Art. 271

“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 s. CO), il faut déterminer quel est le motif - réel - de congé invoqué par le bailleur (sur l'ensemble de la question, cf. l'arrêt 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient donc au locataire qui veut contester le congé donné par le bailleur de requérir la motivation de celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent toujours être apportées en complément en procédure (ATF 138 loc. cit.). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid.”

“Etudiant à l'Université de Genève et désirant s'installer dans cette cité, l'intéressé avait affirmé qu'il lui fallait un appartement avec jardin pour le confort de son chien de berger, animal relativement imposant. Alors que deux logements appartenant à la bailleresse s'étaient libérés dans le même immeuble, durant la procédure, le fils de l'actionnaire unique de la société propriétaire n'avait pas voulu y emménager, au seul motif qu'ils ne disposaient pas d'un jardin dans lequel son chien de race pourrait s'ébattre. Les juges fédéraux ont considéré que l'on se trouvait en présence d'un déséquilibre patent, si l'on comparait les intérêts de la locataire à la continuation de son bail, à ceux de la bailleresse à résilier le contrat. Au regard de la situation personnelle précaire de l'intéressée, les intérêts qu'avait fait valoir la société propriétaire apparaissaient manifestement secondaires. Compte tenu de cette disproportion évidente, le congé incriminé avait été donné en violation des règles de la bonne foi et devait être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO (consid. 2.3). Dans un arrêt rendu le 28 février 2013 (cause 4A_484/2012), les juges fédéraux ont considéré qu'il n'existait pas de disproportion manifeste et choquante entre les intérêts en présence, dans le cas d'une locataire exerçant la profession de médecin hospitalier, disposant d'un revenu confortable et vivant dans l'appartement avec sa mère, étant observé que celle-ci ne souffrait pas d'un quelconque handicap, même si elle était relativement âgée. De plus, la mère de la locataire avait elle-même certains revenus et une fortune non négligeable. Ainsi, la locataire n'avait pas de difficultés financières particulières, ne se trouvait pas confrontée à un problème de santé et n'avait aucun besoin impérieux de se loger à proximité de l'endroit où elle se trouvait. Selon ce même arrêt, la bailleresse était une société active dans le domaine de l'achat et de la vente de biens immobiliers et avait, compte tenu de sa structure, besoin de vendre un ou deux objets par année pour fonctionner normalement.”

“Etudiant à l'Université de Genève et désirant s'installer dans cette cité, l'intéressé avait affirmé qu'il lui fallait un appartement avec jardin pour le confort de son chien de berger, animal relativement imposant. Alors que deux logements appartenant à la bailleresse s'étaient libérés dans le même immeuble, durant la procédure, le fils de l'actionnaire unique de la société propriétaire n'avait pas voulu y emménager, au seul motif qu'ils ne disposaient pas d'un jardin dans lequel son chien de race pourrait s'ébattre. Les juges fédéraux ont considéré que l'on se trouvait en présence d'un déséquilibre patent, si l'on comparait les intérêts de la locataire à la continuation de son bail, à ceux de la bailleresse à résilier le contrat. Au regard de la situation personnelle précaire de l'intéressée, les intérêts qu'avait fait valoir la société propriétaire apparaissaient manifestement secondaires. Compte tenu de cette disproportion évidente, le congé incriminé avait été donné en violation des règles de la bonne foi et devait être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO (consid. 2.3). Dans un arrêt rendu le 28 février 2013 (cause 4A_484/2012), les juges fédéraux ont considéré qu'il n'existait pas de disproportion manifeste et choquante entre les intérêts en présence, dans le cas d'une locataire exerçant la profession de médecin hospitalier, disposant d'un revenu confortable et vivant dans l'appartement avec sa mère, étant observé que celle-ci ne souffrait pas d'un quelconque handicap, même si elle était relativement âgée. De plus, la mère de la locataire avait elle-même certains revenus et une fortune non négligeable. Ainsi, la locataire n'avait pas de difficultés financières particulières, ne se trouvait pas confrontée à un problème de santé et n'avait aucun besoin impérieux de se loger à proximité de l'endroit où elle se trouvait. Selon ce même arrêt, la bailleresse était une société active dans le domaine de l'achat et de la vente de biens immobiliers et avait, compte tenu de sa structure, besoin de vendre un ou deux objets par année pour fonctionner normalement.”

“Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Ge- genüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflö- sung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung wie etwa im Falle der schonungslosen Rechtsausübung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und”

“Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB entspre- chen. So sind neben nutzlosen und schikanösen Kündigungen auch Kündigungen - 11 - anfechtbar, welche Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind (BGE 135 III 112 E. 4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 161-172). Nicht jedes Interessensmissverhältnis, welches sich zum Nachteil des Mieters auswirkt, vermag die Ungültigkeit einer Kündigung nach sich zu ziehen. So ist es grundsätzlich legitim, wenn der Vermieter seine Eigeninteressen höher gewichtet als diejenigen des Mieters. Vielmehr ist im Einzelfall zu entscheiden, welche Schwelle ein Interessenungleichgewicht zu erreichen hat, damit eine Kündigung ungültig ist. Der Frage der Interessenabwägung kommt im Kündigungsschutz im engeren Sinne eine andere Qualität zu als bei der Erstreckung eines gekündigten Mietverhältnisses (Kündigungsschutz im weiteren Sinn). Gemäss bundesgerichtli- cher Praxis führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters schon dann zur Erstreckung des Mietverhältnisses, wenn das Interesse der Vermieterin an der Auflösung des Mietverhältnisses die Härtesituation des Mieters nicht über- wiegt. Für die Ungültigerklärung einer Kündigung bedarf es indessen eines erheb- lichen Interessengefälles zum Nachteil des Mieters (vgl.”

“Entspre- chend ist es auch unzulässig, die Erstreckung von einem ungewissen Ereignis abhängig zu machen, wie dies die Klägerin tut, indem sie eine Erstreckung bis zum Zeitpunkt verlangt, in welchem sie eine andere Wohnung gefunden hat (vgl. BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Hat die Klägerin dennoch ein solches Begehren gestellt, ist deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin als Laie das Kündigungsschutzformular verwendete, damit ihr grösstmöglicher Kündigungs- schutz gewährt und auch die Kündigung auf ihre Gültigkeit überprüft wird. In der Klagebewilligung vom 7. September 2021 wurde der Streitgegenstand daher zu unrecht auf die Erstreckung des Mietverhältnisses beschränkt. Dies rechtfertigt jedoch keine Rückweisung an die Schlichtungsbehörde, die einen Einigungsver- such unternommen und der Klägerin eine Klagebewilligung ausgestellt hat, nach- dem der Urteilsvorschlag vom 17. August 2021 fristgerecht abgelehnt worden war. Dass das Rechtsbegehren einschränkend interpretiert und damit unvollstän- dig wiedergegeben wurde, ändert an der Gültigkeit der Klagebewilligung nichts. - 6 - 2. Materielle Behandlung der Klage 2.1. Nach Art. 271 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR zählt dabei besondere Fälle ungültiger Kündi- gungen auf. Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann die Mieterin die Erstreckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder für ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti- gen wären. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal- tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäfts- räume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b). Der Zweck der Erstreckungsbestimmungen ist, die Folgen der Vertrags- auflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflö- sung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E.”

“Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB entspre- chen. So sind neben nutzlosen und schikanösen Kündigungen auch Kündigungen - 11 - anfechtbar, welche Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind (BGE 135 III 112 E. 4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 161-172). Nicht jedes Interessensmissverhältnis, welches sich zum Nachteil des Mieters auswirkt, vermag die Ungültigkeit einer Kündigung nach sich zu ziehen. So ist es grundsätzlich legitim, wenn der Vermieter seine Eigeninteressen höher gewichtet als diejenigen des Mieters. Vielmehr ist im Einzelfall zu entscheiden, welche Schwelle ein Interessenungleichgewicht zu erreichen hat, damit eine Kündigung ungültig ist. Der Frage der Interessenabwägung kommt im Kündigungsschutz im engeren Sinne eine andere Qualität zu als bei der Erstreckung eines gekündigten Mietverhältnisses (Kündigungsschutz im weiteren Sinn). Gemäss bundesgerichtli- cher Praxis führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters schon dann zur Erstreckung des Mietverhältnisses, wenn das Interesse der Vermieterin an der Auflösung des Mietverhältnisses die Härtesituation des Mieters nicht über- wiegt. Für die Ungültigerklärung einer Kündigung bedarf es indessen eines erheb- lichen Interessengefälles zum Nachteil des Mieters (vgl.”

“Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkre- tisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loya- litätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ gepräg- ten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständ- lich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offen- sichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho- nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenun- gleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, - 11 - aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die Interessenabwägung beim Kündi- gungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung (Kündigungsschutz im weiteren Sinn). In letzterem Fall führt eine durch die Kündi- gung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnis- ses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht über- wiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebli- ches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündi- gung (vgl.”

“3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 41 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Ge- genüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflö- sung die Härte nicht überwiegt.”

“Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Ge- genüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflö- sung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung wie etwa im Falle der schonungslosen Rechtsausübung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25. Juni 2008; BGer 4A 518/2010 vom 6.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“Le bail n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016, déjà cité, consid. 5.2.2 non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède tant du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit, à savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de l’art.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht.”

“Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, publié in SJ 2006 chiffre I, page 34; 4C_131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1, publié in MP 2004, p. 55). Selon la jurisprudence, la protection de l’art. 271 al. 1 CO accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 consid. 3a, p. 108). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus «manifeste» au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31consid. 4a p. 32 s.). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 4C_170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1). Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et du contenu d'une volonté subjective sont à la charge de la partie qui s'en prévaut (ATF 121 III 118 consid.”

“- 13 - Eine Auszugsgarantie muss allerdings in Form einer verbindlichen und vorbehalts- losen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er das Mietobjekt während der Arbeiten freigibt und für diese Dauer auch auf weitere Ansprüche verzichtet. Eine Erklärung muss grundsätzlich erfolgen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird (vgl. BGer 4A_503/2013 vom 5.3.2013 E. 4.2). Die Vorbehaltlosigkeit einer Auszugsgarantie ist zu verneinen, wenn die Mieterin Schadenersatzansprüche aufgrund der Nichtbenutzbarkeit der Wohnung stellt (vgl. BGer 4A_127/2017 vom 3.8.2017, E. 3.3). Weiter muss die Garantie inhaltlich bestimmt und ernsthaft for- muliert sein. Gibt der Mieter lediglich eine vage Erklärung ab, ist diese unbeacht- lich, denn der kündigende Vermieter benötigt Gewissheit über die Räumung des Mietobjekts vor Beginn der Sanierungsarbeiten (vgl. BGer 4A_126/2012 vom 3.8.2012 E.4.2; BGer 4A_437/2018 vom 4.2.2019, E.4.1.3, auch enthalten in ZMP 2018 Nr. 6). 1.3 Für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR treuwidrig ist, sind die Umstände in dem Zeitpunkt der Kündigung massgebend (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 2.2.2022 E. 3.1.3). Gemäss Bundesgericht hat der Empfänger der Kündigung deren Treuwidrigkeit zu bewei- sen und darzulegen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben erfüllt sind – etwa, ob eine Kündigung ohne schützens- wertes Interesse erfolgte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14.02.2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 2. Aufl., Art. 271/271a N 16). Der Kündi- gende ist in diesem Zusammenhang aber zur Mitwirkung verpflichtet und hat die Kündigung auf Verlangen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Eine aus- bleibende oder fehlerhafte Begründung kann als Indiz dafür gelten, dass die Kün- digung ohne schützenswertes Interesse ausgesprochen würde (BGE 143 III 344 E. 3.4). Umstände, die sich erst nach dem Kündigungszeitpunkt zutragen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchli- chen machen.”

“1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 962-963). Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées / JdT 2009 I 491 ; arrêt TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (arrêt TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (arrêt TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2). 2.4. En bref, après avoir procédé à un examen minutieux et circonstancié des allégués des parties, le Tribunal des baux a tout d’abord considéré et retenu que les demandeurs n’avaient pas établi à satisfaction de droit que la résiliation de leur contrat de bail était abusive au motif qu’ils avaient fait valoir de bonne foi des prétentions découlant dudit contrat (cf. décision entreprise, consid. 2.2, p. 8 ss). Après avoir passé en revue les différents motifs invoqués par les défendeurs à l’appui de la résiliation litigieuse, il est ensuite arrivé à la conclusion qu’ils étaient avérés, raison pour laquelle le congé ne pouvait pas être qualifié de contraire à la bonne foi (cf. décision entreprise, consid.”

“1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zah- lungsfrist hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreissig Tage zu betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von min- destens dreissig Tagen auf das Ende eines Monats kündigen oder er kann am Vertrag festhalten und wiederum eine Nachfrist ansetzen (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 29). Nur wenn alle Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt sind, darf die Kündigung ausgesprochen werden. Wird eine Kündigung verfrüht, mithin vor dem Ablauf der Zahlungsfristansetzung ausgesprochen, ist sie nichtig (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 47, Mietrecht für die Praxis- B RÄNDLI 10. Aufl. 2022 Rz. 27.2.6) bzw. zumindest anfechtbar i.S.v. Art. 271 OR (vgl. etwa BGE 119 II 154 E. 4a u. 4b). Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündi- gung ausserdem anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glau- - 10 - ben verstösst. Unter Umständen kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausge- sprochene ausserordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein (Urteile 4A_325/2010 vom 1. Oktober 2010 E. 5.1; 4C.59/2007 vom 25. April 2007 E. 3.4 und 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1, SJ 2004 I 424 ff.).”

“257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).   La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé, sous la seule réserve de l’annulabilité en vertu de l’art. 271 CO du congé signifié alors que l’arriéré était minime et que le locataire, jusque là toujours à jour dans le paiement du loyer, l’a intégralement réglé très peu de temps après l’échéance du délai comminatoire (cf. TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4 ; TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).   5.2.3                            Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n’est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l’effet compensatoire ne se produit que dans la mesure où l’incertitude est ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3), à savoir s’il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En d’autres termes, le droit du débiteur d’invoquer la compensation avec une contreprestation contestée est de nature purement formelle et demeure sans incidence sur la question matérielle de l’extinction de la dette.”

“Nach dem Gesagten ging die Vorinstanz korrekterweise davon aus, dass es für den vorliegenden Fall offen bleiben kann, ob die von der Berufungsklägerin geltend gemachten Stundungs- und Erlassabreden vom 3. Dezember 2018 bis 20. Juli 2021, mit welchen insbesondere die abgemahnten Mietzinse für die Mo- nate November 2021 bis April 2022 herabgesetzt, erlassen bzw. gestundet worden wären, gültig vor der Pfändung im Oktober 2021 zustande gekommen sind. Glei- ches gilt für die Frage, ob die Abreden angesichts des Näheverhältnisses zwi- schen den Vertragsparteien und des damit verbundenen Interessenkonflikts Gül- tigkeit beanspruchen könnten. Jedenfalls konnten solche Stundungs- und Erlass- abreden über noch nicht entstandene Mietzinsforderungen nach der Pfändung der Mietliegenschaft (...) mangels Verfügungsmacht des Vermieters keine Wirkungen - 45 - entfalten. Da die Berufungsklägerin der ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d OR nichts anderes entgegensetzt, ist sie unter diesem Blickwinkel nicht zu beanstanden. Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung allenfalls gemäss Art. 271 OR gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. nachfolgend E. 3.4.5-3.4.7.).”

“257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019 [ci-après : Bail], n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 1 205 ; Lachat et al., Bail, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 4.3 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., Bail, n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1). 4.4 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1, SJ 2015 I 81 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“Il est donc établi que les nuisances étaient importantes et que la continuation du bail était, au moment où le congé a été donné, insupportable pour plusieurs voisins directs de l’appelante. Dans la mesure où c’est uniquement à ce moment-là que la question doit être examinée, à l’exclusion des faits postérieures, il est sans portée que plusieurs voisins aient ensuite déclaré que les nuisances avaient disparu et qu’ils n’avaient plus à se plaindre de l’appelante à compter de l’année 2020. Il ressort ainsi de ce qui précède que les nuisances étaient particulièrement importantes et rendaient la continuation du bail insupportable. Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid.”

“3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 4.4 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 894, n. 3.2.2). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). 4.5 En l'espèce, l'appelante a informé l'intimée, cinq jours à l'avance, que l'arcade abritant E______ serait sous-louée aux mêmes conditions que le contrat de bail principal, à F______ SARL par une gérance-vente. Or, les conditions n'étaient pas les mêmes, notamment les mensualités visant à rémunérer la mise à disposition du fonds de commerce s'élevant à 5'000 fr. et celles-ci devant être acquises à l'appelante en cas de résiliation du contrat de cession notamment pour non-paiement. L'intimée n'était donc pas en possession de toutes les conditions de la sous-location pour se prononcer sur son admissibilité.”

“1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). Un congé nul est un congé affecté d'un vice grave qui le prive d'emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée d'office par l'autorité de conciliation ou par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn. 2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les références citées). La jurisprudence admet que le congé donné en application de l'art. 257d CO puisse, à titre exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du congé doit donc rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (Lachat, op. cit., p. 881 note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont très rares »). L'annulation entre en considération notamment lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps (ATF 120 II 31 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid.”

“257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Le congé donné en application de l’art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n’est pas certain du montant effectivement dû, et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore, lorsque l'arriéré est insignifiant ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (ATF 120 II 31 consid.”

“3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). 3.2.3 Un congé nul est un congé affecté d’un vice grave qui le prive d’emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée d’office par l’autorité de conciliation ou par le juge, à n’importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d’expulsion. Doit notamment être considéré comme nul le congé donné par ou à un incapable de discernement (Lachat, op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn. 2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd, Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les références citées). Par ailleurs, la jurisprudence admet que le congé donné en application de l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 8.2 et les références citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014, déjà cité, loc. cit. ; Lachat, op. cit., p. 881 note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont très rares. »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’était pas certain du montant effectivement dû, et a invité son locataire à vérifier le montant réclamé ; le congé contrevient en outre aux règles de la bonne foi si le bailleur maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Il a été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire, qui sous-loue alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art.”

“De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18 al. 1 CO). 2.2 En l'espèce, les premiers juges ont considéré que le motif allégué par la bailleresse, à savoir que celle-ci souhaitait récupérer les locaux concernés pour y développer l'activité exercée par ses administrateurs par le biais d'une autre société dans l'arcade adjacente, était digne de protection et justifiait le congé.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut avoir lieu après la notification de la résiliation, même durant la procédure de première instance seulement, jusqu'aux délibérations (ATF 143 III 344; TF 4A_200/2017). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. la). Il s'agira ensuite de vérifier si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 131 III 535 consid. 4.3 ; ATF 130 III 699 consid. 4.1 ; TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3). Il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 précité consid. 5.3.1 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2 ; TF 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). Pour déterminer quel est le motif d’un congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 précité consid.”

“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 s. CO), il faut déterminer quel est le motif - réel - de congé invoqué par le bailleur (sur l'ensemble de la question, cf. l'arrêt 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient donc au locataire qui veut contester le congé donné par le bailleur de requérir la motivation de celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent toujours être apportées en complément en procédure (ATF 138 loc. cit.). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid.”

“Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündi- gende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEIN- RICH, 3.Aufl., Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis (MPra)-THANEI, 9. Aufl., S. 782). Das Gesetz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungs- gründe. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, - 8 - Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündi- gung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kün- digende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbe- griff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8.Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün- digung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Eine trotz entsprechendem Be- gehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neu- eren Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung der Kündigung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1; ZMP 2019 Nr. 7 E. 4.1.2). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfor- dernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden.”

“Dabei verfügt es über einen weiten Ermessensspielraum. Ob ein dringender Eigenbedarf vorliegt, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wird. Ereignisse, die nach der Kündigung eintreten, können die Begründung nicht im Nachhinein beeinflussen; sie können aber die Absichten des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung erhellen (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.4). Im Allgemeinen obliegt es der Empfängerin der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. In diesem Sinn hat der Kündigende den Kündigungsgrund mindestens glaubhaft zu machen (zum Ganzen vgl. BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1). Im besonderen Fall der Kündigung während einer Sperrfrist, die der Vermieter mit dringendem Eigenbedarf begründet (Art. 271 Abs. 3 lit. a OR), trägt der Vermieter die Beweislast für seinen dringenden Eigenbedarf (BGE 142 III 336 E. 5.2.4). Beim anwendbaren Beweismass stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Einklang mit den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs lediglich glaubhaft machen oder ob er diesen strikt beweisen muss. Das Bundesgericht spricht in diesem Zusammenhang regelmässig davon, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf aufzeigen («démontrer») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.3; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2) oder erstellen muss («établir») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; BGer 4A_23/2009 vom 24. März 2009 E. 3.1; BGer 4A_447/2013 vom 20. November 2013 E. 4.1; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2; BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.1). Zuweilen führt das Bundesgericht auch aus, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf «behaupten» und «belegen» muss (BGer 4A_284/2019 vom 1.”

“Dabei verfügt es über einen weiten Ermessensspielraum. Ob ein dringender Eigenbedarf vorliegt, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wird. Ereignisse, die nach der Kündigung eintreten, können die Begründung nicht im Nachhinein beeinflussen; sie können aber die Absichten des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung erhellen (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.4). Im Allgemeinen obliegt es der Empfängerin der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. In diesem Sinn hat der Kündigende den Kündigungsgrund mindestens glaubhaft zu machen (zum Ganzen vgl. BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1). Im besonderen Fall der Kündigung während einer Sperrfrist, die der Vermieter mit dringendem Eigenbedarf begründet (Art. 271 Abs. 3 lit. a OR), trägt der Vermieter die Beweislast für seinen dringenden Eigenbedarf (BGE 142 III 336 E. 5.2.4). Beim anwendbaren Beweismass stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Einklang mit den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs lediglich glaubhaft machen oder ob er diesen strikt beweisen muss. Das Bundesgericht spricht in diesem Zusammenhang regelmässig davon, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf aufzeigen («démontrer») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.3; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2) oder erstellen muss («établir») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; BGer 4A_23/2009 vom 24. März 2009 E. 3.1; BGer 4A_447/2013 vom 20. November 2013 E. 4.1; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.2; BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.1). Zuweilen führt das Bundesgericht auch aus, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf «behaupten» und «belegen» muss (BGer 4A_284/2019 vom 1.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. a und lit. d OR). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte.”

“- 13 - Eine Auszugsgarantie muss allerdings in Form einer verbindlichen und vorbehalts- losen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er das Mietobjekt während der Arbeiten freigibt und für diese Dauer auch auf weitere Ansprüche verzichtet. Eine Erklärung muss grundsätzlich erfolgen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird (vgl. BGer 4A_503/2013 vom 5.3.2013 E. 4.2). Die Vorbehaltlosigkeit einer Auszugsgarantie ist zu verneinen, wenn die Mieterin Schadenersatzansprüche aufgrund der Nichtbenutzbarkeit der Wohnung stellt (vgl. BGer 4A_127/2017 vom 3.8.2017, E. 3.3). Weiter muss die Garantie inhaltlich bestimmt und ernsthaft for- muliert sein. Gibt der Mieter lediglich eine vage Erklärung ab, ist diese unbeacht- lich, denn der kündigende Vermieter benötigt Gewissheit über die Räumung des Mietobjekts vor Beginn der Sanierungsarbeiten (vgl. BGer 4A_126/2012 vom 3.8.2012 E.4.2; BGer 4A_437/2018 vom 4.2.2019, E.4.1.3, auch enthalten in ZMP 2018 Nr. 6). 1.3 Für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR treuwidrig ist, sind die Umstände in dem Zeitpunkt der Kündigung massgebend (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 2.2.2022 E. 3.1.3). Gemäss Bundesgericht hat der Empfänger der Kündigung deren Treuwidrigkeit zu bewei- sen und darzulegen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben erfüllt sind – etwa, ob eine Kündigung ohne schützens- wertes Interesse erfolgte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14.02.2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 2. Aufl., Art. 271/271a N 16). Der Kündi- gende ist in diesem Zusammenhang aber zur Mitwirkung verpflichtet und hat die Kündigung auf Verlangen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Eine aus- bleibende oder fehlerhafte Begründung kann als Indiz dafür gelten, dass die Kün- digung ohne schützenswertes Interesse ausgesprochen würde (BGE 143 III 344 E. 3.4). Umstände, die sich erst nach dem Kündigungszeitpunkt zutragen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchli- chen machen.”

“En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Le bailleur est toutefois lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 5.2.1). 3.2 Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; LACHAT, Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002). 3.3 La jurisprudence admet que le congé n'est pas contraire à la bonne foi lorsqu'il est motivé par le besoin du bailleur d'utiliser lui-même les locaux ou de les attribuer à l'un de ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid 3.1.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ACJC/498/2022 du 11.04.2022 consid. 2.1; Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). 4.2 Comme retenu ci-dessus, le congé a été donné en raison des nuisances excessives causées par l’appelante, qui ont rendu la continuation du bail insupportable pour certains de ses voisins. Les motifs donnés au congé sont conformes aux reproches formulés à l’adresse de l’appelante, ils ont été établis, de sorte qu’ils ne sont ni abusifs ni chicaniers. Lorsqu’il a été prononcé, le congé n’était pas abusif. Dès lors, il n’importe pas que la situation ait par la suite favorablement évolué, l’examen du caractère abusif du congé ne pouvant avoir lieu sur la base de faits ultérieurs, comme déjà rappelé au considérant précédant. Il découle de ce qui précède que le congé signifié à l’appelante n’est pas abusif. Le jugement du Tribunal sera dès lors confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l’appel interjeté le 28 mars 2022 par A______ contre le jugement JTBL/124/2022 rendu le 15 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9820/2019.”

“Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les références citées). 6.2.3 Pour décider de la validité d'un congé ordinaire, il faut en premier lieu connaître le motif réel de ce congé (ATF 136 III 190 consid. 2). Ainsi, même si le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande, cet élément revêt une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC ; ATF 138 III 59 consid. 2.3). Le bailleur ne peut compléter le motif du congé ou l'expliciter ultérieurement que si les nouveaux éléments demeurent dans le cadre initialement tracé (Lachat et al., op. cit., p. 956 ; Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 47 ad art. 271 CO) Ainsi, le motif du congé invoqué doit exister au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine ; TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 6.2.4 Il appartient au locataire qui demande l’annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s’il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.”

“1 Selon la jurisprudence récente de la CACI (26 mars 2024/140, JT 2024 III 39), le juge de l'expulsion, donc également le juge de l'appel, examine à titre préjudiciel si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse. Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et peut subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). 4.2.2 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Tel peut être le cas (congé annulable, et non inefficace) lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 Ill 591 consid. 1 et les réf. citées ; TF 4A 550/2020 du 29 avril 2021 consid.”

“257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 875 et les références citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les références citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.4 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note de bas de page n. 109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“1 L'appelant conteste que le congé soit abusif au sens des art. 271 et 271a CO. Il critique toute l'argumentation déployée par les premiers juges à cet égard. 4.1.1 4.1.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; sur le tout : TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1).”

“Le bail n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.3 non publié in ATF 143 III 15), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016, déjà cité, consid. 5.2.2 non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède tant du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit, à savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de l’art.”

“1 La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le juge doit notamment examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“271 CO, les appelants soutiennent que le motif invoqué par l'intimé ne correspondrait pas au motif réel. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). 3.1.2 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 précité). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin ; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ATF 136 III 190 consid.”

“144 al. 1 CPC qui interdit la prolongation des délais fixés par la loi. Il en va de même de l'art. 56 CPC (devoir d'interpellation du juge), qui concerne les allégations de fait et n'est donc pas applicable en cas d'absence de motivation d'un acte d'appel (arrêt du Tribunal fédéral 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2 et les arrêts cités; cf. JEANDIN, CR CPC, 2ème éd. 2019, n. 5 ad art. 311 et les références citées). 1.2 1.2.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion manifeste entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1).”

“6 Partant, c'est à juste titre que le congé extraordinaire du 17 avril 2019 pour le 31 mai 2019 a été déclaré inefficace; le jugement du Tribunal sera dès lors confirmé sur ce point. 4. L'appelante fait également grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 al. 1 CO en ne retenant pas la validité du congé ordinaire notifié à B______ le 17 avril 2019, pour l'échéance contractuelle du 29 février 2020, pour le même motif que la résiliation extraordinaire du même jour. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“Il est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions légales procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, arrêt du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 4.1.2 et la référence citée). Les règles de la bonne foi, qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle, permettent d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 135 III 162 consid. 3.3.1, 120 II 105 consid. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 145 III 143 consid. 3.1, 142 III 91 consid. 3.2.1, 140 III 496 consid. 4.1, 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.1).”

“2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid.”

“3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid.”

“Il en découle que la volonté subjective des parties a la priorité sur la volonté objective; si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective). Si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance (arrêts 4A_9/2021 précité consid. 4.2.2 et les références citées; 4A_193/2018 précité consid. 4.1.2 et les références citées; sur l'interprétation des manifestations de volonté en général, cf. ATF 147 III 153 consid. 5.1; 144 III 93 consid. 5.2; arrêts 4A_50/2021 du 6 septembre 2021 consid. 3.2.4, non publié in ATF 147 III 475; 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4). Ce n'est qu'une fois que la déclaration a été interprétée que, cas échéant, pourra se poser la question de savoir si la résiliation doit être annulée parce que l'avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 140 III 591 consid. 1 et les arrêts cités; arrêts 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_550/2020 précité consid. 8.2; 4A_436/2018 précité consid. 5.1). Les avis comminatoires et les circonstances étant spécifiques à chaque cas, il n'est guère possible de dégager des principes généraux des cas tranchés par la jurisprudence: tout dépend de la réception par le locataire de la volonté du bailleur. Ainsi, il a été notamment admis qu'une mise en demeure portant sur deux mois de loyers impayés, des intérêts de retard, des frais de poursuite et des frais d'intervention, chacun de ces postes étant chiffré, était valable puisque le montant chiffré de l'un des deux mois en question était exigible et impayé et que la locataire ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de cette créance de la bailleresse, sans qu'il importe de savoir si l'avis était valable pour les autres créances (arrêt 4A_306/2015 précité consid. 4).”

“A., Art. 91 N 44). Aus- gehend von einem Mietzins von Fr. 1'200.-- (act. 3/2) und einer geschätzten Zeit- dauer von rund 40 Monaten beträgt der Streitwert im Schlichtungsverfahren - 8 - Fr. 48'000.-- und übersteigt somit Fr. 10'000.--. Die Streitsache weist auch eine gewisse rechtliche und tatsächliche Komplexität auf, weil in Auslegung von Art. 271 OR und Art. 272 OR eine allfällige Treuwidrigkeit der Kündigung und im Eventualstandpunkt ein Erstreckungsbegehren zu beurteilen ist , wobei die Be- schwerdeführerin die spezifischen Umstände zu behaupten und letztlich zu be- weisen hat (vgl. act. 3/1). Dabei stehen für sie gewichtige Interessen auf dem Spiel, geht es doch darum, ob sie in der von ihr seit fast 40 Jahren bewohnten Wohnung bleiben kann (vgl. act. 1 S. 6). Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin zugleich mehrere in ihrer Person liegende Umstände geltend macht, die geeignet sind, die Notwendigkeit einer Rechtsverbeiständung zu begründen. Die Beschwerdeführe- rin ist italienische Staatsangehörige, 74 Jahre alt und lebt am Existenzminimum (act. 3/2). Nach ihren eigenen Angaben ist sie in B._____ [Ort in Italien] geboren, verfügt auf Grund der damaligen familiären und finanziellen Situation über keine abgeschlossene Schulbildung bzw. besuchte nur knapp vier Jahre die Schule, ar- beitete an der Kasse in einem Restaurant des C.”

