Art. 271a

“271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind.”

“Kündigungsschutz Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- - 22 - digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (statt vieler ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho- nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt al- lerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Ge- setzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH,”

“- 7 - In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich ge- nehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Unbestrittenermassen er- folgte die Kündigung des Mietverhältnisses vertragskonform und erfüllte auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind weder behauptet noch er- sichtlich. 1.1.2. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens- wertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erhebli- chen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigun- gen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündi- gende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEIN- RICH, 3.”

“Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdefüh- rerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Be- schwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerde- führerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, je- denfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung we- gen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR ein- zustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin be- wohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art.”

“Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). 4.2.2 Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 45 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E.”

“Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 45 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E.”

“Beim Kündigungsschutz steht die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR zwar im Vordergrund (BGE 132 III 65, E. 3.2). Doch ergibt sich insgesamt aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass dieser Begriff weit zu verstehen ist (vgl. z.B. BGE 142 III 690, E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; vgl. zum weiten Begriff des Kündigungsschutze auch: BGE 144 III 346, E. 1.2.2.1; BGer 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016, E. 2.3; BGer 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018, E. 4.4). Das Gericht kann im Rahmen eines Kündigungs- schutzverfahrens insbesondere nicht nur über die Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR befinden, vielmehr kann auch über zivilrechtliche Vorfragen, welche mit der Kündigung im Zusammenhang stehen, entschieden werden. In erster Linie bedeutet dies, dass das Gericht auch über die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung befinden kann. Gemäss der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung muss es aber auch möglich sein, dem für das Kündigungsschutzverfahren zuständigen Gericht die Frage zu unterbreiten, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht, auf welches sich die Kündigung bezieht. Das bedeutet, dass die Anfechtung der Kündigung auch nur eventualiter erfolgen kann, während im Hauptantrag die Feststellung der Un- wirksamkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung oder des (Nicht- )Bestehens eines Mietverhältnisses verlangt wird. Für das nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbare Verfahren ist diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststel- lung massgeblich, sondern das eventualiter gestellte Begehren um Kündigungs- schutz (BGE 142 III 278 E.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). En vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Il s'agit du congé dit « de représailles ». Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al. Le bail à loyer, p. 969). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“Les cas typiques d'abus de droit – soit l’absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire – justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963). 5.2.2 L'art. 271 al. 1 CO constitue la règle générale qui peut trouver application lorsqu'aucune des hypothèses de l'art. 271a CO n'est réalisée. Cette dernière norme dispose en particulier, à son alinéa 1er let. a, qu'est annulable le congé donné par le bailleur parce que le locataire a fait valoir, de bonne foi, des prétentions découlant du bail. La norme tend à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Elle vise la résiliation donnée au locataire pour le punir d'avoir émis, hors procédure, des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur le droit applicable à ce contrat. Peu importe la nature des droits dont le Iocataire s'est prévalu ou entend se prévaloir, pourvu qu'il ne s'agisse pas de bagatelles. Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet d'une preuve certaine, la relation de causalité, elle, peut résulter d'une vraisemblance prépondérante (preuve par indices). Le juge constate le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid.”

“Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, réclamer la diminution d'un loyer suspect de procurer un rendement excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.2 et les références citées) ou réclamer la suppression de défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1) - sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (FUTTERLIEB, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4ème éd. 2018, n. 15 ss ad art. 271a CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 5.2.4 p. 969 ss; arrêts du Tribunal fédéral 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.2 et 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.3). 3.2 En l'espèce, les appelants font valoir que les litiges survenus entre les parties seraient à l'origine du congé, lequel aurait été notifié en représailles pour les prétentions qu'ils avaient émises concernant l'abattage d'arbres sur la propriété, l'attribution d'une cave, l'utilisation des espaces communs, la jouissance du jardin et une demande de baisse de loyer. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, rien ne permet de retenir que le congé aurait un lien quelconque avec les remarques formulées début juin 2018 par le locataire au sujet de l'abattage non autorisé de deux pins sur la propriété des intimées (ce qu'il trouvait "dommage pour la qualité de vie"). Il ressort au contraire des pièces produites que c'est l'appelant qui a dénoncé cet abattage au département compétent en date du 7 juin 2018, soit un jour après s'être vu notifier le congé.”

“En substance, elle a constaté que les parties avaient été en litige s'agissant du montant du solde des frais accessoires pour la période 2018-2019 et qu'elles avaient pu trouver un arrangement, raison pour laquelle le locataire s'était acquitté d'un montant inférieur à celui exigé initialement par le bailleur. Le congé litigieux ayant été donné quelques mois seulement après la conclusion de cet accord, la protection prévue par l'art. 271a al. 2 CO était applicable, de sorte que la résiliation était présumée abusive, le bailleur devant dès lors apporter la preuve d'un besoin propre et urgent d'exploiter les locaux remis à bail conformément à l'art. 271a al. 3 let. a CO. A l'instar des premiers juges, la cour cantonale a retenu que le motif du congé n'était qu'un prétexte, puisque le bailleur ne possédait aucun besoin propre et urgent à l'exploitation des locaux loués.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.2. En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“Le bail n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016, déjà cité, consid. 5.2.2 non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède tant du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit, à savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de l’art.”

“Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (arrêt TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 / JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; arrêt TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêt TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 2.3. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind insbesondere die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der glei- chen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; BGE 145 III 143 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; MPra- THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR - 9 - N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 271/271a N 6; SVIT-Komm.- MEYER, 5. Aufl. 2025, Art. 271 OR N 21 ff. und 28 ff.). Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä- gerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Dabei kann nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung als relevanter Eigenbedarf betrachtet werden. Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsabsicht, die einem er- heblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhält- nisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteile des Bundes- gerichts 4A_18/2016 vom 16. August 2016 E. 3.3.2; 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3, 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 E. 2.1). Umgekehrt hält der ernst- hafte Bedarf des Vermieters nach einer Eigennutzung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von einer erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Erstreckung aufgefangen werden (vgl. Art. 272 OR; BGE 148 III 215 E. 3.1.2; 138 III 59 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 5.2.2). Der geltend gemachte Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigung bestehen.”

“Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Ver- schwägerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er nach Art. 271a Abs. 3 lit. a OR selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen. Wie allerdings bei- spielsweise das Urteil des Bundesgerichts 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 zeigt, kann als relevanter Eigenbedarf nicht jeder Wunsch nach einer Eigennut- zung betrachtet werden: Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennut- zungsabsicht, die einem erheblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhältnisses gegenübersteht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteil des Bundesgerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010, mp 4/10 S. 280 ff.). Umgekehrt hält der ernsthafte Wunsch des Vermieters nach einem - 12 - Wohnsitzwechsel in aller Regel auch vor einer erheblichen Härte seitens des Mie- ters stand, soweit nur die Gültigkeit der Kündigung infrage steht. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14.”

“über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 56 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art.”

“über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 40 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art.”

“Der Berufungsantrag-Ziffer 2 des Berufungsklägers, wonach der Streitwert nach einem objektiven Massstab festzulegen sei, genügt den Anforde- rungen an die Bezifferung nicht. Weder aus dem Antrag noch der Berufungsbe- gründung des Berufungsklägers ist erkennbar, von welchem Streitwert und dar- aus resultierend von welcher Gerichtsgebühr (statt Fr. 2'000.00) seiner Ansicht nach ausgegangen werden soll. Der unbezifferte Antrag des Berufungsklägers in Bezug auf die Gerichtskosten erweist sich damit als unzulässig; auf die Berufung ist in diesem Punkt nicht einzutreten. Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass für den Berufungsklä- ger erkennbar sein musste, weshalb die Vorinstanz von einem Streitwert von Fr. 145'260.00 ausging (vgl. act. 3 S. 3 Erw. 3.2. [vorinstanzliche Verfügung vom 12. März 2024], wo auf act. 2 S. 3 Erw. 3. [Klagebewilligung] verwiesen wurde). Die Berechnung erfolgte anhand des monatlichen Bruttomietzinses von Fr. 4'035.00 multipliziert mit 36 Monaten (Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) und entspricht der bundesgerichtlichen Streitwertberechnung im Falle, dass es im Verfahren – wie vorliegend aufgrund der vom Berufungskläger gestellten Anträge (act. 1) – nicht nur um die Frage der Ausweisung aus der Miet- wohnung, sondern vorfrageweise auch um die Gültigkeit der Kündigung resp. den (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses geht (siehe BGE 144 III 346, BGE 137 III 389).”

“Für die Berechnung dieses Streitwerts wird auf die vor der Vorinstanz zuletzt aufrecht- erhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 39 zu Art. 308 ZPO). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Gemeint sind unter den Kosten des laufen- den Verfahrens sämtliche im hängigen Verfahren anfallenden Gerichtskosten, die Kosten des Schlichtungsverfahrens sowie Parteientschädigungen (Matthias Stein- Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 33 zu Art. 91 ZPO). Auch vorprozessuale Vertretungskosten sind nicht streitwertrelevant, wenn sie als Prozesskosten i.S.v. Art. 95 ZPO zu qualifizieren sind (Stein-Wigger, a.a.O., N 34 zu Art. 91 ZPO). Wird die Kündigung eines unbefristeten Mietverhält- nisses als missbräuchlich bzw. unwirksam oder nichtig angefochten, ist nach der Rechtsprechung zur Berechnung des Streitwerts die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3; 137 III 389 E. 1.1 = Pra 2012 Nr. 6; Beat Brüllhardt/Richard Puntener, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutsch- schweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff. 5.14.1.2). Dies gilt auch dann, wenn strittig ist, ob es sich beim gekündigten Vertrag über die Miete eines Standplatzes um einen Mietvertrag handelt bzw. der Vertrag wie ein Mietvertrag zu behandeln ist (BGer 4A_109/2015 v.”

“In einem Kündigungsschutzverfahren berechnet sich der Streitwert bei ei- nem unbefristeten Mietverhältnis praxisgemäss wie folgt: Zu den Mietzinsen, die während der Kündigungsfrist geschuldet sind, werden die Mietzinsen der dreijäh- rigen Kündigungssperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR hinzugerechnet (BGer, 4A_376/2021 vom 7. Januar 2022, E. 1; BGE 137 III 389 E. 1.1; DIKE Komm.- D IGGELMANN, 2. Aufl. 2016, Art. 91 ZPO N 44). Vorliegend wurde ein unbefristeter Vertrag mit monatlicher Kündbarkeit geschlossen, wobei sich die monatliche Wohnungsmiete auf brutto Fr. 1'500.– beläuft (act. 2/4 S. 1). Der Streitwert über- steigt damit vorliegend klar Fr. 10'000.–. Das Rechtsmittel ist damit gestützt auf Art. 308 Abs. 2 ZPO als Berufung entgegen zu nehmen.”

“Oktober 2022, mit welchem die Vorinstanz die durch die Vermieterschaft am 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über das Einfamilienhaus am U. ____weg XX in XXXX W. ____ zufolge Missbräuchlichkeit aufgehoben hat. Gegen diesen Endentscheid über eine vermögensrechtliche Streitigkeit kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ficht - wie hier - der Vermieter die Aufhebung der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen. Dieser Sperrfrist ist sodann die vertraglich einzuhaltende Kündigungsfrist hinzuzurechnen, welche vorliegend drei Monate beträgt (BGE 137 III 389 E. 1.1, in: Praxis 1/2012 Nr. 6; BGer 4A_189/2011 E. 1.1, in: mp 2011 S. 315; Brüllhardt/Püntener, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, S. 134). Folglich ist der Streitwert im Einklang mit der Vorinstanz und den übereinstimmenden Parteiangaben mit CHF 156’663.00 zu beziffern (geschuldeter monatlicher Mietzins von CHF 4'017.00 x 39 Monate). Der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 ist somit zweifellos erreicht. 1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Entscheid der Präsidentin des Zivilkreisgerichts vom 27. Oktober 2022 wurde dem Berufungskläger gemäss Rückschein der Schweizerischen Post am 6. Dezember 2022 zugestellt. Unter Berücksichtigung des Fristenstillstands 7 Tage vor und 7 Tage nach dem Weihnachtstag ist die Berufung vom 16.”

“des - 6 - Urteils vom 10. Juni 2022 zu verweisen (act. 3). Der Streitwert wurde aufgrund des Mietwertes während der geschätzten Verfahrensdauer, des Mietwertes für die zukünftigen drei Jahre während der hypothetischen Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR und der konkreten Kündigungsbestimmungen berech- net. Der Mietzins von Fr. 2'500.–, welcher gemäss Gesuchstellerin vor dem 6. Januar 2021 vereinbart wurde, war für die Streitwertberechnung im Urteil vom 10. Juni 2022 somit irrelevant.”

“Der Streitwert einer Klage wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien nicht darüber ei- nigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). In Kün- digungsschutzverfahren berechnet sich der Streitwert nach der bundesgerichtli- chen Rechtsprechung aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR, welche durch das Verfahren bei Obsiegen der Mieterschaft ausgelöst würde. Die voraussichtliche Verfahrensdauer ist dabei nicht zu berücksichtigen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3 m.w.H.). In Abweichung der Streitwertbestimmung in der Klage vom 27. Mai 2022 legen die Kläger in ihrer Stellungnahme zu den Prozessvoraussetzungen vom 18. August 2022 vier verschiedene Möglichkeiten der Streitwertberechnung dar. Die dadurch resultierenden Streitwerte reichen von Fr. 7'200.– bis Fr. 21'375.–. Die Beklagten hingegen beziffern den Streitwert in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO auf Fr. 48'000.–, wobei sie dem Nutzungsrecht des Gartensitzplatzes einen Wert von monatlich Fr. 200.– zuschreiben. Im Rahmen ihres Hauptbegehrens wollen die Kläger die Vereinbarung betreffend den Gartensitzplatz als Vertrag über eine mitvermietete Nebensache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR und die Auflösung dieses Vertragsverhältnisses als nichtige Kündigung qualifiziert sehen.”

“Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Streitigkeiten kann Berufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden (vgl. Art. 91 Abs. 1 ZPO). Wird die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses wegen Missbräuchlichkeit angefochten und besteht die Vermieterschaft auf der Rechtsgültigkeit ihrer Kündigung, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher die Vermieterschaft nicht kündigen darf. Zu dieser Sperrfrist muss die vertraglich einzuhaltende Kündigungsfrist hinzugezählt werden (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 und Brüllhardt/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 5.14.1.2). Die Parteien haben laut Mietvertrag vom 3. Januar 2019 für eine 12-Zimmerwohnung (3 x 4 Zimmer-Wohnungen, inkl. 8 Parkplätze) an der M.____strasse in Pratteln einen monatlichen Mietzins von CHF 3'800.00 inkl. Nebenkosten sowie eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart. Der Streitwert beträgt demnach CHF 148'200.00 (= CHF 3'800 x 39 Monate). Der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 ist somit zweifellos erreicht.”

“Au- gust 2022, zogen die Kläger die Berufung zurück (act. 147). Das Verfahren ist entsprechend abzuschreiben. Mit dem Rückzug wird auch die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Ent- schädigungsfolge rechtskräftig. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens den Klägern aufzuerlegen. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich in der vorliegenden vermögensrechtlichen Angelegenheit nach dem Streitwert. Praxisgemäss setzt sich der Streitwert aus dem Mietzins zusammen, der während der dreijährigen Kündigungssperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) und der ordentlichen Kündigungsfrist anfällt (act. 137 E. II./3. und IV./1.1.). Die ordent- liche Kündigungsfrist beträgt vorliegend 3 Monate (act. 5/2/1). Bei einem monatli- chen Mietzins von Fr. 1'305.90 (inkl. Abstellplatz, vgl. act. 5/2/2 und act. 5/2/3; act. 137 E. II./3.) resultiert somit ein Betrag von Fr. 50'930.– (39 x Fr. 1'305.90). Die ordentliche Gerichtsgebühr beläuft sich folglich auf Fr. 5'000.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den § 4 Abs. 1 bis 3 und § 7 lit. a GebV OG). Sie ist ge- stützt auf § 10 GebV OG infolge des Rückzugs auf Fr. 3'000.– zu reduzieren. Mangels erheblicher Umtriebe ist der Beklagten für das Rechtsmittelverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen. Es wird beschlossen:”

“Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) nur um die Frage der Ausweisung, ist also die Gültigkeit der Kündigung als solche bzw. der Bestand des Mietverhältnisses nicht (mehr) strittig, besteht das wirt- schaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren ist insoweit von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen. Ist dagegen die Kündigung eben- falls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Würde deren Unzulässigkeit die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre, wobei zusätzlich zu berück- sichtigen ist, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhält- nis frühestens gekündigt werden kann (vgl. BGE 144 III 346; OGer ZH, LF210073 vom 13. Oktober 2021, E. II./1.2, m.w.H.). Der vorinstanzlich gestellte Antrag Ziff. 2 der Mieterin ist so zu verstehen, dass sie mit ihm die Gültigkeit der Kündigung in Zweifel zu ziehen suchte (vgl. act. 12 und act. 19). Angesichts der konkreten Formulierung des Begehrens und den Ausfüh- rungen in ihrer Stellungnahme liegt fern, dass es sich dabei um ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss Art. 272 ff. OR – welches bei der Vor- instanz im Lichte von Art. 224 Abs. 1 ZPO mangels gleicher Verfahrensart ohne- hin nicht zulässig gewesen wäre – gehandelt hat (vgl. act. 12 Antrag Ziff. 2). Demzufolge ist vorliegend in Abweichung von der Rechtsauffassung der Vor- instanz die Kündigung selber Verfahrensgegenstand und damit streitwertbestim- mend (vgl.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2), ou encore pour occuper lui-même ses locaux ou les mettre à disposition de ses proches (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2), ou encore pour occuper lui-même ses locaux ou les mettre à disposition de ses proches (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori.”

“d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat.”

“d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat.”

“d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliation (ACJC/256/2006 du 06.03.2006 K. c/ P.). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation motivée par le besoin des proches parents du bailleur d'occuper eux-mêmes l'appartement loué n'est pas contraire aux règles de la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_538/2008 consid. 4.1; 4C.411/2006 consid. 2.1; 4C.333/1997 consid. 3b et les références citées). Le besoin à prendre en considération est celui du bailleur pour lui-même ou pour ses proches parents ou allié. Ces derniers sont le conjoint, le partenaire enregistré, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leur conjoint (Higi, Commentaire zurichois, N 200-203 ad art. 271a CO). Le besoin invoqué doit être sérieux, concret et actuel. Un besoin futur et hypothétique n'est pas suffisant (ATF 118 II 50 consid. 3C et les références aux travaux parlementaires; MP 1989 p. 77). Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (ACJC/1005/2009 du 07.09.2009 L. c/ S. consid. 2.2; ACJC/237/1992 du 18.09.1992 B. c/ SI X. et ACJC/287/1992 du 20 novembre 1992 T. c/ SI X). Ainsi, une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi (ACJC/216/2001 du 12 mars 2001 P.”

“Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (arrêt TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 / JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; arrêt TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêt TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 2.3. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw. den Nachweis der anspruchsbegründenden Tatsachen gedreht hat (BGE 130 III 563 E. 3.3; Raoul Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 81 zu Art. 271a OR; Raymond Bisang, MRA 2014, S. 90 f.). Ob eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR vorliegt, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei prüft.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw.”

“1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Ainsi, le bailleur est en principe libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 2.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 Ill 59 consid. 2.1). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 59 et les arrêts cités). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.2. En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.2. En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid.”

“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 57 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind.”

“A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p.”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a Abs. 1 OR führt in einer nicht abschliessenden Aufzählung einige treuwidrige Kündigungsmotive der Vermieterschaft auf. So ist die Kündigung durch den Vermieter etwa anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (vgl. Art. 271 Abs. 1 lit. a OR) oder weil die Kündigung wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters erfolgt, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen (vgl. Art. 271 Abs. 1 lit. f OR). Aus dem Verbot der zweckwidrigen Verwendung des Kündigungsrechts und dem Gebot der schonenden Rechtsausübung ergibt sich sodann, dass die Kündigung nicht nur anfechtbar ist, wenn sie grundlos erfolgt. Vielmehr ist zur Gültigkeit derselben ein vernünftiger Grund erforderlich, der auch einen gewissenhaften, rücksichtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen würde. Allgemein gilt eine Kündigung dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinanderstehen.”

“Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung. Haben verschiedene Motive zur Kündigung beigetragen, ist eine Gewichtung vorzunehmen. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter den gleichen Umständen, d.h. unter Ausserachtlassen der verpönten Elemente, eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist diese gültig (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 12 zu Art. 271/271a OR).”

“Sie erwog, es sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis erstmals am 3. Juli 2017 ordentlich, ein zweites Mal während noch laufender Kündigungsfrist am 8. August 2017 ausserordentlich und ein drittes Mal am 25. Juni 2020 erneut ordentlich gekündigt habe. Die streitgegenständliche ausserordentliche Kündigung vom 25. Januar 2022 sei einzig mit dem Hinweis auf Art. 257d OR erfolgt. Zwar erscheine es bei summarischer Beurteilung durchaus vertretbar, eine erneute ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen der Beschwerdegegnerin als gültig zu erachten, zumal eine solche Kündigung einzig auf deren Verhalten zurückzuführen sei (die sich ihrerseits in einem parallel laufenden Anfechtungsverfahren auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses berufe) und der Gesetzgeber selbst in einem solchen Fall auf den Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ausdrücklich verzichtet habe (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR). Eine solche Schlussfolgerung ergebe sich aber nicht ohne Weiteres aus der bestehenden Lehre und Rechtsprechung und bedinge letztlich eine Auslegung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen unter Rückgriff auf deren historische Entstehung und den beabsichtigten Schutzzweck. Klares Recht betreffend die Gültigkeit der streitgegenständlichen Kündigung könne deshalb nicht bejaht werden.”

“f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhän- gen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statu- ierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Miet- objekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungs- belegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhän- gen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statu- ierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Miet- objekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungs- belegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind.”

“271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 41 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind.”

“271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 41 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“Nach Bezug der Wohnung kam es zu verschiedenen Vorfällen zwischen der Beschwerdeführerin und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung, der [...] AG, sowie weiteren Drittpersonen. In der Folge liess die Vermieterschaft, vertreten durch den Beschwerdegegner 3, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f resp. Art. 266g des Obligationenrechts [OR, SR 220]) am 29. November 2022 kündigen. Die Beschwerdeführerin wirft den beiden Beschwerdegegnern 2 und 3 in ihrer Strafanzeige vom 5. Dezember 2022 vor, eine sogenannte «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ausgesprochen zu haben, was nach Art. 325quater Abs. 2 StGB zu bestrafen sei (vgl. act. 5, S. 4). Am 15. März 2023 schlossen die Parteien vor der staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten des Kantons Basel-Stadt zwei Vergleiche. Darin einigten sie sich zum einen auf eine pauschale, einmalige Entschädigung von CHF 500.– zu Gunsten der Beschwerdeführerin. Zum anderen wurde das Mietverhältnis einmalig bis Ende Juni 2023 erstreckt.”

“Nach Bezug der Wohnung kam es zu verschiedenen Vorfällen zwischen der Beschwerdeführerin und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung, der [...] AG, sowie weiteren Drittpersonen. In der Folge liess die Vermieterschaft, vertreten durch den Beschwerdegegner 3, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f resp. Art. 266g des Obligationenrechts [OR, SR 220]) am 29. November 2022 kündigen. Die Beschwerdeführerin wirft den beiden Beschwerdegegnern 2 und 3 in ihrer Strafanzeige vom 5. Dezember 2022 vor, eine sogenannte «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ausgesprochen zu haben, was nach Art. 325quater Abs. 2 StGB zu bestrafen sei (vgl. act. 5, S. 4). Am 15. März 2023 schlossen die Parteien vor der staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten des Kantons Basel-Stadt zwei Vergleiche. Darin einigten sie sich zum einen auf eine pauschale, einmalige Entschädigung von CHF 500.– zu Gunsten der Beschwerdeführerin. Zum anderen wurde das Mietverhältnis einmalig bis Ende Juni 2023 erstreckt.”

“1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ver- stösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kün- digung des Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist - 11 - dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mietertrag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkau- fen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und statt- dessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begründung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missver- hältnis zueinander stehen (vgl. BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Hingegen verstösst eine Kündigung nicht schon dann gegen Treu und Glauben, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter mühsame Folgen zeitigt oder wenn das In- teresse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags bedeutsamer er- scheint als jenes des Vermieters an dessen Beendigung (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.). 4.2.”

“In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Unbestrittener- massen erfolgte die Kündigung des Mietverhältnisses vorliegend vertragskonform und erfüllte auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind weder behauptet noch ersichtlich. Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkre- tisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loya- litätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ gepräg- ten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständ- lich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offen- sichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho- nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenun- gleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, - 11 - aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die Interessenabwägung beim Kündi- gungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung (Kündigungsschutz im weiteren Sinn).”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3) ou pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“Die Kündigung allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen ("congé-vente"; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR) unterscheidet sich von der hier interessierenden Leerverkaufskündigung insofern, als der Verkauf der gemieteten Wohnung nicht einem beliebigen Dritten angeboten wird, sondern allein dem Mieter der Wohnung. Eine solche Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin damit den Mieter einzig zum Kauf der Mietwohnung bewegen will. Vorausgesetzt ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch der Vermieterin, die Wohnung dem gekündigten Mieter zu verkaufen. Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Kündigungsgrund nicht einzig darin besteht, den Mieter zum Kauf zu bewegen, sondern auf dem Wunsch beruht, die Wohnung irgendjemandem zu verkaufen oder sie zum gleichen Preis prioritär dem Mieter und auch beliebigen Dritten anzubieten. Die Beweislast für den adäquaten Kausalzusammenhang trägt der Mieter (Urteil 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.1.4).”

“4 mit Nachweisen). Zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung ist es somit entscheidend, den wirklichen Kündigungsgrund zu kennen. Gibt die Vermieterin einen unzutreffenden Grund an und ist es nicht möglich, den wahren Grund zu ermitteln, ist anzunehmen, dass die Kündigung nicht auf einem ernsthaften oder legitimen Grund beruht. Für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung muss sich das Gericht in den Zeitpunkt versetzen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese ohne schützenswerten Grund oder aus einem verpönten Grund erfolgte. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; sie hat die Kündigung zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (zum Ganzen BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.5 mit Nachweisen). Die Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR) unterscheidet sich von der Leerverkaufskündigung insofern, als der Verkauf der gemieteten Wohnung nicht einem beliebigen Dritten angeboten wird, sondern dem Mieter der Wohnung. Eine solche Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn sie die Vermieterin einzig deshalb ausspricht, um den Mieter zum Kauf der Mietwohnung zu bewegen. Vorausgesetzt ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch der Vermieterin, die Wohnung dem gekündigten Mieter zu verkaufen. Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Kündigungsgrund nicht einzig darin besteht, den Mieter zum Kauf zu bewegen, sondern auf dem Wunsch beruht, die Wohnung irgendjemandem zu verkaufen oder sie zum gleichen Preis prioritär dem Mieter und auch beliebigen Dritten anzubieten. Die Beweislast für das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs trägt der Mieter (zum Ganzen BGer 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.1.4). Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst, wann eine Leerverkaufskündigung zulässig ist.”

“Dabei fasste es zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen (E. 2.1). Sodann legte es die Voraussetzungen der Missbräuchlichkeit einer Kündigung dar. Im Allgemeinen sei eine Kündigung missbräuchlich, wenn für sie kein objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse vorliege, sie ausschliesslich der Schikane diene oder die Interessen der Vermieterin und des Mieters in einem offensichtlichen Missverhältnis stünden. Zur Beantwortung der Frage, ob die Kündigung missbräuchlich sei, müssten die tatsächlichen Motive der kündigenden Vermieterin bekannt sein. Eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung, die eine Weiterbenutzung der Wohnung erheblich einschränke, sei dann nicht missbräuchlich, wenn das Sanierungsprojekt im Zeitpunkt der Kündigung genügend ausgereift sei. Eine Kündigung sei dagegen missbräuchlich, wenn sie einzig ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Nicht jede Kündigung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung sei aber missbräuchlich, so etwa dann nicht, wenn die Vermieterin kündige, um die Wohnung einer Drittperson zum Kauf anzubieten, oder wenn die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbiete, um – nach Ablehnung des Angebots durch den Mieter – die Wohnung einer Drittperson zu verkaufen. Die Kündigung sei überdies nur missbräuchlich, wenn sie allein deshalb ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen (E. 2.2). Im vorliegenden Fall handle es sich bei der Kündigung vom 8. Februar 2023 weder um eine Sanierungskündigung im klassischen Sinn noch um eine Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter. Vielmehr sei es von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in erster Linie um sie zu verkaufen. Dass eine einzelne Wohnung im Stockwerkeigentum besser verkäuflich sei, wenn sie nicht vermietet sei, dürfe als notorisch erachtet werden.”

“Le congé donné le dernier jour du délai comminatoire est toutefois valable s’il est reçu ultérieurement ; il faut et il suffit que le locataire ait disposé de la totalité du délai comminatoire pour payer son dû (TF 4A_353/2016 du 10 octobre 2016 consid. 4.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.2 et 2.3). En outre, le locataire commet un abus de droit en invoquant l’inefficacité du congé lorsqu’il n’a, en toute hypothèse, jamais eu l’intention de s’acquitter du loyer non contesté (TF 4A_245/2017 du 21 septembre 2017 consid. 5.3.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.4). 4.2.5 La pratique admet qu’un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d’un vice de forme. En revanche, le congé affecté d’un vice matériel ne peut pas être valablement répété durant la procédure judiciaire qui le concerne ou durant les trois ans qui la suivent. Demeure réservée l’hypothèse d’une nouvelle résiliation notifiée pour d’autres motifs que la précédente, survenus depuis lors et relevant d’une des six exceptions de l’art. 271a al. 3 CO, dont fait partie une nouvelle demeure du locataire (Lachat et al., p. 976-977 et les réf. citées). 4.3 4.3.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3 ; CACI 26 mars 2021/145 consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à l'art.”

“Le congé donné le dernier jour du délai comminatoire est toutefois valable s’il est reçu ultérieurement ; il faut et il suffit que le locataire ait disposé de la totalité du délai comminatoire pour payer son dû (TF 4A_353/2016 du 10 octobre 2016 consid. 4.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.2 et 2.3). En outre, le locataire commet un abus de droit en invoquant l’inefficacité du congé lorsqu’il n’a, en toute hypothèse, jamais eu l’intention de s’acquitter du loyer non contesté (TF 4A_245/2017 du 21 septembre 2017 consid. 5.3.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.4). 4.2.5 La pratique admet qu’un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d’un vice de forme. En revanche, le congé affecté d’un vice matériel ne peut pas être valablement répété durant la procédure judiciaire qui le concerne ou durant les trois ans qui la suivent. Demeure réservée l’hypothèse d’une nouvelle résiliation notifiée pour d’autres motifs que la précédente, survenus depuis lors et relevant d’une des six exceptions de l’art. 271a al. 3 CO, dont fait partie une nouvelle demeure du locataire (Lachat et al., p. 976-977 et les réf. citées). 4.3 4.3.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3 ; CACI 26 mars 2021/145 consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à l'art.”

“Die Ansicht der Berufungskläger, wonach Art. 262 OR implizit auch ein Recht auf Rückkehr ins Mietobjekt vermittle, ansonsten das Recht auf Untermiete seines inneren Gehalts entleert werde, kann sodann nicht geteilt werden. Weder in der Lehre noch der Rechtsprechung finden sich Anhaltspunkte, wonach sich eine derart weitgehende Auslegung des Rechts auf Untermiete rechtfertigte. Vielmehr ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Recht auf Eingehung eines Untermiet- verhältnisses zu keiner faktischen Sperrfrist nach Bewilligung der Untermiete füh- ren darf. Eine Vergeltungskündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR kommt im Falle der Untermiete nur in Frage, wenn die Kündigung aufgrund der Tatsache, - 19 - dass der Mieter berechtigterweise ein Untermietverhältnis eingehen möchte, aus- gesprochen wird. Die Konstellation, in der der Vermieter ein Mietverhältnis mit be- stehender Untermiete kündigt, um direkt mit dem Untermieter einen Vertrag abzu- schliessen, ist eine andere. Der Kündigungsgrund liegt im Umstand, dass der Ver- mieter die Mietsache einer Person überlassen will, die seiner Ansicht nach bes- sere Verwendung dafür hat als der bisherige Mieter, was grundsätzlich zulässig ist. Auch das Vorbringen der Berufungskläger, wonach die Kündigung erst als Reak- tion auf die Mitteilung der geplanten Rückkehr der Berufungskläger erfolgt und da- rum gezielt aus dem Zweck, die Rückkehr der Berufungskläger zu vereiteln, aus- gesprochen worden sei, was letztlich die Vergeltung begründe, überzeugt nicht. Anlässlich des Telefongesprächs vom 16. Dezember 2021 wurde ja gerade dar- über gesprochen, die ursprünglich für Juni 2022 geplante Rückkehr um ein weite- res Jahr zu verschieben.”

“In casu, les conditions d'un congé prématuré selon l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies, ce qui ne permettait pas d'exclure qu'il soit annulable au regard des art. 271 et 271a CO (les let. d et e de l'art. 271a al. 1 CO étant exceptées). Toutefois, la cour cantonale a constaté d'une manière qui lie le Tribunal fédéral que le congé avait été donné en raison du défaut d'attestation d'assurance responsabilité civile que les locataires s'étaient engagés à souscrire. Il n'a donc pas été donné en raison de défauts dont les locataires s'étaient plaints et dont la responsabilité incomberait, par hypothèse, aux bailleurs. Ceci permet déjà d'exclure le cas de figure visé par l'art. 271a al. 1 let. a CO. Quant aux circonstances particulières qui, selon les recourants, dénoteraient la mauvaise foi des bailleurs au sens de l'art. 271 CO, elles n'ont pas la consistance nécessaire. Il n'y a rien dans les éléments de fait constatés souverainement par la cour cantonale qui aurait valeur d'exception et rendrait le congé abusif. Il n'y a dès lors aucune violation du droit fédéral qui entache l'arrêt cantonal sur ce dernier point non plus.”

“1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 5.2 En l'espèce, le motif du congé donné par la bailleresse réside dans l'utilisation de l'appartement non conforme au contrat et générant des nuisances. Comme le soutient à juste titre l'appelante, l'intimée n'a pas prouvé que G______ n'occuperait pas du tout l'appartement, vu les explications de celui-ci et les déclarations des témoins, L______ et M______. En revanche, comme les premiers juges l'ont retenu, aucun élément au dossier ne confirme la présence intermittente de la famille de G______.”

“1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 5.2 En l'espèce, le motif du congé donné par la bailleresse réside dans l'utilisation de l'appartement non conforme au contrat et générant des nuisances. Comme le soutient à juste titre l'appelante, l'intimée n'a pas prouvé que G______ n'occuperait pas du tout l'appartement, vu les explications de celui-ci et les déclarations des témoins, L______ et M______. En revanche, comme les premiers juges l'ont retenu, aucun élément au dossier ne confirme la présence intermittente de la famille de G______.”

“Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführerin das Objekt nun wieder an eine Familie vermieten möchte. Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdeführerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Beschwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung wegen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR einzustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin bewohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbestimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E.”

“________ profitieren, obwohl die Beschwerdeführerin dieses nach dem Auszug der Kinder «nur» mit ihrem Ehemann und seit 2016 alleine be- wohnte. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführerin das Objekt nun wieder an eine Familie vermieten möchte. Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdefüh- rerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Be- schwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerde- führerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, je- denfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung we- gen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR ein- zustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin be- wohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (arrêts 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid.”

“a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.2). Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, la résiliation est également annulable lorsqu'elle intervient dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. L'art. 271a al. 2 CO étend l'application de cette règle au cas où le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. L'annulation du congé suppose que dans les trois années qui l'ont précédé, les parties se soient trouvées en litige et qu'elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur. L'annulation est donc exclue si l'une des parties a accepté aussitôt et sans discussion une prétention annoncée par l'autre partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1 ; TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.3). D'après l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié durant la période de protection de trois ans est néanmoins valable s'il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes les locaux loués. Selon la jurisprudence, ce besoin ne suppose pas une situation de contrainte ni un état de nécessité, mais il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse pas exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage des locaux remis à bail.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 72 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 56 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al.”

“3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw.”

“e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw. den Nachweis der anspruchsbegründenden Tatsachen gedreht hat (BGE 130 III 563 E. 3.3; Raoul Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 81 zu Art. 271a OR; Raymond Bisang, MRA 2014, S. 90 f.). Ob eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR vorliegt, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei prüft. Allerdings ist es dabei an die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden (Urteil 4A_671/2012 vom 6. März 2013 E. 3.1).”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein.”

“Zu einer allfälligen Auslösung einer relevanten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR durch die ohne amtliches Formular angezeigte Mietzinserhöhung äusserten sich die Parteien jeweils nur kurz. Der Kläger bestritt nicht, dass die Beklagten ohne weitere Diskussionen auf die Miet- zinserhöhung verzichteten, nachdem er auf die Notwendigkeit des amtlichen For- mulars hingewiesen hatte, was auch aus dem eingereichten E-Mailverkehr hervor- geht. Es wird keine Sperrfrist ausgelöst, wenn der Vermieter eine unberechtigte Forderung erhebt, diese nach einem Protest des Mieters aber nicht durchsetzt, denn das Gesetz knüpft die Sperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in der Schwebe gebliebene Differenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.3; ZMP 2018 Nr. 11). Unabhängig davon, ob es sich vor- liegend um eine unberechtigte Forderung handelte oder nicht, liessen die Vermie- ter unbestrittenermassen umgehend von der Erhöhung ab, als der Mieter protes- tierte. (...)”

