35 commentaries
Bietet der Vermieter dem Mieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt an, schliesst dies in der Regel eine Erstreckung aus. Ob ein Objekt als «gleichwertig» gilt, bemisst sich nach den konkreten Bedürfnissen des Mieters; bei spezifischen Bedarfslagen (insbesondere Familien mit Bedarf an mehr Zimmern) kann ein angebotenes Objekt trotz formaler Gleichwertigkeit nicht ausreichend sein.
“Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art.”
“Cette situation n’était en effet pas comparable à la situation initialement acceptée par l’intimée, soit l’occupation pérenne de l’appartement par des étudiants en colocation. Les critères d’attribution de l’intimée ont par ailleurs évolué depuis lors, comme l'ont confirmé les témoins N______, M______ et O______ qui ont tous trois déclaré qu'aujourd'hui l’intimée privilégiait l'octroi des appartements de quatre et cinq pièces à des familles avec enfants. C’est donc à bon droit que le Tribunal a constaté que le congé était digne de protection, puis validé le congé. Le grief des appelants est ainsi infondé. 3. 3.1. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 CO. Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement.”
Bei ausreichenden finanziellen Mitteln und – sofern dies relevant ist – vorhandenen Verkehrsmitteln kann es dem Mieter zumutbar sein, die Wohnungssuche auf periphere Quartiere bzw. die Peripherie auszudehnen, sodass ein gleichwertiger Ersatz gefunden werden kann. Diese Beurteilung ist einzelfallabhängig und setzt eine Vergleichsbasis der finanziellen Verhältnisse voraus.
“En outre, on peut supposer que les intimés, qui disposent d’un véhicule et de moyens suffisants pour supporter un loyer conforme au marché du logement, pourront trouver un logement conforme à leurs attentes, en étendant au besoin leurs recherches en périphérie lausannoise dans le cas où la pénurie de logement rendrait plus difficile leur recherche au centre-ville. Enfin, la jurisprudence citée par les premiers juges contient des états de fait sensiblement différents du cas d’espèce. La situation financière des intimés n’est en particulier pas comparable avec celle des locataires de l’arrêt 4A_297/2010 cité plus haut. 6. 6.1 6.1.1 Selon l'art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d'une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l'autorité examine d'office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s'appliquent également devant l'autorité d'appel, quand bien même l'intimé a renoncé à déposer un appel joint et n'a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les références citées). L'autorité d'appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). Aux termes de l'art. 318 al. 1 let. c CPC, l'instance d'appel peut renvoyer la cause à la première instance lorsqu'un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé (ch. 1) ou que l'état de fait doit être complété sur des points essentiels (ch.”
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a OR ausgeschlossen.
“Die Berufungskläger beantragen in ihrer Berufung (eventualiter) eine Mieter- streckung (vgl. act. 16 S. 2). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis – wie hier (vgl. act. 3/3/1) – innert 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einzureichen. Diese ist für die Beurteilung eines solchen Begehrens zuständig (vgl. Art. 273 Abs. 2 OR). Die Kammer kann auf diesen Antrag daher mangels funktioneller Zuständigkeit von vornherein nicht eintreten. Anzumerken bleibt, dass bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR) eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a OR).”
“Die Vorinstanz hat mit ihrer Prüfung der Erfolgsaussichten und der - 6 - gestützt darauf erfolgten Bejahung der Aussichtslosigkeit damit kein Recht ver- letzt, sondern sich vielmehr an die Vorgaben gemäss Gesetz und Rechtspre- chung gehalten. Der Beschwerdeführer bringt sodann nichts Konkretes gegen die vorinstanzliche Begründung der Aussichtslosigkeit vor. Insbesondere zeigt er nicht auf, inwiefern die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass seine Gewinnaussichten schon deshalb als deutlich geringer als die Verlustgefahren erschienen, weil er weder behaupte noch belege, dass er die Verrechnungserklärung innert der 30- tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR abgegeben habe. Aus der vorinstanz- lichen Begründung der Aussichtslosigkeit des Rechtsbegehrens 1 ergibt sich so- dann implizit auch die Aussichtslosigkeit des Rechtsbegehrens 2: Ist die Anfech- tung der Zahlungsverzugskündigung aussichtslos, ist auch die Berufung auf eine Erstreckung aussichtslos, da eine Erstreckung bei einer Zahlungsverzugskündi- gung ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a OR). Beim Rechtsbegehren 3 handelt es sich schliesslich lediglich um einen (für die Frage der Aussichtslosigkeit nicht ent- scheidenden) Editionsantrag im Zusammenhang mit Rechtsbegehren 1 bzw. im Zusammenhang mit der behaupteten Gegenforderung des Beschwerdeführers (vgl. act. 1 S. 2 Mitte und S. 3 unten).”
“Nemmeno in sede di duplica, malgrado egli potesse ancora liberamente addurre fatti nuovi e produrre nuove prove, ha portato elementi utili a sostegno della sua tesi né ha accennato al fatto di avere inoltrato un’istanza di restituzione del termine, di modo che la conclusione pretorile non presta il fianco a critiche. A ogni buon conto la questione è a questo stadio della causa ininfluente, la decisione 7 maggio 2021 del Pretore concernente la procedura di contestazione della disdetta e protrazione della locazione (inc. SE.2021.17) essendo nel frattempo passata in giudicato. A ciò occorre aggiungere che in concreto il locatore ha disdetto il contratto di locazione anche facendo riferimento alla mora del conduttore nel versamento della pigione (doc. F, G), circostanza quest’ultima esplicitamente ammessa dal conduttore (risposta 31 marzo 2021, pag. 2), rispettando tutti i presupposti dell’art. 257d CO, di modo che una proroga del contratto di locazione era in ogni caso esclusa ai sensi dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO (DTF 117 II 415 consid. 4; Lachat, op. cit., pag. 638; Weber, Basler Kommentar, n. 2 ad art. 272a CO). 14. L’appellante osserva in seguito che il locatore non avrebbe dimostrato di avergli notificato la disdetta su modulo ufficiale. La censura, oltre che inammissibile, la circostanza essendo stata sollevata solo in questa sede e con ciò tardivamente (art. 317 cpv. 1 CPC), è infondata. La procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è sottoposta alla massima dispositiva. Se il conduttore non contesta di avere ricevuto il modulo ufficiale, questo è un fatto non controverso, che è incontestato ai sensi dell’art. 257 cpv. 1 lett. a CPC (DTF 144 III 462 consid. 3 e 4). In prima sede l’appellante si è limitato a sostenere in termini generici che la disdetta non sarebbe stata recapitata all’indirizzo indicato, senza pretendere che allo scritto 11 dicembre 2020 non fosse stato allegato il modulo ufficiale. In queste condizioni la circostanza non era controversa e non necessitava di essere dimostrata dal locatore. 15.”
Bei einer Kündigung nach Art. 257f OR sowie bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes (Art. 272a Abs. 1 lit. b bzw. lit. a OR) können Härtegründe—insbesondere persönliche oder gesundheitliche Belastungen des Mieters—nicht zur Erstreckung des Mietverhältnisses führen; solche Härten bleiben in diesen Fällen unbeachtlich.
“Von vornherein unbehelflich sind die Einwendungen des Berufungsklägers betreffend die Kosten einer Zwangsräumung und seine Schwierigkeiten betreffend die Suche nach einem Ersatzobjekt, inkl. dessen Finanzierung. Bei gegebenem Ausweisungsanspruch infolge einer Kündigung nach Art. 257f OR (wie vorliegend) finden Härtegründe - wie der Berufungskläger bei sich zu erkennen scheint - keine Berücksichtigung bzw. können zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Entsprechend steht auch die bei der Schlichtungsbehörde beantragte Erstreckung bzw. die diesbezüglich erteilte Klagebewilligung der vorinstanzlichen Ausweisung nicht entgegen. Dies gilt umso mehr, als die Kündigunganfechtung, samt Erstreckungsbegehren, einzig durch den Berufungskläger erfolgte (act. B.1, E. 5; RG act. 1.8, 1.9, 1.11, 1.12), und die Mitmieterin auch nicht, nebst dem Vermieter, als weitere Passivpartei ins Recht gefasst wurde (vgl. BGE 145 III 281 E. 3.1, 3.4.2; 140 III 598 E. 3.2 f .; Bachofner, a.a.O., Rz. 210).”
“Bei der vom Berufungskläger beschriebenen Ausgangslage erscheint ver- ständlich, dass ihm der Auszug aus der Wohnung nicht leicht fällt. Auch scheinen ihm die Schicksalsschläge der vergangenen Jahre stark zugesetzt zu haben. Seine Hausärztin führt im eingereichten Attest aus, dass er aktuell und bis auf weiteres aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sei, seine Wohnsituation zu ändern, einen Umzug oder eine Wohnräumung zu verkraften (act. 18). Tatsa- che ist aber auch, dass das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 aufgelöst wurde. Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung macht der Berufungskläger im Berufungsverfahren jedenfalls nicht mehr geltend. Nach Auflösung des Miet- verhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR). Eine Er- streckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrück- stands des Mieters ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Eine allfällige Härte für den Mieter ist in diesem Fall unbeachtlich (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272a N 1). Die Berufungsbeklagte kann deshalb nicht verpflichtet wer- - 5 - den, dem Berufungskläger die Wohnung vorläufig weiterhin zur Verfügung zu stel- len, selbst wenn sich ein Umzug negativ auf seinen Gesundheitszustand auswir- ken könnte.”
