Art. 270b

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an die Mieterin nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für die Miete- rin erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeit- punkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). - 22 - Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Ver- tragsbestimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Be- standteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formu- laranzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbe- standteil gemacht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer er- folgreichen Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietver- tragsparteien verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermieterin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) der Mieterin eine (ver- bindliche) Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl. act. 3/8 S. 1), sodass sich aus dem Begleitschreiben in Verbindung mit der Formularanzeige unzweideutig ergibt, dass die Vermieterin mit der einseitigen Vertragsänderung vom 21. August 2020 die neuen Vertragsbestimmungen auf den nächstmöglichen Zeitpunkt verbindlich zum neuen Mietvertragsbestandteil erklären wollte, jedoch unter Gewährung einer Übergangsfrist bis zur Umsetzung bzw. Durchsetzung der neuen Vertragsbestimmungen. Bezeichnenderweise ha- ben denn auch beide Vertragsparteien die einseitige Vertragsänderung (zu Recht) als verbindlich aufgefasst. Nach dem Ausgeführten kann von einer blossen Absichtserklärung seitens der Vermieterin keine Rede sein.”

“Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel- mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs- zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss- te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags- änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an die Mieterin nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für die Miete- rin erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeit- punkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). - 22 - Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Ver- tragsbestimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Be- standteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formu- laranzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbe- standteil gemacht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer er- folgreichen Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietver- tragsparteien verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermieterin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) der Mieterin eine (ver- bindliche) Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl.”

“Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an den Mieter nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für den Mieter erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeitpunkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündi- gungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Vertragsbe- stimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Bestandteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formularanzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbestandteil ge- macht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer erfolgreichen Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietvertragspartei- en verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem - 20 - zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermiete- rin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) dem Mieter eine (verbindliche) Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl. act. 3/8 S. 1), sodass sich aus dem Begleitschreiben in Verbindung mit der For- mularanzeige unzweideutig ergibt, dass die Vermieterin mit der einseitigen Ver- tragsänderung vom 21. August 2020 die neuen Vertragsbestimmungen auf den nächstmöglichen Zeitpunkt verbindlich zum neuen Mietvertragsbestandteil erklä- ren wollte, jedoch unter Gewährung einer Übergangsfrist bis zur Umsetzung bzw. Durchsetzung der neuen Vertragsbestimmungen. Bezeichnenderweise haben denn auch beide Vertragsparteien die einseitige Vertragsänderung (zu Recht) als verbindlich aufgefasst. Nach dem Ausgeführten kann von einer blossen Absichtserklärung seitens der Vermieterin keine Rede sein.”

“räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 269d N 173 und 175). Soweit WEBER [zu dessen Thesen ganz am Schluss der Darstellung der Lehrmeinungen, Anm. d. Ger.] an die Zumutbarkeit der Änderung anknüpfen wolle, finde das keine Stütze im materiellen Missbrauchs- recht. Richtig an dieser Ansicht sei aber wohl, dass ein Missbrauch unzumutbar sei. Daraus folge aber nicht zwingend die Richtigkeit des Umkehrschlusses. Die a.A. knüpfe im Übrigen vor allem an die Unzumutbarkeit von Teilkündigungen an; solche seien aber nicht unzumutbar, sondern ungültig (DIES., Art. 269d OR N 175). Generell seien Vertragsänderungsmitteilungen, die unter das Rechtsmissbrauchs- verbot fielen, per se nichtig. Eine Anfechtung nach Art. 270b OR entfalle daher offensichtlich (a.a.O., N 176). Zur Begründungsobliegenheit bemerken die ge- nannten Autoren, die Begründung könne nach Art. 19 Abs. 1 bis VMWG auch in einem Begleitschreiben erfolgen, auf welches das Formular verweise (a.a.O., N 211). Inhaltlich sei darunter die einzelfallbezogene Konkretisierung des dem Ver- mieter zustehenden Anpassungsrechts zu verstehen, und die Verletzung ziehe die Nichtigkeitsfolge nach sich (a.a.O., N 213 und 215 ff. i.V.m. N 117 ff.). - 37 - Nach OESCHGER/ZAHRADNIK kompensiert die Regelung in Art. 269d Abs. 3 OR aus Sicht des Vermieters das Verbot der Änderungskündigung und ist weit zu verste- hen, denn sonst könnte der Vermieter versucht sein, das gesamte Mietverhältnis zu kündigen statt nur eine Vertragsänderung anzuzeigen, wie dies im Interesse des Mieters liege. Dieser sei dadurch in seinen Rechten nicht beschnitten, sondern könne die Änderung anfechten. Die Einführung neuer Nebenkosten oder die Ver- minderung bisheriger Leistungen seien nur Beispiele.”

“räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 269d N 173 und 175). Soweit WEBER [zu dessen Thesen ganz am Schluss der Darstellung der Lehrmeinungen, Anm. d. Ger.] an die Zumutbarkeit der Änderung anknüpfen wolle, finde das keine Stütze im materiellen Missbrauchs- recht. Richtig an dieser Ansicht sei aber wohl, dass ein Missbrauch unzumutbar sei. Daraus folge aber nicht zwingend die Richtigkeit des Umkehrschlusses. Die a.A. knüpfe im Übrigen vor allem an die Unzumutbarkeit von Teilkündigungen an; solche seien aber nicht unzumutbar, sondern ungültig (DIES., Art. 269d OR N 175). Generell seien Vertragsänderungsmitteilungen, die unter das Rechtsmissbrauchs- verbot fielen, per se nichtig. Eine Anfechtung nach Art. 270b OR entfalle daher offensichtlich (a.a.O., N 176). Zur Begründungsobliegenheit bemerken die ge- nannten Autoren, die Begründung könne nach Art. 19 Abs. 1 bis VMWG auch in einem Begleitschreiben erfolgen, auf welches das Formular verweise (a.a.O., N 211). Inhaltlich sei darunter die einzelfallbezogene Konkretisierung des dem Ver- mieter zustehenden Anpassungsrechts zu verstehen, und die Verletzung ziehe die Nichtigkeitsfolge nach sich (a.a.O., N 213 und 215 ff. i.V.m. N 117 ff.). - 21 - Nach OESCHGER/ZAHRADNIK kompensiert die Regelung in Art. 269d Abs. 3 OR aus Sicht des Vermieters das Verbot der Änderungskündigung und ist weit zu verste- hen, denn sonst könnte der Vermieter versucht sein, das gesamte Mietverhältnis zu kündigen statt nur eine Vertragsänderung anzuzeigen, wie dies im Interesse des Mieters liege. Dieser sei dadurch in seinen Rechten nicht beschnitten, sondern könne die Änderung anfechten. Die Einführung neuer Nebenkosten oder die Ver- minderung bisheriger Leistungen seien nur Beispiele.”

“räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 269d N 173 und 175). Soweit WEBER [zu dessen Thesen ganz am Schluss der Darstellung der Lehrmeinungen, Anm. d. Ger.] an die Zumutbarkeit der Änderung anknüpfen wolle, finde das keine Stütze im materiellen Missbrauchs- recht. Richtig an dieser Ansicht sei aber wohl, dass ein Missbrauch unzumutbar sei. Daraus folge aber nicht zwingend die Richtigkeit des Umkehrschlusses. Die a.A. knüpfe im Übrigen vor allem an die Unzumutbarkeit von Teilkündigungen an; solche seien aber nicht unzumutbar, sondern ungültig (DIES., Art. 269d OR N 175). Generell seien Vertragsänderungsmitteilungen, die unter das Rechtsmissbrauchs- verbot fielen, per se nichtig. Eine Anfechtung nach Art. 270b OR entfalle daher offensichtlich (a.a.O., N 176). Zur Begründungsobliegenheit bemerken die ge- nannten Autoren, die Begründung könne nach Art. 19 Abs. 1 bis VMWG auch in einem Begleitschreiben erfolgen, auf welches das Formular verweise (a.a.O., N 211). Inhaltlich sei darunter die einzelfallbezogene Konkretisierung des dem Ver- mieter zustehenden Anpassungsrechts zu verstehen, und die Verletzung ziehe die Nichtigkeitsfolge nach sich (a.a.O., N 213 und 215 ff. i.V.m. N 117 ff.). - 21 - Nach OESCHGER/ZAHRADNIK kompensiert die Regelung in Art. 269d Abs. 3 OR aus Sicht des Vermieters das Verbot der Änderungskündigung und ist weit zu verste- hen, denn sonst könnte der Vermieter versucht sein, das gesamte Mietverhältnis zu kündigen statt nur eine Vertragsänderung anzuzeigen, wie dies im Interesse des Mieters liege. Dieser sei dadurch in seinen Rechten nicht beschnitten, sondern könne die Änderung anfechten. Die Einführung neuer Nebenkosten oder die Ver- minderung bisheriger Leistungen seien nur Beispiele.”

“Danach ist es den Parteien in einem bestehenden Mietverhältnis grundsätzlich untersagt, einen frei vereinbarten und unangefochten gebliebenen Mietzins, eine vorbehaltlos verlangte und er- reichte Mietzinsanpassung oder einen gerichtlich festgesetzten Mietzins nachträg- lich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67, E. 3). Eine von der bisherigen Mietzinsgestaltung völlig unabhängige Neuberechnung des Mietzinses nach der sog. absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso- luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun- gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder abso- lute Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. relative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im bestehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechtsge- schäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetretener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Entscheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiellen Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93]; BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]; BGE 120 II - 72 - 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw.”

“Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Vertragsänderung nicht nur dann nichtig, wenn der Vermieter sie (überhaupt) nicht begründet (vgl. Art. 269d Abs. 2 lit. b OR), sondern auch dann, wenn diese Begründung nicht hinreichend klar ist (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377; 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365 f.; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466 zit. Urteil 4A_268/2011 E. 3.2.1). Ausreichend klar ist die Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377). Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR ist (Art. 270b OR). Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR). Dies trifft in der Regel nicht zu, wenn eine in Art. 269a OR aufgezählte Konstellation vorliegt.”

“Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthält einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR). Eine Lehrstimme geht davon aus, für die inhaltliche Zulässigkeit einer einseitigen Vertragsänderung sei an die Zumutbarkeit der Änderung anzuknüpfen, weshalb die Änderung sich auf sachliche Gründe stützen müsse und nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich seien (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 269d OR). Eine andere Lehrmeinung hält dafür, Missbrauch sei ausgeschlossen, wenn objektiv betrachtet "räsonable Gründe" für die Änderung vorlägen (Higi, a.a.O., N. 175 zu Art. 269d OR). Die Frage braucht nicht vertieft zu werden, da im vorliegenden Fall ohnehin beide Kriterien erfüllt sind.”

