17 commentaries
Sind die Arbeiten aufgrund gesetzlicher Ersatz‑ oder Sanierungspflichten als notwendiger Unterhalt im Sinne von Art. 257h Abs. 1 OR zu qualifizieren (z. B. Ersetzung von Wärmeerzeugungen nach kantonalem EnerG), hat der Mieter die Ausführung zu dulden. Verhindert der Mieter durch ein unberechtigtes Zutrittsverbot die Durchführung der Arbeiten, stellt dies eine vertragswidrige Behinderung dar; für die von ihm verursachte Verhinderungsdauer kommen Minderungs‑ oder Schadenersatzansprüche nicht in Betracht.
“2 des Energiegesetzes des Kantons Zürich (EnerG; LS 730.1) am 1. Septem- ber 2022 in Kraft, gemäss welchem bei der Ersetzung von Wärmeerzeugungen in bestehenden Bauten ausschliesslich erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen. Davon sind namentlich auch Öl- und Gasheizungen betroffen (vgl. etwa Medienmitteilung des Kantons Zürich vom 30. September 2021, abrufbar unter https://www.zh.ch/de/news-uebersicht/medienmitteilungen/2021/09/geaendertes- energiegesetz-fuer-mehr-klimaschutz.html, besucht am 21. September 2023). Demnach bestand ein grosses Interesse daran, die Sanierung möglichst früh vor- zunehmen, da sonst das Risiko bestanden hätte, dass die Vermieter ohne Hei- zungsmöglichkeit dagestanden wären, wobei es als gerichtsnotorisch angesehen werden kann, dass dafür ausreichend Zeit eingeplant werden muss, da es bei ei- nem solchen Vorhaben zu Verzögerungen kommen kann. Unter solchen Umständen muss von notwendigem Unterhalt im Sinne von Art. 257h Abs. 1 OR gesprochen werden. Auch wenn nur ein Fall von Erneue- rungsarbeiten vorläge, bestand nach Art. 260 OR eine Pflicht der Kläger zur Dul- dung der Arbeiten. Da ihnen das Hausrecht am Mietobjekt zustand, war es ihnen zwar möglich, die Arbeiten mit einem Zutrittsverbot zu stoppen. Darin lag aber eine klare Vertragsverletzung ihrerseits. Dass die Beklagten ihr Recht, die geplanten Arbeiten auszuführen, nicht gerichtlich durchsetzten, ändert daran nichts. Soweit die Kläger durch ihr vertragswidriges Verhalten für die entstandenen Beeinträchti- gungen verantwortlich sind, können sie sich nicht auf Minderungs- oder Schaden- ersatzansprüche berufen. Solche kommen mithin nur für den Zeitraum infrage, welchen die plangemässe Durchführung der Bauarbeiten in Anspruch genommen hätte. Gleiches gilt für die Aufwendungen der Kläger in Zusammenhang mit den von ihnen veranlassten Aufräumarbeiten, denn mit ihrem Zutrittsverbot haben sie - 23 - verhindert, dass die Beklagten diese Arbeiten ausführen konnten.”
Die Zutritts- und Duldungspflichten nach Art. 257h OR betreffen das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter; sie ändern die zivilrechtliche Haftung des Eigentümers gegenüber Dritten (einschliesslich der Gemeinde) nicht. Eine Überwälzung dieser Verantwortung auf die Gemeinde bedarf einer besonderen gesetzlichen Grundlage.
“Mängel an den privaten Anlagen sind durch die Wasserbezügerinnen und -bezüger auf eigene Kosten innert der von der Wasserversorgung angesetzten Frist beheben zu lassen (Art. 33 Satz 1 WVR). Beheben die Eigentümer die Schäden an ihren Hausinstallationen nicht und entsteht dadurch ein hoher Wasserverbrauch, so bleiben sie zahlungspflichtig für diesen Verbrauch. Das gilt auch für vermietete Liegenschaften. Der Vermieter oder die Vermieterin trägt die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben (Art. 256b des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]). Sie können diese als Nebenkosten auf die Mieterinnen und Mieter überwälzen (Art. 257a und 257b OR), bleiben aber gegenüber dem Gemeinwesen zahlungspflichtig. Ebenso haftet der Eigentümer oder die Eigentümerin gegenüber Dritten für Schäden, die durch die Mietsache verursacht wurden (Art. 58 OR; Art. 679 ZGB). Auch ob und unter welchen Umständen der Vermieter oder die Vermieterin Zutritt zu einer vermieteten Liegenschaft hat, ist eine zivilrechtliche Frage im Verhältnis Vermieterschaft/Mieterschaft (vgl. Art. 257h OR), die keinen Einfluss hat auf das Rechtsverhältnis zwischen Vermieterschaft und Dritten. Gegenüber Dritten bleibt der Eigentümer oder die Eigentümerin verantwortlich. Es bedürfte einer besonderen rechtlichen Grundlage, um diese Verantwortung auf die Gemeinde abzuwälzen.”
Die Duldungspflicht nach Art. 257h OR besteht nur, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind (insbesondere Erforderlichkeit, rechtzeitige Anzeige und Rücksicht auf Mieterinteressen). Von Notfällen abgesehen, darf der Vermieter sich nicht durch Selbsthilfe über eine berechtigte Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern hat grundsätzlich den Rechtsweg zu beschreiten. Für ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein vorheriger zivilrechtlicher Entscheid nicht konstitutiv.
“4.1.Gemäss Art. 186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv.”
Art. 257h (in Verbindung mit Art. 260) erlaubt dem Vermieter, erforderliche Unterhalts‑, Erneuerungs‑ oder Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters vornehmen zu lassen, soweit diese zumutbar sind und rücksichtsvoll durchgeführt werden.
