Art. 272

“De son côté, l'intimée reproche au Tribunal d'avoir octroyé une prolongation de bail excessive, alors que le maintien de l'appelante dans les locaux lui avait causé un préjudice financier considérable, que le contrat était un contrat de durée déterminée et que la locataire, assistée d'un avocat au moment de sa conclusion, avait conscience qu'elle devrait quitter les locaux à terme, qu'elle avait indiqué à plusieurs reprises à la locataire, y compris par écrit, qu'elle ne souhaitait pas prolonger le contrat au-delà du 31 décembre 2020, que le comportement de la locataire l'avait contrainte à déposer des mesures superprovisionnelles et à faire appel à la force publique et que les recherches de la locataire ne portaient pas sur des locaux équivalents mais sur un projet différent et beaucoup plus grand. 4.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, son- dern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Er- satzobjekt zu verschaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Ver- hältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR, also hauptsächlich bei Kündigungen, die wegen eines ausserordentlichen Kündi- gungsgrundes wie Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung oder Konkurs des Mieters ausgesprochen werden.”

“Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja für wie lange sowie ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). - 8 - Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (sog. relativer Erstreckungsausschlussgrund), wenn der Vermieter dem Mieter ein gleich- wertiges Ersatzobjekt anbietet.”

“3 CO énumérées ci-dessus, il faut notamment que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (TF 4A_500/2023, loc. cit. ; TF 4A_468/2020, loc. cit.). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave. Il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2 ; TF 4A_286/2015 du 7 décembre 2015). Ainsi le degré de tolérance qui peut être exigé du bailleur et des autres locataires de l'immeuble est fonction des circonstances objectives et subjectives propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux loués, de leur localisation et des efforts accomplis ou non par le perturbateur (Lachat, op. cit., pp. 889-890). Il incombe au bailleur de prouver la réalisation d'un des cas d’exclusions de la prolongation (Lachat, op. cit., p. 999).   5.2.2               En vertu de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation de son bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Conformément à l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées. Une première prolongation est indiquée lorsqu'il est difficile de formuler un pronostic tant les intérêts des parties sont incertains. En revanche, le juge accordera de préférence une seule et unique prolongation lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires ou si le bailleur a un intérêt légitime à ce que la fin du bail soit déterminée (Conod, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme : 2e éd., Bâle 2017, n. 8ss ad art. 272b CO).                 Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d'un local d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles.”

“Mettre un terme à une pratique de sous-loyers abusifs et retrouver la mainmise sur les loyers et l'identité des occupants des logements de l'immeuble constitue finalement un tout, le but poursuivi par la bailleresse étant de sanctionner les effets indésirables de ces sous-locations. La motivation complémentaire apportée par le représentant de l'intimée ne peut donc être considéré comme un autre motif distinct dont elle se serait prévalue pour se trouver dans une situation plus favorable, comme le soutient à tort l'appelante. Les premiers juges ont également retenu à juste titre qu'il relevait de la liberté contractuelle de l'intimée de modifier une situation existant depuis plusieurs années qui ne lui convenait plus en notifiant les congés pour leur plus proche échéance contractuelle. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que les baux résiliés étaient soumis aux dispositions régissant les baux d'habitation et non à celles relatives aux baux commerciaux, et d'avoir écarté leurs conclusions visant à obtenir une pleine prolongation de bail de six ans. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de quatre ans pour les baux d'habitation et de six ans pour les baux commerciaux; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).”

“2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur.   Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4; ATF 102 II 254). 3.2 En l'espèce, l'appelante était informée dès la signature du bail que l'intimée avait pour projet de surélever l'immeuble.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid.”

“L'intimée fait valoir que le Tribunal aurait violé le droit, respectivement procédé à une constatation inexacte des faits, en octroyant une seconde prolongation de bail à l'appelant alors que les démarches de celui-ci étaient insuffisantes et en retenant que l'urgence de son besoin était manifeste et non relative. 3.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre lemoment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl. BGE 116 II 446 ff., Regeste und E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70 [Stichwort Wohnungsnot]). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbe- sondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Artikel 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (vgl. BGer 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2 m.w.H.). Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu be- rücksichtigen. Dieser besteht darin, die Folgen der Vertragsauflösung für die mie- tende Partei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Miet- verhältnisses erforderliche Suche neuer Räume und Neuorientierung gelassen wird, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (vgl. BGE 142 III 336 ff., E. 5.3.1 m.w.H. = Pra 106 [2017] Nr. 79; 136 III 190 ff., E. 6 = Pra 99 [2010] Nr. 112; 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98 [2009] Nr. 88). - 14 -”

“Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids massgebend sind (Urteile 4A_128/2019 vom 3. Juli 2019 E. 5.1; 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2; vgl. auch ROGER WEBER, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, N. 3c zu Art. 272 OR mit Hinweisen). Sie macht geltend, die Vorinstanz habe Art. 272 OR verletzt, indem sie zur Beurteilung des Erstreckungsbegehrens "implizit" auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vom 2. Oktober 2023 abgestellt habe. Auf die Rüge ist nicht näher einzugehen. Denn die Beschwerdeführerin legt auch im bundesgerichtlichen Verfahren mit keinem Wort dar, inwiefern geänderte Verhältnisse eine längere Erstreckung des Mietverhältnisses erfordert hätten.”

“Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids massgebend sind (Urteile 4A_128/2019 vom 3. Juli 2019 E. 5.1; 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2; vgl. auch ROGER WEBER, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, N. 3c zu Art. 272 OR mit Hinweisen). Sie macht geltend, die Vorinstanz habe Art. 272 OR verletzt, indem sie zur Beurteilung des Erstreckungsbegehrens "implizit" auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vom 2. Oktober 2023 abgestellt habe. Auf die Rüge ist nicht näher einzugehen. Denn die Beschwerdeführerin legt auch im bundesgerichtlichen Verfahren mit keinem Wort dar, inwiefern geänderte Verhältnisse eine längere Erstreckung des Mietverhältnisses erfordert hätten.”

“L'arcade en question est, selon lui, toujours ouverte, elle est utilisée comme magasin d'alimentation et il a un besoin vital de pouvoir la conserver, un déménagement signifiant l'arrêt de son activité commerciale du fait de la configuration de ses deux arcades. Quant à la bailleresse, elle n'a pas, selon le locataire, démontré avoir besoin de l'arcade concernée pour agrandir son magasin actuel. Enfin, les locaux de remplacement proposés par la bailleresse ne sont pas conformes à ses besoins et une prolongation au 31 mars 2024 ne lui permettra pas de trouver des nouveaux locaux. La bailleresse fait quant à elle grief aux premiers juges d'avoir violé les art. 272 et 272a al. 1 let. b et 2 CO en n'ayant pas refusé toute prolongation. Elle soutient qu'aucune conséquence pénible n'est supportée par le locataire, le magasin n'étant pas exploité comme tel, mais comme un dépôt. De plus, ce dernier a gravement violé son devoir de diligence, en exploitant l'arcade contrairement au contrat de bail et en ayant réalisé des travaux qu'elle n'avait pas autorisés. Enfin, elle lui a proposé des locaux de remplacement équivalents. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid.”

“Lagerhallen werden degressiv um 8 % bzw. linear um 4 % jährlich abgeschrieben (siehe dazu das Merkblatt A/1995 [Ge- schäftliche Betriebe]: Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe der Eidgenössischen Steuerverwaltung [ESTV]). Bei einer linearen Ab- schreibung um 4 % pro Jahr beträgt der Steuerwert nach 25 Jahren exakt Fr. 0.–. Der Berufungskläger hatte somit genügend Zeit, um seine Investitionen in die La- gerhalle zu amortisieren. Überdies ging auch die vormalige Vermieterin – von der Mieterin nicht beanstandet – in ihrem Schreiben vom 3. Juni 1998 betreffend Ver- längerung des Mietvertrages um fünf Jahre davon aus, im vereinbarten Jah- resmietzins (12 x Fr. 760.- = Fr. 9'120.-) seien die Zins- und Amortisationskosten auf zehn Jahre angelegt (act. 5/3/6 Ziff. 4.1). Der Mieter kann zudem die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte bewirken würde, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Der mittlerweile pensionierte Berufungskläger nutzt die Lagerhalle - 14 - nicht mehr für eigene handwerkliche Zwecke. Vielmehr erzielt er nach eigener Darstellung durch die Untervermietung einen ansehnlichen Gewinn, der sein Ren- teneinkommen verbessert (act. 81 S. 18 f.). Der Wunsch, als blosser Intermediär in einem Mietverhältnis ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, rechtfertigt in der Regel keine Erstreckung. Der Mieter reichte seine Klage schliesslich Ende De- zember 2017 bei der Vorinstanz ein (act. 1 S. 1). Aufgrund der langen Verfah- rensdauer ist er mittlerweile in den Genuss einer faktischen Mietverlängerung von rund viereinhalb Jahren gekommen. Eine weitere Erstreckung erschiene, selbst wenn materiell darüber befunden würde, nicht sachgerecht.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann eine Mietpartei die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung, soweit die Erstreckung nach Art. 272a OR nicht ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde laut Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts. - 6 - 2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündi- gungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016 v. 27.9.2016 E. 3.2). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund aller- dings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, son- dern aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekün- digt hat (analog BGE 117 II 415 E.”

“Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zu Unrecht vor, ihr vorgerücktes Alter (von mittlerweile 70 Jahren), ihre angeblich schlechte Gesundheit und ihre bescheidenen finanziellen Verhältnisse bei der Bemessung der Erstreckungsdauer "gesamthaft ignoriert und damit ihr Ermessen missbraucht" zu haben. Der Vorinstanz ist das Alter und der im eingereichten Arztzeugnis geschilderte Gesundheitszustand der Beschwerdeführerin nicht entgangen. Sie hat nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass diese im kantonalen Verfahren Angaben dazu vermissen liess, inwiefern sich der erwähnte Gesundheitszustand konkret auf die Möglichkeit auswirken soll, in der zur Verfügung stehenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Der Vorinstanz ist keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, indem sie die vorgebrachten Umstände nicht als Härte im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR anerkannte, die eine längere als die von der Erstinstanz zugestandene Erstreckung des Mietverhältnisses erfordern würde. Zudem hat die Vorinstanz die lange Mietdauer durchaus im Sinne einer leichten Härte berücksichtigt, wobei sie erwog, die Beschwerdeführerin habe hinsichtlich ihrer Verwurzelung im Quartier keine hinreichenden Rügen erhoben. Darauf geht die Beschwerdeführerin nicht ein, sondern behauptet vor Bundesgericht ohne hinreichende Begründung, eine Mietdauer von 27 Jahren führe ohne Weiteres zu einer voll zu berücksichtigenden Härte. Auch mit dem allgemein gehaltenen Einwand, ältere Menschen seien auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt und benötigten eine längere Umgewöhnungsphase, vermag die Beschwerdeführerin keine bundesrechtswidrige Ermessensausübung aufzuzeigen. Hinsichtlich der nunmehr ins Feld geführten angeblich bescheidenen finanziellen Verhältnisse lassen sich dem angefochtenen Entscheid keine Sachverhaltsfeststellungen entnehmen, weshalb die Vorbringen ins Leere zielen.”

“272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; ATF 102 II 254). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 4.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 4.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid.”

“3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2), ou encore pour occuper lui-même ses locaux ou les mettre à disposition de ses proches (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1).”

“Les déclarations de l'intimée et des témoins sont concordantes et cohérentes et permettent de constater que le besoin du fils de la bailleresse constitue le véritable motif du congé. Le fait que, dans son écriture du 31 août 2023 au Tribunal, la bailleresse ait allégué que le logement litigieux représentait un cadre idéal pour son fils, qui pourrait y accueillir sa fille dans un espace de vie adéquat, alors que le logement ne comprend que trois pièces, ne permet pas de mettre en doute la réalité du motif invoqué. En toute hypothèse, le fils de la bailleresse pourrait s'organiser en cas de besoin pour recevoir sa fille comme il l'a déclaré en première instance. Dans la mesure où la bailleresse a prouvé le motif du congé, à savoir le besoin propre, il est superflu d'examiner l'argumentation de l'appelante relative au congé-représailles (cf. ci-dessus, consid. 4.5). Le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé. 5. Les parties critiquent la durée de la prolongation du bail accordée par le Tribunal à la locataire. 5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid.”

“Selon eux la résiliation consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence, eu égard au caractère futile du motif avancé, soit l’intérêt du fils de l’actionnaire de disposer de son propre logement. Contrairement à ce que font valoir les locataires, le motif du congé est légitime et non futile. Les locataires invoquent des désagréments liés à leur santé et à leur âge, mais il n’apparaît pas que ces inconvénients seraient liés à la résiliation du bail. La résiliation n’entraîne ainsi pas de conséquences particulièrement pénibles pour les locataires. Dans ces circonstances, il n'apparaît pas que le congé consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence, étant relevé que le cas d’espèce n’est pas comparable avec l’affaire traitée par le Tribunal fédéral dans l’arrêt 4A_297/2010 précité. Une annulation de la résiliation sur la base de l’art. 271 al. 1 CO n’entre donc pas en ligne de compte sous cet angle non plus. 4.3.5 Le jugement de première instance sera donc confirmé en tant qu’il admet la validité du congé litigieux. 5. La bailleresse reproche au Tribunal d’avoir octroyé une prolongation de bail de quatre ans aux locataires. 5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).  Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.  Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid.”

“Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf. consid. 3.3.2 à 3.3.4) -, le Conseil d'Etat n'est pas habilité à instaurer, pour les parties à un contrat de bail portant sur un logement soumis au contrôle des loyers selon la LGZD, l'obligation de se lier par un contrat de durée indéterminée. En conséquence, les art. 1 et 2 RULG-LGZD revêtent uniquement un caractère supplétif et non impératif. C'est dès lors à raison que le Tribunal a considéré que les clauses contractuelles stipulant une durée déterminée pour les baux de l'appartement et du box concernés n'étaient pas illicites. Il s'ensuit que les parties se sont valablement liées par des contrats de durée déterminée - au sens des art. 255 al. 2 et 266 al. 1 CO - lesquels sont arrivés à échéance le 30 septembre 2022. Ce second grief tombant également à faux, les appelants seront déboutés de leurs conclusions en constatation de droit. 4. Les appelants soutiennent que le Tribunal aurait versé dans l'arbitraire en refusant de leur octroyer une prolongation de bail. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid.”

“Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä- gerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Dabei kann nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung als relevanter Eigenbedarf betrachtet werden. Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsabsicht, die einem er- heblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhält- nisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteile des Bundes- gerichts 4A_18/2016 vom 16. August 2016 E. 3.3.2; 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3, 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 E. 2.1). Umgekehrt hält der ernst- hafte Bedarf des Vermieters nach einer Eigennutzung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von einer erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Erstreckung aufgefangen werden (vgl. Art. 272 OR; BGE 148 III 215 E. 3.1.2; 138 III 59 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 5.2.2). Der geltend gemachte Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Fällt er in der Folge dahin, wird die Kündi- gung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; 138 II 59 E. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; 4A_563/2017 vom 19. Februar 2019 E. 3.1; 4A_545/2013 vom 28. November 2013 E. 3.2.2 f.; 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 2.5). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2). Dabei obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraus- setzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin dar- zutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutra- gen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl.”

“Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'article 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt du TF du 22.11.2010 [4A_452/2010] cons. 3). Le besoin du bailleur est une circonstance dont Ie juge doit tenir compte dans la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2277 et 2280 s. et les réf. cit. ; Lachat, op. cit., n. 3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du bailleur d’occuper les locaux l’emporte généralement sur les intérêts du locataire (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes financiers du bailleur, comme la menace d’une réalisation de gage par la banque ou la diminution drastique de ses revenus sont des critères dont le juge devra tenir compte (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 cons. 4c ; ATF 110 II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446 cons. 3a ; Lachat, op. cit., n. 3.12, p. 782 et les références citées). La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’article 272 al.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid.”

“L'intimée fait valoir que le Tribunal aurait violé le droit, respectivement procédé à une constatation inexacte des faits, en octroyant une seconde prolongation de bail à l'appelant alors que les démarches de celui-ci étaient insuffisantes et en retenant que l'urgence de son besoin était manifeste et non relative. 3.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre lemoment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl. BGE 116 II 446 ff., Regeste und E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70 [Stichwort Wohnungsnot]). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbe- sondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Artikel 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (vgl. BGer 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2 m.w.H.). Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu be- rücksichtigen. Dieser besteht darin, die Folgen der Vertragsauflösung für die mie- tende Partei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Miet- verhältnisses erforderliche Suche neuer Räume und Neuorientierung gelassen wird, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (vgl. BGE 142 III 336 ff., E. 5.3.1 m.w.H. = Pra 106 [2017] Nr. 79; 136 III 190 ff., E. 6 = Pra 99 [2010] Nr. 112; 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98 [2009] Nr. 88). - 14 -”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich, weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (grundlegend zur Sanierungskündigung BGE 148 III 215 E. 3.2 mit Hinweisen).”

“Ils font valoir que les résiliations auraient pour eux des conséquences pénibles sans que cela ne soit justifié par les intérêts des bailleurs. Ils habiteraient en effet tous l’immeuble depuis de nombreuses années et, disposant de moyens financiers modestes, ils auraient beaucoup de difficultés à se reloger sans sacrifices excessifs, leurs loyers actuels étant raisonnables. Au contraire, les appelants ne disposeraient d’aucun projet viable et réalisable. Etant donné que ceux-ci ne pourraient pas obtenir d’autorisation, toute prolongation devrait être une première prolongation. 5.2 5.2.1 En application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation du congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 5.2.2 Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (al.”

“Cette situation n’était en effet pas comparable à la situation initialement acceptée par l’intimée, soit l’occupation pérenne de l’appartement par des étudiants en colocation. Les critères d’attribution de l’intimée ont par ailleurs évolué depuis lors, comme l'ont confirmé les témoins N______, M______ et O______ qui ont tous trois déclaré qu'aujourd'hui l’intimée privilégiait l'octroi des appartements de quatre et cinq pièces à des familles avec enfants. C’est donc à bon droit que le Tribunal a constaté que le congé était digne de protection, puis validé le congé. Le grief des appelants est ainsi infondé. 3. 3.1. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 CO. Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.”

“Es ist damit nicht weiter darauf einzugehen, ob es der Berufungsklägerin zumutbar gewesen wäre, der Verwaltung zuzusagen. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass auf- grund der mündlichen Wohnungszusage der Verwaltungen praxisgemäss auch davon ausgegangen werden kann, dass die Berufungsklägerin bei ihrer Zusage jeweils einen schriftlichen Mietvertrag erhalten hätte. Konkrete gegenteilige Hin- weise bringt die Berufungsklägerin nicht vor und sind auch nicht ersichtlich. Die Berufungsklägerin trifft eine Schadenminderungsobliegenheit, welcher sie, indem sie zumutbare Wohnungsangebote nicht annahm, verletzte. Dadurch hätte die Berufungsklägerin eine allfällige Härte durch ihr Verhalten selbst verursacht. Wie die Vorinstanz richtig feststellte, ist eine Erstreckung bereits aufgrund der Verlet- zung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin ausge- schlossen. Überdies kann es der Berufungsklägerin aufgrund dieser Zusagen nicht gelingen, eine Härte auf dem Wohnungsmarkt im Sinne von Art. 272 OR nachzuweisen, zumal ihre Wohnungssuche teilweise erfolgreich war. Damit erüb- rigen sich auch weitere Ausführungen dazu, inwiefern die Suchbemühungen der Berufungsklägerin genügend waren. Hinsichtlich anderer Härtegründe stellte die Vorinstanz fest, dass kein wirt- schaftlicher Härtefall der Berufungsklägerin vorliege (act. 34 S. 36). Diese Fest- - 21 - stellung beanstandete die Berufungsklägerin nicht konkret (act. 35), weshalb es dabei bleibt.”

“Le contrat de bail prévoyait expressément une unique option de renouvellement à la fin du terme fixe, dans l'hypothèse où l'autorisation de construire ne serait pas encore entrée en force. C'est également dans cette optique que la régie en charge de la gérance de l'immeuble a proposé plusieurs locaux de remplacement à l'appelante, que cette dernière a tous refusés. Ainsi, la volonté de l'intimée de ne plus être liée par la relation contractuelle est indéniable et elle remontre à une période antérieure à la procédure en évacuation invoquée par l'appelante pour justifier l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Partant, la Cour, à l'instar des premiers juges, retient que les congés du ______ 2021 ne procèdent pas d'un désir de vengeance envers l'appelante consécutif à la première procédure en évacuation mais uniquement de l'expression de la volonté antérieure de l'intimée de mettre un terme au contrat, cette fois dans les formes prévues par la loi pour un contrat de durée indéterminée. Ainsi, l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO n'a pas été violé. 3. Subsidiairement, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 272 CO. Elle soutient, de manière confuse, que les premiers juges n'auraient pas tenu compte du fait que les parties avaient renoncé à un contrat de durée déterminée afin de s'engager dans une relation contractuelle de durée indéterminée et que cela aurait provoqué un "biais dans le mode de réflexion" du Tribunal quant à la durée de la prolongation, puisque la durée définie du bail ne serait pas conforme aux faits. Elle fait également valoir que l'intimée ne prouverait pas qu'elle disposait d'une autorisation de construire définitive et ni qu'elle serait prête à débuter les travaux de surélévation de l'immeuble dès la restitution des locaux. Enfin, elle soutient que le jugement entrepris n'avait tenu aucun compte des conséquences pénibles du congé et du comportement de l'intimée à son égard, la première procédure en évacuation étant qualifiée d'inique. 3.1 3.1.1 Aux termes de l'article 272 al.1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.”

