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Wird dem Vermieter eine für die Mängelbeseitigung zu kurz bemessene Frist gesetzt, hat er sich nach der Rechtsprechung hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen; unterlässt er dies, ist davon auszugehen, dass er mit der gesetzten Frist einverstanden ist. Diese Regel gilt nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die gesetzte Frist unzureichend ist.
“259g OR, wenn es ohne entsprechende Behauptung des Vermieters die Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung mit der Begründung verneine, der Mieterin habe bewusst sein müssen, dass für die Beseitigung des Schimmels mindestens eine Frist von zwei bis drei Wochen angemessen gewesen wäre und der Vermieter nicht gehalten gewesen sei, die kurze Frist zu beanstanden. Als Laiin habe die Mieterin nicht ermessen können, wie lange die Beseitigung des Schimmels dauere. In der Folge habe der Vermieter nicht reagiert: Er habe weder eine Fristverlängerung verlangt noch die Mängel behoben. Zudem sei die zivilgerichtliche Verneinung der Voraussetzungen der Hinterlegung auch in prozessualer Hinsicht fehlerhaft: Die Mieterin habe bereits in der Klage (Rz 10) geltend gemacht, dass die Hinterlegung angekündigt, rechtzeitig und zulässig gewesen sei, was der Vermieter nicht bestritten habe (Berufung, Rz 13). Das Bundesgericht hielt in Bezug auf die Ansetzung einer Frist zur Mängelbeseitigung Folgendes fest (BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016 E. 5.2.3): «Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107 Abs. 1 OR und Art. 259g Abs. 1 OR äusserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen, sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, S.”
“259g OR, wenn es ohne entsprechende Behauptung des Vermieters die Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung mit der Begründung verneine, der Mieterin habe bewusst sein müssen, dass für die Beseitigung des Schimmels mindestens eine Frist von zwei bis drei Wochen angemessen gewesen wäre und der Vermieter nicht gehalten gewesen sei, die kurze Frist zu beanstanden. Als Laiin habe die Mieterin nicht ermessen können, wie lange die Beseitigung des Schimmels dauere. In der Folge habe der Vermieter nicht reagiert: Er habe weder eine Fristverlängerung verlangt noch die Mängel behoben. Zudem sei die zivilgerichtliche Verneinung der Voraussetzungen der Hinterlegung auch in prozessualer Hinsicht fehlerhaft: Die Mieterin habe bereits in der Klage (Rz 10) geltend gemacht, dass die Hinterlegung angekündigt, rechtzeitig und zulässig gewesen sei, was der Vermieter nicht bestritten habe (Berufung, Rz 13). Das Bundesgericht hielt in Bezug auf die Ansetzung einer Frist zur Mängelbeseitigung Folgendes fest (BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016 E. 5.2.3): «Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107 Abs. 1 OR und Art. 259g Abs. 1 OR äusserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen, sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, S.”
Ist eine der formellen Voraussetzungen für eine Hinterlegung nach Art. 259g OR (insbesondere Fristsetzung und Androhung) nicht erfüllt, schützt der gutgläubige Glaube des Mieters an das Vorliegen eines Mangels nicht vor den hieraus folgenden rechtlichen Konsequenzen. Die Gutglaubensüberlegung betrifft nur das Vorliegen eines Mangels selbst, nicht aber die übrigen Erfordernisse der Hinterlegung; daraus können sich etwa Konsequenzen wegen Zahlungsverzugs ergeben.
“4 Weiter erwog die Vorinstanz, am Zahlungsrückstand in Bezug auf den Mietzins März 2021 ändere nichts, dass die Berufungsklägerin – wie sie vorbringe – gutgläubig davon ausgegangen sei, es liege ein Mangel vor, den sie weder zu vertreten noch zu beseitigen habe. Denn diese Gutglaubensüberlegung gelte für die übrigen Voraussetzungen der Hinterlegung, namentlich für die Ansetzung ei- ner Behebungsfrist und der Androhung der Hinterlegung, nicht (vgl. act. 56 E. 6.5.3 u.a. mit Verweis auf BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3). Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259g N 43). Doch gilt diese Gutglaubensüberlegung – wie die Vorinstanz be- - 20 - reits zutreffend darlegte (vgl. act. 56 E. 6.5.3) – nur für den Bestand eines Man- gels und nicht für die restlichen Anforderungen an die Hinterlegung (vgl. BGE 125 III 120 ff., E. 2b; BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3; ZK OR- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259g N 43; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 259g N 23; a.A. anscheinend BSK OR-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259g N 14, der unter Verweis auf BGE 125 III 120 E. 2b von einem Eintritt einer Zahlungsfiktion bei "gutgläubiger Hinterlegung" ausgeht).”
Die in Art. 259g Abs. 1 OR genannten formellen Voraussetzungen (schriftliche Fristsetzung zur Mängelbehebung und schriftliche Ankündigung der Hinterlegung) sind kumulativ. Wird eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, fehlt es an der formellen Wirksamkeit der Hinterlegung; eine solche Hinterlegung entfaltet in diesem Fall nicht die rechtliche Wirkung einer Zahlung.
“E. 3.2). Im Übrigen wurden die Mietzinse für den behaupteten Mangel wegen der behördlich verordneten Corona-Schliessungen auch nicht rechtswirksam hinterlegt, nachdem die Berufungsklägerin weder eine Frist zur Behebung des Mangels angesetzt, noch die Hinterlegung angekündigt hat (vgl. Art. 259g Abs. 1 OR) und auch nicht innert 30 Tagen ans Regionalgericht gelangt ist (vgl. Art. 259h Abs. 1 OR). Vielmehr hat sie erst in der Replik im vorinstanzlichen Verfahren davon gesprochen, dass die Mietzinse auch für den geltend gemachten Mangel wegen der Corona-Schliessungen hinterlegt worden seien (RG act. I/3 Ziff. 19). Das genügt offensichtlich nicht. Die Mietzinse wurden somit von vornherein allein aufgrund des behaupteten Mangels in der Entfluchtung hinterlegt (vgl. Verfahren ZK2 22 53), weshalb im vorliegenden Verfahren ohnehin nicht darüber entschieden werden könnte.”
“Ohnehin sei keine Hinterlegung bei der zuständigen Stelle behauptet worden und der Mieter habe überdies keine konkreten Mängel an der Mietsache aufgezeigt oder vorgetragen, dass der Vermieterin Gelegenheit zur Mängelbehebung einge- räumt worden sei (act. 26 E. 4.2.3). Mit diesen schlüssigen Erwägungen setzt sich der Mieter im Berufungsverfahren nicht auseinander. An der Sache vorbei zielt der in diesem Zusammenhang ge- machte Verweis des Mieters auf eine durch ihn am 30. März 2022 per 30. Juni 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses (act. 27 S. 4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”
“Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait l'intime d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'elle n'a pas fait. A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par l'intime ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que l'intime n'avait pas dmontr que le chauffage de son appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut. Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement. 6. Enfin, l'intime considre que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer n'taient pas runies. Elle relve que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal. 6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Trinunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites). 6.2 En l'occurrence, les conditions formelles ncessaires la consignation de loyer n'ont pas t respectes lors de cette dernire en janvier 2018, puisque l'intime n'avait pas pralablement demand la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer.”
Fälligkeitserfordernis: Die Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR tritt nur ein, wenn es sich um Mietzinse handelt, die zum Zeitpunkt der Hinterlegung noch nicht fällig sind. Bereits fällige Mietzinse werden durch die Hinterlegung nicht getilgt.
“Der Wortlaut von Art. 259g Abs. 2 OR beantwortet nicht eindeutig, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse schuldtilgend wirkt. Eine Hinterlegung ist auch in diesem Fall möglich. Allerdings genügt sie diesfalls nicht den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, dessen klarem Wortlaut zufolge die Hinterlegung nur für "Mietzinse[,] die künftig fällig werden"zulässig ist (siehe auch Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1415 Ziff.”
“Die Auslegung hat gezeigt, dass das sprachlich-grammatikalische Element keinen eindeutigen Aufschluss darüber gibt, ob die Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR auch bei der Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintritt. Das teleologische Auslegungselement führt zwar zu keiner positiven Erkenntnis, doch wäre eine weite Auslegung von Art. 259g Abs. 2 OR unter Einschluss bereits fälliger Mietzinse jedenfalls mit dem Zweck der Hinterlegung vereinbar. Demgegenüber spricht sowohl das historische als BGE 147 III 218 S. 224 auch das systematische Element gegen eine derartige Annahme. Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass der Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR verlangt, dass die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt sind. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, vermag die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld zu bewirken.”
Die in Art. 259g Abs. 1 OR genannten Voraussetzungen sind kumulativ zu erfüllen (schriftliche Aufforderung mit angemessener Frist, Androhung der Hinterlegung, Hinterlegung bei einer kantonal bezeichneten Stelle, schriftliche Ankündigung). Nach Rechtsprechung und Botschaft ist die Hinterlegung ausdrücklich auf künftig fällige (nicht bereits fällige) Mietzinse beschränkt.
“Die Hinterlegung des Mietzinses ist gemäss Art. 259g Abs. 1 OR zulässig, wenn (1.) ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vorliegt, (2.) der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangt hat sowie ihm dazu (3.) schriftlich eine angemessene Frist angesetzt und (4.) die Hinterlegung angedroht hat. Weiter hat die Hinterlegung (5.) bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu erfolgen und kann (6.) ausschliesslich in Zukunft fällige Mietzinse betreffen. Überdies hat der Mieter (7.) die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzukündigen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Hinterlegung ist diesfalls Erfüllungssurrogat ( BGE 125 III 120 E. 2a S. 121; HANS GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 23 zu Art. 259g OR; HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 259g OR; MARIUS SCHRANER, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2000, N. 98 zu Art. 92 OR).”
“Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren. In der Botschaft wird weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein soll (siehe BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1, 1437 Ziff. 421.106). Des Weiteren erklärt die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere , dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten (BBl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach BGE 147 III 218 S. 223 dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen - wie erwähnt - auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.”
“Der zweitgenannte Zweck bezieht sich dabei offenkundig auf die den zitierten Passagen in der Botschaft vorangegangene Aufzählung der Voraussetzungen der Zulässigkeit der Hinterlegung (schriftliche Benachrichtigung des Vermieters, Ausschluss der Hinterlegbarkeit bereits fälliger Mietzinse sowie Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen; vgl. BBl 1985 I 1415 f. Ziff. 412.1). Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren. In der Botschaft wird weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein soll (siehe BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1, 1437 Ziff. 421.106). Des Weiteren erklärt die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere , dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten (BBl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach BGE 147 III 218 S. 223 dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen - wie erwähnt - auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.”
Hinweis aus der Rechtsprechung: In der Praxis wird die Hinterlegung nicht durchgängig geltend gemacht; in den vorgelegten Entscheidungen wurde die Hinterlegung einmal nicht geltend gemacht (Quelle 1), in einem anderen Fall hingegen formgerecht angekündigt und vorgenommen (Quellen 2/3).
“Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass der Kläger die Arbeiten nicht hätte dulden müssen und ihm alle Mängelrechte i.S.v. Art. 259a OR uneinge- schränkt zur Verfügung stünden (vgl. act. 85 S. 22 E. V.2.3.6.2.). Die Frage der Duldungspflicht ist in der vorliegenden Konstellation jedoch irrelevant, nachdem - 11 - der Kläger lediglich eine Mietzinsherabsetzung gemäss Art. 259d OR und Scha- denersatz nach Art. 259e OR verlangt. Diese Ansprüche stehen ihm selbst bei zumutbarer Arbeit und Rücksicht nehmender Ausführung zur Verfügung (vgl. da- zu Art. 260 Abs. 2 OR sowie BSK OR I-W EBER, 7. Auflage 2020, Art. 260 N 7 f.). Andere Mängelrechte – wie bspw. der Beseitigungsanspruch gemäss Art. 259b f. OR oder das Hinterlegungsrecht gemäss Art. 259g OR – machte der Kläger nicht geltend. Ob die Sanierungsarbeiten im Sinne von Art. 260 OR für den Kläger zu- mutbar waren und bei deren Ausführungen auf seine Interessen Rücksicht ge- nommen wurde, spielt für die Anspruchsbegründung selbst keine Rolle. Insbe- sondere sind die von den Beklagten ausführlich besprochenen Fragen der recht- zeitigen Ankündigung der Arbeiten und der Rücksichtnahme auf die Interessen des Klägers (act. 86 Rz. 14 ff., Rz. 26 ff.) für sich alleine nicht relevant. Auch wenn die Beklagten die Arbeiten rechtzeitig ankündigen liessen und auf die Inte- ressen des Klägers Rücksicht nahmen, ändert das per se nichts an den Ansprü- chen auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz. Auf die Ausführungen in die- ser Hinsicht ist folglich nur insoweit einzugehen, als sie für die Beurteilung der Mietzinsherabsetzung und des Schadenersatzanspruches relevant sind.”
“" aufhalten dürften. Sie verfügte, dass bis zum Ende der Wintersaison 2018/19 die Personensicherheit bei einer Belegung mit mehr als 200 Personen mittels eines professionellen Aufsichtsdienstes von zwei Sicherheitsleuten gewährleistet werden müsse. Vor einer Belegung mit mehr als 200 Personen müsse nach der Wintersaison 2018/19, spätestens aber bei der nächsten baulichen Veränderung die Fluchtwegsituation angepasst werden. C. In der Folge wandte sich die A. GmbH an die B. AG, rügte die von der GVG verfügte Personenbelegung von maximal 200 Personen als Mangel am Mietobjekt und forderte die Vermieterin auf, diesen Mangel durch Anpassung der Notausgänge zu beheben. Nachdem die Parteien wegen der Notausgangssi- tuation mehrfach Kontakt miteinander gehabt hatten, die B. AG aus Sicht der A. GmbH aber den Mangel nicht behob, setzte die A. GmbH der B. AG am 12. November 2019 eine letzte Nachfrist zur Behebung der ange- zeigten Mängel mit der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist künftige Mietzinse gemäss Art. 259g OR zu hinterlegen. Nach Verstreichen der Frist zeigte die A. GmbH der B. AG am 18. Dezember 2019 die Hinterlegung des Mietzinses ab Januar 2020 an. D. Am 20. Dezember 2019 leitete die A. GmbH ein Schlichtungsverfah- ren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Prättigau/Davos ein. Am 14. Fe- bruar 2020 fand die Schlichtungsverhandlung statt, an welcher die Parteien sich nicht einigen konnten, worauf am 2. April 2020 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgendem Rechtsbegehren der klagenden Partei: 1. Es sei der Vermieter zu verpflichten, die Fluchtwegsituation und die baulichen Brandschutzmängel in dem Sinne zu verbessern, dass die maximale Personenbelegung von derzeitigen 200 Personen von der Gebäudeversicherung Graubünden wieder auf 300 Personen erhöht wird Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten des Vermieters. 2. Es sei der mietenden Partei eine angemessene Mietzinsreduktion seit Kenntnisnahme der Mängel an den Vermieter am 5. August 2019 bis zu deren vollständigen Behebung zuzusprechen.”
“" aufhalten dürften. Sie verfügte, dass bis zum Ende der Wintersaison 2018/19 die Personensicherheit bei einer Belegung mit mehr als 200 Personen mittels eines professionellen Aufsichtsdienstes von zwei Sicherheitsleuten gewährleistet werden müsse. Vor einer Belegung mit mehr als 200 Personen müsse nach der Wintersaison 2018/19, spätestens aber bei der nächsten baulichen Veränderung die Fluchtwegsituation angepasst werden. C. In der Folge wandte sich die A. GmbH an die B. AG, rügte die von der GVG verfügte Personenbelegung von maximal 200 Personen als Mangel am Mietobjekt und forderte die Vermieterin auf, diesen Mangel durch Anpassung der Notausgänge zu beheben. Nachdem die Parteien wegen der Notausgangssi- tuation mehrfach Kontakt miteinander gehabt hatten, die B. AG aus Sicht der A. GmbH aber den Mangel nicht behob, setzte die A. GmbH der B. AG am 12. November 2019 eine letzte Nachfrist zur Behebung der ange- zeigten Mängel mit der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist künftige Mietzinse gemäss Art. 259g OR zu hinterlegen. Nach Verstreichen der Frist zeigte die A. GmbH der B. AG am 18. Dezember 2019 die Hinterlegung des Mietzinses ab Januar 2020 an. D. Am 20. Dezember 2019 leitete die A. GmbH ein Schlichtungsverfah- ren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Prättigau/Davos ein. Am 14. Fe- bruar 2020 fand die Schlichtungsverhandlung statt, an welcher die Parteien sich nicht einigen konnten, worauf am 2. April 2020 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgendem Rechtsbegehren der klagenden Partei: 1. Es sei der Vermieter zu verpflichten, die Fluchtwegsituation und die baulichen Brandschutzmängel in dem Sinne zu verbessern, dass die maximale Personenbelegung von derzeitigen 200 Personen von der Gebäudeversicherung Graubünden wieder auf 300 Personen erhöht wird Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten des Vermieters. 2. Es sei der mietenden Partei eine angemessene Mietzinsreduktion seit Kenntnisnahme der Mängel an den Vermieter am 5. August 2019 bis zu deren vollständigen Behebung zuzusprechen.”