“A., Art. 91 N 44). Aus- gehend von einem Mietzins von Fr. 1'200.-- (act. 3/2) und einer geschätzten Zeit- dauer von rund 40 Monaten beträgt der Streitwert im Schlichtungsverfahren - 8 - Fr. 48'000.-- und übersteigt somit Fr. 10'000.--. Die Streitsache weist auch eine gewisse rechtliche und tatsächliche Komplexität auf, weil in Auslegung von Art. 271 OR und Art. 272 OR eine allfällige Treuwidrigkeit der Kündigung und im Eventualstandpunkt ein Erstreckungsbegehren zu beurteilen ist , wobei die Be- schwerdeführerin die spezifischen Umstände zu behaupten und letztlich zu be- weisen hat (vgl. act. 3/1). Dabei stehen für sie gewichtige Interessen auf dem Spiel, geht es doch darum, ob sie in der von ihr seit fast 40 Jahren bewohnten Wohnung bleiben kann (vgl. act. 1 S. 6). Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin zugleich mehrere in ihrer Person liegende Umstände geltend macht, die geeignet sind, die Notwendigkeit einer Rechtsverbeiständung zu begründen. Die Beschwerdeführe- rin ist italienische Staatsangehörige, 74 Jahre alt und lebt am Existenzminimum (act. 3/2). Nach ihren eigenen Angaben ist sie in B._____ [Ort in Italien] geboren, verfügt auf Grund der damaligen familiären und finanziellen Situation über keine abgeschlossene Schulbildung bzw. besuchte nur knapp vier Jahre die Schule, ar- beitete an der Kasse in einem Restaurant des C.”

“Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). 4.3 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Comme retenu ci-avant, l'appelant a à nouveau réglé le loyer dès le mois d'août 2020, de sorte qu'il devait, selon toute vraisemblance, être en possession desdits bulletins. C'est par ailleurs à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant, à réception de la sommation de paiement, sous menace de résiliation de bail, n'a pas pris contact avec la représentante de l'intimée, si des doutes subsistaient quant aux loyers à régler. Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311).”

“1 Selon la jurisprudence récente de la CACI (26 mars 2024/140, JT 2024 III 39), le juge de l'expulsion, donc également le juge de l'appel, examine à titre préjudiciel si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse. Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et peut subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). 4.2.2 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Tel peut être le cas (congé annulable, et non inefficace) lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 Ill 591 consid. 1 et les réf. citées ; TF 4A 550/2020 du 29 avril 2021 consid.”

“Dans un premier grief intitulé “Constatation incomplète et inexacte des faits par le Tribunal des baux et loyers”, l'appelant reproche aux premiers juges de n’avoir pas correctement retenu qu’entre juin 2017 et décembre 2021, le locataire n’avait fait l’objet que d’un seul rappel et qu’il n’avait jamais eu pendant cette période plus que quelques jours de retard dans le paiement de son loyer. L'état de fait retenu plus haut a été complété pour spécifier que le dossier ne fait pas état de rappels envoyés entre la fin 2017 et la fin 2019. En revanche, il ressort des pièces que plusieurs rappels ont été notifiés au locataire entre 2020 et 2021. Pour le surplus, il ressort de la procédure que pendant la période identifiée par l’appelant, la grande majorité des loyers ont été payés après le 8ème jour du mois. Ce grief tombe donc à faux. Les autres reproches formulés par l’appelant dans le cadre de ce premier grief ayant trait à l’appréciation des preuves, ils seront examinés au considérant suivant. 4. L'appelant remet en cause la validation du congé par le Tribunal, lui reprochant de n’avoir pas considéré que la résiliation notifiée par l’intimée consacrerait une attitude contradictoire de sa part, respectivement une disproportion grossière des intérêts en présence au sens de l’art. 271 al. 1 CO. L’appelant estime que l’intimée a adopté un comportement contraire à la bonne foi, en choisissant de ne pas appliquer la clause contractuelle lui permettant d’exiger le paiement par trimestre d’avance, puis en résiliant le bail en se prévalant d’une rupture du lien de confiance alors même qu’elle était restée inactive pendant une longue période, tolérant ainsi ses retards de paiement. Le motif invoqué à l’appui de la résiliation, soit la rupture des liens de confiance, n’était qu’un prétexte et consacrait une disproportion évidente des intérêts en présence. La notification d’une résiliation ordinaire revenait à contourner la règle prévue à l’art. 257d al. 1 CO. 4.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid.”

“537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen.”

“, AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Ge- genüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflö- sung die Härte nicht überwiegt.”

“1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung an- fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickel- ten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertrags- partner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzge- danken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusam- menhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schi- - 15 - kanösen Kündigungen auch solche, die wegen Bagatellen ausgesprochen wer- den, oder die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist es nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange dieses Interesse nur auch tat- sächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Miet- recht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jeden- falls nicht leichthin anzunehmen (bejaht z.B. in den Urteilen des Bundesgerichts 4A_300/2010 v.”

“- 21 - Vorliegend stellten sich folglich verschiedene Angaben der Beklagten im Zusam- menhang mit der Kündigung nicht nur als widersprüchlich, sondern sogar als of- fensichtlich wahrheitswidrig heraus. Es fällt zudem auf, dass sich der Beklagte 2 und seine Enkelin an massgebende Punkte – wie die Gespräche kurz vor der Kün- digung an den Kläger – angeblich nicht erinnern können. Vor dem Hintergrund, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen zu begründen hat und er dabei zur Wahrheit verpflichtet ist, und der Mieter im Falle einer Kündigung darauf ange- wiesen ist, wahrheitsgetreue Angaben zu erhalten, ist bereits in wiederholten, of- fensichtlich falschen Angaben zu den Kündigungsgründen durch den Vermieter ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu sehen, sodass es analog zu einer lü- ckenhaften Begründung an einem zureichenden Kündigungsgrund mangelt. Nach- dem die Begründung auch noch im gerichtlichen Verfahren erfolgen kann (vgl. ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 126), darf es zwar keine Rolle spielen, wann die Aussagen zur Begründung erfolgt sind. Wenn es indessen den Beklagten bei der Kündigung tatsächlich darum gegangen wäre, der Enkelin eine Wohnung zur Ver- fügung zu stellen, ist nicht nachvollziehbar, wieso sich diese genötigt sahen, di- verse unwahre Angaben zu machen. Daneben ist zu berücksichtigen, dass vorlie- gend treuwidriges Verhalten auch darin zu sehen ist, dass schon bei der Kündi- gung an B. ein entsprechender Hinweis auf das Interesse der Enkelin angebracht wurde, ohne dass diese einbezogen wurde (vgl. oben Ziff. 2.4). Hier wie da scheint der angebliche Eigenbedarf den Beklagten daher das probate Mittel gewesen zu sein, Konflikte mit Mietenden aus der Welt zu schaffen.”

“Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- - 7 - siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigun- gen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung (Kündigungs- schutz im weiteren Sinn). In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausge- löste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interes- sengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E.”

“Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- - 22 - digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (statt vieler ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho- nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt al- lerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Ge- setzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH,”

“Toutefois, l'intimée ne saurait se voir contester le droit de remettre en état les installations électriques qui, bien qu'un deuxième tableau ait été installé, comprend des fils anciens en coton, ce qui est un danger en matière de sécurité. Le devis produit, établi en 2017, corrobore la volonté de la bailleresse de procéder à l'intégralité de la réfection des installations électriques de toutes les pièces de l'appartement. Ces travaux d'électricité peuvent en tous les cas être considérés comme nécessaires. Au vu de toutes les circonstances de l'espèce rappelées ci-dessus, on ne peut pas retenir que la volonté d'effectuer d'importants travaux de rénovation dans l'appartement, plus facilement réalisables sans la présence des appelants, était un prétexte lors de la notification de la résiliation. Le fait que l'intimée dispose d'autres motifs de mettre un terme aux rapports contractuels, du fait de la mésentente entre les appelants et son administrateur, ne permet pas, au vu de toutes les considérations ci-dessus, de nier la réalité du motif invoqué à l'appui du congé. Dès lors que les appelants ont échoué à prouver que le motif du congé constituait un prétexte, une annulation du congé fondée sur l'art. 271 al. 1 CO n'entre pas en considération.  Le jugement du Tribunal sera confirmé sur ce point (ch. 2 du dispositif). 6.             Reste dès lors à examiner si les locataires sont en droit d'obtenir une prolongation de bail plus importante que celle qui leur a été octroyée par le Tribunal, soit pour la durée maximale de quatre ans, ainsi qu'ils le prétendent. 6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid.”

“3. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2ème éd., n. 5 Intro art. 308‑334). 4. L’appelante conteste la validité de la résiliation du bail. 4.1. a) Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin. Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (ATF 148 III 215 cons. 3.1.2 ; arrêt du TF du 31.08.2021 [4A_143/2021] cons. 7.1, avec des références). b) En principe, le bailleur est ainsi libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques, comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi, ou encore pour utiliser les locaux lui-même (ATF 148 III 215 cons.”

“271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, Commentaire romand, no 6 ad art. 271 CO). Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (LACHAT, op. cit., 2019, p. 959). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Commentaire USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid.”

“1; voir également ACJC/1138/2024 du 19 septembre 2024). L'absence de motivation véridique ou complète ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; 143 III 344 consid. 5.3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3; 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 et 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2). La doctrine et la jurisprudence admettent néanmoins que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Higi, Commentaire zurichois, 5e éd. 2022, N 115 ad art. 271 CO; Weber, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, N 33 ad art. 271/271a CO; Lachat, in Commentaire Romand du code des obligations I, 2021, N 11 ad art. 271; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9e Séminaire sur le droit du bail, 1996, page 22; Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, in 6e Séminaire sur le droit du bail, 1990, pages 9 ss; ACJC/1410/2023 du 23 octobre 2023 consid. 5.1.4). 4.2.4 Lorsqu’il résilie le bail, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliation (ACJC/1410/2023 précité, consid. 5.1.2). En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 précité consid.”

“Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013). Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation, alors qu'il n'est pas possible d'établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014). Toutefois, si le motif réel est légitime, l'application de l'article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner l'annulation du congé (DB 2007 n° 17; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n° 37-38 ad art. 271 CO). L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, op. cit., p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (LACHAT, op. cit., p. 957). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle a invoqué (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 4A_575/2008 du 19 février 2009).”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1; Urteil 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 4.1).”

“1 CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2 et 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2). Le congé est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung.”

“3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid 3.3 et 4).  La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid 2; 135 III 112 consid 4.1; 120 II 31 consid 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid 4.1; 136 III 190 consid 2; 135 III 112 consid 4.1). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid 2.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1; Urteil 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 4.1).”

“144 al. 1 CPC qui interdit la prolongation des délais fixés par la loi. Il en va de même de l'art. 56 CPC (devoir d'interpellation du juge), qui concerne les allégations de fait et n'est donc pas applicable en cas d'absence de motivation d'un acte d'appel (arrêt du Tribunal fédéral 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2 et les arrêts cités; cf. JEANDIN, CR CPC, 2ème éd. 2019, n. 5 ad art. 311 et les références citées). 1.2 1.2.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion manifeste entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid.”

“En second lieu, il s'agit d'examiner si le congé est contraire à la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO, parce qu'il existerait une disproportion grossière entre les intérêts respectifs de la cobailleresse et du locataire, à savoir entre l'intérêt de la cobailleresse à récupérer son appartement et l'intérêt du locataire à y rester.”

“Ainsi, les intimés n'auraient pas livré d'emblée et de manière spontanée le motif véritable du congé, ce qui rendrait celui-ci contraire aux règles de la bonne foi. 4.2 En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_19/2016 précité consid. 4.2 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande.”

“De surcroît, elle se prévaut du fait que les congés notifiés consacrent une disproportion grossière des intérêts en présence et devraient, de ce fait, être annulés. 2.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition constitue un cas d'application de l'art. 2 al. 1 CC, selon lequel chacun est tenu d'exercer ses obligations selon les règles de la bonne foi. Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie le bail puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 959). L'art. 271 al. 1 CO est une norme générale, dont l'application présuppose un examen de cas en cas, eu égard à l'historique de l'affaire, à ses particularités et aux motifs invoqués à l'appui du congé. Une résiliation qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui consacre une attitude déloyale ou qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, op. cit., p. 959). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). S'agissant de la disproportion manifeste des intérêts en présence, la doctrine soutient qu'en règle générale les congés qui visent à sanctionner une violation d'une certaine importance ou répétée du contrat par le locataire ne sont pas abusifs. Le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas toutes réalisées, notamment par exemple parce que le maintien du bail n'est pas insupportable (Lachat, op. cit., p.”

“1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18 al. 1 CO). 2.2 En l'espèce, les premiers juges ont considéré que le motif allégué par la bailleresse, à savoir que celle-ci souhaitait récupérer les locaux concernés pour y développer l'activité exercée par ses administrateurs par le biais d'une autre société dans l'arcade adjacente, était digne de protection et justifiait le congé. A l'instar du Tribunal, la Cour retiendra que les administrateurs ont confirmé la réalité de ce motif, qui paraît crédible.”

“ZMP 2024 Nr. 6 Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 2 Abs. 2 ZGB. Festhalten an einer Sanierungskündi- gung trotz hinreichender Auszugsgarantie ist nicht mit Treu und Glauben zu vereinbaren. Das Festhalten an einer Sanierungskündigung der Vermieterin trotz entsprechen- der Auszugsgarantie des Mieters kann eine nutzlose Rechtsausübung darstellen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren ist und somit zur Aufhebung der Kündigung führt. Die Garantie muss in Form einer verbindlichen und vorbehaltslosen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er für die Dauer der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt freigibt und auf weitere Ansprüche verzichtet. Sie muss inhaltlich genügend bestimmt und ernsthaft formuliert sein. Mit dem Vorliegen einer hinreichenden Auszugsgarantie wird das Interesse der Vermieterschaft an der Auflösung des Mietverhältnisses hinfällig. Die Auszugsga- rantie kann auch nach dem Aussprechen der Sanierungskündigung abgegeben werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter dazu zuvor keine Möglich- keit hatte.”

“Was die Rechtsprechung zur Auszugsgarantie angeht, ist diese nicht so zu verstehen, dass daraus eine Verpflichtung oder auch nur eine Obliegenheit der Vermieterin abgeleitet werden kann, ihr Bauprojekt schon vor der Kündigung näher zu um- schreiben. Art. 271 Abs. 2 OR sieht sogar nach der Kündigung nur vor, dass die Vermieterin sie auf Verlangen zu begründen hat, so dass die Gründe auch noch im laufenden Anfechtungsverfahren genannt werden können, ohne dass dadurch die Gültigkeit der Kündigung per se infrage gestellt wird (dazu und zu den Nuancen BGE 143 III 344). Damit ist es ausgeschlossen, eine Begründungspflicht aus dem Umstand abzuleiten, dass eine zureichende Auszugsgarantie die Kündigung wo- möglich als treuwidrig hätte erscheinen lassen. Deutlich genug ist das Urteil des Bundesgerichts 4A_503/2013 v. 5.3.2014 E. 4.3: «A juste titre, [le locataire] ne plaide pas que la consultation préalable du locataire serait une condition de validité du congé motivé par des travaux de rénovation, cette question étant régie par le droit civil fédéral. Les règles de la bonne foi sont seules déterminantes à cet égard (art. 271 al. 1 CO). Or, celles-ci ne commandent pas d'annoncer à l'avance un congé au locataire, ni ensuite d'attendre que celui-ci ait pu trouver une solution pour se reloger. Au demeurant, le locataire n'était pas prêt à accepter un engagement in- conditionnel de quitter les locaux pendant les travaux (cf. supra, consid. 3.2), ce qui clôt toute discussion.» 2.3 Es fragt sich aber, welches die Folge des Umkehrschlusses aus dem letzten Satz der zitierten Passage ist. Offenbar wäre nicht «jede Diskussion geschlossen» gewesen, wenn die Auszugsgarantie den skizzierten Erfordernissen entsprochen hätte. Zwar kann eine solche Garantie die Kündigung als solche nicht im Nach- hinein zur missbräuchlichen machen, denn für die Beurteilung derselben sind wie schon erwähnt die Verhältnisse im Zeitpunkt ihrer Erklärung massgeblich. Gibt der Mieter aber wie hier eine Auszugserklärung ab und ist diese als ernsthaft zu beur- teilen, so kann sich das Festhalten der Vermieterin an der Kündigung als nutzlose Rechtsausübung darstellen, die zur Aufhebung der Kündigung führt.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich, weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (grundlegend zur Sanierungskündigung BGE 148 III 215 E.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen). Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt.”

“1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de rŽsilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ˆ ses intŽrts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rŽnovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs Žconomiques (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 prŽcitŽ consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-mme ou pour ses proches parents ou alliŽs (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 aožt 2016 consid. 3.3 et 4).          Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite ˆ la libertŽ contractuelle des parties rŽside dans les rgles de la bonne foi : le congŽ qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. Žgalement art. 271a CO). La protection assurŽe par les art. 271 et 271a CO procde ˆ la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manire gŽnŽrale, un congŽ est contraire aux rgles de la bonne foi lorsqu'il ne rŽpond ˆ aucun intŽrt objectif, sŽrieux et digne de protection et qu'il appara”t ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intŽrt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur ˆ y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).          Le congŽ en vue de travaux de transformation ou de rŽnovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne prŽsente pas de rŽalitŽ tangible ou qu'il appara”t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute Žvidence incompatible avec les rgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nŽcessaires; la preuve de l'impossibilitŽ objective incombe au locataire.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 142 III 91 consid. 3.2.1, 140 III 496 consid. 4.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_2013 du 5 mars 2014 consid. 4.1). Il n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent nécessaires et urgents (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). 3.2 La résiliation ordinaire du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation particulier. La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa validité et elle n'a pas à être fournie dans le délai de 30 jours suivant la réception de celui-ci (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). L'absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3, 143 III 344 consid. 5.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3, 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3, 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2, 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). 3.3 Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid.”

“271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour lui (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 140 III 496 consid. 4.1) ou que son intérêt au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d'un congé, que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux, cette pesée des intérêts n'intervenant que dans l'examen de la prolongation du bail (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2). 5.1.3 La résiliation ordinaire du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation particulier. La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa validité et elle n'a pas à être fournie dans le délai de 30 jours suivant la réception de celui-ci (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). L'absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3, 143 III 344 consid. 5.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3, 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3, 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2, 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). 5.1.4 Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid.”

“1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1). 3.1.2 La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.2). 3.1.3 D'après la jurisprudence fédérale, le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment dans les cas suivants : 1) Lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid.”

“3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.”

“Il est donc établi que les nuisances étaient importantes et que la continuation du bail était, au moment où le congé a été donné, insupportable pour plusieurs voisins directs de l’appelante. Dans la mesure où c’est uniquement à ce moment-là que la question doit être examinée, à l’exclusion des faits postérieures, il est sans portée que plusieurs voisins aient ensuite déclaré que les nuisances avaient disparu et qu’ils n’avaient plus à se plaindre de l’appelante à compter de l’année 2020. Il ressort ainsi de ce qui précède que les nuisances étaient particulièrement importantes et rendaient la continuation du bail insupportable. Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid.”

“________ avait adressé à X.________, son locataire, un avis comminatoire pour les loyers échus de janvier et février 2024 à concurrence de 3’404 fr., lesquels étaient payables dans un délai de 30 jours ; cet avis, non réclamé, avait été retourné à son expéditrice le 27 février 2024. Par courriel du 2 avril 2024, X.________ s'était excusé pour le retard et avait avisé la bailleresse du prochain règlement des loyers en souffrance ; le jour même, il s’était acquitté du paiement d’un loyer, respectivement de deux autres loyers en date du 26 avril 2024. En parallèle, G.________ avait résilié le contrat de bail, par pli recommandé du 3 avril 2024, distribué le 5 avril 2024 à l’intimé. Appelée à se prononcer sur la requête en expulsion en cas clair déposée par la bailleresse, la première juge a exposé qu’à certaines conditions, le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) était annulable, par exemple lorsqu'il contrevenait au principe de la bonne foi selon l'art. 271 CO. Tel était le cas lorsqu’il existait une disproportion grossière des intérêts en présence ou que la résiliation ne reposait sur aucun intérêt digne de protection. De même, un congé pouvait également être annulé lorsque le locataire, qui s’était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, avait payé l'arriéré très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire. Ceci posé, la juge de paix a considéré qu’en l’espèce, une instruction plus étendue semblait nécessaire et utile dans le cadre de l'examen de l'annulabilité du congé, les arguments du locataire n'étant pas d'emblée dénués de pertinence, notamment par rapport à la notification de l'avis comminatoire, à ses allégations quant à ses intentions communiquées à la bailleresse de rattraper les loyers dus et au laps de temps effectif pour s'exécuter. Par conséquent, la première juge n’a pas accordé à la bailleresse la protection découlant de l'application de la procédure applicable aux cas clairs et a déclaré sa requête irrecevable.”

“2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid.”

“De plus, elle a encore eu l'occasion de s'exprimer dans le cadre de ses plaidoiries finales écrites du 31 janvier 2023. Par conséquent, le Tribunal n'a pas violé le droit d'être entendue de l'appelante et son grief est infondé. 4. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir constaté de manière inexacte les faits et apprécié de manière arbitraire les preuves produites et d'avoir violé le droit, en niant le caractère abusif du congé portant sur la station-service, le local-bureau au rez-de-chaussée, ainsi que pour les locaux au sous-sol de l'immeuble. 4.1 Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit être motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, publié in SJ 2006 chiffre I, page 34; 4C_131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1, publié in MP 2004, p. 55). Selon la jurisprudence, la protection de l’art. 271 al. 1 CO accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 consid. 3a, p. 108). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus «manifeste» au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite) pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire; art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2 et les arrêts cités). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des constatations de fait (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 145 III 143 consid. 3.1). En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (ATF 148 III 215 consid.”

“, Art. 35 N 2). Die Beklagte beruft sich auf eine Nichtigkeit der Kündigung vom 3. Mai 2022, da diese im Namen des in jenem Zeitpunkt bereits verstorbenen Vermie- ters †C. und ohne eine zureichende Vollmacht ausgesprochen worden sei. Wie es sich damit genau verhält, kann offenbleiben: Nachdem die Willensvollstrecke- rin im Nachlass des ursprünglichen Vermieters bemerkt hatte, dass die Liegen- schaftsverwaltung eine möglicherweise nicht gültige Kündigung ausgesprochen hatte, veranlasste sie auf den gleichen Termin die zweite Kündigung vom 16. Juni 2022, die sie als Willensvollstreckerin der Erbengemeinschaft aussprach. Zumindest gegen diese Kündigung bestehen unbestrittenermassen keine Be- denken hinsichtlich Form und Legitimation. 4.2 Anfechtbarkeit 4.2.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung an- fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickel- ten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertrags- partner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzge- danken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusam- menhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird.”

“Zwischen den Parteien ist strittig, ob die mit Schreiben vom 21. August 2020 (act. 3/1) mitgeteilte einseitige Mietvertragsänderung rechtsgültig ist. Die Vorinstanz erwog dazu zusammengefasst, im Mietrecht werde die Kündigungs- freiheit einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Gemäss Art. 271a OR dürfe eine Kündigung insbesondere nicht dazu dienen, eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzusetzen (lit. b). Bei der Beurteilung einer Kündigung sei von positiven Loyalitätskriterien (Art. 2 Abs. 1 ZGB) sowie vom Sozialschutzgedanken auszugehen und weniger vom Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genüge nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (act. 75 E. 4.2.1). - 10 -”

“Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu de manire erronŽe que les locaux voisins louŽs par la sociŽtŽ G______ SA seraient libres au plus t™t le 31 dŽcembre 2022, se basant sur ce constat pour fixer, ˆ tort, l'ŽchŽance du bail ˆ la mme date, alors que le bail, de durŽe indŽterminŽe, devait tre en tout Žtat rŽsiliŽ par l'intimŽe. 3.1 L'appel peut tre formŽ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr™le librement l'apprŽciation des preuves effectuŽe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vŽrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 3.2 En l'occurrence, l'Žtat de fait ci-dessus a ŽtŽ complŽtŽ par les pices nouvelles versŽes ˆ la procŽdure par l'intimŽe, soit la rŽsiliation du bail de G______ SA pour le 31 dŽcembre 2022, ainsi que l'absence de contestation de ce congŽ par ladite sociŽtŽ, ce qui scelle le sort du grief. 4.       Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violŽ l'art. 271 CO en considŽrant que le motif du congŽ ne contrevenait pas ˆ la bonne foi. Ils considrent que le motif donnŽ pour le congŽ est un prŽtexte, car selon eux, la rŽnovation de l'entier de l'Žtage alors que les locaux louŽs par la sociŽtŽ voisine sont dŽjˆ rŽnovŽs et devraient ainsi tre prŽalablement dŽtruits n'avait pas de sens. Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'Žtat des locaux louŽs par les appelants serait propre ˆ mettre en doute le sŽrieux du projet de rŽnovation. Enfin, l'intimŽe ayant indiquŽ souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dŽmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas ŽtŽ fait. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de durŽe indŽterminŽe, chaque partie est en principe libre de le rŽsilier pour la prochaine ŽchŽance convenue en respectant le dŽlai de congŽ prŽvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'ˆ l'expiration de la pŽriode convenue ; au terme du contrat, la libertŽ contractuelle rena”t et chacune a la facultŽ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.”

“La validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, coûts supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire ; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 ; TF 4A_142/2017 du 3 août 2017 consid. 4.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le Tribunal fédéral a rappelé qu'une résiliation ne contrevient pas aux règles de la bonne foi lorsque le bailleur envisage d'entreprendre, selon des critères de construction techniques et économiques appropriés, de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491 ; cf. Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1996, n. 87 ad art. 271 CO et les exemples mentionnés). L'élément déterminant pour exclure le caractère abusif réside dans les retards ou les complications qu'entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1). Le congé est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés, notamment l'entrave provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à venir des locaux loués (TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2). De vastes travaux d'assainissement dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les salles de bain sont changées, mais aussi l'ensemble des conduites, les sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifiés entraînent, selon l'expérience générale de la vie, des immiscions et des dérangements qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux et rendent nécessaire l'évacuation des lieux (ATF 135 III 112 consid.”

“En règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 1). La validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait des complications, coûts supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 consid. 4.1.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1). L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.1.1). Si le locataire quitte les lieux durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement qu'une fois les travaux terminés, la réalisation des travaux n'est pas rendue plus compliquée; dans une telle situation, la question d'un congé abusif peut se poser. Mais il convient de se référer à la situation prévalant au moment du congé pour déterminer s'il est abusif. Un congé abusif ne se conçoit dès lors que si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que le moment venu, le locataire irait se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés. Il faut d'une part que le locataire ait pris l'engagement avant la résiliation; un engagement ultérieur ne saurait a posteriori transformer un congé licite en un congé abusif.”

“und Fn. 70). CONOD befürwortet explizit einen weniger strengen Massstab bei der Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung zur Ertragsoptimierung als bei der Prüfung einer Mietzinserhöhung, besonders was den Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete angeht (Art. 271 OR N 18 S. 1139). Kritik erfährt die Rechtsprechung aus zwei Richtungen: So wird postuliert, dass ungeachtet der Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters ganz generell der Mieter die Beweislast dafür zu tragen habe, dass der von einem Dritten zu erzie- lende höhere Mietzins missbräuchlich sei (SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, Art. 271 N 43 sowie Art. 271a N 20). Andere Autoren erachten die Ertragsoptimierungskündi- gung als Verstoss gegen Treu und Glauben. Einerseits beruhe die relative Methode bei Mietzinsanpassungen auf dem Grundsatz von Treu und Glauben. Der Vermie- ter, der zuerst durch eine vorbehaltlose Mietzinserhöhung zum Ausdruck bringe, sein Ertrag aus der Sache sei ausreichend, verhalte sich widersprüchlich, wenn er die Kündigung damit begründe, dies sei nicht der Fall. Zudem durchkreuze die Rechtsprechung zur Ertragsoptimierung zumindest den Zweck der Missbrauchsre- gelung im Bereich des Mietzinses, welche Kündigungen als Mittel zur Erzielung hö- herer Mietzinse verunmögliche, und schaffe geradezu einen systemwidrigen Anreiz für Vermieterkündigungen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen). Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen). Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird.”

“1 du dispositif), déclaré valable le congé notifié le 26 avril 2018 à A______ concernant l'appartement précité (ch. 2), reporté les effets de ce congé au 30 septembre 2018 (ch. 3), octroyé à A______ une unique prolongation de son bail d'une année, échéant au 30 septembre 2019 (ch. 4), condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec lui l'appartement précité (ch. 5), transmis la cause à l'expiration du délai d'appel à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). En substance, les premiers juges ont retenu que le loyer de la sous-location, majoré de 11% au regard du loyer principal, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence et la doctrine, de sorte qu'il ne devait pas être remis en question. Le congé notifié le 26 avril 2018 ne devait pas être annulé en application de l'art. 271 CO, dans la mesure où il n'était pas contraire à la bonne foi, le motif de résiliation invoqué par le sous-bailleur, à savoir son intention de récupérer le logement pour son usage personnel, ne devant pas être considéré comme un prétexte. Ils ont reporté les effets du congé notifié hors délai légal pour le prochain terme de congé valable. La prolongation de bail du délai d'un an se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Le terme de la prolongation étant échu lors du prononcé du jugement, le Tribunal a ordonné l'évacuation du sous-locataire qui ne bénéficiait plus d'aucun titre juridique l'autorisation à rester dans les locaux, en application de l'art. 267 al. 1 CO. b. Par acte expédié à la Cour de justice le 16 janvier 2020, A______ (ci-après : l'appelant ou le sous-locataire) a formé appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation des chiffres 1 à 6 du dispositif. Il conclut, principalement, à ce que la Cour constate la nullité du loyer et fixe celui-ci à 1'621 fr.”

