise unter Druck (VG act. C.11 E. 4a S. 17 f.). Die in Art. 31 des vormaligen Baugesetzes 2005 vorgesehene Abgeltung von Hauptwohnungsver- pflichtungen sei mit der Teilrevision von 2010 gestrichen worden und überdies seit Inkrafttreten von Art. 75b der BV (SR 101) gar nicht mehr zulässig (VG act. C.11 E. 4a S. 18 f.). Die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung sei erforderlich und geeignet, den gesetzgeberischen Zweck durchzusetzen, zumal Art. 75b BV den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsan- teil von über 20 % verbiete (VG act. C.11 E. 4b S. 19). Es gehe nicht um das Ver- schulden und die Verantwortung der Gemeinde, sondern die Interessen des Beru- fungsklägers seien an jenen der Allgemeinheit zu messen (VG act. C.11 E. 4d S. 20 f.). Eine Duldungsverfügung würde den Verkauf als Zweitwohnungsnutzung er- möglichen (VG act. C.11 E. 4e S. 21 f.). Der gute Glaube des Berufungsklägers sei unbestritten (VG act. C.11 E. 5a S. 22). Für die Interessenabwägung sei nur das fehlende Unrechtsbewusstsein im Kaufzeitpunkt am 4. Januar 2005 von Bedeutung, nicht aber die fehlerhaften Auskünfte 2011 und 2013 sowie die Duldung der Zweit- wohnungsnutzung (VG act. C.11 E. 5b S. 23 f.). Der Berufungskläger wolle die Lie- genschaft verkaufen und einen möglichst hohen Gewinn erzielen, auch wenn er sie seinerzeit nicht zu Spekulationszwecken gekauft habe. In der Gemeinde bestünde ein Markt für Erstwohnungen, sodass die Liegenschaft durchaus hätte verkauft oder vermietet werden können (VG act.”

“Im Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 wurde in E. 4.3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %.”

“Im Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 wurde in E. 4.3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Dabei wird mit Art. 11 Abs. 2 ZWG auch der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht verletzt, da der Grundeigentümer die Wahl hat, statt einem Wiederaufbau eine Erweiterung der bestehenden Wohnbaute vorzusehen. Überdies würde das Bauvorhaben des Beschwerdeführers ohnehin Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht einhalten, da neu zwei Wohnungen vorgesehen sind anstatt wie bestehend nur eine (vgl. Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4; ZUFFEREY/BODEVIN, a.a.O., S. 35 ff.; a.A. PFAMMATTER, a.a.O., N. 13 zu Art. 11 ZWG; FRANÇOIS BIANCHI, La loi sur les résidences secondaires: une première approche, ZBGR 96/2015 S.”

“Im Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 wurde in E. 4.3 weiter darauf hingewiesen, dass eine Ausdehnung von Art. 11 Abs. 3 ZWG auf Wiederaufbauten Art. 75b Abs. 1 BV widersprechen würde. Diese Verfassungsbestimmung beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 %. Jede Erweiterung der Zweitwohnfläche in Gemeinden, in denen der 20%-Anteil bereits überschritten ist, läuft somit der Zielsetzung der Verfassung entgegen (siehe dazu auch OLIVER STREIFF, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. Aufl. 2023, N. 38 zu Art. 75b). Diese Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist vom Beschwerdeführer als Grundeigentümer aufgrund von Art. 75b Abs. 1 BV hinzunehmen und ist bei der Auslegung von Art. 11 Abs. 2 ZWG zu berücksichtigen. Zwar ist kein Vorrang von Art. 75b Abs. 1 BV zu Art. 26 BV gegeben. Jedoch bewirkt die zeitlich gegenüber der schon vorher geltenden Bestimmung von Art. 26 BV später erfolgte Annahme der Verfassungsänderung von Art. 75b Abs. 1 BV eine Einschränkung der Rechte der Grundeigentümer bei der Überbaubarkeit von Liegenschaften in den entsprechenden Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %.”