Damit die Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung gilt, muss nachgewiesen werden, dass die Konsignation gesetzeskonform bei der zuständigen Bezirksgerichtskasse bzw. der vorgeschriebenen Stelle erfolgt ist; fehlt ein solcher Nachweis, ist die Zahlung nicht als erfolgt zu betrachten.
“Mit diesen schlüssigen Erwägungen setzt sich der Mieter im Berufungsverfahren nicht auseinander. An der Sache vorbei zielt der in diesem Zusammenhang ge- machte Verweis des Mieters auf eine durch ihn am 30. März 2022 per 30. Juni 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses (act. 27 S. 4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”
Verrechnung mit fälligen Mietzinsen ist nach Art. 259g OR gegenüber der consignationspflicht des Mieters nur eingeschränkt möglich. Art. 259g gilt als lex specialis gegenüber allgemeinen Zurückbehaltungs- oder Verrechnungsrechten; der Mieter darf den Lohn nicht ohne Weiteres einbehalten, sondern soll consignieren. Eine Gegenforderung aus Mietmängeln kann nur sehr restriktiv durch Verrechnung berücksichtigt werden; dafür verlangt die Rechtsprechung, dass die Gegenforderung ohne Verzögerung beweisbar ist.
“3 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral a ainsi déjà exclu, dans deux arrêts, la possibilité pour un locataire d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 précités consid. 5; 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3 in RtiD 2009 II 681). 3.2 En l'espèce, l'appelante affirme avoir réglé le loyer par compensation, en faisant valoir une créance que l'intimée conteste et qui relève de la réduction de loyer et des dommages-intérêts, pour laquelle la compensation ne peut pas être admise ou, à tout le moins, ne peut l'être que restrictivement, soit à la condition qu'elle puisse être prouvée sans délai, ce qui n'est pas le cas. En effet, tout d'abord, dans son courrier du 23 avril 2020, l'appelante a laissé le choix à l'intimée de lui remettre des locaux d'une surface de 150m2 ou de modifier le loyer.”
“La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire se décide à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5).”
Eine nachträgliche Hinterlegung wirkt nicht tilgend für bereits verfallene Mietzinse. Die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR müssen im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt sein; fehlt dies, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld.
“Zur vorinstanzlichen Einwendung der Berufungsklägerin, es liege kein Kündigungsgrund vor bzw. es bestehe keine Zahlungslücke in Bezug auf den Mietzins März 2021, erwog die Vorinstanz, eine Hinterlegung vermöge keine Til- gung zu bewirken, wenn die Voraussetzungen der Hinterlegung des Mietzinses gemäss Art. 259g Abs. 1 OR nicht vorliegen würden. Insbesondere im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällig gewordene Mietzinse würden keine Tilgung der Mietzinsschuld bewirken (vgl. act. 56 E. 6.5.1 m.H.a. BGE 147 III 218 ff., Reges- te). Die Berufungsklägerin habe den Mietzinsbetrag für den März 2021 erst am 2. März 2021 bei der Schlichtungsbehörde Zürich (nachfolgend: Schlichtungsbe- hörde) hinterlegt. Da im Mietvertrag ein Verfalltag vorgesehen sei, mithin der Mietzins monatlich im Voraus zu bezahlen sei, sei im Zeitpunkt der Hinterlegung am 2. März 2021 der Mietzins für März 2021 bereits verfallen gewesen. Zudem sei unbestritten geblieben, dass die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagten weder zur Mängelbeseitigung aufgefordert noch ihnen die Hinterlegung angedroht habe. Die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR seien nicht erfüllt, weshalb die Berufungsklägerin grundsätzlich keine Tilgung durch Hinterlegung habe be- wirken können (vgl. a.a.O., E. 6.5.2 und E. 6.5.3). Zu der von der Berufungskläge- rin behaupteten Tilgung des Mietzinses März 2021 mit der Überweisung vom 24.”
“Die Auslegung hat gezeigt, dass das sprachlich-grammatikalische Element keinen eindeutigen Aufschluss darüber gibt, ob die Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR auch bei der Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintritt. Das teleologische Auslegungselement führt zwar zu keiner positiven Erkenntnis, doch wäre eine weite Auslegung von Art. 259g Abs. 2 OR unter Einschluss bereits fälliger Mietzinse jedenfalls mit dem Zweck der Hinterlegung vereinbar. Demgegenüber spricht sowohl das historische als BGE 147 III 218 S. 224 auch das systematische Element gegen eine derartige Annahme. Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass der Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR verlangt, dass die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt sind. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, vermag die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld zu bewirken.”
Die Hinterlegung nach Art. 259g OR gilt nach BGE 147 III 218 grundsätzlich nicht schuldtilgend für bereits fällige Mietzinse; nach dem Wortlaut und der Rechtsprechung wirkt sie primär für künftig fällige Mietzinse. In der Lehre und Praxis ist umstritten, ob eine formgültig vorgenommene Hinterlegung innert der vom Vermieter nach Art. 257d OR angesetzten Zahlungsfrist die Wirkungen einer Zahlung entfaltet und damit eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands ausschliesst; die Rechtsprechung hierzu ist uneinheitlich. (Hinweis: Konkrete Fragen zur Wirksamkeit der Hinterlegung in Fällen mit bereits erfolgter Kündigungsandrohung hängen von den Umständen und der jeweiligen Rechtsprechung ab.)
“Regeste Art. 259g OR; Hinterlegung des Mietzinses; Erfüllungswirkung. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld (E. 3.3).”
“2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein (statt vieler HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 57 zu Art. 259g OR; CLAUDE ROY, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 268; TSCHUDI, a.a.O., N. 31 zu Art. 259g OR). Ein Teil der Lehre und der Rechtsprechung spricht sich - zumindest für jenen Fall, da sich der Mieter mit den Mietzinsen im Zahlungsrückstand befindet und ihm der Vermieter eine Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR angesetzt hat - demgegenüber dafür aus, dass der Mietzins bei Hinterlegung innert der Zahlungsfrist von Art. 257d BGE 147 III 218 S. 221 Abs. 1 OR als bezahlt gelte, was eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschliesse. Begründet wird dies damit, dass kein Grund ersichtlich sei, den Mieter, der den Mietzins verspätet hinterlege, anders zu behandeln als denjenigen, der den Mietzins zu spät (aber noch innert der Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR) bezahle (Urteil der Cour de Justice des Kantons Genf vom 10. Mai 2004, in: mp 2005 S. 279; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 58 zu Art. 259g OR). Das Bundesgericht hat sich mit dieser Frage bisher zwar noch nicht näher auseinandergesetzt, äusserte sich indes trotzdem verschiedentlich dazu - und zwar uneinheitlich: Im Urteil 4A_368/2007 vom 7. November 2007 E. 2.4 hielt es fest, dass sich aus dem klar umschriebenen Zweck der Hinterlegung ergebe, dass mit dieser keine Tilgung bereits fällig gewordener Mietzinse erreicht werden könne, sondern nur künftig fälliger. Demgegenüber erwog es im Urteil 4A_140/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, in: SJ 2015 I S. 1, unter Verweis auf DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 668 f., dass der Mieter nach Erhalt der Kündigungsandrohung die Auflösung des Mietvertrags durch Zahlung des geschuldeten (fälligen) Mietzinses oder durch dessen Hinterlegung abwenden könne. Nachfolgend gilt es zu klären, welche Ansicht vorzuziehen ist.”
“Lediglich der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang das Fol- gende angeführt: Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art.”
Die formell gültig vorgenommene Hinterlegung der künftigen Mietzinse gilt nach Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung. Erfolgt die Hinterlegung rechtsgültig (insbesondere unter Beachtung der in der Lehre und Rechtsprechung genannten Formvoraussetzungen), verhindert sie eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes.
“259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Bejahung der Mietzinsherabsetzung im hängi- gen mietrechtlichen Verfahren könnte daher die Ausweisung nicht verhindern und muss demzufolge im Ausweisungsverfahren auch nicht vorfrageweise geprüft werden.”
“Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung der Hinterlegung) vorausgesetzt - einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvorkommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeblich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die Anrufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht geltend gemacht sind (vgl. Erwägung”
Zum Schutz vor einer wegen Nichtzahlung ausgesprochenen Kündigung muss der Mieter die in Art. 259g OR vorausgesetzte Konsignation tatsächlich vornehmen; die blosses Androhen oder das Anzeigen einer solchen Absicht genügt nicht. Verzichtet der Mieter auf die Konsignation und zahlt nicht, handelt er auf eigenes Risiko, weshalb eine frist- und formgemäss angedrohte Kündigung wegen Nichtzahlung möglich werden kann.
“Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait qu'ils n'aient pas pu occuper leur logement pendant une partie des mois de juillet et août 2019 n'a pas à lui seul pour conséquence que le loyer n'était plus exigible. Le congé n'est par ailleurs pas contraire à la bonne foi. En effet, les avis comminatoires adressés aux appelants par les intimées les 20 août 2019 sont dénués de toute ambiguïté. A réception de ceux-ci, les appelants pouvaient et devaient comprendre que leur bail serait résilié s'ils ne versaient pas les loyers de juillet et août 2019 dans le délai imparti. Il résultait ainsi clairement de ces avis que les intimées n'avaient pas accepté leur demande de réduction de loyer et qu'elles exigeaient au contraire le paiement de celui-ci. Les intimées n'avaient par ailleurs pas l'obligation de répondre au courrier des appelants du 28 août 2019. Ceux-ci ne pouvaient pas déduire sans autre de leur silence qu'elles avaient changé d'avis et renoncé à la perception du loyer. Si les appelants estimaient avoir une créance à opposer en compensation aux intimées du fait des défauts de la chose louée, ils auraient dû consigner le loyer, conformément à l'art. 259g CO et à la jurisprudence précitée, ce qu'ils n'ont pas fait. Leur inaction à cet égard est d'autant plus surprenante que, par courrier du 28 août 2019, ils ont précisément informé les intimées de leur intention de procéder à une telle consignation. L'on relèvera en tout état de cause qu'il n'est pas établi que l'appartement ait été inhabitable pendant tous les mois de juillet et août 2019. Il ressort du courrier des intimées du 16 juillet 2019 qu'il y avait encore des occupants dans l'appartement à cette date. Les appelants ont pour leur part indiqué aux intimées, par courrier du 28 août 2019, qu'il n'y avait plus de punaises de lit depuis le 23 août 2019 Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de retenir que la résiliation du bail n'est, comme le soutiennent les appelants, pas intervenue en raison du défaut du paiement du loyer mais parce que les intimées voulaient "obtenir le départ des locataires et des occupants de l'appartement et non protéger [leurs] intérêts financiers".”
“3 La consignation est l'opération par laquelle une personne (le consignant) remet une chose mobilière à une autre personne (le consignataire), en faveur d'un tiers bénéficiaire, le consignataire s'engageant à la conserver jusqu'à ce que ce tiers ou le consignant soit autorisé à lui en réclamer la délivrance. La consignation prévue aux art. 259g ss CO est une consignation à titre d'exécution ; le débiteur, en remettant la chose à un tiers, est réputé exécuter son obligation et échappe ainsi aux conséquences de l'inexécution. Il s'agit d'un mode d'extinction d'une obligation tenant lieu d'exécution ou équivalant au paiement (Aubert, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, nn. 8-10 ad art. 259g CO). Selon l'art. 259g al. 2 CO, les loyers consignés sont réputés payés. Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu ; il n’a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2 ; Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne, 1995, p. 64 ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, ch. 13.7.4.8 p. 341 ; Aubert, CPra-Bail, 2e éd., 2016, n. 10 ad art. 259g CO). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls. Lachat relève dans ce sens que le locataire peut se libérer en compensant avec une « créance certaine » (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2019, ch. 15.3.7 p. 381 et ch. 30.2.3.5 p. 879 s.). 3.3 En l’espèce, l’appelante reconnaît ne pas avoir versé ni consigné les loyers en question dans le délai imparti par l’intimé.”
Der Gutglauben des Mieters kann die Annahme eines Mangels schützen; er erstreckt sich jedoch nach der Rechtsprechung nicht auf die übrigen formellen Voraussetzungen der Hinterlegung nach Art. 259g OR. Insbesondere sind die Ansetzung einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung sowie die schriftliche Androhung und schriftliche Anzeige der Hinterlegung einzuhalten; werden diese Formalien nicht erfüllt, entfällt der durch die Hinterlegung vorgesehene Schutz auch bei gutgläubiger Mangelannahme.
“Denn diese Gutglaubensüberlegung gelte für die übrigen Voraussetzungen der Hinterlegung, namentlich für die Ansetzung ei- ner Behebungsfrist und der Androhung der Hinterlegung, nicht (vgl. act. 56 E. 6.5.3 u.a. mit Verweis auf BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3). Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259g N 43). Doch gilt diese Gutglaubensüberlegung – wie die Vorinstanz be- - 20 - reits zutreffend darlegte (vgl. act. 56 E. 6.5.3) – nur für den Bestand eines Man- gels und nicht für die restlichen Anforderungen an die Hinterlegung (vgl. BGE 125 III 120 ff., E. 2b; BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3; ZK OR- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259g N 43; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 259g N 23; a.A. anscheinend BSK OR-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259g N 14, der unter Verweis auf BGE 125 III 120 E. 2b von einem Eintritt einer Zahlungsfiktion bei "gutgläubiger Hinterlegung" ausgeht). Vor Vorinstanz blieb zwischen den Parteien unbestritten, dass die Beru- fungsklägerin die Berufungsbeklagten weder zur Mängelbeseitigung aufgefordert noch ihnen die Hinterlegung angedroht hatte (vgl.”
“Weiter erwog die Vorinstanz, am Zahlungsrückstand in Bezug auf den Mietzins März 2021 ändere nichts, dass die Berufungsklägerin – wie sie vorbringe – gutgläubig davon ausgegangen sei, es liege ein Mangel vor, den sie weder zu vertreten noch zu beseitigen habe. Denn diese Gutglaubensüberlegung gelte für die übrigen Voraussetzungen der Hinterlegung, namentlich für die Ansetzung ei- ner Behebungsfrist und der Androhung der Hinterlegung, nicht (vgl. act. 56 E. 6.5.3 u.a. mit Verweis auf BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3). Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259g N 43). Doch gilt diese Gutglaubensüberlegung – wie die Vorinstanz be- - 20 - reits zutreffend darlegte (vgl. act. 56 E. 6.5.3) – nur für den Bestand eines Man- gels und nicht für die restlichen Anforderungen an die Hinterlegung (vgl. BGE 125 III 120 ff., E. 2b; BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3; ZK OR- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259g N 43; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 259g N 23; a.A. anscheinend BSK OR-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259g N 14, der unter Verweis auf BGE 125 III 120 E. 2b von einem Eintritt einer Zahlungsfiktion bei "gutgläubiger Hinterlegung" ausgeht).”
“Denn diese Gutglaubensüberlegung gelte für die übrigen Voraussetzungen der Hinterlegung, namentlich für die Ansetzung ei- ner Behebungsfrist und der Androhung der Hinterlegung, nicht (vgl. act. 56 E. 6.5.3 u.a. mit Verweis auf BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3). Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259g N 43). Doch gilt diese Gutglaubensüberlegung – wie die Vorinstanz be- - 20 - reits zutreffend darlegte (vgl. act. 56 E. 6.5.3) – nur für den Bestand eines Man- gels und nicht für die restlichen Anforderungen an die Hinterlegung (vgl. BGE 125 III 120 ff., E. 2b; BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3; ZK OR- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259g N 43; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 259g N 23; a.A. anscheinend BSK OR-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259g N 14, der unter Verweis auf BGE 125 III 120 E. 2b von einem Eintritt einer Zahlungsfiktion bei "gutgläubiger Hinterlegung" ausgeht). Vor Vorinstanz blieb zwischen den Parteien unbestritten, dass die Beru- fungsklägerin die Berufungsbeklagten weder zur Mängelbeseitigung aufgefordert noch ihnen die Hinterlegung angedroht hatte (vgl.”
“Weiter erwog die Vorinstanz, am Zahlungsrückstand in Bezug auf den Mietzins März 2021 ändere nichts, dass die Berufungsklägerin – wie sie vorbringe – gutgläubig davon ausgegangen sei, es liege ein Mangel vor, den sie weder zu vertreten noch zu beseitigen habe. Denn diese Gutglaubensüberlegung gelte für die übrigen Voraussetzungen der Hinterlegung, namentlich für die Ansetzung ei- ner Behebungsfrist und der Androhung der Hinterlegung, nicht (vgl. act. 56 E. 6.5.3 u.a. mit Verweis auf BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3). Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.”
Der Mieter kann die strittigen Mietzinse nach Art. 259g OR bei einer bezeichneten Stelle hinterlegen. Verfahrensrechtlich umfasst die Konsignation alle mit den Mängeln zusammenhängenden Forderungen des Mieters (insbesondere Begehren um Mietzinsreduktion, Schadenersatz oder Reparatur) und fällt unter die Regelungen zur vereinfachten Verfahrenstragweite.
