Art. 10 ZWG

“Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, Art. 75b BV sehe in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 20 oder mehr Prozent ein unmittelbar anwendbares Verbot der Erhöhung der Anzahl von Zweitwohnungen vor. Da dieses Verbot absolut sei und damit keine Ausnahmen zulasse, werde es durch die streitbetroffene Baubewilligung verletzt, weil diese dazu führe, dass in einer solchen Gemeinde die Anzahl von Zweitwohnungen (und ihr Verhältnis zu Erstwohnungen) erhöht werde. Dieser Einwand dringt nicht durch. Wie bereits dargelegt wurde, dürfen altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG umgebaut und danach gemäss Art. 11 Abs. 1 und 2 ZWG unter Vorbehalt von Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts zu Zweitwohungszwecken genutzt werden. Diese bundesgesetzliche Regelung haben die Gerichte gemäss Art. 190 BV selbst dann anzuwenden, wenn sie gegen Art. 75b BV verstossen würde und damit verfassungswidrig wäre (BGE 140 I 353 E. 4.1; 139 V 307 E. 6.3; vgl. auch BGE 145 II 270 E. 4.1 mit Hinweisen).”

“§ 9 des von der Gemeindeversammlung der Gemeinde Celerina am 16. April 2018 beschlossenen Gesetzes über Zweitwohnungen (kommunales Zweitwohnungsgesetz; komZWG) lautet: 1 Für Bauvorhaben an altrechtlichen Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG gelten unter Vorbehalt von Abs. 2 die Bestimmungen des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen ohne weitergehende kommunale Nutzungsbeschränkungen. 2 Wohnungen, die von der Gemeinde unter der Herrschaft der bisherigen Bestimmungen über die Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus (Art.”

“Die Vorinstanz führte zusammengefasst aus, die Wohnungen in den streitbetroffenen Mehrfamilienhäusern hätten bereits am 11. März 2012 bestanden. Sie seien deshalb im Sinne von Art. 10 ZWG als altrechtlich zu qualifizieren und gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der Nutzung frei. Demnach dürften diese Wohnungen sowohl als Erst- wie auch als Zweitwohnungen genutzt werden. Zudem dürften sie gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestehenden Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden. Gemäss der Baubewilligung und der (Bau-) Pläne sei vorliegend kein Abbruch und Neubau, sondern ein Umbau bzw. eine Sanierung der bestehenden Gebäude vorgesehen. Da der Umbau zu keiner Erweiterung der Hauptnutzfläche führe, wäre sogar eine Erhöhung der Anzahl Wohnungen durch ihre Aufteilung (Splitting) erlaubt. Deshalb müsse auch eine Reduktion der Anzahl von Wohnungen (durch deren Zusammenlegung) rechtmässig sein. Demnach würden vorliegend die zweitwohnungsrechtlichen Bestimmungen (in Art. 10 f. ZWG) eingehalten.”

“Altrechtliche Wohnungen unterliegen keinen Nutzungsbeschränkungen nach der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Eine Wohnung ist altrechtlich im Sinne des Zweitwohnungsrechts, wenn sie am 11. März 2011 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war (Art. 10 ZWG). Beim streitigen Projekt war das Ferienhaus unbestrittenermassen altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG.”

“Die Vorinstanz führte zusammengefasst aus, die Wohnungen in den streitbetroffenen Mehrfamilienhäusern hätten bereits am 11. März 2012 bestanden. Sie seien deshalb im Sinne von Art. 10 ZWG als altrechtlich zu qualifizieren und gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der Nutzung frei. Demnach dürften diese Wohnungen sowohl als Erst- wie auch als Zweitwohnungen genutzt werden. Zudem dürften sie gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestehenden Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden. Gemäss der Baubewilligung und der (Bau-) Pläne sei vorliegend kein Abbruch und Neubau, sondern ein Umbau bzw. eine Sanierung der bestehenden Gebäude vorgesehen. Da der Umbau zu keiner Erweiterung der Hauptnutzfläche führe, wäre sogar eine Erhöhung der Anzahl Wohnungen durch ihre Aufteilung (Splitting) erlaubt. Deshalb müsse auch eine Reduktion der Anzahl von Wohnungen (durch deren Zusammenlegung) rechtmässig sein. Demnach würden vorliegend die zweitwohnungsrechtlichen Bestimmungen (in Art. 10 f. ZWG) eingehalten.”