“Das Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 wiederum betraf zwar einen Sondernutzungsplan; dieser regelte jedoch ein Grossprojekt, welches vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet war, wobei die erlassende Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auswies. Unter diesen Umständen kann das Verbot zur Bewilligung von Zweitwohnungen nach Art. 75b BV geeignet sein, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen - und damit auch die Dimensionierung des Bauzonenbedarfs. Dementsprechend bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisation zur Rüge, der angefochtene Plan verletze Art. 75b BV, da dieser auch dem Schutz der Landschaft diene (Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 E. 6.2; s.a. BGE 139 II 271 E. 11.2). Der vorliegende Sondernutzungsplan beschäftigt sich jedoch nicht mit Zweitwohnungen und St. Margrethen ist keine Gemeinde, die unter das Bewilligungsverbot für Zweitwohnungen gemäss Art. 75b BV fällt.”

“einen Quartierplan nach dem Recht des Kantons Wallis) für touristische Zwecke, der auch Nebenwohnungen (im Sinn von Zweitwohnungen) zuliess, in einer Gemeinde, deren Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent lag (vgl. dazu Art. 75b BV). Anders noch als das Kantonsgericht des Kantons Wallis bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisationen zur Rüge, der angefochtene Quartierplan verletze Art. 75b BV, weil bei einem Grossprojekt, das vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet sei, das Verbot von Zweitwohnungen geeignet sein könne, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen. Diese Prüfung falle eigentlich unter die ebenfalls von den Beschwerdeführern vorgebrachte Rüge der Verletzung von Grundsätzen der Raumplanung, die separat geprüft werden müsse. Diese seien zulässig, sofern sie gerade im Zusammenhang mit Art. 75b BV stünden und es um den Schutz der Landschaft im Sinn von Art. 12 NHG gehe ("Ceux-ci sont en effet recevables dès lors qu'ils sont précisément mis en perspective avec l'art. 75b Cst. et qu'il y va de la protection du paysage au sens de l'art. 12 LPN"). Der hier strittige Sondernutzungsplan hat jedoch offensichtlich keine Zweitwohnungsnutzung zum Inhalt und die Gemeinde Y.__ ist unbestrittenermassen keine Zweitwohnungsgemeinde.”

“2 RPG) überwiegt (vgl. BGE 145 II 83 E. 5.1; BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Inkrafttreten der Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 - insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG) - für sich alleine noch nicht als erhebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorgezogene Überprüfung der Nutzungsplanung oder eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung im Baubewilligungsverfahren rechtfertigen würde. Es müssen andere Umstände dazukommen, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans (BGE 144 II 41 E. 5.2; Urteile 1C_190/2020 vom 9. Februar 2021 E. 2.2.2, 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 E. 3.2; je mit Hinweisen). Bei Gemeinden, welche wie die Gemeinde Klosters-Serneus einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweisen, kann auch das Inkrafttreten von Art. 75b BV am 11. März 2012 bzw. das Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) sowie der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) am 1. Januar 2016 für eine vorgezogene bzw. vorfrageweise Überprüfung einer älteren Nutzungsplanung sprechen, wenn anzunehmen ist, dass damit die Nachfrage nach Wohnbauten in einer Gemeinde gesunken ist (vgl. BGE 140 II 25 E. 4 sowie Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.5).”

“Die beiden Baugrundstücke liegen gemäss dem von der Regierung des Kantons Graubünden am 3. Juli 2001 genehmigten Zonenplan zwar zum grösseren Teil in der Wohnzone und damit in einer Bauzone. Seither haben sich die massgeblichen Verhältnisse jedoch erheblich verändert. Dass die Fläche der Bauzonen der Gemeinde Klosters-Serneus, so wie sie im Jahr 2001 festgelegt wurde, aus heutiger Sicht - d.h. nach Inkrafttreten der Änderung von Art. 15 RPG, Art. 75b BV und dem ZWG - überdimensioniert ist, ergibt sich ohne Weiteres aus der kantonalen Richtplanung, ist unbestritten und lag im Zeitpunkt der Erteilung der umstrittenen Baubewilligungen längst auf der Hand. Dementsprechend hatte die Gemeinde die Überprüfung und Anpassung ihrer Bauzonen bereits vor der Erteilung der umstrittenen Baubewilligungen in die Wege geleitet und eine Planungszone erlassen.”

