Art. 270e

“A., Zürich 1995, N 96 vor Art. 266-266o OR). Art. 269d OR gehöre indes- sen in systematischer Hinsicht zum Abschnitt über den «Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen» (Art. 269 bis Art. 270e OR). Das dort für einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter vorgesehene formelle Vor- gehen eröffne dem Mieter die Möglichkeit, im Anfechtungsverfahren prüfen zu las- sen, ob der Mietzins infolge der Änderung missbräuchlich sei. Wie es sich damit verhalte, ergebe sich jedoch erst nach erfolgter Überprüfung im Verfahren. Der Geltungsbereich von Art. 269d OR könne deshalb entgegen HIGI (a.a.O., Art. 269d OR N 49 ff.) nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen eingeschränkt wer- den, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters veränderten. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirke, sei vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehöre zur Missbrauchs- prüfung. In BGE 125 III 62 E. 2b sei Art. 269d Abs. 3 OR auch auf den Entzug einer Bewilligung zur Untervermietung angewendet worden, obwohl eine solche das Austauschverhältnis nur indirekt zu beeinflussen vermöge. Der Anwendungs- bereich von Art.”

“Gemäss Art. 270e Bst. b OR gilt der bestehende Mietvertrag – und somit der bestehende Mietzins – unverändert weiter während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters. Treffen die Parteien keine abweichende Vereinbarung, und werden auch vom Richter keine entsprechenden Anordnungen getroffen, so gilt während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens der bisherige Mietvertrag unverändert weiter. Bei einer angefochtenen Mietzinserhöhung ist der bisherige, tiefere Mietzins zu entrichten. Umgekehrtes gilt im Falle der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder bei einem Verfahren betreffend Mietzinsreduktion (Rohrer, Art. 270e N. 2). Die wesentlichste Auswirkung der Bestimmung von Art. 270e OR besteht darin, dass der Mieter während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens bezüglich der strittigen Differenz nicht in Verzug geraten kann (Rohrer, Art. 270e N. 4). Der Anspruch auf Ausgleich zu viel bezahlter Mietzinse im Falle einer Mietzinsreduktion im Sinne von Art. 270a OR zugunsten des Mieters, oder zu wenig bezahlter Mietzinse nach einer Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR zugunsten des Vermieters, wird mit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids fällig, der das Anfechtungsverfahren abschliesst. Zu erstatten ist die Differenz zwischen bezahltem und nach dem Entscheid des letztinstanzlich urteilenden Gerichts geschuldeten Mietzinses, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung oder –reduktion hätte in Kraft treten sollen (Rohrer, Art. 270e N. 5).”

“Ok- tober 2023 auf Fr. 1'238.– netto eine weitere Erhöhung per 1. April 2024 auf 1'276.– netto nicht angefochten habe. Dem ist nicht zu folgen: Richtig ist zwar, dass eine Erhöhung vom Mieter innert einer 30-tägigen Verwirkungsfrist seit der Mitteilung angefochten werden muss, damit sie nicht in Kraft tritt (Art. 270b OR). Solange über eine frühere Erhöhung indessen nicht entschieden ist, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Verfahrens unverändert (Art. 270e OR). Teilweise wird in der Lehre die Auffassung vertreten, eine zweite Erhöhung sei nichtig, wenn sie ausgesprochen werde, bevor das Er- gebnis des Anfechtungsverfahrens über eine vorausgegangene Erhöhung nicht feststehe, denn vor diesem Zeitpunkt sei die Erklärung eine bedingte, weil der Aus- gangspunkt der neuerlichen Erhöhung noch unklar sei (BRUTSCHIN, Mietzinserhö- hungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens, mp 2024, 1 ff.). Das er- weist sich ebenfalls nicht als überzeugend, denn Art. 18 VMWG erlaubt es dem Vermieter ja auch, einen Vorbehalt künftiger Erhöhungen statt in Franken in Pro- zenten anzugeben. Darauf ist er insbesondere angewiesen, wenn er keine ge- nauen Beträge angeben kann, weil ihm die massgeblichen Parameter nicht be- kannt sind. Dann aber ist anzunehmen, dass ihm auch eine Erhöhung mittels einer prozentualen Angabe gestattet sein muss, solange er den Ausgangspunkt für eine ihm seiner Meinung nach zustehende weitere Erhöhung zufolge Anfechtung einer früheren Erhöhung noch nicht kennt.”

