Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
10 commentaries
Fehlt in einer Optionsklausel eine Ausübungsfrist, ist die Option unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist auszuüben; bei Wohnbauten gilt hierfür die dreimonatige Frist nach Art. 266c OR.
“Le droit d'option en matire de bail confre le droit conditionnel, pour l'une des parties de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rmunration (Knoepfler, Pourparlers prcontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matire de bail, 10me sminaire sur le droit du bail, Neuchtel, 1998, p. 8). Il convient de distinguer le droit d'option d'une autre clause, que l'on pourrait qualifier d'option improprement dite, qui ne cre ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait prcisment dtermin, mais oblige simplement les parties au contrat ngocier les conditions de la poursuite dans leurs rapports contractuels. Si les parties ne parviennent se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut dcider unilatralement de prolonger le contrat (Knoepfler, op. cit., p. 8). L'option doit tre exerce dans le dlai fix par la clause. Si aucun dlai n'a t prvu, elle doit l'tre en respectant le pravis lgal de rsiliation avant la date d'chance du bail de dure dtermine - soit trois mois pour un bail d'habitation (art. 266c CO) et six mois pour un bail de locaux commerciaux (art. 266d CO) -, le jour o choit le bail congable, ou encore aussitt la survenance de la condition laquelle est subordonne l'option. La dclaration doit parvenir dans la sphre d'influence du bailleur au plus tard le dernier jour du dlai. Si la clause est exerce tardivement, elle ne dploie aucun effet. Il en va de mme si la partie dclare renoncer, dans le dlai, exercer son droit d'option (Dietschy, Le droit d'option dans les baux loyer d'habitation ou de locaux commerciaux, in PJA 2012, p. 1240). 4.3 En l'espce, il apparat que la volont commune des parties tait d'tre lies contractuellement pour une dure relativement longue, soit une dure minimale de douze ans. Comme l'ont retenu les premiers juges, cette priode devait permettre l'appelant d'amortir les investissements raliss par lui. Selon l'appelant, l'intime n'tait cependant pas en droit de rsilier unilatralement le contrat de bail pour son premier terme, compte tenu du droit d'option prvu l'article 4.”
Ist der Bestand des Mietverhältnisses oder die Wirksamkeit der Kündigung streitig, ist der Streitwert nicht nach der Praxis der Berechnung mit sechs Monatsmieten vorzunehmen. Massgeblich ist vielmehr der Mietwert bis zum frühestmöglichen ordentlichen Auflösungstermin des behaupteten Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist (Art. 266c OR).
“6), wonach der Streitwert des Ausweisungsbegehrens praxisgemäss auf Basis von sechs Bruttomietzinsen zu berechnen sei und vorliegend Fr. 8'100. (6 x Fr. 1'350.) betrage (vgl. act. 14 Rz. 4 und act. 25 S. 7). Diese Streitwertan- gabe wäre nach dem Gesagten zutreffend gewesen, wenn die Beklagten die Gül- tigkeit der Kündigung nicht in Frage gestellt hätten. Die Beklagten machten jedoch geltend, die Zahlungsverzugskündigung der Kläger vom 18. April 2019 sei man- gels Anwendbarkeit des Mietrechtes und mangels Zahlungsausstandes nichtig bzw. ungültig (act. 97 S. 6-10; act. 25 S. 11 ad 8 f.). Unter diesen Umständen be- rechnet sich der Streitwert der Ausweisungsklage nach dem Mietwert bis zur - 15 - nächstmöglichen ordentlichen Auflösung des behaupteten Mietvertrags unter Be- rücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist. Ausgehend vom Datum der Klageeinlei- tung (7. Mai 2021) hätte das unbefristete "Mietverhältnis" unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist und der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR) frühestens per Ende September 2024 aufgelöst werden können. Der tatsächliche Streitwert beträgt also Fr. 54'000. (behaupteter Bruttomietzins Fr. 1'350. x 40 Monate).”
