Art. 12 ZWG

“Aufgrund von Art. 12 Abs. 1 ZWG haben die Gemeinden bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können, zu ergreifen. Der Beschwerdegegnerin ging es beim Erlass der strittigen Planungszone offensichtlich darum, ihre damals angestrebte Revision der Grundordnung zwecks Anpassung des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zur Vermeidung von unerwünschten Entwicklungen im Sinne von Art. 12 Abs. 1 ZWG planerisch abzusichern. Nach der klaren Ablehnung der Gesetzesrevision durch die Gemeindeversammlung (111 Nein-Stimmen gegen 20 Ja-Stimmen; vgl. Protokoll der”

“3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und Übergangswohnungen. . Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die Gestaltung von Bauvorhaben." Am 12. Dezember 2022 beschloss die Gemeinde Celerina das Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz Celerina, WBFG). Mit Beschluss vom 19. Januar 2023 hob der Gemeindevorstand Celerina die von ihm am 27. Juni 2022 erlassene Planungszone wieder auf, soweit diese im Hinblick auf Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war. Zur Begründung führte er in den”

“Es liegt in der Wohnzone A und ist mit drei aneinandergebauten Mehrfamilienhäusern (Chesa Faratscha) überbaut. B. Am 22. Juni 2022 reichte die A.________ AG (nachfolgend: Bauherrin) bei der Gemeinde Celerina das Gesuch ein, auf dem Baugrundstück den Umbau der bestehenden Mehrfamilienhäuser und die Neugestaltung der Umgebung mit dem Neubau eines Schwimmbads zu bewilligen. Die Baupläne sahen vor, dass im Rahmen des Umbaus der Häuser deren Fassaden neu gestaltet und die Anzahl der Wohnungen von bisher 22 auf neu 14 reduziert werden. Die neuen Wohnungen sollten als Zweitwohnungen genutzt werden. Am 27. Juni 2022 erliess der Gemeindevorstand Celerina namentlich unter Berufung auf das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) über das gesamte Gemeindegebiet eine Planungszone mit folgender Zielsetzung: " . Erhaltung und Förderung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung auf der Grundlage von Art. 3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und Übergangswohnungen. . Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die Gestaltung von Bauvorhaben." Am 12. Dezember 2022 beschloss die Gemeinde Celerina das Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz Celerina, WBFG). Mit Beschluss vom 19. Januar 2023 hob der Gemeindevorstand Celerina die von ihm am 27. Juni 2022 erlassene Planungszone wieder auf, soweit diese im Hinblick auf Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war.”

“Mit dem kZWG wurden auf der einen Seite die bundesrechtlichen Vorschriften verschärft, indem touristisch bewirtschaftete Wohnungen, die Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, die Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben in Zweitwohnungen und die Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen nicht zugelassen wurden. Auf der anderen Seite wurde die Regelung über die Dauer der Erstwohnungspflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen gelockert. Gemäss derzeit geltendem Art. 5 Abs. 2 kZWG darf bei bestehenden Erstwohnungen, welche vor dem 11. März 2012 bewilligt worden sind, die Erstwohnungspflicht gegen die Leistung einer Ersatzabgabe aufgehoben werden, wenn der Eigentümer nachweist, dass die betreffende Erstwohnung 20 Jahre als solche genutzt worden ist. Diese Regelung gilt im Unterschied zu jener gemäss Baugesetz 2011 auch für altrecht- liche Erstwohnungen, welche aus der Erstwohnungsanteilsregelung resultierten. B. Am 22. Januar 2022 beschloss der Gemeindevorstand F. gestützt auf Art. 12 ZWG, das kommunale Zweitwohnungsgesetz wieder zu verschärfen und die bisher bestehenden Änderungsmöglichkeiten in der Nutzung und der baulichen Veränderung stärker einzuschränken. Zu diesem Zweck erliess er gleichentags eine Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Die Planungszone wurde mit Zustimmung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden (DVS) am 10./23. Januar 2024 bis zum 24. Januar 2025 verlängert. Die ursprüngliche Planungszone wie auch die Verlängerung blieben unan- gefochten. C. Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 wurde eine Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, welche insbesondere auch den im Jahre 2018 beschlossenen Art. 5 kZWG betraf, abgelehnt. D. Am 28. August 2024 beschloss der Gemeindevorstand F., die am 22. Januar 2022 erlassene Planungszone vollständig aufzuheben. Dies wurde an der Gemeindeversammlung vom 12. September 2024 mitgeteilt und am 11. Oktober 2024 im Kantonsamtsblatt publiziert. E. Gegen diesen Beschluss erhoben A.”

