Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn der Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen.
13 commentaries
In der Praxis werden Immobilienprovisionen häufig als Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart; die Rechtsprechung nennt in zahlreichen Fällen Sätze um 2.5–3% (teils auch geringfügig darüber), die nicht als überhöht im Sinne von Art. 417 OR angesehen wurden. Art. 417 OR ist restriktiv auszulegen; die Beurteilung des Übermassigen erfolgt durch den Richter unter Berücksichtigung regional üblicher Sätze und weiterer Umstände des Einzelfalls.
“Sur cette base, le montant équitable du salaire peut être déterminé, le cas échéant après ajustement, au regard de critères subjectifs (par exemple l'importance accordée par le mandant au contrat principal, à la rapidité de la conclusion de l'affaire, etc.). Un éventuel ajustement de la réduction en raison de critères subjectifs peut être opéré par le juge en équité conformément à l'art. 418 CO (Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 8 ad art. 417 CO). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions versées habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290) dans la région considérée (ATF 112 II 459 consid. 3; 111 II 366 consid. 3c). En matière immobilière, la commission correspond en règle générale à un pourcentage du prix de vente obtenu. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de référence; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le taux habituel sans pour autant être excessive. En effet, dans la mesure où il limite la liberté contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit être interprété de manière restrictive (ATF 138 III 669 consid. 3.1; 106 II 56 consid. 2a). La détermination du caractère excessif ou non du salaire du courtier relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). 2.1.2 Dans la jurisprudence, une commission de 122'664 fr. pour un prix de vente de 3'800'000 fr., soit un peu plus de 3% du prix de vente, n'a pas été jugée excessive (ATF 138 III 669 consid. 3.2). Tel a également été le cas dans une affaire où la commission était de 3% calculée sur un prix de vente de 1'695'000 fr. (arrêt du Tribunal fédéral 4C_121/2005 du 5 juillet 2005 consid. 4.2.2). De même, le Tribunal fédéral n'a pas réduit un salaire de 492'000 fr. correspondant à un taux de 3% du prix de vente de diverses parcelles qui se montait au total à 16'400'000 fr., même si cette rémunération se situait à la limite de ce qui était admissible en raison du prix élevé de la transaction (arrêt du Tribunal fédéral 4C_362/1999 du 22 mars 2000 consid. 4c). N'a pas non plus été considérée comme excessive une commission de 3,57% pour des ventes immobilières portant l'une sur 1'750'000 fr.”
“1 CPC), non risultano di particolare pregio e comunque non sono idonee a modificare il giudizio pretorile: la presunta scarsità degli sforzi profusi dall’attrice, parzialmente riconosciuta anche dal primo giudice, non è in effetti determinante sul tema, la provvigione non remunerando l’estensione del lavoro svolta dal mediatore, ma il suo successo (DTF 138 III 669 consid. 3.1 e 3.2; TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3); il fatto che a seguito di un contratto di mediazione che, come detto, non prevedeva un prezzo minimo e in cui l’attrice era stata autorizzata a mettere in vendita il fondo a fr. 2'300'000.-, sia poi stato spuntato un prezzo di fr. 2'000'000.- non può affatto essere considerato un risultato molto scarso; il fatto che le trattative con __________ T__________, con cui l’attrice avrebbe insistito per concludere, si siano protratte per un paio di mesi senza che fosse stato in seguito possibile giungere a una loro concretizzazione, non è invece in alcun modo imputabile all’attrice ed è dunque a sua volta privo di rilevanza. In definitiva, visto e considerato che l’art. 417 CO va applicato in modo restrittivo, che il convenuto non ha messo in dubbio che la provvigione del 2.5% stabilita nel giudizio impugnato (a fronte di un prezzo di fr. 2'000'000.-) rientrava ancora nella forchetta usuale (che prevedeva una percentuale massima del 3%), che nemmeno un tasso percentuale leggermente superiore a quello usuale giustificherebbe una sua riduzione e che in ogni caso il Tribunale federale non ha ritenuto di intervenire in presenza di provvigioni che variavano tra il 3% (a fronte di un prezzo di fr. 16'400'000.-) e il 3.57% (a fronte di un prezzo, più contenuto, di fr. 2'800'000.-) (cfr. DTF 138 III 669 consid. 3.1; TF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1), non vi è motivo di ulteriormente ridurre la provvigione riconosciuta dal primo giudice. 9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata. Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr.”
“1 Selon le contrat conclu entre les appelants et l’intimée Q.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de vente, plus la TVA. Les appelants soutiennent toutefois que la rémunération convenue serait excessive, compte tenu des manquements de l’intimée. 5.7.2 L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur ne se borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute également le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer expressément l’art. 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction. Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF 109 II 120, JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 525). En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000 et les références citées). 5.7.3 En l’espèce, on ne peut retenir que l’intimée aurait commis des manquements justifiant une réduction du montant prévu forfaitairement. En effet, son activité a conduit à la signature du contrat de vente. En outre, une commission forfaitaire s’élevant à 3% du prix de vente n’est pas excessive au regard du prix de vente de l’immeuble, arrêté à 1'025'000 francs.”