“ZMP 2023 Nr. 11 Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2 ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba- rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle- gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be- rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung. Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1). Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh- ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden.”
Der Mieter ist verpflichtet, notwendige Unterhalts- und Reparaturarbeiten zu dulden. Ob eine Arbeit notwendig ist, ist objektiv nach Art. 256 Abs. 1 OR zu beurteilen. Der Vermieter muss die Arbeiten rechtzeitig ankündigen (Frist richtet sich nach Umfang und Dauer der Arbeiten) und bei der Ausführung die berechtigten Interessen des Mieters beachten, namentlich die Minimierung der Dauer und Belästigungen sowie die Beachtung angemessener Arbeitszeiten und des Zwecks der Mietsache.
“En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est en règle générale tenu de souffrir les réparations nécessaires (art. 257h al. 1 CO). Le corollaire de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée est celle du locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives destinées à l'entretien de la chose louée. L'obligation de tolérance du locataire exige la réunion de trois conditions. Il doit s'agir de travaux d'entretien nécessaires. Le point de vue du locataire n'est à ce titre pas pertinent; le caractère nécessaire s'apprécie objectivement à l'aune de l'art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l'ancien droit, l'urgence de l'intervention n'est pas non plus déterminante. Ensuite, le bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Le délai suffisant dépend de l'ampleur et de la durée des travaux; l'annonce doit être faite le plus tôt possible. Enfin, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de l'accomplissement des travaux. Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la location (habitation, bail commercial) lorsqu'il détermine les heures de travaux, éviter au maximum les nuisances, etc.”
Nach Art. 257h Abs. 1 OR hat der Mieter Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln bzw. zur Verhütung oder Behebung von Schäden zu dulden. Verweigert er ohne triftigen Grund die Durchführung und verhindert dadurch die Mängelbeseitigung, kann er sich nach der Rechtsprechung nicht in gutem Glauben auf daraus behauptete Beeinträchtigungen seiner Rechte berufen.
“Si l'appelante a autorisé H______ SA à accéder à son logement pour démonter la cuisine, elle s'est en revanche opposée à ce que cette entreprise finisse les travaux figurant dans le bon de travail - cela sans motif valable. L'appelante ne rend en effet nullement vraisemblable qu'elle aurait été atteinte du Covid-19 entre novembre 2021 et janvier 2022, pas plus qu'elle ne rend vraisemblable que l'entreprise H______ SA aurait omis de prendre les mesures adéquates compte tenu de la crise sanitaire (port du masque, aération des locaux, etc.). Par ailleurs, la description des travaux acceptés par le bailleur rend vraisemblable que ceux-ci étaient propres à empêcher une nouvelle infestation de rongeurs - étant relevé que ce n'est qu'une fois ces travaux terminés qu'il sera possible d'en apprécier l'efficacité. Il appert dès lors que c'est en raison de l'obstruction de l'appelante que l'infestation de rongeurs n'a pas pu être solutionnée à ce jour. Ayant elle-même fait perdurer la situation d'urgence dont elle se prévaut, l'appelante ne saurait de bonne foi se plaindre d'une atteinte à ses droits - étant souligné qu'en vertu de l'art. 257h al. 1 CO, le locataire est tenu de tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose louée, ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Au surplus, il n'y a pas lieu d'astreindre le bailleur, sur mesures provisionnelles, à exécuter l'ensemble des travaux devisés par H______ SA. Il s'agit en effet de travaux d'envergure qui, au stade de la vraisemblance, ne paraissent ni nécessaires ni proportionnés au but poursuivi - à savoir l'éradication définitive des rongeurs ayant infesté le corps de ferme. Le prononcé d'une telle mesure se justifie d'autant moins qu'elle aurait pour effet d'anticiper la décision à venir sur le fond et, partant, de priver le litige de tout intérêt au-delà de la procédure de mesures provisionnelles. Par conséquent, l'ordonnance querellée sera confirmée par substitution de motifs. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 29 avril 2022 par A______ contre l'ordonnance JTBL/283/2022 rendue le 13 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24258/2021.”
“Si l'appelante a autorisé H______ SA à accéder à son logement pour démonter la cuisine, elle s'est en revanche opposée à ce que cette entreprise finisse les travaux figurant dans le bon de travail - cela sans motif valable. L'appelante ne rend en effet nullement vraisemblable qu'elle aurait été atteinte du Covid-19 entre novembre 2021 et janvier 2022, pas plus qu'elle ne rend vraisemblable que l'entreprise H______ SA aurait omis de prendre les mesures adéquates compte tenu de la crise sanitaire (port du masque, aération des locaux, etc.). Par ailleurs, la description des travaux acceptés par le bailleur rend vraisemblable que ceux-ci étaient propres à empêcher une nouvelle infestation de rongeurs - étant relevé que ce n'est qu'une fois ces travaux terminés qu'il sera possible d'en apprécier l'efficacité. Il appert dès lors que c'est en raison de l'obstruction de l'appelante que l'infestation de rongeurs n'a pas pu être solutionnée à ce jour. Ayant elle-même fait perdurer la situation d'urgence dont elle se prévaut, l'appelante ne saurait de bonne foi se plaindre d'une atteinte à ses droits - étant souligné qu'en vertu de l'art. 257h al. 1 CO, le locataire est tenu de tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose louée, ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Au surplus, il n'y a pas lieu d'astreindre le bailleur, sur mesures provisionnelles, à exécuter l'ensemble des travaux devisés par H______ SA. Il s'agit en effet de travaux d'envergure qui, au stade de la vraisemblance, ne paraissent ni nécessaires ni proportionnés au but poursuivi - à savoir l'éradication définitive des rongeurs ayant infesté le corps de ferme. Le prononcé d'une telle mesure se justifie d'autant moins qu'elle aurait pour effet d'anticiper la décision à venir sur le fond et, partant, de priver le litige de tout intérêt au-delà de la procédure de mesures provisionnelles. Par conséquent, l'ordonnance querellée sera confirmée par substitution de motifs. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 29 avril 2022 par A______ contre l'ordonnance JTBL/283/2022 rendue le 13 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24258/2021.”