“2 Force est de constater qu’il ressort de l’exposé des échanges de correspondances ci-dessus que, peu avant que le contrat de bail eût été résilié par la bailleresse, le 13 janvier 2023, la recourante avait refusé de consentir à une modification du bail le 12 décembre 2022, d’une part, et avait fait valoir l’existence de défauts de la chose louée les 8, 12 et 15 décembre 2022, d’autre part. Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.2), la proposition de modification du contrat de bail consistait en une modification de la réglementation des frais accessoires clairement en défaveur de la recourante, puisqu’elle correspondait à une augmentation mensuelle du forfait d’un montant de 150 francs. De ce fait, et sauf accord de la recourante, la bailleresse ne pouvait apporter une telle modification au bail qu’en procédant conformément à l’art. 269d CO, soit en 1) utilisant une formule officielle agréée et 2) en indiquant précisément les motifs de la nouvelle prétention. En outre, cette modification n’aurait au mieux pu entrer en vigueur que pour le prochain terme de résiliation, soit le 30 juin 2023, et non le 1er janvier 2023. Enfin, la recourante aurait pu la contester auprès de l’autorité de conciliation (cf. art. 270b al. 2 CO) et, pendant la procédure de conciliation et la procédure judiciaire, le bail serait resté en vigueur sans changement (cf. art. 270e CO). Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.3), la locataire a fait valoir l’absence de chauffage dans deux pièces du logement, ainsi que l’existence d’humidité et de moisissures. Il s’agit de défauts de la chose louée, potentiellement de défauts graves, ouvrant au locataire un certain nombre de droits, dont celui à la remise en état et à la consignation du loyer. Ainsi, il ressort clairement du déroulement des faits que la recourante, peu avant de voir son contrat de bail être résilié, avait tenté de sauvegarder ses droits, au sens de l’art. 325quater CP, et ce sur deux points importants, à savoir le montant de son forfait de charges, ainsi que sur la suppression de prétendus défauts de la chose louée. Au surplus, avant de procéder à la résiliation, la bailleresse avait – le 12 décembre 2022, soit trois jours au plus après la réception du refus de la recourante d’accepter la modification du forfait de charges – envoyé à celle-ci un courrier indiquant qu’au vu de son refus et de l’augmentation particulièrement importante du prix de l’énergie elle ne serait « pas en mesure de maintenir le contrat de bail ».”

“hätte betragen müssen. Mit dieser Argumentation vermischen die Beschwerdeführer die Frage, ob der Vermieter seiner Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 2 lit. b OR nachgekommen ist mit jener nach der materiellen Missbräuchlichkeit der Vertragsänderung nach Art. 270b Abs. 2 OR: Unter der Geltung von Art. 269d OR ist nicht von Bedeutung, ob die Nebenkostenausscheidung kostenneutral erfolgt; entscheidend ist bloss, ob der Vermieter diese - entsprechend der zitierten Rechtsprechung (E. 7.1 hiervor) - hinreichend begründet. Gibt der Vermieter - wie vorliegend - etwa an, dass er den Mietzins im Umfang des im Vorjahr auf die auszugliedernden Nebenkosten entfallenen Betrags reduziere, genügt er seiner Begründungspflicht genauso wie jener, der auf einen Mehrjahresdurchschnitt abstellt und dies offenlegt. Die Frage nach der Kostenneutralität der Ausgliederung kann sich indes in einem Anfechtungsverfahren stellen, wenn geltend gemacht wird, durch die Ausgliederung werde der Mietzins indirekt erhöht, was zu einem missbräuchlichen Mietzins führte. Für ein solches Verfahren wird in der Lehre vertreten, dass zur Beurteilung, ob die Ausgliederung kostenneutral erfolgt sei, grundsätzlich auf die Kosten mehrerer Jahre abzustellen sei (etwa BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 69 zu Art.”

“ZMP 2024 Nr. 8 Art. 269a lit. b und e; Art. 269d OR; Art. 270b OR; Art. 270e OR; Art. 18 VMWG; Art. 92 ZPO. Aufeinanderfolgende Mietzinserhöhungen. Streitwert des An- fechtungsverfahrens bei unangefochten gebliebener zweiter Erhöhung. Ficht der Mieter eine erste Erhöhung an, nicht aber eine zweite, die während der Dauer des Verfahrens von der Vermieterin gestützt auf Kostenveränderungen oder den Teuerungsausgleich auf der Grundlage des Resultates ihrer ersten Erhöhung ausgesprochen wird, so dürfen beide Seiten die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass sie später um das Resultat der ersten Anfechtung zu korrigieren ist. Durch einen Verzicht auf eine Anfechtung der zweiten Erhöhung verliert der Mieter einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Erhö- hung nachträglich wieder infrage zu stellen. Steht das Ergebnis des Anfechtungs- verfahrens über den ersten mitgeteilten Nettomietzins einmal fest, ist der Netto- mietzins auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der zweiten Erhöhung anhand des Verhältnisses der beiden mitgeteilten Nettomietzinse im Formular der zweiten Er- höhung zu berechnen.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 15 ad art. 319 CPC; Bohnet, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit du locataire de contester la hausse de loyer selon l'art. 270b al. 1 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la décision attaquée, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 7 octobre 2022 est recevable dans cette mesure. 1.3 Le recours peut être formé pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). Ainsi, la cognition de la Cour est pleine et entière en droit, mais elle est en revanche, s'agissant des faits, limitée à leur constatation manifestement inexacte. 2. Le recourant requiert la tenue d'une nouvelle audience, soutenant que son absence lors de l'audience de conciliation du 26 septembre 2022 était due "à des raisons médicales". 2.1 2.1.1 L'art. 204 al. 1 CPC impose aux parties de comparaître en personne à l'audience de conciliation.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 15 ad art. 319 CPC; Bohnet, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit du locataire de contester la hausse de loyer selon l'art. 270b al. 1 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la décision attaquée, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 7 octobre 2022 est recevable dans cette mesure. 1.3 Le recours peut être formé pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). Ainsi, la cognition de la Cour est pleine et entière en droit, mais elle est en revanche, s'agissant des faits, limitée à leur constatation manifestement inexacte. 2. Le recourant requiert la tenue d'une nouvelle audience, soutenant que son absence lors de l'audience de conciliation du 26 septembre 2022 était due "à des raisons médicales". 2.1 2.1.1 L'art. 204 al. 1 CPC impose aux parties de comparaître en personne à l'audience de conciliation.”

“2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen und Mietzins- senkungen im Kontext 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Lasten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistun- gen oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mie- ter die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertrags- änderungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR zeigt. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Ursprünglich, d.h. unter der Herrschaft der vergleichbaren Regelung im Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen BMM, be- trachtete das Bundesgericht sowohl die einseitige Vertragsänderung als auch ein Senkungsbegehren als Anwendungsfälle von Vertragsänderungen, die nach all- gemeinen Regeln nur einvernehmlich erfolgen können.”

“Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel- mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs- zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss- te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags- änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an den Mieter nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für den Mieter erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeitpunkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündi- gungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Vertragsbe- stimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Bestandteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formularanzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbestandteil ge- macht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer erfolgreichen Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietvertragspartei- en verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem - 20 - zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermiete- rin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) dem Mieter eine (verbindliche) Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl.”

“Dass - 66 - solches nicht in der Absicht des Gesetzgebers lag, sollte keiner weiteren Erklä- rung bedürfen. In der Lehre unbestritten und wie erwähnt (vorn Ziff. 4.1.3b) auch vom Bundes- gericht schon in BGE 125 III 231 bestätigt ist, dass eine Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR keine Elemente enthalten darf, die gegen zwingendes (Miet-)Recht verstossen. Das Bundesgericht führte wörtlich aus (a.a.O., E. 3c): «Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht [Hervorhebung durch das Mietgericht].» Anpassungen, die zwingendes Recht verletzen, sind nach richtiger Auffassung nicht nur anfechtbar im Sinne von Art. 270b OR, sondern als Folge von Art. 19 und 20 OR nichtig, wobei die Nichtigkeit von allen Behörden und Gerichten jeder- zeit und von Amtes wegen zu beachten ist. Vorbehalten bleibt einzig das Rechts- missbrauchsverbot. Wie es sich damit genau verhält, kann im vorliegenden Verfahren im Übrigen of- fenbleiben, denn unbestrittenermassen hat die Klägerin die Vertragsänderungs- anzeige der Beklagten rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde angefochten, so dass Verstösse gegen zwingendes Recht für missbräuchlich zu erklären sind, so- weit sie sich nicht ohnehin als nichtig (Synonym: unwirksam) erweisen sollten. Es kann entgegen den Andeutungen des Obergerichts im Rückweisungsbe- schluss also keine Rede davon sein, dass der Vermieter dem Mieter den Mietver- trag gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR etwa durch Einführung ansonsten verpön- ter Kündigungsgründe oder durch Entzug ganzer Haupt- oder essentieller Ne- benräume sozusagen auf Raten kündigen kann, noch dazu ohne jede Erstre- ckungsmöglichkeit.”

“Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, führen diese zwar nicht zu einem Verlust des Rechtes auf Anfechtung und Überprüfung einer allen- falls später ergehenden Kündigung des Mietverhältnisses; die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aus einem vertraglich explizit definierten Grund wird jedoch an- ders beurteilt, als wenn die Kündigung aus einem Grund erfolgt, der vertraglich nie definiert worden ist, und kann gegebenenfalls sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen (vgl. die in mp 4/95, S. 223 ff. = MRA 2/95 S. 95 publizierte Recht- sprechung, wo das Bundesgericht eine infolge Verletzung eines vertraglich ver- einbarten Tierhaltungsverbotes ausgesprochene Kündigung als rechtmässig qua- lifizierte). Damit ist das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermie- ter und Mieter – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – offensichtlich betroffen und eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters im Sinne der vorzi- tierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist bereits im heutigen Zeitpunkt zu bejahen. Es liegt ein Anwendungsfall von Art. 269d OR bzw. Art. 270b OR vor. Wie und in welchem Masse sich die fragliche einseitige Vertragsänderung konkret zu Lasten des Mieters auswirkt, und insbesondere ob die neu einzufüh- renden Informations- und Auskunftspflichten sowie Kündigungsgründe letztlich als gültig zu beurteilen sind oder nicht, braucht hier nicht weiter ergründet zu werden; dies wird vielmehr Gegenstand der durch die Vorinstanz im Rahmen des Anfech- - 22 - tungsverfahrens vorzunehmenden materiellen Missbrauchsprüfung sein (vgl. BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.1).”

“Die Anfechtungsklage im Sinne von Art. 270b OR bezwecke dieser Auffassung zufolge keine generelle Mietzinsüberprüfung, sondern nur die Überprüfung einer Mietzinserhöhung auf Missbräuchlichkeit im Sinne des materiellen Missbrauchsrechts der Art. 269 und 269a OR während des Mietverhältnisses. Dabei würden Mietzinserhöhungen und andere von Art. 270b OR erfassten Vertragsänderungen auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basieren. Die Missbrauchsüberprüfung beschränke sich somit auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung. Diese greife - sofern ein Missbrauch vorliege - nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen respektive in dessen Bestimmungen zum Entgelt ein. Im Ergebnis begrenze also die Missbrauchsfeststellung nur das Gestaltungsrecht des Vermieters bezüglich seiner vertragsändernden Wirkungen, weshalb Urteile im Sinne von Art. 270b OR als Feststellungs- und nicht als Gestaltungsurteile zu qualifizieren seien (mit Verweis auf PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 12 ff. zu Art. 270b OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 269d OR). Andere Lehrmeinungen seien der Auffassung, der Vermieter leite mit der Mitteilung einer Mietzinserhöhung lediglich ein gesetzlich geregeltes Verhandlungsstadium ein, dem im Falle fehlender Einigung im Schlichtungsverfahren eine Gestaltungsklage des Vermieters folgen müsse (mit Verweis auf ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 4b zu Art. 270b OR i.V.m. N. 1a zu Art. 269d OR; RICHARD PÜNTENER, Zivilprozessrecht für die Mietpraxis, 2016, S. 95 Rz. 313; ALEXANDER R. MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 87 ZPO). Das Bundesgericht sei in jüngster Zeit bei Missbrauchsüberprüfungen im Sinne von Art. 270b OR stets auf Feststellungsbegehren eingetreten, ohne dass es überhaupt die Zulässigkeit der Begehren thematisiert bzw.”