Die Vergütung des Vermittlers ist grundsätzlich erfolgsabhängig. Übliche Prozentsätze können mit zunehmendem Referenzpreis sinken; eine geringfügige Überschreitung der üblichen Tarif- oder Prozentpraxis begründet nicht automatisch Unangemessenheit. Die Frage, ob eine Vergütung im Sinne von Art. 417 OR überhöht ist, wird unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt und liegt im richterlichen Ermessen.
“Ora, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisce il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (DTF 138 III 669 consid. 3.1; STF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1).”
“Tale soluzione si imponeva in ogni caso anche a fronte degli scarsi sforzi profusi dall’attrice, dal risultato molto scarso da lei conseguito e dalla lentezza nella conclusione della vendita, ciò che avrebbe dovuto portare al dimezzamento della percentuale dell’1% proposta come valore minimo dalla dottrina e dalla giurisprudenza. 8.2. Come già rammentato anche nella decisione pretorile, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisca il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo o no della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3). 8.3. Ciò premesso, la censura del convenuto dev’essere respinta. Il fatto che l’attrice al momento della sottoscrizione del doc. E avesse accettato di essere remunerata con una percentuale dello 0.5% è in realtà privo di rilevanza sul tema, già per il fatto che quell’accordo è stato annullato per errore essenziale da parte sua; quella percentuale sarebbe per altro stata da pagare solo a fronte di un prezzo di vendita di almeno fr. 2'040'000.-. Quanto alle ulteriori argomentazioni addotte dal convenuto a sostegno di un’ulteriore diminuzione della provvigione, già ridotta dal 5% al 2.5% dal primo giudice, le stesse, in larga misura già irricevibili siccome evocate per la prima volta solo in questa sede (art.”
Der Schuldner muss Art. 417 OR nicht ausdrücklich nennen oder ein besonderes Reduktionsbegehren stellen. Es genügt, dass er den Anspruch nicht nur pauschal bestreitet, sondern auch den Betrag in Frage stellt und Gründe für eine Minderung vorträgt; in der Regel reicht ein Schlussantrag auf Abweisung der Klage aus, um die richterliche Prüfung einer Herabsetzung nach Art. 417 OR auszulösen.
“________ et de retenir que l’intimée a droit à l’entier de la commission due en vertu du contrat de courtage exclusif, les conditions d’un partage de celle-ci entre les courtiers n’étant manifestement pas remplies. 5.7 5.7.1 Selon le contrat conclu entre les appelants et l’intimée Q.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de vente, plus la TVA. Les appelants soutiennent toutefois que la rémunération convenue serait excessive, compte tenu des manquements de l’intimée. 5.7.2 L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur ne se borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute également le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer expressément l’art. 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction. Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF 109 II 120, JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 525). En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000 et les références citées).”
Eine leicht über dem in der Region üblichen Spanne liegende Provision kann vom Richter unberührt bleiben; die Beurteilung des Übermässigen liegt im richterlichen Ermessen, und Art. 417 OR ist restriktiv auszulegen. Die Rechtsprechung hat beispielsweise Provisionssätze um 3% bis ca. 3,57% nicht als übermässig reduziert.
“Sur cette base, le montant équitable du salaire peut être déterminé, le cas échéant après ajustement, au regard de critères subjectifs (par exemple l'importance accordée par le mandant au contrat principal, à la rapidité de la conclusion de l'affaire, etc.). Un éventuel ajustement de la réduction en raison de critères subjectifs peut être opéré par le juge en équité conformément à l'art. 418 CO (Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 8 ad art. 417 CO). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions versées habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290) dans la région considérée (ATF 112 II 459 consid. 3; 111 II 366 consid. 3c). En matière immobilière, la commission correspond en règle générale à un pourcentage du prix de vente obtenu. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de référence; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le taux habituel sans pour autant être excessive. En effet, dans la mesure où il limite la liberté contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit être interprété de manière restrictive (ATF 138 III 669 consid. 3.1; 106 II 56 consid. 2a). La détermination du caractère excessif ou non du salaire du courtier relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). 2.1.2 Dans la jurisprudence, une commission de 122'664 fr. pour un prix de vente de 3'800'000 fr., soit un peu plus de 3% du prix de vente, n'a pas été jugée excessive (ATF 138 III 669 consid. 3.2). Tel a également été le cas dans une affaire où la commission était de 3% calculée sur un prix de vente de 1'695'000 fr. (arrêt du Tribunal fédéral 4C_121/2005 du 5 juillet 2005 consid. 4.2.2). De même, le Tribunal fédéral n'a pas réduit un salaire de 492'000 fr. correspondant à un taux de 3% du prix de vente de diverses parcelles qui se montait au total à 16'400'000 fr., même si cette rémunération se situait à la limite de ce qui était admissible en raison du prix élevé de la transaction (arrêt du Tribunal fédéral 4C_362/1999 du 22 mars 2000 consid. 4c). N'a pas non plus été considérée comme excessive une commission de 3,57% pour des ventes immobilières portant l'une sur 1'750'000 fr.”