In dem vorliegenden Fall verweigerte die Mieterin dem Auftragnehmer den Zutritt zum Mietobjekt mit der Auflage, vorab einen "pass sanitaire" vorzulegen. Die Vermieterseite machte daraufhin geltend, die Verweigerung verletze Art. 257h OR, und beantragte provisorische Massnahmen; das Gericht wies die Gesuche wegen mangelnder Glaubhaftmachung der materiellen Ansprüche und der Dringlichkeit ab.
“Par courriel du 6 décembre 2021, H______ SA a demandé à A______ l'autorisation d'accéder à son logement pour réaliser les travaux commandés, à savoir boucher les trous et remettre les murs en état (reconstruction des doublages, de l'isolation et de la gaine technique, réfection des joints, lissage et peinture, etc.), étant précisé que la pose de la cuisine interviendrait dans un deuxième temps. La locataire a refusé de donner suite à cette demande, exposant qu'avant toute intervention, les ouvriers devraient lui présenter un pass sanitaire. s. Par pli de son conseil du 8 décembre 2021, B______ a mis A______ en demeure d'autoriser H______ SA à accéder sans condition à l'appartement, avec effet immédiat. Il a relevé que si les travaux entrepris dans la cuisine n'avaient pas pu être finalisés le 3 décembre 2021, c'était en raison du refus de la locataire d'autoriser l'entreprise à pénétrer dans son logement. Le maintien de la situation actuelle, à savoir un chantier inachevé et stoppé brutalement, était de nature à endommager l'immeuble et l'objet loué. En refusant l'accès à son appartement, la locataire contrevenait à l'art. 257h CO. B. a. Par acte du 10 décembre 2021, A______, comparant en personne, a formé devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) une "requête en demande de mesure provisionnelle et superprovisionnelle". Elle a conclu, tant sur mesures superprovisionnelles que provisionnelles, à ce qu'il soit ordonné à B______ d'exécuter "les travaux prévus dans les avenants numéros 2021 2______, Avenant n° 1 - rez de chaussée, Avenant n° 2 - 1er étage et Avenant n° 3 - extérieur" (i.e. les travaux devisés par H______ SA dans les avenants nos 1 à 3 des 19 et 22 novembre et 1er décembre 2021). Dans la partie "EN DROIT" de sa requête, A______ a également sollicité du Tribunal qu'il "ordonne toute mesure provisionnelle propre à prévenir et faire cesser son préjudice provenant de la présence de rongeurs dans le bien de la chose louée, notamment dans les cloisons ainsi que dans les combles". b. Par ordonnance du 10 décembre 2021, le Tribunal a rejeté la requête de mesures superprovisionnelles, au motif que A______ n'avait pas rendu suffisamment vraisemblable ses prétentions au fond, ni l'urgence à prononcer les mesures requises.”
“Par courriel du 6 décembre 2021, H______ SA a demandé à A______ l'autorisation d'accéder à son logement pour réaliser les travaux commandés, à savoir boucher les trous et remettre les murs en état (reconstruction des doublages, de l'isolation et de la gaine technique, réfection des joints, lissage et peinture, etc.), étant précisé que la pose de la cuisine interviendrait dans un deuxième temps. La locataire a refusé de donner suite à cette demande, exposant qu'avant toute intervention, les ouvriers devraient lui présenter un pass sanitaire. s. Par pli de son conseil du 8 décembre 2021, B______ a mis A______ en demeure d'autoriser H______ SA à accéder sans condition à l'appartement, avec effet immédiat. Il a relevé que si les travaux entrepris dans la cuisine n'avaient pas pu être finalisés le 3 décembre 2021, c'était en raison du refus de la locataire d'autoriser l'entreprise à pénétrer dans son logement. Le maintien de la situation actuelle, à savoir un chantier inachevé et stoppé brutalement, était de nature à endommager l'immeuble et l'objet loué. En refusant l'accès à son appartement, la locataire contrevenait à l'art. 257h CO. B. a. Par acte du 10 décembre 2021, A______, comparant en personne, a formé devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) une "requête en demande de mesure provisionnelle et superprovisionnelle". Elle a conclu, tant sur mesures superprovisionnelles que provisionnelles, à ce qu'il soit ordonné à B______ d'exécuter "les travaux prévus dans les avenants numéros 2021 2______, Avenant n° 1 - rez de chaussée, Avenant n° 2 - 1er étage et Avenant n° 3 - extérieur" (i.e. les travaux devisés par H______ SA dans les avenants nos 1 à 3 des 19 et 22 novembre et 1er décembre 2021). Dans la partie "EN DROIT" de sa requête, A______ a également sollicité du Tribunal qu'il "ordonne toute mesure provisionnelle propre à prévenir et faire cesser son préjudice provenant de la présence de rongeurs dans le bien de la chose louée, notamment dans les cloisons ainsi que dans les combles". b. Par ordonnance du 10 décembre 2021, le Tribunal a rejeté la requête de mesures superprovisionnelles, au motif que A______ n'avait pas rendu suffisamment vraisemblable ses prétentions au fond, ni l'urgence à prononcer les mesures requises.”
