48 commentaries
Nebenkosten gehen zu Lasten des Mieters nur, wenn dies mit dem Vermieter besonders vereinbart wurde. Fehlt eine solche klare, genaue Vereinbarung, gelten die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten. Eine besondere Vereinbarung kann schriftlich, mündlich oder konkludent zustande kommen.
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art. 257a N.”
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Nach Art. 257b Abs. 1 OR sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Mit dieser Bestimmung bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat aber nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 sowie BGE 121 III 460 E. 2a/aa; BGer 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in: mp 2002 S. 164). Die besondere Vereinbarung kann schriftlich, mündlich oder konkludent vereinbart werden (vgl. BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5). Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; vgl. ZK-OR-Higi/Bühlmann, 5. Auflage, Zürich 2019, Art. 257a-257b OR N 19 f).”
“g) D’après l’art. 12 de l’ordonnance du 11 juin 2021 sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés (OPtra ; RS 837.21), les personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 du code des obligations du 30 mars 1911 (CO ; RS 220) bénéficient, en sus des frais accessoires usuels, d’un forfait pour frais de chauffage égal à la moitié du montant fixé à l’art. 11 al. 3 OPtra, à savoir 1'260 fr. par année. h) En vertu de l’art. 257b al. 1 CO, on entend par frais accessoires, pour les habitations et les locaux commerciaux, les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. De tels frais ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, avec versement d’un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF). A défaut de convention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 137 III 364 consid. 3.2.1 ; 121 III 460 consid. 2a/aa). 4. a) En l’occurrence, il n’est pas contesté que le recourant partage les frais de location d’un appartement à [...] (situé en région 2 selon l’annexe 1 de l’ordonnance du Département fédéral de l’intérieur du 14 juin 2021 concernant la répartition des communes dans les trois régions de loyer définies par la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l’assurance-vieillesse, survivants et invalidité et la loi fédérale sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés [RS 831.301.114]) avec une personne avec laquelle il n’entretient aucune relation de couple. En ce sens, le recourant forme avec sa colocataire une communauté d’habitation au sens de l’art. 9 al. 3 LPtra (cf.”
Reicht es aus, dass der Mieter beim Vertragsschluss tatsächlich erkannt hat, welche Nebenkosten ihm auferlegt werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet hat, ist Art. 257a Abs. 2 OR erfüllt. In diesem Fall kann sich der Mieter nachträglich nicht auf die mangelnde Bestimmtheit des Vertragstextes berufen. Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert damit die allgemeine Auslegungsregel nach Art. 18 OR.
“Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan. Der Mieter kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Ver- tragstextes berufen (Urteile des Bundesgerichts 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012 E. 2.2.1; 4A_462/2011 vom 5. März 2012 E. 3.4 nicht publ. in: BGE 138 III 401). 3. Bereicherungsanspruch Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum be- funden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Der Rückforderungsanspruch ist bereicherungs- rechtlicher Natur, wenn für eine Abrechnungsperiode betreffend die Nebenkosten ein Saldo gezogen und anerkannt wurde. In diesem Fall ist der Mieter behaup- tungs- und beweisbelastet für seine Rückforderung. Vor Anerkennung des Saldo handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und der Vermieter ist hierfür behauptungs- und beweispflichtig (Urteile des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.3; 4A_209/2019 vom 8.”
“Für mich sind Nebenkosten eine Variable, weil es jedes Jahr eine Abrechnung gibt, wonach man etwas zurückerhält oder bezahlen muss. Es sind nur Akontozahlungen. Ich habe mir vorgestellt, dass darunter Hauswartskosten und ein Anteil Betriebskosten (Warmwasser, Heizkosten) fallen. Für mich ist das normal, dass man sich irgendwie an den Betriebskosten beteiligen muss. Wieviel das am Schluss ist, weiss man nicht, aber man geht davon aus, dass es korrekt abgerechnet wird.» (Protokoll S. 3). Unter diesen Umständen muss davon ausgegangen werden, dass sich der Berufungskläger seiner Pflicht, sich an den zum Nettomietzins hinzukommenden Nebenkosten zu beteiligen, durchaus bewusst war und sich auch etwas darunter vorgestellt hat. Es wurden beide Dokumente unterzeichnet, auch wenn er denkt, die AGB nicht durchgelesen zu haben. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Unterzeichnung dieser beiden Dokumente im Wissen darum, dass Nebenkosten geschuldet sind, für die Annahme einer besonderen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR genügt. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.”
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art.”
“L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat (arrêt 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.2).”
Eine konkludente (stillschweigende) Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR ist nur zurückhaltend anzunehmen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel ausdrücklich (meist schriftlich) getroffen, kann aber formfrei aus den Umständen hervorgehen. Die Lehre und Rechtsprechung verlangen, eine konkludente Abrede nicht leichtfertig zu unterstellen; wiederholte Zahlung von Nebenkosten nach Vertragsschluss begründet im Allgemeinen keine zwingende Anerkennung und dient höchstens als Indiz für einen entsprechenden Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
“Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art. 257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die fehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ 116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar hervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder nachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss erfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art.”
“Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art. 257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die fehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ 116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar hervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder nachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss erfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art.”
Pauschale Verweise auf Merkblätter, vorgedruckte Listen oder allgemeine Vertragsbeilagen genügen in der Regel nicht, um eine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR anzunehmen. Ein blosser Verweis auf standardisierte Zusatzblätter oder AGB schafft keine hinreichend klare und bestimmte Zuweisung von Nebenkosten. Ausnahmsweise ist eine Bezugnahme möglich, wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen lediglich eine bereits im Stammvertrag eindeutig zu Lasten des Mieters ausgeschiedene Nebenkostenposition konkretisieren.
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen). Die Bezugnahme auf eine standardisierte Beilage zum Vertrag genügt den Anforderungen der Vereinbarung zwischen den Parteien nicht. Ausnahmsweise können jedoch Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden, in einer Beilage zum Vertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erwähnt werden, sofern diese lediglich die dem Mieter bereits durch den Vertrag zugewiesenen Nebenkosten konkretisieren. Insoweit können in standardisierten Anhängen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur solche Begriffe konkretisiert werden, die für einen Nichtjuristen leicht verständlich sind und es ihm ermöglichen, die Basis der Berechnung zu erfassen.”
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4 m.H.). Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genügt nicht. Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen werden (Urteil BGer 4A_149/2019 vom 9.”
“jeweils mit weiteren Hinweisen) Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genügt nicht (vgl. BGE 135 III 591 E. 4.3; 121 III 460 E. 2a/aa; Urteil BGer 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1). Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen werden (vgl. zum Ganzen Urteil BGer 4A_149/2019 vom 19. September 2019 E. 2.1. mit Hinweisen). Mit einem konkreten Verweis im Stammvertrag auf die lediglich in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen erwähnten Nebenkosten liegt noch keine besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR vor, auch dann nicht, wenn die Seitenzahlen von Vertrag und AGB durchgehend laufen, die AGB nur zwei Seiten umfassen und vom Vermieter unterschrieben sind (Béguin/ Marston, Ziff. 14.1.7.4). Zulässig ist lediglich, die vereinbarten Nebenkosten in den AGB zu konkretisieren (Urteil BGer 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.4.3; BGE 135 III 591 E. 4.3.1; Giger, Art. 257a N. 44 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).”
“5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) • Abwartskosten und damit verbundene Sozialabgaben • Wasserverbrauch • Abwasserreinigung • Elektrizität der Gemeinanlagen • Abfallentsorgung und Kehrricht (sic) • Umgebungs- und Gartenpflege • Unterhaltsabonnement für den Lift • Administrationskosten für die Verwaltung der Installationen, das Führen und Abrechnen der Konten • Die im Zusammenhang mit der Nutzung anfallenden öffentlichen Abgaben • Anschluss- und Nutzungsgebühren für das Fernsehen.» Bei Art. 10 handelt es sich offensichtlich um einen standardisierten, vorgedruckten Vertragszusatz in einem fünfseitigen Dokument, der elf mögliche Arten von Nebenkosten auflistet. Eine Individualisierung für das konkrete Mietverhältnis, etwa durch Streichung nicht zutreffender Nebenkosten, fehlt (vgl. dazu insbesondere die Urteile BGer 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.3.1-3.3.3; 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4.3), und die Liste wurde von den Parteien denn auch nicht unterschrieben. Zwar mag es zutreffen, dass die Liste, welche die einzelnen Nebenkosten konkretisiert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie sich lediglich in einem vorgedruckten Vertragszusatz. Mit einer Aufzählung aller erdenklichen Nebenkosten, die in der betroffenen Liegenschaft gar nicht alle anfallen, in den von den Vermieterverbänden herausgegebenen Allgemeinen Mietvertragsbestimmungen wird den gesetzlichen Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht Genüge getan. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden herauszufinden, welche Nebenkosten tatsächlich in seinem Mietverhältnis abgerechnet werden sollen bzw. bleibt es hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (Biber, Art. 257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Nebenkosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisation, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten Wasser, Lift und Verwaltungshonorar. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar bezeichnet sind.”
Wer einen vom objektiven Vertragsverständnis abweichenden subjektiven Parteiwillen zur Übernahme von Nebenkosten behauptet, trägt dafür die Beweislast. Massgebend ist der Wille zur Zeit des Vertragsabschlusses; nachträgliches Verhalten der Parteien bleibt grundsätzlich unberücksichtigt.
“Massgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei nachträgliches Parteiverhalten unberücksichtigt bleibt (BGE 144 III 93 E. 5.2.1 ff. = Pra 2019 Nr. 40; 144 III 43 E. 3.3; 142 III 239 E. 5.1 = Pra 2008 Nr. 7; 140 III 391 E. 2.3; 138 III 659 E. 4.2.1; 132 III 626 E. 3.1; 128 III 70 E. 1a; BSK OR-Wiegand, Art. 18 N 11 ff. und insb. 18 ff.; ZK OR- JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 370 ff.). 1.2. Wer sich zu seinen Gunsten auf einen subjektiven Parteiwillen beruft oder den vom den vom objektiven Verständnis abweichenden, aber übereinstimmen- den Willen der Parteien behauptet, trägt hierfür die Beweislast (Art. 8 ZGB; BGE 121 III 118 E. 4b/aa; Urteil des Bundesgerichts 5A_914/2013 vom 4. April 2014 E. 2.1; 5A_323/2013 vom 23. August 2013 E. 2.1; 5A_173/2010 vom 15. Juli 2010 E. 3.2.1; BSK OR-WIEGAND, Art. 18 N 16 und 49; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 36 und 45 ff.). 2. Besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR 2.1. Der Mieter muss nach Art. 257a Abs. 2 OR die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art.”
Wiederholte Zahlungen von Nebenkostenabrechnungen nach Vertragsschluss begründen nicht ohne Weiteres eine konkludente (formfreie) Vereinbarung i.S. von Art. 257a Abs. 2 OR. Vielmehr wird eine solche konkludente Vereinbarung in Lehre und Rechtsprechung nicht leichtfertig angenommen; Zahlungen nach Vertragsschluss können allenfalls als Indiz dafür gelten, dass beim Vertragsschluss ein entsprechender Wille bestanden hat, ersetzen aber im Allgemeinen keine hinreichend bestimmte Vereinbarung.
“Auch aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung der vergangenen acht Jahre gehe jeweils bis ins letzte Detail hervor, wie sich sämtliche Nebenkosten zusammensetzten. Die Klägerin habe die übrigen Betriebskosten "also Jahr für Jahr studiert, anerkannt und das Schlussbetreffnis immer pünktlich bezahlt". Damit sei die "mündliche Vereinbarung" über die Kostentragungsregel bewiesen; es handle sich um eine "unumstössliche Anerkennung" […]. zu ihren Lasten jeweils beglichen hat, ist kein schlüssiges Indiz für den Beweis einer mündlichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Freiburg vom 29. Februar 2016 [Az. 102 2015 262], E. 2.b.cc). Auch hier ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung weder hinreichend dargetan noch ersichtlich. b)Zu prüfen bleibt mit Blick auf die beklagtischen Vorbringen, ob eine konkludente Vereinbarung über die Nebenkosten vorliegt. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E.”
“Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art. 257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die fehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ 116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar hervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder nachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss erfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art.”
“Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art. 257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die fehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ 116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar hervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder nachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss erfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art.”
Nebenkosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Der Mieter ist nur dann zur Zahlung verpflichtet, wenn dies ausdrücklich als besondere Vereinbarung zwischen den Parteien vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten.
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um.”
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Nach Art. 257b Abs. 1 OR sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Mit dieser Bestimmung bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat aber nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 sowie BGE 121 III 460 E. 2a/aa; BGer 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in: mp 2002 S. 164). Die besondere Vereinbarung kann schriftlich, mündlich oder konkludent vereinbart werden (vgl. BGer 4A_209/2019 vom 8.”
“Dès lors, il n'appartenait pas au Tribunal et pas davantage à la Cour, de pallier les manquements – volontaires ou non – des bailleurs, en déterminant le loyer qui aurait pu être fixé à l'issue de la période de contrôle, en l'absence d'avis de majoration du loyer valablement notifié. Au regard de ce qui précède, c'est à raison que le Tribunal a fixé le loyer initial de l'appartement à 24'900 fr. par an (soit 2'075 fr. par mois), charges non comprises, à partir du 1er avril 2024. C'est également à raison qu'il a condamné les appelants à la restitution du trop-perçu en découlant, soit une différence de 525 fr. par mois (2'600 fr. – 2'075 fr.). Les griefs des appelants sont donc infondés. 4. Les appelants reprochent au premier juge d'avoir constaté que la convention des parties sur les frais accessoires était nulle et, ce faisant, d'avoir considéré que des frais accessoires ne pouvaient pas être perçus avant le 1er novembre 2022, respectivement d'avoir fixé ces derniers à un montant de 250 fr. par mois. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). 4.1.2 Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3; ATF 132 III 460 consid. 2a/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid.”
Wer sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, muss dies in einer Erklärung tun, die das verlangte Herabsetzungs‑Mass nennt, einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln herstellt und zeitlich erfolgt; die Erklärung ist spätestens bis zum Ablauf der vom Vermieter angesetzten Zahlungsfrist/Zahlungsnachfrist abzugeben. Eine Erklärung, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist unwirksam.
“hiernach). Eine weitere Voraussetzung für den Herabsetzungsanspruch und dessen Beginn ist, dass erstens der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und dass zweitens der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Denn ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, hat in seiner Erklärung, dass er die Herabsetzung verlange, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung zu nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Eine Erklärung, die diesen Erfordernissen nicht genügt, ist unwirksam (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 13 und 15). Im Kontext mit dem Vorgehen des Vermieters gemäss Art. 257d OR hat diese Erklärung spätestens innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist zu erfolgen.”