“2 CPC), notamment, aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage (I), la protection contre les loyers ou les fermages abusifs (II), la protection contre les congés (III) ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme (IV ; cf. art. 243 al. 2 let. c CPC). La notion de « protection contre les congés » doit s'interpréter largement en vue de garantir la protection du locataire et inclut, ainsi, les questions relatives à l'annulation du congé, à son inefficacité ou à sa nullité, de même que la question relative à l'expulsion, si la validité du congé est remise en question (ATF 142 III 402 consid. 2 et 2.5.4 et références citées). La procédure simplifiée s'applique également indépendamment de la valeur litigieuse si une demande de prolongation de bail est formulée par le locataire, même à titre subsidiaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid 4.2; Heinzmann in PC CPC, n. 14 ad art. 243 CPC). De même, à la procédure en « consignation de loyer » (art. 259g CO), soumise également la procédure simplifiée, doit s'interpréter largement et englobe, ainsi, toutes les prétentions du locataire en lien avec les défauts de la chose louée, soit notamment le droit de solliciter une baisse de loyer, un dédommagement ou une réparation de la chose louée (cf. art. 259a al. 1 CO), ceci indépendant de la valeur litigieuse desdites prétentions, afin de permettre à ce dernier de faire valoir pleinement ses droits et pour des raisons d'économie de procédure (ATF 146 III 63 consid. 4.4 et 4.4.5). Pour certains auteurs, au regard des jurisprudences précitées, il semble prévisible, même si cela ne ressort pas du texte légal, que le Tribunal fédéral retienne une définition extensive de la notion de « protection contre les loyers abusifs », en admettant l'application de la procédure simplifiée à toutes les procédures portant sur les loyers, sans égard à la valeur litigieuse des prétentions (cf. Dietschy-Martenet, « La notion de consignation du loyer en procédure civile : une doctrine pas si controversée et une analyse incomplète » in Newsletter bail.”
“2 CPC), notamment, aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage (I), la protection contre les loyers ou les fermages abusifs (II), la protection contre les congés (III) ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme (IV ; cf. art. 243 al. 2 let. c CPC). La notion de « protection contre les congés » doit s'interpréter largement en vue de garantir la protection du locataire et inclut, ainsi, les questions relatives à l'annulation du congé, à son inefficacité ou à sa nullité, de même que la question relative à l'expulsion, si la validité du congé est remise en question (ATF 142 III 402 consid. 2 et 2.5.4 et références citées). La procédure simplifiée s'applique également indépendamment de la valeur litigieuse si une demande de prolongation de bail est formulée par le locataire, même à titre subsidiaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid 4.2; Heinzmann in PC CPC, n. 14 ad art. 243 CPC). De même, à la procédure en « consignation de loyer » (art. 259g CO), soumise également la procédure simplifiée, doit s'interpréter largement et englobe, ainsi, toutes les prétentions du locataire en lien avec les défauts de la chose louée, soit notamment le droit de solliciter une baisse de loyer, un dédommagement ou une réparation de la chose louée (cf. art. 259a al. 1 CO), ceci indépendant de la valeur litigieuse desdites prétentions, afin de permettre à ce dernier de faire valoir pleinement ses droits et pour des raisons d'économie de procédure (ATF 146 III 63 consid. 4.4 et 4.4.5). Pour certains auteurs, au regard des jurisprudences précitées, il semble prévisible, même si cela ne ressort pas du texte légal, que le Tribunal fédéral retienne une définition extensive de la notion de « protection contre les loyers abusifs », en admettant l'application de la procédure simplifiée à toutes les procédures portant sur les loyers, sans égard à la valeur litigieuse des prétentions (cf. Dietschy-Martenet, « La notion de consignation du loyer en procédure civile : une doctrine pas si controversée et une analyse incomplète » in Newsletter bail.”
Wird der Mangel vom Vermieter bereits während des Verfahrens behoben, endet das Recht des Mieters zur weiteren Konsignation. Die Konsignation dient in erster Linie als Druckmittel, solange die Beseitigung des Mangels oder eine (rechtskräftige) Entscheidung über die Ansprüche fehlt.
“Ils considèrent dès lors en substance que la résiliation du bail qui leur a été signifiée par l’intimée le 22 décembre 2021 ne serait pas valable et, par conséquent, que la requête d’expulsion qui s’en est suivie avait pas lieu d’être. Dans ces circonstances, les recourants estiment que les frais devraient être mis à la charge de l’intimée et que des dépens devraient leur être alloués. 3.2 3.2.1 En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO. Tel n’est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l’art. 259g al. 1 CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L’art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l’observation des deux conditions cumulatives suivantes : d’une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D’autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n’est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 336 et les références citées). Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu’aucun accord entre les parties n’est intervenu ou qu’une décision exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement de l’autorité judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire doit consigner sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité de conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées.”
“Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 336 et les références citées). Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu’aucun accord entre les parties n’est intervenu ou qu’une décision exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement de l’autorité judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire doit consigner sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité de conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées. Si le bailleur répare le défaut pendant une procédure, le droit de consigner le loyer cesse et le locataire doit reprendre le paiement normal des loyers au bailleur. En effet, la consignation est un moyen de pression pour obtenir les travaux de remise en état de la chose louée, mais ne constitue pas un droit en soi, notamment pour obtenir plus facilement une réduction de loyer (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2016, n. 57 à 59 ad art. 259g CO). 3.2.2 Aux termes de l’art. 106 CPC, les frais – qui comprennent les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1) ou sont répartis selon le sort de la cause, lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause (al. 2). Le juge peut toutefois s’écarter de ces règles et répartir les frais selon sa libre appréciation, en statuant selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]), dans les hypothèses prévues par l’art. 107 CPC (CREC 25 mai 2022/131 consid. 3.2). Le tribunal peut s’écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation dans certaines situations, notamment lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 let. f CPC). Le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation non seulement quant à la manière dont les frais seront répartis, mais également quant aux dérogations à la règle générale de l’art.”
“Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., op. cit., p. 336 et les références). Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu’aucun accord entre les parties n’est intervenu ou qu’une décision exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement de l’autorité judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire doit consigner sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité de conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées. Si le bailleur répare le défaut pendant une procédure, le droit de consigner le loyer cesse et le locataire doit reprendre le paiement normal des loyers au bailleur. En effet, la consignation est un moyen de pression pour obtenir les travaux de remise en état de la chose louée, mais ne constitue pas un droit en soi, notamment pour obtenir plus facilement une réduction de loyer (Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 57 à 59 ad art. 259g CO).”
“Les intimés requièrent, dans l'hypothèse où il devrait être considéré que le jugement prévoit une libération des loyers consignés au moment de son entrée en force, que celle-ci n'intervienne qu'à la complète élimination du défaut. Ils soutiennent que cela correspond à la conception légale de la consignation, laquelle constitue un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut. Dans le cas contraire, le locataire se verrait indûment et sans justification privé d'un moyen de pression que la loi met à sa disposition. Les arrêts cantonaux cités par les premiers juges ne contiennent au demeurant aucune motivation ni justification quant à une libération des loyers consignés déjà au moment de l'entrée en force du jugement. 12.1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 340; Aubert, op. cit., n. 57 ad art. 259g CO). 12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a voulu adopter. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se justifie en conséquence pas.”
Die Hinterlegung bewirkt, dass die hinterlegten Mietzinse als bezahlt gelten und schützt damit — bei ordnungsgemässem Vorgehen des Mieters — vor einer vorzeitigen (ausserordentlichen) Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Als ordnungsgemässes Vorgehen nennt die Rechtsprechung insbesondere die schriftliche Geltendmachung der Mängel, die Setzung einer angemessenen Frist zur Behebung und die schriftliche Anzeige der Absicht, die Mietzinse zu hinterlegen. Wird der Mangel allerdings von der Vermieterin bestritten oder ist die Hinterlegung unbegründet, kann die Befreiungswirkung nicht ohne Weiteres angenommen werden.
“Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art. 253-529 CO, 3ème éd. 2021, n. 4b ad art. 259d CO; n. 2 ad art. 259g CO et les références citées). 4.2 En l'espèce, l'appelante prétend que la bailleresse aurait dû effectuer des travaux de remise en état et qu'à défaut elle n'a pas exécuté son obligation de remettre les locaux conformément au contrat. Or, l'usage convenu de la chose louée se détermine en premier lieu selon le contrat de bail, lequel est, en l'espèce, clair à ce sujet. Il en ressort, de manière explicite et non équivoque, que l'appelante connaissait bien l'état des locaux et acceptait de les prendre en location "en l'état" en contrepartie du loyer convenu, à charge pour elle d'entreprendre des travaux d'aménagement (clause II du contrat).”
“Die Berufungsbeklagte bestritt mit Schreiben vom 23. Juli 2020 die geltend gemachten Mängel (act. 3/4). Am 24. Juli 2020 gaben die Berufungskläger der Berufungsbeklagten bekannt, dass sie den Mietzins für den Monat August 2020 gerichtlich hinterlegt hätten. Gleichzeitig machten sie weitere Mängel an der Wohnung geltend (act. 3/5). Die Berufungsbeklagten stellten am 3. August 2020 - 14 - (act. 3/7 f.) erneut sämtliche Mängel in Abrede. Zudem betonten sie, selbst wenn diese Mängel bestünden, wäre eine Frist von fünf respektive zwanzig Tagen viel zu kurz bemessen, um die Mängel zu beheben. Da die Berufungskläger den Au- gustmietzins grundlos hinterlegt hätten, sei die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR nicht eingetreten. Entsprechend setze die Berufungsbeklagte den Be- rufungsklägern eine 30-tägige Frist an, um diesen Mietzins nachzuzahlen. Zu- gleich drohte die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs an, sollte die Mietzinszahlung ausbleiben. Mit Schreiben vom 11. September 2020 kündigte die Berufungsbeklagte die Woh- nung schliesslich zufolge Zahlungsverzugs ausserordentlich per 31. Oktober 2020 (act. 3/9 f.).”
Die Hinterlegung dient dem Mieter nicht nur als Schutz, sondern wirkt auch als leicht verfügbares Druckmittel, um den Vermieter zum Tätigwerden zu bewegen. Die in Art. 259g Abs. 2 OR vorgesehene Erfüllungswirkung verhindert zugleich, dass ein untätiger Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen kann. Gerichtliche Gesuche auf Aufhebung der Hinterlegung sind daher zurückhaltend zu behandeln, damit die durch die Hinterlegung gewährten prozessualen Vorteile des Mieters nicht unterlaufen werden.
“Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant qu'il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet, op. cit., n. 4 ad art. 261 CPC et les réf. citées). En matière de mesures provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa substance et sa titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que le risque d'un préjudice difficilement réparable doivent être rendus vraisemblables par le requérant (Bohnet, op. cit., n. 5 ad art. 261 CPC). 4.2.2 Selon l'art. 259g al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd.”
“Die Einführung des Hinterlegungsrechts war eine Mittellösung zwischen dem weitergehenden Vorschlag der Expertenkommission, der dem Mieter das Recht einräumen wollte, ohne Weiteres den Mietzins herabzusetzen, und dem damals geltenden Recht, das dem Mieter weder den einen noch den anderen Rechtsbehelf einräumte (Bl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Das Hinterlegungsrecht bezweckt damit zum einen, das Inkassorisiko von Mieter und Vermieter zu reduzieren - sei es weil Ersterem ein Anspruch auf teilweise Rückerstattung des Mietzinses zusteht oder Letzterem ein Anspruch auf Bezahlung eines reduzierten Mietzinses. Andererseits verleiht die Möglichkeit der Hinterlegung dem Mieter ein - im Vergleich zur direkten Anrufung des Gerichts - leicht verfügbares Druckmittel, um den Vermieter zum Tätigwerden zu bewegen. Indem Art. 259g Abs. 2 OR die Erfüllungswirkung vorsieht, wird gleichzeitig verhindert, dass der untätige Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs kündigen könnte. Würde die Erfüllungswirkung auch bei Hinterlegung bereits fällig gewordener Mietzinse bejaht, führte dies zwar zu einer Schlechterstellung des Vermieters, doch widerspräche eine derartige Auslegung nicht dem Zweckge danken des Instituts der (mietrechtlichen) Hinterlegung.”
Nach der Rechtsprechung muss die schriftliche Mitteilung des Mieters die wesentlichen Elemente enthalten, namentlich die Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Mangels und die ausdrückliche Androhung, bei unbenütztem Ablauf dieser Frist die künftigen Mietzinse zu konsignieren; Unterlassene Fristsetzung oder fehlende formelle Androhung können die Konsignation unwirksam machen. Mündliche Vorabkontakte ersetzen eine solche schriftliche Erklärung nicht.
“Ils n’ont toutefois produit aucune pièce à cet égard, précisant que les contacts avaient eu lieu de vive voix. Ensuite, par courrier du 15 juin 2021, ils ont écrit au représentant de l’intimée pour lui indiquer que cela faisait près de deux ans qu’ils avaient fait une demande pour effectuer des travaux d’entretien dans leur logement, sans succès. Dans ce courrier, le recourant a indiqué qu’il avait décidé de verser les loyers sur un compte de consignation à partir du mois de juin 2021 (pièce 108). Les travaux sollicités n’ayant pas été mis en œuvre, les recourants ont dès lors versé leurs loyers sur un compte de consignation dès le mois de septembre 2021. Pour sa part, l’intimée a mis les recourants en demeure de payer les loyers des mois de septembre à novembre 2021 en date du 15 novembre 2021. Ne constatant aucun paiement, elle a finalement résilié le contrat de bail le 22 décembre 2021. En l’espèce, les recourants ne démontrent pas qu’ils auraient consigné les loyers litigieux conformément aux conditions prévues par l’art. 259g CO. En effet, s’il est vrai qu’ils ont, par lettre du 15 juin 2021, indiqué à l’intimée qu’ils avaient décidé de consigner les loyers parce que les travaux sollicités, soit la réparation des défauts allégués, tardaient à être mis en œuvre, ce courrier ne comprend pas les éléments requis par la jurisprudence. Dans leur lettre, ils n’ont, d’une part, pas fixé à l’intimée un délai raisonnable pour procéder à la réparation des défauts et, d’autre part, pas formellement menacé celle-ci de consigner les loyers à l’issue de ce délai. Le dossier ne contient pas ailleurs aucune autre pièce allant dans ce sens et les contacts préalables qui ont eu lieu par téléphone ne sont pas suffisants. Dans ces circonstances, force est de constater que la consignation des loyers concernés n’était pas valable et qu’elle n’a pas eu pour effet de libérer les recourants de l’obligation de s’acquitter du loyer. Ainsi, la bailleresse était en droit de mettre les locataires en demeure et de résilier le bail si ceux-ci ne s’exécutaient pas.”
“Ils n’ont toutefois produit aucune pièce à cet égard, précisant que les contacts avaient eu lieu de vive voix. Ensuite, par courrier du 15 juin 2021, ils ont écrit au représentant de l’intimée pour lui indiquer que cela faisait près de deux ans qu’ils avaient fait une demande pour effectuer des travaux d’entretien dans leur logement, sans succès. Dans ce courrier, le recourant a indiqué qu’il avait décidé de verser les loyers sur un compte de consignation à partir du mois de juin 2021 (pièce 108). Les travaux sollicités n’ayant pas été mis en œuvre, les recourants ont dès lors versé leurs loyers sur un compte de consignation dès le mois de septembre 2021. Pour sa part, l’intimée a mis les recourants en demeure de payer les loyers des mois de septembre à novembre 2021 en date du 15 novembre 2021. Ne constatant aucun paiement, elle a finalement résilié le contrat de bail le 22 décembre 2021. En l’espèce, les recourants ne démontrent pas qu’ils auraient consigné les loyers litigieux conformément aux conditions prévues par l’art. 259g CO. En effet, s’il est vrai qu’ils ont, par lettre du 15 juin 2021, indiqué à l’intimée qu’ils avaient décidé de consigner les loyers parce que les travaux sollicités, soit la réparation des défauts allégués, tardaient à être mis en œuvre, ce courrier ne comprend pas les éléments requis par la jurisprudence. Dans leur lettre, ils n’ont, d’une part, pas fixé à l’intimée un délai raisonnable pour procéder à la réparation des défauts et, d’autre part, pas formellement menacé celle-ci de consigner les loyers à l’issue de ce délai. Le dossier ne contient pas ailleurs aucune autre pièce allant dans ce sens et les contacts préalables qui ont eu lieu par téléphone ne sont pas suffisants. Dans ces circonstances, force est de constater que la consignation des loyers concernés n’était pas valable et qu’elle n’a pas eu pour effet de libérer les recourants de l’obligation de s’acquitter du loyer. Ainsi, la bailleresse était en droit de mettre les locataires en demeure et de résilier le bail si ceux-ci ne s’exécutaient pas.”
Ein einseitiger Rückbehalt des Mietzinses ohne formelle Hinterlegung nach Art. 259g OR ist rechtswidrig. Die Rechtsprechung betont, dass dem Mieter grundsätzlich die Konsignation (Hinterlegung) offensteht; wer statt zu hinterlegen den Mietzins einbehält, handelt auf eigenes Risiko. Dies kann insbesondere zu Zahlungsverzugskündigungen und Ausweisungen führen. Nach Erhalt der Androhung kann der Mieter einer Kündigung vorbeugen, indem er den geschuldeten Betrag bezahlt oder ordnungsgemäss hinterlegt.