Bei gemischten Arbeiten (Erhaltungs- und Verbesserungsanteile) ist zu beachten, dass der Mieter solche Arbeiten nur dann zu dulden hat, wenn die Voraussetzungen von Art. 257h Abs. 1 OR und diejenigen von Art. 260 Abs. 1 OR kumulativ erfüllt sind. Die Frage, ob die Arbeiten dem Mieter zumutbar sind, wird objektiv und einzelfallbezogen beurteilt. Massgebliche Gesichtspunkte sind insbesondere das Ausmass der Arbeiten, der Anteil, der der Erhaltung dient, der Nutzen für den Mieter sowie die verbleibende Mietdauer.
“En relation avec la troisième condition, le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive subir les désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il quitte les lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du résultat des travaux (Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit faire preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards du bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant comme référence un locataire raisonnable et correct (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 292). Les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être distinguées des travaux qui améliorent la chose louée. Très souvent toutefois, les travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et de l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection des façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure). Ces travaux doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 CO (réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Dès lors, le locataire n'est tenu de souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions des art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être raisonnablement imposés au locataire (Aubert, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 8 ad art. 257h CO et les références citées). Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés ou que son bail a été résilié (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 173). Pour décider si les travaux peuvent raisonnablement être imposés (sind zumutbar) au locataire, on procède à une appréciation objective, de cas en cas, eu égard notamment à l’importance des travaux, à la part d’entretien qu’ils comportent (ad art.”
Eine beharrliche und unbegründete Verweigerung, der Vermieterin die gemäss Art. 257h Abs. 2 OR gebotene Besichtigung zu gestatten, kann als schwere Pflichtverletzung gewertet werden und eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen. Eine derartige Verweigerung kann ausserdem als Indiz dafür dienen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist (Art. 257f Abs. 3 OR).
“Die Liegenschafts- verwalterin hat daraufhin mit weiteren Schreiben vom 15. und 23. April sowie 6. Mai 2021 vergeblich versucht, sowohl am anberaumten Termin festzuhalten als auch eine Bestätigung für den neu vorgeschlagenen Besichtigungstermin vom 10. Mai 2021 zu erhalten. Obwohl sie die Klägerin explizit darauf hinwies, dass die Besichtigung für den Unterhalt der Wohnung notwendig sei und von den Nachbarn starke Geruchsemissionen aus der Wohnung wahrgenommen würden, wehrt sich die Klägerin bis heute gegen eine Besichtigung, und zwar obwohl sie selber einräumt, von einem Nachbarn zur Reinigung ihrer Wohnung aufgefordert worden zu sein. Selbst das Angebot der für sie zuständigen Sozialarbeiterin C., bei der Wohnungsbesichtigung dabei zu sein, hat die Klägerin abgelehnt. Da es - 8 - zu einer Besichtigung bis heute nicht gekommen ist, befürchtet der Beklagte ver- ständlicherweise, dass die Bausubstanz Schaden nehmen oder Ungezieferbefall drohen könnte. 2.3. Nach dem Gesagten wird klar, dass die Klägerin ihre Duldungspflicht ge- mäss Art. 257h Abs. 2 OR – wonach die Mieterin dem Vermieter gestatten muss, die Wohnung zu besichtigen, soweit dies unter anderem für den Unterhalt not- wendig ist – verletzt hat. Eine solche – trotz diverser schriftlicher Mahnungen – andauernde Pflichtverletzung rechtfertigt eine ausserordentliche Kündigung, so- fern die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter oder den Hausbewoh- nern nicht mehr zuzumuten ist. So hat auch schon das Bundesgericht eine aus- serordentliche Kündigung geschützt, welche mit der beharrlichen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung begründet worden war (Urteil des Bundesgerichts 4A_470/2015 vom 12. Januar 2016). Soweit sich die Klägerin auf den Standpunkt stellt, nicht lesen zu können und die zahlreichen Schreiben der Liegenschaftsverwalterin nicht verstanden zu haben, ist ihr zu entgegnen, dass sie auf mehreren der erwähnten Schreiben schriftlich festhielt, dass ihr der jeweils vorgeschlagene Besichtigungstermin nicht passe. Zudem verfasste sie am 13. und 25. April 2021 zwei längere Antwortschreiben, worin sie mitunter auf die Ausführungen der Liegenschaftsverwalterin Bezug nahm und diese somit zumindest im Kern gelesen und verstanden haben muss.”
