56 commentaries
Bei unbefristeten Mietverhältnissen setzt die ordentliche Kündigung nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich keinen besonderen Kündigungsgrund voraus und bleibt auch dann grundsätzlich zulässig, wenn sie für den Mieter erhebliche Nachteile oder Härten zur Folge hat. Eine Grenze bildet allein die Treu und Glauben: Ein Kündigung ist anfechtbar bzw. nichtig, wenn sie gegen die Regeln von Treu und Glauben verstösst.
“Les intimés remettent en cause la validation du congé par le Tribunal, grief qu'il convient dès lors de traiter en premier lieu. 2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid 5.2.1 et 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
“Elle allègue également que l'intimé aurait pu proposer à son fils des logements dans les immeubles propriétés des sociétés F______ SA, G______ SA et N______ SA, dont il est administrateur ou actionnaire, au lieu de résilier son contrat de bail. Elle estime que cette manière de faire démontre que le congé serait contraire à la bonne foi. 3.1 3.1.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi.”
“En outre, il soutient que le motif du congé a varié tout au long de la procédure, l’intimée ayant d’abord prétendu souhaiter occuper l’appartement une à deux fois par semaine lorsqu’elle se rendait à Genève pour s’occuper de sa petite-fille, avant de déclarer qu’elle venait trois à quatre jours par semaine à Genève et qu’elle entendait s’installer à long terme dans l’appartement litigieux. Par ailleurs, l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir admis que le motif invoqué par l'intimée, soit son souhait d’occuper personnellement l'appartement litigieux, était conforme à la vérité et qu'il ne consacrait pas une disproportion manifeste des intérêts en présence. En effet, l’appelant était âgé de 82 ans, alors que la bailleresse n’avait aucun besoin de récupérer l’appartement : elle était propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers et d’autres appartements étaient libres dans les immeubles dont elle était copropriétaire. 4.2 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.”
Nach der Vorinstanz führt das Nichtunterzeichnen des vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieters dazu, dass der Mieter gestützt auf Art. 264 Abs. 2 i.V.m. Art. 266a Abs. 1 OR bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist für den Mietzins haftet; im entschiedenen Fall dauerte diese Frist sechs Monate (bis Ende Januar 2021), weshalb die Gesuchsgegnerin bis dahin haftbar blieb.
“Die Vorinstanz führte weiter aus, die Gesuchsgegnerin stelle sich in ihrer Stellungnahme auf den Standpunkt, der Mietvertrag vom 13. September 2019 sei per 31. Juli 2020 rechtsgültig gekündigt worden, weshalb sie für die ausstehenden Mietzinse nicht mehr hafte. Dabei verkenne die Gesuchstellerin jedoch, dass eine frühzeitige Rückgabe der Mietsache – d.h. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist resp. des Kündigungstermins – gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nur möglich sei, wenn vom Mieter ein zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen werde, der zahlungsfähig und bereit sei, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Vorliegend habe die Gesuchsgegnerin mit der G._____ GmbH Export-Import zwar einen Nachmieter vorgeschlagen, der (angeblich) bereit gewesen sei, den Miet- vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (vgl. Urk. 2/2). Der Nach- trag 2 zum Mietvertrag vom 13. September 2019 sei von der G._____ GmbH Ex- port-Import allerdings nie unterzeichnet worden, weshalb die Gesuchsgegnerin in Anwendung von Art. 264 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 266a Abs. 1 OR noch bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 6 Monaten, vor- liegend bis Ende Januar 2021, für den vertraglichen Mietzins haftbar gewesen sei. Darüber sei die Gesuchsgegnerin von der Gesuchstellerin denn auch mit Schrei- ben und Kündigungsbestätigung vom 17. Februar 2021 informiert worden (vgl. Urk. 2/8-9). Da kein neuer Nachmieter gestellt worden sei, habe die Mietzah- lungspflicht somit erst per Ende Januar 2021 geendet (Urk. 15 S. 5 f.). - 4 -”
Wird eine ordentliche Kündigung zwar erklärt, aber Frist oder Termin nicht eingehalten, ist die Kündigung nicht nichtig. Ihre Rechtswirkungen werden auf den nächstmöglichen gesetzlich zulässigen Termin verschoben.
“2 CO soit réalisé, que le locataire ait refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), ou que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, soient abusives (let. b), ou que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c) (ATF 134 III 446 consid. 2.2 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.1). 3.2.4 La cinquième condition présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de trente jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de trente jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de la quatrième condition. On ne saurait parler non plus de résiliation « anticipée » au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nn. 1921 ss). Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire (cf. TF 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4) comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 300 consid. 3), la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation (TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.5 ; TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1). 3.2.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace ; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3). Toutefois, si seuls le délai ou l'échéance de la cinquième condition ne sont pas respectés, la résiliation n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par la loi (art.”
“Certes, les associés ayant fait l'apport essentiel en argent ayant permis l'acquisition du bien immobilier étaient domiciliés à l'étranger, mais seulement depuis quelques mois lors de la conclusion du contrat. Il s'ensuit que le "centre de gravité" de la société simple (et non du prêt) se trouvait en Suisse, dès lors que le lieu de situation de l'immeuble objet de celle-ci et le lieu de l'administration effective s'y trouvaient. Par conséquent, le droit suisse est applicable au contrat de société simple. 4. Reste à trancher la question du devoir de l'intimé de rembourser le montant avancé par les appelants. 4.1 4.1.1 A teneur de l'art. 546 al. 1 CO, lorsqu'une société a été formée pour une durée indéterminée ou pour la vie de l'un des associés, chacune des parties peut en provoquer la dissolution, moyennant un avertissement donné six mois à l'avance. Une résiliation qui ne respecte pas le préavis légal ou la fin d'exercice n'est pas nulle mais reportée au prochain terme pertinent (art. 266a CO par analogie; Chaix, Commentaire Romand - CO II, 2ème éd. 2017, n. 22 ad art. 545-547 CO). A teneur de l'art. 548 CO, celui qui a fait un apport en propriété ne le reprend pas en nature dans la liquidation à laquelle les associés procèdent après la dissolution de la société (al. 1). Il a droit au prix pour lequel son apport a été accepté (al. 2). Sauf convention contraire, chaque associé a une part égale dans les bénéfices et dans les pertes, quelles que soient la nature et la valeur de son apport (art. 549 al. 1 et 533 al. 1 CO; arrêt 4A_377/2018 précité consid. 4.4). En raison du caractère dispositif de l'art. 533 CO, les parties sont libres de prévoir le mode de répartition des bénéfices et des pertes de la société: cette répartition peut être inégale entre les associés, par exemple pour tenir compte de la valeur respective des apports; on peut envisager une différence, pour un même associé, entre la participation aux bénéfices et aux pertes. La participation aux pertes peut être plafonnée, tandis que le même associé participerait à parts égales aux bénéfices, ou inversement.”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist zur ordentlichen Kündigung kein besonderer Kündigungsgrund erforderlich; die Parteien sind in der Regel frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu beenden. Diese Kündigungsfreiheit wird jedoch durch den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 OR) begrenzt: Eine Kündigung ist annullierbar, wenn sie objektiv kein ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse verfolgt oder offensichtlich als Vorwand, chicanös oder sonst missbräuchlich erscheint.
“Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid. 2.1 et les références citées). Les autres cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence et l'exercice d'un droit sans ménagement. L'abus de droit doit être admis restrictivement, comme l'exprime l'adjectif "manifeste" utilisé dans le texte légal (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2; 140 III 583 consid. 3.2.4). Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. La résiliation du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé donné par le bailleur pour des motifs économiques, c'est-à-dire en vue d'en tirer un profit, est en principe valable, l'ordre juridique suisse permettant à chacune des parties, dans les limites fixées par la loi, d'optimaliser sa situation économique (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2021 du 11 avril 2022 consid. 3.1; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 et la référence citée). Dans plusieurs arrêts, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation ordinaire donnée par le bailleur propriétaire en vue de vendre son bien à de meilleures conditions sans occupant (Leerverkaufskündigung) ne constituait pas un abus de droit, la poursuite d'un but économique n'ayant, en règle générale, rien d'illégitime ou d'abusif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.4 et les arrêts cités). S'agissant d'une société active dans le domaine de l'achat et de la vente de biens immobiliers, le Tribunal fédéral a considéré que la résiliation signifiée par celle-ci à la locataire d'un appartement de 5 pièces pour vendre celui-ci libre de tout occupant à des acquéreurs, qui généralement souhaitent y habiter, n'était pas abusive, dès lors qu'il avait été constaté que la locataire disposait d'un revenu confortable et était prête à déménager, que la bailleresse devait vendre un ou deux objets par année pour fonctionner normalement et qu'il était évident que la vente d'un appartement isolé à une personne qui souhaite l'habiter elle-même est plus facile si l'appartement est libre de tout occupant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013).”
“Im Allgemeinen Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertrag- lichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen, welches den Mieter u.a. über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 40 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E.”
“2 En l'occurrence, l'tat de fait ci-dessus a t complt par les pices nouvelles verses la procdure par l'intime, soit la rsiliation du bail de G______ SA pour le 31 dcembre 2022, ainsi que l'absence de contestation de ce cong par ladite socit, ce qui scelle le sort du grief. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir viol l'art. 271 CO en considrant que le motif du cong ne contrevenait pas la bonne foi. Ils considrent que le motif donn pour le cong est un prtexte, car selon eux, la rnovation de l'entier de l'tage alors que les locaux lous par la socit voisine sont dj rnovs et devraient ainsi tre pralablement dtruits n'avait pas de sens. Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'tat des locaux lous par les appelants serait propre mettre en doute le srieux du projet de rnovation. Enfin, l'intime ayant indiqu souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas t fait. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de dure indtermine, chaque partie est en principe libre de le rsilier pour la prochaine chance convenue en respectant le dlai de cong prvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu' l'expiration de la priode convenue ; au terme du contrat, la libert contractuelle renat et chacune a la facult de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fvrier 2013 consid. 2.3.1). La rsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO). La seule limite la libert contractuelle des parties dcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le cong est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. galement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le cong doit tre considr comme abusif lorsqu'il ne rpond aucun intrt objectif, srieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid.”
“Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'tat des locaux lous par les appelants serait propre mettre en doute le srieux du projet de rnovation. Enfin, l'intime ayant indiqu souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas t fait. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de dure indtermine, chaque partie est en principe libre de le rsilier pour la prochaine chance convenue en respectant le dlai de cong prvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu' l'expiration de la priode convenue ; au terme du contrat, la libert contractuelle renat et chacune a la facult de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fvrier 2013 consid. 2.3.1). La rsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO). La seule limite la libert contractuelle des parties dcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le cong est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. galement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le cong doit tre considr comme abusif lorsqu'il ne rpond aucun intrt objectif, srieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le cong apparat purement chicanier, lorsqu'il est fond sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prtexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Le but de la rglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protger le locataire contre des rsiliations abusives. Un cong n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rsiliation entrane des consquences pnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid.”
Haben die Parteien vertraglich einen abweichenden nächstmöglichen Kündigungstermin vereinbart (z. B. nur bestimmte Monatsenden), so gilt bei Versäumnis der Kündigungsfrist die Kündigung für diesen vertraglich vorgesehenen nächstmöglichen Termin.
“Von dieser Möglichkeit machten die Parteien hier Ge- brauch: Gemäss Mietvertrag vom 23. Dezember 2013 ist eine Kündigung nur möglich mit dreimonatiger Kündigungsfrist auf Ende März oder Ende September (vgl. act. 45/1). Selbst wenn es sich beim streitgegenständlichen Mietobjekt also um ein möbliertes Zimmer im Sinne von Art. 266e OR handelt, hat die Vorinstanz zu Recht nicht auf die Kündigung vom 29. März 2020 per Ende April 2020 abge- stellt. Der Mieter behauptet in der Berufung neu, der Mietvertrag vom 23. Dezember 2013 (und damit auch die Regelung zur Kündigung) sei nicht gültig zustande ge- kommen (vgl. act. 57 S. 5 f.). Die Ausführungen zur Gültigkeit des Mietvertrags hätte der Mieter jedoch bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen können. Es handelt sich deshalb um unzulässige neue Vorbringen im Berufungsverfahren (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Vorinstanz ging demnach zu Recht davon aus, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei per Ende September 2020 gekündigt worden (gestützt auf Art. 266a Abs. 2 OR und gestützt auf die Kündigung vom 28. Mai 2020 [act. 45/7]). Die Behauptung der Vermieterin, es seien die Mietzinse von April bis September 2020 nicht bezahlt worden, blieb unbestritten. Entspre- - 9 - chend verpflichtete die Vorinstanz den Mieter zu Recht, der Vermieterin die aus- stehenden Mieten für diesen Zeitraum zuzüglich Zins zu bezahlen.”
“Sept. 2022 gekündigt" worden. Jedoch datiere die Kündigung vom 12. August 2022 und sei gemäss der Aufgabequittung der Schweizerischen Post gleichentags versandt worden, wes- halb die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR frühestens per Ende September 2022 habe erfolgen können. Zum anderen (Eventualbegründung) wäre – selbst wenn in Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR von einer Kündigung auf den nächstmöglichen Termin (nämlich Ende September 2022) ausgegangen würde – das Gesuch mangels Rechtsschutzinteresses verfrüht erfolgt, da die Berufungs- beklagte die Wohnung diesfalls erst per Ende September 2022 hätte verlassen müssen. Zudem behaupte der Berufungskläger nicht, dass aufgrund des Verhal- tens der Berufungsbeklagten darauf zu schliessen wäre, dass sie einer entspre- chenden Aufforderung, die Wohnung per Ende September 2022 zu verlassen, nicht nachgekommen wäre (vgl. act. 12 E. 3.6).”
Individuelle Kündigungsbestimmungen im Sinn von Art. 266a Abs. 1 OR sind nicht formbedürftig; sie können formfrei getroffen werden (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c).
“Ziffer 10 des Mietvertrages enthält neben dem vorerwähnten "Kaufsrecht" auch eine Kündigungsbestimmung: Danach konnten die Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende künden, wenn der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht nicht bis zum 30. Juni 2016 ausüben sollte. Eine solche Klausel zählt nicht zu den formbedürftigen Elementen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 Abs. 2 OR). Vielmehr haben die Parteien schriftlich eine individuelle Kündigungsbestimmung im Sinne von Art. 266a Abs. 1 OR vereinbart, die selbst formlos zulässig wäre (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c zur Zulässigkeit von mündlichen Mietverträgen).”
“Ziffer 10 des Mietvertrages enthält neben dem vorerwähnten "Kaufsrecht" auch eine Kündigungsbestimmung: Danach konnten die Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende künden, wenn der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht nicht bis zum 30. Juni 2016 ausüben sollte. Eine solche Klausel zählt nicht zu den formbedürftigen Elementen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 Abs. 2 OR). Vielmehr haben die Parteien schriftlich eine individuelle Kündigungsbestimmung im Sinne von Art. 266a Abs. 1 OR vereinbart, die selbst formlos zulässig wäre (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c zur Zulässigkeit von mündlichen Mietverträgen).”
