27 commentaries
Wird keine hinreichende Sicherheit erbracht, bleibt die (super)provisorische Eintragung in der Regel bestehen (gegebenenfalls unter Anpassung des Zinses); bei vorläufiger Sicherheitsleistung kann dennoch Klage auf definitive Bestellung der Sicherheit verlangt werden.
“Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass es sich um geradezu gering- fügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten han- delte. Ein Geländer mag zwar seine Sicherheitsfunktion auch ohne Handlauf erfül- len. Allerdings erfüllt ein Geländer auch eine Komfortfunktion und hat zudem äs- thetische Wirkung, wozu der Handlauf unerlässlich ist. Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art.”
“3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen.”
“Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen. 6.Folgen der Sicherheitsleistung und weiteres Vorgehen 6.1.Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv bestellt wird. Im vorliegenden Fall leistete die Neben- intervenientin die Sicherheit nur provisorisch zur Ablösung des vorläufig eingetra- genen Bauhandwerkerpfandrechts (act. 13 Rz. 31). Demgemäss ist der Gesuch- stellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen. Die Beurteilung, gegen wen die Ge- suchstellerin ihre Klage einzureichen hat (gegen die Sicherheit leistende Nebenin- tervenientin und / oder die Gesuchsgegnerin [als Grundeigentümerin]), liegt in der Verantwortung der Gesuchstellerin. 6.2.Die Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage festzulegen, allfällige Gerichtsferien sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu berück- sichtigen (BGE 143 III 554 E.”
Die viermonatige Frist beginnt erst mit der tatsächlichen Abnahme bzw. der Vollendung des Werkes; der Unternehmer ist in der Regel beweis- bzw. zumindest glaubhaftmachungspflichtig für das Fertigstellungs-/Abnahmedatum, um die Eintragungsfrist nachzuweisen.
“Ils soutiennent que le Tribunal aurait erré, en retenant que les travaux s'étaient achevés le 25 juillet 2023, tout en retenant qu'ils avaient apporté la preuve stricte que les travaux n'avaient pas été exécutés les 25 août et 7 septembre 2023, que l'objet du litige portait sur une mauvaise exécution des prestations convenues par devis du 20 octobre 2022 et que les travaux de peinture n'étaient pas achevés. En réalité, les appelants se plaignent d'une mauvaise appréciation des preuves, grief qui sera examiné ci-après. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé la maxime des débats, ainsi que l'art. 839 CC, en faisant droit à la requête en inscription d'une hypothèque légale. 3.1.1 A teneur de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 4.1.1; 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité, ibid; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, Commentaire romand CC II, 2016, n. 87 ad art. 839 CC). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat.”
“15 à 32 ressortent soit des déterminations du 22 mai 2023 précitées, soit des observations des intimés du 21 juin 2023 (dont la recevabilité a été implicitement admise par le Tribunal), soit de l'ordonnance entreprise, de sorte qu'ils ne sont pas nouveaux. 3. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits et reproche au Tribunal d'avoir considéré que sa requête en inscription d'une hypothèque légale était tardive. Selon elle, les travaux se sont achevés le 9 décembre 2022 et cette date aurait dû être retenue pour calculer le délai de quatre mois. 3.1.1 A teneur de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 4.1.1; 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité, ibid; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, in Commentaire romand CC II, 2016, n. 87 ad art. 839 CC). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat.”
Subunternehmer haben ein eigenes/selbständiges, paralleles hypothekarisches Recht gegenüber dem Grundeigentümer.
“En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être considéré comme achevé; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif (arrêt du Tribunal fédéral 5A_282/2016 du 17 janvier 2017 consid. 4.1). Le délai de l'art. 839 al. 2 CC commence à courir dès l'achèvement des travaux, et non pas dès l'établissement de la facture; il s'ensuit que, lorsque des travaux déterminants sont encore effectués après la facturation et ne constituent pas des travaux de réparation ou de réfection consécutifs à un défaut de l'ouvrage, ils doivent être pris en compte pour le dies a quo du délai. Le fait que l'entrepreneur présente une facture pour son travail donne toutefois à penser, en règle générale, qu'il estime l'ouvrage achevé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (BOVEY, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5D_116/2014 du 13 octobre 2014 consid.”
Wenn eine Drittperson eine Zahlungsgarantie leistet, kann diese das eingetragene Pfandrecht aufheben, sofern die Garantie die Forderung (inkl. Kapital und Verzugszinsen) vollumfänglich sichert; die qualitative Gleichwertigkeit kann streitig sein und ist vom Gericht bei substanziierten Einwänden zu prüfen.
“Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass es sich um geradezu gering- fügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten han- delte. Ein Geländer mag zwar seine Sicherheitsfunktion auch ohne Handlauf erfül- len. Allerdings erfüllt ein Geländer auch eine Komfortfunktion und hat zudem äs- thetische Wirkung, wozu der Handlauf unerlässlich ist. Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art.”
“3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen.”
“Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen. 6.Folgen der Sicherheitsleistung und weiteres Vorgehen 6.1.Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv bestellt wird. Im vorliegenden Fall leistete die Neben- intervenientin die Sicherheit nur provisorisch zur Ablösung des vorläufig eingetra- genen Bauhandwerkerpfandrechts (act. 13 Rz. 31). Demgemäss ist der Gesuch- stellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen. Die Beurteilung, gegen wen die Ge- suchstellerin ihre Klage einzureichen hat (gegen die Sicherheit leistende Nebenin- tervenientin und / oder die Gesuchsgegnerin [als Grundeigentümerin]), liegt in der Verantwortung der Gesuchstellerin. 6.2.Die Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage festzulegen, allfällige Gerichtsferien sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu berück- sichtigen (BGE 143 III 554 E.”
Die Eintragung kann auf Antrag vorläufig/provisorisch (Annotation/inscription provisoire) als Massnahme provisionnelle angeordnet werden. Eine derartige Annotation kann die Verwirkungsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB wahren, wobei sie im summarischen Verfahren zu prüfen ist und typischerweise davon ausgegangen wird, dass der Anspruch zumindest glaubhaft gemacht sein muss.
“Le Tribunal a retenu que l'intimée avait rendu vraisemblable qu'elle était intervenue encore au mois de novembre 2023 en lien avec la mise en service de la pompe à chaleur, de sorte que le délai de quatre mois pour requérir l'hypothèque légale était respecté. Sa créance était en outre rendue vraisemblable. Le Tribunal en a tiré la conclusion suivante : "dans ces conditions, il sera fait droit à la requête sur mesures provisionnelles sur le feuillet de l'appartement (2______)". Les appelants ne contestent pas que l'intimée a rendu vraisemblable son droit à l'inscription d'une hypothèque légale. Ils font valoir que le Tribunal a statué ultra petita en ordonnant l'inscription de l'hypothèque sur leur appartement (immeuble n° 1______-2______) alors que l'intimée avait requis l'inscription sur leur cave (immeuble n° 1______-3______). L'inscription opérée sur mesures superprovisionnelles était indue, car les travaux n'avaient pas été effectués dans leur cave, mais dans l'appartement. Au 28 août 2024, date du prononcé de l'ordonnance querellée, l'hypothèque ne pouvait pas non plus être inscrite sur l'appartement car le délai prévu par l'art. 839 al. 2 CC avait expiré depuis plusieurs mois. La décision querellée avait pour conséquence que l'hypothèque grevait à double leurs immeubles puisque l'inscription provisoire sur la cave perdurait et qu'une seconde inscription avait été faite sur l'appartement. L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels.”
“1 La requête en inscription provisoire d'une hypothèque légale est une mesure provisionnelle (art. 261 ss CPC), soumise à la procédure sommaire (art. 248 ss, 249 let. d ch. 5 et 11 CPC; ATF 137 III 563 consid. 3.3) et à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC cum art. 255 CPC a contrario). 2.1.1 En vertu de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à d’autres travaux semblables, sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid.”
Bei vorläufiger/provisorischer Eintragung genügt in der Praxis oft eine schlüssige, unbestrittene bzw. glaubhaft gemachte Darstellung der Gesuchstellerin oder die Einreichung einer provisorischen Zahlungsgarantie/Bankgarantie als vorläufige Sicherheit; häufig werden Nachreichung oder Anpassung der Garantie verlangt bzw. die Garantie gerichtlich geprüft und allenfalls als hinreichend anerkannt.
“Würdigung Angesichts der schlüssigen und unbestrittenen Darstellungen der Gesuchstellerin sind die Voraussetzungen zur vorläufigen Eintragung des Pfandrechtes ausrei- chend glaubhaft gemacht (zur Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB sogleich nach- folgend Ziff. 3). 3.Hinreichende Sicherheit”
“Auch wenn eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt die notwendigen Dokumente unter- zeichnen könne, gehe die Klausel davon aus, dass diese oder dieser namens der Gesuchstellerin handle. Die Zahlungsgarantie wolle den Kreis der Personen, die die Dokumente unterzeichnen können, einschränken, da etwa Personen, die mit bürgerlicher Vollmacht handeln würden (mit Ausnahme einer Anwältin oder eines Anwaltes), im Handelsregister aber nicht eingetragen seien, von der Unterzeich- nung der Dokumente ausgeschlossen seien (act. 36 Rz. 5 mit Verweis auf act. 29 S. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Die Garantie schliesse aus, dass die Vergütungsforderung abgetreten werde, das Recht auf Inanspruchnahme der Garantie verbleibe aber bei der Gesuchstellerin. Die Garantie sehe nämlich ausdrücklich vor, dass die Klage betreffend Grundgeschäft von der Gesuchstellerin zu erheben sei (act. 36 Rz. 6 mit Verweis auf act. 29 Ziff. 31) [recte: 3.1)]). 4.2.Rechtliches Das Fehlen einer hinreichenden Sicherheit ist eine negative Voraussetzung für die Eintragung bzw. den Weiterbestand des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 3 ZGB; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1215). Ein bereits eingetragenes Pfand- recht ist in diesem Fall zu löschen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1216). Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1219, 1301). Damit eine Ersatzsicherheit als hinreichend gelten kann, muss sie qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit bieten wie das Bauhandwerkerpfandrecht (BGE 142 III 738 E. 4.4.2). In quantitativer Hinsicht erfordert dies die vollumfängli- che Abdeckung der pfandberechtigten Forderung ebenso wie allfällige Verzugszin- sen ohne zeitlicher Beschränkung (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1239). In qualita- - 8 - tiver Hinsicht wird namentlich vorausgesetzt, dass die Beanspruchung der Ersatz- sicherheit gegenüber der Beanspruchung eines definitiv eingetragenen Bauhand- werkerpfandrechts nicht erschwert sein darf.”