“1 du dispositif), déclaré valable le congé notifié le 26 avril 2018 à A______ concernant l'appartement précité (ch. 2), reporté les effets de ce congé au 30 septembre 2018 (ch. 3), octroyé à A______ une unique prolongation de son bail d'une année, échéant au 30 septembre 2019 (ch. 4), condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec lui l'appartement précité (ch. 5), transmis la cause à l'expiration du délai d'appel à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). En substance, les premiers juges ont retenu que le loyer de la sous-location, majoré de 11% au regard du loyer principal, satisfaisait aux conditions posées par la jurisprudence et la doctrine, de sorte qu'il ne devait pas être remis en question. Le congé notifié le 26 avril 2018 ne devait pas être annulé en application de l'art. 271 CO, dans la mesure où il n'était pas contraire à la bonne foi, le motif de résiliation invoqué par le sous-bailleur, à savoir son intention de récupérer le logement pour son usage personnel, ne devant pas être considéré comme un prétexte. Ils ont reporté les effets du congé notifié hors délai légal pour le prochain terme de congé valable. La prolongation de bail du délai d'un an se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable les intérêts contradictoires des parties. Le terme de la prolongation étant échu lors du prononcé du jugement, le Tribunal a ordonné l'évacuation du sous-locataire qui ne bénéficiait plus d'aucun titre juridique l'autorisation à rester dans les locaux, en application de l'art. 267 al. 1 CO. b. Par acte expédié à la Cour de justice le 16 janvier 2020, A______ (ci-après : l'appelant ou le sous-locataire) a formé appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation des chiffres 1 à 6 du dispositif. Il conclut, principalement, à ce que la Cour constate la nullité du loyer et fixe celui-ci à 1'621 fr.”

“1.2; 138 III 59 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 5.2.2). Der geltend gemachte Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Fällt er in der Folge dahin, wird die Kündi- gung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; 138 II 59 E. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; 4A_563/2017 vom 19. Februar 2019 E. 3.1; 4A_545/2013 vom 28. November 2013 E. 3.2.2 f.; 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 2.5). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2). Dabei obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraus- setzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin dar- zutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutra- gen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich beim Grund- satz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tat- sachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen - 10 - lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grund- sätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Ur- teil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbeson- dere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pau- schal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des ge- nannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E.”

“Daraus ergibt sich indirekt durchaus eine gewisse Beschränkung der Partnerwahl- freiheit aufgrund des Kündigungsschutzes, denn wie bei den Sanierungskündigun- gen wäre auch eine Kündigung an einen sich tadellos verhaltenden Mieter, der das Mietobjekt als Hauptwohnung nutzt und damit unmittelbar auf dieses angewiesen - 60 - ist, als Kündigung auf Vorrat missbräuchlich, wenn sie lediglich mit einer in den Sternen stehenden Absicht der Vermietung an eine Familie begründet würde. So gesehen kann durchaus gesagt werden, dass dem angestammten Mieter gegen- über einem beliebigen Dritten im Lichte von Art. 271 f. OR ein gewisser Vorsprung zukommt. Massgeblich für die Beurteilung der Ungültigkeit sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mit- hin darzutun, dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem ver- pönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1).”

“Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn ge- nügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25.6.2008; BGer 4A_518/2010 vom 6.12.2010 E. 2.4.2). Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, wobei spätere Ereignisse u.U. Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zulassen. Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung etwa aus einem verpönten oder nicht schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersu- chen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kün- digende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grund- sätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November - 16 - 2007 E. 2.2.1), und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren in der amtlichen Samm- lung des Bundesgerichts publizierten Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung also nicht Gültigkeitserfor- dernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegen- heit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der ange- gebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Anga- ben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse er- folgt ist (BGE 143 III 344 E.”

“Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündi- gende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEIN- RICH, 3.Aufl., Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis (MPra)-THANEI, 9. Aufl., S. 782). Das Gesetz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungs- gründe. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, - 8 - Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündi- gung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kün- digende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbe- griff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8.Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün- digung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Eine trotz entsprechendem Be- gehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neu- eren Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung der Kündigung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1; ZMP 2019 Nr. 7 E. 4.1.2). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfor- dernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden.”

“Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1). 3.1.2 La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.2). 3.1.3 D'après la jurisprudence fédérale, le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment dans les cas suivants : 1) Lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Selon l'art. 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311).”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b; arrêt 4A_330/2017 précité consid. 3.1); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Lorsque la résiliation est donnée hors d'une période de protection au sens de l'art. 271a let. d et e CO, la violation du principe de la bonne foi n'est pas présumée. Au sens de l'art. 8 CC, il revient donc au destinataire du congé de prouver une telle violation pour en déduire le caractère contestable de la résiliation (ATF 120 II 105 consid. 3c, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 38 ad art. 271 CO). Le principe de la bonne foi étant une notion juridique, le destinataire de la résiliation doit prouver des faits dont on peut déduire une violation de ce principe (arrêt 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3).”

“Lorsque la résiliation est donnée hors d'une période de protection au sens de l'art. 271a let. d et e CO, la violation du principe de la bonne foi n'est pas présumée. Au sens de l'art. 8 CC, il revient donc au destinataire du congé de prouver une telle violation pour en déduire le caractère contestable de la résiliation (ATF 120 II 105 consid. 3c, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 38 ad art. 271 CO). Le principe de la bonne foi étant une notion juridique, le destinataire de la résiliation doit prouver des faits dont on peut déduire une violation de ce principe (arrêt 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3).”

“a CO, le Tribunal fédéral considère de manière générale que le congé ordinaire peut être donné par le bailleur pour pouvoir utiliser lui-même l'habitation ou les locaux commerciaux, sauf s'il s'avère incompatible avec les règles de la bonne foi (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3). Selon la Haute Cour, le besoin du bailleur ou de ses proches d'occuper eux-mêmes les locaux se rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1). Lorsqu'il s'agit d'examiner si la résiliation ordinaire signifiée par le bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut dès lors appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin propre et urgent (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4). 4.1.1.4 En matière de résiliation ordinaire, le motif de la résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités ; TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2). Pour décider de la validité d'un congé ordinaire, il faut donc en premier lieu connaître le motif réel de ce congé. Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b ; TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3 ; TF 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3). Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.3). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance (ATF 138 III 59 consid.”

“Un congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_293/2016, loc. cit.). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d’un congé, que l’intérêt qu’a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l’intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n’intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2 ; TF 4A_293/2016, loc. cit.). 3.2.1.3 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 ; TF 4A_113/2019, loc. cit. ; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2 ; TF 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). Pour déterminer quel est le motif d’un congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid.”

“De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et les références citées). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé. Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail. En particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte alors que le motif réel n'est pas constatable (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 143 III 344 consid. 5.3.1 et les références citées). La loi ne précise pas jusqu'à quand les motifs pour un congé ordinaire peuvent être formulés. Le Tribunal fédéral en a déduit, au regard des dispositions de procédure sur les faits nouveaux, que les motifs du congé peuvent en principe encore être donnés lors de la procédure de première instance. Il n'est ainsi pas exclu, sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit, d'alléguer ultérieurement les motifs de résiliation, une telle allégation pouvant néanmoins éventuellement constituer un indice en défaveur de la partie qui a donné le congé ou avoir une conséquence sur les frais.”

“Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.3 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zah- lungsfrist hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreissig Tage zu betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von min- destens dreissig Tagen auf das Ende eines Monats kündigen oder er kann am Vertrag festhalten und wiederum eine Nachfrist ansetzen (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 29). Nur wenn alle Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt sind, darf die Kündigung ausgesprochen werden. Wird eine Kündigung verfrüht, mithin vor dem Ablauf der Zahlungsfristansetzung ausgesprochen, ist sie nichtig (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 47, Mietrecht für die Praxis- B RÄNDLI 10. Aufl. 2022 Rz. 27.2.6) bzw. zumindest anfechtbar i.S.v. Art. 271 OR (vgl. etwa BGE 119 II 154 E. 4a u. 4b). Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündi- gung ausserdem anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glau- - 10 - ben verstösst. Unter Umständen kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausge- sprochene ausserordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein (Urteile 4A_325/2010 vom 1. Oktober 2010 E. 5.1; 4C.59/2007 vom 25. April 2007 E. 3.4 und 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1, SJ 2004 I 424 ff.).”

“1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts ", elle méconnaît que le motif du congé indiqué par le bailleur devient décisif lorsqu'il s'agit de décider si ce congé est contraire aux règles de la bonne foi. Dès lors que la cour cantonale a considéré que le motif invoqué n'était qu'un prétexte, il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de ce dernier motif. Savoir si l'état de fait devrait être qualifié d'hébergement, par le locataire, de membres de sa famille, qui faisaient face à des difficultés (arrêt 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.3), ou de sous-location partielle, le locataire continuant d'utiliser les locaux (arrêt 4A_227/2 017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1 in fine) n'a donc pas à être tranché. Lorsque, dans son dernier grief, la recourante se plaint enfin d'arbitraire (art. 9 Cst.), elle se contente d'affirmations, reprenant ses griefs sus-exposés. Au vu des faits, retenus sans arbitraire, le grief de violation de l'art. 271 CO est infondé.”

“Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013). Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation, alors qu'il n'est pas possible d'établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014). Toutefois, si le motif réel est légitime, l'application de l'article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner l'annulation du congé (DB 2007 n° 17; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n° 37-38 ad art. 271 CO). L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, op. cit., p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (LACHAT, op. cit., p. 957). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle a invoqué (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 4A_575/2008 du 19 février 2009).”

“Il n'appartient pas au juge appelé à statuer sur la résiliation de bail fondée sur des travaux importants de déterminer si la chose louée était exempte de défaut et correctement entretenue. Les griefs fondés sur une prétendue violation du devoir de motivation seront aussi rejetés. 3. L'appelant reproche à l'autorité précédente d'avoir violé l'art. 271 CO en retenant que le congé était valable. 3.1 3.1.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid.”

“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 s. CO), il faut déterminer quel est le motif - réel - de congé invoqué par le bailleur (sur l'ensemble de la question, cf. l'arrêt 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient donc au locataire qui veut contester le congé donné par le bailleur de requérir la motivation de celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent toujours être apportées en complément en procédure (ATF 138 loc. cit.). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). A cet égard, le Tribunal fédéral est en principe lié par les constatations de l'arrêt cantonal (art.”

“Le Tribunal fédéral a annulé pour ce motif un congé motivé par le besoin du fils de l’actionnaire unique de la bailleresse, considérant que le besoin – bien que réel et concret – de celui-ci apparaissait manifestement secondaire car lié uniquement au souhait de pouvoir offrir un espace extérieur à son chien, d’autres logements sans jardin pouvant par ailleurs aisément lui être attribués par la bailleresse, de sorte que son intérêt devait céder le pas devant l’intérêt au maintien du bail de la locataire, dont la situation personnelle était précaire, sa santé physique et psychique étant défaillante et son logement représentant pour elle son presque unique cadre de vie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3). 4.3.4 En l’espèce, les locataires se prévalent de leur état de santé précaire et de la longue durée du bail. Selon eux la résiliation consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence, eu égard au caractère futile du motif avancé, soit l’intérêt du fils de l’actionnaire de disposer de son propre logement. Contrairement à ce que font valoir les locataires, le motif du congé est légitime et non futile. Les locataires invoquent des désagréments liés à leur santé et à leur âge, mais il n’apparaît pas que ces inconvénients seraient liés à la résiliation du bail. La résiliation n’entraîne ainsi pas de conséquences particulièrement pénibles pour les locataires. Dans ces circonstances, il n'apparaît pas que le congé consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence, étant relevé que le cas d’espèce n’est pas comparable avec l’affaire traitée par le Tribunal fédéral dans l’arrêt 4A_297/2010 précité. Une annulation de la résiliation sur la base de l’art. 271 al. 1 CO n’entre donc pas en ligne de compte sous cet angle non plus. 4.3.5 Le jugement de première instance sera donc confirmé en tant qu’il admet la validité du congé litigieux. 5. La bailleresse reproche au Tribunal d’avoir octroyé une prolongation de bail de quatre ans aux locataires. 5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).  Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée.”

“1 La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le juge doit notamment examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid.”

“1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de rŽsilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ˆ ses intŽrts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rŽnovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs Žconomiques (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 prŽcitŽ consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-mme ou pour ses proches parents ou alliŽs (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 aožt 2016 consid. 3.3 et 4).          Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite ˆ la libertŽ contractuelle des parties rŽside dans les rgles de la bonne foi : le congŽ qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. Žgalement art. 271a CO). La protection assurŽe par les art. 271 et 271a CO procde ˆ la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manire gŽnŽrale, un congŽ est contraire aux rgles de la bonne foi lorsqu'il ne rŽpond ˆ aucun intŽrt objectif, sŽrieux et digne de protection et qu'il appara”t ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intŽrt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur ˆ y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).          Le congŽ en vue de travaux de transformation ou de rŽnovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne prŽsente pas de rŽalitŽ tangible ou qu'il appara”t objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute Žvidence incompatible avec les rgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nŽcessaires; la preuve de l'impossibilitŽ objective incombe au locataire.”

“art. 266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire.”

“1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963). Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées, JdT 2009 I 491 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2). 4.2.3 La jurisprudence considère que le congé n'est pas abusif lorsque le bailleur signifie un congé ordinaire en vue d'accomplir d'importants travaux de rénovation, transformation ou assainissement qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491). La validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, coûts supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire ; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid.”

“L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé. 4.       Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2024 par A______ contre le jugement JTBL/163/2024 rendu le 9 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/348/2021‑20.”

“Se plaignant d'une violation de l'art. 271 CO, la recourante soutient que la résiliation ordinaire devrait être annulée eu égard à la disproportion grossière des intérêts en présence et au caractère inutilement rigoureux du congé. Par sa critique au ton appellatoire marqué, l'intéressée, qui tente de minimiser certains manquements de sa part retenus dans l'arrêt attaqué, sans soutenir ni démontrer que les faits auraient été constatés arbitrairement par la cour cantonale, perd de vue que la pesée des différents intérêts en présence n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail et non au moment d'apprécier la validité du congé. En tout état de cause, force est de souligner qu'il ne saurait être question en l'espèce d'une disproportion manifeste des intérêts en présence vu les manquements graves et répétés imputables à l'intéressée depuis”

“1 dell'Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali: RS 221.213.11). Precisato ciò, la protezione dalle disdette degli art. 271-273c CO si applica solo ai locali d'abitazione e commerciali, comprese le cose concesse in uso a questi locali. Di conseguenza, un parcheggio locato insieme a un appartamento beneficia della protezione dalla disdetta (DTF 125 III 232 consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). In concreto, tuttavia, il posto auto locato da RE 1 in via P__________ a __________ non è funzionalmente legato all'appartamento da lei abitato in via R__________ sempre a __________, tanto più che i locatori sono diversi. Ne segue che in mancanza di un rapporto funzionale tra il posteggio e l'appartamento locato, le disposizioni a protezione dalla disdetta non si applicano (art. 253a cpv. 1 CO, e contrario; Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 40 e 41 alle note introduttive agli art. 271-273c CO; Futterlieb in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 3 ad art. 271 CO). Una disdetta del contratto relativo a un parcheggio locato indipendentemente non è pertanto annullabile (Lachat, Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 948 n. 1.6). Tutt'al più potrebbe entrare in linea di conto una nullità della disdetta in caso di abuso di diritto nel senso dell'art. 2 cpv. 2 CC (cfr. Lachat/Bohnet in Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 3 ad art. 271). In concreto estremi del genere non si ravvisano, la motivazione addotta dai locatari (necessità di disporre di un posteggio in favore di un inquilino della cosa principale) non potendo ritenersi pretestuosa e contraria alla buona fede. Ne segue che il reclamo, manifestamente infondato, vede la sua sorte segnata.”

“1 dell'Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali: RS 221.213.11). Precisato ciò, la protezione dalle disdette degli art. 271-273c CO si applica solo ai locali d'abitazione e commerciali, comprese le cose concesse in uso a questi locali. Di conseguenza, un parcheggio locato insieme a un appartamento beneficia della protezione dalla disdetta (DTF 125 III 232 consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). In concreto, tuttavia, il posto auto locato da RE 1 in via P__________ a __________ non è funzionalmente legato all'appartamento da lei abitato in via R__________ sempre a __________, tanto più che i locatori sono diversi. Ne segue che in mancanza di un rapporto funzionale tra il posteggio e l'appartamento locato, le disposizioni a protezione dalla disdetta non si applicano (art. 253a cpv. 1 CO, e contrario; Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 40 e 41 alle note introduttive agli art. 271-273c CO; Futterlieb in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 3 ad art. 271 CO). Una disdetta del contratto relativo a un parcheggio locato indipendentemente non è pertanto annullabile (Lachat, Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 948 n. 1.6). Tutt'al più potrebbe entrare in linea di conto una nullità della disdetta in caso di abuso di diritto nel senso dell'art. 2 cpv. 2 CC (cfr. Lachat/Bohnet in Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 3 ad art. 271). In concreto estremi del genere non si ravvisano, la motivazione addotta dai locatari (necessità di disporre di un posteggio in favore di un inquilino della cosa principale) non potendo ritenersi pretestuosa e contraria alla buona fede. Ne segue che il reclamo, manifestamente infondato, vede la sua sorte segnata.”

“1 dell'Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali: RS 221.213.11). Precisato ciò, la protezione dalle disdette degli art. 271-273c CO si applica solo ai locali d'abitazione e commerciali, comprese le cose concesse in uso a questi locali. Di conseguenza, un parcheggio locato insieme a un appartamento beneficia della protezione dalla disdetta (DTF 125 III 232 consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). In concreto, tuttavia, il posto auto locato da RE 1 in via P__________ a __________ non è funzionalmente legato all'appartamento da lei abitato in via R__________ sempre a __________, tanto più che i locatori sono diversi. Ne segue che in mancanza di un rapporto funzionale tra il posteggio e l'appartamento locato, le disposizioni a protezione dalla disdetta non si applicano (art. 253a cpv. 1 CO, e contrario; Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 40 e 41 alle note introduttive agli art. 271-273c CO; Futterlieb in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 3 ad art. 271 CO). Una disdetta del contratto relativo a un parcheggio locato indipendentemente non è pertanto annullabile (Lachat, Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 948 n. 1.6). Tutt'al più potrebbe entrare in linea di conto una nullità della disdetta in caso di abuso di diritto nel senso dell'art. 2 cpv. 2 CC (cfr. Lachat/Bohnet in Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 3 ad art. 271). In concreto estremi del genere non si ravvisano, la motivazione addotta dai locatari (necessità di disporre di un posteggio in favore di un inquilino della cosa principale) non potendo ritenersi pretestuosa e contraria alla buona fede. Ne segue che il reclamo, manifestamente infondato, vede la sua sorte segnata.”

“gekündigte Wohnung während der Zeit bis zum nächs- ten ordentlichen Kündigungstermin zuzüglich der im Falle eines Obsiegens ausge- lösten Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Der Bruttomietzins der Wohnung be- trägt Fr. 1'980.–. Der Mietvertrag vom 24. Januar 2014 ist kündbar mit einer Frist von drei Monaten im Voraus jeweils auf Ende März und Ende September. Gerech- net ab dem bestrittenen Kündigungstermin vom 30. September 2020 sowie der dreijährigen Sperrfrist i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR wäre der 31. März 2024 der nächstmögliche Kündigungstermin. Damit beträgt der Streitwert einstweilen Fr. 83'160.– (42 Monate à Fr. 1'980.–). Da der Streitwert von einer periodischen Leistung abhängt, ist die resultierende einfache Gebühr gestützt auf § 4 Abs. 3 AnwGebV praxisgemäss um einen Drittel zu ermässigen. Ferner rechtfertigt es sich vorliegend, die Grundgebühr gemäss § 4 Abs. 2 AnwGebV um einen weiteren Drittel auf Fr. 4'395.– exkl. MWSt. zu ermässigen, da sich der vorliegende Fall als rechtlich nicht kompliziert gestaltete, handelte es sich doch um eine Anfechtung einer ordentlichen Kündigung gemäss Art. 271 OR, welche vor der Schlichtungs- behörde in der Regel auch ohne Mandatierung eines spezialisierten Rechtsan- walts möglich ist. Nach ständiger Praxis gelangt überdies der Tarif für das summa- rische Verfahren analog zur Anwendung, da das informelle und mit dem summari- schen Verfahren vergleichbare Schlichtungsverfahren dem Einigungsversuch dient und – auch von einem Rechtsvertreter – so einfach wie möglich gehalten - 3 - werden soll. Die Ermässigung nach § 9 AnwGebV führt zu einer Reduktion auf zwei Drittel bis einen Fünftel der nach den übrigen Grundsätzen berechneten Ge- bühr. Es besteht kein Anlass, die Sprachkenntnisse des Rechtsvertreters beson- ders zu berücksichtigen, musste doch für die Schlichtungsverhandlung dennoch eine Dolmetscherin beigezogen werden. Nach den genannten Grundsätzen ergibt sich eine Entschädigung von Fr. 2'000.– exkl. MWSt. Weitere wesentliche Erhö- hungs- oder Reduktionsgründe sind nicht ersichtlich. Beim geltend gemachten Zeitaufwand von 12.3 Stunden fällt im Übrigen auf, dass für die Erarbeitung des Schlichtungsgesuchs über drei Stunden veranschlagt wurden.”

“Kündigung zum Zwecke der Ertragsoptimierung In Konkretisierung der allgemeinen Regel von Art. 271 Abs. 1 OR, wonach die Kün- digung mit Treu und Glauben vereinbar sein muss, verbietet Art. 271a Abs. 1 lit. b OR eine Kündigung der Vermieterin mit dem Zweck, eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen. Schon wenige Jahre nach Inkraft- treten des geltenden Mietrechts entschied das Bundesgericht, dass beide Bestim- mungen dem Vermieter nicht untersagen, eine Kündigung auszusprechen, um statt vom aktuellen Mieter von einem Dritten einen höheren Mietzins verlangen zu kön- nen. Es verband dies jedoch mit dem Vorbehalt, dass der Vermieter im Kündigungs- schutzverfahren darzutun habe, dass er berechtigt sei, einen Mietzins zu erzielen, der nach absoluter Methode nicht missbräuchlich sei (BGE 120 II 105 = Pra 1995 Nr. 144; bestätigt in BGE 136 III 74 E. 3.1 = Pra 2010 Nr. 86 sowie in diversen nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Entscheiden, s. nachfolgend). Später hat es klargestellt, dass die Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters nicht gleichzuset- zen sei mit der objektiven Beweislast, die grundsätzlich beim Mieter liege (BGer 4A_448/2009 v.”

“ZMP 2024 Nr. 6 Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 2 Abs. 2 ZGB. Festhalten an einer Sanierungskündi- gung trotz hinreichender Auszugsgarantie ist nicht mit Treu und Glauben zu vereinbaren. Das Festhalten an einer Sanierungskündigung der Vermieterin trotz entsprechen- der Auszugsgarantie des Mieters kann eine nutzlose Rechtsausübung darstellen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren ist und somit zur Aufhebung der Kündigung führt. Die Garantie muss in Form einer verbindlichen und vorbehaltslosen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er für die Dauer der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt freigibt und auf weitere Ansprüche verzichtet. Sie muss inhaltlich genügend bestimmt und ernsthaft formuliert sein. Mit dem Vorliegen einer hinreichenden Auszugsgarantie wird das Interesse der Vermieterschaft an der Auflösung des Mietverhältnisses hinfällig. Die Auszugsga- rantie kann auch nach dem Aussprechen der Sanierungskündigung abgegeben werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter dazu zuvor keine Möglich- keit hatte.”

“Le tapage que les voisins de l’appelant auraient fait à plusieurs reprises, notamment lors de disputes conjugales, et les nuisances olfactives qu’ils auraient occasionnées ne sont pas établis, ni toutefois entièrement exclus. Mal fondé, le moyen est rejeté. 4. 4.1 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir violé l’art. 271a al. 1 let. a CO en refusant d’annuler la résiliation de son bail. Il soutient qu’il n’a fait, par le comportement que l’intimée lui a reproché d’avoir tenu et en raison duquel elle lui a donné son congé, qu’exercer de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail, en exigeant que cessent aussi bien les nuisances sonores et olfactives de ses voisins, que celles en rapport avec les défauts dans son studio. En outre, il argue que le congé ne répond à aucun motif objectif, sérieux et digne de protection, qu’il serait dès lors contraire aux règles de la bonne foi et, partant, qu’en refusant de l’annuler, les premiers juges auraient aussi violé l’art. 271 al. 1 CO. 4.2 Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2 et les références citées, non publié in ATF 143 III 15). En vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (congé dit de représailles). Le locataire doit démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 969). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit (art.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour lui (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1) ou que son intérêt au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d'un congé, que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux, cette pesée des intérêts n'intervenant que dans l'examen de la prolongation du bail (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2). 4.2.3 La résiliation ordinaire du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation particulier. La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa validité et elle n'a pas à être fournie dans le délai de 30 jours suivant la réception de celui-ci (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). Elle a essentiellement pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès (ACJC/951/2024 du 24 juillet 2024 consid. 2.1). La résiliation est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un acte formateur. Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent permettre de reconstituer ce que devait être la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid.”

“3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 précité consid. 5.3.1 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2 ; TF 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). Pour déterminer quel est le motif d’un congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 précité consid.”

“De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Il a été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire, qui sous-loue alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art.”

“Comme retenu ci-avant, l'appelant a à nouveau réglé le loyer dès le mois d'août 2020, de sorte qu'il devait, selon toute vraisemblance, être en possession desdits bulletins. C'est par ailleurs à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant, à réception de la sommation de paiement, sous menace de résiliation de bail, n'a pas pris contact avec la représentante de l'intimée, si des doutes subsistaient quant aux loyers à régler. Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Pour que cette disposition soit applicable, il suffit que le bailleur ait remis la chose louée au locataire ou, si celui-ci ne l'occupe pas, que le bailleur la tienne à sa disposition (ATF 127 III 548). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). 3.2 En l'espèce, l'appelant ne conteste pas que les conditions d'application de l'art. 257d al. 2 CO sont réalisées. Contrairement à ce qu'il soutient, l'intimée n'a pas commis un abus de droit en résiliant le bail.”

“Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art. 271 OR, kann ohne Verletzung klaren Bundesrechts auf eine Ge- genüberstellung der Interessen dennoch nicht einfach verzichtet werden. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat dabei eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung. In letzterem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflö- sung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung wie etwa im Falle der schonungslosen Rechtsausübung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und”

“537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl. etwa ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 78 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 46). Richtig daran ist, dass nicht jedes Interessenungleichgewicht zum Nachteil insbesondere des Mie- ters für eine Ungültigerklärung einer (Vermieter-)Kündigung ausreicht: Es ist grundsätzlich legitim, dass der Vermieter seine Interessen über diejenigen des Mieters stellt, auch wenn diese schwerer wiegen als seine eigenen. Wenn aber bei einem krassen Missverhältnis schon offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt und Offensichtlichkeit gerade nicht erforderlich ist für eine Aufhebung der Kündi- gung nach Art.”

“In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich ge- nehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Unbestrittenermassen er- folgte die Kündigung des Mietverhältnisses vertragskonform und erfüllte auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind weder behauptet noch er- sichtlich. Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- - 7 - siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigun- gen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung (Kündigungs- schutz im weiteren Sinn).”

“Einer Kündigungsdrohung des Klägers hätte die Be- klagte 2 gelassen entgegensehen können, denn eine Kündigung wegen vager Be- fürchtungen betreffend Solvenz der Beklagten 2 wäre mit Art. 271 OR nicht zu ver- einbaren gewesen. Dass Zahlungsschwierigkeiten schon vor der Covid-Krise be- standen, macht auch der Kläger nicht geltend. Auch aus der gemeinsam eingereichten Kündigungsschutzklage der Beklagten kann der Kläger entgegen seiner Auffassung nichts für sich ableiten, denn die Be- klagten haben in jenem Verfahren klargemacht, dass der Einbezug der Beklag- ten 1 nur sicherheitshalber erfolge, d.h. für den Fall, dass sich der Standpunkt des Klägers wider Erwarten als richtig erweisen sollte (Proz. MJ230002-L, act. 1). In einer Gesamtabwägung zur Eruierung des tatsächlichen wie des normativen Konsenses kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte 2 je Mieterin des vorliegenden Vertragskomplexes geworden ist. Infolgedessen ist die Forderungsklage abzuweisen, soweit sie sich gegen die Be- klagte 1 richtet.”

“In casu, les conditions d'un congé prématuré selon l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies, ce qui ne permettait pas d'exclure qu'il soit annulable au regard des art. 271 et 271a CO (les let. d et e de l'art. 271a al. 1 CO étant exceptées). Toutefois, la cour cantonale a constaté d'une manière qui lie le Tribunal fédéral que le congé avait été donné en raison du défaut d'attestation d'assurance responsabilité civile que les locataires s'étaient engagés à souscrire. Il n'a donc pas été donné en raison de défauts dont les locataires s'étaient plaints et dont la responsabilité incomberait, par hypothèse, aux bailleurs. Ceci permet déjà d'exclure le cas de figure visé par l'art. 271a al. 1 let. a CO. Quant aux circonstances particulières qui, selon les recourants, dénoteraient la mauvaise foi des bailleurs au sens de l'art. 271 CO, elles n'ont pas la consistance nécessaire. Il n'y a rien dans les éléments de fait constatés souverainement par la cour cantonale qui aurait valeur d'exception et rendrait le congé abusif. Il n'y a dès lors aucune violation du droit fédéral qui entache l'arrêt cantonal sur ce dernier point non plus.”

“Au demeurant et comme cela a été relevé au considérant précédent, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique de l'appelant, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO. 3.6 Dans ces circonstances, la Cour considère, à l'instar du Tribunal, que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies au moment de la résiliation du bail et que le congé est valable. L'évacuation du locataire doit par voie de conséquence également être confirmée. 4. L'appelant conclut à titre subsidiaire à l'annulation de la résiliation litigieuse. 4.1 La résiliation du bail est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (art. 271 CO). 4.2 En l'espèce, l'appel ne contient aucune motivation à l'appui d'une telle conclusion. L'appelant n'indique en particulier pas en quoi la résiliation contreviendrait aux règles de la bonne foi, ce qui justifierait son annulation. En tout état, il ne ressort pas de la procédure que la résiliation serait fondée sur des motifs contraires à la bonne foi. Bien au contraire, la motivation du congé résulte de l'activité de prostitution qui se déroule dans l'appartement loué, en contradiction avec la destination des locaux telle que prévue par le contrat de bail. 4.3 Dans ces circonstances, la Cour ne donnera pas suite à cette conclusion subsidiaire. 5. La désignation erronée de l'immeuble dans le dispositif du jugement de première instance constitue une inadvertance du Tribunal, puisque les locaux loués se situent au no. ______, rue 1______ et non au no. ______ comme indiqué par erreur par le Tribunal. Ladite erreur pourrait susciter des difficultés lors de l'exécution du jugement. Dans ces circonstances, la Cour rectifiera d'office l'adresse de l'appartement litigieux.”

“a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (congé dit de représailles). Le locataire doit démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 969). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant congé à l’autre constitue un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu’il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu’un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_293/2016, loc. cit.). Le but de la règlementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung.”