“Lorsque le locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Si la compensation n'est pas d'emblée dépourvue de vraisemblance, la requête en cas clair sera en principe irrecevable (CACI 26 février 2021/84 consid. 4.2.2). 3.1.2.2.2 Selon l’art. 270a CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais (al. 1), et le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer ; si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). A teneur de l’art. 270e CO, le bail reste en vigueur sans changement pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas parvenues à un accord (let. a) et pendant la procédure judiciaire, sous réserve de mesures provisionnelles ordonnées par le juge (let. b) Une baisse des frais accessoires, y compris des acomptes provisionnels, n’est possible qu’aux conditions de l’art. 270a CO. Ainsi, si le bailleur ne donne pas suite à la demande de réduction des frais accessoires du locataire, ce dernier doit engager une procédure. Ce n’est qu’au terme de celle-ci que, le cas échéant, le loyer avec charges sera réduit. Le locataire disposera alors d’une créance en restitution du trop-perçu qu’il pourra opposer en compensation sur les loyers futurs (120 al. 1 CO) afin d’empêcher une résiliation extraordinaire du bail (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008 consid. 5.1), la date d’exigibilité de cette créance correspondant à l’entrée en force du jugement ou de la transaction (TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c ; TF 4C.”

“Wenn die Beschwerdeführerin ausführt, das vorinstanzliche Urteil beinhalte bloss die Feststellung, dass ein Mietzins von Fr. 1'984.35 bzw. Fr. 1'916.55 bzw. Fr. 1'863.80 nicht missbräuchlich sei, es bestünde aber immer noch der einvernehmlich unter den Parteien gültig vereinbarte tiefere Mietzins, übergeht sie, dass die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basiert und eine richterliche Vertragsanspassung nicht notwendig ist (vgl. hiervor E. 4.3.2 f.). Die Missbrauchsfeststellung begrenzt nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR). Was an sich bereits vertragsändernd gewirkt hat, muss nicht noch zusätzlich durch richterliche Gestaltung durchgesetzt werden (HIGI, a.a.O., N. 127 der Vorbemerkungen zu Art. 269-270e). Daran ändert der Umstand nichts, dass, während das Schlichtungsverfahren und das gerichtliche Verfahren hängig sind, weiterhin der bisherige und nicht der erhöhte Mietzins geschuldet ist (Art. 270e OR). Feststellungsurteile aus einem Verfahren gemäss Art. 270b OR berechtigen denn auch grundsätzlich, zusammen mit dem Mietvertrag, auf dem sie basieren, sowie der Erhöhungsanzeige, zur provisorischen Rechtsöffnung gemäss Art. 82 SchKG (HIGI, a.a.O. N. 14 zu Art. 270b OR).”