Wer sich auf die Nichtigkeit der Kündigung nach Art. 266a OR beruft, muss beweisen, dass die betroffene Person (z. B. Ehegatte oder Partnerin) zum Zeitpunkt der Kündigung in der Wohnung gelebt hat. Relevante Tatsachen können sein, dass Dritte die Wohnung zeitweise nutzten und ob der Mieter die Wiederbelegung dem Vermieter mitteilte.
“266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art. 266a CO de prouver que son épouse vivait avec lui dans l'appartement loué à l'époque où le bailleur lui a adressé l'avis officiel de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mai 2007 consid. 4.3.2). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appelante fonde sa requête en évacuation sur le congé extraordinaire notifié pour le 31 août 2021 et l'intimé se prévaut de la nullité de celui-ci. Cette résiliation était motivée par une prétendue sous-location non autorisée du logement litigieux. La bailleresse a protesté et imparti au locataire un délai - inférieur à un mois - pour résilier le sous-bail et réintégrer le logement. Dans sa correspondance de juillet 2021 à la bailleresse, l'intimé a contesté avoir sous-loué l'appartement et le parking. Il a exposé qu'il les avait laissés (gratuitement?) à la disposition de son ex-compagne, jusqu'à ce que celle-ci trouve une solution de relogement. Il avait l'intention de les réintégrer, ce qu'il a fait avec son épouse dès le 18 août 2021 et dont il a informé la bailleresse en septembre 2021.”
Nach Art. 266a Abs. 1 OR besteht grundsätzlich Kündigungsfreiheit bei unbefristeten Mietverhältnissen. Diese Freiheit wird jedoch durch die Regeln von Treu und Glauben (Art. 271 OR) begrenzt: Eine Kündigung kann anfechtbar sein, wenn sie treuwidrig ist, namentlich wenn ihr kein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse zugrunde liegt oder sie offensichtlich rein schikanös ist. Soweit die Kündigung mit der Absicht begründet wird, wegen geplanter Renovationen oder Eigennutzung zu kündigen, ist die tatsächliche Ernsthaftigkeit dieses Projekts prüflich; fehlt diese, kann die Kündigung als missbräuchlich gelten.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art.”
“Enfin, l'appelant reproche au Tribunal de n'avoir pas discuté la question du caractère fautif de l'état de délabrement de l'immeuble et de la volonté, répétée dans d'autres immeubles gérés par les animateurs de la bailleresse, de laisser à l'abandon l'immeuble visé par la présente procédure. Ces questions n'ont que peu de rapport avec la volonté réelle de la bailleresse d'effectuer à ce stade les travaux, dont l'appelant ne conteste pas qu'ils nécessitent son départ. Il n'appartient pas au juge appelé à statuer sur la résiliation de bail fondée sur des travaux importants de déterminer si la chose louée était exempte de défaut et correctement entretenue. Les griefs fondés sur une prétendue violation du devoir de motivation seront aussi rejetés. 3. L'appelant reproche à l'autorité précédente d'avoir violé l'art. 271 CO en retenant que le congé était valable. 3.1 3.1.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf.”
“Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'tat des locaux lous par les appelants serait propre mettre en doute le srieux du projet de rnovation. Enfin, l'intime ayant indiqu souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas t fait. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de dure indtermine, chaque partie est en principe libre de le rsilier pour la prochaine chance convenue en respectant le dlai de cong prvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu' l'expiration de la priode convenue ; au terme du contrat, la libert contractuelle renat et chacune a la facult de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fvrier 2013 consid. 2.3.1). La rsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO). La seule limite la libert contractuelle des parties dcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le cong est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. galement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le cong doit tre considr comme abusif lorsqu'il ne rpond aucun intrt objectif, srieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le cong apparat purement chicanier, lorsqu'il est fond sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prtexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Le but de la rglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protger le locataire contre des rsiliations abusives. Un cong n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rsiliation entrane des consquences pnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid.”
In der Lehre und Rechtsprechung ist umstritten, wie mit einer zu kurz bemessenen Frist bei Zahlungsaufforderungen umzugehen ist. Ein Teil der Auffassung hält das Androhungs-/Mahnschreiben nicht für nichtig, sondern nimmt eine Verlängerung der Wirkung auf den nächstmöglichen (gesetzlichen oder vertraglichen) Termin vor; dabei wird teils auf Art. 266a Abs. 2 OR (analog) Bezug genommen. Eine andere Auffassung erachtet das Schreiben als nichtig. Der Bundesgerichtshof/Tribunal fédéral hat die Frage offen gelassen.
“2 de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. Cette ordonnance a été abrogée dès le 1er juin 2020. Dans l'hypothèse où le bailleur fixe un délai plus bref que celui légal ou celui contractuel (plus long), la question de la sanction est controversée, le Tribunal fédéral ayant laissé la question ouverte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_196/2006 du 04 août 2006 consid. 2). Un premier courant d'opinion considère que l'avis comminatoire n'est pas nul, mais que ses effets sont prolongés à l'échéance correcte pour s'acquitter de l'arriéré. On invoque tantôt l'application analogique de la règle générale sur la demeure du débiteur, inscrite à l'art. 107 al. 1 CO, tantôt celle de l'art. 266a al. 2 CO. Il en découlerait que, faute par le locataire de régler sa dette à temps, le bailleur serait admis à lui signifier le congé prévu à l'art. 257d CO. Un second courant de doctrine juge que l'avis comminatoire qui mentionne un délai trop bref est nul et qu'une éventuelle résiliation extraordinaire donnée par le bailleur s'avère inefficace. On invoque à juste titre le but protecteur de la règle posée à l'art. 257d CO et son caractère impératif, qui se concrétise notamment par son application pratique formaliste. On ajoute que la fixation d'un délai comminatoire inférieur au délai légal (ou convenu) pourrait inciter le locataire à adopter une attitude passive et résignée, en ne réunissant pas les fonds pour s'acquitter du montant en souffrance. On souligne également le risque de pratiques abusives de la part de certains bailleurs (CPra Bail-Wessner, art. 257d CO N 18-19 et les références citées). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art.”
Erfolgt eine Kündigung, die die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen nicht erfüllt, ist sie nach der Rechtsprechung als ineffektiv anzusehen und entfaltet keine Wirkung. Die Folgen eines solchen ineffektiven Kündigungsakts werden nicht auf den nächstmöglichen Kündigungstermin übertragen; Art. 266a Abs. 2 OR findet in einem solchen Fall keine Anwendung.
“La pièce nouvelle produite par l'intimée répondant aux allégations contenues dans une première pièce nouvelle, elle est également recevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, en tant qu'ils sont pertinents. 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant, de manière insoutenable selon elle, que la locataire n'a plus causé de bruit excessif après la mise en demeure du 3 avril 2019 et considérant au surplus les nuisances provoquées par B______ après réception de l'avertissement du 3 avril 2019 comme celles de la vie courante dont les autres locataires devaient s'accommoder. 3.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (ATF 121 III 156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 février 2005). 3.2 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de la disposition sus-rappelée, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”
Schliessen mehrere Personen gemeinsam den Mietvertrag (Mitmieter, sog. ‚Cobailleurs‘), muss die Kündigung gemeinschaftlich erfolgen. Erfolgt die Kündigung nicht gemeinschaftlich, ist sie nichtig; diese Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht und vom Richter von Amtes wegen beachtet werden.
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, il y est mis fin, d'ordinaire, par une résiliation (art. 266a al. 1 CO), laquelle doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre. Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les cocontractants (arrêts 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1; 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1). A défaut, la résiliation est nulle. Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid.”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Geschäftsraummietlokale gilt nach Art. 266d OR eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Diese Frist wird in der Rechtsprechung als relativ zwingend angesehen. Die Parteien können jedoch voneinander abweichende Fristen oder Termine vereinbaren, soweit sie das in Art. 266d OR festgelegte Minimum beachten.
“2 La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). 3.1.3 En vertu de l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme a été convenu. Lorsque le bail porte sur un local commercial, le délai de congé est de six mois (art. 266d CO). Il s’agit d’un préavis relativement impératif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 5.2 et les réf. cit.). Dès lors, les parties peuvent valablement convenir de préavis et d’échéances différents pour le bailleur et pour le locataire pour autant qu’elles respectent le minimum fixé par l’art. 266d CO (ATF 114 II 339 consid. 2b = JT 1989 I 174). Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Cette disposition s'applique pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible.”
Kann der Mieter zur Feststellung des vereinbarten Kündigungstermins seiner Mitwirkungspflicht nicht nachkommen, haben die Gerichte im betreffenden Kanton in der Praxis auf die lokal üblichen Kündigungstermine abgestellt (im Bezirk Meilen regelmässig: Monatsende ausser Dezember oder Ende März, Ende Juni, Ende September). Dies kann für die Bestimmung des nächstmöglichen Kündigungstermins relevant sein.
“) hätte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist zur Herabsetzung der Wohnkosten einräumen müssen. Indem es stattdes- sen die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten gleichzeitig mit der Pfändung herabgesetzt habe, habe es ihm diese Möglichkeit genommen und damit einseitig nur den Interessen der Beschwerdegegner Rechnung getragen. Die Beschwerde erweise sich insoweit als begründet (act. 16 Erw. 3.4-3.5). Der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag des 6 ½-Zimmer- Einfamilienhauses an der C._____-strasse ... in D._____ trotz entsprechen- der Aufforderung (act. 11) nicht eingereicht und sei damit seiner Mitwir- kungspflicht (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) nicht nachgekommen. Dieses Verhalten sei bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (...). Das Gesetz sehe für die Kündigung von gemieteten Wohnungen eine zwingende Min- destfrist von drei Monaten vor, welche die Vertragsparteien nicht verkürzen könnten (Art. 266a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266c OR). Die möglichen Kündigungstermine könnten die Parteien demgegenüber frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR). Im Bezirk Meilen würden regelmässig Kündigungs- termine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, En- de Juni und Ende September vereinbart. Wie es sich im vorliegenden Fall verhalte, könne infolge der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Beschwer- deführers nicht abgeklärt werden. Es sei deshalb von einer Kündigungsmög- lichkeit auf jedes Monatsende (ausser Dezember) auszugehen. Nächster Kündigungstermin, auf den der Beschwerdeführer seine Wohnkosten nach der am 9. September 2020 erfolgten Pfändung hätte reduzieren können, sei - 7 - folglich der 31. Januar 2021 gewesen (act. 16 Erw. 3.6-3.7). Was die Höhe der zu berücksichtigenden Wohnkosten angehe, führten das Betreibungsamt (act. 7 S. 1) und die Beschwerdegegnerin 1 (act. 9 S. 2) unter Hinweis auf BSK SchKG I-VONDER MÜHLL, N 26 zu Art. 93 SchKG, zutreffend aus, dass dem Beschwerdeführer - nachdem seine Lebenspartnerin und deren minder- jähriger Sohn über kein Einkommen verfügten - nur die für ihn allein ange- messenen Wohnkosten angerechnet werden könnten.”
“) hätte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist zur Herabsetzung der Wohnkosten einräumen müssen. Indem es stattdes- sen die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten gleichzeitig mit der Pfändung herabgesetzt habe, habe es ihm diese Möglichkeit genommen und damit einseitig nur den Interessen der Beschwerdegegner Rechnung getragen. Die Beschwerde erweise sich insoweit als begründet (act. 14 Erw. 3.4-3.5). Der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag des 6 ½-Zimmer- Einfamilienhauses an der B._____-strasse ... in C._____ trotz entsprechen- der Aufforderung (act. 9) nicht eingereicht und sei damit seiner Mitwirkungs- pflicht (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) nicht nachgekommen. Dieses Verhal- ten sei bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (...). Das Gesetz sehe für die Kündigung von gemieteten Wohnungen eine zwingende Mindestfrist von drei Monaten vor, welche die Vertragsparteien nicht verkürzen könnten (Art. 266a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266c OR). Die möglichen Kündi- gungstermine könnten die Parteien demgegenüber frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR; ...). Im Bezirk Meilen würden regelmässig Kündi- gungstermine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, Ende Juni und Ende September vereinbart. Wie es sich im vorliegen- den Fall verhalte, könne infolge der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Beschwerdeführers nicht abgeklärt werden. Es sei deshalb von einer Kündi- gungsmöglichkeit auf jedes Monatsende auszugehen (act. 14 Erw. 3.6-3.7). Der Aufsichtsbehörde und den Verfahrensbeteiligten sei aus dem Parallel- verfahren CB210011 bekannt, dass das Betreibungsamt gegen den Be- schwerdeführer bereits am 9. September 2020 eine Pfändung (Nr. 1) vollzo- gen habe, in deren Rahmen es die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten auf Fr. 1'733.35 herabgesetzt habe. Auch wenn die sofortige Herabsetzung nicht zulässig gewesen sei, habe der Beschwerdeführer aber - 7 - jedenfalls Anlass gehabt, sich unverzüglich um eine Reduktion seiner Wohnkosten zu bemühen. Nächster Kündigungstermin, auf den der Be- schwerdeführer seine Wohnkosten nach jener Pfändung hätte reduzieren können, sei der 31.”
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag muss die Kündigung gegenüber sämtlichen auf einer Seite beteiligten Mietern bzw. Vermietern ausgesprochen werden; wird sie nicht an alle gerichtet, ist sie nichtig. Die Praxis des Bundesgerichts betont allerdings, dass ein Einspruch wegen fehlender separater Zustellung rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der betroffene Ehegatte oder Mitmieter die Familienwohnung verlassen hat oder sich nicht mehr für deren Schicksal interessiert. Ferner kann die Nichtigkeit vomjenigen Mieter geltend gemacht werden, dem die Kündigung zugegangen ist, sofern der andere Mitmieter weiterhin in der Wohnung lebt.
“Wenn die Ansetzung einer Zahlungsfrist oder die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin der Mieterin nicht separat zugestellt wird, ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Wenn auf einer Seite eines Mietvertrags mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt sind, liegt ein gemeinsamer Mietvertrag vor (vgl. Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 253 OR N 12; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253 N 2). Da ein gemeinsamer Mietvertrag ein einheitliches Rechtsverhältnis darstellt, muss seine Kündigung gegenüber allen Vermietern oder Mietern ausgesprochen werden. Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags, die nicht an alle Vermieter oder Mieter gerichtet ist, ist nichtig (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.1; Bachofner, a.a.O., N 191; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 266a OR N 1b). Wenn der Ehegatte die Familienwohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert, verhält sich die Mieterin gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts rechtsmissbräuchlich, wenn sie geltend macht, die Kündigung sei mangels separater Zustellung an ihren Ehegatten nichtig. Das Bundesgericht begründet dies damit, dass sich die Mieterin auf die Interessen einer Drittperson berufe, die diese nicht habe oder nicht wahrnehmen wolle (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f., 139 III 7 E. 2.3.2 f.). Das Gleiche gilt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn bei einem gemeinsamen Mietvertrag einer der Mieter die Wohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert und der andere Mieter geltend macht, die Kündigung sei nichtig, weil sie nur an ihn gerichtet sei (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f.; kritisch Weber, a.a.O., Art. 266a OR N 1b). Im Umkehrschluss ist aus dieser Rechtsprechung zu folgern, dass die Nichtigkeit wegen Fehlens einer separaten Zustellung an den Ehegatten oder einer Kündigung gegenüber einem von mehreren Mietern grundsätzlich auch vom Mieter, dem die Kündigung zugestellt worden ist, geltend gemacht werden kann, wenn der Ehegatte oder der andere Mieter weiterhin in der Wohnung lebt.”