“272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; ATF 102 II 254). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 4.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts. - 6 - 2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündi- gungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016 v. 27.9.2016 E. 3.2). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund aller- dings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, son- dern aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekün- digt hat (analog BGE 117 II 415 E.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur.   Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4; ATF 102 II 254). 3.2 En l'espèce, l'appelante était informée dès la signature du bail que l'intimée avait pour projet de surélever l'immeuble.”

“En second lieu, ils soutiennent que les premiers juges n’ont pas suffisamment pris en considération la structure familiale particulière de leur famille, qui réunit trois générations sous le même toit. Ainsi, ils considèrent que c’est à tort que les premiers juges se sont fondés exclusivement sur le taux de vacance général en vigueur dans leur commune pour juger de la difficulté à trouver un logement de remplacement approprié. Ce critère ne serait, selon eux, pas suffisant et en tout cas pas déterminant dans le cas particulier, dès lors qu’il n’existerait prétendument aucun logement identique ou, à tout le moins, similaire au leur dans un rayon de 10 kilomètres. Enfin, ils contestent fermement qu’un quelconque comportement inapproprié vis-à-vis de leurs bailleurs puisse leur être imputé, contrairement à ce qui a faussement été retenu par le Tribunal des baux (cf. appel, ch. III, p. 15 ss). 3.1. Les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de faits légal, la doctrine et la jurisprudence relatifs à l’art. 272 CO. Il suffit d’y renvoyer, tout en soulignant qu’aux termes de l’alinéa 1 de cette disposition, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“En second lieu, ils soutiennent que les premiers juges n’ont pas suffisamment pris en considération la structure familiale particulière de leur famille, qui réunit trois générations sous le même toit. Ainsi, ils considèrent que c’est à tort que les premiers juges se sont fondés exclusivement sur le taux de vacance général en vigueur dans leur commune pour juger de la difficulté à trouver un logement de remplacement approprié. Ce critère ne serait, selon eux, pas suffisant et en tout cas pas déterminant dans le cas particulier, dès lors qu’il n’existerait prétendument aucun logement identique ou, à tout le moins, similaire au leur dans un rayon de 10 kilomètres. Enfin, ils contestent fermement qu’un quelconque comportement inapproprié vis-à-vis de leurs bailleurs puisse leur être imputé, contrairement à ce qui a faussement été retenu par le Tribunal des baux (cf. appel, ch. III, p. 15 ss). 3.1. Les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de faits légal, la doctrine et la jurisprudence relatifs à l’art. 272 CO. Il suffit d’y renvoyer, tout en soulignant qu’aux termes de l’alinéa 1 de cette disposition, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Mit der Vorinstanz sei zunächst weiter davon auszugehen, dass im Gegensatz zum alten Recht (Art. 267c lit. c aOR) der Eigenbedarf, selbst wenn er dringend sei, eine Erstreckung nicht mehr ausschliesse. In Art. 272 Abs. 2 OR seien die Gründe aufgelistet. Die Ansicht der Vorinstanz, der Eigenbedarf sei stärker zu gewichten als andere (Vermieter-)Interessen, erweise sich bereits mit Blick auf den Gesetzeswortlaut und auch diverse Entscheidungen, mit welchen überjährige Erstreckungen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen gewährt werden, als falsch. Art. 272 Abs. 2 OR enthalte eine exemplarische Auflistung der zu berücksichtigenden Interessen. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit seien also bei der Festlegung der Erstreckungsdauer wie alle anderen Kriterien zu berücksichtigen.”

“Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl.”

“Erstreckung des Mietverhältnisses im Allgemeinen Die mietende Partei kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Be- tracht, welche die mietende Partei bei der erfolgreichen Suche nach einem Er- satzobjekt bzw. einer Ersatzlösung innert der ihr noch bis zur vertraglich vorgese- - 13 - henen oder durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsauflösung zur Verfü- gung stehenden Zeit behindern oder ihr die Suche erschweren oder die erfolgrei- che Suche mit einer gewissen Sicherheit gar zu verhindern vermögen (vgl. ZK OR-H IGI, a.a.O., Art. 272 N 83). Die Folgen des Wohnungswechsels oder der Ge- schäftsverlegung an sich gelten nicht als nicht zu rechtfertigende Härte – selbst wenn sie für die mietende Partei hart sind. Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl.”

“272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO).   6.2              6.2.1              En appel, l'appelant conclut à ce que la résiliation de bail soit admise et que le dossier soit renvoyé en première instance pour qu'il soit statué sur une éventuelle prolongation de bail. Les intimés ont conclu uniquement au rejet de l'appel et n'ont pas pris de conclusions subsidiaires en allocation d'une prolongation.                 Devant le tribunal, les intimés avaient conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans. Les conséquences pénibles de la résiliation, au sens de l’art. 272 al. 1 CO, peuvent être déduites de leurs allégués 31 à 50 et des moyens de preuve offerts à leur appui. Pour sa part, l’appelant s’en était remis à justice sur ce point, tout en relevant qu’il devait être pris en compte l’impératif pour sa fille de devoir augmenter son taux d’activité et de pouvoir quitter rapidement le domicile de sa mère.  Sur la base de ces éléments, il convient d’admettre que la Cour d’appel peut statuer sur la question de la prolongation du bail.   6.2.2              En l'espèce, le congé avait été donné pour le 1er octobre 2022. Les intimés ont donc déjà profité de facto d'une prolongation de près de 22 mois. Compte tenu de la difficulté actuelle du marché du logement, de la nécessité pour les intimés de pouvoir bénéficier d'un logement avec place de parc ou garage à proximité, ainsi que du handicap de l'intimé, d’une part, et du besoin de B.W.________ d’emménager dans l’appartement en question, d’autre part, il apparaît justifié de prolonger le bail jusqu’au 31 mars 2025.”

“Die von der Beschwerdeführerin angesprochenen Härtegründe und die Ab- wägung der Interessen des Vermieters (namentlich der geltend gemachte Eigen- bedarf für dessen Sohn) mit den der Beschwerdeführerin aus der Wohnungsräu- mung entstehenden Nachteilen hätten allenfalls einen Anspruch auf eine Erstre- ckung des Mietverhältnisses begründen können (Art. 272 OR). Da die Beschwer- deführerin die Entgegennahme der Kündigung verweigert und demzufolge auch kein Erstreckungsverfahren angestrebt hatte, hat sie sich allfällige Nachteile, die daraus entstanden, selbst zuzuschreiben. Im Übrigen vermochte sie seit Erhalt der Kündigung keine einzige Suchbemühung für eine Ersatzwohnung nachzuweisen. Jedenfalls können die vorgebrachten Argumente aus den aufgezeigten Gründen dem Ausweisungsbegehren nicht mehr entgegengehalten werden. Es steht der Beschwerdeführerin offen, sich auch nach dem Erlass des vorliegenden Urteils mit dem Beschwerdegegner über eine allfällige Verschiebung des Umzugstermins zu verständigen. Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden zur Verfügung, an welche die Beschwerdeführerin sich bei persönlicher Notsituation mit Blick auf ihre Wohnsituation wenden kann.”

“Es ist damit nicht weiter darauf einzugehen, ob es der Beru- fungsklägerin zumutbar gewesen wäre, der Verwaltung zuzusagen. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass aufgrund der mündlichen Wohnungszusage der Verwaltungen praxisgemäss auch davon ausgegangen werden kann, dass die Be- rufungsklägerin bei ihrer Zusage jeweils einen schriftlichen Mietvertrag erhalten hätte. Konkrete gegenteilige Hinweise bringt die Berufungsklägerin nicht vor und sind auch nicht ersichtlich. Die Berufungsklägerin trifft eine Schadenminde- rungsobliegenheit, welcher sie, indem sie zumutbare Wohnungsangebote nicht annahm, verletzte. Dadurch hätte die Berufungsklägerin eine allfällige Härte durch ihr Verhalten selbst verursacht. Wie die Vorinstanz richtig feststellte, ist eine Er- streckung bereits aufgrund der Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin ausgeschlossen. Überdies kann es der Berufungsklä- gerin aufgrund dieser Zusagen nicht gelingen, eine Härte auf dem Wohnungs- markt im Sinne von Art. 272 OR nachzuweisen, zumal ihre Wohnungssuche teil- weise erfolgreich war. Damit erübrigen sich auch weitere Ausführungen dazu, in- wiefern die Suchbemühungen der Berufungsklägerin genügend waren. Hinsichtlich anderer Härtegründe stellte die Vorinstanz fest, dass kein wirt- schaftlicher Härtefall der Berufungsklägerin vorliege. Diese Feststellung beanstan- dete die Berufungsklägerin nicht konkret, weshalb es dabei bleibt. - 43 -”

“Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E.”

“837; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn die Mieterin nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass die Mieterin sich für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Was ein ange- messenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen der Mieterin ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Entsprechend darf die Mieterin ihre Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). - 21 - Keine oder ungenügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu ei- ner Reduktion der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können.”

“Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume können gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiese- nen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden. Was ein angemesse- nes Ersatzobjekt ist, auf welches sich die Suchbemühungen zu konzentrieren ha- - 14 - ben, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab, namentlich von sol- chen, die Eingang in das Vertragsverhältnis gefunden haben. Ebenso gehören aber die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse in die genaue Betrachtung der massgebenden Bedürfnisse. Der Mieter hat sich auf Ersatzobjekte zu konzent- rieren, welche für ihn objektiv – im Lichte aller im Verständnis vernünftiger und korrekter Leute zu berücksichtigenden Bedürfnisse – ohne Weiteres als tragbar "gleichwertig" erscheinen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. (BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.2). Ungeeignete Mietobjekte darf der Mieter ausser Acht lassen (SVIT- Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 38). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft ein- zustufen sind, bestimmt sich demnach an welcher Lage, zu welchem Preis und zu welcher Grösse sich der Mieter nach Ersatzräumlichkeiten umzusehen hat (SVIT- Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 38). Keine oder ungenügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 42 unter Hin- weis auf BGE 125 III 226, E. 4c). 3. Vermieterinteresse Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, das Mietobjekt gleichzeitig zu bewohnen, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen, ob die nötigen öffentlich-rechtli- chen Baubewilligungen bereits vorliegen. Mit Bezug auf die Dringlichkeit eines Sa- nierungsvorhabens fallen allfällig bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen oder ein zeitlich dringlicher Unterhaltsbedarf ins Gewicht, insbesondere, wenn die Lie- genschaft nachweislich Schaden nehmen könnte, falls die Sanierung zu lange auf- geschoben wird (SVIT-Komm.”

“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO).   6.2              6.2.1              En appel, l'appelant conclut à ce que la résiliation de bail soit admise et que le dossier soit renvoyé en première instance pour qu'il soit statué sur une éventuelle prolongation de bail. Les intimés ont conclu uniquement au rejet de l'appel et n'ont pas pris de conclusions subsidiaires en allocation d'une prolongation.                 Devant le tribunal, les intimés avaient conclu, à titre subsidiaire, à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans.”

“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit.”

“L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 3e éd., Zurich 2008, n. 6 ad art. 272b CO). 5.3 En l’occurrence, les intimés sont tous locataires d’un appartement dans l’immeuble litigieux depuis de nombreuses années. Ainsi, au jour de la notification de leurs résiliations de bail, E.________ occupait son logement depuis plus de vingt-deux ans, W.________ et P.________ occupaient le leur depuis plus de dix-neuf ans, Q.________ et V.________ le leur depuis dix ans et G.________ et X.________ le leur depuis pratiquement huit ans. Les intimés s’entendent tous pour dire qu’ils entretiennent de bons rapports entre eux et avec le voisinage en général et qu’ils sont attachés à leur logement et à sa situation géographique.”

“3. Vermieterinteresse Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, das Mietobjekt gleichzeitig zu bewohnen, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen, ob die nötigen öffentlich-rechtli- chen Baubewilligungen bereits vorliegen. Mit Bezug auf die Dringlichkeit eines Sa- nierungsvorhabens fallen allfällig bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen oder ein zeitlich dringlicher Unterhaltsbedarf ins Gewicht, insbesondere, wenn die Lie- genschaft nachweislich Schaden nehmen könnte, falls die Sanierung zu lange auf- geschoben wird (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 73; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 844). Bei der Beurteilung der Interessenlage ist auch der Zeitpunkt der Kündi- gung von grosser Bedeutung. Der Vermieter, welcher dem Mieter freiwillig mehr Zeit als bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin einräumt, kann sich im Rahmen der Interessensabwägung auf diesen Umstand berufen (BSK OR I-WE- BER, Art. 272 OR N 14 mit Hinweis auf BGE 125 III 226 E. 4.c). - 15 - 4. Würdigung Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist unbestritten, dass die Klägerin 1 seit 15 Jahren und ihre Tochter seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnen. Es handelt sich demnach um ein langandauerndes Mietverhältnis. Zudem ist unbestritten, dass der Vater der Tochter in unmittelbarer Nähe an der Q.-strasse wohnt. Dem Beklagten ist zuzustimmen, dass eine lange Mietdauer allein noch keine beson- dere Verwurzelung des Mieters im Quartier begründet. Jedoch ist zumindest bei der Tochter der Klägerin 1, welche seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnt, in unmit- telbarer Nähe das Schulhaus T. besucht und regelmässig – ob nun einmal in der Woche oder mehrmals wöchentlich – zwischen ihrem Vater und der Klägerin 1 hin und her pendelt, eine Ortsverbundenheit anzunehmen. Eine Ortsgebundenheit be- steht hingegen nicht. Sozialkontakte sind – aufgrund des gut ausgebauten öffentli- chen Verkehrsnetzes in der Stadt Zürich – auch bei einer etwas längeren Anreise möglich.”

“3. Vermieterinteresse Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, das Mietobjekt gleichzeitig zu bewohnen, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen, ob die nötigen öffentlich-rechtli- chen Baubewilligungen bereits vorliegen. Mit Bezug auf die Dringlichkeit eines Sa- nierungsvorhabens fallen allfällig bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen oder ein zeitlich dringlicher Unterhaltsbedarf ins Gewicht, insbesondere, wenn die Lie- genschaft nachweislich Schaden nehmen könnte, falls die Sanierung zu lange auf- geschoben wird (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 73; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 844). Bei der Beurteilung der Interessenlage ist auch der Zeitpunkt der Kündi- gung von grosser Bedeutung. Der Vermieter, welcher dem Mieter freiwillig mehr Zeit als bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin einräumt, kann sich im Rahmen der Interessensabwägung auf diesen Umstand berufen (BSK OR I-WE- BER, Art. 272 OR N 14 mit Hinweis auf BGE 125 III 226 E. 4.c). - 15 - 4. Würdigung Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist unbestritten, dass die Klägerin 1 seit 15 Jahren und ihre Tochter seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnen. Es handelt sich demnach um ein langandauerndes Mietverhältnis. Zudem ist unbestritten, dass der Vater der Tochter in unmittelbarer Nähe an der Q.-strasse wohnt. Dem Beklagten ist zuzustimmen, dass eine lange Mietdauer allein noch keine beson- dere Verwurzelung des Mieters im Quartier begründet. Jedoch ist zumindest bei der Tochter der Klägerin 1, welche seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnt, in unmit- telbarer Nähe das Schulhaus T. besucht und regelmässig – ob nun einmal in der Woche oder mehrmals wöchentlich – zwischen ihrem Vater und der Klägerin 1 hin und her pendelt, eine Ortsverbundenheit anzunehmen. Eine Ortsgebundenheit be- steht hingegen nicht. Sozialkontakte sind – aufgrund des gut ausgebauten öffentli- chen Verkehrsnetzes in der Stadt Zürich – auch bei einer etwas längeren Anreise möglich.”

“S'agissant des nuisances, la procédure a permis de les établir par les explications de J______, qui a rapporté en avoir subies, et les témoins, L______ et M______, qui en ont fait état de l'utilisation nocturne de la buanderie. Cette dernière a aussi déclaré de manière crédible avoir entendu des bruits de talons à des heures tardives. L'appelante a échoué à établir que le bail avait été résilié en représailles à l'exercice de son droit à la sous-location du restaurant E______, comme elle le prétend à tort, la procédure ayant permis de démontrer les motifs de la résiliation du bail de l'appartement. Au vu de ce qui précède, le congé de l'appartement n'ayant pas été donné de manière contraire à la bonne foi, il sera validé et le jugement confirmé sur ce point. 6. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 272 et 272b al. 1 CO, ayant refusé toute prolongation en ce qui concerne l'arcade et en accordant deux ans et demi pour l'appartement en lieu et place d'une unique prolongation de six ans pour chacun des deux objets loués. 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid.”

“En effet, le simple fait qu'aucune autorisation d'aliéner n'a été produite à la procédure ne signifie pas qu'une telle autorisation n'a pas été ou ne pourrait être octroyée ou que la vente serait impossible. La situation des locataires ne permet en outre pas d'admettre une disproportion manifeste des intérêts en présence. En effet, s'ils font état et produisent des documents attestant d'un âge avancé, d'une dette envers l'Administration fiscale cantonale et d'une situation médicale ne leur ayant pas permis de se déplacer en cours de procédure, ils n'ont pas démontré souffrir de problèmes de santé importants et/ou disposer de revenus particulièrement restreints. Ils ne démontrent par ailleurs pas être de retour dans l'appartement, les pièces nouvellement produites en appel n'en attestant pas. Dans ce contexte, il convient de retenir, à l'instar des premiers juges, que les congés sont valables. 4. Les appelants sollicitent subsidiairement une prolongation de leur bail de quatre ans. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition, à savoir les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.”

“Enfin, la Cour relève que le témoin G______ a déclaré, sans être contredit par l'appelante, que des discussions étaient en cours avec les propriétaires des immeubles voisins pour faire modifier la servitude empêchant la construction. 3.6 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail notifié à l'appelante le 23 août 2018 pour le 31 mai 2019 était valable; le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 4. L'appelante fait également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce en lui accordant une prolongation de bail d'un an et sept mois, jugée « manifestement très insuffisante ». Elle sollicite l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. Elle soutient que sa situation personnelle et financière, de même que le fait qu'elle réside depuis plus de 42 ans dans le quartier, dont 24 dans l'appartement, n'ont pas été suffisamment pris en compte, de surcroît dans le cadre d'un congé fondé sur un motif qu'elle qualifie d'irréalisable. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art.”

“2 BV zu genügen, muss die Begründung so abge- fasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des angefochtenen Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hö- here Instanz weiterziehen kann (BGE 145 III 324 E. 6.1; 143 III 65 E. 5.2; je mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör erfordert nicht, dass sich das Gericht ausdrücklich mit jeder tatsächlichen Behauptung und jedem rechtlichen Argument auseinandersetzen muss; vielmehr kann es sich auf die für den Ent- scheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1; 141 III 28 E. 3.2.4; 139 IV 179 E. 2.2). Die vorinstanzliche Begründung genügt diesen Anforderungen. Insbesondere prüfte die Vorinstanz im Ausweisungsentscheid die Einwendungen des Gesuchsgegners, wonach ein Mietverhältnis vorliege, und kam gestützt auf die Akten zum Schluss, dass diese unbehelflich seien (act. 21 S. 7). Daraus geht zumindest implizit hervor, dass eine Erstreckung bzw. die Be- rücksichtigung eines Härtefalls im Sinne von Art. 272 OR beim Gesuchsgegner mangels Mietereigenschaft nicht in Frage kommt. Der Gesuchsgegner konnte den Entscheid umfassend anfechten. Eine Gehörsverletzung ist zu verneinen.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid.”