“Das Baugrundstück liegt gemäss dem von der Regierung des Kantons Graubünden am 3. Juli 2001 genehmigten Zonenplan in der Wohnzone und damit in einer Bauzone. Seither haben sich die massgeblichen Verhältnisse jedoch erheblich verändert. Dass die Fläche der Bauzonen der Gemeinde Klosters-Serneus, so wie sie im Jahr 2001 festgelegt wurde, aus heutiger Sicht - d.h. nach Inkrafttreten der Änderung von Art. 15 RPG, Art. 75b BV und dem ZWG - überdimensioniert ist, ergibt sich ohne Weiteres aus der kantonalen Richtplanung, ist unbestritten und lag im Zeitpunkt der Erteilung der umstrittenen Baubewilligung längst auf der Hand. Dementsprechend hatte die Gemeinde die Überprüfung und Anpassung ihrer Bauzonen bereits vor der Erteilung der umstrittenen Baubewilligung in die Wege geleitet und eine Planungszone erlassen.”

“Weiter übersehe der Beschwerdeführer, dass eine Wiederherstellung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch nach 30 Jahren verlangt werden könne. Dies sei aus besonders wichtigen öffentlichen Interessen - damit seien insbesondere baupolizeiliche Gründe gemeint - zwingend geboten. Ziel des Verbots der Wohnungsnutzung sei gemäss Art. 90 BauG insbesondere die Gesundheit und die Sicherheit der Bewohner zu schützen und die Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum sei mit erheblichen Risiken verbunden (Schimmelbildung, schlechte Luftqualität und gesundheitsschädliche Radonbelastung, sowie erhöhte Brandausbreitungsgefahr und stark eingeschränkte Fluchtmöglichkeiten). Daher entspreche das Verbot der Wohnnutzung und eine Anordnung zur Entfernung einem besonders wichtigen öffentlichen Interesse und rechtfertige die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Weiter habe das Bundesgericht Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist auch aus anderen wichtigen öffentlichen Interessen zugelassen. Hier bestehe die akute Gefahr, dass das Kellerlokal auch als Zweitwohnung genutzt werde, was gegen Art. 75b BV verstossen würde.”

“Weiter übersehe der Beschwerdeführer, dass eine Wiederherstellung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch nach 30 Jahren verlangt werden könne. Dies sei aus besonders wichtigen öffentlichen Interessen - damit seien insbesondere baupolizeiliche Gründe gemeint - zwingend geboten. Ziel des Verbots der Wohnungsnutzung sei gemäss Art. 90 BauG insbesondere die Gesundheit und die Sicherheit der Bewohner zu schützen und die Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum sei mit erheblichen Risiken verbunden (Schimmelbildung, schlechte Luftqualität und gesundheitsschädliche Radonbelastung, sowie erhöhte Brandausbreitungsgefahr und stark eingeschränkte Fluchtmöglichkeiten). Daher entspreche das Verbot der Wohnnutzung und eine Anordnung zur Entfernung einem besonders wichtigen öffentlichen Interesse und rechtfertige die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Weiter habe das Bundesgericht Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist auch aus anderen wichtigen öffentlichen Interessen zugelassen. Hier bestehe die akute Gefahr, dass das Kellerlokal auch als Zweitwohnung genutzt werde, was gegen Art. 75b BV verstossen würde.”