“Wenn die Ansetzung einer Zahlungsfrist oder die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin der Mieterin nicht separat zugestellt wird, ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Wenn auf einer Seite eines Mietvertrags mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt sind, liegt ein gemeinsamer Mietvertrag vor (vgl. Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 253 OR N 12; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253 N 2). Da ein gemeinsamer Mietvertrag ein einheitliches Rechtsverhältnis darstellt, muss seine Kündigung gegenüber allen Vermietern oder Mietern ausgesprochen werden. Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags, die nicht an alle Vermieter oder Mieter gerichtet ist, ist nichtig (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.1; Bachofner, a.a.O., N 191; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 266a OR N 1b). Wenn der Ehegatte die Familienwohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert, verhält sich die Mieterin gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts rechtsmissbräuchlich, wenn sie geltend macht, die Kündigung sei mangels separater Zustellung an ihren Ehegatten nichtig. Das Bundesgericht begründet dies damit, dass sich die Mieterin auf die Interessen einer Drittperson berufe, die diese nicht habe oder nicht wahrnehmen wolle (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f., 139 III 7 E. 2.3.2 f.). Das Gleiche gilt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn bei einem gemeinsamen Mietvertrag einer der Mieter die Wohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert und der andere Mieter geltend macht, die Kündigung sei nichtig, weil sie nur an ihn gerichtet sei (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.3 f.; kritisch Weber, a.a.O., Art. 266a OR N 1b). Im Umkehrschluss ist aus dieser Rechtsprechung zu folgern, dass die Nichtigkeit wegen Fehlens einer separaten Zustellung an den Ehegatten oder einer Kündigung gegenüber einem von mehreren Mietern grundsätzlich auch vom Mieter, dem die Kündigung zugestellt worden ist, geltend gemacht werden kann, wenn der Ehegatte oder der andere Mieter weiterhin in der Wohnung lebt.”
Art. 266a Abs. 1 OR gewährt den Parteien grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Der Vermieter kann demnach insbesondere aus wirtschaftlichen Gründen kündigen (z. B. Eigenbedarf/ Eigennutzung, Umnutzung, Sanierung, Erzielung eines höheren Ertrags) oder die Räume Angehörigen zuweisen. Diese Kündigungsfreiheit unterliegt jedoch den Schranken der guten Treu.
“Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1, sous réserve de la précision apportée par l'ATF 143 III 344 consid. 5.3; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêt 4A_69/2021 précité consid. 4.1.1 et les arrêts cités). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail du locataire pour des motifs économiques, l'ordre juridique lui permettant d'optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi, comme le locataire peut le résilier pour occuper un logement meilleur marché (ATF 136 III 190 consid.”
“Sa volonté ayant toujours été de rénover l’ensemble du bâtiment, et donc également l’appartement des intimés, il serait, selon elle, douteux de considérer que le projet de rénovation de l’immeuble n’est pas suffisamment concret. Elle argue encore que les premiers juges ont retenu à tort que l’instruction n’avait pas permis de démontrer quels travaux devaient être entrepris à la faveur du départ des locataires. L’appelante soutient en outre que les premiers juges ont procédé à un renversement du fardeau de la preuve s’agissant de l’obligation de collaborer à la manifestation de la vérité mise à sa charge. Elle conclut de ce qui précède que la résiliation litigieuse n’était pas contraire à la bonne foi. 3.2 3.2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
“Les appelants font grief au Tribunal d'avoir validé le congé, au motif que le besoin personnel invoqué par les bailleresses était digne de protection. 4.1 4.1.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Wird die Kündigung nicht an die richtige Person oder an die richtige Adresse gerichtet, ist sie nur dann wirksam, wenn nachgewiesen werden kann, dass sie dennoch vom Vertragspartner oder dessen bevollmächtigtem Vertreter empfangen wurde; andernfalls ist die Kündigung nichtig. Die Beweislast für die ordnungsgemässe Zustellung liegt beim Kündigenden (Vermieter).
“Le congé adressé au représentant du cocontractant est valable, sauf convention contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la résiliation (Montini, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 33 ad art. 266o CO; Corboz, op. cit., p. 15). Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, op. cit., p. 2). Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu par le cocontractant ou son représentant autorisé. Sinon, il est nul (Corboz, op. cit., p. 15). Est également nulle la résiliation notifiée à l'adresse de l'objet loué, alors que le bailleur a, pendant plusieurs années, envoyé tous ses courriers à une autre adresse, conformément au voeu du locataire (Bohnet/Dietschy-Martenet, op.cit., n. 10 ad art. 266a CO). Le fardeau de la preuve de la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation repose sur le bailleur (art. 8 CC; Bohnet, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 22 ad art. 257d CO). 3.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu à juste titre que le cas n'était pas clair. D'une part, l'adresse à laquelle ont été envoyés l'avis comminatoire et la résiliation diffère de celle du logement et l'appelante n'a pas allégué qu'il s'agissait là du domicile de l'intimée, ni que les parties auraient convenu d'une notification à cette adresse. Il ressort au contraire des déclarations de l'intimée qu'elle vivait bien dans le logement litigieux. Les allégués de l'appelante selon lesquels l'intimée ne pouvait pas être jointe à l'adresse du logement litigieux sont irrecevables, car tardifs. Il en va de même de ceux relatifs à une enquête dont il ressortirait que l'intimée était domiciliée au square 2______ [no.] ______ au E______. Ils ne permettraient quoi qu'il en soit pas d'infléchir les constats qui précèdent.”
Bei Auslegungs‑ oder Beurteilungskonflikten im Zusammenhang mit Art. 266a Abs. 1 OR ist auf die reale und gemeinsame Absicht der Parteien abzustellen. Zur Feststellung dieser Parteientschaft können vorvertragliche und nachvertragliche Umstände sowie das Verhalten der Parteien als Indizien herangezogen werden.
“Selon les premiers juges, il résultait du texte clair de la clause que l'exception accordée au premier paragraphe, valable dès le début de la quatrième année, soit dès le 1er décembre 2013, ne saurait perdurer tout le bail faute de quoi le troisième paragraphe perdrait tout sens, mais devait au contraire être limitée jusqu'au 30 novembre 2015. Les enquêtes avaient de surcroît permis de comprendre que cette clause était très inhabituelle et avait été négociée avec G______ en contrepartie, d'une part, d'un loyer élevé et, d'autre part, afin de tenir compte du début de l'activité incertaine de la société locataire. L'appelante n'avait apporté aucune preuve permettant de retenir que cette clause aurait dû être comprise différemment et, finalement, le contrat de courtage signé avec une agence immobilière de la place indiquant que le contrat courait jusqu'au 30 novembre 2020 corroborait cette interprétation de la clause. Le principe in dubio contra stipulatorem ne s'appliquait pas compte tenu de l'établissement de la volonté réelle des parties. 3.1 Aux termes de l'art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”
Persönliche Härten (z. B. hohes Alter) verhindern nicht von vornherein die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses nach Art. 266a Abs. 1 OR. Eine Kündigung bleibt grundsätzlich möglich, auch wenn sie für den Mieter schwere Nachteile mit sich bringt. Die einzige Schranke ist die Treu und Glauben; die Kündigung ist anfechtbar, soweit sie rechtsmissbräuchlich oder treuwidrig ist.
“En effet, l’appelant était âgé de 82 ans, alors que la bailleresse n’avait aucun besoin de récupérer l’appartement : elle était propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers et d’autres appartements étaient libres dans les immeubles dont elle était copropriétaire. 4.2 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid 5.2.1 et 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid 4.1 et 4.3; ATF 120 II 105 consid 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
“Il convient d'examiner si le motif du congé est contraire à la bonne foi tel que soutenu par l'appelante dans son appel. 2.1 2.1.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Nach Art. 266a Abs. 1 OR besteht grundsätzlich die Freiheit zur ordentlichen Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse. Bei Wohn- und Geschäftsräumen wird diese Freiheit jedoch durch den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 OR) eingeschränkt: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie kein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse verfolgt, rein schikanös erscheint oder eine offensichtliche Disproportion zwischen dem Interesse des Mieters am Verbleib und dem Interesse des Kündigenden an der Beendigung des Vertrags begründet.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art.”
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art.”
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1).”
“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid.”
Bei der Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse ist die Kündigungserklärung von einer Partei der anderen Partei zuzustellen; erfolgt die Kündigung gegenüber mehreren Mietern, so muss sie sämtlichen Mietern mitgeteilt werden. Unterbleibt die Zustellung an alle betroffenen Mieter, führt dies zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden, und der Richter hat sie von Amtes wegen zu prüfen; ein Vorbehalt wegen Rechtsmissbrauchs bleibt vorbehalten (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Nach der Rechtsprechung liegt ein Missbrauch des Rechts unter anderem vor, wenn sich ein Mieter auf die fehlende Mitteilung gegenüber seiner Mitmieterin bzw. seinem Mitmieter beruft, obwohl diese bzw. dieser bereits endgültig ausgezogen ist und kein Interesse mehr am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, il y est mis fin, d'ordinaire, par une résiliation (art. 266a al. 1 CO), laquelle doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre. Le congé donné par un bailleur à une pluralité de locataires doit être communiqué à l'ensemble d'entre eux, à peine de nullité. Ainsi, la résiliation du bail d'un locataire défunt qui n'est pas adressée à tous les héritiers de ce locataire est nulle (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1 et les références; arrêt 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1). Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références). Selon la jurisprudence, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire de l'avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO et du congé se rend coupable d'un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de ceux-ci et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). De même, le locataire commet un abus de droit lorsqu'il se prévaut de la nullité de la résiliation selon l'art.”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen kann Art. 266g OR nützlich sein, wenn vertraglich längere Kündigungsfristen vereinbart wurden: Er erlaubt jeder Partei, bei wichtigen Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen vorzeitig zu kündigen; der Richter bestimmt die patrimonialen Folgen der vorzeitigen Kündigung. Daneben bestehen weitere gesetzliche Möglichkeiten, namentlich Art. 263 und 264 OR, sowie die Aufhebungsvereinbarung.
“Un contratto di locazione non costituisce più un valido titolo dal momento in cui è stato validamente disdetto (v. sopra consid. 6). Giusta l’art. 266g ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1) e il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Tale diritto può essere esercitato da tutte le parti, a qualsiasi momento e per qualsiasi scadenza, rispettando tuttavia i termini legali previsti dalla legge (art. 266b à 266f CO), tra cui rientra quello di sei mesi dei locali commerciali (art. 266d CO). Tale disposizione ha quindi un’utilità nei contratti di durata indeterminata quando i termini previsti contrattualmente sono più lunghi di quelli previsti dalla legge (art. 266a al. 1 CO). Occorre perciò non perdere di vista le altre possibilità previste dalla legge per liberarsi da un contratto prima del termine convenuto (art. 263 e 264 CO, Wessner in: Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, 2017, n. 12 ad art. 266g CO). Le parti possono in particolare, con un atto risolutivo (contrarius actus) adottato di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una data qualsiasi da loro pattuita. Tale accordo non è vincolato al rispetto di forme, scadenze o termini (cfr. art. 115 CO), tranne che il contratto preveda una forma particolare (ad es. scritta) per la sua modifica (art. 16 CO) (sentenza della CEF”
Bei einer ordentlichen Kündigung (Art. 266a OR) können Umbau- oder Sanierungsarbeiten ein schützenswertes Interesse des Vermieters begründen, soweit die geplanten Arbeiten eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken. Wenn die Arbeiten jedoch durch den Verbleib der Mieterschaft nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würden, besteht kein schützenswertes Interesse des Vermieters; eine Kündigung kann dann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E.”
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E.”
Bei Möblierungsverhältnissen (Art. 266e OR) können die Parteien die gesetzliche kurze Kündigungsfrist durch vertragliche Vereinbarung verlängern und zugleich andere Beendigungszeitpunkte festlegen (vgl. Art. 266a Abs. 1 OR).
“7 Mitte). Der Vermieter könne den Mieter in einem Vertrag nicht übermässig an sich binden, indem er für das Objekt klar gel- tende Kündigungsfristen, hier gemäss Art. 266e OR über das möblierte Zimmer, einfach anders betitle und dadurch eine übermässige Bindung mit nur zwei Kün- digungsmöglichkeiten erziele (vgl. act. 57 S. 8 oben). Mit Schreiben vom 29. März 2020 kündigte der Mieter den Mietvertrag gestützt auf Art. 266e OR mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende April 2020 (vgl. act. 45/2). Anders als die Vermieterin (vgl. act. 42 N 20) stellt sich der Mieter also auf den Standpunkt, es handle sich beim streitgegenständlichen Mietobjekt um ein möbliertes Zimmer im Sinne von Art. 266e OR. Ein solches kann nach der ge- setzlichen Regel mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer gekündigt werden. Die Parteien eines Mietvertrages für ein möbliertes Zimmer im Sinne von Art. 266e OR können jedoch die Kündigungsfrist verlängern und den Endtermin ändern (vgl. Art. 266a Abs. 1 OR sowie ZK-Higi, 5. Auflage 2020, Art. 266e N 57 f.). Von dieser Möglichkeit machten die Parteien hier Ge- brauch: Gemäss Mietvertrag vom 23. Dezember 2013 ist eine Kündigung nur möglich mit dreimonatiger Kündigungsfrist auf Ende März oder Ende September (vgl. act. 45/1). Selbst wenn es sich beim streitgegenständlichen Mietobjekt also um ein möbliertes Zimmer im Sinne von Art. 266e OR handelt, hat die Vorinstanz zu Recht nicht auf die Kündigung vom 29. März 2020 per Ende April 2020 abge- stellt. Der Mieter behauptet in der Berufung neu, der Mietvertrag vom 23. Dezember 2013 (und damit auch die Regelung zur Kündigung) sei nicht gültig zustande ge- kommen (vgl. act. 57 S. 5 f.). Die Ausführungen zur Gültigkeit des Mietvertrags hätte der Mieter jedoch bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen können. Es handelt sich deshalb um unzulässige neue Vorbringen im Berufungsverfahren (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Vorinstanz ging demnach zu Recht davon aus, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei per Ende September 2020 gekündigt worden (gestützt auf Art.”