“1): Im Interesse der Rechtssicherheit sowie einer zeitnahen und korrekten Erfüllung der Zahlungsverpflichtung muss die Bank in der Lage sein, die Richtigkeit der Unter- schriften bzw. die Identität des Begünstigten möglichst einfach und verlässlich zu überprüfen. Die Einsichtnahme ins Handelsregister ermöglicht eine zuverlässige und rasche Prüfung der Zeichnungsberechtigten und deren -berechtigungen. Das in der Zahlungsgarantie vom 8. April 2024 enthaltene Erfordernis, dass die für die Inanspruchnahme der Garantie erforderlichen Dokumente von im Handelsregister eingetragenen Personen mit Einzelunterschrift bzw. Kollektivunterschrift zu zweien zu unterzeichnen sind, ist damit zweckmässig und verhältnismässig. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfand- rechts glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der eingereich- ten Zahlungsgarantie der G._____ AG Nr. 2 vom 8. April 2024 für die von der Ge- suchstellerin zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts angemeldete Forde- rung eine hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleistet. 6.Folgen der Sicherheitsleistung Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv, mithin unter Anerkennung des Pfandeintragungsanspruchs, bestellt wird (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1287). Wird die Sicherheit dagegen – wie vorliegend (vgl. act. 27 Rz. 4; act. 28 Rz. 5) – nur vorläufig bzw. provisorisch - 10 - geleistet, so steht sie unter der Bedingung, dass sich der Sicherungsanspruch erst noch bewahrheitet. Gleichwohl wird der vorläufigen Sicherheit insofern dieselbe Wirkung zugestanden wie der definitiv bestellten, als sie die Löschung des (vorläu- fig) eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts rechtfertigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1287). Wie die vorläufige Pfandeintragung muss daher die vorläufige Si- cherheit entweder in eine definitive Sicherheit übergehen oder ersatzlos dahinfal- len. Demgemäss ist der Gesuchstellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen.”
“Die Zahlungsgarantie wolle den Kreis der Personen, die die Dokumente unterzeichnen können, einschränken, da etwa Personen, die mit bürgerlicher Vollmacht handeln würden (mit Ausnahme einer Anwältin oder eines Anwaltes), im Handelsregister aber nicht eingetragen seien, von der Unterzeich- nung der Dokumente ausgeschlossen seien (act. 36 Rz. 5 mit Verweis auf act. 29 S. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Die Garantie schliesse aus, dass die Vergütungsforderung abgetreten werde, das Recht auf Inanspruchnahme der Garantie verbleibe aber bei der Gesuchstellerin. Die Garantie sehe nämlich ausdrücklich vor, dass die Klage betreffend Grundgeschäft von der Gesuchstellerin zu erheben sei (act. 36 Rz. 6 mit Verweis auf act. 29 Ziff. 31) [recte: 3.1)]). 4.2.Rechtliches Das Fehlen einer hinreichenden Sicherheit ist eine negative Voraussetzung für die Eintragung bzw. den Weiterbestand des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 3 ZGB; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1215). Ein bereits eingetragenes Pfand- recht ist in diesem Fall zu löschen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1216). Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1219, 1301). Damit eine Ersatzsicherheit als hinreichend gelten kann, muss sie qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit bieten wie das Bauhandwerkerpfandrecht (BGE 142 III 738 E. 4.4.2). In quantitativer Hinsicht erfordert dies die vollumfängli- che Abdeckung der pfandberechtigten Forderung ebenso wie allfällige Verzugszin- sen ohne zeitlicher Beschränkung (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1239). In qualita- - 8 - tiver Hinsicht wird namentlich vorausgesetzt, dass die Beanspruchung der Ersatz- sicherheit gegenüber der Beanspruchung eines definitiv eingetragenen Bauhand- werkerpfandrechts nicht erschwert sein darf. Die meisten Ersatzsicherheiten erfül- len diese Voraussetzung, denn im Vergleich zur Betreibung auf Grundpfandverwer- tung, die sehr aufwendig und zeitraubend ist, erleichtern und beschleunigen die gängigen Sicherungsgeschäfte, namentlich die Bankgarantie, den Zugriff des Un- ternehmers auf das Haftungssubstrat.”
“Mit Blick auf die obigen Ausführungen erweisen sich beide Kritikpunkte der Gesuchstellerin an der von der Nebenintervenientin 2 eingereichten, revidierten Zahlungsgarantie als nicht einschlägig. Die Zahlungsgarantie der I._____ AG Nr. ... vom 8. März 2024 (vgl. act. 49) ist demnach hinreichend im Sinne des Gesetzes. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwer- kerpfandrechts glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin 2 mit der eingereichten (revidierten) Garantie der I._____ AG Nr. ... vom 8. März 2024 (vgl. act. 49) für die von der Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfand- - 12 - rechts angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleistet. 6.Folgen der Sicherheitsleistung 6.1.Die Leistung einer hinreichenden Sicherheit beendet den Streit nur dann, wenn die Sicherheit definitiv, mithin unter Anerkennung des Pfandeintragungsan- spruches, bestellt wird (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1287). Wird die Sicherheit dagegen – wie vorliegend (vgl. act. 46 Rz. 2 und act. 48 Rz. 2) – nur vorläufig resp. provisorisch geleistet, so steht sie unter der Bedingung, dass sich der Sicherungs- anspruch erst noch bewahrheitet. Gleichwohl wird der vorläufigen Sicherheit inso- fern dieselbe Wirkung zugestanden wie der definitiv bestellten, als sie die Löschung des (vorläufig) eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts rechtfertigt (SCHUMA- CHER/REY, a.a.O., Rz. 1287). Wie die vorläufige Pfandeintragung muss daher die vorläufige Sicherheit entweder in eine definitive Sicherheit übergehen oder ersatz- los dahinfallen. 6.2.Demgemäss ist der Gesuchstellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen.”
“Trotz dieser Unschlüssigkeit hat die Gesuchstellerin durch die Einreichung des Werkvertrags, der grossmehrheitlich ge- gengezeichneten Regierapporte und des Entwurfs des Nachtrags 2 Bestand und Umfang der Pfandforderung von CHF 103'196.70 glaubhaft gemacht. Den Verzugszins macht die Gesuchstellerin ab 10. Dezember 2023 geltend, ohne dies näher zu begründen (act. 1 S. 2). Aufgrund der gesetzlichen Vermutung der Fälligkeit gemäss Art. 75 OR und der eingereichten Mahnung vom 10. November 2023 ist sowohl die Fälligkeit der Forderung als auch die Inverzugsetzung glaubhaft gemacht (act. 3/9-10; vgl. Urteil BGer 4A_78/2023 E. 3.1). 5.3.Wahrung der Viermonatsfrist Bezüglich der Viermonatsfrist führt die Gesuchstellerin an, die letzten pfandberech- tigten Arbeiten am 15. September 2023 erbracht zu haben, was sie durch den Re- gierapport vom 15. September 2023 belegt (act. 1 Rz. 31; act. 3/14). Das Datum - 6 - der Vollendung der Arbeiten ist glaubhaft gemacht. Mit der vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts am 10. Januar 2024 ist die viermonatige Frist ge- mäss Art. 839 Abs. 2 ZGB gewahrt. 5.4.Keine anderweitige hinreichende Sicherheit Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerkerpfand- rechts nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer oder ein Dritter für die ange- meldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits eingetragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Mit Eingaben vom 31. Januar 2024 und vom 11. März 2024 hat die Nebeninterve- nientin jeweils eine Bankgarantie der G._____ AG (Nr. 4 vom 30. Januar 2024 [act. 14/2] und Nr. 4 vom 8. März 2024 [act. 22/1]) eingereicht und zusammen mit der Gesuchsgegnerin beantragt, es sei festzustellen, dass mit diesen provisorisch eine hinreichende Sicherheit geleistet worden sei. Die Gesuchstellerin erachtet die Bankgarantie der G._____ AG Nr. 4 vom 8. März 2024 (act. 22/1) als hinreichende provisorische Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 2 ZGB (act. 25). Infolge der anerkanntermassen hinreichenden Sicherheit ist die Löschung der be- reits erfolgten vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts anzuordnen (BSK ZGB II-THURNHERR, 5.”
“Dezember 2023 verkündete die Nebenintervenientin ihrerseits der F._____ AG den Streit (act. 12). Mit Verfügung vom 18. Dezember 2023 wurde die C._____ AG als Nebenintervenientin zugelas- sen und von ihrer Streitverkündung an die F._____ AG Vormerk genommen (act. 16). Mit Eingabe vom 27. Dezember 2023 reichte die Nebenintervenientin eine Bankgarantie Nr. 3 der UBS Switzerland AG vom 13. Dezember 2023 ein und be- antragte, diese sei als hinreichende Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB anzuer- kennen und das vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht sei zu löschen (act. 19; act. 20). Mit Verfügung vom 28. Dezember 2023 wurde der Gesuchstel- lerin Frist angesetzt, um sich zur eingereichten Bankgarantie zu äussern (act. 21). Innert einmal erstreckter Frist nahm die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 3. Ja- nuar 2024 zum Begehren der Gesuchstellerin Stellung und beantragte, es sei fest- zustellen, dass die von der Nebenintervenientin eingereichte Bankgarantie als hin- reichende Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB anzuerkennen sei. Ferner erklärte sie, auf eine detaillierte, materielle Stellungnahme zu verzichten (act. 24). Mit Ein- gabe vom 8. Januar 2024 beanstandete die Gesuchstellerin die von der Nebenin- tervenientin eingereichte Bankgarantie (act. 25). Mit Verfügung vom 10. Januar 2024 wurde der Gesuchsgegnerin bzw. der Nebenintervenientin Frist angesetzt, um sich zur Eingabe der Gesuchstellerin zu äussern (act. 26). Innert Frist reichte die Nebenintervenientin alsdann eine neue, angepasste Bankgarantie Nr. 3 der UBS Switzerland AG vom 18. Januar 2024 ein (act. 28; act. 29/1). Mit Verfügung vom 26. Januar 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist angesetzt, um sich zur Bank- garantie vom 18. Januar 2024 zu äussern (act. 30). Die Gesuchsgegnerin reichte am 29. Januar 2024 eine Stellungnahme ein und beantragte, es sei festzustellen, dass die Bankgarantie vom 18. Januar 2024 als hinreichende Sicherheit i.S.v. - 4 - Art. 839 Abs. 3 ZGB anzuerkennen sei (act.”
Die Viermonatsfrist beginnt mit der tatsächlichen Vollendung des Werkes (nicht mit der Rechnungsstellung); bei Verzögerung durch den Unternehmer/Handwerker beginnt die Frist nicht früher, sein Verschulden verhindert eine Fristhemmung.
“En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être considéré comme achevé; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif (arrêt du Tribunal fédéral 5A_282/2016 du 17 janvier 2017 consid. 4.1). Le délai de l'art. 839 al. 2 CC commence à courir dès l'achèvement des travaux, et non pas dès l'établissement de la facture; il s'ensuit que, lorsque des travaux déterminants sont encore effectués après la facturation et ne constituent pas des travaux de réparation ou de réfection consécutifs à un défaut de l'ouvrage, ils doivent être pris en compte pour le dies a quo du délai. Le fait que l'entrepreneur présente une facture pour son travail donne toutefois à penser, en règle générale, qu'il estime l'ouvrage achevé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (BOVEY, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5D_116/2014 du 13 octobre 2014 consid.”
“Se référant à un devis du 7 mai 2020, les appelantes allèguent ainsi être intervenues "fin novembre 2022" dans la cuisine de H______ "pour le compte de E______ SA et de H______". 4.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (BOVEY, CR-CC II, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il y a achèvement quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid. 1a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Les travaux effectués par l'entrepreneur en exécution de l'obligation de garantie prévue à l'article 368 al. 2 CO n'entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai. En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être considéré comme achevé; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement.”
