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Die Regelung betrifft kantonale 'legali ipoteche occulte' (stille kantonale Pfandrechte); Gläubiger ohne fristgerechte Eintragung sind nach Fristablauf gegenüber gutgläubigen Drittkäufern/Erwerbern nicht geschützt.
“Dai lavori preparatori risulta infatti che il legislatore ha voluto sopprimere (almeno in parte) la deroga al principio di pubblicità del registro fondiario, che permetteva l’art. 836 vCC nella sua versione anteriore al 2012 a favore delle ipoteche legali occulte del diritto cantonale, così da tutelare la buona fede dei terzi ai sensi dell’art. 973 CC (cfr. FF 2007, 4881: “Queste ipoteche legali nascono quindi «extra tabulas» e possono essere opposte al proprietario fondiario contro cui è diretta la procedura di realizzazione del pegno e all’acquirente in mala fede anche senza iscrizione nel registro fondiario. Se non sono iscritte entro il termine stabilito, non sono tuttavia più opponibili ai terzi di buona fede”). Sono pertanto protetti solo gli “acquirenti” in buona fede di diritti reali o personali annotati (Varini, op. cit., pagg. 862 seg. ad 6.1; cfr. Abbet, op. cit., pag. 138 prima della nota 22). Del resto, fatti salvi i mezzi di revocazione (art. 285 segg. LEF), i creditori pignoranti non hanno sugli attivi del loro debitore più diritti di quest’ultimo, il quale non può essere un “terzo” ai sensi dell’art. 836 CC e quindi non può mai invocare l’inopponibilità prevista da siffatta norma. Ne segue che i creditori chirografari non sono protetti dall’art. 836 CC.”
Die Eintragung ins Grundbuch/Lastenverzeichnis genügt teils auch ohne vorangehende Steuerveranlagung; Steuerforderungen können ohne Entscheid als Pfandrechte bestehen und eingetragen werden.
“73 LACC, correspondant à celle des impôts cantonaux de même nature. S’agissant de l’encaissement, il ressort de l’art. 44 al. 3 LICo que les règles relatives aux impôts cantonaux de même nature sont applicables par analogie. 4.4. Les hypothèques légales directes de droit public cantonal, telles que celles instituées par les art. 217 al. 1 LICD et 47 al. 1 LICo, prennent naissance de plein droit et sans inscription, en même temps que la créance qu'elles garantissent. La créance d'impôt naît quant à elle lorsque l'état de fait auquel la loi fiscale rattache son apparition est réalisé, la décision de taxation n'ayant – à tout le moins durant les délais respectifs de quatre mois et de deux ans – qu'un effet déclaratif, à savoir celui de contrôler quelle est la quotité de la créance fiscale et permettre sa réalisation forcée (voir ATF 122 II 221 consid. 4a). L'hypothèque légale directe de droit public cantonal est ainsi doublement occulte, en ce que sa naissance ne suppose ni inscription ni décision; sous l'ancien droit, lorsque l'art. 836 CC prévoyait que les hypothèques légales de droit public cantonal étaient valables sans inscription, elle était de plus opposable à tout acquéreur même de bonne foi (art. 973 CC a contrario; voir Abbet, p. 407). Le nouveau droit tempère cette situation en exigeant une inscription déclarative et en prévoyant que, si l'inscription n'est pas effectuée dans les délais prévus par l'art. 836 al. 2 CC, l'hypothèque légale n'est plus opposable aux tiers de bonne foi, de sorte que l'incertitude dure moins longtemps (voir arrêt TC FR 604 2016 149 du 18 mai 2017 consid. 4). Le transfert de propriété de l'immeuble grevé – ou comme en l’espèce l’opération commerciale assimilée à un transfert de propriété – n'a pas pour effet de rendre le (nouveau) propriétaire débiteur de l'impôt. L'hypothèque continue toutefois de grever l'immeuble; en effet, l'hypothèque légale valable sans inscription est opposable à tout acquéreur même de bonne foi pendant les délais mentionnés à l'art. 836 al. 2 CC. L'incertitude de l'acquéreur est d'autant plus grande que les créances garanties peuvent n'avoir encore fait l'objet d'aucune taxation lors de la vente (voir Abbet, p.”