“/1), wobei sie dabei der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Streitwert- berechnung bei reinen Ausweisungsverfahren folgte und den Hypothekarzins für sechs Monate berechnete (Fr. 352.-- x 6 = Fr. 2'112.--; act. 4/11). Dabei liess sie ausser Acht, dass der Gesuchsgegner in seinen Stellungnahmen vom 13. November 2021 und 20. Dezember 2021 im vorinstanzlichen Verfahren das Vorliegen eines Mietverhältnisses und damit zusammenhängend das Ausbleiben einer Kündigung des Mietvertrages seitens der Gesuchstellerin geltend machte (act. 9 und 17). Der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses ist damit strittig. Praxis- gemäss ist folglich nicht auf den Mietwert von sechs Monaten abzustellen, son- dern, wie dargelegt, auf den Mietwert einer dreijährigen Sperrfrist, zuzüglich der Frist bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Das angefochtene Urteil datiert vom 24. Januar 2022 (act. 21). Die dreijährige Sperrfrist würde damit – wäre kein Rechtsmittel erhoben worden – am 24. Januar 2025 ablaufen. Der gesetzlich frühestmögliche Kündigungstermin wäre folglich der 30. Juni 2025 (vgl. Art. 266c OR). Der Streitwert entspricht folglich dem Hypo- thekarzins für rund drei Jahre und vier Monate, also rund Fr. 14'432.-- (41 Monate à Fr. 352.--).”
Bei der Kündigung nach Art. 266c OR handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Nach der angewandten absoluten Empfangstheorie gilt eine eingeschriebene Sendung als zugestellt am Tag nach Hinterlegung der Abholungseinladung beim Postamt; es kommt nicht darauf an, ob der Adressat die Mitteilung tatsächlich bereits zur Kenntnis genommen hat.
“Es ist vorliegend unbestritten, dass die Beschwerdeführerin mit dem amtlichen Formular des Kantons Basel-Landschaft mit Postaufgabe vom 30. November 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses an der Liegenschaft X.____ in Y.____ auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Es liegt daher ein unbestrittener Sachverhalt im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vor. Für die Gewährung des Rechtsschutzes bedarf es sodann einer klaren Rechtslage. Unter Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Basel-Landschaft ist die Kündigung gemäss Art. 266l Abs. 2 OR formgerecht erfolgt. Gemäss Art. 266c OR können die Parteien Mietwohnungen mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Fristberechnung die absolute Empfangstheorie anzuwenden ist. Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1.”
“Es ist vorliegend unbestritten, dass die Beschwerdeführerin mit dem amtlichen Formular des Kantons Basel-Landschaft mit Postaufgabe vom 30. November 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses an der Liegenschaft X.____ in Y.____ auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Es liegt daher ein unbestrittener Sachverhalt im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vor. Für die Gewährung des Rechtsschutzes bedarf es sodann einer klaren Rechtslage. Unter Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Basel-Landschaft ist die Kündigung gemäss Art. 266l Abs. 2 OR formgerecht erfolgt. Gemäss Art. 266c OR können die Parteien Mietwohnungen mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Fristberechnung die absolute Empfangstheorie anzuwenden ist. Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1.”
Bei anteiliger Mitbenutzung einer Wohnung oder bei mitvermieteten Nebensachen kann für die Streitwertberechnung ein anteiliger monatlicher Nutzwert angesetzt werden (z. B. Hälfte des Bruttomietzinses bei Mitbenutzung; bzw. ein monatlicher Nutzwert für einen Gartensitzplatz). Dieser anteilige Monatswert wird mit der für Art. 266c OR massgeblichen Zeitspanne (Sperrfrist zuzüglich Kündigungsfrist) multipliziert, um den Streitwert zu ermitteln.