“1 CPC), non risultano di particolare pregio e comunque non sono idonee a modificare il giudizio pretorile: la presunta scarsità degli sforzi profusi dall’attrice, parzialmente riconosciuta anche dal primo giudice, non è in effetti determinante sul tema, la provvigione non remunerando l’estensione del lavoro svolta dal mediatore, ma il suo successo (DTF 138 III 669 consid. 3.1 e 3.2; TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3); il fatto che a seguito di un contratto di mediazione che, come detto, non prevedeva un prezzo minimo e in cui l’attrice era stata autorizzata a mettere in vendita il fondo a fr. 2'300'000.-, sia poi stato spuntato un prezzo di fr. 2'000'000.- non può affatto essere considerato un risultato molto scarso; il fatto che le trattative con __________ T__________, con cui l’attrice avrebbe insistito per concludere, si siano protratte per un paio di mesi senza che fosse stato in seguito possibile giungere a una loro concretizzazione, non è invece in alcun modo imputabile all’attrice ed è dunque a sua volta privo di rilevanza. In definitiva, visto e considerato che l’art. 417 CO va applicato in modo restrittivo, che il convenuto non ha messo in dubbio che la provvigione del 2.5% stabilita nel giudizio impugnato (a fronte di un prezzo di fr. 2'000'000.-) rientrava ancora nella forchetta usuale (che prevedeva una percentuale massima del 3%), che nemmeno un tasso percentuale leggermente superiore a quello usuale giustificherebbe una sua riduzione e che in ogni caso il Tribunale federale non ha ritenuto di intervenire in presenza di provvigioni che variavano tra il 3% (a fronte di un prezzo di fr. 16'400'000.-) e il 3.57% (a fronte di un prezzo, più contenuto, di fr. 2'800'000.-) (cfr. DTF 138 III 669 consid. 3.1; TF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1), non vi è motivo di ulteriormente ridurre la provvigione riconosciuta dal primo giudice. 9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata. Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr.”
Art. 417 OR ist restriktiv auszulegen. Bei der Prüfung einer «unverhältnismässig hohen» Maklervergütung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen; massgeblich sind namentlich der tatsächliche Vermittlungserfolg, die in der Praxis üblichen Prozentsätze und der als Referenz dienende Preis. Eine nur leichte Überschreitung der üblichen Sätze führt nicht zwangsläufig zur Kürzung durch den Richter; die Beurteilung bleibt im Rahmen des richterlichen Ermessens.
“Tale soluzione si imponeva in ogni caso anche a fronte degli scarsi sforzi profusi dall’attrice, dal risultato molto scarso da lei conseguito e dalla lentezza nella conclusione della vendita, ciò che avrebbe dovuto portare al dimezzamento della percentuale dell’1% proposta come valore minimo dalla dottrina e dalla giurisprudenza. 8.2. Come già rammentato anche nella decisione pretorile, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisca il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo o no della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3). 8.3. Ciò premesso, la censura del convenuto dev’essere respinta. Il fatto che l’attrice al momento della sottoscrizione del doc. E avesse accettato di essere remunerata con una percentuale dello 0.5% è in realtà privo di rilevanza sul tema, già per il fatto che quell’accordo è stato annullato per errore essenziale da parte sua; quella percentuale sarebbe per altro stata da pagare solo a fronte di un prezzo di vendita di almeno fr. 2'040'000.-. Quanto alle ulteriori argomentazioni addotte dal convenuto a sostegno di un’ulteriore diminuzione della provvigione, già ridotta dal 5% al 2.5% dal primo giudice, le stesse, in larga misura già irricevibili siccome evocate per la prima volta solo in questa sede (art.”
“1 CPC), non risultano di particolare pregio e comunque non sono idonee a modificare il giudizio pretorile: la presunta scarsità degli sforzi profusi dall’attrice, parzialmente riconosciuta anche dal primo giudice, non è in effetti determinante sul tema, la provvigione non remunerando l’estensione del lavoro svolta dal mediatore, ma il suo successo (DTF 138 III 669 consid. 3.1 e 3.2; TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3); il fatto che a seguito di un contratto di mediazione che, come detto, non prevedeva un prezzo minimo e in cui l’attrice era stata autorizzata a mettere in vendita il fondo a fr. 2'300'000.-, sia poi stato spuntato un prezzo di fr. 2'000'000.- non può affatto essere considerato un risultato molto scarso; il fatto che le trattative con __________ T__________, con cui l’attrice avrebbe insistito per concludere, si siano protratte per un paio di mesi senza che fosse stato in seguito possibile giungere a una loro concretizzazione, non è invece in alcun modo imputabile all’attrice ed è dunque a sua volta privo di rilevanza. In definitiva, visto e considerato che l’art. 417 CO va applicato in modo restrittivo, che il convenuto non ha messo in dubbio che la provvigione del 2.5% stabilita nel giudizio impugnato (a fronte di un prezzo di fr. 2'000'000.-) rientrava ancora nella forchetta usuale (che prevedeva una percentuale massima del 3%), che nemmeno un tasso percentuale leggermente superiore a quello usuale giustificherebbe una sua riduzione e che in ogni caso il Tribunale federale non ha ritenuto di intervenire in presenza di provvigioni che variavano tra il 3% (a fronte di un prezzo di fr. 16'400'000.-) e il 3.57% (a fronte di un prezzo, più contenuto, di fr. 2'800'000.-) (cfr. DTF 138 III 669 consid. 3.1; TF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1), non vi è motivo di ulteriormente ridurre la provvigione riconosciuta dal primo giudice. 9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata. Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr.”