Die Frist zur definitiven Eintragung endet spätestens vier Monate nach Werkvollendung/Abnahme; diese viermonatige Verwirkungsfrist ist strikt zu beachten und kann durch frühzeitige (provisorische) Eintragung gewahrt werden.
“Ils font valoir que le Tribunal a statué ultra petita en ordonnant l'inscription de l'hypothèque sur leur appartement (immeuble n° 1______-2______) alors que l'intimée avait requis l'inscription sur leur cave (immeuble n° 1______-3______). L'inscription opérée sur mesures superprovisionnelles était indue, car les travaux n'avaient pas été effectués dans leur cave, mais dans l'appartement. Au 28 août 2024, date du prononcé de l'ordonnance querellée, l'hypothèque ne pouvait pas non plus être inscrite sur l'appartement car le délai prévu par l'art. 839 al. 2 CC avait expiré depuis plusieurs mois. La décision querellée avait pour conséquence que l'hypothèque grevait à double leurs immeubles puisque l'inscription provisoire sur la cave perdurait et qu'une seconde inscription avait été faite sur l'appartement. L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art.”
“Les recourants soutiennent que la requête en inscription provisoire de l'hypothèque légale dirigée à leur encontre ne contenait pas d'allégations suffisamment précises sur les faits pertinents et reprochent au Tribunal, en admettant ladite requête, d'avoir commis une violation de la maxime des débats, ainsi qu'une fausse application du fardeau de la preuve. 2.1 La requête en inscription provisoire d'une hypothèque légale est une mesure provisionnelle (art. 261 ss CPC), soumise à la procédure sommaire (art. 248 ss, 249 let. d ch. 5 et 11 CPC; ATF 137 III 563 consid. 3.3) et à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC cum art. 255 CPC a contrario). 2.1.1 En vertu de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à d’autres travaux semblables, sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid.”
“La voie de l'appel est dès lors ouverte en l'espèce. 1.2 L'appel a été introduit en temps utile, selon la forme prescrite par la loi (art. 311 al. 1 CPC). Il est donc recevable. 1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 2. L'appelante soutient que les conditions pour le prononcé des hypothèques légales sont réunies. Elle conteste, dans son appel, le jugement en tant qu'il a considéré que la nécessité et la réalisation des travaux n'étaient pas attestées et s'attache à rendre vraisemblable ses prétentions en relation avec en particulier les travaux de renforcement du mur mitoyen, les travaux relatifs au bassin de rétention, les travaux concernant des questions de pollution et les circonstances extraordinaires de renchérissement des prix. 2.1 2.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). 2.1.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue - en procédure sommaire (art. 249 let. d ch. 5 CPC) - sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Il statue sur la base de la simple vraisemblance, sans qu'il faille se montrer trop exigeant quant à l'existence du droit allégué. Selon la jurisprudence, vu la brièveté et l'effet péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du gage immobilier paraît exclue ou hautement invraisemblable.”
“3 ZGB können Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, für ihre Forderungen an diesem Grundstück ein gesetzliches Grundpfandrecht errichten lassen, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. Nicht jede Arbeitsleistung ist eine Arbeit im Sinn von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Sie muss namentlich objektspezifisch sein bzw. sich mit dem Werk auf dem Grundstück verbinden; nicht objektspezifische Arbeiten berechtigen nur ausnahmsweise zum Baupfandrecht, nämlich dann, wenn sie zusammen mit pfandberechtigten Bauarbeiten von ein und demselben Unternehmer erbracht werden und entweder mit den pfandberechtigten Arbeiten eine funktionelle Einheit bilden oder, insgesamt gesehen, nebensächliche Leistungen sind (vgl. BGE 149 III 451 E. 5.2; 136 III 6 E. 5.2 und 5.3; 103 II 33 E. 4; Urteil 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.1). Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkt an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).”
“L'inscription de l'hypothèque des artisans et entrepreneurs peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêt 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts 5A_203/2023 du 30 août 2023 consid. 4.1.1; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid.”
Die Sicherheit muss die gesamte Forderung voll und ganz decken; Verzugszinsen gehören zum pfandberechtigten Umfang und sind ohne zeitliche Beschränkung einzurechnen.
“Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer oder ein Dritter für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits eingetragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die an- gemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHU- MACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl., N 1314 f.). Inhaltlich ist die Si- cherheit dann hinreichend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Ver- gütungsforderung umfasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeitliche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER, a.a.O., N. 1254 ff.).”
“Die Eintragung des Pfandrechts setzt die Einigung oder Feststellung der Pfandsumme voraus (Art. 794 Abs. 1 ZGB; Art. 839 Abs. 3 ZGB). Die Pfand- summe richtet sich nach der Forderungssumme für die pfandberechtigten Arbei- ten (Schuhmacher/Rey, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N 390, - 5 - 393). Dabei ist auf die vertraglich geschuldete Vergütung abzustellen (BGE 126 III 467 E. 4d; BGer 5A_77/2018 vom”
“Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass es sich um geradezu gering- fügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten han- delte. Ein Geländer mag zwar seine Sicherheitsfunktion auch ohne Handlauf erfül- len. Allerdings erfüllt ein Geländer auch eine Komfortfunktion und hat zudem äs- thetische Wirkung, wozu der Handlauf unerlässlich ist. Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art.”
“3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen.”
“Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen. 6.Folgen der Sicherheitsleistung und weiteres Vorgehen 6.1.Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv bestellt wird. Im vorliegenden Fall leistete die Neben- intervenientin die Sicherheit nur provisorisch zur Ablösung des vorläufig eingetra- genen Bauhandwerkerpfandrechts (act. 13 Rz. 31). Demgemäss ist der Gesuch- stellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen. Die Beurteilung, gegen wen die Ge- suchstellerin ihre Klage einzureichen hat (gegen die Sicherheit leistende Nebenin- tervenientin und / oder die Gesuchsgegnerin [als Grundeigentümerin]), liegt in der Verantwortung der Gesuchstellerin. 6.2.Die Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage festzulegen, allfällige Gerichtsferien sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu berück- sichtigen (BGE 143 III 554 E.”
“Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht.”
Solange ungeklärt ist, ob das Grundstück Verwaltungsvermögen ist, kann vorsorglich die einfache Bürgschaft angezeigt werden.
“No- vember 2023 ausgeführt worden (act. 1 Rz. 17). Die zurzeit noch offene Forderung betrage CHF 82'873.52 (act. 1 Rz. 16). Vorliegend sei unklar, ob es sich beim Grundstück der Gesuchsgegnerin um ein solches im Verwaltungsvermögen handle. Sie habe mit Schreiben vom 2. März 2024 der Gesuchsgegnerin vorsorg- lich die Geltendmachung der einfachen Bürgschaft gemäss Art. 839 Abs. 4 ZGB angezeigt (vgl. act. 3/38). Solange die Frage, ob das Grundstück Verwaltungsver- mögen darstelle, nicht geklärt sei, könne gleichzeitig auch die vorläufige Eintragung des Pfandrechtes im Grundbuch verlangt werden (act. 1 Rz. 18, 23) Weder die Gesuchsgegnerin noch die Nebenintervenientin bestreiten die Tatsa- chenbehauptungen der Gesuchstellerin. Sie führen zwar übereinstimmend pau- schal aus, das Vorhandensein der Voraussetzungen für die Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts zu bestreiten, erklären indessen gleichzeitig, aufgrund des stark herabgesetzten Beweismasses auf detailliertere Ausführungen zu verzichten. Für das ordentliche Verfahren würden sie sich allerdings sämtliche Einreden und Einwendungen vorbehalten (vgl. act. 27 Rz. 5; act. 28 Rz. 2). - 5 - 3.2.Rechtliches Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Ma- terial und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, ein Anspruch auf Errichtung ei- nes gesetzlichen Grundpfandrechts an diesem Grundstück.”
Bei Nachunternehmern/Subunternehmern besteht ein eigenes, selbständiges Eintragungsrecht gegenüber dem Grundeigentümer, das bereits ab Vertragsschluss bestehen kann und unabhängig vom Generalunternehmer ist.
“L'avis de réception du 8 avril 2022 ne concernait pas les travaux exécutés par leurs soins dans la cuisine de H______ mais seulement dans le restaurant. Les travaux de la cuisine ne pouvaient pas être achevés avant la livraison des meubles et équipement en novembre 2022. Le tableau d'avancement des travaux d'août 2021 n'était pas déterminant car il ne mentionnait ni les postes installations à courant fort et faible relatifs à la cuisine de H______, ni ceux correspondant à l'avenant n° 4. Les travaux réceptionnés le 22 novembre 2022 comprenaient des "interrupteurs de révision" dont la pose était indispensable pour des raisons de sécurité et qui étaient inclus dans le contrat de sous-traitance, conformément à l'OIBT et la NIBT 2020. Se référant à un devis du 7 mai 2020, les appelantes allèguent ainsi être intervenues "fin novembre 2022" dans la cuisine de H______ "pour le compte de E______ SA et de H______". 4.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (BOVEY, CR-CC II, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il y a achèvement quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat.”
Die zu sichernde hypothekarisch zu berücksichtigende Summe umfasst die strittige Rechnung einschließlich Mehrwertsteuer sowie Betreibungskosten und Verzugszinsen (bei Verzug).
“Hormis l'hypothèse où le droit à la constitution de l'hypothèque n'existe clairement pas, le juge qui en est requis doit ordonner l'inscription provisoire, laissant au juge du fond le soin de trancher les questions délicates ou discutables (Bovey, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 104-110 ad art. 839 CC). S'agissant du montant du gage, l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge. La quotité du gage est limitée par le montant de la créance demeuré impayé, qui se détermine d'après les règles du contrat d'entreprise. Selon la jurisprudence, l'hypothèque légale couvre le montant de la facture litigieuse de l'entrepreneur y compris la TVA, ainsi que les frais de poursuite et les intérêts moratoires (que lorsque le débiteur est en demeure), à l'exclusion des frais avancés en vue de l'inscription au Registre foncier et des frais judiciaires. En l'absence de reconnaissance par le propriétaire, l'ayant droit doit demander au juge d'établir le montant du droit de gage dans le cadre de l'action en inscription définitive de l'hypothèque (Bovey, op. cit., n. 42-49 ad art. 839 CC). Une fois que la garantie du paiement est sauvegardée par l'inscription provisoire, l'ayant droit doit encore faire reconnaître le montant de sa créance et, le cas échéant, en exiger le paiement dans le cadre d'une procédure au fond en inscription définitive de l'hypothèque légale. En règle générale, le demandeur agira à la fois en paiement de la dette et en inscription définitive de l'hypothèque (Bovey, op. cit., n. 117 ad art. 839 CC). Le juge saisi de l'action en inscription définitive d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n'a pas à reconnaître, respectivement à fixer la créance en paiement des prestations de l'artisan et de l'entrepreneur (Schuldsumme). Il fixe uniquement le montant à concurrence duquel l'immeuble devra répondre. Cette action n'a pas pour but de déterminer la créance en tant que telle, mais le montant du gage ou, en d'autres termes, l'étendue de la garantie hypothécaire. Le juge examine certes la créance personnelle de l'artisan ou de l'entrepreneur, mais uniquement à titre préjudiciel et à seule fin de déterminer la somme garantie par gage (ATF 138 III 132 consid.”