“L’ipoteca legale che non viene iscritta nel registro fondiario quattro mesi dopo l’esigibilità del credito garantito, ma al più tardi due anni dopo la sua nascita, non si estingue, ma cessa di essere opponibile ai terzi di buona fede (citata 15.2022.50/51, consid. 5.1; Bovey in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 16 ad art. 836 CC; Thurnherr in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2018, n. 20 e 21 ad art. 836 CC; Abbet, op. cit., pag. 138). La pretesa insinuata dal fisco va quindi iscritta nell’elenco oneri senza necessità di preventiva emissione del conteggio dell’ipoteca legale né della tassazione definitiva (ad esempio: sentenza della CEF 15.2011.11, consid. 8.4; citata 15.2002.55, consid. 3.3). L’ufficio d’esecuzione deve però menzionare nell’elenco oneri che a favore della pretesa non è (ancora) iscritta alcuna ipoteca legale nel registro fondiario (art. 34 cpv. 1 lett. b, 3° periodo RFF; citata 15.2022.50/51 consid. 5.3). Ove l’ente pubblico non rivendichi alcun privilegio rispetto agli altri creditori pignoratizi, l’ufficio deve iscriverne le pretese dopo i diritti di pegno iscritti a registro fondiario con la menzione della sua inopponibilità agli altri pegni secondo l’art. 836 cpv. 2 CC (citata 15.2022.50/51, consid. 5.4.1 e 5.4.2). Se invece l’ente pubblico lo rivendica nell’insinuazione, l’ipoteca legale va iscritta con un grado (“LEG” o “0”) prevalente agli altri pegni immobiliari convenzionali (art.”
Nach Ablauf dieser Fristen ist eine nachträgliche Eintragung gegenüber gutgläubigen Erwerbern weitgehend wirkungslos (inopponibel); die nachträgliche Vulgärhypothek ist dann gegenüber solchen Erwerbern unopponierbar.
“consid. 3.2/d; Abbet, op. cit., pagg. 147 seg. ad C). A scanso di equivoci, va precisato che le ipoteche legali iscritte (a giornale, v. Varini, op. cit., pag. 863 ad 6.1) dopo la scadenza dei termini stabiliti dall’art. 836 CC sono inopponibili agli acquirenti in buona fede di diritti reali o personali annotati iscritti nel registro fondiario prima dell’iscrizione dell’ipoteca. È pertanto pressoché inutile l’iscrizione dell’ipoteca legale dopo il deposito dell’elenco oneri ove i termini dell’art. 836 CC siano scaduti. Essa sarebbe infatti opponibile solo a terzi che per ipotesi avessero fatto iscrivere il proprio diritto successivamente, ciò che è praticamente ipotizzabile solo se l’asta viene poi annullata. Qualora il creditore di diritto pubblico chieda lo stesso l’iscrizione nell’elenco oneri dell’ipoteca legale iscritta dopo il pignoramento del fondo, l’ufficio vi procederà, ma menzionando l’avvertenza che la pretesa potrà esser presa in considerazione solo se ed in quanto i creditori ipotecari in buona fede siano stati interamente soddisfatti (cfr. art. 34 cpv. 2 RFF per analogia).”
Aus der zitierten kantonalen Entscheidung ergibt sich, dass Art. 836 Abs. 2 ZGB im konkret streitigen Fall zur Hand gehoben wurde: Die beklagte gesetzliche (okkulte) Hypothek wurde von den Erwerbern als gegenüber ihnen nicht oppositionsfähig gerügt, wobei auf den Schutz gutgläubiger Dritter nach Art. 836 Abs. 2 ZGB (in Verbindung mit Art. 44 Abs. 3 Tit. fin. ZGB) abgestellt wurde.
“Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le Tribunal réduise le montant garanti par l'hypothèque légale, "afin que ce dernier corresponde à la valeur de la fraction du gage répartie proportionnellement suite à la division de la parcelle n° 2______ de la Commune de C______ ainsi qu'à la mise en PPE des cinq immeubles visés par l'autorisation de construire DD 9______ [recte : DD 1______]", et ordonne la modification subséquente de l'inscription au Registre foncier concernant le montant garanti par ladite hypothèque légale, sous suite de frais et dépens. Les époux A______/B______ ont tout d'abord fait valoir que la créance garantie par l'hypothèque légale était prescrite depuis le 12 juin 2016, dans la mesure où dix ans s'étaient écoulés depuis l'ouverture du chantier relatif à l'autorisation de construire DD 1______. L'hypothèque légale était ainsi caduque et la réquisition d'inscription aurait dû être rejetée par le Registre foncier. En tout état, cette hypothèque légale – qui était occulte – ne leur était pas opposable, dès lors qu'ils étaient protégés par les art. 836 al. 2 CC et 44 al. 3 Tit. fin. CC en tant que tiers acquéreurs de bonne foi. L'hypothèque légale devait donc être radiée du Registre foncier pour ce motif également. Enfin, l'inscription de l'hypothèque légale violait le principe de la légalité. Le gage relatif à l'appartement des époux A______/B______ s'élevait au maximum à 7'972 fr. vu la valeur de leur part PPE, de sorte que ce bien ne pouvait être grevé d'une hypothèque de 313'893 fr. représentant la totalité de la garantie. L'hypothèque légale litigieuse devait également être radiée pour ce dernier motif. b. Par réponse du 30 juin 2023, le FIE a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate son incompétence à raison de la matière, déclare irrecevable l'action en rectification du registre foncier introduite par les époux A______/B______ et refuse d'entrer en matière sur ladite action, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, il a conclu à ce que le Tribunal constate la validité de l'hypothèque légale inscrite en sa faveur et déboute les époux A______/B______ de toutes leurs conclusions, sous suite de frais et dépens.”