Kommt eine Partei ihrer Mitwirkungspflicht (z. B. Vorlage des Mietvertrags) nicht nach, kann dies bei der Beweiswürdigung berücksichtigt werden. Können die tatsächlichen Kündigungstermine deshalb nicht geklärt werden, darf das Gericht auf übliche örtliche Kündigungstermine bzw. wahrscheinliche Schlussfolgerungen zurückgreifen (z. B. im Bezirk Meilen übliche Termine: Monatsenden ausser Dezember oder Ende März, Ende Juni, Ende September).
“) hätte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist zur Herabsetzung der Wohnkosten einräumen müssen. Indem es stattdes- sen die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten gleichzeitig mit der Pfändung herabgesetzt habe, habe es ihm diese Möglichkeit genommen und damit einseitig nur den Interessen der Beschwerdegegner Rechnung getragen. Die Beschwerde erweise sich insoweit als begründet (act. 14 Erw. 3.4-3.5). Der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag des 6 ½-Zimmer- Einfamilienhauses an der B._____-strasse ... in C._____ trotz entsprechen- der Aufforderung (act. 9) nicht eingereicht und sei damit seiner Mitwirkungs- pflicht (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) nicht nachgekommen. Dieses Verhal- ten sei bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (...). Das Gesetz sehe für die Kündigung von gemieteten Wohnungen eine zwingende Mindestfrist von drei Monaten vor, welche die Vertragsparteien nicht verkürzen könnten (Art. 266a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266c OR). Die möglichen Kündi- gungstermine könnten die Parteien demgegenüber frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR; ...). Im Bezirk Meilen würden regelmässig Kündi- gungstermine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, Ende Juni und Ende September vereinbart. Wie es sich im vorliegen- den Fall verhalte, könne infolge der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Beschwerdeführers nicht abgeklärt werden. Es sei deshalb von einer Kündi- gungsmöglichkeit auf jedes Monatsende auszugehen (act. 14 Erw. 3.6-3.7). Der Aufsichtsbehörde und den Verfahrensbeteiligten sei aus dem Parallel- verfahren CB210011 bekannt, dass das Betreibungsamt gegen den Be- schwerdeführer bereits am 9. September 2020 eine Pfändung (Nr. 1) vollzo- gen habe, in deren Rahmen es die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten auf Fr. 1'733.35 herabgesetzt habe. Auch wenn die sofortige Herabsetzung nicht zulässig gewesen sei, habe der Beschwerdeführer aber - 7 - jedenfalls Anlass gehabt, sich unverzüglich um eine Reduktion seiner Wohnkosten zu bemühen. Nächster Kündigungstermin, auf den der Be- schwerdeführer seine Wohnkosten nach jener Pfändung hätte reduzieren können, sei der 31.”
Art. 266a Abs. 1 verhindert nicht die Ausübung anderweitiger gesetzlicher oder vertraglicher Möglichkeiten, ein unbefristetes Mietverhältnis vorzeitig zu beenden (z. B. kürzere gesetzliche Kündigungsfristen, ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund oder einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung). Bei einer ausserordentlichen Kündigung bestimmt der Richter die vermögensrechtlichen Folgen unter Würdigung aller Umstände (vgl. Art. 266g OR).
“Un contratto di locazione non costituisce più un valido titolo dal momento in cui è stato validamente disdetto (v. sopra consid. 6). Giusta l’art. 266g ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1) e il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Tale diritto può essere esercitato da tutte le parti, a qualsiasi momento e per qualsiasi scadenza, rispettando tuttavia i termini legali previsti dalla legge (art. 266b à 266f CO), tra cui rientra quello di sei mesi dei locali commerciali (art. 266d CO). Tale disposizione ha quindi un’utilità nei contratti di durata indeterminata quando i termini previsti contrattualmente sono più lunghi di quelli previsti dalla legge (art. 266a al. 1 CO). Occorre perciò non perdere di vista le altre possibilità previste dalla legge per liberarsi da un contratto prima del termine convenuto (art. 263 e 264 CO, Wessner in: Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, 2017, n. 12 ad art. 266g CO). Le parti possono in particolare, con un atto risolutivo (contrarius actus) adottato di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una data qualsiasi da loro pattuita. Tale accordo non è vincolato al rispetto di forme, scadenze o termini (cfr. art. 115 CO), tranne che il contratto preveda una forma particolare (ad es. scritta) per la sua modifica (art. 16 CO) (sentenza della CEF”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich möglich (Art. 266a Abs. 1 OR). Der Vermieter kann sie u. a. mit Blick auf Eigennutzung, zur Überlassung an nahe Angehörige oder Verbündete, wegen geplanter Umnutzung bzw. wegen Bau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten oder aus wirtschaftlichen Gründen aussprechen. Eine solche Freiheit ist jedoch beschränkt durch die Regeln von Treu und Glauben; eine Kündigung kann annullierbar sein, wenn sie diesen Grundsätzen widerspricht.
“Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”
“Les intimés remettent en cause la validation du congé par le Tribunal, grief qu'il convient dès lors de traiter en premier lieu. 2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid 5.2.1 et 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
“Le motif du congé était donc valable et digne de protection, quand bien même la petite-fille de la bailleresse avait confirmé ne jamais vouloir rendre visite à son père à Genève et quand bien même l'appartement litigieux ne disposait que d'une chambre et ne permettrait pas de l'accueillir dans de meilleures conditions que dans la villa familiale. En outre, le congé n'apparaissait pas comme étant un congé-représailles. Bien que la résiliation avait été envoyée six jours après la menace de consignation du loyer de la locataire si le frigidaire n'était pas remplacé, la bailleresse avait déjà demandé un devis à l'entreprise I______ pour l'achat d'un nouveau frigidaire avant la menace de consignation et elle l'avait acquis avant l'envoi de la résiliation du bail. 4.1. Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid.”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist jede Partei grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine ordentlich zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung für den Mieter belastende oder erhebliche Folgen hat. Einschränkung bildet allein der Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 271 OR): Kündigungen, die diesem Grundsatz widersprechen (z. B. bei offenkundigem Fehlen eines berechtigten Interesses, widersprüchlichem Verhalten oder grober Unverhältnismässigkeit), sind nach Art. 271 OR anfechtbar.
“Par ailleurs, s'agissant du motif invoqué à la base du congé litigieux, les appelants soutiennent que celui-ci n'était pas connu par l'intimé au moment de la notification du congé et dès lors qu'il n'était pas apte à fonder la résiliation du bail. En définitive, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir erré dans l'examen de la validité du congé (cf. infra consid. 3) et non d'avoir constaté les faits de manière inexacte. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé le droit, en tant que celui-ci aurait constaté la validité du motif du congé communiqué à l'appui de la résiliation du bail, sur la base de faits qui étaient alors inconnus du bailleur. S'agissant de la question de la validité du congé au regard de l'art. 271 CO, les appelants soutiennent que le motif invoqué par l'intimé ne correspondrait pas au motif réel. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). 3.1.2 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art.”
“En outre, il soutient que le motif du congé a varié tout au long de la procédure, l’intimée ayant d’abord prétendu souhaiter occuper l’appartement une à deux fois par semaine lorsqu’elle se rendait à Genève pour s’occuper de sa petite-fille, avant de déclarer qu’elle venait trois à quatre jours par semaine à Genève et qu’elle entendait s’installer à long terme dans l’appartement litigieux. Par ailleurs, l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir admis que le motif invoqué par l'intimée, soit son souhait d’occuper personnellement l'appartement litigieux, était conforme à la vérité et qu'il ne consacrait pas une disproportion manifeste des intérêts en présence. En effet, l’appelant était âgé de 82 ans, alors que la bailleresse n’avait aucun besoin de récupérer l’appartement : elle était propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers et d’autres appartements étaient libres dans les immeubles dont elle était copropriétaire. 4.2 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.”
“En effet, l’appelant était âgé de 82 ans, alors que la bailleresse n’avait aucun besoin de récupérer l’appartement : elle était propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers et d’autres appartements étaient libres dans les immeubles dont elle était copropriétaire. 4.2 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid 5.2.1 et 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid 4.1 et 4.3; ATF 120 II 105 consid 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Beim Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge für Wohneigentum (WEF‑Vorbezug) bleibt die Zweckbindung der bezogenen Mittel gewahrt, auch wenn die Liegenschaft während einer unbefristeten, beidseitig kündbaren Vermietung fremdgenutzt wird. Nach Beendigung eines solchen unbefristeten Mietverhältnisses fällt die Nutzung der Liegenschaft zum Eigenbedarf wieder dem Eigentümer/Vermieter zu.
“Sodann ist aus teleologischer Warte entscheidend, dass mit dem Vorbezug für Wohneigentum der vorbezogene Betrag und damit das erworbene Eigentum aus dem Vorsorgeguthaben herausfällt ( BGE 124 III 211 E. 2). Um trotzdem den Vorsorgezweck sicherzustellen, darf der Vorbezug einzig der Beschaffung von Wohneigentum zum Eigenbedarf dienen (Art. 30c Abs. 1 BVG; Art. 331e Abs. 1 OR; Art. 1-4 WEFV). Dies stellt eine Form der BGE 147 V 377 S. 385 Altersvorsorge dar. Art. 30d Abs. 1 BVG zielt darauf ab, diese Zweckbindung zu erhalten, indem der bezogene Betrag bei einer Veräusserung des Wohneigentums (respektive den in lit. b und c vorgesehenen, gleich bewerteten Fällen) an die Vorsorgeeinrichtung zurückbezahlt werden müssen, wobei die Rückzahlungsverpflichtung nach Art. 30e BVG grundbuchlich sichergestellt wird ( BGE 132 V 332 E. 4.1 mit Hinweisen). Wird das Wohneigentum nicht veräussert oder belastet, sondern nur vermietet (faktische Aufgabe der Eigennutzung), so sind die Mittel der beruflichen Vorsorge darin nach wie vor gebunden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, soweit dieses wie hier unbefristet und beidseitig kündbar ist (vgl. Art. 266a Abs. 1 OR), erhält der Vermieter die Nutzung der Liegenschaft zum Eigenbedarf zurück. Dabei entspricht die während der Mietdauer periodisch zu bezahlende Miete nicht dem Betrag, welcher der zweiten Säule entnommen wurde. Eine allfällige Umwandlung des WEF-Vorbezugs in ein frei verfügbares, von der zweiten Säule unabhängiges Guthaben - und damit auch eine Rückzahlung - ist folglich ausgeschlossen. Dass die versicherte Person - wie die Beschwerdeführerin geltend macht - frei ist, einen allfälligen Mietzins nach eigenem Gutdünken zu verwenden, ändert an der bei der Vermietung unangetasteten Zweckbindung nichts. Anders, nämlich als erschlichen (dazu: SCHÖBI, a.a.O., S. 51), wäre ein Vorbezug dann zu bewerten, wenn dieser von allem Anfang an einzig eine gewinnorientierte Investition im Blick hätte. Dies liefe dem Zweck des Vorbezugs an sich zuwider und hätte deshalb eine Rückzahlung bzw. Rückabwicklung zur Folge. Indessen ist weder ersichtlich noch in der Beschwerde (substanziiert) dargelegt, inwieweit es sich hier so verhalten sollte.”
Ist eine Partei nicht urteilsfähig (Art. 16 ZGB), hat eine Kündigung gegenüber dieser Person keine Wirkung; die Kündigung ist an den gesetzlichen Vertreter oder an eine von diesem Beauftragte/n zu richten. Die Urteilsfähigkeit wird grundsätzlich vermutet; wer ihr Fehlen geltend macht, trägt die Beweislast. Bei Vorliegen einer geistigen Krankheit oder von Schwachsinn kann hingegen die fehlende Urteilsfähigkeit aus den Umständen vermutet werden.
“Est capable de discernement toute personne qui n'est pas dépourvue de la faculté d'agir raisonnablement à cause de son jeune âge, ou qui n'en est pas privée par suite de maladie mentale, de faiblesse d'esprit, d'ivresse ou d'autres causes semblables (art. 16 CC). Sous réserve des exceptions prévues par la loi, les actes de celui qui est incapable de discernement n'ont pas d'effet juridique (art. 18 CC). Ainsi, une résiliation de bail n'est valable que si l'expéditeur et le destinataire sont capables de discernement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 826, n. 1.8). Si le destinataire du congé n'a pas la capacité civile, le congé doit être adressé à son représentant légal ou au représentant que celui-ci a mandaté. En effet, l'incapacité de discernement entraînant le défaut d'exercice des droits civils (art. 13 CC), il revient au représentant légal du locataire ou du bailleur de recevoir ou d'adresser le congé. Le congé adressé directement à une personne incapable ou partiellement incapable est nul (Bohnet/Dietschy-Martenet, in Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle, 2017, n. 20 ad art. 266a CO). La capacité de discernement est la règle; elle est présumée d'après l'expérience générale de la vie, de sorte qu'il incombe à celui qui prétend qu'elle fait défaut de le prouver. En revanche, lorsqu'une personne est atteinte de maladie mentale ou de faiblesse d'esprit, l'incapacité de discernement peut être présumée, cette personne pouvant être considérée, selon les circonstances et d'après l'expérience générale de la vie, comme étant, selon une vraisemblance prépondérante, dépourvue de discernement (ATF 134 II 235 consid. 4.3.3; 124 III 5 consid. 1b et les références citées). Un état de désarroi psychologique présentant un état dépressif sans altérer les facultés de compréhension ne représente pas une maladie mentale au sens de l'art. 16 CC. Conformément à la relativité du discernement, il faut prouver l'absence de capacité de discernement dans un cas concret (Werro/Schmidlin, Commentaire Romand, 2010 CC I, n. 12-15 et 18 ad art. 16 CC). Celui qui invoque l'inefficacité d'un acte pour cause d'incapacité de discernement doit ainsi prouver l'un des états de faiblesse décrits à l'art.”
Bei unbefristetem Mietverhältnis setzt Art. 266a Abs. 1 OR für die ordentliche Kündigung keinen besonderen Grund voraus; sie ist auch dann grundsätzlich zulässig, wenn sie für den Mieter nachteilige Folgen hat. Einschränkend gilt jedoch, dass eine Kündigung unter den Grundsätzen von Treu und Glauben bzw. dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 271 OR; Art. 271a OR) auf ihre Vereinbarkeit zu prüfen ist. Dabei kann im Einzelfall eine Interessenabwägung erfolgen; eine bloss nachteilige Wirkung für den Mieter genügt für die Nichtigkeit nicht; entscheidend sind das Verhältnis der beiderseitigen Interessen und die Ernsthaftigkeit des Vermieterinteresses.