“2 Force est de constater qu’il ressort de l’exposé des échanges de correspondances ci-dessus que, peu avant que le contrat de bail eût été résilié par la bailleresse, le 13 janvier 2023, la recourante avait refusé de consentir à une modification du bail le 12 décembre 2022, d’une part, et avait fait valoir l’existence de défauts de la chose louée les 8, 12 et 15 décembre 2022, d’autre part. Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.2), la proposition de modification du contrat de bail consistait en une modification de la réglementation des frais accessoires clairement en défaveur de la recourante, puisqu’elle correspondait à une augmentation mensuelle du forfait d’un montant de 150 francs. De ce fait, et sauf accord de la recourante, la bailleresse ne pouvait apporter une telle modification au bail qu’en procédant conformément à l’art. 269d CO, soit en 1) utilisant une formule officielle agréée et 2) en indiquant précisément les motifs de la nouvelle prétention. En outre, cette modification n’aurait au mieux pu entrer en vigueur que pour le prochain terme de résiliation, soit le 30 juin 2023, et non le 1er janvier 2023. Enfin, la recourante aurait pu la contester auprès de l’autorité de conciliation (cf. art. 270b al. 2 CO) et, pendant la procédure de conciliation et la procédure judiciaire, le bail serait resté en vigueur sans changement (cf. art. 270e CO). Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.3), la locataire a fait valoir l’absence de chauffage dans deux pièces du logement, ainsi que l’existence d’humidité et de moisissures. Il s’agit de défauts de la chose louée, potentiellement de défauts graves, ouvrant au locataire un certain nombre de droits, dont celui à la remise en état et à la consignation du loyer. Ainsi, il ressort clairement du déroulement des faits que la recourante, peu avant de voir son contrat de bail être résilié, avait tenté de sauvegarder ses droits, au sens de l’art. 325quater CP, et ce sur deux points importants, à savoir le montant de son forfait de charges, ainsi que sur la suppression de prétendus défauts de la chose louée. Au surplus, avant de procéder à la résiliation, la bailleresse avait – le 12 décembre 2022, soit trois jours au plus après la réception du refus de la recourante d’accepter la modification du forfait de charges – envoyé à celle-ci un courrier indiquant qu’au vu de son refus et de l’augmentation particulièrement importante du prix de l’énergie elle ne serait « pas en mesure de maintenir le contrat de bail ».”

“267 OR), ist zu prüfen, inwiefern der Beklagten auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ab dem 1. September 2022 ein Abgeltungsanspruch für die fortdauernde Benützung des Mietobjekts durch den Kläger zusteht. Nur im Falle der Erstreckung des Mietverhältnisses besteht der Mietvertrag ge- mäss Art. 272c Abs. 2 OR unverändert fort. Kommt eine Erstreckung nicht in Frage, so verliert der Mieter mit Ablauf des Kündigungstermins seinen Anspruch auf die vertragliche Hauptleistung. Dass er während des Kündigungsschutzverfah- rens gleichwohl nicht zur Rückgabe der Mietsache angehalten werden kann, hängt einzig damit zusammen, dass es aus prozessualen Gründen grundsätzlich nicht möglich ist, einen Leistungsanspruch vorläufig zu vollstrecken. Dies bedeutet aber nicht, dass der ehemalige Mieter einen vertraglichen Anspruch zur weiteren Be- nützung der Sache hat. Im Rahmen des Kündigungsschutzverfahrens wird diese Rechtslage vom Gesetz als selbstverständlich vorausgesetzt. Beim vergleichba- ren Mietzinsanfechtungsverfahren findet sich immerhin in Art. 270e OR eine Re- gelung: Für die Dauer des Prozesses gilt der Mietvertrag unverändert weiter; dies - 22 - ändert aber nichts daran, dass das Gestaltungsurteil auf den Zeitpunkt zurück wirkt, auf den die Mietzinsänderung verlangt wurde, wenn das Urteil nach diesem Datum rechtskräftig wird. Auch das Bundesgericht ging bislang nicht von einem Fortbestand des Mietvertra- ges während der Dauer des Kündigungsschutzprozesses aus. Wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt und im Mietobjekt bleibt, schuldet er dem Vermieter nach bundesgerichtlicher Rechtspre- chung eine Entschädigung, deren Höhe grundsätzlich dem vereinbarten Mietzins entspricht (BGE 131 III 257 E. 2 S. 261; BGer 4A_27/2017 vom 30. August 2017 E. 4.1.2, 4A_125/2009 vom 2. Juni 2009 E. 3.2). Mit dieser Rechtsprechung wurde die Regelung von § 557 Abs. 1 BGB (seit 2001 ersetzt durch den weitgehend in- haltsgleichen § 546a Abs. 1 BGB) übernommen (BGE 131 III 257 E.”