“hievor erwogen, beschlägt das Vorliegen eines allfälligen mittleren oder schweren Mangels an der Mietsache die Pflicht des Mieters, Mietzinsen zu bezahlen, nicht unmittelbar. Vielmehr hat ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, eine Erklärung abzugeben, mit welcher er die Herabsetzung verlangt, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung nennt und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln herstellt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 ff. mit Hinweis auf BGer 4C.248/2002 E. 4.2, BGE 130 III 504 E. 8.2 sowie BGer 4A_7/2012 E. 2.3.2). Ebenso hat er seine Erklärung bis spätestens zum Ablauf der vom Vermieter unter Kündigungsandrohung angesetzten Zahlungsnachfrist abzugeben. Es verhält sich hier gleich, wie bei einer verspäteten, nach Ablauf der Zahlungsfrist oder nach der Kündigung während der Kündigungsfrist erfolgten Zahlung. Eine solche wirkt sich sowohl im einen wie im anderen Fall auf die Gültigkeit einer Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht mehr aus. Bezogen auf den vorliegenden Fall müsste der Berufungsbeklagte demnach unabhängig von der Bekanntheit des Sachverhalts im Zusammenhang der Fällung der Bäume und der Entfernung nachweisen, dass er gegenüber dem Berufungskläger zwischen dem Mietbeginn bis spätestens zur Kündigung vom 29.”
Fehlt eine besondere Vereinbarung über Nebenkosten, gehörten diese zum Mietzins; vom Mieter geleistete Akonti und Nachzahlungen sind daher als Nichtschuld zu qualifizieren. Die Rückforderung erfolgt nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR). In geschäftlichen Beziehungen ist regelmässig von einem Irrtum des Leistenden über die Rechtslage auszugehen, sodass ein Erstattungsanspruch typischerweise auf Irrtum gestützt werden kann.
“Weitere Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs Ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht nachgewiesen, waren die Nebenkosten Teil des Mietzinses (vgl. Art. 257a Abs. 2 OR). Der Mieter bezahlte somit eine Nichtschuld, indem er gleichwohl monatliche Akontobeiträge für die Nebenkosten von CHF 150. sowie Nachzahlungen nach Abrechnung der Nebenkosten zahlte. Es ist unbestritten, dass sich die Rückabwicklung dieser Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) richtet (Berufung, Rz. 25; Berufungsantwort, Rz. 22). Unbestritten ist sodann die Höhe der seit Februar 2012 zu viel bezahlten Nebenkosten, nämlich CHF 22'605.20 (Berufung, Rz. 24 und 25; Berufungsantwort, Rz. 2130). Ob der Umstand, dass der Mieter die Nebenkosten in Unkenntnis der Rechtslage («irrtümlich») freiwillig bezahlte (Art. 63 Abs. 1 OR), vom Vermieter hinreichend bestritten worden ist (vgl. Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 3 unten: «Er hat sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung ist. Wenn er keinen Mietvertrag hat, hätte das sofort klar sein müssen. Er hat es bezahlt.»; vgl. auch Berufungsantwort, Rz. 30), kann offengelassen werden. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Irrtum des Mieters über die Rechtslage zu bejahen: In geschäftlichen Beziehungen ist nämlich grundsätzlich anzunehmen, dass der Leistende hier der Mieter keinen Schenkungswillen hat, weshalb regelmässig von einem Irrtum auszugehen ist; erfährt der Mieter erst im Lauf des Mietverhältnisses, welche Nebenkosten der Vermieter separat abrechnet, genügt dies zum Ausschluss eines Irrtums noch nicht, wenn wie hier bei Vertragsschluss eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten fehlte (vgl.”
Wird die Zahlung von Nebenkosten vereinbart, hat der Vermieter sie abzurechnen. Für Heizungs- und Warmwasserkosten bestehen gemäss Art. 8 VMWG besondere Detaillierungspflichten. Soweit nicht pauschal abgerechnet wird, muss die Abrechnung auch für die übrigen Nebenkosten so klar und verständlich sein, dass der Mieter die einzelnen Kostenpositionen und den angewendeten Verteilschlüssel erkennen kann.
“Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Gemäss Art. 8 Abs. 1 VMWG ist betreffend die Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten eine detaillierte Abrechnung zu erstellen, was auch für die allgemeinen Nebenkosten gilt. Diese Norm bezieht sich allerdings nur auf die Heizkosten. Im Übrigen bestehen keine detaillierten Vorschriften über die Gestaltung einer (genügenden) Abrechnung. Auch für die allgemeinen Nebenkosten besteht aber eine Abrechnungspflicht, wenn nicht pauschal abgerechnet wird (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird (Urteil BGer 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 6.4 m.H.). Als Heizungs- und Warmwasserkosten dürfen insbesondere die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden, sowie die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen angerechnet werden (Art. 5 Abs. 2 Bst. a und b VMWG). Dabei kann auf pauschalisierte Durchschnittswerte abgestellt werden, wenn keine separaten Zähler vorhanden sind, und ist darauf zu achten, dass diese Kosten nicht bereits in der Position «Allgemeinstrom» berücksichtigt sind (Béguin/Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10.”
Leistet der Vermieter dem Mieter keine periodische Nebenkostenabrechnung, ist diese nicht detailliert/nachvollziehbar, verweigert er die Einsicht in die Belege oder gelingt ihm der Nachweis der behaupteten Kosten nicht, kann der Mieter geleistete Akontozahlungen zurückfordern oder mit offenen Mietzinsforderungen verrechnen.
“3 umschriebenen Anklagesachverhalts (zusätzlich vom Straf- und Zivilkläger verlangte Strommehrkosten; Mahnung vom 30. September 2017 im Umfang von CHF 4'275.00) liegt wiederum ein nötigendes Vorgehen des Beschuldigten vor, hat doch der Beschuldigte erneut im Namen der eigenen Inkassofirma «X.________» eine private Rechnung einzutreiben versucht und dabei für den Fall der Nichtbezahlung einen Hausbesuch angedroht. Dieses Vorgehen, verbunden mit dem aggressiven Auftreten des Beschuldigten im Rahmen des Mietverhältnisses, waren eindeutig geeignet, den Geschädigten in seiner freien Willensbildung und -betätigung zu beschränken. Die Vorinstanz erwog, dass die objektive Rechtmässigkeit der geltend gemachten Strommehrkosten auf Basis der vorhandenen Unterlagen nicht beurteilt werden könne. Sie kam zum Schluss, dass nicht auszuschliessen sei, dass eine legitime (Grund-)Forderung aus Mietvertrag bestehe, womit es an der unrechtmässigen Bereicherungsabsicht fehle. Dies erwog die Vorinstanz gestützt auf Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7. Aufl. 2020, N 8 zu Art. 257a OR, wonach ein Mieter geleistete Akontozahlungen zurückfordern oder mit offenen Mietzinsen verrechnen kann, wenn ihm der Vermieter die periodische Abrechnung nicht vorlegt, diese nicht detailliert und nachvollziehbar ist, er dem Mieter die Einsicht in die Belege verweigert oder ihm der Nachweis der behaupteten Kosten nicht gelingt. Die Richtigkeit des Einwands des Beschuldigten, wonach er während Jahren zu viel Stromnebenkosten bezahlt, vom Straf- und Zivilkläger bloss eine nicht brauchbare Nebenkostenabrechnung erhalten und er damit ohne unrechtmässige Bereicherungsabsicht gehandelt habe, erachtet die Kammer angesichts des generellen (Aussage-)Verhaltens des Beschuldigten und mit Blick auf die Art und Weise der Eintreibung (von Beginn weg enormer Druckaufbau durch Benutzung des Namens «X.________», Androhung eines Hausbesuchs, in Rechnung stellen von Mahngebühren bei gleichzeitiger Androhung rasant steigender Kosten) als höchst zweifelhaft. Eine strengere rechtliche Würdigung und damit eine Subsumtion dieses Sachverhalts unter den Tatbestand der Erpressung fällt indes aufgrund des Verschlechterungsverbots ohnehin ausser Betracht, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.”
Vorgedruckte oder standardisierte Vertragsbeilagen, die lediglich eine allgemeine Aufzählung möglicher Nebenkosten enthalten und nicht für das konkrete Mietverhältnis individualisiert sind (z. B. durch Streichung nicht zutreffender Posten oder sonstige klare Kennzeichnung), genügen nach der Rechtsprechung den Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR in der Regel nicht. Dabei geht es nicht darum, ob eine solche Liste auffindbar oder dem Vertrag beigelegt und mitunterzeichnet war; entscheidend ist, dass für den Mieter klar erkennbar sein muss, welche Nebenkosten konkret geschuldet werden. (vgl. insbesondere die zitierten Entscheide und Erwägungen)
“5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) • Abwartskosten und damit verbundene Sozialabgaben • Wasserverbrauch • Abwasserreinigung • Elektrizität der Gemeinanlagen • Abfallentsorgung und Kehrricht (sic) • Umgebungs- und Gartenpflege • Unterhaltsabonnement für den Lift • Administrationskosten für die Verwaltung der Installationen, das Führen und Abrechnen der Konten • Die im Zusammenhang mit der Nutzung anfallenden öffentlichen Abgaben • Anschluss- und Nutzungsgebühren für das Fernsehen.» Bei Art. 10 handelt es sich offensichtlich um einen standardisierten, vorgedruckten Vertragszusatz in einem fünfseitigen Dokument, der elf mögliche Arten von Nebenkosten auflistet. Eine Individualisierung für das konkrete Mietverhältnis, etwa durch Streichung nicht zutreffender Nebenkosten, fehlt (vgl. dazu insbesondere die Urteile BGer 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.3.1-3.3.3; 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4.3), und die Liste wurde von den Parteien denn auch nicht unterschrieben. Zwar mag es zutreffen, dass die Liste, welche die einzelnen Nebenkosten konkretisiert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie sich lediglich in einem vorgedruckten Vertragszusatz. Mit einer Aufzählung aller erdenklichen Nebenkosten, die in der betroffenen Liegenschaft gar nicht alle anfallen, in den von den Vermieterverbänden herausgegebenen Allgemeinen Mietvertragsbestimmungen wird den gesetzlichen Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht Genüge getan. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden herauszufinden, welche Nebenkosten tatsächlich in seinem Mietverhältnis abgerechnet werden sollen bzw. bleibt es hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (Biber, Art. 257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Nebenkosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisation, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten Wasser, Lift und Verwaltungshonorar. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar bezeichnet sind.”
“des Vertragsdokuments um eine in einem standardisierten Vertragszusatz enthaltene Bestimmung handelt. Die Aufzählung der konkreten Betriebskosten (erst und einzig) in diesem Vertragszusatz genügt den Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR nicht, und zwar ungeachtet dessen, dass die entsprechenden Bestimmungen Teil eines einheitlichen Vertragsdokuments sind, (mit-)unterzeichnet wurden und nicht formell durch eine entsprechende Überschrift vom individualisierten Mietvertrag auf Seite 1 abgegrenzt werden. Obiges steht damit im Einklang, dass das Bundesgericht selbst in Fällen, in denen die einschlägigen Vertragsbestimmungen dem Mietvertrag beigeheftet sind, von einem ungenügenden Hinweis ausgeht (vgl. BGer 4A_149/2019 E. 2.2, wo die entsprechenden, "nicht als AGB bezeichneten sogenannten zusätzlichen 'Vertragsbestimmungen'" dem Mietvertrag beigeheftet waren und das Bundesgericht festhielt: "Es mag schliesslich zutreffen, dass die Liste, welche die einzelnen Nebenkosten konkretisiert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie sich … lediglich in einem vorgedruckten Vertragszusatz."; s. auch BGE 135 III 591 E. 4.3.2). Daraus erhellt, dass es dem Bundesgericht nicht darum geht, die Zugänglichkeit der entsprechenden Vertragsbestimmungen sicherzustellen.”
Prozessual: Es ist dokumentiert, dass ein Berufungsbeklagter geltend machte, das Mietgericht habe Art. 257a Abs. 2 OR verletzt, indem es Nebenkostenabrechnungen als zulässig erachtete, und zugleich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt. Solche Entscheidungen können daher Anlass zu Gehörs‑ bzw. Rechtsmittelrügen geben.
Standardisierte Beilagen oder AGB genügen grundsätzlich nicht als "besondere Vereinbarung" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. Ausnahmsweise können solche Anhänge jedoch wirksam sein, sofern sie lediglich bereits vertraglich zugewiesene Nebenkosten für den Nichtjuristen klar und konkret verständlich konkretisieren.
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen). Die Bezugnahme auf eine standardisierte Beilage zum Vertrag genügt den Anforderungen der Vereinbarung zwischen den Parteien nicht. Ausnahmsweise können jedoch Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden, in einer Beilage zum Vertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erwähnt werden, sofern diese lediglich die dem Mieter bereits durch den Vertrag zugewiesenen Nebenkosten konkretisieren. Insoweit können in standardisierten Anhängen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur solche Begriffe konkretisiert werden, die für einen Nichtjuristen leicht verständlich sind und es ihm ermöglichen, die Basis der Berechnung zu erfassen.”
“10.1) bekräftigt den Eindruck, dass es sich um vorformulierte Bestimmungen handelt, deren Bedeutung im Einzelfall, sprich auf das konkrete Mietverhältnis bezogen, sich erst im Zusammenspiel mit dem individuellen Mietvertrag ergibt. Die auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden Bestimmungen erscheinen damit für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und nicht separat ausgehandelt, was die Beklagten denn auch nicht in Abrede stellen […]. Dass die "Vertragsteile" insofern physisch verbunden sind, als die Seitenzahlen zwischen dem individualisierten Mietvertrag (S. 1) und den weiteren Bestimmungen (S. 2 ff.) des Vertragsdokuments durchgehend laufen und Letztere durch die Unterschriften auf Seite 9 (mit-)unterzeichnet sind, vermag diese Einordnung nicht in Zweifel zu ziehen (vgl. mp 2014 S. 128 E. 3.2). Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass es auch bei formell bezeichneten allgemeinen Vertragsbedingungen durchaus üblich ist, dass diese mitunterzeichnet werden […]. Ausserdem stellt Art. 257a Abs. 2 OR wie erwähnt keine Formvorschrift, sondern eine Auslegungsregel dar [...]. Die blosse Unterzeichnung der Bestimmungen macht diese mithin noch nicht zu einer "besonderen Vereinbarung" im Sinne des Gesetzes. Entscheidend ist nicht die (sich primär auf den – hier unstrittigen – Einbezug der Vertragsbestimmungen beziehende) Unterschrift (vgl. mp 2014 S. 128Die Feststellung des Bundesgerichts, die dort massgebenden Vertragsbedingungen seien nicht unterzeichnet, erscheint im Gesamtkontext als (ein) Hinweis darauf, dass es sich um nicht individualisierte Vertragsbestimmungen handelt. Daraus kann nicht geschlossen werden, das Bundesgericht habe zum Ausdruck bringen wollen, bei Vorhandensein einer Unterschrift wäre die Qualifikation als standardisierter Vertragszusatz weggefallen. cc)Damit steht fest, dass es sich bei der Auflistung in Ziff.”