“Dass der Vermieter in solchen Fällen zu einer ordentlichen Kündigung greift, - 7 - kann allerdings bei einer Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR bilden. Mit einer solchen Annahme ist aber Zurückhaltung am Platz, soweit der Grund fortbesteht, der zur Kündigung geführt hat. 2.2. Vor diesem Hintergrund bringt der Beklagte zu Recht vor, dass im vorlie- genden Fall eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Er hat zwar unbestrittenermas- sen keine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR aus- gesprochen, sondern das Mietverhältnis (...) ordentlich mit einer Frist von drei Monaten auf einen ordentlichen Termin gekündigt. Das Verhalten der Klägerin hätte jedoch ohne weiteres auch eine ausserordentliche Kündigung gerechtfer- tigt. So hat sie die Besichtigung der Wohnung trotz mehrmaliger schriftlicher Auf- forderungen durch die Liegenschaftsverwalterin ohne sachlichen Grund verwei- gert und damit ihre Duldungspflicht gemäss Art. 257h Abs. 2 OR verletzt. Auch an der Hauptverhandlung vom 18. November 2021 wollte sie trotz Hinweises auf die Rechtslage von diesem Standpunkt nicht abweichen. Die Liegenschaftsver- walterin hat die Klägerin bereits am 9. April 2021 ein erstes Mal darüber in Kennt- nis gesetzt, dass sie die Wohnung besichtigen wolle und dafür einen Termin am 22. April 2021 vorgeschlagen. Mit Schreiben vom 13. April 2021 hat die Klägerin geantwortet, dass ihre Wohnung zu klein sei für eine Besichtigung und ihr ge- sundheitlicher Zustand eine solche ohnehin verunmögliche. Die Liegenschafts- verwalterin hat daraufhin mit weiteren Schreiben vom 15. und 23. April sowie 6. Mai 2021 vergeblich versucht, sowohl am anberaumten Termin festzuhalten als auch eine Bestätigung für den neu vorgeschlagenen Besichtigungstermin vom 10. Mai 2021 zu erhalten. Obwohl sie die Klägerin explizit darauf hinwies, dass die Besichtigung für den Unterhalt der Wohnung notwendig sei und von den Nachbarn starke Geruchsemissionen aus der Wohnung wahrgenommen würden, wehrt sich die Klägerin bis heute gegen eine Besichtigung, und zwar obwohl sie selber einräumt, von einem Nachbarn zur Reinigung ihrer Wohnung aufgefordert worden zu sein.”
Nach Art. 257h OR besteht der Anspruch des Vermieters auf Zugang zur Mietsache für Reparatur‑ und Unterhaltsarbeiten auch dann, wenn Teile des Objekts ganz oder teilweise von Dritten genutzt oder vermietet sind. Ein daraus folgendes Zugangsrecht des Vermieters schliesst ein generelles Ausschlussrecht des Mieters wegen teilweiser Nutzung durch Dritte nicht aus.
“6 Frage 2), was ange- sichts seiner Funktion und der Position der Räume mehr einleuchtet und zudem auch im Schreiben von Rechtsanwalt Andreas Flutsch vom 2. September 2020 an den damaligen Rechtsvertreter des Beschuldigten so dargestellt wurde (StA act. B. 1.10). Zumal nach Darstellung des Beschuldigten der Club L. ge- schlossen bzw. leer gestanden und eine Vermietung an ihn diskutiert worden sei (act. H.4 Fragen V.2, 4, 22+23) bzw. im Winter 2019/2020 auch erfolgte (StA act. B.1.12), ist nicht abwegig, dass die Vermieterschaft auf die Bitte des Beschul- digten, den Vorraum und die Treppe zum Notausgang 3 auch mieten zu dürfen, einging. Soweit Rechtsanwalt Andreas Flutsch im erwähnten Schreiben darauf hinwies, dass sich im fraglichen Gebäudeteil ein Teil der Wasserverteilung befin- det, was auch der Beschuldigte erwähnte (act. H.4 Frage V.19), spricht dies nicht gegen eine Vermietung, zumal sich - wie erwähnt - das Recht des Vermieters auf Zugang zum Mietobjekt für Reparatur- und Unterhaltsarbeiten aus der mietrechtli- chen Duldungspflicht gemäss Art. 257h OR ergibt.”
“E. 5.5.4). Hinsichtlich des Grundrisspla- nes ist Gegenstand, ob der Beschuldigte einen Vorraum im Untergeschoss von rund 14 m2 sowie die von da ins Erdgeschoss führende Treppe eigenmächtig als Mietfläche ausgewiesen hat und er gestützt darauf einen Besitzesanspruch hat. Zumal dieser Vorraum nicht anderweitig vermietet worden wäre, resultiert kein finanzieller Schaden. Der Zugang für Unterhalts- und Reparaturarbeiten ergibt sich gestützt auf Art. 257h OR auch bei vermieteten Objekten. Was die Manipulation der E-Mail anbelangt, geht es darum, ein Indiz aus der Welt zu schaffen, dass der Beschuldigte die Garderobe im Erdgeschoss nur im Winter 2019/2020 und nicht unbegrenzt nutzen durfte, bzw. ein Indiz zu schaffen, dass sich die Vermieter- schaft der Notausgangsproblematik annimmt. Angesichts dieser konkreten Um- stände ist vorliegend das Verschulden als sehr leicht einzuschätzen. Hinzu kommt, dass der Versuch als verschuldensunabhängige Tatkomponente obligato- risch strafmindernd zu berücksichtigen ist, falls das vorliegende Verhalten des Be- schuldigten, den Grundrissplan und die E-Mail in den Zivilverfahren einzureichen, rechtlich als Betrug qualifiziert werden würde. Hatte doch die Vermieterseite mit der Einreichung ihrer Grundrisspläne und E-Mail die mutmasslich wahrheitswidri- gen Behauptungen des Beschuldigten substantiiert bestreiten und einen allfälligen diesbezüglichen Irrtum des Gerichts abwehren können, womit das Vorliegen von Arglist als Tatbestandsmerkmal des Betrugs aus Gründen der Opfermitverantwor tung der Vermieterschaft zumindest eingehend zu prüfen wäre (vgl.”