Die Viermonatsfrist des Art. 839 Abs. 2 ZGB beginnt mit der tatsächlichen Vollendung der Arbeiten und nicht mit dem Rechnungsdatum. Kleinere oder nur ergänzende Arbeiten bzw. Retuschen (z. B. Finitionsarbeiten) gelten regelmässig nicht als Vollendung; umgekehrt verhindern nicht ausgeführte, für die Tauglichkeit oder Sicherheit notwendige Arbeiten die Vollendung und damit den Fristbeginn. Werkleistungen zur Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung werden für die Berechnung der Frist nicht als Vollendung berücksichtigt.
“Des travaux de peu d'importance ou accessoires, différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid. 1a ; TF 5A_630/2021 précité consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_518/2020 précité consid. 3.1 et réf. cit.). Les travaux effectués par l'entrepreneur en exécution de l'obligation de garantie prévue à l’art. 368 al. 2 CO n'entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai (ATF 106 II 22 consid. 2b). En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être considéré comme achevé ; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif (ATF 125 III 113 consid. 2b ; ATF 106 II 22 consid. 2b et 2c ; TF 5A_518/2020 précité consid. 3.1 ; TF 5A_688/2019 du 6 novembre 2019 consid. 4.2). Le délai de l'art. 839 al. 2 CC commence à courir dès l'achèvement des travaux, et non pas dès l'établissement de la facture (ATF 102 II 206 consid. 1b/aa ; TF 5A_518/2020 précité consid. 3.1) ; il s'ensuit que, lorsque des travaux déterminants sont encore effectués après la facturation et ne constituent pas des travaux de réparation ou de réfection consécutifs à un défaut de l'ouvrage, ils doivent être pris en compte pour le dies a quo du délai (TF 5A_518/2020 précité consid. 3 ; TF 5A_282/2016 précité ibidem et réf. citées). Le fait que l'entrepreneur présente une facture pour son travail donne toutefois à penser, en règle générale, qu'il estime l'ouvrage achevé (ATF 101 II 253 ; TF 5A_518/2020 précité consid. 3.1 et réf. cit.). 4.3 4.3.1 En l’espèce, il ressort des faits retenus par l'autorité de première instance que deux ouvriers de l’appelante sont intervenus sur le chantier litigieux le 1er juillet 2023 pour réaliser des travaux de finitions ou des retouches (cf. ordonnance entreprise, p. 18).”
“Cette problématique est toutefois sans importance, dès lors qu’il résulte de la lettre de résiliation de l’appelante 1 elle-même, datée du 10 août 2022, qu’elle ne considérait manifestement pas les travaux comme terminés au vu de l’ampleur des retards et malfaçons reprochées à l’intimée (cf. pièce 10 à titre d'exemple : « la situation actuelle ne permet pas de démarrer ou de poursuivre les travaux des autres corps de métier. […] A ce jour les travaux ne sont pas terminés avec une date de fin inconnue. […] elle est toujours à terminer »). L’appelante 1 fait valoir dans ce même courrier l’art. 5.2 du contrat d'entreprise, qui prévoit des pénalités de « 3’000 fr. par jour solaire » en cas de retard dans la livraison des travaux et rappelle ses vaines mises en demeure pour non-respect des délais d’exécution, la dernière remontant au 22 juillet 2022. Ainsi, à suivre la longue liste de plaintes formulées par l’appelante 1, il conviendrait de considérer comme établi que le délai de quatre mois prévu par l’art. 839 al. 2 CC n’avait en réalité pas commencé à courir, faute pour les travaux d’avoir été achevés au moment où la résiliation du contrat est intervenue. L’inscription de l’hypothèque légale, intervenue le 29 septembre 2022, a donc respecté le délai de péremption de l’art. 839 al. 2 CC en toute hypothèse, étant rappelé au surplus que la facture finale est datée du 11 août 2022. S’agissant des critiques formulées au sujet de l’absence d’allégations suffisantes concernant le descriptif des travaux réalisés, les travaux complémentaires qui ont été commandés ou non, les montants déjà facturés ou honorés par l’appelante 1, celles-ci concernent le fond de l’affaire et sont donc sans pertinence pour trancher le droit de l’intimée à l'inscription provisoire de l’hypothèque légale querellée. On rappellera que dans son courrier du 3 octobre 2022 (pièce 14), l’appelante 1 reconnaît implicitement être en possession du détail de la facture finale du 11 août 2022 de l’intimée, puisqu’elle fournit une analyse précise des éléments contenus dans le document « Métré final ‑ […] » établi par l’intimée en date du 28 juillet 2022 (pièce 8a).”
Die Eintragung des Eintragungsanspruchs nach Art. 839 Abs. 1 ZGB kann bereits vor Beginn der Arbeiten bzw. bereits bei Vertrags- bzw. Werkvertragsabschluss verlangt oder beantragt werden; eine provisorische/vorläufige Annotation dient praktisch der Sicherung von Fristen, insbesondere wenn die Arbeiten noch nicht beendet oder abgenommen sind.
“Ils font valoir que le Tribunal a statué ultra petita en ordonnant l'inscription de l'hypothèque sur leur appartement (immeuble n° 1______-2______) alors que l'intimée avait requis l'inscription sur leur cave (immeuble n° 1______-3______). L'inscription opérée sur mesures superprovisionnelles était indue, car les travaux n'avaient pas été effectués dans leur cave, mais dans l'appartement. Au 28 août 2024, date du prononcé de l'ordonnance querellée, l'hypothèque ne pouvait pas non plus être inscrite sur l'appartement car le délai prévu par l'art. 839 al. 2 CC avait expiré depuis plusieurs mois. La décision querellée avait pour conséquence que l'hypothèque grevait à double leurs immeubles puisque l'inscription provisoire sur la cave perdurait et qu'une seconde inscription avait été faite sur l'appartement. L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art.”
“Les recourants soutiennent que la requête en inscription provisoire de l'hypothèque légale dirigée à leur encontre ne contenait pas d'allégations suffisamment précises sur les faits pertinents et reprochent au Tribunal, en admettant ladite requête, d'avoir commis une violation de la maxime des débats, ainsi qu'une fausse application du fardeau de la preuve. 2.1 La requête en inscription provisoire d'une hypothèque légale est une mesure provisionnelle (art. 261 ss CPC), soumise à la procédure sommaire (art. 248 ss, 249 let. d ch. 5 et 11 CPC; ATF 137 III 563 consid. 3.3) et à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC cum art. 255 CPC a contrario). 2.1.1 En vertu de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à d’autres travaux semblables, sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid.”
“La voie de l'appel est dès lors ouverte en l'espèce. 1.2 L'appel a été introduit en temps utile, selon la forme prescrite par la loi (art. 311 al. 1 CPC). Il est donc recevable. 1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 2. L'appelante soutient que les conditions pour le prononcé des hypothèques légales sont réunies. Elle conteste, dans son appel, le jugement en tant qu'il a considéré que la nécessité et la réalisation des travaux n'étaient pas attestées et s'attache à rendre vraisemblable ses prétentions en relation avec en particulier les travaux de renforcement du mur mitoyen, les travaux relatifs au bassin de rétention, les travaux concernant des questions de pollution et les circonstances extraordinaires de renchérissement des prix. 2.1 2.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). 2.1.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue - en procédure sommaire (art. 249 let. d ch. 5 CPC) - sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Il statue sur la base de la simple vraisemblance, sans qu'il faille se montrer trop exigeant quant à l'existence du droit allégué. Selon la jurisprudence, vu la brièveté et l'effet péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du gage immobilier paraît exclue ou hautement invraisemblable.”
“3 ZGB können Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, für ihre Forderungen an diesem Grundstück ein gesetzliches Grundpfandrecht errichten lassen, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. Nicht jede Arbeitsleistung ist eine Arbeit im Sinn von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Sie muss namentlich objektspezifisch sein bzw. sich mit dem Werk auf dem Grundstück verbinden; nicht objektspezifische Arbeiten berechtigen nur ausnahmsweise zum Baupfandrecht, nämlich dann, wenn sie zusammen mit pfandberechtigten Bauarbeiten von ein und demselben Unternehmer erbracht werden und entweder mit den pfandberechtigten Arbeiten eine funktionelle Einheit bilden oder, insgesamt gesehen, nebensächliche Leistungen sind (vgl. BGE 149 III 451 E. 5.2; 136 III 6 E. 5.2 und 5.3; 103 II 33 E. 4; Urteil 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.1). Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkt an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).”
“L'inscription de l'hypothèque des artisans et entrepreneurs peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêt 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts 5A_203/2023 du 30 août 2023 consid. 4.1.1; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid.”
Die gerichtliche Kontrolle der angebotenen Sicherheit beschränkt sich auf substantiiert vorgebrachte Einwände; ohne substantiierte Rügen genügt die vom Eigentümer angebotene Sicherheit, das Gericht prüft dann nur, ob die Sicherheit die Forderung vollständig deckt.
“837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Arbeiten geleistet hat (act. 1 N. 27‒106; act. 3/11‒68), ein Betrag in der Höhe der eingetragenen Pfandsumme bisher unbezahlt geblieben ist (act. 1 N. 107‒115; act. 3/69‒87) und die Viermonatsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB mit der vorläufigen Eintragung gewahrt wurde (act. 1 N. 138‒141). Demnach sind die Voraussetzungen zur vorläufigen Eintragung eines Bauhandwer- kerpfandrechts gemäss Verfügung vom 9. Januar 2024 (act. 4) erfüllt. 3.Leistung einer hinreichenden Sicherheit 3.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer oder ein Dritter für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits eingetragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die an- gemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. RAI- NER SCHUMACHER/PASCAL REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1314 f.). Die Sicherheit wird vom Gericht indessen nur hinsichtlich substantiierter Einwände geprüft (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1301). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinreichend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungs- forderung umfasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeitliche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1254 ff.). 3.2.Die Nebenintervenientin 2 stellt provisorisch eine (nachgebesserte) Bankga- rantie Nr. 3 der L._____ Switzerland AG vom 8. März 2024 (act. 31). Die Gesuch- stellerin macht geltend, dass sich Ziff. 3.1) und Ziff. 3.2)e) der Bankgarantie wider- sprechen würden. Gemäss Ziff. 3.2)e) würde die Bankgarantie 120 Tage nach Ein- tritt der Rechtskraft des Sicherungsurteils automatisch und vollumfänglich erlö- schen. Diese Frist sei nicht vereinbar mit Ziff. 3.1), wonach die Bankgarantie erst - 6 - neun Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Sicherungsurteils erlöschen solle (act.”