Hat der Mieter aufgrund einer ungenügenden besonderen Vereinbarung Nebenkosten bezahlt, kann er diese zurückverlangen. Nach der Rechtsprechung ist der Rückforderungsanspruch je nach Konstellation entweder bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und vom Empfänger anerkannt, handelt es sich um einen bereicherungsrechtlichen Anspruch; in diesem Fall trifft den Mieter die Behauptungs‑ und Beweislast. Liegt keine Anerkennung eines Saldos vor, ist der Anspruch vertraglicher Natur und steht unter der Behauptungs‑ und Beweislast des Vermieters.
“Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan. Der Mieter kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Ver- tragstextes berufen (Urteile des Bundesgerichts 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012 E. 2.2.1; 4A_462/2011 vom 5. März 2012 E. 3.4 nicht publ. in: BGE 138 III 401). 3. Bereicherungsanspruch Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum be- funden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Der Rückforderungsanspruch ist bereicherungs- rechtlicher Natur, wenn für eine Abrechnungsperiode betreffend die Nebenkosten ein Saldo gezogen und anerkannt wurde. In diesem Fall ist der Mieter behaup- tungs- und beweisbelastet für seine Rückforderung. Vor Anerkennung des Saldo handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und der Vermieter ist hierfür behauptungs- und beweispflichtig (Urteile des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.3; 4A_209/2019 vom 8.”
“Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Bei Art. 257a Abs. 2 OR handelt es sich mithin nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen). Der Mieter, der aufgrund einer ungenügenden Vereinbarung Nebenkosten gezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch ist gemäss dem Bundesgericht entweder bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde wie hier für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur. Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und beweispflichtig (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E.”
Bei Verwendung standardisierter oder vorgedruckter Vertragsformulare genügt Art. 257a Abs. 2 OR nur, wenn die dem Mieter auferlegten Nebenkosten im individualisierten Mietvertrag selbst klar und präzise ausgeschieden sind. Das kann etwa durch konkrete Aufzählung im individualisierten Vertrag oder durch deutliche Herausnahme bzw. Streichung nicht anwendbarer Positionen erfolgen. Eine blosse, nicht weiter individualisierte Liste in einem vorgedruckten Zusatz reicht in der Regel nicht; in diesem Fall fehlt die erforderliche besondere Vereinbarung und die Nebenkosten gelten als im Mietzins inbegriffen. Gleichwohl sind Textbausteine grundsätzlich zulässig, soweit die konkrete Belastung des Mieters im individualisierten Vertrag eindeutig ersichtlich ist.
“5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) • Abwartskosten und damit verbundene Sozialabgaben • Wasserverbrauch • Abwasserreinigung • Elektrizität der Gemeinanlagen • Abfallentsorgung und Kehrricht (sic) • Umgebungs- und Gartenpflege • Unterhaltsabonnement für den Lift • Administrationskosten für die Verwaltung der Installationen, das Führen und Abrechnen der Konten • Die im Zusammenhang mit der Nutzung anfallenden öffentlichen Abgaben • Anschluss- und Nutzungsgebühren für das Fernsehen.» Bei Art. 10 handelt es sich offensichtlich um einen standardisierten, vorgedruckten Vertragszusatz in einem fünfseitigen Dokument, der elf mögliche Arten von Nebenkosten auflistet. Eine Individualisierung für das konkrete Mietverhältnis, etwa durch Streichung nicht zutreffender Nebenkosten, fehlt (vgl. dazu insbesondere die Urteile BGer 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.3.1-3.3.3; 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4.3), und die Liste wurde von den Parteien denn auch nicht unterschrieben. Zwar mag es zutreffen, dass die Liste, welche die einzelnen Nebenkosten konkretisiert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie sich lediglich in einem vorgedruckten Vertragszusatz. Mit einer Aufzählung aller erdenklichen Nebenkosten, die in der betroffenen Liegenschaft gar nicht alle anfallen, in den von den Vermieterverbänden herausgegebenen Allgemeinen Mietvertragsbestimmungen wird den gesetzlichen Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht Genüge getan. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden herauszufinden, welche Nebenkosten tatsächlich in seinem Mietverhältnis abgerechnet werden sollen bzw. bleibt es hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (Biber, Art. 257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Nebenkosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisation, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten Wasser, Lift und Verwaltungshonorar. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar bezeichnet sind.”
“bleibt es hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (Biber, Art. 257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Nebenkosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisation, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten Wasser, Lift und Verwaltungshonorar. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar bezeichnet sind. Dass die Nebenkosten bei Vertragsabschluss anderweitig, z.B. mündlich, vereinbart worden wären, wird von den Berufungsbeklagten nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Somit liegt entgegen der Vorinstanz keine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und sind diese grundsätzlich nicht geschuldet, sondern im Mietzins inbegriffen.”
“Entsprechend rechtfertigt sich vorliegend trotz der ausgemachten formalen Unterschiede zu den bundesgerichtlich beurteilten Konstellationen keine abweichende Beurteilung. Der beklagtische Einwand, die Betriebskosten hätten entgegen der Vorinstanz nicht auf Seite 1 des Vertragsdokuments eindeutig und genau ausgeschieden werden müssen, zumal es sich ihnen nicht erschliesse, "wieso ein Vertrag nur aus einer Seite sollte bestehen dürfen" […], zielt an der Sache vorbei. Es ist offenkundig, dass die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz daran anknüpfen, dass – im konkreten Fall – einzig Seite 1 des Vertragsdokuments den individualisierten Mietvertrag darstellt; auf dieser Seite fehlt eine genügende Ausscheidung der Nebenkosten. Die vorinstanzliche Begründung […] beruht entgegen der Darstellung der Beklagten nicht auf der Prämisse, es müssten alle Vertragsbestimmungen auf einer Seite wiedergegeben werden. e)Und auch wenn die Beklagten im Weiteren anführen, es müsse zulässig sein, Textbausteine bzw. "Musterdokumente oder Vertragsvorlagen" zu verwenden […], verkennen sie den Kern der sich stellenden Problematik. Art. 257a Abs. 2 OR erfordert eben, dass die der Mieterin aufgebürdeten Nebenkosten bereits im (individualisierten) Mietvertrag selbst ausgeschieden werden. Die Zulässigkeit des Gebrauchs von Textbausteinen oder Vertragsmustern wird dabei – wenn überhaupt – nur minimal eingeschränkt, und ohnehin nur hinsichtlich der Nebenkosten. Das Bundesgericht hat in diesem Zusammenhang denn auch festgehalten, es sei nicht einzusehen, weshalb "es dem Vermieter, der die Vertragsbedingungen in aller Regel diktiert und formuliert, nicht zuzumuten sein soll, sämtliche und nicht nur einen Teil der dem Mieter aufgebürdeten Nebenkosten für diesen eindeutig erkennbar im eigentlichen Vertrag aufzulisten" (BGer 4C.250/2006 E. 1.3). Weder die bundesgerichtliche Rechtsprechung noch der vorinstanzliche Entscheid machen es erforderlich, "für jedes Mietverhältnis ein absolut neues Vertragswerk zu erstellen", wie dies die Beklagten behaupten […]. f)Auch die Annahme einer – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich denkbaren (vgl.”
“du contrat. Le fait que seuls certains d'entre eux lui aient effectivement été facturés n'entrave pas la compréhension qu'elle aurait dû avoir au sujet des frais qui pouvaient lui être facturés en sus du loyer net (arrêts 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A_185/2009 précité consid. 2.4.3). Partant, les parties ont convenu de manière suffisamment claire et précise au sens de l'art. 257a al. 2 CO que les frais mentionnés au chiffre”
Eine besondere Nebenkostenvereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR kann formfrei getroffen werden und sich aus den Umständen ergeben; als Beispiel wird die Bereitstellung einer Münz‑/Karten-Waschmaschine genannt. Gleichwohl ist eine konkludente Vereinbarung nicht leichtfertig anzunehmen. Erkennte der Mieter beim Vertragsabschluss tatsächlich, welche Nebenkosten ihm auferlegt werden, kann dies die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes ersetzen; wiederholte Zahlungen nach Vertragsschluss sind höchstens ein Indiz für einen entsprechenden Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
“Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art.”
“Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art. 257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die fehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ 116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar hervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder nachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss erfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art.”
Nebenkosten trägt der Mieter nur, wenn dies ausdrücklich besonders vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten. Die Regel dient dem Schutz der Mieter.
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art. 257a N. 14 f.; Urteil BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2006 E. 2.2). Die besondere Vereinbarung ist schriftlich, mündlich und auch konkludent möglich. Ist jedoch der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden, gilt der Vorbehalt der Schriftlichkeit gemäss Art. 16 Abs. 1 OR auch für die Nebenkostenabrede. Die Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass auch für die besondere Vereinbarung der Nebenkosten die Schriftform gilt. Die Bezahlung mietvertraglich nicht ausgeschiedener Nebenkosten während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung und insbesondere keine konkludente vertragliche Ausscheidung der entsprechenden Nebenkosten im Sinne von Art.”
“1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art. 257a/257b CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 403 et p. 404 n° 2.1; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 22 ad art. 257a/257b CO). Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 135 III 591 consid.”
“Il apparaît ainsi que le recourant se voit refacturer par la propriétaire de son logement les dépenses de ramonage à la charge de celle-ci. Cette répercussion des coûts, qui implique que le recourant supporte économiquement une partie de l'émolument de ramonage, découle toutefois du contrat de bail à loyer qu'il a accepté de conclure avec la propriétaire de son logement, l'art. 257a al. 2 CO (RS 220) prévoyant expressément que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. En d'autres termes, l'atteinte que subit l'intéressé est une simple répercussion contractuelle de la convention qu'il a passé avec sa bailleresse. Le recourant n'est partant pas touché directement par les décisions qu'il conteste, mais de manière indirecte ou médiate, ce qui, selon la jurisprudence constante (cf. supra consid. 4.2), ne suffit pas à lui reconnaître la qualité pour recourir à leur encontre, faute de relation suffisamment étroite avec l'objet de la contestation. On ne se trouve par ailleurs pas dans une situation permettant d'admettre exceptionnellement la qualité pour recourir au tiers non destinataire de la décision contestée (cf. supra consid. 4.2). En effet, le recourant n'est pas, tant sous l'angle du droit public que du droit privé, débiteur solidaire des émoluments litigieux auprès de l'autorité intimée. On ne saurait à l'évidence pas non plus retenir qu'il serait, à l'instar du locataire subissant une coupure de courant consécutive à des impayés de son bailleur, atteint avec une intensité telle qu'il faudrait considérer que c'est lui-même, et non pas la destinataire des décisions contestées, qui est touché au premier plan par celles-ci.”
Sind Nebenkosten nach Art. 257a OR vereinbart, muss der Vermieter die einzelnen Posten detailliert ausweisen und die effektiven Kosten nachweisen. Er hat auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren; im Streit hat er den geltend gemachten Betrag zu beweisen. Dem Mieter sind allfällige Rabatte, Escomptos oder Grosspreise bzw. Ristournen zugutezuhalten.
“4 Il apparaît que le tribunal, qui jouit d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard, a tenu compte non seulement de la surface affectée par les défauts, connus des bailleurs, mais aussi de plusieurs défauts, soit de l’humidité, des moisissures et de l’odeur dégagée, de leurs conséquences sur l’usage spécifique des locaux loués, censés être un espace de bien-être dans lequel la clientèle s’attend à une ambiance saine et raffinée comme relevé dans le jugement, ainsi que des mesures prises par les intimées, notamment de déshumidification, qui se sont révélées inefficaces. Aussi, la moyenne retenue de 40 % sur la période considérée ne relève pas d’un abus du pouvoir d’appréciation et ne prête pas le flanc à la critique. Par surabondance, on relèvera encore qu’il n’y a pas lieu de retrancher des montants alloués aux intimées les montants perçus par celles-ci de la sous-locataire. En effet, dans la mesure où les intimées ont versé la totalité du montant du loyer, soit 1'650 fr. par mois, directement en mains du bailleur et que la sous-locataire ne participe pas à la présente procédure, il n’y a pas lieu de rectifier le jugement à cet égard. 5. 5.1 5.1.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2017. 5.1.2 5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, in Lachat et al.”
Die blosse Unterzeichnung standardisierter oder vorformulierter Vertragsbestimmungen macht diese nicht automatisch zu einer «besonderen Vereinbarung» im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. Sachverhaltsabhängig können solche Bestimmungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert werden; ihre physische Einbindung in dasselbe Vertragsdokument und eine gemeinsame Unterzeichnung entbindet nicht davon, die Voraussetzungen einer individuellen, besonders getroffenen Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR zu prüfen.
“] Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die vorliegende Konstellation sich insofern von den oben genannten, bundesgerichtlich beurteilten Fällen unterscheidet, als es sich bei den auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden und von der Vorinstanz als "standardisierter Vertragszusatz" qualifizierten Bestimmungen (i) nicht um ein separates, als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" oder ähnlich bezeichnetes Dokument handelt, und (ii) die Bestimmungen durch die Parteien (mit-)unterzeichnet wurden […]. Aus nachfolgend dargelegten Gründen liegt darin im Ergebnis aber dennoch keine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. In einem ähnlich gelagerten Fall – es ging um sogenannte "Verbindliche Vertragsbestimmungen", die Teil eines zwischen Mietvertrag und "Vertragsbestimmungen" durchgehend nummerierten Dokuments und vom Mieter unterzeichnet waren – führte das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit überzeugenden Gründen an, dass auch in dieser Konstellation keine "besondere Vereinbarung" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorliege. Es verwies dabei zunächst auf die Grundsätze zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), und qualifizierte die "Verbindliche[n] Vertragsbestimmungen" als solche (Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 26. Juli 2013 [Az. Z8.2013.2] = mp 2014 S. 128, E. 3.2). Ausgehend davon führte es aus, dass die Aufzählung der konkreten Betriebskosten "erst und vor allem nur" in den AGB den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genüge. Daran ändere auch die Kürze der AGB (zwei Seiten) oder deren Unterzeichnung nichts (E. 3.3.3). In einem weiteren Fall verwarf auch das Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft den Einwand der dortigen Appellantin, dass es sich bei den dort relevanten Bestimmungen nicht um Allgemeine Vertragsbedingungen handle, obschon das streitgegenständliche Dokument ein einziges, vierseitiges Vertragsdokument war. Das Kantonsgericht ging aufgrund der Tatsache, dass es sich um "vorformulierte Bestimmungen und eben nicht individuelle Vertragsklauseln" handelte, von allgemeinen Vertragsbestimmungen aus, weshalb die darin erfolgte Ausscheidung der Nebenkosten nicht den Mietern überwälzt werden konnte (Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 17.”