“Les cas typiques d'abus de droit – soit l’absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire – justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963). 5.2.2 L'art. 271 al. 1 CO constitue la règle générale qui peut trouver application lorsqu'aucune des hypothèses de l'art. 271a CO n'est réalisée. Cette dernière norme dispose en particulier, à son alinéa 1er let. a, qu'est annulable le congé donné par le bailleur parce que le locataire a fait valoir, de bonne foi, des prétentions découlant du bail. La norme tend à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Elle vise la résiliation donnée au locataire pour le punir d'avoir émis, hors procédure, des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur le droit applicable à ce contrat. Peu importe la nature des droits dont le Iocataire s'est prévalu ou entend se prévaloir, pourvu qu'il ne s'agisse pas de bagatelles. Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet d'une preuve certaine, la relation de causalité, elle, peut résulter d'une vraisemblance prépondérante (preuve par indices).”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (arrêt 4A_247/2021 précité consid. 3.1.2 et les arrêts cités, destiné à la publication; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n'est pas contraire à la bonne foi, à moins qu'il ne soit pas réel et ne constitue qu'un prétexte. Lorsque les locaux doivent subir un changement d'affectation et nécessitent des travaux de transformation, il y a lieu d'admettre, comme pour les résiliations ordinaires données pour effectuer des travaux de rénovation, d'assainissement ou de transformation, que la résiliation est contraire à la bonne foi si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.1). Il n'est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu une autorisation, ni même qu'il ait déposé les documents dont elle dépend (ATF 142 III 91 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). L'art. 271 CO est une lex specialis par rapport à l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, un congé manifestement abusif doit aussi être contesté dans le délai de péremption de trente jours. Si le locataire n'a pas contesté le congé, il ne peut plus soulever, dans la procédure d'expulsion, le moyen tiré d'un congé manifestement abusif. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_260/2015 du 4 août 2015 consid. 3). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). 5.2 Comme l'ont considéré à bon droit les premiers juges, le présent cas n'est pas comparable aux circonstances exceptionnelles exigées par la jurisprudence pour appliquer l’art. 271 CO à une résiliation pour défaut de paiement. En particulier, les circonstances du cas d’espèce ne sauraient être assimilées au cas tranché par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C_65/2003 du 23 septembre 2003 auquel les appelantes font référence, la bailleresse n’ayant jamais admis une prétention en réduction du loyer de la part des locataires. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, rien ne permet de retenir que l’intimée a sciemment envoyé sa réponse relative à la demande d’exonération à une adresse e-mail erronée. Les appelantes ne pouvaient se limiter à attendre la réponse à leur demande d’exonération de loyer pour payer le loyer en souffrance, ce d’autant plus qu’elles avaient été dûment averties des conséquences qu’engendrerait le non-paiement du loyer dans le délai comminatoire. Aucun élément probant ne permet de retenir que E______ et F______ – tous confinés qu’ils étaient – n’auraient pas été en mesure d’appeler la régie ou de lui adresser un courriel pendant le délai comminatoire pour se renseigner au sujet de l’issue de leur demande.”

“201 CPC le prévoit expressément, l'éventuelle transaction sur des questions litigieuses qui ne seraient par hypothèse pas comprises dans l'objet du litige (BONHET, CR CPC, 2ème éd. 2019, n. 3 ad art. 201 CPC). 2.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que le congé notifié au locataire l'a été conformément aux conditions fixées à l'art. 257d CO. En particulier, il est admis que le locataire n'a pas payé le loyer (charges comprises) des mois de décembre 2018 et janvier 2019 dans le délai comminatoire fixé par la bailleresse, raison pour laquelle celle-ci a résilié le bail pour le 31 mars 2019, en se conformant aux exigences posées par cette disposition. Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu que les conditions posées par la bailleresse au cours de la procédure de conciliation, sans lien avec le paiement des loyers, relevaient d'une attitude contraire à la bonne foi, de sorte qu'il y avait lieu d'annuler le congé. Ce raisonnement ne peut être suivi comme il sera vu ci-après. S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art.”

“Unbefristete Mietverträge können und dürfen von beiden Parteien unter Wahrung der vertraglichen oder, wenn keine solchen vereinbart wurden, gesetzli- chen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine andere - 6 - regelhafte Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht. Die Möglichkeit der ordentlichen, also regelhaften Auflösung des Mietvertrages kommt beiden Parteien gleichermassen zu. Die Kündigung ist daher grundsätzlich an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft und jede Partei kann das Miet- verhältnis ohne anderweitig gerechtfertigten Grund kündigen (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1, in: MRA 1/14, S. 41, mit Verweis auf BGE 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1 und BGer 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Kündigung stets zulässig ist, wenn sie nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271 Abs. 1 OR verpflichtet die Parteien eines Mietvertrages weder zu Treue noch zu einem Verzicht auf ihr vertragliches oder gesetzliches Kündi- gungsrecht, sondern verlangt lediglich Anstand bei der Vertragsauflösung (vgl. ZK OR-H IGI, Zürich 1996, Art. 271 OR N 59). Es gilt daher im jeweils konkreten Ein- zelfall zu prüfen, ob die in Frage stehende Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst.”

“Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe es in Verletzung von Bundesrecht unterlassen, die geltend gemachte Rachekündigung als "faktische und rechtliche Grundlage des Schadenersatzanspruchs" zu beurteilen. Die Rüge geht fehl. Die Beschwerdeführerin hat - wie die Beschwerdegegnerin zu Recht geltend macht - in Kenntnis aller relevanten Umstände auf eine fristgerechte Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 273 OR verzichtet (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7. Aufl. 2020, Bd. I, N. 34 zu Art. 271/271a OR). Damit muss nicht auf die Frage eingegangen werden, ob eine unterbliebene Anfechtung der Kündigung die Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs im Regelfall generell ausschliesst (so HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 100 zu Art. 271 OR, vgl. auch BGE 145 III 143 E. 3 - 5). Im Übrigen ist ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend eine missbräuchliche Kündigung vorliegen sollte. Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst, ist zwar nach den Regeln von Art. 271 f. OR anfechtbar. Die Rechtsprechung lässt die Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung aber nur unter aussergewöhnlichen Umständen zu (zit. Urteil 4A_367/2022 E. 5.2.1; vgl. BGE 140 III 591 E. 1). Die Beschwerdegegnerin hat vorliegend die Kündigung ausgesprochen, nachdem die Beschwerdeführerin die Zahlungen der Mietzinsen vollständig eingestellt hatte. Die Beschwerdeführerin scheint von der unzutreffenden Annahme auszugehen, dass die clausula rebus sic stantibus sie (vor einer gerichtlichen Beurteilung der diesbezüglichen Voraussetzungen) vollständig davon dispensierte, ihrer Pflicht zur Bezahlung der Mietzinsen nachzukommen. Der Beschwerdeführerin wäre es namentlich freigestanden, die ausstehenden Mietzinse während den Verhandlungen - unter Vorbehalt der von ihr geforderten Vertragsanpassung - zu bezahlen.”

“Soweit sich die Beschwerdeführerin gegen die vorinstanzliche Feststellung wendet, dass sie (neben der angeblich fehlenden Rechtsmittelbelehrung) keine weiteren mögliche Nichtigkeitsgründe geltend gemacht habe und sich solche auch nicht aus den Akten ergäben, genügt sie den Rügeanforderungen nicht. Sie beschränkt sich im Wesentlichen pauschal auf " motifs d'invalidation de la résiliation du bai l" hinzuweisen, die von der Vorinstanz nicht geprüft worden sein sollen. Im Übrigen verkennt sie die Abgrenzung zwischen der Nichtigkeit einer Kündigung eines Mietvertrags einerseits und deren Anfechtbarkeit (Art. 271 OR) andererseits. Die Beurteilung der Anfechtbarkeit einer Kündigung setzt eine rechtzeitige Anfechtung voraus (Art. 273 Abs. 1 OR). Gemäss BGE 133 III 175 muss der Mieter selbst eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung innerhalb der Verwirkungsfrist anfechten (BGE 133 III 175 E. 3.3.4). Damit muss - mangels rechtzeitiger Anfechtung - nicht im Einzelnen auf die Frage eingegangen werden, ob die Kündigung der Beschwerdegegnerin als missbräuchlich zu qualifizieren wäre, wie die Beschwerdeführerin offenbar annimmt. Immerhin kann festgehalten werden, dass sich aus den Ausführungen in der Beschwerde ohnehin keine (offensichtliche) Missbräuchlichkeit der Kündigung ergibt.”

“ZMP 2024 Nr. 7 Art. 257f OR; Art. 271 OR; Art. 69 ZPO; Art. 135 ZPO. Ordentliche Kündi- gung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfrie- dens. Abweisung eines Verschiebungsgesuchs trotz an sich zureichender medizinischer Gründe wegen Dringlichkeit des Prozesses. Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht le- diglich wegen einer Bagatelle erfolgt. Sie hat daher die Beteiligten vor der Kündi- gung zu kontaktieren und den Dingen nachzugehen, soweit es das beschränkte Instrumentarium zulässt, das ihr zur Verfügung steht. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störun- gen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. 4). Ist es im Kündigungsschutzverfahren sowohl in der Schlichtungsphase als auch vor Gericht bereits mehrmals zu Verschiebungen von Verhandlungen gekommen und ist der Kündigungstermin bereits verstrichen, kann ein weiteres Verschie- bungsgesuch wegen Dringlichkeit des Falles abgewiesen werden.”

“Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegen- heit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der ange- gebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Anga- ben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse er- folgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kan- tons Zürich NG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2). Als legitimen Kündigungsgrund anerkennen Lehre und Rechtsprechung auch die Absicht, einen gestörten Hausfrieden wiederherzustellen. Bei Streitigkeiten unter den Mietern oder zwischen Mieter und Vermieter, die ein gewisses Ausmass an- genommen haben, scheint eine Kündigung oft unumgänglich, um die Querelen zu beenden (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, [4. Aufl.], Art. 271 OR N 34; CHK- HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3; CALAMO, Die missbräuchliche Kündi- gung der Miete von Wohnräumen, Diss. Bern 1994, S. 296, FN 465; ZK-HIGI, Art. 271 OR N 60; GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäfts- raummiete, Jusletter 25.8.2014, S. 19; THANEI, Ausgewählte Entscheide zum Kündigungsschutz, Fachheft Mietrecht, Zürich 1996, S. 28; ähnlich auch TSCHUDI M., MRA 1/2013, 19 ff.; vgl. als Beispiele für gültige Kündigungen BGer 4C.106/2002 vom 18.6.2002 sowie BGer 4A_735/2011 vom 16.1.12 E. 2.3–4). Zu präzisieren ist allerdings, dass es nicht genügen kann, bei einem Konflikt eine beteiligte Person herauszugreifen. Dies folgt schon daraus, dass Bagatellen nicht zu Kündigungen führen dürfen. Daher muss die gekündigte Partei am Konflikt einen relevanten Anteil haben. Vom Vermieter kann aber nicht erwartet werden, dass er den Ursachen und Anteilen an den Konflikten bis ins letzte Detail auf den - 17 - Grund geht, zumal ihm kein Ermittlungsapparat zur Verfügung steht und er selbst auf Polizeirapporte nicht ohne weiteres zugreifen kann. Aus dem Urteil des Bun- desgerichts 4A_735/2011 v.”

“Le législateur a renoncé à instituer une limitation du droit de donner le congé qui aurait permis au fermier d'attaquer celui-ci, lequel ne serait valable qu'en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur d'exploiter lui-même la chose affermée ou un manquement grave du fermier à ses obligations. Une telle mesure aurait porté trop gravement atteinte aux intérêts légitimes du bailleur et aurait rendu l'affermage complémentaire extrêmement difficile. On aurait ainsi limité, voire exclu, la possibilité d'arrondir un domaine par l'affermage complémentaire ou le remembrement par voie d'affermage, ce qui aurait contrevenu aux objectifs de la politique agricole fédérale (Message du Conseil fédéral concernant la LBFA du 11 novembre 1981, FF 1982 I 269, spéc. p. 292, n. 222.61). Il n'y a ainsi pas de limitation à la résiliation (CACI 5 septembre 2022/448 consid. 4.2.2 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.2 ; Studer/Hofer, ibidem).   4.2.1.2              Chacun est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Contrairement au régime de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_560/2017 du 1er mars 2018 consid. 3.2), ici inapplicable dès lors qu’il concerne les baux d’habitations et de locaux commerciaux, l'abus de droit doit être manifeste (CACI 5 septembre 2022/448 consid. 4.2.1 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.3.3).                 La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement (ATF 143 III 666 consid. 4.2 ; ATF 143 III 279 consid. 3.1 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Il incombe à la partie qui se prévaut d'un abus de droit d'établir les circonstances particulières autorisant à retenir une telle exception (ATF 135 III 162 consid.”

“der Zustimmung dazu einen Anspruch auf Rückkehr an- nehmen, würde dies die Kündigungsfreiheit bzw. das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, unterlaufen. Der Hauptvermieter könnte dem Mieter und Untervermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, solange dieser nicht (wieder) im Mietobjekt wohnt. Eine solche Einschränkung der Kündigungsfreiheit bei Untermietverhältnissen würde bedeuten, dass Mieter, welche das Mietobjekt an eine Drittpartei untervermieten und entsprechend das Mietobjekt gar nicht selbst bewohnen, vor Kündigungen besser geschützt wären als Mieter, die das Mietobjekt selber nutzen und entsprechend darauf angewiesen sind. Dies lässt sich offenkun- dig nicht mit dem geltenden Kündigungsschutz, welcher ein Sozialrecht darstellt, vereinbaren. Entsprechend kann die Kündigung des Beklagten mangels eines Rückkehranspruchs der Kläger offensichtlich auch keinen Verstoss gegen Art. 271a Abs. 1 lit. a OR bilden. Eine Vergeltungskündigung i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. a OR würde nur vorliegen, wenn die Kündigung einzig ausgesprochen worden wäre, weil die Mieter das Mietobjekt untervermieten wollten (vgl. BGE 138 III 59 E. 2.2.1; BGer 4C.155/2000 vom 30. August 2000 E.2a; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271a OR N 24). Dies ist vorliegend aber unbestrittenermassen nicht der Fall. - 10 - 1.2.2 Kein widersprüchliches Verhalten seitens des Beklagten Weiter begründen die Kläger die Treuwidrigkeit der Kündigung damit, dass der Be- klagte die Kündigung ausgesprochen habe, nachdem er der Verlängerung des Un- termietverhältnisses zuvor zugestimmt habe. Unbestritten ist, dass der Beklagte an- lässlich des Telefonats mit dem Kläger 1 vom 16. Dezember 2021 der Verlängerung des Untermietverhältnisses bzw. dem Verbleibs der Untermieter im Mietobjekt zu- gestimmt hat, bevor er das Mietverhältnis am 14. Januar 2022 kündigte. Der genaue Inhalt des Telefongespräches zwischen den Parteien kann rückblickend nicht mehr eruiert werden, spielt letztlich aber keine Rolle.”

“Gemäss Art. 273 Abs. 1 i.V.m. Art. 271 Abs. 1 OR hätte die Gesuchsgeg- nerin die Kündigung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle wegen Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und Glauben anfechten können. Die Anfechtungsfrist lief somit am 30. Mai 2022 (nächster Werktag) ab (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 und Art. 78 Abs. 1 OR). Gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der - 6 - Gesuchstellerin blieb die Kündigung vom 26. April 2022 indessen unangefochten (act. 1 Rz. 21). Es sind auch in materieller Hinsicht keine Umstände ersichtlich, welche die Kündigung der Gesuchstellerin als treuwidrig erscheinen lassen und der Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen entgegenstünden (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622-623). Die Gesuchsgegnerin leistete am 30. Mai 2022 und am 9. Juni 2022 substantielle Zahlungen im Umfang von CHF 60'000.00 bzw. CHF 100'000.00. Die Annahme dieser Zahlungen macht die Kündigung nicht treuwidrig, da die ausstehenden Mietzinse geschuldet bleiben (BGE 119 II 232 E.”

“Il est sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (TF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2 ; TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1).   4.2.2              La faculté de donner un congé anticipé en application de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO n'exclut nullement le droit de recourir au congé ordinaire. Celui-ci nécessite simplement de respecter le terme contractuel ou légal et de ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi. La loi n'impose donc pas au bailleur de donner un avertissement avant de congédier le locataire pour le terme ordinaire ; il n'y a en soi pas d'abus à faire usage du droit de résiliation ordinaire dont les conditions sont moins strictes, mais nécessitent un délai de congé plus long (TF 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 4.4.2). Par ailleurs, le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas réalisées (Lachat, op. cit., p. 963).   4.2.3              Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence ; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC ; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (ATF 120 Il 105 consid. 3 ; ATF 120 Il 31 consid. 4a ; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid.”

“C’est enfin en vain que l’appelant se prévaut des contacts fréquents entre la régie et ses voisins pour mettre en doute la réalité des plaintes que ceux-ci ont adressés à la bailleresse. Aucun élément au dossier, y compris le courrier dont certains termes ont été caviardés pour des raisons inconnues, ne laisse penser que la régie aurait incité ces derniers à exagérer leurs reproches à l’encontre de l’appelant. 5. Pour ces mêmes motifs, l’argument de l’appelant sur un prétendu comportement déloyal de la régie - qui justifierait l’annulation du congé - est infondé. Cette dernière est intervenue conformément à son devoir de faire respecter les égards dus au voisinage. Le congé a été donné en raison des nuisances excessives causées par l’appelant, qui ont rendu la continuation du bail insupportable pour ses voisins. Les motifs donnés au congé sont conformes aux reproches formulés. Ils ont été établis, de sorte qu’ils ne sont ni abusifs ni chicaniers. Le congé n’apparaît ainsi pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), étant au demeurant précisé que l’annulation d’un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). L’appel est donc rejeté et le jugement entrepris entièrement confirmé. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 22 janvier 2024 par A______ contre le jugement JTBL/1015/2023 rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25486/2021‑OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Mesdames Pauline ERARD et Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“Il est donc établi que les nuisances étaient importantes et que la continuation du bail était, au moment où le congé a été donné, insupportable pour plusieurs voisins directs de l’appelante. Dans la mesure où c’est uniquement à ce moment-là que la question doit être examinée, à l’exclusion des faits postérieures, il est sans portée que plusieurs voisins aient ensuite déclaré que les nuisances avaient disparu et qu’ils n’avaient plus à se plaindre de l’appelante à compter de l’année 2020. Il ressort ainsi de ce qui précède que les nuisances étaient particulièrement importantes et rendaient la continuation du bail insupportable. Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid.”

“1 La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le juge doit notamment examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid.”

“art. 272 al. 1 let. a CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut cependant des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2 ; TF 4A_306/2015 consid. 2 ; TF 4A_549/2013 du 2013 du 7 novembre 2013 consid. 4 ; TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel n'était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.2.5) ou de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI 2 octobre 2013/518). 3.2 Invoquant une violation de son droit d'être entendue, l'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir procédé à l'interrogatoire de l’intimé bailleur, dès lors que celui-ci aurait pu confirmer qu'il s'était engagé à ne pas résilier le contrat de bail à loyer. Elle requiert également l'audition du bailleur dans le cadre de la procédure d'appel. L'audition du bailleur est inutile, sa position au sujet des garanties alléguées par l'appelante étant connue.”

“Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 et les références citées). L'avis comminatoire dans lequel le bailleur réclame une somme supérieure aux loyers et frais accessoires réellement impayés est efficace pour les montants effectivement dus et inefficace seulement pour le surplus. Dans cette hypothèse, le congé consécutif au non-paiement en temps utile des loyers et frais accessoires effectivement dus n'est pas nul, ni inefficace ; il est tout au plus annulable en vertu de l'art. 271 CO, si le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4). Le locataire qui entend faire annuler un tel congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours dès réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO). 3.3 En l'espèce, conformément aux principes rappelés ci-dessus (cf. supra consid. 2), on ne pourra pas tenir compte de la problématique de l'épouse de l'appelant, soulevée uniquement au stade de l'appel et ressortant de la pièce 3 produite en deuxième instance par l'intéressé, qui est irrecevable. En effet, quand bien même on admettrait la production de nova par le locataire expulsé en cas clair, ce titre, à savoir le procès-verbal d'une audience de mesures protectrices de l'union conjugale du 21 juin 2019 dans la cause divisant l'appelant d'avec [.”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). Ainsi, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2 et 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 et 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2 et 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2). Le congé est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation ou les locaux commerciaux n'est donc annulable que s'il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 s. CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3). 5.1.2 La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 précité). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ATF 136 III 190 consid.”

“253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).”

“253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).”

“1 let. a CO ou de l'art. 271 al. 1 CO, alors que celle-ci constituait manifestement une mesure de représailles du bailleur, liée à la procédure de contestation du loyer initial pendante et était contraire à la bonne foi. 3.1.1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important. Plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (CPra Bail-Conod, 2ème éd., art. 271a CO N 13). 3.1.2 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Sur le principe, il n’y a pas d’abus à résilier un bail pour son échéance. En effet, bailleur et locataire ne sont pas soumis à une obligation de fidélité (CPra Bail-Conod, art. 271 CO N 3). Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid 4.1; 136 III 190 consid 2; 135 III 112 consid 4.1). 3.2 En l'espèce, comme retenu à juste titre par le Tribunal, l'article 271 CO n'est pas applicable dans le cadre d'une résiliation signifiée pour un objet loué différent de celui faisant l'objet de la procédure en cours.”

“Dans ces circonstances, il ne peut être considéré que la majoration litigieuse serait nulle. Les prétentions en paiement des locataires fondées sur l’enrichissement illégitime tombent dès lors à faux. Le jugement de première instance sera donc confirmé sur ce point. 4.4.3 En conséquence, la Cour considère que le Tribunal a jugé à bon droit que les conditions de l'art. 257d CO étaient réalisées lors de la notification de l’avis de résiliation du 6 janvier 2021 et, partant, que la résiliation litigieuse est valable. Cette considération conduit au rejet des conclusions visant à l’octroi d’une prolongation de bail, au vu de l’art. 272a al. 1 let. a CO, et à la confirmation du jugement entrepris sur ce point également. 5. Dans un ultime grief, les appelants se plaignent de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. Ils font valoir que la présente cause réunit des circonstances exceptionnelles permettant de retenir que le congé est contraire à la bonne foi aux termes de l’art. 271 CO et qu’il doit en conséquence être annulé. 5.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 et les références citées). L'avis comminatoire dans lequel le bailleur réclame une somme supérieure aux loyers et frais accessoires réellement impayés est efficace pour les montants effectivement dus et inefficace seulement pour le surplus. Dans cette hypothèse, le congé consécutif au non-paiement en temps utile des loyers et frais accessoires effectivement dus n'est pas nul, ni inefficace ; il est tout au plus annulable en vertu de l'art. 271 CO, si le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4). Le locataire qui entend faire annuler un tel congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours dès réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO). 3.3 En l'espèce, conformément aux principes rappelés ci-dessus (cf. supra consid. 2), on ne pourra pas tenir compte de la problématique de l'épouse de l'appelant, soulevée uniquement au stade de l'appel et ressortant de la pièce 3 produite en deuxième instance par l'intéressé, qui est irrecevable. En effet, quand bien même on admettrait la production de nova par le locataire expulsé en cas clair, ce titre, à savoir le procès-verbal d'une audience de mesures protectrices de l'union conjugale du 21 juin 2019 dans la cause divisant l'appelant d'avec [.”

“Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1). Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé (arrêt du Tribunal fédéral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 ; Conod, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, 2017, N 44 ad art. 271 CO). La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; 120 II 105 consid. 3c). Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière anticipée – cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe au bailleur, – il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.4.2). 3.1.4 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art.”

“Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013). Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation, alors qu'il n'est pas possible d'établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014). Toutefois, si le motif réel est légitime, l'application de l'article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner l'annulation du congé (DB 2007 n° 17; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n° 37-38 ad art. 271 CO). L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, op. cit., p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (LACHAT, op. cit., p. 957). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle a invoqué (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 4A_575/2008 du 19 février 2009).”

“1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts ", elle méconnaît que le motif du congé indiqué par le bailleur devient décisif lorsqu'il s'agit de décider si ce congé est contraire aux règles de la bonne foi. Dès lors que la cour cantonale a considéré que le motif invoqué n'était qu'un prétexte, il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de ce dernier motif. Savoir si l'état de fait devrait être qualifié d'hébergement, par le locataire, de membres de sa famille, qui faisaient face à des difficultés (arrêt 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.3), ou de sous-location partielle, le locataire continuant d'utiliser les locaux (arrêt 4A_227/2 017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1 in fine) n'a donc pas à être tranché. Lorsque, dans son dernier grief, la recourante se plaint enfin d'arbitraire (art. 9 Cst.), elle se contente d'affirmations, reprenant ses griefs sus-exposés. Au vu des faits, retenus sans arbitraire, le grief de violation de l'art. 271 CO est infondé.”

“L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé. 4.       Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2024 par A______ contre le jugement JTBL/163/2024 rendu le 9 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/348/2021‑20.”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3) ou pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3). 3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation ou les locaux commerciaux n'est donc annulable que s'il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 s. CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3). 5.1.2 La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 précité). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ATF 136 III 190 consid.”

“1, arrêts du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.1, 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 4.1). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 142 III 91 consid. 3.2.1, 140 III 496 consid. 4.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_2013 du 5 mars 2014 consid. 4.1). Il n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent nécessaires et urgents (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). 5.1.2 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions légales procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, arrêt du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 4.1.2 et la référence citée). Les règles de la bonne foi, qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle, permettent d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 3.2 3.2.1 En l'espèce, il convient de relever en premier lieu que l'intimée ne s'est pas prévalue de la clause relative au droit de préemption prévue dans le contrat de gérance libre lorsqu'elle a manifesté son intérêt de racheter le fonds de commerce – étant donné que ce dernier n'avait pas été mis en vente par les appelants –, de sorte que cette prétention, qui n'est pas typique du droit du bail, ne découle pas du contrat de gérance libre. L'art. 271a al. 1 let. a CO est inapplicable au cas d'espèce, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal. Il s'agit toutefois encore d'examiner les conditions d'application de l'art. 271 al. 1 CO, en déterminant d'abord le motif réel de la résiliation donné par les appelants, puis, dans un second temps, si celui-ci est conforme aux règles de la bonne foi. 3.2.2 Les appelants soutiennent que les "menaces" de dénonciation à la régie figurant dans les courriers envoyés par E______, en qualité de représentante de l'intimée, constitueraient un comportement inadmissible, propre à rompre le lien de confiance nécessaire pour la poursuite des relations contractuelles. La question se pose donc de savoir s'il peut être retenu que les appelants auraient compris que les propos figurant dans les courriers envoyés par E______ étaient émis par l'intimée, en sa qualité de représentante de ceux-ci, s'ils les auraient véritablement perçus comme des "menaces" à leur encontre (en ce sens qu'ils seraient dénoncés à la régie en raison d'une sous-location prétendument illicite s'ils ne vendaient pas le fonds de commerce) et si, partant, ils pourraient constituer un motif de résiliation. Concernant le rôle de E______, l'attitude des appelants est contradictoire.”

“Comme retenu ci-avant, l'appelant a à nouveau réglé le loyer dès le mois d'août 2020, de sorte qu'il devait, selon toute vraisemblance, être en possession desdits bulletins. C'est par ailleurs à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant, à réception de la sommation de paiement, sous menace de résiliation de bail, n'a pas pris contact avec la représentante de l'intimée, si des doutes subsistaient quant aux loyers à régler. Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“April 2025 sei durch die vorliegenden Er- streckungsvereinbarungen sowie die befristeten Zwischennutzungen verbindlich sichergestellt. Eine Verzögerung würde die Beklagte aus Planungs- und Kosten- gründen hart treffen. Je nach Dauer der Verzögerung müssten unterschiedliche Arbeiten in Etappen ausgeführt werden, zudem seien die Werkverträge zeitlich beschränkt. Da mit der Sanierung auch sämtliche Leitungen erneuert werden müs- sen, müssten sämtliche Arbeiten in einem Zug durchgeführt werden. Der Kläger habe keine angemessenen Suchbemühungen vorgenommen, auch sei er nicht auf die Angebote der Beklagten eingegangen. Aus dem Umstand, dass die Mutter des Beklagten wenige Gehminuten von ihm entfernt lebe, lasse sich zudem weder eine Quartier- noch eine Ortsverbundenheit ableiten. III. Materielles 1. Kündigungsschutz und Sanierungskündigungen im Allgemeinen 1.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Gründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Eine Kündigung ist nach Art. 271 Abs. 1 OR indessen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, welche in ei- nem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a N 3). Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.”

“April 2025 sei durch die vorliegenden Er- streckungsvereinbarungen sowie die befristeten Zwischennutzungen verbindlich sichergestellt. Eine Verzögerung würde die Beklagte aus Planungs- und Kosten- gründen hart treffen. Je nach Dauer der Verzögerung müssten unterschiedliche Arbeiten in Etappen ausgeführt werden, zudem seien die Werkverträge zeitlich beschränkt. Da mit der Sanierung auch sämtliche Leitungen erneuert werden müs- sen, müssten sämtliche Arbeiten in einem Zug durchgeführt werden. Der Kläger habe keine angemessenen Suchbemühungen vorgenommen, auch sei er nicht auf die Angebote der Beklagten eingegangen. Aus dem Umstand, dass die Mutter des Beklagten wenige Gehminuten von ihm entfernt lebe, lasse sich zudem weder eine Quartier- noch eine Ortsverbundenheit ableiten. III. Materielles 1. Kündigungsschutz und Sanierungskündigungen im Allgemeinen 1.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Gründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Eine Kündigung ist nach Art. 271 Abs. 1 OR indessen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, welche in ei- nem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a N 3). Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.”

“Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui consacre une attitude déloyale, qui résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 958ss). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, Commentaire romand, no 6 ad art. 271 CO). Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (LACHAT, op. cit., 2019, p. 959). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Commentaire USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès.”

“3 La loi prévoit que le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé ne constitue donc pas une condition de sa validité. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ACJC/1410/2023 du 23 octobre 2023 consid. 5.1.3 ; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1). Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé (arrêt du Tribunal fédéral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 ; Conod, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, 2017, N 44 ad art.”

“257f ou 266g CO (BARBEY, Commentaire du droit du bail, nos 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer (BARBEY, op. cit., no 43b). Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.2; LACHAT, op. cit., p. 959). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, op. cit., nos 290 et 319; Commentaire USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO). S’agissant du soin à apporter aux locaux et des égards envers les voisins, le locataire répond non seulement de ses propres actes, mais également des actes des personnes avec lesquelles il vit, de ses employés, de ses clients et de tous autres auxiliaires, des animaux qu’il détient ainsi que des actes de ses sous-locataires (LACHAT, op. cit., p. 886). La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op.”