“Die Gesuchsgegnerin und die Nebenintervenientin 2 bestreiten pauschal, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts er- füllt sind (act. 15 N. 6; act. 22 N. 5). Die Nebenintervenientin 1 liess sich diesbe- züglich nicht vernehmen (vgl. act. 34). - 5 - 2.3.Unter Berücksichtigung der Eingabe der Gesuchstellerin und der eingereich- ten Unterlagen (act. 1; act. 3/1‒4, 6‒87) erscheint indessen glaubhaft bzw. ist man- gels substantiierter Vorbringen unbestritten geblieben, dass diese für die eingetra- gene Pfandsumme auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin im Sinne von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Arbeiten geleistet hat (act. 1 N. 27‒106; act. 3/11‒68), ein Betrag in der Höhe der eingetragenen Pfandsumme bisher unbezahlt geblieben ist (act. 1 N. 107‒115; act. 3/69‒87) und die Viermonatsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB mit der vorläufigen Eintragung gewahrt wurde (act. 1 N. 138‒141). Demnach sind die Voraussetzungen zur vorläufigen Eintragung eines Bauhandwer- kerpfandrechts gemäss Verfügung vom 9. Januar 2024 (act. 4) erfüllt. 3.Leistung einer hinreichenden Sicherheit 3.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer oder ein Dritter für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits eingetragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die an- gemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. RAI- NER SCHUMACHER/PASCAL REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1314 f.). Die Sicherheit wird vom Gericht indessen nur hinsichtlich substantiierter Einwände geprüft (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1301). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinreichend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungs- forderung umfasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeitliche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1254 ff.). 3.2.Die Nebenintervenientin 2 stellt provisorisch eine (nachgebesserte) Bankga- rantie Nr.”
Die Viermonatsfrist des Art. 839 Abs. 2 ZGB ist eine Verwirkungsfrist; sie kann durch die Annotation einer provisorischen Eintragung gewahrt werden. Eine provisorische Eintragung auf ein anderes Grundstück rechtfertigte im hier referierten Fall jedoch nicht die spätere endgültige Eintragung auf ein ursprünglich nicht beantragtes Grundstück.
“Le Tribunal a retenu que l'intimée avait rendu vraisemblable qu'elle était intervenue encore au mois de novembre 2023 en lien avec la mise en service de la pompe à chaleur, de sorte que le délai de quatre mois pour requérir l'hypothèque légale était respecté. Sa créance était en outre rendue vraisemblable. Le Tribunal en a tiré la conclusion suivante : "dans ces conditions, il sera fait droit à la requête sur mesures provisionnelles sur le feuillet de l'appartement (2______)". Les appelants ne contestent pas que l'intimée a rendu vraisemblable son droit à l'inscription d'une hypothèque légale. Ils font valoir que le Tribunal a statué ultra petita en ordonnant l'inscription de l'hypothèque sur leur appartement (immeuble n° 1______-2______) alors que l'intimée avait requis l'inscription sur leur cave (immeuble n° 1______-3______). L'inscription opérée sur mesures superprovisionnelles était indue, car les travaux n'avaient pas été effectués dans leur cave, mais dans l'appartement. Au 28 août 2024, date du prononcé de l'ordonnance querellée, l'hypothèque ne pouvait pas non plus être inscrite sur l'appartement car le délai prévu par l'art. 839 al. 2 CC avait expiré depuis plusieurs mois. La décision querellée avait pour conséquence que l'hypothèque grevait à double leurs immeubles puisque l'inscription provisoire sur la cave perdurait et qu'une seconde inscription avait été faite sur l'appartement. L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels.”
Ein hinreichendes Sicherheitsangebot durch den Eigentümer (z. B. provisorische Zahlungsgarantie oder Bankgarantie) kann die Löschung oder Verhinderung der (vorläufig) eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechte bewirken, wenn es quantitativ und qualitativ die Forderung vollständig deckt (inkl. Kapital und Verzugszinsen) und vom Gericht als gleichwertig beziehungsweise ausreichend anerkannt wird; dies gilt auch bei Stockwerkeigentumsanteilen.
“realobligatorischer Anspruch; BSK ZGB II-Thurnherr, 7. Aufl., 2023, Art. 839/840 N 22). Einzelne Stockwerkeigentumsanteile stellen selbstständige Grundstücke im rechtlichen Sinn dar, womit sie unabhängig voneinander mit Grundpfandrechten belastet werden können. Sollen mehrere Stockwerkeinheiten mit Bauhandwerkerpfandrechten belastet werden, bilden die einzelnen Stockwerkeigentümer keine notwendige Streitgenossenschaft. Jedes Bauhandwerkerpfandrecht zulasten eines Stockwerkeigentumsanteils ist ein eigener, in sich geschlossener Streitgegenstand, womit das Gericht in jedem Verfahren gesondert abzuklären hat, ob die Voraussetzungen des Pfandeintragungsanspruchs erfüllt sind und, wenn ja, mit welcher Pfandsumme die betreffende Einheit zu belasten ist (Schumacher/Rey, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4. Aufl., 2021, S. 449). Sofern der Eigentümer für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit geleistet hat, ist die Errichtung eines Pfandrechts ausgeschlossen (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Vollendet ist die Arbeit dann, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrags bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt (BGE 125 III 113, E. 2b). Blosse Nachbesserungsarbeiten vermögen demnach den Beginn der Viermonatsfrist nicht hinauszuschieben, wenn die letzte objektspezifische Leistung bereits erbracht ist (Schumacher/Rey, a.a.O., S. 341). Im Zusammenhang mit der Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten auf Stockwerkeigentumsparzellen ist hinsichtlich des Laufs der Viermonatsfrist insbesondere zu berücksichtigen, dass Bauarbeiten für Bestandteile in Sonderrechten einem getrennten Fristenlauf für jedes einzelne Grundstück unterliegen, nämlich für jede einzelne Stockwerkeinheit (Schumacher/Rey, a.”
“Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass es sich um geradezu gering- fügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten han- delte. Ein Geländer mag zwar seine Sicherheitsfunktion auch ohne Handlauf erfül- len. Allerdings erfüllt ein Geländer auch eine Komfortfunktion und hat zudem äs- thetische Wirkung, wozu der Handlauf unerlässlich ist. Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art.”
“3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen.”
“Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht. - 12 - 4.3.Es ist eine pfandberechtigte Forderung von CHF 143'086.35 glaubhaft ge- macht. Mithin deckt die Zahlungsgarantie den Pfandbetrag vollumfänglich ab. Eine hinreichende Sicherheit liegt vor. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf vorläufige Eintragung des Bauhandwer- kerpfandrechts im Betrag von CHF 143'086.35 glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleis- tet. Im Mehrbetrag ist das Gesuch abzuweisen. 6.Folgen der Sicherheitsleistung und weiteres Vorgehen 6.1.Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv bestellt wird. Im vorliegenden Fall leistete die Neben- intervenientin die Sicherheit nur provisorisch zur Ablösung des vorläufig eingetra- genen Bauhandwerkerpfandrechts (act. 13 Rz. 31). Demgemäss ist der Gesuch- stellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen. Die Beurteilung, gegen wen die Ge- suchstellerin ihre Klage einzureichen hat (gegen die Sicherheit leistende Nebenin- tervenientin und / oder die Gesuchsgegnerin [als Grundeigentümerin]), liegt in der Verantwortung der Gesuchstellerin. 6.2.Die Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage festzulegen, allfällige Gerichtsferien sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu berück- sichtigen (BGE 143 III 554 E.”
“Es ist daher davon auszu- gehen, dass die Montage der Handläufe eine Gegenstand des Werkvertrags bil- - 11 - dende Verrichtung ist. Bei der Montage von Handläufen in einem Treppenhaus han- delt es sich im Übrigen auch vom Arbeitsumfang her nicht um geradezu vernach- lässigbare Arbeiten. Daher ist glaubhaft, dass die fristauslösenden Vollendungsar- beiten am 5. Januar 2024 verrichtet wurden. Somit erfolgte die einstweilige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fristwah- rend. 3.6.Hinsichtlich der Verzugszinsen wurde das Gesuch mangels Mahnung be- reits mit Verfügung vom 29. April 2024 (act. 4) abgewiesen. 4.Hinreichende Sicherheit 4.1.Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB kann die Eintragung eines Bauhandwerker- pfandrechts nicht verlangt werden, wenn die Eigentümerschaft oder eine Drittper- son für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Ein bereits ein- getragenes Pfandrecht ist in diesem Fall zu löschen. Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1301 f.). Inhaltlich ist die Sicherheit dann hinrei- chend, wenn sie die Forderung voll und ganz sichert. Die Vergütungsforderung um- fasst in der Regel einen Kapitalbetrag und Verzugszinsen. Letztere sind ohne zeit- liche Beschränkung pfandberechtigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1226 ff.). 4.2.Die Nebenintervenientin reicht die Zahlungsgarantie Nr. 5 der F._____ AG vom 23. Mai 2024 über den Betrag von CHF 143'086.35 ein (act. 15/3). Diese werde provisorisch geleistet und stelle eine hinreichende Sicherheit im Sinn von Art. 839 Abs. 3 ZGB dar (act. 13 Rz. 30 f.). Die Gesuchstellerin macht geltend, die Sicherheit sei nicht hinreichend. Konkret führt sie diesbezüglich aber nur an, die Zahlungsgarantie laute nicht auf den Betrag von CHF 322'946.35 (act. 20 Rz. 17). Substanziierte Einwände (vgl. act. 16), namentlich bezüglich der qualitativen Gleichwertigkeit der Zahlungsgarantie mit dem Bauhandwerkerpfandrecht, macht sie nicht.”
“Auch wenn eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt die notwendigen Dokumente unter- zeichnen könne, gehe die Klausel davon aus, dass diese oder dieser namens der Gesuchstellerin handle. Die Zahlungsgarantie wolle den Kreis der Personen, die die Dokumente unterzeichnen können, einschränken, da etwa Personen, die mit bürgerlicher Vollmacht handeln würden (mit Ausnahme einer Anwältin oder eines Anwaltes), im Handelsregister aber nicht eingetragen seien, von der Unterzeich- nung der Dokumente ausgeschlossen seien (act. 36 Rz. 5 mit Verweis auf act. 29 S. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Die Garantie schliesse aus, dass die Vergütungsforderung abgetreten werde, das Recht auf Inanspruchnahme der Garantie verbleibe aber bei der Gesuchstellerin. Die Garantie sehe nämlich ausdrücklich vor, dass die Klage betreffend Grundgeschäft von der Gesuchstellerin zu erheben sei (act. 36 Rz. 6 mit Verweis auf act. 29 Ziff. 31) [recte: 3.1)]). 4.2.Rechtliches Das Fehlen einer hinreichenden Sicherheit ist eine negative Voraussetzung für die Eintragung bzw. den Weiterbestand des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 3 ZGB; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1215). Ein bereits eingetragenes Pfand- recht ist in diesem Fall zu löschen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1216). Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1219, 1301). Damit eine Ersatzsicherheit als hinreichend gelten kann, muss sie qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit bieten wie das Bauhandwerkerpfandrecht (BGE 142 III 738 E. 4.4.2). In quantitativer Hinsicht erfordert dies die vollumfängli- che Abdeckung der pfandberechtigten Forderung ebenso wie allfällige Verzugszin- sen ohne zeitlicher Beschränkung (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1239). In qualita- - 8 - tiver Hinsicht wird namentlich vorausgesetzt, dass die Beanspruchung der Ersatz- sicherheit gegenüber der Beanspruchung eines definitiv eingetragenen Bauhand- werkerpfandrechts nicht erschwert sein darf.”