Kantonale öffentlich-rechtliche Pfandrechte können ex lege entstehen, ohne dass dafür eine Eintragung oder bereits eine Taxation der Forderung vorausgesetzt wäre. Dies kann Erwerber verunsichern, weil die gesicherte Forderung gegebenenfalls noch nicht voll ermittelt ist. Gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB ist das Pfandrecht jedoch nach fruchtlosem Ablauf der gesetzlich bestimmten Eintragungsfristen gegenüber gutgläubigen Dritten nicht mehr entgegenzuhalten, wodurch die Unsicherheit für Dritte begrenzt wird.
“L'hypothèque légale directe de droit public cantonal est ainsi doublement occulte, en ce que sa naissance ne suppose ni inscription ni décision; sous l'ancien droit, lorsque l'art. 836 CC prévoyait que les hypothèques légales de droit public cantonal étaient valables sans inscription, elle était de plus opposable à tout acquéreur même de bonne foi (art. 973 CC a contrario; voir Abbet, p. 407). Le nouveau droit tempère cette situation en exigeant une inscription déclarative et en prévoyant que, si l'inscription n'est pas effectuée dans les délais prévus par l'art. 836 al. 2 CC, l'hypothèque légale n'est plus opposable aux tiers de bonne foi, de sorte que l'incertitude dure moins longtemps (voir arrêt TC FR 604 2016 149 du 18 mai 2017 consid. 4). Le transfert de propriété de l'immeuble grevé – ou comme en l’espèce l’opération commerciale assimilée à un transfert de propriété – n'a pas pour effet de rendre le (nouveau) propriétaire débiteur de l'impôt. L'hypothèque continue toutefois de grever l'immeuble; en effet, l'hypothèque légale valable sans inscription est opposable à tout acquéreur même de bonne foi pendant les délais mentionnés à l'art. 836 al. 2 CC. L'incertitude de l'acquéreur est d'autant plus grande que les créances garanties peuvent n'avoir encore fait l'objet d'aucune taxation lors de la vente (voir Abbet, p. 413-414). 5. Règles relatives au droit d’être entendu dans la procédure de recours contre la décision constatant les hypothèques légales – droit à la consultation du dossier et secret fiscal 5.1. Le droit d’être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend le droit pour l’intéressé de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (voir ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; arrêt TF 2C_907/2022 du 16 décembre 2022 consid. 6.1 et les références). 5.2. Plus spécifiquement, le droit d’être entendu comprend notamment le droit d'avoir accès au dossier, car on ne peut défendre convenablement ses intérêts si l'on ne sait pas sur quoi l'autorité appelée à prendre une décision va se fonder en fait (ATF 135 II 286 consid.”
Chirographische Gläubiger (nicht hinter dem Pfandrecht stehende Kreditoren) sind durch die Norm nicht geschützt und bleiben gegenüber nicht eingetragenen Pfandrechten ungeschützt.