“Die gleichen Regeln gelten, wenn ein Kanton für die Festsetzung des Anfangsmietzinses gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR die Ver- wendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben hat und der Vermieter beim Mieterwechsel neue Nebenkosten ausscheiden möchte (BGer 4A_571/2017 v. 10. Juli 2018, E. 4.1.1 und 4.1.2). Gibt der Vermieter eine unzureichende Anpassung des Nettomietzinses bekannt, so läuft seine einseitige Vertragsänderung auf eine verkappte Mietzinserhöhung hinaus. Dann ist entgegen der Meinung des Beklag- ten nicht einzusehen, weshalb der Mieter nicht aus den gleichen prozessökonomi- schen Überlegungen wie bei einer gewöhnlichen Erhöhung im gleichen Verfahren weitere Senkungsgründe gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR soll geltend machen können (vgl. BGE 132 III 702 E. 4.1). Zwar sprach auch das Bundesgericht die vom Beklagten gehegte Befürchtung an, bei einem zu weit gefassten Verzicht auf das Vorverfahren werde dem Vermieter die Möglichkeit genommen, durch ein Entgegenkommen vor einem Prozess die Auslösung einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu verhindern (BGE 132 III 702 E. 4.2). Abgesehen davon, dass die Auslösung einer Sperrfrist erst zu prü- fen ist, wenn eine Kündigung des Vermieters erfolgt, ist die Sorge unbegründet, denn die Praxis schliesst eine Sperrfrist nach Abschluss eines Vergleichs aus, wenn zwischen den Parteien gar kein massgeblicher Streit bestanden, sondern der Vermieter – vielleicht im Anschluss an initiale Diskussionen – den Forderungen des Mieters nachgegeben hat (BGE 130 III 563 E. 2.1 und 2.2; BGer 4A_473/2024 - 10 - v. 29. Oktober 2024, E. 3.5; zur analogen Praxis des angerufenen Gerichts s. ZMP 2020 Nr. 4). Tut er dies im Rahmen eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ohne dass er vorher die Chance hatte, auf den Mieter zuzugehen, hat er trotz auf dem Papier verlorenem Prozess bzw. trotz Vergleichs keine Sperrfrist zu befürch- ten. Wie es sich damit im vorliegenden Fall verhält, braucht nicht heute geprüft zu werden. Sicher ist, dass der Beklagte seit der Schlichtungsverhandlung (in welcher der Kläger entgegen der Darstellung des Beklagten sowohl die einseitige Vertrags- änderung in Form einer Nebenkostenausscheidung als auch die Senkung des Mietzinses zum Thema gemacht hat, s.”

“Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours. Quant aux prétendus faits nouveaux, ils auraient pu être intégrés dans les procédures existantes, sous forme d'allégués complémentaires, sans besoin de recourir à une énième résiliation. b.             Dans ses observations, le Ministère public conclut au rejet du recours. Si le juge pénal tranchait, dans certains cas, des questions civiles à titre préjudiciel, tel n'était évidemment pas le cas lorsque la question civile à trancher était au cœur de la disposition pénale, destinée à en renforcer le caractère dissuasif. L'art. 325quater CP ne décrivait pas un état de fait autonome, mais se bornait à renvoyer à la notion de congé-représailles au sens de l'art.”

“271a CC [recte: CO] qui rend annulable le congé donné par le bailleur en représailles. La suspension de la procédure pénale se justifiait donc, dans la mesure où A______ et les B______ SA avaient saisi la CCBL le 23 novembre 2023 d'une action en contestation du congé, et que la priorité devait être donnée à ce procès civil, ouvert sous la référence C/1______/2023, pour déterminer si le congé litigieux répondait à la définition de l'art. 271a CO. D.           a. Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours.”

“e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2). Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw. den Nachweis der anspruchsbegründenden Tatsachen gedreht hat (BGE 130 III 563 E. 3.3; Raoul Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 81 zu Art. 271a OR; Raymond Bisang, MRA 2014, S. 90 f.). Ob eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR vorliegt, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei prüft. Allerdings ist es dabei an die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden (Urteil 4A_671/2012 vom 6. März 2013 E. 3.1).”

“Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe- mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah- men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtli- cher Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung aus- serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht geltend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit be- stand, weil eine Partei den Ansinnen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro- chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Selbst nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft keine Sperrfrist, sofern unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis keine Unei- nigkeit geherrscht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1 sowie das obiter dictum in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 63 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV.”

“Entgegen der Ansicht der Berufungskläger setzt die Kündigung mit der Be- gründung des Eigenbedarfs im vorliegenden Kontext keine Dringlichkeit voraus, - 20 - weil nach dem vorstehend Ausgeführten keine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR besteht (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Nach- dem die Berufungskläger einen Missbrauchstatbestand gemäss Art. 271a Abs. 1 und 2 OR nicht darzulegen vermochten (siehe E. 3.2-3.4 vorstehend), haben die Berufungsbeklagten ihren Eigenbedarf auch nicht im Sinne eines Gegenbeweises zu belegen (SVIT-Kommentar/F UTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271a OR N 15, N 25 und N 83). Es genügt, dass die Berufungsbeklagten ihr legitimes Interesse, also hier den Eigenbedarf, schlüssig behaupten. Demzufolge haben die Berufungsbe- klagten die Suchbemühungen des Berufungsbeklagten 1 nicht lückenlos zu bele- gen. Mit den eingereichten Unterlagen des Berufungsbeklagten 1 betreffend die Finanzierung von drei Häusern im Zeitraum von 2017 bis 2019 (vgl. act. 18/27-29) vermag er sein Interesse an einem Umzug in ein Haus zu untermauern. Insge- samt erscheint das Interesse des Berufungsbeklagten 1 an einem Umzug in ein Haus nachvollziehbar und plausibel, wie es bereits die Vorinstanz zutreffend fest- gestellt hat. Ebenso verhält es sich mit dem vorgelegten Abtretungsvertrag betref- fend die streitgegenständliche Liegenschaft, womit die Berufungsbeklagten das Interesse des Berufungsbeklagten 1 an der streitgegenständlichen Liegenschaft bekunden (vgl.”

“; K OLLER/MAUERHOFER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2008, ZBJV 2010 S. 71 ff.; K OLLER, Wertungswidersprüche in der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung zum Mietrecht, ZBJV 2020 S. 3 ff.; K OLLER, Die mietrechtliche Rechtspre- chung des Bundesgerichts im Jahr 2020, ZBJV 2021, S. 483 f.; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 14 ff.; WEBER, Gesetzesumgehung im Mietrecht, mp 2021 S. 118 f.; T HANEI, Ausgewählte Entscheide zum Kündigungsschutz, Fachreihe Mietrecht Nr. 4, 1996, S. 28 f.; THANEI, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 893 ff.; BISANG, Kündigung zur Erzielung höherer Mieten, MRA 0/94 S. 26 ff.; GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, Jus- letter vom 25. August 2014, N 17 ff., 87 ff.). Ein weiterer, nicht hinnehmbarer Wer- tungswiderspruch liege zudem darin, dass eine menschlich anständige Vermiete- rin, die dem Mieter zunächst anbiete, das Mietobjekt zu einem höheren Mietzins zu mieten, und erst bei Ablehnung dieses Angebots kündige (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR), gegenüber einer rücksichtslosen Vermieterin diskriminiert werde, die ohne ein solches Angebot sogleich die Kündigung ausspreche (K OLLER/BÜHLER, ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; GIRÓN, a.a.O., N 93). Durch diese inkonsistente Rechtsprechung werde nicht nur eine Umgehung der Missbrauchs- gesetzgebung zugelassen, sondern der Mieter auch noch mit einer Kündigung (und nicht nur mit einer an sich unzulässigen Mietzinserhöhung) bestraft; dadurch werde letztlich ein hoher Anreiz für Vermieter geschaffen, angestrebte Ertragsop- timierungen mittels Kündigung und nicht mittels Mietzinserhöhung durchzusetzen, was dem im geltenden schweizerischen Mietrecht angelegten Grundgedanken des Bestandesschutzes zuwiderlaufe (K OLLER, ZBJV 2020 S. 5; KOLLER/BÜHLER, - 28 - ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; THANEI, Fachreihe Mietrecht Nr. 4, S. 28 f.; GIRÓN, a.a.O., N 92). Teilweise wird auch hervorgehoben, dass der Mie- ter darauf vertrauen dürfe, dass die Vermieterin mit dem vereinbarten Mietzins ei- nen genügenden Ertrag erziele, jedenfalls dann, wenn die Vermieterin solches im bestehenden Mietverhältnis mangels genügender Vorbehalte zum Ausdruck ge- bracht habe (BSK OR I-W EBER, Art.”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Ände- rungskündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beab- sichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Ver- tragsänderung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtspre- chung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhö- hung nach absoluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grund- sätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzinsfestsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im laufenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, - 27 - das bestehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen ekla- tanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumge- hung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (K OLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“; KOLLER/MAUERHOFER, Die mietrechtliche Recht- sprechung des Bundesgerichts im Jahr 2008, ZBJV 2010 S. 71 ff.; KOLLER, Wer- tungswidersprüche in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Mietrecht, ZBJV 2020 S. 3 ff.; KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesge- richts im Jahr 2020, ZBJV 2021, S. 483 f.; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 14 ff.; WEBER, Gesetzesumgehung im Mietrecht, mp 2021 S. 118 f.; THANEI, Ausge- wählte Entscheide zum Kündigungsschutz, Fachreihe Mietrecht Nr. 4, 1996, S. 28 f.; THANEI, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 893 ff.; BISANG, Kündigung zur Erzielung höherer Mieten, MRA 0/94 S. 26 ff.; GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, Jusletter vom 25. August 2014, N 17 ff., 87 ff.). Ein weiterer, nicht hinnehmbarer Wertungswiderspruch liege zu- dem darin, dass eine menschlich anständige Vermieterin, die dem Mieter zunächst anbiete, das Mietobjekt zu einem höheren Mietzins zu mieten, und erst bei Ableh- nung dieses Angebots kündige (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR), gegenüber einer rück- sichtslosen Vermieterin diskriminiert werde, die ohne ein solches Angebot sogleich die Kündigung ausspreche (KOLLER/BÜHLER, ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; GIRÓN, a.a.O., N 93). Durch diese inkonsistente Rechtsprechung werde nicht nur eine Umgehung der Missbrauchsgesetzgebung zugelassen, son- dern der Mieter auch noch mit einer Kündigung (und nicht nur mit einer an sich un- zulässigen Mietzinserhöhung) bestraft; dadurch werde letztlich ein hoher Anreiz für Vermieter geschaffen, angestrebte Ertragsoptimierungen mittels Kündigung und nicht mittels Mietzinserhöhung durchzusetzen, was dem im geltenden schwei- zerischen Mietrecht angelegten Grundgedanken des Bestandesschutzes zuwider- laufe (KOLLER, ZBJV 2020 S. 5; KOLLER/BÜHLER, ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; THANEI, Fachreihe Mietrecht Nr. 4, S. 28 f.; GIRÓN, a.a.O., N 92). Teil- weise wird auch hervorgehoben, dass der Mieter darauf vertrauen dürfe, dass die Vermieterin mit dem vereinbarten Mietzins einen genügenden Ertrag erziele, je- denfalls dann, wenn die Vermieterin solches im bestehenden Mietverhältnis man- gels genügender Vorbehalte zum Ausdruck gebracht habe (BSK OR I-WEBER, Art.”

“Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungs- gründen Bestand. Anders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Ereignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kün- digung des Vermieters zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Insti- tut zweckwidrig verwendet oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessen- missverhältnis (dazu BSK ZGB I-HONSELL, 6. Aufl., Art. 2 N 4; Bsp.”

“Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art.”

“In materiellrechtlicher Hinsicht ist zwischen den Parteien streitig und vom Kantonsgericht zu entscheiden, ob die durch den Berufungskläger am 28. Oktober 2020 angekündigte und am 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung zulässig war oder, wie von der Vorinstanz festgestellt, ob diese als missbräuchlich qualifiziert werden muss und deshalb aufzuheben ist. Für die Beurteilung dieser Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zunächst einschlägig. Nach dieser Bestimmung ist die Kündigung des Vermieters anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, es sei denn die Mieterschaft hat das betreffende Verfahren missbräuchlich eingeleitet. Wie vom Zivilkreisgericht erwogen und von den Parteien im Rechtsmittelverfahren unbestritten geblieben, haben die berufungsbeklagen Mieter letztmals am 24. Dezember 2020 wegen behaupteter Mängel des Mietobjekts ein (Schlichtungs-)Verfahren eingeleitet. Das nach gescheitertem Schlichtungsversuch bei der Vorinstanz anhängig gemachte, betreffende Hauptverfahren (Verfahren des Zivilkreisgerichts Nr. 150 21 1283 IV) war zum Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheids vom 27. Oktober 2022 noch hängig. Mit der Berufung legt der Berufungskläger nunmehr die Abschreibungsverfügung des Zivilkreisgerichts im besagten Verfahren vom 7. Dezember 2022 ins Recht, wonach sich die Parteien unter anderem über die geltend gemachte Mangelhaftigkeit der Mietsache und deren Rechtsfolgen vergleichsweise geeinigt haben.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn die Mieterin das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (lit. d), oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (lit. e Ziff. 4). Es ist unbestritten, dass die streitgegenständliche Kündigung während diesen Sperrfristen ausgesprochen wurde (sowohl während der Hängigkeit eines dasselbe Mietverhältnis betreffendes Mietzinsherabsetzungsverfahrens [lit. d] als auch vor Ablauf von drei Jahren seit dem vergleichsweisen Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens [lit. e Ziff. 4]; siehe Sachverhalt Bst. A).”

“Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 36 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art.”

“2 und 3 der genannten Norm nach – hier nicht vorhandenem – Gewohn- heitsrecht und formuliert ansonsten eine Regel, die es als Gesetzgeber aufstellen würde. Dabei hat es «bewährter Lehre und Überlieferung» zu folgen, mithin der Literatur und der Rechtsprechung, soweit sich diese als überzeugend erweisen. Nachfolgend soll daher zunächst die Lehre zum Thema dargestellt werden, an- schliessend die Rechtsprechung. 4.1.2 Lehrmeinungen In der Lehre wird den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR fast durchs Band eine beschränkte Bedeutung zuerkannt. B. ROHRER kritisiert sie als Verstoss gegen das Konsensualprinzip nach den allge- meinen Regeln für Vertragsänderungen und beruft sich auf ein nicht in der amtli- chen Sammlung publiziertes Bundesgerichtsurteil vom 28. März 1995 (MRA 5/95, S. 256 ff., E. 2b). Sie zuzulassen rechtfertige sich einzig vor dem Hintergrund der - 19 - Änderungskündigung, die nach dem klassischen System die einzige Alternative zur konsensualen Änderung bilde, dem Vermieter jedoch als Folge von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR untersagt sei (SVIT-Komm. ROHRER B., 4. A., Zürich 2018, Art. 269d N 66). Unzulässig sei vor diesem Hintergrund der Entzug wesentlicher Be- fugnisse oder Benutzungsrechte innerhalb eines einheitlichen Mietvertrages. Von solchen sei auszugehen, wenn solche Befugnisse für den Entschluss des Mieters zum Vertragsabschluss entscheidend gewesen seien wie etwa beim Entzug we- sentlicher Flächenanteile wie eines Zimmers einer Wohnung oder einer Archivflä- che bei einem Büro. Hier bleibe dem Vermieter nichts anderes übrig, als das ge- samte Mietverhältnis zu kündigen (a.a.O., N 68). Zulässig seien auf der anderen Seite etwa der Entzug allgemein zugänglicher Flächen wie einer Waschküche, ei- nes Kellers, Estrichabteils oder Garagenplatzes (a.a.O., N 69). Ein Missbrauch könne sich ergeben aus dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, wobei erhebliche Schmälerungen zu einer Reduktion des Nettomietzinses führen müss- ten, soweit die Beschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzu- führen sei.”

“Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 20 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art.”

“Unzulässig sei eine Ertragsoptimierungskün- digung jedoch ausnahmsweise dann, wenn das Verhalten der Vermieterin wider- sprüchlich sei (E. 3b/aa), insbesondere wenn beim Mieter Vertrauen erweckt wor- den sei, das mit der Kündigung enttäuscht werde, etwa bei einem – auch infor- mellen – Hinweis, dass ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt werde (E. 3b/bb). Ferner dürfe eine solche Kündigung nicht als Vorwand zur Erreichung eines rechtswidrigen Ziels dienen. Die Vermieterin müsse deshalb in der Lage sein, von einem neuen Mieter nach der absoluten Berechnungsmethode einen (nicht nur unwesentlich) höheren Mietzins als den aktuellen geschuldeten zu er- zielen (E. 3b/bb). Könne sie dies nicht unzweifelhaft darlegen, trage sie – zumin- dest im Ergebnis – die Folgen der Beweislosigkeit (E. 3c). Unzulässig sei eine Er- tragsoptimierungskündigung zudem dann, wenn sie ausgesprochen werde, um dem bestehenden Mieter (und nicht einem Dritten) eine Mietzinserhöhung abzu- verlangen (E. 3c; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).”

“Kündigung zum Zwecke der Ertragsoptimierung In Konkretisierung der allgemeinen Regel von Art. 271 Abs. 1 OR, wonach die Kün- digung mit Treu und Glauben vereinbar sein muss, verbietet Art. 271a Abs. 1 lit. b OR eine Kündigung der Vermieterin mit dem Zweck, eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen. Schon wenige Jahre nach Inkraft- treten des geltenden Mietrechts entschied das Bundesgericht, dass beide Bestim- mungen dem Vermieter nicht untersagen, eine Kündigung auszusprechen, um statt vom aktuellen Mieter von einem Dritten einen höheren Mietzins verlangen zu kön- nen. Es verband dies jedoch mit dem Vorbehalt, dass der Vermieter im Kündigungs- schutzverfahren darzutun habe, dass er berechtigt sei, einen Mietzins zu erzielen, der nach absoluter Methode nicht missbräuchlich sei (BGE 120 II 105 = Pra 1995 Nr. 144; bestätigt in BGE 136 III 74 E. 3.1 = Pra 2010 Nr. 86 sowie in diversen nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Entscheiden, s. nachfolgend). Später hat es klargestellt, dass die Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters nicht gleichzuset- zen sei mit der objektiven Beweislast, die grundsätzlich beim Mieter liege (BGer 4A_448/2009 v.”

“3b). Unzulässig sei eine Ertragsoptimierungskündigung je- doch ausnahmsweise dann, wenn das Verhalten der Vermieterin widersprüchlich sei (E. 3b/aa), insbesondere wenn beim Mieter Vertrauen erweckt worden sei, das mit der Kündigung enttäuscht werde, etwa bei einem – auch informellen – Hin- weis, dass ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt werde (E. 3b/bb). Ferner dürfe eine solche Kündigung nicht als Vorwand zur Erreichung eines rechtswidri- gen Ziels dienen. Die Vermieterin müsse deshalb in der Lage sein, von einem neuen Mieter nach der absoluten Berechnungsmethode einen (nicht nur unwe- sentlich) höheren Mietzins als den aktuellen geschuldeten zu erzielen (E. 3b/bb). Könne sie dies nicht unzweifelhaft darlegen, trage sie – zumindest im Ergebnis – die Folgen der Beweislosigkeit (E. 3c). Unzulässig sei eine Ertragsoptimierungs- kündigung zudem dann, wenn sie ausgesprochen werde, um dem bestehenden Mieter (und nicht einem Dritten) eine Mietzinserhöhung abzuverlangen (E. 3c; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).”