“Le courrier du 18 mai 2020 attestait de ce que des démarches avaient été entreprises par les appelants, auxquelles l'intimée n'avait pas répondu. Celle-ci n'indiquait pas quel désavantage concret lui causait les changements d'habitants de la villa alors que les appelants faisaient valoir des intérêts prépondérants à occuper celle-ci, à savoir "continuer un projet d'habitat alternatif" dans le cadre duquel l'identité des personnes physiques était indifférente. B______ avait intérêt à ne pas perdre son logement, ce d'autant plus qu'elle faisait l'objet de poursuites, ce qui compliquait ses recherches. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée - ce qui est le cas lorsqu'à l'expiration du terme fixe, le locataire reste en place, au vu et sans protestation du bailleur -, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé. Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496; 138 III 59; arrêts du Tribunal fédéral 4A_694/2016 du 4 mai 2017; 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques, ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017; 4A_694/2016 du 4 mai 2017). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). La protection accordée par les articles 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art.”
“Il en va de même de la seconde pièce produite (n° 42), qui a trait à des faits qui se sont déroulés entre le dépôt de l'appel et le dépôt de la réplique. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir procédé à un examen incomplet et erroné des faits et d'avoir ainsi violé le principe de bonne foi de l'art. 271 CO. Elle fait valoir qu'il est apparu au cours de la procédure que le projet de surélévation de l'immeuble envisagé par les intimés serait irréalisable pour des motifs de distances insuffisantes notamment et que le Département ne saurait ainsi l'autoriser. Elle s'appuie sur un courrier du Département datant du 14 mars 2019. Elle reproche ainsi aux premiers juges d'avoir mal interprété les pièces produites à ce propos et de n'avoir retenu qu'un problème de servitude non respectée. Elle sollicite ainsi l'annulation de la résiliation de bail. 3.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid.”
Kündigungen sind grundsätzlich an den Wohnsitz des Mieters oder an die Mietadresse zu richten. Eine abweichende Zustelladresse ist nur wirksam, wenn dies vereinbart wurde (z. B. durch Angabe einer anderen Adresse im Vertrag) oder wenn der Vermieter den sonstigen, genau bekannten Ort kennt, an dem der Mieter erreicht werden kann; unterbleibt eine solche Kenntnis, wäre eine Zustellung an einem anderen Ort als missbräuchlich zu werten. Ein an den Vertreter gerichteter Kündigungserklärung ist gültig, sofern dessen Befugnis dies erlaubt. Schliesslich bleibt ein Adress- oder Personenmangel ohne Folgen, wenn nachgewiesen ist, dass der Vertragspartner oder sein befugter Vertreter die Kündigung dennoch tatsächlich erhalten hat.
“257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 3.1.3 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent être envoyées au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 10 ad art. 266a CO; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 15). Cela ne vaut cependant que sous réserve d'une convention contraire, qui peut notamment résulter de l'adresse indiquée dans le contrat (Corboz, op. cit., p. 15). Le congé adressé au représentant du cocontractant est valable, sauf convention contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la résiliation (Montini, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 33 ad art. 266o CO; Corboz, op. cit., p. 15). Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, op. cit., p. 2). Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu par le cocontractant ou son représentant autorisé.”
Wird eine Kündigung per eingeschriebenem Brief nicht unverzüglich vom Empfänger abgeholt, beginnt nach der in der Rechtsprechung angewandten relativen Empfangstheorie der Fristenlauf erst mit dem Ende der Aufbewahrungsfrist bzw. dem tatsächlichen Zugang. Dies kann bewirken, dass das in Art. 266a OR vorgesehene Beendigungsdatum des Mietverhältnisses um einen Monat verschoben wird.
“1 CO a été envoyée par voie recommandée le 17 juin 2021. L'appelante n'a pas retiré l'envoi, de sorte que cette sommation a été retournée à son expéditeur le 28 juin 2021. Le délai de garde était quant à lui échu sept jours après le dépôt de l'avis pour retrait fait le 18 juin 2021, soit le 24 juin 2021. En vertu de la théorie de la réception relative (ATF 140 III 244 consid. 5.1; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; TF 4A 471/2013 du 11 novembre 2013 consid. 2), le délai comminatoire de trente jours courant dès réception de la sommation a débuté le 26 juin 2021 pour échoir le 25 juillet 2021. La résiliation du bail de l'intimée à l'appelante du 28 juillet 2021 en application de l'art. 257d al. 2 CO l'a donc été après l'échéance du délai comminatoire. Le pli a été reçu le 4 août 2021 de sorte que le délai au 31 août 2021 ne respectait pas le délai pour la fin d’un mois prévu par la disposition précitée. Cela n'invalide toutefois pas la date de fin du bail, mais la prolonge d’un mois, au 30 septembre 2021 (cf. art. 266a CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 30.2.3.4, p. 879). La résiliation respecte ainsi le prescrit de l’art. 257d CO, ce qui n'est au demeurant pas contesté par l'appelante. 4. 4.1 L’appelante invoque toutefois qu'une première résiliation, formulée le 25 février 2021 pour le 31 mars 2021, a été annulée par l'intimée par courrier du 7 juin 2021, fait qu’elle aurait allégué devant l'autorité précédente dans son écriture du 3 décembre 2021, mais qui n’a pas été pris en compte par le premier juge. Le juge de paix a en effet fait l'impasse sur ces faits. Le contenu de la lettre du 7 juin 2021 a ainsi été ajouté dans l’état de fait du présent arrêt. On relèvera toutefois d'une part que l'existence d'une résiliation formulée à l'appelante le 25 février 2021 n'a pas été établie autrement et que le courrier du 7 juin 2021 a été adressé non pas à l'appelante mais à « [...] ». On peut dès lors légitimement douter du fait que le courrier du 7 juin 2021 était vraiment destiné à l'appelante.”
Grundsatz: Bei unbefristeten Mietverhältnissen kann jede Partei ordnungsgemäss kündigen; die ordentliche Kündigung setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus (Art. 266a Abs. 1 OR). Der Vermieter darf insoweit in der Regel aus Gründen wie Eigenbedarf (persönliche Nutzung), Zweckänderung/Neunutzung, wirtschaftlicher Optimierung oder zur Durchführung von Umbau-, Renovations- bzw. Transformationsarbeiten kündigen. Diese Kündigungsfreiheit unterliegt jedoch der Grenze von Treu und Glauben; eine Kündigung ist anfechtbar bzw. annullierbar, wenn sie missbräuchlich ist oder offensichtlich gegen die Regeln von Treu und Glauben verstösst.
“Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid.”
“L'appelant remet en cause la validation du congé par le Tribunal, lui reprochant de n’avoir pas considéré que la résiliation notifiée par l’intimée consacrerait une attitude contradictoire de sa part, respectivement une disproportion grossière des intérêts en présence au sens de l’art. 271 al. 1 CO. L’appelant estime que l’intimée a adopté un comportement contraire à la bonne foi, en choisissant de ne pas appliquer la clause contractuelle lui permettant d’exiger le paiement par trimestre d’avance, puis en résiliant le bail en se prévalant d’une rupture du lien de confiance alors même qu’elle était restée inactive pendant une longue période, tolérant ainsi ses retards de paiement. Le motif invoqué à l’appui de la résiliation, soit la rupture des liens de confiance, n’était qu’un prétexte et consacrait une disproportion évidente des intérêts en présence. La notification d’une résiliation ordinaire revenait à contourner la règle prévue à l’art. 257d al. 1 CO. 4.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 24 juin 2022 consid. 3.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid.”
“L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir validé le congé, au motif qu'il existerait une disproportion manifeste des intérêts en présence et que le besoin personnel invoqué par l'intimé ne serait pas digne de protection. Elle fait valoir que les conséquences du congé, soit son déménagement d'un logement qu'elle occupe avec sa famille depuis 2001 pour y loger le fils de l'intimé et sa compagne, qui vivent à K______, consacreraient une disproportion manifeste des intérêts en présence. Elle allègue également que l'intimé aurait pu proposer à son fils des logements dans les immeubles propriétés des sociétés F______ SA, G______ SA et N______ SA, dont il est administrateur ou actionnaire, au lieu de résilier son contrat de bail. Elle estime que cette manière de faire démontre que le congé serait contraire à la bonne foi. 3.1 3.1.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid.”
“1 CO en admettant que le motif invoqué par l'intimée, soit son souhait de loger sa fille dans l'appartement litigieux, est conforme à la vérité, qu'il ne s'agissait pas d'un congé de représailles et qu'il ne consacrait pas une disproportion manifeste des intérêts en présence. 3.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Wird die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nicht eingehalten, gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Bei eingeschriebenen Sendungen tritt die Zustellung ein, sobald die Erklärung in den Machtbereich des Empfängers gelangt; dies gilt etwa als am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung gegeben. Ob der Adressat tatsächlich von der Sendung Kenntnis nimmt, ist dafür nicht entscheidend.
“Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1. Dezember 2020 hinterlegt worden. Die Kündigung ist nach dem Gesagten am Folgetag und somit am 2. Dezember 2020 als zugestellt zu betrachten. Unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist von drei Monaten auf jedes Monatsende, ausser 31. Dezember, ist die Kündigung des Mietvertrags somit frühestens auf den 31. März 2021 möglich. Gemäss Art. 266a Abs. 2 OR gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin, sofern eine Partei die Kündigungsfrist nicht einhält. Die vorliegende Kündigung ist daher auf den 31. März 2021 gültig erfolgt, selbst wenn die Beschwerdeführerin die Kündigung auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Die Beschwerdeführerin hat das Mietausweisungsgesuch bei der Vorinstanz sodann am 27. Mai 2021 und somit in jedem Fall nach Mietende gestellt. Die Rechtsfolge führt daher unter Anwendung des Gesetzes sowie unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung zu einem eindeutigen Ergebnis, weshalb von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO auszugehen ist (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; Hofmann, in: BSK-ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 257 ZPO N 11). Aufgrund dessen ist das angefochtene Urteil des Präsidenten des Zivilkreisgerichts vom 29. Juni 2021 in Gutheissung der Beschwerde vollumfänglich aufzuheben und dem Mietausweisungsgesuch vom 27. Mai 2021 zu entsprechen.”
“Die Vorinstanz hat weiter zutreffend festgehalten, dass die Zahlungsauffor- derung der Berufungsbeklagten vom 11. Oktober 2019 dem Berufungskläger am 16. Oktober 2019 zugestellt wurde (act. 3/4), womit die 30-tägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR am 17. Oktober 2019 zu laufen begann und am 15. November 2019 endete (vgl. act. 19 S. 3 f., E. 3.2). Der Berufungskläger be- streitet in seiner Berufungseingabe nicht, dass zum Zeitpunkt der Kündigungsan- drohung ein Mietzinsausstand bestand und er diesen nicht innert Frist beglichen hat. Vielmehr führt er selbst aus, dass er nur ("seinen Anteil von") Fr. 1'100.– be- zahlt hat, womit er anerkennt, dass ein Teil der Gesamtmiete von Fr. 1'800.– nicht innert Frist bezahlt wurde. Die Vorinstanz ist deshalb im Ergebnis zu Recht zum Schluss gekommen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei mit - 9 - der eingeschriebenen Kündigung vom 19. November 2019, welche für den Beru- fungskläger erst ab dem 11. Dezember 2019 zur Abholung bereit lag, in Anwen- dung von Art. 266a Abs. 2 OR auf den nächstmöglichen Termin hin und damit per 31. Januar 2020 gültig aufgelöst wurde (act. 19 S. 4, E. 3.3). Aus diesem Grund befindet sich der Berufungskläger heute – wie die Vorinstanz im Ergebnis richtig schloss (act. 19 S. 4, E. 3.4) – ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Die Berücksichti- gung der vom Berufungskläger gemachten Ausführungen führt dementsprechend zu keinem vom erstinstanzlichen abweichenden Ergebnis.”
Art. 266a Abs. 2 OR bewirkt, dass eine Kündigung, die eine vertragliche oder gesetzliche Frist bzw. einen vereinbarten Termin nicht einhält (z. B. falsches Datum oder zu spät erklärte Kündigung), grundsätzlich erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirkt. Die Vorschrift dient damit der Korrektur von Datums‑ oder Fristirrtümern und trägt nicht dazu, materiell mangelhafte oder nichtige Kündigungen in ihrer Substanz zu heilen.
“Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). 3.1.3 En vertu de l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme a été convenu. Lorsque le bail porte sur un local commercial, le délai de congé est de six mois (art. 266d CO). Il s’agit d’un préavis relativement impératif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 5.2 et les réf. cit.). Dès lors, les parties peuvent valablement convenir de préavis et d’échéances différents pour le bailleur et pour le locataire pour autant qu’elles respectent le minimum fixé par l’art. 266d CO (ATF 114 II 339 consid. 2b = JT 1989 I 174). Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Cette disposition s'applique pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible. Cette règle tend exclusivement à corriger une erreur de date, et non pas une résiliation viciée dans ses conditions de fond (ATF 135 III 44 consid. 3.3). 3.1.4 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). 3.1.5 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2). La libre appréciation des preuves signifie que le juge apprécie librement la force probante des moyens de preuve administrés selon son intime conviction, sans être lié par des règles de preuve légales.”
“Or, étant posé que le bail dure en principe cinq ans, une personne raisonnable et de bonne foi comprend, à la lecture de « toutefois le locataire aura la possibilité de résilier son bail un an après la date de début du présent bail avec un préavis de six mois avant l’échéance de celui-ci » que le locataire a la possibilité de résilier le bail pour une échéance d’un an après le début de celui-ci, avec un préavis de six mois. La clause est certes maladroitement rédigée, mais c’est ce sens là qui vient immédiatement à l’esprit. Personne ne comprendrait, ou ne devrait comprendre que passé un an depuis le début du bail, le locataire aurait la possibilité de résilier le contrat en tout temps, moyennant préavis de six mois. Le grief de l’appelante doit par conséquent être admis. 4.3.2 Il résulte de ce qui précède que la résiliation donnée par l’intimée le 18 décembre 2019 est tardive. Si l’intimée souhaitait pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, avant l’échéance des cinq ans (cf. article 3, 2e § du contrat), elle aurait dû donner sa résiliation au plus tard le 31 mai 2018, pour une fin de contrat au 30 novembre 2018. En conséquence, en vertu de l'art. 266a al. 2 CO, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent, soit en l’occurrence l’échéance initiale de cinq ans, le 30 novembre 2022. L’intimée a versé les loyers jusqu’au 31 juillet 2020 uniquement, alors qu’elle devait s’en acquitter jusqu’au 30 novembre 2022 selon le contrat qui précède. Toutefois, l’appelante ne réclame le paiement des loyers que du 1er août 2020 au 30 juin 2021, soit pour onze mois. Le montant total dû par l’intimée s’élève dès lors à 470'877 fr. (42’807 fr. x 11). 4.3.3 4.3.3.1 L’appelante conclut au paiement d’un intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 1er décembre 2020 (échéance moyenne). 4.3.3.2 Au terme de l’art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Si le contrat comporte une clause d’exigibilité, le locataire est en demeure, sans interpellation, dès la survenance du terme (art. 102 al. 2 CO) et doit, dès ce jour, des intérêts moratoires (art.”