“Dai lavori preparatori risulta infatti che il legislatore ha voluto sopprimere (almeno in parte) la deroga al principio di pubblicità del registro fondiario, che permetteva l’art. 836 vCC nella sua versione anteriore al 2012 a favore delle ipoteche legali occulte del diritto cantonale, così da tutelare la buona fede dei terzi ai sensi dell’art. 973 CC (cfr. FF 2007, 4881: “Queste ipoteche legali nascono quindi «extra tabulas» e possono essere opposte al proprietario fondiario contro cui è diretta la procedura di realizzazione del pegno e all’acquirente in mala fede anche senza iscrizione nel registro fondiario. Se non sono iscritte entro il termine stabilito, non sono tuttavia più opponibili ai terzi di buona fede”). Sono pertanto protetti solo gli “acquirenti” in buona fede di diritti reali o personali annotati (Varini, op. cit., pagg. 862 seg. ad 6.1; cfr. Abbet, op. cit., pag. 138 prima della nota 22). Del resto, fatti salvi i mezzi di revocazione (art. 285 segg. LEF), i creditori pignoranti non hanno sugli attivi del loro debitore più diritti di quest’ultimo, il quale non può essere un “terzo” ai sensi dell’art. 836 CC e quindi non può mai invocare l’inopponibilità prevista da siffatta norma. Ne segue che i creditori chirografari non sono protetti dall’art. 836 CC.”
Auf direkte gesetzliche Pfandrechte über 1000 Fr. findet Art. 836 Abs. 2 ZGB Anwendung: Die Eintragung muss innerhalb von vier Monaten ab Fälligkeit der gesicherten Forderung oder spätestens innerhalb von zwei Jahren seit deren Entstehung erfolgen. Wird diese Eintragungsfrist verletzt, kann das Pfandrecht Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden.
“Une hypothèque légale est indirecte lorsque le droit cantonal ne confère au créancier que le droit d’en obtenir la constitution ; seule l’inscription au registre foncier crée le droit de gage ; dans les cantons romands, seul Neuchâtel soumet à inscription constitutive toutes les hypothèques garantissant les créances de droit public (Abbet, L’hypothèque légale en garantie des créances de droit cantonal – Etude des législations des cantons romands, not@lex 2017, pp. 135 ss, 137). Les hypothèques légales directes prennent naissance de plein droit et sans inscription, en même temps que la créance qu’elles garantissent ; on parle d’hypothèques occultes (Abbet, op. et loc. cit.). La révision de l’art. 836 CC entrée en vigueur le 1er janvier 2012 (RO 2011 4637) a toutefois amélioré la protection des acquéreurs de bonne foi en prévoyant que les hypothèques directes d’un montant supérieur à 1000 fr. ne peuvent leur être opposées si elles n’ont pas été inscrites dans les quatre mois à compter de l’exigibilité de la créance garantie ou, au plus tard, dans les deux ans dès la naissance de la créance (art. 836 al. 2 CC). Codifiant la jurisprudence, l’art. 836 CC exige que la créance garantie par hypothèque légale présente un rapport direct avec l’immeuble grevé. Il ne suffit donc pas que le débiteur de la créance soit propriétaire immobilier ou exerce son activité au moyen de biens-fonds ; le fait déterminant est que la créance garantie trouve exclusivement sa source dans la propriété foncière. En matière fiscale, les cantons peuvent ainsi prévoir que l’hypothèque légale garantit tout impôt présentant un lien particulier avec l’immeuble grevé. Ils peuvent naturellement restreindre cette garantie à certaines catégories d’impôts. 3.2.2 Même si les droits cantonaux sont souvent muets sur ce point, l’hypothèque légale, inscrite ou non, doit faire l’objet d’une décision susceptible de recours (Abbet, op. cit., p. 144 et la référence citée). Le propriétaire de l’immeuble grevé peut en tout temps requérir le prononcé d’une telle décision (ibidem). Il s’agit d’une décision en constatation de droit pour les hypothèques légales directes et d’une décision condamnatoire pour les hypothèques légales indirectes (ibidem).”
Kantonale direkte gesetzliche Pfandrechte/Hypotheken über ca. 1'000 CHF müssen innerhalb kurzer Fristen (praktisch vier Monate nach Fälligkeit, sonst spätestens zwei Jahre) eingetragen werden, andernfalls sind sie gegenüber gutgläubigen Erwerbern unopponierbar.