“Die Beschwerdeführerin ist als beschwerdeberechtigte Organisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG (vgl. Anhang Ziff. 9 der Verordnung vom 27. Juni 1990 über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]) zur Beschwerde gegen Verfügungen befugt, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG ergehen. Die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV stellt eine Bundesaufgabe dar, die der Schonung der Natur und Landschaft dient (BGE 139 II 271 E. 11 S. 276 ff.). Baubewilligungen können daher von der Beschwerdeführerin wegen Verletzung von Art. 75b BV und seiner BGE 148 II 359 S. 362 Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 NHG angefochten werden. Findet - wie vorliegend - ein Einspracheverfahren statt, muss sich die Organisation bereits an diesem beteiligen, um ihr Beschwerderecht nicht zu verlieren (vgl. Art. 12c Abs. 2 NHG und Art. 104 Abs. 2 letzter Satz des kantonalen Raumplanungsgesetzes vom 6. Dezember 2004 [KRG; BR 801.100]). Gemäss Art. 12b NHG eröffnet die Behörde den Gemeinden und Organisationen ihre Verfügungen durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan. Die öffentliche Auflage dauert in der Regel 30 Tage (Abs. 1). Sieht das Bundesrecht oder das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vor, so sind auch die Gesuche nach Absatz 1 zu veröffentlichen (Abs. 2).”

“%. Dementsprechend dürfen dort grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält jedoch u.a. die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nach Artikel 7 Abs. 1lit. b ZWG vor. Nach der Legaldefinition in Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, und entweder im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung; lit. a), oder nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird (lit. b).”

“%. Dementsprechend dürfen dort grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält jedoch u.a. die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nach Artikel 7 Abs. 1lit. b ZWG vor. Nach der Legaldefinition in Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, und entweder im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung; lit. a), oder nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird (lit. b).”

“Das Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 wiederum betraf zwar einen Sondernutzungsplan; dieser regelte jedoch ein Grossprojekt, welches vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet war, wobei die erlassende Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auswies. Unter diesen Umständen kann das Verbot zur Bewilligung von Zweitwohnungen nach Art. 75b BV geeignet sein, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen - und damit auch die Dimensionierung des Bauzonenbedarfs. Dementsprechend bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisation zur Rüge, der angefochtene Plan verletze Art. 75b BV, da dieser auch dem Schutz der Landschaft diene (Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 E. 6.2; s.a. BGE 139 II 271 E. 11.2). Der vorliegende Sondernutzungsplan beschäftigt sich jedoch nicht mit Zweitwohnungen und St. Margrethen ist keine Gemeinde, die unter das Bewilligungsverbot für Zweitwohnungen gemäss Art. 75b BV fällt.”

“Das Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 wiederum betraf zwar einen Sondernutzungsplan; dieser regelte jedoch ein Grossprojekt, welches vollständig einer touristischen Nutzung gewidmet war, wobei die erlassende Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auswies. Unter diesen Umständen kann das Verbot zur Bewilligung von Zweitwohnungen nach Art. 75b BV geeignet sein, den Bedarf an Grundstücken für eine touristische Nutzung in Frage zu stellen - und damit auch die Dimensionierung des Bauzonenbedarfs. Dementsprechend bejahte das Bundesgericht die Berechtigung zweier Naturschutzorganisation zur Rüge, der angefochtene Plan verletze Art. 75b BV, da dieser auch dem Schutz der Landschaft diene (Urteil 1C_568/2014 und 1C_576/2014 vom 13. Januar 2016 E. 6.2; s.a. BGE 139 II 271 E. 11.2). Der vorliegende Sondernutzungsplan beschäftigt sich jedoch nicht mit Zweitwohnungen und St. Margrethen ist keine Gemeinde, die unter das Bewilligungsverbot für Zweitwohnungen gemäss Art. 75b BV fällt.”

“Seit dem Beschluss des Quartierplans "Raggalia" vom 16. Februar 2000 sind mehr als zwanzig Jahre vergangen. Damit ist der für Bauzonen massgebliche Planungshorizont von 15 Jahren (vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG) überschritten. Die für die kommunale Nutzungsplanung massgebenden Grundlagen haben sich seit dem Jahr 2000 stark verändert. Am 15. Juni 2012 wurde eine umfangreiche Teilrevision des RPG beschlossen (in Kraft seit 1. Mai 2014). Am 11. März 2012 bzw. am 1. Januar 2016 traten Art. 75b BV, das Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) und die Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Im März 2018 hat die Regierung des Kantons Graubünden den kantonalen Richtplan in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung angepasst. In den Jahren 2006/2007 bzw. 2018/2019 wurde das Baugesetz der Gemeinde Luzein revidiert und die in den Wohnzonen W1 bzw. W2 zulässige bauliche Ausnützung deutlich erhöht. Hinzu kommt, dass Anzeichen dafür bestehen, dass der Ausbaustandard der bestehenden Erschliessungsstrassen im Quartierplangebiet ungenügend ist (vgl. nachfolgend E. 4.5.1). Wenn die Gemeinde die Erschliessungssituation überprüfen will, ist dies nachvollziehbar, zumal sich die Ansprüche an die Qualität der Erschliessung seit dem Jahr 2000 verändert haben könnten. Aufgrund der stark veränderten Planungsgrundlagen, der möglicherweise ungenügenden verkehrsmässigen Erschliessung und des Alters der geltenden Nutzungsplanung fällt eine Anpassung der Nutzungsplanung im betroffenen Gebiet ohne Weiteres in Betracht.”