“Die Missbrauchsüberprüfung beschränke sich somit auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung. Diese greife - sofern ein Missbrauch vorliege - nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen respektive in dessen Bestimmungen zum Entgelt ein. Im Ergebnis begrenze also die Missbrauchsfeststellung nur das Gestaltungsrecht des Vermieters bezüglich seiner vertragsändernden Wirkungen, weshalb Urteile im Sinne von Art. 270b OR als Feststellungs- und nicht als Gestaltungsurteile zu qualifizieren seien (mit Verweis auf PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 12 ff. zu Art. 270b OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 269d OR). Andere Lehrmeinungen seien der Auffassung, der Vermieter leite mit der Mitteilung einer Mietzinserhöhung lediglich ein gesetzlich geregeltes Verhandlungsstadium ein, dem im Falle fehlender Einigung im Schlichtungsverfahren eine Gestaltungsklage des Vermieters folgen müsse (mit Verweis auf ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 4b zu Art. 270b OR i.V.m. N. 1a zu Art. 269d OR; RICHARD PÜNTENER, Zivilprozessrecht für die Mietpraxis, 2016, S. 95 Rz. 313; ALEXANDER R. MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 87 ZPO). Das Bundesgericht sei in jüngster Zeit bei Missbrauchsüberprüfungen im Sinne von Art. 270b OR stets auf Feststellungsbegehren eingetreten, ohne dass es überhaupt die Zulässigkeit der Begehren thematisiert bzw. die (fehlenden) Sachurteilsvoraussetzungen beanstandet hätte (mit Verweis auf Urteile 4A_366/2015, 4A_368/2015 vom 13. April 2016, teilweise publ. in: BGE 142 III 375; 4A_565/2013 vom 8. Juli 2014, teilweise publ. in: BGE 140 III 433; 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011; 4A_495/2010, 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011). Sie schliesse sich - so die Vorinstanz - der bundesgerichtlichen Tendenz sowie der in dieselbe Richtung gehenden Lehrmeinungen an, wonach die Erhöhung des Mietzinses als Gestaltungsrecht zu qualifizieren sei und über die Frage der Missbräuchlichkeit im Sinne von Art.”

“270b OR als Feststellungs- und nicht als Gestaltungsurteile zu qualifizieren seien (mit Verweis auf PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 12 ff. zu Art. 270b OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 269d OR). Andere Lehrmeinungen seien der Auffassung, der Vermieter leite mit der Mitteilung einer Mietzinserhöhung lediglich ein gesetzlich geregeltes Verhandlungsstadium ein, dem im Falle fehlender Einigung im Schlichtungsverfahren eine Gestaltungsklage des Vermieters folgen müsse (mit Verweis auf ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 4b zu Art. 270b OR i.V.m. N. 1a zu Art. 269d OR; RICHARD PÜNTENER, Zivilprozessrecht für die Mietpraxis, 2016, S. 95 Rz. 313; ALEXANDER R. MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 87 ZPO). Das Bundesgericht sei in jüngster Zeit bei Missbrauchsüberprüfungen im Sinne von Art. 270b OR stets auf Feststellungsbegehren eingetreten, ohne dass es überhaupt die Zulässigkeit der Begehren thematisiert bzw. die (fehlenden) Sachurteilsvoraussetzungen beanstandet hätte (mit Verweis auf Urteile 4A_366/2015, 4A_368/2015 vom 13. April 2016, teilweise publ. in: BGE 142 III 375; 4A_565/2013 vom 8. Juli 2014, teilweise publ. in: BGE 140 III 433; 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011; 4A_495/2010, 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011). Sie schliesse sich - so die Vorinstanz - der bundesgerichtlichen Tendenz sowie der in dieselbe Richtung gehenden Lehrmeinungen an, wonach die Erhöhung des Mietzinses als Gestaltungsrecht zu qualifizieren sei und über die Frage der Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 270b OR in Form eines Feststellungsurteils entschieden werde.”

“Auch der Hinweis auf die clausula rebus sic stantibus ist nicht einschlägig. Nicht einschlägig ist sodann der Hinweis auf BGE 135 III 378, in dem das Bundesgericht die Zulässigkeit der Feststellungsklage verneint habe, weil die blosse Feststellung eines Pfandrechtes weder den Streit beende noch die künftige Betreibung auf Pfandverwertung erleichtere. Wenn die Beschwerdeführerin ausführt, das vorinstanzliche Urteil beinhalte bloss die Feststellung, dass ein Mietzins von Fr. 1'984.35 bzw. Fr. 1'916.55 bzw. Fr. 1'863.80 nicht missbräuchlich sei, es bestünde aber immer noch der einvernehmlich unter den Parteien gültig vereinbarte tiefere Mietzins, übergeht sie, dass die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basiert und eine richterliche Vertragsanspassung nicht notwendig ist (vgl. hiervor E. 4.3.2 f.). Die Missbrauchsfeststellung begrenzt nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR). Was an sich bereits vertragsändernd gewirkt hat, muss nicht noch zusätzlich durch richterliche Gestaltung durchgesetzt werden (HIGI, a.a.O., N. 127 der Vorbemerkungen zu Art. 269-270e). Daran ändert der Umstand nichts, dass, während das Schlichtungsverfahren und das gerichtliche Verfahren hängig sind, weiterhin der bisherige und nicht der erhöhte Mietzins geschuldet ist (Art. 270e OR). Feststellungsurteile aus einem Verfahren gemäss Art. 270b OR berechtigen denn auch grundsätzlich, zusammen mit dem Mietvertrag, auf dem sie basieren, sowie der Erhöhungsanzeige, zur provisorischen Rechtsöffnung gemäss Art. 82 SchKG (HIGI, a.a.O. N. 14 zu Art. 270b OR).”