“Nella sentenza del 19 settembre 2023 qui impugnata, la Corte cantonale, dopo aver richiamato il precedente giudizio del 6 aprile 2018, i cui accertamenti non sono stati del tutto criticati dal ricorrente e che pertanto risultano vincolanti per il Tribunale federale (art. 97 cpv. 1 e 105 cpv. 1 LTF; DTF 148 II 392 consid. 1.4.1; 147 I 73 consid. 2.2), ha disposto il rilascio della licenza edilizia per la destinazione secondaria della casa C, a condizione che la SUP venga ridotta di complessivi 21.87 m2, conformemente a precise indicazioni progettuali. In sostanza, la valutazione dei giudici cantonali si è così incentrata, e si è esaurita, nel paragone tra la SUP autorizzata nel 2012 con quella effettivamente realizzata, rispettivamente con quella che risulterebbe dalle varianti presentate dal proprietario per " ripristinare la destinazione secondaria della casa C." 2.4.3. Con questo generico accenno, i giudici cantonali hanno tuttavia disatteso che la licenza edilizia del 18 dicembre 2012 riferita alla casa C per la realizzazione di un'abitazione a destinazione secondaria non si è mai effettivamente concretizzata e che non si è in presenza di una costruzione equiparata ad un'abitazione realizzata secondo il diritto anteriore (art. 10 LASec; cfr. JEAN-BAPTISTE ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, pag. 423 segg.). La casa C non appartiene dunque a quelle costruzioni che sono state realizzate prima dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in giudicato, che possono essere rinnovate, trasformate e ricostruite nei limiti della SUP preesistente, nonché ampliate moderatamente e, fatte salve le limitazioni d'uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale, utilizzate liberamente, incluso il cambiamento di destinazione da abitazione primaria a secondaria e viceversa (art. 11 cpv. 1 a 4 LASec; cfr. ARON PFAMMATTER, in: Stephan Wolf/Aron Pfammatter (ed.), Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordung (ZWV), 2a ed., 2021, pag. 150 seg.). Ciò che nemmeno il proprietario pretende. La Corte cantonale, nella decisione 6 aprile 2018, richiamando per analogia la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 140 II 378 con rinvii), aveva d'altro canto rettamente concluso che il permesso rilasciato il 18 dicembre 2012 consentiva di mantenere la destinazione d'uso quale residenza secondaria, solo fintanto che lo stesso fosse stato attuato scrupolosamente, in particolare sotto il profilo dell'ubicazione, della volumetria e della superficie degli edifici realizzati.”

“Der Bundesgesetzgeber hat die Frage, ob altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG nach ihrem Umbau als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen, nicht übersehen, sondern unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts positiv beantwortet (Art. 11 Abs. 1 und 2 ZWG in der bis zum 30. September 2024 gültigen Fassung). Er sieht in Art. 12 ZWG vor, dass die Kantone und Gemeinden bei Bedarf Massnahmen ergreifen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können (Abs. 1). Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwecken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Artikel 11 Absätze 2-4 stärker einschränken als dieses Gesetz (Abs. 2). Zu dieser Regelung wird in der Botschaft vom 19. Februar 2014 zum Zweitwohnungsgesetz namentlich ausgeführt, die freie Umnutzbarkeit von Erst- in Zweitwohnungen könne in Tourismusgemeinden zur Folge haben, dass Ortsansässige verdrängt würden, weil Erstwohnungen knapper und tendenziell teurer würden.”