“Pour finir, le recourant se plaint d'une violation de l'art. 271 CO. Si l'on saisit bien, il reproche à la cour cantonale d'avoir examiné le motif du congé en s'inspirant d'éléments qui sont survenus après la résiliation, à savoir les appartements qui se sont libérés dans l'immeuble en question. Le Tribunal fédéral ne saurait, là encore, lui donner raison. Les faits postérieurs au congé - ici il s'agit d'ailleurs d'éléments concomitants au moment auquel la résiliation devait prendre effet - peuvent en effet parfaitement fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (cf. consid. 4.3 ci-dessus). Le recourant a tort sur un second point: le moment auquel il communique le motif du congé n'est pas nécessairement sans incidence. En effet, l'absence de motivation du congé ou une motivation lacunaire peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; 143 III 344 consid. 5.3.1). Pour le reste, le recourant ressasse l'argument selon lequel il était en droit de choisir un logement spécifique pour sa fille, mettant l'accent sur le fait que celle-ci avait porté son choix sur le logement de sa tante et sur le fait que les critères qui dictaient ce choix seraient objectifs et sérieux.”

“Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MP/93 p. 28 et ACJC/1470/1995 du 20.11.1995 M. c/ SI X). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier – cela va de soi – les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4). La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Higi, op. cit., N 115 ad art. 271 CO; Weber, Commentaire bâlois, Obligationentrecht I, 4e éd. 2007, N 33 ad art. 271/271a CO; Lachat, op. cit., N 11 ad art. 271; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, page 22; Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, in 6ème Séminaire sur le droit du bail, 1990, pages 9 ss). 5.2.1 Dans le cas d'espèce, le congé adressé à l'intimée le 27 juillet 2020, pour le 31 mai 2021, ne donnait pas le motif fondant la résiliation du bail. Suite à la demande de motivation de congé adressée par l'intimée par courrier du 5 août 2020, l'appelant a refusé de communiquer ce motif. A ce sujet, il a prétendu qu'il souhaitait communiquer le motif du congé de manière informelle, par l'intermédiaire de son épouse, soit la sœur de l'intimée. Il a par ailleurs relevé dans son écriture du 2 septembre 2022 que les relations familiales étaient tendues. Compte tenu de ce qui précède, le motif de congé a été communiqué à l'intimée de manière tardive, soit dans le corps de l'écriture de réponse à la demande de l'appelant, en date du 4 mars 2021, c'est-à-dire huit mois après la notification du congé litigieux, réduisant d'autant l'intensité de l'intérêt légitime du motif invoqué.”

“Les appelants contestent par ailleurs certains faits retenus à tort selon eux par le Tribunal, à savoir le fait que leur maison située sur France serait inhabitable et ne leur permettrait pas de s'y loger durant la durée prévue des travaux dans leur appartement, le fait que les travaux qui ont motivé le congé litigieux soient les mêmes que ceux dont ils avaient été informés en 2007, ainsi que le caractère vétuste du logement qu'ils ont eux-mêmes entretenu et rénové, ce qui rendrait inutile toute une partie des travaux envisagés. Aussi, le motif du congé se révélait être un prétexte, ce qui devait conduire à son annulation. 4.2 Dans la mesure où elle dispose du pouvoir de revoir les faits en appel, la Cour prendra en considération les allégués des appelants portant sur la constatation des faits opérée par le Tribunal au fur et à mesure des développements qui suivent sur la question de fond, à savoir la validité du congé. 5.             Le troisième grief des appelants vise l'application de l'art. 271 CO. Ils soutiennent que le congé notifié le 21 juin 2017 l'a été sur la base d'un motif mensonger, soit d'un prétexte, et doit partant être annulé. 5.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). Dans ce cadre, le motif de la résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Le but de la règlementation des art. 271-271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid.”

“Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ACJC/498/2022 du 11.04.2022 consid. 2.1; Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd.”

“A cet égard, des délais de quatre mois et six jours et de cinq mois entre l'avertissement et la résiliation de bail ont été considérés comme admissibles, contrairement à un délai de dix-huit mois (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et 4C_118/2001 du 8 août 2001; ACJC/811/2009 du 19 juin 2009; Lachat, op. cit., p. 678-679). Un délai de quelques mois, et même de huit mois, entre l'ultime protestation et le congé a été jugé admissible par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 5.3; Wessner, in Commentaire pratique, op. cit., N 37-38 ad art. 257f CO). L'écoulement du temps constitue un des facteurs pertinents, mais il n'est pas le seul, le juge devant tenir compte de l'ensemble des circonstances (Burkhalter / Martinez-Favre, in Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 156). Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). A titre d'exemple, le bailleur qui a incité le locataire à nuire aux voisins ne pourrait pas de bonne foi résilier son bail (Weber, in Commentaire bâlois du Code des obligations I, 6ème éd. 2015, N 8 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée. Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (ACJC/54/2017 du 16 janvier 2017 consid. 4.1; ACJC/1505/2015 du 7 décembre 2015 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3 et 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid.”

“3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 4.4 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 894, n. 3.2.2). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). 4.5 En l'espèce, l'appelante a informé l'intimée, cinq jours à l'avance, que l'arcade abritant E______ serait sous-louée aux mêmes conditions que le contrat de bail principal, à F______ SARL par une gérance-vente. Or, les conditions n'étaient pas les mêmes, notamment les mensualités visant à rémunérer la mise à disposition du fonds de commerce s'élevant à 5'000 fr. et celles-ci devant être acquises à l'appelante en cas de résiliation du contrat de cession notamment pour non-paiement. L'intimée n'était donc pas en possession de toutes les conditions de la sous-location pour se prononcer sur son admissibilité.”

“La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; DB 2006 p. 42; LACHAT, Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op. cit., no 202). 2.2 En l’espèce, le motif du congé réside dans le comportement reproché au compagnon de la locataire du 3 décembre 2021. Les premiers juges ont retenu que E______ avait fait opposition à sa condamnation pour voies de fait par ordonnance pénale, l’affaire étant pendante devant le Tribunal de police.”

“3 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, N 290 et 319; Commentaire USPI, N 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées¸ DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités). 5.1.4 La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c; ACJC/334/2002 du 18.03.2002 M. c/ R.). Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée.”

“Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013). Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation, alors qu'il n'est pas possible d'établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014). Toutefois, si le motif réel est légitime, l'application de l'article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner l'annulation du congé (DB 2007 n° 17; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n° 37-38 ad art. 271 CO). L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, op. cit., p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (LACHAT, op. cit., p. 957). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle a invoqué (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 4A_575/2008 du 19 février 2009).”

“Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1). Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé (arrêt du Tribunal fédéral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 ; Conod, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, 2017, N 44 ad art. 271 CO). La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; 120 II 105 consid. 3c). Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière anticipée – cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe au bailleur, – il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.4.2). 3.1.4 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art.”

“271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (ACJC/1005/2009 du 07.09.2009 L. c/ S. consid. 2.2; ACJC/237/1992 du 18.09.1992 B. c/ SI X. et ACJC/287/1992 du 20 novembre 1992 T. c/ SI X). Ainsi, une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi (ACJC/216/2001 du 12 mars 2001 P. c/ S. et F.). 5.1.3 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, N 290 et 319; Commentaire USPI, N 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées¸ DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.2. En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3; 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid.”

“La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts 4A_18/2016 précité consid. 3.3 et 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). Il ne l'est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La pesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêts 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 2; 4A_475/2015 précité consid. 4.2 i.f et”

“1 CO) et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Ainsi, le bailleur est en principe libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 2.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 Ill 59 consid. 2.1). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 59 et les arrêts cités). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich, weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (grundlegend zur Sanierungskündigung BGE 148 III 215 E.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen). Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen). Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird.”

“3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“Dans un autre cas, le bailleur voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée). 5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 5.5 5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.”

“Grundlagen Anfechtung Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Eine gesetzeskonform nach Art. 257d OR ausgesprochene Kündigung kann ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstossen. Die Anfechtbarkeit muss jedoch restriktiv ausgelegt werden, um nicht den Anspruch des Vermieters auf rechtzeitige Mietzinszahlungen zu vereiteln (BGE 140 III 591 E. 1; Urteile des Bundesgericht 4A_158/2024 vom 5. November 2024 E. 9.2, 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1). Bei gesetzlich geregelten ausserordentlichen Kündigungen hat die Konkretisierung der Treuwidrigkeit bzw. Missbräuchlichkeit die erkennbar hinter den gesetzlichen Regelungen stehenden Wertentscheide des Gesetzgebers (namentlich die von ihm darin bereits vorgenommenen Güter- und Interessensabwägungen; z. B. bei Art. 257d, 257f, 259b und 261 OR) vollumfänglich zu berücksichtigen (HIGI/BÜHLMANN, in: Higi/Bühlmann/Wildisen, Zürcher Kommentar Obligationenrecht, 5. Aufl. 2020, Vorbem. zu Art. 266-266o N. 152). Die Beweislast bei der Anfechtung einer Kündigung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben obliegt derjenigen Partei, welche die Kündigung anficht (BGE 120 II 105 E.”

“1 Selon la jurisprudence récente de la CACI (26 mars 2024/140, JT 2024 III 39), le juge de l'expulsion, donc également le juge de l'appel, examine à titre préjudiciel si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse. Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et peut subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). 4.2.2 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Tel peut être le cas (congé annulable, et non inefficace) lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 Ill 591 consid. 1 et les réf. citées ; TF 4A 550/2020 du 29 avril 2021 consid.”

“Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). 4.3 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Pour que cette disposition soit applicable, il suffit que le bailleur ait remis la chose louée au locataire ou, si celui-ci ne l'occupe pas, que le bailleur la tienne à sa disposition (ATF 127 III 548). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311).”

“Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités). Ainsi, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2 et 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 et 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 4.2.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2 et 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2). Le congé est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“1.2; 138 III 59 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 5.2.2). Der geltend gemachte Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Fällt er in der Folge dahin, wird die Kündi- gung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; 138 II 59 E. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; 4A_563/2017 vom 19. Februar 2019 E. 3.1; 4A_545/2013 vom 28. November 2013 E. 3.2.2 f.; 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 2.5). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2). Dabei obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraus- setzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin dar- zutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutra- gen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich beim Grund- satz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tat- sachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen - 10 - lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grund- sätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Ur- teil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbeson- dere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pau- schal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des ge- nannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E.”

“Daraus ergibt sich indirekt durchaus eine gewisse Beschränkung der Partnerwahl- freiheit aufgrund des Kündigungsschutzes, denn wie bei den Sanierungskündigun- gen wäre auch eine Kündigung an einen sich tadellos verhaltenden Mieter, der das Mietobjekt als Hauptwohnung nutzt und damit unmittelbar auf dieses angewiesen - 60 - ist, als Kündigung auf Vorrat missbräuchlich, wenn sie lediglich mit einer in den Sternen stehenden Absicht der Vermietung an eine Familie begründet würde. So gesehen kann durchaus gesagt werden, dass dem angestammten Mieter gegen- über einem beliebigen Dritten im Lichte von Art. 271 f. OR ein gewisser Vorsprung zukommt. Massgeblich für die Beurteilung der Ungültigkeit sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mit- hin darzutun, dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem ver- pönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1).”

“Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn ge- nügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25.6.2008; BGer 4A_518/2010 vom 6.12.2010 E. 2.4.2). Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, wobei spätere Ereignisse u.U. Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zulassen. Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung etwa aus einem verpönten oder nicht schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersu- chen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kün- digende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grund- sätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November - 16 - 2007 E. 2.2.1), und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren in der amtlichen Samm- lung des Bundesgerichts publizierten Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung also nicht Gültigkeitserfor- dernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegen- heit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der ange- gebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Anga- ben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse er- folgt ist (BGE 143 III 344 E.”

“cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités). 5.1.4 La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c; ACJC/334/2002 du 18.03.2002 M. c/ R.). Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MP/93 p. 28 et ACJC/1470/1995 du 20.11.1995 M. c/ SI X). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier – cela va de soi – les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4). La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Higi, op. cit., N 115 ad art. 271 CO; Weber, Commentaire bâlois, Obligationentrecht I, 4e éd.”

“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 s. CO), il faut déterminer quel est le motif - réel - de congé invoqué par le bailleur (sur l'ensemble de la question, cf. l'arrêt 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient donc au locataire qui veut contester le congé donné par le bailleur de requérir la motivation de celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent toujours être apportées en complément en procédure (ATF 138 loc. cit.). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid.”

“1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; Urteil 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1).”

“Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. a und lit. d OR). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; Urteil 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1).”

“Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Dies gilt auch, soweit behauptet wird, die Kündigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) geltend gemacht wurden (BGE 145 III 143 E. 3.1; 143 III 344 E. 5.3.1; 138 III 59 E. 2.1 und 2.2.1; Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1; 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 3.1).”

“Ein unbefristetes Mietverhältnis kann gemäss Art. 266a OR von den Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine gekündigt werden. Die Vertragsparteien sind dabei grundsätzlich frei, den Mietvertrag unabhängig von konkreten Kündigungsgründen aufzulösen. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt demnach keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben. Gemäss Art. 271 Abs. 2 OR muss die Kündigung auf Verlangen aber begründet werden. Nach dieser gesetzlichen Anordnung sind die Kündigungsgründe also erst auf Gesuch der Gegenseite hin offenzulegen, wobei ein solches etwa auch in der Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde zu erkennen ist. Aus dem Erfordernis eines Begründungsbegehrens ergibt sich, dass weder der Fristenlauf für die Anfechtungsklage noch die Gültigkeit der Kündigung selber von deren Begründung abhängt. Art. 271 Abs. 2 OR statuiert keine Rechtspflicht, sondern eine blosse Obliegenheit, die nicht durchgesetzt werden kann. Die Kündigung ist demnach auch ohne entsprechende Begründung zulässig und grundsätzlich gültig. Wird die Kündigung jedoch trotz Verlangen nicht begründet und auch im Rahmen des Anfechtungsverfahrens der Kündigungsgrund nicht nachgeliefert, so ist dies ein Indiz dafür, dass die Vertragsauflösung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, weil kein schützenswertes Interesse an der Kündigung besteht und diese mithin missbräuchlich ist.”

“1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1 mit Hinweisen).”

“De la sorte, l'examen sommaire des chances de succès auquel il doit procéder est simplifié. Cet examen ne doit toutefois pas conduire à ce qu'une partie voit quasiment rendu impossible le contrôle d'une décision qu'elle conteste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_572/2015 du 8 octobre 2015 consid. 4.1). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 4.2. 4.2.1 Selon l'art. 266a CO al. 1 1ère phr. CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut le résilier en observant les délais de congé. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_694/2016 du 4 mai 2017). Selon l'art. 271 CO relatif notamment aux baux d'habitations, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (al. 2). La motivation du congé n’est pas une condition de sa validité. Toutefois, pour permettre au destinataire de décider si la résiliation est contestable au sens de CO 271 I ou 271a I, ou s’il y a matière à prolongation de bail (CO 272 ss), l’expéditeur doit motiver le congé si l’autre partie le demande (incombance). La motivation du congé doit être claire, complète et véridique (CR CO I-LACHAT/BOHNET, n. 10 ad art. 271). Afin que le destinataire puisse agir en connaissance de cause, les motifs du congé devraient être donnés pendant le délai de l'art. 271 al. 1 CO; le Tribunal fédéral admet cependant, sous réserve de l’abus de droit, une motivation ultérieure, devant l’autorité de conciliation ou le tribunal de première instance, jusqu’aux délibérations selon les règles procédurales applicables (CR CO I, op.”

“S’agissant du soin à apporter aux locaux et des égards envers les voisins, le locataire répond non seulement de ses propres actes, mais également des actes des personnes avec lesquelles il vit, de ses employés, de ses clients et de tous autres auxiliaires, des animaux qu’il détient ainsi que des actes de ses sous-locataires (LACHAT, op. cit., p. 886). La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; DB 2006 p. 42; LACHAT, Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op.”

“Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie le bail puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 959). L'art. 271 al. 1 CO est une norme générale, dont l'application présuppose un examen de cas en cas, eu égard à l'historique de l'affaire, à ses particularités et aux motifs invoqués à l'appui du congé. Une résiliation qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui consacre une attitude déloyale ou qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, op. cit., p. 959). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). S'agissant de la disproportion manifeste des intérêts en présence, la doctrine soutient qu'en règle générale les congés qui visent à sanctionner une violation d'une certaine importance ou répétée du contrat par le locataire ne sont pas abusifs. Le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas toutes réalisées, notamment par exemple parce que le maintien du bail n'est pas insupportable (Lachat, op. cit., p. 963). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“271; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9e Séminaire sur le droit du bail, 1996, page 22; Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, in 6e Séminaire sur le droit du bail, 1990, pages 9 ss; ACJC/1410/2023 du 23 octobre 2023 consid. 5.1.4). 4.2.4 Lorsqu’il résilie le bail, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliation (ACJC/1410/2023 précité, consid. 5.1.2). En principe, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l'habitation - ou le local commercial - n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 précité consid. 3.3 et 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 5). S’agissant du besoin propre invoqué par une personne morale, le Tribunal fédéral a reconnu, en se référant à la doctrine, qu’en cas de contestation de la validité d’un congé ordinaire sous l’angle de la bonne foi, l'art. 271 al. 1 CO ne fait pas référence à un besoin « personnel » du bailleur ou de ses proches parents ou alliés, admettant ainsi qu’une société anonyme peut souhaiter attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers. Ainsi, sous les points de vue de la bonne foi ou de la protection contre l'abus de droit, le dessein de procurer un logement à l’actionnaire unique d’une société propriétaire et bailleresse, ne revêt aucune signification défavorable. Cette configuration particulière peut néanmoins être prise en compte sous l’angle de la pesée des intérêts à effectuer en matière de prolongation de bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1, 3.2 et 3.3 et les références citées). Dans le cadre d’un congé ordinaire, le besoin invoqué par le bailleur ne doit pas être immédiat ou urgent. On ne saurait en effet lui imposer d'attendre le moment où le besoin se concrétise, au vu du temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un logement après une résiliation.”

“Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé le droit, en tant que celui-ci aurait constaté la validité du motif du congé communiqué à l'appui de la résiliation du bail, sur la base de faits qui étaient alors inconnus du bailleur. S'agissant de la question de la validité du congé au regard de l'art. 271 CO, les appelants soutiennent que le motif invoqué par l'intimé ne correspondrait pas au motif réel. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). 3.1.2 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 précité).”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (arrêts 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf.”

“A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69, et 4C_61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1 in SJ 2006 I p. 34). Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse (venire contra factum proprium), ce qui constitue un abus de droit qui ne mérite pas la protection du droit (ATF 140 III 481 consid.”

“Le locataire avait refusé d'obtempérer. Il n'était même pas établi qu'il eût effectivement conclu une telle assurance. Le Tribunal fédéral a considéré qu'il avait ainsi persisté dans la violation grave de ses obligations contractuelles, ce qui avait rendu la continuation du bail insupportable pour le bailleur. Le fait qu'il craignait que son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées.”

“1 et 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6 ; ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; 120 II 31 consid. 4a ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 et 4C_411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1). 3.1.3 La loi prévoit que le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé ne constitue donc pas une condition de sa validité. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ACJC/1410/2023 du 23 octobre 2023 consid. 5.1.3 ; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid.”

“et ACJC/287/1992 du 20 novembre 1992 T. c/ SI X). Ainsi, une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi (ACJC/216/2001 du 12 mars 2001 P. c/ S. et F.). 5.1.3 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, N 290 et 319; Commentaire USPI, N 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées¸ DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid.”

“Pour le surplus, la recourante n'allègue pas valablement que le congé fondé notamment sur ce motif-ci contreviendrait à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Elle se limite à relever que l'intimée ne lui a pas communiqué les motifs du congé avant la procédure judiciaire. Quoi qu'il en soit, la motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4). Au vu de ce qui précède, la recourante ne saurait déduire de ce seul élément que le congé contreviendrait à la bonne foi.”

“Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut avoir lieu après la notification de la résiliation, même durant la procédure de première instance seulement, jusqu'aux délibérations (ATF 143 III 344; TF 4A_200/2017). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. la). Il s'agira ensuite de vérifier si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 131 III 535 consid. 4.3 ; ATF 130 III 699 consid. 4.1 ; TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3). Il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.2). Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (ATF 135 III 112 consid.”

“De la sorte, l'examen sommaire des chances de succès auquel il doit procéder est simplifié. Cet examen ne doit toutefois pas conduire à ce qu'une partie voit quasiment rendu impossible le contrôle d'une décision qu'elle conteste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_572/2015 du 8 octobre 2015 consid. 4.1). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 2.1.2. Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel ; un motif particulier n'est pas exigé (art. 266a al. 1 CO). Le congé est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. En règle générale, l'absence d'intérêt digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2). L'absence de motivation ou une motivation erronée peut être l'indice que le congé ne répond à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif sera-t-il en principe retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un simple prétexte tandis que le véritable motif n'est pas constatable (ATF 138 III 59 précité consid. 2.1; 132 III 737 consid. 3.4.2; 125 III 231 consid. 4b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1). Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent.”

“Les principes généraux sur la motivation du congé valent aussi en cas de résiliation fondée sur des travaux de rénovation ou de transformation. Dans ce cas également, la motivation n'est pas une condition de validité du congé - contrairement à ce qu'ont pu faire accroire certaines formulations (ATF 143 III 344 consid. 5.3.3, précisant les ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et 142 III 91 consid. 3.2.1; arrêts 4A_491/2018, précité, consid. 2.1.2; 4A_127/2017, précité, consid. 2.3). Conformément à la règle générale (cf. consid. 3.1.1 ci-dessus), pour déterminer si le projet de rénovation est manifestement incompatible avec les règles du droit public et, partant, si le congé est contraire à la bonne foi au sens de l'art. 271 CO, il faut se placer au moment où le congé a été notifié. Il faut que le projet soit déjà à ce moment-là manifestement incompatible avec ces règles. Des événements survenus postérieurement ne sont pas susceptibles d'influer sur cette qualification, car un congé valable ne peut pas devenir invalide par la suite. Ces événements peuvent tout au plus permettre d'apprécier le degré d'impossibilité du projet tel qu'il existait à la date de la notification du congé (arrêts 4A_142/2017, précité, consid. 4.1; 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2). Un congé n'est pas déjà contraire à la bonne foi si le projet initial doit être modifié pour pouvoir être approuvé par les autorités administratives.”

“En règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 1). La validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait des complications, coûts supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 consid. 4.1.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1). L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.1.1). Si le locataire quitte les lieux durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement qu'une fois les travaux terminés, la réalisation des travaux n'est pas rendue plus compliquée; dans une telle situation, la question d'un congé abusif peut se poser. Mais il convient de se référer à la situation prévalant au moment du congé pour déterminer s'il est abusif. Un congé abusif ne se conçoit dès lors que si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que le moment venu, le locataire irait se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés. Il faut d'une part que le locataire ait pris l'engagement avant la résiliation; un engagement ultérieur ne saurait a posteriori transformer un congé licite en un congé abusif.”

“Rien n'interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et 2.5). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1). Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Le bailleur est toutefois lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 5.2.1). 2.2 2.2.1 En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énonce des exemples de motifs de résiliation contraires à la bonne foi. Tel est notamment le cas du congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Ces prétentions comprennent entre autres le droit de sous-louer la chose louée, fondé sur l'art. 262 CO (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1). Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas (al. 2) : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a); si les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail principal, sont abusives (let. b); et enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Un arrêt récent fait une synthèse de la jurisprudence relative au droit de congédier le locataire en raison d'une sous-location (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015).”

“Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 3.2 3.2.1 En l'espèce, il convient de relever en premier lieu que l'intimée ne s'est pas prévalue de la clause relative au droit de préemption prévue dans le contrat de gérance libre lorsqu'elle a manifesté son intérêt de racheter le fonds de commerce – étant donné que ce dernier n'avait pas été mis en vente par les appelants –, de sorte que cette prétention, qui n'est pas typique du droit du bail, ne découle pas du contrat de gérance libre. L'art. 271a al. 1 let. a CO est inapplicable au cas d'espèce, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal. Il s'agit toutefois encore d'examiner les conditions d'application de l'art. 271 al. 1 CO, en déterminant d'abord le motif réel de la résiliation donné par les appelants, puis, dans un second temps, si celui-ci est conforme aux règles de la bonne foi. 3.2.2 Les appelants soutiennent que les "menaces" de dénonciation à la régie figurant dans les courriers envoyés par E______, en qualité de représentante de l'intimée, constitueraient un comportement inadmissible, propre à rompre le lien de confiance nécessaire pour la poursuite des relations contractuelles. La question se pose donc de savoir s'il peut être retenu que les appelants auraient compris que les propos figurant dans les courriers envoyés par E______ étaient émis par l'intimée, en sa qualité de représentante de ceux-ci, s'ils les auraient véritablement perçus comme des "menaces" à leur encontre (en ce sens qu'ils seraient dénoncés à la régie en raison d'une sous-location prétendument illicite s'ils ne vendaient pas le fonds de commerce) et si, partant, ils pourraient constituer un motif de résiliation. Concernant le rôle de E______, l'attitude des appelants est contradictoire.”

“Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé le droit, en tant que celui-ci aurait constaté la validité du motif du congé communiqué à l'appui de la résiliation du bail, sur la base de faits qui étaient alors inconnus du bailleur. S'agissant de la question de la validité du congé au regard de l'art. 271 CO, les appelants soutiennent que le motif invoqué par l'intimé ne correspondrait pas au motif réel. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). 3.1.2 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 précité).”

“La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“2 CO et, d’autre part, les règles sur les baux de locaux d’habitation ou commerciaux, en particulier celles relatives à la protection des congés des art. 271 ss CO, s’appliqueraient. 6.2 6.2.1 Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Au sens de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 Ill 59 consid. 2.1). Les art. 271 et 271a CO ne s’appliquent qu’aux baux d’habitation et de locaux commerciaux (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, Bâle 2021, n. 3 ad art. 271 CO). 6.2.2 L’art. 677 al. 1 CC traitant des « constructions mobilières » prévoit que les constructions légères, telles que les chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fond d’autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent au propriétaire de ces choses. Au sens de l’art. 713 CC, la propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles. 6.2.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction est mobilière ou immobilière en fonction de deux critères : sa légèreté objective, soit un critère dit matériel ou objectif, et l'intention d'établir la construction à demeure ou non, soit un élément subjectif (ATF 92 II 227 consid.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht.”

“Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, publié in SJ 2006 chiffre I, page 34; 4C_131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1, publié in MP 2004, p. 55). Selon la jurisprudence, la protection de l’art. 271 al. 1 CO accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 consid. 3a, p. 108). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus «manifeste» au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31consid. 4a p. 32 s.). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 4C_170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1). Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et du contenu d'une volonté subjective sont à la charge de la partie qui s'en prévaut (ATF 121 III 118 consid.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1 p. 146; 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, par exemple pour des motifs économiques (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110) ou dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1 p. 146; 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92; 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf.”

“1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 962-963). Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées / JdT 2009 I 491 ; arrêt TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (arrêt TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (arrêt TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2). 2.4. En bref, après avoir procédé à un examen minutieux et circonstancié des allégués des parties, le Tribunal des baux a tout d’abord considéré et retenu que les demandeurs n’avaient pas établi à satisfaction de droit que la résiliation de leur contrat de bail était abusive au motif qu’ils avaient fait valoir de bonne foi des prétentions découlant dudit contrat (cf. décision entreprise, consid. 2.2, p. 8 ss). Après avoir passé en revue les différents motifs invoqués par les défendeurs à l’appui de la résiliation litigieuse, il est ensuite arrivé à la conclusion qu’ils étaient avérés, raison pour laquelle le congé ne pouvait pas être qualifié de contraire à la bonne foi (cf. décision entreprise, consid.”

“3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“Dans un autre cas, le bailleur voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée). 5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 5.5 5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.”

“Daraus will der Kläger zumin- dest indirekt eine Obliegenheit der Vermieterschaft ableiten, ihre Mieter vorab über eine bevorstehende Sanierungskündigung zu informieren. Verzichte eine Vermie- terin auf eine solche Vorinformation, so seine Argumentation, würde der Mieter- schaft das legitime Recht verwehrt werden, eine im Sinne der Rechtsprechung und Praxis Auszugsgarantie abzugeben, soweit man eine solche hier nicht ausnahms- weise auch nachträglich berücksichtige. - 16 - Beide Argumente sind nicht stichhaltig: Ziff. 9.5 des Mietvertrages bezieht sich auf Arbeiten, die den Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht infrage stellen (vgl. Art. 260 OR). Die Klausel findet keine Anwendung, wenn der Vermieter aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten in legitimer Weise zur Kündigung greift. Was die Rechtsprechung zur Auszugsgarantie angeht, ist diese nicht so zu verstehen, dass daraus eine Verpflichtung oder auch nur eine Obliegenheit der Vermieterin abgeleitet werden kann, ihr Bauprojekt schon vor der Kündigung näher zu um- schreiben. Art. 271 Abs. 2 OR sieht sogar nach der Kündigung nur vor, dass die Vermieterin sie auf Verlangen zu begründen hat, so dass die Gründe auch noch im laufenden Anfechtungsverfahren genannt werden können, ohne dass dadurch die Gültigkeit der Kündigung per se infrage gestellt wird (dazu und zu den Nuancen BGE 143 III 344). Damit ist es ausgeschlossen, eine Begründungspflicht aus dem Umstand abzuleiten, dass eine zureichende Auszugsgarantie die Kündigung wo- möglich als treuwidrig hätte erscheinen lassen. Deutlich genug ist das Urteil des Bundesgerichts 4A_503/2013 v. 5.3.2014 E. 4.3: «A juste titre, [le locataire] ne plaide pas que la consultation préalable du locataire serait une condition de validité du congé motivé par des travaux de rénovation, cette question étant régie par le droit civil fédéral. Les règles de la bonne foi sont seules déterminantes à cet égard (art. 271 al. 1 CO). Or, celles-ci ne commandent pas d'annoncer à l'avance un congé au locataire, ni ensuite d'attendre que celui-ci ait pu trouver une solution pour se reloger.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut avoir lieu après la notification de la résiliation, même durant la procédure de première instance seulement, jusqu'aux délibérations (ATF 143 III 344; TF 4A_200/2017). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. la). Il s'agira ensuite de vérifier si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 131 III 535 consid. 4.3 ; ATF 130 III 699 consid. 4.1 ; TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3). Il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün- dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. - 39 - BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp 3/06 S. 168). Art. 271 Abs. 1 OR ist ebenfalls anwendbar, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäss Art. 257d OR erfolgt, wobei hier je- doch besondere Umstände vorliegen müssen, um die Kündigung für ungültig zu erklären (BGE 120 II 31 E. 4a).”

“m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp 3/06 S. 168). Art. 271 Abs. 1 OR ist ebenfalls anwendbar, wenn die Kündigung - 50 - wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäss Art. 257d OR erfolgt, wobei hier je- doch besondere Umstände vorliegen müssen, um die Kündigung für ungültig zu erklären (BGE 120 II 31 E. 4a).”