“Les cantons ont toutefois la possibilité de créer des hypothèques légales directes, qui prennent naissance de plein droit et sans inscription (al. 2). Il faut pour cela une base légale prévoyant expressément la naissance de l’hypothèque sans inscription ; à défaut, l’inscription est nécessaire et elle est constitutive. Une hypothèque légale est indirecte lorsque le droit cantonal ne confère au créancier que le droit d’en obtenir la constitution ; seule l’inscription au registre foncier crée le droit de gage ; dans les cantons romands, seul Neuchâtel soumet à inscription constitutive toutes les hypothèques garantissant les créances de droit public (Abbet, L’hypothèque légale en garantie des créances de droit cantonal – Etude des législations des cantons romands, not@lex 2017, pp. 135 ss, 137). Les hypothèques légales directes prennent naissance de plein droit et sans inscription, en même temps que la créance qu’elles garantissent ; on parle d’hypothèques occultes (Abbet, op. et loc. cit.). La révision de l’art. 836 CC entrée en vigueur le 1er janvier 2012 (RO 2011 4637) a toutefois amélioré la protection des acquéreurs de bonne foi en prévoyant que les hypothèques directes d’un montant supérieur à 1000 fr. ne peuvent leur être opposées si elles n’ont pas été inscrites dans les quatre mois à compter de l’exigibilité de la créance garantie ou, au plus tard, dans les deux ans dès la naissance de la créance (art. 836 al. 2 CC). Codifiant la jurisprudence, l’art. 836 CC exige que la créance garantie par hypothèque légale présente un rapport direct avec l’immeuble grevé. Il ne suffit donc pas que le débiteur de la créance soit propriétaire immobilier ou exerce son activité au moyen de biens-fonds ; le fait déterminant est que la créance garantie trouve exclusivement sa source dans la propriété foncière. En matière fiscale, les cantons peuvent ainsi prévoir que l’hypothèque légale garantit tout impôt présentant un lien particulier avec l’immeuble grevé. Ils peuvent naturellement restreindre cette garantie à certaines catégories d’impôts.”
“Une hypothèque légale est indirecte lorsque le droit cantonal ne confère au créancier que le droit d’en obtenir la constitution ; seule l’inscription au registre foncier crée le droit de gage ; dans les cantons romands, seul Neuchâtel soumet à inscription constitutive toutes les hypothèques garantissant les créances de droit public (Abbet, L’hypothèque légale en garantie des créances de droit cantonal – Etude des législations des cantons romands, not@lex 2017, pp. 135 ss, 137). Les hypothèques légales directes prennent naissance de plein droit et sans inscription, en même temps que la créance qu’elles garantissent ; on parle d’hypothèques occultes (Abbet, op. et loc. cit.). La révision de l’art. 836 CC entrée en vigueur le 1er janvier 2012 (RO 2011 4637) a toutefois amélioré la protection des acquéreurs de bonne foi en prévoyant que les hypothèques directes d’un montant supérieur à 1000 fr. ne peuvent leur être opposées si elles n’ont pas été inscrites dans les quatre mois à compter de l’exigibilité de la créance garantie ou, au plus tard, dans les deux ans dès la naissance de la créance (art. 836 al. 2 CC). Codifiant la jurisprudence, l’art. 836 CC exige que la créance garantie par hypothèque légale présente un rapport direct avec l’immeuble grevé. Il ne suffit donc pas que le débiteur de la créance soit propriétaire immobilier ou exerce son activité au moyen de biens-fonds ; le fait déterminant est que la créance garantie trouve exclusivement sa source dans la propriété foncière. En matière fiscale, les cantons peuvent ainsi prévoir que l’hypothèque légale garantit tout impôt présentant un lien particulier avec l’immeuble grevé. Ils peuvent naturellement restreindre cette garantie à certaines catégories d’impôts. 3.2.2 Même si les droits cantonaux sont souvent muets sur ce point, l’hypothèque légale, inscrite ou non, doit faire l’objet d’une décision susceptible de recours (Abbet, op. cit., p. 144 et la référence citée). Le propriétaire de l’immeuble grevé peut en tout temps requérir le prononcé d’une telle décision (ibidem). Il s’agit d’une décision en constatation de droit pour les hypothèques légales directes et d’une décision condamnatoire pour les hypothèques légales indirectes (ibidem).”
“Dai lavori preparatori risulta infatti che il legislatore ha voluto sopprimere (almeno in parte) la deroga al principio di pubblicità del registro fondiario, che permetteva l’art. 836 vCC nella sua versione anteriore al 2012 a favore delle ipoteche legali occulte del diritto cantonale, così da tutelare la buona fede dei terzi ai sensi dell’art. 973 CC (cfr. FF 2007, 4881: “Queste ipoteche legali nascono quindi «extra tabulas» e possono essere opposte al proprietario fondiario contro cui è diretta la procedura di realizzazione del pegno e all’acquirente in mala fede anche senza iscrizione nel registro fondiario. Se non sono iscritte entro il termine stabilito, non sono tuttavia più opponibili ai terzi di buona fede”). Sono pertanto protetti solo gli “acquirenti” in buona fede di diritti reali o personali annotati (Varini, op. cit., pagg. 862 seg. ad 6.1; cfr. Abbet, op. cit., pag. 138 prima della nota 22). Del resto, fatti salvi i mezzi di revocazione (art. 285 segg. LEF), i creditori pignoranti non hanno sugli attivi del loro debitore più diritti di quest’ultimo, il quale non può essere un “terzo” ai sensi dell’art. 836 CC e quindi non può mai invocare l’inopponibilità prevista da siffatta norma. Ne segue che i creditori chirografari non sono protetti dall’art. 836 CC.”