“Considerato che l'art. 417 CO va applicato in modo restrittivo, che la percentuale fatturata (che la controparte neppure contesta in questa sede) si attesta al di sotto della soglia usuale come pure di quella pattuita, che in concreto il prezzo di compravendita era di molto inferiore rispetto a quelli testé menzionati dalla giurisprudenza e che – comunque sia – l'attività dell'intermediaria non si è limitata alla mera indicazione di un possibile contraente ma ha contribuito anche fattivamente alla riuscita della – nelle sue modalità ("rent to buy") particolari – operazione immobiliare, la decisione del Pretore di ridurre al 2% la provvigione (dopo che in una decisione di pochi giorni precedente a quella qui impugnata non è intervenuto per ridurre una provvigione del 4% a fronte di un prezzo di riferimento di fr. 880'000.- e in cui la vendita nemmeno si era perfezionata: II CCA inc. 12.2022.157, citata) costituisce un eccesso di apprezzamento che non può trovare tutela.”
Ist die Provision als Prozentsatz des tatsächlich vereinbarten bzw. vom Käufer akzeptierten Verkaufspreises festgelegt, verringert sie sich bei einem niedrigeren Verkaufspreis entsprechend. Eine derartige Bindung an den erzielten Verkaufspreis rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine richterliche Kürzung wegen Überhöhtheit nach Art. 417 OR.
“Il y a donc lieu d'admettre le recours du recourant et, la Cour de céans disposant de tous les éléments de fait nécessaires, de statuer à nouveau sur le fond. Dès lors que l'interprétation de la clause relative au prix de vente dans la fourchette de 85'000'000 à 100'000'000 fr. n'a qu'un caractère indicatif, non contraignant, et que, au surplus, la clause relative à la commission se réfère expressément au prix de vente qui " agrée " à la cliente, il est indéniable que le défendeur a droit à une commission de 1,5 % sur le prix de vente de 29'500'000 fr. Il sied de relever que sa commission est ainsi naturellement bien inférieure à celle à laquelle il aurait pu prétendre si la vente avait été conclue par la cliente à un prix dans la fourchette de prix envisagée. Étant fixée à un pourcentage du prix de vente agréé, la commission est réduite en proportion de la diminution du prix intervenue par rapport à la fourchette de prix envisagée par les parties. La Cour de céans ne voit dès lors aucune raison d'intervenir au motif que le salaire serait excessif au sens de l'art. 417 CO. En tant que l'intimée se limite à affirmer, sans motivation satisfaisant aux exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, que l'intervention du défendeur auprès de l'acquéreur serait sans rapport de causalité avec le choix de celui-ci d'acheter et avec le prix auquel il a acheté, son grief est irrecevable. En tant qu'elle soutient que le défendeur n'a pas respecté ses obligations, à savoir chercher des acheteurs intéressés par l'achat de la parcelle, l'intimée se base sur des faits non constatés et dont elle ne démontre pas, conformément aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF, qu'ils auraient été omis en violation du droit par la cour cantonale. Le montant de la commission de 476'572 fr. 50 avec intérêts à 5 % l'an dès le 15 mai 2018, admis par le Tribunal de première instance - sur la base de calculs corrects et non contestés par la demanderesse -, n'étant plus litigieux dans sa quotité, l'action en libération de dette de la demanderesse doit être rejetée également en tant qu'elle concerne cette seconde créance.”
Bei erfolgsabhängigen (aleatorischen) Vermittlungsverträgen ist bei der Prüfung, ob die vereinbarte Vergütung im Sinne von Art. 417 OR überhöht ist, vorrangig der erzielte Erfolg und nicht das blosse Tätigkeitspensum des Maklers zu berücksichtigen. Zur Bestimmung eines angemessenen Honorars sind zunächst objektive Anhaltspunkte wie vorhandene Tarife oder der übliche Satz (Usus) heranzuziehen. Auf dieser Grundlage kann der Richter das Entgelt festlegen und allenfalls unter Berücksichtigung sachlicher, subjektiver Umstände (z. B. Bedeutung des Geschäfts für den Auftraggeber, Geschwindigkeit der Vermittlung) in Billigkeitsweise anpassen.