“A., Art. 91 ZPO N 44). Der Berufungskläger macht geltend, er dürfe die Wohnung der Berufungsbeklagten mitbenutzen. Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Folglich be- läuft sich die für die Streitwertberechnung massgebliche Frist auf 39 Monate. Der Bruttomietzins für die Wohnung an der C._____-strasse ... in ... Zürich beträgt Fr. 1'950.– (act. 4/Prot. S. 2). Der Berufungskläger macht sinnge- mäss geltend, er dürfe diese Wohnung mitbenutzen. Sein Interesse an der Wohnung entspricht daher ungefähr der Hälfte des Bruttomietzinses, das heisst Fr. 975.–. Folglich beträgt der Streitwert Fr. 38'025.–. Entsprechend ist das Rechtsmittel des Berufungsklägers als Berufung zu behandeln. - 5 -”
“Mai 2022 legen die Kläger in ihrer Stellungnahme zu den Prozessvoraussetzungen vom 18. August 2022 vier verschiedene Möglichkeiten der Streitwertberechnung dar. Die dadurch resultierenden Streitwerte reichen von Fr. 7'200.– bis Fr. 21'375.–. Die Beklagten hingegen beziffern den Streitwert in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO auf Fr. 48'000.–, wobei sie dem Nutzungsrecht des Gartensitzplatzes einen Wert von monatlich Fr. 200.– zuschreiben. Im Rahmen ihres Hauptbegehrens wollen die Kläger die Vereinbarung betreffend den Gartensitzplatz als Vertrag über eine mitvermietete Nebensache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR und die Auflösung dieses Vertragsverhältnisses als nichtige Kündigung qualifiziert sehen. Diesfalls gelangten die Kündigungsbestimmungen über die Miete von Wohnräumen zur Anwendung. Da die Vereinbarung über den Gartensitzplatz keine Kündigungsregelung enthält, wäre die Kündigungsfrist nach der gesetzlichen Regelung von Art. 253a Abs. 1 i.V.m. Art. 266c OR zu bestim- men. Die Kläger (hinsichtlich des eventualiter vorgebrachten Berechnungsvor- schlags zu ihrem Hauptbegehren) sowie auch die Beklagten gehen von einem mo- natlichen Mietzins bzw. Nutzwert von Fr. 200.– aus. Bei einer Sperrfrist von 36 - 19 - Monaten und einer dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem 30. September 2025 als nächstmöglichen Kündigungstermin ist der Streitwert auf Fr. 8'000.– (40 Mo- nate x Fr. 200.–) festzusetzen.”
Eine vom kantonalen Wohnamt angeordnete oder durch dieses geltend gemachte Unterbelegung kann eine Kündigung rechtfertigen. Kündigungen, die auf einer in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung des Wohnamts wegen Unterbelegung beruhen, gelten als berechtigte Gründe im Sinne von Art. 266g OR und erfolgen unter Beachtung der dreimonatigen Kündigungsfrist nach Art. 266c OR.
“2 En l'espèce, l'intimée allègue que la sous-location a pris fin et que l'appelante se trouverait aujourd'hui à nouveau en situation de sous-occupation. Dès lors que l'appelante ne s'est pas prononcée à ce sujet, bien qu'elle ait été invitée à le faire à deux reprises, la Cour retiendra que la suspension ne se justifie plus; la reprise de la procédure sera ordonnée. 4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que la résiliation était valable et de ne pas l'avoir fait bénéficier d'une prolongation de bail plus longue que celle allouée. 4.1 4.1.1 A teneur de l'art. 45 LGL, les locataires de logements de locaux soumis à la LGL bénéficient, à l'exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la protection contre les congés du code des obligations, les articles 31 à 31c LGL étant réservés. Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal (art. 266g al. 1 CO), soit trois mois pour un logement (art. 266c CO). L'art. 31B al. 1 de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) stipule que le bailleur doit, sur demande de l'Office cantonal du logement, résilier le bail du locataire notamment en cas de sous-occupation (cf. ég. art. 7 al. 4 RLGL). L'art. 31 C let. e LGL prévoit qu'il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement. La sous-occupation constitue un motif de congé prévu par le droit public cantonal. Les congés donnés pour un tel motif, sur la base d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références). 4.1.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al.”