“836 vCC nella sua versione anteriore al 2012 a favore delle ipoteche legali occulte del diritto cantonale, così da tutelare la buona fede dei terzi ai sensi dell’art. 973 CC (cfr. FF 2007, 4881: “Queste ipoteche legali nascono quindi «extra tabulas» e possono essere opposte al proprietario fondiario contro cui è diretta la procedura di realizzazione del pegno e all’acquirente in mala fede anche senza iscrizione nel registro fondiario. Se non sono iscritte entro il termine stabilito, non sono tuttavia più opponibili ai terzi di buona fede”). Sono pertanto protetti solo gli “acquirenti” in buona fede di diritti reali o personali annotati (Varini, op. cit., pagg. 862 seg. ad 6.1; cfr. Abbet, op. cit., pag. 138 prima della nota 22). Del resto, fatti salvi i mezzi di revocazione (art. 285 segg. LEF), i creditori pignoranti non hanno sugli attivi del loro debitore più diritti di quest’ultimo, il quale non può essere un “terzo” ai sensi dell’art. 836 CC e quindi non può mai invocare l’inopponibilità prevista da siffatta norma. Ne segue che i creditori chirografari non sono protetti dall’art. 836 CC.”
Der Registerschutz bezieht sich nur auf gutgläubige Erwerber von Rechten (insbesondere Käufer) nach Art. 973 ZGB; diese werden durch Art. 836 ZGB gegen nicht fristgerecht eingetragene kantonale stille Pfandrechte geschützt.
“Dai lavori preparatori risulta infatti che il legislatore ha voluto sopprimere (almeno in parte) la deroga al principio di pubblicità del registro fondiario, che permetteva l’art. 836 vCC nella sua versione anteriore al 2012 a favore delle ipoteche legali occulte del diritto cantonale, così da tutelare la buona fede dei terzi ai sensi dell’art. 973 CC (cfr. FF 2007, 4881: “Queste ipoteche legali nascono quindi «extra tabulas» e possono essere opposte al proprietario fondiario contro cui è diretta la procedura di realizzazione del pegno e all’acquirente in mala fede anche senza iscrizione nel registro fondiario. Se non sono iscritte entro il termine stabilito, non sono tuttavia più opponibili ai terzi di buona fede”). Sono pertanto protetti solo gli “acquirenti” in buona fede di diritti reali o personali annotati (Varini, op. cit., pagg. 862 seg. ad 6.1; cfr. Abbet, op. cit., pag. 138 prima della nota 22). Del resto, fatti salvi i mezzi di revocazione (art. 285 segg. LEF), i creditori pignoranti non hanno sugli attivi del loro debitore più diritti di quest’ultimo, il quale non può essere un “terzo” ai sensi dell’art. 836 CC e quindi non può mai invocare l’inopponibilità prevista da siffatta norma. Ne segue che i creditori chirografari non sono protetti dall’art. 836 CC.”
Kantonale (stille) gesetzliche Grundpfandrechte/Steuerforderungen können bereits vor der Veranlagung/Taxierung entstehen und gelten als dingliche Belastung des Fonds (insbesondere für Erträge des Grundstücks).