“L'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir procédé, pour déterminer si la commission était ou non excessive, à une comparaison entre les prestations réciproques des parties, tenant compte du fait que l'intimée n'avait déployé que très peu d'efforts pour que la vente soit conclue. 2.1 A teneur de l'art. 414 CO, la rémunération du courtier qui n'est pas déterminée s'acquitte, s'il existe un tarif, par le paiement du salaire qui y est prévu; à défaut de tarif, le salaire usuel est réputé convenu. 2.1.1 Selon l'art. 417 CO, lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. La question de savoir si le salaire du courtier est excessif ou non doit être appréciée en comparant les prestations réciproques des parties, la réduction du salaire en vertu de l'art. 417 CO étant justifiée si celui-ci est disproportionné par rapport à la prestation du courtier. Pour apprécier si le salaire du courtier est disproportionné, le caractère aléatoire du courtage exige que l'on prenne en compte le succès réalisé par le courtier et non les activités qu'il a déployées (ATF 138 III 669 consid. 3.2; 111 II 366 in JdT 1986 I 499; 112 II 459 in JdT 1987 I 82). Pour apprécier le succès du courtier, le juge doit en premier lieu se référer à des critères objectifs, soit aux tarifs ou à l'usage en vigueur. Sur cette base, le montant équitable du salaire peut être déterminé, le cas échéant après ajustement, au regard de critères subjectifs (par exemple l'importance accordée par le mandant au contrat principal, à la rapidité de la conclusion de l'affaire, etc.). Un éventuel ajustement de la réduction en raison de critères subjectifs peut être opéré par le juge en équité conformément à l'art. 418 CO (Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 8 ad art.”
“Ora, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisce il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (DTF 138 III 669 consid. 3.1; STF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1).”
“Tale soluzione si imponeva in ogni caso anche a fronte degli scarsi sforzi profusi dall’attrice, dal risultato molto scarso da lei conseguito e dalla lentezza nella conclusione della vendita, ciò che avrebbe dovuto portare al dimezzamento della percentuale dell’1% proposta come valore minimo dalla dottrina e dalla giurisprudenza. 8.2. Come già rammentato anche nella decisione pretorile, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisca il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo o no della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3). 8.3. Ciò premesso, la censura del convenuto dev’essere respinta. Il fatto che l’attrice al momento della sottoscrizione del doc. E avesse accettato di essere remunerata con una percentuale dello 0.5% è in realtà privo di rilevanza sul tema, già per il fatto che quell’accordo è stato annullato per errore essenziale da parte sua; quella percentuale sarebbe per altro stata da pagare solo a fronte di un prezzo di vendita di almeno fr. 2'040'000.-. Quanto alle ulteriori argomentazioni addotte dal convenuto a sostegno di un’ulteriore diminuzione della provvigione, già ridotta dal 5% al 2.5% dal primo giudice, le stesse, in larga misura già irricevibili siccome evocate per la prima volta solo in questa sede (art.”
Bei blosser Vermittlungstätigkeit ohne besondere Aufwendungen hat das Gericht eine vereinbarte hohe Provision (im entschiedenen Fall 5 %) aufgrund von Art. 417 OR herabgesetzt; die Entscheidung verweist auf in Lehre und Rechtsprechung übliche Sätze von 1–2 % (bei Bauland bis zu 3 %) und reduzierte die Provision im konkreten Fall auf 2 %.
“Sempre contrariamente a quanto preteso nell’appello, nemmeno è poi possibile concludere che l’attrice, laddove avesse effettivamente insistito per concludere le trattative con __________ T__________ e meglio con le persone a lui facenti capo (__________ H__________ di S__________ __________) anziché con __________ G__________, avrebbe agito a scapito del convenuto, e ciò già per il solo fatto che il primo aveva proposto un prezzo maggiore di quello offerto dal secondo (e meglio fr. 2'100'000.- [doc. 7, 9 e 11] invece di fr. 2'050'000.- [doc. 13]). 8. In un ultimo capitolo il Pretore, dando seguito a quanto postulato dal convenuto con le conclusioni, ha provveduto a ridurre la provvigione a favore dell’attrice ai sensi dell’art. 417 CO. Egli ha dapprima rammentato che la dottrina e la giurisprudenza ritenevano usuale nell’ambito del commercio di immobili provvigioni dell’1-2% fino ad un massimo del 3% in caso di fondi edificati (Ammann, Basler Kommentar, n. 5 ad art. 417 CO; DTF 117 II 286; TF 4C.362/1999 del 22 marzo 2000 consid. 4b/bb, 4C.121.2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.1 e 4.2.2). Ha quindi evidenziato che nel caso di specie l’operato dell’attrice risultante dagli atti era stato tutto sommato contenuto, essa avendo solo svolto l’attività di mediatrice per presentazione, senza per altro che risultasse che avesse dovuto assumersi spese o esborsi particolari; che non risultava che l’oggetto in vendita presentasse elementi tali da rendere particolarmente difficoltoso il reperimento di eventuali interessati all’acquisto (DTF 90 II 92); e che non era emerso che il convenuto fosse un professionista del ramo e che quindi avesse accettato una tariffa più elevata in piena conoscenza di causa. Stando così le cose, ha concluso che la provvigione del 5% pattuita nel doc. B eccedeva senza una valida giustificazione i limiti usualmente ammessi dalla dottrina e dalla giurisprudenza, per cui, avuto riguardo alle tariffe usualmente ammesse e alle circostanze del caso concreto, ha considerato adeguato dimezzare la percentuale pattuita a suo tempo, riducendola così al 2.”