Für die Anwendbarkeit von Art. 266c OR ist im Zweifel abzugrenzen, ob die vermietete Räumlichkeit als Wohnung zu qualifizieren ist oder als gewöhnliche unbewegliche Sache. Die Einordnung ist entscheidend für den Anwendungsbereich der mietrechtlichen Kündigungsregeln.
“Das Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete von unbeweglichen Sa- chen und Fahrnisbauten (Art. 266b OR), Wohnungen (Art. 266c OR), Geschäfts- räumen (Art. 266d OR), möblierten Zimmern und Einstellplätzen (Art. 266e OR) sowie beweglichen Sachen (Art. 266f OR). Dabei gelten die Kündigungsschutz- - 10 - bestimmungen von Art. 271–273c OR einzig für Wohn- und Geschäftsräume. Entsprechend ist zu prüfen, ob der Lagerplatz mit dem darauf errichteten Lager- haus als gewöhnliche unbewegliche Sache (ohne Kündigungsschutz) oder als Geschäftsraum (mit Kündigungsschutz) zu qualifizieren ist.”
Ortsübliche Kündigungstermine nach Art. 266c OR sind in der Praxis bedeutsam, insbesondere zur Bestimmung der Laufzeit eines behaupteten Mietverhältnisses und damit etwa für die Berechnung des Streitwerts bei Ausweisungsklagen.
“6), wonach der Streitwert des Ausweisungsbegehrens praxisgemäss auf Basis von sechs Bruttomietzinsen zu berechnen sei und vorliegend Fr. 8'100. (6 x Fr. 1'350.) betrage (vgl. act. 14 Rz. 4 und act. 25 S. 7). Diese Streitwertan- gabe wäre nach dem Gesagten zutreffend gewesen, wenn die Beklagten die Gül- tigkeit der Kündigung nicht in Frage gestellt hätten. Die Beklagten machten jedoch geltend, die Zahlungsverzugskündigung der Kläger vom 18. April 2019 sei man- gels Anwendbarkeit des Mietrechtes und mangels Zahlungsausstandes nichtig bzw. ungültig (act. 97 S. 6-10; act. 25 S. 11 ad 8 f.). Unter diesen Umständen be- rechnet sich der Streitwert der Ausweisungsklage nach dem Mietwert bis zur - 15 - nächstmöglichen ordentlichen Auflösung des behaupteten Mietvertrags unter Be- rücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist. Ausgehend vom Datum der Klageeinlei- tung (7. Mai 2021) hätte das unbefristete "Mietverhältnis" unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist und der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR) frühestens per Ende September 2024 aufgelöst werden können. Der tatsächliche Streitwert beträgt also Fr. 54'000. (behaupteter Bruttomietzins Fr. 1'350. x 40 Monate).”
Bei der Ermittlung des Streitwerts sowie im Zusammenhang mit Sperrfristen ist die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten (Art. 266c OR) zu berücksichtigen.
“Da nicht nur das Vorliegen eines Mietverhältnisses sondern auch dessen gültige Auflösung in Frage stehen, ist der Streitwert unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist zu berechnen und beträgt demensprechend ausgehend vom 14. Januar 2021 (Datum der Einleitung des Rechtsmittelverfahrens) sowie unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (Art. 266c OR) auf einen ortsüblichen Termin Fr. 180'000.– (45 x Fr. 4'000.–). Ausgehend davon ist die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 bis 3 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 2'500.– festzusetzen.”