“10.1) bekräftigt den Eindruck, dass es sich um vorformulierte Bestimmungen handelt, deren Bedeutung im Einzelfall, sprich auf das konkrete Mietverhältnis bezogen, sich erst im Zusammenspiel mit dem individuellen Mietvertrag ergibt. Die auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden Bestimmungen erscheinen damit für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und nicht separat ausgehandelt, was die Beklagten denn auch nicht in Abrede stellen […]. Dass die "Vertragsteile" insofern physisch verbunden sind, als die Seitenzahlen zwischen dem individualisierten Mietvertrag (S. 1) und den weiteren Bestimmungen (S. 2 ff.) des Vertragsdokuments durchgehend laufen und Letztere durch die Unterschriften auf Seite 9 (mit-)unterzeichnet sind, vermag diese Einordnung nicht in Zweifel zu ziehen (vgl. mp 2014 S. 128 E. 3.2). Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass es auch bei formell bezeichneten allgemeinen Vertragsbedingungen durchaus üblich ist, dass diese mitunterzeichnet werden […]. Ausserdem stellt Art. 257a Abs. 2 OR wie erwähnt keine Formvorschrift, sondern eine Auslegungsregel dar [...]. Die blosse Unterzeichnung der Bestimmungen macht diese mithin noch nicht zu einer "besonderen Vereinbarung" im Sinne des Gesetzes. Entscheidend ist nicht die (sich primär auf den – hier unstrittigen – Einbezug der Vertragsbestimmungen beziehende) Unterschrift (vgl. mp 2014 S. 128Die Feststellung des Bundesgerichts, die dort massgebenden Vertragsbedingungen seien nicht unterzeichnet, erscheint im Gesamtkontext als (ein) Hinweis darauf, dass es sich um nicht individualisierte Vertragsbestimmungen handelt. Daraus kann nicht geschlossen werden, das Bundesgericht habe zum Ausdruck bringen wollen, bei Vorhandensein einer Unterschrift wäre die Qualifikation als standardisierter Vertragszusatz weggefallen. cc)Damit steht fest, dass es sich bei der Auflistung in Ziff.”
Standardisierte Beilagen genügen nur ausnahmsweise. Sie dürfen lediglich bereits durch den Hauptvertrag dem Mieter zugewiesene Nebenkosten konkretisieren. Zulässig ist nur die Konkretisierung solcher Begriffe, die für einen Nichtjuristen leicht verständlich sind und die Berechnungsgrundlage erkennen lassen. Fehlt diese Konkretisierung, gelten die Nebenkosten als vom Vermieter zu tragen.
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen). Die Bezugnahme auf eine standardisierte Beilage zum Vertrag genügt den Anforderungen der Vereinbarung zwischen den Parteien nicht. Ausnahmsweise können jedoch Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden, in einer Beilage zum Vertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erwähnt werden, sofern diese lediglich die dem Mieter bereits durch den Vertrag zugewiesenen Nebenkosten konkretisieren. Insoweit können in standardisierten Anhängen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur solche Begriffe konkretisiert werden, die für einen Nichtjuristen leicht verständlich sind und es ihm ermöglichen, die Basis der Berechnung zu erfassen.”
Bei bestehender Akontovereinbarung hat der Vermieter am Ende der vereinbarten Periode über die tatsächlichen Nebenkosten abzurechnen. Die Abrechnung muss korrekt erfolgen. Ergibt sich daraus ein Saldo zugunsten des Mieters, ist der Rückforderungsanspruch grundsätzlich fällig und erfüllbar; die Fälligkeit kann vertraglich geregelt sein. Wird vor Gericht festgestellt, dass die Abrechnung nicht korrekt war, kann der Mieter den zu seinen Gunsten bestehenden Saldo aus Vertrag verlangen.
“Die Beschwerdeführerin weist selbst auf die Abrechnungspflicht hin, wonach Nachforderungen und Rückerstattungen auszugleichen sind, was ihrer Rüge, der angefochtene Entscheid sei nicht hinreichend begründet, den Boden entzieht. Soweit sie zum Schluss kommt, die Beschwerdegegnerin könne jedenfalls so lange keinen Rückforderungsanspruch haben, als die Nebenkostenforderung der Beschwerdeführerin rechtlich durchsetzbar sei, und eine Rückforderung komme erst in Frage, wenn die Verjährung der Nebenkostenforderung eingetreten sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Der Vermieter ist bei bestehender Akontoabrede verpflichtet, am Ende der vereinbarten Periode über die tatsächlichen Nebenkosten eine Abrechnung zu erstellen, welche ihrerseits Ausgangsbasis für den Ausgleich des Saldos darstellt. Ein Saldo zugunsten des Mieters macht den Rückforderungsanspruch grundsätzlich fällig und erfüllbar (HANS GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 116 zu Art. 257a OR), wobei im hier zu beurteilenden Fall nach Vertrag die Fälligkeit innert 30 Tagen ab Rechnungsstellung eintritt (vgl. E. 2.2 hiervor). Die Abrechnung hat korrekt zu erfolgen (BGE 132 III 24 E. 5.1 S. 28; zit. Urteil 4A_339/2018 E. 1.1.1). Erweist sich im Prozess, dass der Vermieter nicht korrekt abgerechnet hat, kann der Mieter mithin aus Vertrag den zu seinen Gunsten bestehenden Saldo verlangen.”
“Die Beschwerdeführerin weist selbst auf die Abrechnungspflicht hin, wonach Nachforderungen und Rückerstattungen auszugleichen sind, was ihrer Rüge, der angefochtene Entscheid sei nicht hinreichend begründet, den Boden entzieht. Soweit sie zum Schluss kommt, die Beschwerdegegnerin könne jedenfalls so lange keinen Rückforderungsanspruch haben, als die Nebenkostenforderung der Beschwerdeführerin rechtlich durchsetzbar sei, und eine Rückforderung komme erst in Frage, wenn die Verjährung der Nebenkostenforderung eingetreten sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Der Vermieter ist bei bestehender Akontoabrede verpflichtet, am Ende der vereinbarten Periode über die tatsächlichen Nebenkosten eine Abrechnung zu erstellen, welche ihrerseits Ausgangsbasis für den Ausgleich des Saldos darstellt. Ein Saldo zugunsten des Mieters macht den Rückforderungsanspruch grundsätzlich fällig und erfüllbar (HANS GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 116 zu Art. 257a OR), wobei im hier zu beurteilenden Fall nach Vertrag die Fälligkeit innert 30 Tagen ab Rechnungsstellung eintritt (vgl. E. 2.2 hiervor). Die Abrechnung hat korrekt zu erfolgen (BGE 132 III 24 E. 5.1 S. 28; zit. Urteil 4A_339/2018 E. 1.1.1). Erweist sich im Prozess, dass der Vermieter nicht korrekt abgerechnet hat, kann der Mieter mithin aus Vertrag den zu seinen Gunsten bestehenden Saldo verlangen.”
Die Abrechnung muss der im Vertrag nach Art. 257a Abs. 2 OR getroffenen Vereinbarung entsprechen. Nebenkosten sind in den vereinbarten Positionen auszuweisen und der angewendete Verteilschlüssel muss ersichtlich sein; der Vermieter kann Kosten nicht beliebig unter anderen Titeln (z. B. «Allgemeinstrom») verrechnen, wenn sie anderen, im Vertrag oder in der Abrechnung gesondert ausgewiesenen Positionen zuzuordnen sind.
“Der Berufungskläger rügt, dass unter dem Titel Strom für die allgemeinen Räume auch die Kosten für Warmwasser in Rechnung gestellt worden seien. Dies sei nicht zulässig. Die Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR müsse die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten klar und bestimmt umschreiben. Daraus ergebe sich, dass die Nebenkostenabrechnung dann auch der getroffenen vertraglichen Vereinbarung folgen müsse. Es sei dem Vermieter damit verwehrt, andere Kosten mit den vereinbarten Positionen zu verrechnen. Der Vermieter habe damit Stromkosten, die nicht die allgemeinen Räume betreffen, den Mietern nicht unter diesem Titel in Rechnung stellen können. Wenn die Anlagen der Warmwasseraufbereitung nur in den Liegenschaften eee, fff und ggg vorhanden seien, müsse der Vermieter eine entsprechende Aufteilung vornehmen und könne diese nicht unter dem Titel Strom allgemeine Räume den Mietern verrechnen. Aus dem Anspruch auf Klarheit und Transparenz ergebe sich damit das Verbot, einzelne Positionen in der Nebenkostenabrechnung beliebig zu belasten. Es sei nicht am Mietgericht, danach zu fragen und zu suchen, unter welchem Titel die entsprechenden Rechnungen vielleicht hätten verbucht werden können. Die Berufungsbeklagten bringen dagegen vor, dass sich die Warmwasseraufbereitungsanlagen in den Liegenschaften eee, fff und ggg befinden würden und dort am Allgemeinstrom angeschlossen seien, weshalb die Kosten für den Allgemeinstrom dieser Liegenschaften höher seien und auf die entsprechenden Wohnflächen der sechs Liegenschaften aufgeteilt würden.”
“Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Gemäss Art. 8 Abs. 1 VMWG ist betreffend die Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten eine detaillierte Abrechnung zu erstellen, was auch für die allgemeinen Nebenkosten gilt. Diese Norm bezieht sich allerdings nur auf die Heizkosten. Im Übrigen bestehen keine detaillierten Vorschriften über die Gestaltung einer (genügenden) Abrechnung. Auch für die allgemeinen Nebenkosten besteht aber eine Abrechnungspflicht, wenn nicht pauschal abgerechnet wird (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird (Urteil BGer 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 6.4 m.H.). Als Heizungs- und Warmwasserkosten dürfen insbesondere die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden, sowie die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen angerechnet werden (Art. 5 Abs. 2 Bst. a und b VMWG). Dabei kann auf pauschalisierte Durchschnittswerte abgestellt werden, wenn keine separaten Zähler vorhanden sind, und ist darauf zu achten, dass diese Kosten nicht bereits in der Position «Allgemeinstrom» berücksichtigt sind (Béguin/Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10.”
“2) que la lettre de l’article 8 OBLF ne prévoit l’exigence d’un décompte détaillé que pour les frais de chauffage. Pour le surplus, il n’existe pas de prescriptions sur la disposition (« Gestaltung ») d’un décompte suffisant. Cependant, il existe aussi une obligation d’établir un décompte pour les frais accessoires généraux, fondée sur l’article 4 al. 1 OBLF. Le bailleur ne satisfait à cette obligation que si le décompte est suffisamment clair et compréhensible pour que le locataire puisse voir quels frais accessoires sont mis à sa charge et dans quelle mesure (clé de répartition) (« Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird » ; on notera au passage que tout cela est logique, car le contrat lui-même doit déjà mentionner les charges de manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs, de façon à permettre au locataire, même non juriste, de comprendre ce qui lui sera facturé : cf. art. 257a al. 2 CO et ATF 135 III 591 cons. 4.3). Le Tribunal fédéral s’est référé à un arrêt précédent (arrêt du TF du 19.08.2014 [4A_127/2014] cons. 6.4), dans lequel il avait considéré comme douteux qu’il suffise de résumer les coûts pour l’eau, la canalisation et les ordures dans un seul poste et qu’en tout cas, on ne pouvait voir dans quelle mesure les frais pour chaque poste étaient mis à la charge du locataire, et que le décompte n’était pas suffisamment clair s’il ne montrait pas la clé de répartition (« Unklar sei die Abrechnung auch, weil sich der Verteilschlüssel daraus nicht ergebe »). Selon un auteur, le décompte de charges doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de conciergerie, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires (et non pas seulement la quote-part du locataire concerné), le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés lors de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou à rembourser par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”
Die Rechtsprechung stellt klar, dass die Überwälzung einzelner Nebenkostenpositionen (beispielsweise Gebühren für den Kaminfeger) auf den Mieter nur dann erfolgt, wenn dies durch eine besondere vertragliche Vereinbarung bestimmt wird (vgl. 2C_76/2022 E.4.5).
“Il apparaît ainsi que le recourant se voit refacturer par la propriétaire de son logement les dépenses de ramonage à la charge de celle-ci. Cette répercussion des coûts, qui implique que le recourant supporte économiquement une partie de l'émolument de ramonage, découle toutefois du contrat de bail à loyer qu'il a accepté de conclure avec la propriétaire de son logement, l'art. 257a al. 2 CO (RS 220) prévoyant expressément que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. En d'autres termes, l'atteinte que subit l'intéressé est une simple répercussion contractuelle de la convention qu'il a passé avec sa bailleresse. Le recourant n'est partant pas touché directement par les décisions qu'il conteste, mais de manière indirecte ou médiate, ce qui, selon la jurisprudence constante (cf. supra consid. 4.2), ne suffit pas à lui reconnaître la qualité pour recourir à leur encontre, faute de relation suffisamment étroite avec l'objet de la contestation. On ne se trouve par ailleurs pas dans une situation permettant d'admettre exceptionnellement la qualité pour recourir au tiers non destinataire de la décision contestée (cf. supra consid. 4.2). En effet, le recourant n'est pas, tant sous l'angle du droit public que du droit privé, débiteur solidaire des émoluments litigieux auprès de l'autorité intimée. On ne saurait à l'évidence pas non plus retenir qu'il serait, à l'instar du locataire subissant une coupure de courant consécutive à des impayés de son bailleur, atteint avec une intensité telle qu'il faudrait considérer que c'est lui-même, et non pas la destinataire des décisions contestées, qui est touché au premier plan par celles-ci.”