“Die Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 nahm der Berufungsbeklagte an der Geschäftsadresse entgegen. Dies ist von diesem zugestanden. Weiter ist sachverhaltlich erstellt, dass die mit Einschreiben an den Berufungskläger wiederum an die Geschäftsadresse am 29. März 2019 versandte Kündigung mit dem Vermerk der Schweizerischen Post «nicht abgeholt» an den Berufungskläger retourniert wurde. Weiter zugestanden wurde vom Berufungsbeklagten, über die Kündigung durch die nachträglich «zur Kenntnis» übermittelt erhaltene Postsendung der Liegenschaftsverwaltung am 12. April 2019 orientiert worden zu sein. Gemäss Art. 257d OR ist bei einer ausserordentlichen Kündigung einer Geschäftsmiete eine Frist von 30 Tagen und ein Termin per Monatsende einzuhalten. Eine nicht frist- bzw. termingerechte ausserordentliche Kündigung gilt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR; Anita Thanei, in Mietrecht für die Praxis, Lachat et al. [Hrsg.],”
“Die Vorinstanz erwog, es sei zunächst die Vorfrage zu beantworten, ob die einfache Gesellschaft überhaupt aufgelöst worden sei. Die Parteien seien sich in dieser Frage nicht einig (vgl. act. 38 E. 4.1.1.). Die Vorfrage sei zu bejahen: Es könne offen gelassen werden, ob zureichende Gründe im Sinne von Art. 545 Abs. 2 OR vorhanden gewesen seien, die den Gesuchsteller zur ausserordentli- chen (d.h. sofortigen) Kündigung der einfachen Gesellschaft berechtigt hätten, wie er sie mit dem Brief vom 27. Februar 2020 erklärt habe. Wenn der Gesuch- steller nämlich nicht zur sofortigen Auflösung berechtigt gewesen wäre, hätte sei- ne Kündigung nach Art. 545 Abs. 1 Ziff. 6 OR spätestens auf den erstmöglichen ordentlichen Termin gewirkt. Dies ergebe sich in analogerweise aus dem miet- rechtlichen Grundsatz (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR), wonach eine Kündigung, die ei- ner vertraglichen oder gesetzlichen Frist nicht genüge, für den nächstmöglichen Kündigungstermin wirke (vgl. act. 38 E. 4.1.5.). Es lägen mehrere wichtige Grün- de vor, welche die Abberufung des Gesuchsgegners als Liquidator rechtfertigten. Die Parteien seien sodann offensichtlich nicht in der Lage, selber einen neuen Li- quidator zu bestimmen und der Gesuchsgegner habe keine Argumente gegen den Gesuchsteller als Liquidator vorgebracht, weshalb dieser antragsgemäss zum alleinigen Liquidator zu ernennen sei (vgl. act. 38 E. 4.2.3. und 4.2.4.).”
Aus den Umständen und dem Verhalten der Parteien kann sich die gemeinsame Absicht ergeben, ein ehemals befristetes Verhältnis tatsächlich als unbefristet fortzusetzen; in diesem Fall ist auf Art. 266a Abs. 1 OR die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine möglich. Für Gewerberaummietzinse ist zudem die Einhaltung der spezifischen Formvorschriften für den Kündigungsakt zu beachten (vgl. Anforderungen an die offizielle Kündigungsform und die Nichtigkeit mangelhafter Kündigungen).
“La faculté donnée à la locataire de résilier unilatéralement le bail pour le 31 décembre 2026, soit pour une date allant au-delà de la durée initiale du contrat, atteste également de l’intention des parties de poursuivre la relation contractuelle au-delà du 31 décembre 2021 aux mêmes conditions. Si l’intimée a conclu des contrats de sous-location de durée déterminée en 2005 et 2012 attirant l’attention des sous-locataires respectifs sur le fait que le bail principal était à terme fixe, cet élément ne suffit pas à remettre en cause la volonté réelle des parties au contrat principal de conclure un contrat à durée indéterminée. L’insertion de cette mention peut s’expliquer par une volonté de l’intimée de s’assurer que le sous-locataire ne remettrait pas en cause le terme fixe du contrat de sous-location, étant rappelé que ces contrats de sous-location constituent une res inter alios acta. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la réelle et commune intention de conclure, le 5 décembre 2011, un contrat de bail de durée indéterminée. 4. 4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux de locaux commerciaux doit être donné par écrit et en utilisant une formule agréée par le canton (formule officielle), qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (cf. art. 266o CO). Cette informalité peut être soulevée en tout temps (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2). 4.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas notifié le congé au moyen de la formule officielle, de sorte que celui-ci est nul. 5. L’appelante se prévaut de l’abus de droit, l’intimée, entourée de personnes avisées, ne s’étant pas opposée à l’annonce du congé et s’étant empressée de tenter de se placer comme partenaire dans le projet immobilier envisagé par la bailleresse. La locataire avait attendu une année avant de déposer son action en nullité.”
“La faculté donnée à la locataire de résilier unilatéralement le bail pour le 31 décembre 2026, soit pour une date allant au-delà de la durée initiale du contrat, atteste également de l’intention des parties de poursuivre la relation contractuelle au-delà du 31 décembre 2021 aux mêmes conditions. Si l’intimée a conclu des contrats de sous-location de durée déterminée en 2005 et 2012 attirant l’attention des sous-locataires respectifs sur le fait que le bail principal était à terme fixe, cet élément ne suffit pas à remettre en cause la volonté réelle des parties au contrat principal de conclure un contrat à durée indéterminée. L’insertion de cette mention peut s’expliquer par une volonté de l’intimée de s’assurer que le sous-locataire ne remettrait pas en cause le terme fixe du contrat de sous-location, étant rappelé que ces contrats de sous-location constituent une res inter alios acta. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la réelle et commune intention de conclure, le 5 décembre 2011, un contrat de bail de durée indéterminée. 4. 4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux de locaux commerciaux doit être donné par écrit et en utilisant une formule agréée par le canton (formule officielle), qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (cf. art. 266o CO). Cette informalité peut être soulevée en tout temps (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2). 4.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas notifié le congé au moyen de la formule officielle, de sorte que celui-ci est nul. 5. L’appelante se prévaut de l’abus de droit, l’intimée, entourée de personnes avisées, ne s’étant pas opposée à l’annonce du congé et s’étant empressée de tenter de se placer comme partenaire dans le projet immobilier envisagé par la bailleresse. La locataire avait attendu une année avant de déposer son action en nullité.”
Bei eingeschriebener Kündigung gilt die Sendung — unabhängig davon, ob der Adressat tatsächlich Kenntnis erlangt — am Tag nach Hinterlegung der Abholbenachrichtigung als zugestellt. Dieser fiktive Zugang bestimmt den Zeitpunkt für die Fristberechnung und damit den nächstmöglichen Kündigungstermin im Sinne von Art. 266a Abs. 2 OR.
“Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1. Dezember 2020 hinterlegt worden. Die Kündigung ist nach dem Gesagten am Folgetag und somit am 2. Dezember 2020 als zugestellt zu betrachten. Unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist von drei Monaten auf jedes Monatsende, ausser 31. Dezember, ist die Kündigung des Mietvertrags somit frühestens auf den 31. März 2021 möglich. Gemäss Art. 266a Abs. 2 OR gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin, sofern eine Partei die Kündigungsfrist nicht einhält. Die vorliegende Kündigung ist daher auf den 31. März 2021 gültig erfolgt, selbst wenn die Beschwerdeführerin die Kündigung auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Die Beschwerdeführerin hat das Mietausweisungsgesuch bei der Vorinstanz sodann am 27. Mai 2021 und somit in jedem Fall nach Mietende gestellt. Die Rechtsfolge führt daher unter Anwendung des Gesetzes sowie unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung zu einem eindeutigen Ergebnis, weshalb von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO auszugehen ist (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1; Hofmann, in: BSK-ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 257 ZPO N 11). Aufgrund dessen ist das angefochtene Urteil des Präsidenten des Zivilkreisgerichts vom 29. Juni 2021 in Gutheissung der Beschwerde vollumfänglich aufzuheben und dem Mietausweisungsgesuch vom 27. Mai 2021 zu entsprechen.”
Für eine ordentliche Kündigung nach Art. 266a Abs. 1 OR ist grundsätzlich kein besonderer Kündigungsgrund erforderlich. Die Kündigung kann jedoch nach Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar sein, wenn sie treuwidrig ist — etwa weil sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder aus reiner Schikane (crasses Missverhältnis der Interessen). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage; nach der Rechtsprechung obliegt es dem Kündigungsempfänger, die Treuwidrigkeit zu beweisen. Der Kündigende hat dabei redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Verlangen zu begründen.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs.”
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte.”
Art. 266a Abs. 2 OR heilt nicht automatisch eine ausserordentliche oder inhaltlich rechtswidrige Kündigung. Ist der Kündigungsgrund nicht verwirklicht oder werden sonstige gesetzliche Voraussetzungen nicht erfüllt, bleibt die Kündigung unwirksam; Art. 266a Abs. 2 findet in solchen Fällen keine Anwendung.
“La pièce nouvelle produite par l'intimée répondant aux allégations contenues dans une première pièce nouvelle, elle est également recevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, en tant qu'ils sont pertinents. 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant, de manière insoutenable selon elle, que la locataire n'a plus causé de bruit excessif après la mise en demeure du 3 avril 2019 et considérant au surplus les nuisances provoquées par B______ après réception de l'avertissement du 3 avril 2019 comme celles de la vie courante dont les autres locataires devaient s'accommoder. 3.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (ATF 121 III 156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 février 2005). 3.2 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de la disposition sus-rappelée, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”
Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses setzt nach Art. 266a OR keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Einschränkung bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie treuwidrig ist, namentlich ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse oder aus reiner Schikane erfolgt.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1; Urteil 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 4.1).”
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1; Urteil 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 4.1).”
“Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). Pour déterminer les chances de succès d'un recours, le juge peut prendre en considération la décision de première instance, en comparant celle-ci avec les griefs soulevés. De la sorte, l'examen sommaire des chances de succès auquel il doit procéder est simplifié. Cet examen ne doit toutefois pas conduire à ce qu'une partie voit quasiment rendu impossible le contrôle d'une décision qu'elle conteste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_572/2015 du 8 octobre 2015 consid. 4.1). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 4.2. 4.2.1 Selon l'art. 266a CO al. 1 1ère phr. CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut le résilier en observant les délais de congé. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_694/2016 du 4 mai 2017). Selon l'art. 271 CO relatif notamment aux baux d'habitations, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (al. 2). La motivation du congé n’est pas une condition de sa validité. Toutefois, pour permettre au destinataire de décider si la résiliation est contestable au sens de CO 271 I ou 271a I, ou s’il y a matière à prolongation de bail (CO 272 ss), l’expéditeur doit motiver le congé si l’autre partie le demande (incombance). La motivation du congé doit être claire, complète et véridique (CR CO I-LACHAT/BOHNET, n. 10 ad art. 271). Afin que le destinataire puisse agir en connaissance de cause, les motifs du congé devraient être donnés pendant le délai de l'art.”
Bei zu kurz angesetzten Mahn‑ oder Zahlungsfristen ist die Rechtslage umstritten: Ein Teil der Lehre geht davon aus, dass die Wirkung auf den nächstmöglichen (korrekten) Termin verschoben wird; ein anderer Teil hält das Mahnschreiben (und damit die darauf gestützte Kündigung) für nichtig. Der Bundesgerichtsentscheid lässt die Frage offen.
“2 de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. Cette ordonnance a été abrogée dès le 1er juin 2020. Dans l'hypothèse où le bailleur fixe un délai plus bref que celui légal ou celui contractuel (plus long), la question de la sanction est controversée, le Tribunal fédéral ayant laissé la question ouverte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_196/2006 du 04 août 2006 consid. 2). Un premier courant d'opinion considère que l'avis comminatoire n'est pas nul, mais que ses effets sont prolongés à l'échéance correcte pour s'acquitter de l'arriéré. On invoque tantôt l'application analogique de la règle générale sur la demeure du débiteur, inscrite à l'art. 107 al. 1 CO, tantôt celle de l'art. 266a al. 2 CO. Il en découlerait que, faute par le locataire de régler sa dette à temps, le bailleur serait admis à lui signifier le congé prévu à l'art. 257d CO. Un second courant de doctrine juge que l'avis comminatoire qui mentionne un délai trop bref est nul et qu'une éventuelle résiliation extraordinaire donnée par le bailleur s'avère inefficace. On invoque à juste titre le but protecteur de la règle posée à l'art. 257d CO et son caractère impératif, qui se concrétise notamment par son application pratique formaliste. On ajoute que la fixation d'un délai comminatoire inférieur au délai légal (ou convenu) pourrait inciter le locataire à adopter une attitude passive et résignée, en ne réunissant pas les fonds pour s'acquitter du montant en souffrance. On souligne également le risque de pratiques abusives de la part de certains bailleurs (CPra Bail-Wessner, art. 257d CO N 18-19 et les références citées). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art.”
Nach einer bereits erklärten ordentlichen Kündigung kann eine ausserordentliche Kündigung mit früherem Beendigungstermin ausgesprochen werden. Macht der Kündigende die ausserordentliche Kündigung geltend, kann er subsidiär eine ordentliche Kündigung erklären; der Wille, diese subsidiäre Gestaltungsbefugnis auszuüben, muss dabei deutlich zum Ausdruck kommen. Soweit eine Kündigung aus formellen Gründen unwirksam ist, ist in der Regel eine Wiederholung der Kündigung zulässig.
“Die Vorinstanz scheint selbst zutreffend davon auszugehen, dass nach erfolgter ordentlicher Kündigung eine ausserordentliche Kündigung auf einen früheren als den ordentlichen Kündigungstermin ausgesprochen werden kann (vgl. SARA OESCHGER, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 762 Ziff. 25.4; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1a zu Art. 266a OR; HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, N. 9 und 11 zu den Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR; EVA BACHOFNER, Die Mieterausweisung, 2019, S. 73 Rz. 140). Auch kann der Vermieter dem Mieter für den Fall der Unwirksamkeit einer ausserordentlichen Kündigung subsidiär eine zweite, ordentliche Kündigung aussprechen, wobei der Wille, ein derartiges Gestaltungsrecht auszuüben, deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (BGE 137 III 389 E. 8.4.2). Auch ist es grundsätzlich zulässig, eine aus formellen Gründen (insbesondere Formmangel) nichtige oder unwirksame Kündigung zu "wiederholen" (BGE 141 III 101 E. 2.8).”
Wird ein Nachmieter vorgeschlagen, unterschreibt dieser den erforderlichen Nachtrag oder Vertrag jedoch nicht, so bleibt der bisherige Mieter gemäss den Erwägungen der Vorinstanz in Anwendung von Art. 264 Abs. 2 i.V.m. Art. 266a Abs. 1 OR bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist für den Mietzins haftbar.