“Das Bundesgericht habe diese Frage bis heute offengelassen, wobei es in einem Entscheid dazu tendiert habe, eher ein Gestaltungsrecht anzunehmen (mit Verweis auf BGE 124 III 67 E. 3). Diese Ansicht werde auch von einem Teil der Lehre vertreten. Die Anfechtungsklage im Sinne von Art. 270b OR bezwecke dieser Auffassung zufolge keine generelle Mietzinsüberprüfung, sondern nur die Überprüfung einer Mietzinserhöhung auf Missbräuchlichkeit im Sinne des materiellen Missbrauchsrechts der Art. 269 und 269a OR während des Mietverhältnisses. Dabei würden Mietzinserhöhungen und andere von Art. 270b OR erfassten Vertragsänderungen auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basieren. Die Missbrauchsüberprüfung beschränke sich somit auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung. Diese greife - sofern ein Missbrauch vorliege - nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen respektive in dessen Bestimmungen zum Entgelt ein. Im Ergebnis begrenze also die Missbrauchsfeststellung nur das Gestaltungsrecht des Vermieters bezüglich seiner vertragsändernden Wirkungen, weshalb Urteile im Sinne von Art. 270b OR als Feststellungs- und nicht als Gestaltungsurteile zu qualifizieren seien (mit Verweis auf PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 12 ff. zu Art. 270b OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 269d OR). Andere Lehrmeinungen seien der Auffassung, der Vermieter leite mit der Mitteilung einer Mietzinserhöhung lediglich ein gesetzlich geregeltes Verhandlungsstadium ein, dem im Falle fehlender Einigung im Schlichtungsverfahren eine Gestaltungsklage des Vermieters folgen müsse (mit Verweis auf ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 4b zu Art. 270b OR i.V.m. N. 1a zu Art. 269d OR; RICHARD PÜNTENER, Zivilprozessrecht für die Mietpraxis, 2016, S. 95 Rz. 313; ALEXANDER R. MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N.”

“Compte tenu de l’article 404 CPC, évoqué plus haut, c’est à l’aune de ces dispositions aujourd’hui abrogées qu’il convient d’examiner la procédure de première instance. Aux termes de l’article 274d al. 1 aCO, les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d’habitations et de locaux commerciaux. Cette exigence a été reprise à l’article 15 aLICO qui prévoit que la procédure doit être aussi simple que possible. L’autorité de conciliation s’efforce d’amener les parties à un accord (art. 274e al. 1 aCO). Si aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation statue dans les cas où la loi le prévoit et, dans les autres cas, constate l’échec de la conciliation (art. 274e al. 2 aCO). Si l’autorité a constaté l’échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours (art. 274f al. 1 aCO). Ces exigences ont été concrétisées en droit cantonal à l’article 12 aLICO. En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est certes saisie par le locataire (art. 270b al. 1 CO), mais la prétention litigieuse émane du bailleur ; c’est donc à celui-ci qu’il appartient d'agir dans les 30 jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer (ATF 136 III 90 cons. 2.1). Aux termes de l’article 10 aLICO, devant l’autorité de conciliation, les parties ont la faculté de se faire assister ou représenter par un mandataire, qui peut être choisi en dehors des avocats à plaider dans le canton (al. 1) ; l'autorité de conciliation peut toutefois exiger la comparution personnelle des parties (al. 2). Si le demandeur ne comparaît pas, ni personne en son nom, la procédure de conciliation est suspendue et le président fixe au défaillant un délai de dix jours pour en demander la reprise en l'informant que, faute par lui d'agir dans ce délai, puis de comparaître à la nouvelle audience, l'instance sera réputée non introduite (art. 11 al. 1 aLICO). Si le défendeur fait défaut, le président renvoie la cause à une prochaine audience en informant le défaillant que, faute par lui de comparaître à cette audience, la conciliation sera réputée avoir échoué et l'autorité pourra prendre les décisions qui lui incombent nonobstant son absence (art.”

“Compte tenu de l’article 404 CPC, évoqué plus haut, c’est à l’aune de ces dispositions aujourd’hui abrogées qu’il convient d’examiner la procédure de première instance. Aux termes de l’article 274d al. 1 aCO, les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d’habitations et de locaux commerciaux. Cette exigence a été reprise à l’article 15 aLICO qui prévoit que la procédure doit être aussi simple que possible. L’autorité de conciliation s’efforce d’amener les parties à un accord (art. 274e al. 1 aCO). Si aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation statue dans les cas où la loi le prévoit et, dans les autres cas, constate l’échec de la conciliation (art. 274e al. 2 aCO). Si l’autorité a constaté l’échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours (art. 274f al. 1 aCO). Ces exigences ont été concrétisées en droit cantonal à l’article 12 aLICO. En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est certes saisie par le locataire (art. 270b al. 1 CO), mais la prétention litigieuse émane du bailleur ; c’est donc à celui-ci qu’il appartient d'agir dans les 30 jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer (ATF 136 III 90 cons. 2.1). Aux termes de l’article 10 aLICO, devant l’autorité de conciliation, les parties ont la faculté de se faire assister ou représenter par un mandataire, qui peut être choisi en dehors des avocats à plaider dans le canton (al. 1) ; l'autorité de conciliation peut toutefois exiger la comparution personnelle des parties (al. 2). Si le demandeur ne comparaît pas, ni personne en son nom, la procédure de conciliation est suspendue et le président fixe au défaillant un délai de dix jours pour en demander la reprise en l'informant que, faute par lui d'agir dans ce délai, puis de comparaître à la nouvelle audience, l'instance sera réputée non introduite (art. 11 al. 1 aLICO). Si le défendeur fait défaut, le président renvoie la cause à une prochaine audience en informant le défaillant que, faute par lui de comparaître à cette audience, la conciliation sera réputée avoir échoué et l'autorité pourra prendre les décisions qui lui incombent nonobstant son absence (art.”

“1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). L'art. 270a CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue.”