“Es geht aus der verwendeten Formulierung klar hervor, dass es um eine Neugestal- tung und Erneuerung des Innenausbaus geht (RG act. II/4). Eine Mitteilung, dass nicht genügend Notausgänge vorhanden wären bzw. dass die Notausgänge den gesetzlichen Anforderungen nicht genügen würden, kann darin nicht gesehen werden. Zu Recht hat die Vorinstanz bei dieser Beweislage erklärt, die Berufungs- klägerin habe erst mit der E-Mail vom 12. November 2019 einen Mangel bei den Notausgängen reklamiert. Schliesslich ist auch aus dem zutreffenden Hinweis der Vorinstanz, dass ein einfacher Rückbehalt des Mietzinses, wie ihn die Berufungs- klägerin ausübe, im Gesetz nicht vorgesehen sei, keine Voreingenommenheit der Vorinstanz ableitbar. Es hat sich gezeigt, dass keine Vereinbarung über einen Aufschub in der Fälligkeit des Mietzinses getroffen wurde. Von Gesetzes wegen ist ein einseitiger Mietzinsrückbehalt nicht vorgesehen, vielmehr eröffnet das Ge- setz für den Fall unbehobener Mängel die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g OR). Die Berufungsklägerin hält damit den Mietzins ohne rechtliche Grundlage zurück. Darauf hat die Vorinstanz zu Recht hingewiesen.”
“Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2).”
“Soweit die Beklagte endlich geltend macht, die Klägerin verhalte sich offen- sichtlich rechtsmissbräuchlich, da es ihr gar nicht um die ausstehenden Zahlun- gen, sondern um die vorzeitige Rückerlangung der Mietobjekte gehe, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Rückgabeanspruch ist Folge der Zahlungsver- zugskündigungen, zu welchen die Beklagte durch ihre Vertragsverletzungen An- lass gegeben hat. Vor diesem Hintergrund verblasst der Umstand, dass der Klä- gerin die vorzeitige Rückgabe der Mietgegenstände möglicherweise aus anderen Gründen gelegen kommt. Nicht nur das: Die Beklagte hat ihre eigenmächtige Zu- rückbehaltung nicht näher erläutert. Auch wer ihre mängelrechtliche Argumenta- tion teilen möchte, wird kaum verstehen, warum sie die Mietzinse nicht wenigstens hinterlegt hat (Art. 259g OR). Die Klägerin mahnte die Beklagte mit Schreiben vom 29. März 2021 und setzte ihr eine 30-tägige Frist zur Begleichung der offenen Mietzinse, wobei sie ihr die aus- serordentliche Kündigung im Falle der Nichtbezahlung androhte. Der Erhalt dieser Briefe wurde seitens der Beklagten nicht bestritten. Da die Mietzins- und Neben- kostenpositionen innert Frist nicht beglichen wurden, erweisen sich die Kündigun- gen vom 16. Juni 2021 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Juli 2021 als gültig. Da die Beklagte die Mietobjekte auf diesen Zeitpunkt und auch bis dato nicht zurückgegeben hat, ist sie aus den Räumlichkeiten auszuweisen. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen”
“259g ss CO est une consignation à titre d'exécution ; le débiteur, en remettant la chose à un tiers, est réputé exécuter son obligation et échappe ainsi aux conséquences de l'inexécution. Il s'agit d'un mode d'extinction d'une obligation tenant lieu d'exécution ou équivalant au paiement (Aubert, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, nn. 8-10 ad art. 259g CO). Selon l'art. 259g al. 2 CO, les loyers consignés sont réputés payés. Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu ; il n’a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2 ; Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne, 1995, p. 64 ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, ch. 13.7.4.8 p. 341 ; Aubert, CPra-Bail, 2e éd., 2016, n. 10 ad art. 259g CO). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls. Lachat relève dans ce sens que le locataire peut se libérer en compensant avec une « créance certaine » (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2019, ch. 15.3.7 p. 381 et ch. 30.2.3.5 p. 879 s.). 3.3 En l’espèce, l’appelante reconnaît ne pas avoir versé ni consigné les loyers en question dans le délai imparti par l’intimé. Ce dernier, par l’intermédiaire d’I.________ SA, a par ailleurs respecté la procédure de résiliation prévue à l’art. 257d CO, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par l’appelante. L’intention de cette dernière de faire respecter ses droits liés aux défauts de la chose louée, défendable sur le principe, aurait dû être réalisée en conformité avec les règles des art.”
Nach der Rechtsprechung setzt Art. 259g OR die Erfüllung zweier kumulativer Formvoraussetzungen für eine wirksame Konsignation voraus: Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und ihm schriftlich androhen, die künftigen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen, falls der Mangel nicht behoben wird. Konsignierte Mietzinse gelten als bezahlt. Die Konsignation ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mangel bereits behoben hat. Der Mieter kann die Mietzinse fortlaufend bis zu einem übereinstimmenden Vertrag oder einer vollstreckbaren Entscheidung (Behörde oder Gericht) hinterlegen.
“Ils considèrent dès lors en substance que la résiliation du bail qui leur a été signifiée par l’intimée le 22 décembre 2021 ne serait pas valable et, par conséquent, que la requête d’expulsion qui s’en est suivie avait pas lieu d’être. Dans ces circonstances, les recourants estiment que les frais devraient être mis à la charge de l’intimée et que des dépens devraient leur être alloués. 3.2 3.2.1 En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO. Tel n’est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l’art. 259g al. 1 CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L’art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l’observation des deux conditions cumulatives suivantes : d’une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D’autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n’est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 336 et les références citées). Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu’aucun accord entre les parties n’est intervenu ou qu’une décision exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement de l’autorité judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire doit consigner sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité de conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées.”
Auch nach Art. 259g OR trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels oder einer Gegenforderung. Dies gilt auch, wenn er den Mietzins (z. B. bei Rohbaumiete) herabsetzt oder zur Hinterlegung berechtigt ist; die Hinterlegung befreit nicht von der Pflicht, den Mangel zu beweisen.
“ZMP 2023 Nr. 12 Art. 256 Abs. 2 OR; Art. 257d Abs. 2 OR; Art. 259d OR; Art. 259g OR. Rohbaumiete. Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch. Ver- hältnis zwischen Minderung und Hinterlegung des Mietzinses. Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Auch bei der Rohbaumiete ist ein Verzicht des Mieters auf Mängelrechte nur gültig, soweit die konkrete Vereinbarung der Parteien sich insgesamt nicht zu seinem Nachteil auswirkt. Es genügt daher grundsätzlich nicht, wenn die Mietsache sich beim vertraglichen Mietbeginn in einem Zustand befindet, der zwar die Bauarbei- ten des Mieters ermöglicht, diesem aber wegen öffentlich-rechtlicher Schranken selbst bei rechtzeitiger Veranlassung der Arbeiten keine Aussicht bietet, die Sache ab Mietbeginn für den vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Besteht ein Mangel, ist der Mieter zwar nicht zur Hinterlegung verpflichtet und kann den Miet- zins auch eigenmächtig herabsetzen. Allerdings ist er für den Mangel beweisbe- lastet. Stellt sich im Beweisverfahren heraus, dass bezüglich der Kanalisation im Hausinnern zwar Auflagen der zuständigen Behörden bestanden, dass diese aber weder den Bauarbeiten noch einer Betriebsbewilligung für den Mieter entgegen- gestanden wären («Inliner-Sanierung»), erweist sich eine Kündigung als gültig, welche die Vermieterin gestützt auf Art.”
“Les affirmations du président de l'intimée n'étaient pas déterminantes, du fait de sa position, pas plus que celle du témoin J______, membre de la coopérative intimée, dont l'appartement n'avait qu'un seul mur commun avec celui de F______. La résiliation du bail de cette dernière attestait de l'existence des nuisances. Elle avait appelé la police à plusieurs reprises, mais plusieurs de ces appels n'avaient pas fait l'objet de document écrit. Elle avait cessé de réagir car la bailleresse ne donnait aucune suite à ses doléances. Elle avait même été hospitalisée du fait du stress provoqué par le bruit de sa voisine. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du défaut (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 303). Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid.”
Nach der Rechtsprechung kann der Mieter nach schriftlicher Fristsetzung die künftigen Mietzinse bei einer staatlichen Stelle hinterlegen; diese Hinterlegung gilt als Zahlung und hat provisorischen Charakter. Sie dient als Druckmittel zur Herbeiführung der Mängelbehebung, und der Mieter kann hierfür das volle Ausmass des Mietzinses consignieren, unabhängig von der Schwere des Mangels oder der Höhe seiner Gegenforderungen.
“4.1, non publié à l’ATF 143 III 348, et les réf. citées). 2.2 En l’espèce, hormis les extraits du registre du commerce – qui contiennent des faits notoires – les pièces produites par l’appelante notamment l’extrait du registre foncier relatif à la parcelle 192 de la commune [...], qu’elle aurait pu produire devant la Présidente (cf. ord., p. 6) ne sont pas recevables en deuxième instance (cf. 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 2.1) 2.3 Il a été donné suite à la réquisition de l’appelante tendant à ce que le dossier de la cause XC[...] soit versé au dossier de la présente cause. Il en a été tenu compte dans la mesure de sa pertinence. 3. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers sont consignés auprès d'une institution étatique et sont acquis au bailleur, dans la mesure où il a une créance en paiement du loyer, à l’issue du jugement au fond. La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué a dès lors un caractère provisoire ; elle tombe au plus tard avec le jugement au fond (TF 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1-1.3). La consignation du loyer est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 p. 68 et les références citées ; ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203 et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203; TF 4C.35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées). Selon la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancien droit, dès lors que le montant des loyers peut être relativement important et que, sauf accord des parties ou réparation complète des défauts, la consignation peut se poursuivre jusqu'à droit connu sur le fond (ATF 124 III 201 consid.”
“4.1, non publié à l’ATF 143 III 348, et les réf. citées). 2.2 En l’espèce, hormis les extraits du registre du commerce – qui contiennent des faits notoires – les pièces produites par l’appelante notamment l’extrait du registre foncier relatif à la parcelle 192 de la commune [...], qu’elle aurait pu produire devant la Présidente (cf. ord., p. 6) ne sont pas recevables en deuxième instance (cf. 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 2.1) 2.3 Il a été donné suite à la réquisition de l’appelante tendant à ce que le dossier de la cause XC[...] soit versé au dossier de la présente cause. Il en a été tenu compte dans la mesure de sa pertinence. 3. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers sont consignés auprès d'une institution étatique et sont acquis au bailleur, dans la mesure où il a une créance en paiement du loyer, à l’issue du jugement au fond. La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué a dès lors un caractère provisoire ; elle tombe au plus tard avec le jugement au fond (TF 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1-1.3). La consignation du loyer est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 p. 68 et les références citées ; ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203 et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203; TF 4C.35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées). Selon la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancien droit, dès lors que le montant des loyers peut être relativement important et que, sauf accord des parties ou réparation complète des défauts, la consignation peut se poursuivre jusqu'à droit connu sur le fond (ATF 124 III 201 consid.”
Setzt der Mieter dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbehebung (vgl. Art. 259g Abs. 1 OR), hat der Vermieter eine zu kurze Frist unverzüglich zu rügen. Unterlässt er dies und veranlasst er die Reparaturen nicht, kann er später die Kürze der Frist nicht zur Anfechtung der Hinterlegung der Mietzinse vorbringen.
“1 Le locataire qui entend consigner le loyer doit préalablement demander au bailleur de réparer le défaut en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire (cf. art. 259g al. 1 CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis. Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3). Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe de l'indiquer au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). A défaut, il est censé s'en accommoder et ne saurait invoquer ultérieurement la brièveté du délai pour contester la validité de la consignation (Aubert, op. cit., n. 29 ad art. 259g CO). 9.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, le délai qui lui a été accordé pour remédier au défaut n'a pas commencé à courir au moment de l'expédition du courrier du 18 mars 2019. En effet, ce courrier tendait uniquement à lui signifier que la demande de remise en état avec menace de consignation des loyers adressée le 8 février 2019 était maintenue. L'échéance du délai pour remédier au défaut a initialement été arrêtée au 28 février 2019. Elle a par la suite été prolongée au 31 mars 2019. Or, à la suite de cette prolongation, l'appelante n'a pas fait valoir que le délai demeurait trop court mais s'est contentée, par courrier du 25 février 2019, de nier l'existence d'un défaut. Elle n'a par ailleurs entrepris aucune démarche en vue de procéder aux réparations sollicitées. Elle ne saurait ainsi en conséquence, au stade de la présente procédure, invoquer la brièveté du délai fixé pour contester la validité de la consignation. Le grief de l'appelante à cet égard est en conséquence infondé.”
Die Hinterlegung der künftigen Mietzinse dient als provisorisches Druckmittel des Mieters zur Durchsetzung der Mangelbeseitigung; sie hat vorläufigen Charakter und entfällt spätestens mit dem Endurteil. Voraussetzungen und Wirkungen richten sich nach den in Art. 259g Abs. 1 und Abs. 2 OR genannten Erfordernissen.
“Ces deux conditions sont cumulatives. Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1, non publié à l’ATF 143 III 348, et les réf. citées). 2.2 En l’espèce, hormis les extraits du registre du commerce – qui contiennent des faits notoires – les pièces produites par l’appelante notamment l’extrait du registre foncier relatif à la parcelle 192 de la commune [...], qu’elle aurait pu produire devant la Présidente (cf. ord., p. 6) ne sont pas recevables en deuxième instance (cf. 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 2.1) 2.3 Il a été donné suite à la réquisition de l’appelante tendant à ce que le dossier de la cause XC[...] soit versé au dossier de la présente cause. Il en a été tenu compte dans la mesure de sa pertinence. 3. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers sont consignés auprès d'une institution étatique et sont acquis au bailleur, dans la mesure où il a une créance en paiement du loyer, à l’issue du jugement au fond. La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué a dès lors un caractère provisoire ; elle tombe au plus tard avec le jugement au fond (TF 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1-1.3). La consignation du loyer est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 p. 68 et les références citées ; ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203 et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral).”
Abs. 2 ist systematisch als Fortführung von Abs. 1 zu verstehen: Die in Abs. 1 genannten Voraussetzungen sind für die Anwendung von Abs. 2 massgeblich. Abs. 2 regelt insofern lediglich die Rechtswirkungen der Hinterlegung (insbesondere dass die Hinterlegung als Zahlung gilt), wenn die Voraussetzungen aus Abs. 1 erfüllt sind.
“Zu demselben Ergebnis gelangt man bei Berücksichtigung der Gesetzessystematik : Während in Art. 259g Abs. 1 OR die Voraussetzungen der Hinterlegung aufgezählt werden, regelt der zweite Absatz, welche Wirkung die Hinterlegung zeitigt, sofern deren Voraussetzungen erfüllt sind. Letztere Bestimmung ist systematisch lediglich eine Weiterführung von Abs. 1, weshalb sie in Berücksichtigung der in Abs. 1 statuierten Voraussetzungen zu lesen ist.”
Die Befreiungswirkung der Hinterlegung setzt kumulativ voraus, dass der Mieter dem Vermieter (i) schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hat und (ii) schriftlich die Hinterlegung/Ankündigung der Absicht zu hinterlegen angedroht hat. Nur wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, tritt die in Art. 259g Abs. 2 OR genannte Rechtswirkung ein.
“3.1). 2. L'appelant a produit de nouvelles pièces. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 5A_790/2016 du 9 août 2018 consid. 3.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles ont été établies après que la cause ait été gardée à juger en première instance et postérieurement à l'appel. Elles sont ainsi recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 3. L'appelant reproche aux premiers juges de l'avoir débouté de ses conclusions tendant au paiement par les intimés d'une somme de 12'131 fr. à titre d'intérêts moratoires sur les loyers impayés par ces derniers. 3.1.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). L'effet libératoire de la consignation, prévu par l'art. 259g al. 2 CO, n'intervient que si les conditions de l'art. 259g al. 1 CO sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.1). Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti.”
“En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., op. cit., p. 336 et les références).”
“Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait l'intime d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'elle n'a pas fait. A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par l'intime ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que l'intime n'avait pas dmontr que le chauffage de son appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut. Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement. 6. Enfin, l'intime considre que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer n'taient pas runies. Elle relve que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal. 6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Trinunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites). 6.2 En l'occurrence, les conditions formelles ncessaires la consignation de loyer n'ont pas t respectes lors de cette dernire en janvier 2018, puisque l'intime n'avait pas pralablement demand la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer.”
Fehlende Fälligkeit als Voraussetzung: Nach dem Willen des Gesetzgebers und der Darlegungen des Bundesgerichts entfaltet die Hinterlegung nur dann Befreiungswirkung, wenn die Mietzinse zum Zeitpunkt der Hinterlegung nicht bereits fällig sind. Die Botschaft schliesst die Hinterlegbarkeit bereits fälliger Mietzinse aus, und das Bundesgericht betrachtet die fehlende Fälligkeit als zu Art. 259g Abs. 1 OR gehörige Voraussetzung.
“Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren. In der Botschaft wird weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein soll (siehe BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1, 1437 Ziff. 421.106). Des Weiteren erklärt die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere , dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten (BBl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach BGE 147 III 218 S. 223 dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen - wie erwähnt - auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.”