“Seit dem Beschluss des Quartierplans "Raggalia" vom 16. Februar 2000 sind mehr als zwanzig Jahre vergangen. Damit ist der für Bauzonen massgebliche Planungshorizont von 15 Jahren (vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG) überschritten. Die für die kommunale Nutzungsplanung massgebenden Grundlagen haben sich seit dem Jahr 2000 stark verändert. Am 15. Juni 2012 wurde eine umfangreiche Teilrevision des RPG beschlossen (in Kraft seit 1. Mai 2014). Am 11. März 2012 bzw. am 1. Januar 2016 traten Art. 75b BV, das Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) und die Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Im März 2018 hat die Regierung des Kantons Graubünden den kantonalen Richtplan in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung angepasst. In den Jahren 2006/2007 bzw. 2018/2019 wurde das Baugesetz der Gemeinde Luzein revidiert und die in den Wohnzonen W1 bzw. W2 zulässige bauliche Ausnützung deutlich erhöht. Hinzu kommt, dass Anzeichen dafür bestehen, dass der Ausbaustandard der bestehenden Erschliessungsstrassen im Quartierplangebiet ungenügend ist (vgl. nachfolgend E. 4.5.1). Wenn die Gemeinde die Erschliessungssituation überprüfen will, ist dies nachvollziehbar, zumal sich die Ansprüche an die Qualität der Erschliessung seit dem Jahr 2000 verändert haben könnten. Aufgrund der stark veränderten Planungsgrundlagen, der möglicherweise ungenügenden verkehrsmässigen Erschliessung und des Alters der geltenden Nutzungsplanung fällt eine Anpassung der Nutzungsplanung im betroffenen Gebiet ohne Weiteres in Betracht.”

“Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, Art. 75b BV sehe in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 20 oder mehr Prozent ein unmittelbar anwendbares Verbot der Erhöhung der Anzahl von Zweitwohnungen vor. Da dieses Verbot absolut sei und damit keine Ausnahmen zulasse, werde es durch die streitbetroffene Baubewilligung verletzt, weil diese dazu führe, dass in einer solchen Gemeinde die Anzahl von Zweitwohnungen (und ihr Verhältnis zu Erstwohnungen) erhöht werde. Dieser Einwand dringt nicht durch. Wie bereits dargelegt wurde, dürfen altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG umgebaut und danach gemäss Art. 11 Abs. 1 und 2 ZWG unter Vorbehalt von Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts zu Zweitwohungszwecken genutzt werden. Diese bundesgesetzliche Regelung haben die Gerichte gemäss Art. 190 BV selbst dann anzuwenden, wenn sie gegen Art. 75b BV verstossen würde und damit verfassungswidrig wäre (BGE 140 I 353 E. 4.1; 139 V 307 E. 6.3; vgl. auch BGE 145 II 270 E. 4.1 mit Hinweisen).”

“Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4 in fine).”

“Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine). Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 3.2). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 144 II 49 E. 2.3; Urteil 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E.”

“Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können.9 Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es nicht einfach, die Umgehung von der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten Umstände.10 Zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten).”

“Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4 in fine).”