“Comme retenu ci-avant, l'appelant a à nouveau réglé le loyer dès le mois d'août 2020, de sorte qu'il devait, selon toute vraisemblance, être en possession desdits bulletins. C'est par ailleurs à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant, à réception de la sommation de paiement, sous menace de résiliation de bail, n'a pas pris contact avec la représentante de l'intimée, si des doutes subsistaient quant aux loyers à régler. Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Il est donc établi que les nuisances étaient importantes et que la continuation du bail était, au moment où le congé a été donné, insupportable pour plusieurs voisins directs de l’appelante. Dans la mesure où c’est uniquement à ce moment-là que la question doit être examinée, à l’exclusion des faits postérieures, il est sans portée que plusieurs voisins aient ensuite déclaré que les nuisances avaient disparu et qu’ils n’avaient plus à se plaindre de l’appelante à compter de l’année 2020. Il ressort ainsi de ce qui précède que les nuisances étaient particulièrement importantes et rendaient la continuation du bail insupportable. Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid.”

“Ces plis ont été distribués au guichet postal les 26 et 27 janvier 2022. j. Par requête en protection des cas clairs formée le 14 mars 2022 devant le Tribunal, la bailleresse a requis l'évacuation de F______ SA, E______ SARL et A______ des locaux loués, ainsi que le prononcé de mesures d'exécution directe du jugement d'évacuation. k. Dans leur mémoire réponse du 27 avril 2022, F______ SA et E______ SARL ont conclu à l'irrecevabilité de la requête. Elles ont fait valoir que le contrat de bail du 1er avril 2019 avait été simulé, dans la mesure où le bail avait en réalité été conclu entre C______ SA et B______ SA. Cette dernière société occupait les locaux et s'acquittait du loyer depuis le début du bail. A cette époque, H______ était l'administrateur de E______ SARL, tandis que A______ - qui était un ancien employé de B______ SA - était l'administrateur de F______ SA. L'avis comminatoire et le congé auraient donc dû être adressés à B______ SA. En tout état, le congé contrevenait aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), l'arriéré ayant été soldé quelques jours seulement après l'expiration du délai comminatoire et la bailleresse ayant tardé à résilier le bail. Elles ont produit, notamment, un relevé des paiements effectués par B______ SA sur le compte de la régie les 7 décembre 2021 (6'500 fr.), 31 décembre 2021 (6'500 fr.), 19 janvier 2022 (13'000 fr.) et 25 janvier 2022 (6'390 fr.). l. Le Tribunal a entendu les parties à deux reprises, lors des audiences de débats des 28 avril et 22 septembre 2022. Lors de la première audience, le Tribunal a ordonné la rectification de la qualité des parties, en ce sens que E______ SARL était rectifiée en E______ SARL. C______ SA a persisté dans ses conclusions et précisé que les indemnités étaient à jour, une indemnité ayant été réglée avec de l'avance. A______ a déclaré que les locaux loués étaient occupés par B______ SA qui en était la "réelle locataire". De leur côté, F______ SA et E______ SA ont exposé que le contrat de bail signé le 1er avril 2019 avait été simulé.”

“Letztlich kommt es vorliegend aber ohnehin nicht unmittelbar auf die sub- jektive (Un-)Kenntnis der Beklagten über die Rechtslage oder den Umfang einer möglichen Mietzinserhöhung an, sondern darauf, dass die Beklagte mit der vor- behaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 in objektiver Hinsicht bei den Klägerinnen Vertrauen erweckt hat, dass sie mit dem neu verlangten Mietzins ei- nen genügenden Ertrag erzielen würde, zumal sie diese Mietzinserhöhung ohne weiteren bzw. erneuerten Vorbehalt ausgesprochen hat (vgl. etwa BGE 121 III 163, E. 2). Insbesondere durften die Klägerinnen darauf vertrauen, dass sich die Beklagte vorab über die Rechtslage und die Möglichkeit einer allfälligen Mietzins- erhöhung nach absoluter Methode informiert hatte. Dieses Vertrauen wird ent- täuscht, wenn die Beklagte nur rund einen Monat später mit der Begründung kün- digt, sie erziele (nun doch) keinen genügenden Ertrag. Aus der Sicht der Kläge- rinnen – und nur darauf kommt es hier an – ist ein solches Verhalten widersprüch- lich. Art. 271 Abs. 1 OR stellt auf den Grundsatz von Treu und Glauben ab (Art. 2 ZGB; vgl. dazu näher BGE 120 II 105, E. 3a), und nicht etwa auf den Begriff des guten Glaubens (Art. 3 ZGB). Während Letzterer auf ein subjektives Tatbe- standsmerkmal abstellt, liegt dem Begriff von Treu und Glauben – wie ganz all- gemein auch dem daraus abgeleiteten privatrechtlichen Vertrauensgrundsatz, et- wa bei der objektiven Vertragsauslegung – ein objektiver Massstab zugrunde, bei dem es, soweit für die Gegenseite nicht erkennbar, nicht auf den subjektiven Ver- ständnishorizont der handelnden Partei ankommt (vgl. BGE 143 III 653, E. 4.3.3 [Pra 2019 Nr. 15]; BSK ZGB I-F OUNTOULAKIS/HONSELL, Art. 3 N 3). Demzufolge kann für die Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung der Beklagten nicht entscheidend sein, ob ihr die Tragweite der nur kurz zuvor erklärten Mietzinser- höhung bewusst war oder nicht. - 22 -”

“Letztlich kommt es vorliegend aber ohnehin nicht unmittelbar auf die subjek- tive (Un-)Kenntnis der Beklagten über die Rechtslage oder den Umfang einer möglichen Mietzinserhöhung an, sondern darauf, dass die Beklagte mit der vorbe- haltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 in objektiver Hinsicht bei den Klä- gerinnen Vertrauen erweckt hat, dass sie mit dem neu verlangten Mietzins einen genügenden Ertrag erzielen würde, zumal sie diese Mietzinserhöhung ohne weite- ren bzw. erneuerten Vorbehalt ausgesprochen hat (vgl. etwa BGE 121 III 163, E. 2). Insbesondere durften die Klägerinnen darauf vertrauen, dass sich die Beklagte vorab über die Rechtslage und die Möglichkeit einer allfälligen Mietzinserhöhung nach absoluter Methode informiert hatte. Dieses Vertrauen wird enttäuscht, wenn die Beklagte nur rund einen Monat später mit der Begründung kündigt, sie erziele (nun doch) keinen genügenden Ertrag. Aus der Sicht der Klägerinnen – und nur darauf kommt es hier an – ist ein solches Verhalten widersprüchlich. Art. 271 Abs. 1 OR stellt auf den Grundsatz von Treu und Glauben ab (Art. 2 ZGB; vgl. dazu näher BGE 120 II 105, E. 3a), und nicht etwa auf den Begriff des guten Glau- bens (Art. 3 ZGB). Während letzterer auf ein subjektives Tatbestandsmerkmal ab- stellt, liegt dem Begriff von Treu und Glauben – wie ganz allgemein auch dem dar- aus abgeleiteten privatrechtlichen Vertrauensgrundsatz, etwa bei der objektiven Vertragsauslegung – ein objektiver Massstab zugrunde, bei dem es, soweit für die Gegenseite nicht erkennbar, nicht auf den subjektiven Verständnishorizont der handelnden Partei ankommt (vgl. BGE 143 III 653, E. 4.3.3 [Pra 2019 Nr. 15]; BSK ZGB I-FOUNTOULAKIS/HONSELL, Art. 3 N 3). Demzufolge kann für die Beurteilung - 65 - der Treuwidrigkeit der Kündigung der Beklagten nicht entscheidend sein, ob ihr die Tragweite der nur kurz zuvor erklärten Mietzinserhöhung bewusst war oder nicht.”

“1; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit " manifeste " au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b; arrêt 4A_330/2017 précité consid. 3.1); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019 [ci-après : Bail], n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 1 205 ; Lachat et al., Bail, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 4.3 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., Bail, n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). Un congé nul est un congé affecté d'un vice grave qui le prive d'emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée d'office par l'autorité de conciliation ou par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn. 2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les références citées). La jurisprudence admet que le congé donné en application de l'art. 257d CO puisse, à titre exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du congé doit donc rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (Lachat, op. cit., p. 881 note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont très rares »). L'annulation entre en considération notamment lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps (ATF 120 II 31 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid.”

“Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu de manire erronŽe que les locaux voisins louŽs par la sociŽtŽ G______ SA seraient libres au plus t™t le 31 dŽcembre 2022, se basant sur ce constat pour fixer, ˆ tort, l'ŽchŽance du bail ˆ la mme date, alors que le bail, de durŽe indŽterminŽe, devait tre en tout Žtat rŽsiliŽ par l'intimŽe. 3.1 L'appel peut tre formŽ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr™le librement l'apprŽciation des preuves effectuŽe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vŽrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 3.2 En l'occurrence, l'Žtat de fait ci-dessus a ŽtŽ complŽtŽ par les pices nouvelles versŽes ˆ la procŽdure par l'intimŽe, soit la rŽsiliation du bail de G______ SA pour le 31 dŽcembre 2022, ainsi que l'absence de contestation de ce congŽ par ladite sociŽtŽ, ce qui scelle le sort du grief. 4.       Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violŽ l'art. 271 CO en considŽrant que le motif du congŽ ne contrevenait pas ˆ la bonne foi. Ils considrent que le motif donnŽ pour le congŽ est un prŽtexte, car selon eux, la rŽnovation de l'entier de l'Žtage alors que les locaux louŽs par la sociŽtŽ voisine sont dŽjˆ rŽnovŽs et devraient ainsi tre prŽalablement dŽtruits n'avait pas de sens. Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'Žtat des locaux louŽs par les appelants serait propre ˆ mettre en doute le sŽrieux du projet de rŽnovation. Enfin, l'intimŽe ayant indiquŽ souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dŽmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas ŽtŽ fait. 4.1 Lorsque le contrat de bail est de durŽe indŽterminŽe, chaque partie est en principe libre de le rŽsilier pour la prochaine ŽchŽance convenue en respectant le dŽlai de congŽ prŽvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'ˆ l'expiration de la pŽriode convenue ; au terme du contrat, la libertŽ contractuelle rena”t et chacune a la facultŽ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.”

“Le bailleur est libre de notifier une résiliation ordinaire du bail pour effectuer de tels travaux. Il a un intérêt économique à maintenir l'état de son immeuble, voire à l'améliorer et à effectuer des travaux dans les meilleurs délais et conditions économiques de façon à améliorer le rendement de celui-ci (cf. PHILIPPE CONOD, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 21 ad art. 271 CO p. 1142). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2). Il n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent nécessaires et urgents (ATF 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A_503/2013 précité consid. 4.3). Le congé n'est annulable que s'il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO. Dans ce domaine, la motivation du congé revêt une grande importance (arrêt 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2 in fine).”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 142 III 91 consid. 3.2.1, 140 III 496 consid. 4.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_2013 du 5 mars 2014 consid. 4.1). Il n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent nécessaires et urgents (ATF 148 III 215 consid. 3.2.1, 135 III 112 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). 3.2 La résiliation ordinaire du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation particulier. La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa validité et elle n'a pas à être fournie dans le délai de 30 jours suivant la réception de celui-ci (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). L'absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3, 143 III 344 consid. 5.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3, 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3, 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2, 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). 3.3 Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid.”

“271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin ; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ATF 136 III 190 consid. 2 ; 132 III 737 consid. 3.4.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6 ; ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; 120 II 31 consid. 4a ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 et 4C_411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1). 3.1.3 La loi prévoit que le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé ne constitue donc pas une condition de sa validité. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ACJC/1410/2023 du 23 octobre 2023 consid. 5.1.3 ; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées.”

“Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et les références citées). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.2 destiné à la publication; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé. Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail. En particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte alors que le motif réel n'est pas constatable (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 143 III 344 consid. 5.3.1 et les références citées).”

“A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69, et 4C_61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1 in SJ 2006 I p. 34). Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse (venire contra factum proprium), ce qui constitue un abus de droit qui ne mérite pas la protection du droit (ATF 140 III 481 consid. 2.3.2 avec références; 89 II 287 consid.5; arrêt du Tribunal fédéral 5A_570/2017 du 27 août 2018 consid. 6.1). Au titre de l'attitude contradictoire du locataire en lien avec la fixation judiciaire du loyer, la jurisprudence a également retenu qu'une exception au droit de répétition des art.”

“Il est également annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection conférée par ces dispositions légales procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, arrêt du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 4.1.2 et la référence citée). Les règles de la bonne foi, qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle, permettent d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 135 III 162 consid. 3.3.1, 120 II 105 consid. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 148 III 125 consid. 3.1.2, 145 III 143 consid. 3.1, 142 III 91 consid. 3.2.1, 140 III 496 consid. 4.1, 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.1).”

“Il est sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (TF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2 ; TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1).   4.2.2              La faculté de donner un congé anticipé en application de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO n'exclut nullement le droit de recourir au congé ordinaire. Celui-ci nécessite simplement de respecter le terme contractuel ou légal et de ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi. La loi n'impose donc pas au bailleur de donner un avertissement avant de congédier le locataire pour le terme ordinaire ; il n'y a en soi pas d'abus à faire usage du droit de résiliation ordinaire dont les conditions sont moins strictes, mais nécessitent un délai de congé plus long (TF 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 4.4.2). Par ailleurs, le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas réalisées (Lachat, op. cit., p. 963).   4.2.3              Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence ; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC ; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (ATF 120 Il 105 consid. 3 ; ATF 120 Il 31 consid. 4a ; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid.”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün- dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. - 39 - BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp 3/06 S.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (comme optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3; 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”

“266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). Pour statuer sur la validité d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). 4.2 L'appelante, par le biais de I______, secrétaire du conseil de Fondation de l'appelante, et de H______, président, a exposé de manière convaincante que la FONDATION souhaitait récupérer le logement de l'intimée pour l'attribuer à un locataire de son choix, parmi une liste de candidats dûment inscrits et habitant officiellement sur la Commune depuis plus de 20 ans et impliqués dans les activités communales.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“Peu importe la nature des droits dont le Iocataire s’est prévalu ou entend se prévaloir, pourvu qu’il ne s’agisse pas de bagatelles. Le locataire doit démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet d’une preuve certaine, la relation de causalité, elle, peut résulter d’une vraisemblance prépondérante (preuve par indices). Le juge constate le véritable motif du congé selon l’impression objective qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles est d’autant plus vraisemblable qu’il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1). La motivation du congé revêt dans ce contexte une importance primordiale. Si le bailleur parvient à démontrer que le motif véritable du congé n’est pas en relation avec la prétention du locataire, l’art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application. Lorsqu’en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé – étant précisé que conformément à l’art. 271 al. 2 CO, la motivation du congé est obligatoire si l’autre partie la demande –, tarde à le faire ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on admettra, avec d’autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., p. 968-970). 3.3 3.3.1 En l’espèce, le 28 novembre 2022, la bailleresse a proposé à la recourante de signer un avenant prévoyant une augmentation du forfait de charges mensuel, portant celui-ci de 250 fr. à 400 fr. dès le 1er janvier 2023. Le 8 décembre 2022, la recourante a répondu à la bailleresse qu’après avoir consulté diverses régies, elle contestait l’augmentation du montant forfaitaire de charges. Elle exposait que, l’année précédente, elle lui avait demandé une diminution de ce forfait en constatant qu’il n’y avait plus de chauffage à la cuisine et précisait qu’elle participait de diverses manières aux mesures d’économie de chauffage et d’eau chaude. Puis, le 12 décembre 2022, elle a derechef écrit à la bailleresse pour l’informer que le radiateur de la salle de bain était en panne depuis quatre jours, que la température dans cette pièce était de 15°, qu’il en allait de même dans la cuisine, et que, comme elle le lui avait signalé oralement et comme l’hiver passé, il y avait dans cette pièce de l’humidité dans les joints des cadres de fenêtre et de la moisissure dans les carrelages.”

“3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 précité consid. 5.3.1 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2 ; TF 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3). Pour déterminer quel est le motif d’un congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 précité consid.”

“Peu importe la nature des droits dont le Iocataire s'est prévalu ou entend se prévaloir, pourvu qu'il ne s'agisse pas de bagatelles. Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet d'une preuve certaine, la relation de causalité, elle, peut résulter d'une vraisemblance prépondérante (preuve par indices). Le juge constate le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1). La motivation du congé revêt dans ce contexte une importance primordiale. Si le bailleur parvient à démontrer que le motif véritable du congé n'est pas en relation avec la prétention du locataire, l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application. Lorsqu'en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé – étant précisé que conformément à l'art. 271 al. 2 CO, la motivation du congé est obligatoire si l'autre partie la demande –, tarde à le faire ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on admettra, avec d'autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., p. 968-970). 5.2.3 La validité du congé ordinaire étant présumée, il appartient à celui qui en demande l'annulation de renverser cette présomption en prouvant les circonstances de fait qui permettent de constater le caractère abusif de la résiliation ; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Savoir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi s'examine au moment où il est signifié (ATF 138 III 59, JdT 2014 II 418 consid. 2.1 in fine ; ATF 135 III 112 consid. 4.1). 5.3 En l'espèce, la position des premiers juges est motivée sur plus de 6 pages, dont il ressort de façon parfaitement claire que l'appelante n'a réussi à démontrer aucun des griefs qu'elle a soulevés.”

“969) et rendre à tout le moins hautement vraisemblable qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation (TF 4A_426/2020 du 10 septembre 2020 consid. 2.2). Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet d’une preuve certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter d’une grande vraisemblance et sa preuve apportée par indice ; plus la résiliation est rapprochée dans le temps de la prétention, plus le lien de causalité est probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte une importance primordiale (Lachat, op. cit., p. 969 et les réf. citées). Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010 consid. 6.1 et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969 s.). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé - étant précisé que conformément à l'art. 271 al. 2 CO, la motivation du congé est obligatoire si l'autre partie la demande et que, si le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés avant l'ouverture de la procédure, il peut cependant les compléter ou les expliciter au cours de celle-ci (Lachat, op. cit., pp. 953-954) -, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on admettra, avec d'autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., p. 970). 3.3 En l’espèce, force est de constater qu’avant même la première résiliation de loyer intervenue le 3 août 2020, laquelle a été déclarée nulle par l'autorité de première instance pour un motif formel, les relations personnelles entre les parties se sont rapidement et continuellement détériorées. Ainsi, le 11 mai 2020, soit quelques semaines après son entrée dans l’appartement, l'appelant s'est plaint des nuisances de la fille des propriétaires et du compagnon de celle-ci, exigeant d'être informé de la date définitive de leur départ du chalet. L'appelant a ensuite fait part de plusieurs défauts, soit l’étanchéité d'un robinet, le remplacement de la cuvette des toilettes et d'ampoules dans la cuisine, ainsi qu’un problème de fixation d'un radiateur, problèmes qui ont été immédiatement réglés par des entreprises mandatées par les propriétaires ou par l'appelant lui-même qui a alors été remboursé pour les frais engagés.”

“1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). Le juge doit notamment examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.4). Dans un arrêt rendu le 2 septembre 2010 dans la cause 4A_300/2010, le Tribunal fédéral a admis l'existence d'une disproportion manifeste des intérêts en présence dans la situation de deux locataires âgés de 77 ans. Ceux-ci vivaient depuis 36 ans dans l'appartement avec leur fils handicapé, né en 1961, qui souffrait d'importants problèmes neurologiques.”

“Bien que la sous-location ait engendré une sur-occupation manifeste des locaux en 2016, cette situation n'était plus d'actualité le 16 janvier 2019, lorsque le locataire exposait partager le logement uniquement avec sa fille, son époux ainsi que leur dernier enfant mineur, étant précisé qu'une sur-occupation temporaire du logement pouvait être acceptable au vu des liens familiaux liant les parties et de la pénurie de logement frappant le canton de Genève depuis plusieurs années. La solvabilité insuffisante du sous-locataire ne constituait par ailleurs pas un inconvénient majeur pour le bailleur, le locataire étant juridiquement seul responsable du loyer vis-à-vis du bailleur, et A______ SA n'avait fait valoir aucun intérêt propre à l'usage des locaux. Il existait ainsi une disproportion très importante entre l'intérêt de la bailleresse à mettre un terme au contrat et celui du locataire à devoir quitter les locaux dans lesquels il vivait depuis plus de 20 ans, ce pour avoir contrevenu à son devoir d'obtenir le consentement de la bailleresse avant d'accueillir sa famille dans son logement. Les conditions de l'art. 271 CO étant remplies, les congés devaient être annulés. C.           a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 17 mars 2020, A______ SA forme appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle conclut à ce que la Cour valide les congés notifiés à B______ le 17 mars 2016 portant sur l'appartement n° ______ de 4,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à Genève et sur la place de parc n° ______ sise dans la cour du [no.] ______, route 2______ à Genève, dise que les contrats de bail portant sur les objets précités ont pris fin le 31 décembre 2019, condamne B______ à évacuer de sa personne, de tous les biens et de tous tiers, l'appartement et la place de parc sous peine des sanctions prévues à l'art. 292 CP, ordonne à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire de procéder à l'évacuation forcée de B______, de tous les biens et de toutes les personnes, de l'appartement et de la place de parc et déboute B______ de toutes ses conclusions. b.”

“Ein Zeuge hatte bestä- tigt, dass sich mehrere Hausbewohner über die Beschwerdeführer beklagt hat- ten. Gestützt auf diese Informationen durften die Vermieter die Kündigung aus- sprechen – zumindest war die entsprechende Würdigung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nicht willkürlich (a.a.O., E. 2.3-4). Ungültig ist die Kündigung hin- gegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhal- ten der kündigenden Partei zurückzuführen ist (BGer 4A_269/2015 vom 2.11.2015 E. 3.2.2), denn diesfalls muss die Kündigung als blosser Vorwand und damit als treuwidrig eingestuft werden. Selbst wenn die Unverträglichkeit auch zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der gekündigten Partei zurück- zuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Ver- bots widersprüchlichen Verhaltens dennoch vorliegen, wenn der Gegenseite ent- gegen begründetem Vertrauen gekündigt wird (vgl. ZK-HIGI, Art. 271 OR N 60, 69 und 71 ff.). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu be- strafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestim- mung soll dafür sorgen, dass die Mieterschaft ihre Rechte wahrnehmen kann, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 901 ff.). Der Ausdruck «Ansprüche» ist weit zu verste- hen und umfasst alle Arten von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden), soweit sie sich auf Gesetz oder Vertrag stützen (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a N 9). Sie müssen allerdings ein ge- wisses Gewicht haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art.”

“Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 40 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. So darf die Kündigung nicht als Repressalie dafür eingesetzt werden, dass der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – ob die An- sprüche nun auf dem Vertrag oder auf zwingendem Recht beruhen (lit. a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.”

“Lors de la motivation, le Tribunal des baux a «rectifié» le chiffre I du dispositif en ce sens que la résiliation du contrat de bail était annulée. En droit, le Tribunal des baux a retenu que selon les bailleurs, le congé litigieux avait été signifié aux locataires à la suite de l'inobservation de l'avertissement donné le 11 août 2021 (cf. let. C/ch. 14 infra). Il a passé successivement en revue les griefs contenus dans cet avertissement et a jugé que, sous réserve de l'omission par les locataires de fournir une copie de leur police d'assurance responsabilité civile (ci-après : assurance RC), les autres manquements (les griefs relatifs aux défauts de la chose louée, à la sous-location et au non-paiement des frais de rappel et des intérêts moratoires) n'étaient soit pas établis, soit pas suffisamment graves pour justifier une résiliation anticipée selon l'art. 257f al. 3 CO. En revanche, les locataires ayant violé leur devoir de communiquer aux bailleurs une copie de l'assurance RC, le congé était efficace. Le Tribunal des baux a ensuite examiné si ce congé était valable à l'aune de l'art. 271 CO, question à laquelle il a répondu négativement. Pour le tribunal, les défendeurs ont attendu la dégradation des relations entre les parties avant de réclamer une copie de la conclusion d'une assurance RC. Ce document avait été requis de façon chicanière, dans un seul but de représailles à la suite de diverses prétentions émises par les locataires. Les bailleurs, qui ne pouvaient pas résilier le bail en respectant le délai ordinaire compte tenu de la procédure introduite contre eux le 22 juin 2020 et du délai de protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, avaient ensuite tiré prétexte de la non-communication du document précité pour résilier le contrat de bail de façon extraordinaire. Cette attitude était manifestement contraire aux règles de la bonne foi. B. Par acte posté le 1er février 2023, A.S.________ et B.S.________ (ci-après : les appelants) ont interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens, principalement, à sa réforme en ce sens que la résiliation extraordinaire de bail soit déclarée valable et efficace (II), à ce qu'ordre soit donné à A.”

“9; ZMP 2018 Nr. 11, MG, E. 4.2.2; OG, E. III.1.3.3-5). Dies ist letztlich Ausdruck der Partnerwahlfreiheit und damit eines zentralen Elements der allgemeinen Vertrags- freiheit. Dabei kann es auch nicht darauf ankommen, wem die Wohnung künftig überlassen werden soll, sofern keine weiteren Umstände vorliegen, die einen Verstoss gegen Treu und Glauben darstellen. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündi- gung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kün- digende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbe- griff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün- digung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). 1.2 Würdigung im konkreten Fall 1.2.1 Keine Vergeltungs- bzw. Vereitelungskündigung Die Kläger machen geltend, dass der Beklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, weil sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht - 9 - hätten (sog. Vergeltungskündigung). Damit machen die Kläger sinngemäss geltend, dass bei Untermietverhältnissen die Kündigungsfreiheit und das Recht des Vermie- ters, den Vertragspartner selbst auszusuchen, eingeschränkt sei.”

“a) L’appelante expose que les loyers faisant l’objet de la mise en demeure ont été réglés, en admettant que celui d’août 2023 a été payé avec retard, mais alléguant que l’intimée a toujours toléré certains retards dans le paiement des loyers et qu’elle avait pris l’engagement formel de retirer l’avis comminatoire une fois que les loyers concernés seraient payés. b) Selon l'article 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). À défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). c) Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 8.2) admet que le congé prononcé conformément à l'article 257d CO – soit pour non-paiement du loyer – peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou, enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“A cet égard, des délais de quatre mois et six jours et de cinq mois entre l'avertissement et la résiliation de bail ont été considérés comme admissibles, contrairement à un délai de dix-huit mois (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et 4C_118/2001 du 8 août 2001; ACJC/811/2009 du 19 juin 2009; Lachat, op. cit., p. 678-679). Un délai de quelques mois, et même de huit mois, entre l'ultime protestation et le congé a été jugé admissible par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 5.3; Wessner, in Commentaire pratique, op. cit., N 37-38 ad art. 257f CO). L'écoulement du temps constitue un des facteurs pertinents, mais il n'est pas le seul, le juge devant tenir compte de l'ensemble des circonstances (Burkhalter / Martinez-Favre, in Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 156). Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). A titre d'exemple, le bailleur qui a incité le locataire à nuire aux voisins ne pourrait pas de bonne foi résilier son bail (Weber, in Commentaire bâlois du Code des obligations I, 6ème éd. 2015, N 8 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée. Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (ACJC/54/2017 du 16 janvier 2017 consid. 4.1; ACJC/1505/2015 du 7 décembre 2015 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3 et 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid.”

“1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). Un congé nul est un congé affecté d'un vice grave qui le prive d'emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée d'office par l'autorité de conciliation ou par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn. 2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les références citées). La jurisprudence admet que le congé donné en application de l'art. 257d CO puisse, à titre exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du congé doit donc rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (Lachat, op. cit., p. 881 note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont très rares »). L'annulation entre en considération notamment lorsque l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps (ATF 120 II 31 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid.”

“257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Le congé donné en application de l’art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n’est pas certain du montant effectivement dû, et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore, lorsque l'arriéré est insignifiant ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (ATF 120 II 31 consid.”

“257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.4 Dans le cas où le bailleur, dans sa sommation, ordonne au locataire de verser l'arriéré de loyer sur un compte de chèque postal avec un bulletin de versement annexé, il suffit que le paiement soit effectué au bureau de poste sur le compte indiqué avant l'échéance pour que le délai de paiement soit tenu pour respecté (ATF 124 III 145 consid. 2, JT 2000 I 220 ; voir également TF 4P.217/2002 du 19 décembre 2002 consid. 2.4). 3.2.5 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note de bas de page n. 109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“86 CO et conformément à l'art. 87 al. 1 CO, le paiement du 2 juin 2021 a donc été imputé sur la dette échue la première, soit les loyers antérieurs au mois de juin, qui, reconduction ou non, restaient dus par l'appelante. En conséquence il ne pouvait être pris en considération dans les montants acquittés suite à la mise en demeure, notamment pour le mois de juin 2021. Faute pour l'appelante d'avoir acquitté le loyer du mois de juin objet de la mise en demeure, dans le délai imparti conformément à l'art. 257d al. 1 CO, l'intimée était en droit de résilier le contrat conformément à l'art. 257d al. 2 CO. 5. L'appelante invoque subsidiairement que si la résiliation du 28 juillet 2021 était jugée comme donnée conformément à l'art. 257d CO, elle devrait néanmoins être annulée car elle serait contraire aux règles de la bonne foi. 5.1 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note infrapaginale n° 109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont très rares »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours calculé à partir de la notification de la décision est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 ; CACI 25 octobre 2016/578). Si après l'échéance du délai comminatoire, le locataire ne s'est pas acquitté de la totalité du loyer réclamé, le bailleur est en droit de résilier le contrat de manière anticipée (art. 257d al. 2 CO ; Lachat, le bail à loyer, 3e éd., Bâle 2019, p. 877). La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du congé doit rester une ultimo ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note infrapaginale n° 109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont très rares »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b; arrêt 4A_330/2017 précité consid. 3.1); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019 [ci-après : Bail], n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 1 205 ; Lachat et al., Bail, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 4.3 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., Bail, n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“Cependant, pour les raisons qui suivent, les questions de l'éventuelle réception ou non du courrier électronique du 2 juillet 2018 et de la fréquence des passages de la personne de confiance souffrent de rester indécises. Partant, le grief de constatation inexacte des faits sera écarté. 2.3 Concernant la violation du droit, le Tribunal a retenu que les avis de résiliation avaient valablement été notifiés aux appelants dès le 4 juillet 2018, date à laquelle ils pouvaient retirer les envois. Le délai de 30 jours pour contester le congé étant arrivé à échéance le 3 août 2018, la requête des appelants déposée le 6 août 2018 était tardive. Les appelants font valoir que la théorie absolue de la réception ne pouvait trouver application dans le cas d'espèce, en raison de l'attitude contraire aux règles de la bonne foi de l'intimée, laquelle avait sciemment profité de leur domiciliation de fait à l'étranger pour résilier le bail, escomptant par-là que les avis de résiliation ne pourraient entrer dans leur sphère d'influence. 2.4 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'art. 273 al. 1 CO énonce que la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Il en va de même du locataire qui veut demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 let. a CO). Aux termes de l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid.”