Bei der Prüfung von Art. 272a Abs. 2 OR sind namentlich die vom Mieter unternommenen Suchbemühungen, die verstrichene Zeit bis zum Wirksamwerden der Kündigung sowie die beiderseitigen Interessen im Rahmen einer Einzelfallabwägung zu berücksichtigen. Ob Suchbemühungen als ernsthaft gelten, bemisst sich nach objektiven Kriterien. Fehlen diese Bemühungen oder sind sie ungenügend, kann dies — je nach den Umständen — zu einer Verkürzung der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen.
“Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art.”
“Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 précité consid. 6.1; 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.1), ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (cf. ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de retenir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1; 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 et la référence au Message du Conseil fédéral); il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2). Selon l'art. 272a al. 2 CO, en règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272a al. 1 let. b CO, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont procédé à une pesée des intérêts en présence pour fixer une unique prolongation de bail de trois ans. Concernant le locataire, ils ont retenu à juste titre la durée de dix ans du bail, le fait qu'il n'a pas allégué avoir entrepris des démarches pour trouver une arcade de remplacement et qu'il a un intérêt à trouver un local de remplacement dans le même quartier en raison de l'autre arcade qu'il loue, rendant ses démarches compliquées même si le canton de Genève ne connaît pas de pénurie en matière de locaux commerciaux. S'agissant des intérêts de la bailleresse, les premiers juges ont à raison considéré son besoin légitime de récupérer les locaux pour un de ses administrateurs, lequel ne présente pas d'urgence particulière.”
“272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter - 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E.”
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands kommen persönliche Härtegründe oder familiäre Notlagen nicht als Gründe für eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a Abs. 1 OR in Betracht. In den zitierten Entscheiden wurde in den konkreten Fällen auch die Gewährung einer kurzen Schonfrist abgelehnt, wenn die Umstände dem entgegenstanden.
“Die Beklagten verweisen im Wesentlichen auf ihre schwierige wirt- schaftliche und familiäre Situation (act. 6 und 12). Dass der Verlust der Wohnung für eine Familie in einem finanziellen Engpass mit drei Kindern eine besondere Härte bedeutet, steht ausser Zweifel. Diese Einwände persönlicher Natur vermö- gen an der Ausweisung als Folge einer gültigen Beendigung des Mietvertrages nichts zu ändern. Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes sodann ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“Dass es der Beschwerdeführerin trotz zu- mutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen wäre, die Tatsachenbehauptungen be- reits vor Vorinstanz vorzubringen, ergibt sich weder aus ihren Vorbringen in der Beschwerde noch ist solches ersichtlich. Insbesondere sind ihre Äusserungen zum benötigten Dolmetscher, welcher ihr nicht beigegeben worden sei, nicht zu hören, war die Beschwerdeführerin in der Vorladung doch explizit darauf hinge- wiesen worden, sich unverzüglich melden zu müssen, sollte sie einen Dolmet- scher benötigen (act. 8). Aus den vorinstanzlichen Akten ergibt sich nicht, dass - 6 - sie dies getan hat. Aber auch wenn die Vorbringen im Beschwerdeverfahren noch Beachtung finden könnten, käme es nicht zu der von der Beschwerdeführerin ver- langten Auszugsfrist. Auch im Falle eines Bestehens von Härtegründen – wie sie die Beschwerdeführerin wohl mit den Vorbringen zu ihrer schwierigen Lage anfüh- ren möchte – können solche rechtlich gesehen bei gegebenem Ausweisungsan- spruch infolge einer Zahlungsverzugskündigung (wie vorliegend) keine Berück- sichtigung finden bzw. zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Auch für die Gewährung einer kurzen Schonfrist im Sinne einer Vollstreckungsmodalität besteht vorliegend kein Raum, ist doch die Beschwerdeführerin bereits seit dem 30. September 2021 und damit seit bald sechs Monaten verpflichtet, aus dem Mietobjekt auszuziehen, und seither mit der Rückgabe des Mietobjekts in Verzug. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin ist nach dem Gesagten abzuweisen.”
“Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass rechtlich gesehen bei gege- benem Ausweisungsanspruch infolge einer Zahlungsverzugskündigung (wie vor- liegend) Härtegründe – wie der Berufungskläger zu erkennen scheint – keine Be- rücksichtigung finden bzw. zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen können (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“Die Beschwerdefüh- rerin bringt ihren Unmut über den vorinstanzlichen Entscheid und die mit diesem zusammenhängenden Konsequenzen zum Ausdruck. Sie räumt sinngemäss ein, dass der Mietzins im Vergleich zu den bestehenden finanziellen Verhältnissen zu hoch sei. Die Beschwerdeführerin zeigt jedoch nicht auf, inwiefern der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung oder unrichtige Rechtsan- wendung vorgeworfen werden kann resp. die Voraussetzungen für die Auswei- - 5 - sung aus der Mietwohnung nicht gegeben sind. Es fehlt in der Beschwerde daher an einer hinreichenden sachbezogenen Auseinandersetzung mit den vorinstanzli- chen Erwägungen. Auf die Beschwerde ist aus diesem Grunde nicht einzutreten (vgl. oben Erw. 3.). Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass rechtlich gesehen bei gegebenem Ausweisungsanspruch infolge einer Zahlungsverzugskündigung (wie vorliegend) Härtegründe – wie die Beschwerdeführerin selber zu erkennen scheint – keine Berücksichtigung finden bzw. zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen können (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
Eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 OR ist ausgeschlossen, wenn die Kündigung wegen einer schweren Verletzung der Sorgfaltspflicht oder wegen schwerer Mängel gegenüber den Nachbarn im Sinne von Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR ausgesprochen wird und die für diese Bestimmungen erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehören namentlich eine schwere Pflichtverletzung, eine vorausgehende schriftliche Mahnung sowie das Fortdauern der Pflichtverletzung und das dadurch begründete unzumutbare Fortbestehen des Mietverhältnisses.
“Par ailleurs, les agents, lors de leurs diverses interventions, ont également constaté l'agitation de l'appelante, ses comportements problématiques et les nuisances sonores commises. Ensuite, on comprend des interventions policières que l'intéressée est bien connue de ces services. De plus, le bailleur a adressé plusieurs avertissements à sa locataire, mentionnant notamment les nombreuses plaintes des voisins ainsi que son comportement agressif et inquiétant. C’est dire qu’il n’y a pas matière à modification de l’interprétation des faits opérés par le tribunal et que le raisonnement des premiers juges quant à la validité du congé ne peut qu’être confirmé. Il s’ensuit le rejet du grief. 5. 5.1 L'appelante conteste enfin l'unique prolongation qui lui a été accordée. Elle souligne être une mère célibataire de 59 ans, rentière Al, disposant de faibles revenus, ce qui lui rendrait presque impossible la quête d'un nouveau logement à brève échéance. 5.2 5.2.1 L'art. 272a al. 1 CO prévoit un certain nombre de cas où la prolongation est d'emblée exclue. En particulier, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins au sens de l'article 257f al. 3 et 4 CO (let. b). Cette exclusion vaut même si le congé a été donné pour l'échéance, mais présuppose que toutes les conditions matérielles de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO soient réalisées (Lachat, op. cit., p. 996). L'art. 257f al. 3 CO prévoit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat d'une habitation moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid.”
“Par ailleurs, les agents, lors de leurs diverses interventions, ont également constaté l'agitation de l'appelante, ses comportements problématiques et les nuisances sonores commises. Ensuite, on comprend des interventions policières que l'intéressée est bien connue de ces services. De plus, le bailleur a adressé plusieurs avertissements à sa locataire, mentionnant notamment les nombreuses plaintes des voisins ainsi que son comportement agressif et inquiétant. C’est dire qu’il n’y a pas matière à modification de l’interprétation des faits opérés par le tribunal et que le raisonnement des premiers juges quant à la validité du congé ne peut qu’être confirmé. Il s’ensuit le rejet du grief. 5. 5.1 L'appelante conteste enfin l'unique prolongation qui lui a été accordée. Elle souligne être une mère célibataire de 59 ans, rentière Al, disposant de faibles revenus, ce qui lui rendrait presque impossible la quête d'un nouveau logement à brève échéance. 5.2 5.2.1 L'art. 272a al. 1 CO prévoit un certain nombre de cas où la prolongation est d'emblée exclue. En particulier, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins au sens de l'article 257f al. 3 et 4 CO (let. b). Cette exclusion vaut même si le congé a été donné pour l'échéance, mais présuppose que toutes les conditions matérielles de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO soient réalisées (Lachat, op. cit., p. 996). L'art. 257f al. 3 CO prévoit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat d'une habitation moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid.”
Fehlende oder unzureichende Bemühungen des Mieters, einen gleichwertigen Ersatz zu finden, sind in der Interessenabwägung zur Erstreckung zu berücksichtigen. Konkrete Mangelfolgen solcher Suchbemühungen können — je nach den Umständen — dazu führen, dass die Erstreckung zeitlich beschränkt (z. B. einmalige Erstreckung) oder allenfalls abgelehnt wird.
“Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 précité consid. 6.1; 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.1), ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (cf. ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de retenir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1; 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 et la référence au Message du Conseil fédéral); il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2). Selon l'art. 272a al. 2 CO, en règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272a al. 1 let. b CO, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont procédé à une pesée des intérêts en présence pour fixer une unique prolongation de bail de trois ans. Concernant le locataire, ils ont retenu à juste titre la durée de dix ans du bail, le fait qu'il n'a pas allégué avoir entrepris des démarches pour trouver une arcade de remplacement et qu'il a un intérêt à trouver un local de remplacement dans le même quartier en raison de l'autre arcade qu'il loue, rendant ses démarches compliquées même si le canton de Genève ne connaît pas de pénurie en matière de locaux commerciaux. S'agissant des intérêts de la bailleresse, les premiers juges ont à raison considéré son besoin légitime de récupérer les locaux pour un de ses administrateurs, lequel ne présente pas d'urgence particulière.”
“Die Berufung des Klägers richtet sich schliesslich auch gegen den erstinstanzlichen Erstreckungsentscheid. Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil vom 24. Februar 2022 das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 30. Juni 2022 erstreckt. Die Vorderrichterin ist dabei zunächst davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für eine Erstreckung erfüllt seien, zumal diese mangels eines gleichwertigen Ersatzobjekts nicht gemäss Art. 272a Abs. 2 OR ausgeschlossen werden könne und die Kündigung zudem für den Kläger und seine Familie insoweit eine Härte zur Folge habe, als er und seine Grossfamilie - wie sich angesichts der erfolglos getätigten Bemühungen auf der Suche nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt gezeigt hätten - gezwungen seien, andere Wohnmöglichkeiten als die bisher gelebte Situation im selben Haus in Betracht zu ziehen. Das Mietverhältnis sei daher grundsätzlich zu erstrecken. Da indessen im vorliegenden Fall nicht davon ausgegangen werden könne, dass sich an der Marktgängigkeit eines Objekts mit den gewünschten Eigenschaften auf längere Sicht etwas verändern würde und diese Härte durch eine erstmalige Erstreckung gemildert werden könnte, sei nur eine einmalige Erstreckung zu gewähren. Nach Ansicht der Vorderrichterin seien darüber hinaus die Suchbemühungen des Klägers in verschiedener Hinsicht unzureichend, weil er über reine Ausdrucke der ergebnislosen Internet-Recherchen hinaus keine weiteren Unterlagen eingereicht und sein Suchraster auch nicht wesentlich angepasst habe, obwohl seit Beginn der Suche klar gewesen sei, dass sich kaum Objekte mit den gewünschten Eigenschaften finden lassen und er daher alternative Möglichkeiten in Erwägung hätte ziehen müssen.”
Ein vom Vermieter angebotenes gleichwertiges Ersatzobjekt schliesst die Erstreckung in der Regel aus. Als gleichwertig gelten Ersatzobjekte, die unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters hinsichtlich Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den betreffenden Kriterien entsprechen. Allein ein höherer Mietzins schliesst die Gleichwertigkeit nicht aus; Voraussetzung ist, dass der neue Mietzins vor dem Hintergrund der konkreten wirtschaftlichen Situation des Mieters als zumutbar erscheint (massgeblich sind die Drittels- bzw. Viertelsregel). Das Ersatzangebot muss dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden und zum Zeitpunkt der Beendigung bzw. des vereinbarten Übergabetermins verfügbar sein.
“2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist.”
“Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt - 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist.”
“272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 828). Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt - 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.”
Bei Kündigungen aus ausserordentlichen Gründen (z. B. Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung, Konkurs) ist eine Erstreckung ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung behalten diese Ausschlussgründe grundsätzlich auch dann ihren Charakter, wenn der Vermieter statt einer möglichen ausserordentlichen Kündigung eine ordentliche ausspricht. Bei Pflichtverletzungen kann die Tatsache, dass nur ordentlich gekündigt wurde, jedoch zumindest als Indiz dafür gelten, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters nicht vollständig unzumutbar ist.
“unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, son- dern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Er- satzobjekt zu verschaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Ver- hältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR, also hauptsächlich bei Kündigungen, die wegen eines ausserordentlichen Kündi- gungsgrundes wie Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung oder Konkurs des Mieters ausgesprochen werden. Ihren Charakter als Erstreckungsaus- schlussgrund behalten sie nach einer langjährigen Rechtsprechung grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter statt einer möglichen ausserordentlichen Kündi- gung eine ordentliche ausspricht (BGE 117 II 415). Immerhin bildet der Umstand, dass nur eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, im Falle von Pflicht- verletzungen zumindest ein Indiz dafür, dass die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses selbst aus Sicht des Vermieters nicht (gänzlich) unzumutbar im Sinne von Art. 257f Abs. 3 und Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ist. - 24 - 5.3 Anwendung im vorliegenden Fall Schon mit Blick auf die Anträge der Vermieterin ist klar, dass mindestens auf ei- ne Erstreckung von sechs Monaten zu erkennen ist. Damit erübrigt sich die Prü- fung von Ausschlussgründen.”
Ein zumutbares Ersatzobjekt schliesst in der Regel die Erstreckung aus. Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters hinsichtlich Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den betreffenden Kriterien entspricht. Der Mieter muss zumutbare Opfer bringen, wenn er sich auf sein Erstreckungsrecht beruft.
“Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). - 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Taugliche Ersatzobjekte sind diejenigen Mietobjekte, welche ein Mieter im Rahmen seiner Suchbemühungen zu berücksichtigen hätte (MPra-SPIRIG, a.”
Das eigene Verhalten der Mieterin kann dazu führen, dass eine trotz grundsätzlicher Härte mögliche Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 ausgeschlossen ist.
“Zwar liegt auf der Hand, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beschwerdeführerin einschneidende Konsequenzen zeitigt. Auch wäre eine Erstreckung sowohl nach den Behauptungen der Beschwerdeführerin als auch nach jenen der Beschwerdegegnerin an sich denkbar, zumal der Mietvertrag jedenfalls nicht ausdrücklich im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde (Art. 272a Abs. 1 lit. d OR). Es ist aber das Verhalten der Beschwerdeführerin selbst, das die grosse Härte zur Folge hat:”
Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes ist die gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
“4; BGE 138 I 232, E. 5.1.), war die Vorinstanz dabei auch nicht gehalten, sich darüber hinaus zu den einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers zu äussern. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist damit nicht auszumachen. 4.4.Schliesslich hält der Beschwerdeführer am gestellten Erstreckungsbegeh- ren fest und wiederholt seine vorinstanzlichen Ausführungen zu seiner momenta- nen finanziellen und persönlichen Situation (act. 2 S. 1 f.). Diesem Erstreckungs- gesuch ist aus folgenden Gründen kein Erfolg beschieden, weshalb sich eine wei- tere Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beschwerdeführers erübrigt: Sofern ein Gesuch um eine (weitere) gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnis- ses nach dem zwischen den Parteien aussergerichtlich abgeschlossenen Ver- gleich und der darin einmalig und letztmalig vereinbarten Erstreckung überhaupt noch möglich sein sollte (vgl. etwa auch der Ausschluss der Erstreckung des Mietverhältnisses bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters, Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), so wäre ein solches Begehren um eine zweite Erstre- ckung jedenfalls spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der - 8 - Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 3 OR). Die Parteien vereinbar- ten eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2024 (act. 6/4/5). Die vom Beschwerdeführer eingereichten Erstreckungsgesuche vom 10. Dezember 2024 bzw. 12. Dezember 2024 (act. 6/1/1 und 6/1/2) erfolgten da- mit ohnehin verspätet. Damit hat es sein Bewenden.”
“Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der Be- schwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten wer- den könnte. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Erstreckung des Mietverhält- nisses. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu ver- langen (Art. 273 OR). Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Da im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung le- diglich deren Gültigkeitsvoraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstre- ckungsgründe nicht mehr relevant. Darüber hinaus wäre eine Erstreckung vorlie- gend ohnehin nicht möglich gewesen, weil sie bei Kündigungen wegen Zahlungs- rückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Beschwerdeführerin indes frei, sich dies- bezüglich an die Beschwerdegegnerin zu wenden und bei dieser um Gewährung einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die Be- schwerdegegnerin keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre- chen). - 5 -”
“Sodann hätte der Berufungskläger auch keinen Anspruch auf die Einräu- mung einer längeren Frist gehabt. Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhält- nisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungs- behörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wiederhergestellt werden kann. Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters - der Berufungskläger bestreitet nicht bzw. räumt ein, seit April den Miet- zins nicht mehr zu bezahlen (vgl. act. A.1) - ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“Dass sie mit den Beschwerdegegnern nach der Zwangsversteigerung der Liegenschaft einen Mietvertrag geschlossen hätten, behaupten die Beschwerdeführer selbst nicht. Sodann können mietrechtliche Bestimmungen nicht analog auf die vorliegende Konstellation angewandt werden, umso weniger als es bei ausserordentlicher Kündigung, namentlich bei Zahlungsverzug, auch im Mietrecht keine Erstreckungsmöglichkeit gibt (Art. 272a Abs. 1 OR). Wenn schon wäre eine Parallele zu dieser Konstellation zu ziehen, denn die Beschwerdeführer zahlen keinerlei Entgelt an die Beschwerdegegner; sie möchten diesen mit anderen Worten zumuten, weiterhin entschädigungslos auf die Ausübung ihres Eigentums zu verzichten.”