“Ebenso wenig kann – wie von den Berufungsklägern geltend gemacht – in analoger Anwendung von Art. 272 OR eine "Erstreckung" gewährt werden, zumal sich das Ausweisungsbegehren nicht auf einen mietrechtlichen, sondern auf ei- nen sachenrechtlichen Anspruch stützt (vgl. E. IV./3.2 vorstehend). Die Bestim- mung von Art. 272 OR ist daher in der vorliegenden Konstellation nicht anwend- bar. Selbst wenn Art. 272 OR analog anwendbar wäre, wären die Berufungsklä- ger nicht von der Obliegenheit befreit gewesen, ihre Suchbemühungen darzule- gen. Bei der Beurteilung von Mieterstreckungen nach Art. 272 OR ist zunächst zu prüfen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe gegeben sind. Bei der Prüfung dieser Frage sind auch die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen (vgl. BGer 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1). Die Berufungskläger haben vorliegend nicht nur keine Belege zu ihren Suchbemühungen eingereicht, sondern nicht ein- mal behauptet, wo sie nach einer Ersatzwohnung angefragt bzw. in welcher Um- gebung sie gesucht, noch, ob sie irgendwelche Absagen erhalten hätten. Sie ha- ben somit keine genügenden Anstrengungen unternommen, um eine Ersatzwoh- nung zu finden. Der Nachweis von Suchbemühungen ist selbst bei einer schwieri- gen Marktsituation zu erbringen (vgl. BGer 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 3.4), weshalb die Berufungskläger ohnehin keinen Härtegrund hätten dartun können. Bereits aus diesem Grund bestünde kein Raum für eine allfällige "Erstreckung".”

“1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härtegründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Suchbemühun- gen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.). Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). - 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.”

“Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 5.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que la locataire est âgée de 70 ans et souffre de plusieurs lourds problèmes de santé, qu'elle ne démontre toutefois pas avoir entrepris des démarches pour trouver un nouveau logement et que ses critères de recherches sont assez restrictifs, notamment en ce qui concerne le quartier. D'un autre côté, les premiers juges ont considéré que le besoin du fils de la bailleresse est légitime et qu'il est dans son intérêt que la situation actuelle ne perdure pas, mais que ce besoin ne revêt pas une urgence particulière puisqu'il loge actuellement dans la villa familiale comportant six pièces et n'a pas besoin d'un endroit plus accueillant pour sa fille qui a confirmé n'avoir aucune intention de lui rendre visite à Genève.”

“1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 3.4. En l’espèce, l’appelant A______ occupe le logement depuis plus de dix ans. Ses revenus sont certes modestes, rendant la recherche d'un nouveau logement compliquée. Son père, l’appelant B______, est d'accord de se porter garant pour un nouveau contrat de bail, ce qui pallie la situation financière délicate sus-évoquée. Les appelants ne démontrent par ailleurs pas avoir entrepris de sérieuses démarches pour trouver un logement de remplacement, s'étant bornés à être inscrits dans une coopérative et à deux sites de régies. De plus, l’intimée a résilié le bail moyennant un préavis de plus d’une année, permettant ainsi aux appelants la recherche d’une autre solution. Enfin, A______ a refusé une offre de logement articulée par l’intimée. Il est malvenu d’opposer à l’intimée ses propres rapports contractuels avec ses sous-locataires pour justifier son refus de prendre à bail ce logement; le fait qu’il ait été hors de Suisse lorsque cette offre a été formulée est sans pertinence.”

“5.3 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 5.4 En l'espèce, la durée du bail, dont la conclusion remonte à près de 27 ans, doit être qualifiée de longue. B______ l'occupait depuis plus de 10 ans; cette durée d'occupation peut donc être qualifiée de moyenne. Agée de 57 ans, elle vit seule dans le logement; sa situation de revenus, à teneur des éléments versés à la procédure, semble difficile, étant bénéficiaire de l'Hospice général dont elle perçoit des prestations mensuelles d'un montant de 2'656 fr. par mois dont 400 fr. à titre de prime versée directement à l'assureur maladie et 990 fr. couvrant le loyer et les charges. Il est établi qu'ensuite du décès de sa mère, elle a hérité de la part de copropriété de cette dernière sur le logement de la rue 2______, no. ______ aux côtés de son père. Quant à son état de santé, hormis la production d'une attestation de son psychiatre - qui préavise défavorablement un changement de domicile et qui ne permet pas de déterminer la nature précise du suivi thérapeutique effectué, ni de l'affection traitée -, aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'il serait mauvais au point d'empêcher, à terme, tout déménagement.”

“nicht ohne weitere Umtriebe zu ver- ursachen feststellen, ist auf allgemeine zivilprozessuale Kriterien zurückzugreifen, wonach – wie soeben dargelegt – in erster Linie jene Partei kosten- und entschä- digungspflichtig wird, die das gegenstandslos gewordene Verfahren veranlasst hat oder bei der die Gründe eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens geführt haben (vgl. auch BGer 4A_364/2014 vom 18. September 2014, E. 3 m.w.H.). Mit der erwähnten Praxis soll der von der Beschwerdeführerin – bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 12 S. 2) – angesprochenen, eigentümlichen Si- tuation Rechnung getragen werden, in der sich eine miet ende Partei während des Kündigungsschutzverfahrens befindet: sie muss intensiv nach einem Ersatzobjekt suchen, doch hat sie Erfolg, erledigt sich ihr Verfahren (vgl. OGer ZH PD150023 vom 29. Januar 2016, E. II./3.2 m.w.H.). Selbstredend muss dies unabhängig da- von gelten, ob die Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses oder – wie hier – einzig Letzteres Gegenstand des Verfahrens bildet. Bei der Frage, ob das Erstreckungsbegehren der mietenden Beschwerde- führerin ohnehin hätte abgewiesen werden müssen, ist zu berücksichtigen, dass auch bei befristeten Mietverhältnissen eine Erstreckung zulässig (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR), jedoch grundsätzlich nur mit grösster Zurückhaltung zu gewähren ist. - 8 - Denn der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bei befristeten Vertragsverhältnissen ist von Anfang an bekannt, und die mietende Partei hat das Ende des Vertrages im Auge zu behalten und hat sich rechtzeitig um Ersatz zu bemühen (vgl. BGer 4A_552/2009 vom 1. Februar 2010, E. 2.5.1; 4A_420/2009 vom 11. Juni 2010, E. 3.2.2, ZK OR-H IGI, Zürich 1996, Art. 272 N 213). Doch können sich Änderun- gen im Umfeld oder in der Person der miet enden Partei ergeben, die im Zeitpunkt der Vereinbarung der Befristung noch nicht abzusehen waren und insoweit eine Härte der Vertragsauflösung begründen bzw. bestimmen (vgl. BGer 4A_420/2009 vom 11. Juni 2010, E. 3.2.2 mit Hinweis auf ZK OR-H IGI, a.a.O., Art. 272 N 67). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (vgl.”

“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). 5.2 En l'espèce, au vu de l'état de fait qui précède (soit modifié par rapport à celui établi par l'autorité de première instance), les intimés habitent ensemble dans leur logement actuel depuis février 2009, soit depuis plus de 13 ans à ce jour et depuis plus de dix ans lors de la résiliation du bail donnée le 24 novembre 2020. Ils y ont accueilli deux enfants, nés en 2008 et 2010, qui n'ont donc vécu quasiment que dans cet appartement depuis leur naissance. A cela s'ajoute que l'intimé a connu des problèmes de santé sérieux depuis plusieurs années, l'ayant conduit à formuler une demande de prestations de l’assurance-invalidité le 30 juin 2015. Sur la base de son dossier, l'OAI lui a octroyé une rente entière du 1er décembre 2015 au 30 novembre 2018 et à ses enfants des rentes complémentaires, mais a refusé toute prestation pour la période postérieure.”

“Ob die Suchbemühungen als ernsthaft ein- zustufen sind, bestimmt sich demnach an welcher Lage, zu welchem Preis und zu welcher Grösse sich der Mieter nach Ersatzräumlichkeiten umzusehen hat (SVIT- Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 38). Keine oder ungenügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 42 unter Hin- weis auf BGE 125 III 226, E. 4c). 3. Vermieterinteresse Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, das Mietobjekt gleichzeitig zu bewohnen, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen, ob die nötigen öffentlich-rechtli- chen Baubewilligungen bereits vorliegen. Mit Bezug auf die Dringlichkeit eines Sa- nierungsvorhabens fallen allfällig bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen oder ein zeitlich dringlicher Unterhaltsbedarf ins Gewicht, insbesondere, wenn die Lie- genschaft nachweislich Schaden nehmen könnte, falls die Sanierung zu lange auf- geschoben wird (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 73; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 844). Bei der Beurteilung der Interessenlage ist auch der Zeitpunkt der Kündi- gung von grosser Bedeutung. Der Vermieter, welcher dem Mieter freiwillig mehr Zeit als bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin einräumt, kann sich im Rahmen der Interessensabwägung auf diesen Umstand berufen (BSK OR I-WE- BER, Art. 272 OR N 14 mit Hinweis auf BGE 125 III 226 E. 4.c). - 15 - 4. Würdigung Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses ist unbestritten, dass die Klägerin 1 seit 15 Jahren und ihre Tochter seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnen. Es handelt sich demnach um ein langandauerndes Mietverhältnis. Zudem ist unbestritten, dass der Vater der Tochter in unmittelbarer Nähe an der Q.-strasse wohnt. Dem Beklagten ist zuzustimmen, dass eine lange Mietdauer allein noch keine beson- dere Verwurzelung des Mieters im Quartier begründet. Jedoch ist zumindest bei der Tochter der Klägerin 1, welche seit ihrer Geburt im Mietobjekt wohnt, in unmit- telbarer Nähe das Schulhaus T.”

“L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd., Zurich 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 5.3 En l’espèce, l’intimée, dont le bail a débuté le 1er février 1996, occupait l’appartement en cause depuis plus de vingt-trois ans lorsqu’elle a reçu la résiliation. Une telle durée du bail implique usuellement des attaches et habitudes dans le quartier et la localité. En ce qui concerne la situation financière de l’intimée, il ressort des pièces au dossier qu’en 2017, son revenu annuel était de 8'712 fr. et son revenu imposable nul, sa fortune étant de 6'339 fr.”

“La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC ; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (TF 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 2 et la jurisprudence citée). Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; TF 4A_128/2019 déjà cité) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et 4A_19/2016 du 2 mai 2017, consid. 2.2). Sous réserve d'une éventuelle disproportion grossière des intérêts en présence, une pesée de ces intérêts n'intervient qu'au stade de la prolongation du contrat, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016, consid. 4.2 i.f. et 4.4 i.f.).                 Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 136 III 190 consid. 2). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (TF 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1; 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1; 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 et la référence).                  Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf.”

“Mit der Vorinstanz sei zunächst weiter davon auszugehen, dass im Gegensatz zum alten Recht (Art. 267c lit. c aOR) der Eigenbedarf, selbst wenn er dringend sei, eine Erstreckung nicht mehr ausschliesse. In Art. 272 Abs. 2 OR seien die Gründe aufgelistet. Die Ansicht der Vorinstanz, der Eigenbedarf sei stärker zu gewichten als andere (Vermieter-)Interessen, erweise sich bereits mit Blick auf den Gesetzeswortlaut und auch diverse Entscheidungen, mit welchen überjährige Erstreckungen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen gewährt werden, als falsch. Art. 272 Abs. 2 OR enthalte eine exemplarische Auflistung der zu berücksichtigenden Interessen. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit seien also bei der Festlegung der Erstreckungsdauer wie alle anderen Kriterien zu berücksichtigen.”

“Mit der Vorinstanz sei zunächst weiter davon auszugehen, dass im Gegensatz zum alten Recht (Art. 267c lit. c aOR) der Eigenbedarf, selbst wenn er dringend sei, eine Erstreckung nicht mehr ausschliesse. In Art. 272 Abs. 2 OR seien die Gründe aufgelistet. Die Ansicht der Vorinstanz, der Eigenbedarf sei stärker zu gewichten als andere (Vermieter-)Interessen, erweise sich bereits mit Blick auf den Gesetzeswortlaut und auch diverse Entscheidungen, mit welchen überjährige Erstreckungen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen gewährt werden, als falsch. Art. 272 Abs. 2 OR enthalte eine exemplarische Auflistung der zu berücksichtigenden Interessen. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit seien also bei der Festlegung der Erstreckungsdauer wie alle anderen Kriterien zu berücksichtigen.”

“Mit der Vorinstanz sei zunächst weiter davon auszugehen, dass im Gegensatz zum alten Recht (Art. 267c lit. c aOR) der Eigenbedarf, selbst wenn er dringend sei, eine Erstreckung nicht mehr ausschliesse. In Art. 272 Abs. 2 OR seien die Gründe aufgelistet. Die Ansicht der Vorinstanz, der Eigenbedarf sei stärker zu gewichten als andere (Vermieter-)Interessen, erweise sich bereits mit Blick auf den Gesetzeswortlaut und auch diverse Entscheidungen, mit welchen überjährige Erstreckungen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen gewährt werden, als falsch. Art. 272 Abs. 2 OR enthalte eine exemplarische Auflistung der zu berücksichtigenden Interessen. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit seien also bei der Festlegung der Erstreckungsdauer wie alle anderen Kriterien zu berücksichtigen.”

“ZMP 2023 Nr. 7 Art. 23 f. OR; Art. 25 OR; Art. 272 OR; Art. 273c OR; Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO; Art. 329 ZPO. Revision nach einem Erstreckungsvergleich zwischen der Hauptvermieterin und der Untermieterin. Frist. Voraussetzungen für einen Grundlagenirrtum. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen solchen. Willensmängel bezüglich eines Erstreckungsvergleichs können im Revisionsver- fahren geltend gemacht werden. Die Revisionsfrist von 90 Tagen berechnet sich ab dem Zeitpunkt, in welchem die Revisionsklägerin Kenntnis von den massgebli- chen Tatsachen erhalten hat. Dazu genügt bereits die Kenntnis der relevanten Tatsachen als solche. Für gewöhnlich ist nicht erforderlich, dass Revisionsklägerin um die genauen Ursachen dieser Tatsachen weiss. Relevant sind für einen be- haupteten Grundlagenirrtum nur Umstände, die auf die Willensbildung beim Ab- schluss des Vergleichs einen Einfluss gehabt haben können. Daran fehlt es, wenn die Revisionsklägerin einen Erstreckungsvergleich allein deshalb nicht halten will, weil die Mietsache Mängel aufweist.”

“c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). En particulier, l'ancienneté du bail est un motif d'octroi de la prolongation ; il est en effet difficile de quitter un logement ou un local commercial après une longue période. Les relations du locataire avec son quartier sont essentielles. L'âge, l'état de santé et la profession du locataire sont également à prendre en considération. S'agissant du bailleur, l'intérêt du bailleur occasionnel (« petit propriétaire ») pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier, qui fait métier de la location. De purs intérêts économiques du bailleur ne l'emportent, en règle générale, pas sur l'intérêt du locataire à la prolongation du bail. La liste des critères que le juge doit prendre en considération dans la pesée des intérêts en présence, mentionnée à l'art. 272 al. 2 CO, n'est pas exhaustive. Dans son appréciation globale, en équité (art. 4 CC) des circonstances de la cause, le juge doit également examiner les efforts déployés par le locataire pour tenter de se reloger ; en effet, à réception du congé, le locataire ne doit pas rester inactif et doit se mettre en quête d'une solution plus ou moins équivalente (Lachat, op. cit., pp. 1004 à 1006 et 1011-1012). Cette exigence est néanmoins avant tout posée en cas de délai de résiliation exceptionnellement long ou de seconde prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c ; ATF 116 Il 446 consid. 3a ; Lachat, op. cit., p. 1011).   5.3              Les premiers juges ont relevé que l'appelante avait 59 ans, était sans emploi, dépendait des prestations d'assurance sociale, avait la charge d'un fils adolescent qui vivait avec elle, et que sa situation financière précaire constituait un frein certain dans sa recherche d'un nouveau logement. De son côté, l'intimé avait un intérêt légitime à ce que cette dernière quitte le logement litigieux pour mettre fin à une relation contractuelle conflictuelle et éviter que d'autres incidents ne se produisent.”

“Toutefois, il ne peut pour autant être fait fi d'autres critères tels que la durée du bail, la situation professionnelle et financière de chaque partie, leur comportement et la situation sur le marché des locaux commerciaux notamment. En ce qui concerne le grief relatif à l'absence de preuve par l'intimée des conséquences pénibles de la résiliation, les appelants se trompent lorsqu'ils prétendent que l'intimée n'en a pas apporté la preuve. En effet, l'intimée allègue avoir investi en la Buvette de "D.________" du temps, de l'énergie, de l'argent et surtout de sa personne, et avoir par ce biais et une gestion exemplaire donné à la Buvette la notoriété et la clientèle qu'elle connaît aujourd'hui, ce dont il convient de tenir compte. De même, elle a relevé qu’il faut garder à l’esprit que la Buvette de "D.________", ouverte durant la saison hivernale, est proche des pistes de ski de F.________ et de G.________ de E.________, ce qui fait de cet établissement un lieu particulier et incontournable pour les habitants de la région ainsi que ses nombreux touristes (cf. DO/122 s.). La liste des critères mentionnés à l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, d'autres facteurs peuvent entrer en ligne de compte, comme la proximité de la clientèle d'un commerçant (arrêt TC GE ACJC/926/2017 du 2 août 2017 consid. 4.1; CPra Bail-Conod, 2e éd. 2017, art. 272 CO n. 29). Il ressort également de la jurisprudence que dans le cas où le risque d'une perte de clientèle consécutive à un déménagement existe, il se justifie de prolonger le bail pour permettre à la locataire de trouver des locaux de remplacement aux caractéristiques réellement appropriées, de plus voisins de l'emplacement actuel, de manière à réduire le plus possible le risque de perte de la clientèle (arrêt TF 4A_346/2016 du 17 janvier 2017 consid. 4). En l'espèce, le fait de devoir trouver un local de remplacement permettant à l'intimée de poursuivre au mieux son activité, débutée il y a plus de dix ans et qui lui a permis de se constituer une clientèle importante et fidèle en raison de sa situation géographique, constitue des difficultés professionnelles conséquentes qui doivent être prises en compte dans la pesée des intérêts en présence dans le cadre d'une prolongation du bail.”

“L'intimée fait valoir que le Tribunal aurait violé le droit, respectivement procédé à une constatation inexacte des faits, en octroyant une seconde prolongation de bail à l'appelant alors que les démarches de celui-ci étaient insuffisantes et en retenant que l'urgence de son besoin était manifeste et non relative. 3.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre lemoment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b).”

“Ein Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen).”

“473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 du 15 mai 2002 consid. 2). S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire - à ses risques et périls - a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art.”

“Mangels hinreichender Suchbemühungen vermag die Beru- fungsklägerin aber nicht darzutun, dass sich die Suche nach einem Ersatzobjekt in der Nähe einer Verbindung des öffentlichen Verkehrs (act. 90 Rz. 48), beson- ders schwierig gestaltet. Mit der Vorinstanz fällt aufgrund des gut ausgebauten öV-Netzes in der Stadt Zürich auch durchaus ein Standort, in der Nähe des Quar- tiers I._____, in Betracht. Somit erweisen sich die Suchbemühungen der Beru- fungsklägerin auch bezüglich der Auswahl der ins Auge gefassten Wohnungen als ungenügend. Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin die Kündigung des Mietverhältnisses vierzehn Monate vor dem Kündigungstermin erhielt und ihr überdies vom Berufungsbeklagten eine sechsmonatige Erstreckung bis Ende September 2022 gewährt wurde, so dass ihr mehr als eineinhalb Jahre für die Suche zur Verfügung gestanden wären (act. 29 E. III.3.1). Insgesamt vermag die Berufungsklägerin mangels hinreichender Suchbemühungen nicht nachzuweisen, dass die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt für sie mit einer Härte im Sinne von Art. 272 OR verbunden ist. Im Einklang mit der Vorinstanz ist deshalb festzuhalten, dass zumutbare Suchbemühungen von der Berufungsklägerin weder substantiiert behauptet noch genügend dokumentiert wurden (vgl. act. 29 E. III.3.3). Eine Härte kann daher be- reits aus diesem Grund nicht angenommen werden.”

“Aufgrund des in der Stadt Zürich gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes lassen sich die medizinischen Behandlungen und das Sozialleben der Klägerin auch bei einem Mietobjekt in einem anderen Stadtkreis, sofern gut mit den öffentlichen Verkehrs- mitteln erreichbar, aufrechterhalten. Gegen eine Ortsgebundenheit sprechen auch die klägerischen Suchbemühungen. So suchte die Tochter der Klägerin – offen- sichtlich im Einverständnis und im Interesse der Klägerin – für ihre Mutter auch Wohnungen in [3 Quartieren auf einer anderen Seite der Stadt, Anm. d. Red.]. (...) Anzumerken ist dabei insbesondere, dass die Tramlinie Nr. X nicht in den [genann- ten drei] Quartieren verkehrt. Der Wunsch nach einer guten Verbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und/oder dem Auto zu nahen Verwandten – vorliegend zur Tochter der Klägerin – mag zwar verständlich erscheinen, begründet bei der Klägerin jedoch keine Härte im mietrechtlichen Sinn. Eine für Verwandte (i.c. die Tochter der Klägerin) umständ- lichere Anreise vermag keine Härte im Sinne von Art. 272 OR zu begründen, wird für eine Härte bei der Familie doch ein gemeinsamer Haushalt vorausgesetzt (ZK- - 13 - HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 94). Ein solcher ist vorliegend aber gerade nicht ge- geben, weshalb es sich auch nicht rechtfertigt, die Suchbemühungen einzig auf Quartiere zu beschränken, welche für die Tochter der Klägerin leicht erreichbar sind, auch wenn nachvollziehbar ist, dass die Klägerin aufgrund ihres Alters auf die ihr von ihrer Tochter gewährte Unterstützung in gewissem Masse angewiesen ist. In wirtschaftlicher Hinsicht erhält die Klägerin unbestrittenermassen eine Rente von monatlich insgesamt Fr. 4'377.10. Die Klägerin kann sich laut eigenen Angaben eine Wohnung im Budget von Fr. 1'460.– bis Fr. 1'600.– leisten. Da dies mit der Drittelsregel zu vereinbaren ist, ist dies nicht zu beanstanden. (...) Somit kann weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Klägerin von einer ausgeprägten Härte gespro- chen werden. Im Zusammenhang mit den eingereichten Suchbemühungen ist fest- zuhalten, dass diese seit Erhalt der Kündigung bis zur Hauptverhandlung nur punk- tuell erfolgten.”

“Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohen- den Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den ver- gangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.”

“Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsäch- lichen Verhältnisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewissheit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohen- den Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den ver- gangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.”

“1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). 3.4. En l’espèce, l’appelant A______ occupe le logement depuis plus de dix ans. Ses revenus sont certes modestes, rendant la recherche d'un nouveau logement compliquée. Son père, l’appelant B______, est d'accord de se porter garant pour un nouveau contrat de bail, ce qui pallie la situation financière délicate sus-évoquée. Les appelants ne démontrent par ailleurs pas avoir entrepris de sérieuses démarches pour trouver un logement de remplacement, s'étant bornés à être inscrits dans une coopérative et à deux sites de régies. De plus, l’intimée a résilié le bail moyennant un préavis de plus d’une année, permettant ainsi aux appelants la recherche d’une autre solution. Enfin, A______ a refusé une offre de logement articulée par l’intimée. Il est malvenu d’opposer à l’intimée ses propres rapports contractuels avec ses sous-locataires pour justifier son refus de prendre à bail ce logement; le fait qu’il ait été hors de Suisse lorsque cette offre a été formulée est sans pertinence.”

“Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 4.2 En l'espèce, les locataires ont été informés lors de la conclusion des baux que les rapports contractuels prendraient fin le 30 septembre 2022, de sorte qu'ils étaient en mesure de chercher un logement de substitution bien avant cette échéance. Cela étant, s'ils n'ont entrepris des recherches que peu de temps avant la fin des baux, les locataires ne sont pas restés inactifs. Il est en effet établi que l'appelante, qui occupe l'appartement loué avec son fils, a envoyé de nombreux dossiers de candidatures auprès de diverses régies de la place. Il convient en outre de prendre en considération, dans la pesée des intérêts en présence, le fait que l'intimée - issue d'une famille active à Genève dans la gérance d'immeubles et directrice d'une société ayant pour but l'achat, la vente, la construction, l'exploitation, la location et la mise en valeur de propriétés immobilières - n'a pas besoin d'occuper personnellement les locaux loués ni de les mettre à disposition de sa famille ou de ses proches.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b).”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 5.1.2). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêts 4A_443/2019 du 20 janvier 2020 consid. 9; 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 5.1). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar, wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art. 261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR. Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung: In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters (Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.3).”

“Les critères d’attribution de l’intimée ont par ailleurs évolué depuis lors, comme l'ont confirmé les témoins N______, M______ et O______ qui ont tous trois déclaré qu'aujourd'hui l’intimée privilégiait l'octroi des appartements de quatre et cinq pièces à des familles avec enfants. C’est donc à bon droit que le Tribunal a constaté que le congé était digne de protection, puis validé le congé. Le grief des appelants est ainsi infondé. 3. 3.1. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 CO. Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“Les mêmes règles s'appliquent à l'action en prolongation du bail de l'art. 272 al. 1 CO, qui doit être introduite dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 2 let. a CO lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann eine Mietpartei die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung, soweit die Erstreckung nach Art. 272a OR nicht ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde laut Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans. Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordée. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b, 105 II 197 consid. 3a, 102 II 254; arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2019 du 21 avril 2020 consid. 5.2.2). Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4, 116 II 446 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2022 consid. 3a). Le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif; s'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 18.”

“Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 4.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 3.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur.   Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 2.4 Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante en deuxième instance. 3. 3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf.”

“1 CO, « [l]e locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indé­terminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient ». L’alinéa 2 précise que, dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fonde notam­ment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du con­trat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur com­portement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peu­vent avoir d’utili­ser eux-mêmes les locaux ainsi que l’ur­gence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement (let. e). Selon l’article 272b al. 1 CO, le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum ; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient rai­sonnablement être exigées de lui afin de re­médier aux conséquences pénibles du congé (art. 272 al. 3 CO). 4.1 Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation s’agissant de la durée de la prolongation à accorder. Il peut octroyer une première prolongation, à l’expiration de laquelle le locataire pourra cas échéant en solliciter une seconde, ou une prolongation unique, qui englobe la première et la seconde prolongation (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 4.1, p. 1013). Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1er CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 2265). Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d’un local d’habitation ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles ; il s’agit d’accorder au locataire plus de temps qu’il n’en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (arrêts du TF du 07.”

“Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 du 15 mai 2002). S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). 3.2 D'après l'art. 272 al. 3 CO, lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l'autorité compétente examine en outre s'il a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. Selon la jurisprudence, le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail. Le fardeau de la preuve incombe au preneur. Si cette preuve n'est pas rapportée, la prolongation est refusée. Le plus souvent, le preneur doit démontrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement. L'étendue des efforts exigés dépend des circonstances du cas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 4.2). Il s'agit d'une condition nécessaire et impérative pour qu'une deuxième prolongation de bail puisse être accordée. Ces démarches doivent être entreprises dès réception du congé et, surtout, pendant la durée de la première prolongation. On peut ainsi attendre du locataire qu'il s'inscrive par écrit auprès des gérances de la place et d'éventuels services de location de sa commune ou de son canton, en dernier recours auprès du Service de l'aide sociale, si de premières recherches restent infructueuses, consulte régulièrement la presse et les sites internet publiant des offres de location de logement ou de locaux commerciaux et réponde aux annonces intéressantes, et fasse diligence pour visiter les objets proposés et présenter des dossiers de candidature complets (Lachat, op.”

“De son côté, l'intimée reproche au Tribunal d'avoir octroyé une prolongation de bail excessive, alors que le maintien de l'appelante dans les locaux lui avait causé un préjudice financier considérable, que le contrat était un contrat de durée déterminée et que la locataire, assistée d'un avocat au moment de sa conclusion, avait conscience qu'elle devrait quitter les locaux à terme, qu'elle avait indiqué à plusieurs reprises à la locataire, y compris par écrit, qu'elle ne souhaitait pas prolonger le contrat au-delà du 31 décembre 2020, que le comportement de la locataire l'avait contrainte à déposer des mesures superprovisionnelles et à faire appel à la force publique et que les recherches de la locataire ne portaient pas sur des locaux équivalents mais sur un projet différent et beaucoup plus grand. 4.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 4.2 En l'espèce, l'appelante a été informée lors de la reprise du bail que les rapports contractuels prendraient fin le 31 octobre 2022, de sorte qu'elle était en mesure de chercher un appartement de substitution avant cette échéance. S'il est vrai que la locataire − qui est domiciliée au chemin 1______ no. ______ depuis novembre 2012 − n'a pas démontré avoir assidûment recherché une solution de relogement, elle n'est pas pour autant restée totalement inactive. En novembre 2021 déjà, elle s'est enquise auprès de la régie de la possibilité de reconduire son bail, puis a visité et postulé pour un appartement (moins spacieux) à louer dans le même immeuble.”

“Vor diesem Hintergrund hat sich die Vorinstanz zu Recht zunächst auf die Prüfung der Frage, ob eine Härte vorliegt, beschränkt und die Suchbemühungen der Berufungskläger gewürdigt, weil im Rahmen der Beurteilung der Härte auch die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen sind (SVIT-Kommentar/H ULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 16). Es wird vorausgesetzt, dass der Mieter sich so- fort nach Erhalt einer Kündigung ernsthaft um andere Räume bemüht. Dies gilt schon in einem Ersterstreckungsverfahren und nicht erst in einem allfälligen Zwei- terstreckungsverfahren (SVIT-Kommentar/H ULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 37 f. mit Hinweis auf BGE 102 II 256; BGE 110 II 249; BGer 4A_106/2014 vom”

“473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 du 15 mai 2002). S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). 3.2 D'après l'art. 272 al. 3 CO, lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l'autorité compétente examine en outre s'il a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. Selon la jurisprudence, le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen.”

“Uhr zu verlassen habe (act. 2/10). Bereits im der Ausweisung vorausgehen- den Schlichtungsverfahren Geschäfts-Nr. MO220842-L war den Parteien und dem Gericht offenbar bekannt, dass der Beschwerdeführer gesundheit- liche Probleme aufwies (act. 1 S. 2). Es ist möglich, dass dieser Umstand in den Vergleich einfloss, zumal er denn auch einen Grund zur Erstreckung ei- nes Mietverhältnisses darstellt (Art. 272 Abs. 2 lit. c OR, BSK OR I-Weber, Art. 272 N 9). Im Rahmen der vorliegenden Ausweisung kann die Erkran- kung des Beschwerdeführers hingegen nicht mehr berücksichtigt werden. Das Ausweisungsverfahren als Vollstreckungsverfahren ist insoweit an keine mit der Person des Beschwerdeführers verbundenen Bedingungen geknüpft, als sich solche weder aus dem aussergerichtlichen Vergleich noch aus dem Beschluss vom 17. August 2022, Geschäfts-Nr. MO220842-L, ergeben. Eine erneute Verzögerung der Ausweisung würde sich zulasten des Vermieters auswirken, wofür es keine Rechtfertigung bzw. keine gesetzliche Grundlage gibt. Die Erkrankung des Beschwerdeführers steht der Durchführung der Exmission demnach nicht entgegen. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, er dürfe angesichts seiner Erkrankung nicht einfach per 12. Januar 2023 auf die Strasse gestellt werden (act. 1 S. 2), so ist festzuhalten, dass sein Auszug im Rahmen des erwähnten Vergleichs bereits auf spätestens den 30.”

“Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer les critères pris en compte par les premiers juges pour refuser toute prolongation de bail à l'appelante, à savoir : la relativement brève durée de la relation contractuelle, d'un peu moins de trois ans au moment du congé ; le caractère provisoire d'un bail de sous-location, qui figurait expressément dans le bail litigieux par la mention de l'inutilité « momentanée » des locaux ; le fait que le bail se renouvelait d'année en année, ce qui représente une période plutôt courte pour des locaux commerciaux, l'appelante devant dès lors compter avec le risque que le contrat puisse être dénoncé pour l'année suivante ; le long délai de résiliation, à savoir plus d'une année avant la prise d'effets du congé (le 12 novembre 2019 pour le 31 janvier 2021), alors que le contrat ne prévoyait que six mois de préavis, l'appelante disposant ainsi de suffisamment de temps pour chercher des locaux de remplacement. Il convient encore de tenir compte de la durée du procès, qui a de fait permis à l'appelante de bénéficier de plusieurs mois de prolongation supplémentaire. Compte tenu de ces éléments, ainsi que de la nécessité actuelle et réelle des intimés de récupérer les locaux (cf. supra consid. 4.3), alors que l’appelante n’exerce apparemment pas d’activité à proprement parler dans les locaux litigieux, les premiers juges n'ont pas violé l'art. 272 CO en refusant d'accorder toute prolongation de bail à l'appelante. 6. 6.1 L’appelante invoque une violation de l’art. 5 TDC. Selon elle, le montant des dépens s’élève au maximum à 5'000 fr. lorsque la valeur litigieuse est comprise entre 10'001 fr. et 30'000 fr. et, en l'espèce, la valeur litigieuse ne serait de loin pas supérieure à 30'000 francs. 6.2 Selon la jurisprudence, lorsque le litige porte sur la contestation du congé, la valeur litigieuse se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d'inefficacité, de nullité ou d'annulation du congé (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; TF 4A_334/2021 du 15 décembre 2021 consid. 1.1 ; TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1). La valeur litigieuse équivaut au loyer dû jusqu'à la première échéance pour laquelle un nouveau congé ordinaire pourrait être donné si la résiliation n'est pas valable, soit pendant une durée qui correspondra, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, au moins à la période de protection de trois ans prévue à l'art.”

“Celui-ci a en effet déclaré qu'il avait demandé à la régie de vérifier qui occupait réellement les appartements de l'immeuble suite à un épisode de punaises de lit en 2017. Des cas de sous-location avaient ainsi été découverts et c'est pour cette raison que l'appelant a initialement été interpellé, au travers de la mise en demeure du 17 février 2020. Ses explications contenues dans le pli du 27 février 2020 ont permis aux intimés de connaître l'occupation véritable de l'appartement, ce qui les a amenés à résilier le bail. Il ne saurait donc être retenu que l'appelant bénéficiait d'un accord des intimés pour mettre à sa guise l'appartement à disposition de ses proches et employés, et ce contrairement aux dispositions prévues par le bail, que ce soit depuis sa conclusion ou depuis 2017. Au vu de ce qui précède, le congé de l'appartement n'a pas été donné de manière contraire à la bonne foi. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 3. 3.1 L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 272 et 272b al. 1 CO, en refusant de lui accorder une prolongation. 3.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid.”

“Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes- sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräu- me kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben- den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig- keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält- nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung ver- bundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig - 14 - unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge- hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft we- niger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert.”

“Erstreckung des Mietverhältnisses im Allgemeinen Die mietende Partei kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Be- tracht, welche die mietende Partei bei der erfolgreichen Suche nach einem Er- satzobjekt bzw. einer Ersatzlösung innert der ihr noch bis zur vertraglich vorgese- - 13 - henen oder durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsauflösung zur Verfü- gung stehenden Zeit behindern oder ihr die Suche erschweren oder die erfolgrei- che Suche mit einer gewissen Sicherheit gar zu verhindern vermögen (vgl. ZK OR-H IGI, a.a.O., Art. 272 N 83). Die Folgen des Wohnungswechsels oder der Ge- schäftsverlegung an sich gelten nicht als nicht zu rechtfertigende Härte – selbst wenn sie für die mietende Partei hart sind. Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl.”

“Ohne besondere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder der Abfederung ei- ner Übergangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen anzehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsäch- lichen Verhältnisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewissheit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohen- den Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den ver- gangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwie- fern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art.”

“Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen - 20 - ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne besondere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder der Abfederung einer Übergangssituation kann von der Mieterin nicht erwartet werden, dass sie ihr Vermögen anzehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhältnisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewissheit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweit- erstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit erfolglosen Suchbemü- hungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn die Mieterin nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass die Mieterin sich für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Was ein ange- messenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen der Mieterin ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw.”

“Gleiches gilt, wenn nur eine Überbrückungsphase bis zu einer absehbaren Ver- besserung der Einkommensverhältnisse zu bewältigen ist. Ob es dem Mieter zu- zumuten ist, die Vermögenssubstanz anzutasten, hängt von der Höhe des Vermö- gens sowie vom Alter des Mieters ab. Bei den finanziellen Verhältnissen ist auf die im Zeitpunkt der Beurteilung des Erstreckungsbegehrens tatsächlich vorhandenen Verhältnisse abzustellen und nicht auf künftige Entwicklungen, ausser, wenn sol- che mit Sicherheit voraussehbar sind (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 28). 2.3 Härtebegründende Situation auf dem Wohnungsmarkt Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte, da nicht selten dieses Kriterium entscheidet, ob der Mieter innert der Kündigungsfrist ein Ersatzobjekt finden kann (Mietrecht für die Pra- xis/SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Der Mieter muss nach Erhalt der Kündigung diejeni- gen Suchbemühungen unternehmen, die man vernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch wenn er eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (BGE 125 III 226 E. 4c; BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4). Anders als bei der Zweiterstreckung stellen Suchbemühungen bei einer Ersterstreckung jedoch keine Erstreckungsvoraussetzung dar (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG150015 vom 18. Februar 2016 S. 33; BGer 4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.2). Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume können gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiese- nen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden. Was ein angemesse- nes Ersatzobjekt ist, auf welches sich die Suchbemühungen zu konzentrieren ha- - 14 - ben, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab, namentlich von sol- chen, die Eingang in das Vertragsverhältnis gefunden haben. Ebenso gehören aber die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse in die genaue Betrachtung der massgebenden Bedürfnisse. Der Mieter hat sich auf Ersatzobjekte zu konzent- rieren, welche für ihn objektiv – im Lichte aller im Verständnis vernünftiger und korrekter Leute zu berücksichtigenden Bedürfnisse – ohne Weiteres als tragbar "gleichwertig" erscheinen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl.”

“Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; 125 III 226 E. 4b; Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.4; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden (vgl. Urteil 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2). Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben.”

“Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, son- dern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Er- satzobjekt zu verschaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Ver- hältnissen im Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR, also hauptsächlich bei Kündigungen, die wegen eines ausserordentlichen Kündi- gungsgrundes wie Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung oder Konkurs des Mieters ausgesprochen werden. Ihren Charakter als Erstreckungsaus- schlussgrund behalten sie nach einer langjährigen Rechtsprechung grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter statt einer möglichen ausserordentlichen Kündi- gung eine ordentliche ausspricht (BGE 117 II 415).”

“Par ailleurs, les intimés ont eu un différend avec plusieurs voisins et s'en sont plaint aux appelants, pendant plusieurs années et jusqu'à quelques mois avant la résiliation du bail. Aucun élément, si ce n'est la proximité temporelle, ne ressort de la procédure qui soit propre à remettre en doute le motif avancé à la résiliation du bail, dont la réalité a été démontrée par les appelants et qui n'apparaît pas être manifestement un prétexte, contrairement à ce que soutiennent les intimés. Au surplus, le fait que les appelants aient dérogé à leur politique consistant à ne pas résilier les baux en cours pour mettre des appartements à disposition de leurs proches, tout en expliquant les raisons, ne suffit pas à infirmer ce qui précède. Par conséquent, le raisonnement du Tribunal est exempt de toute critique. Le jugement querellé sera ainsi confirmé s'agissant de la validité du congé. 3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir prolongé le bail pour une durée de trois ans, en violation de l'art. 272 CO. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments pertinents du cas particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 consid.”

“Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les appelants ne contestent plus la validité du congé. Ils sollicitent en revanche l'octroi d'une prolongation de leurs baux d'une durée de trois ans et cinq mois, soit jusqu'au 31 décembre 2021. A ce titre, ils font valoir n'avoir pas trouvé un logement à ce jour. En raison de leur âge (71 et 72 ans), de leur situation financière précaire et de la difficulté qu'ils allaient avoir à se reloger, il se justifierait de leur accorder la prolongation demandée. 2.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de bail d'habitations, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid.”

“Zum einen wird die positive Ver- mögenslage des Wohnraummieters neben dem Einkommen dort berücksichtigt, wo sie ihm Erträgnisse sichert. Zum anderen ist ihm eine Vermögenseinbusse we- gen einer teuren Ersatzlösung dann zuzumuten, wenn er sich selbst dazu ent- schlossen hat (beispielswiese, weil er in einem Alter steht, in dem er das Vermö- gen ohnedies anzehren will) oder wenn das Vermögen sehr hoch ist und/oder er bisher schon so verfahren hat (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 166 und 172). Gleiches gilt, wenn nur eine Überbrückungsphase bis zu einer absehbaren Ver- besserung der Einkommensverhältnisse zu bewältigen ist. Ob es dem Mieter zu- zumuten ist, die Vermögenssubstanz anzutasten, hängt von der Höhe des Vermö- gens sowie vom Alter des Mieters ab. Bei den finanziellen Verhältnissen ist auf die im Zeitpunkt der Beurteilung des Erstreckungsbegehrens tatsächlich vorhandenen Verhältnisse abzustellen und nicht auf künftige Entwicklungen, ausser, wenn sol- che mit Sicherheit voraussehbar sind (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 28). 2.3 Härtebegründende Situation auf dem Wohnungsmarkt Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte, da nicht selten dieses Kriterium entscheidet, ob der Mieter innert der Kündigungsfrist ein Ersatzobjekt finden kann (Mietrecht für die Pra- xis/SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Der Mieter muss nach Erhalt der Kündigung diejeni- gen Suchbemühungen unternehmen, die man vernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch wenn er eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (BGE 125 III 226 E. 4c; BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4). Anders als bei der Zweiterstreckung stellen Suchbemühungen bei einer Ersterstreckung jedoch keine Erstreckungsvoraussetzung dar (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG150015 vom 18. Februar 2016 S. 33; BGer 4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.2). Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume können gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiese- nen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden.”

“L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2 Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit.”