“3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und Übergangswohnungen. . Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die Gestaltung von Bauvorhaben." Am 12. Dezember 2022 beschloss die Gemeinde Celerina das Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz Celerina, WBFG). Mit Beschluss vom 19. Januar 2023 hob der Gemeindevorstand Celerina die von ihm am 27. Juni 2022 erlassene Planungszone wieder auf, soweit diese im Hinblick auf Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war. Zur Begründung führte er in den”

“Es liegt in der Wohnzone A und ist mit drei aneinandergebauten Mehrfamilienhäusern (Chesa Faratscha) überbaut. B. Am 22. Juni 2022 reichte die A.________ AG (nachfolgend: Bauherrin) bei der Gemeinde Celerina das Gesuch ein, auf dem Baugrundstück den Umbau der bestehenden Mehrfamilienhäuser und die Neugestaltung der Umgebung mit dem Neubau eines Schwimmbads zu bewilligen. Die Baupläne sahen vor, dass im Rahmen des Umbaus der Häuser deren Fassaden neu gestaltet und die Anzahl der Wohnungen von bisher 22 auf neu 14 reduziert werden. Die neuen Wohnungen sollten als Zweitwohnungen genutzt werden. Am 27. Juni 2022 erliess der Gemeindevorstand Celerina namentlich unter Berufung auf das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) über das gesamte Gemeindegebiet eine Planungszone mit folgender Zielsetzung: " . Erhaltung und Förderung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung auf der Grundlage von Art. 3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und Übergangswohnungen. . Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die Gestaltung von Bauvorhaben." Am 12. Dezember 2022 beschloss die Gemeinde Celerina das Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz Celerina, WBFG). Mit Beschluss vom 19. Januar 2023 hob der Gemeindevorstand Celerina die von ihm am 27. Juni 2022 erlassene Planungszone wieder auf, soweit diese im Hinblick auf Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war.”

“Die Beschwerdeführer sind alle in der Gemeinde F. stimmberechtigt und damit niedergelassen (vgl. act. C.7 sowie Art. 5 Abs. 1 der Verfassung der Gemeinde F. ). Die umstrittene Planungszone wurde über alle Grundstücke des Gemeindegebietes zur Vermeidung von unerwünschten Entwicklungen im Sinne von Art. 12 Abs. 1 ZWG erlassen (vgl. act. C.3). Die Beschwerdeführer sind entsprechend durch den angefochtenen Entscheid berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb sie zur Erhebung der Beschwerde legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die Beschwerden ist somit einzutreten.”

“12 ZWG vor, dass die Kantone und Gemeinden bei Bedarf Massnahmen ergreifen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können (Abs. 1). Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwecken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Artikel 11 Absätze 2-4 stärker einschränken als dieses Gesetz (Abs. 2). Zu dieser Regelung wird in der Botschaft vom 19. Februar 2014 zum Zweitwohnungsgesetz namentlich ausgeführt, die freie Umnutzbarkeit von Erst- in Zweitwohnungen könne in Tourismusgemeinden zur Folge haben, dass Ortsansässige verdrängt würden, weil Erstwohnungen knapper und tendenziell teurer würden. Solchen Entwicklungen hätten die Kantone und Gemeinden vorab durch vorbeugende planerische Massnahmen entgegenzuwirken (vgl. BBl 2014 2310, zu Art. 13 E-ZWG). Demnach war sich der Bundesgesetzgeber durchaus bewusst, dass die bundesrechtlich zugelassene Umwandlung altrechtlicher Wohnungen in Zweitwohnungen zu einer Reduktion der Zahl von Erstwohnungen führen kann, weshalb er den Kantonen und Gemeinden die Möglichkeit einräumte, bei Bedarf gemäss Art. 12 ZWG Massnahmen zu ergreifen. Damit liegt insoweit keine Gesetzeslücke vor, welche die Gerichte schliessen könnten.”