“Der zweitgenannte Zweck bezieht sich dabei offenkundig auf die den zitierten Passagen in der Botschaft vorangegangene Aufzählung der Voraussetzungen der Zulässigkeit der Hinterlegung (schriftliche Benachrichtigung des Vermieters, Ausschluss der Hinterlegbarkeit bereits fälliger Mietzinse sowie Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen; vgl. BBl 1985 I 1415 f. Ziff. 412.1). Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren. In der Botschaft wird weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein soll (siehe BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1, 1437 Ziff. 421.106). Des Weiteren erklärt die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere , dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten (BBl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach BGE 147 III 218 S. 223 dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen - wie erwähnt - auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.”
Die Angemessenheit der gesetzten Frist bemisst sich nach den Umständen des Einzelfalls, namentlich nach Art des Mangels, dem Umfang der auszuführenden Arbeiten, dem Grad der Dringlichkeit sowie der für Bewilligungen oder Kostenvoranschläge erforderlichen Zeit. Damit verbleibt dem Richter ein Beurteilungsspielraum.
“Il ne saurait ainsi être reproché aux premiers juges d'avoir retenu que les intimés n'ont pas repris les pompes de relevage. Enfin, il résulte de l'expertise judiciaire que les nuisances olfactives ne sont pas dues à un mauvais entretien des pompes de relevage. Le remplacement de filtres préconisé par Z______ n'a d'ailleurs pas permis de remédier au défaut. C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont considéré que la réparation de défaut affectant les pompes de relevage n'incombait pas aux intimés. 9. L'appelante soutient qu'en lui signifiant, par courrier du 18 mars 2019, que les loyers seraient consignés si les travaux visant à supprimer les prétendus problèmes d'odeurs n'étaient pas exécutés d'ici le 31 mars 2019, les intimés ne lui avaient accordé qu'un délai de 13 jours pour remédier au défaut, ce qui était insuffisant. 9.1 Le locataire qui entend consigner le loyer doit préalablement demander au bailleur de réparer le défaut en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire (cf. art. 259g al. 1 CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis. Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3). Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe de l'indiquer au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). A défaut, il est censé s'en accommoder et ne saurait invoquer ultérieurement la brièveté du délai pour contester la validité de la consignation (Aubert, op. cit., n. 29 ad art. 259g CO). 9.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, le délai qui lui a été accordé pour remédier au défaut n'a pas commencé à courir au moment de l'expédition du courrier du 18 mars 2019.”
Bei der Festsetzung des Streitwerts sind die hinterlegten Mietzinse nicht zu berücksichtigen. Massgeblich ist der Wert der zugrunde liegenden Ansprüche (insbesondere auf Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung oder Schadenersatz), da die Mietzinshinterlegung als Rechtsbehelf zur Durchsetzung dieser Ansprüche zu qualifizieren ist.
“Bei einer Klagenhäufung werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Eine Zusammenrechnung hat nach der Lehre auch dann nicht zu erfolgen, wenn bei einer Klagenhäufung die mehreren Ansprüche zwar selbständig nebeneinander bestehen, aber wirtschaftlich nur eine Leistung bezwecken, wie etwa bei der Verbindung einer Forderungsklage mit der Pfandklage (Sterchi, Berner Kommentar 2012, Art. 93 ZPO N 6; Stein-Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016, Art. 93 N 10 [mit Hinweisen auf die uneinheitliche Bundesgerichtspraxis]). Zweck der Mietzinshinterlegung ist es, der Mieterin zur Durchsetzung ihres Anspruchs auf Mängelbeseitigung ein Druckmittel in die Hand zu geben. Dieser Zweck verdeutlicht, dass es sich bei der Mietzinshinterlegung im Wesentlichen um einen Behelf der Mieterin handelt, den Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen und nicht um einen Anspruch im engeren Sinn (Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259g OR N 9 und 10; vgl. auch Art. 259h OR N 8). Handelt es sich bei der Mietzinshinterlegung aber um einen Rechtsbehelf zur Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruchs (und der Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz; vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4.4), ist bei der Ermittlung des Streitwerts lediglich auf die zugrundeliegenden Ansprüche (auf Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung oder Schadenersatz) abzustellen und der Wert der hinterlegten Mietzinsen ausser Acht zu lassen. Im Einklang damit führt Lachat aus, dass der Streitwert sich nicht nach den hinterlegten Mietzinsen bemisst, sondern nach den Forderungen der Mieterin (wie Ausführung von Reparaturen, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz) (Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g und 259i OR), in: mp 1993, 1 ff., S. 12 Ziffer 8.3). Aufgrund dieser Erwägungen ist festzuhalten, dass das Zivilgericht bei der Ermittlung des Streitwerts zu Unrecht auch den Wert der hinterlegten Mietzinsen von CHF 7'463. berücksichtigte. Lässt man die hinterlegten Mietzinsen ausser Acht, betrug der Streitwert vor Zivilgericht richtigerweise rund CHF 20'000.”
Die Hinterlegung gilt nach Art. 259g Abs. 2 OR nur dann als Zahlung, wenn die materiellen und die formellen Voraussetzungen vollumfänglich erfüllt sind. Erst bei rechtsgültiger Hinterlegung steht die Wirkung ein, dass eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes insoweit nicht mehr trägt.
“257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Bejahung der Mietzinsherabsetzung im hängi- gen mietrechtlichen Verfahren könnte daher die Ausweisung nicht verhindern und muss demzufolge im Ausweisungsverfahren auch nicht vorfrageweise geprüft werden.”
“Dafür rechtfertigt sich zwar eine pauschale Mietzinsminderung von monatlich 5 %, wegen der Bauvereitelung durch die Kläger aber nur für die Zeit vom 30. Mai bis zum 3. Juni 2022, welche die Arbeiten bei planmässiger Ausfüh- rung in Anspruch genommen hätten. Daraus ergibt sich eine Beeinträchtigung an fünf Tagen was einem Sechstel eines Monats entspricht. Bei einem Monatsmiet- zins von Fr. 3'500.– resultiert ein Anspruch auf Mietzinsminderung von gerundet Fr. 29.– (Fr. 3'500.– x 5 % x 1/6). Da das Bundesgericht mit Recht Minderungen für Bagatellen ablehnt (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3), ist hier ein Minderungsanspruch zu verneinen. 4. Mietzinshinterlegung 4.1 Der Mieter einer unbeweglichen Sache, der vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels verlangt und ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist ansetzt, kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Fristablauf Mietzinse, die künftig fäl- lig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird (Art. 259g Abs. 1 OR). Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR). Der Anspruch auf Hinterlegung ist an mehrere materielle und formelle Vorausset- zungen geknüpft. Materiell ist insbesondere erforderlich, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der vom Vermieter zu beheben ist (BGE 125 III 120 E. 2b; BGE 124 III 201 E. 2d sowie BGer 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 3.2; SVIT-Komm.- TSCHUDI, a.a.O., Art. 259g OR N 11 f.; MPra-ROY, a.a.O., S. 266; BK OR-GIGER, Art. 259g N 17; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259g N 23; ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Diss., St. Gallen 1992, 2. Aufl. 1995,S. 285; TSCHUDI, Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen, Zürich/Basel/Genf 2005, S. 39; a. M. BLUMER, SPR, VIII/3 Rz. 763; OFK-PERMANN, Art. 259g OR N 6). Die Rechtmässigkeit der Hinterlegung wird überwiegend im Hinblick auf die mate- rielle Hinterlegungswirkung diskutiert: Die hinterlegten Mietzinse gelten gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als bezahlt, sofern die Hinterlegung den formellen wie auch - 25 - materiellen Voraussetzungen vollumfänglich genügt.”
Die Hinterlegung nach Art. 259g OR setzt kumulativ voraus, dass der Mieter dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzt und für den Fall des unbenützten Ablaufs dieser Frist schriftlich androht, die künftigen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen; die Hinterlegung selbst ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Wird eine dieser Formerfordernisse nicht eingehalten, ist die Hinterlegung wirkungslos; in diesem Fall steht dem Mieter nicht das Recht zu, den Mietzins einseitig oder durch blossen Zurückbehalt zu kürzen statt der gesetzlich geregelten Konsignation.
“Dem setzt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung entgegen, ein Mieter sei zwar für eine rechtmässige Hinterlegung gemäss Art. 259g OR grundsätzlich ver- pflichtet, den Mangel zu melden und die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Zeige sich aber, dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben gewesen seien – insbesondere, wenn der Mieter "nicht alle formel- len Voraussetzungen" zur Hinterlegung eingehalten habe –, sei eine vorzeitige Kündigung des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt "nicht möglich", wenn der Mie- ter "in guten Treuen" vorgegangen und seine Ansicht "haltbar" gewesen sei (vgl. a.a.O., Rz. 46 mit Verweis auf "OR-Zihlmann, Art. 259g OR N 12" und mp 2/92 S. 65 ff., vgl. bereits act. 26 Rz. 30). Es trifft zwar zu, dass ausnahmsweise kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR vorliegt, wenn die mietende Partei die Mietzinse korrekt im Sinne von Art. 259g OR hinterlegte und sie in guten Treuen von einem Mangel der Miet- sache ausgehen durfte, obschon sich im Nachhinein herausstellt, dass kein Man- gel besteht, wie ihn Art. 259g OR verlangt (vgl. ZK OR-H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259g N 43). Doch gilt diese Gutglaubensüberlegung – wie die Vorinstanz be- - 20 - reits zutreffend darlegte (vgl. act. 56 E. 6.5.3) – nur für den Bestand eines Man- gels und nicht für die restlichen Anforderungen an die Hinterlegung (vgl. BGE 125 III 120 ff., E. 2b; BGer 4C.264/2003 vom 3. Dezember 2003, E. 3.3; ZK OR- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259g N 43; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 259g N 23; a.A. anscheinend BSK OR-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259g N 14, der unter Verweis auf BGE 125 III 120 E. 2b von einem Eintritt einer Zahlungsfiktion bei "gutgläubiger Hinterlegung" ausgeht). Vor Vorinstanz blieb zwischen den Parteien unbestritten, dass die Beru- fungsklägerin die Berufungsbeklagten weder zur Mängelbeseitigung aufgefordert noch ihnen die Hinterlegung angedroht hatte (vgl. act. 56 E. 6.5.2). Diese Fest- stellung wird von der (anwaltlich vertretenen) Berufungsklägerin nicht bean- standet. Die Hinterlegung ist wirkungslos, wenn die mietende Partei die Aufforde- rung der vermietenden Partei zur Mängelbeseitigung unterlassen hat.”
“Aux termes de l'art. 259g CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). Les conditions de la consignation, posées à l'art. 259g al. 1 CO sont les suivantes : il faut (i) qu'une chose immobilière soit entachée d'un défaut et (ii) que la partie locataire ait requis de la partie bailleresse la réparation du défaut (iii) en fixant délai raisonnable à cet effet et (iv) en menaçant qu'à défaut, les loyers seraient consignés. Il faut encore que (v) la consignation ait lieu auprès d'un office désigné par le canton, (vi) porte sur des loyers à échoir et (vii) que le locataire informe le bailleur de la consignation. Si ces conditions sont remplies, les loyers sont réputés payés conformément à l'art.”
“Il en ressort, de manière explicite et non équivoque, que l'appelante connaissait bien l'état des locaux et acceptait de les prendre en location "en l'état" en contrepartie du loyer convenu, à charge pour elle d'entreprendre des travaux d'aménagement (clause II du contrat). Il n'y est pas question d'une obligation d'effectuer de quelconques travaux à la charge de la bailleresse. Les allégations en ce sens de l'appelante ne reposent sur aucun élément concret du dossier, étant précisé que les déclarations faites en audience par les représentants de l'association P______ se fondent en définitive sur ces seules allégations de l'appelante puisqu'elle ne traitait qu'avec cette dernière. De surcroît, même dans l'hypothèse où les locaux n'auraient pas été remis conformément à l'usage convenu, ils auraient été affectés d'un défaut, de sorte qu'il appartenait à l'appelante d'adresser un avis des défauts à l'intimée et de consigner le loyer, ce qu'elle n'a pas fait. La consignation du loyer au sens de l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'exception d'inexécution de l'art. 82 CO, l'appelante ne peut se limiter à ne pas fournir sa contre prestation. Infondé, le grief sera rejeté. 5. Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé dans son intégralité. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 1er février 2023 par A______ SARL contre le jugement JTBL/984/2022 rendu le 21 décembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19464/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”
“La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). 3.1.4 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. 3.1.5 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 et les références citées). 3.1.6 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure sommaire pour les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a contesté en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante. Dans une telle situation, il appartient au juge saisi de la requête d'expulsion d'examiner à titre préjudiciel la validité de la résiliation du bail.”
Hält der Mieter wegen einer bestrittenen Gegenforderung den Mietzins zurück, darf er dies nicht einfach aus eigener Initiative tun. Nach Art. 259g OR besteht für den Mieter während der gesetzten Frist die Möglichkeit, die Gegenforderung als Kompensation zu erklären oder den betreffenden Betrag bei einer bezeichneten Stelle zu consignieren (hinterlegen). Blosse Zurückbehaltung des Mietzinses ist grundsätzlich unzulässig und kann eine Vertragsverletzung darstellen; in Fällen, in denen deutlich erkennbar ist, dass der Mieter keinerlei Zahlung beabsichtigt, kann dies zudem als Bösgläubigkeit gewertet werden.
“Or, un locataire diligent ne se serait pas simplement opposé à tout versement, mais aurait excipé à tout le moins de compensation, afin de ne pas risquer une résiliation de son contrat de bail. Le droit du bail confère en effet à la partie faible liée par la relation contractuelle, soit le locataire, une protection légale résidant dans la possibilité soit d'exciper de compensation dans le délai comminatoire, soit de faire valoir ses droits en consignant le loyer, même partiellement. Dans une optique de protection des locataires, le Message du Conseil fédéral avait expressément indiqué que des mesures avaient été adoptées afin de permettre au locataire d'obtenir une réduction du loyer, sans procéder à une réduction unilatérale, et ainsi se placer en porte-à-faux face au bailleur. La possibilité pour le locataire d'exiger la réparation d'un défaut, ainsi que le mécanisme de consignation de loyers avaient ainsi été adoptés dans ce but. Le corollaire de la protection du locataire conférée par l'art. 259g CO réside dans le fait que le locataire ne peut en conséquence pas réduire, respectivement, retenir selon sa propre initiative, une partie du loyer dû. Cependant, il ne ressort pas du dossier que l'appelant aurait excipé de compensation durant le délai comminatoire. Il n'a pas non plus procédé à la consignation partielle du loyer à concurrence du montant litigieux de 400 fr. Aucun mécanisme prévu par la loi n'ayant été utilisé par l'appelant en sa qualité de locataire, il a procédé en violation de ses obligations contractuelles à l'égard du bailleur. Il sera pour le surplus relevé que l'appelant n'avait manifestement pas l'intention de payer le moindre montant quel que soit le délai imparti, de telle sorte qu'il peut être considéré qu'il procède de mauvaise foi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_664/2018 du 12 mars 2019 consid. 6). Ainsi, à échéance du délai comminatoire, l'intimé a valablement résilié le contrat de bail du 13 décembre 2018 par avis du 21 décembre 2020 pour le 31 janvier”
“La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire se décide à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5).”
“L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine, qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014, 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.-2 et les références citées). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid.”
Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich die Absicht zur Hinterlegung ankündigen; die tatsächliche Hinterlegung hat bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu erfolgen. Fehlt eine gesetzeskonforme Hinterlegung, entfällt die befreigende Wirkung der Konsignation.
“1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art. 253-529 CO, 3ème éd. 2021, n. 4b ad art. 259d CO; n. 2 ad art. 259g CO et les références citées).”
“Aux termes de l'art. 259g CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). Les conditions de la consignation, posées à l'art. 259g al. 1 CO sont les suivantes : il faut (i) qu'une chose immobilière soit entachée d'un défaut et (ii) que la partie locataire ait requis de la partie bailleresse la réparation du défaut (iii) en fixant délai raisonnable à cet effet et (iv) en menaçant qu'à défaut, les loyers seraient consignés. Il faut encore que (v) la consignation ait lieu auprès d'un office désigné par le canton, (vi) porte sur des loyers à échoir et (vii) que le locataire informe le bailleur de la consignation. Si ces conditions sont remplies, les loyers sont réputés payés conformément à l'art. 259g al. 2 CO; la consignation est un substitut de l'exécution ("Erfüllungssurrogat") (ATF 147 III 218 consid. 3.3.1). Dans un arrêt du 23 mars 2021, le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question de savoir si le locataire avait valablement consigné les loyers (démarche qui valait paiement) en les consignant après leur échéance, mais dans le délai comminatoire de 30 jours fixé par le bailleur dans sa lettre de mise en demeure. Il a considéré que tel n'était pas le cas et, partant, que la demande en expulsion du bailleur selon l'art.”
“Ohnehin sei keine Hinterlegung bei der zuständigen Stelle behauptet worden und der Mieter habe überdies keine konkreten Mängel an der Mietsache aufgezeigt oder vorgetragen, dass der Vermieterin Gelegenheit zur Mängelbehebung einge- räumt worden sei (act. 26 E. 4.2.3). Mit diesen schlüssigen Erwägungen setzt sich der Mieter im Berufungsverfahren nicht auseinander. An der Sache vorbei zielt der in diesem Zusammenhang ge- machte Verweis des Mieters auf eine durch ihn am 30. März 2022 per 30. Juni 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses (act. 27 S. 4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”
Die Hinterlegung ist ein prozessuales Durchsetzungsinstrument, das dem Mieter Druckmittel verschafft, um seine Mängelrechte (Beseitigung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz) wirksamer geltend zu machen; sie begründet dagegen kein eigenes materielles Anspruchsrecht.
“Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie- ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti- gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män- gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han- deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne von Art.”
“L'art. 259g CO prévoit également la possibilité pour le locataire de consigner le montant du loyer auprès d'un office cantonal désigné lorsque la chose louée est affectée d'un défaut dont il est requis réparation auprès du bailleur. La consignation du loyer est une institution conçue comme un moyen de pression qui doit permettre au locataire de faire valoir plus efficacement ses prétentions en remise en état de la chose, en réduction du loyer et en dommages-intérêts (Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 27 mars 1985, 1418; TERRAPON, Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer, 8e Séminaire droit du bail, 1994, p. 2). La doctrine admet que le « droit spécial du locataire de consigner le loyer le prive désormais de la faculté de réduire directement le loyer » (WESSNER, Le nouveau droit du bail, Les dispositions générales, 6e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p.”
Wird die Hinterlegung angekündigt und rechtmässig durchgeführt, gelten die hinterlegten Mietzinse gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als bezahlt. Geltendmacht der Mieter seine Mängelansprüche nicht innert der vom Gesetz vorgesehenen Frist (vgl. Art. 259h OR), fallen die hinterlegten Beträge der Hinterlegungsstelle zufolge dem Vermieter zu. Waren die Voraussetzungen der Hinterlegung zum Zeitpunkt der Hinterlegung hingegen nicht erfüllt, bewirkt allein das Zufallen der Beträge nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld; die Schuld ist erst mit der tatsächlichen Auszahlung an den Vermieter getilgt.
“Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie- ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti- gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män- gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han- deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne von Art.”
“Von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR).”
“259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”
Die Hinterlegung gilt nach Art. 259g Abs. 2 OR nur dann als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insbesondere rechtskonforme Durchführung, z.B. Hinterlegung bei der zuständigen Bezirksgerichtskasse). Erfolgt die Hinterlegung nicht gesetzeskonform, gilt die Zahlung nicht als geleistet; eine bereits ausgesprochene ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes bleibt in diesem Fall wirksam.
“257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Bejahung der Mietzinsherabsetzung im hängi- gen mietrechtlichen Verfahren könnte daher die Ausweisung nicht verhindern und muss demzufolge im Ausweisungsverfahren auch nicht vorfrageweise geprüft werden.”
“Mit diesen schlüssigen Erwägungen setzt sich der Mieter im Berufungsverfahren nicht auseinander. An der Sache vorbei zielt der in diesem Zusammenhang ge- machte Verweis des Mieters auf eine durch ihn am 30. März 2022 per 30. Juni 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses (act. 27 S. 4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”
Die Ankündigung der beabsichtigten Hinterlegung muss schriftlich erfolgen; blosse telefonische Kontakte genügen nicht. Die schriftliche Mitteilung muss die in der Rechtsprechung verlangten Elemente enthalten (insbesondere eine angemessene Fristsetzung und die Androhung der Konsignation bei unbenütztem Ablauf dieser Frist).
“Les griefs de l'appelante seront donc rejetés sur ce point. 3. L'appelante reproche au premier juge d'avoir mal apprécié les preuves en lien avec les dates d'apparition du défaut et de sa disparation, ainsi que d'avoir estimé à tort que ce défaut ne devait entraîner qu'une baisse de loyer de 10% et non de 30%. Elle conclut au versement de dommages-intérêts et d'un montant à titre de tort moral. 3.1 3.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du défaut (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 303). Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid.”
“Ils n’ont toutefois produit aucune pièce à cet égard, précisant que les contacts avaient eu lieu de vive voix. Ensuite, par courrier du 15 juin 2021, ils ont écrit au représentant de l’intimée pour lui indiquer que cela faisait près de deux ans qu’ils avaient fait une demande pour effectuer des travaux d’entretien dans leur logement, sans succès. Dans ce courrier, le recourant a indiqué qu’il avait décidé de verser les loyers sur un compte de consignation à partir du mois de juin 2021 (pièce 108). Les travaux sollicités n’ayant pas été mis en œuvre, les recourants ont dès lors versé leurs loyers sur un compte de consignation dès le mois de septembre 2021. Pour sa part, l’intimée a mis les recourants en demeure de payer les loyers des mois de septembre à novembre 2021 en date du 15 novembre 2021. Ne constatant aucun paiement, elle a finalement résilié le contrat de bail le 22 décembre 2021. En l’espèce, les recourants ne démontrent pas qu’ils auraient consigné les loyers litigieux conformément aux conditions prévues par l’art. 259g CO. En effet, s’il est vrai qu’ils ont, par lettre du 15 juin 2021, indiqué à l’intimée qu’ils avaient décidé de consigner les loyers parce que les travaux sollicités, soit la réparation des défauts allégués, tardaient à être mis en œuvre, ce courrier ne comprend pas les éléments requis par la jurisprudence. Dans leur lettre, ils n’ont, d’une part, pas fixé à l’intimée un délai raisonnable pour procéder à la réparation des défauts et, d’autre part, pas formellement menacé celle-ci de consigner les loyers à l’issue de ce délai. Le dossier ne contient pas ailleurs aucune autre pièce allant dans ce sens et les contacts préalables qui ont eu lieu par téléphone ne sont pas suffisants. Dans ces circonstances, force est de constater que la consignation des loyers concernés n’était pas valable et qu’elle n’a pas eu pour effet de libérer les recourants de l’obligation de s’acquitter du loyer. Ainsi, la bailleresse était en droit de mettre les locataires en demeure et de résilier le bail si ceux-ci ne s’exécutaient pas.”
Der Mieter kann zur Durchsetzung der Mängelbeseitigung den gesamten vertraglich vereinbarten Mietzins für die künftig fälligen Termine hinterlegen; die Höhe der Hinterlegung richtet sich dabei nicht nach der Schwere des Mangels. Die Hinterlegung bezieht sich auf die künftigen (noch nicht fälligen) Mietzinse; eine Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse entfaltet nach herrschender Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich nicht die Erfüllungs- bzw. Tilgungswirkung.
“Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti. Lorsqu'il apparaît à l'évidence que de telles démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C_264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1). La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation (MP 2005 271, MRA 1/2006 34). Le défaut doit en principe encore exister au moment de la consignation, même s’il est suffisant que le locataire admette de bonne foi l’existence d’un défaut dont il ne répond pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_739/2011 du 3 avril 2012 consid. 2.1-2.4; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 60 ad art. 259g CO). La consignation du loyer en cas de défaut de la chose louée est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 et les références citées; 125 III 120 consid. 2b; 124 III 201 consid. 2d et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d; arrêts du Tribunal fédéral 4A_523/2020 du 23 février 2021 consid. 1.2.2; 4C_35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées). Le Tribunal fédéral a également retenu que lors de la consignation du loyer, les intérêts du bailleur sont préservés par le fait que le locataire doit faire valoir ses droits auprès de l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours, faute de quoi la somme consignée reste acquise au bailleur (art.”
“Die Hinterlegung dient der Verwirklichung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung, indem sie den Mietern ein Druckmittel zur Durchsetzung ihres Mängelbeseitigungsanspruchs in die Hand gibt (BGE 146 III 63 E. 4.4.4 S. 68). Hinterlegungsfähig ist diesem Zweck entsprechend der gesamte Mietzins, unabhängig von der Schwere des Mangels, dessen Beseitigung verlangt wird. Art. 259g OR erlaubt den Mietern, die gesamten vertraglich vereinbarten, künftig fällig werdenden Leistungen den Vermietern vorzuenthalten, bis die bestehenden Mängel beseitigt sind (BGE 124 III 201 E. 2d S. 203 f.). Die Hinterlegung des gesamten Mietzinses ist damit grundsätzlich nicht missbräuchlich (Roy, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N.”
“Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières. Le locataire ne peut consigner, c'est-à-dire payer à l'office de consignation du lieu de situation de l'immeuble, que les loyers à échoir, frais accessoires inclus (ATF 124 III 201 consid. 2d et les références citées, JdT 1999 I 367). Par loyer à échoir, on entend les loyers qui viennent à échéance postérieurement à la décision de consigner, prise à l'expiration du délai raisonnable imparti au bailleur pour réparer le défaut, à l'exclusion des loyers déjà échus que le locataire aurait précédemment retenus. Au-delà du premier loyer consigné, le locataire peut, sans nouveaux avis au bailleur, consigner les loyers ultérieurs au fur et à mesure des échéances de paiement. Le locataire doit consigner les loyers à temps, c'est-à-dire respecter les termes du paiement (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 5 ad art. 259g CO ; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, ch. 7.4.2, p. 339). Le locataire peut encore consigner le loyer le dernier jour de son échéance (Lachat, op. cit., ibidem, note de bas de page n° 277, p. 339). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral, en procédant à une interprétation littérale, systématique, téléologique et historique de l’art. 259g CO, a confirmé que seuls les loyers futurs pouvaient être consignés. Il a considéré que, pour que les loyers consignés soient réputés payés (art. 259g al. 2 CO), cela supposait que les conditions de l’art. 259g al. 1 CO soient remplies. En d’autres termes, si le locataire consigne un loyer qui est déjà échu au moment de la consignation, cette dernière n’a pas pour effet d’éteindre la dette de loyer (ATF 147 III 218 consid. 3.3.2.6). 3.3 Avec le premier juge, l'appelante constate que les intimés, après l'avoir mise en demeure pour défaut de la chose louée et lui avoir fixé un délai au 9 septembre 2019 pour y remédier, ont débuté la consignation des loyers en date du 23 septembre 2019 en précisant expressément qu'il s'agissait du loyer du mois d'octobre 2019.”
“Regeste Art. 259g OR; Hinterlegung des Mietzinses; Erfüllungswirkung. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld (E. 3.3).”
“Eine fehlerhafte Hinterlegung soll gemäss herrschender Lehre die Erfüllungswirkung grundsätzlich ausschliessen (GIGER, a.a.O., N. 23 zu Art. 259g OR; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 11 und 43 zu Art. 259g OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Vertragsverhältnisse, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 259g-i OR; MATTHIAS TSCHUDI, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 39 und 41 f. zu Art. 259g OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 14 zu Art. 259g OR; zur Ausnahme der Hinterlegung bei gutgläubiger, aber irriger, Annahme eines Mangels durch den Mieter: BGE 125 III 120 E. 2b S. 122; Urteil 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 2.4). Wird ein bereits fälliger Mietzins hinterlegt, tritt die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein (statt vieler HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 57 zu Art. 259g OR; CLAUDE ROY, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 268; TSCHUDI, a.a.O., N. 31 zu Art. 259g OR). Ein Teil der Lehre und der Rechtsprechung spricht sich - zumindest für jenen Fall, da sich der Mieter mit den Mietzinsen im Zahlungsrückstand befindet und ihm der Vermieter eine Zahlungsfrist nach Art.”
Nach der parlamentarischen Botschaft verfolgt die Möglichkeit der Hinterlegung künftig fälliger Mietzinse drei Zwecke: Sie dient als Druckmittel, um die Beseitigung von Mängeln zu erreichen; sie soll verhindern, dass illiquide oder schikanös handelnde Mieter dieses Recht missbräuchlich einsetzen; und sie soll das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter fördern.
“Gemäss der Botschaft des Bundesrates im Hinblick auf den Erlass von Art. 259g OR (und weiterer Bestimmungen) sollte mit der Einführung des Rechts zur Hinterlegung künftig fällig werdender Mietzinse bei Mangelhaftigkeit der Mietsache ein Dreifaches erreicht werden: Erstens werde dem Mieter damit "ein Druckmittel" in die Hand gegeben, "um vom Vermieter die Beseitigung des Mangels zu verlangen"; zweitens werde damit vermieden, "dass illiquide, schikanös handelnde Mieter dieses Recht einsetzen können"; und drittens werde damit "das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter gefördert" (BBl 1985 I 1416 Ziff. 412.1). Der zweitgenannte Zweck bezieht sich dabei offenkundig auf die den zitierten Passagen in der Botschaft vorangegangene Aufzählung der Voraussetzungen der Zulässigkeit der Hinterlegung (schriftliche Benachrichtigung des Vermieters, Ausschluss der Hinterlegbarkeit bereits fälliger Mietzinse sowie Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen; vgl. BBl 1985 I 1415 f. Ziff. 412.1). Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren.”
Bei Einhaltung der in Art. 259g Abs. 1 OR geforderten Formalien (schriftliche Fristsetzung/Abmahnung zur Mangelbeseitigung und Androhung sowie schriftliche Ankündigung der Hinterlegung) gilt die Hinterlegung der künftig fälligen Mietzinse als Zahlung und kann eine ausserordentliche/fristlose Kündigungsandrohung verhindern. Fehlt die formell korrekte Fristsetzung bzw. die Androhung/Ankündigung der Hinterlegung, entfällt dieser Schutzeffekt; eigenmächtige Zurückbehaltung oder Reduktion des Mietzinses anstelle einer Hinterlegung kann unter den gegebenen Umständen das Risiko einer wirksamen Kündigung begründen.
“1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art. 253-529 CO, 3ème éd. 2021, n. 4b ad art. 259d CO; n. 2 ad art. 259g CO et les références citées).”
“257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung der Hinterlegung) vorausgesetzt - einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvorkommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeblich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die Anrufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht geltend gemacht sind (vgl. Erwägung”
Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR zum Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, bleibt die dadurch eintretende Erfüllungswirkung bestehen, auch wenn der Mieter seine Ansprüche später nicht, verspätet oder fehlerhaft geltend macht.
“Von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”
Wenn die Mietzinse gültig hinterlegt sind, gelten sie als bezahlt. Daraus folgt, dass der Mieter nicht als in Verzug gilt und die für Zahlungsrückstand vorgesehene prozessuale Vorgehensweise (insbesondere nach Art. 257d OR) in der Regel nicht anwendbar ist.
“1 Les recourants reprochent au premier juge d’avoir mis les frais à leur charge et d’avoir refusé de leur allouer des dépens. Ils exposent qu’ils auraient valablement consigné les loyers de septembre 2021 à janvier 2022, en raison de défauts de la chose louée, et qu’ils n’auraient ainsi jamais eu de retard dans le paiement du loyer. Ils considèrent dès lors en substance que la résiliation du bail qui leur a été signifiée par l’intimée le 22 décembre 2021 ne serait pas valable et, par conséquent, que la requête d’expulsion qui s’en est suivie avait pas lieu d’être. Dans ces circonstances, les recourants estiment que les frais devraient être mis à la charge de l’intimée et que des dépens devraient leur être alloués. 3.2 3.2.1 En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO. Tel n’est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l’art. 259g al. 1 CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L’art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l’observation des deux conditions cumulatives suivantes : d’une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D’autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n’est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al.”
“En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al.”
Hält der Mieter die Formalien von Art. 259g Abs. 1 OR ein (schriftliche Fristsetzung mit Androhung der Hinterlegung und schriftliche Ankündigung der Hinterlegung), kann die Hinterlegung künftiger Mietzinse als Zahlung gelten und dem Mieter damit ermöglichen, einer Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR zuvorkommen. Diese Wirkung setzt voraus, dass die vorgeschriebenen Formalien beachtet werden.
“257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung der Hinterlegung) vorausgesetzt - einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvorkommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeblich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die Anrufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht geltend gemacht sind (vgl. Erwägung”
Nach der Rechtsprechung/Lehre betrifft die Hinterlegung nach Art. 259g OR nur künftig fällige Mietzinse. Eine Hinterlegung kann ausstehende, bereits fällige Mietzinse nicht mehr tilgen; erfolgt bereits eine Kündigungsandrohung oder ist eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands ausgesprochen, lässt sich diese durch eine nachträgliche Hinterlegung nicht mehr abwenden.
“Lediglich der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang das Fol- gende angeführt: Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird.”
“Lediglich der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang das Fol- gende angeführt: Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art.”
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt die Rechtsfolge von Art. 259g Abs. 2 OR — dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten — nur für Mietzinse, die zum Zeitpunkt der Konsignation noch nicht fällig sind (loyers à échoir). Eine Konsignation bereits fälliger Mietzinse bewirkt nach dieser Rechtsprechung nicht die Erfüllung der Mietschuld und vermag eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht zu verhindern (vgl. namentlich ATF 147 III 218; betreffend Verweis auf Art. 257 ZPO bzw. die Praxis zur Forderung nach Ausweisung/Expulsion).