“Bei der Einfüh- rung von neuen allgemeinen Vertragsbedingungen ist zu beurteilen, ob diese die Rechtsstellung des Mieters in einer Weise beeinträchtigen, die sich auch finanziell auswirken kann und im Übrigen, ob die neuen Bedingungen mit dem geltenden Gesetzesrecht übereinstimmen (SVIT-Kommentar/ROHRER, N 76 zu Art. 269d OR). Wie in der Präsidialverfügung vom 17. Mai 2021 bereits erwähnt (act. 11 E. 2.), ist im vorliegenden Fall – in welchem die Beklagte mit der einseitigen Ver- tragsänderung letztlich ihre in der VGV festgelegten Absichtserklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechts kundtut – also zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündigungsschutz vorliegt. Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“Bei der Einfüh- rung von neuen allgemeinen Vertragsbedingungen ist zu beurteilen, ob diese die Rechtsstellung des Mieters in einer Weise beeinträchtigen, die sich auch finanziell auswirken kann und im Übrigen, ob die neuen Bedingungen mit dem geltenden Gesetzesrecht übereinstimmen (SVIT-Kommentar/ROHRER, N 76 zu Art. 269d OR). Wie in der Präsidialverfügung vom 17. Mai 2021 bereits erwähnt (act. 11 E. 2.), ist im vorliegenden Fall – in welchem die Beklagte mit der einseitigen Ver- tragsänderung letztlich ihre in der VGV festgelegten Absichtserklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechts kundtut – also zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündigungsschutz vorliegt. Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3) ou pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (arrêt TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 / JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; arrêt TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêt TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 2.3. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”

“Par « prétention en relation avec le bail », il faut entendre toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3). La prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5). Le locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod, op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). 6.2.2 En l’espèce, la chronologie des faits ne manque pas d’interpeller. X.________ loue en effet un appartement à Y.”

“La prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5). Le locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod, op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). 3.2 En l’espèce, de l’avis de l’appelante, les intimés ont fait des « déclarations contradictoires » quant à l'usage qu’ils entendaient faire du studio litigieux : « peu avant l’achat de la maison », ils avaient déclaré vouloir maintenir en location ce studio ; « [p]ar la suite, en cours de procédure », ils avaient d'abord allégué que le studio litigieux devrait servir de bureau pour A.Y.________ et pour la société « F.________ Sàrl», dont B.Y.________ était administrateur, mais qui dispose de sa propre personnalité juridique, si bien qu’il s’agit d’un tiers, puis, lors de son interrogatoire, B.Y.________ avait déclaré qu’il n’envisageait pas de mettre le studio à disposition de sa société.”

“Par « prétention en relation avec le bail », il faut entendre toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3). La prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5). Le locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod, op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). 6.2.2 En l’espèce, la chronologie des faits ne manque pas d’interpeller. X.________ loue en effet un appartement à Y.”

“Par « prétention en relation avec le bail », il faut entendre toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3). La prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5). Le locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod, op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). 4. En l’espèce, les locataires ont allégué dans leur mémoire-demande qu’eux-mêmes avaient communiqué aux bailleurs plusieurs problèmes et défauts, entre le 1er octobre et le 16 mars 2021, problèmes qui pour la plupart n’avaient pas été réglés, que la résiliation était intervenue durant la période où eux-mêmes « faisaient valoir leurs droits quant aux nombreux défauts de la chose louées » et que le motif de résiliation fourni par les bailleurs le 8 avril 2021 n’était qu’un faux prétexte.”

“Unter den vorliegenden Umständen, Anerkennung der Entschädigungspflicht von Beginn weg, Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung bei unklaren anspruchsbildenden Umständen, wobei den Vorbringen der Mieterschaft stets Rechnung getragen wurde, verneinte die Vorinstanz zu Recht, dass der Beschwerdeführer mit der angerufenen Korrespondenz eine die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR auslösende Einigung über eine Forderung aus dem Mietverhältnis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR nachzuweisen vermochte.”

“Dass es zu einem Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) gekommen ist, hat die Vorinstanz durchaus gewürdigt, vermochte darin aber keine fundamentalen Unstimmigkeiten zu erkennen. Dieser vorinstanzlichen Beurteilung der Korrespondenz ist zuzustimmen. Vorliegend befanden sich die anspruchsbildenden Umstände, wie die Dauer der Arbeiten und deren Störungsauswirkungen auf den Coiffeurbetrieb der Mieterschaft, in Entwicklung bzw. unterlagen Schwankungen, waren also keine feststehenden Grössen, aufgrund derer die Höhe der Entschädigung ohne weiteres hätte festgelegt werden können. Deshalb schlug die Vermieterschaft zu Beginn "der Einfachheit halber" für die ganze Bauzeit eine pauschale Entschädigung von 10 % vor, war dann aber in der Folge mit dem konkreten Ansatz von 40 % sogleich einverstanden, was aber betreffend die Dauer wiederum Anpassungen nötig machte. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass darin keine Streitigkeit über den Entschädigungsanspruch des Mieters erblickt werden kann, die mittels einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR beigelegt wurde und daher die Sperrfrist auslöste. Ansonsten müsste in der Tat stets von einer solchen ausgegangen werden, wenn der Vermieter nicht sogleich und widerspruchslos eine Forderung des Mieters akzeptiert. Wie das Bundesgericht in BGE 130 III 563 klarstellte (E. 2.1), bezweckt die Sperrfrist, den Mieter vor einer Rachekündigung zu schützen, weil er angemessene Forderungen gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt bzw. erhoben hat. Das setzt voraus, dass es überhaupt zu Streitigkeiten und eigentlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über einen geltend gemachten Anspruch aus dem Mietverhältnis gekommen ist. Wenn aber - wie vorliegend - der Korrespondenzaustausch zwischen den Parteien dazu dient, die näheren Faktoren des grundsätzlich anerkannten Anspruchs zu substantiieren und zu klären, kann nicht von einer Streitigkeit ausgegangen werden. Vielmehr muss es möglich sein, über die Höhe der Entschädigung auszutauschen, namentlich wenn deren Parameter nicht durchwegs bekannt bzw.”

“Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungs- gründen Bestand. Anders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Ereignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kün- digung des Vermieters zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Insti- tut zweckwidrig verwendet oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessen- missverhältnis (dazu BSK ZGB I-HONSELL, 6. Aufl., Art. 2 N 4; Bsp.”

“Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungs- gründen Bestand. Anders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Ereignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kün- digung des Vermieters zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Insti- tut zweckwidrig verwendet oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessen- missverhältnis (dazu BSK ZGB I-HONSELL, 6. Aufl., Art. 2 N 4; Bsp.”

“Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art.”

“2 und 3 der genannten Norm nach – hier nicht vorhandenem – Gewohn- heitsrecht und formuliert ansonsten eine Regel, die es als Gesetzgeber aufstellen würde. Dabei hat es «bewährter Lehre und Überlieferung» zu folgen, mithin der Literatur und der Rechtsprechung, soweit sich diese als überzeugend erweisen. Nachfolgend soll daher zunächst die Lehre zum Thema dargestellt werden, an- schliessend die Rechtsprechung. 4.1.2 Lehrmeinungen In der Lehre wird den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR fast durchs Band eine beschränkte Bedeutung zuerkannt. B. ROHRER kritisiert sie als Verstoss gegen das Konsensualprinzip nach den allge- meinen Regeln für Vertragsänderungen und beruft sich auf ein nicht in der amtli- chen Sammlung publiziertes Bundesgerichtsurteil vom 28. März 1995 (MRA 5/95, S. 256 ff., E. 2b). Sie zuzulassen rechtfertige sich einzig vor dem Hintergrund der - 19 - Änderungskündigung, die nach dem klassischen System die einzige Alternative zur konsensualen Änderung bilde, dem Vermieter jedoch als Folge von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR untersagt sei (SVIT-Komm. ROHRER B., 4. A., Zürich 2018, Art. 269d N 66). Unzulässig sei vor diesem Hintergrund der Entzug wesentlicher Be- fugnisse oder Benutzungsrechte innerhalb eines einheitlichen Mietvertrages. Von solchen sei auszugehen, wenn solche Befugnisse für den Entschluss des Mieters zum Vertragsabschluss entscheidend gewesen seien wie etwa beim Entzug we- sentlicher Flächenanteile wie eines Zimmers einer Wohnung oder einer Archivflä- che bei einem Büro. Hier bleibe dem Vermieter nichts anderes übrig, als das ge- samte Mietverhältnis zu kündigen (a.a.O., N 68). Zulässig seien auf der anderen Seite etwa der Entzug allgemein zugänglicher Flächen wie einer Waschküche, ei- nes Kellers, Estrichabteils oder Garagenplatzes (a.a.O., N 69). Ein Missbrauch könne sich ergeben aus dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, wobei erhebliche Schmälerungen zu einer Reduktion des Nettomietzinses führen müss- ten, soweit die Beschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzu- führen sei.”

“2 und 3 der genannten Norm nach – hier nicht vorhandenem – Gewohn- heitsrecht und formuliert ansonsten eine Regel, die es als Gesetzgeber aufstellen würde. Dabei hat es «bewährter Lehre und Überlieferung» zu folgen, mithin der Literatur und der Rechtsprechung, soweit sich diese als überzeugend erweisen. Nachfolgend soll daher zunächst die Lehre zum Thema dargestellt werden, an- schliessend die Rechtsprechung. 4.1.2 Lehrmeinungen In der Lehre wird den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR fast durchs Band eine beschränkte Bedeutung zuerkannt. B. ROHRER kritisiert sie als Verstoss gegen das Konsensualprinzip nach den allge- meinen Regeln für Vertragsänderungen und beruft sich auf ein nicht in der amtli- chen Sammlung publiziertes Bundesgerichtsurteil vom 28. März 1995 (MRA 5/95, S. 256 ff., E. 2b). Sie zuzulassen rechtfertige sich einzig vor dem Hintergrund der - 19 - Änderungskündigung, die nach dem klassischen System die einzige Alternative zur konsensualen Änderung bilde, dem Vermieter jedoch als Folge von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR untersagt sei (SVIT-Komm. ROHRER B., 4. A., Zürich 2018, Art. 269d N 66). Unzulässig sei vor diesem Hintergrund der Entzug wesentlicher Be- fugnisse oder Benutzungsrechte innerhalb eines einheitlichen Mietvertrages. Von solchen sei auszugehen, wenn solche Befugnisse für den Entschluss des Mieters zum Vertragsabschluss entscheidend gewesen seien wie etwa beim Entzug we- sentlicher Flächenanteile wie eines Zimmers einer Wohnung oder einer Archivflä- che bei einem Büro. Hier bleibe dem Vermieter nichts anderes übrig, als das ge- samte Mietverhältnis zu kündigen (a.a.O., N 68). Zulässig seien auf der anderen Seite etwa der Entzug allgemein zugänglicher Flächen wie einer Waschküche, ei- nes Kellers, Estrichabteils oder Garagenplatzes (a.a.O., N 69). Ein Missbrauch könne sich ergeben aus dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, wobei erhebliche Schmälerungen zu einer Reduktion des Nettomietzinses führen müss- ten, soweit die Beschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzu- führen sei.”

“Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Dies gilt auch, soweit behauptet wird, die Kündigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) geltend gemacht wurden (BGE 145 III 143 E. 3.1; 143 III 344 E. 5.3.1; 138 III 59 E. 2.1 und 2.2.1; Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1; 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 3.1).”

“Die Vorinstanz prüfte die vier von den Beschwerdeführern alternativ vorgetragenen Gründe einer Missbräuchlichkeit: Hinsichtlich einer Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR war zu beurteilen, ob die behauptete Geltendmachung von Mängelrechten durch die Beschwerdeführer für die ausgesprochene Kündigung ursächlich war. Die Vorinstanz stützte die Ansicht der Erstinstanz, die das Vorliegen einer Rachekündigung verneinte. Im Zentrum der Beweiswürdigung stand eine E-Mail der Beschwerdegegner an die Beschwerdeführer vom 26. September 2016, worin es unter anderem um die Kostenübernahme einer Reparatur der Heizung ging. Die Vorinstanz erwog, dass aus dem Wortlaut dieser E-Mail - namentlich aus dem Wort "Missverständnis" - nicht geschlossen werden könne, dass sich die Beschwerdegegner vor dieser E-Mail geweigert hätten, die Kosten zu übernehmen, Mängel zu beseitigen oder dass die Beschwerdeführer überhaupt Mängelrechte geltend gemacht hätten. Darüber hinaus sei weder substanziiert behauptet noch belegt, dass nach der besagten Reparatur der Heizung im Jahr 2016 bis zum Zeitpunkt der Kündigung Mängel an der Mietsache bestanden hätten. Weitere als Beweise angeführte Rechnungen sowie weitere Reparaturen und Mängelrügen seien erst nach der Kündigung erfolgt und könnten somit für den Kündigungsentschluss nicht ursächlich gewesen sein.”

“Der zeitliche Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR gewährleistet dem Mieter, dass er seine mietrechtlichen Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht geltend machen kann, ohne befürchten zu müssen, dass der Vermieter ihm deshalb kündigt. Zwar reicht der Kündigungsschutz über jenen vor offensichtlichem Rechtsmissbrauch, ja selbst über die umfassende Wahrung von Treu und Glauben, hinaus (BGE 141 III 101 E. 2.7 mit Hinweis) und zählt der Gesetzgeber an sich in Art. 271a Abs. 3 OR jene Fälle abschliessend auf, bei deren Vorliegen die gesetzlichen Vermutungen des zeitlichen Kündigungsschutzes widerlegt sind bzw. Ausnahmen vom zeitlichen Kündigungsschutz bestehen. Dennoch anerkennt das Bundesgericht einerseits die Zulässigkeit einer Kündigung während eines hängigen Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte Kündigung "wiederholt" (BGE 141 III 101 E. 2.8 mit Hinweisen). Andererseits darf die Anrufung des Kündigungsschutzes durch den Mieter selbst nicht rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) erfolgen (Urteil des Bundesgerichts 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4 mit Hinweis).”

“1 En application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, si le bailleur a succombé dans une large mesure. L'esprit et le but de cette disposition sont de permettre au locataire de faire valoir ses droits devant l'autorité de conciliation et le juge compétent sans craindre une résiliation de son contrat (ATF 131 III 33). Pour qu'elle puisse remplir son but, le champ d'application de cette disposition ne doit pas être limité étroitement. Le congé donné par le bailleur dans les trois suivant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif, sous réserve de la réalisation de l'une des exceptions prévues par l'art. 271a al. 3 CO (ATF 131 III 33). Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions contenue à l'art. 271a al. 3 CO, la jurisprudence et la doctrine admettent que le locataire ne bénéficie pas de la protection instituée par l'art. 271a al. 1 let. d CO lorsque le bailleur répète pendant la procédure et dans les trois ans qui la suivent une résiliation déclarée nulle ou inefficace pour des raisons formelles (arrêts du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4 et 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.1). La locution «procédure au sujet du bail» ne comprend en effet pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une résiliation. Toute autre solution conduirait à des résultats absurdes (ACJC/67/1992 du 13 mars 1992). Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Sont également considérés comme nuls pour vice de forme le congé anticipé de l'art. 257d al. 2 CO non précédé d'un avis comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème édition, Lausanne, 2008, p. 748), le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs (LACHAT, op.”

“Würde man allein wegen der Tatsache der Untervermietung bzw. der Zustimmung dazu einen Anspruch auf Rückkehr an- nehmen, würde dies die Kündigungsfreiheit bzw. das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, unterlaufen. Der Hauptvermieter könnte dem Mieter und Untervermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, solange dieser nicht (wieder) im Mietobjekt wohnt. Eine solche Einschränkung der Kündigungsfreiheit bei Untermietverhältnissen würde bedeuten, dass Mieter, welche das Mietobjekt an eine Drittpartei untervermieten und entsprechend das Mietobjekt gar nicht selbst bewohnen, vor Kündigungen besser geschützt wären als Mieter, die das Mietobjekt selber nutzen und entsprechend darauf angewiesen sind. Dies lässt sich offenkun- dig nicht mit dem geltenden Kündigungsschutz, welcher ein Sozialrecht darstellt, vereinbaren. Entsprechend kann die Kündigung des Beklagten mangels eines Rückkehranspruchs der Kläger offensichtlich auch keinen Verstoss gegen Art. 271a Abs. 1 lit. a OR bilden. Eine Vergeltungskündigung i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. a OR würde nur vorliegen, wenn die Kündigung einzig ausgesprochen worden wäre, weil die Mieter das Mietobjekt untervermieten wollten (vgl. BGE 138 III 59 E. 2.2.1; BGer 4C.155/2000 vom 30. August 2000 E.2a; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 24). Dies ist vorliegend aber unbestrittenermassen nicht der Fall. - 10 - 1.2.2 Kein widersprüchliches Verhalten seitens des Beklagten Weiter begründen die Kläger die Treuwidrigkeit der Kündigung damit, dass der Be- klagte die Kündigung ausgesprochen habe, nachdem er der Verlängerung des Un- termietverhältnisses zuvor zugestimmt habe. Unbestritten ist, dass der Beklagte an- lässlich des Telefonats mit dem Kläger 1 vom 16. Dezember 2021 der Verlängerung des Untermietverhältnisses bzw. dem Verbleibs der Untermieter im Mietobjekt zu- gestimmt hat, bevor er das Mietverhältnis am 14. Januar 2022 kündigte. Der genaue Inhalt des Telefongespräches zwischen den Parteien kann rückblickend nicht mehr eruiert werden, spielt letztlich aber keine Rolle.”

“Wie es sich damit verhalte, ergebe sich jedoch erst nach erfolgter Überprüfung im Verfahren. Der Geltungsbereich von Art. 269d OR könne deshalb entgegen HIGI (a.a.O., Art. 269d OR N 49 ff.) nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen eingeschränkt wer- den, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters veränderten. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirke, sei vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehöre zur Missbrauchs- prüfung. In BGE 125 III 62 E. 2b sei Art. 269d Abs. 3 OR auch auf den Entzug einer Bewilligung zur Untervermietung angewendet worden, obwohl eine solche das Austauschverhältnis nur indirekt zu beeinflussen vermöge. Der Anwendungs- bereich von Art. 269d und 270b Abs. 2 OR sei demnach weit zu fassen. Grund- sätzlich seien sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden könne. Dafür spreche schon der sachliche Zusammenhang von Art. 269d OR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Die zuletzt genannte Bestimmung verbiete die Änderungskündigung ebenso wie Art. 269d Abs. 2 lit. c OR die Kündigungsdro- hung, damit der Mieter nicht vor die Alternative gestellt werde, entweder eine Ver- tragsänderung zu seinen Lasten zu akzeptieren oder die Kündigung zu riskieren. Sei aber davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die – im allgemeinen Vertragsrecht zulässige – Änderungskündigung durch den Vermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar mietzinsrele- vante Änderungen des Vertrages ersetze, so müsse es für derartige Änderungen auch zur Verfügung stehen. Dem könne nicht mit dem Argument begegnet wer- den, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte einräumen wolle, als - 49 - ihm nach allgemeinem Vertragsrecht zuständen, denn dies träfe auch für einsei- tige, direkt mietzinsbestimmende Änderungen zu (BGE 125 III 231 E. 3b).”

“Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdefüh- rerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Be- schwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerde- führerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, je- denfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung we- gen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR ein- zustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin be- wohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art.”

“Vor Bundesgericht ist nur noch der vorinstanzliche Kostenentscheid streitig. Die Zulässigkeit der Beschwerde gegen einen solchen Nebenpunkt richtet sich - entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners - nach der Hauptsache (BGE 137 III 47 E. 1.2.3 S. 48). Die Hauptsache betrifft die Erstreckung des Mietverhältnisses; sie ist für die Frage des Eintretens massgebend. In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen zulässig, sofern der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Streitwert bestimmt sich nach den vor der Vorinstanz streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 137 III 47 E. 1.2.2 S. 48). Der Beschwerdeführer beantragte ursprünglich, die Kündigung per 30. Juni 2018 sei als missbräuchlich zu erklären. Dies führte unter Berücksichtigung von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR und der einschlägigen Praxis zu einem Streitwert von Fr. 43'200.-- (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f. S. 348 f.). Im Berufungsverfahren beantragte der Beschwerdeführer zuletzt, das Mietverhältnis sei bis zum 31. Oktober 2019 zu erstrecken, was einen Streitwert von Fr. 19'200.-- ergibt. Dieses Begehren blieb vor der Vorinstanz streitig, bis das Berufungsverfahren am 6. November 2019 als gegenstandslos abgeschrieben wurde. Somit ist der erforderliche Streitwert erreicht.”

“Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 36 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art.”

“Die Begrün- dung müsse zum Ausdruck bringen, warum die Anpassung nicht missbräuchlich sei, auch wenn sie sich nicht unbedingt an die Mietzinsgestaltungskriterien anzu- lehnen brauche. Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 36 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.”

“Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 61 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.”

“Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art.”

“4.2.2 Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 45 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.”

“432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants pas un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. 2.2 En l'espèce, le Tribunal a constaté en premier lieu que l'intimée avait été déboutée définitivement de ses conclusions en évacuation à l'encontre de l'appelante par arrêt de la Cour du 11 janvier 2021 et qu'il était indéniable que les congés notifiés le ______ 2021 l'avaient été dans le délai de trois ans de protection de l'art. 271a al. 1 CO. Il a toutefois retenu que ce cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. La Cour fait sien ce raisonnement, qui est conforme au but et au sens de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. L'appelante fait grand cas de l'unique différence entre les deux affaires, d'ailleurs relevée par le Tribunal, à savoir que l'intimée ne s'est en l'espèce pas fondée sur une résiliation pour agir une première fois en évacuation à son encontre mais sur un bail dont elle pensait que la durée déterminée avait pris fin. Or, ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé, l'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.”

“Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar, wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art. 261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung: In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters (Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21.”

“Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar, wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art. 261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung: In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters (Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.3).”

“Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar, wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art. 261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung: In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters (Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.3).”

“Danach ist zu unterscheiden, ob nur Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung streitig sei. Gehe es nur um die Frage der Ausweisung, bestehe das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entstehe. Diesbezüglich sei unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen. Sei dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, sei diese selber Streitgegenstand. Nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung würden alle Streitigkeiten, in denen die angerufene Behörde über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse – also auch mietrechtliche Ausweisungsklagen, die nicht im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO ausgetragen werden können – unter den Begriff «Kündigungsschutz» gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und damit in den Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens fallen. Daraus folge, dass bei der Streitwertermittlung die dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen sei, weil während dieser Sperrfrist nicht gekündigt werden dürfe, nachdem eine vom Mieter angefochtene Kündigung im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren als ungültig erklärt worden sei (BGE 144 III 346 E. 1.2 bis 1.2.2.1, mit Hinweisen auf Bundesgerichtsurteile und die Rechtsliteratur). Weiter hat das Bundesgericht im zitierten Urteil festgehalten, dass durch einen Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO keine solche Sperrfrist ausgelöst werde. Werde klares Recht bejaht und der Mieter ausgewiesen, bleibe es bei diesem rechtskräftigen Entscheid. Werde dagegen klares Recht verneint und komme es zu einem Nichteintretensentscheid, begründe ein solcher keine Kündigungssperrfrist. Diesbezüglich werde in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung bei Nichteintreten auf das Gesuch im Summarverfahren allenfalls im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren erstritten werden müsse und dieser Entscheid dann die Sperrfrist auslösen könne (BGE 144 III 346 E.”

“Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. - 3 - 2.1. Mit der Beschwerde sind nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endent- scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur ef- fektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatli- chen Mietzinse von insgesamt Fr. 80.– ein Total von Fr. 480.– (act. 20 E. 6.). Dem ist zu folgen. Die Beschwerdeführerin hat zwar sowohl in ihren Stellungnahmen als auch in der vorliegenden Beschwerde auch die Gültigkeit der Kündigung in- frage gestellt (act. 16a–b und act. 21). Zumal es sich jedoch bei den Kellerabtei- len nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, löst ein Verfahren gegen den Vermieter keine Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus, weshalb zur Be- rechnung des Streitwerts auf die mutmassliche Verfahrensdauer des summari- schen Verfahrens abzustellen ist (vgl. dazu BGE 144 III 346 E. 1.2.). 2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen- sichtlich unrichtige Feststellung des”

“Auch im vorlie- genden Beschwerdeverfahren ersucht er wie gesehen um einen "Aufschub" (act. 16 Ziff. 2 und 6). Somit geht es ihm nicht in erster Linie um die Gültigkeit der Kündigung, sondern um eine Verlängerung der Auszugsfrist, weshalb es sich rechtfertigt, die Streitwertberechnung ohne Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorzunehmen. Im Ausweisungsverfahren bemisst sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich noch nicht über das Objekt verfügen kann. Praxisgemäss ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung zu rechnen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO,”

“Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich - 4 - solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert bei Ausweisungsverfahren berechnet sich nach dem Bruttomietzins für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während welcher die Beschwerdeführerin nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, wendet sich der Beschwerdegegner sinngemäss gegen die Gültigkeit der Zahlungsverzugskündigung. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist in Fällen, in denen im Ausweisungsverfahren auch die Gültigkeit der Kündigung strittig ist und deren Unzulässigkeit die Schutzfrist i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslöste, diese bei der Streitwertberechnung zu berücksichtigen (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Da indes die streitgegenständlichen Mietverhältnisse befristet sind, mithin ohnehin am 31. Dezember 2020 enden (vgl. act. 4/1–2), ist vorliegend die Schutzfrist nicht zu berücksichtigen. Vielmehr ist der Streitwert praxisgemäss anhand der weiteren Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung von sechs Monaten zu berechnen, was bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'304.– (act. 4/1–2) einen Streitwert für das Rechtsmittelverfahren von Fr. 7'824.– ergibt (act. 36 E. 2). Das Rechtsmittel ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen.”

“3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 63 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV.”

“Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe- mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah- men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtli- cher Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung aus- serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht geltend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit be- stand, weil eine Partei den Ansinnen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro- chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Selbst nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft keine Sperrfrist, sofern unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis keine Unei- nigkeit geherrscht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1 sowie das obiter dictum in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 63 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV.”

“Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe- mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah- men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtli- cher Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung aus- serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht geltend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit be- stand, weil eine Partei den Ansinnen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro- chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Selbst nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft keine Sperrfrist, sofern unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis keine Unei- nigkeit geherrscht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1 sowie das obiter dictum in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 47 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV. 2.2.1 und E. IV. 2.3.3). 4.3 Anwendung auf den vorliegenden Fall 4.”

“Beim anwendbaren Beweismass stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Einklang mit den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs lediglich glaubhaft machen oder ob er diesen strikt beweisen muss. Das Bundesgericht spricht in diesem Zusammenhang regelmässig davon, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf aufzeigen («démontrer») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.3; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2) oder erstellen muss («établir») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; BGer 4A_23/2009 vom 24. März 2009 E. 3.1; BGer 4A_447/2013 vom 20. November 2013 E. 4.1; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2; BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.1). Zuweilen führt das Bundesgericht auch aus, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf «behaupten» und «belegen» muss (BGer 4A_284/2019 vom 1. Oktober 2019 E. 2.3.1; so auch Higi, Zürcher Kommentar, 4. Auflage 1996, Art. 271a OR N 204). Eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Frage des Beweismasses im Rahmen von Art. 271a Abs. 3 lit. c OR findet sich in den genannten Entscheiden nicht. Die Frage kann letztlich auch offenbleiben, da der Vermieter im vorliegenden Fall einen dringenden Eigenbedarf jedenfalls hinreichend behauptet und belegt hat (vgl. nachfolgende E. 2.3).”

“Insbesondere ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung dann an- fechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Ansprüche aus dem Mietver- hältnis sind die sich aus dem Vertrag und den zwingenden gesetzlichen Bestim- mungen ergebenden Ansprüche des Mieters, unter anderem auch die Mängel- rechte (BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 10). Vorausgesetzt wird ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündi- gung. Zu berücksichtigen ist etwa ein (naher) zeitlicher Zusammenhang oder - 7 - auch die Plausibilität der Begründung der Kündigung. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter den gleichen Umständen eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist die Kündigung gültig (BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 12).”

“Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung. Haben verschiedene Motive zur Kündigung beigetragen, ist eine Gewichtung vorzunehmen. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter den gleichen Umständen, d.h. unter Ausserachtlassen der verpönten Elemente, eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist diese gültig (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 12 zu Art. 271/271a OR).”

“Die Vorinstanz prüfte die vier von den Beschwerdeführern alternativ vorgetragenen Gründe einer Missbräuchlichkeit: Hinsichtlich einer Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR war zu beurteilen, ob die behauptete Geltendmachung von Mängelrechten durch die Beschwerdeführer für die ausgesprochene Kündigung ursächlich war. Die Vorinstanz stützte die Ansicht der Erstinstanz, die das Vorliegen einer Rachekündigung verneinte. Im Zentrum der Beweiswürdigung stand eine E-Mail der Beschwerdegegner an die Beschwerdeführer vom 26. September 2016, worin es unter anderem um die Kostenübernahme einer Reparatur der Heizung ging. Die Vorinstanz erwog, dass aus dem Wortlaut dieser E-Mail - namentlich aus dem Wort "Missverständnis" - nicht geschlossen werden könne, dass sich die Beschwerdegegner vor dieser E-Mail geweigert hätten, die Kosten zu übernehmen, Mängel zu beseitigen oder dass die Beschwerdeführer überhaupt Mängelrechte geltend gemacht hätten. Darüber hinaus sei weder substanziiert behauptet noch belegt, dass nach der besagten Reparatur der Heizung im Jahr 2016 bis zum Zeitpunkt der Kündigung Mängel an der Mietsache bestanden hätten. Weitere als Beweise angeführte Rechnungen sowie weitere Reparaturen und Mängelrügen seien erst nach der Kündigung erfolgt und könnten somit für den Kündigungsentschluss nicht ursächlich gewesen sein.”

“Das Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2). In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen.”

“Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art.”

“Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe- mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah- men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtli- cher Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung aus- serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht geltend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit be- stand, weil eine Partei den Ansinnen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro- chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Selbst nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft keine Sperrfrist, sofern unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis keine Unei- nigkeit geherrscht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1 sowie das obiter dictum in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 63 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV.”

“Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 62 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungs- gründen Bestand. Anders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Ereignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kün- digung des Vermieters zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Insti- tut zweckwidrig verwendet oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessen- missverhältnis (dazu BSK ZGB I-HONSELL, 6.”

“Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.B. auch nicht nach einer für unzulässig erklärten einseitigen Vertragsänderung. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs- gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht- sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 808; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). LACHAT bringt diesen Vorbehalt zu recht auch bei der Sperr- frist während der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (LACHAT, a.a.O., S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfah- ren über Bagatellen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach - 46 - Bagatellstreitigkeiten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem re- levanten Streit gekommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnahmen der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkate- gorien auch als Ausfluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungs- gründen Bestand. Anders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Ereignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kün- digung des Vermieters zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Insti- tut zweckwidrig verwendet oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessen- missverhältnis (dazu BSK ZGB I-HONSELL, 6.”

“A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p.”

“Dabei fasste es zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen (E. 2.1). Sodann legte es die Voraussetzungen der Missbräuchlichkeit einer Kündigung dar. Im Allgemeinen sei eine Kündigung missbräuchlich, wenn für sie kein objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse vorliege, sie ausschliesslich der Schikane diene oder die Interessen der Vermieterin und des Mieters in einem offensichtlichen Missverhältnis stünden. Zur Beantwortung der Frage, ob die Kündigung missbräuchlich sei, müssten die tatsächlichen Motive der kündigenden Vermieterin bekannt sein. Eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung, die eine Weiterbenutzung der Wohnung erheblich einschränke, sei dann nicht missbräuchlich, wenn das Sanierungsprojekt im Zeitpunkt der Kündigung genügend ausgereift sei. Eine Kündigung sei dagegen missbräuchlich, wenn sie einzig ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Nicht jede Kündigung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung sei aber missbräuchlich, so etwa dann nicht, wenn die Vermieterin kündige, um die Wohnung einer Drittperson zum Kauf anzubieten, oder wenn die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbiete, um – nach Ablehnung des Angebots durch den Mieter – die Wohnung einer Drittperson zu verkaufen. Die Kündigung sei überdies nur missbräuchlich, wenn sie allein deshalb ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen (E. 2.2). Im vorliegenden Fall handle es sich bei der Kündigung vom 8. Februar 2023 weder um eine Sanierungskündigung im klassischen Sinn noch um eine Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter. Vielmehr sei es von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in erster Linie um sie zu verkaufen. Dass eine einzelne Wohnung im Stockwerkeigentum besser verkäuflich sei, wenn sie nicht vermietet sei, dürfe als notorisch erachtet werden.”

“Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl- len) nur um die Frage der Ausweisung, ist also die Gültigkeit der Kündigung als solche bzw. der Bestand des Mietverhältnisses nicht (mehr) strittig, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in- folge des Summarverfahrens selber entsteht. Unabhängig von allfälligen kantona- len Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren ist insoweit von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Würde deren Unzulässigkeit die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre, wobei zusätzlich zu berück- sichtigen ist, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhält- nis frühestens gekündigt werden kann (vgl. BGE 144 III 346; statt vieler KGer GR ZK2 24 7 v.”

“Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist hinsichtlich des Streitwertes zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob auch die Kündigung streitig ist. Geht es nur um die Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfah- rens selber entsteht. Diesbezüglich ist von einer voraussichtlichen Dauer für das Summarverfahren von sechs Monaten auszugehen. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Der Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO löst an sich keine dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus. Bei Nichteintreten auf das Gesuch im Summarver- fahren muss die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung allenfalls im vereinfachten Verfahren erstritten werden. Dieser Entscheid kann dann jedoch die Sperrfrist auslösen. Da gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zwar die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit, nicht aber die voraussichtliche Verfahrensdauer zuverlässig abgeschätzt werden kann, entspricht der Streitwert in der Regel in diesem Fall dem Mietwert für drei Jahre (BGer 144 III 346 vom 11. Juli 2018 E. 1.2 ff.).”

“Für die Streitwertberechnung bei Mieterausweisungsverfahren ist von der mutmasslichen Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts auszugehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung strittig ist (BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2). Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in- folge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre. Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfach- ten Verfahren geklärt werden muss und dieser Entscheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.).”

“Bei der Einfüh- rung von neuen allgemeinen Vertragsbedingungen ist zu beurteilen, ob diese die Rechtsstellung des Mieters in einer Weise beeinträchtigen, die sich auch finanziell auswirken kann und im Übrigen, ob die neuen Bedingungen mit dem geltenden Gesetzesrecht übereinstimmen (SVIT-Kommentar/ROHRER, N 76 zu Art. 269d OR). Wie in der Präsidialverfügung vom 17. Mai 2021 bereits erwähnt (act. 11 E. 2.), ist im vorliegenden Fall – in welchem die Beklagte mit der einseitigen Ver- tragsänderung letztlich ihre in der VGV festgelegten Absichtserklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechts kundtut – also zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündigungsschutz vorliegt. Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“Zudem unterlief der Vorinstanz beim Hinweis auf BGE 141 III 201 E. 2.8 ein Tippfehler: Der einschlägige Entscheid ist BGE 141 III 101 E. 2.8. Dort geht es um die Zulässigkeit einer Kündigung während der dreijährigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte Kündigung "wiederholt". Eine derartige Wiederholung würde bei einer an den vom Beschwerdeführer behaupteten Mängeln leidenden Zahlungsverzugskündigung aber voraussetzen, dass der Verzug nach wie vor besteht. In Bezug auf Zahlungsverzugskündigungen findet nach Art. 271a Abs. 3 lit. b OR die Sperrfrist aber keine Anwendung (vgl. auch BGE 141 III 101 E. 2.8). Insoweit argumentiert der Beschwerdeführer ohnehin am angefochtenen Entscheid vorbei.”

“In zeitlicher Hinsicht ist sodann die Unmittelbarkeit und Aktualität des Eigenbedarfs zu prüfen. Im Rahmen der Unmittelbarkeit des Eigenbedarfs ist zu beurteilen, ob es dem Vermieter im Kündigungszeitpunkt – am 24. November 2020 – zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen (vgl. oben E. 2.2.2). Im vorliegenden Fall wurde durch das Schlichtungsgesuch der Mieterin vom 6. Juni 2020 (Nebenkostenabrechnung) eine dreijährige Kündigungssperrfrist ausgelöst (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Dieses Schlichtungsverfahren wurde mit Vergleich vom 11. Februar 2021 beendet, so dass die Kündigungssperrfrist voraussichtlich bis zum 11. Februar 2024 gedauert hätte (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziffer 4 OR). Im Kündigungszeitpunkt war es dem Vermieter offensichtlich nicht zuzumuten, die über dreijährige Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen. Insofern liegt auch ein unmittelbarer Eigenbedarf vor. Im Rahmen der Aktualität des Eigenbedarfs ist zu beurteilen, ob lediglich ein zukünftiger, bloss möglicher Bedarf vorliegt (vgl. oben E. 2.2.2). Ein aktueller Eigenbedarf ist im vorliegenden Fall ohne Weiteres zu bejahen: Aufgrund des langen Schulwegs und der familiären Probleme bestand im Zeitpunkt der Kündigung nicht bloss ein künftiges, sondern ein aktuelles Bedürfnis der Enkelin des Vermieters, die Wohnung der Mieterin zu beziehen. Dass der Eigenbedarf in der Zukunft liege und nicht aktuell sei, wird von der Mieterin denn auch zu Recht nicht vorgebracht.”

“Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar, wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art. 261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung: In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters (Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der Wohnung).”

“271a CC [recte: CO] qui rend annulable le congé donné par le bailleur en représailles. La suspension de la procédure pénale se justifiait donc, dans la mesure où A______ et les B______ SA avaient saisi la CCBL le 23 novembre 2023 d'une action en contestation du congé, et que la priorité devait être donnée à ce procès civil, ouvert sous la référence C/1______/2023, pour déterminer si le congé litigieux répondait à la définition de l'art. 271a CO. D.           a. Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours.”

“Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours. Quant aux prétendus faits nouveaux, ils auraient pu être intégrés dans les procédures existantes, sous forme d'allégués complémentaires, sans besoin de recourir à une énième résiliation. b.             Dans ses observations, le Ministère public conclut au rejet du recours. Si le juge pénal tranchait, dans certains cas, des questions civiles à titre préjudiciel, tel n'était évidemment pas le cas lorsque la question civile à trancher était au cœur de la disposition pénale, destinée à en renforcer le caractère dissuasif. L'art. 325quater CP ne décrivait pas un état de fait autonome, mais se bornait à renvoyer à la notion de congé-représailles au sens de l'art.”

“La suspension de la procédure pénale se justifiait donc, dans la mesure où A______ et les B______ SA avaient saisi la CCBL le 23 novembre 2023 d'une action en contestation du congé, et que la priorité devait être donnée à ce procès civil, ouvert sous la référence C/1______/2023, pour déterminer si le congé litigieux répondait à la définition de l'art. 271a CO. D.           a. Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours. Quant aux prétendus faits nouveaux, ils auraient pu être intégrés dans les procédures existantes, sous forme d'allégués complémentaires, sans besoin de recourir à une énième résiliation. b.             Dans ses observations, le Ministère public conclut au rejet du recours.”

“Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; elle ne lui était pas subsidiaire. Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours. Quant aux prétendus faits nouveaux, ils auraient pu être intégrés dans les procédures existantes, sous forme d'allégués complémentaires, sans besoin de recourir à une énième résiliation. b.             Dans ses observations, le Ministère public conclut au rejet du recours. Si le juge pénal tranchait, dans certains cas, des questions civiles à titre préjudiciel, tel n'était évidemment pas le cas lorsque la question civile à trancher était au cœur de la disposition pénale, destinée à en renforcer le caractère dissuasif. L'art. 325quater CP ne décrivait pas un état de fait autonome, mais se bornait à renvoyer à la notion de congé-représailles au sens de l'art.”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn die Mieterin das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (lit. d), oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (lit. e Ziff. 4). Es ist unbestritten, dass die streitgegenständliche Kündigung während diesen Sperrfristen ausgesprochen wurde (sowohl während der Hängigkeit eines dasselbe Mietverhältnis betreffendes Mietzinsherabsetzungsverfahrens [lit. d] als auch vor Ablauf von drei Jahren seit dem vergleichsweisen Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens [lit. e Ziff. 4]; siehe Sachverhalt Bst. A).”

“Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn die Mieterin das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (lit. d), oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (lit. e Ziff. 4). Es ist unbestritten, dass die streitgegenständliche Kündigung während diesen Sperrfristen ausgesprochen wurde (sowohl während der Hängigkeit eines dasselbe Mietverhältnis betreffendes Mietzinsherabsetzungsverfahrens [lit. d] als auch vor Ablauf von drei Jahren seit dem vergleichsweisen Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens [lit. e Ziff. 4]; siehe Sachverhalt Bst. A).”

“Sie erwog, es sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis erstmals am 3. Juli 2017 ordentlich, ein zweites Mal während noch laufender Kündigungsfrist am 8. August 2017 ausserordentlich und ein drittes Mal am 25. Juni 2020 erneut ordentlich gekündigt habe. Die streitgegenständliche ausserordentliche Kündigung vom 25. Januar 2022 sei einzig mit dem Hinweis auf Art. 257d OR erfolgt. Zwar erscheine es bei summarischer Beurteilung durchaus vertretbar, eine erneute ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen der Beschwerdegegnerin als gültig zu erachten, zumal eine solche Kündigung einzig auf deren Verhalten zurückzuführen sei (die sich ihrerseits in einem parallel laufenden Anfechtungsverfahren auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses berufe) und der Gesetzgeber selbst in einem solchen Fall auf den Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ausdrücklich verzichtet habe (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR). Eine solche Schlussfolgerung ergebe sich aber nicht ohne Weiteres aus der bestehenden Lehre und Rechtsprechung und bedinge letztlich eine Auslegung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen unter Rückgriff auf deren historische Entstehung und den beabsichtigten Schutzzweck. Klares Recht betreffend die Gültigkeit der streitgegenständlichen Kündigung könne deshalb nicht bejaht werden.”

“Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdefüh- rerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Be- schwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerde- führerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, je- denfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung we- gen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR ein- zustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin be- wohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art.”

“Die Berufungsklägerin habe der Berufungsbeklagten den jetzt geltenden Mietvertrag angeboten, nachdem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter ver- storben sei. Eine Kündigung infolge veränderter familiärer Verhältnisse sei mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren. Es sei zwar nachvollziehbar, dass die Berufungsklägerin ihre Liegenschaften möglichst gemeinverträglich nutzen wolle. Indessen dürfe sie sich dabei nicht über die bundesrechtlichen Vorgaben hinwegsetzen (act. 75 E. 4.3.4).”

“Die Berufungsklägerin habe der Berufungsbeklagten den jetzt geltenden Mietvertrag angeboten, nachdem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter ver- storben sei. Eine Kündigung infolge veränderter familiärer Verhältnisse sei mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren. Es sei zwar nachvollziehbar, dass die Berufungsklägerin ihre Liegenschaften möglichst gemeinverträglich nutzen wolle. Indessen dürfe sie sich dabei nicht über die bundesrechtlichen Vorgaben hinwegsetzen.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 72 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“Januar 2022 habe der Beklagte völlig überraschend das Mietverhältnis mit den Klägern per 30. April 2022 - 5 - gekündigt, da er die Situation [im Mietobjekt] so belassen möchte, wie sie sei. Die Kündigung sei missbräuchlich, da die Kläger das Mietobjekt berechtigterweise und zu zulässigen Konditionen untervermietet hätten. Die Kläger hätten den Ausland- aufenthalt niemals ohne die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung und die Möglichkeit der Rückkehr angetreten. Die Kündigung sei erst erfolgt, nachdem die Kläger den Beklagten über die beab- sichtigte Rückkehr informiert hätten. Durch die Kündigung habe der Beklagte den aus der Untermiete abgeleiteten Anspruch auf Rückkehr in das Mietobjekt vereitelt. Werde die Rückkehr der Untervermieter in das Mietobjekt verunmöglicht, werde die Untermiete ihres Sinns und Zwecks entleert. Da das Motiv der Kündigung einzig in dieser Vereitelung der Rückkehr der Kläger liege, sei die Kündigung rechtsmiss- bräuchlich i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR. Die Kündigung sei auch treuwidrig, weil der Beklagte sie ausgesprochen habe, obschon er der Verlängerung des Untermiet- verhältnisses zuvor noch zugestimmt habe. Aufgrund dieser Zustimmung hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass sie das Mietobjekt ein weiteres Jahr untervermieten und anschliessend in das Mietobjekt zurückkehren könnten. Weiter könne der Beklagte kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Kündigung vor- weisen; insbesondere werfe er den Klägern auch kein Fehlverhalten vor. Da der Beklagte in keinem rechtlichen Verhältnis zu den Untermietern stehe, liege im Ver- hindern eines Umzugs der Untermieter kein eigenes schutzwürdiges Interesse. 2. Standpunkt des Beklagten Der Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, er habe am 29. März 2019 seine Zu- stimmung für die Untervermietung erteilt, jedoch unter der Bedingung, dass das Un- termietverhältnis auf ein Jahr zu begrenzen sei. Die Kläger hätten das Mietobjekt mit Untermietvertrag vom 26.”

“Le 17 juin 2020, l'intimé a adressé un courrier à l'appelant dans lequel il contestait certains postes du décompte de charges 2018-2019, à savoir le poste relatif aux installations électriques pour un montant de 861 fr. 60 et le poste « surveillance » pour un montant de 1'436 francs. Il a également indiqué ne plus vouloir s'acquitter des frais liés aux caméras de surveillance dans la mesure où elles ne lui étaient pas utiles. Enfin, il s'est plaint de l'utilisation de ses places de parc par les clients du bar. Le 22 juillet suivant, l'intimé a versé à l'appelant un montant relatif au décompte de frais litigieux, sur lequel a été déduite la somme relative aux installations électriques. L'intimé a ainsi apporté la preuve, par ces deux pièces, que les parties avaient été en litige sur le montant du solde des frais accessoires 2018-2019 et qu'elles avaient trouvé un arrangement par le règlement d'un montant moindre que celui qui avait été initialement réclamé par le bailleur. Le congé étant intervenu quelques mois seulement après ledit arrangement, la protection de trois ans découlant de l'art. 271a al. 2 CO est applicable, de sorte que le congé est présumé abusif. Il appartient dès lors au bailleur de renverser cette présomption, en apportant la preuve d'un besoin propre et urgent (art. 271a al. 3 let. a CO), ce besoin correspondant d'ailleurs au motif de congé invoqué par ses soins. Il faut encore relever que, même si la protection de l'art. 271a al. 2 CO ne devait pas s'appliquer, la jurisprudence développée à l'appui de l'art. 271a al. 3 let. a CO s'appliquerait de la même manière, l'appelant ayant motivé la résiliation par sa volonté de reprendre l'exploitation du restaurant et le Tribunal fédéral appliquant par analogie les principes développés dans le cadre de cette disposition (cf. TF 4A_198/2016 rappelé ci-dessus). 4.3 Il convient dès lors d'examiner si le besoin de l'appelant est propre, immédiat, réel et actuel et, dans ce cadre, déterminer s'il ne s'agit pas d'un motif simulé ou invoqué abusivement. Les premiers juges ont à cet égard relevé les éléments suivants : 4.3.1 Ils ont d’abord constaté que le congé avait été donné sans aucune explication ; ce n'était qu'en réponse au courrier de l'intimé du 13 janvier 2021 que le conseil de l'appelant avait mentionné la volonté de ce dernier de reprendre lui-même l'exploitation du restaurant.”

“4b ; TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3 ; TF 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3). Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.3). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance (ATF 138 III 59 consid. 2.3). Il appartient en principe au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II 105 consid. 3c ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.4). Par exception à la règle générale sur le fardeau de la preuve, l'art. 271a al. 2 CO pose une présomption du caractère abusif du congé lorsque le bailleur résilie dans les trois ans suivant un arrangement hors procédure entre les parties. Il suffit dans ce cas que le locataire prouve par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur à la suite d’un désaccord sur une prétention relevant du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 980, n. 5.6.6). Cette présomption peut être renversée par le bailleur, qui peut notamment apporter la preuve d'un besoin propre et urgent à reprendre les locaux (cas de l'art. 271a al. 3 let. a CO). 4.2 En l'espèce, il convient d'abord d'examiner si le congé doit être présumé abusif pour le motif de l'art. 271a al. 2 CO, à savoir parce qu'il est donné dans les trois ans qui suivent un arrangement hors procédure entre les parties. Le 17 juin 2020, l'intimé a adressé un courrier à l'appelant dans lequel il contestait certains postes du décompte de charges 2018-2019, à savoir le poste relatif aux installations électriques pour un montant de 861 fr.”

“Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II 105 consid. 3c ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.4). Par exception à la règle générale sur le fardeau de la preuve, l'art. 271a al. 2 CO pose une présomption du caractère abusif du congé lorsque le bailleur résilie dans les trois ans suivant un arrangement hors procédure entre les parties. Il suffit dans ce cas que le locataire prouve par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur à la suite d’un désaccord sur une prétention relevant du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 980, n. 5.6.6). Cette présomption peut être renversée par le bailleur, qui peut notamment apporter la preuve d'un besoin propre et urgent à reprendre les locaux (cas de l'art. 271a al. 3 let. a CO). 4.2 En l'espèce, il convient d'abord d'examiner si le congé doit être présumé abusif pour le motif de l'art. 271a al. 2 CO, à savoir parce qu'il est donné dans les trois ans qui suivent un arrangement hors procédure entre les parties. Le 17 juin 2020, l'intimé a adressé un courrier à l'appelant dans lequel il contestait certains postes du décompte de charges 2018-2019, à savoir le poste relatif aux installations électriques pour un montant de 861 fr. 60 et le poste « surveillance » pour un montant de 1'436 francs. Il a également indiqué ne plus vouloir s'acquitter des frais liés aux caméras de surveillance dans la mesure où elles ne lui étaient pas utiles. Enfin, il s'est plaint de l'utilisation de ses places de parc par les clients du bar. Le 22 juillet suivant, l'intimé a versé à l'appelant un montant relatif au décompte de frais litigieux, sur lequel a été déduite la somme relative aux installations électriques. L'intimé a ainsi apporté la preuve, par ces deux pièces, que les parties avaient été en litige sur le montant du solde des frais accessoires 2018-2019 et qu'elles avaient trouvé un arrangement par le règlement d'un montant moindre que celui qui avait été initialement réclamé par le bailleur.”

“In der Lehre haben sich einige Autoren der Rechtsprechung des Bundes- gerichts angeschlossen. H IGI/BÜHLMANN halten ganz allgemein dafür, im Rahmen von Art. 271 f. OR sei letztlich der "Anstand" das entscheidende Kriterium; nur "unanständige" Kündigungen seien treuwidrig. Eine Kündigung mit dem Zweck, dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzu- ziehen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig; das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge, denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht un- anständig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen be- - 26 - gründetes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge gesichert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK- H ULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79). F UTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag nicht gewährleiste (SVIT-Kommentar-F UTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43 und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von B ÄT- TIG , wonach die Rechtsprechung zur relativen Methode mit dem Anspruch der Vermieterin auf einen angemessenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur "(system-)logischen Konsequenz" führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuch- lich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen Ertrag nicht zu verschaffen vermöge (B ÄTTIG, MRA 3/05 S.”

“In der Lehre haben sich einige Autoren der Rechtsprechung des Bundesge- richts angeschlossen. HIGI/BÜHLMANN halten ganz allgemein dafür, im Rahmen von Art. 271 f. OR sei letztlich der «Anstand» das entscheidende Kriterium; nur «unanständige» Kündigungen seien treuwidrig. Eine Kündigung mit dem Zweck, dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzuzie- hen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig; das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge, denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht unanstän- dig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen begründe- tes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge gesi- chert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. - 69 - 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79). FUTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag nicht gewährleiste (SVIT- Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43 und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von BÄTTIG, wonach die Rechtspre- chung zur relativen Methode mit dem Anspruch der Vermieterin auf einen ange- messenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur «(system-)logischen Konse- quenz» führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuchlich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen Ertrag nicht zu verschaf- fen vermöge (BÄTTIG, MRA 3/05 S.”

“Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 61 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.”

“4.2.2 Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 45 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.”

“Im Falle einer Sperrfrist Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermie- ter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund- sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE 130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., - 45 - S. 808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen, Bern/Stuttgart/Wien 1993, S. 259). In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs- schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräf- tigen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte (BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwen- dungsbereich der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an ei- nen Konflikt die Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen, kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nach- weis beseitigen, dass seiner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Daher ist es nicht ganz korrekt, von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während einer Sperrfrist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils steht dem Vermieter grundsätzlich nicht offen, also z.”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3) ou pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“05 per 1. Januar 2024 mitteilte, ist die Darstellung der Beklagten ohne weiteres plausibel, wonach die Zustellung irrtümlich erfolgt sei und nicht auf einem Willen der Beklagten beruhe, den Vertrag über den Kündigungs- termin vom 31. August 2023 hinaus fortzusetzen. Angesichts der gravierenden Vorwürfe an seine Adresse konnte und durfte der Kläger die Mitteilung auch nicht in diesem Sinne verstehen, sondern höchstens als Erhöhung für den Fall, dass sich die entsprechende Kündigung als ungültig erweisen sollte. Die Beklagte klärte das Missverständnis nach Entdeckung sofort auf. Zudem spricht für ihre Darstel- lung, dass eine solche Mitteilung lediglich bezüglich der Wohnung Nr. 05 erfolgte, trotz genau gleicher Ausgangslage aber nicht auch bezüglich der Wohnung Nr. 04. - 16 - 2.4 Weisen die beiden umstrittenen Kündigungen wegen schwerer Pflichtverlet- zung nach dem Gesagten keine formellen oder inhaltlichen Mängel auf, kommt keine Sperrfrist zum Tragen (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR) und ist eine Erstreckung schon von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die ent- sprechenden Eventualanträge des Klägers sind daher abzuweisen. Gutzuheissen sind demgegenüber die Ausweisungsbegehren der Beklagten. 3. Mit seiner dritten Klage verlangt der Kläger eine Mietzinsminderung für beide Wohnungen im Umfang von 5% der Nettomietzinse für den Zeitraum vom 5. bis 23. Juni 2023, was einem Betrag von Fr. 97.49 entspreche. Die Beklagte anerkennt Mangel und Forderung im Grundsatz, macht aber Ver- rechnung mit ihren Ansprüchen auf Gewinnabschöpfung wegen vertragswidriger Untervermietung, sinngemäss gestützt auf die Regeln über die Geschäftsanmas- sung in Art. 423 OR geltend. Die Verrechnungseinrede ist offensichtlich begründet: Der Gewinn, welchen der Kläger nach seinen eigenen Angaben aus der widerrechtlichen Untervermietung erzielte, übersteigt den Minderungsanspruch auch nach den eigenen Angaben um ein Vielfaches. Dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Gewinn abzuschöpfen, entspricht seit über 20 Jahren ständiger Rechtsprechung (vgl.”

“Die Staatsanwaltschaft begründet ihre Nichtanhandnahmeverfügung damit, dass der fragliche Straftatbestand oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt seien. Beurteilt werde, ob aufgrund der eingereichten Unterlagen Hinweise für eine strafbare «Rachekündigung» gemäss Art. 325quater StGB vorlägen. Zwar habe die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion aufgrund von Baulärm eingefordert. Aus den Unterlagen gehe jedoch auch hervor, dass der Kündigung Konflikte mit Bauarbeitern und Nachbarn, Verstösse gegen die Hausordnung sowie Strafanzeigen gegen die Verwaltung vorangegangen seien. Das Mietverhältnis sei folglich zerrüttet gewesen, sodass die Kündigung aus guten Gründen erfolgt sei. Vorliegend habe es sich um eine rechtmässige Kündigung und keinesfalls um eine «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR gehandelt, womit kein strafrechtlich relevantes Verhalten der Beschwerdegegner 2 und 3 erkennbar oder auch nur ansatzweise belegt sei. Somit werde die fragliche Anzeige nicht anhand genommen.”