“Il apparaît ainsi que le recourant se voit refacturer par la propriétaire de son logement les dépenses de ramonage à la charge de celle-ci. Cette répercussion des coûts, qui implique que le recourant supporte économiquement une partie de l'émolument de ramonage, découle toutefois du contrat de bail à loyer qu'il a accepté de conclure avec la propriétaire de son logement, l'art. 257a al. 2 CO (RS 220) prévoyant expressément que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. En d'autres termes, l'atteinte que subit l'intéressé est une simple répercussion contractuelle de la convention qu'il a passé avec sa bailleresse. Le recourant n'est partant pas touché directement par les décisions qu'il conteste, mais de manière indirecte ou médiate, ce qui, selon la jurisprudence constante (cf. supra consid. 4.2), ne suffit pas à lui reconnaître la qualité pour recourir à leur encontre, faute de relation suffisamment étroite avec l'objet de la contestation. On ne se trouve par ailleurs pas dans une situation permettant d'admettre exceptionnellement la qualité pour recourir au tiers non destinataire de la décision contestée (cf. supra consid. 4.2). En effet, le recourant n'est pas, tant sous l'angle du droit public que du droit privé, débiteur solidaire des émoluments litigieux auprès de l'autorité intimée. On ne saurait à l'évidence pas non plus retenir qu'il serait, à l'instar du locataire subissant une coupure de courant consécutive à des impayés de son bailleur, atteint avec une intensité telle qu'il faudrait considérer que c'est lui-même, et non pas la destinataire des décisions contestées, qui est touché au premier plan par celles-ci.”
Nach Art. 257a Abs. 2 OR trägt der Vermieter in der Regel die Beweislast dafür, dass eine besondere Vereinbarung über die Bezahlung von Nebenkosten besteht. Die Bestimmung wirkt somit nicht nur als Auslegungsregel, sondern begründet auch eine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters, wonach Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter durch Nachweis einer besonderen Nebenkostenvereinbarung widerlegen. Abweichende gesetzliche Beweislastvorschriften oder besondere Umstände können diese Grundregel jedoch verdrängen und sind im Einzelfall zu prüfen.
“1 erster Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux dhabitations et de locaux commerciaux, in: 12e Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer, Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218, 226). - In eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln eine Vermutung enthalten (Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen, indem er eine besondere Nebenkostenvereinbarung nachweist (Giger, in: Berner Kommentar 2015, Art. 257a OR N 10; Vischer, Entscheidbesprechung BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018, in: AJP 2018, S. 765, 768).”
“Diese Grundregel kann durch abweichende gesetzliche Beweislastvorschriften verdrängt werden und ist im Einzelfall zu konkretisieren (zum Ganzen BGE 130 III 321 E. 3.1). Betreffend die Frage, ob eine Nebenkostenvereinbarung besteht oder nicht besteht, ist es im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung aus den folgenden Gründen angezeigt, dass der Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer Nebenkostenvereinbarung trägt: - Im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung stellt das Vorliegen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung eine rechtsvernichtende oder rechtshindernde Tatsache dar. Wie dargelegt hat eine solche Tatsache derjenige zu beweisen, der den Untergang des Rückforderungsanspruchs behauptet oder dessen Entstehung bestreitet, im vorliegenden Fall also der Vermieter. - Sodann wird in der Lehre in Bezug auf Art. 257a Abs. 2 OR ausgeführt, dass die Bestimmung nicht nur eine Auslegungsregel darstellt (vgl. E. 2.2.1 erster Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux dhabitations et de locaux commerciaux, in: 12e Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer, Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218, 226). - In eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln eine Vermutung enthalten (Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind.”
“1 erster Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux dhabitations et de locaux commerciaux, in: 12e Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer, Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218, 226). - In eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln eine Vermutung enthalten (Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen, indem er eine besondere Nebenkostenvereinbarung nachweist (Giger, in: Berner Kommentar 2015, Art. 257a OR N 10; Vischer, Entscheidbesprechung BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018, in: AJP 2018, S. 765, 768).”
Nebenkosten sind nach Art. 257a Abs. 2 OR im Mietvertrag eindeutig und abschliessend zu vereinbaren. Ein Merkblatt allein begründet keine weitergehende Verpflichtung und schafft nicht automatisch die Pflicht, einzelne Positionen (z. B. Schneeräumung) gesondert im Vertrag aufzunehmen.
“Die gesetzlichen Normen nach Art. 257a f. OR enthalten keine abschlies- sende Auflistung der zulässigen Nebenkosten (ZK OR-HIGI, Art. 257b N 25; BÉ- GUIN, a.a.O, S. 364 f.; BIBER, a.a.O., Art. 257-257b N 25). Nach Art. 257a Abs. 2 OR sind die Nebenkosten zu Lasten des Mieters eindeutig im Mietvertrag zu ver- einbaren, d.h. abschliessend festzuhalten (BIBER, a.a.O., Art. 257-257b N 27). Weitergehende Anforderungen enthält die Bestimmung nicht (s. E. IV.2.1). Nichts anderes und nicht mehr umschreibt das von der Klägerin eingereichte Merkblatt des Hauseigentümerverbands. So wird darin nur die Regel nach Art. 257a Abs. 2 OR wiedergegeben und festgehalten, dass die Schneeräumung als Nebenkosten- punkt im Mietvertrag zu vereinbaren sei, wenn der Vermieter die Kosten nicht tra- gen wolle. Eine Pflicht, dass die Schneeräumung zwingend separat als Nebenkos- tenposition zu vereinbaren ist, geht daraus nicht hervor.”
Die Vereinbarung muss im Mietvertrag hinreichend klar und bestimmt angeben, welche Nebenkosten dem Mieter gesondert belastet werden. Die einzelnen Kostenposten sind so zu beschreiben, dass der Mieter leicht erkennen kann, welche Leistungen zusätzlich zum Nettomietzins geschuldet sind. Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben; ist der Mietvertrag jedoch schriftlich, gelten die darin enthaltenen Angaben als schriftliche Festlegung der zu lastenden Nebenkosten.
“Les appelants reprochent au premier juge d'avoir constaté que la convention des parties sur les frais accessoires était nulle et, ce faisant, d'avoir considéré que des frais accessoires ne pouvaient pas être perçus avant le 1er novembre 2022, respectivement d'avoir fixé ces derniers à un montant de 250 fr. par mois. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). 4.1.2 Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3; ATF 132 III 460 consid. 2a/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Selon la jurisprudence, l'art. 257a al. 2 CO exige que les parties indiquent de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même quels frais accessoires sont mis à la charge du locataire, en en détaillant les postes effectifs. Le locataire doit pouvoir comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer net; ceux-ci doivent être décrits clairement et précisément dans le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3). Même si la liste n'est pas formulée de manière exhaustive, les charges qui y sont mentionnées sont dues car le locataire peut comprendre facilement les postes qui lui seront facturés en sus du loyer (arrêt 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1 et la référence). Une convention sur les frais n'étant pas soumise à une exigence de forme particulière, elle peut être conclue par écrit, oralement ou par actes concluants (ATF 135 III 591 consid.”
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4 m.H.). Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genügt nicht. Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen werden (Urteil BGer 4A_149/2019 vom 9.”
“Selon l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties en soient convenues d’une manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (TF 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 4.1.1 ; TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1). Les frais accessoires représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose, tels que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que des contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art. 257a et 257b CO). En règle générale, le bail énumère la liste des frais accessoires à la charge du locataire. Ainsi, presque tous les contrats mentionnent le chauffage et l’eau chaude. Exceptionnellement, la facturation séparée de certains frais accessoires est convenue d’une manière implicite ; elle résulte des circonstances, par exemple lorsque le logement est pourvu d’une installation individuelle de chauffage et de préparation d’eau chaude (boiler).”
“Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu'à condition que cela ressorte d'une convention particulière avec le bailleur (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). Les exigences de clarté et de précision quant à ces frais, déduites de l'art. 257a al. 2 CO par la jurisprudence (cf. infra consid. 4.1), confirment ce but. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 7.1).”
“du contrat. Le fait que seuls certains d'entre eux lui aient effectivement été facturés n'entrave pas la compréhension qu'elle aurait dû avoir au sujet des frais qui pouvaient lui être facturés en sus du loyer net (arrêts 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.2.1, 4A_185/2009 précité consid. 2.4.3). Partant, les parties ont convenu de manière suffisamment claire et précise au sens de l'art. 257a al. 2 CO que les frais mentionnés au chiffre”
Eine "besondere Vereinbarung" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR bedarf keiner besonderen Form. Sie ist in der Regel ausdrücklich und häufig schriftlich, kann aber auch formfrei erfolgen oder sich aus den Umständen ergeben; die Bestimmung stellt keine Formvorschrift auf und wirkt als Auslegungsregel, wonach Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart sind, dem Vermieter zuzurechnen sind. Massgeblich für das Bestehen und den Inhalt der Vereinbarung ist das objective Verständnis der Erklärung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses; wer einen vom objektiven Verständnis abweichenden, subjektiven Parteiwillen geltend macht, trägt hierfür die Beweislast.
“Dabei ist der mutmassliche Parteiwille danach zu ermitteln, wie der jeweilige Erklärungsempfänger die Willensäusserung der andern Vertragspartei nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstehen durfte und musste. Massgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei nachträgliches Parteiverhalten unberücksichtigt bleibt (BGE 144 III 93 E. 5.2.1 ff. = Pra 2019 Nr. 40; 144 III 43 E. 3.3; 142 III 239 E. 5.1 = Pra 2008 Nr. 7; 140 III 391 E. 2.3; 138 III 659 E. 4.2.1; 132 III 626 E. 3.1; 128 III 70 E. 1a; BSK OR-Wiegand, Art. 18 N 11 ff. und insb. 18 ff.; ZK OR- JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 370 ff.). 1.2. Wer sich zu seinen Gunsten auf einen subjektiven Parteiwillen beruft oder den vom den vom objektiven Verständnis abweichenden, aber übereinstimmen- den Willen der Parteien behauptet, trägt hierfür die Beweislast (Art. 8 ZGB; BGE 121 III 118 E. 4b/aa; Urteil des Bundesgerichts 5A_914/2013 vom 4. April 2014 E. 2.1; 5A_323/2013 vom 23. August 2013 E. 2.1; 5A_173/2010 vom 15. Juli 2010 E. 3.2.1; BSK OR-WIEGAND, Art. 18 N 16 und 49; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 36 und 45 ff.). 2. Besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR 2.1. Der Mieter muss nach Art. 257a Abs. 2 OR die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art.”
“Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan. Der Mieter kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Ver- tragstextes berufen (Urteile des Bundesgerichts 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012 E. 2.2.1; 4A_462/2011 vom 5. März 2012 E. 3.4 nicht publ. in: BGE 138 III 401). 3. Bereicherungsanspruch Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum be- funden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Der Rückforderungsanspruch ist bereicherungs- rechtlicher Natur, wenn für eine Abrechnungsperiode betreffend die Nebenkosten ein Saldo gezogen und anerkannt wurde. In diesem Fall ist der Mieter behaup- tungs- und beweisbelastet für seine Rückforderung. Vor Anerkennung des Saldo handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und der Vermieter ist hierfür behauptungs- und beweispflichtig (Urteile des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.3; 4A_209/2019 vom 8.”
“Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Bei Art. 257a Abs. 2 OR handelt es sich mithin nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen). Der Mieter, der aufgrund einer ungenügenden Vereinbarung Nebenkosten gezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch ist gemäss dem Bundesgericht entweder bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde wie hier für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur. Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und beweispflichtig (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E.”
“Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art.”
Die in Art. 257a Abs. 2 OR vorausgesetzte "besondere Vereinbarung" ist meist ausdrücklich und häufig schriftlich; die Norm verlangt jedoch keine besondere Form. Eine Vereinbarung kann formfrei, auch konkludent aus den Umständen, zustande kommen. Gleichwohl ist eine konkludente Vereinbarung nicht leichtfertig anzunehmen. Fehlt eine solche besondere Vereinbarung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen.
“Massgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei nachträgliches Parteiverhalten unberücksichtigt bleibt (BGE 144 III 93 E. 5.2.1 ff. = Pra 2019 Nr. 40; 144 III 43 E. 3.3; 142 III 239 E. 5.1 = Pra 2008 Nr. 7; 140 III 391 E. 2.3; 138 III 659 E. 4.2.1; 132 III 626 E. 3.1; 128 III 70 E. 1a; BSK OR-Wiegand, Art. 18 N 11 ff. und insb. 18 ff.; ZK OR- JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 370 ff.). 1.2. Wer sich zu seinen Gunsten auf einen subjektiven Parteiwillen beruft oder den vom den vom objektiven Verständnis abweichenden, aber übereinstimmen- den Willen der Parteien behauptet, trägt hierfür die Beweislast (Art. 8 ZGB; BGE 121 III 118 E. 4b/aa; Urteil des Bundesgerichts 5A_914/2013 vom 4. April 2014 E. 2.1; 5A_323/2013 vom 23. August 2013 E. 2.1; 5A_173/2010 vom 15. Juli 2010 E. 3.2.1; BSK OR-WIEGAND, Art. 18 N 16 und 49; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Art. 18 N 36 und 45 ff.). 2. Besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR 2.1. Der Mieter muss nach Art. 257a Abs. 2 OR die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Die besondere Verein- barung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen erge- ben. Die Bestimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre- chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen (BGE 135 III 591 E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; 132 III 24 E. 3.1; 121 III 460 E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2018 E. 5). - 10 - 2.2. Der Mieter muss sich ein Bild über die von ihm zu tragenden Nebenkosten machen können. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich er- kennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art.”
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E.”
“Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art.”
“zu ihren Lasten jeweils beglichen hat, ist kein schlüssiges Indiz für den Beweis einer mündlichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Freiburg vom 29. Februar 2016 [Az. 102 2015 262], E. 2.b.cc). Auch hier ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung weder hinreichend dargetan noch ersichtlich. b)Zu prüfen bleibt mit Blick auf die beklagtischen Vorbringen, ob eine konkludente Vereinbarung über die Nebenkosten vorliegt. Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S. 167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin anzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser Hinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer 4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.323/2006 E. 2.2). Was die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während mehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse sich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten (vgl.”
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie nach Art. 257a OR «besonders vereinbart» wurden. Nach Rechtsprechung und Lehre genügen standardisierte Kataloge oder unbestimmte Formulierungen (z. B. «etc.», «insbesondere», «wie etwa») nicht, um eine solche besondere Vereinbarung zu begründen; in solchen Fällen gelten die betreffenden Leistungen als im Mietzins enthalten. Die einzelnen Positionen müssen nachvollziehbar sein und die Abrechnung zeitlich dem Nutzungszeitraum entsprechen.
