Kommentare: Art. 261a

N1.Mietübergang bei Einräumung dinglicher Rechte

Die Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts (z. B. dauerhaftes Baurecht / Recht an der Oberfläche) kann nach Art. 261a OR analog einem Eigentumswechsel gleichkommen. In diesem Fall geht das Mietverhältnis auf den neuen Berechtigten über; dieser kann unter den in Art. 261a vorgesehenen Voraussetzungen, namentlich mit der Möglichkeit der Kündigung zur nächsten gesetzlichen Kündigungsfrist, das Mietverhältnis kündigen.

“D, avrebbe in ogni caso imposto in equità di rendere un giudizio diverso, visto che “pretendere che AP 1, ovvero la signora G__________, debbano lasciare una struttura locata che ora le appartiene e che il signor AO 1 dovrà a sua volta lasciare al più tardi al 31 dicembre 2022 è semplicemente paradossale” (appello p. 5). La censura, già irricevibile in quanto formulata per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è parimenti infondata. La convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________ (la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art. 261a CO ciò vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante e permanente di superficie (cfr. Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO; Weber, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO; SVIT, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a CO; Permann/Schraner, op. cit., n. 12 ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale di preavviso, il contratto di cui al doc. B con l’istante, sennonché, non essendo stato preteso che essa abbia agito in tal senso, l’istante ha mantenuto la sua posizione di conduttore principale e di sublocatore.”

N2.Übergang der Mietlage bei dinglichen Rechten

Erfolgt durch den Vermieter nach Vertragsschluss ein Eigentümerwechsel durch die Einräumung eines dauernden dinglichen Rechts (z. B. Recht an der Oberfläche), geht die Mietlage auf den Erwerber über. Dieser kann — unter den in Art. 261a OR genannten Voraussetzungen — kündigen, jedoch nur mit Wirkung für die nächste ordentliche Kündigungsfrist.

“La convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________ (la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art. 261a CO ciò vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante e permanente di superficie (cfr. Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO; Weber, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO; SVIT, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a CO; Permann/Schraner, op. cit., n. 12 ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale di preavviso, il contratto di cui al doc. B con l’istante, sennonché, non essendo stato preteso che essa abbia agito in tal senso, l’istante ha mantenuto la sua posizione di conduttore principale e di sublocatore. In tali circostanze non vi è dunque nulla di iniquo nel fatto che egli, ancora al beneficio di un valido contratto di locazione, abbia provveduto ad azionare la sua subconduttrice, rea di non aver rispettato il contratto di sublocazione e di avergli con ciò impedito di rientrare in possesso e di riutilizzare personalmente l’ente locato a far tempo dal 30 giugno 2021.”

N3.Vormerkung schützt vor Eigenbedarfskündigung

Die dinglich verstärkte Stellung des Mietverhältnisses (Vormerkung) bewirkt, dass das Mietverhältnis später erworbenen dinglichen Rechten vorgeht. In der Praxis dient diese Wirkung vornehmlich dem vorsorglichen Schutz gegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, namentlich zur Verhinderung von Eigenbedarfskündigungen (vgl. BGE 148 III 415).

“261b OR; MICHEL MOOSER, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 24 zu Art. 959 ZGB; ZUCKER/EICHENBERGER, Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch, AJP 2010 S. 835; so bereits auch WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 547; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, S. 129 Rz. 302 und in Fn. 673; siehe auch BGE 125 III 123 E. 1f). Die Vormerkung eines Mietverhältnisses ist damit im Kern ein Institut des (vorsorglichen) Kündigungsschutzes geworden. So verhält es sich denn auch hier: Es ist das in der Klageschrift erklärte Ziel der Beschwerdeführerin, eine allfällige Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags durch die das Grundstück per 2026 übernehmende C. AG zu unterbinden. 3.3.3 Freilich hat die Vormerkung darüber hinausgehende sachenrechtliche Wirkungen, indem das - nun dinglich verstärkte - Mietverhältnis überhaupt jedem später am Grundstück erworbenen Recht vorgeht (Art. 959 Abs. 2 ZGB; vgl. für einen Spezialfall Art. 261a OR; eingehend etwa BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, S. 313-318 Rz. 773-783). Soweit aber die Vormerkung nicht ohnehin auch insoweit der Verhinderung einer vorzeitigen Beendigung des BGE 148 III 415 S. 419 Mietverhältnisses dient, steht jedenfalls der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR bei der Vormerkung nach Art. 261b OR im Vordergrund.”

N4.Kein Mietübergang bei Nackteigentum

Geht mit der Übertragung lediglich das nackte Eigentum auf einen Dritten über, während die Nutzniessung beim Veräusserer verbleibt, geht das Mietverhältnis nach dem Sinn von Art. 261a OR nicht auf den Erwerber über.

“Dezember 2021 geschlossen gewesen, so dass genauere Angaben unterblieben seien. Die Nutzniessung sei nicht erwähnt worden. Angesichts des bei Veräusserung der Sache durch den Ver- mieter vorgesehenen Übergangs des Mietverhältnisses auf den Erwerber gemäss Art. 261 Abs. 1 OR sei das Schlichtungsgesuch vom 29. Dezember 2021 gegen- über den damals bekannten Eigentümern der Liegenschaft eingereicht worden. Als Vorsichtsmassnahme sei dieses zusätzlich gegen den Beklagten 1 gerichtet gewesen, bis ein Grundbuchauszug habe erhältlich gemacht werden können. Aus dem in der Folge bestellten Grundbuchauszug sei ersichtlich geworden, dass mit der Übertragung der Liegenschaft ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht zu- gunsten beider Beklagten errichtet worden sei. Mit Schlichtungsgesuch vom 11. Februar 2022 sei sodann zusätzlich ein Verfahren gegen die Beklagte 2 als Nutzniesserin eingeleitet worden. Da ein Mietverhältnis nach dem Sinn von Art. 261 und Art. 261a OR nicht auf den neuen Eigentümer übergehe, falls der Vermieter lediglich das nackte Eigentum am Mietobjekt auf einen Dritten über- - 8 - trage, während die Nutzniessung daran bei ihm verbleibe, sei für die Kläger fest- gestanden, dass die in casu interessierenden Mietverhältnis(se) nicht auf die Ei- gentümer der Liegenschaft übergegangen seien. Entsprechend sei darauf verzich- tet worden, die vorliegende Klage auch gegen diese einzureichen.”