“1): Im Interesse der Rechtssicherheit sowie einer zeitnahen und korrekten Erfüllung der Zahlungsverpflichtung muss die Bank in der Lage sein, die Richtigkeit der Unter- schriften bzw. die Identität des Begünstigten möglichst einfach und verlässlich zu überprüfen. Die Einsichtnahme ins Handelsregister ermöglicht eine zuverlässige und rasche Prüfung der Zeichnungsberechtigten und deren -berechtigungen. Das in der Zahlungsgarantie vom 8. April 2024 enthaltene Erfordernis, dass die für die Inanspruchnahme der Garantie erforderlichen Dokumente von im Handelsregister eingetragenen Personen mit Einzelunterschrift bzw. Kollektivunterschrift zu zweien zu unterzeichnen sind, ist damit zweckmässig und verhältnismässig. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfand- rechts glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin mit der eingereich- ten Zahlungsgarantie der G._____ AG Nr. 2 vom 8. April 2024 für die von der Ge- suchstellerin zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts angemeldete Forde- rung eine hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleistet. 6.Folgen der Sicherheitsleistung Mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit wird der Streit nur dann beendet, wenn die Sicherheit definitiv, mithin unter Anerkennung des Pfandeintragungsanspruchs, bestellt wird (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1287). Wird die Sicherheit dagegen – wie vorliegend (vgl. act. 27 Rz. 4; act. 28 Rz. 5) – nur vorläufig bzw. provisorisch - 10 - geleistet, so steht sie unter der Bedingung, dass sich der Sicherungsanspruch erst noch bewahrheitet. Gleichwohl wird der vorläufigen Sicherheit insofern dieselbe Wirkung zugestanden wie der definitiv bestellten, als sie die Löschung des (vorläu- fig) eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts rechtfertigt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1287). Wie die vorläufige Pfandeintragung muss daher die vorläufige Si- cherheit entweder in eine definitive Sicherheit übergehen oder ersatzlos dahinfal- len. Demgemäss ist der Gesuchstellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen.”
“Die Zahlungsgarantie wolle den Kreis der Personen, die die Dokumente unterzeichnen können, einschränken, da etwa Personen, die mit bürgerlicher Vollmacht handeln würden (mit Ausnahme einer Anwältin oder eines Anwaltes), im Handelsregister aber nicht eingetragen seien, von der Unterzeich- nung der Dokumente ausgeschlossen seien (act. 36 Rz. 5 mit Verweis auf act. 29 S. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Die Garantie schliesse aus, dass die Vergütungsforderung abgetreten werde, das Recht auf Inanspruchnahme der Garantie verbleibe aber bei der Gesuchstellerin. Die Garantie sehe nämlich ausdrücklich vor, dass die Klage betreffend Grundgeschäft von der Gesuchstellerin zu erheben sei (act. 36 Rz. 6 mit Verweis auf act. 29 Ziff. 31) [recte: 3.1)]). 4.2.Rechtliches Das Fehlen einer hinreichenden Sicherheit ist eine negative Voraussetzung für die Eintragung bzw. den Weiterbestand des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 3 ZGB; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1215). Ein bereits eingetragenes Pfand- recht ist in diesem Fall zu löschen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1216). Sofern der Unternehmer die Sicherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1219, 1301). Damit eine Ersatzsicherheit als hinreichend gelten kann, muss sie qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit bieten wie das Bauhandwerkerpfandrecht (BGE 142 III 738 E. 4.4.2). In quantitativer Hinsicht erfordert dies die vollumfängli- che Abdeckung der pfandberechtigten Forderung ebenso wie allfällige Verzugszin- sen ohne zeitlicher Beschränkung (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1239). In qualita- - 8 - tiver Hinsicht wird namentlich vorausgesetzt, dass die Beanspruchung der Ersatz- sicherheit gegenüber der Beanspruchung eines definitiv eingetragenen Bauhand- werkerpfandrechts nicht erschwert sein darf. Die meisten Ersatzsicherheiten erfül- len diese Voraussetzung, denn im Vergleich zur Betreibung auf Grundpfandverwer- tung, die sehr aufwendig und zeitraubend ist, erleichtern und beschleunigen die gängigen Sicherungsgeschäfte, namentlich die Bankgarantie, den Zugriff des Un- ternehmers auf das Haftungssubstrat.”
“Mit Blick auf die obigen Ausführungen erweisen sich beide Kritikpunkte der Gesuchstellerin an der von der Nebenintervenientin 2 eingereichten, revidierten Zahlungsgarantie als nicht einschlägig. Die Zahlungsgarantie der I._____ AG Nr. ... vom 8. März 2024 (vgl. act. 49) ist demnach hinreichend im Sinne des Gesetzes. 5.Fazit Die Gesuchstellerin hat ihren Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwer- kerpfandrechts glaubhaft gemacht. Indessen hat die Nebenintervenientin 2 mit der eingereichten (revidierten) Garantie der I._____ AG Nr. ... vom 8. März 2024 (vgl. act. 49) für die von der Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfand- - 12 - rechts angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB geleistet. 6.Folgen der Sicherheitsleistung 6.1.Die Leistung einer hinreichenden Sicherheit beendet den Streit nur dann, wenn die Sicherheit definitiv, mithin unter Anerkennung des Pfandeintragungsan- spruches, bestellt wird (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1287). Wird die Sicherheit dagegen – wie vorliegend (vgl. act. 46 Rz. 2 und act. 48 Rz. 2) – nur vorläufig resp. provisorisch geleistet, so steht sie unter der Bedingung, dass sich der Sicherungs- anspruch erst noch bewahrheitet. Gleichwohl wird der vorläufigen Sicherheit inso- fern dieselbe Wirkung zugestanden wie der definitiv bestellten, als sie die Löschung des (vorläufig) eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts rechtfertigt (SCHUMA- CHER/REY, a.a.O., Rz. 1287). Wie die vorläufige Pfandeintragung muss daher die vorläufige Sicherheit entweder in eine definitive Sicherheit übergehen oder ersatz- los dahinfallen. 6.2.Demgemäss ist der Gesuchstellerin Frist anzusetzen, um beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht auf definitive Bestellung der Sicherheit zu klagen.”
Die vorläufige Eintragung dient primär der Sicherung bis zur gerichtlichen Feststellung der Pfandsumme; sie schützt die Existenz des Sicherungsanspruchs, nicht aber die Höhe der Forderung (die gerichtlich oder anerkannt festgestellt werden muss).
“Hormis l'hypothèse où le droit à la constitution de l'hypothèque n'existe clairement pas, le juge qui en est requis doit ordonner l'inscription provisoire, laissant au juge du fond le soin de trancher les questions délicates ou discutables (Bovey, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 104-110 ad art. 839 CC). S'agissant du montant du gage, l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge. La quotité du gage est limitée par le montant de la créance demeuré impayé, qui se détermine d'après les règles du contrat d'entreprise. Selon la jurisprudence, l'hypothèque légale couvre le montant de la facture litigieuse de l'entrepreneur y compris la TVA, ainsi que les frais de poursuite et les intérêts moratoires (que lorsque le débiteur est en demeure), à l'exclusion des frais avancés en vue de l'inscription au Registre foncier et des frais judiciaires. En l'absence de reconnaissance par le propriétaire, l'ayant droit doit demander au juge d'établir le montant du droit de gage dans le cadre de l'action en inscription définitive de l'hypothèque (Bovey, op. cit., n. 42-49 ad art. 839 CC). Une fois que la garantie du paiement est sauvegardée par l'inscription provisoire, l'ayant droit doit encore faire reconnaître le montant de sa créance et, le cas échéant, en exiger le paiement dans le cadre d'une procédure au fond en inscription définitive de l'hypothèque légale. En règle générale, le demandeur agira à la fois en paiement de la dette et en inscription définitive de l'hypothèque (Bovey, op. cit., n. 117 ad art. 839 CC). Le juge saisi de l'action en inscription définitive d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n'a pas à reconnaître, respectivement à fixer la créance en paiement des prestations de l'artisan et de l'entrepreneur (Schuldsumme). Il fixe uniquement le montant à concurrence duquel l'immeuble devra répondre. Cette action n'a pas pour but de déterminer la créance en tant que telle, mais le montant du gage ou, en d'autres termes, l'étendue de la garantie hypothécaire. Le juge examine certes la créance personnelle de l'artisan ou de l'entrepreneur, mais uniquement à titre préjudiciel et à seule fin de déterminer la somme garantie par gage (ATF 138 III 132 consid.”
Vorläufige/provisorische Eintragungen sind insbesondere dann vorzuziehen bzw. angezeigt, wenn die Einhaltung der viermonatigen Frist unsicher ist; die Praxis verlangt dafür nur geringe/geringere Begründungsanforderungen, sofern Anspruchsberechtigung, Werkleistung, Forderungsbetrag und Fristwahrung glaubhaft gemacht werden.
“L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid.”
“L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5D_116/2014 du 13 octobre 2014 consid.”
“D’autre part, les appelants arguent qu’à l’exception de la facture complémentaire non signée, l’intimée n’aurait produit aucun autre élément évoquant des travaux complémentaires et leurs coûts qui auraient été acceptés. Or, dans la mesure où les appelants auraient remis en cause les travaux et leur montant, le juge délégué ne pouvait retenir que la « vraisemblance des travaux aurait été apportée ». Ils se référent en particulier au TF 5A_658/2023 et arguent sur cette base que la production d’une simple facture ne serait pas suffisante pour établir la vraisemblance de l’existence des travaux. 4.2 4.2.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). 4.2.2 4.2.2.1 En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves. Il est en effet pratiquement impossible d'obtenir l'inscription définitive dans le délai légal de quatre mois sans avoir préalablement sauvegardé ce délai par le biais d’une procédure de mesures provisionnelles. Le rejet des mesures provisionnelles aura donc pour conséquence, en pratique, la péremption du droit d'obtenir l'inscription. C'est la raison pour laquelle le Tribunal fédéral a posé des conditions peu strictes à l'admission de telles mesures provisionnelles (parmi d’autres : Juge unique CACI 22 mai 2024/224 consid. 3.2.2 et les réf. citées).”
Die Ablehnung oder Zurückweisung vorsorglicher/provisorischer Maßnahmen hat besonders gravierende Konsequenzen, weil sie in der Praxis meist zur Verwirkung des Eintragungsrechts binnen vier Monaten führt (Péremption).
“1 L’appelante conteste que l’inscription provisoire de l’hypothèque légale n’ait pas été opérée dans le délai de quatre mois à compter de la fin des travaux effectués sur la parcelle propriété de l’intimé. Elle fait grief à l'autorité de première instance d'avoir considéré que la pose de joints en silicone, en date du 1er juillet 2023, ne constituait pas des travaux d'installation dans le cadre du montage des cuisines commandées par l'intimée mais qu'il s'agissait de simples finitions ou de retouches qui n'avaient pas à être prises en compte pour la computation du délai péremptoire de l'art. 839 al. 2 CC. 4.2 4.2.1 4.2.1.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. 4.2.1.2 Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). L'inscription de l'hypothèque légale doit non seulement être requise, mais aussi obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux. Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa et réf. cit. ; TF 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et réf. cit.). 4.2.2 4.2.2.1 En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves.”