“968; Andreas Abegg/Leonie Dörig, Koordinationspflichtige Bauvorhaben bei Schutzobjekten – Zur Umsetzung von Art. 25a RPG am Beispiel des Zürcher Rechts mit besonderer Berücksichtigung der Erstellung von Solaranlagen, Zürich/St. Gallen 2017, S. 50 Fn. 188; vgl. Maja Saputelli/Kaja Zürcher, Kompetenzkonflikt Bund und Kantone im Natur- und Heimatschutz, PBG aktuell 3/2024 S. 5 ff., S. 9), dass die Bewilligungserteilung für eine Solaranlage generell – innerhalb und ausserhalb der Bauzonen – eine Bundesaufgabe darstelle. Es ist nicht ersichtlich, mit welcher tragfähigen Argumentation bzw. nach welchen schlüssigen Kriterien man hinsichtlich der Frage, ob eine Bundesaufgabe vorliegt, zwischen der Bewilligungsfähigkeit von Solaranlagen (mit Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz sowie zur Denkmalpflege) inner- und ausserhalb der Bauzonen zu unterschiedlichen Schlüssen gelangen könnte. Der vergleichbare – ebenfalls das Baurecht betreffende – Fall der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus im Sinne von Art. 75b BV sowie seiner Ausführungsbestimmungen (Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG] und Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV]) gilt ebenfalls – ohne, dass zwischen Baubewilligungen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen ein Unterschied gemacht würde – generell als Bundesaufgabe (vgl. dazu BGE 148 II 359 E. 3.1: BGE 139 II 271 E. 11; BGr, 9. Mai 2023, 1C_323/2022, E. 4.2). Insofern gibt die Aussage der Beschwerdeführerin, "die blosse Anwendung von Bundesrecht durch eine Behörde im Zusammenhang mit privaten Vorhaben [im Original fett]" könne und dürfe keine Bundesaufgabe darstellen, allein ihre rechtspolitische Auffassung, nicht aber die langjährige und mehrfach bestätigte bundesgerichtliche Praxis wieder (vgl. auch bereits betreffend die Anwendung von Art. 24 RPG durch kantonale Behörden BGE 112 Ib 70 E. 4).”

“1 Als erstes ist zu überprüfen, ob die umstrittene BZO-Revision mit dem Bundesrecht vereinbar ist und ob sie über eine ausreichende gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene verfügt. 3.2 Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) erteilt in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Bund zur Sicherstellung der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus einen minimalen Regelungsauftrag und begründet insoweit eine Gesetzgebungskompetenz (vgl. BGE 139 II 271 E. 11.1). Die Wirkung dieser Bundeskompetenz ist nachträglich derogatorisch (Oliver Streiff, in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., Zürich etc. 2023, Art. 75b Rz. 12; Marc-Olivier Besse, in: Vincent Martenet et al. [Hrsg.], Constitution fédérale, Commentaire romand, Basel 2021, Art. 75b N. 27; Fabian Mösching, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], SHK-Kommentar ZWG, 2. A., Bern 2021, Art. 1 N. 4; Alig/Griffel, in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung, Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 75b N. 8). Unter den Zweitwohnungsbegriff von Art. 75b BV können touristisch und nicht-touristisch genutzte Wohnungen fallen (vgl. BGE 139 II 243 E. 10.2; Streiff, Art. 75b Rz. 27; Besse, Art. 75b N. 38; Alig/Griffel, Art. 75b N. 18). Der Bund hat diese Verfassungsbestimmung durch das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) umgesetzt (vgl. dazu Streiff, Art. 75b Rz. 23 ff.; Besse, Art. 75b N. 13 f., 71 ff.; Alig/Griffel, Art. 75b N. 44 ff.). Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG stellt Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden, Erstwohnungen gleich. Damit werden Wohnungen, die insbesondere durch Wochenaufenthalter und Studierende regelmässig zu den in Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG genannten Zwecken genutzt werden, vom gesetzlich relevanten Zweitwohnungsbegriff ausgenommen (dazu Mösching, Art. 2 N. 17; Streiff, Art. 75b Rz. 27). Die umstrittene Regelung nimmt in den Absätzen 1bis und 2 der Art. 6 und 40 BZO Bezug auf Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG, indem sie die Nutzung einer Wohnung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit.”