Behördliche Räumungs‑ oder Vollstreckungsanordnungen können dazu führen, dass Mieter ihre Wohnung faktisch früher räumen müssen als es der dreimonatigen Kündigungsfrist nach Art. 266c OR entspricht. Dies hat das Bundesgericht in einem vergleichbaren Fall anerkannt, in dem eine Anordnung eine deutlich kürzere Räumungsfrist vorsah.
“dem zivil- oder strafrechtlichen) Weg zu erreichen und das Anliegen, die Verwaltungstätigkeit nicht übermässig zu erschweren (BGE 142 II 451 E. 3.4.2, 80 E. 1.4.1; je mit Hinweisen; vgl. auch die Übersicht über die Rechtsprechung im Urteil 2C_72/2010 vom 2. Februar 2011 E. 4.3 f.). Im Urteil 1C_293/2018 vom 29. Januar 2019 hatte das Bundesgericht über das Beschwerderecht der Mieter zweier Wohnungen zu befinden, die von der Eigentümerin ohne Bewilligung erstellt worden waren. Es kam zum Schluss, dass die Mieter berechtigt seien zur Beschwerde gegen eine behördliche Anordnung, wonach die beiden Wohnungen innert eines Monats nach Rechtskraft des Beschlusses zu räumen seien, ansonsten die Ersatzvornahme erfolge. Mit der von ihnen beantragten Aufhebung des angefochtenen verwaltungsgerichtlichen Urteils könnten sie verhindern, dass sie ihre Wohnung grundsätzlich bereits bis zum genannten Zeitpunkt verlassen müssten, mithin innert einer Zeitspanne, welche die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten gemäss Art. 266c OR, die nach dem eingereichten Mietvertrag gelte, (deutlich) unterschreite (a.a.O., E. 2.6). Der vorliegende Fall ist in zweierlei Hinsicht anders gelagert. Zum einen geht es um Pferdepensionsverträge und nicht um eine Wohnungsmiete, was es den Behörden (insbesondere bei fehlendem Kooperationswillen der Verfügungsadressaten) erschweren dürfte, die betroffenen Personen zu eruieren. Zum andern wird hier keine Kündigung in Missachtung gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsfristen angeordnet. Im Ergebnis ist dennoch gerechtfertigt, gleich zu entscheiden. Zunächst ist zu beachten, dass für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kein rechtlich geschütztes Interesse erforderlich ist, sondern ein tatsächliches Interesse ausreicht (BGE 144 II 233 E. 7.2 mit Hinweisen). Ob eine Vollstreckungsanordnung in gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen eingreift, erscheint deshalb nicht ausschlaggebend. Massgebend ist vorliegend, dass die betroffenen Pferdebesitzer ihre Pferde wegen der Vollstreckungsanordnung aus der Pension nehmen müssen, in der sie sie sonst weiterhin hätten unterbringen können.”
Fehlt die Mitwirkung einer Partei (z. B. Unterlassung der Vorlage des Mietvertrags), kann nicht mehr festgestellt werden, welcher konkrete ortsübliche Kündigungstermin gilt; die Praxis stellt in solchen Fällen auf die im betreffenden Bezirk üblichen Termine ab. Im Bezirk Meilen werden demnach regelmässig Kündigungstermine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, Ende Juni und Ende September vereinbart; bei fehlender Klarheit wurde dort von einer Kündigungsmöglichkeit per Monatsende ausgegangen.