“Mangels hinreichender Suchbemühungen vermöge die Beschwerdeführerin aber nicht darzutun, dass sich die Suche nach einem Ersatzobjekt in der Nähe einer Verbindung des öffentlichen Verkehrs besonders schwierig gestalte. Mit der Erstinstanz falle aufgrund des gut ausgebauten ÖV-Netzes in der Stadt U.________ auch durchaus ein Standort in der Nähe des Quartiers V.________ in Betracht. Somit würden sich die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin auch bezüglich der Auswahl der ins Auge gefassten Wohnungen als ungenügend erweisen. Hinzu komme, dass die Beschwerdeführerin die Kündigung des Mietverhältnisses vierzehn Monate vor dem Kündigungstermin erhalten habe und ihr überdies vom Beschwerdegegner eine sechsmonatige Erstreckung bis Ende September 2022 gewährt worden sei, so dass ihr mehr als eineinhalb Jahre für die Suche zur Verfügung gestanden wären. Insgesamt vermöge die Beschwerdeführerin mangels hinreichender Suchbemühungen nicht nachzuweisen, dass die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt für sie mit einer Härte im Sinne von Art. 272 OR verbunden sei.”

“Aufgrund des in der Stadt Zürich gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes lassen sich die medizinischen Behandlungen und das Sozialleben der Klägerin auch bei einem Mietobjekt in einem anderen Stadtkreis, sofern gut mit den öffentlichen Verkehrs- mitteln erreichbar, aufrechterhalten. Gegen eine Ortsgebundenheit sprechen auch die klägerischen Suchbemühungen. So suchte die Tochter der Klägerin – offen- sichtlich im Einverständnis und im Interesse der Klägerin – für ihre Mutter auch Wohnungen in [3 Quartieren auf einer anderen Seite der Stadt, Anm. d. Red.]. (...) Anzumerken ist dabei insbesondere, dass die Tramlinie Nr. X nicht in den [genann- ten drei] Quartieren verkehrt. Der Wunsch nach einer guten Verbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und/oder dem Auto zu nahen Verwandten – vorliegend zur Tochter der Klägerin – mag zwar verständlich erscheinen, begründet bei der Klägerin jedoch keine Härte im mietrechtlichen Sinn. Eine für Verwandte (i.c. die Tochter der Klägerin) umständ- lichere Anreise vermag keine Härte im Sinne von Art. 272 OR zu begründen, wird für eine Härte bei der Familie doch ein gemeinsamer Haushalt vorausgesetzt (ZK- - 13 - HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 94). Ein solcher ist vorliegend aber gerade nicht ge- geben, weshalb es sich auch nicht rechtfertigt, die Suchbemühungen einzig auf Quartiere zu beschränken, welche für die Tochter der Klägerin leicht erreichbar sind, auch wenn nachvollziehbar ist, dass die Klägerin aufgrund ihres Alters auf die ihr von ihrer Tochter gewährte Unterstützung in gewissem Masse angewiesen ist. In wirtschaftlicher Hinsicht erhält die Klägerin unbestrittenermassen eine Rente von monatlich insgesamt Fr. 4'377.10. Die Klägerin kann sich laut eigenen Angaben eine Wohnung im Budget von Fr. 1'460.– bis Fr. 1'600.– leisten. Da dies mit der Drittelsregel zu vereinbaren ist, ist dies nicht zu beanstanden. (...) Somit kann weder aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse der Klägerin von einer ausgeprägten Härte gespro- chen werden. Im Zusammenhang mit den eingereichten Suchbemühungen ist fest- zuhalten, dass diese seit Erhalt der Kündigung bis zur Hauptverhandlung nur punk- tuell erfolgten.”

“und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b).”

“Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; 125 III 226 E. 4b; Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.4; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden (vgl. Urteil 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2). Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung des Umzugs eine Milderung der Folgen verspricht, also zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (siehe BGE 116 II 446 E.”

“La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congZ permet d'espZrer une attZnuation des consZquences pZnibles qu'entrainerait ce congZ et laisse prZvoir qu'un dZmZnagement ultZrieur prZsenterait moins d'inconvZnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consZquences nZcessairement liZes ^ la rZsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid. 3b, ATF 105 II 197 consid. 3a). Dans la pesZe des intZrts, la loi prZvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durZe du bail, la situation familiale et financire des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliZs et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marchZ local des locaux commerciaux (art. 272 al.2 CO). Peuvent entrer en ligne de compte d'autres facteurs, comme la nature des activitZs du locataire, la proximitZ de la clientle d'un commerant, l'importance de l'activitZ du locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., ad. Art. 272 CO N 29). Cependant, dans le cadre de l'examen par l'autoritZ d'une Zventuelle prolongation, seuls les intZrts du locataire lui-mme sont ^ considZrer ^ l'exclusion de ceux du sous-locataire. Le locataire peut seulement invoquer les consZquences pZnibles qui le touchent personnellement, lui ou sa famille au sens de l'article 272 al. 1 CO, mais non les consZquences pZnibles qui touchent le sous-locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 5 ad art. 273b CO et rZfZrences). Le locataire qui conteste le congZ doit aussi rechercher sZrieusement des locaux de remplacement pendant la procZdure en cours de protection contre les congZs. Toutefois, si la question de la nullitZ ou de l'annulabilitZ du congZ se pose sZrieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procde d'emblZe ^ des recherches (arrt du Tribunal fZdZral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; Burkhalter/Matinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 700 s). 4.3 En l'espce, l'intimZe n'a pas allZguZ avoir un besoin urgent de reprendre possession des locaux, mais elle fait valoir qu'elle souhaite mettre un terme aux nuisances sonores Zmanant des locaux litigieux.”

“272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; ATF 102 II 254). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 4.1.2 La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts. - 6 - 2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündi- gungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016 v. 27.9.2016 E. 3.2). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung, wenn ein qualifizierter Kündigungsgrund nach Art. 272a Abs. 1 OR vorliegt. Nach lit. b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund aller- dings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, son- dern aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekün- digt hat (analog BGE 117 II 415 E.”

“Aus der hypothetischen Annahme der Berufungs- - 8 - kläger, die Kündigung sei lediglich "vorsorglich" ausgesprochen worden und sie hätten damit gerechnet, zumindest bis Ende Juli 2023 im Mietobjekt verbleiben zu können, ist kein rechtlicher Anspruch auf Verbleib in der Wohnung abzuleiten. Dasselbe gilt für das Vorbringen, sie würden davon ausgehen, die Berufungsbe- klagte hätte ihnen ein Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende Juli 2023 ge- währt, wenn diese von der Schulpflicht ihres älteren Sohnes und der nachträgli- chen Zahlung der ausstehenden Mietzinsen gewusst hätte. Das tatsächliche Zu- standekommen einer derartigen Vereinbarung zwischen den Parteien behaupten die Berufungskläger nicht. Die Vereinbarung, welche anlässlich der Schlichtungs- verhandlung vom 19. September 2022 unterzeichnet wurde, haben die Beru- fungskläger sodann selbst widerrufen (act. 19/2). Diese entfaltete somit keine rechtliche Wirkung. Ferner hätte ein allfälliges Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR innert dreissig Tage nach Empfang der Kün- digung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden müssen (Art. 273 OR). Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR wäre eine Erstreckung jedoch ausgeschlossen (Art. 272a lit. a OR). Im Rahmen des Ausweisungsverfahrens ist dagegen ohnehin keine Erstreckung des Mietver- hältnisses zu prüfen, weshalb auch die geltend gemachten Härtegründe unbe- achtlich sind. Zum Vorbringen der Berufungskläger, es sei konkludent ein bis Ende Juli 2023 befristetes Mietverhältnis zustande gekommen, ist im Einklang mit der Vor- instanz festzuhalten, dass die blosse Entgegennahme von Zahlungen des Mieters durch den Vermieter keinen Abschluss eines neuen Mietvertrages zu begründen vermag (vgl. act. 16 E. III.5.2). Ein solcher konkludenter Vertragsabschluss ist nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Nach der Rechtsprechung kann nach erfolgter Kündigung ein stillschweigender Abschluss eines neuen Mietvertrages vorliegen, wenn die vermietende Partei während eines hinreichend langen Zeitraums darauf verzichtete, die Rückgabe des Mietobjekts zu verlangen und der Mietzins weiter- hin regelmässig und vorbehaltslos entgegen nimmt (vgl.”

“Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4, 116 II 446 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2022 consid. 3a). Le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif; s'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 18.04.94 C. c/ X. SA; ACJC/1097/2022 du 29 août 2022 consid. 5.1 et la référence citée). Il incombe au Tribunal de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2, 136 III 190 consid. 6, arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1, 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1, 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances; il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêt précité 4A_143/2021 consid. 12.1; 4A_443/2019 du 20 janvier 2020 consid. 9). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 et les arrêts cités). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1 et l'arrêt cité). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêt 4A_143/2021 précité consid. 12.1 et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération.”

“Als Härte fal- len bei der Miete von Wohnräumen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Ge- richt eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist, gegebenenfalls für wie lange bzw. ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Dabei besteht kein Vorrang der erstmaligen gegenüber der definitiven Erstreckung (BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 3.2; 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.3; 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2). Das Gericht entscheidet über das Erstreckungsbegehren unter Be- rücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Um- stände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so- wie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24.”

“Potestativ- Noven) entscheidet sich – wie bei der Frage der Zulässigkeit unechter Noven – danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. BGer 4A_583/2019 vom 19. August 2020, E. 5-7, zur Publikation vorgesehen). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, dass und weshalb sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher weitere Suchbemühungen hätte entfalten und vorbringen können. Es ist denn auch – wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend insb. E. 3.3.4) – mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass sie bereits ab November 2017 und insbe- sondere auch gegen Ende 2019 Suchbemühungen hätte entfalten können bzw. müssen. Insbesondere hätte der Berufungsklägerin – neben dem von der Vor- instanz genannten expliziten Nachweis fehlgeschlagener Suchbemühungen nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt (vgl. unten E. 3.3.4.1) – auch offen gestanden, mittels impliziten Nachweises (Dokumentieren fehlender Angebote in Bezug auf gleichwertige Ersatzobjekte) schwierige Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. e OR darzutun. Im Übrigen ist - 11 - auch nicht ersichtlich, inwiefern erfolglose Suchbemühungen nach dem Beginn der Urteilsberatungsphase vor Vorinstanz Rückschlüsse auf die Verhältnisse vor dessen Beginn – bzw. in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde. 2.5 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist nachfolgend auf die für den Ent- scheid wesentlichen Überlegungen einzugehen (vgl. BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). 3. Materielles 3.1 Gegenstand des Berufungsverfahrens 3.1.1 Das Rechtsbegehren der anwaltlich vertretenen Berufungsklägerin lautet in der Sache einzig auf Erstreckung der Mietverhältnisse bis 31. Dezember 2022 (act.”

“Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 5.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que la locataire est âgée de 70 ans et souffre de plusieurs lourds problèmes de santé, qu'elle ne démontre toutefois pas avoir entrepris des démarches pour trouver un nouveau logement et que ses critères de recherches sont assez restrictifs, notamment en ce qui concerne le quartier. D'un autre côté, les premiers juges ont considéré que le besoin du fils de la bailleresse est légitime et qu'il est dans son intérêt que la situation actuelle ne perdure pas, mais que ce besoin ne revêt pas une urgence particulière puisqu'il loge actuellement dans la villa familiale comportant six pièces et n'a pas besoin d'un endroit plus accueillant pour sa fille qui a confirmé n'avoir aucune intention de lui rendre visite à Genève.”

“c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). En particulier, l'ancienneté du bail est un motif d'octroi de la prolongation ; il est en effet difficile de quitter un logement ou un local commercial après une longue période. Les relations du locataire avec son quartier sont essentielles. L'âge, l'état de santé et la profession du locataire sont également à prendre en considération. S'agissant du bailleur, l'intérêt du bailleur occasionnel (« petit propriétaire ») pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier, qui fait métier de la location. De purs intérêts économiques du bailleur ne l'emportent, en règle générale, pas sur l'intérêt du locataire à la prolongation du bail. La liste des critères que le juge doit prendre en considération dans la pesée des intérêts en présence, mentionnée à l'art. 272 al. 2 CO, n'est pas exhaustive. Dans son appréciation globale, en équité (art. 4 CC) des circonstances de la cause, le juge doit également examiner les efforts déployés par le locataire pour tenter de se reloger ; en effet, à réception du congé, le locataire ne doit pas rester inactif et doit se mettre en quête d'une solution plus ou moins équivalente (Lachat, op. cit., pp. 1004 à 1006 et 1011-1012). Cette exigence est néanmoins avant tout posée en cas de délai de résiliation exceptionnellement long ou de seconde prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c ; ATF 116 Il 446 consid. 3a ; Lachat, op. cit., p. 1011).   5.3              Les premiers juges ont relevé que l'appelante avait 59 ans, était sans emploi, dépendait des prestations d'assurance sociale, avait la charge d'un fils adolescent qui vivait avec elle, et que sa situation financière précaire constituait un frein certain dans sa recherche d'un nouveau logement. De son côté, l'intimé avait un intérêt légitime à ce que cette dernière quitte le logement litigieux pour mettre fin à une relation contractuelle conflictuelle et éviter que d'autres incidents ne se produisent.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 consid. 2.5.1 et les références citées).  3.2 Le Tribunal a accordé une prolongation du bail d'une durée de trois ans. Ce faisant, il a tenu compte, d'une part, de la longue durée du bail, ainsi que des problèmes de santé de l'intimée, propres à rendre la recherche d'un nouvel appartement plus difficile. D'autre part, le Tribunal a reconnu que le besoin de l'appelante de récupérer les locaux pour ses besoins propres devait être pris en considération. Le Tribunal a estimé que le besoin de l'appelante était actuel, sans présenter d'urgence particulière.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.”

“Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.”

“Les critères d’attribution de l’intimée ont par ailleurs évolué depuis lors, comme l'ont confirmé les témoins N______, M______ et O______ qui ont tous trois déclaré qu'aujourd'hui l’intimée privilégiait l'octroi des appartements de quatre et cinq pièces à des familles avec enfants. C’est donc à bon droit que le Tribunal a constaté que le congé était digne de protection, puis validé le congé. Le grief des appelants est ainsi infondé. 3. 3.1. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 CO. Ils considèrent que c’est à tort qu’il a été retenu que l’intimée leur a proposé un appartement de trois pièces à titre de solution de relogement. A______ était absent de Suisse lorsque cette proposition lui avait été faite et le délai dans lequel l’appartement était proposé ne permettait pas à ses sous-locataires de se reloger. 3.2. Dans son appel joint, l’intimée fait aussi grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 272 CO, outre l’art. 272a al. 2 CO. Le Tribunal aurait omis de tenir compte de l’absence de recherches raisonnables des appelants, avant l’échéance du bail, puis limitées à une postulation dans une coopérative et une recherche sur la plateforme générale de P______. 3.3. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l’art. 272a CO, en règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitations ou des locaux commerciaux équivalents. A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation (ATF 142 III 336 consid.”

“Elle poursuit et estime que les appelants semblent remettre en question l'idée même d'une pesée des intérêts pour laquelle le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. L'intimée est également d'avis que l'argument selon lequel elle n'aurait pas encore fait de recherches pour trouver un nouveau local peut entrer en ligne de compte lors de la pesée des intérêts, mais sans perdre de vue que la prolongation du bail vise justement à lui laisser du temps à cette fin. Elle considère ainsi que, dans la même lignée, les appelants se livrent à une lecture hasardeuse de la décision de première instance lorsqu'ils soutiennent qu'il y aurait eu une méprise entre la prétention à des locaux de remplacement équivalents et non pas identiques, chose que l'intimée estime n'avoir jamais remis en cause, tout comme les premiers juges. Enfin, l'intimée reproche aux appelants de considérer qu'il existe de nombreuses buvettes et établissements similaires dans la région dont la gérance est à remettre, alors même que ceux-ci clament haut et fort dans le même temps avoir un besoin propre urgent de leurs locaux, ce qu'elle trouve osé et contradictoire. 3.4. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 142 III 336 consid.”

“Par ailleurs, les intimés ont eu un différend avec plusieurs voisins et s'en sont plaint aux appelants, pendant plusieurs années et jusqu'à quelques mois avant la résiliation du bail. Aucun élément, si ce n'est la proximité temporelle, ne ressort de la procédure qui soit propre à remettre en doute le motif avancé à la résiliation du bail, dont la réalité a été démontrée par les appelants et qui n'apparaît pas être manifestement un prétexte, contrairement à ce que soutiennent les intimés. Au surplus, le fait que les appelants aient dérogé à leur politique consistant à ne pas résilier les baux en cours pour mettre des appartements à disposition de leurs proches, tout en expliquant les raisons, ne suffit pas à infirmer ce qui précède. Par conséquent, le raisonnement du Tribunal est exempt de toute critique. Le jugement querellé sera ainsi confirmé s'agissant de la validité du congé. 3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir prolongé le bail pour une durée de trois ans, en violation de l'art. 272 CO. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments pertinents du cas particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 consid.”

“Ein Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen).”

“Ses demandes concernant les charges et les stores ont été traitées quelques mois avant la résiliation et l'appelant a échoué à démontrer que celles relatives aux stores étaient antérieures au congé. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne laisse penser que ces problématiques aient conduit l'intimée à résilier le bail. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail notifiée à l'appelant le 30 janvier 2020 pour le 30 novembre 2020 reposait sur un intérêt digne de protection et qu'elle n'était ni contraire à la bonne foi, ni un prétexte, ni chicanière et l'ont validée. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 4. L'appelant fait grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce en ne lui accordant aucune prolongation de bail, ceci malgré le fait que le motif invoqué, et contesté par lui, n'aurait aucun caractère d'urgence. Il soutient également, en conséquence de ce refus de prolongation, que les premiers juges ont violé les art. 272 et 272c al. 1 CO en ne statuant pas sur une adaptation du loyer durant ladite prolongation. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art.”

“De son côté, l'intimée reproche au Tribunal d'avoir octroyé une prolongation de bail excessive, alors que le maintien de l'appelante dans les locaux lui avait causé un préjudice financier considérable, que le contrat était un contrat de durée déterminée et que la locataire, assistée d'un avocat au moment de sa conclusion, avait conscience qu'elle devrait quitter les locaux à terme, qu'elle avait indiqué à plusieurs reprises à la locataire, y compris par écrit, qu'elle ne souhaitait pas prolonger le contrat au-delà du 31 décembre 2020, que le comportement de la locataire l'avait contrainte à déposer des mesures superprovisionnelles et à faire appel à la force publique et que les recherches de la locataire ne portaient pas sur des locaux équivalents mais sur un projet différent et beaucoup plus grand. 4.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.”

“Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4, 116 II 446 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2022 consid. 3a). Le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif; s'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 18.04.94 C. c/ X. SA; ACJC/1097/2022 du 29 août 2022 consid. 5.1 et la référence citée). Il incombe au Tribunal de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2, 136 III 190 consid. 6, arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1, 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1, 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances; il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée.”

“Potestativ- Noven) entscheidet sich – wie bei der Frage der Zulässigkeit unechter Noven – danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. BGer 4A_583/2019 vom 19. August 2020, E. 5-7, zur Publikation vorgesehen). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, dass und weshalb sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher weitere Suchbemühungen hätte entfalten und vorbringen können. Es ist denn auch – wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend insb. E. 3.3.4) – mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass sie bereits ab November 2017 und insbe- sondere auch gegen Ende 2019 Suchbemühungen hätte entfalten können bzw. müssen. Insbesondere hätte der Berufungsklägerin – neben dem von der Vor- instanz genannten expliziten Nachweis fehlgeschlagener Suchbemühungen nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt (vgl. unten E. 3.3.4.1) – auch offen gestanden, mittels impliziten Nachweises (Dokumentieren fehlender Angebote in Bezug auf gleichwertige Ersatzobjekte) schwierige Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. e OR darzutun. Im Übrigen ist - 11 - auch nicht ersichtlich, inwiefern erfolglose Suchbemühungen nach dem Beginn der Urteilsberatungsphase vor Vorinstanz Rückschlüsse auf die Verhältnisse vor dessen Beginn – bzw. in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde.”

“837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist da- bei, dass sich der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstre- ckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder un- - 23 - genügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Redukti- on der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Inte- ressen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können.”

“Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter - 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben. Entsprechend darf der Mie- ter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Such- bemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungs- dauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja für wie lange sowie ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermes- sen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist.”