Der Mieter trägt die Behauptungs‑ und Beweislast für die Voraussetzungen des Erstreckungsanspruchs, insbesondere für seine Härtegründe und die diese stützenden ausreichenden Suchbemühungen. Der Vermieter muss die geltend gemachten Erstreckungsausschlussgründe, namentlich ein Angebot eines gleichwertigen Ersatzobjekts, beweisen.
“September 2022 hinaus zu erkennen ist. 2. Erstreckungsvoraussetzungen Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härtegründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Suchbemühun- gen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.). Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). - 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27.”
Erfolgt das Ersatzangebot so, dass der Mieter (z. B. wegen Abwesenheit) nicht rechtzeitig davon Kenntnis erlangen kann oder ist der Zeitpunkt des Angebots derart verspätet, dass ein zumutbarer Umzug/Neubezug praktisch ausgeschlossen ist, kann ein solches Angebot nach den Umständen als nicht genügender Ersatz gewertet werden. In diesem Fall steht die Möglichkeit offen, die Erstreckung des Mietverhältnisses trotz Angebots weiterhin zu gewähren.
“Le grief des appelants est ainsi infondé. 3. 3.1. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 CO. Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid.”
Für die Härteabwägung ist wesentlich, ob der Mieter in der bis zur Beendigung verbleibenden Zeit ein zumutbares Ersatzobjekt beschaffen kann. Persönliche, berufliche oder familiäre Verhältnisse (etwa Krankheit, Alter oder ein drohender Schulwechsel) können als Härtegründe gelten, wirken jedoch nur dann zugunsten des Mieters, wenn sie konkret dargelegt und nachgewiesen sind und ersichtlich die Suche oder Übernahme eines Ersatzobjekts wesentlich erschweren.
“Theorie Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Voraussetzung eines Erstreckungsanspruches ist, dass eine Härte auf Mieterseite vorliegt, kein Er- streckungsausschlussgrund i.S.v. Art. 272a OR vorliegt sowie dass eine Interes- sensabwägung zugunsten des Mieters ausfällt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Fa- milie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Er- satzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann eine Rolle spielen, ebenso eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schul- jahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterin bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art.”
“Hinzu kommt, dass die Klägerin auch das noch im vorliegenden Verfahren aufrecht- erhaltene Angebot der Beklagten abgelehnt hat, ihre Wohnung während der geplan- ten Arbeiten zu verlassen und hernach zu einem verglichen auch mit den Ersatzob- jekten sehr moderaten Mietzins wieder zu beziehen. Dass es möglich gewesen wäre, für die Bauzeit eine vorübergehende Lösung zu finden, etwa durch einen Auf- enthalt als Gast in einem Altersheim, bestreitet sie nicht. Da der Klägerin bereits vier taugliche Lösungen angeboten wurden, kann offenge- lassen werden, ob das Mietobjekt an der S.-strasse Y in Zürich, bei welchem in der Wohnungsofferte keine zuständige Person genannt wurde und die Nachfrage nach weiteren Informationen seitens der Beklagten offenbar unbeantwortet blieb, als taugliches Ersatzangebot zu qualifizieren wäre. Alleine das Alter der Klägerin begründet keine Ausnahme vom grundsätzlichen Er- streckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 2 OR. Weder ist ersichtlich, dass der Kündigungstermin bzw. der Endpunkt der angebotenen Erstreckung einen unzu- mutbaren Umzugszeitpunkt dargestellt hätte, z.B. aufgrund der Kurzfristigkeit oder weil sich eine andere dauerhafte Ersatzlösung aufgedrängt hätte (vgl. ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272a OR N 84; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 827 f.). Andere Gründe, welche einen Umzug auf denjenigen Zeitpunkt, auf welchen die Ersatzobjekte angeboten worden sind, für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen, werden auch nicht be- hauptet. (...) - 12 - 4. Härte für die Klägerin / Eventualbegründung Sollte man keinen Erstreckungsausschluss aufgrund eines gleichwertigen Ersatz- objektes i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR annehmen, würde eine Erstreckung über den anerkannten Zeitraum hinaus auch aus weiteren Gründen nicht in Betracht kom- men. Das vorliegende Mietverhältnis dauerte bislang zwar knapp 32 Jahre und die Klä- gerin wohnt unbestrittenermassen seit 37 Jahren im Quartier (...). Weiter befinden sich unbestrittenermassen auch der Arzt, Zahnarzt sowie der Pfarrer, welcher eine enge Bezugsperson der Klägerin darstellt und auch die Stammapotheke der Kläge- rin sowie ihr soziales Umfeld – mit Ausnahme der Tochter – in (...). Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist nach einer bald 32-jährigen Mietdauer von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen, womit eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen ist.”
“Die bisherigen Bemühungen seien er- folglos geblieben. (...) Aus den Suchbemühungen sei jedoch ersichtlich, dass die Klägerin 1 selbst für einen Mietzins von Fr. 2'400.– im Monat keine Wohnung ge- funden habe. Die Kläger bestreiten, dass die vom Beklagten bezeichneten Woh- nungen zum behaupteten Preis ausgeschrieben worden seien, dass sie für die Klägerin 1 zumutbar gewesen wären und dass diese die Wohnungen erhalten - 5 - hätte. Zu den geltend gemachten Unterbrüchen bei den Suchbemühungen führen die Kläger aus, dass die Klägerin 1 auch während dieser Phasen gesucht habe, es sei dann jedoch kein Objekt ausgeschrieben gewesen, für das sie sich näher habe interessieren können. Die beklagtische Verwaltung habe der Klägerin bis anhin lediglich drei Angebote unterbreitet: Zwei Angebote zu einem höheren Mietzins als Fr. 2'000.– und ein An- gebot letzten Herbst in Zürich-[...]. Dieses Mietobjekt hätte sie umgehend über- nehmen müssen, was wegen der Tochter nicht akzeptabel gewesen sei. Als zu- mutbar im Sinne von Art. 272a OR seien Mietobjekte, die mit dem aktuellen Objekt vergleichbar seien und sich in einem ähnlichen Quartier befänden. Das Objekt an der O.-strasse sei kein zumutbares Ersatzangebot gewesen. Deshalb beantrage die Klägerin eine erstmalige Erstreckung um ein Jahr. Zum Vermieterinteressen führen die Kläger aus, dass weitere Zwischenvermietun- gen an dieser Lage problemlos möglich seien. Die [nach Durchführung des Bau- projektes angestrebte] Bruttorendite der Vermieterschaft von 8.1 % sei masslos und missbräuchlich und könne (...) nicht berücksichtigt werden. (...). Die frühzei- tige Kündigung des Beklagten könne zwar berücksichtigt werden, aber nicht 1:1. (...) 2. Standpunkt des Beklagten Der Beklagte stellt den Antrag, dass eine maximale definitive Erstreckung bis zum 30. September 2022 zu gewähren sei. Zu den Interessen der Kläger führt er aus, dass eine Mietdauer von über 10 Jah- ren nicht per se einen Härtegrund darstelle. Es brauche eine Verwurzelung, wel- che substantiiert geltend gemacht werden müsse.”
Bei Kündigungen aus «justen Motiven» ist die Möglichkeit der Erstreckung restriktiv anzuwenden. Eine Erstreckung kommt nur in Betracht, wenn durch sie eine absehbare und tatsächlich mildernde Wirkung der Folgen zu erwarten ist.
“Cela ne saurait cependant suffire à nier l'attitude intrusive et intéressée de l'appelante, et partant contraire aux intérêts de l'intimée, envers une personne affaiblie par l'âge et la maladie, justifiant la résiliation du bail. En conclusion, c'est à bon droit que le Tribunal a jugé qu'il existait des justes motifs de résiliation du bail liant les parties, la continuation de celui-ci n'étant plus tolérable pour l'intimée. 6. Pour refuser toute prolongation du bail, le Tribunal a retenu que le congé avait été donné en raison du comportement intolérable de l'appelante à l'égard de l'intimée, que la locataire n'occupait l'appartement que depuis deux ans au moment de la résiliation, que son fils était majeur, et qu'elle avait d'ores et déjà bénéficié de facto d'une prolongation de bail de près de deux ans, sans toutefois mettre à profit ce temps pour rechercher un logement de remplacement. L'appelante reproche au Tribunal de ne pas lui avoir accordé une prolongation de bail, alors qu'il n'existait pas de justes motifs de résiliation. 6.1 Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'article 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_20/2015 précité consid. 4.3). Aux termes de l'article 272 al.1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid.”
Die Behörde hat die Möglichkeit, die Frage der Erstreckung von Amtes wegen zu prüfen, auch bereits im Berufungsverfahren. Sie kann über eine Erstreckung selbst entscheiden, sofern die Akten die hierfür nötigen Elemente enthalten und die Mietenden in erster Instanz zur Darstellung der für sie «peniblen» Folgen aufgefordert worden sind.
“Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 2.4 Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante en deuxième instance. 3. 3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid.”
“Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 2.4 Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante en deuxième instance. 3. 3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid.”
Allein eine lange Mietdauer oder das höhere Alter begründen keine Ausnahme vom Erstreckungsausschluss nach Art. 272a Abs. 2 OR. Vielmehr sind konkrete zusätzliche Gründe erforderlich, die den angebotenen Umzugstermin unzumutbar machen (etwa Kurzfristigkeit oder das Fehlen einer anderen dauerhaften Ersatzlösung).