“Il faut encore que (v) la consignation ait lieu auprès d'un office désigné par le canton, (vi) porte sur des loyers à échoir et (vii) que le locataire informe le bailleur de la consignation. Si ces conditions sont remplies, les loyers sont réputés payés conformément à l'art. 259g al. 2 CO; la consignation est un substitut de l'exécution ("Erfüllungssurrogat") (ATF 147 III 218 consid. 3.3.1). Dans un arrêt du 23 mars 2021, le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question de savoir si le locataire avait valablement consigné les loyers (démarche qui valait paiement) en les consignant après leur échéance, mais dans le délai comminatoire de 30 jours fixé par le bailleur dans sa lettre de mise en demeure. Il a considéré que tel n'était pas le cas et, partant, que la demande en expulsion du bailleur selon l'art. 257 CPC devait être admise. Après avoir procédé à une interprétation de la loi et passé en revue la jurisprudence et les avis doctrinaux traitant de cette problématique, le Tribunal fédéral a tranché que la conséquence prévue par l'art. 259g al. 2 CO ("[l]es loyers consignés sont réputés payés") ne pouvait survenir que si le loyer consigné n'était pas encore échu. Dans le cas contraire, à savoir si le loyer consigné était déjà échu, la consignation ne valait pas paiement. Le locataire s'exposait par conséquent à une résiliation du bail pour défaut de paiement selon l'art. 257d CO. A cet égard, il importait peu de savoir si le loyer consigné avec retard l'avait été dans le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO ou non. Par ailleurs, le locataire qui consignait un loyer déjà échu dans le délai comminatoire ne pouvait pas invoquer sa bonne foi pour faire valoir une erreur quant à la date d'échéance du loyer (en l'occurrence, le locataire ne pouvait pas ignorer que le loyer consigné était déjà échu, puisqu'à teneur du contrat de bail, le loyer était payable par mois d'avance) (ATF 147 III 218 précité consid. 3.3.1, commenté dans la Newsletter de droit du bail de juin 2021).”
“Par loyer à échoir, on entend les loyers qui viennent à échéance postérieurement à la décision de consigner, prise à l'expiration du délai raisonnable imparti au bailleur pour réparer le défaut, à l'exclusion des loyers déjà échus que le locataire aurait précédemment retenus. Au-delà du premier loyer consigné, le locataire peut, sans nouveaux avis au bailleur, consigner les loyers ultérieurs au fur et à mesure des échéances de paiement. Le locataire doit consigner les loyers à temps, c'est-à-dire respecter les termes du paiement (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2012, n. 5 ad art. 259g CO ; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, ch. 7.4.2, p. 339). Le locataire peut encore consigner le loyer le dernier jour de son échéance (Lachat, op. cit., ibidem, note de bas de page n° 277, p. 339). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral, en procédant à une interprétation littérale, systématique, téléologique et historique de l’art. 259g CO, a confirmé que seuls les loyers futurs pouvaient être consignés. Il a considéré que, pour que les loyers consignés soient réputés payés (art. 259g al. 2 CO), cela supposait que les conditions de l’art. 259g al. 1 CO soient remplies. En d’autres termes, si le locataire consigne un loyer qui est déjà échu au moment de la consignation, cette dernière n’a pas pour effet d’éteindre la dette de loyer (ATF 147 III 218 consid. 3.3.2.6). 3.3 Avec le premier juge, l'appelante constate que les intimés, après l'avoir mise en demeure pour défaut de la chose louée et lui avoir fixé un délai au 9 septembre 2019 pour y remédier, ont débuté la consignation des loyers en date du 23 septembre 2019 en précisant expressément qu'il s'agissait du loyer du mois d'octobre 2019. L'appelante ne conteste pas la procédure de mise en demeure de ses locataires ni la consignation ultérieure des loyers ensuite de l'expiration du délai comminatoire qu'ils lui ont imparti. L'appelante admet également le raisonnement du premier juge qui retient, en application de l'art. 86 al. 1 CO, que la mention précisée par les locataires lors de la consignation du loyer le 23 septembre 2019 imposait d'imputer ce versement au loyer du mois d'octobre 2019.”
Wählt der Mieter statt der gesetzlich vorgesehenen Hinterlegung die Verrechnung, sind an die Verrechnungsbehauptung erhöhte Anforderungen zu stellen: Die Gegenforderung muss unverzüglich und nachvollziehbar dargelegt bzw. sofort beweisbar sein. Unklare, widersprüchliche oder nachträglich erst erhobene Verrechnungsbehauptungen genügen nicht, da die Verrechnung nicht dazu führen darf, dass der Anspruch des Vermieters auf rasche Beendigung des Mietverhältnisses vereitelt wird.
“In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz fest, selbst wenn die Erklärung vom 13. Juli 2023 als Verrechnungserklärung ausgelegt werden könnte, wären die künftig geschuldeten Mietzinse nicht getilgt worden. Der Mieter könne nämlich die Mietzinse gestützt auf Art. 259g OR hinterlegen, wenn ein Mietobjekt mit Mängeln behaftet sei. Der Mieter sei zwar nicht verpflichtet, von diesem Instrument Gebrauch zu machen, doch seien an die Verrechnung erhöhte Anforderungen zu stellen. In der Tat muss ein Mieter, der von der Hinterlegung keinen Gebrauch machen will, seine Verrechnungsforderung sofort beweisen. Die Verrechnung von unklaren und streitigen Herabsetzungsansprüchen mit ausstehenden Mietzinsen darf nicht dazu führen, dass der Anspruch des Vermieters auf rasche Beendigung des Mietverhältnisses und Ausweisung der Mieterin vereitelt wird (Urteile 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 5.2, nicht publ. in: BGE 149 III 67; 4A_140/2014, 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2: "Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai."; vgl. auch Urteil 4A_537/2016 vom 16.”
“Aus der Formulierung geht nicht klar her- vor, dass die Gesuchsgegnerin eine eigene Forderung hingeben und damit künftige Mietzinsforderungen tilgen will. Zudem scheint sie es der Gesuchstellerin zu über- lassen, ob und welche Forderungen gegebenenfalls verrechnet werden sollen. In der Folge verhielt sich die Gesuchsgegnerin dann widersprüchlich. Sie bezahlte zunächst den per 1. August 2023 fälligen Mietzins für den Monat August. Erst nach- dem sie mit dem per 1. September 2023 fälligen Mietzins für den Monat September säumig wurde, behauptete sie nachträglich eine Verrechnung für den Monat Sep- - 6 - tember. Da die Verrechnungsabsicht der Gesuchsgegnerin unklar war, liegt keine wirksame Verrechnungserklärung vor. 4.7.Selbst wenn die Erklärung im Schreiben vom 13. Juli 2023 als Verrech- nungserklärung ausgelegt werden könnte, was wie erwähnt nicht der Fall ist, könnte eine Tilgung der künftig geschuldeten Mietzinse nicht angenommen werden. Wenn nämlich ein Mietobjekt mit Mängeln behaftet ist, steht der Mieterin insbesondere die Möglichkeit der Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR zur Verfügung. Die Mieterin ist zwar nicht verpflichtet von diesem Instrument Gebrauch zu machen, doch sind an die Verrechnung erhöhte Anforderungen zu stellen. Wie die Gesuch- stellerin zutreffend festhält (act. 3 Rz. 9) und die Gesuchsgegnerin anerkennt (act. 13 Rz. 9), muss eine Mieterin, die von der Hinterlegung keinen Gebrauch ma- chen will, ihre Verrechnungsforderung sofort beweisen (BGE 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014, E. 5.2). Die Verrechnung von unklaren und strei- tigen Herabsetzungsansprüchen mit ausstehenden Mietzinszahlungen darf nicht dazu führen, dass der Anspruch der Vermieterin auf rasche Beendigung des Miet- verhältnisses und Ausweisung der Mieterin vereitelt wird (BGE 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022, E. 3.4; BGE 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014, E. 5.4; BGE 4A_537/2016 vom 16. November 2016, E. 4.2). Im vorliegenden Fall scheint sich nicht einmal die Gesuchsgegnerin über die im Schreiben vom 13. Juli 2023 erwähnte Verrechnungsforderung im Klaren zu sein.”
“Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration du délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir été communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit fixé judiciairement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 879 ss). 4.2 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai. Cette restriction se justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu ; il n’a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 CO. Il est donc dans son tort s’il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d’opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée. Si le locataire se décide à compenser avec une contre créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (ACJC/1497/2020 du 26 octobre 2020 consid. 4.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681 ; 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5). Aux termes de l'art. 124 al. 1 CO, la compensation n'a lieu que pour autant que le débiteur fasse connaître au créancier son intention de l'invoquer. Il s'agit d'une déclaration de volonté formatrice, qui doit exprimer de manière non équivoque l'intention de compenser de son auteur. La déclaration doit également permettre à son destinataire de comprendre quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (arrêt du Tribunal fédéral 4C_174/1999 du 14 juillet 1999 consid.”
Die beiden in Art. 259g Abs. 1 OR geforderten Formvoraussetzungen — schriftliche Setzung einer angemessenen Frist zur Mängelbehebung und schriftliche Androhung der Hinterlegung — sind kumulativ. Es obliegt dem Mieter (bzw. dem Berufungsführer), im Verfahren darzulegen und zu beweisen, dass beide Voraussetzungen erfüllt sind.
“Ces deux conditions sont cumulatives. Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1, non publié à l’ATF 143 III 348, et les réf. citées). 2.2 En l’espèce, hormis les extraits du registre du commerce – qui contiennent des faits notoires – les pièces produites par l’appelante notamment l’extrait du registre foncier relatif à la parcelle 192 de la commune [...], qu’elle aurait pu produire devant la Présidente (cf. ord., p. 6) ne sont pas recevables en deuxième instance (cf. 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 2.1) 2.3 Il a été donné suite à la réquisition de l’appelante tendant à ce que le dossier de la cause XC[...] soit versé au dossier de la présente cause. Il en a été tenu compte dans la mesure de sa pertinence. 3. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers sont consignés auprès d'une institution étatique et sont acquis au bailleur, dans la mesure où il a une créance en paiement du loyer, à l’issue du jugement au fond. La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué a dès lors un caractère provisoire ; elle tombe au plus tard avec le jugement au fond (TF 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1-1.3). La consignation du loyer est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 p. 68 et les références citées ; ATF 124 III 201 consid. 2d p. 203 et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral).”
“A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par les intims ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que les intims n'avaient pas dmontr que le chauffage de leur appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut. Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement. 6. Enfin, les intims considrent que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer compter de fvrier 2018 n'taient pas runies au vu de l'absence de dfaut en matire de chauffage. Ils relvent que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 pour les autres dfauts relevs tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal. 6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Tribunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites). 6.2 En l'occurrence, l'absence de dfaut relatif au chauffage entrane la libration des loyers consigns en ce qui concerne la mise en demeure du 6 janvier 2018 et la consignation du 25 janvier 2018.”
Für die Geltendmachung eines Mangels nach Art. 259g OR ist es nicht erforderlich, «viele» oder mehrere schriftliche Anzeigen zu erstatten; eine einzige schriftliche Mängelanzeige mit hinreichend bestimmtem Inhalt kann genügen.
“259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8). 5.2.2 L’appelant a l’obligation de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC) : il doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). 5.3 En l’espèce, l’appelante invoque une violation de l’art. 259g CO et développe la théorie relative à l’avis des défauts. On peine toutefois à comprendre les conséquences qu’elle en tire dans le cas présent, dès lors qu’elle déclare « qu’il y a très peu d’avis écrits de défaut de la part de la partie locataire ». Il n’est en effet pas exigé de celui qui dénonce un défaut qu’il transmette « beaucoup » ni un certain nombre d’avis à ce titre. Le 11 décembre 2018, l’intimé a écrit à la gérance pour se plaindre du fait qu’il subissait des nuisances sonores. Cette annonce constitue clairement un avis des défauts, ce qu’ont admis à juste titre les premiers juges. Dans le cadre de ce grief, l’appelante se prévaut également du fait que l’intimé n’aurait pas répondu à la question des jours et heures de nuisances et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les mesures soient effectuées durant un seul cours. Ces questions n’ont toutefois aucune incidence sur l’avis des défauts. Comme indiqué plus haut, l’intimé s’est plaint de nuisances sonores subies durant les cours collectifs du fitness et a invité la gérante à venir les constater.”
Damit die Konsignation nach Art. 259g OR die Befreiung von der Zahlungspflicht bewirkt, muss der Mieter den Mangel anzeigen, ihm schriftlich eine angemessene Frist setzen und die Mietzinse tatsächlich bei der zuständigen Stelle hinterlegen. Zudem muss er die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen. Ohne fristgerechte Mängelanzeige, ohne Fristsetzung und ohne effektive Hinterlegung entfällt die Befreiungswirkung.
“Il en ressort, de manière explicite et non équivoque, que l'appelante connaissait bien l'état des locaux et acceptait de les prendre en location "en l'état" en contrepartie du loyer convenu, à charge pour elle d'entreprendre des travaux d'aménagement (clause II du contrat). Il n'y est pas question d'une obligation d'effectuer de quelconques travaux à la charge de la bailleresse. Les allégations en ce sens de l'appelante ne reposent sur aucun élément concret du dossier, étant précisé que les déclarations faites en audience par les représentants de l'association P______ se fondent en définitive sur ces seules allégations de l'appelante puisqu'elle ne traitait qu'avec cette dernière. De surcroît, même dans l'hypothèse où les locaux n'auraient pas été remis conformément à l'usage convenu, ils auraient été affectés d'un défaut, de sorte qu'il appartenait à l'appelante d'adresser un avis des défauts à l'intimée et de consigner le loyer, ce qu'elle n'a pas fait. La consignation du loyer au sens de l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'exception d'inexécution de l'art. 82 CO, l'appelante ne peut se limiter à ne pas fournir sa contre prestation. Infondé, le grief sera rejeté. 5. Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé dans son intégralité. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 1er février 2023 par A______ SARL contre le jugement JTBL/984/2022 rendu le 21 décembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19464/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”
Fehlerhafte oder den gesetzlichen Voraussetzungen nicht entsprechende Hinterlegung entfaltet in der Regel keine Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR. Das reine Zufallen der hinterlegten Beträge an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR führt nur dann zur Erfüllung der Mietzinsschuld, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR zum Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt waren; waren sie dies nicht, ist die Schuld erst mit tatsächlicher Auszahlung oder Gutschrift an den Vermieter getilgt.
“Eine fehlerhafte Hinterlegung soll gemäss herrschender Lehre die Erfüllungswirkung grundsätzlich ausschliessen (GIGER, a.a.O., N. 23 zu Art. 259g OR; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 11 und 43 zu Art. 259g OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Vertragsverhältnisse, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 259g-i OR; MATTHIAS TSCHUDI, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 39 und 41 f. zu Art. 259g OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 14 zu Art. 259g OR; zur Ausnahme der Hinterlegung bei gutgläubiger, aber irriger, Annahme eines Mangels durch den Mieter: BGE 125 III 120 E. 2b S. 122; Urteil 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 2.4). Wird ein bereits fälliger Mietzins hinterlegt, tritt die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein (statt vieler HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 57 zu Art. 259g OR; CLAUDE ROY, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 268; TSCHUDI, a.a.O., N. 31 zu Art. 259g OR). Ein Teil der Lehre und der Rechtsprechung spricht sich - zumindest für jenen Fall, da sich der Mieter mit den Mietzinsen im Zahlungsrückstand befindet und ihm der Vermieter eine Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR angesetzt hat - demgegenüber dafür aus, dass der Mietzins bei Hinterlegung innert der Zahlungsfrist von Art. 257d BGE 147 III 218 S. 221 Abs. 1 OR als bezahlt gelte, was eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschliesse. Begründet wird dies damit, dass kein Grund ersichtlich sei, den Mieter, der den Mietzins verspätet hinterlege, anders zu behandeln als denjenigen, der den Mietzins zu spät (aber noch innert der Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR) bezahle (Urteil der Cour de Justice des Kantons Genf vom 10. Mai 2004, in: mp 2005 S. 279; HIGI/WILDISEN, a.a.O.”
“259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”
“Vorliegend hinterlegte die Beschwerdeführerin bereits fällig gewordene Mietzinse. Damit genügte sie den vorstehend BGE 147 III 218 S. 225 aufgezählten Voraussetzungen für den Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR nicht. Da eine solche nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht eintreten konnte und - entsprechend den ungerügt gebliebenen vorinstanzlichen Feststellungen - weder eine Weiterleitung der hinterlegten Beträge an die Beschwerdegegnerin noch eine anderweitige direkte Zahlung an diese innert der 30-tägigen Zahlungsfrist stattfand, ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden.”
Die liberierende Wirkung der Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 2 OR tritt nur ein, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt sind. Nach herrschender Auffassung und Rechtsprechung setzt dies insbesondere voraus, dass der Mieter dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzt und schriftlich androht, die Mietzinse zu hinterlegen; eine Ausnahme gilt, wenn solche Vorbemerkungen offensichtlich aussichtslos wären.
“Les deux conditions sont cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 5A_790/2016 du 9 août 2018 consid. 3.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles ont été établies après que la cause ait été gardée à juger en première instance et postérieurement à l'appel. Elles sont ainsi recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 3. L'appelant reproche aux premiers juges de l'avoir débouté de ses conclusions tendant au paiement par les intimés d'une somme de 12'131 fr. à titre d'intérêts moratoires sur les loyers impayés par ces derniers. 3.1.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). L'effet libératoire de la consignation, prévu par l'art. 259g al. 2 CO, n'intervient que si les conditions de l'art. 259g al. 1 CO sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.1). Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti. Lorsqu'il apparaît à l'évidence que de telles démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C_264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1). La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation (MP 2005 271, MRA 1/2006 34).”
Erfüllungswirkung: Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR zum Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, gelten die hinterlegten (zukünftig fälligen) Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt. Die Hinterlegung wirkt damit als Erfüllungssurrogat und bewirkt, dass der Mieter nicht in Verzug gerät (u.a. ist das Mahnverfahren nach Art. 257d OR in der Regel nicht anwendbar).