“Ebenso gehören aber die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse in die genaue Betrachtung der massgebenden Bedürfnisse. Der Mieter hat sich auf Ersatzobjekte zu konzent- rieren, welche für ihn objektiv – im Lichte aller im Verständnis vernünftiger und korrekter Leute zu berücksichtigenden Bedürfnisse – ohne Weiteres als tragbar "gleichwertig" erscheinen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. (BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.2). Ungeeignete Mietobjekte darf der Mieter ausser Acht lassen (SVIT- Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 38). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft ein- zustufen sind, bestimmt sich demnach an welcher Lage, zu welchem Preis und zu welcher Grösse sich der Mieter nach Ersatzräumlichkeiten umzusehen hat (SVIT- Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 38). Keine oder ungenügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 42 unter Hin- weis auf BGE 125 III 226, E. 4c). 3. Vermieterinteresse Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, das Mietobjekt gleichzeitig zu bewohnen, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen, ob die nötigen öffentlich-rechtli- chen Baubewilligungen bereits vorliegen. Mit Bezug auf die Dringlichkeit eines Sa- nierungsvorhabens fallen allfällig bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen oder ein zeitlich dringlicher Unterhaltsbedarf ins Gewicht, insbesondere, wenn die Lie- genschaft nachweislich Schaden nehmen könnte, falls die Sanierung zu lange auf- geschoben wird (SVIT-Komm.-HULLIGER, Art. 272 OR N 73; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 844). Bei der Beurteilung der Interessenlage ist auch der Zeitpunkt der Kündi- gung von grosser Bedeutung. Der Vermieter, welcher dem Mieter freiwillig mehr Zeit als bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin einräumt, kann sich im Rahmen der Interessensabwägung auf diesen Umstand berufen (BSK OR I-WE- BER, Art.”

“2 Wirtschaftliche Härte Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkom- mens für den Mietzins aufgewendet werden soll. Dieser Betrag bestimmt daher massgeblich die Höhe des Mietzinses, der für ein Ersatzobjekt aufzuwenden ist (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen wird jedoch nicht nur das Einkommen des Mieters, sondern unter - 13 - Umständen auch sein Vermögen berücksichtigt. Zum einen wird die positive Ver- mögenslage des Wohnraummieters neben dem Einkommen dort berücksichtigt, wo sie ihm Erträgnisse sichert. Zum anderen ist ihm eine Vermögenseinbusse we- gen einer teuren Ersatzlösung dann zuzumuten, wenn er sich selbst dazu ent- schlossen hat (beispielswiese, weil er in einem Alter steht, in dem er das Vermö- gen ohnedies anzehren will) oder wenn das Vermögen sehr hoch ist und/oder er bisher schon so verfahren hat (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 166 und 172). Gleiches gilt, wenn nur eine Überbrückungsphase bis zu einer absehbaren Ver- besserung der Einkommensverhältnisse zu bewältigen ist. Ob es dem Mieter zu- zumuten ist, die Vermögenssubstanz anzutasten, hängt von der Höhe des Vermö- gens sowie vom Alter des Mieters ab. Bei den finanziellen Verhältnissen ist auf die im Zeitpunkt der Beurteilung des Erstreckungsbegehrens tatsächlich vorhandenen Verhältnisse abzustellen und nicht auf künftige Entwicklungen, ausser, wenn sol- che mit Sicherheit voraussehbar sind (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 28). 2.3 Härtebegründende Situation auf dem Wohnungsmarkt Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte, da nicht selten dieses Kriterium entscheidet, ob der Mieter innert der Kündigungsfrist ein Ersatzobjekt finden kann (Mietrecht für die Pra- xis/SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Der Mieter muss nach Erhalt der Kündigung diejeni- gen Suchbemühungen unternehmen, die man vernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art.”

“Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2). 2. Härte für die Kläger 2.1 Dauer des Mietverhältnisses; persönliche Verhältnisse Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mie- ter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann einen persönlichen Umstand darstellen, der den Mieter direkt bei der Suche nach Er- satzlösungen behindert (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151). Als persönliche und/oder familiäre Umstände, die indirekt den Mieter bei der Suche nach ange- messenen Ersatzlösungen behindern, gelten beispielsweise eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schuljahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 155 f.). Bei langandauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) kann der dro- hende Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit eine Härte begründen, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Eine lange Mietdauer allein begründet jedoch noch keine besondere Ver- wurzelung des Mieters im Quartier oder im Ort (Entscheid des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 22. Februar 2002, in: MRA 4/02, S. 153). Sie kann jedoch ein Indiz für eine besondere Verwurzelung schaffen (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21). 2.2 Wirtschaftliche Härte Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkom- mens für den Mietzins aufgewendet werden soll. Dieser Betrag bestimmt daher massgeblich die Höhe des Mietzinses, der für ein Ersatzobjekt aufzuwenden ist (BGer 4A_421/2017 vom 27.”

“Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). - 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14.”

“sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Als Härte im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR gelten bei der Miete von Wohnräumen all jene Umstände, die es der Mietpartei oder ihrer Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Ziel einer Erstreckung ist es, die nachteiligen Folgen der Kündigung, die in der Regel den Verlust des bisherigen Lebensmittelpunktes mit sich bringt, für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird. So ist etwa bei einem jahrzehntelangen Mietverhältnis eine Erstreckung angezeigt, weil aufgrund der Verbundenheit der Mietpartei mit dem Mietobjekt von einer Härtesituation auszugehen ist. Die Erstreckung darf jedoch nicht dazu dienen, möglichst lange von einem besonders preisgünstigen Mietobjekt zu profitieren. Die unangenehmen Konsequenzen, die jeder Domizilwechsel mit sich bringt, reichen als solche für die Gewährung einer Erstreckung ebenfalls nicht aus, da eine gültige Kündigung den Wechsel über kurz oder lang unausweichlich macht.”

“Elle ne saurait l’être du seul fait qu’elle entraîne des conséquences pénibles pour l’intimée ou que l’intérêt de cette dernière au maintien du bail paraîtrait plus important que celui de l’appelante à ce qu’il prenne fin, au regard par exemple d’un objectif de valorisation du bail de la part de la bailleresse. Aucune disproportion manifeste des intérêts en présence n’a valablement été mise à jour. L’appel doit donc être admis sur ce point. 5. 5.1 Subsidiairement, pour le cas où la résiliation serait déclarée valable, l’intimée a conclu à ce qu’une prolongation bail de quatre ans, jusqu’au 31 mars 2024, lui soit accordée. Se référant aux éléments allégués en première instance, l’intéressée fait en substance valoir que le bail durerait depuis vingt-quatre ans, qu’elle bénéficierait du Revenu d’insertion, qu’elle aurait des activités accessoires dans la commune de [...] et que ses recherches d’un nouveau logement n’auraient pas abouti en raison de sa situation personnelle et financière, ainsi que de la pénurie de logements. L’appelante a conclu à ce que toute demande de prolongation soit rejetée, sans autre explication. 5.2 Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 consid.”

“Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'article 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt du TF du 22.11.2010 [4A_452/2010] cons. 3). Le besoin du bailleur est une circonstance dont Ie juge doit tenir compte dans la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2277 et 2280 s. et les réf. cit. ; Lachat, op. cit., n. 3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du bailleur d’occuper les locaux l’emporte généralement sur les intérêts du locataire (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes financiers du bailleur, comme la menace d’une réalisation de gage par la banque ou la diminution drastique de ses revenus sont des critères dont le juge devra tenir compte (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 cons. 4c ; ATF 110 II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446 cons. 3a ; Lachat, op. cit., n. 3.12, p. 782 et les références citées). La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’article 272 al.”

“Le locataire doit établir la réalité et la gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille : elles sont le plus souvent liées à la pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables à bref délai (arrêt du TF du 07.08.2013 [4A_104/2013] cons. 2.3 ; ATF 116 Il 446, JT 1991 163, SJ 1991, 2 ; DB 1993, 9 ; Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2279). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'article 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt du TF du 22.11.2010 [4A_452/2010] cons. 3). Le besoin du bailleur est une circonstance dont Ie juge doit tenir compte dans la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2277 et 2280 s. et les réf. cit. ; Lachat, op. cit., n. 3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du bailleur d’occuper les locaux l’emporte généralement sur les intérêts du locataire (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes financiers du bailleur, comme la menace d’une réalisation de gage par la banque ou la diminution drastique de ses revenus sont des critères dont le juge devra tenir compte (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 cons. 4c ; ATF 110 II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446 cons.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2 p. 345; 125 III 226 consid.”

“Au vu de toutes les circonstances de l'espèce rappelées ci-dessus, on ne peut pas retenir que la volonté d'effectuer d'importants travaux de rénovation dans l'appartement, plus facilement réalisables sans la présence des appelants, était un prétexte lors de la notification de la résiliation. Le fait que l'intimée dispose d'autres motifs de mettre un terme aux rapports contractuels, du fait de la mésentente entre les appelants et son administrateur, ne permet pas, au vu de toutes les considérations ci-dessus, de nier la réalité du motif invoqué à l'appui du congé. Dès lors que les appelants ont échoué à prouver que le motif du congé constituait un prétexte, une annulation du congé fondée sur l'art. 271 al. 1 CO n'entre pas en considération.  Le jugement du Tribunal sera confirmé sur ce point (ch. 2 du dispositif). 6.             Reste dès lors à examiner si les locataires sont en droit d'obtenir une prolongation de bail plus importante que celle qui leur a été octroyée par le Tribunal, soit pour la durée maximale de quatre ans, ainsi qu'ils le prétendent. 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art.”

“Les conclusions en dommages et intérêts, en tort moral, en remboursement des frais de justice, en paiement du loyer d'avance et en constitution d'une garantie bancaire ont été formulées pour la première fois en appel, mais ne reposent pas non plus sur des faits ou moyens de preuve nouveaux. De plus, aucune des conclusions précitées ne fait l'objet d'une motivation s'y référant, de sorte qu'elles sont, de ce point de vue également, irrecevables. Enfin, les enfants de l'intimée ne sont pas parties au contrat de bail, qui ne leur est pas opposable, ni au litige qui en découle. Ils ne possèdent pas la légitimation passive et ne sont pas davantage parties à la procédure. Les griefs formulés par l'appelante sont ainsi infondés, dans la mesure où ils sont dirigés contre les enfants de l'intimée. 3. Dans un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroyé une prolongation de bail d'une durée de trois ans à l'intimée en appréciant les éléments de fait ressortant de la procédure de manière contraire au droit. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art.”

“Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation.”

“Les appelants ont échoué à démontrer comme condition essentielle à la conclusion du bail le fait que ce dernier ne pouvait pas être résilié deux ans après le début de celui-ci. Les arguments invoqués par les appelants (la présence de leurs trois enfants mineurs scolarisés à proximité et la difficulté à trouver un logement de remplacement) ne permettent par ailleurs pas de démontrer une disproportion grossière entre leurs intérêts et ceux de l'intimé à réaliser son projet. Au vu de ce qui précède, le congé n'est pas contraire à la bonne foi, de sorte que le grief des appelants sera rejeté. 4. Les appelants font grief aux premiers juges de ne pas leur avoir accordé une prolongation de quatre ans. Selon eux, ceux-ci n'ont pas tenu compte des poursuites dont l'appelante fait l'objet, des actes de défaut de biens délivrés à leurs créanciers, du comportement des parties, des circonstances entourant la conclusion du bail, de la pénurie de logements, du fait qu'ils ont requis les services d'un chasseur d'appartements et, enfin, du fait que l'intimé n'a pas un besoin personnel d'utiliser les locaux. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de bail d'habitations, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid.”

“Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2). 2. Härte für die Kläger 2.1 Dauer des Mietverhältnisses; persönliche Verhältnisse Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mie- ter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann einen persönlichen Umstand darstellen, der den Mieter direkt bei der Suche nach Er- satzlösungen behindert (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151). Als persönliche und/oder familiäre Umstände, die indirekt den Mieter bei der Suche nach ange- messenen Ersatzlösungen behindern, gelten beispielsweise eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schuljahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 155 f.). Bei langandauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) kann der dro- hende Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit eine Härte begründen, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Eine lange Mietdauer allein begründet jedoch noch keine besondere Ver- wurzelung des Mieters im Quartier oder im Ort (Entscheid des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 22. Februar 2002, in: MRA 4/02, S. 153). Sie kann jedoch ein Indiz für eine besondere Verwurzelung schaffen (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21). 2.2 Wirtschaftliche Härte Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkom- mens für den Mietzins aufgewendet werden soll. Dieser Betrag bestimmt daher massgeblich die Höhe des Mietzinses, der für ein Ersatzobjekt aufzuwenden ist (BGer 4A_421/2017 vom 27.”

“Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT- Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Un- gewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündi- gungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). - 6 - Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson- dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder zur Abfederung einer Über- gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen an- zehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Verhält- nisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewiss- heit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14.”

“Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 252 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Er- satzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objek- tiv ungünstiger Kündigungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Pra- xis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftli- - 22 - chen Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne besondere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder der Abfederung ei- ner Übergangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen anzehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsäch- lichen Verhältnisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Gewissheit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohen- den Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den ver- gangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art.”

“Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, soit notamment la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). Il tient compte de la situation présente au moment de son prononcé (arrêt 4A_673/2014 du 24 février 2015 consid. 3.2), telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil. Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait en revanche invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid.”

“b) Le Tribunal civil a rappelé avec pertinence les règles jurisprudentielles relatives à la prolongation de bail, de sorte qu’on peut renvoyer à ses considérants à ce sujet (cons. 6 du jugement entrepris, p. 13-15). On relèvera seulement ici que d’après la jurisprudence la plus récente, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO). Le juge peut prendre en compte le délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement. Il tient compte de la situation présente au moment de son prononcé (arrêt du TF du 28.02.2023 [4A_431/2022] cons. 6.1). Cet examen a lieu même en cas de besoin propre urgent et avéré d’un nouveau propriétaire, car la notion d’urgence est relative et n’exclut pas une prolongation : le besoin propre et urgent n'est qu'un intérêt parmi d'autres – du bailleur – que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 cons. 5.2.1 ; arrêt du TF du 21.11.2019 [4A_639/2018] cons. 5). 5.3. En l’espèce, le besoin propre et urgent des locaux, pour l’intimée, a déjà été établi plus haut. Le projet de l’intimée est tout à fait sérieux. Elle n’a certes pas encore obtenu, ni même demandé de permis de construire, mais on peut comprendre qu’elle se soit jusqu’ici abstenue de la démarche, dans la mesure où elle fait face à une locataire qui procède pour faire annuler la résiliation, subsidiairement demande une prolongation de bail de quatre ans, et où un permis qu’elle obtiendrait risquerait de perdre sa validité en cours de procédure.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient ; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 28.02.2023 [4A_431/2022] cons. 6.1), le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement. Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé. Cet examen a lieu même en cas de besoin propre urgent et avéré d’un nouveau propriétaire, car la notion d’urgence est relative et n’exclut pas une prolongation : le besoin propre et urgent n'est qu'un intérêt parmi d'autres – du bailleur – que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 cons. 5.2.1 ; arrêt du TF du 21.11.2019 [4A_639/2018] cons. 5). e) En l’espèce, le besoin propre et urgent des locaux, pour les intimés, a déjà été établi plus haut. Comme autres critères, il faut retenir que le bail a déjà duré plus de trente ans, mais que l’utilité des locaux pour le locataire a fortement baissé depuis le début du bail : en 1991, il s’agissait, pour l’appelant, de disposer d’un endroit pour ses machines et le reste de son matériel, ainsi que pour déployer l’activité économique dont il tirait son revenu ; depuis quelques années, l’activité économique n’était plus qu’occasionnelle et elle s’est entièrement arrêtée en 2022, parce que les machines étaient en panne et n’avaient pas pu être réparées ; en somme, les locaux ne servent plus, actuellement et sans doute déjà au moment de la résiliation du bail, que d’entrepôt pour les machines, le matériel et un certain stock de profils métalliques ; au sens des propres déclarations de l’appelant, les perspectives d’une reprise d’activité avec les machines existantes sont en fait nulles (d’après lui, il a fait intervenir des spécialistes, travaillant sur des machines comparables, qui n’ont pas réussi à remettre ses appareils en fonction) ; on relèvera aussi que l’appelant est âgé de près de 80 ans et que, pour lui comme pour toute personne du même âge, la poursuite d’une activité professionnelle demandant certains efforts physiques ne va forcément pas de soi.”

“2 CO, ATF 136 III 190 consid. 6, ATF 135 III 121 consid. 2, ATF 125 III 226 consid. 4b, les principes prŽvalant pour les baux d'habitations pouvant tre appliquŽs aux baux commerciaux, par analogie). La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congŽ permet d'espŽrer une attŽnuation des consŽquences pŽnibles qu'entrainerait ce congŽ et laisse prŽvoir qu'un dŽmŽnagement ultŽrieur prŽsenterait moins d'inconvŽnients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les consŽquences nŽcessairement liŽes ˆ la rŽsiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 consid. 3b, ATF 105 II 197 consid. 3a). Dans la pesŽe des intŽrts, la loi prŽvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durŽe du bail, la situation familiale et financire des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliŽs et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marchŽ local des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Le locataire qui conteste le congŽ doit aussi rechercher sŽrieusement des locaux de remplacement pendant la procŽdure en cours de protection contre les congŽs. Toutefois, si la question de la nullitŽ ou de l'annulabilitŽ du congŽ se pose sŽrieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procde d'emblŽe ˆ des recherches (arrt du Tribunal fŽdŽral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; Burkhalter/Matinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 700 s). 6.2 En l'espce, l'appelant est locataire depuis 2006. Le congŽ relatif aux bureaux d'environ 184 m2 a ŽtŽ notifiŽ le 16 mai 2013 pour le mois d'aožt 2018, soit approximativement cinq ans et trois mois avant l'ŽchŽance du bail. Les premiers juges ont tenu principalement compte du fait que l'appelant avait trouvŽ des locaux de remplacement, mais que, par sa faute, le bail avait ŽtŽ rŽsiliŽ par la bailleresse. Le Tribunal avait ainsi octroyŽ ˆ l'appelant une unique prolongation de bail jusqu'au 31 octobre 2019, date ˆ laquelle il aurait dž intŽgrer les nouveaux locaux.”

“La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.2. En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.2 i.f et 4.4 i.f.). En revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu'un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu'il consacre une disproportion grossière entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.3. Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur, soit dans l'avis de résiliation, soit ultérieurement au cours de la procédure devant le tribunal de première instance (ATF 148 III 215 consid.”

“La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts 4A_18/2016 précité consid. 3.3 et 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 2; 4A_475/2015 précité consid. 4.2 i.f et”

“En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation n'est pas contraire à la bonne foi (arrêt 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; arrêt 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts 4A_128/2019 précité consid. 2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.2 i.f et”

“Theorie Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Be- endigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Voraussetzung eines Erstreckungsanspruches ist, dass eine Härte auf Mieterseite vorliegt, kein Er- streckungsausschlussgrund i.S.v. Art. 272a OR vorliegt sowie dass eine Interes- sensabwägung zugunsten des Mieters ausfällt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 74 f.). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Fa- milie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Er- satzobjekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann eine Rolle spielen, ebenso eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schul- jahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151 und 155 f.). Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterin bestimmen in erster Linie das Markt- segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel des monatli- chen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll (BGer 4A_421/2017 vom 27.”

“5), transmis la cause à l'expiration du délai d'appel à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). En substance, les premiers juges ont retenu que le loyer de la sous-location, majoré de 11% au regard du loyer principal, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence et la doctrine, de sorte qu'il ne devait pas être remis en question. Le congé notifié le 26 avril 2018 ne devait pas être annulé en application de l'art. 271 CO, dans la mesure où il n'était pas contraire à la bonne foi, le motif de résiliation invoqué par le sous-bailleur, à savoir son intention de récupérer le logement pour son usage personnel, ne devant pas être considéré comme un prétexte. Ils ont reporté les effets du congé notifié hors délai légal pour le prochain terme de congé valable. La prolongation de bail du délai d'un an se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Le terme de la prolongation étant échu lors du prononcé du jugement, le Tribunal a ordonné l'évacuation du sous-locataire qui ne bénéficiait plus d'aucun titre juridique l'autorisation à rester dans les locaux, en application de l'art. 267 al. 1 CO. b. Par acte expédié à la Cour de justice le 16 janvier 2020, A______ (ci-après : l'appelant ou le sous-locataire) a formé appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation des chiffres 1 à 6 du dispositif. Il conclut, principalement, à ce que la Cour constate la nullité du loyer et fixe celui-ci à 1'621 fr. par mois, dès le 1er janvier 2016, condamne B______ à restituer le trop-perçu, soit 8'950 fr. au moment du dépôt de l'appel, avec intérêts à 5% l'an dès le prononcé du jugement, annule le congé du 26 avril 2018, déboute B______ de ses conclusions en évacuation et déclare irrecevables les conclusions en exécution de l'évacuation. A titre subsidiaire, il sollicite l'octroi par la Cour d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 30 septembre 2022.”