“-strasse Y in Zürich, bei welchem in der Wohnungsofferte keine zuständige Person genannt wurde und die Nachfrage nach weiteren Informationen seitens der Beklagten offenbar unbeantwortet blieb, als taugliches Ersatzangebot zu qualifizieren wäre. Alleine das Alter der Klägerin begründet keine Ausnahme vom grundsätzlichen Er- streckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 2 OR. Weder ist ersichtlich, dass der Kündigungstermin bzw. der Endpunkt der angebotenen Erstreckung einen unzu- mutbaren Umzugszeitpunkt dargestellt hätte, z.B. aufgrund der Kurzfristigkeit oder weil sich eine andere dauerhafte Ersatzlösung aufgedrängt hätte (vgl. ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272a OR N 84; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 827 f.). Andere Gründe, welche einen Umzug auf denjenigen Zeitpunkt, auf welchen die Ersatzobjekte angeboten worden sind, für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen, werden auch nicht be- hauptet. (...) - 12 - 4. Härte für die Klägerin / Eventualbegründung Sollte man keinen Erstreckungsausschluss aufgrund eines gleichwertigen Ersatz- objektes i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR annehmen, würde eine Erstreckung über den anerkannten Zeitraum hinaus auch aus weiteren Gründen nicht in Betracht kom- men. Das vorliegende Mietverhältnis dauerte bislang zwar knapp 32 Jahre und die Klä- gerin wohnt unbestrittenermassen seit 37 Jahren im Quartier (...). Weiter befinden sich unbestrittenermassen auch der Arzt, Zahnarzt sowie der Pfarrer, welcher eine enge Bezugsperson der Klägerin darstellt und auch die Stammapotheke der Kläge- rin sowie ihr soziales Umfeld – mit Ausnahme der Tochter – in (...). Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist nach einer bald 32-jährigen Mietdauer von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen, womit eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen ist. Alleine die obgenannten Gründe vermögen jedoch noch keine Ortsgebundenheit zu begründen. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Klägerin selbst angab, dass sich das neue Mietobjekt bevorzugt [im gleichen Quar- tier wie das Mietobjekt] oder an der Tramlinie Nr.”
Bei einer erstmaligen Verlängerung kann das Gericht die Anforderungen an die vom Mieter zu leistenden, vernünftigen Bemühungen zur Milderung der für ihn nachteiligen Folgen (z. B. Relogierung) weniger streng handhaben als bei einer weiteren Verlängerung. Gleichwohl muss der Mieter im Rahmen der Interessenabwägung das unternehmen, was von ihm vernünftigerweise erwartet werden kann. Bei der Interessenabwägung sind die in Art. 272 Abs. 2 OR genannten Umstände zu berücksichtigen (Umstände des Vertragsabschlusses und Vertragsinhalt, Dauer des Mietverhältnisses, familiäre und finanzielle Lage sowie Verhalten der Parteien, Bedarf des Vermieters und Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt). Die maximale Verlängerungsdauer beträgt vier Jahre (Art. 272a Abs. 1 OR).
“S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; ATF 102 II 254). L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 3). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum (art. 272a al. 1 CO). 6.2 A titre liminaire, il sera relevé qu'à l'appui de son grief, l'appelante se limite à soutenir qu'il n'existait pas de justes motifs pour résilier le bail, alors qu'il ressort des considérants qui précèdent que tel était bien le cas. Pour cette raison déjà, elle devrait être déboutée de ses conclusions en prolongation de bail. En tout état, le Tribunal a procédé à une juste appréciation des intérêts en présence, et la Cour fait siens les motifs retenus, étant relevé que lors de l'audience du 10 janvier 2025 l'appelante a répété qu'elle n'avait entrepris aucune démarche en vue de se reloger et que, de facto, elle aura, à la date du prononcé du présent arrêt, bénéficié d'une prolongation de bail de près de quatre ans, soit le maximum légal. Le jugement sera confirmé sur ce point également. 7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 29 juin 2023 par A______ contre le jugement rendu le 25 mai 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5999/2021.”
“S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; ATF 102 II 254). L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 3). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum (art. 272a al. 1 CO). 6.2 A titre liminaire, il sera relevé qu'à l'appui de son grief, l'appelante se limite à soutenir qu'il n'existait pas de justes motifs pour résilier le bail, alors qu'il ressort des considérants qui précèdent que tel était bien le cas. Pour cette raison déjà, elle devrait être déboutée de ses conclusions en prolongation de bail. En tout état, le Tribunal a procédé à une juste appréciation des intérêts en présence, et la Cour fait siens les motifs retenus, étant relevé que lors de l'audience du 10 janvier 2025 l'appelante a répété qu'elle n'avait entrepris aucune démarche en vue de se reloger et que, de facto, elle aura, à la date du prononcé du présent arrêt, bénéficié d'une prolongation de bail de près de quatre ans, soit le maximum légal. Le jugement sera confirmé sur ce point également. 7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 29 juin 2023 par A______ contre le jugement rendu le 25 mai 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5999/2021.”
Ein vom Vermieter angebotenes gleichwertiges Ersatzobjekt schliesst nach der Rechtsprechung in der Regel die beim Mieter geltend gemachte Härte aus. Als gleichwertig gelten Ersatzobjekte nach den hierfür massgeblichen Erwägungen hinsichtlich Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit.
“Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). - 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.”
Fehlt dem vom Vermieter angebotenen Ersatzobjekt eine für den Mieter wesentliche Ausstattung (z. B. zwei Zimmer weniger) oder ist der Mietzins höher, gilt dieses Angebot nicht als gleichwertig im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR; in solchen Fällen kommt eine Erstreckung des Mietvertrags in Betracht.
“Son père, l’appelant B______, est d'accord de se porter garant pour un nouveau contrat de bail, ce qui pallie la situation financière délicate sus-évoquée. Les appelants ne démontrent par ailleurs pas avoir entrepris de sérieuses démarches pour trouver un logement de remplacement, s'étant bornés à être inscrits dans une coopérative et à deux sites de régies. De plus, l’intimée a résilié le bail moyennant un préavis de plus d’une année, permettant ainsi aux appelants la recherche d’une autre solution. Enfin, A______ a refusé une offre de logement articulée par l’intimée. Il est malvenu d’opposer à l’intimée ses propres rapports contractuels avec ses sous-locataires pour justifier son refus de prendre à bail ce logement; le fait qu’il ait été hors de Suisse lorsque cette offre a été formulée est sans pertinence. Il apparait néanmoins, que ledit logement comportait deux pièces de moins que celui loué par les appelants et que le loyer était plus élevé. Il ne s’agit donc pas d’un logement équivalent au sens de l’art. 272a al. 2 CO. Par conséquent, le Tribunal a octroyé à raison une prolongation du bail aux appelants. Vu les circonstances du cas d’espèce, il n’a pas mésusé de son pouvoir d’appréciation en accordant une unique prolongation du bail de deux ans, échéant au 31 mai 2025. Les griefs respectifs des appelants et de l’intimée portant sur la prolongation du bail et le préavis à observer pour résilier celui-ci sont infondés. Pour le surplus, l’intimée n’a pas consacré de développement au chiffre 3 du dispositif du jugement, de sorte que ce point ne sera pas examiné plus avant. 4. En définitive, le jugement sera confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté le 15 avril 2024 ainsi que l’appel joint interjeté le 17 mai 2024 contre le jugement JTBL/209/20240 rendu le 27 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10766/2022.”
Bietet der Vermieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt an, ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (relativer Erstreckungsausschluss). Als gleichwertig gelten Objekte, die unter Berücksichtigung der konkreten Bedürfnisse des Mieters bezüglich Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den Anforderungen entsprechen.
“Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). - 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 68; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 7). Ent- sprechend dem Wortlaut von Art. 272a Abs. 2 OR muss bei Angebot eines Ersatz- objektes – welches den Anforderungen der Gleichwertigkeit genügen muss – eine Erstreckung die Ausnahme bleiben (so auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 66 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 9). Eine solche Ausnahme ist nicht leichthin anzunehmen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 82). Als gleichwertig gilt ein Ersatzobjekt, wenn es unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Mieters be- züglich der Grösse, Lage, Ausstattung, Zustand, Preis und Verfügbarkeit den be- treffenden Kriterien entspricht (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 75; MPra- SPIRIG, a.a.O., S. 828, SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 22). Die Mie- terstreckung beruht als Sozialrecht zwar auf einem verfassungsrechtlichen Auftrag (Art. 109 BV), begrenzt aber letztlich als gerichtlicher Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis auch die von Art. 26 BV grundrechtlich geschützte Eigentums- freiheit des Vermieters; dies bedingt, dass der Mieter die zumutbaren Opfer bringt, wenn er sich auf sein Recht beruft (SVIT-Komm.”
“272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter - 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E.”
“Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art.”
Bei einer Kündigung wegen schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht i.S.v. Art. 257f Abs. 3 OR kommt der Erstreckungsausschluss des Art. 272a Abs. 1 OR ebenfalls zur Anwendung. Nach der Rechtsprechung wirkt dieser Ausschlussgrund grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter anstelle einer möglichen ausserordentlichen Kündigung eine ordentliche ausspricht; die Wahl der ordentlichen Kündigung kann bei Pflichtverletzungen jedoch indiziell dafür sprechen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht (gänzlich) unzumutbar ist.