“Nach der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vorstehende E. 3.3.) hätte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist zur Herabsetzung der Wohnkosten einräumen müssen. Indem es stattdes- sen die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten gleichzeitig mit der Pfändung herabgesetzt habe, habe es ihm diese Möglichkeit genommen und damit einseitig nur den Interessen der Beschwerdegegner Rechnung getragen. Die Beschwerde erweise sich insoweit als begründet (act. 14 Erw. 3.4-3.5). Der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag des 6 ½-Zimmer- Einfamilienhauses an der B._____-strasse ... in C._____ trotz entsprechen- der Aufforderung (act. 9) nicht eingereicht und sei damit seiner Mitwirkungs- pflicht (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) nicht nachgekommen. Dieses Verhal- ten sei bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (...). Das Gesetz sehe für die Kündigung von gemieteten Wohnungen eine zwingende Mindestfrist von drei Monaten vor, welche die Vertragsparteien nicht verkürzen könnten (Art. 266a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266c OR). Die möglichen Kündi- gungstermine könnten die Parteien demgegenüber frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR; ...). Im Bezirk Meilen würden regelmässig Kündi- gungstermine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, Ende Juni und Ende September vereinbart. Wie es sich im vorliegen- den Fall verhalte, könne infolge der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Beschwerdeführers nicht abgeklärt werden. Es sei deshalb von einer Kündi- gungsmöglichkeit auf jedes Monatsende auszugehen (act. 14 Erw. 3.6-3.7). Der Aufsichtsbehörde und den Verfahrensbeteiligten sei aus dem Parallel- verfahren CB210011 bekannt, dass das Betreibungsamt gegen den Be- schwerdeführer bereits am 9. September 2020 eine Pfändung (Nr. 1) vollzo- gen habe, in deren Rahmen es die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten auf Fr. 1'733.35 herabgesetzt habe. Auch wenn die sofortige Herabsetzung nicht zulässig gewesen sei, habe der Beschwerdeführer aber - 7 - jedenfalls Anlass gehabt, sich unverzüglich um eine Reduktion seiner Wohnkosten zu bemühen.”
“Nach der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vorstehende E. 3.3.) hätte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer eine angemessene Frist zur Herabsetzung der Wohnkosten einräumen müssen. Indem es stattdes- sen die im Existenzminimum berücksichtigten Wohnkosten gleichzeitig mit der Pfändung herabgesetzt habe, habe es ihm diese Möglichkeit genommen und damit einseitig nur den Interessen der Beschwerdegegner Rechnung getragen. Die Beschwerde erweise sich insoweit als begründet (act. 16 Erw. 3.4-3.5). Der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag des 6 ½-Zimmer- Einfamilienhauses an der C._____-strasse ... in D._____ trotz entsprechen- der Aufforderung (act. 11) nicht eingereicht und sei damit seiner Mitwir- kungspflicht (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) nicht nachgekommen. Dieses Verhalten sei bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (...). Das Gesetz sehe für die Kündigung von gemieteten Wohnungen eine zwingende Min- destfrist von drei Monaten vor, welche die Vertragsparteien nicht verkürzen könnten (Art. 266a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266c OR). Die möglichen Kündigungstermine könnten die Parteien demgegenüber frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR). Im Bezirk Meilen würden regelmässig Kündigungs- termine auf jedes Monatsende (ausser Dezember) oder auf Ende März, En- de Juni und Ende September vereinbart. Wie es sich im vorliegenden Fall verhalte, könne infolge der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Beschwer- deführers nicht abgeklärt werden. Es sei deshalb von einer Kündigungsmög- lichkeit auf jedes Monatsende (ausser Dezember) auszugehen. Nächster Kündigungstermin, auf den der Beschwerdeführer seine Wohnkosten nach der am 9. September 2020 erfolgten Pfändung hätte reduzieren können, sei - 7 - folglich der 31. Januar 2021 gewesen (act. 16 Erw. 3.6-3.7). Was die Höhe der zu berücksichtigenden Wohnkosten angehe, führten das Betreibungsamt (act. 7 S. 1) und die Beschwerdegegnerin 1 (act. 9 S. 2) unter Hinweis auf BSK SchKG I-VONDER MÜHLL, N 26 zu Art. 93 SchKG, zutreffend aus, dass dem Beschwerdeführer - nachdem seine Lebenspartnerin und deren minder- jähriger Sohn über kein Einkommen verfügten - nur die für ihn allein ange- messenen Wohnkosten angerechnet werden könnten.”
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