“73 LACC, correspondant à celle des impôts cantonaux de même nature. S’agissant de l’encaissement, il ressort de l’art. 44 al. 3 LICo que les règles relatives aux impôts cantonaux de même nature sont applicables par analogie. 4.4. Les hypothèques légales directes de droit public cantonal, telles que celles instituées par les art. 217 al. 1 LICD et 47 al. 1 LICo, prennent naissance de plein droit et sans inscription, en même temps que la créance qu'elles garantissent. La créance d'impôt naît quant à elle lorsque l'état de fait auquel la loi fiscale rattache son apparition est réalisé, la décision de taxation n'ayant – à tout le moins durant les délais respectifs de quatre mois et de deux ans – qu'un effet déclaratif, à savoir celui de contrôler quelle est la quotité de la créance fiscale et permettre sa réalisation forcée (voir ATF 122 II 221 consid. 4a). L'hypothèque légale directe de droit public cantonal est ainsi doublement occulte, en ce que sa naissance ne suppose ni inscription ni décision; sous l'ancien droit, lorsque l'art. 836 CC prévoyait que les hypothèques légales de droit public cantonal étaient valables sans inscription, elle était de plus opposable à tout acquéreur même de bonne foi (art. 973 CC a contrario; voir Abbet, p. 407). Le nouveau droit tempère cette situation en exigeant une inscription déclarative et en prévoyant que, si l'inscription n'est pas effectuée dans les délais prévus par l'art. 836 al. 2 CC, l'hypothèque légale n'est plus opposable aux tiers de bonne foi, de sorte que l'incertitude dure moins longtemps (voir arrêt TC FR 604 2016 149 du 18 mai 2017 consid. 4). Le transfert de propriété de l'immeuble grevé – ou comme en l’espèce l’opération commerciale assimilée à un transfert de propriété – n'a pas pour effet de rendre le (nouveau) propriétaire débiteur de l'impôt. L'hypothèque continue toutefois de grever l'immeuble; en effet, l'hypothèque légale valable sans inscription est opposable à tout acquéreur même de bonne foi pendant les délais mentionnés à l'art. 836 al. 2 CC. L'incertitude de l'acquéreur est d'autant plus grande que les créances garanties peuvent n'avoir encore fait l'objet d'aucune taxation lors de la vente (voir Abbet, p.”
“Nella fattispecie, la ricorrente contesta le pretese di diritto pubblico iscritte nell’elenco oneri a beneficio d’ipoteche legali. Per quanto riguarda l’imposta cantonale del 2018 posta a carico di PI 3, essa rileva che l’escusso PI 1 è proprietario dell’immobile dal 2010, sicché afferma di non capire la ragione per cui le pretese di un terzo debbano essere garantite dal fondo dell’escusso. Nelle osservazioni, lo Stato rileva di aver calcolato l’imposta cantonale del 2018 sul reddito della particella n. __________4 RFD __________ e di averla posta a carico di PI 3 nella sua qualità di usufruttuario del fondo in quel periodo, precisando che la stessa risulta garantita dal fondo vista la sua relazione particolare con il medesimo. L’osservazione risulta inappuntabile (cfr. art. 20 cpv. 1 lett. a-b LT) e del resto non è stata contestata dalla ricorrente. Non spetta ad ogni modo né all’UE né a questa Camera determinarsi sull’esistenza o sul quantum del credito (sopra consid. 2.1). Basta constatare che l’imposta ha una relazione particolare con il fondo nel senso dell’art. 836 CC dal momento che verte sui redditi derivanti dallo stesso (cfr. sopra consid. 2.2). Nella limitata misura in cui è ricevibile, su questo punto il ricorso è infondato.”
“L’ipoteca legale che non viene iscritta nel registro fondiario quattro mesi dopo l’esigibilità del credito garantito, ma al più tardi due anni dopo la sua nascita, non si estingue, ma cessa di essere opponibile ai terzi di buona fede (citata 15.2022.50/51, consid. 5.1; Bovey in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 16 ad art. 836 CC; Thurnherr in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2018, n. 20 e 21 ad art. 836 CC; Abbet, op. cit., pag. 138). La pretesa insinuata dal fisco va quindi iscritta nell’elenco oneri senza necessità di preventiva emissione del conteggio dell’ipoteca legale né della tassazione definitiva (ad esempio: sentenza della CEF 15.2011.11, consid. 8.4; citata 15.2002.55, consid. 3.3). L’ufficio d’esecuzione deve però menzionare nell’elenco oneri che a favore della pretesa non è (ancora) iscritta alcuna ipoteca legale nel registro fondiario (art. 34 cpv. 1 lett. b, 3° periodo RFF; citata 15.2022.50/51 consid. 5.3). Ove l’ente pubblico non rivendichi alcun privilegio rispetto agli altri creditori pignoratizi, l’ufficio deve iscriverne le pretese dopo i diritti di pegno iscritti a registro fondiario con la menzione della sua inopponibilità agli altri pegni secondo l’art. 836 cpv. 2 CC (citata 15.2022.50/51, consid. 5.4.1 e 5.4.2). Se invece l’ente pubblico lo rivendica nell’insinuazione, l’ipoteca legale va iscritta con un grado (“LEG” o “0”) prevalente agli altri pegni immobiliari convenzionali (art.”