“3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Ver- hältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR, also hauptsächlich bei Kündigungen, die wegen eines ausserordentlichen Kündi- gungsgrundes wie Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung oder Konkurs des Mieters ausgesprochen werden. Ihren Charakter als Erstreckungsaus- schlussgrund behalten sie nach einer langjährigen Rechtsprechung grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter statt einer möglichen ausserordentlichen Kündi- gung eine ordentliche ausspricht (BGE 117 II 415). Immerhin bildet der Umstand, dass nur eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, im Falle von Pflicht- verletzungen zumindest ein Indiz dafür, dass die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses selbst aus Sicht des Vermieters nicht (gänzlich) unzumutbar im Sinne von Art. 257f Abs. 3 und Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ist. - 24 - 5.3 Anwendung im vorliegenden Fall Schon mit Blick auf die Anträge der Vermieterin ist klar, dass mindestens auf ei- ne Erstreckung von sechs Monaten zu erkennen ist. Damit erübrigt sich die Prü- fung von Ausschlussgründen. Was die Härtesituation der Mieterin angeht, sind insbesondere ihre prekären fi- nanziellen Verhältnisse unbestritten. Die Vermieterin konzediert, dass schon der aktuelle Mietzins von Fr. 1'392.– an sich viel zu hoch sei. Beim unbestrittenen Einkommen von Fr. 2'856.– aus einer Erwerbsersatz-Rente sowie Ergänzungs- leistungen lässt sich bereits nach der für knappe Verhältnisse kaum passenden Drittelsregel nicht einmal ein Mietzins von Fr. 1'000.– pro Monat finanzieren, so dass die Mieterin es unabhängig von der Qualität ihrer Suchbemühungen nicht leicht hat, sich eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Das Mietverhältnis besteht sodann seit über 10 Jahren, so dass von einer gewissen Verwurzelung im Quar- tier gesprochen werden kann.”
“1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016 v. 27.9.2016 E. 3.2). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund aller- dings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, son- dern aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekün- digt hat (analog BGE 117 II 415 E. 4, wo sich das Bundesgericht mit dem Erstre- ckungsausschluss wegen Zahlungsrückstands des Mieters zu befassen hatte). Dass der Vermieter in solchen Fällen zu einer ordentlichen Kündigung greift, - 7 - kann allerdings bei einer Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Sinne von Art.”
“Ihr nicht nachvollziehbares Verhalten be- stärkt sodann den Verdacht des Beklagten, dass die Wohnung Schaden nehmen könnte, und verdeutlicht, dass dem Beklagten die Fortsetzung des Mietverhält- nisses allein schon wegen der verweigerten Besichtigung unzumutbar ist. Abge- sehen davon bildet das Verhalten der Klägerin auch ein Indiz zumindest dafür, dass die Geruchsemissionen aus ihrer Wohnung kommen. Da die Weigerung der Klägerin bis heute anhält, stellt die Entscheidung des Beklagten, anstatt einer ausserordentlichen eine ordentliche Kündigung auszusprechen, im konkreten Fall kein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses dar. - 9 - 2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagte durchaus auch eine ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen dürfen. Die ordentliche Kündi- gung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erweist sich daher als gültig. Da ein ausserordentlicher Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR vorliegt, ist auch eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 OR ausgeschlossen. Die Prüfung allfälliger Härtegründe auf Seiten der Klägerin erübrigt sich somit. Die Klage ist abzuweisen. 3. Auszug Der Beklagte hat bewusst (noch) kein Ausweisungsbegehren gestellt, da er nach seinen Angaben Erfahrung mit den Problemen der Vermietung an Sozialhilfebe- züger hat und ihm klar ist, dass das Sozialamt in eine Lösung einbezogen wer- den muss. Eine Verpflichtung der Klägerin zur Rückgabe der Sache erübrigt sich daher im vorliegenden Verfahren. Implizit ergibt sie sich selbstverständlich aus dem vorliegenden Entscheid in der Sache dennoch, denn der Anspruch der Mie- terin auf Kündigungsschutz und derjenige des Vermieters auf Ausweisung bilden im Falle einer Anfechtung der Kündigung die beiden Seiten derselben Medaille (BGE 142 III 402 E. 2.5.4 = Pra 2017 Nr. 71; BGE 142 III 690 E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.1). Zur Durchsetzung kann der Beklagte nötigen- falls ein entsprechendes Verfahren einleiten. (...)» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich.”
Die Gewährung eines gerichtlichen Aufschubs darf nicht einer Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen. Dies gilt insbesondere bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
“E. 3.1; Florian Rohrer, Der Rechtsschutz in klaren Fäl- len nach Art. 257 ZPO, in: MRA 1/16 S. 3 ff., S. 10 f.). Eine letzte Frist für die Er- füllung durch die Ausgewiesenen kann auch über die direkte Vollstreckungsmass- nahme angesetzt werden (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 865 ff., 869). Die Gewährung eines Aufschubs darf keinesfalls einer Erstreckung des Mietverhält- nisses gleichkommen, welche bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters ohnehin ausgeschlossen wäre (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“E. 3.1; Florian Rohrer, Der Rechtsschutz in klaren Fäl- len nach Art. 257 ZPO, in: MRA 1/16 S. 3 ff., S. 10 f.). Eine letzte Frist für die Er- füllung durch die Ausgewiesenen kann auch über die direkte Vollstreckungsmass- nahme angesetzt werden (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 865 ff., 869). Die Gewährung eines Aufschubs darf keinesfalls einer Erstreckung des Mietverhält- nisses gleichkommen, welche bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters ohnehin ausgeschlossen wäre (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
“Dazu bleibt anzumer- ken, dass die Berufungsbeklagte ihr vorinstanzliches Gesuch auch gegen den Be- rufungskläger 2 gerichtet hatte, weil er ihren Ausführungen zufolge die streitge- genständliche Wohnung bewohnt (vgl. act. 1 Rz. 5 i.V.m. act. 3/1-3); dies blieb – wie die übrige Sachdarstellung der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz (vgl. oben E. 1.1) – unbestritten. Die in der Berufung aufgestellten Tatsachenbehauptungen sind somit mangels Gehörsverletzung auch nicht ausnahmsweise zulässig. Soweit der Berufungskläger gestützt auf solche Tatsachenbehauptungen neue Anträge stellt – insbesondere auf Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. act. 19 S. 3) –, kann auf diese auch deshalb nicht eingetreten werden, weil im Rechtsmittelverfahren keine Anträge gestellt werden können, die sich nicht auf das Dispositiv ("Es wird verfügt/beschlossen/erkannt:") des angefochtenen Ent- scheids beziehen (vgl. BGE 140 I 114 E. 2.4.2 m.w.H.). Abgesehen davon wäre eine Erstreckung des Mietverhältnisses auch ausgeschlossen gewesen, weil die Kündigung – wie gesehen (vgl. oben E. 1.1) – wegen Zahlungsrückstand der Mie- ter (Art. 257d OR) erfolgte (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der Be- schwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten wer- den könnte. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Erstreckung des Mietverhält- nisses. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu ver- langen (Art. 273 OR). Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Da im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung le- diglich deren Gültigkeitsvoraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstre- ckungsgründe nicht mehr relevant. Darüber hinaus wäre eine Erstreckung vorlie- gend ohnehin nicht möglich gewesen, weil sie bei Kündigungen wegen Zahlungs- rückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Beschwerdeführerin indes frei, sich dies- bezüglich an die Beschwerdegegnerin zu wenden und bei dieser um Gewährung einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die Be- schwerdegegnerin keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre- chen). - 5 -”
“Der Beschwerdeführer verlangt mit Verweis auf seine Untersuchungshaft sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses bzw. eine Verlängerung der Zahlungsfrist. Soweit ersichtlich erhebt er dieses Begehren erstmals im Beschwer- deverfahren. Dieses erweist sich aufgrund des absoluten Novenverbots als verspä- tet und darauf ist ebenfalls nicht einzutreten. Lediglich der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass im Falle einer (gültigen) Zahlungsverzugskündigung gestützt auf Art. 272a Abs. 1 lit. a OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Auch der Umstand, dass der Beschwerdeführer bei der Ausweisung infolge der Untersuchungshaft nicht persönlich anwesend sein kann, wie er neu und damit an sich unzulässigerweise behauptet, stellt keinen Grund dar, von einer solchen abzu- sehen, zumal er ohne Rechtsgrund im Mietobjekt verbleibt. Sofern der Beschwer- - 5 - deführer seine Wohnung nicht persönlich räumen kann, hat er dafür besorgt zu sein, dies durch eine andere Person vornehmen zu lassen, etwa unter Zuhilfe- nahme des Sozialdienstes des Gefängnisses. Ansonsten wird die Räumung durch das zuständige Stadtammannamt veranlasst werden.”
“Sodann hätte der Berufungskläger auch keinen Anspruch auf die Einräu- mung einer längeren Frist gehabt. Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhält- nisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungs- behörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wiederhergestellt werden kann. Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters - der Berufungskläger bestreitet nicht bzw. räumt ein, seit April den Miet- zins nicht mehr zu bezahlen (vgl. act. A.1) - ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”
“Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands der Mieterin gestützt auf Art. 257d OR gekündigt. In einem solchen Fall ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Soweit die Mieterin mit ihrem Antrag sinngemäss um eine Erstreckung des Mietverhältnisses ersucht, ist dieser deshalb offensichtlich unbegründet.”