“37 / 14), soit à 150 fr. par mois. Le trop-perçu de loyer de la place de parc se monte à 100 fr. (250 fr. – 150 fr.) par mois sur treize mois, de sorte que le montant à restituer totalise 1’300 fr. (100 fr. x 13). 9. 9.1 Les appelantes réclament le paiement de 919 fr. 60 à titre de décompte des charges 2016-2017. Elles font valoir que le décompte du 21 décembre 2017 n’a pas été contesté par l’intimé alors qu’il disposait des moyens pour le faire. 9.2 Les premiers juges ont constaté que les appelantes n’avaient produit qu’un tableau de répartition des frais de chauffage, eau chaude et accessoires pour la période 2016/2017. Or, les frais accessoires mis à la charge de l’intimé selon ce document portaient sur une période d’occupation allant jusqu’à fin juin 2017 alors que le bail avait pris fin au mois de février 2017. En outre, les appelantes n’avaient produit aucune pièce justificative permettant d’établir le bien-fondé de leur créance malgré la demande du président du tribunal. 9.3 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire – généralement considérée comme la partie faible – comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 ; Lachat, Le bail à loyer précité, n. 2.1 p. 403). Un catalogue standardisé des frais à la charge du locataire ou des formulations ouvertes comme « etc. », « tels que », ou « notamment » par exemple pour la maintenance des installations ou les contributions publiques, sont insuffisants (Lachat, op. cit. n. 2.3 p. 405, et notule 31, dont TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.2 et 3.3). A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid.”
“Ciò vale sia per i contributi di acconto che per i conguagli annuali, nella misura in cui la loro scadenza rientri nel periodo di concessione del sostegno. I rimborsi dei pagamenti di acconto corrisposti in eccesso devono essere computati come reddito al momento del versamento”. Sulla portata delle direttive amministrative, cfr. STF 8C_297/2022 del 15 febbraio 2023 consid. 3.2.; STF 8C_322/2022 del 30 gennaio 2023 consid. 4.3.1.; STF 8C_73/2022 del 26 gennaio 2023 consid. 4.3.2.-4.3.3.; STF 8C_769/2021 del 3 maggio 2022 consid. 3.3.; STF 9C_270/2021 del 30 dicembre 2021 consid. 3.5.; DTF 147 V 79 consid. 7.3.2.; DTF 146 V 224; DTF 146 V 104; STF 8C_902/2017 del 12 giugno 2018 consid. 4.2., pubblicata in DTF 144 V 195 e in DLA 2018 N. 10 pag. 260; DTF 138 V 50 consid. 4.1.; DTF 132 V 121 consid. 4.4 pag. 125; STF 8C_834/2016 del 28 settembre 2017 consid. 6.2.1.; STF 2C_105/2009 del 18 settembre 2009; STF E 1/06 del 26 luglio 2007 consid. 4.3. In particolare, le norme sulla locazione prevedono all’art. 257a CO, che “le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa” (cpv. 1) e che “sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito” (cpv. 2). Ai sensi dell’art. 257b CO, inoltre, per la locazione di locali d’abitazione o commerciali, “le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa” (cpv. 1). La Direttiva dell’USSI di ottobre 2020 (reperibile al sito https://m4.ti.ch/fileadmin/DSS/DASF/SdSS/Proprietari_d_immobili_spese_accessorie_spese_di_gestione_e_manutenzione.pdf nella versione consultabile il 26 luglio 2023) precisa, in tal senso, che le spese accessorie corrispondono ai: " (…) costi (“spese di gestione” ai sensi della Circolare N. 7/2019 Divisione delle contribuzioni) che, in caso di locazione, possono essere fatturati all’inquilino quali spese accessorie.”
Zu allgemein gehaltene Formulierungen (z. B. «Nebenkosten ohne Strom» oder pauschal «Nebenkosten») sind nach Praxis unbestimmbar und deshalb unzulässig. Oberbegriffe oder Sammelbezeichnungen sind jedoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen; Begriffe wie «Hauswart», «Garten» oder «Wasser» können zulässig sein, wenn sie als abgrenzbare Sammelbezeichnungen verstanden werden und für den Mieter erkennbar ist, welche Leistungen damit erfasst sind.
“Vorliegend wurden im Mietvertrag die Begriffe Hauswart und Garten als Oberbegriff oder Sammelbezeichnung, in welchen mehrere damit verknüpfte Leis- tungen bzw. Aufwendungen enthalten sind, verwendet. Dies steht der Eindeutig- keit im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR nicht entgegen. Zwar sind zu allgemein gehaltene Formulierungen, wie «Nebenkosten ohne Strom» oder nach welchen der Mieter sämtliche «Nebenkosten» zu tragen habe, nicht bestimmt oder be- stimmbar und deshalb unzulässig (Urteil des Bundesgerichts 4C.346/1997 vom 7. April 1999 = MRA 2000 S. 242; BÉGUIN, a.a.O, S. 371; BIBER, a.a.O., Art. 257- 257b N 22; WYTTENBACH, a.a.O., Rz. 6.41). Oberbegriffe oder Sammelbezeich- nungen werden damit jedoch grundsätzlich nicht ausgeschlossen. So stützte das Bundesgericht die Auffassung, dass der Begriff Wasser als Sammelbezeichnung für Kalt- und Warmwasser stehe und deshalb erkennbar gewesen sei, dass nicht nur der Bezug von Kaltwasser sondern auch die Aufbereitung von Warmwasser davon erfasst werde (Urteil des Bundesgerichts 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 7 ff. und Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG180006-O vom - 18 - 15. März 2019 E. 3.2.2. ff.). Gleich verhält es sich im vorliegenden Fall, in welchem eine typische Hauswartstätigkeit unter den Oberbegriffen Hauswart und Garten abgerechnet wurde.”
Die Rechtsprechung hält fest, dass die blosse Aufnahme von Nebenkosten in ein durchgehend nummeriertes, standardisiertes Vertragsdokument — auch wenn dieses vom Mieter mitunterzeichnet ist — nicht ohne Weiteres als «besondere Vereinbarung» im Sinn von Art. 257a Abs. 2 OR zu werten ist; die Gerichte wenden dabei Grundsätze zu AGB an. Zugleich verlangt Art. 257a Abs. 2 OR formell keine bestimmte Form; liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor, wird jedoch im Regelfall davon ausgegangen, dass die Parteien schriftlich bestimmte Nebenkosten festgelegt haben.
“Vielmehr handle es sich "um ein einziges Vertragswerk aus einem Guss", welches am Ende mit den Unterschriften versehen sei […]. Ausserdem habe das Bundesgericht in BGer 4A_149/2019 festgehalten, dass die dort interessierenden "'Vertragsbestimmungen' nicht separat unterschrieben waren" und damit e contrario deutlich gemacht, "dass die Nebenkosten zur gültigen Vereinbarung im unterzeichneten (Einzel-)Vertrag definiert sein" müssten […]. [...] Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die vorliegende Konstellation sich insofern von den oben genannten, bundesgerichtlich beurteilten Fällen unterscheidet, als es sich bei den auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden und von der Vorinstanz als "standardisierter Vertragszusatz" qualifizierten Bestimmungen (i) nicht um ein separates, als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" oder ähnlich bezeichnetes Dokument handelt, und (ii) die Bestimmungen durch die Parteien (mit-)unterzeichnet wurden […]. Aus nachfolgend dargelegten Gründen liegt darin im Ergebnis aber dennoch keine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. In einem ähnlich gelagerten Fall – es ging um sogenannte "Verbindliche Vertragsbestimmungen", die Teil eines zwischen Mietvertrag und "Vertragsbestimmungen" durchgehend nummerierten Dokuments und vom Mieter unterzeichnet waren – führte das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit überzeugenden Gründen an, dass auch in dieser Konstellation keine "besondere Vereinbarung" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorliege. Es verwies dabei zunächst auf die Grundsätze zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), und qualifizierte die "Verbindliche[n] Vertragsbestimmungen" als solche (Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 26. Juli 2013 [Az. Z8.2013.2] = mp 2014 S. 128, E. 3.2). Ausgehend davon führte es aus, dass die Aufzählung der konkreten Betriebskosten "erst und vor allem nur" in den AGB den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genüge. Daran ändere auch die Kürze der AGB (zwei Seiten) oder deren Unterzeichnung nichts (E. 3.3.3). In einem weiteren Fall verwarf auch das Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft den Einwand der dortigen Appellantin, dass es sich bei den dort relevanten Bestimmungen nicht um Allgemeine Vertragsbedingungen handle, obschon das streitgegenständliche Dokument ein einziges, vierseitiges Vertragsdokument war.”
“1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art. 257a/257b CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 403 et p. 404 n° 2.1; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 22 ad art. 257a/257b CO). Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 135 III 591 consid.”
Der Vermieter kann im Mietvertrag ausdrücklich Vorauszahlungen (Akonti) für Nebenkosten vorsehen. Der vom Mieter unterschriebene Vertrag gilt als Schuldanerkenntnis für solche Nebenkostenakonti, sofern sie im Vertrag besonders vereinbart und hinreichend beziffert bzw. bei Unterzeichnung festgelegt oder leicht bestimmbar sind. Der unterschriebene Mietvertrag begründet hingegen nicht ohne Weiteres ein Anerkenntnis für einen späteren positiven Saldo aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
“Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per le spese accessorie debitamente pattuite e quantificate (Veuillet in: Abbet/Veuillet (a cura di), La mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 160 ad art. 82 LEF; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 114 ad art. 82 LEF), in particolare per gli acconti relativi a spese accessorie esigibili e convenuti specialmente (art. 257a CO; sentenza della CEF”
“Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per le spese accessorie debitamente pattuite e quantificate (Veuillet in: Abbet/Veuillet (a cura di), La mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 160 ad art. 82 LEF; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 114 ad art. 82 LEF), in particolare per gli acconti relativi a spese accessorie esigibili e convenuti specialmente (art. 257a CO; sentenze della CEF”
“1 et les références citées). Une référence ne peut cependant être concrète que si le contenu des documents auxquels il est renvoyé est connu du déclarant et visé par la manifestation de volonté signée (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 3.3; 132 III 480 consid. 4.3; cf. aussi: ATF 106 III 97 consid. 4). En d'autres termes, cela signifie que le montant de la dette doit être fixé ou aisément déterminable dans les pièces auxquelles renvoie le document signé, et ce au moment de la signature de ce dernier (ATF 139 III 297 précité ; Staehelin, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 3e éd. 2021, n. 26 ad art. 82 LP et les arrêts cités ; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2e éd. 2022, n. 27 ad art. 82 LP). Les frais accessoires représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose ; ils sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat (art. 257a CO). Le contrat signé de bail constitue ainsi une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour les acomptes des frais accessoires exigibles et convenus spécialement, soit dûment chiffrés dans le contrat (Veuillet/Abbet, op. cit., nn. 160 et 162 ad art. 82 LP). Il ne vaut en revanche pas reconnaissance de dette pour le solde éventuel en faveur du bailleur résultant du décompte des charges accessoires – que le bailleur doit établir chaque année (art. 4 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.11]), conformément aux art. 29 et 31 des Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud dans leur teneur en vigueur depuis le 29 novembre 2019. Ce décompte lui-même ne vaut pas non plus reconnaissance de dette, dès lors qu’il n’est en règle générale pas signé par le locataire, d’une part, et que son contenu ne peut être couvert par le contrat de bail, puisque ce contrat ne se réfère pas ni ne renvoie expressément à un tel décompte annuel et qu’au demeurant, à la date de la signature dudit contrat, le principe même d’un surcoût ne pouvait pas être acquis, d’autre part ; au surplus, et a fortiori, lors de la signature du contrat de bail, le montant d’un éventuel solde positif résultant du décompte annuel des charges accessoires ne peut pas être aisément déterminable (Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, BlSchK 2010, pp.”
Fehlt im Mietvertrag eine hinreichend klare und bestimmte Sondervereinbarung über die einzelnen Nebenkostenposten, so sind diese im Allgemeinen im Mietzins inbegriffen und nicht gesondert vom Mieter zu bezahlen. Unklare Formulierungen oder sich aus den jährlichen Abrechnungen ergebende wechselnde bzw. nicht konkretisierte Posten sprechen regelmässig gegen das Vorliegen einer besonderen Vereinbarung im Sinn von Art. 257a Abs. 2 OR.
“Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E.”
“jeweils mit weiteren Hinweisen) Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genügt nicht (vgl. BGE 135 III 591 E. 4.3; 121 III 460 E. 2a/aa; Urteil BGer 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1). Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen werden (vgl. zum Ganzen Urteil BGer 4A_149/2019 vom 19. September 2019 E. 2.1. mit Hinweisen). Mit einem konkreten Verweis im Stammvertrag auf die lediglich in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen erwähnten Nebenkosten liegt noch keine besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR vor, auch dann nicht, wenn die Seitenzahlen von Vertrag und AGB durchgehend laufen, die AGB nur zwei Seiten umfassen und vom Vermieter unterschrieben sind (Béguin/ Marston, Ziff. 14.1.7.4). Zulässig ist lediglich, die vereinbarten Nebenkosten in den AGB zu konkretisieren (Urteil BGer 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.4.3; BGE 135 III 591 E. 4.3.1; Giger, Art. 257a N. 44 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).”
“bleibt es hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (Biber, Art. 257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Nebenkosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisation, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten Wasser, Lift und Verwaltungshonorar. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar bezeichnet sind. Dass die Nebenkosten bei Vertragsabschluss anderweitig, z.B. mündlich, vereinbart worden wären, wird von den Berufungsbeklagten nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Somit liegt entgegen der Vorinstanz keine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und sind diese grundsätzlich nicht geschuldet, sondern im Mietzins inbegriffen.”
Haben die Parteien Hauswartung und Gartenpflege ausdrücklich als Nebenkosten vereinbart, umfasst dies nach der zitierten Rechtsprechung auch die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäude‑ und Aussenflächen als Ganzes; dies gilt insbesondere für die Schneeräumung. Dass die einzelnen Leistungen von verschiedenen Anbietern erbracht werden, ist unbeachtlich.
“ZMP 2024 Nr. 11 Art. 257a Abs. 2 OR; Art. 1 und 18 OR. Besondere Vereinbarung von Neben- kosten. Schneeräumung. Haben die Parteien die Hauswartung und Gartenpflege vertraglich als Nebenkos- ten definiert, umfasst dies die Reinigung von gemeinschaftlichen Bau- und Umge- bungsteilen als Ganzes. Dies gilt insbesondere auch für die Schneeräumung, denn nach allgemeinem Sprachgebrauch besteht kein Unterschied zur Reinigung schmutziger Flächen oder zur Entfernung von Laub. Dass die entsprechenden Leistungen nicht alle vom gleichen Anbieter erbracht werden, spielt keine Rolle. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240027-L/U vom 30. Okober 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Kohler): «(...) I.”