“5), transmis la cause à l'expiration du délai d'appel à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). En substance, les premiers juges ont retenu que le loyer de la sous-location, majoré de 11% au regard du loyer principal, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence et la doctrine, de sorte qu'il ne devait pas être remis en question. Le congé notifié le 26 avril 2018 ne devait pas être annulé en application de l'art. 271 CO, dans la mesure où il n'était pas contraire à la bonne foi, le motif de résiliation invoqué par le sous-bailleur, à savoir son intention de récupérer le logement pour son usage personnel, ne devant pas être considéré comme un prétexte. Ils ont reporté les effets du congé notifié hors délai légal pour le prochain terme de congé valable. La prolongation de bail du délai d'un an se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Le terme de la prolongation étant échu lors du prononcé du jugement, le Tribunal a ordonné l'évacuation du sous-locataire qui ne bénéficiait plus d'aucun titre juridique l'autorisation à rester dans les locaux, en application de l'art. 267 al. 1 CO. b. Par acte expédié à la Cour de justice le 16 janvier 2020, A______ (ci-après : l'appelant ou le sous-locataire) a formé appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation des chiffres 1 à 6 du dispositif. Il conclut, principalement, à ce que la Cour constate la nullité du loyer et fixe celui-ci à 1'621 fr. par mois, dès le 1er janvier 2016, condamne B______ à restituer le trop-perçu, soit 8'950 fr. au moment du dépôt de l'appel, avec intérêts à 5% l'an dès le prononcé du jugement, annule le congé du 26 avril 2018, déboute B______ de ses conclusions en évacuation et déclare irrecevables les conclusions en exécution de l'évacuation. A titre subsidiaire, il sollicite l'octroi par la Cour d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 30 septembre 2022.”

“und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).”

“Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 du 15 mai 2002). S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). 3.2 D'après l'art. 272 al. 3 CO, lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l'autorité compétente examine en outre s'il a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. Selon la jurisprudence, le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail. Le fardeau de la preuve incombe au preneur. Si cette preuve n'est pas rapportée, la prolongation est refusée. Le plus souvent, le preneur doit démontrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement. L'étendue des efforts exigés dépend des circonstances du cas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 4.2). Il s'agit d'une condition nécessaire et impérative pour qu'une deuxième prolongation de bail puisse être accordée. Ces démarches doivent être entreprises dès réception du congé et, surtout, pendant la durée de la première prolongation. On peut ainsi attendre du locataire qu'il s'inscrive par écrit auprès des gérances de la place et d'éventuels services de location de sa commune ou de son canton, en dernier recours auprès du Service de l'aide sociale, si de premières recherches restent infructueuses, consulte régulièrement la presse et les sites internet publiant des offres de location de logement ou de locaux commerciaux et réponde aux annonces intéressantes, et fasse diligence pour visiter les objets proposés et présenter des dossiers de candidature complets (Lachat, op.”

“1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2). 2. Härte für die Kläger 2.1 Dauer des Mietverhältnisses; persönliche Verhältnisse Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mie- ter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann einen persönlichen Umstand darstellen, der den Mieter direkt bei der Suche nach Er- satzlösungen behindert (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151). Als persönliche und/oder familiäre Umstände, die indirekt den Mieter bei der Suche nach ange- messenen Ersatzlösungen behindern, gelten beispielsweise eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schuljahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 155 f.). Bei langandauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) kann der dro- hende Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit eine Härte begründen, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Eine lange Mietdauer allein begründet jedoch noch keine besondere Ver- wurzelung des Mieters im Quartier oder im Ort (Entscheid des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 22.”

“Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015 E. 3.2). 2. Härte für die Kläger 2.1 Dauer des Mietverhältnisses; persönliche Verhältnisse Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Umstände, die den Mie- ter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch die berufliche Situation kann einen persönlichen Umstand darstellen, der den Mieter direkt bei der Suche nach Er- satzlösungen behindert (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 151). Als persönliche und/oder familiäre Umstände, die indirekt den Mieter bei der Suche nach ange- messenen Ersatzlösungen behindern, gelten beispielsweise eine vorübergehende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungünstiger Kündigungstermin, der beispielsweise zu einem Klassen- oder Schulwechsel der Kinder mitten im Schuljahr führen soll (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 155 f.). Bei langandauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) kann der dro- hende Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit eine Härte begründen, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Eine lange Mietdauer allein begründet jedoch noch keine besondere Ver- wurzelung des Mieters im Quartier oder im Ort (Entscheid des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 22. Februar 2002, in: MRA 4/02, S. 153). Sie kann jedoch ein Indiz für eine besondere Verwurzelung schaffen (SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21). 2.2 Wirtschaftliche Härte Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkom- mens für den Mietzins aufgewendet werden soll. Dieser Betrag bestimmt daher massgeblich die Höhe des Mietzinses, der für ein Ersatzobjekt aufzuwenden ist (BGer 4A_421/2017 vom 27.”

“La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC ; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (TF 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 2 et la jurisprudence citée). Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; TF 4A_128/2019 déjà cité) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et 4A_19/2016 du 2 mai 2017, consid. 2.2). Sous réserve d'une éventuelle disproportion grossière des intérêts en présence, une pesée de ces intérêts n'intervient qu'au stade de la prolongation du contrat, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016, consid. 4.2 i.f. et 4.4 i.f.).                 Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 136 III 190 consid. 2). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (TF 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1; 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1; 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 et la référence).                  Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf.”

“Eine Kündigung gilt sodann ebenfalls als treuwidrig, wenn die angegebene Begründung nicht der Wahrheit entspricht, sondern offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Der geltend gemachte Grund muss tatsächlich Anlass zur Kündigung gegeben haben. Von der kündigenden Partei wird indessen kein qualifiziert schonendes Verhalten verlangt. So ist es mit Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR durchaus vereinbar, geringere Eigeninteressen der Vermieterschaft über die gewichtigeren der gekündigten Mieterschaft zu stellen (vgl. BGer 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009 E. 3.2) oder aus ökonomischen Gründen zu kündigen, insbesondere wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil sich das Mietobjekt ohne Mietparteien besser verkaufen lässt (vgl. BGer 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.3). Die Kündigung muss aber immer für den angestrebten Zweck geeignet und erforderlich sein. Der Umstand, dass die Kündigung für die Mieterschaft eine Härte darstellt, reicht als solche für die Bejahung der Treuwidrigkeit nicht aus, sondern ist erst bei der Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR zu berücksichtigen (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Werden für eine Kündigung mehrere Gründe vorgebracht, so genügt es, wenn sich von den angegebenen Kündigungsgründen einer als richtig und nicht treuwidrig erweist (vgl. BGE 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.3 f.). Dies gilt sicher dann, wenn der ausschlaggebende Kündigungsgrund nicht missbräuchlich ist (vgl. Anita Thanei, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 29.2.5; vgl. zum Ganzen Roger Weber, BSK OR 1, a.a.O., Art. 271/271a ORN 3 ff. und Anita Thanei, a.a.O., Kap.”

“Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 1er juin 2000 au 31 mai 2005, renouvelable ensuite tacitement de 5 ans en 5 ans sauf résiliation respectant un préavis de 6 mois. Les locaux sont destinés à l'usage d'une salle de jeux, billard et dancing. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 10'549 fr. par mois dès le 1er mai 2011, hors charges. Les acomptes de charges ont quant à eux été fixés à 1'000 fr. par mois et le contrat prévoit que le décompte doit être établi le 1er juillet de chaque année, le solde étant payable dans un délai d'un mois à compter de son envoi et les locataires disposant le cas échéant d'un délai de 30 jours pour contester en justice le décompte, à défaut de quoi celui-ci était réputé accepté. L'article 14 des clauses complémentaires du bail stipule que lorsque le commerce exploité dans les locaux a duré 20 ans ou plus et que le bailleur résilie le bail ou se prévaut du terme fixe d'échéance du contrat, il doit accorder au locataire une pleine indemnité de départ anticipé si ce dernier restitue les locaux avant le délai maximal de prolongation du bail (art. 272 CO). Si le locataire obtient une prolongation de bail, l'indemnité est alors réduite proportionnellement dès la deuxième année de prolongation, à raison d’un cinquième par année. Le locataire est libre de choisir la restitution anticipée des locaux contre indemnité. L'immeuble est géré par D______ (ci-après également la régie). b. Les locataires se sont répartis l'exploitation des locaux, A______ exploitant le dancing et B______ la salle de jeux et le billard. Tous deux s’acquittent de la moitié du loyer et des charges, à savoir un montant de 5'775 fr. chacun. c. Plusieurs décomptes de charges ont été notifiés aux locataires par D______ : -       Le décompte pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 notifié le 4 mars 2013 faisant état d'un solde en faveur de la bailleresse de 2'882 fr. 20. -       Le décompte pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 notifié le 5 février 2015 faisant état d'un solde en faveur de la bailleresse de 4'966 fr. 15. Les locataires se sont acquittés d'un montant de 2'483 fr.”

“5 du contrat précisait que le locataire devait utiliser les locaux personnellement ou sous sa propre responsabilité pendant la durée du bail et de ses renouvellements. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er juillet 1997 au 30 juin 2002, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans sauf résiliation respectant un préavis de six mois. Le loyer (qui tenait compte de l'état actuel des locaux; art 27 du bail) a été fixé en dernier lieu à 13'608 fr. par an dès le 1er juillet 2010. b. Le bail, élaboré paritairement par les associations de locataires et de bailleurs mentionnées dans les notes finales (let. A, p. 8 du bail), comprend les conditions contractuelles générales suivantes : "Lorsque le commerce exploité dans les locaux a duré 20 ans ou plus et que le bailleur résilie le bail ou se prévaut du terme fixe d'échéance du contrat, il doit accorder au locataire une pleine indemnité de départ anticipé si ce dernier restitue les locaux avant le délai maximal de prolongation du bail (art. 272 CO). Au cas où le locataire bénéfice de prolongations, l'indemnité est réduite proportionnellement dès la deuxième année de prolongation, à raison de 1 cinquième par année. Le locataire est libre de choisir la restitution anticipée des locaux contre indemnité. Le bailleur s'engage à ne pas invoquer les pourparlers ou la décision de la Chambre d'Experts (cf. notes finales) sur le montant de l'indemnité de départ anticipé pour s'opposer au principe ou pour limiter la durée de la prolongation judiciaire du bail" (art. 3 al. 2, intitulé « Longs rapports de bail »). "Sauf circonstances tout à fait exceptionnelles (réalisées notamment lorsque le loyer est très modeste ou lorsque le bailleur veut reprendre les locaux pour exercer la même activité que celle exercée jusqu'alors par le locataire), la pleine indemnité de départ anticipée mentionnée à l'alinéa précédent ne peut dépasser un montant correspondant à 5 fois le dernier loyer annuel dû par le locataire" (art. 3 al. 3, intitulé « Indemnité »).”

“5 du contrat précisait que le locataire devait utiliser les locaux personnellement ou sous sa propre responsabilité pendant la durée du bail et de ses renouvellements. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er juillet 1997 au 30 juin 2002, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans sauf résiliation respectant un préavis de six mois. Le loyer (qui tenait compte de l'état actuel des locaux; art 27 du bail) a été fixé en dernier lieu à 13'608 fr. par an dès le 1er juillet 2010. b. Le bail, élaboré paritairement par les associations de locataires et de bailleurs mentionnées dans les notes finales (let. A, p. 8 du bail), comprend les conditions contractuelles générales suivantes : "Lorsque le commerce exploité dans les locaux a duré 20 ans ou plus et que le bailleur résilie le bail ou se prévaut du terme fixe d'échéance du contrat, il doit accorder au locataire une pleine indemnité de départ anticipé si ce dernier restitue les locaux avant le délai maximal de prolongation du bail (art. 272 CO). Au cas où le locataire bénéfice de prolongations, l'indemnité est réduite proportionnellement dès la deuxième année de prolongation, à raison de 1 cinquième par année. Le locataire est libre de choisir la restitution anticipée des locaux contre indemnité. Le bailleur s'engage à ne pas invoquer les pourparlers ou la décision de la Chambre d'Experts (cf. notes finales) sur le montant de l'indemnité de départ anticipé pour s'opposer au principe ou pour limiter la durée de la prolongation judiciaire du bail" (art. 3 al. 2, intitulé « Longs rapports de bail »). "Sauf circonstances tout à fait exceptionnelles (réalisées notamment lorsque le loyer est très modeste ou lorsque le bailleur veut reprendre les locaux pour exercer la même activité que celle exercée jusqu'alors par le locataire), la pleine indemnité de départ anticipée mentionnée à l'alinéa précédent ne peut dépasser un montant correspondant à 5 fois le dernier loyer annuel dû par le locataire" (art. 3 al. 3, intitulé « Indemnité »).”

“473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1011), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 du 15 mai 2002 consid. 2). S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Si le locataire - à ses risques et périls - a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1). Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art.”

“Pour statuer sur la question de la prolongation de bail, le Tribunal a tenu compte du fait que B______ occupait la villa depuis dix ans et avait toujours payé le loyer dans les délais. Au vu des pièces produites (des annonces et deux inscriptions), elle n'avait pas fait suffisamment de recherches de logement de remplacement, ce qu'elle avait admis en audience. Les appelants, se référant à une pièce produite avec leurs plaidoiries finales, font valoir que l'ASSOCIATION A______ a effectué de nombreuses recherches de relogement et que l'objet qu'elle recherche est "extrêmement spécifique". B______ recherchait quant à elle un autre logement à titre individuel, et n'avait pas les moyens financiers de trouver une maison équivalente pour elle seule. 4.1 Aux termes de l'article 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat.”

“Par ailleurs, les intimés ont eu un différend avec plusieurs voisins et s'en sont plaint aux appelants, pendant plusieurs années et jusqu'à quelques mois avant la résiliation du bail. Aucun élément, si ce n'est la proximité temporelle, ne ressort de la procédure qui soit propre à remettre en doute le motif avancé à la résiliation du bail, dont la réalité a été démontrée par les appelants et qui n'apparaît pas être manifestement un prétexte, contrairement à ce que soutiennent les intimés. Au surplus, le fait que les appelants aient dérogé à leur politique consistant à ne pas résilier les baux en cours pour mettre des appartements à disposition de leurs proches, tout en expliquant les raisons, ne suffit pas à infirmer ce qui précède. Par conséquent, le raisonnement du Tribunal est exempt de toute critique. Le jugement querellé sera ainsi confirmé s'agissant de la validité du congé. 3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir prolongé le bail pour une durée de trois ans, en violation de l'art. 272 CO. 3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments pertinents du cas particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 consid.”

“Als einziges oder doch vorrangiges Kriterium käme die Höhe des Einkommens zur Anwendung, wobei die Mieterinnen und Mieter ausgeblendet würden, die sich weigern, der Beklagten die entsprechenden Daten für eine automatisierte Aus- wertung zugänglich zu machen (Art. 15 Abs. 4 Mietreglement ; vgl. auch Art. 4-6 VGV, wo das genaue Kündigungsprozedere allerdings nicht festgelegt ist). Bei der Kündigung einer Wohnung geht es um Menschen. Die Verantwortung dafür auf ein mit nicht sachgerechten Kriterien wie dem steuerbaren Einkommen ver- sehenes Computerprogramm zu übertragen, ist mit Treu und Glauben kaum in Einklang zu bringen: Es wäre jedenfalls geradezu willkürlich, allein auf Daten wie das steuerbare Einkommen abzustellen, denn die wirtschaftliche Leistungsfähig- keit Selbständigerwerbender schlägt sich als Folge der steuerrechtlichen Verzer- rungen nur sehr begrenzt im steuerbaren Einkommen nieder. Es stimmt zwar, dass eine Kündigung nicht sofort erfolgen würde und dass die Beklagte die Fris- ten so definiert hat, dass der Klägerin unabhängig von einer Härte im Sinne von Art. 272 OR Zeit gelassen würde, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen. Dadurch würde eine missbräuchliche Kündigung aber nicht zu einer gültigen. Auch hier müsste sich die Beklagte im Falle einer Kündigung überdies wider- sprüchliches Verhalten und einen Verstoss gegen den Familienschutz vorwerfen lassen, denn die Verhältnisse bei der Überschreibung des Vertrages im Jahr - 75 - 2016 waren nicht anders als heute. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann mutatis mutandis auf den Abschnitt”

“Als einziges oder doch vorrangiges Kriterium käme die Höhe des Einkommens zur Anwendung, wobei die Mieterinnen und Mieter ausgeblendet würden, die sich weigern, der Beklagten die entsprechenden Daten für eine automatisierte Aus- wertung zugänglich zu machen (Art. 15 Abs. 4 Mietreglement ; vgl. auch Art. 4-6 VGV, wo das genaue Kündigungsprozedere allerdings nicht festgelegt ist). Bei der Kündigung einer Wohnung geht es um Menschen. Die Verantwortung dafür auf ein mit nicht sachgerechten Kriterien wie dem steuerbaren Einkommen ver- sehenes Computerprogramm zu übertragen, ist mit Treu und Glauben kaum in Einklang zu bringen: Es wäre jedenfalls geradezu willkürlich, allein auf Daten wie das steuerbare Einkommen abzustellen, denn die wirtschaftliche Leistungsfähig- keit Selbständigerwerbender schlägt sich als Folge der steuerrechtlichen Verzer- rungen nur sehr begrenzt im steuerbaren Einkommen nieder. Es stimmt zwar, dass eine Kündigung nicht sofort erfolgen würde und dass die Beklagte die Fris- ten so definiert hat, dass der Klägerin unabhängig von einer Härte im Sinne von Art. 272 OR Zeit gelassen würde, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen. Dadurch würde eine missbräuchliche Kündigung aber nicht zu einer gültigen. Auch hier müsste sich die Beklagte im Falle einer Kündigung überdies wider- sprüchliches Verhalten und einen Verstoss gegen den Familienschutz vorwerfen lassen, denn die Verhältnisse bei der Überschreibung des Vertrages im Jahr - 59 - 2016 waren nicht anders als heute. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann mutatis mutandis auf den Abschnitt 4.3.4 verwiesen werden. 4.3.6 Persönliche Benützung der Sache, Wohnsitzpflicht, Untervermietung Nichts einzuwenden hat die Klägerin gegen ihre Verpflichtung zum persönlichen Gebrauch der Sache nach Art. 7 VGV; sie erwartet aber, dass die Beklagte auf die Einführung verzichtet, soweit die Bestimmung «aufgrund anderer Verfahren als missbräuchlich bezeichnet werde». Damit ist der Punkt letztlich nicht Gegen- stand des Rechtsstreits, so dass darüber auch nicht zu befinden ist. Nur am Rande sei daher erwähnt, dass Art.”

“-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28). Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergangenen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145; BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine be- sonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit er- folglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.- HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich der Mieter für eine Erster- streckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter - 7 - der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Gleichwertigkeit bezieht sich zwar grundsätzlich auch auf den Preis; dies gilt aber nicht, wenn der aktuelle Mietzins sehr tief ist und die finanziellen Möglichkeiten des Mieters eine Erweiterung des Spektrums erlauben.”

“Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung einer Härte (MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 835 f.). Anders als bei einer Zweit- erstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine besonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit erfolglosen Suchbemü- hungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl. BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht soll nur eingreifen, wenn die Mieterin nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass die Mieterin sich für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101). Was ein ange- messenes Ersatzobjekt ist, hängt aber auch von den konkreten Bedürfnissen der Mieterin ab. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht nicht. Entsprechend darf die Mieterin ihre Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). - 21 - Keine oder ungenügende Suchbemühungen können je nach den Umständen zu ei- ner Reduktion der Erstreckungsdauer oder zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3; BGE 125 III 226 E. 4c). Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge- währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall.”

“Dezember 2019 geendet, sondern dauere noch bis zum Beginn der Gleisbauarbeiten an (vgl. act. 31 S. 13 Rz. 10.8 [Die Parteien hätten überein- stimmend tatsächlich den Beginn des Gleisbaus als Beendigungstermin gewollt]; a.a.O., S. 12 Rz. 10.7 [Die Parteien hätten übereinstimmend gewollt, dass der Vertrag bis zum Gleisbau dauern solle]; a.a.O., S. 6 f. Rz. 9.2.1 i.V.m. S. 8 Rz. 10.1.1 [Der Vertrag sei bis dahin verlängert worden, weil sie das Konzept ge- ändert habe, worüber man sich per Handschlag geeinigt habe]). Sollte dies der Fall sein, stellten die entsprechenden Tatsachenbehauptungen unzulässige No- ven dar, welche im Übrigen auch keine Grundlage für neue Begehren sein könn- ten (vgl. oben E. 2.4.1). 3.2 Erstreckung des Mietverhältnisses im Allgemeinen Die mietende Partei kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Be- tracht, welche die mietende Partei bei der erfolgreichen Suche nach einem Er- satzobjekt bzw. einer Ersatzlösung innert der ihr noch bis zur vertraglich vorgese- - 13 - henen oder durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsauflösung zur Verfü- gung stehenden Zeit behindern oder ihr die Suche erschweren oder die erfolgrei- che Suche mit einer gewissen Sicherheit gar zu verhindern vermögen (vgl. ZK OR-H IGI, a.a.O., Art. 272 N 83). Die Folgen des Wohnungswechsels oder der Ge- schäftsverlegung an sich gelten nicht als nicht zu rechtfertigende Härte – selbst wenn sie für die mietende Partei hart sind. Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl.”