Offizielle Kündigungsformulare verweisen auf Art. 272–272c OR und nennen das Recht des Mieters, eine Erstreckung zu beantragen. Wenn das Gesetz die Erstreckung jedoch ausschliesst (z. B. Art. 272a OR bei Zahlungsverzug), kann ihr eine Behörde trotzdem nicht stattgeben.
“ne constitue même pas un indice en ce sens, et ce d’autant moins qu’on ignore qui est l’auteur de cette publication. Enfin, et contrairement à ce que pense l’appelant, on peut également exclure toute possibilité que la commission de conciliation ou une autorité judiciaire lui octroie une prolongation de bail. Une telle prolongation est en effet exclue par une disposition impérative de la loi en cas de résiliation pour non-paiement du loyer (cf. art. 272a al. 1 let. a CO). Le fait que la formule officielle de notification de résiliation de bail utilisée – qui est la seule agréée par le canton de Vaud et dont le bailleur devait impérativement faire usage sous peine de nullité (art. 266o CO) – indique que le locataire peut demander la prolongation du bail ne signifie naturellement pas qu’elle pourra lui être octroyée par une autorité dans les cas où la loi l’exclut impérativement. Le formulaire officiel renvoie d’ailleurs expressément aux art. 272 à 272c CO, soit également à la disposition exclusive de prolongation qu’est l’art. 272a CO. Il découle de ce qui précède que l’appelant ne fait valoir aucune objection sérieuse qui soit susceptible de remettre en cause le cas clair. Ses griefs doivent par conséquent être rejetés. 6. 6.1 L’appelant se plaint enfin d’une violation de son droit d’être entendu. Il reproche en particulier au premier juge de ne pas avoir évoqué dans son ordonnance la situation pandémique ni traité les avis de doctrine divisés contenus dans l’article de Lachat et Brutschin précité. 6.2 Selon la jurisprudence, l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinente pour l'issue du litige, commet un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al. 1 Cst. (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; ATF 136 I 6 consid. 2.1 ; TF 5A_30/2020 du 6 mai 2020 consid. 4.1 ; TF 5A_107/2019 du 19 juin 2019 consid. 2.1). De même, la jurisprudence a déduit du droit d'être entendu de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid.”
Bei der Interessenabwägung, sofern die Erstreckung nach Art. 272a OR nicht ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses sowie die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien. Ebenfalls zu prüfen ist ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters und die Dringlichkeit dieses Bedarfs.
“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann eine Mietpartei die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung, soweit die Erstreckung nach Art. 272a OR nicht ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde laut Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”
Bei ausserordentlicher Kündigung — namentlich bei Zahlungsverzug — kommt eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 OR nicht in Betracht. Mietrechtliche Vorschriften dürfen in solchen Fällen nicht analog auf die hier zugrundeliegende Konstellation angewandt werden.
“Dass sie mit den Beschwerdegegnern nach der Zwangsversteigerung der Liegenschaft einen Mietvertrag geschlossen hätten, behaupten die Beschwerdeführer selbst nicht. Sodann können mietrechtliche Bestimmungen nicht analog auf die vorliegende Konstellation angewandt werden, umso weniger als es bei ausserordentlicher Kündigung, namentlich bei Zahlungsverzug, auch im Mietrecht keine Erstreckungsmöglichkeit gibt (Art. 272a Abs. 1 OR). Wenn schon wäre eine Parallele zu dieser Konstellation zu ziehen, denn die Beschwerdeführer zahlen keinerlei Entgelt an die Beschwerdegegner; sie möchten diesen mit anderen Worten zumuten, weiterhin entschädigungslos auf die Ausübung ihres Eigentums zu verzichten.”
“Dass sie mit den Beschwerdegegnern nach der Zwangsversteigerung der Liegenschaft einen Mietvertrag geschlossen hätten, behaupten die Beschwerdeführer selbst nicht. Sodann können mietrechtliche Bestimmungen nicht analog auf die vorliegende Konstellation angewandt werden, umso weniger als es bei ausserordentlicher Kündigung, namentlich bei Zahlungsverzug, auch im Mietrecht keine Erstreckungsmöglichkeit gibt (Art. 272a Abs. 1 OR). Wenn schon wäre eine Parallele zu dieser Konstellation zu ziehen, denn die Beschwerdeführer zahlen keinerlei Entgelt an die Beschwerdegegner; sie möchten diesen mit anderen Worten zumuten, weiterhin entschädigungslos auf die Ausübung ihres Eigentums zu verzichten.”
Bei Vorliegen einer schweren Pflichtverletzung ist eine Erstreckung nach Gesetz ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die in der Praxis erhobenen Ausweisungsbegehren bleiben davon unberührt und können stattgegeben werden.
“Januar 2024 mitteilte, ist die Darstellung der Beklagten ohne weiteres plausibel, wonach die Zustellung irrtümlich erfolgt sei und nicht auf einem Willen der Beklagten beruhe, den Vertrag über den Kündigungs- termin vom 31. August 2023 hinaus fortzusetzen. Angesichts der gravierenden Vorwürfe an seine Adresse konnte und durfte der Kläger die Mitteilung auch nicht in diesem Sinne verstehen, sondern höchstens als Erhöhung für den Fall, dass sich die entsprechende Kündigung als ungültig erweisen sollte. Die Beklagte klärte das Missverständnis nach Entdeckung sofort auf. Zudem spricht für ihre Darstel- lung, dass eine solche Mitteilung lediglich bezüglich der Wohnung Nr. 05 erfolgte, trotz genau gleicher Ausgangslage aber nicht auch bezüglich der Wohnung Nr. 04. - 16 - 2.4 Weisen die beiden umstrittenen Kündigungen wegen schwerer Pflichtverlet- zung nach dem Gesagten keine formellen oder inhaltlichen Mängel auf, kommt keine Sperrfrist zum Tragen (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR) und ist eine Erstreckung schon von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die ent- sprechenden Eventualanträge des Klägers sind daher abzuweisen. Gutzuheissen sind demgegenüber die Ausweisungsbegehren der Beklagten. 3. Mit seiner dritten Klage verlangt der Kläger eine Mietzinsminderung für beide Wohnungen im Umfang von 5% der Nettomietzinse für den Zeitraum vom 5. bis 23. Juni 2023, was einem Betrag von Fr. 97.49 entspreche. Die Beklagte anerkennt Mangel und Forderung im Grundsatz, macht aber Ver- rechnung mit ihren Ansprüchen auf Gewinnabschöpfung wegen vertragswidriger Untervermietung, sinngemäss gestützt auf die Regeln über die Geschäftsanmas- sung in Art. 423 OR geltend. Die Verrechnungseinrede ist offensichtlich begründet: Der Gewinn, welchen der Kläger nach seinen eigenen Angaben aus der widerrechtlichen Untervermietung erzielte, übersteigt den Minderungsanspruch auch nach den eigenen Angaben um ein Vielfaches. Dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Gewinn abzuschöpfen, entspricht seit über 20 Jahren ständiger Rechtsprechung (vgl.”
Mehrere tatsächlich unterbreitete, taugliche Ersatzangebote können die Erstreckung ausschliessen. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter Eigentümer des Ersatzobjekts ist; es genügt, wenn er den Mieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hinweist.
“Ob ein Ersatzobjekt in diesem Sinne gleichwertig ist, stellt einen Billigkeits- bzw. Ermessensentscheid der zuständigen Behörde im Sinne von Art. 4 ZGB dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 74). Alleine ein höherer Mietzins bedeutet wie erwähnt besonders bei aktuell tiefem Mietzins nicht, dass das Ersatzobjekt nicht gleichwertig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der neue Mietzins aufgrund der kon- kreten wirtschaftlichen Situation für den Mieter zumutbar erscheint (KUKO OR-BLU- MER, Art. 272a N 2). Was als wirtschaftlich zumutbar zu betrachten ist, beurteilt sich nach der Drittels- bzw. Viertelsregel. Ferner muss das Ersatzobjekt dem Mieter rechtzeitig unterbreitet werden, so dass dieser genügend Zeit hat, um das Ersatz- objekt zu prüfen (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 24). Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt - 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 83 f.). 3. Erstreckungsausschluss aufgrund tauglicher Ersatzobjekte Vorliegend hat die Beklagte unbestrittenermassen der Klägerin insgesamt sechs Ersatzobjekte angeboten.”