“ZMP 2024 Nr. 11 Art. 257a Abs. 2 OR; Art. 1 und 18 OR. Besondere Vereinbarung von Neben- kosten. Schneeräumung. Haben die Parteien die Hauswartung und Gartenpflege vertraglich als Nebenkos- ten definiert, umfasst dies die Reinigung von gemeinschaftlichen Bau- und Umge- bungsteilen als Ganzes. Dies gilt insbesondere auch für die Schneeräumung, denn nach allgemeinem Sprachgebrauch besteht kein Unterschied zur Reinigung schmutziger Flächen oder zur Entfernung von Laub. Dass die entsprechenden Leistungen nicht alle vom gleichen Anbieter erbracht werden, spielt keine Rolle. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240027-L/U vom 30. Okober 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Kohler): «(...) I.”
Wurde der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, ist davon auszugehen, dass die Parteien auch schriftlich festlegen wollten, welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat; der Vorbehalt der Schriftlichkeit nach Art. 16 Abs. 1 OR gilt damit auch für die Nebenkostenabrede. Eine konkludente Vereinbarung allein aufgrund wiederholter Zahlungen über mehrere Jahre begründet in diesem Fall grundsätzlich keine gültige Nebenkostenvereinbarung. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die verlangten Nebenkosten im Bewusstsein der rechtlichen Lage akzeptiert und bezahlt hat.
“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art. 257a N. 14 f.; Urteil BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2006 E. 2.2). Die besondere Vereinbarung ist schriftlich, mündlich und auch konkludent möglich. Ist jedoch der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden, gilt der Vorbehalt der Schriftlichkeit gemäss Art. 16 Abs. 1 OR auch für die Nebenkostenabrede. Die Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass auch für die besondere Vereinbarung der Nebenkosten die Schriftform gilt. Die Bezahlung mietvertraglich nicht ausgeschiedener Nebenkosten während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung und insbesondere keine konkludente vertragliche Ausscheidung der entsprechenden Nebenkosten im Sinne von Art.”
“Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art. 257a N. 14 f.; Urteil BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2006 E. 2.2). Die besondere Vereinbarung ist schriftlich, mündlich und auch konkludent möglich. Ist jedoch der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden, gilt der Vorbehalt der Schriftlichkeit gemäss Art. 16 Abs. 1 OR auch für die Nebenkostenabrede. Die Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass auch für die besondere Vereinbarung der Nebenkosten die Schriftform gilt. Die Bezahlung mietvertraglich nicht ausgeschiedener Nebenkosten während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung und insbesondere keine konkludente vertragliche Ausscheidung der entsprechenden Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR, es sei denn, der Mieter akzeptiert und bezahlt die verlangten Nebenkosten in Kenntnis der Rechtslage. Gegen die Annahme einer konkludenten Vereinbarung durch Bezahlung spricht bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen auch die damit vorbehaltene Schriftform als Gültigkeitsvoraussetzung (Béguin/ Marston, Ziff.”
“1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art. 257a/257b CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 403 et p. 404 n° 2.1; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 22 ad art. 257a/257b CO). Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 135 III 591 consid.”
Wird nicht dargelegt oder glaubhaft gemacht, dass Akontozahlungen geleistet wurden, kommt eine Rückerstattung solcher Vorauszahlungen nicht in Betracht. In Fällen, in denen der Mieter für den relevanten Zeitraum weder Akonti geleistet noch deren Leistung glaubhaft behauptet, ist es nach der Rechtsprechung unplausibel, von einem Guthaben und damit von einer Rückerstattung auszugehen.
“Nel caso in esame, l’CO 1 non ha allegato né reso verosimile l’esistenza di un saldo attivo a suo favore risultante dai conguagli delle spese accessorie. È del resto del tutto inverosimile che ciò possa essere il caso, dal momento ch’essa non ha versato acconti per il periodo considerato, o perlomeno non ha reso verosimile di averlo fatto. Di conseguenza non entra in considerazione neppure la restituzione degli acconti (non ancora) versati nell’ipotesi in cui il locatore non consegna il conguaglio relativo all’anno di riferimento, questo non è dettagliato e comprensibile oppure egli rifiuta all’inquilino la visione dei documenti giustificativi o non riesce a dimostrare le pretese spese (v. al riguardo Lachat/Bohnet in: Commentaire romand, Code des obligations I/1, 3a ed. 2021, n. 10 ad art. 257a-257b CO e Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 8 ad art. 257a CO, con i relativi rinvii). L’eccezione andava dunque respinta.”
Eine Änderung der Berechnungsmethode der Nebenkosten, die zu Abrechnungsüberschüssen zugunsten des Mieters führt, muss nicht zwingend in einer bestimmten Mitteilungsform erfolgen.
“Comme l'a relevé le Tribunal, la méthode de calcul appliquée par l'appelante à compter de l'exercice 2012/2013 impliquait quant à elle une modification favorable à l'intimée, puisque les décomptes ont alors présenté un solde en faveur de l'intimée, contre un solde à la charge de celle-ci précédemment, et ce sans que les locaux loués ni les montants des acomptes de frais accessoires n'aient été modifiés. Les changements survenus à cette occasion, liés notamment à la conclusion d'un nouveau contrat de "facility management", ne devait dès lors pas nécessairement faire l'objet d'une notification sur formule officielle. Partant, il n'y a pas lieu d'admettre avec l'intimée que les décomptes litigieux seraient nuls, ni de rejeter l'appel et faire droit à son appel joint pour ce motif. 3. L'appelante reproche pour sa part au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée avait tacitement accepté les soldes des décomptes de frais litigieux et de ne pas avoir condamné celle-ci à s'en acquitter, faute d'avoir démontré que lesdits soldes seraient incorrects. 3.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Le cas échéant, le locataire doit payer les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). La plupart des baux d'habitations et de locaux commerciaux prévoient le versement à l'avance d'acomptes périodiques par le locataire. Le bailleur est alors tenu d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; Bieri, in : Commentaire pratique, droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, 2e éd, 2017, ad art. 257a-257b CO n. 48; Lachat, Code des obligations I, Commentaire romand, 2ème éd., 2012, ad art. 257a-257b CO n. 5). A la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO).”
Vorformulierte bzw. AGB‑artige Vertragsbestimmungen — auch wenn sie Teil desselben Vertragsdokuments sind und vom Mieter unterzeichnet wurden — begründen nicht automatisch eine «besondere Vereinbarung» im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. Die Gerichte verlangen mehr als eine blosse, vorformulierte Aufzählung der Nebenkosten; die konkrete, individualisierte Ausweisung der einzelnen Kostenpositionen in einer Vereinbarung ist erforderlich, damit eine Überwälzung der Nebenkosten auf den Mieter als «besondere Vereinbarung» gilt.
“] Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die vorliegende Konstellation sich insofern von den oben genannten, bundesgerichtlich beurteilten Fällen unterscheidet, als es sich bei den auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden und von der Vorinstanz als "standardisierter Vertragszusatz" qualifizierten Bestimmungen (i) nicht um ein separates, als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" oder ähnlich bezeichnetes Dokument handelt, und (ii) die Bestimmungen durch die Parteien (mit-)unterzeichnet wurden […]. Aus nachfolgend dargelegten Gründen liegt darin im Ergebnis aber dennoch keine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. In einem ähnlich gelagerten Fall – es ging um sogenannte "Verbindliche Vertragsbestimmungen", die Teil eines zwischen Mietvertrag und "Vertragsbestimmungen" durchgehend nummerierten Dokuments und vom Mieter unterzeichnet waren – führte das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit überzeugenden Gründen an, dass auch in dieser Konstellation keine "besondere Vereinbarung" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorliege. Es verwies dabei zunächst auf die Grundsätze zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), und qualifizierte die "Verbindliche[n] Vertragsbestimmungen" als solche (Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 26. Juli 2013 [Az. Z8.2013.2] = mp 2014 S. 128, E. 3.2). Ausgehend davon führte es aus, dass die Aufzählung der konkreten Betriebskosten "erst und vor allem nur" in den AGB den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genüge. Daran ändere auch die Kürze der AGB (zwei Seiten) oder deren Unterzeichnung nichts (E. 3.3.3). In einem weiteren Fall verwarf auch das Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft den Einwand der dortigen Appellantin, dass es sich bei den dort relevanten Bestimmungen nicht um Allgemeine Vertragsbedingungen handle, obschon das streitgegenständliche Dokument ein einziges, vierseitiges Vertragsdokument war. Das Kantonsgericht ging aufgrund der Tatsache, dass es sich um "vorformulierte Bestimmungen und eben nicht individuelle Vertragsklauseln" handelte, von allgemeinen Vertragsbestimmungen aus, weshalb die darin erfolgte Ausscheidung der Nebenkosten nicht den Mietern überwälzt werden konnte (Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 17.”
Auch bei Nebenkostenmängeln muss der Mieter sachlich, fristgerecht und konkret rügen: er hat die beanstandeten Nebenkostenpositionen und das Mass der geforderten Herabsetzung anzugeben. Die Erklärung muss spätestens innerhalb der vom Vermieter gesetzten Zahlungsfrist erfolgen.
“hiernach). Eine weitere Voraussetzung für den Herabsetzungsanspruch und dessen Beginn ist, dass erstens der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und dass zweitens der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Denn ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, hat in seiner Erklärung, dass er die Herabsetzung verlange, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung zu nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Eine Erklärung, die diesen Erfordernissen nicht genügt, ist unwirksam (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 13 und 15). Im Kontext mit dem Vorgehen des Vermieters gemäss Art. 257d OR hat diese Erklärung spätestens innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist zu erfolgen.”
“hiernach). Eine weitere Voraussetzung für den Herabsetzungsanspruch und dessen Beginn ist, dass erstens der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und dass zweitens der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Denn ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, hat in seiner Erklärung, dass er die Herabsetzung verlange, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung zu nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Eine Erklärung, die diesen Erfordernissen nicht genügt, ist unwirksam (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 13 und 15). Im Kontext mit dem Vorgehen des Vermieters gemäss Art. 257d OR hat diese Erklärung spätestens innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist zu erfolgen.”
Kosten für die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Räume dürfen nicht zusätzlich als Gegenleistung neben dem bereits im Mietzins enthaltenen Anteil für diese Räume verlangt werden; eine solche doppelte Belastung ist unzulässig.
“du contrat, se rapportent à l'entretien des parties communes (cf. art. 257a al. 2 CO et art. 257b al. 1 CO). Comme la cour cantonale l'a admis à juste titre, il ne s'agit pas d'une contre-prestation de la locataire pour l'usage des locaux communs, qui, de manière illicite, ferait double emploi avec la part de loyer consacrée à ces espaces.”
“du contrat, se rapportent à l'entretien des parties communes (cf. art. 257a al. 2 CO et art. 257b al. 1 CO). Comme la cour cantonale l'a admis à juste titre, il ne s'agit pas d'une contre-prestation de la locataire pour l'usage des locaux communs, qui, de manière illicite, ferait double emploi avec la part de loyer consacrée à ces espaces.”
Bei pauschalen Nebenkostenabrechnungen kann ein Saldo zugunsten des Vermieters einen Zahlungsanspruch des Vermieters begründen. Wurde in der Abrechnung eine Zahlungsfrist gesetzt, tritt mit Ablauf dieser Frist Verzugszins gemäss Art. 102 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 OR ein.
“Gemäss Art. 253 i.V.m. Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Neben- kosten nur bei einer entsprechenden Vereinbarung bezahlen. Im Mietvertrag vom 22. Februar 2017 vereinbarten die Parteien die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter von pauschal CHF 500.– pro Monat für allgemeine Nebenkosten und CHF 500.– akonto für Heiz-/Warmwasser pro Monat (act. 1 Rz. 7). Nach un- bestritten gebliebener Darstellung der Klägerin beträgt der Saldo der Nebenkos- tenabrechnung 2018/2019 CHF 5'965.85 zugunsten der Klägerin (act. 1 Rz. 17). - 7 - Der Zinsanspruch ergibt sich auch hier aus Art. 102 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 OR. Die Nebenkostenabrechnung 2018/2019 enthält eine Zahlungsfrist von 30 Tagen (act. 1 Rz. 17). Die Beklagte geriet mit Ablauf dieser Frist, mithin spätes- tens am 16. Februar 2020 in Verzug (act. 1 Rz. 21). Ab diesem Zeitpunkt schuldet sie Verzugszins zu 5 %.”
Akonti für Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag «besonders» vereinbart sind. Damit sind nur solche Akonti wirksam, die im Vertrag ausdrücklich und konkret beziffert bzw. ausgewiesen sind. Der unterzeichnete Mietvertrag kann für die derart ausdrücklich vereinbarten und bezifferten Akonti als Schuldanerkennung gelten und die vorläufige Aufhebung der Opposition im Betreibungsverfahren rechtfertigen.
“1 et les références citées). Une référence ne peut cependant être concrète que si le contenu des documents auxquels il est renvoyé est connu du déclarant et visé par la manifestation de volonté signée (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 3.3; 132 III 480 consid. 4.3; cf. aussi: ATF 106 III 97 consid. 4). En d'autres termes, cela signifie que le montant de la dette doit être fixé ou aisément déterminable dans les pièces auxquelles renvoie le document signé, et ce au moment de la signature de ce dernier (ATF 139 III 297 précité ; Staehelin, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 3e éd. 2021, n. 26 ad art. 82 LP et les arrêts cités ; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2e éd. 2022, n. 27 ad art. 82 LP). Les frais accessoires représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose ; ils sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat (art. 257a CO). Le contrat signé de bail constitue ainsi une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour les acomptes des frais accessoires exigibles et convenus spécialement, soit dûment chiffrés dans le contrat (Veuillet/Abbet, op. cit., nn. 160 et 162 ad art. 82 LP). Il ne vaut en revanche pas reconnaissance de dette pour le solde éventuel en faveur du bailleur résultant du décompte des charges accessoires – que le bailleur doit établir chaque année (art. 4 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.11]), conformément aux art. 29 et 31 des Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud dans leur teneur en vigueur depuis le 29 novembre 2019. Ce décompte lui-même ne vaut pas non plus reconnaissance de dette, dès lors qu’il n’est en règle générale pas signé par le locataire, d’une part, et que son contenu ne peut être couvert par le contrat de bail, puisque ce contrat ne se réfère pas ni ne renvoie expressément à un tel décompte annuel et qu’au demeurant, à la date de la signature dudit contrat, le principe même d’un surcoût ne pouvait pas être acquis, d’autre part ; au surplus, et a fortiori, lors de la signature du contrat de bail, le montant d’un éventuel solde positif résultant du décompte annuel des charges accessoires ne peut pas être aisément déterminable (Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, BlSchK 2010, pp.”
