Art. 14 ZWG

“In der zeitlich nachgeschobenen - als Noveneingabe bezeichneten - Eingabe vom 22. April 2024 machte die Beschwerdeführerin - anknüpfend an den Vorwurf der Verletzung der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung (siehe E. 4.8 hiervor) - noch geltend, dass überhaupt kein Bedarf am Gesamtprojekt bestehe und dasselbe letztlich auf eine Umgehung der Gesetzgebung hinauslaufe, mittels des Instituts der Sistierung gemäss Art. 14 ZWG. Laut Art. 14 Abs. 1 lit b ZWG sistiere die Baubewilligungsbehörde nämlich auf Gesuch der Eigentümer-/Bauherrschaft eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG während einer bestimmten Dauer, wenn die Eigentümer-/Bauherrschaft nachweise, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Auch dieser Einwand erweist sich jedoch bei einer vertieften Analyse der massgebenden Fakten, Zahlen und Statistiken als unzutreffend. Wie aus der in diesem Zusammenhang überzeugenden und umfassenden Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 13. Mai 2024 hervorgeht, verfügt die involvierte Fusionsgemeinde (mit vier lokal auseinanderliegenden Fraktionen) über ein sehr weitverzweigtes Territorium. Mit 344 km2 ist sie eine der flächenmässig grössten Gemeinden der Schweiz. Der Wohnungsmarkt ist (gerichtsnotorisch) in fast allen diesen Dörfern des (Unter-)Engadins ausgetrocknet. Neue Gebäude wie auch Neubauwohnungen werden erfahrungsgemäss bereits in der Planungsphase, spätestens jedoch in der Bauphase weiterverkauft oder (weiter- )vermietet.”

“zweieinhalb Monate, zugewartet und die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes dann noch bis Ende Oktober 2022 verlängert. Die Erstwohnungspflicht sei indessen sofort zu erfüllen. Die Beschwerdeführerin vermöge nicht den Beweis zu erbringen, weshalb die Einhaltung der Erstwohnungspflicht nicht möglich sein soll. Insbesondere gelinge es ihr nicht, nach verweigerter Wohnsitznahme nachzuweisen, weshalb eine Erstvermietung der Wohnung nicht möglich sein soll. So habe die Gemeinde zutreffend festgehalten, die Beschwerdeführerin habe zu keinem Zeitpunkt diesbezügliche Anstrengungen unternommen. Sinnbildlich dafür stehe auch die Ausführung der Beschwerdeführerin, "es wäre unsinnig, jetzt die komplette Wohnung zu räumen und diese für lediglich etwas mehr als zwei Jahre vermieten zu müssen". Bereits in ihrem Gesuch habe sie sich mit der Aussage begnügt, es erscheine fraglich, ob es möglich sei, für diesen begrenzten Zeitraum Mieter zu finden. Demnach seien die Voraussetzungen für die Ausnahmebewilligung der Sistierung i.S.v. Art. 14 ZWG nicht gegeben.”

“% des Gesamtbestands gesunken, was bedeutet, dass der Leerbestand seither abgenommen hat und die Nachfrage nach Erstwohnungen nochmals stark gestiegen sein dürfte (vgl. https://datavis.bfs.admin.ch/statatlas/maps/md- 13.286/maps/13.286/map/mapIdOnly/27993_de.html). Der von der Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit einer neuen Überbauung in Bahnhofsnähe von Zernez verfängt nicht, da die Verschiedenartigkeit der einzelnen Fraktionen auch unterschiedliche Bedürfnisse der jeweiligen Bewohner abdecken sollen. Insbesondere in der vorliegend besonders interessierenden Fraktion E. ist ein Bedarf an Wohnraum nachgewiesen, da sich dort unweit entfernt bedeutende Arbeitgeber (X1. SA im Zentrum, Museum/'Muzeum X2. Südportal X3. in der Nähe, Gärtnereibetrieb und Gastwirtschafts- /Beherbungsbetriebe) befinden, die ein finanzielles Auskommen für alle Arbeitnehmer oder Freischaffenden für die Miete oder den Kauf von Erstwohnungen ermöglichen sollten. Der Bedarf an Erstwohnungen in der Fraktion E. ist deshalb klarerweise zu bejahen. Die Gefahr einer Gesetzesumgehung gestützt auf Art. 14 ZWG ist nicht realistisch und entspricht nicht den erhobenen Fakten und Zahlen. Die Beschwerdeführerin dringt daher auch materiell mit der in ihrer Noveneingabe geäusserten Kritik an der Bewilligungspraxis der Beschwerdegegnerin nicht durch. Ihre gegenteiligen Behauptungen konnte die Beschwerdeführerin nicht durch plausible Argumente belegen, da ihre Missbrauchsvorwürfe nicht substantiiert wurden.”

“Zusammenfassend bestehen keine Indizien, die auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsverbots schliessen lassen. Vor diesem Hintergrund erübrigt es sich, auf die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Einwendungen der Beschwerdeführer zur Zustimmungserklärung der grundbuchlichen Eintragung einer Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung einzugehen (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. a, Abs. 3 und 4 ZWG). Ebenfalls nicht einzugehen ist auf ihre Mutmassung, die Beschwerdegegnerin könnte die Nutzungsbeschränkung künftig sistieren (Art. 14 ZWG). Die Sistierungsmöglichkeit wurde im Rahmen der von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien bereits berücksichtigt (vgl. vorne E. 3.1.1 f.).”

“Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4 in fine).”

“Dies liegt etwa dann vor, wenn die bisherige Bewohnerin plötzlich wegzieht oder verstirbt und die Eigentümerschaft Zeit braucht, um die nötigen Vorkehrungen zur Erfüllung der Erstwohnungspflicht zu treffen, indem sie für die Wohnung eine Nachmieter- oder Käuferschaft findet oder selbst darin Wohnsitz nimmt (vgl. JÄGER/HAUSER, a.a.O., N. 24 ff. zu Art. 14 ZWG). Der Tod ihrer Mutter kann somit zwar ein solcher Sistierungsgrund sein, allerdings hat daraus ein Härtefall für die beantragende Person zu folgen, welcher von der Beschwerdeführerin konkret aufzuzeigen gewesen wäre. Zu berücksichtigen ist, dass die Erstwohnungspflicht nach dem Umzug der Mutter im Dezember 2020 ins Altersheim vorliegend bereits seit längerem sistiert war. Nachdem die Beschwerdeführerin ihren Lebensmittelpunkt nicht nach Breil/Brigels verschoben und die Gemeinde ihr bereits Zeit eingeräumt hat, die Erstwohnungspflicht zu erfüllen, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz keine besonderen Umstände erkennen konnte, die eine erneute Sistierung gestützt auf Art. 14 Abs. 1 lit. a ZWG verlangt hätten.”

“Wie es sich unter diesen Umständen mit der vom ARE geforderten Ergänzung der Revers-Erklärung mit einer Frist zur Erfüllung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnung verhält, braucht nicht abschliessend erörtert zu werden, da sich die Beschwerdegegnerin damit einverstanden erklärte. Deren Vereinbarkeit mit Bundesrecht erscheint aber zumindest zweifelhaft, würde doch dadurch die Möglichkeit einer Verlängerung der Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 2 ZWG auch ohne rechtsmissbräuchliches Verhalten zum vornherein ausgeschlossen.”

“Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2). Lorsqu'il est question de bâtir un logement destiné à de la location en résidence principale, l'autorité communale doit s'assurer qu'il existe une demande suffisante pour que l'intention de trouver preneur pour le bien à construire apparaisse réaliste (TF 1C_127/2018 du 25 avril 2019 consid. 2). L'introduction, depuis le 1er janvier 2016, de l'art. 14 LRS prévoyant la suspension de la restriction d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de l'objectif de la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être refusé (cf. ATF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.3; TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid. 5.2).”

“Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1). Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur géographique (ATF 145 II 99 consid.”

“a ZWG - auf den sie sich berufe - nicht verlange, dass sie nachweist, erfolglos nach neuen Mieterinnen und Mietern gesucht zu haben (vgl. im Gegensatz dazu Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG; siehe auch CHRISTOPH JÄGER/ERNST HAUSER, in: Zweitwohnungsgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl. 2021, N. 4, 18 ff. zu Art. 14 ZWG). Hingegen vermag sie nicht darzulegen, weshalb in ihrem Fall die Voraussetzungen von Art. 14 Abs. 1 lit. a ZWG gegeben sein sollen. Vorausgesetzt ist nämlich ein schicksalhaftes Geschehen, das eine Folgewirkung auf die Erfüllung der Erstwohnungspflicht hat und als Härtefall für die beantragende Person zu qualifizieren ist (vgl. hierzu JÄGER/HAUSER, a.a.O., N. 2, 19 f. und 26 f. zu Art. 14 ZWG). Dies liegt etwa dann vor, wenn die bisherige Bewohnerin plötzlich wegzieht oder verstirbt und die Eigentümerschaft Zeit braucht, um die nötigen Vorkehrungen zur Erfüllung der Erstwohnungspflicht zu treffen, indem sie für die Wohnung eine Nachmieter- oder Käuferschaft findet oder selbst darin Wohnsitz nimmt (vgl. JÄGER/HAUSER, a.a.O., N. 24 ff. zu Art. 14 ZWG). Der Tod ihrer Mutter kann somit zwar ein solcher Sistierungsgrund sein, allerdings hat daraus ein Härtefall für die beantragende Person zu folgen, welcher von der Beschwerdeführerin konkret aufzuzeigen gewesen wäre. Zu berücksichtigen ist, dass die Erstwohnungspflicht nach dem Umzug der Mutter im Dezember 2020 ins Altersheim vorliegend bereits seit längerem sistiert war. Nachdem die Beschwerdeführerin ihren Lebensmittelpunkt nicht nach Breil/Brigels verschoben und die Gemeinde ihr bereits Zeit eingeräumt hat, die Erstwohnungspflicht zu erfüllen, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz keine besonderen Umstände erkennen konnte, die eine erneute Sistierung gestützt auf Art. 14 Abs. 1 lit. a ZWG verlangt hätten.”