“6 Frage 2), was ange- sichts seiner Funktion und der Position der Räume mehr einleuchtet und zudem auch im Schreiben von Rechtsanwalt Andreas Flutsch vom 2. September 2020 an den damaligen Rechtsvertreter des Beschuldigten so dargestellt wurde (StA act. B. 1.10). Zumal nach Darstellung des Beschuldigten der Club L. ge- schlossen bzw. leer gestanden und eine Vermietung an ihn diskutiert worden sei (act. H.4 Fragen V.2, 4, 22+23) bzw. im Winter 2019/2020 auch erfolgte (StA act. B.1.12), ist nicht abwegig, dass die Vermieterschaft auf die Bitte des Beschul- digten, den Vorraum und die Treppe zum Notausgang 3 auch mieten zu dürfen, einging. Soweit Rechtsanwalt Andreas Flutsch im erwähnten Schreiben darauf hinwies, dass sich im fraglichen Gebäudeteil ein Teil der Wasserverteilung befin- det, was auch der Beschuldigte erwähnte (act. H.4 Frage V.19), spricht dies nicht gegen eine Vermietung, zumal sich - wie erwähnt - das Recht des Vermieters auf Zugang zum Mietobjekt für Reparatur- und Unterhaltsarbeiten aus der mietrechtli- chen Duldungspflicht gemäss Art. 257h OR ergibt.”
Die Staatsanwaltschaft begründete ihre Entscheidung mit Art. 260 OR, nicht mit Art. 257h OR. Nach Aktenlage handelte es sich jedoch um Instandsetzungs‑ und Unterhaltsarbeiten, sodass Art. 260 (Erneuerungen/Änderungen) nach den Gerichtsdarlegungen nicht einschlägig war. Die unterschiedliche Zitierung führt hier nicht zu einer anderen Rechtsfolge, da beide Bestimmungen grundsätzlich eine Duldungspflicht des Mieters bewirken.
“3 Teilsatz 1 OR wurde also vorliegend entsprochen. Es sind mit anderen Worten keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb der Beschwerdefüh- - 8 - rer die Anwesenheit des Beschwerdegegners 1 nicht ebenfalls zu dulden gehabt hätte. Folglich war die entsprechende Weigerung des Beschwerdeführers, dem Be- schwerdegegner 1 Zutritt zur fraglichen Liegenschaft zu gewähren, unberechtigt. 4.5.Mangels Berechtigung des Beschwerdeführers, dem Beschwerdegegner 1 im konkreten Fall den Zutritt zur Liegenschaft zu verweigern (Duldungspflicht), kann seitens des Letzteren kein tatbestandsmässiges Verhalten im Sinne von Art. 186 StGB vorliegen. Ein strafbares Verhalten des Beschwerdegegners 1 in Bezug auf die Vorwürfe betreffend den 14. April 2023 (Betreten der Liegenschaft C._____ ... in D._____) fällt demnach ausser Betracht. Die Staatsanwaltschaft hat die Strafun- tersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 demnach zu Recht eingestellt. 4.6.Anzumerken ist, dass die Staatsanwaltschaft ihre Begründung nicht auf Art. 257h OR, sondern auf Art. 260 OR stützt. Diese Bestimmung betrifft Erneue- rungen und Änderungen an der Mietsache und ist vorliegend soweit ersichtlich nicht einschlägig, da vorliegend (soweit aktenkundig) Instandsetzungs- und Instandhal- tungsarbeiten durchzuführen waren (vgl. Urk. 3/6 betreffend Fenster; Urk. 3/9 ["Mängelbehebung"]; Urk. 16/3 F/A 1 ["Sicherheitsmassnahmen"], "[Unterhaltsar- beiten]"; Urk. 16/4/4; Urk. 16/4/5). Da die Zumutbarkeit der baulichen Arbeiten an sich vorliegend gar nicht streitig ist und die Rechtsfolge in beiden Fällen (Art. 257h und Art. 260 OR) dieselbe ist, nämlich die Duldungspflicht des Mieters, ist die Ab- grenzung in casu nicht entscheidend. 5.Bei dieser Sach- und Rechtslage durfte die Staatsanwaltschaft das Strafver- fahren einstellen. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen. III. 1.Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Be- schwerdeführer aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr ist unter Berücksichtigung von Bedeutung, Aufwand und Schwierigkeit des Falles auf Fr.”
Bei der Gebrauchsleihe findet Art. 257h Abs. 2 OR nach den vorliegenden Entscheidungen analog Anwendung.
“Hierfür müsse nicht geltend gemacht werden, dass bei der Kontrolle oder Besichtigung bestimmte Mängel entdeckt würden. Das Zivilgericht sei zu Recht von einer vermögensrechtlichen Streitigkeit ausgegangen (Rz. 31). Ein sachlicher Zusammenhang zwischen Haupt- und Widerklage sei nur nötig, wenn der Gerichtsstand der Widerklage mit Art. 14 ZPO begründet würde. Dies sei hier aber nicht einschlägig, da sich die örtliche Zuständigkeit des Zivilgerichts nicht darauf gestützt habe (Rz. 38). Entgegen den Ausführungen des Mieters liege zudem kein gerichtlicher Vergleich über das Besichtigungsrecht und damit auch keine res iudicata vor, da diese Frage vor der Einreichung der Widerklage gar nicht Gegenstand eines Gerichtsverfahrens gewesen sei (Rz. 39). Der Mieter bringe in der Beschwerde zum ersten Mal überhaupt vor, es könne eine Gebrauchsleihe über den nicht gemieteten Teil der von ihm bewohnten Räume vorliegen. Dies habe er weder behauptet noch belegt. Er sei deshalb mit diesem neuen Argument nicht zu hören (Rz. 44). Zudem komme bei der Gebrauchsleihe Art. 257h Abs. 2 OR analog zur Anwendung (Rz. 45).”