Die Vergütung ist vom Erfolgscharakter des Vermittlungsvertrags auszugehen; sie vergütet primär den Erfolg, nicht die Aufwände. Übliche Prozentsätze können mit steigendem Referenzpreis sinken; eine geringe Überschreitung des üblichen Tarifs ist nicht automatisch als überhöht zu qualifizieren. Die Beurteilung, ob eine Vergütung im Sinne von Art. 417 OR überhöht ist, liegt im richterlichen Ermessen; die Norm ist restriktiv auszulegen.
“Ora, per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisce il successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione del carattere eccessivo della mercede del mediatore rientra nel potere di apprezzamento del giudice (DTF 138 III 669 consid. 3.1; STF 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 5.1).”
“1 Selon le contrat conclu entre les appelants et l’intimée Q.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de vente, plus la TVA. Les appelants soutiennent toutefois que la rémunération convenue serait excessive, compte tenu des manquements de l’intimée. 5.7.2 L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur ne se borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute également le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer expressément l’art. 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction. Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF 109 II 120, JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 525). En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000 et les références citées). 5.7.3 En l’espèce, on ne peut retenir que l’intimée aurait commis des manquements justifiant une réduction du montant prévu forfaitairement. En effet, son activité a conduit à la signature du contrat de vente. En outre, une commission forfaitaire s’élevant à 3% du prix de vente n’est pas excessive au regard du prix de vente de l’immeuble, arrêté à 1'025'000 francs.”
Nach dem Wortlaut von Art. 417 OR bezieht sich die Norm nur auf die Vermittlung von Einzelarbeitsverträgen und Grundstückskäufen. Mäklerlöhne für andere Vermittlungen, darunter Unternehmensmäklerlöhne, fallen nach der zitierten Rechtsprechung unter die bundesrechtliche Vertragsfreiheit, die jedoch durch das Wucherverbot und die guten Sitten beschränkt ist.
“Im Übrigen habe den Vertretern der Klägerin klar sein müssen, dass eine Provision von Fr. 200'000.– bei einem Kauf- preis von Fr. 1,2 Mio. eindeutig übersetzt sei. Hinzu komme, dass H._____ und der klägerische Rechtsvertreter über Jahre mit ihr (der Beklagten) befreundet ge- wesen seien. Man habe sich oft gesehen, auch in den Ferien im Engadin, und beide seien auch oft in ihrem Restaurant gewesen. Beide hätten sie gut gekannt und auch wissen müssen, dass sie sicherlich bei niemandem irgendwelche Schulden habe. Diese Vorbringen der Beklagten seien indes nicht geeignet, die Gutglaubensvermutung von Art. 3 Abs. 1 ZGB zu erschüttern. Inwiefern eine un- zulässige Doppelvermittlung hätte vorliegen sollen, sei nicht substantiiert dargetan worden, auch nicht, nachdem die Klägerin in der Replik zu Recht darauf hinge- wiesen habe, dass die Doppelmäkelei nicht in jedem Fall unzulässig sei. Was den angeblich unverhältnismässig hohen Mäklerlohn anbelange, habe die Klägerin zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beklagte sich auf Rechtsprechung und Litera- tur zu Art. 417 OR bezogen habe. Jene Bestimmung beziehe sich nach ihrem Wortlaut einzig auf die Vermittlung von Einzelarbeitsverträgen und Grundstück- käufen. Mäklerlöhne für andere Vermittlungen – einschliesslich des hier zur Dis- kussion stehenden Unternehmensmäklerlohnes – stünden unter der bundesrecht- lichen Vertragsfreiheit, die lediglich durch das Wucherverbot und die guten Sitten begrenzt sei. Dass letztere Schranken hier tangiert worden wären, sei nicht be- hauptet worden. Auch die pauschale (und überdies bestrittene) Behauptung, die - 13 - Vertreter der Klägerin hätten wissen müssen, dass die Beklagte "sicherlich bei niemandem irgendwelche Schulden habe", sei nicht geeignet, den Rechtsschein, den Art. 18 Abs. 2 OR dem schriftlichen Schuldbekenntnis zugewiesen habe, zu beseitigen. Es sei insgesamt nicht hinreichend dargetan worden, dass deutliche Anhaltspunkte vorgelegen hätten, die Anlass zu Zweifeln hätten geben müssen. Hinzu komme, dass die Rechtsprechung wiederholt betont habe, dass aus einer Unterlassung von Nachforschungen nur dann ein Fehlen des guten Glaubens ab- geleitet werden könne, wenn diese Nachforschungen zu einer Entdeckung des Mangels geführt hätten.”