“Die Staatsanwaltschaft begründet ihre Nichtanhandnahmeverfügung damit, dass der fragliche Straftatbestand oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt seien. Beurteilt werde, ob aufgrund der eingereichten Unterlagen Hinweise für eine strafbare «Rachekündigung» gemäss Art. 325quater StGB vorlägen. Zwar habe die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion aufgrund von Baulärm eingefordert. Aus den Unterlagen gehe jedoch auch hervor, dass der Kündigung Konflikte mit Bauarbeitern und Nachbarn, Verstösse gegen die Hausordnung sowie Strafanzeigen gegen die Verwaltung vorangegangen seien. Das Mietverhältnis sei folglich zerrüttet gewesen, sodass die Kündigung aus guten Gründen erfolgt sei. Vorliegend habe es sich um eine rechtmässige Kündigung und keinesfalls um eine «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR gehandelt, womit kein strafrechtlich relevantes Verhalten der Beschwerdegegner 2 und 3 erkennbar oder auch nur ansatzweise belegt sei. Somit werde die fragliche Anzeige nicht anhand genommen.”

“Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe- mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah- men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtli- cher Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung aus- serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht geltend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit be- stand, weil eine Partei den Ansinnen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro- chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Selbst nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft keine Sperrfrist, sofern unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis keine Unei- nigkeit geherrscht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1 sowie das obiter dictum in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind vom Anwendungsbereich der verfahrensin- duzierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (BGer 4A_38/2010 - 47 - vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27; SVIT- Komm-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 27). Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtüm- liche Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räu- mung des bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vorausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV. 2.2.1 und E. IV. 2.3.3). 4.3 Anwendung auf den vorliegenden Fall 4.3.1 Prüfprogramm Aufgrund des Urteils des Bundesgerichts 4A_425/2019 vom 11.”

“In casu, les conditions d'un congé prématuré selon l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies, ce qui ne permettait pas d'exclure qu'il soit annulable au regard des art. 271 et 271a CO (les let. d et e de l'art. 271a al. 1 CO étant exceptées). Toutefois, la cour cantonale a constaté d'une manière qui lie le Tribunal fédéral que le congé avait été donné en raison du défaut d'attestation d'assurance responsabilité civile que les locataires s'étaient engagés à souscrire. Il n'a donc pas été donné en raison de défauts dont les locataires s'étaient plaints et dont la responsabilité incomberait, par hypothèse, aux bailleurs. Ceci permet déjà d'exclure le cas de figure visé par l'art. 271a al. 1 let. a CO. Quant aux circonstances particulières qui, selon les recourants, dénoteraient la mauvaise foi des bailleurs au sens de l'art. 271 CO, elles n'ont pas la consistance nécessaire. Il n'y a rien dans les éléments de fait constatés souverainement par la cour cantonale qui aurait valeur d'exception et rendrait le congé abusif. Il n'y a dès lors aucune violation du droit fédéral qui entache l'arrêt cantonal sur ce dernier point non plus.”

“Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl- len) nur um die Frage der Ausweisung, ist also die Gültigkeit der Kündigung als solche bzw. der Bestand des Mietverhältnisses nicht (mehr) strittig, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in- folge des Summarverfahrens selber entsteht. Unabhängig von allfälligen kantona- len Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren ist insoweit von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Würde deren Unzulässigkeit die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre, wobei zusätzlich zu berück- sichtigen ist, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhält- nis frühestens gekündigt werden kann (vgl. BGE 144 III 346; statt vieler KGer GR ZK2 24 7 v.”

“Der Berufungsantrag-Ziffer 2 des Berufungsklägers, wonach der Streitwert nach einem objektiven Massstab festzulegen sei, genügt den Anforde- rungen an die Bezifferung nicht. Weder aus dem Antrag noch der Berufungsbe- gründung des Berufungsklägers ist erkennbar, von welchem Streitwert und dar- aus resultierend von welcher Gerichtsgebühr (statt Fr. 2'000.00) seiner Ansicht nach ausgegangen werden soll. Der unbezifferte Antrag des Berufungsklägers in Bezug auf die Gerichtskosten erweist sich damit als unzulässig; auf die Berufung ist in diesem Punkt nicht einzutreten. Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass für den Berufungsklä- ger erkennbar sein musste, weshalb die Vorinstanz von einem Streitwert von Fr. 145'260.00 ausging (vgl. act. 3 S. 3 Erw. 3.2. [vorinstanzliche Verfügung vom 12. März 2024], wo auf act. 2 S. 3 Erw. 3. [Klagebewilligung] verwiesen wurde). Die Berechnung erfolgte anhand des monatlichen Bruttomietzinses von Fr. 4'035.00 multipliziert mit 36 Monaten (Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) und entspricht der bundesgerichtlichen Streitwertberechnung im Falle, dass es im Verfahren – wie vorliegend aufgrund der vom Berufungskläger gestellten Anträge (act. 1) – nicht nur um die Frage der Ausweisung aus der Miet- wohnung, sondern vorfrageweise auch um die Gültigkeit der Kündigung resp. den (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses geht (siehe BGE 144 III 346, BGE 137 III 389).”

“Für die Berechnung dieses Streitwerts wird auf die vor der Vorinstanz zuletzt aufrecht- erhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 39 zu Art. 308 ZPO). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Gemeint sind unter den Kosten des laufen- den Verfahrens sämtliche im hängigen Verfahren anfallenden Gerichtskosten, die Kosten des Schlichtungsverfahrens sowie Parteientschädigungen (Matthias Stein- Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 33 zu Art. 91 ZPO). Auch vorprozessuale Vertretungskosten sind nicht streitwertrelevant, wenn sie als Prozesskosten i.S.v. Art. 95 ZPO zu qualifizieren sind (Stein-Wigger, a.a.O., N 34 zu Art. 91 ZPO). Wird die Kündigung eines unbefristeten Mietverhält- nisses als missbräuchlich bzw. unwirksam oder nichtig angefochten, ist nach der Rechtsprechung zur Berechnung des Streitwerts die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3; 137 III 389 E. 1.1 = Pra 2012 Nr. 6; Beat Brüllhardt/Richard Puntener, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutsch- schweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff. 5.14.1.2). Dies gilt auch dann, wenn strittig ist, ob es sich beim gekündigten Vertrag über die Miete eines Standplatzes um einen Mietvertrag handelt bzw. der Vertrag wie ein Mietvertrag zu behandeln ist (BGer 4A_109/2015 v.”

“Für die Streitwertberechnung bei Mieterausweisungsverfahren ist von der mutmasslichen Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts auszugehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung strittig ist (BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2). Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in- folge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre. Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfach- ten Verfahren geklärt werden muss und dieser Entscheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.).”

“Wie es sich damit genau verhält, kann offenbleiben: Nachdem die Willensvollstrecke- rin im Nachlass des ursprünglichen Vermieters bemerkt hatte, dass die Liegen- schaftsverwaltung eine möglicherweise nicht gültige Kündigung ausgesprochen hatte, veranlasste sie auf den gleichen Termin die zweite Kündigung vom 16. Juni 2022, die sie als Willensvollstreckerin der Erbengemeinschaft aussprach. Zumindest gegen diese Kündigung bestehen unbestrittenermassen keine Be- denken hinsichtlich Form und Legitimation. 4.2 Anfechtbarkeit 4.2.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung an- fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickel- ten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertrags- partner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzge- danken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusam- menhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schi- - 15 - kanösen Kündigungen auch solche, die wegen Bagatellen ausgesprochen wer- den, oder die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist es nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange dieses Interesse nur auch tat- sächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art.”

“Die Kündigung allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen ("congé-vente"; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR) unterscheidet sich von der hier interessierenden Leerverkaufskündigung insofern, als der Verkauf der gemieteten Wohnung nicht einem beliebigen Dritten angeboten wird, sondern allein dem Mieter der Wohnung. Eine solche Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin damit den Mieter einzig zum Kauf der Mietwohnung bewegen will. Vorausgesetzt ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch der Vermieterin, die Wohnung dem gekündigten Mieter zu verkaufen. Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Kündigungsgrund nicht einzig darin besteht, den Mieter zum Kauf zu bewegen, sondern auf dem Wunsch beruht, die Wohnung irgendjemandem zu verkaufen oder sie zum gleichen Preis prioritär dem Mieter und auch beliebigen Dritten anzubieten. Die Beweislast für den adäquaten Kausalzusammenhang trägt der Mieter (Urteil 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.1.4).”

“Das Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2). In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen. Der Eigenbedarf muss sodann auch aktuell sein; ein zukünftiger, bloss möglicher Bedarf genügt nicht (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.1).”

“Das Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2). In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen. Der Eigenbedarf muss sodann auch aktuell sein; ein zukünftiger, bloss möglicher Bedarf genügt nicht (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.1).”

“Ungültig ist die Kündigung hin- gegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhal- ten der kündigenden Partei zurückzuführen ist (BGer 4A_269/2015 vom 2.11.2015 E. 3.2.2), denn diesfalls muss die Kündigung als blosser Vorwand und damit als treuwidrig eingestuft werden. Selbst wenn die Unverträglichkeit auch zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der gekündigten Partei zurück- zuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Ver- bots widersprüchlichen Verhaltens dennoch vorliegen, wenn der Gegenseite ent- gegen begründetem Vertrauen gekündigt wird (vgl. ZK-HIGI, Art. 271 OR N 60, 69 und 71 ff.). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu be- strafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestim- mung soll dafür sorgen, dass die Mieterschaft ihre Rechte wahrnehmen kann, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 901 ff.). Der Ausdruck «Ansprüche» ist weit zu verste- hen und umfasst alle Arten von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden), soweit sie sich auf Gesetz oder Vertrag stützen (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a N 9). Sie müssen allerdings ein ge- wisses Gewicht haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271a OR N 41; Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 901 ff.). Blosse Rekla- - 18 - mationen genügen nicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwi- schen der ausgesprochenen Kündigung des Vermieters und der Geltendma- chung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis.”

“Die Vorinstanz prüfte die vier von den Beschwerdeführern alternativ vorgetragenen Gründe einer Missbräuchlichkeit: Hinsichtlich einer Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR war zu beurteilen, ob die behauptete Geltendmachung von Mängelrechten durch die Beschwerdeführer für die ausgesprochene Kündigung ursächlich war. Die Vorinstanz stützte die Ansicht der Erstinstanz, die das Vorliegen einer Rachekündigung verneinte. Im Zentrum der Beweiswürdigung stand eine E-Mail der Beschwerdegegner an die Beschwerdeführer vom 26. September 2016, worin es unter anderem um die Kostenübernahme einer Reparatur der Heizung ging. Die Vorinstanz erwog, dass aus dem Wortlaut dieser E-Mail - namentlich aus dem Wort "Missverständnis" - nicht geschlossen werden könne, dass sich die Beschwerdegegner vor dieser E-Mail geweigert hätten, die Kosten zu übernehmen, Mängel zu beseitigen oder dass die Beschwerdeführer überhaupt Mängelrechte geltend gemacht hätten. Darüber hinaus sei weder substanziiert behauptet noch belegt, dass nach der besagten Reparatur der Heizung im Jahr 2016 bis zum Zeitpunkt der Kündigung Mängel an der Mietsache bestanden hätten. Weitere als Beweise angeführte Rechnungen sowie weitere Reparaturen und Mängelrügen seien erst nach der Kündigung erfolgt und könnten somit für den Kündigungsentschluss nicht ursächlich gewesen sein.”

“und 22. März 2018 hervorgeht. Schon gestützt auf Art. 261 OR, erst recht aber gestützt auf die integrale Übernahme der bestehenden Mietverträge in Ziff. 8 des Kaufvertrages vom 30. September 2019, war die Beklagte wohl auch an die dreijährige Sperrfrist gebunden, welche die getroffene Vereinbarung gestützt auf Art. 271a Abs. 2 OR zur Folge hatte, jedenfalls soweit man nicht den kritischen Stimmen in der Lehre zu dieser Annahme im Kontext von Art. 261 OR folgen will und überdies den vorliegenden Mietvertrag wegen der Besonderheiten der Konstel- lation nur als Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses mit der Klägerin”

“2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de rŽsilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ˆ ses intŽrts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rŽnovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs Žconomiques (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 prŽcitŽ consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-mme ou pour ses proches parents ou alliŽs (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 aožt 2016 consid. 3.3 et 4).          Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite ˆ la libertŽ contractuelle des parties rŽside dans les rgles de la bonne foi : le congŽ qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. Žgalement art. 271a CO). La protection assurŽe par les art. 271 et 271a CO procde ˆ la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manire gŽnŽrale, un congŽ est contraire aux rgles de la bonne foi lorsqu'il ne rŽpond ˆ aucun intŽrt objectif, sŽrieux et digne de protection et qu'il appara”t ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intŽrt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur ˆ y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).          Le congŽ en vue de travaux de transformation ou de rŽnovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne prŽsente pas de rŽalitŽ tangible ou qu'il appara”t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute Žvidence incompatible avec les rgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nŽcessaires; la preuve de l'impossibilitŽ objective incombe au locataire. La validitŽ du congŽ ne suppose pas que le bailleur ait dŽjˆ obtenu les autorisations nŽcessaires, ni mme qu'il ait dŽposŽ les documents dont elles dŽpendent (ATF 140 III 496 consid.”

“1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (ATF 140 III 496 consid.”

“Il n'y a pas non plus lieu de renvoyer la cause au Tribunal pour qu'il statue sur la restitution anticipée de la chose louée, telle que requise par les appelants, la Cour étant en droit de corriger la violation du droit d'être entendu invoquée sans qu'un renvoi au Tribunal ne soit nécessaire (cf. consid. 6 ci-après) (TAPPY, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 18 ad art. 239 CPC). 3. Les appelants font grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu que le congé est contraire à la bonne foi. Selon eux, celui-ci dénote une attitude déloyale de l'intimé et une disproportion entre leurs intérêts et ceux de ce dernier. De plus, citant les ATF 142 III 91 et 140 III 496, ils soutiennent que les projets immobiliers étaient vagues et flous au moment du congé, de sorte que le congé était prématuré et abusif. 3.1 Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exigé (art. 266a al. 1 CO). Le congé est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire.”

“f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhän- gen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statu- ierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Miet- objekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungs- belegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vo- rinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseiti- ger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die - 100 - Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander ab- gestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statu- ierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Miet- objekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungs- belegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 72 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 56 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“16 vorgesehene Automatismus zur Wahrung der Belegungsvorschriften sowie der 15%-Quote bei den wirtschaftlichen Verhältnissen, gemäss welchem durch ein Computerpro- gramm anhand der von den Mietenden erhältlich gemachten Daten «beginnend mit den höchsten Einkommen» zunächst ein Wohnungswechsel angestrebt und hernach der Mietvertrag gekündigt werden soll, und zwar ungeachtet dessen, ob der betroffene Mieter sich offen für einen Wechsel gezeigt hat oder nicht (vgl. Art. 16 Abs. 4 Mietreglement). Eine Kündigung einzig nach einem solchen Kriterium wäre wohl eine solche aus geringfügigem Anlass und hätte in einem Anfech- tungsverfahren geringe Chancen. Dass die Klägerin sich dagegen verwahrt, ihre vertraglich verbriefte und ihr gegen ihren Willen nicht entziehbare Privatsphäre aufzugeben, ist legitim. Ein solcher Schritt würde dem Entzug eines objektiv und subjektiv entscheidenden Elements des vertraglichen Gebrauchsrechts gleich- kommen und mindestens so schwer wiegen wie der Entzug mehrerer Zimmer. - 56 - Im Falle der Klägerin kommen weitere Elemente hinzu: Es ist unbestritten, dass die Beklagte ihr den jetzt in Kraft stehenden Mietvertrag 2016 angeboten hat, nach dem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben war. Auslöser der Unterbelegung war also nach dem Auszug der Kinder der ursprünglichen Mieten- den eine (weitere) Änderung in den familiären Verhältnissen. Eine Kündigung un- ter Berufung auf dieselbe wäre mit Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art.”

“Beim Kündigungsschutz steht die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR zwar im Vordergrund (BGE 132 III 65, E. 3.2). Doch ergibt sich insgesamt aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass dieser Begriff weit zu verstehen ist (vgl. z.B. BGE 142 III 690, E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; vgl. zum weiten Begriff des Kündigungsschutze auch: BGE 144 III 346, E. 1.2.2.1; BGer 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016, E. 2.3; BGer 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018, E. 4.4). Das Gericht kann im Rahmen eines Kündigungs- schutzverfahrens insbesondere nicht nur über die Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR befinden, vielmehr kann auch über zivilrechtliche Vorfragen, welche mit der Kündigung im Zusammenhang stehen, entschieden werden. In erster Linie bedeutet dies, dass das Gericht auch über die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung befinden kann. Gemäss der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung muss es aber auch möglich sein, dem für das Kündigungsschutzverfahren zuständigen Gericht die Frage zu unterbreiten, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht, auf welches sich die Kündigung bezieht.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (arrêt 4A_247/2021 précité consid. 3.1.2 et les arrêts cités, destiné à la publication; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n'est pas contraire à la bonne foi, à moins qu'il ne soit pas réel et ne constitue qu'un prétexte. Lorsque les locaux doivent subir un changement d'affectation et nécessitent des travaux de transformation, il y a lieu d'admettre, comme pour les résiliations ordinaires données pour effectuer des travaux de rénovation, d'assainissement ou de transformation, que la résiliation est contraire à la bonne foi si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.1). Il n'est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu une autorisation, ni même qu'il ait déposé les documents dont elle dépend (ATF 142 III 91 consid.”

“Le bail n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016, déjà cité, consid. 5.2.2 non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède tant du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit, à savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de l’art.”

“des genann- ten Werks]; GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraum- miete, unter besonderer Berücksichtigung von Nutzungsänderungs-, Renovations-, Leerverkaufs- und Ertragsoptimierungskündigungen, Jusletter 25.8.2014, Rz. 92- - 31 - 94; KOLLER/BÜHLER, ZBJV 1995, S. 412 ff.; KOLLER, ZBJV 2006, S. 417 ff.; KOL- LER/MAUERHOFER, ZBJV 2010, S. 71 ff. [jeweils in Kommentierung schon zitierter Bundegerichtsurteile]; grundlegend KOLLER, Wertungswidersprüche in der bundes- gerichtlichen Rechtsprechung zum Mietrecht, ZBJV 2020, S. 1 ff. und 3 ff., sowie unter dem Aspekt der neuen Praxis zur zulässigen Nettorendite KOLLER, Die miet- rechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2020, ZBJV 2021, S. 483 f.; BSK OR I-WEBER, Art. 271-271a N 16). Von den Befürwortern der Zulässigkeit der Ertragsoptimierungskündigung nimmt einzig R.zu dieser Kritik Stellung und ar- gumentiert ganz ähnlich wie BISANG, die relative Methode verhindere im laufenden Mietverhältnis gerade die Berufung des Vermieters auf einen ungenügenden Ertrag und lasse dem Vermieter keine andere Wahl als eine Kündigung (a.a.O., Art. 271a OR N 20).”