“1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation du contrat. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Les motifs de la majoration doivent y être indiqués; à défaut, l'avis est nul de par l'art. 269d al. 2 let. b CO. Les motifs doivent être précis; en outre, dans le cas où la majoration repose sur plusieurs motifs, l'avis doit indiquer le montant correspondant à chacun d'eux (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Selon la jurisprudence, les motifs doivent être énoncés de manière précise. Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration du loyer, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou, au contraire, de s'y soumettre (ATF 142 III 375 consid. 3.3; 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). La contestation ainsi envisagée est celle prévue par l'art. 270b al. 1 CO, dans l'éventualité où le locataire tient la majoration pour abusive selon les art. 269 et 269a CO. Il s'ensuit que les motifs énoncés par le bailleur doivent justifier la majoration au regard de critères pertinents du point de vue de ces dispositions-ci. Une motivation manquante ou insuffisamment précise entraîne la nullité de l'avis de majoration (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). Le sens des motifs figurant dans l'avis s'interprète à la lumière du principe de la confiance, en d'autres termes la volonté du bailleur telle que peut la comprendre le locataire destinataire de bonne foi (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 118 II 130 consid. 2b). 2.1.2 Le Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de celle-ci dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l'assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers.”

“1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation du contrat. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Les motifs de la majoration doivent y être indiqués; à défaut, l'avis est nul de par l'art. 269d al. 2 let. b CO. Les motifs doivent être précis; en outre, dans le cas où la majoration repose sur plusieurs motifs, l'avis doit indiquer le montant correspondant à chacun d'eux (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Selon la jurisprudence, les motifs doivent être énoncés de manière précise. Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration du loyer, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou, au contraire, de s'y soumettre (ATF 142 III 375 consid. 3.3; 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). La contestation ainsi envisagée est celle prévue par l'art. 270b al. 1 CO, dans l'éventualité où le locataire tient la majoration pour abusive selon les art. 269 et 269a CO. Il s'ensuit que les motifs énoncés par le bailleur doivent justifier la majoration au regard de critères pertinents du point de vue de ces dispositions-ci. Une motivation manquante ou insuffisamment précise entraîne la nullité de l'avis de majoration (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). Le sens des motifs figurant dans l'avis s'interprète à la lumière du principe de la confiance, en d'autres termes la volonté du bailleur telle que peut la comprendre le locataire destinataire de bonne foi (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 118 II 130 consid. 2b). 2.1.2 Le Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de celle-ci dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l'assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers.”

“Ok- tober 2023 auf Fr. 1'238.– netto eine weitere Erhöhung per 1. April 2024 auf 1'276.– netto nicht angefochten habe. Dem ist nicht zu folgen: Richtig ist zwar, dass eine Erhöhung vom Mieter innert einer 30-tägigen Verwirkungsfrist seit der Mitteilung angefochten werden muss, damit sie nicht in Kraft tritt (Art. 270b OR). Solange über eine frühere Erhöhung indessen nicht entschieden ist, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Verfahrens unverändert (Art. 270e OR). Teilweise wird in der Lehre die Auffassung vertreten, eine zweite Erhöhung sei nichtig, wenn sie ausgesprochen werde, bevor das Er- gebnis des Anfechtungsverfahrens über eine vorausgegangene Erhöhung nicht feststehe, denn vor diesem Zeitpunkt sei die Erklärung eine bedingte, weil der Aus- gangspunkt der neuerlichen Erhöhung noch unklar sei (BRUTSCHIN, Mietzinserhö- hungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens, mp 2024, 1 ff.). Das er- weist sich ebenfalls nicht als überzeugend, denn Art. 18 VMWG erlaubt es dem Vermieter ja auch, einen Vorbehalt künftiger Erhöhungen statt in Franken in Pro- zenten anzugeben. Darauf ist er insbesondere angewiesen, wenn er keine ge- nauen Beträge angeben kann, weil ihm die massgeblichen Parameter nicht be- kannt sind. Dann aber ist anzunehmen, dass ihm auch eine Erhöhung mittels einer prozentualen Angabe gestattet sein muss, solange er den Ausgangspunkt für eine ihm seiner Meinung nach zustehende weitere Erhöhung zufolge Anfechtung einer früheren Erhöhung noch nicht kennt.”

“ZMP 2024 Nr. 8 Art. 269a lit. b und e; Art. 269d OR; Art. 270b OR; Art. 270e OR; Art. 18 VMWG; Art. 92 ZPO. Aufeinanderfolgende Mietzinserhöhungen. Streitwert des An- fechtungsverfahrens bei unangefochten gebliebener zweiter Erhöhung. Ficht der Mieter eine erste Erhöhung an, nicht aber eine zweite, die während der Dauer des Verfahrens von der Vermieterin gestützt auf Kostenveränderungen oder den Teuerungsausgleich auf der Grundlage des Resultates ihrer ersten Erhöhung ausgesprochen wird, so dürfen beide Seiten die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass sie später um das Resultat der ersten Anfechtung zu korrigieren ist. Durch einen Verzicht auf eine Anfechtung der zweiten Erhöhung verliert der Mieter einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Erhö- hung nachträglich wieder infrage zu stellen. Steht das Ergebnis des Anfechtungs- verfahrens über den ersten mitgeteilten Nettomietzins einmal fest, ist der Netto- mietzins auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der zweiten Erhöhung anhand des Verhältnisses der beiden mitgeteilten Nettomietzinse im Formular der zweiten Er- höhung zu berechnen.”