“Selbst wenn der Auszug der Untermieter in der Regel ohne Beteili- gung des Vermieters abläuft, bringt ein Umzug letztlich immer auch einen gewis- sen Aufwand für den Vermieter mit sich, beispielsweise besteht ein gewisses Ri- siko für die Entstehung von Schäden am Mietobjekt. Dass diese Begründung der Kündigung durch den Berufungsbeklagten nur vorgeschoben wäre, machen die Berufungskläger nicht geltend. Zuletzt sind selbstverständlich auch die Interessen der Berufungskläger, in das Mietobjekt zurückkehren zu können, ersichtlich und berechtigt. Wie allerdings be- reits die Vorinstanz festgestellt hat, wiegen diese nicht derart schwer, als dass sie in einem erheblichen Missverhältnis zu jenen des Berufungsbeklagten stehen wür- den, selbst wenn von einer Verwurzelung der Familie an der N.-strasse ausgegan- gen wird. Dies bereits deshalb, weil die Berufungskläger aktuell über eine andere - 21 - Wohnung verfügen und selbst nicht im Mietobjekt wohnen, so dass nicht einmal ein Härtefall i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR vorliegen würde. Für den Kündigungsschutz im engeren Sinne vermag bekanntermassen nur ein erhebliches, über die Härte nach Art. 272 Abs. 1 OR hinausgehendes, Interessensgefälle zulasten des Mie- ters, eine Aufhebung der Kündigung zu rechtfertigen.”

“Es sind daher auch Tatsachen zu berücksichtigen, die zwischen der Kündigung und dem Erstreckungsentscheid eingetreten sind. Die Beweislast für die geltend gemachte Härte obliegt der Mietpartei (vgl. Roger Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 3 ff., insb. N 13). Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Das Gericht erhält damit die Möglichkeit, eine den besonderen Umständen des Einzelfalles entsprechende Lösung zu finden. Dabei steht ihm ein weiter Ermessensspielraum zu. Dieser wird dann verletzt, wenn die entscheidende Instanz die Grenzen des Gesetzes verlässt, sich auf Kriterien stützt, die für die Entscheidung keine Rolle spielen dürfen, massgebliche Faktoren ausser Acht lässt oder wenn die daraus gezogenen Folgerungen in einer Weise unvertretbar sind, dass von einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden muss. Die konkrete Dauer der Erstreckung ist nach den in Art. 272 Abs. 2 OR angeführten Kriterien unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (vgl. Roger Weber, a.a.O., Art. 272b N 1). Berechnet wird die Erstreckung ab Kündigungstermin, d.h. ab dem mit der Kündigung angezeigten Auflösungsdatum (vgl. Irène Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 30.8.2). Ob eine erstmalige oder einmalige Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich ebenfalls aufgrund einer Abwägung der massgeblichen Interessen der Parteien. Die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung geht dabei der definitiven keineswegs vor. Die Meinung, dass die Anordnung einer erstmaligen Erstreckung die Regel und die Anordnung einer definitiven die Ausnahme bilde, lässt sich jedenfalls nicht auf den Gesetzestext abstützen. Vielmehr hat eine Interessenabwägung anhand der konkreten Umstände des Falles zu erfolgen. Welche Erstreckungsart gewählt wird, beruht dabei - wie der Entscheid über die Gewährung einer Erstreckung als solche - auf richterlichem Ermessen (vgl. BGer 4A_ 105/2009 vom 5. Juni 2009, E.”

“S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; ATF 102 II 254). L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 3). Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum (art. 272a al. 1 CO). 6.2 A titre liminaire, il sera relevé qu'à l'appui de son grief, l'appelante se limite à soutenir qu'il n'existait pas de justes motifs pour résilier le bail, alors qu'il ressort des considérants qui précèdent que tel était bien le cas. Pour cette raison déjà, elle devrait être déboutée de ses conclusions en prolongation de bail. En tout état, le Tribunal a procédé à une juste appréciation des intérêts en présence, et la Cour fait siens les motifs retenus, étant relevé que lors de l'audience du 10 janvier 2025 l'appelante a répété qu'elle n'avait entrepris aucune démarche en vue de se reloger et que, de facto, elle aura, à la date du prononcé du présent arrêt, bénéficié d'une prolongation de bail de près de quatre ans, soit le maximum légal. Le jugement sera confirmé sur ce point également. 7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.”

“Ein Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl.”

“Enfin, la Cour relève que le témoin G______ a déclaré, sans être contredit par l'appelante, que des discussions étaient en cours avec les propriétaires des immeubles voisins pour faire modifier la servitude empêchant la construction. 3.6 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail notifié à l'appelante le 23 août 2018 pour le 31 mai 2019 était valable; le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 4. L'appelante fait également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce en lui accordant une prolongation de bail d'un an et sept mois, jugée « manifestement très insuffisante ». Elle sollicite l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. Elle soutient que sa situation personnelle et financière, de même que le fait qu'elle réside depuis plus de 42 ans dans le quartier, dont 24 dans l'appartement, n'ont pas été suffisamment pris en compte, de surcroît dans le cadre d'un congé fondé sur un motif qu'elle qualifie d'irréalisable. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art.”

“Es sind daher auch Tatsachen zu berücksichtigen, die zwischen der Kündigung und dem Erstreckungsentscheid eingetreten sind. Die Beweislast für die geltend gemachte Härte obliegt der Mietpartei (vgl. Roger Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 3 ff., insb. N 13). Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Das Gericht erhält damit die Möglichkeit, eine den besonderen Umständen des Einzelfalles entsprechende Lösung zu finden. Dabei steht ihm ein weiter Ermessensspielraum zu. Dieser wird dann verletzt, wenn die entscheidende Instanz die Grenzen des Gesetzes verlässt, sich auf Kriterien stützt, die für die Entscheidung keine Rolle spielen dürfen, massgebliche Faktoren ausser Acht lässt oder wenn die daraus gezogenen Folgerungen in einer Weise unvertretbar sind, dass von einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden muss. Die konkrete Dauer der Erstreckung ist nach den in Art. 272 Abs. 2 OR angeführten Kriterien unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (vgl. Roger Weber, a.a.O., Art. 272b N 1). Berechnet wird die Erstreckung ab Kündigungstermin, d.h. ab dem mit der Kündigung angezeigten Auflösungsdatum (vgl. Irène Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Kap. 30.8.2). Ob eine erstmalige oder einmalige Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich ebenfalls aufgrund einer Abwägung der massgeblichen Interessen der Parteien. Die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung geht dabei der definitiven keineswegs vor. Die Meinung, dass die Anordnung einer erstmaligen Erstreckung die Regel und die Anordnung einer definitiven die Ausnahme bilde, lässt sich jedenfalls nicht auf den Gesetzestext abstützen. Vielmehr hat eine Interessenabwägung anhand der konkreten Umstände des Falles zu erfolgen. Welche Erstreckungsart gewählt wird, beruht dabei - wie der Entscheid über die Gewährung einer Erstreckung als solche - auf richterlichem Ermessen (vgl. BGer 4A_ 105/2009 vom 5. Juni 2009, E.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann eine Mietpartei die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung, soweit die Erstreckung nach Art. 272a OR nicht ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde laut Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Als Härte fal- len bei der Miete von Wohnräumen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Ge- richt eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist, gegebenenfalls für wie lange bzw. ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Dabei besteht kein Vorrang der erstmaligen gegenüber der definitiven Erstreckung (BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 3.2; 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.3; 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2). Das Gericht entscheidet über das Erstreckungsbegehren unter Be- rücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Um- stände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so- wie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24.”

“S'agissant des nuisances, la procédure a permis de les établir par les explications de J______, qui a rapporté en avoir subies, et les témoins, L______ et M______, qui en ont fait état de l'utilisation nocturne de la buanderie. Cette dernière a aussi déclaré de manière crédible avoir entendu des bruits de talons à des heures tardives. L'appelante a échoué à établir que le bail avait été résilié en représailles à l'exercice de son droit à la sous-location du restaurant E______, comme elle le prétend à tort, la procédure ayant permis de démontrer les motifs de la résiliation du bail de l'appartement. Au vu de ce qui précède, le congé de l'appartement n'ayant pas été donné de manière contraire à la bonne foi, il sera validé et le jugement confirmé sur ce point. 6. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 272 et 272b al. 1 CO, ayant refusé toute prolongation en ce qui concerne l'arcade et en accordant deux ans et demi pour l'appartement en lieu et place d'une unique prolongation de six ans pour chacun des deux objets loués. 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu'il s'agit de bail d'habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit.”

“En effet, le simple fait qu'aucune autorisation d'aliéner n'a été produite à la procédure ne signifie pas qu'une telle autorisation n'a pas été ou ne pourrait être octroyée ou que la vente serait impossible. La situation des locataires ne permet en outre pas d'admettre une disproportion manifeste des intérêts en présence. En effet, s'ils font état et produisent des documents attestant d'un âge avancé, d'une dette envers l'Administration fiscale cantonale et d'une situation médicale ne leur ayant pas permis de se déplacer en cours de procédure, ils n'ont pas démontré souffrir de problèmes de santé importants et/ou disposer de revenus particulièrement restreints. Ils ne démontrent par ailleurs pas être de retour dans l'appartement, les pièces nouvellement produites en appel n'en attestant pas. Dans ce contexte, il convient de retenir, à l'instar des premiers juges, que les congés sont valables. 4. Les appelants sollicitent subsidiairement une prolongation de leur bail de quatre ans. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition, à savoir les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.”

“Enfin, la Cour relève que le témoin G______ a déclaré, sans être contredit par l'appelante, que des discussions étaient en cours avec les propriétaires des immeubles voisins pour faire modifier la servitude empêchant la construction. 3.6 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail notifié à l'appelante le 23 août 2018 pour le 31 mai 2019 était valable; le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 4. L'appelante fait également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce en lui accordant une prolongation de bail d'un an et sept mois, jugée « manifestement très insuffisante ». Elle sollicite l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. Elle soutient que sa situation personnelle et financière, de même que le fait qu'elle réside depuis plus de 42 ans dans le quartier, dont 24 dans l'appartement, n'ont pas été suffisamment pris en compte, de surcroît dans le cadre d'un congé fondé sur un motif qu'elle qualifie d'irréalisable. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art.”

“Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux. La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 116 Il 446 consid. 3b ; TF 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 condid. 4.1). Est une « conséquence pénible » du congé toute difficulté particulière touchant le locataire ou ses proches qui rend impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement convenables dans le temps disponible jusqu'à la fin du bail. Les désagréments nécessairement liés à toute résiliation du contrat, telle l'obligation de déménager, ne constituent pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé. Chacune des parties doit prouver les circonstances qu'elle invoque (art. 8 CC) : le locataire doit établir les conséquences pénibles du congé pour lui et pour sa famille, et le bailleur les intérêts qui s'opposent à la prolongation du bail (Lachat, op. cit., pp. 1000 à 1002).                 L'art. 272 al. 2 CO dresse une liste des critères à prendre en considération dans une pesée des intérêts : les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). En particulier, l'ancienneté du bail est un motif d'octroi de la prolongation ; il est en effet difficile de quitter un logement ou un local commercial après une longue période. Les relations du locataire avec son quartier sont essentielles. L'âge, l'état de santé et la profession du locataire sont également à prendre en considération. S'agissant du bailleur, l'intérêt du bailleur occasionnel (« petit propriétaire ») pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier, qui fait métier de la location.”

“Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments pertinents du cas particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 consid. 2.5.1 et les références citées) et notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO; ACJC/1141/2022 du 5 septembre 2022 consid 4.1). L'octroi d'une prolongation suppose que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4, JT 1985 I 265; ATF 102 II 254, JT 1977 I 558; ACJC/1166/2020 du 31 août 2020 consid 3.1). Le besoin propre du bailleur doit être sérieux, concret et actuel, et le juge doit également tenir compte de l'urgence du besoin; sur le principe, le besoin légitime du bailleur de recouvrer les locaux l'emporte sur les intérêts du locataire à obtenir une prolongation (ATF 136 III 190 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 4A_103/2015 du 3 juillet 2015). 3.2 En l'espèce, à l'appui d'une prolongation de trois ans qu'il considérait équitable, le Tribunal a retenu que les intimés occupaient l'appartement litigieux depuis vingt ans, que leurs moyens financiers étaient limités et qu'ils avaient perdu leur mari et père en cours de procédure, circonstances ayant un impact négatif sur leurs recherches de logement de remplacement.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêt précité 4A_143/2021 consid. 12.1; 4A_443/2019 du 20 janvier 2020 consid. 9). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid.”

“Als Härte fal- len bei der Miete von Wohnräumen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Ge- richt eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist, gegebenenfalls für wie lange bzw. ob erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall. Dabei besteht kein Vorrang der erstmaligen gegenüber der definitiven Erstreckung (BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 3.2; 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.3; 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2). Das Gericht entscheidet über das Erstreckungsbegehren unter Be- rücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Um- stände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten so- wie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b). Die üblicher- weise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstre- ckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter mög- lichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu ver- schaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II 197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids, denn die Erstreckung hat nicht die Kontrolle der Kündigungsgründe, - 12 - sondern die Milderung der Kündigungsfolgen und damit letztlich eine Zukunfts- prognose zum Gegenstand (BGer 4A_673/2014 vom 24.”

“Lorsqu'il s'agit de bail d'habitations, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1; ACJC/1593/2019 du 4 novembre 2019 consid. 4.1). 5.2 En l'espèce, le Tribunal, dans le cadre de la pesée des intérêts en présence, a souligné la situation financière délicate des appelants, en relevant que seule l'épouse percevait un salaire de 3'800 fr. par mois, alors que l'époux était actuellement sans revenus. Il a également tenu compte de la longue durée du bail, dont la conclusion remontait à 1992, ainsi que des démarches effectives des appelants pour trouver à se reloger. Aux intérêts des locataires, le Tribunal a opposé ceux des bailleresses à pouvoir disposer d'espaces supplémentaires, tant pour l'activité professionnelle de l'intimée que pour le besoin du père de N______ de pouvoir s'occuper de sa fille dans de meilleures conditions.”

“Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, soit notamment la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). Il tient compte de la situation présente au moment de son prononcé (arrêt 4A_673/2014 du 24 février 2015 consid. 3.2), telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil. Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait en revanche invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêts 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid.”

“1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid.”

“Denn sie gehören (zwangsläufig) zur Vertragsauflösung und werden durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben (vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2.2; BGE 116 II 446 ff., E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70; 105 II 197 ff., E. 3a). Eine Erstreckung ist nicht ohne weiteres ausgeschlossen, nur weil für eine mietende Partei keine tatsächliche Möglichkeit besteht, eine gleichwertige Räumlichkeit zu finden (vgl. BGE 116 II 446 ff., Regeste und E. 3b = Pra 80 [1991] Nr. 70 [Stichwort Wohnungsnot]). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbe- sondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Artikel 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (vgl. BGer 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2 m.w.H.). Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu be- rücksichtigen. Dieser besteht darin, die Folgen der Vertragsauflösung für die mie- tende Partei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Miet- verhältnisses erforderliche Suche neuer Räume und Neuorientierung gelassen wird, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (vgl. BGE 142 III 336 ff., E. 5.3.1 m.w.H. = Pra 106 [2017] Nr. 79; 136 III 190 ff., E. 6 = Pra 99 [2010] Nr. 112; 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98 [2009] Nr. 88). - 14 -”

“und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E.”

“Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b).”

“Ein Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; je mit Hinweisen).”

“Uhr, zurückzugeben habe (act. 3/10-11). Dass das Mietverhältnis offenbar bereits am 28. November 2022 mit Wirkung per 31. Dezember 2022 aufgelöst worden war, unter Berücksichti- gung der langjährigen Mietdauer und der in Aussicht gestellten Rückgabe der Mietsache bis 31. März 2023 aber auf die Durchsetzung der Kündigung verzichtet wurde, steht einer erneuten – und diesem Verfahren zugrunde liegenden – Kün- digung nicht entgegen (act. 1 Rz 8). Ein Aufschub bzw. eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes ausge- schlossen (Art. 272 Abs. 1 lit. a OR).”

“Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Mieter für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 272a Abs. 1 Bst. a OR). Da die Erstreckung bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters ausgeschlossen ist, hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, die Behauptung der erschwerten Wohnungssuche sei im Verfahren betreffend Mieterausweisung irrelevant. Eine gegebenenfalls gegenteilige Meinung der Hausratversicherung der Berufungsklägerin ist unzutreffend und vorliegend nicht einschlägig.”

“Die beiden Verfahren wurden mit Verfügung vom 5. Juli 2021 vereinigt (vgl. act. 27). 3. Nach Beizug der vorinstanzlichen Akten (act. 1-21) erweist sich die Sa- che als spruchreif. Von der Einholung einer Berufungs- bzw. Beschwerdeantwort wurde gestützt auf Art. 312 Abs. 1 und Art. 322 Abs. 1 ZPO abgesehen und auf das Einholen eines Kostenvorschusses (Art. 98 ZPO) umständehalber verzichtet. II. 1. Die Vorinstanz kam nach Darlegung der Parteivorbringen zum Schluss, der Gesuchsteller habe mit der Zahlungsaufforderung vom 31. Juli 2020 und der Kündigung vom 7. September 2020 die Formen und Fristen gemäss Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. Oktober 2020 aufgelöst. Daran würden auch die unbehelflichen Einwendungen der Gesuchs- gegnerin über die Gründe des Zahlungsrückstands nichts ändern. Die Gesuchs- gegnerin befinde sich daher ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses sei bei einer Zahlungsverzugskündigung von vornherein ausgeschlossen (Art. 272 Abs. 1 lit. a OR). Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte Ausweisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen (act. 23 S. 5-7). 2. Dagegen wendet die Gesuchsgegnerin in der Berufungsschrift ein, die Vorinstanz habe den”

“Potestativ- Noven) entscheidet sich – wie bei der Frage der Zulässigkeit unechter Noven – danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. BGer 4A_583/2019 vom 19. August 2020, E. 5-7, zur Publikation vorgesehen). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, dass und weshalb sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher weitere Suchbemühungen hätte entfalten und vorbringen können. Es ist denn auch – wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend insb. E. 3.3.4) – mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass sie bereits ab November 2017 und insbe- sondere auch gegen Ende 2019 Suchbemühungen hätte entfalten können bzw. müssen. Insbesondere hätte der Berufungsklägerin – neben dem von der Vor- instanz genannten expliziten Nachweis fehlgeschlagener Suchbemühungen nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt (vgl. unten E. 3.3.4.1) – auch offen gestanden, mittels impliziten Nachweises (Dokumentieren fehlender Angebote in Bezug auf gleichwertige Ersatzobjekte) schwierige Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. e OR darzutun. Im Übrigen ist - 11 - auch nicht ersichtlich, inwiefern erfolglose Suchbemühungen nach dem Beginn der Urteilsberatungsphase vor Vorinstanz Rückschlüsse auf die Verhältnisse vor dessen Beginn – bzw. in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde. 2.5 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist nachfolgend auf die für den Ent- scheid wesentlichen Überlegungen einzugehen (vgl. BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). 3. Materielles 3.1 Gegenstand des Berufungsverfahrens 3.1.1 Das Rechtsbegehren der anwaltlich vertretenen Berufungsklägerin lautet in der Sache einzig auf Erstreckung der Mietverhältnisse bis 31. Dezember 2022 (act.”

“Potestativ- Noven) entscheidet sich – wie bei der Frage der Zulässigkeit unechter Noven – danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. BGer 4A_583/2019 vom 19. August 2020, E. 5-7, zur Publikation vorgesehen). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, dass und weshalb sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher weitere Suchbemühungen hätte entfalten und vorbringen können. Es ist denn auch – wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend insb. E. 3.3.4) – mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass sie bereits ab November 2017 und insbe- sondere auch gegen Ende 2019 Suchbemühungen hätte entfalten können bzw. müssen. Insbesondere hätte der Berufungsklägerin – neben dem von der Vor- instanz genannten expliziten Nachweis fehlgeschlagener Suchbemühungen nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt (vgl. unten E. 3.3.4.1) – auch offen gestanden, mittels impliziten Nachweises (Dokumentieren fehlender Angebote in Bezug auf gleichwertige Ersatzobjekte) schwierige Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. e OR darzutun. Im Übrigen ist - 11 - auch nicht ersichtlich, inwiefern erfolglose Suchbemühungen nach dem Beginn der Urteilsberatungsphase vor Vorinstanz Rückschlüsse auf die Verhältnisse vor dessen Beginn – bzw. in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde. 2.5 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist nachfolgend auf die für den Ent- scheid wesentlichen Überlegungen einzugehen (vgl. BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). 3. Materielles 3.1 Gegenstand des Berufungsverfahrens 3.1.1 Das Rechtsbegehren der anwaltlich vertretenen Berufungsklägerin lautet in der Sache einzig auf Erstreckung der Mietverhältnisse bis 31. Dezember 2022 (act.”