“La protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d'habiter ledit logement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 du 29 novembre 2021 consid. 4.4 et références citées). La Cour, dans une jurisprudence récente, a retenu qu'un héritier de la défunte locataire, qui s'était beaucoup occupé de sa mère jusqu'à la veille de son décès y compris en logeant chez celle-ci deux ou trois nuits par semaine tout en ayant continué de disposer d'un autre logement et en faisant régulièrement la navette entre les deux logements - ne faisait pas ménage commun avec la défunte avant le décès de celle-ci; la situation était celle d'un héritier qui ne séjournait que de manière intermittente avec la défunte, dépourvu de la protection accordée par l'art. 271a al. 1 let. f CO (ACJC/258/2019 du 25 février 2019 consid. 2.1, 2.2 et 3.1). C'est au locataire de prouver le lien de causalité entre la modification de la situation familiale et le congé et au bailleur d'établir les inconvénients majeurs (CONOD, op.cit., n. 59 ad art. 271a CO). 3.3 En l'espèce, contrairement à ce que le Tribunal a retenu, l'appelante a contesté au chiffre ad. 5 de sa réponse que B______ faisait ménage commun avec sa mère depuis 10 ans. A ce sujet, les enquêtes ont établi que B______ vivait au domicile de son père sis à la rue 2______, no. ______, qu'elle s'était ensuite installée progressivement au domicile de sa mère, puis de manière permanente lors des dix dernières années, sans toutefois procéder à un changement de domicile auprès de l'Office cantonal de la population et de la migration. Elle y avait assisté sa mère pour effectuer des courses, le ménage et l'aider en raison de sa mobilité réduite. Le témoin R______ a confirmé qu'elle vivait avec sa mère depuis 10 à 15 ans, les croisant alternativement et très régulièrement dans les escaliers ou aux boîtes-aux-lettres. Ainsi, il doit être retenu qu'il y a bien eu ménage commun. Toutefois, lors des trois dernières années, feu D______ avait réintégré le domicile familial de la rue 2______, no.”

“In casu, les conditions d'un congé prématuré selon l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies, ce qui ne permettait pas d'exclure qu'il soit annulable au regard des art. 271 et 271a CO (les let. d et e de l'art. 271a al. 1 CO étant exceptées). Toutefois, la cour cantonale a constaté d'une manière qui lie le Tribunal fédéral que le congé avait été donné en raison du défaut d'attestation d'assurance responsabilité civile que les locataires s'étaient engagés à souscrire. Il n'a donc pas été donné en raison de défauts dont les locataires s'étaient plaints et dont la responsabilité incomberait, par hypothèse, aux bailleurs. Ceci permet déjà d'exclure le cas de figure visé par l'art. 271a al. 1 let. a CO. Quant aux circonstances particulières qui, selon les recourants, dénoteraient la mauvaise foi des bailleurs au sens de l'art. 271 CO, elles n'ont pas la consistance nécessaire. Il n'y a rien dans les éléments de fait constatés souverainement par la cour cantonale qui aurait valeur d'exception et rendrait le congé abusif. Il n'y a dès lors aucune violation du droit fédéral qui entache l'arrêt cantonal sur ce dernier point non plus.”

“Im Weiteren liegt die Schwierigkeit bei der Beurteilung von Kündigungen wegen Eigenbedarfs im Umstand, dass die meisten Vorbringen und Beweismittel, mit denen der behauptete Eigenbedarf untermauert (oder gar bewiesen) werden soll, naturgemäss aus der Sphäre des Vermieters selbst stammen und daher bis zu einem gewissen Grad «verdachtsbelastet» sind, wie in der Literatur zutreffend angeführt wird (Thomas Koller, Der vorgeschobene Eigenbedarf im Spannungsfeld Rechtskraft und Gerechtigkeit - Setzt das Bundesgericht für Vermieter Anreize zu flächendeckendem «Prozessbetrug», in Mietrecht für die Praxis [mp], S. 207 ff.). Selbstverständlich haben die Gerichte diesen Umstand im Rahmen der Beweiswürdigung kritisch mit zu berücksichtigen. Bei in sich stimmigen Behauptungen der Vermieterschaft und glaubwürdigen Zeugen- bzw. Parteiaussagen dürfte das entscheidende Gericht kaum darum herumkommen, den geltend gemachten Eigenbedarf als echt und nicht als bloss vorgeschoben zu betrachten. Das wirkt sich zwangsläufig zulasten des Mieters aus, indem eine Kündigung (im Falle einer Kündigungsanfechtung gemäss Art. 271 und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) nicht als missbräuchlich qualifiziert und ihm zudem - wenn überhaupt - eine deutlich kürzere Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt wird (Thomas Koller a.a.O.).”

“Im Weiteren liegt die Schwierigkeit bei der Beurteilung von Kündigungen wegen Eigenbedarfs im Umstand, dass die meisten Vorbringen und Beweismittel, mit denen der behauptete Eigenbedarf untermauert (oder gar bewiesen) werden soll, naturgemäss aus der Sphäre des Vermieters selbst stammen und daher bis zu einem gewissen Grad «verdachtsbelastet» sind, wie in der Literatur zutreffend angeführt wird (Thomas Koller, Der vorgeschobene Eigenbedarf im Spannungsfeld Rechtskraft und Gerechtigkeit - Setzt das Bundesgericht für Vermieter Anreize zu flächendeckendem «Prozessbetrug», in Mietrecht für die Praxis [mp], S. 207 ff.). Selbstverständlich haben die Gerichte diesen Umstand im Rahmen der Beweiswürdigung kritisch mit zu berücksichtigen. Bei in sich stimmigen Behauptungen der Vermieterschaft und glaubwürdigen Zeugen- bzw. Parteiaussagen dürfte das entscheidende Gericht kaum darum herumkommen, den geltend gemachten Eigenbedarf als echt und nicht als bloss vorgeschoben zu betrachten. Das wirkt sich zwangsläufig zulasten des Mieters aus, indem eine Kündigung (im Falle einer Kündigungsanfechtung gemäss Art. 271 und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) nicht als missbräuchlich qualifiziert und ihm zudem - wenn überhaupt - eine deutlich kürzere Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt wird (Thomas Koller a.a.O.).”

“1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ver- stösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kün- digung des Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist - 11 - dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mietertrag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkau- fen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und statt- dessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begründung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missver- hältnis zueinander stehen (vgl. BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Hingegen verstösst eine Kündigung nicht schon dann gegen Treu und Glauben, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter mühsame Folgen zeitigt oder wenn das In- teresse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags bedeutsamer er- scheint als jenes des Vermieters an dessen Beendigung (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.). 4.2.”

“Kündigungsschutz und Sanierungskündigungen im Allgemeinen 1.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Gründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Eine Kündigung ist nach Art. 271 Abs. 1 OR indessen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, welche in ei- nem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a N 3). Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB entspre- chen. So sind neben nutzlosen und schikanösen Kündigungen auch Kündigungen - 11 - anfechtbar, welche Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind (BGE 135 III 112 E. 4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 161-172). Nicht jedes Interessensmissverhältnis, welches sich zum Nachteil des Mieters auswirkt, vermag die Ungültigkeit einer Kündigung nach sich zu ziehen. So ist es grundsätzlich legitim, wenn der Vermieter seine Eigeninteressen höher gewichtet als diejenigen des Mieters. Vielmehr ist im Einzelfall zu entscheiden, welche Schwelle ein Interessenungleichgewicht zu erreichen hat, damit eine Kündigung ungültig ist.”

“271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Unbestrittener- massen erfolgte die Kündigung des Mietverhältnisses vorliegend vertragskonform und erfüllte auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind weder behauptet noch ersichtlich. Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkre- tisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loya- litätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ gepräg- ten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständ- lich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offen- sichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho- nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenun- gleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, - 11 - aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite) pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire; art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 et les arrêts cités). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 145 III 143 consid. 3.1). En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).”

“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 73 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind. Am einfachsten wäre es aus Sicht der Beklagten, die VRV als das zu handha- ben, wozu auch ihre Vorgängererlasse gedacht waren: Als Richtschnur für die Vermietungspolitik, wobei die Härtefallklauseln so interpretiert werden müssten, dass die Zielgrössen nur im Rahmen von Neuvermietungen oder mittels freiwilli- gen Lösungen mit den bestehenden Mieterinnen und Mietern angestrebt werden sollen.”

“f OR nicht zu vereinbaren, soweit die Beklagte nicht wesentliche Nachteile aus der aktuellen Situation dar- zulegen vermöchte, denn die Klägerin befindet sich zweifellos in der Zielgruppe, die damalige Nationalrätin ROSMARIE DORMANN bei den parlamentarischen Bera- tungen zur Schaffung des geltenden Mietrechts angesprochen hat (vorn Ziff. 4.2.1). Dass die Stadt Zürich ihre Liegenschaften so gemeinverträglich wie mög- lich nutzen möchte, ist nachvollziehbar. Dieses Anliegen dürfte vor Gericht aber keinen Schutz finden, soweit damit Interessen negiert werden sollen, die der zu- ständige Bundesgesetzgeber explizit als schützenswert bezeichnet hat. Wie lange die Übergangs- und Kündigungsfristen sind, welche die Beklagte den Be- troffenen einräumt, und welche Ausnahme- und Härtefallregelungen sie auch vorsieht: Am zwingenden Bundesgesetzesrecht wird sie nicht vorbeikommen. Zu beachten ist auch, dass je nach dem künftigen Verhalten der Parteien im Zeit- punkt einer Kündigung eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Art. 271a Abs. 2 OR laufen könnte, z.B. aufgrund des Ergebnisses des vor- liegenden Prozesses. In einer solchen Phase wäre eine Kündigung so oder an- ders nach zwingendem Recht (Art. 273c OR) anfechtbar, wenn nicht ein Grund nach Art. 271a Abs. 3 OR vorläge. Von einem solchen könnte bei einer Kündi- gung wegen Unterbelegung klarerweise nicht gesprochen werden, auch wenn die Beklagte in der Änderungsmitteilung ohne weitere Begründung angab, (künf- tig) sei die Einhaltung der Belegungsvorschriften für sie «unabdingbare Voraus- setzung für die Erfüllung des Mietvertrags»: Diese Behauptung allein macht die Unterbelegung noch nicht zum wesentlichen Nachteil gemäss Bundesrecht. Es kann zwar nicht abschliessend gesagt werden, wie ein künftiges Kündigungs- schutzverfahren der Parteien wegen Unterbelegung ausgehen wird. Um aber klarzumachen, dass der Beklagten keine bessere Rechtsposition zusteht, als sie - 57 - sie ohne die «Vertragsänderung» vom 21. August 2020 hätte, sind die Bele- gungsvorschriften für missbräuchlich zu erklären, soweit sie nicht geradezu auf die Einführung eines voraussetzungslosen und damit unzulässigen Teilkündi- gungsrechtes zielen und daher ohnehin nichtig/unwirksam sind. Am einfachsten wäre es aus Sicht der Beklagten, die VRV als das zu handha- ben, wozu auch ihre Vorgängererlasse gedacht waren: Als Richtschnur für die Vermietungspolitik, wobei die Härtefallklauseln so interpretiert werden müssten, dass die Zielgrössen nur im Rahmen von Neuvermietungen oder mittels freiwilli- gen Lösungen mit den bestehenden Mieterinnen und Mietern angestrebt werden sollen.”

“La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid.”

“1 Lorsque le contrat de bail est de durŽe indŽterminŽe, chaque partie est en principe libre de le rŽsilier pour la prochaine ŽchŽance convenue en respectant le dŽlai de congŽ prŽvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'ˆ l'expiration de la pŽriode convenue ; au terme du contrat, la libertŽ contractuelle rena”t et chacune a la facultŽ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fŽvrier 2013 consid. 2.3.1). La rŽsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rŽsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO). La seule limite ˆ la libertŽ contractuelle des parties dŽcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congŽ est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. Žgalement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le congŽ doit tre considŽrŽ comme abusif lorsqu'il ne rŽpond ˆ aucun intŽrt objectif, sŽrieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congŽ appara”t purement chicanier, lorsqu'il est fondŽ sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prŽtexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Le but de la rŽglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protŽger le locataire contre des rŽsiliations abusives. Un congŽ n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rŽsiliation entra”ne des consŽquences pŽnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intŽrt du locataire au maintien du bail para”t plus important que celui du bailleur ˆ ce qu'il prenne fin (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6).”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung. Haben verschiedene Motive zur Kündigung beigetragen, ist eine Gewichtung vorzunehmen. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter den gleichen Umständen, d.h. unter Ausserachtlassen der verpönten Elemente, eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist diese gültig (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 12 zu Art. 271/271a OR).”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). En vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Il s'agit du congé dit « de représailles ». Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al. Le bail à loyer, p. 969). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Hat die Klägerin dennoch ein solches Begehren gestellt, ist deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin als Laie das Kündigungsschutzformular verwendete, damit ihr grösstmöglicher Kündigungs- schutz gewährt und auch die Kündigung auf ihre Gültigkeit überprüft wird. In der Klagebewilligung vom 7. September 2021 wurde der Streitgegenstand daher zu unrecht auf die Erstreckung des Mietverhältnisses beschränkt. Dies rechtfertigt jedoch keine Rückweisung an die Schlichtungsbehörde, die einen Einigungsver- such unternommen und der Klägerin eine Klagebewilligung ausgestellt hat, nach- dem der Urteilsvorschlag vom 17. August 2021 fristgerecht abgelehnt worden war. Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts. - 6 - 2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündi- gungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite) pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire; art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 et les arrêts cités). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 145 III 143 consid. 3.1). En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).”

“Les appelants contestent par ailleurs certains faits retenus à tort selon eux par le Tribunal, à savoir le fait que leur maison située sur France serait inhabitable et ne leur permettrait pas de s'y loger durant la durée prévue des travaux dans leur appartement, le fait que les travaux qui ont motivé le congé litigieux soient les mêmes que ceux dont ils avaient été informés en 2007, ainsi que le caractère vétuste du logement qu'ils ont eux-mêmes entretenu et rénové, ce qui rendrait inutile toute une partie des travaux envisagés. Aussi, le motif du congé se révélait être un prétexte, ce qui devait conduire à son annulation. 4.2 Dans la mesure où elle dispose du pouvoir de revoir les faits en appel, la Cour prendra en considération les allégués des appelants portant sur la constatation des faits opérée par le Tribunal au fur et à mesure des développements qui suivent sur la question de fond, à savoir la validité du congé. 5.             Le troisième grief des appelants vise l'application de l'art. 271 CO. Ils soutiennent que le congé notifié le 21 juin 2017 l'a été sur la base d'un motif mensonger, soit d'un prétexte, et doit partant être annulé. 5.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). Dans ce cadre, le motif de la résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Le but de la règlementation des art. 271-271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 précité consid.”

“2 CO et, d’autre part, les règles sur les baux de locaux d’habitation ou commerciaux, en particulier celles relatives à la protection des congés des art. 271 ss CO, s’appliqueraient. 6.2 6.2.1 Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Au sens de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 Ill 59 consid. 2.1). Les art. 271 et 271a CO ne s’appliquent qu’aux baux d’habitation et de locaux commerciaux (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, Bâle 2021, n. 3 ad art. 271 CO). 6.2.2 L’art. 677 al. 1 CC traitant des « constructions mobilières » prévoit que les constructions légères, telles que les chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fond d’autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent au propriétaire de ces choses. Au sens de l’art. 713 CC, la propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles. 6.2.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction est mobilière ou immobilière en fonction de deux critères : sa légèreté objective, soit un critère dit matériel ou objectif, et l'intention d'établir la construction à demeure ou non, soit un élément subjectif (ATF 92 II 227 consid.”

“Dass es zu einem Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) gekommen ist, hat die Vorinstanz durchaus gewürdigt, vermochte darin aber keine fundamentalen Unstimmigkeiten zu erkennen. Dieser vorinstanzlichen Beurteilung der Korrespondenz ist zuzustimmen. Vorliegend befanden sich die anspruchsbildenden Umstände, wie die Dauer der Arbeiten und deren Störungsauswirkungen auf den Coiffeurbetrieb der Mieterschaft, in Entwicklung bzw. unterlagen Schwankungen, waren also keine feststehenden Grössen, aufgrund derer die Höhe der Entschädigung ohne weiteres hätte festgelegt werden können. Deshalb schlug die Vermieterschaft zu Beginn "der Einfachheit halber" für die ganze Bauzeit eine pauschale Entschädigung von 10 % vor, war dann aber in der Folge mit dem konkreten Ansatz von 40 % sogleich einverstanden, was aber betreffend die Dauer wiederum Anpassungen nötig machte. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass darin keine Streitigkeit über den Entschädigungsanspruch des Mieters erblickt werden kann, die mittels einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR beigelegt wurde und daher die Sperrfrist auslöste. Ansonsten müsste in der Tat stets von einer solchen ausgegangen werden, wenn der Vermieter nicht sogleich und widerspruchslos eine Forderung des Mieters akzeptiert. Wie das Bundesgericht in BGE 130 III 563 klarstellte (E. 2.1), bezweckt die Sperrfrist, den Mieter vor einer Rachekündigung zu schützen, weil er angemessene Forderungen gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt bzw. erhoben hat. Das setzt voraus, dass es überhaupt zu Streitigkeiten und eigentlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über einen geltend gemachten Anspruch aus dem Mietverhältnis gekommen ist. Wenn aber - wie vorliegend - der Korrespondenzaustausch zwischen den Parteien dazu dient, die näheren Faktoren des grundsätzlich anerkannten Anspruchs zu substantiieren und zu klären, kann nicht von einer Streitigkeit ausgegangen werden. Vielmehr muss es möglich sein, über die Höhe der Entschädigung auszutauschen, namentlich wenn deren Parameter nicht durchwegs bekannt bzw.”

“Zu einer allfälligen Auslösung einer relevanten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR durch die ohne amtliches Formular angezeigte Mietzinserhöhung äusserten sich die Parteien jeweils nur kurz. Der Kläger bestritt nicht, dass die Beklagten ohne weitere Diskussionen auf die Miet- zinserhöhung verzichteten, nachdem er auf die Notwendigkeit des amtlichen For- mulars hingewiesen hatte, was auch aus dem eingereichten E-Mailverkehr hervor- geht. Es wird keine Sperrfrist ausgelöst, wenn der Vermieter eine unberechtigte Forderung erhebt, diese nach einem Protest des Mieters aber nicht durchsetzt, denn das Gesetz knüpft die Sperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in der Schwebe gebliebene Differenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.3; ZMP 2018 Nr. 11). Unabhängig davon, ob es sich vor- liegend um eine unberechtigte Forderung handelte oder nicht, liessen die Vermie- ter unbestrittenermassen umgehend von der Erhöhung ab, als der Mieter protes- tierte. (...)”

“Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden bzw. Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unverändert günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher auf einander abgestimmt anzuwenden. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie erwog, der Beschwerdegegner habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger betuchter Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht.”

“Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden bzw. Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unverändert günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher auf einander abgestimmt anzuwenden. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie erwog, der Beschwerdegegner habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger betuchter Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht.”