Ein konkreter, direkter Verweis im Mietvertrag auf eine bestimmte Bestimmung der allgemeinen Mietvertragsbedingungen (AVB), wenn diese zum integrierenden Bestandteil des Vertrags erklärt und dem Mieter ausgehändigt wurde, kann eine wirksame "besondere Vereinbarung" im Sinn von Art. 257a Abs. 2 OR begründen. So liegt die Pflicht zur Zahlung vereinbarter Nebenkosten vor, wenn aus dem verwiesenen AVB-Artikel eindeutig hervorgeht, welche Nebenkosten geschuldet sind und der Mieter dies zur Kenntnis nehmen konnte.
“Vertraglich sei nebst dem ausdrücklich als Nettomiete bezeichneten Mietzins zusätzlich eine monatliche Anzahlung von CHF 90.- an die Nebenkosten vereinbart worden. In der Ziffer darunter befinde sich der direkte Verweis auf Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (Ausgabe 2002), welche von den Parteien zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags erklärt worden sei. Die Klägerin habe mit ihrer Unterschrift im Mietvertrag zudem bestätigt, ein Exemplar davon erhalten zu haben. Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (AVB), auf den konkret und direkt verwiesen wird, sei mithin Bestandteil des Mietvertrags. Dem Artikel sei darüber hinaus detailliert und mittels einfacher Konsultation zu entnehmen, was alles unter Nebenkosten geschuldet sei. Der Klägerin seien die anfallenden Nebenkosten damit voll und ganz bewusst gewesen. Sie habe nicht in irgendwelchen AGB herausfinden müssen, ob und wo diese etwas zu den Nebenkosten sagen. Somit liege eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und seien die verbuchten Nebenkosten, deren Abrechnungen nicht als fehlerhaft bestritten worden seien, geschuldet gewesen. Demnach wies das Mietgericht die Klage in diesem Punkt ab.”
“Vertraglich sei nebst dem ausdrücklich als Nettomiete bezeichneten Mietzins zusätzlich eine monatliche Anzahlung von CHF 90.- an die Nebenkosten vereinbart worden. In der Ziffer darunter befinde sich der direkte Verweis auf Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (Ausgabe 2002), welche von den Parteien zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags erklärt worden sei. Die Klägerin habe mit ihrer Unterschrift im Mietvertrag zudem bestätigt, ein Exemplar davon erhalten zu haben. Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (AVB), auf den konkret und direkt verwiesen wird, sei mithin Bestandteil des Mietvertrags. Dem Artikel sei darüber hinaus detailliert und mittels einfacher Konsultation zu entnehmen, was alles unter Nebenkosten geschuldet sei. Der Klägerin seien die anfallenden Nebenkosten damit voll und ganz bewusst gewesen. Sie habe nicht in irgendwelchen AGB herausfinden müssen, ob und wo diese etwas zu den Nebenkosten sagen. Somit liege eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und seien die verbuchten Nebenkosten, deren Abrechnungen nicht als fehlerhaft bestritten worden seien, geschuldet gewesen. Demnach wies das Mietgericht die Klage in diesem Punkt ab.”
“Vertraglich sei nebst dem ausdrücklich als Nettomiete bezeichneten Mietzins zusätzlich eine monatliche Anzahlung von CHF 90.- an die Nebenkosten vereinbart worden. In der Ziffer darunter befinde sich der direkte Verweis auf Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (Ausgabe 2002), welche von den Parteien zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags erklärt worden sei. Die Klägerin habe mit ihrer Unterschrift im Mietvertrag zudem bestätigt, ein Exemplar davon erhalten zu haben. Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnungen und Garagen (AVB), auf den konkret und direkt verwiesen wird, sei mithin Bestandteil des Mietvertrags. Dem Artikel sei darüber hinaus detailliert und mittels einfacher Konsultation zu entnehmen, was alles unter Nebenkosten geschuldet sei. Der Klägerin seien die anfallenden Nebenkosten damit voll und ganz bewusst gewesen. Sie habe nicht in irgendwelchen AGB herausfinden müssen, ob und wo diese etwas zu den Nebenkosten sagen. Somit liege eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und seien die verbuchten Nebenkosten, deren Abrechnungen nicht als fehlerhaft bestritten worden seien, geschuldet gewesen. Demnach wies das Mietgericht die Klage in diesem Punkt ab.”
Im Streitfall muss der Vermieter den geltend gemachten Betrag und dessen Zusammensetzung darlegen und beweisen. Er kann nur die tatsächlich angefallenen Kosten weiterverlangen und keinen Gewinn aus den Nebenkosten erzielen; allfällige Rabatte, Grosspreise oder Rückerstattungen sind zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. Auf Verlangen ist dem Mieter Einsicht in die Belege zu gewähren. Zudem müssen die einzelnen Nebenkostenposten in der Vereinbarung ausreichend konkretisiert sein.
“4 Il apparaît que le tribunal, qui jouit d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard, a tenu compte non seulement de la surface affectée par les défauts, connus des bailleurs, mais aussi de plusieurs défauts, soit de l’humidité, des moisissures et de l’odeur dégagée, de leurs conséquences sur l’usage spécifique des locaux loués, censés être un espace de bien-être dans lequel la clientèle s’attend à une ambiance saine et raffinée comme relevé dans le jugement, ainsi que des mesures prises par les intimées, notamment de déshumidification, qui se sont révélées inefficaces. Aussi, la moyenne retenue de 40 % sur la période considérée ne relève pas d’un abus du pouvoir d’appréciation et ne prête pas le flanc à la critique. Par surabondance, on relèvera encore qu’il n’y a pas lieu de retrancher des montants alloués aux intimées les montants perçus par celles-ci de la sous-locataire. En effet, dans la mesure où les intimées ont versé la totalité du montant du loyer, soit 1'650 fr. par mois, directement en mains du bailleur et que la sous-locataire ne participe pas à la présente procédure, il n’y a pas lieu de rectifier le jugement à cet égard. 5. 5.1 5.1.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2017. 5.1.2 5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, in Lachat et al.”
“Un tel accord ne nécessitait pas la forme écrite. Elle fait encore valoir que des « conditions générales de location pour habitation » étaient jointes au bail conclu ainsi qu'un exemplaire des RULV dans leur état au 9 décembre 1970. Il serait en outre contraire à la transaction du 26 février 2008, laquelle prévoit que le nouveau loyer mensuel net sera de 1'340 fr. plus l'acompte de chauffage et d'eau chaude, de prévoir que le locataire doit se voir rembourser des sommes qu'il n'a pas payées au bailleur alors qu'il aurait dû le faire s'il n'avait pas, comme par le passé, traité directement avec les fournisseurs. L'appelante soutient encore que l'intimée n'est pas locataire du logement et que son action est prescrite puisqu'elle savait dès l'origine qu'elle ne payait pas quelque chose dont elle aurait été elle-même redevable. Quant à l'intimé, il n’aurait pas établi avoir opéré les paiements lui-même. L'appelante fait enfin valoir la prescription de cinq ans pour les paiements de l'intimé. 3.2 3.2.1 En vertu de l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire - généralement considérée comme la partie faible - comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.1 p. 403). La loi règle de manière impérative les principes régissant la facturation séparée des frais accessoires au locataire, mais elle n’impose ni le mode de perception, ni les modalités de paiement. Le domaine relève pour l’essentiel de la liberté contractuelle (Bieri, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, éd. Bohnet/Montini, Bâle 2010, n. 21 ad art. 257a-257b CO). La pratique connaît ainsi quatre systèmes de facturation des frais accessoires : le loyer tout compris, le paiement direct à des tiers, les forfaits et les acomptes provisionnels (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”
Ergibt sich aus dem Vertragswortlaut, dass die «surface contractuelle» neben der privat genutzten Fläche auch eine anteilige Quote der gemeinschaftlichen Flächen umfasst, kann diese anteilige Fläche mietzinsbegründend sein. Die Parteien dürfen demnach vereinbaren, dass ein Teil des Mietzinses die Nutzung nicht-privater Gemeinschaftsbereiche abdeckt; dies ist von den als „frais généraux“ (allgemeine Betriebskosten) bezeichneten Betriebskosten bzw. den nach Art. 257a OR erfassten Nebenkosten zu unterscheiden.
“2 L'interprétation littérale des contrats amène à considérer que la surface contractuelle correspond à la surface des locaux loués de manière privative à laquelle il convient d'ajouter une proportion – non déterminée dans le contrat – pour les zones communes. En effet, le contrat indique dans "mesure des surfaces", que les zones communes sont réparties proportionnellement à la surface louée. Cela signifie que sont inclus dans les m2 contractuels, des m2 ne se rapportant pas à la surface privative louée. Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette compréhension, étant relevé que l'appelante ne fait pas valoir qu'une autre signification pourrait être donnée à cette phrase. Cela est renforcé par le fait que le contrat prévoit également que le locataire doit participer aux frais de fonctionnement, notamment le nettoyage des zones communes par le paiement de "frais généraux", lesquels sont clairement distingués des frais dits "annexes", qui se rapportent aux frais accessoires directement liés à l'usage privé de la chose (art. 257a CO). Par conséquent, un cocontractant de bonne foi aurait compris à la lecture du contrat que la bailleresse avait la volonté de lui faire payer un loyer pour les zones communes et que la surface contractuelle comprenait non seulement la surface privative mais également un montant supplémentaire pour l'usage non privatif des zones communes. Contrairement à ce que fait valoir l'appelante, si le loyer ne couvre généralement que l'usage d'une surface privative, la loi n'interdit pas aux parties de prévoir qu'une partie du loyer couvrira l'usage non privatif de zones communes. Une telle participation financière se justifie d'ailleurs dès lors que les zones communes ne consistent pas en l'espèce dans de simples surfaces de passage, comme une entrée ou des couloirs, mais notamment dans des salons, garnis de sièges avec zone wifi, qui peuvent être utilisés par les locataires ou les clients des locataires, une cafétéria, ainsi que dans des espaces permettant la réception de clients et la sécurité du bâtiment.”
Fehlt eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten, gelten vom Mieter geleistete Nebenkostenzahlungen als Nichtschuld; die Rückabwicklung richtet sich nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR). In geschäftlichen Beziehungen ist regelmässig von einem Irrtum des Leistenden auszugehen, weshalb eine Rückforderung nach Art. 62 ff. OR in Betracht kommt; die konkrete Frage, ob ein Irrtum vom Leistenden bestritten wurde, kann im Einzelfall zu prüfen sein.
“Weitere Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs Ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht nachgewiesen, waren die Nebenkosten Teil des Mietzinses (vgl. Art. 257a Abs. 2 OR). Der Mieter bezahlte somit eine Nichtschuld, indem er gleichwohl monatliche Akontobeiträge für die Nebenkosten von CHF 150. sowie Nachzahlungen nach Abrechnung der Nebenkosten zahlte. Es ist unbestritten, dass sich die Rückabwicklung dieser Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) richtet (Berufung, Rz. 25; Berufungsantwort, Rz. 22). Unbestritten ist sodann die Höhe der seit Februar 2012 zu viel bezahlten Nebenkosten, nämlich CHF 22'605.20 (Berufung, Rz. 24 und 25; Berufungsantwort, Rz. 2130). Ob der Umstand, dass der Mieter die Nebenkosten in Unkenntnis der Rechtslage («irrtümlich») freiwillig bezahlte (Art. 63 Abs. 1 OR), vom Vermieter hinreichend bestritten worden ist (vgl. Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 3 unten: «Er hat sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung ist. Wenn er keinen Mietvertrag hat, hätte das sofort klar sein müssen. Er hat es bezahlt.»; vgl. auch Berufungsantwort, Rz. 30), kann offengelassen werden. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Irrtum des Mieters über die Rechtslage zu bejahen: In geschäftlichen Beziehungen ist nämlich grundsätzlich anzunehmen, dass der Leistende hier der Mieter keinen Schenkungswillen hat, weshalb regelmässig von einem Irrtum auszugehen ist; erfährt der Mieter erst im Lauf des Mietverhältnisses, welche Nebenkosten der Vermieter separat abrechnet, genügt dies zum Ausschluss eines Irrtums noch nicht, wenn wie hier bei Vertragsschluss eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten fehlte (vgl.”
Ein vom Mieter unterzeichneter Mietvertrag kann als Schuldanerkenntnis für den geschuldeten Mietzins sowie für Nebenkosten gelten, die ausdrücklich vereinbart und beziffert sind. Insbesondere berechtigt er zur Geltendmachung von vorausbezahlten, speziell vereinbarten Akonti für Nebenkosten (Art. 257a OR). Der Vertrag begründet jedoch nicht ohne Weiteres einen entsprechenden Titel für einen späteren Saldo aus der Periodenabrechnung.
“La première juge a considéré que la poursuivante, propriétaire de l’immeuble et légitimée en qualité de créancière, était au bénéfice d’un titre de mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause, le contrat de bail valant reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer et des frais accessoires dûment convenus et chiffrés. 3. Par recours du 2 avril 2024, A.L.________ a conclu à la réforme du prononcé précité en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée, les frais et dépens des première et deuxième instances étant mis à la charge de l’intimée W.________SA. Invitée par lettre recommandée du 22 avril 2024 à se déterminer sur le recours, l’intimée n’a pas procédé. En droit : I. Déposé dans les formes requises et en temps utile (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable. II. Le recourant fait valoir que, si le contrat de bail vaut bien titre de mainlevée provisoire pour les acomptes de frais accessoires exigibles et convenus spécialement, au sens de l’art. 257a CO (Codes des obligations ; RS 220), il ne constitue en revanche pas un tel titre pour le solde en faveur du bailleur résultant du décompte effectué en fin de période, le cas échéant. a) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire. Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1; 139 III 297 consid. 2.3.1). Une reconnaissance de dette peut aussi résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires. Cela signifie que le document signé doit clairement et directement faire référence, respectivement renvoyer, aux documents qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer (ATF 139 III 297 consid.”
“Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per le spese accessorie debitamente pattuite e quantificate (Veuillet in: Abbet/Veuillet (a cura di), La mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 160 ad art. 82 LEF; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 114 ad art. 82 LEF), in particolare per gli acconti relativi a spese accessorie esigibili e convenuti specialmente (art. 257a CO; sentenze della CEF”
“Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per le spese accessorie debitamente pattuite e quantificate (Veuillet in: Abbet/Veuillet (a cura di), La mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 160 ad art. 82 LEF; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 114 ad art. 82 LEF), in particolare per gli acconti relativi a spese accessorie esigibili e convenuti specialmente (art. 257a CO; sentenza della CEF”
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