“Die Vorinstanz führte weiter aus, die Gesuchsgegnerin stelle sich in ihrer Stellungnahme auf den Standpunkt, der Mietvertrag vom 13. September 2019 sei per 31. Juli 2020 rechtsgültig gekündigt worden, weshalb sie für die ausstehenden Mietzinse nicht mehr hafte. Dabei verkenne die Gesuchstellerin jedoch, dass eine frühzeitige Rückgabe der Mietsache – d.h. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist resp. des Kündigungstermins – gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nur möglich sei, wenn vom Mieter ein zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen werde, der zahlungsfähig und bereit sei, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Vorliegend habe die Gesuchsgegnerin mit der G._____ GmbH Export-Import zwar einen Nachmieter vorgeschlagen, der (angeblich) bereit gewesen sei, den Miet- vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (vgl. Urk. 2/2). Der Nach- trag 2 zum Mietvertrag vom 13. September 2019 sei von der G._____ GmbH Ex- port-Import allerdings nie unterzeichnet worden, weshalb die Gesuchsgegnerin in Anwendung von Art. 264 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 266a Abs. 1 OR noch bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 6 Monaten, vor- liegend bis Ende Januar 2021, für den vertraglichen Mietzins haftbar gewesen sei. Darüber sei die Gesuchsgegnerin von der Gesuchstellerin denn auch mit Schrei- ben und Kündigungsbestätigung vom 17. Februar 2021 informiert worden (vgl. Urk. 2/8-9). Da kein neuer Nachmieter gestellt worden sei, habe die Mietzah- lungspflicht somit erst per Ende Januar 2021 geendet (Urk. 15 S. 5 f.). - 4 - 3. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des”
“Die Vorinstanz führte weiter aus, die Gesuchsgegnerin stelle sich in ihrer Stellungnahme auf den Standpunkt, der Mietvertrag vom 13. September 2019 sei per 31. Juli 2020 rechtsgültig gekündigt worden, weshalb sie für die ausstehenden Mietzinse nicht mehr hafte. Dabei verkenne die Gesuchstellerin jedoch, dass eine frühzeitige Rückgabe der Mietsache – d.h. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist resp. des Kündigungstermins – gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nur möglich sei, wenn vom Mieter ein zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen werde, der zahlungsfähig und bereit sei, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Vorliegend habe die Gesuchsgegnerin mit der G._____ GmbH Export-Import zwar einen Nachmieter vorgeschlagen, der (angeblich) bereit gewesen sei, den Miet- vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (vgl. Urk. 2/2). Der Nach- trag 2 zum Mietvertrag vom 13. September 2019 sei von der G._____ GmbH Ex- port-Import allerdings nie unterzeichnet worden, weshalb die Gesuchsgegnerin in Anwendung von Art. 264 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 266a Abs. 1 OR noch bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 6 Monaten, vor- liegend bis Ende Januar 2021, für den vertraglichen Mietzins haftbar gewesen sei. Darüber sei die Gesuchsgegnerin von der Gesuchstellerin denn auch mit Schrei- ben und Kündigungsbestätigung vom 17. Februar 2021 informiert worden (vgl. Urk. 2/8-9). Da kein neuer Nachmieter gestellt worden sei, habe die Mietzah- lungspflicht somit erst per Ende Januar 2021 geendet (Urk. 15 S. 5 f.). - 4 - 3. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des”
Enthält der Mietvertrag eine stillschweigende Verlängerungsklausel, gilt er als auf unbestimmte Zeit. Jede Partei kann ein solches unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen (oder vereinbarten) Kündigungsfristen für die nächste vertragliche Fälligkeit kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR).
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les références citées; arrêt 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les références citées). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêt 4A_134/2023, précité, consid. 3.1 et les références citées).”
“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite) pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire; art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3; 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). BGE 148 III 215 S. 219 En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.”
“La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Les intimés remettent en cause la validation du congé par le Tribunal, grief qu'il convient dès lors de traiter en premier lieu. 2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid 4.1; 138 III 59 consid 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid 3.”
Wird die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nicht eingehalten, ist die Kündigung nicht unwirksam; ihre Wirkung tritt erst zum nächstmöglichen Termin ein.
“Der Beschwerdeführer bringt überdies vor, die Beschwerdegegnerin habe die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von vier Monaten nicht eingehalten. Soweit er damit sinngemäss geltend macht, die Kündigung sei aufgrund der missachteten Frist unwirksam, kann ihm nicht gefolgt werden: Halten die Mietvertragsparteien die Frist oder den Termin nicht ein, gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Eine solche Kündigung ist mit anderen Worten nicht unwirksam.”
“Mit der ausgesprochenen Kündigung vom 15. Mai 2020 per 30. Juni 2020 hat der Kläger zudem die Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gem. Art. 257f Abs. 3 OR eingehalten. 1.4 Die ausgesprochene Kündigung wäre auch gültig, wenn man die Nichtleistung der Kaution, wie es ein anderer Teil der Lehre befürwortet, als wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR qualifizieren würde. Bezüglich der Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung ist auch hier wieder auf die obigen Ausführungen unter Ziff. 1.2 zu verweisen. Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 266g OR gegeben, kann der Vermieter mit der gesetzlichen - 12 - Frist – im vorliegenden Fall mit einer Frist von sechs Monaten – auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Diese Frist ist zum jetzigen Zeitpunkt bereits abgelaufen. Dass der Kläger die Kündigung auf den 30. Juni 2020 – sprich mit einer Frist von einem Monat – ausgesprochen hat, schadet ihm nicht. Halten die Parteien die Kündigungsfrist nicht ein, so gilt die Kündigung gem. Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin. Bei einer Kündigung nach Art. 266g OR ist zwar gemäss dessen Abs. 2 im Grundsatz eine Entschädigung der kündigenden Partei an die gekündigte Partei zu leisten. Bei der Schadenersatzbemessung ist das Verschulden der gekündigten Partei zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 266g OR N 84). Das Vorliegen eines Eigenverschuldens der gekündigten Partei kann zur Verneinung oder Herabsetzung der Haftung führen (BGer 4C.35/2006 vom 30. Mai 2006 E. 3.1). Aus Billigkeitsgründen wäre im vorliegenden Fall jedenfalls keine Entschädigung zuzusprechen, da die Kündigung vollumfänglich der Beklagten zuzurechnen ist. Das Verhalten des Klägers ist nicht zu beanstanden. 2. Erstreckung 2.1 Gem. Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.”
Vertretung: Eine Kündigung nach Art. 266a OR kann durch einen Vertreter (z. B. Hausverwaltung, Anwalt) erfolgen, wenn die Vertretungsverhältnisse unter den gegebenen Umständen für den Adressaten erkennbar sind. Es kann ausreichend sein, dass die Vertretung faktisch bekannt ist, auch wenn keine ausdrückliche Vollmacht beigefügt wird. Die Kündigung ist nichtig, wenn sie nicht von einer urteilsfähigen Person stammt.
“L'appelante, sans critiquer précisément le jugement attaqué sur ce point, tente de soutenir que la résiliation du bail serait nulle, au motif que la régie se serait substituée à la bailleresse, dont le nom ne figurerait pas sur l'avis de résiliation, alors que celle-ci était dotée d'une curatelle de représentation. Il ne serait par ailleurs pas établi que la curatrice aurait donné instruction à la régie de résilier le bail. 3.1 Pour donner congé, le bailleur ou le locataire peut se faire représenter par un gérant d'immeuble, par un avocat ou par toute autre personne. Selon les circonstances, il peut être suffisant que le rapport de représentation, quoique non exprimé clairement, soit perceptible par le destinataire du congé. Par exemple, le locataire sait que le bailleur a confié à la gérance le soin de le représenter pour toutes les affaires liées au bail; le congé émanant de cette gérance est valable, même si le formulaire officiel ne mentionne pas expressément qu'elle agit pour le bailleur et même si aucune procuration n'est jointe à l'envoi (lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 824). La résiliation n'est valable que si elle émane d'une personne capable de discernement, sous peine de nullité (bohnet/dietschy-martenet, CPra Bail, 2017, n. 20 ad art. 266a CO). Une curatelle de représentation est instituée lorsque la personne qui a besoin d'aide ne peut accomplir certains actes et doit de ce fait être représentée. Même si la personne concernée continue d'exercer tous ses droits civils, elle est liée par les acte du curateur (art. 394 al. 1 et 3 CC). 3.2 Le grief, dont la motivation paraît insuffisante (art. 311 al. 1 CPC), frise la témérité. Tout d'abord, le nom de la bailleresse (intimée) figure bien sur l'avis de résiliation du bail du 25 février 2021. La bailleresse était déjà représentée par la régie au moment de la signature du bail, de sorte que l'appelante connaissait les pouvoirs de représentation de celle-ci. Enfin, il n'y a aucune raison de mettre en doute les déclarations des témoins L______ et E______, selon lesquelles la curatrice, désignée par le Tribunal de protection et à qui revenait le pouvoir de résilier le bail, avait donné instructions à la régie de procéder en ce sens. Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient que le congé n'est pas nul.”
“L'appelante, sans critiquer précisément le jugement attaqué sur ce point, tente de soutenir que la résiliation du bail serait nulle, au motif que la régie se serait substituée à la bailleresse, dont le nom ne figurerait pas sur l'avis de résiliation, alors que celle-ci était dotée d'une curatelle de représentation. Il ne serait par ailleurs pas établi que la curatrice aurait donné instruction à la régie de résilier le bail. 3.1 Pour donner congé, le bailleur ou le locataire peut se faire représenter par un gérant d'immeuble, par un avocat ou par toute autre personne. Selon les circonstances, il peut être suffisant que le rapport de représentation, quoique non exprimé clairement, soit perceptible par le destinataire du congé. Par exemple, le locataire sait que le bailleur a confié à la gérance le soin de le représenter pour toutes les affaires liées au bail; le congé émanant de cette gérance est valable, même si le formulaire officiel ne mentionne pas expressément qu'elle agit pour le bailleur et même si aucune procuration n'est jointe à l'envoi (lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 824). La résiliation n'est valable que si elle émane d'une personne capable de discernement, sous peine de nullité (bohnet/dietschy-martenet, CPra Bail, 2017, n. 20 ad art. 266a CO). Une curatelle de représentation est instituée lorsque la personne qui a besoin d'aide ne peut accomplir certains actes et doit de ce fait être représentée. Même si la personne concernée continue d'exercer tous ses droits civils, elle est liée par les acte du curateur (art. 394 al. 1 et 3 CC). 3.2 Le grief, dont la motivation paraît insuffisante (art. 311 al. 1 CPC), frise la témérité. Tout d'abord, le nom de la bailleresse (intimée) figure bien sur l'avis de résiliation du bail du 25 février 2021. La bailleresse était déjà représentée par la régie au moment de la signature du bail, de sorte que l'appelante connaissait les pouvoirs de représentation de celle-ci. Enfin, il n'y a aucune raison de mettre en doute les déclarations des témoins L______ et E______, selon lesquelles la curatrice, désignée par le Tribunal de protection et à qui revenait le pouvoir de résilier le bail, avait donné instructions à la régie de procéder en ce sens. Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient que le congé n'est pas nul.”
Bei unbefristeten Mietverhältnissen können die Parteien längere Fristen oder abweichende Termine vereinbaren. Solche Vereinbarungen sind im Licht der realen und gemeinsamen Parteintention auszulegen; dabei sind alle Umstände (z. B. Verhandlungs- und Vertragskontext, nachträgliches Verhalten) als Indizien heranzuziehen. Ist der wirkliche Parteiwille hinreichend festgestellt, findet die Regel in dubio contra stipulatorem keine Anwendung.
“Selon les premiers juges, il résultait du texte clair de la clause que l'exception accordée au premier paragraphe, valable dès le début de la quatrième année, soit dès le 1er décembre 2013, ne saurait perdurer tout le bail faute de quoi le troisième paragraphe perdrait tout sens, mais devait au contraire être limitée jusqu'au 30 novembre 2015. Les enquêtes avaient de surcroît permis de comprendre que cette clause était très inhabituelle et avait été négociée avec G______ en contrepartie, d'une part, d'un loyer élevé et, d'autre part, afin de tenir compte du début de l'activité incertaine de la société locataire. L'appelante n'avait apporté aucune preuve permettant de retenir que cette clause aurait dû être comprise différemment et, finalement, le contrat de courtage signé avec une agence immobilière de la place indiquant que le contrat courait jusqu'au 30 novembre 2020 corroborait cette interprétation de la clause. Le principe in dubio contra stipulatorem ne s'appliquait pas compte tenu de l'établissement de la volonté réelle des parties. 3.1 Aux termes de l'art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”
Bei eingeschriebenem Versand wird die Bestätigung (z. B. Track-and-Trace) in der Rechtsprechung grundsätzlich als zulässiges Beweismittel dafür anerkannt, dass das Retrait‑Avis hinterlegt und das Kündigungsschreiben somit zugestellt worden ist. Die Ablage des Avis in der Briefkasteneinrichtung oder im Postfach wird gemäss Rechtsprechung solange als erfolgt vermutet, als keine konkreten Anhaltspunkte für ein Fehlverhalten der Post vorliegen. Die Beweislast für den Empfang der Kündigung trägt der Absender; der Empfänger kann die Vermutung jedoch durch Darlegung einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit eines nicht regelmässigen Ablagevorgangs widerlegen.
“Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1 et la jurisprudence citée). La preuve de la réception du congé et de la date à laquelle elle est intervenue incombe à son expéditeur (art. 8 CC). En cas d'envoi sous pli recommandé, il doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2). La preuve de la remise par confirmation de type "Track and Trace" est admise par le Tribunal fédéral comme moyen de preuve suffisant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_11/2007 du 21 mars 2007 consid. 3.3; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer, 2017, n. 12 ad art. 266a CO). Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres ou dans la case postale tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption en établissant l'absence de dépôt régulier de l'avis, une vraisemblance prépondérante étant suffisante (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2). La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (arrêts du Tribunal fédéral 4A_350/2014 précité consid. 2.2; 6B_940/2013 du 31 mars 2014 consid. 2.1.1). 2.2. En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a retenu que la bailleresse, en produisant les Track & Trace relatifs aux deux avis de résiliation du 13 avril 2021, avait démontré avoir notifié les deux congés, ordinaire et extraordinaire. Le recourant conteste cette appréciation, faisant valoir que la bailleresse n'avait pas prouvé à satisfaction de droit que la résiliation ordinaire lui avait été communiquée.”
“Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la Poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 143 III 15 consid. 4.1). La preuve de la réception du congé incombe à son auteur. En cas d'envoi sous pli recommandé, il doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres ou dans la case postale tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption en établissant l'absence de dépôt régulier de l'avis, une vraisemblance prépondérante étant suffisante (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle, 2017, n. 12 ad art. 266a CO). La possibilité théorique d'une faute de la Poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (arrêts du Tribunal fédéral 4A_350/2014 précité consid. 2.2; 6B_940/2013 du 31 mars 2014 consid. 2.1.1). 2.2 Selon l'art. 168 al. 1 CPC, figurent notamment parmi les moyens de preuve admissibles le témoignage, les titres, l'interrogatoire et la déposition de partie. 2.3 En l'espèce, il n'est pas contesté que les locataires ne disposent pas d'une boîte aux lettres ni n'avaient de case postale au moment des faits litigieux. La Cour a déjà retenu dans son arrêt du 24 février 2020 que la présomption jurisprudentielle relative à la théorie de la réception absolue ne s'appliquait pas au cas d'espèce, puisque l'avis de retrait n'avait été déposé ni dans une boîte aux lettres ni dans une case postale, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir. La question de savoir si le comportement des agents postaux a été incorrect ou non n'est ainsi pas déterminante.”