“Hierfür müsse nicht geltend gemacht werden, dass bei der Kontrolle oder Besichtigung bestimmte Mängel entdeckt würden. Das Zivilgericht sei zu Recht von einer vermögensrechtlichen Streitigkeit ausgegangen (Rz. 31). Ein sachlicher Zusammenhang zwischen Haupt- und Widerklage sei nur nötig, wenn der Gerichtsstand der Widerklage mit Art. 14 ZPO begründet würde. Dies sei hier aber nicht einschlägig, da sich die örtliche Zuständigkeit des Zivilgerichts nicht darauf gestützt habe (Rz. 38). Entgegen den Ausführungen des Mieters liege zudem kein gerichtlicher Vergleich über das Besichtigungsrecht und damit auch keine res iudicata vor, da diese Frage vor der Einreichung der Widerklage gar nicht Gegenstand eines Gerichtsverfahrens gewesen sei (Rz. 39). Der Mieter bringe in der Beschwerde zum ersten Mal überhaupt vor, es könne eine Gebrauchsleihe über den nicht gemieteten Teil der von ihm bewohnten Räume vorliegen. Dies habe er weder behauptet noch belegt. Er sei deshalb mit diesem neuen Argument nicht zu hören (Rz. 44). Zudem komme bei der Gebrauchsleihe Art. 257h Abs. 2 OR analog zur Anwendung (Rz. 45).”
Der Vermieter darf die Mietsache auch periodisch besichtigen; solche Besichtigungen sind demnach zulässig, soweit sie notwendig und nicht übertrieben sind und im Einklang mit dem bon sens beziehungsweise der Treu und Glauben stehen.
“3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 consid. 5). 1.2.3 Afin de préserver son droit de propriété et d'exercer son obligation d'entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. Le locataire doit donc tolérer ses visites, dans la mesure où elles sont nécessaires à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure des locaux (art. 257h al. 2 CO). Le bailleur peut visiter la chose louée non seulement lorsqu'il a connaissance d'un défaut, mais aussi périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 285 et les références citées). 1.3 1.3.1 En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. L'acte du locataire expédié à la Cour le 5 juin 2023 l'a été dans le délai d'appel de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) et l'on comprend à sa lecture que le locataire conclut implicitement à l'annulation des congés qui lui ont été notifiés le 16 avril 2021. En revanche, cet acte ne répond pas aux exigences de motivation rappelées ci-avant (cf. consid. 1.1.3), même interprétées avec indulgence vis-à-vis d'un plaideur en personne. Le locataire se limite en effet à renvoyer aux arguments déjà soulevés devant le Tribunal et à formuler des critiques toutes générales de la décision attaquée. En particulier, il ne discute pas les motifs du jugement et n'expose pas en quoi celui-ci serait entaché d'erreurs dans l'établissement des faits et/ou dans l'application du droit.”
“3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 consid. 5). 1.2.3 Afin de préserver son droit de propriété et d'exercer son obligation d'entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. Le locataire doit donc tolérer ses visites, dans la mesure où elles sont nécessaires à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure des locaux (art. 257h al. 2 CO). Le bailleur peut visiter la chose louée non seulement lorsqu'il a connaissance d'un défaut, mais aussi périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 285 et les références citées). 1.3 1.3.1 En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. L'acte du locataire expédié à la Cour le 5 juin 2023 l'a été dans le délai d'appel de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) et l'on comprend à sa lecture que le locataire conclut implicitement à l'annulation des congés qui lui ont été notifiés le 16 avril 2021. En revanche, cet acte ne répond pas aux exigences de motivation rappelées ci-avant (cf. consid. 1.1.3), même interprétées avec indulgence vis-à-vis d'un plaideur en personne. Le locataire se limite en effet à renvoyer aux arguments déjà soulevés devant le Tribunal et à formuler des critiques toutes générales de la décision attaquée. En particulier, il ne discute pas les motifs du jugement et n'expose pas en quoi celui-ci serait entaché d'erreurs dans l'établissement des faits et/ou dans l'application du droit.”
Die Rechtmässigkeit der Weigerung des Mieters, Duldungspflichten nach Art. 257h Abs. 1–3 OR zu erfüllen, kann im Rahmen eines Strafverfahrens vorfrageweise geprüft werden. Ein vorgängiger zivilrechtlicher Entscheid ist hierfür nicht konstitutiv, soweit die Klärung dieser Rechtsfrage für die straf- bzw. strafprozessrechtliche Entscheidung erforderlich ist.
“186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18. Juli 2014 E. 2.2). Die Rechtmässigkeit der Weigerung des Mieters, Arbeiten nach Art. 257h OR zu dulden, kann demnach auch im Rahmen eines Strafverfahrens überprüft werden, sofern ein Schuldspruch oder, wie hier, eine straf(prozess)rechtliche Rechtsfolge davon abhängt.”
“186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18. Juli 2014 E. 2.2). Die Rechtmässigkeit der Weigerung des Mieters, Arbeiten nach Art. 257h OR zu dulden, kann demnach auch im Rahmen eines Strafverfahrens überprüft werden, sofern ein Schuldspruch oder, wie hier, eine straf(prozess)rechtliche Rechtsfolge davon abhängt.”
Der Vorbehalt bedeutet, dass der Mieter trotz der Ankündigung und Durchführung der Arbeiten spätere Ansprüche auf Mietzinsreduktion (Art. 259d OR) und auf Schadenersatz (Art. 259e OR) geltend machen kann. Der Vermieter hat diese Arbeiten rechtzeitig anzukündigen und bei deren Durchführung die Interessen des Mieters zu berücksichtigen.
“Ces exigences portent aussi bien sur l'existence des faits pertinents que sur l'ensemble des conditions d'octroi des mesures en cause, en particulier sur l'appréciation de l'issue du litige sur le fond et des inconvénients respectifs pour le requérant et pour le requis, selon que la mesure soit ordonnée ou refusée. Dans de tels cas, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait rendu vraisemblable (ATF cité, consid. 3.2; Hohl, op. cit., nos 1844 ss; Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 2011, p. 1159 s.). 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus.”