Der Richter kann die Angemessenheit der Provision prüfen und bei Überschreitung auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. Art. 417 OR ist zwingendes Recht und kann — soweit die Rechtsprechung zeigt — gegebenenfalls auch von Amtes wegen in Betracht gezogen werden. Eine Reduktion gilt als verlangt, wenn der Schuldner nicht nur den Anspruch bestreitet, sondern auch den geforderten Betrag in Frage stellt und Gründe für eine Herabsetzung vorträgt; es ist nicht erforderlich, Art. 417 OR ausdrücklich zu nennen.
“Per quel che riguarda la mancata contestazione dell'ammontare della provvigione (in prima come in seconda sede) da parte del convenuto, giova subito chiarire che la decisione del Pretore che ha ravvisato nell'opposizione del mandante al pagamento della medesima una implicita richiesta di riduzione non è criticabile ma è anzi conforme alla giurisprudenza e alla dottrina in materia (v. Ammann in: Basler Kommentar, OR I, 7a edizione, n. 3 ad art. 417 CO con riferimento a DTF 111 II 366 consid. 3a). Nulla impediva pertanto al primo giudice, sotto questo profilo, di verificare che la provvigione rivendicata non fosse eccessiva.”
“________ et de retenir que l’intimée a droit à l’entier de la commission due en vertu du contrat de courtage exclusif, les conditions d’un partage de celle-ci entre les courtiers n’étant manifestement pas remplies. 5.7 5.7.1 Selon le contrat conclu entre les appelants et l’intimée Q.________, la commission due à celle-ci était de 3% du prix de vente, plus la TVA. Les appelants soutiennent toutefois que la rémunération convenue serait excessive, compte tenu des manquements de l’intimée. 5.7.2 L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur ne se borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute également le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer expressément l’art. 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction. Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF 109 II 120, JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2e éd., p. 525). En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000 et les références citées).”
Bei Immobilien ist zur Beurteilung der Angemessenheit der Mäklerprovision primär auf objektive Kriterien abzustellen, namentlich auf tarifierte Sätze oder die in der Region üblichen Provisionen; diese bilden die erste Bezugsgrösse. Ein geringfügiges Überschreiten des üblichen Satzes ist nicht zwingend als übermässig zu qualifizieren. Der Richter kann den Betrag nach Prüfung dieser objektiven Kriterien allenfalls unter Berücksichtigung subjektiver Umstände (z. B. Bedeutung des Geschäfts, Schnelligkeit der Vermittlung) und in Anwendung von Art. 418 OR anpassen; die Feststellung der Übermässigkeit bleibt seinem Ermessen vorbehalten.
“417 CO étant justifiée si celui-ci est disproportionné par rapport à la prestation du courtier. Pour apprécier si le salaire du courtier est disproportionné, le caractère aléatoire du courtage exige que l'on prenne en compte le succès réalisé par le courtier et non les activités qu'il a déployées (ATF 138 III 669 consid. 3.2; 111 II 366 in JdT 1986 I 499; 112 II 459 in JdT 1987 I 82). Pour apprécier le succès du courtier, le juge doit en premier lieu se référer à des critères objectifs, soit aux tarifs ou à l'usage en vigueur. Sur cette base, le montant équitable du salaire peut être déterminé, le cas échéant après ajustement, au regard de critères subjectifs (par exemple l'importance accordée par le mandant au contrat principal, à la rapidité de la conclusion de l'affaire, etc.). Un éventuel ajustement de la réduction en raison de critères subjectifs peut être opéré par le juge en équité conformément à l'art. 418 CO (Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 8 ad art. 417 CO). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions versées habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290) dans la région considérée (ATF 112 II 459 consid. 3; 111 II 366 consid. 3c). En matière immobilière, la commission correspond en règle générale à un pourcentage du prix de vente obtenu. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de référence; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le taux habituel sans pour autant être excessive. En effet, dans la mesure où il limite la liberté contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit être interprété de manière restrictive (ATF 138 III 669 consid. 3.1; 106 II 56 consid. 2a). La détermination du caractère excessif ou non du salaire du courtier relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). 2.1.2 Dans la jurisprudence, une commission de 122'664 fr. pour un prix de vente de 3'800'000 fr., soit un peu plus de 3% du prix de vente, n'a pas été jugée excessive (ATF 138 III 669 consid.”