Bei der Beurteilung einer Kündigung nach Art. 266a Abs. 1 OR ist zu prüfen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in derselben Lage zur Kündigung gegriffen hätte. Eine Kündigung «auf Vorrat» verstösst in der Regel gegen den Treu‑und‑Glauben‑Grundsatz; üblicherweise wird daher verlangt, dass die kündigende Partei bereits erste Umsetzungsschritte vorgenommen hat.
“Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungsterminen ge- kündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei keines spezifischen Grundes (BGE 148 III 215 E. 3.1.3; 145 III 143 E. 3.1 m.w.H.). Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind insbesondere die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der glei- chen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; BGE 145 III 143 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; MPra- THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5.”
“Im Allgemeinen Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertrag- lichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen, welches den Mieter u.a. über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 56 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E.”
“Weiter hält die Rechtsmittelinstanz dem Mietgericht vor, es habe das Rechts- schutzinteresse bezüglich der Beurteilung der neuen Informationspflichten mit der Begründung verneint, die angezeigte Vertragsänderung solle erst am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Das trifft nicht zu. Das Mietgericht hat einzig festgehalten, auch nach dem 1. Januar 2024 bilde das Datenschutzgesetz zwingendes Recht, welches die Beklagte nicht durch eine einseitige Vertragsänderung aushebeln könne; zu klären sei ein Anspruch auf Herausgabe von Daten indessen erst, wenn konkret im Kontext einer von der Beklagten in Erwägung gezogenen Kündigung eine Datenbeschaffung im Raum stehe und die Klägerin um Zustimmung ersucht werde. In der Berufungsbegründung wurden diese Überlegungen des Mietgerichts richtig wiedergegeben und aus ganz anderen Gründen kritisiert, als es das Ober- gericht darstellt. 4.2 Kündigungsschutz 4.2.1 Im Allgemeinen Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertrag- lichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen, welches den Mieter u.a. über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 40 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E.”
Nach Art. 266a Abs. 1 OR ist für eine ordentliche Kündigung kein besonderer Sachgrund erforderlich; der Vermieter kann den Mietvertrag grundsätzlich auch aus wirtschaftlichen Motiven kündigen (z. B. Veräusserung, Leerverkauf, Erlangung höherer Rendite, Umnutzung oder Vorbereitung von Weiterverkäufen durch Immobilienhändler). Die Vertragsfreiheit tritt nach Ablauf der vereinbarten Dauer wieder ein, sodass die Parteien grundsätzlich frei sind, neu zu entscheiden, ob und mit wem sie einen Vertrag abschliessen. Einschränkungen ergeben sich aus den Schranken von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs, die im Einzelfall eine Kündigung nach Art. 266a Abs. 1 OR anfechtbar machen können.
“Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid. 2.1 et les références citées). Les autres cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence et l'exercice d'un droit sans ménagement. L'abus de droit doit être admis restrictivement, comme l'exprime l'adjectif "manifeste" utilisé dans le texte légal (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2; 140 III 583 consid. 3.2.4). Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. La résiliation du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé donné par le bailleur pour des motifs économiques, c'est-à-dire en vue d'en tirer un profit, est en principe valable, l'ordre juridique suisse permettant à chacune des parties, dans les limites fixées par la loi, d'optimaliser sa situation économique (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2021 du 11 avril 2022 consid. 3.1; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 et la référence citée). Dans plusieurs arrêts, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation ordinaire donnée par le bailleur propriétaire en vue de vendre son bien à de meilleures conditions sans occupant (Leerverkaufskündigung) ne constituait pas un abus de droit, la poursuite d'un but économique n'ayant, en règle générale, rien d'illégitime ou d'abusif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.4 et les arrêts cités). S'agissant d'une société active dans le domaine de l'achat et de la vente de biens immobiliers, le Tribunal fédéral a considéré que la résiliation signifiée par celle-ci à la locataire d'un appartement de 5 pièces pour vendre celui-ci libre de tout occupant à des acquéreurs, qui généralement souhaitent y habiter, n'était pas abusive, dès lors qu'il avait été constaté que la locataire disposait d'un revenu confortable et était prête à déménager, que la bailleresse devait vendre un ou deux objets par année pour fonctionner normalement et qu'il était évident que la vente d'un appartement isolé à une personne qui souhaite l'habiter elle-même est plus facile si l'appartement est libre de tout occupant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013).”
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1, sous réserve de la précision apportée par l'ATF 143 III 344 consid. 5.3; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêt 4A_69/2021 précité consid. 4.1.1 et les arrêts cités). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail du locataire pour des motifs économiques, l'ordre juridique lui permettant d'optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi, comme le locataire peut le résilier pour occuper un logement meilleur marché (ATF 136 III 190 consid. 2; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêt 4A_69/2021 précité consid. 4.1.1 et l'arrêt cité). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2 et l'arrêt cité).”
“Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A_475/2015 précité consid. 4.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail du locataire pour des motifs économiques, l'ordre juridique lui permettant d'optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi, comme le locataire peut le résilier pour occuper un logement meilleur marché (ATF 136 III 190 consid.”
“L’appelante avait ainsi échoué à rendre vraisemblable le fait que la présence de l’intimée serait propre à engendrer des complications ou un surcoût significatif. Les magistrats ont encore relevé que le fait que l’indication des loyers pratiqués dans l’immeuble ait été systématiquement occultée sur les divers documents produits par l’appelante laissait à penser que celle-ci avait tenté de dissimuler le rôle joué par ce critère dans la décision de résilier le bail de l’intimée, qui payait le second loyer le moins cher parmi les appartements de 2 pièces de l’immeuble, et que l’appelante avait ainsi cherché à se départir progressivement des locataires aux loyers les plus modestes en vue de revaloriser les logements, sans toutefois apporter la preuve que le rendement retiré de l’immeuble permettait une telle opération. 4.2 4.2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 4.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Wird die Kündigung einvernehmlich zurückgenommen, begründet dies nach Lehre und Praxis in der Regel einen neuen (oder fortgeführten) Mietvertrag zu denselben Bedingungen.
“Premesso che non vi sono indizi o prove concludenti per determinare la reale e comune volontà delle parti dal tenore dell'accordo non si può ritenere che l'intento delle parti fosse quello di sospendere il primo contratto per due anni, salvo poi ripristinarlo qualora la conduttrice non avesse lasciato l'ente locato. Anzi, l'accordo in questione menziona espressamente che dal 1° ottobre 2021, dopo la fine del secondo contratto, le parti avrebbero concluso un nuovo contratto con una nuova pigione e che in mancanza di ciò la conduttrice avrebbe riconsegnato l'ente locato. Detto altrimenti, l'intesa non fa alcun accenno alla volontà di ripristinare il precedente contratto di locazione. Per di più, ove le parti ritirino consensualmente la disdetta, di per sé irrevocabile, esse concludono in realtà un nuovo contratto alle medesime condizioni di quello precedente (Bohnet/Dietschy-Martenet in: Bohnet/ Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme - Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 266a CO). In concreto, tuttavia, essere hanno per di più modificato le clausole contrattuali di modo che la conclusione del Pretore, per il quale il secondo contratto ha sostituito il primo, non appare errata e resiste alla critica.”
Ist ein Mietverhältnis unbefristet (z. B. durch konkludente Verlängerung), ist jede Partei grundsätzlich befugt, den Vertrag ordentlich und fristgerecht zu kündigen; für die ordentliche Kündigung ist kein besonderer Sachgrund erforderlich. Einschränkung: Die Kündigungsfreiheit ist durch die Regeln von Treu und Glauben begrenzt (z. B. bei missbräuchlicher oder treuwidriger Kündigung).
“Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”
“Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour n'est ainsi pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). 2.2. Les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé les énoncés de faits légaux, la doctrine et la jurisprudence relatifs aux art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. a CO. Il suffit d’y renvoyer, tout en rappelant que, lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 / JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (arrêt TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 / JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; arrêt TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêt TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 2.3. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
“1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 2.4 Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante en deuxième instance. 3. 3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les réf. cit.). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 Il 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.”
Das Motiv der ordentlichen Kündigung ist eine Tatsachenfrage. Bei Anfechtung nach Art. 271 Abs. 1 OR obliegt dem Empfänger der Kündigung die Darlegungs‑ und Beweislast dafür, dass die Kündigung treuwidrig bzw. ohne objektiv ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt ist. Der Kündigende hat auf Verlangen redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung zu begründen.
“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs.”
“2 En l'espèce, l'arrêté établi le 11 janvier 2021 par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière et les allégués en découlant sont antérieurs au 8 mars 2022, date à laquelle l'affaire a été gardée à juger. L'intimé n'expliquant pas pour quelle raison il n'aurait pas été en mesure de le transmettre au Tribunal auparavant, ce moyen de preuve et les faits qu'il comporte seront déclarés irrecevables. Dès lors qu'ils sont postérieurs au 8 mars 2022, les autres pièces nouvelles et faits nouveaux s'y rapportant sont recevables. La conclusion tendant à l'évacuation des appelants sera déclarée irrecevable dès lors qu'elle ne repose sur aucuns faits ou moyens de preuve nouveaux. 3. Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir retenu que les congés étaient valables alors que l'aliénation de l'appartement et de la place de parking n'aurait aucun impact sur les baux et qu'aucune autorisation d'aliénation n'avait été délivrée précédemment. 3.1 La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art.”
Zu kurz bemessene Kündigungsfristen oder falsch gewählte Kündigungstermine führen nicht (für sich allein) zur Nichtigkeit der Kündigung. Solche Erklärungen gelten vielmehr analog nach Art. 266a Abs. 2 OR als ausserordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen ausserordentlichen Termin, sofern sich aus der Kündigung nach dem Vertrauensprinzip ein klarer, bedingungsloser Wille zur Auflösung des Mietverhältnisses ergibt.
“Au- gust 2022 nichtig sei, weil weder die Kündigungsfrist noch der Kündigungstermin gemäss Art. 257d Abs. 2 OR eingehalten worden sei, ist unzutreffend. Zu kurz bemessene Kündigungsfristen und falsch gewählte Kündigungstermine – wie dies bei der Kündigung vom 12. August 2022 "nach paragraf 257d OR" per "1. Sept 2022" der Fall ist – beeinträchtigen (für sich alleine) die Gültigkeit einer Kündi- gung nicht, und erst recht begründen sie keine Nichtigkeit. Eine solche Kündigung gilt analog nach Art. 266a Abs. 2 OR vielmehr als ausserordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen ausserordentlichen Termin, wenn sich aus ihr – wie hier (vgl. act. 2/21) – nach dem Vertrauensprinzip der klare, bedingungslose Wille des Vermieters ergibt, das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzuges aufzulösen (vgl. ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 54 m.w.H.; s.a. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 266a N 48; BGE 135 III 441 ff.). Die Vo- rinstanz scheint der von ihr zitierten Literaturstelle entnommen zu haben, dass Art. 266a Abs. 2 OR nur zur Anwendung kommt, wenn ein zu früher (Kündigungs- )Termin gewählt wurde (vgl. BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N 9), und scheint daraus im Umkehrschluss abgeleitet zu haben, dass die Kündigung nich- tig sei, wenn die Kündigungsfrist zu kurz bemessen (und der Kündigungstermin falsch gewählt) worden sei (vgl. act. 12 E. 3.5 f.). Dem ist jedoch wie gesehen nicht zuzustimmen.”
“Au- gust 2022 nichtig sei, weil weder die Kündigungsfrist noch der Kündigungstermin gemäss Art. 257d Abs. 2 OR eingehalten worden sei, ist unzutreffend. Zu kurz bemessene Kündigungsfristen und falsch gewählte Kündigungstermine – wie dies bei der Kündigung vom 12. August 2022 "nach paragraf 257d OR" per "1. Sept 2022" der Fall ist – beeinträchtigen (für sich alleine) die Gültigkeit einer Kündi- gung nicht, und erst recht begründen sie keine Nichtigkeit. Eine solche Kündigung gilt analog nach Art. 266a Abs. 2 OR vielmehr als ausserordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen ausserordentlichen Termin, wenn sich aus ihr – wie hier (vgl. act. 2/21) – nach dem Vertrauensprinzip der klare, bedingungslose Wille des Vermieters ergibt, das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzuges aufzulösen (vgl. ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 54 m.w.H.; s.a. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 266a N 48; BGE 135 III 441 ff.). Die Vo- rinstanz scheint der von ihr zitierten Literaturstelle entnommen zu haben, dass Art. 266a Abs. 2 OR nur zur Anwendung kommt, wenn ein zu früher (Kündigungs- )Termin gewählt wurde (vgl. BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N 9), und scheint daraus im Umkehrschluss abgeleitet zu haben, dass die Kündigung nich- tig sei, wenn die Kündigungsfrist zu kurz bemessen (und der Kündigungstermin falsch gewählt) worden sei (vgl. act. 12 E. 3.5 f.). Dem ist jedoch wie gesehen nicht zuzustimmen.”
Massgeblich für die Qualifikation des Kündigungsgrundes ist der Zeitpunkt der Kündigungsmitteilung. Nachträglich eingetretene Tatsachen können allenfalls Hinweise auf die Absicht des Kündigenden zum Zeitpunkt der Mitteilung liefern, beeinflussen jedoch die ursprüngliche Qualifikation grundsätzlich nicht. Die Angabe eines Motivs ist für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich; das Fehlen einer Begründung schliesst indessen nicht aus, dass es ein Indiz für eine missbräuchliche Motivation sein kann.
“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 et les références citées). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 et les références citées). La motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).”
Ist eine Kündigung wegen Nichterfüllung der gesetzlichen oder vertraglichen Form- oder Begründungserfordernisse unwirksam, treten ihre Wirkungen nicht automatisch am nächstmöglichen Kündigungstermin ein. (Art. 266a Abs. 2 OR kommt in diesem Zusammenhang nicht zur Anwendung.)
“La pièce nouvelle produite par l'intimée répondant aux allégations contenues dans une première pièce nouvelle, elle est également recevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, en tant qu'ils sont pertinents. 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant, de manière insoutenable selon elle, que la locataire n'a plus causé de bruit excessif après la mise en demeure du 3 avril 2019 et considérant au surplus les nuisances provoquées par B______ après réception de l'avertissement du 3 avril 2019 comme celles de la vie courante dont les autres locataires devaient s'accommoder. 3.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (ATF 121 III 156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 février 2005). 3.2 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de la disposition sus-rappelée, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”
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