“D’autre part, les appelants arguent qu’à l’exception de la facture complémentaire non signée, l’intimée n’aurait produit aucun autre élément évoquant des travaux complémentaires et leurs coûts qui auraient été acceptés. Or, dans la mesure où les appelants auraient remis en cause les travaux et leur montant, le juge délégué ne pouvait retenir que la « vraisemblance des travaux aurait été apportée ». Ils se référent en particulier au TF 5A_658/2023 et arguent sur cette base que la production d’une simple facture ne serait pas suffisante pour établir la vraisemblance de l’existence des travaux. 4.2 4.2.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). 4.2.2 4.2.2.1 En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves. Il est en effet pratiquement impossible d'obtenir l'inscription définitive dans le délai légal de quatre mois sans avoir préalablement sauvegardé ce délai par le biais d’une procédure de mesures provisionnelles. Le rejet des mesures provisionnelles aura donc pour conséquence, en pratique, la péremption du droit d'obtenir l'inscription. C'est la raison pour laquelle le Tribunal fédéral a posé des conditions peu strictes à l'admission de telles mesures provisionnelles (parmi d’autres : Juge unique CACI 22 mai 2024/224 consid. 3.2.2 et les réf. citées).”
“Elle conteste également que les factures produites par l’intimée forment une unité fonctionnelle, de sorte que l’inscription provisoire portant sur les factures nos 151391, 155882, 151686, 151829 et 152049 serait tardive. Enfin, selon l’appelante, le premier juge aurait dû constater que le poste relatif à l’annulation d’une commande, à hauteur de 1'550 fr. hors taxe, ne justifiait pas l’inscription d’une hypothèque légale, « sa cause étant différente ». 3.2 3.2.1 Selon l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). L'inscription de l'hypothèque légale doit non seulement être requise, mais aussi obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux. Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa et réf. cit. ; TF 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_395/2020 du 16 mars 2021 consid. 2 ; TF 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et réf. cit.). 3.2.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves.”
Fehlende Angaben zum Umfang der Arbeiten, zu allfälligen Ergänzungsarbeiten oder zu bereits in Rechnung gestellten Beträgen betreffen den materiellen Streit und stehen der vorläufigen Eintragung der gesetzlichen Hypothek nicht zwingend entgegen. Soweit die Arbeiten nicht als beendet gelten, beginnt die viermonatige Frist des Art. 839 Abs. 2 ZGB nicht zu laufen.
“Cette problématique est toutefois sans importance, dès lors qu’il résulte de la lettre de résiliation de l’appelante 1 elle-même, datée du 10 août 2022, qu’elle ne considérait manifestement pas les travaux comme terminés au vu de l’ampleur des retards et malfaçons reprochées à l’intimée (cf. pièce 10 à titre d'exemple : « la situation actuelle ne permet pas de démarrer ou de poursuivre les travaux des autres corps de métier. […] A ce jour les travaux ne sont pas terminés avec une date de fin inconnue. […] elle est toujours à terminer »). L’appelante 1 fait valoir dans ce même courrier l’art. 5.2 du contrat d'entreprise, qui prévoit des pénalités de « 3’000 fr. par jour solaire » en cas de retard dans la livraison des travaux et rappelle ses vaines mises en demeure pour non-respect des délais d’exécution, la dernière remontant au 22 juillet 2022. Ainsi, à suivre la longue liste de plaintes formulées par l’appelante 1, il conviendrait de considérer comme établi que le délai de quatre mois prévu par l’art. 839 al. 2 CC n’avait en réalité pas commencé à courir, faute pour les travaux d’avoir été achevés au moment où la résiliation du contrat est intervenue. L’inscription de l’hypothèque légale, intervenue le 29 septembre 2022, a donc respecté le délai de péremption de l’art. 839 al. 2 CC en toute hypothèse, étant rappelé au surplus que la facture finale est datée du 11 août 2022. S’agissant des critiques formulées au sujet de l’absence d’allégations suffisantes concernant le descriptif des travaux réalisés, les travaux complémentaires qui ont été commandés ou non, les montants déjà facturés ou honorés par l’appelante 1, celles-ci concernent le fond de l’affaire et sont donc sans pertinence pour trancher le droit de l’intimée à l'inscription provisoire de l’hypothèque légale querellée. On rappellera que dans son courrier du 3 octobre 2022 (pièce 14), l’appelante 1 reconnaît implicitement être en possession du détail de la facture finale du 11 août 2022 de l’intimée, puisqu’elle fournit une analyse précise des éléments contenus dans le document « Métré final ‑ […] » établi par l’intimée en date du 28 juillet 2022 (pièce 8a).”
Bei Eintragung trägt der Handwerker/Unternehmer die Beweis- und Darlegungslast, dass die viermonatige Frist eingehalten wurde.
“En lien avec cette porte, la recourante soutient d'abord que l'arrêt entrepris violerait l'art. 8 CC, en ne tranchant pas la question de savoir si sa pose tardive était due à un défaut ou à une prestation différée volontairement. Selon la recourante, il appartenait à l'intimée d'établir l'existence d'un défaut ou d'une prestation différée. Or il n'était pas constaté que celle-ci aurait prouvé ni même allégué de tels éléments. Par sa critique, la recourante oublie qu'il incombe à l'artisan et entrepreneur d'établir que le délai de quatre mois a été respecté et qu'en conséquence le propriétaire de l'immeuble n'a pas à prouver la tardiveté de l'inscription (arrêt 5A_420/2014 du 27 novembre 2014 consid. 4.1.3; SJ 1981 p. 103 s.; TC VD, 06.12.2010, 159/2010/PHC in DC 2011 p. 93 n. 241; BOVEY, in Commentaire romand, CC II, 2016, n. 87 ad art. 839 CC; STEINAUER, Les droits réels, tome III, 5e éd. 2021, n. 4517; BOHNET, Actions civiles, vol. I, 2e éd. 2019, n. 46 p. 709; SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4e éd. 2021, n. 1734 p. 557). C'est donc elle qui supporte le fardeau de l'allégation objective et le fardeau de la preuve des faits établissant le respect du délai de l'art. 839 al. 2 CC (art. 8 CC) et, partant, assume l'échec de l'allégation, respectivement de la preuve de ces faits (cf. ATF 147 III 463 consid. 4.2.3; 143 III 1 consid. 4.1; arrêt 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.2 et les références), étant rappelé qu'au stade de l'inscription définitive l'apport de la preuve stricte est exigé (SCHUMACHER/REY, op. cit., loc. cit.). Son grief tombe donc à faux.”
Zur Geltendmachung des Fristablaufs ist der Nachweis der Einhaltung der viermonatigen Frist durch den Gläubiger/Unternehmer erforderlich; die Anmeldung der Hypothek kann zwar früh erfolgen, der Fristennachweis (vier Monate) muss aber vorgelegt bzw. glaubhaft gemacht werden.
“Ils font valoir que le Tribunal a statué ultra petita en ordonnant l'inscription de l'hypothèque sur leur appartement (immeuble n° 1______-2______) alors que l'intimée avait requis l'inscription sur leur cave (immeuble n° 1______-3______). L'inscription opérée sur mesures superprovisionnelles était indue, car les travaux n'avaient pas été effectués dans leur cave, mais dans l'appartement. Au 28 août 2024, date du prononcé de l'ordonnance querellée, l'hypothèque ne pouvait pas non plus être inscrite sur l'appartement car le délai prévu par l'art. 839 al. 2 CC avait expiré depuis plusieurs mois. La décision querellée avait pour conséquence que l'hypothèque grevait à double leurs immeubles puisque l'inscription provisoire sur la cave perdurait et qu'une seconde inscription avait été faite sur l'appartement. L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art.”
“Ils soutiennent que le Tribunal aurait erré, en retenant que les travaux s'étaient achevés le 25 juillet 2023, tout en retenant qu'ils avaient apporté la preuve stricte que les travaux n'avaient pas été exécutés les 25 août et 7 septembre 2023, que l'objet du litige portait sur une mauvaise exécution des prestations convenues par devis du 20 octobre 2022 et que les travaux de peinture n'étaient pas achevés. En réalité, les appelants se plaignent d'une mauvaise appréciation des preuves, grief qui sera examiné ci-après. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé la maxime des débats, ainsi que l'art. 839 CC, en faisant droit à la requête en inscription d'une hypothèque légale. 3.1.1 A teneur de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 4.1.1; 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité, ibid; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, Commentaire romand CC II, 2016, n. 87 ad art. 839 CC). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat.”
Bei provisorischer Eintragung kann die Pfandsumme später gerichtlich verbindlich bzw. nachträglich festgestellt werden; die Pfandsumme bemisst sich nach der vertraglich geschuldeten Vergütung für die pfandberechtigten Arbeiten.
“Die Eintragung des Pfandrechts setzt die Einigung oder Feststellung der Pfandsumme voraus (Art. 794 Abs. 1 ZGB; Art. 839 Abs. 3 ZGB). Die Pfand- summe richtet sich nach der Forderungssumme für die pfandberechtigten Arbei- ten (Schuhmacher/Rey, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N 390, - 5 - 393). Dabei ist auf die vertraglich geschuldete Vergütung abzustellen (BGE 126 III 467 E. 4d; BGer 5A_77/2018 vom”
Die Anerkennung des Pfandrechts bzw. die Anerkennung der Schuld durch Dritte oder den Eigentümer ersetzt nicht automatisch die Voraussetzungen für die definitive Pfandbestellung; Schuldner- oder Dritterschuldanerkenntnisse ersetzen die Anerkennung des Pfandrechts nicht.
“On ne peut pas non plus extrapoler des avis de doctrine qui considèrent que la reconnaissance de dette du débiteur et la reconnaissance du gage par le tiers propriétaire suffiraient pour la mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP (STAEHELIN, in: Basler Kommentar LP, n. 171 ad art. 82 LP; VEUILLET/ABBET, La mainlevée provisoire, n. 242 ad art. 82 LP), que cette solution serait transposable à la mainlevée définitive, puisque le tiers propriétaire ne peut alors plus faire valoir des exceptions contre la créance. On ne peut pas tirer de l'ATF 140 III 36 consid. 4, qui admet que la cédule hypothécaire sur papier est un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP, que la reconnaissance de dette du débiteur au sens de l'art. 347 et 349 CPC serait suffisante pour la mainlevée définitive à l'encontre du tiers propriétaire. Rien ne peut non plus être déduit de l'ATF 111 III 8 consid. 3b, qui ne traite que de l'autorisation donnée par le propriétaire de l'immeuble à l'inscription de l'hypothèque légale à concurrence d'un montant maximal, qui ne vaut donc reconnaissance que pour le gage (art. 839 al. 3 CC), et non reconnaissance de la créance du débiteur au sens de l'art. 82 al. 1 LP (ni d'ailleurs au sens de l'art. 80 LP; GILLIÉRON, in: Commentaire de la loi sur la poursuite pour dette et la faillite, n. 67 ad art. 82 LP). On ne peut non plus rien déduire des arrêts 5D_19/2020 du 15 juin 2020 consid. 4.2 et 5A_282/2016 du 17 janvier 2017 consid. 3.2 in fine, qui, appliquant l'art. 89 al. 2 LP au cas de la faillite du débiteur, prévoient que la poursuite en réalisation de gage est alors dirigée seulement contre le tiers propriétaire et que la reconnaissance dans la faillite vaut reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 LP. Quant à l'opinion prétendument contraire de Gilliéron (GILLIÉRON, in: Commentaire LP, n. 10 ad art. 79 LP), l'intimé méconnaît que cet auteur traite uniquement d'une question de terminologie de la loi, qui lorsqu'elle parle de constatation ou de reconnaissance de dette, vise en réalité une action condamnatoire ( Leistungklage), l'action de l'art. 79 LP aboutissant à une condamnation à payer, alors qu'une action en constatation de droit n'existe que dans la poursuite en réalisation de gage lorsque l'existence du gage est contestée (cf.”