“ZMP 2023 Nr. 9 Art. 271 Abs. 1 OR. Missbräuchliche Kündigung wegen angeblichen Eigen- bedarfs. Ein Eigenbedarf stellt grundsätzlich ein legitimes Vermieterinteresse dar. Auch Ei- genbedarfskündigungen müssen indessen einem ernsthaften und aktuellen Inte- resse entsprechen und dürfen damit nicht auf Vorrat ausgesprochen werden. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn sich im Beweisverfahren herausstellt, dass der Grossvater mit der Enkelin, für die er angeblich gekündigt hat, vor der Kündi- gung über den geplanten Schritt nicht gesprochen hat, dass entscheidende Punkte seiner Darstellung vor Gericht nicht den Tatsachen entsprachen und dass er kurz vor der Kündigung für dieselbe Enkelin eine andere Wohnung im gleichen Haus gekündigt hat, die diese dann aus fadenscheinigen Gründen nicht bezogen hat. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ220026-L vom 22. August 2023 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Renz, Schenk; Gerichtsschreiberin Nabholz): «(...) Erwägungen: I.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (arrêt 4A_247/2021 précité consid. 3.1.2 et les arrêts cités, destiné à la publication; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n'est pas contraire à la bonne foi, à moins qu'il ne soit pas réel et ne constitue qu'un prétexte. Lorsque les locaux doivent subir un changement d'affectation et nécessitent des travaux de transformation, il y a lieu d'admettre, comme pour les résiliations ordinaires données pour effectuer des travaux de rénovation, d'assainissement ou de transformation, que la résiliation est contraire à la bonne foi si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé (ATF 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.1). Il n'est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu une autorisation, ni même qu'il ait déposé les documents dont elle dépend (ATF 142 III 91 consid.”

“L'appelant fait valoir que l'intimZe a agi au mZpris des rgles de la bonne foi en l'amenant ^ signer l'avenant au contrat de bail le 6 novembre 2017 pour rZsilier ce contrat pour sa prochaine ZchZance. Il conteste Zgalement les motifs de rZsiliation retenus par le Tribunal.           3.2  Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'^ l'expiration de la pZriode convenue; au terme du contrat, la libertZ contractuelle rena"t et chacun a la facultZ de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fZdZral 4A_484/2012 du 28 fZvrier 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 aozt 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). Le bailleur est ainsi en principe libre de rZsilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ^ ses intZrts (ATF 136 III 190 consid. 3; Lachat, op.cit., p 966). La seule limite ^ la libertZ contractuelle des parties dZcoule des rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. Zgalement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la rZsiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux rgles de la bonne foi. Cette disposition protge le locataire, notamment, contre le congZ purement chicanier qui ne rZpond ^ aucun intZrt objectif, sZrieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prZtexte. Le locataire est aussi protZgZ en cas de disproportion grossire des intZrts en prZsence; il l'est Zgalement lorsque le bailleur use de son droit de manire inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi confZrZe procde ^ la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrZs par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nZcessaire que l'attitude de la partie donnant congZ ^ l'autre constitue un abus de droit Ç manifeste È aux termes de cette dernire disposition (ATF 120 II 105 consid.”

“Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 3.2 3.2.1 En l'espèce, il convient de relever en premier lieu que l'intimée ne s'est pas prévalue de la clause relative au droit de préemption prévue dans le contrat de gérance libre lorsqu'elle a manifesté son intérêt de racheter le fonds de commerce – étant donné que ce dernier n'avait pas été mis en vente par les appelants –, de sorte que cette prétention, qui n'est pas typique du droit du bail, ne découle pas du contrat de gérance libre. L'art. 271a al. 1 let. a CO est inapplicable au cas d'espèce, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal. Il s'agit toutefois encore d'examiner les conditions d'application de l'art. 271 al. 1 CO, en déterminant d'abord le motif réel de la résiliation donné par les appelants, puis, dans un second temps, si celui-ci est conforme aux règles de la bonne foi. 3.2.2 Les appelants soutiennent que les "menaces" de dénonciation à la régie figurant dans les courriers envoyés par E______, en qualité de représentante de l'intimée, constitueraient un comportement inadmissible, propre à rompre le lien de confiance nécessaire pour la poursuite des relations contractuelles. La question se pose donc de savoir s'il peut être retenu que les appelants auraient compris que les propos figurant dans les courriers envoyés par E______ étaient émis par l'intimée, en sa qualité de représentante de ceux-ci, s'ils les auraient véritablement perçus comme des "menaces" à leur encontre (en ce sens qu'ils seraient dénoncés à la régie en raison d'une sous-location prétendument illicite s'ils ne vendaient pas le fonds de commerce) et si, partant, ils pourraient constituer un motif de résiliation. Concernant le rôle de E______, l'attitude des appelants est contradictoire.”

“Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.3 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“a) L’appelante expose que les loyers faisant l’objet de la mise en demeure ont été réglés, en admettant que celui d’août 2023 a été payé avec retard, mais alléguant que l’intimée a toujours toléré certains retards dans le paiement des loyers et qu’elle avait pris l’engagement formel de retirer l’avis comminatoire une fois que les loyers concernés seraient payés. b) Selon l'article 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). À défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). c) Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 8.2) admet que le congé prononcé conformément à l'article 257d CO – soit pour non-paiement du loyer – peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou, enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3 p. 263). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311).”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2), ou encore pour occuper lui-même ses locaux ou les mettre à disposition de ses proches (arrêts 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Cette liberté trouve cependant ses limites dans les règles de la bonne foi: la résiliation des baux d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1). Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait (ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori.”

“Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 s. CO), il faut déterminer quel est le motif - réel - de congé invoqué par le bailleur (sur l'ensemble de la question, cf. l'arrêt 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.1.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2). En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient donc au locataire qui veut contester le congé donné par le bailleur de requérir la motivation de celui-ci. S'il ne l'a pas requise, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC); une allégation tardive peut éventuellement constituer un indice en sa défaveur ou avoir une conséquence sur les frais (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Des précisions sur le motif de congé indiqué peuvent toujours être apportées en complément en procédure (ATF 138 loc. cit.). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). A cet égard, le Tribunal fédéral est en principe lié par les constatations de l'arrêt cantonal (art.”

“E. 2.5, wo das Bun- desgericht Folgendes erwogen hat: "Il n'y a pas de motif de s'écarter de la ju- risprudence selon laquelle un congé ne peut pas devenir abusif a posteriori, en raison de la disparition du motif qui le legitimait. [ ... ] L'art. 271 al. 1 CO permet d'annuler le congé contraire aux règles de la bonne foi. La procédure prévue par l'art. 273 CO vise donc à examiner si l'exercice du droit formateur est conforme à la bonne foi, ce qui implique de se placer au moment où le congé a été signifié. Une réponse positive à cette question signifie que le droit formateur est épuisé et ce, depuis le moment où il a été valablement exercé, et non pas seulement à l'is- sue de la procédure qui confirme la validité du congé. Dès lors, le bailleur qui per- siste à conclure que la résiliation est valable nonobstant la disparition, en cours de procédure, du motif qui la légitimait ne saurait se voir reprocher d'exercer de façon abusive un droit qui est en réalité déjà consommé." Das Bundesgericht spricht dabei zwar vom Vermieter, welcher auf der ausgesprochenen Kündigung beharre ("qui persiste ... "), was zumindest in sprachlicher Hinsicht den Schluss nahelegen könnte, es halte auch das Festhalten an der Kündigung trotz nachträglichen Weg- falls des Kündigungsgrundes (und nicht bloss die Kündigung an sich) als nicht rechtsmissbräuchlich.”

“L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu qu'elle avait violé son devoir de diligence en déployant un comportement agressif envers les voisins, en particulier envers les enfants, en l'absence de témoignages valides et de constatations directes d'adultes quant au fait qu'elle s'en serait pris physiquement aux mineurs, alors que certains témoins avaient indiqué que les plaintes avaient été rédigées par d'autres voisins et qu'ils n'avaient pas tous signé les courriers sur lesquels figuraient leurs noms, et alors que la situation avait favorablement évolué avant la notification des congés. De surcroît, elle se prévaut du fait que les congés notifiés consacrent une disproportion grossière des intérêts en présence et devraient, de ce fait, être annulés. 2.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition constitue un cas d'application de l'art. 2 al. 1 CC, selon lequel chacun est tenu d'exercer ses obligations selon les règles de la bonne foi. Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie le bail puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 959). L'art. 271 al. 1 CO est une norme générale, dont l'application présuppose un examen de cas en cas, eu égard à l'historique de l'affaire, à ses particularités et aux motifs invoqués à l'appui du congé. Une résiliation qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui consacre une attitude déloyale ou qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, op. cit., p. 959). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). S'agissant de la disproportion manifeste des intérêts en présence, la doctrine soutient qu'en règle générale les congés qui visent à sanctionner une violation d'une certaine importance ou répétée du contrat par le locataire ne sont pas abusifs.”

“Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. a und lit. d OR). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; Urteil 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1).”

“Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Dies gilt auch, soweit behauptet wird, die Kündigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) geltend gemacht wurden (BGE 145 III 143 E. 3.1; 143 III 344 E. 5.3.1; 138 III 59 E. 2.1 und 2.2.1; Urteile 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 3.1; 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 3.1).”

“1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1). 3.1.2 La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.2). 3.1.3 D'après la jurisprudence fédérale, le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment dans les cas suivants : 1) Lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid.”

“La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3).”

“In der Lehre haben sich einige Autoren der Rechtsprechung des Bundes- gerichts angeschlossen. H IGI/BÜHLMANN halten ganz allgemein dafür, im Rahmen von Art. 271 f. OR sei letztlich der "Anstand" das entscheidende Kriterium; nur "unanständige" Kündigungen seien treuwidrig. Eine Kündigung mit dem Zweck, dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzu- ziehen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig; das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge, denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht un- anständig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen be- - 26 - gründetes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge gesichert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK- H ULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79). F UTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag nicht gewährleiste (SVIT-Kommentar-F UTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43 und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von B ÄT- TIG , wonach die Rechtsprechung zur relativen Methode mit dem Anspruch der Vermieterin auf einen angemessenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur "(system-)logischen Konsequenz" führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuch- lich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen Ertrag nicht zu verschaffen vermöge (B ÄTTIG, MRA 3/05 S. 131 ff.; vgl. auch BÄT- TIG , MRA 3/05 S.”

“Eine Kündigung mit dem Zweck, dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzu- ziehen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig; das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge, denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht un- anständig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen be- - 26 - gründetes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge gesichert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK- H ULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79). F UTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag nicht gewährleiste (SVIT-Kommentar-F UTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43 und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von B ÄT- TIG , wonach die Rechtsprechung zur relativen Methode mit dem Anspruch der Vermieterin auf einen angemessenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur "(system-)logischen Konsequenz" führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuch- lich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen Ertrag nicht zu verschaffen vermöge (B ÄTTIG, MRA 3/05 S. 131 ff.; vgl. auch BÄT- TIG , MRA 3/05 S. 120 ff. [mit Kritik an der vom Bundesgericht de facto vorgesehe- nen Beweislastumkehr]).”

“Eine Kündigung mit dem Zweck, dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzuzie- hen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig; das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge, denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht unanstän- dig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen begründe- tes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge gesi- chert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. - 69 - 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79). FUTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag nicht gewährleiste (SVIT- Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43 und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von BÄTTIG, wonach die Rechtspre- chung zur relativen Methode mit dem Anspruch der Vermieterin auf einen ange- messenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur «(system-)logischen Konse- quenz» führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuchlich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen Ertrag nicht zu verschaf- fen vermöge (BÄTTIG, MRA 3/05 S. 131 ff.; vgl. auch BÄTTIG, MRA 3/05 S. 120 ff. [mit Kritik an der vom Bundesgericht de facto vorgesehenen Beweislastumkehr]).”

“Vielmehr zeigte er sich thematisch stark eingegrenzt und die Unsicherheit bestand in erster Linie in der Frage, ob sich der geltend gemachte Kündigungsgrund so verwirklicht habe. Inwiefern seitens des Beschwerdeführers hierfür besondere Abklärungen zu vorhandenen Beweismitteln erforderlich waren, erhellt aus seinen Ausführungen (vgl. act. 20 Rz. 17) nicht, befindet sich die Mie- terin in einem solchen Fall doch grundsätzlich in der (in prozessualer Hinsicht) komfortablen Lage, dass die Gegenseite für das tatsächliche Vorliegen des ange- führten Kündigungsgrundes beweisbelastet ist und dürfte ein Negativum – na- mentlich das Nicht-Urinieren – kaum je zu beweisen sein. Auch ist der Vorinstanz zu folgen, dass sich die Anfechtung der ordentlichen Kündigung hier in rechtlicher Hinsicht, gerade mit Blick auf den hier sehr überschaubaren Sachverhalt, nicht kompliziert gestaltete, mithin von einem einfachen bzw. unterdurchschnittlichen Fall auszugehen ist. Gelingt es namentlich der Vermieterschaft nicht, den von ihr geltend gemachten Kündigungsgrund glaubhaft zu machen, ist die Kündigung re- gelmässig i.S. von Art. 271 OR missbräuchlich, bzw. wäre selbiges durch die Mie- terschaft geltend zu machen, und der Ball für die Klärung dieser Rechtsfrage läge beim Gericht bzw. hier der Schlichtungsbehörde im Rahmen der vorläufigen Prü- fung der Sach- und Rechtslage. Insofern ist nicht ersichtlich, was für den Be- schwerdeführer in einem solchen Fall für weitere, nicht triviale Fragen zu klären gewesen wären. Auch das pauschale Vorbringen des Beschwerdeführers, die ge- sundheitlichen Beschwerden seiner Mandantin hätten zu weiteren Prüfungen An- lass gegeben (act. 20 Rz. 18), ändern an dieser Einschätzung nichts. So ist weder erkennbar, inwiefern sich dadurch besondere Schwierigkeiten ergeben hätten, noch substanziiert der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde überhaupt, um was für gesundheitliche Beschwerden es sich gehandelt habe. Es wäre an ihm, - 11 - dies im Sinne einer hinreichenden Beschwerdebegründung darzutun, und es ist nicht Aufgabe der Kammer, in den Akten nach entsprechenden Hinweisen zu su- chen.”

“Vielmehr zeigte er sich thematisch stark eingegrenzt und die Unsicherheit bestand in erster Linie in der Frage, ob sich der geltend gemachte Kündigungsgrund so verwirklicht habe. Inwiefern seitens des Beschwerdeführers hierfür besondere Abklärungen zu vor- handenen Beweismitteln erforderlich waren, erhellt aus seinen Ausführungen nicht, befindet sich die Mieterin in einem solchen Fall doch grundsätzlich in der (in prozessualer Hinsicht) komfortablen Lage, dass die Gegenseite für das tatsächli- che Vorliegen des angeführten Kündigungsgrundes beweisbelastet ist und dürfte ein Negativum – namentlich das Nicht-Urinieren – kaum je zu beweisen sein. Auch ist der Vorinstanz zu folgen, dass sich die Anfechtung der ordentlichen Kündigung hier in rechtlicher Hinsicht, gerade mit Blick auf den hier sehr überschaubaren Sachverhalt, nicht kompliziert gestaltete, mithin von einem einfachen bzw. unter- durchschnittlichen Fall auszugehen ist. Gelingt es namentlich der Vermieterschaft nicht, den von ihr geltend gemachten Kündigungsgrund glaubhaft zu machen, ist - 12 - die Kündigung regelmässig i.S. von Art. 271 OR missbräuchlich, bzw. wäre selbi- ges durch die Mieterschaft geltend zu machen, und der Ball für die Klärung dieser Rechtsfrage läge beim Gericht bzw. hier der Schlichtungsbehörde im Rahmen der vorläufigen Prüfung der Sach- und Rechtslage. Insofern ist nicht ersichtlich, was für den Beschwerdeführer in einem solchen Fall für weitere, nicht triviale Fragen zu klären gewesen wären. Auch das pauschale Vorbringen des Beschwerdefüh- rers, die gesundheitlichen Beschwerden seiner Mandantin hätten zu weiteren Prü- fungen Anlass gegeben, ändern an dieser Einschätzung nichts. So ist weder er- kennbar, inwiefern sich dadurch besondere Schwierigkeiten ergeben hätten, noch substanziiert der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde überhaupt, um was für gesundheitliche Beschwerden es sich gehandelt habe. Es wäre an ihm, dies im Sinne einer hinreichenden Beschwerdebegründung darzutun, und es ist nicht Auf- gabe der Kammer, in den Akten nach entsprechenden Hinweisen zu suchen. Damit bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was die Einschätzung der Vorinstanz, es habe sich um einen einfachen Fall mit insgesamt eher tiefer Verant- wortung gehandelt, als unzutreffend erscheinen liesse.”

“Für den vorliegenden Fall gilt dies umso mehr: In sei- ner Gesuchsantwort wies der Berufungskläger darauf hin, in der Vergangenheit sei es schon mehrfach zu Ersatzvornahmen gekommen. Er habe dabei die ent- standenen Kosten der Reparatur vom Mietzins direkt abgezogen bzw. einbehalten - dies sei "akzeptierte und gängige Praxis zwischen den Parteien" gewesen (RG act. I./2, Rz. 7). Der Berufungsbeklagte hat diese Ausführungen im vorinstanzli- chen Verfahren nicht bestritten (zu den Folgen der ausgebliebenen Bestreitung vgl. oben Erwägung 4.4.3), und insbesondere hat er nicht geltend gemacht, eine Verrechnung sei von ihm nur nach vorgängiger Anerkennung der Gegenforderung akzeptiert worden. Vor diesem Hintergrund erscheint es mit dem Verhalten eines loyalen Vertragspartners kaum vereinbar, wenn der Berufungsbeklagte in einem bestimmten Fall, in welchem er die Forderung aus einer (angeblichen) Ersatzvor- nahme offenbar für unbegründet hält, von diesem Vorgehen nichts mehr wissen will und zum "scharfen Schwert" der ausserordentlichen Kündigung gestützt auf Art. 257d OR greift (vgl. auch Art. 271 Abs. 1 lit. a OR). Jedenfalls liegt in casu kein typischer Fall von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit vor, wie ihn Art. 257d OR in erster Linie sanktionieren will; vielmehr geht es um den Fall einer mietersei- tigen Verrechnung mit der Mietzinsforderung, bei der strittig ist, ob die zur Ver- rechnung gebrachte Forderung ausgewiesen ist. Umso fragwürdiger erscheint un- ter den geschilderten Umständen aber ein Festhalten an der Kündigung trotz Be- gleichens der Ausstände innerhalb der Kündigungsfrist, zumal selbst der Beru- fungsbeklagte implizit zugesteht, dass der Berufungskläger - nachdem er im Mo- nat Februar 2022 die Mietzinszahlung nicht vollständig erbracht habe - ab März 2022 seinen finanziellen Verpflichtungen wieder vollumfänglich nachgekommen sei (vgl. act. A.2, Rz. 18). Im Übrigen weist der Berufungskläger zutreffend darauf hin, dass der Berufungsbeklagte keine anderen legitimen Interessen geltend macht, warum an der Kündigung trotz Begleichung sämtlicher Ausstände vor Ab- lauf der Kündigungsfrist festzuhalten wäre.”

“Le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1). 3.1.2 La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.2). 3.1.3 D'après la jurisprudence fédérale, le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment dans les cas suivants : 1) Lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid.”

“Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les références citées). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 962-963). Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées / JdT 2009 I 491 ; arrêt TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (arrêt TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (arrêt TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2). 2.4. En bref, après avoir procédé à un examen minutieux et circonstancié des allégués des parties, le Tribunal des baux a tout d’abord considéré et retenu que les demandeurs n’avaient pas établi à satisfaction de droit que la résiliation de leur contrat de bail était abusive au motif qu’ils avaient fait valoir de bonne foi des prétentions découlant dudit contrat (cf.”

“Pour apprécier si, au moment de la résiliation, le projet était suffisamment mûr et élaboré au point que l'on puisse déterminer concrètement si la présence de la locataire durant les travaux dans l'arcade, voire dans le bâtiment, entraverait ceux-ci, il faut se baser sur tous les faits allégués en procédure de première instance et prouvés (TF 4A_200/2017 précité consid. 4.2). Sur la base des faits allégués et prouvés, le juge doit pouvoir se convaincre avec certitude de l'existence du projet de travaux, de la volonté et de la possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les locataires quittent définitivement les locaux (TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 4.2.2). A elle seule, la ferme intention générale de rénover et transformer un immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2; TF 4A_143/2021 consid. 9.1 ; TF 4A_491/2018 consid. 2.1.2 ; TF 4A_200/2017 consid. 4.2.2). Il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées, JdT 2009 I 491 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Selon le Tribunal fédéral, même si la motivation n’est pas une condition de validité du congé, il faut cependant garder à l'esprit que la motivation revêt une grande importance au niveau de l'appréciation des preuves. En effet, si le bailleur dispose d'un projet de travaux suffisamment mûr au moment de résilier le contrat, il sera à même de fournir – spontanément ou sur requête du locataire – des informations suffisamment précises pour permettre d'apprécier si et dans quelle mesure la présence dudit locataire gênerait ces travaux (ATF 143 III 344 consid. 5.3.4 ; TF 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.2). 3.3 En l’espèce, s’il est vrai que, comme le relève l’appelante, tous les logements de l’immeuble ont été entièrement rénovés, à l’exception de celui loué par les intimés, rien ne permet en revanche d’affirmer comme elle le soutient que d’importants travaux restent à entreprendre et encore moins quels seraient ces travaux et que ceux-ci ne pourraient être effectués en la présence du locataire, étant précisé que seul l’intimé habite encore dans l’appartement en question.”

“2.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (Lachat, op. cit., p. 957). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 24 juin 2022, consid. 3.1). Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 3.2 3.2.1 En l'espèce, il convient de relever en premier lieu que l'intimée ne s'est pas prévalue de la clause relative au droit de préemption prévue dans le contrat de gérance libre lorsqu'elle a manifesté son intérêt de racheter le fonds de commerce – étant donné que ce dernier n'avait pas été mis en vente par les appelants –, de sorte que cette prétention, qui n'est pas typique du droit du bail, ne découle pas du contrat de gérance libre. L'art. 271a al. 1 let. a CO est inapplicable au cas d'espèce, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal.”

“Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn ge- nügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25.6.2008; BGer 4A_518/2010 vom 6.12.2010 E. 2.4.2). Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, wobei spätere Ereignisse u.U. Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zulassen. Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung etwa aus einem verpönten oder nicht schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersu- chen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kün- digende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grund- sätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November - 16 - 2007 E. 2.2.1), und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren in der amtlichen Samm- lung des Bundesgerichts publizierten Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung also nicht Gültigkeitserfor- dernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegen- heit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der ange- gebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Anga- ben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse er- folgt ist (BGE 143 III 344 E.”

“cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités). 5.1.4 La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c; ACJC/334/2002 du 18.03.2002 M. c/ R.). Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MP/93 p. 28 et ACJC/1470/1995 du 20.11.1995 M. c/ SI X). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier – cela va de soi – les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4). La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Higi, op. cit., N 115 ad art. 271 CO; Weber, Commentaire bâlois, Obligationentrecht I, 4e éd.”

“Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteil des Bundesgerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010, mp 4/10 S. 280 ff.). Umgekehrt hält der ernsthafte Wunsch des Vermieters nach einem - 12 - Wohnsitzwechsel in aller Regel auch vor einer erheblichen Härte seitens des Mie- ters stand, soweit nur die Gültigkeit der Kündigung infrage steht. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 2. Aufl., Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er- folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1).”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün- dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. - 39 - BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp 3/06 S.”

“271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; 145 III 143 E. 3.1). Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 145 III 143 E. 3.1; 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Eine Kündigung durch den Vermieter ist demnach insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Vorausgesetzt ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündigung.”

“La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; DB 2006 p. 42; LACHAT, Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op. cit., no 202). 2.2 En l’espèce, le motif du congé réside dans le comportement reproché au compagnon de la locataire du 3 décembre 2021. Les premiers juges ont retenu que E______ avait fait opposition à sa condamnation pour voies de fait par ordonnance pénale, l’affaire étant pendante devant le Tribunal de police.”

“3 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, N 290 et 319; Commentaire USPI, N 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées¸ DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., N 12 ad art. 271 CO). Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités). 5.1.4 La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c; ACJC/334/2002 du 18.03.2002 M. c/ R.). Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée.”

“Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens- wertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erhebli- chen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigun- gen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündi- gende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEIN- RICH, 3.Aufl., Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis (MPra)-THANEI, 9. Aufl., S. 782). Das Gesetz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungs- gründe. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, - 8 - Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündi- gung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kün- digende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl.”

“Lorsque la résiliation est donnée hors d'une période de protection au sens de l'art. 271a let. d et e CO, la violation du principe de la bonne foi n'est pas présumée. Au sens de l'art. 8 CC, il revient donc au destinataire du congé de prouver une telle violation pour en déduire le caractère contestable de la résiliation (ATF 120 II 105 consid. 3c, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 38 ad art. 271 CO). Le principe de la bonne foi étant une notion juridique, le destinataire de la résiliation doit prouver des faits dont on peut déduire une violation de ce principe (arrêt 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3).”

“; arrts du Tribunal fZdZral 4A_346/2016, 4A_358/2016 du 17 janvier 2017 consid. 3). La partie qui demande l'annulation du congZ doit rendre ^ tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrts du Tribunal fZdZral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C_433/2006du 5 avril 2007 consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a rZsiliZ le bail a le devoir de contribuer loyalement ^ la manifestation de la vZritZ en fournissant tous les ZlZments en sa possession nZcessaires ^ la vZrification du motif invoquZ par elle (arrt du Tribunal fZdZral 4A.472/2007du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de dZmontrer sa bonne foi car cela reviendrait ^ renverser le fardeau de la preuve (ACJ/334/2002 du 18 mars 2002; Barbey, Commentaire du droit du bail, 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congZ estimZ abusif de prouver l'abus ^ satisfaction de droit. Faute de preuve, le congZ est valable (USPI, Commentaire du bail ^ loyer, n. 10 ad art. 271 CO). Le but de la rglementation des art. 271-271a CO est uniquement de protZger le locataire contre des rZsiliations abusives. Un congZ n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rZsiliation entra"ne des consZquences pZnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intZrt du locataire au maintien du bail para"t plus important que celui du bailleur ^ ce qu'il prenne fin (arrts du Tribunal fZdZral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validitZ d'un congZ, il ne faut pas procZder ^ la pesZe entre l'intZrt du bailleur ^ rZcupZrer son bien et celui du locataire ^ rester dans les locaux; cette pesZe des intZrts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrt du Tribunal fZdZral 4A_484/2012 prZcitZ consid. 2.3.1 et les arrts citZs).  Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs ^ l'appui de la rZsiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres.”

“A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69, et 4C_61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1 in SJ 2006 I p. 34). Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse (venire contra factum proprium), ce qui constitue un abus de droit qui ne mérite pas la protection du droit (ATF 140 III 481 consid.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (arrêts 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf.”

“Der Kläger habe keine angemessenen Suchbemühungen vorgenommen, auch sei er nicht auf die Angebote der Beklagten eingegangen. Aus dem Umstand, dass die Mutter des Beklagten wenige Gehminuten von ihm entfernt lebe, lasse sich zudem weder eine Quartier- noch eine Ortsverbundenheit ableiten. III. Materielles 1. Kündigungsschutz und Sanierungskündigungen im Allgemeinen 1.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Gründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Eine Kündigung ist nach Art. 271 Abs. 1 OR indessen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, welche in ei- nem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a N 3). Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Ver- tragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR wird für die Annahme einer Treuwidrig- keit nicht vorausgesetzt, dass ein Missbrauch offensichtlich ist. Das Gesetz ist weit eher von positiven Loyalitätskriterien geprägt als vom negativen Missbrauchsbe- griff, wie sich auch an der beispielhaften Aufzählung in Art. 271a OR ablesen lässt, namentlich beim Familienschutz und bei den Sperrfristen (BGE 141 III 101 E. 2.7; BGE 131 III 33 E. 3.2; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Vor Art. 271–273c N 50; BSK OR I- WEBER, Art. 271-271a N 1). Umgekehrt sind alle Kündigungen missbräuchlich, die den Kriterien des offensichtlichen Missbrauchs i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB entspre- chen. So sind neben nutzlosen und schikanösen Kündigungen auch Kündigungen - 11 - anfechtbar, welche Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind (BGE 135 III 112 E. 4.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 161-172). Nicht jedes Interessensmissverhältnis, welches sich zum Nachteil des Mieters auswirkt, vermag die Ungültigkeit einer Kündigung nach sich zu ziehen.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht.”

“Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1). Art. 271a OR zählt einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. a und lit. d OR). Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte.”

“- 13 - Eine Auszugsgarantie muss allerdings in Form einer verbindlichen und vorbehalts- losen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er das Mietobjekt während der Arbeiten freigibt und für diese Dauer auch auf weitere Ansprüche verzichtet. Eine Erklärung muss grundsätzlich erfolgen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird (vgl. BGer 4A_503/2013 vom 5.3.2013 E. 4.2). Die Vorbehaltlosigkeit einer Auszugsgarantie ist zu verneinen, wenn die Mieterin Schadenersatzansprüche aufgrund der Nichtbenutzbarkeit der Wohnung stellt (vgl. BGer 4A_127/2017 vom 3.8.2017, E. 3.3). Weiter muss die Garantie inhaltlich bestimmt und ernsthaft for- muliert sein. Gibt der Mieter lediglich eine vage Erklärung ab, ist diese unbeacht- lich, denn der kündigende Vermieter benötigt Gewissheit über die Räumung des Mietobjekts vor Beginn der Sanierungsarbeiten (vgl. BGer 4A_126/2012 vom 3.8.2012 E.4.2; BGer 4A_437/2018 vom 4.2.2019, E.4.1.3, auch enthalten in ZMP 2018 Nr. 6). 1.3 Für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR treuwidrig ist, sind die Umstände in dem Zeitpunkt der Kündigung massgebend (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 2.2.2022 E. 3.1.3). Gemäss Bundesgericht hat der Empfänger der Kündigung deren Treuwidrigkeit zu bewei- sen und darzulegen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben erfüllt sind – etwa, ob eine Kündigung ohne schützens- wertes Interesse erfolgte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14.02.2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 2. Aufl., Art. 271/271a N 16). Der Kündi- gende ist in diesem Zusammenhang aber zur Mitwirkung verpflichtet und hat die Kündigung auf Verlangen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Eine aus- bleibende oder fehlerhafte Begründung kann als Indiz dafür gelten, dass die Kün- digung ohne schützenswertes Interesse ausgesprochen würde (BGE 143 III 344 E. 3.4). Umstände, die sich erst nach dem Kündigungszeitpunkt zutragen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchli- chen machen.”

“1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 2.2.3 Pour décider de la validité d'un congé ordinaire, il faut en premier lieu connaître le motif réel de ce congé (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Ainsi, même si le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande, cet élément revêt une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC ; ATF 138 III 59 consid. 2.3). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62 ; TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 2.2.4 Il appartient au locataire qui demande l’annulation du congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s’il en est requis (art.”

“Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungsterminen ge- kündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei keines spezifischen Grundes (BGE 148 III 215 E. 3.1.3; 145 III 143 E. 3.1 m.w.H.). Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glau- ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer- tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind insbesondere die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der glei- chen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; BGE 145 III 143 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; MPra- THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR - 9 - N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 271/271a N 6; SVIT-Komm.- MEYER, 5. Aufl. 2025, Art. 271 OR N 21 ff. und 28 ff.). Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä- gerte verwenden.”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a Abs. 1 OR führt in einer nicht abschliessenden Aufzählung einige treuwidrige Kündigungsmotive der Vermieterschaft auf. So ist die Kündigung durch den Vermieter etwa anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (vgl. Art. 271 Abs. 1 lit. a OR) oder weil die Kündigung wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters erfolgt, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen (vgl. Art. 271 Abs. 1 lit. f OR). Aus dem Verbot der zweckwidrigen Verwendung des Kündigungsrechts und dem Gebot der schonenden Rechtsausübung ergibt sich sodann, dass die Kündigung nicht nur anfechtbar ist, wenn sie grundlos erfolgt. Vielmehr ist zur Gültigkeit derselben ein vernünftiger Grund erforderlich, der auch einen gewissenhaften, rücksichtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen würde.”

“sowie des Umstands, dass die Akontorech- nung für die Wasserversorgung keinen Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR darstelle, habe die Gesuchsgegnerin sämtliche Ausstände per Datum des Kün- digungsschreibens 11. April 2024 beglichen (act. 7 Rz. 31). Der Gesuchsteller hält dem im Gesuch entgegen, dass der Ausstand beziffert, der zu bezahlende Betrag offensichtlich und auch nicht unbedeutend sei und die Ge- suchsgegnerin ihre monatlich geschuldeten Mietzinse seit spätestens Frühling 2023 unregelmässig und zu spät bezahlt habe (act. 1 Rz. 16 und 30). Unter Umständen kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene aus- serordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein, was aber nur ausnahmsweise in Betracht kommt (Urteile BGer 4A_325/2010 vom 1. Oktober 2010 E. 5.1; 4C.59/2007 vom 25. April 2007 E. 3.4 und 4C.35/2007 vom 27. April 2004 E. 3.1, SJ 2004 I 424 ff.). Die Missbräuchlichkeit kann in dem Einfor- dern eines zu hohen Betrages liegen (BGE 120 II 31 E. 4b S. 33 f.). Dabei ist jeweils den Umständen des Einzelfalles Rechnung zu tragen. Die Tatsache allein, dass der Vermieter in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, macht die auf - 9 - Art. 257d gestützte Kündigung nicht zwingend unwirksam (vgl. ZAPPALÀ, Gültigkeit einer Kündigung nach Artikel 257d OR, wenn der vom Vermieter als ausstehend gemahnte Betrag falsch ist, Besprechung von BGE 120 II 31, in MRA 0/94 S. 30 ff., S. 32; SVIT-Kommentar, 2. Aufl, N. 43 zu Art. 257d OR). Die Kündigung kann als gegen die Regeln von Treu und Glauben verstossend angesehen werden, wenn der nicht gezahlte Betrag unerheblich ist, die Rückstände sehr kurz nach Ablauf der Frist bezahlt wurden, und der Mieter die Miete bisher immer pünktlich bezahlt hat (Urteile BGer 4A_361/2008 vom 26.”

“Es blieb unbestritten und ergibt sich im Übrigen auch aus den erstinstanzli- chen Akten, dass der Berufungskläger die ausstehenden Januarmietzinse innert der ihm von der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 9. Januar 2024 unter Kündigungsandrohung angesetzten 30-tägigen Frist nicht bezahlte (vgl. act. 1 Rz. 3-5; act. 2/5-9; act. 9). Folglich war die Berufungsbeklagte gemäss Art. 257d Abs. 2 OR berechtigt, die Kündigung der Mietverhältnisse auszusprechen. Die - 5 - Gründe für die ausgebliebene bzw. verspäteten Mietzinszahlungen oder die bis- herige Mietdauer spielen dabei grundsätzlich keine Rolle. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt auch keine Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen voraus. Zahlungsverzugskündigungen verstossen nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur in seltenen Ausnahmefällen gegen Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR). Der Vermieter hat ein Recht darauf, den Mietzins bei Fälligkeit zu erhalten. Entsprechend sind Zahlungsverzugskündigungen in der Regel legitim. Eine Aufhebung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben kommt nach der Rechtsprechung ausnahmsweise in Betracht, wenn beispielsweise der Zah- lungsrückstand sehr geringfügig bzw. geradezu unbedeutend ist oder kurz nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (BGE 140 III 591 E. 1 [ein Ausstand von Fr.”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kündigung des Miet- vertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mieter- trag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III - 13 - 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkaufen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und stattdessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.”

“4.1.Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ver- stösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kün- digung des Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist - 11 - dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mietertrag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkau- fen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und statt- dessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.”

“271a CO) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3; 4A_19/2016 précité consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2; 4A_113/2019 précité consid. 3). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid.”

“Sie erwog, die Beschwerdeführer belegten nicht, dass es hinsichtlich Reparatur der Heizung zu einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien betreffend Übernahme der Rechnung gekommen sei und die Beschwerdegegner mit der Zusicherung einen zuvor eingenommenen Standpunkt nach längeren Diskussionen unter Zugeständnissen aufgegeben hätten. Die Vorinstanz lehnte auch eine missbräuchliche Änderungskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ab. Der E-Mail vom 26. September 2016 könne keine konkrete Vertragsänderung, namentlich keine mit Konditionen zu Ungunsten der Beschwerdeführer entnommen werden. Dass Verhandlungen über einen konkreten Mietvertrag zu für die Beschwerdeführer ungünstigen Konditionen geführt worden seien, werde lediglich pauschal behauptet und von den Beschwerdegegnern bestritten. Weder eine Vertragsänderung noch ein entsprechender Kausalzusammenhang werde von den Beschwerdeführern rechtsgenügend geltend gemacht. Die Vorinstanz prüfte schliesslich die Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäss Art. 271 Abs. 1 OR, so insbesondere ob der von den Beschwerdegegnern angegebene Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Unter Berücksichtigung verschiedener von den Beschwerdeführern vorgetragener Zweifel an dieser Begründung kam die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der Erstinstanz zum Ergebnis, dass das Eigeninteresse der Beschwerdegegner nachvollziehbar und plausibel sei und dieses auch mit Unterlagen untermauert werde.”

“En tant que la recourante se contente d'affirmer qu'elle n'avait pas à adresser une mise en demeure pour connaître les raisons de la sous-location, que le locataire devait s'attendre à recevoir une communication de sa part, qu'il devait être admis une fiction de notification, que le vrai motif est celui qu'elle a indiqué dans sa lettre d'accompagnement et que son représentant a confirmé, elle ne démontre aucun arbitraire: en effet, elle ne donne aucune explication au fait qu'elle n'a pas adressé de pli simple, ce qui aurait été conforme à l'expérience générale de la vie. En estimant que ce point ne revêtait aucune pertinence, elle méconnaît que c'est son comportement inhabituel qui a conduit la cour cantonale à considérer que le motif qu'elle invoquait était un faux motif et que les résiliations ne reposaient sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable. Il ne lui suffit pas, pour démontrer l'arbitraire, d'affirmer qu'elle voulait recouvrer sa liberté contractuelle et les facultés que celle-ci lui confère. Lorsque la recourante reproche à la cour cantonale " d'avoir méconnu le principe que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts ", elle méconnaît que le motif du congé indiqué par le bailleur devient décisif lorsqu'il s'agit de décider si ce congé est contraire aux règles de la bonne foi. Dès lors que la cour cantonale a considéré que le motif invoqué n'était qu'un prétexte, il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de ce dernier motif. Savoir si l'état de fait devrait être qualifié d'hébergement, par le locataire, de membres de sa famille, qui faisaient face à des difficultés (arrêt 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.3), ou de sous-location partielle, le locataire continuant d'utiliser les locaux (arrêt 4A_227/2 017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1 in fine) n'a donc pas à être tranché. Lorsque, dans son dernier grief, la recourante se plaint enfin d'arbitraire (art. 9 Cst.), elle se contente d'affirmations, reprenant ses griefs sus-exposés.”

“ZMP 2024 Nr. 6 Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 2 Abs. 2 ZGB. Festhalten an einer Sanierungskündi- gung trotz hinreichender Auszugsgarantie ist nicht mit Treu und Glauben zu vereinbaren. Das Festhalten an einer Sanierungskündigung der Vermieterin trotz entsprechen- der Auszugsgarantie des Mieters kann eine nutzlose Rechtsausübung darstellen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren ist und somit zur Aufhebung der Kündigung führt. Die Garantie muss in Form einer verbindlichen und vorbehaltslosen Zusage des Mieters ergehen, gemäss welcher er für die Dauer der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt freigibt und auf weitere Ansprüche verzichtet. Sie muss inhaltlich genügend bestimmt und ernsthaft formuliert sein. Mit dem Vorliegen einer hinreichenden Auszugsgarantie wird das Interesse der Vermieterschaft an der Auflösung des Mietverhältnisses hinfällig. Die Auszugsga- rantie kann auch nach dem Aussprechen der Sanierungskündigung abgegeben werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter dazu zuvor keine Möglich- keit hatte.”

“Was die Rechtsprechung zur Auszugsgarantie angeht, ist diese nicht so zu verstehen, dass daraus eine Verpflichtung oder auch nur eine Obliegenheit der Vermieterin abgeleitet werden kann, ihr Bauprojekt schon vor der Kündigung näher zu um- schreiben. Art. 271 Abs. 2 OR sieht sogar nach der Kündigung nur vor, dass die Vermieterin sie auf Verlangen zu begründen hat, so dass die Gründe auch noch im laufenden Anfechtungsverfahren genannt werden können, ohne dass dadurch die Gültigkeit der Kündigung per se infrage gestellt wird (dazu und zu den Nuancen BGE 143 III 344). Damit ist es ausgeschlossen, eine Begründungspflicht aus dem Umstand abzuleiten, dass eine zureichende Auszugsgarantie die Kündigung wo- möglich als treuwidrig hätte erscheinen lassen. Deutlich genug ist das Urteil des Bundesgerichts 4A_503/2013 v. 5.3.2014 E. 4.3: «A juste titre, [le locataire] ne plaide pas que la consultation préalable du locataire serait une condition de validité du congé motivé par des travaux de rénovation, cette question étant régie par le droit civil fédéral. Les règles de la bonne foi sont seules déterminantes à cet égard (art. 271 al. 1 CO). Or, celles-ci ne commandent pas d'annoncer à l'avance un congé au locataire, ni ensuite d'attendre que celui-ci ait pu trouver une solution pour se reloger. Au demeurant, le locataire n'était pas prêt à accepter un engagement in- conditionnel de quitter les locaux pendant les travaux (cf. supra, consid. 3.2), ce qui clôt toute discussion.» 2.3 Es fragt sich aber, welches die Folge des Umkehrschlusses aus dem letzten Satz der zitierten Passage ist. Offenbar wäre nicht «jede Diskussion geschlossen» gewesen, wenn die Auszugsgarantie den skizzierten Erfordernissen entsprochen hätte. Zwar kann eine solche Garantie die Kündigung als solche nicht im Nach- hinein zur missbräuchlichen machen, denn für die Beurteilung derselben sind wie schon erwähnt die Verhältnisse im Zeitpunkt ihrer Erklärung massgeblich. Gibt der Mieter aber wie hier eine Auszugserklärung ab und ist diese als ernsthaft zu beur- teilen, so kann sich das Festhalten der Vermieterin an der Kündigung als nutzlose Rechtsausübung darstellen, die zur Aufhebung der Kündigung führt.”

“2 Anlässlich der Hauptverhandlung präzisierten die Kläger das ursprüngli- che Rechtsbegehren dahingehend, dass «namentlich die Mieterschaft [B.] schrift- lich abzumahnen und im Widerhandlungsfalle die Kündigung des Mietverhältnis- ses an der [N.-strasse in ...] Zürich anzudrohen» sei. Die Verwendung des Ad- verbs «namentlich» steht für eine nicht abschliessende, offene und lediglich bei- spielhafte Aufzählung. Die offene Formulierung des (ursprünglichen) Begehrens («die nötigen Massnahmen») impliziert konsequenterweise auch eine Kündigung des erwähnten Mietverhältnisses, soweit eine Abmahnung sich als fruchtlos er- weisen würde. Der Streitwert ist in dieser Variante mindestens mit den Verfahrenskosten gleich- zusetzen, welche der Beklagten in einem Kündigungsschutzstreit mit den Nach- barn B. bei einem Unterliegen drohen würden. Nach der Rechtsprechung be- - 5 - misst sich der Streitwert eines Kündigungsschutzverfahrens aufgrund des Miet- zinses während der Dauer der um die Kündigungsfrist verlängerten Sperrfrist im Sinne von Art. 271 Abs. 1 lit. e OR, welche bei einer Ungültigerklärung der Kün- digung ausgelöst würde. Da für die Berechnung des Streitwerts die Verhältnisse bei der Rechtshängigkeit massgeblich sind, wird die mutmassliche Verfahrens- dauer nicht in die Berechnung einbezogen. Unter Rechtshängigkeit ist deren Teilaspekt der Fortführungslast nach Art. 65 ZPO zu verstehen, denn das Thema einer Klage steht erst im Zeitpunkt fest, in welchem sie nicht mehr ohne Sperr- wirkung zurückgezogen werden kann. Die Dauer des dem Gerichtsverfahren vo- rausgegangenen Schlichtungsverfahrens ist in die Berechnung daher ebenfalls nicht einzubeziehen (BGE 144 III 346; ZMP 2017 Nr. 11; ZMP 2019 Nr. 6). Mas- sgeblich ist der Bruttomietzins. Gemäss den unbestrittenen Angaben im Mieterspiegel beträgt der monatliche Bruttomietzins der Familie B. Fr. 3'282.–. Ausgehend von einer mutmasslichen Kündigungsfrist von drei Monaten resultiert für das erstinstanzliche Verfahren – unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren resp. 36 Monaten ab Kla- geeinleitung – ein vorläufiger Streitwert in der Höhe von mindestens Fr.”

“L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé. 4.       Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2024 par A______ contre le jugement JTBL/163/2024 rendu le 9 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/348/2021‑20.”

“Nachdem Gesagten verstösst die ausserordentliche Kündigung vom 22. Juli 2022 nicht gegen Art. 271 OR und ist damit gültig. 3.5.Unzulässigkeit der Feststellungsklage”

“Par ailleurs, l’un des locataires en particulier se savait en demeure, puisqu’il ne s’était pas acquitté de sa part de loyer durant la période d’avril à septembre 2020. L’exigibilité des montants réclamés a été admise et, s’agissant de l’avis comminatoire, le Tribunal a considéré qu’il était clairement libellé et ainsi jugé le congé litigieux efficace. Concernant la validité du congé, le Tribunal a retenu que C______ FONDATION DE PLACEMENT (ci-après : la bailleresse) n’avait pas agi de manière contraire à la bonne foi, puisqu’elle avait résilié le contrat de bail après avoir envoyé plusieurs rappels de paiement et mises en demeure. Les locataires avaient eu plusieurs occasions de comprendre qu’ils n’avaient pas été exonérés du paiement des loyers, mais que l’exigibilité de ceux-ci avait uniquement été différée. Par ailleurs, les locataires n’avaient pas démontré que le motif du congé n’était pas réellement celui ayant donné lieu à la résiliation du bail. Le Tribunal a ainsi considéré que le congé était valable au regard de l’art. 271 CO. Compte tenu de ces deux éléments, il convenait de prononcer l’évacuation des locataires et d’ordonner les mesures d’exécution nécessaires, puisque les locataires ne disposaient plus d’aucun titre leur permettant de demeurer dans les locaux litigieux. S’agissant des décomptes de charges, le Tribunal a suivi l’avis de la doctrine majoritaire qui applique la prescription quinquennale de l’art. 128 ch. 1 CO aux créances en paiement du solde de décomptes annuels de charges. Partant, les prétentions portant sur les périodes du 1er juillet 2012 au 30 juin 2015 étaient prescrites. Au surplus, la bailleresse avait détaillé les décomptes à satisfaction de droit et démontré que ceux-ci étaient aisément attribuables à l’un ou l’autre des colocataires. Il n’y avait dès lors aucune confusion à cet égard et les montants étaient dus. Le Tribunal a ainsi condamné les locataires à s’acquitter des soldes de décomptes annuels de charges pour les périodes courant du 1er juillet 2015 au 30 juin 2019. Le Tribunal a considéré que le droit de contester les décomptes de charges n’était pas un droit formateur nécessitant que les colocataires agissent conjointement en tant que consorts nécessaires.”

“L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_260/2015 du 4 août 2015 consid. 3). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). 5.2 Comme l'ont considéré à bon droit les premiers juges, le présent cas n'est pas comparable aux circonstances exceptionnelles exigées par la jurisprudence pour appliquer l’art. 271 CO à une résiliation pour défaut de paiement. En particulier, les circonstances du cas d’espèce ne sauraient être assimilées au cas tranché par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C_65/2003 du 23 septembre 2003 auquel les appelantes font référence, la bailleresse n’ayant jamais admis une prétention en réduction du loyer de la part des locataires. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, rien ne permet de retenir que l’intimée a sciemment envoyé sa réponse relative à la demande d’exonération à une adresse e-mail erronée. Les appelantes ne pouvaient se limiter à attendre la réponse à leur demande d’exonération de loyer pour payer le loyer en souffrance, ce d’autant plus qu’elles avaient été dûment averties des conséquences qu’engendrerait le non-paiement du loyer dans le délai comminatoire. Aucun élément probant ne permet de retenir que E______ et F______ – tous confinés qu’ils étaient – n’auraient pas été en mesure d’appeler la régie ou de lui adresser un courriel pendant le délai comminatoire pour se renseigner au sujet de l’issue de leur demande.”

“266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“266h CO est insuffisante pour juger de la validité du congé litigieux et que les premiers juges ont "ignoré" que l'intimée n'aurait pas accordé un délai suffisant à l'appelant pour constituer les sûretés, que l'intimée a accordé un délai d'épreuve de 10 mois dans une autre procédure en évacuation parallèle pour défaut de paiement et que la représentante de l'intimée lors de l'audience du 16 novembre 2021 nourrirait un sentiment d'animosité envers lui. 4.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid.”

“3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid.”

“311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d’appel. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Le bailleur fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu que la résiliation ordinaire du bail n’était pas contraire à la bonne foi. A plusieurs reprises, mais en tous cas le 3 décembre 2021, E______ s’était montré violent et menaçant envers d’autres locataires et il faisait régner une atmosphère de peur dans l’immeuble concerné. Le bailleur devait, selon lui, préserver la sécurité dans son immeuble et protéger les locataires. 2.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui consacre une attitude déloyale, qui résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 958ss). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral 4A.322/2007 du 12 novembre 2007 consid.”

“Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1). 4.3 En l'espèce, il a été retenu ci-avant que le délai accordé par l'intimée pour verser des sûretés était suffisant et qu'aucun élément au dossier ne permet de déceler une animosité de l'intimée ou de sa représentante envers l'appelant. Rien ne justifie d'y revenir une seconde fois dans le cadre de l'application de l'art. 271 al. 1 CO. Quant au délai d'épreuve de 10 mois accordé à l'appelant dans la procédure parallèle pour défaut de paiement du loyer, il n'en résulte aucune attitude déloyale ou contradictoire de l'intimée. En effet, cette dernière, en accordant ledit délai, a systématiquement signalé à l'appelant que les résiliations de bail extraordinaires pour non-constitution des sûretés étaient en tout état maintenues et que le délai accordé n'avait pas d'influence sur elles. 4.4 Ainsi, les différents griefs de l'appelant concernant la violation de l'art. 271 al. 1 CO sont tous infondés et le jugement entrepris cela confirmé sur ce point également. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 février 2022 par A______ contre le jugement JTBL/9/2022 rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3317/2021-1-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTONIOZ et Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêt 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., p. 948 n° 1.5). Si le consid. 5 de l'arrêt 4A_468/2020, auquel se réfère l'arrêt entrepris, ne le rappelle pas in extenso, il n'a pas pour autant opéré un revirement en la matière. Le grief corrélatif, dépourvu de toute substance, y avait d'ailleurs été écarté en une seule phrase.”

“Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre, comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions de l'art.”

“Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre, comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies. On ne saurait retenir qu'une partie remplit les conditions d'un droit qu'elle peut faire valoir (soit la résiliation extraordinaire), tout en lui reprochant d'être de mauvaise foi. Les intimés relèvent que l'arrêt TF 4A_468/2020 faisait référence à «plusieurs» mises en demeure, alors qu'ici il n'y en aurait eu qu'une.”

“Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kündigung des Miet- vertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mieter- trag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III - 13 - 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkaufen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und stattdessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien conformément à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 148 III 215 consid. 3.2; 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_134/2023 du 6 mars 2024 consid. 3.1; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts 4A_134/2023 précité consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). La seule limite à la liberté contractuelle de signifier une résiliation ordinaire du bail découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).”

“Kündigungsschutz Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkreti- siert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kün- - 22 - digungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitäts- kriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechts- missbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlich- keit in Art.”

“Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et les références citées). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid.”

“En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art.”

“Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé le droit, en tant que celui-ci aurait constaté la validité du motif du congé communiqué à l'appui de la résiliation du bail, sur la base de faits qui étaient alors inconnus du bailleur. S'agissant de la question de la validité du congé au regard de l'art. 271 CO, les appelants soutiennent que le motif invoqué par l'intimé ne correspondrait pas au motif réel. 3.1 3.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire du bail ne suppose donc pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; 138 III 59 consid. 2.1). 3.1.2 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 précité).”

“Dans ce contexte prétendre que, faute de décompte, il ne serait pas possible de prouver « que des loyers n’ont pas été payés et de vérifier ce qui a été payé ou non », est trop vague pour constituer un grief recevable (cf. supra, consid. 2.2) ou pour rendre vraisemblable une objection (cf. supra, consid. 4.2.1.2). Au demeurant, il appartenait à l’appelante, dans le cadre de la procédure de première instance, d’établir qu’elle avait effectué d’autres paiements que ceux indiqués dans le décompte produit par l’intimée. On ne saurait en revanche exclure la procédure en cas clairs du fait que l’appelante n’est pas au clair avec ce qu’elle a payé ou non.                 Les griefs, dans la mesure de leur recevabilité, sont infondés.     5.               5.1              L’appelante invoque à titre subsidiaire que le congé contreviendrait à la bonne foi, vu sa situation personnelle, soit son veuvage, le fait qu’elle a trois enfants à charge et qu’elle rencontre des problèmes financiers du fait qu’elle est malade. Elle fait également état de la pénurie d’appartements.   5.2              Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).   5.2.1              La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L’annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b TF 4A_330/2017 précité consid. 3.1); ou encore, l’arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusque‑là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“ZMP 2022 Nr. 3 Art. 271 Abs. 1 OR; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR; Art. 269 OR; Art. 10 VMWG; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO; Art. 1 ZGB. Kündigungsschutz. Änderung der bundesge- richtlichen Rechtsprechung zur Ertragsoptimierungskündigung(?). Tragweite der relativen Methode bei einer parallel zur Kündigung ausgesprochenen Miet- zinserhöhung wegen ungenügenden Ertrags. Rechtsschutzinteresse der nicht mehr in der Mietwohnung lebenden Mitmieterin. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis. Statistische Methode. Zwar ist es auch erstinstanzlichen Gerichten nicht verwehrt, eine Praxisänderung aufzugleisen. Die beteiligten Gerichtspersonen haben dabei aber eine andere Rolle als im Rahmen wissenschaftlicher Beiträge. Was «bewährte Überlieferung» ist und was nicht, hat schon aufgrund der schweizerischen Justizverfassung in erster Linie das Bundesgericht zu entscheiden (MG E. 3). In einzelnen Entscheiden hat das Bundesgericht Mitmietern, die nicht mehr in der Mietwohnung leben, das Rechtsschutzinteresse an der Beteiligung an einer Kündi- gungsschutzklage abgesprochen.”

“Sie erwog, die Beschwerdeführer belegten nicht, dass es hinsichtlich Reparatur der Heizung zu einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien betreffend Übernahme der Rechnung gekommen sei und die Beschwerdegegner mit der Zusicherung einen zuvor eingenommenen Standpunkt nach längeren Diskussionen unter Zugeständnissen aufgegeben hätten. Die Vorinstanz lehnte auch eine missbräuchliche Änderungskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ab. Der E-Mail vom 26. September 2016 könne keine konkrete Vertragsänderung, namentlich keine mit Konditionen zu Ungunsten der Beschwerdeführer entnommen werden. Dass Verhandlungen über einen konkreten Mietvertrag zu für die Beschwerdeführer ungünstigen Konditionen geführt worden seien, werde lediglich pauschal behauptet und von den Beschwerdegegnern bestritten. Weder eine Vertragsänderung noch ein entsprechender Kausalzusammenhang werde von den Beschwerdeführern rechtsgenügend geltend gemacht. Die Vorinstanz prüfte schliesslich die Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäss Art. 271 Abs. 1 OR, so insbesondere ob der von den Beschwerdegegnern angegebene Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Unter Berücksichtigung verschiedener von den Beschwerdeführern vorgetragener Zweifel an dieser Begründung kam die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der Erstinstanz zum Ergebnis, dass das Eigeninteresse der Beschwerdegegner nachvollziehbar und plausibel sei und dieses auch mit Unterlagen untermauert werde.”

“Sie erwog, die Beschwerdeführer belegten nicht, dass es hinsichtlich Reparatur der Heizung zu einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien betreffend Übernahme der Rechnung gekommen sei und die Beschwerdegegner mit der Zusicherung einen zuvor eingenommenen Standpunkt nach längeren Diskussionen unter Zugeständnissen aufgegeben hätten. Die Vorinstanz lehnte auch eine missbräuchliche Änderungskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ab. Der E-Mail vom 26. September 2016 könne keine konkrete Vertragsänderung, namentlich keine mit Konditionen zu Ungunsten der Beschwerdeführer entnommen werden. Dass Verhandlungen über einen konkreten Mietvertrag zu für die Beschwerdeführer ungünstigen Konditionen geführt worden seien, werde lediglich pauschal behauptet und von den Beschwerdegegnern bestritten. Weder eine Vertragsänderung noch ein entsprechender Kausalzusammenhang werde von den Beschwerdeführern rechtsgenügend geltend gemacht. Die Vorinstanz prüfte schliesslich die Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäss Art. 271 Abs. 1 OR, so insbesondere ob der von den Beschwerdegegnern angegebene Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Unter Berücksichtigung verschiedener von den Beschwerdeführern vorgetragener Zweifel an dieser Begründung kam die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der Erstinstanz zum Ergebnis, dass das Eigeninteresse der Beschwerdegegner nachvollziehbar und plausibel sei und dieses auch mit Unterlagen untermauert werde.”

“Dans un autre cas, le bailleur voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée). 5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 5.5 5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.”

“1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht- bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün- dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. - 39 - BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp 3/06 S. 168). Art. 271 Abs. 1 OR ist ebenfalls anwendbar, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäss Art. 257d OR erfolgt, wobei hier je- doch besondere Umstände vorliegen müssen, um die Kündigung für ungültig zu erklären (BGE 120 II 31 E. 4a).”

“Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.3 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Pour que cette disposition soit applicable, il suffit que le bailleur ait remis la chose louée au locataire ou, si celui-ci ne l'occupe pas, que le bailleur la tienne à sa disposition (ATF 127 III 548). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 5.2 En l'espèce, le motif du congé donné par la bailleresse réside dans l'utilisation de l'appartement non conforme au contrat et générant des nuisances. Comme le soutient à juste titre l'appelante, l'intimée n'a pas prouvé que G______ n'occuperait pas du tout l'appartement, vu les explications de celui-ci et les déclarations des témoins, L______ et M______. En revanche, comme les premiers juges l'ont retenu, aucun élément au dossier ne confirme la présence intermittente de la famille de G______.”

“266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 5.2 En l'espèce, le motif du congé donné par la bailleresse réside dans l'utilisation de l'appartement non conforme au contrat et générant des nuisances. Comme le soutient à juste titre l'appelante, l'intimée n'a pas prouvé que G______ n'occuperait pas du tout l'appartement, vu les explications de celui-ci et les déclarations des témoins, L______ et M______. En revanche, comme les premiers juges l'ont retenu, aucun élément au dossier ne confirme la présence intermittente de la famille de G______.”

“Le tapage que les voisins de l’appelant auraient fait à plusieurs reprises, notamment lors de disputes conjugales, et les nuisances olfactives qu’ils auraient occasionnées ne sont pas établis, ni toutefois entièrement exclus. Mal fondé, le moyen est rejeté. 4. 4.1 L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir violé l’art. 271a al. 1 let. a CO en refusant d’annuler la résiliation de son bail. Il soutient qu’il n’a fait, par le comportement que l’intimée lui a reproché d’avoir tenu et en raison duquel elle lui a donné son congé, qu’exercer de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail, en exigeant que cessent aussi bien les nuisances sonores et olfactives de ses voisins, que celles en rapport avec les défauts dans son studio. En outre, il argue que le congé ne répond à aucun motif objectif, sérieux et digne de protection, qu’il serait dès lors contraire aux règles de la bonne foi et, partant, qu’en refusant de l’annuler, les premiers juges auraient aussi violé l’art. 271 al. 1 CO. 4.2 Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021du 21 septembre 2021 consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.2 et les références citées, non publié in ATF 143 III 15). En vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (congé dit de représailles). Le locataire doit démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de la vraisemblance prépondérante (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 969). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (TF 4A_69/2021, loc. cit. ; TF 4A_113/2019, loc. cit.). Les cas typiques d’abus de droit (art.”

“Ainsi, le Tribunal n'a pas violé le droit en retenant que le bail portant sur le garage n° 1______ n'était pas un accessoire de celui de l'appartement. 3. Le recourant reproche également au Tribunal d'avoir refusé d'annuler la résiliation en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO ou de l'art. 271 al. 1 CO, alors que celle-ci constituait manifestement une mesure de représailles du bailleur, liée à la procédure de contestation du loyer initial pendante et était contraire à la bonne foi. 3.1.1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important. Plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (CPra Bail-Conod, 2ème éd., art. 271a CO N 13). 3.1.2 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Sur le principe, il n’y a pas d’abus à résilier un bail pour son échéance. En effet, bailleur et locataire ne sont pas soumis à une obligation de fidélité (CPra Bail-Conod, art. 271 CO N 3). Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid 4.1; 136 III 190 consid 2; 135 III 112 consid 4.”

“1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1). La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; sur le tout : TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.2). 4.1.1.2 Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles.”

“La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités; arrêt 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in ATF 143 III 15). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art.”