Von Notfällen abgesehen darf sich der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen) nicht durch Selbsthilfe Zugang zur Mietsache verschaffen; er hat grundsätzlich den Rechtsweg zu beschreiten.
“die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18. Juli 2014 E. 2.2). Die Rechtmässigkeit der Weigerung des Mieters, Arbeiten nach Art. 257h OR zu dulden, kann demnach auch im Rahmen eines Strafverfahrens überprüft werden, sofern ein Schuldspruch oder, wie hier, eine straf(prozess)rechtliche Rechtsfolge davon abhängt. 4.2.Der Beschwerdeführer ist Mieter am C._____ ... in D._____. Eigentümer und Vermieter war im Ereigniszeitpunkt E._____ (Urk. 16/4/3 [Mietvertrag]). Unbestrit- ten ist, dass der Vermieter bzw. dessen Immobilienverwaltung den Beschwerde- gegner 1 mit der Leitung bzw. Überwachung diverser Sanierungs-, Sicherheits- und Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft beauftragt hatte (vgl. Urk. 16/4/4; Urk. 16/ 4/5). Unbestritten ist weiter, dass der Beschwerdeführer, der Vermieter sowie der Spengler F._____ für den 14. April 2023 einen Termin betreffend Fassadenabdich- tung vereinbart hatten (Urk. 2 S. 1; Urk. 16/3 F/A 2). Der Beschwerdegegner 1 gab an, er habe sich am 14. April 2023 zur fraglichen Liegenschaft begeben, um die Arbeiten des Spenglers F._____ zu überwachen bzw. zu prüfen (Urk.”
“4.1.Gemäss Art. 186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv.”
“die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18. Juli 2014 E. 2.2). Die Rechtmässigkeit der Weigerung des Mieters, Arbeiten nach Art. 257h OR zu dulden, kann demnach auch im Rahmen eines Strafverfahrens überprüft werden, sofern ein Schuldspruch oder, wie hier, eine straf(prozess)rechtliche Rechtsfolge davon abhängt. 4.2.Der Beschwerdeführer ist Mieter am C._____ ... in D._____. Eigentümer und Vermieter war im Ereigniszeitpunkt E._____ (Urk. 16/4/3 [Mietvertrag]). Unbestrit- ten ist, dass der Vermieter bzw. dessen Immobilienverwaltung den Beschwerde- gegner 1 mit der Leitung bzw. Überwachung diverser Sanierungs-, Sicherheits- und Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft beauftragt hatte (vgl. Urk. 16/4/4; Urk. 16/ 4/5). Unbestritten ist weiter, dass der Beschwerdeführer, der Vermieter sowie der Spengler F._____ für den 14. April 2023 einen Termin betreffend Fassadenabdich- tung vereinbart hatten (Urk. 2 S. 1; Urk. 16/3 F/A 2). Der Beschwerdegegner 1 gab an, er habe sich am 14. April 2023 zur fraglichen Liegenschaft begeben, um die Arbeiten des Spenglers F._____ zu überwachen bzw. zu prüfen (Urk.”
Stoppt der Mieter durch ein Zutrittsverbot laufende Arbeiten, so haftet er für die dadurch entstehenden Beeinträchtigungen, soweit diese das ursprünglich geplante Bauprogramm übersteigen; insoweit verliert er seine Mängelrechte (z. B. Mietzinsminderung, Schadenersatz).
“Vorbehalten bleiben einzig Minderungs- und Schadenersatzansprüche (E. IV.3.2). Letztere setzen allerdings neben einem Schaden ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters und einen adäquaten Kausalzusammenhang voraus. Diese Punkte hat der Mieter zu beweisen. Einzig das Verschulden des Vermieters wird gemäss Art. 97 OR vermutet. Die Mängelrechte greifen insoweit nicht, als der Mieter für einen Mangel verantwortlich ist. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei einer Schadenersatzpflicht des Vermieters: Erforderlich ist ein vertragswid- riges Verhalten des Mieters, welches den Mangel an der Sache adäquat kausal - 2 - herbeigeführt hat. Beweisbelastet ist der Vermieter, wobei das Verschulden des Mieters vermutet wird. Ist der Vermieter aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Verbotes gezwungen, die bisherige Gasheizung durch Rückgriff auf erneuerbare Energie zu ersetzen, stellt sein Projekt zur Installation einer Erdsonden-Wärmepumpe Unterhalt im Sinne von Art. 257h OR dar, welchen der Mieter zu dulden verpflichtet ist. Stoppt der Mieter mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bau- programm hinausreichen, und verliert daher insoweit seine Mängelrechte (E. IV.2- 4). Führt ein aussergewöhnliches Unwetter dazu, dass Wasser in den Keller der ge- mieteten Sache dringt, kann dem Vermieter kein vertragswidriges Verhalten vor- geworfen werden, soweit die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ent- spricht, wonach Regenwasserabläufe das Wasser nicht in die Kanalisation ablei- ten, sondern nur auf dem Grundstück versickern lassen dürfen. Mit der Annahme von höherer Gewalt ist zwar Zurückhaltung am Platz. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ist aber zu bejahen, wenn ein Unwetter innert 10 Minuten zu mehr als 27 mm Niederschlag pro Quadratmeter geführt hat (E. IV.5). Eine Mietzinssenkung wegen veränderter Berechnungsgrundlagen kann auch während laufender Mieterstreckung verlangt werden.”
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