“Das Ersatz- objekt muss für den Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar sein, ansonsten kann die Erstreckung auf den Zeitpunkt der Verfügbarkeit beschränkt - 9 - werden (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 829; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 25 ff.). Nicht notwendig ist, dass der Vermieter selbst Eigentümer des angebote- nen Ersatzobjektes ist. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter vom Vermieter auf die konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen Mietvertrags hingewiesen wird und das Zustandekommen des Vertrags einzig von der Zustimmung des Mie- ters abhängig ist (SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 27). Liegen be- sondere Gründe vor, welche die Ablehnung des tauglichen Ersatzobjektes nahele- gen, kann die Ausnahmeregel zum Zuge kommen. Solche Gründe stellen insbeson- dere eine ernsthafte Erkrankung, das Alter oder der Gesundheitszustand des Mie- ters dar, welche einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen. Ein weitere Aus- nahme liegt beispielsweise vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Ersatz- lösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit der Mietpartei ver- nünftigerweise nicht zumutbar ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a OR N 83 f.). 3. Erstreckungsausschluss aufgrund tauglicher Ersatzobjekte Vorliegend hat die Beklagte unbestrittenermassen der Klägerin insgesamt sechs Ersatzobjekte angeboten. Die Klägerin wies in der Folge alle sechs Objekte aus verschiedenen Gründen ab. Es trifft zwar zu, dass das erste Ersatzobjekt (O.- strasse Y, Zürich) in einem anderen Quartier als gewünscht liegt, nämlich in (...). Ob es sich hierbei um ein untaugliches Ersatzobjekt handelte, kann offen gelassen werden, führt doch die Beklagte selber aus, dass das Ersatzobjekt in [O.] nicht «passend» gewesen sei. Entsprechend ist auf dieses Ersatzobjekt nicht näher einzugehen. Gemäss unbestritten gebliebener Ausführung der Klägerin habe sich das offerierte Ersatzobjekt an der P.-strasse Y in Zürich im Nachhinein als gar nicht verfügbar herausgestellt. Somit fällt auch dieses Ersatzobjekt ausser Betracht. (...) Die Wohnung an der Q.-strasse Y in Zürich wurde von der Klägerin mit der Begrün- dung abgelehnt, dass sie sich im Erdgeschoss befinde und die bisherige Mieterin «kein gutes Haar» an der Wohnung gelassen habe.”
Die Behörde hat von Amtes wegen zu prüfen, ob die Erstreckung zugelassen werden kann, wozu sowohl die Gültigkeit der Kündigung als auch das Vorliegen von Ausschlussgründen nach Art. 272a OR und die Anforderungen an einschneidende Folgen gehören. Ist der Aktenstand ausreichend, kann die Berufungsinstanz selbst über die Erstreckung entscheiden; fehlen wesentliche Feststellungen, ist die Sache an die erste Instanz zurückzuweisen.
“Il appert des éléments au dossier que l’appelante avait, au moment du congé, la véritable intention de réaliser les travaux invoqués à l’appui de celui-ci, de même qu’elle disposait d’un projet suffisamment mûr et élaboré permettant de retenir que la présence des intimés dans les locaux durant les travaux entraverait leur exécution, le projet n’étant en outre pas manifestement incompatible avec les règles du droit public. On ne décède ainsi aucune volonté chez l’appelante de dissimuler un autre motif que celui de vouloir entreprendre des travaux dans l'appartement des intimés, de sorte que l’état locatif de l’immeuble, dont l’appelante requiert production, est sans pertinence sur le sort du litige. Le congé litigieux se révèle en définitive valable, entraînant l’admission de l’appel sur ce point. 4. 4.1 Se pose encore la question de la prolongation du bail litigieux. 4.2 4.2.1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les références citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 4.2.2 Aux termes de l’art. 318 al. 1 let. c CPC, l’instance d’appel peut renvoyer la cause à la première instance lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a pas été jugé (ch. 1) ou que l’état de fait doit être complété sur des points essentiels (ch. 2). Le renvoi à l'autorité de première instance au sens de l’art.”
Bleibt das vertragswidrige Verhalten der Mieterin oder des Mieters bis zum Entscheid über die Erstreckung bestehen (z. B. beharrliche Verweigerung des Zutritts), kann eine Erstreckung trotz zuvor ausgesprochener ordentlicher Kündigung ausgeschlossen sein.
“202 ZPO. Beharrliche Verweigerung des Zu- trittsrechts als Grund für einen Erstreckungsausschluss bei einer ordentli- chen Kündigung. Auslegung des Kündigungsschutzgesuchs nach Treu und Glauben. Kreuzt eine nicht anwaltlich vertretene Partei auf dem Formular für eine Kündi- gungsschutzklage nur den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses an, ver- langt dabei aber eine unbefristete Erstreckung und bestreitet an anderer Stelle den angegebenen Kündigungsgrund, so ist das nach Treu und Glauben auch als Begehren um Kündigungsschutz gemäss Art. 271 f. OR auszulegen (E. III.1.3). Die beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zu Unterhaltszwe- cken stellt eine schwere Pflichtverletzung nach Art. 257f Abs. 3 OR dar und kann eine ausserordentliche Kündigung nach sich ziehen. Greift der Vermieter den- noch zu einer ordentlichen Kündigung, so bringt er damit für gewöhnlich zum Ausdruck, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht unzumutbar ist, so dass trotz Art. 272a Abs. 1 lit. b OR grundsätzlich eine Erstreckung infrage kommt. Eine solche Annahme verbietet sich jedoch, wenn das vertragswidrige Verhalten der Mieterin bis zum Erstreckungsentscheid andauert (E. III.2). Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ210062-L vom 6. Dezember 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Bauert; Gerichtsschreiber Nutt): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 5. Januar 2010 mietete die Klägerin vom Beklagten per 16. Januar 2010 eine 1-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse x in Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 942.– (inkl. Nebenkosten). Die Parteien vereinbar- ten ausserdem, dass das Mietverhältnis jeweils auf Ende März und September unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden könne. - 2 - 1.2. Mit amtlichem Formular vom 28. Juni 2021 kündigte der Beklagte den Miet- vertrag auf Ende September 2021 mit der Begründung, die Klägerin habe ihre Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme gemäss Art.”
Das Vorbringen einer Ersatzlösung (hier: Weitervermietung/Subsublokation) kann vom Vermieter im Verfahren als Einwand gegen ein Erstreckungsbegehren vorgebracht werden; die Quelle dokumentiert einen solchen Verteidigungsansatz, stellt aber nicht generell fest, dass eine Ersatzlösung die Erstreckung automatisch ausschliesst.
“dall’ RA 1 contro la decisione 8 luglio 2021 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa inc. SE.2018.375 da lei promossa con petizione 8 ottobre 2018 nei confronti di AO 1 __________ rappr. dall’ RA 2 esaminati gli atti, ritenuto in fatto: A. Con petizione 8 ottobre 2018 (previo infruttuoso esperimento del tentativo di conciliazione) AP 1 ha convenuto AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenere una protrazione di tre anni del contratto di locazione avente per oggetto dei locali commerciali siti nello stabile denominato “__________” in __________ a __________, e scadente il 31 ottobre 2018. B. La convenuta si è opposta alla richiesta con osservazioni 31 ottobre 2018 rilevando che il contratto, originariamente scadente il 31 ottobre 2013, era stato concordemente rinnovato sino al 31 ottobre 2018 quale termine ultimo e improrogabile alla luce dei previsti lavori di ristrutturazione (art. 272a CO), e che la fine della locazione non comportava per la conduttrice degli effetti gravosi (in particolare giacché essa aveva sublocato gli spazi a una società terza). C. Dopo la conclusione della fase dibattimentale, entrambe le parti hanno postulato l’assunzione di nuove prove. Con istanza 27 gennaio 2020 la convenuta ha chiesto l’assunzione agli atti della licenza edilizia 21 gennaio 2020 riguardante i previsti lavori di ristrutturazione. Con istanza 24 febbraio 2020 l’attrice ha prodotto il relativo ricorso al Consiglio di Stato presentato il 20 febbraio 2020 dalla società __________ SA, mentre con istanza 17 dicembre 2020 la convenuta ha prodotto la derivante decisione emessa dal Consiglio di Stato (reiezione del ricorso). Con ulteriore istanza 28 dicembre 2020 l’attrice ha postulato di assumere la testimonianza dell’arch. S__________ (già invano richiesta in precedenza) e quella dell’ing. __________ T__________. D. Con decisione 8 luglio 2021 il Pretore ha preliminarmente accolto le istanze 27 gennaio 2020, 24 febbraio 2020 e 17 dicembre 2020 delle parti, ammettendo negli atti i suddetti documenti ex art.”
Allein die Zustellung während einer Ferienabwesenheit begründet nicht ohne Weiteres einen ersichtlichen Nachteil, der eine Erstreckung rechtfertigen würde; zudem kommt bei Zahlungsverzugskündigungen nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR eine Erstreckung grundsätzlich nicht in Betracht.
“Blatt unten). Dass die Kündigung als solches zu beanstanden sei, mithin zu Unrecht bzw. nicht frist- oder formgerecht erfolgt wäre, machen die Berufungskläger (abgesehen vom behandelten Ein- wand) nicht geltend, obwohl sie selbiges im Rahmen des Ausweisungsverfahrens unbeschränkt vorbringen könnten. Auch machen sie nicht geltend, dass sie Ent- sprechendes im Rahmen einer Anfechtung der Kündigung hätten vorbringen wol- len, dies nun aber wegen der verpassten Frist nicht hätten tun können. Im Übri- gen werden die Berufungskläger auch nicht um die Möglichkeit einer Erstreckung gebracht, bestünde dafür bei einer Zahlungsverzugskündigung – und darauf wur- den die Berufungskläger von der Kammer bereits mit Entscheid vom 23. Dezember 2020 hingewiesen (vgl. PF200090, dort E. 7) – ohnehin kein Raum (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Ein tatsächlicher Nachteil durch den Zustellungs- zeitpunkt am 22. Juli 2020 ist im konkreten Fall damit nicht ersichtlich, weshalb bereits fraglich ist, inwiefern in der Zustellung während der Ferienabwesenheit überhaupt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten erblickt werden kann, bringt dies doch keinerlei erkennbaren Vorteile für die Vermieterschaft.”
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