Für die vorläufige Eintragung nach Art. 839 Abs. 5 ZGB genügt eine geringere Glaubhaftmachungsschwelle; im Zweifel ist die Eintragung vorzunehmen.
“3 ZGB besteht für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Ma- terial und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, ein Anspruch auf Errichtung ei- nes gesetzlichen Grundpfandrechts an diesem Grundstück. Der Anspruch richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes (BGE 92 II 227 E. 1). Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ins Grundbuch hat gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeiten zu erfolgen. Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (BGE 126 III 462 E. 2c/aa). Vollen- det ist die Arbeit dann, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrags bilden, ausgeführt sind (vgl. BGE 125 III 113 E. 2b, BGer 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2). Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollen- dung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch ver- langen (Art. 839 Abs. 5 ZGB). Für die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts müssen die Voraus- setzungen des Pfandrechts gemäss Art. 961 Abs. 3 ZGB nur glaubhaft gemacht werden, wobei die Anforderungen an die Glaubhaftmachung tiefer sind als bei an- deren Anwendungsfällen des Beweismasses der Glaubhaftmachung. Die Eintra- gung ist nur zu verweigern, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall ist die vorläufige Eintra- gung zu bewilligen und die Entscheidung über den Bestand und Umfang des Pfand- rechts dem ordentlichen Gericht vorzubehalten (BGE 137 III 563 E. 3.3; BGE 86 I 265 E. 3; BGer 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.1.). - 6 - 3.3.Würdigung Angesichts der schlüssigen Ausführungen der Gesuchstellerin sowie der einge- reichten Akten und der lediglich pauschalen Bestreitung der Eintragungsvorausset- zungen seitens der Gesuchsgegnerin und der Nebenintervenientin ist zur vorläufi- gen Eintragung des Pfandrechtes ausreichend glaubhaft gemacht, dass die Ge- suchstellerin für die eingetragene Pfandsumme auf dem Grundstück der Gesuchs- gegnerin im Sinne von Art.”
Die viermonatige Frist zur Anmeldung ist eine peremptorische/verwirkende Frist (präclusive/verjährungsähnlich) und kann nicht unterbrochen oder suspendiert werden; sie wird nur durch die Eintragung einer vorläufigen/provisorischen Eintragung gewahrt.
“1 L’appelante conteste que l’inscription provisoire de l’hypothèque légale n’ait pas été opérée dans le délai de quatre mois à compter de la fin des travaux effectués sur la parcelle propriété de l’intimé. Elle fait grief à l'autorité de première instance d'avoir considéré que la pose de joints en silicone, en date du 1er juillet 2023, ne constituait pas des travaux d'installation dans le cadre du montage des cuisines commandées par l'intimée mais qu'il s'agissait de simples finitions ou de retouches qui n'avaient pas à être prises en compte pour la computation du délai péremptoire de l'art. 839 al. 2 CC. 4.2 4.2.1 4.2.1.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. 4.2.1.2 Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). L'inscription de l'hypothèque légale doit non seulement être requise, mais aussi obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux. Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa et réf. cit. ; TF 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et réf. cit.). 4.2.2 4.2.2.1 En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves.”
“1 Les appelantes remettent en cause la conclusion d’un contrat d’entreprise entre l’intimée et l’appelante 1, en particulier s’agissant des travaux complémentaires qui n’auraient pas été commandés par le maître de l’ouvrage, ainsi que le respect du délai de péremption de quatre mois fixé par l’art. 839 al. 2 CC pour obtenir l’inscription d’une hypothèque légale. Les appelantes considèrent que les conditions du droit à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’ont pas été rendues vraisemblables par l’intimée. 6.2 6.2.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). 6.2.2 En matière d’inscription à titre provisionnel d’une hypothèque légale, les conséquences d’un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves. Il est en effet pratiquement impossible d’obtenir l’inscription définitive dans le délai légal de quatre mois sans avoir préalablement sauvegardé ce délai par le biais d’une procédure de mesures provisionnelles. Le rejet des mesures provisionnelles aura donc pour conséquence, en pratique, la péremption du droit d'obtenir l’inscription. C’est la raison pour laquelle le Tribunal fédéral a posé des conditions peu strictes à l’admission de telles mesures provisionnelles (parmi d’autres : Juge unique CACI 22 mai 2024/224 consid. 3.2.2 ; Juge unique CACI 5 octobre 2023/403 consid.”
“L'intimée fait valoir qu'elle a effectué des travaux tant dans l'appartement que dans le sous-sol de la villa des appelants. 3.1.1 L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit un droit à l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid.”
“L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1). Le sous-traitant a un droit propre et indépendant à obtenir l’inscription d’une hypothèque légale sur le fonds d’un propriétaire avec qui il n’entretient pas de rapports contractuels. Ce droit peut être exercé parallèlement à celui de l’entrepreneur général et même si ce dernier a été payé par le propriétaire (Bovey, Commentaire romand, n. 24 et 25 ad art. 839 CC). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, op. cit., n. 87 ad art. 839 CC). L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être inscrite que si le montant du gage est rendu vraisemblable par la reconnaissance du propriétaire ou par la décision du juge (art. 839 al. 3 et 961 al. 3 CC). Selon l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Vu la brièveté et la nature péremptoire du délai de l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale ne peut être refusée que si l'existence du droit à l'inscription définitive du droit de gage paraît exclue ou hautement invraisemblable. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il rejette la requête en présence d'une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mérite un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d'une instruction sommaire; en cas de doute, lorsque les conditions de l'inscription sont incertaines, il doit ordonner l'inscription provisoire (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5D_116/2014 du 13 octobre 2014 consid.”
“D’autre part, les appelants arguent qu’à l’exception de la facture complémentaire non signée, l’intimée n’aurait produit aucun autre élément évoquant des travaux complémentaires et leurs coûts qui auraient été acceptés. Or, dans la mesure où les appelants auraient remis en cause les travaux et leur montant, le juge délégué ne pouvait retenir que la « vraisemblance des travaux aurait été apportée ». Ils se référent en particulier au TF 5A_658/2023 et arguent sur cette base que la production d’une simple facture ne serait pas suffisante pour établir la vraisemblance de l’existence des travaux. 4.2 4.2.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). 4.2.2 4.2.2.1 En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves. Il est en effet pratiquement impossible d'obtenir l'inscription définitive dans le délai légal de quatre mois sans avoir préalablement sauvegardé ce délai par le biais d’une procédure de mesures provisionnelles. Le rejet des mesures provisionnelles aura donc pour conséquence, en pratique, la péremption du droit d'obtenir l'inscription. C'est la raison pour laquelle le Tribunal fédéral a posé des conditions peu strictes à l'admission de telles mesures provisionnelles (parmi d’autres : Juge unique CACI 22 mai 2024/224 consid. 3.2.2 et les réf. citées).”
“2 En matière de mesures provisionnelles (art. 261 CPC), la cognition du juge est limitée à la simple vraisemblance des faits et à un examen sommaire du droit, en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles (ATF 139 III 86 consid. 4.2 ; ATF 138 III 636 consid. 4.3.2). 3. 3.1 Se prévalant d’une violation du droit et d’une constatation inexacte des faits, les appelants 1 et 2 reprochent au président d’avoir reconnu la qualité pour agir de l’intimée. 3.2 3.2.1 L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) prévoit que les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). L'inscription de l'hypothèque légale doit non seulement être requise, mais aussi obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux. Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa et réf. cit. ; TF 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_395/2020 du 16 mars 2021 consid. 2 ; TF 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et réf. cit.). 3.2.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves.”
“3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 4.1.1; 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité, ibid; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les autres références). Il incombe à l'entrepreneur d'établir, ou à tout le moins de rendre vraisemblable que le délai de quatre mois a été respecté (Bovey, Commentaire romand CC II, 2016, n. 87 ad art. 839 CC). Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 consid. 1a; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité ibid; 5A_109/2022 du 15 septembre 2022 consid. 2.2 et les références; 5A_630/2021 précité loc. cit.; 5A_518/2020 précité loc. cit. et les références). 3.1.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge statue sur la requête et autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister.”
“2; 131 III 473 consid. 2.3; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 3.2; 5A_916/2019 du 12 mars 2020 consid. 3.4). 1.4 Le procès est soumis à la maxime des débats (art. 55 cum 255 CPC a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.2; cf. infra consid. 2.1.4). 2. Les appelants se plaignent d'une constatation incomplète et erronée des faits. Ils soutiennent que le Tribunal aurait erré, en retenant que les travaux s'étaient achevés le 25 juillet 2023, tout en retenant qu'ils avaient apporté la preuve stricte que les travaux n'avaient pas été exécutés les 25 août et 7 septembre 2023, que l'objet du litige portait sur une mauvaise exécution des prestations convenues par devis du 20 octobre 2022 et que les travaux de peinture n'étaient pas achevés. En réalité, les appelants se plaignent d'une mauvaise appréciation des preuves, grief qui sera examiné ci-après. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé la maxime des débats, ainsi que l'art. 839 CC, en faisant droit à la requête en inscription d'une hypothèque légale. 3.1.1 A teneur de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_203/2023 précité consid. 4.1.1; 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4) et doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563 consid.”
“Elle conteste également que les factures produites par l’intimée forment une unité fonctionnelle, de sorte que l’inscription provisoire portant sur les factures nos 151391, 155882, 151686, 151829 et 152049 serait tardive. Enfin, selon l’appelante, le premier juge aurait dû constater que le poste relatif à l’annulation d’une commande, à hauteur de 1'550 fr. hors taxe, ne justifiait pas l’inscription d’une hypothèque légale, « sa cause étant différente ». 3.2 3.2.1 Selon l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les artisans et entrepreneurs employés notamment à la construction ou à la destruction de bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances, que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble. Aux termes de l’art. 839 CC, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ils se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis (al. 1) ; l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (al. 2). L'inscription de l'hypothèque légale doit non seulement être requise, mais aussi obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux. Il s'agit d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 126 III 462 consid. 2c/aa et réf. cit. ; TF 5A_630/2021 du 26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4 ; TF 5A_395/2020 du 16 mars 2021 consid. 2 ; TF 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et réf. cit.). 3.2.2 Conformément à l'art. 961 al. 3 CC, le juge autorise l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. En matière d'inscription à titre provisionnel d'une hypothèque légale, les conséquences d'un refus des mesures provisionnelles sont particulièrement graves.”
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