“a) et pendant la procédure judiciaire, sous réserve de mesures provisionnelles ordonnées par le juge (let. b) Une baisse des frais accessoires, y compris des acomptes provisionnels, n’est possible qu’aux conditions de l’art. 270a CO. Ainsi, si le bailleur ne donne pas suite à la demande de réduction des frais accessoires du locataire, ce dernier doit engager une procédure. Ce n’est qu’au terme de celle-ci que, le cas échéant, le loyer avec charges sera réduit. Le locataire disposera alors d’une créance en restitution du trop-perçu qu’il pourra opposer en compensation sur les loyers futurs (120 al. 1 CO) afin d’empêcher une résiliation extraordinaire du bail (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008 consid. 5.1), la date d’exigibilité de cette créance correspondant à l’entrée en force du jugement ou de la transaction (TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c ; TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 5 ; Dietschy-Martenet, in Bohnet/Carron/Montini (édit.), Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017 [ci-après : CPra-Bail], n. 7 ad art. 270e CO et les références citées). Le locataire doit en effet continuer à payer le loyer contractuel pendant la procédure de contestation. Le locataire qui paie à tort le loyer diminué auquel il prétend s’expose à une mise en demeure de la part du bailleur (art. 257d al. 1 CO). Celle-ci pourra ensuite déboucher sur une résiliation du contrat (art. 257d al. 2 CO) puis sur une procédure d’expulsion, qui seront toutes deux valables en cas de respect des règles formelles de résiliation, peu importe que l’issue de la procédure en diminution du loyer donne raison au locataire (Dietschy-Martenet, CPra-Bail, n. 5 ad art. 270e CO et la référence citée). Par ailleurs, le locataire qui espère que le décompte de chauffage et d’eau chaude, qui ne lui est pas encore parvenu, présentera un solde en sa faveur, ne dispose pas pour autant d’une créance compensante échue et exigible, de sorte qu’il ne peut pas refuser de s’acquitter d’une partie de son loyer pour ce motif (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.”

“2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Ursprünglich, d.h. unter der Herrschaft der vergleichbaren Regelung im Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen BMM, be- trachtete das Bundesgericht sowohl die einseitige Vertragsänderung als auch ein Senkungsbegehren als Anwendungsfälle von Vertragsänderungen, die nach all- gemeinen Regeln nur einvernehmlich erfolgen können. Bei der Mietzinserhöhung - 7 - (und anderen einseitigen Änderungswünschen des Vermieters) komme die Ver- tragsänderung durch ein Angebot des Vermieters auf dem amtlichen Formular und das Schweigen des Mieters bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist zustande (BGE 106 II 356 E. 3c: «L’acceptation de la hausse par le locataire entraîne une modifi- cation du contrat liant les parties sur la base des motifs invoqués par le bailleur»). Eine Anfechtung durch den Mieter schloss daher einen Konsens der Parteien aus, was auch die Weitergeltung des Vertrages während des Verfahrens (heute Art. 270e OR) sowie die Last des Vermieters zur Weiterverfolgung seines Ansinnens und damit den Umstand erklären kann, dass immer er es ist, dem bei einer An- fechtung die Klagebewilligung auszustellen ist (Art. 209 Abs. 1 lit. a ZPO). Ent- sprechend wäre das die Anpassung bestätigende Gerichtsurteil als Gestaltungs- urteil zu werten, denn erst dieses würde (rückwirkend auf den Kündigungstermin) die Vertragsanpassung bewirken. Diesen Pfad hat das Bundesgericht nach 1990 allerdings verlassen und spricht seither von einem Gestaltungsrecht des Vermieters. Die Anfechtung durch den Mieter vor Schlichtungsbehörde hemmt dieses nach dieser Theorie, und die Klage des Vermieters vor Gericht auf Bestätigung der Änderung hat nur noch die Bedeu- tung einer Feststellungsklage (BGer 4A_616/2019 v. 6. Mai 2021 E. 4.3; vgl. BGE 124 III 67 E. 3; BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269– 270e N 126 f., Art. 269d N 42 und 58, Art. 270b N 30, unter Berufung auf BGE 121 III 6, 10).”