“Die Hinterlegung des Mietzinses ist gemäss Art. 259g Abs. 1 OR zulässig, wenn (1.) ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vorliegt, (2.) der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangt hat sowie ihm dazu (3.) schriftlich eine angemessene Frist angesetzt und (4.) die Hinterlegung angedroht hat. Weiter hat die Hinterlegung (5.) bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu erfolgen und kann (6.) ausschliesslich in Zukunft fällige Mietzinse betreffen. Überdies hat der Mieter (7.) die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich anzukündigen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Hinterlegung ist diesfalls Erfüllungssurrogat ( BGE 125 III 120 E. 2a S. 121; HANS GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 23 zu Art. 259g OR; HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 259g OR; MARIUS SCHRANER, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2000, N. 98 zu Art. 92 OR).”
“En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.”
“259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”
Bei formell gültiger Hinterlegung gelten die hinterlegten Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Konsignation verhindert damit grundsätzlich, dass der Mieter wegen Zahlungsverzugs in Verzug gerät. Die Gültigkeit der Hinterlegung setzt die in Art. 259g Abs. 1 OR genannten formellen Voraussetzungen voraus (schriftliche Fristsetzung und Androhung der Konsignation). Die Konsignation ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mangel bereits behoben hat und nur noch geldliche Ansprüche streitig sind. In prozessualer Hinsicht kann die Hinterlegung die Durchsetzung vorsorglicher Massnahmen gegen den Mieter erschweren, sofern der Vermieter nicht darlegt, inwiefern ihm die Konsignation einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil verursachen würde.
“1 Les recourants reprochent au premier juge d’avoir mis les frais à leur charge et d’avoir refusé de leur allouer des dépens. Ils exposent qu’ils auraient valablement consigné les loyers de septembre 2021 à janvier 2022, en raison de défauts de la chose louée, et qu’ils n’auraient ainsi jamais eu de retard dans le paiement du loyer. Ils considèrent dès lors en substance que la résiliation du bail qui leur a été signifiée par l’intimée le 22 décembre 2021 ne serait pas valable et, par conséquent, que la requête d’expulsion qui s’en est suivie avait pas lieu d’être. Dans ces circonstances, les recourants estiment que les frais devraient être mis à la charge de l’intimée et que des dépens devraient leur être alloués. 3.2 3.2.1 En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO. Tel n’est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l’art. 259g al. 1 CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L’art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l’observation des deux conditions cumulatives suivantes : d’une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D’autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n’est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al.”
“En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al.”
“Elle a fait valoir que les loyers d'ores et déjà consignés suffisaient à couvrir ce montant, qui correspondait à ce que les locataires pourraient se voir attribuer dans le cadre de la procédure au fond. Les locataires ont conclu au déboutement de la bailleresse sur mesures provisionnelles. e. Par ordonnance du 11 juillet 2022, le Tribunal a gardé la cause à juger sur mesures provisionnelles. f. Sur mesures provisionnelles, le Tribunal a considéré que les loyers consignés depuis plus de trois ans avoisinaient les 600'000 fr. lors du dépôt de la requête de mesures provisionnelles. Ce montant était largement supérieur aux conclusions prises. Cependant, la bailleresse n'indiquait pas en quoi la consignation lui causerait un préjudice difficilement réparable. Elle se limitait à invoquer la liberté économique et le fait que le bail ne lui procurait plus de revenu, sans alléguer ni démontrer que sa situation financière serait concrètement mise à mal en raison de la consignation. Par ailleurs, elle n'alléguait pas non plus qu'elle risquait de peiner à recouvrer sa créance en paiement du loyer, étant à cet égard précisé que le loyer consigné est réputé payé (art. 259g al. 2 CO). En conséquence, même si le montant consigné dépassait les prétentions des locataires, les conditions à l'octroi de mesures provisionnelles n'étaient pas réalisées. La requête de mesures provisionnelles devait ainsi être rejetée. EN DROIT 1. 1.1 Selon l'art. 308 al. 1 let. b et al. 2 CPC, l'appel est recevable contre les décisions de première instance sur les mesures provisionnelles, si la valeur litigieuse est d'au moins 10'000 fr., la cause étant de nature patrimoniale. Pour les mesures provisionnelles, la valeur litigieuse est celle de la demande au fond qui a été déposée ou qui le sera (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 271). Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. Si la durée des revenus et prestations périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). En l'espèce, devant les premiers juges, les seules conclusions en réduction du loyer à concurrence de 15% du 1er septembre 2016 jusqu'à l'achèvement des travaux - le loyer annuel s'élevant à 164'052 fr.”
Die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR tritt nur ein, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR zum Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt sind. Gemäss herrschender Lehre schliesst eine fehlerhafte Hinterlegung grundsätzlich die Erfüllungswirkung aus; eine Ausnahme besteht für gutgläubige Irrtümer des Mieters.
“Eine fehlerhafte Hinterlegung soll gemäss herrschender Lehre die Erfüllungswirkung grundsätzlich ausschliessen (GIGER, a.a.O., N. 23 zu Art. 259g OR; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 11 und 43 zu Art. 259g OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Vertragsverhältnisse, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 259g-i OR; MATTHIAS TSCHUDI, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 39 und 41 f. zu Art. 259g OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 14 zu Art. 259g OR; zur Ausnahme der Hinterlegung bei gutgläubiger, aber irriger, Annahme eines Mangels durch den Mieter: BGE 125 III 120 E. 2b S. 122; Urteil 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 2.4). Wird ein bereits fälliger Mietzins hinterlegt, tritt die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein (statt vieler HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 57 zu Art. 259g OR; CLAUDE ROY, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 268; TSCHUDI, a.a.O., N. 31 zu Art. 259g OR). Ein Teil der Lehre und der Rechtsprechung spricht sich - zumindest für jenen Fall, da sich der Mieter mit den Mietzinsen im Zahlungsrückstand befindet und ihm der Vermieter eine Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR angesetzt hat - demgegenüber dafür aus, dass der Mietzins bei Hinterlegung innert der Zahlungsfrist von Art. 257d BGE 147 III 218 S. 221 Abs. 1 OR als bezahlt gelte, was eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschliesse. Begründet wird dies damit, dass kein Grund ersichtlich sei, den Mieter, der den Mietzins verspätet hinterlege, anders zu behandeln als denjenigen, der den Mietzins zu spät (aber noch innert der Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR) bezahle (Urteil der Cour de Justice des Kantons Genf vom 10. Mai 2004, in: mp 2005 S. 279; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 58 zu Art. 259g OR). Das Bundesgericht hat sich mit dieser Frage bisher zwar noch nicht näher auseinandergesetzt, äusserte sich indes trotzdem verschiedentlich dazu - und zwar uneinheitlich: Im Urteil 4A_368/2007 vom 7.”
“Der zweitgenannte Zweck bezieht sich dabei offenkundig auf die den zitierten Passagen in der Botschaft vorangegangene Aufzählung der Voraussetzungen der Zulässigkeit der Hinterlegung (schriftliche Benachrichtigung des Vermieters, Ausschluss der Hinterlegbarkeit bereits fälliger Mietzinse sowie Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen; vgl. BBl 1985 I 1415 f. Ziff. 412.1). Während sowohl dem ersten (Druckmittel) als auch dem dritten Zweck (Förderung der Gesprächsbereitschaft) auch dann Genüge getan werden könnte, wenn die Erfüllungswirkung durch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse eintreten würde, würde diese der zweiterwähnten Zweckbestimmung zumindest dann entgegenstehen, wenn der Mieter den Mietzins lediglich hinterlegt, um den Vermieter zu schikanieren. In der Botschaft wird weiter mehrfach ausdrücklich erwähnt, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein soll (siehe BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1, 1437 Ziff. 421.106). Des Weiteren erklärt die Botschaft, Abs. 2 von Art. 259g OR präzisiere , dass hinterlegte Mietzinse als bezahlt gelten (BBl 1985 I 1437 Ziff. 421.106). Indem der Bundesrat von einer Präzisierung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g Abs. 2 OR als auf Art. 259g Abs. 1 OR aufbauend betrachtete. Nach BGE 147 III 218 S. 223 dem Willen des Gesetzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung lediglich dann befreiend wirken, wenn die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu welchen - wie erwähnt - auch die fehlende Fälligkeit zählt, gegeben sind.”
“Von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR).”
“259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”
Für die formelle Wirksamkeit der Konsignation nach Art. 259g Abs. 1 OR müssen kumulativ erfüllt sein: Der Mieter hat schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen und schriftlich anzudrohen, bei unbenütztem Fristablauf die künftigen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu consignieren; ferner ist dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich anzukündigen. Fehlt die vorgängige Fristsetzung mit entsprechender Androhung, kann die Konsignation nicht die im Gesetz vorausgesetzte Zahlungswirkung entfalten.
“Aux termes de l'art. 259g CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). Les conditions de la consignation, posées à l'art. 259g al. 1 CO sont les suivantes : il faut (i) qu'une chose immobilière soit entachée d'un défaut et (ii) que la partie locataire ait requis de la partie bailleresse la réparation du défaut (iii) en fixant délai raisonnable à cet effet et (iv) en menaçant qu'à défaut, les loyers seraient consignés. Il faut encore que (v) la consignation ait lieu auprès d'un office désigné par le canton, (vi) porte sur des loyers à échoir et (vii) que le locataire informe le bailleur de la consignation. Si ces conditions sont remplies, les loyers sont réputés payés conformément à l'art. 259g al. 2 CO; la consignation est un substitut de l'exécution ("Erfüllungssurrogat") (ATF 147 III 218 consid. 3.3.1). Dans un arrêt du 23 mars 2021, le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question de savoir si le locataire avait valablement consigné les loyers (démarche qui valait paiement) en les consignant après leur échéance, mais dans le délai comminatoire de 30 jours fixé par le bailleur dans sa lettre de mise en demeure. Il a considéré que tel n'était pas le cas et, partant, que la demande en expulsion du bailleur selon l'art.”
“Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait l'intime d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'elle n'a pas fait. A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par l'intime ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que l'intime n'avait pas dmontr que le chauffage de son appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut. Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement. 6. Enfin, l'intime considre que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer n'taient pas runies. Elle relve que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal. 6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Trinunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites). 6.2 En l'occurrence, les conditions formelles ncessaires la consignation de loyer n'ont pas t respectes lors de cette dernire en janvier 2018, puisque l'intime n'avait pas pralablement demand la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer.”
Sobald der Mieter die Hinterlegung ankündigt, kann der Vermieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde oder gerichtlich die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse verlangen; in der Praxis neigen Vermieter wegen der möglichen Höhe der Hinterlegung dazu, eine solche Aufhebung zeitnah zu beantragen. Etwaige provisorische Massnahmen zur Freigabe der hinterlegten Beträge unterliegen jedoch strengen Anforderungen (u. a. Voraussichtlichkeit des begehrten Rechts und Nachweis eines dringlichen, schwer wieder gutzumachenden Schadens).
“1 Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut se limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit, en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles (ATF 139 III 86 consid. 4.2 ; TF 5A_157/2020 du 7 août 2020 consid. 4.2 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 3.1 ad art. 261 et les réf. citées). Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant qu'il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet, op. cit., n. 4 ad art. 261 CPC et les réf. citées). En matière de mesures provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa substance et sa titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que le risque d'un préjudice difficilement réparable doivent être rendus vraisemblables par le requérant (Bohnet, op. cit., n. 5 ad art. 261 CPC). 4.2.2 Selon l'art. 259g al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation.”
“Les mesures d'exécution anticipée du jugement sont soumises à des exigences particulièrement strictes. Dans un tel cas, les chances de succès du requérant dans la procédure au fond doivent être évaluées soigneusement et proportionnellement au préjudice encouru par l'intimé (Bohnet, CR-CPC, n. 18 ad art. 261 CPC ; ATF 138 III 378 consid. 6.5). Toute mesure provisionnelle présuppose la nécessité d'une protection immédiate en raison d'un danger imminent menaçant ses droits (Bohnet, CR-CPC, n. 12 ad art. 261 CPC et les réf. citées ; Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 1758 p. 322). Le requérant doit ainsi rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain de cause. En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets (Juge délégué CACI 20 octobre 2015/546). 2.3 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation.”
Die Geltendmachung einer Gegenforderung zur Kompensation darf nicht dazu dienen, die Räumung zu verzögern. Eine mit der Hinterlegung verbundene Gegenforderung muss sich ohne Verzögerung beweisen lassen; ist ein Verfahren über die Gegenforderung bei einer anderen Instanz hängig, rechtfertigt dies in der Regel keine Suspendierung des Räumungs- bzw. Kontrahierungsverfahrens, ausser eine endgültige Entscheidung ist unmittelbar zu erwarten. Wer trotz mangelnder Beweisbarkeit kompensiert, handelt auf eigenes Risiko.
“L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine, qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 et les références citées). LACHAT relève dans ce sens que le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre son bailleur court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation.”
“L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon l'art. 257d CO. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai ; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (CACI 22 janvier 2019/29 ; CACI 7 décembre 2018/692 consid. 3.4.1 ; CREC 26 juillet 2016/292 consid. 3.2.2). Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu ; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2 ; Wey, La consignation du loyer, Thèse Lausanne, 1995, p. 64 ; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, ch. 13.7.4.8 p. 341 ; Aubert, CPra-Bail, 2e éd., 2016, n. 10 ad art. 259g CO). 4.3 En l’espèce, force est tout d’abord d’admettre que la requête de suspension formulée à titre préalable par l’appelante est nouvelle et donc irrecevable, celle-ci n'ayant pas été prise dans le cadre de la procédure de première instance, alors même que la cause XZ20.028885, ouverte devant le Tribunal des baux, était déjà pendante. Même recevable, elle serait d’ailleurs de toute manière rejetée dans la mesure où l’appelante n’allègue pas qu’une décision définitive dans cette procédure serait imminente, condition nécessaire à une suspension dans le cadre d’une cause en expulsion fondée sur l’art. 257d CO. Sur le fond, l’appelante fonde son argumentation sur la compensation.”
“La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire se décide à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5).”
“Lediglich der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang das Fol- gende angeführt: Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art. 257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art.”
Die liberierende Wirkung der Hinterlegung gemäss Art. 259g Abs. 2 OR setzt voraus, dass die in Art. 259g Abs. 1 OR genannten formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Nach der überwiegenden Lehre und der Rechtsprechung sind dies kumulativ: der Mieter muss den Mangel schriftlich beanstanden und dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzen sowie ihm schriftlich androhen, die Mietzinse zu hinterlegen. In offensichtlich aussichtslosen Fällen kann der Mieter auf das Setzen einer Frist und die Androhung verzichten.
“Les deux conditions sont cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 5A_790/2016 du 9 août 2018 consid. 3.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles ont été établies après que la cause ait été gardée à juger en première instance et postérieurement à l'appel. Elles sont ainsi recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 3. L'appelant reproche aux premiers juges de l'avoir débouté de ses conclusions tendant au paiement par les intimés d'une somme de 12'131 fr. à titre d'intérêts moratoires sur les loyers impayés par ces derniers. 3.1.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). L'effet libératoire de la consignation, prévu par l'art. 259g al. 2 CO, n'intervient que si les conditions de l'art. 259g al. 1 CO sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.1). Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti. Lorsqu'il apparaît à l'évidence que de telles démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C_264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1). La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation (MP 2005 271, MRA 1/2006 34).”
“Les deux conditions sont cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 5A_790/2016 du 9 août 2018 consid. 3.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles ont été établies après que la cause ait été gardée à juger en première instance et postérieurement à l'appel. Elles sont ainsi recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 3. L'appelant reproche aux premiers juges de l'avoir débouté de ses conclusions tendant au paiement par les intimés d'une somme de 12'131 fr. à titre d'intérêts moratoires sur les loyers impayés par ces derniers. 3.1.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). L'effet libératoire de la consignation, prévu par l'art. 259g al. 2 CO, n'intervient que si les conditions de l'art. 259g al. 1 CO sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.1). Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti. Lorsqu'il apparaît à l'évidence que de telles démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C_264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1). La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation (MP 2005 271, MRA 1/2006 34).”
Für eine wirksame Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 1 OR muss ein tatsächlicher Mangel an der Mietsache vorliegen. Nach Rechtsprechung genügen vorgelegte Fotografien allein häufig nicht, um etwa einen Heizungsmangel als solchen zu beweisen.
“Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1 OR einzustehen hat (vgl. Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).”
“A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par les intims ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que les intims n'avaient pas dmontr que le chauffage de leur appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut. Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement. 6. Enfin, les intims considrent que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer compter de fvrier 2018 n'taient pas runies au vu de l'absence de dfaut en matire de chauffage. Ils relvent que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 pour les autres dfauts relevs tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal. 6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Tribunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites). 6.2 En l'occurrence, l'absence de dfaut relatif au chauffage entrane la libration des loyers consigns en ce qui concerne la mise en demeure du 6 janvier 2018 et la consignation du 25 janvier 2018.”
Ist der Mangel bereits vom Vermieter behoben, kommt die Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 1 OR nicht mehr in Betracht; in diesem Fall sind nur noch ausschliesslich vermögensrechtliche Ansprüche streitig.
“En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent, la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., op. cit., p. 336 et les références).”
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