Art. 207

“3, le Tribunal fédéral a certes envisagé cette solution, expliquant néanmoins que, lors du précédent transfert économique, aucun impôt sur les gains immobiliers n'avait été perçu, ce qui excluait toute situation de double imposition. Il en va différemment en l'espèce, car lorsque le père du recourant a acheté ses actions en 1987, un impôt sur le gain immobilier a été prélevé, vraisemblablement en application de l'art. 64 al. 2 let. d LI/VD (dans sa version en vigueur à l'époque). La société d'actionnaires-locataires représentait alors un ersatz historique à l'actuel propriété par étages, inconnue du CC et qui donnait aux actionnaires un droit d'habitation (cf. ATF 126 V 83 consid. 2b p. 86). C'est d'ailleurs dans le but d'encourager la disparition de cette forme de propriété indirecte, au profit de la propriété directe, telle la propriété par étages, qu'a été introduit l'art. 207 LIFD (RS 642.11; cf. art. 269 LI/VD), qui prévoit une réduction de l'impôt en cas de liquidation de sociétés immobilières (cf. BERNARD ROLLI, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, Noël/Aubry Girardin [éd.], 2e éd. 2017, n. 1 ad art. 207 LIFD). L'art. 207 al. 4 LIFD (cf. art. 269 al. 4 LI/VD), dispose ainsi que lorsque l'actionnaire acquiert d'une société immobilière d'actionnaires-locataires, en propriété par étages et contre cession de ses droits de participation, la part de l'immeuble dont l'usage est lié aux droits cédés, l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé par la société est réduit de 75 % si la société a été fondée avant le 1er janvier”

“Plusieurs éléments peuvent expliquer cette absence de mention des frais d'entretien. D'une manière générale, les déductions, soit les exceptions au principe de l'accroissement net du patrimoine consacré aux art. 16 al. 1 LIFD et 7 al. 1 LHID qui concrétise le principe constitutionnel de l'imposition selon la capacité économique, doivent être interprétés restrictivement (ATF 139 II 363 consid. 2). Or, la possibilité de déduire les frais d'entretien d'immeuble n'est expressément consacrée que pour les propriétaires d'immeubles privés, aux art. 32 al. 2 LIFD, 9 al. 3 LHID et 34 let. d LIPP. En outre, dans la très grande majorité des cas, les locataires ne peuvent pas entreprendre de leur propre chef des travaux – qu'ils visent à l'entretien ou à l'amélioration – et doivent demander une autorisation spécifique au propriétaire de l'immeuble. Le cas d'espèce est ainsi particulier puisqu'il a pour cadre une SIAL, type de société dont on peut rappeler que le législateur fédéral a voulu en encourager la disparition, notamment par le biais de mesures fiscales (art. 207 al. 4 LIFD ; Bernard ROLLI, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 1 et 10 ad art. 207 LIFD). Enfin, la possibilité de déduire des frais d'entretien d'immeubles pour le sous‑bailleur entraînerait l'existence de déductions possibles à la fois pour le propriétaire de l'immeuble et pour le sous-bailleur, ce qui poserait des problèmes de coordination, avec la nécessité de procéder à des contrôles aux fins d'éviter la prise en compte de frais d'entretien à double. 6.4 Dans l'arrêt vaudois FI.2022.0026 précité, la CDAP a jugé que dès lors que les actions de la SIAL détenues par les contribuables faisaient partie de leur fortune mobilière et non immobilière, les revenus issus de la sous‑location de cet appartement à des tiers, sous déduction du loyer payé à la SIAL et des charges, étaient imposables (consid. 5a). En revanche, les contribuables, qui ne pouvaient être assimilés à des propriétaires de cet appartement, n'étaient pas autorisés à déduire de leur revenu imposable les frais d'entretien qu'ils y avaient engagés (consid.”

“f LI/VD constitue également une aliénation lorsque la propriété juridique sur l'immeuble reste inchangée, le transfert de propriété juridique ne vaut cependant pas aliénation lorsque la propriété économique sur le bien n'est pas transférée, car le pouvoir de disposition sur celui-ci n'est pas modifié. Dans l'arrêt 2C_714/2019 du 30 janvier 2020 consid. 5.3, le Tribunal fédéral a certes envisagé cette solution, expliquant néanmoins que, lors du précédent transfert économique, aucun impôt sur les gains immobiliers n'avait été perçu, ce qui excluait toute situation de double imposition. Il en va différemment en l'espèce, car lorsque le père du recourant a acheté ses actions en 1987, un impôt sur le gain immobilier a été prélevé, vraisemblablement en application de l'art. 64 al. 2 let. d LI/VD (dans sa version en vigueur à l'époque). La société d'actionnaires-locataires représentait alors un ersatz historique à l'actuel propriété par étages, inconnue du CC et qui donnait aux actionnaires un droit d'habitation (cf. ATF 126 V 83 consid. 2b p. 86). C'est d'ailleurs dans le but d'encourager la disparition de cette forme de propriété indirecte, au profit de la propriété directe, telle la propriété par étages, qu'a été introduit l'art. 207 LIFD (RS 642.11; cf. art. 269 LI/VD), qui prévoit une réduction de l'impôt en cas de liquidation de sociétés immobilières (cf. BERNARD ROLLI, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, Noël/Aubry Girardin [éd.], 2e éd. 2017, n. 1 ad art. 207 LIFD). L'art. 207 al. 4 LIFD (cf. art. 269 al. 4 LI/VD), dispose ainsi que lorsque l'actionnaire acquiert d'une société immobilière d'actionnaires-locataires, en propriété par étages et contre cession de ses droits de participation, la part de l'immeuble dont l'usage est lié aux droits cédés, l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé par la société est réduit de 75 % si la société a été fondée avant le 1er janvier”