“Mit dem kZWG wurden auf der einen Seite die bundesrechtlichen Vorschriften verschärft, indem touristisch bewirtschaftete Wohnungen, die Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, die Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben in Zweitwohnungen und die Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen nicht zugelassen wurden. Auf der anderen Seite wurde die Regelung über die Dauer der Erstwohnungspflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen gelockert. Gemäss derzeit geltendem Art. 5 Abs. 2 kZWG darf bei bestehenden Erstwohnungen, welche vor dem 11. März 2012 bewilligt worden sind, die Erstwohnungspflicht gegen die Leistung einer Ersatzabgabe aufgehoben werden, wenn der Eigentümer nachweist, dass die betreffende Erstwohnung 20 Jahre als solche genutzt worden ist. Diese Regelung gilt im Unterschied zu jener gemäss Baugesetz 2011 auch für altrecht- liche Erstwohnungen, welche aus der Erstwohnungsanteilsregelung resultierten. B. Am 22. Januar 2022 beschloss der Gemeindevorstand F. gestützt auf Art. 12 ZWG, das kommunale Zweitwohnungsgesetz wieder zu verschärfen und die bisher bestehenden Änderungsmöglichkeiten in der Nutzung und der baulichen Veränderung stärker einzuschränken. Zu diesem Zweck erliess er gleichentags eine Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Die Planungszone wurde mit Zustimmung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden (DVS) am 10./23. Januar 2024 bis zum 24. Januar 2025 verlängert. Die ursprüngliche Planungszone wie auch die Verlängerung blieben unan- gefochten. C. Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 wurde eine Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, welche insbesondere auch den im Jahre 2018 beschlossenen Art. 5 kZWG betraf, abgelehnt. D. Am 28. August 2024 beschloss der Gemeindevorstand F., die am 22. Januar 2022 erlassene Planungszone vollständig aufzuheben. Dies wurde an der Gemeindeversammlung vom 12. September 2024 mitgeteilt und am 11. Oktober 2024 im Kantonsamtsblatt publiziert. E. Gegen diesen Beschluss erhoben A.”

“lit a und S. 8 Abs. 3). Demnach kann ausgeschlossen werden, dass die weiter bestehende Planungszone zur Sicherung der Ortsplanung (Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung) das bereits geprüfte und als nicht erforderlich erachtete Ergreifen von Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG hätte ermöglichen sollen. Dass die Gemeinde Celerina im Bereich des Baugrundstücks eine mögliche Rückzonung überdimensionierter Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 2 RPG hätte prüfen müssen, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf und ist auch nicht ersichtlich, zumal dieses Grundstück in einem überbautem Gebiet liegt und bereits überbaut wurde, weshalb die Zuweisung zu einer Nichtbauzone aus planerischer Sicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.2). Da die Beschwerdeführerin bezüglich der weiter bestehenden Planungszone auch keine von der Gemeinde geplanten Änderungen des Baugesetzes nennt, mit denen das streitbetroffene Bauvorhaben in Widerspruch stehen könnte, durfte die Vorinstanz willkürfrei davon ausgehen, diese Planungszone stehe diesem Bauvorhaben nicht entgegen.”

“3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und Übergangswohnungen. . Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die Gestaltung von Bauvorhaben." Am 12. Dezember 2022 beschloss die Gemeinde Celerina das Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz Celerina, WBFG). Mit Beschluss vom 19. Januar 2023 hob der Gemeindevorstand Celerina die von ihm am 27. Juni 2022 erlassene Planungszone wieder auf, soweit diese im Hinblick auf Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war. Zur Begründung führte er in den”

“Mit der angestrebten Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sollten gestützt auf Art. 12 Abs. 1 ZWG Massnahmen zur Verhinderung von Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen ergriffen werden, die sich aufgrund der mit dem Erlass des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes im Jahr 2016/2018 erlassenen Lockerung der Regelung über die Dauer der Erstwohnungs- pflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen abzeichneten. Die an der Gemeindeversammlung vom 24. Juni 2024 zur Abstimmung gebrachte und deutlich abgelehnte Gesetzesvorlage (vgl. Abstimmungsresultat: 111 Nein- Stimmen gegen 20 Ja-Stimmen; abrufbar unter: https://www.sils-segl.ch- /abstimmungsresultat/abstimmungsresultate-der-gemeindeversammlung-vom-21- juni-2024.html) sah ein ganzes Massnahmenpaket, wie die Verschärfung von Art. 5 kZWG und bspw. auch die Schaffung von zusätzlichen Erstwohnungen mittels Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung bei spezifischen baulichen Massnahmen (Abbruch-/Wiederaufbau/Auskernung) mit finanzieller Ablöse- möglichkeit oder die Realisierung eigener Baulandreserven vor. Die Einschätzung des Gemeindevorstands nach der klaren Ablehnung der vorgeschlagenen Gesetzesrevision, wonach jegliche Massnahmen zur genannten Problematik nicht gewollt waren, erwies sich im Nachhinein offenbar als falsch.”