Die neue Regelung verkürzt die Unsicherheit für Erwerber: Gesetzliche, occulte Pfandrechte müssen binnen der in Art. 836 Abs. 2 ZGB vorgesehenen Fristen ins Grundbuch eingetragen werden; bleibt die Eintragung aus, sind solche nicht eingetragenen gesetzlichen Hypotheken nach Ablauf der Eintragungsfrist gegenüber gutgläubigen Dritten nicht mehr oppositionsfähig.
“L'hypothèque légale directe de droit public cantonal est ainsi doublement occulte, en ce que sa naissance ne suppose ni inscription ni décision; sous l'ancien droit, lorsque l'art. 836 CC prévoyait que les hypothèques légales de droit public cantonal étaient valables sans inscription, elle était de plus opposable à tout acquéreur même de bonne foi (art. 973 CC a contrario; voir Abbet, p. 407). Le nouveau droit tempère cette situation en exigeant une inscription déclarative et en prévoyant que, si l'inscription n'est pas effectuée dans les délais prévus par l'art. 836 al. 2 CC, l'hypothèque légale n'est plus opposable aux tiers de bonne foi, de sorte que l'incertitude dure moins longtemps (voir arrêt TC FR 604 2016 149 du 18 mai 2017 consid. 4). Le transfert de propriété de l'immeuble grevé – ou comme en l’espèce l’opération commerciale assimilée à un transfert de propriété – n'a pas pour effet de rendre le (nouveau) propriétaire débiteur de l'impôt. L'hypothèque continue toutefois de grever l'immeuble; en effet, l'hypothèque légale valable sans inscription est opposable à tout acquéreur même de bonne foi pendant les délais mentionnés à l'art. 836 al. 2 CC. L'incertitude de l'acquéreur est d'autant plus grande que les créances garanties peuvent n'avoir encore fait l'objet d'aucune taxation lors de la vente (voir Abbet, p. 413-414). 5. Règles relatives au droit d’être entendu dans la procédure de recours contre la décision constatant les hypothèques légales – droit à la consultation du dossier et secret fiscal 5.1. Le droit d’être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend le droit pour l’intéressé de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (voir ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; arrêt TF 2C_907/2022 du 16 décembre 2022 consid. 6.1 et les références). 5.2. Plus spécifiquement, le droit d’être entendu comprend notamment le droit d'avoir accès au dossier, car on ne peut défendre convenablement ses intérêts si l'on ne sait pas sur quoi l'autorité appelée à prendre une décision va se fonder en fait (ATF 135 II 286 consid.”
“Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le Tribunal réduise le montant garanti par l'hypothèque légale, "afin que ce dernier corresponde à la valeur de la fraction du gage répartie proportionnellement suite à la division de la parcelle n° 2______ de la Commune de C______ ainsi qu'à la mise en PPE des cinq immeubles visés par l'autorisation de construire DD 9______ [recte : DD 1______]", et ordonne la modification subséquente de l'inscription au Registre foncier concernant le montant garanti par ladite hypothèque légale, sous suite de frais et dépens. Les époux A______/B______ ont tout d'abord fait valoir que la créance garantie par l'hypothèque légale était prescrite depuis le 12 juin 2016, dans la mesure où dix ans s'étaient écoulés depuis l'ouverture du chantier relatif à l'autorisation de construire DD 1______. L'hypothèque légale était ainsi caduque et la réquisition d'inscription aurait dû être rejetée par le Registre foncier. En tout état, cette hypothèque légale – qui était occulte – ne leur était pas opposable, dès lors qu'ils étaient protégés par les art. 836 al. 2 CC et 44 al. 3 Tit. fin. CC en tant que tiers acquéreurs de bonne foi. L'hypothèque légale devait donc être radiée du Registre foncier pour ce motif également. Enfin, l'inscription de l'hypothèque légale violait le principe de la légalité. Le gage relatif à l'appartement des époux A______/B______ s'élevait au maximum à 7'972 fr. vu la valeur de leur part PPE, de sorte que ce bien ne pouvait être grevé d'une hypothèque de 313'893 fr. représentant la totalité de la garantie. L'hypothèque légale litigieuse devait également être radiée pour ce dernier motif. b. Par réponse du 30 juin 2023, le FIE a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate son incompétence à raison de la matière, déclare irrecevable l'action en rectification du registre foncier introduite par les époux A______/B______ et refuse d'entrer en matière sur ladite action, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, il a conclu à ce que le Tribunal constate la validité de l'hypothèque légale inscrite en sa faveur et déboute les époux A______/B______ de toutes leurs conclusions, sous suite de frais et dépens.”
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