Bei der Beurteilung der Angemessenheit einer vereinbarten Mäklerprovision kann auf die Usanz am Domizil der leistenden (makelnden) Partei abgestellt werden. Das Gericht hat in der zitierten Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass ein Prozentsatz von 2% des Kaufpreises in der Schweiz weit verbreitet ist. Verbandstarife im Bereich der gewerbsmässigen Immobilienmäkelei bestehen nach den Entscheidungen nicht.
“Letzterer entspricht dem vom Beklagten offenbar einseitig und handschriftlich herabgesetzten Ansatz (vgl. act. 4/2 Ziff. 4). Die Vorinstanz führte zur Angemessenheit der Provision unter Verweis auf Entscheide des Bundesgerichts und des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich aus, ein Ansatz von 2%, bei schwer verkäuflichen Objekten von 3%, sei im Kanton Zürich üblich, weshalb eine Provision von 2.25% nicht als un- angemessen hoch erscheine (act. 120 S. 12). Der Einwand des Beklagten, die Liegenschaft befinde sich im Kanton Schwyz und nicht im Kanton Zürich, weshalb auf die Ansätze in D._____, SZ, abzustellen gewesen wäre, ist nicht stichhaltig. Die Klägerin ist in J._____, Kanton Zürich, domiziliert und tätig. Es ist daher sach- lich nachvollziehbar, wenn sich die Vorinstanz bei der Frage der Angemessenheit der Provision nach der Usanz am Domizil der Klägerin, welche die charakteristi- sche Leistung erbringt, richtet. Das Gericht kann gemäss Art. 417 OR auf Antrag des Schuldners einen unverhältnismässig hohen vereinbarten Mäklerlohn auf ei- nen angemessenen Betrag herabsetzen. Gemäss dem Grundgedanken der Be- stimmung, analog zur Vorschrift von Art. 27 Abs. 2 ZGB übermässige rechtsge- schäftliche Bindungen des Auftraggebers als schwächere Partei des Mäklerver- trags zu verhindern (BGE 117 II 286 E. 5b), gilt eine vereinbarte Provision, welche nur geringfügig über dem üblichen Tarif liegt, noch nicht als übermässig hoch (BGer 4C.121/2005 vom 5. Juli 2005 E. 4.2). Ein Prozentsatz von 2% des Kauf- preises ist in der Schweiz seit langem weit verbreitet und nicht übersetzt (BK OR- G AUTSCHI, Bern 1964, Art. 417 N 4a). Entsprechend ist die Auffassung der Vo- rinstanz, die Provision von 2,25% des Kaufpreises sei nicht übermässig, nicht zu beanstanden. Verbandstarife, an die sich die Klägerin hätte halten müssen, be- stehen im Bereich der gewerbsmässigen Immobilienmäkelei nicht.”
“Letzterer entspricht dem vom Beklagten offenbar einseitig und handschriftlich herabgesetzten Ansatz (vgl. act. 4/2 Ziff. 4). Die Vorinstanz führte zur Angemessenheit der Provision unter Verweis auf Entscheide des Bundesgerichts und des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich aus, ein Ansatz von 2%, bei schwer verkäuflichen Objekten von 3%, sei im Kanton Zürich üblich, weshalb eine Provision von 2.25% nicht als un- angemessen hoch erscheine (act. 120 S. 12). Der Einwand des Beklagten, die Liegenschaft befinde sich im Kanton Schwyz und nicht im Kanton Zürich, weshalb auf die Ansätze in D._____, SZ, abzustellen gewesen wäre, ist nicht stichhaltig. Die Klägerin ist in J._____, Kanton Zürich, domiziliert und tätig. Es ist daher sach- lich nachvollziehbar, wenn sich die Vorinstanz bei der Frage der Angemessenheit der Provision nach der Usanz am Domizil der Klägerin, welche die charakteristi- sche Leistung erbringt, richtet. Das Gericht kann gemäss Art. 417 OR auf Antrag des Schuldners einen unverhältnismässig hohen vereinbarten Mäklerlohn auf ei- nen angemessenen Betrag herabsetzen. Gemäss dem Grundgedanken der Be- stimmung, analog zur Vorschrift von Art. 27 Abs. 2 ZGB übermässige rechtsge- schäftliche Bindungen des Auftraggebers als schwächere Partei des Mäklerver- trags zu verhindern (BGE 117 II 286 E. 5b), gilt eine vereinbarte Provision, welche nur geringfügig über dem üblichen Tarif liegt, noch nicht als übermässig hoch (BGer 4C.121/2005 vom 5. Juli 2005 E. 4.2). Ein Prozentsatz von 2% des Kauf- preises ist in der Schweiz seit langem weit verbreitet und nicht übersetzt (BK OR- G AUTSCHI, Bern 1964, Art. 417 N 4a). Entsprechend ist die Auffassung der Vo- rinstanz, die Provision von 2,25% des Kaufpreises sei nicht übermässig, nicht zu beanstanden. Verbandstarife, an die sich die Klägerin hätte halten müssen, be- stehen im Bereich der gewerbsmässigen Immobilienmäkelei nicht.”
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