“b), elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). L’art. 269d al 2 CO est applicable lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement d’autres modifications au détriment du locataire, p. ex. en diminuant les prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme protectrices que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer ou des frais accessoires, mais qu'en renonçant à la formule officielle il a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il ait agi sous la pression (arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 2. b.). Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N. 12 ad art. 270b CO). 2.2.2. Comme l’a relevé le Tribunal, suivant en cela l’appréciation de l’appelante, les montants dus par l’intimée à teneur du contrat de mandat représentent des frais accessoires au bail à ferme pour les prestations fournies en lien avec l’usage de la chose louée. Par conséquent, la hausse des montants dus en vertu du contrat de mandat est nulle faute d’avoir été notifiée à l’intimée à l’aide de la formule officielle mentionnant notamment les motifs de cette hausse. Par ailleurs, la prétention en paiement élevée par l’appelante se fonde notamment sur des soldes qui seraient dus pour les mois d’août et septembre 2019 alors que l’avenant au contrat de mandat a été signé par les parties le 4 octobre 2019. Une modification au détriment du locataire ne peut intervenir que pour le prochain terme de résiliation du contrat à teneur de l’art. 269d CO et l’appelante ne saurait donc se prévaloir de l’effet rétroactif prévu par l’article 12 de l’avenant au contrat de mandat. Enfin, l’appelante n’allègue pas que l’intimée a renoncé par avance et en toute connaissance de cause à contester la hausse des montants dus pour la mise à disposition de la patente.”

“1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). L'art. 270a CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue.”

“2 Force est de constater qu’il ressort de l’exposé des échanges de correspondances ci-dessus que, peu avant que le contrat de bail eût été résilié par la bailleresse, le 13 janvier 2023, la recourante avait refusé de consentir à une modification du bail le 12 décembre 2022, d’une part, et avait fait valoir l’existence de défauts de la chose louée les 8, 12 et 15 décembre 2022, d’autre part. Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.2), la proposition de modification du contrat de bail consistait en une modification de la réglementation des frais accessoires clairement en défaveur de la recourante, puisqu’elle correspondait à une augmentation mensuelle du forfait d’un montant de 150 francs. De ce fait, et sauf accord de la recourante, la bailleresse ne pouvait apporter une telle modification au bail qu’en procédant conformément à l’art. 269d CO, soit en 1) utilisant une formule officielle agréée et 2) en indiquant précisément les motifs de la nouvelle prétention. En outre, cette modification n’aurait au mieux pu entrer en vigueur que pour le prochain terme de résiliation, soit le 30 juin 2023, et non le 1er janvier 2023. Enfin, la recourante aurait pu la contester auprès de l’autorité de conciliation (cf. art. 270b al. 2 CO) et, pendant la procédure de conciliation et la procédure judiciaire, le bail serait resté en vigueur sans changement (cf. art. 270e CO). Au vu des principes exposés plus haut (cf. supra consid. 3.2.1.3), la locataire a fait valoir l’absence de chauffage dans deux pièces du logement, ainsi que l’existence d’humidité et de moisissures. Il s’agit de défauts de la chose louée, potentiellement de défauts graves, ouvrant au locataire un certain nombre de droits, dont celui à la remise en état et à la consignation du loyer. Ainsi, il ressort clairement du déroulement des faits que la recourante, peu avant de voir son contrat de bail être résilié, avait tenté de sauvegarder ses droits, au sens de l’art. 325quater CP, et ce sur deux points importants, à savoir le montant de son forfait de charges, ainsi que sur la suppression de prétendus défauts de la chose louée. Au surplus, avant de procéder à la résiliation, la bailleresse avait – le 12 décembre 2022, soit trois jours au plus après la réception du refus de la recourante d’accepter la modification du forfait de charges – envoyé à celle-ci un courrier indiquant qu’au vu de son refus et de l’augmentation particulièrement importante du prix de l’énergie elle ne serait « pas en mesure de maintenir le contrat de bail ».”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Ände- rungskündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beab- sichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Ver- tragsänderung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtspre- chung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhö- hung nach absoluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grund- sätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzinsfestsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im laufenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, - 27 - das bestehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen ekla- tanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumge- hung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (K OLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Änderungs- kündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beabsichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Vertragsände- rung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhöhung nach ab- soluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grundsätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzins- festsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im lau- fenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, das be- stehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen eklatanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumgehung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor miss- bräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (KOLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv - 70 - einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtli- chen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 138 III 401 E. 2.2; 137 III 625 E.”

“3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Rege- lung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu fol- gen (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmiss- brauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu be- stimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes In- teresse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen füh- ren würde (BGE 138 III 401 E.”

“Ok- tober 2023 auf Fr. 1'238.– netto eine weitere Erhöhung per 1. April 2024 auf 1'276.– netto nicht angefochten habe. Dem ist nicht zu folgen: Richtig ist zwar, dass eine Erhöhung vom Mieter innert einer 30-tägigen Verwirkungsfrist seit der Mitteilung angefochten werden muss, damit sie nicht in Kraft tritt (Art. 270b OR). Solange über eine frühere Erhöhung indessen nicht entschieden ist, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Verfahrens unverändert (Art. 270e OR). Teilweise wird in der Lehre die Auffassung vertreten, eine zweite Erhöhung sei nichtig, wenn sie ausgesprochen werde, bevor das Er- gebnis des Anfechtungsverfahrens über eine vorausgegangene Erhöhung nicht feststehe, denn vor diesem Zeitpunkt sei die Erklärung eine bedingte, weil der Aus- gangspunkt der neuerlichen Erhöhung noch unklar sei (BRUTSCHIN, Mietzinserhö- hungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens, mp 2024, 1 ff.). Das er- weist sich ebenfalls nicht als überzeugend, denn Art. 18 VMWG erlaubt es dem Vermieter ja auch, einen Vorbehalt künftiger Erhöhungen statt in Franken in Pro- zenten anzugeben. Darauf ist er insbesondere angewiesen, wenn er keine ge- nauen Beträge angeben kann, weil ihm die massgeblichen Parameter nicht be- kannt sind. Dann aber ist anzunehmen, dass ihm auch eine Erhöhung mittels einer prozentualen Angabe gestattet sein muss, solange er den Ausgangspunkt für eine ihm seiner Meinung nach zustehende weitere Erhöhung zufolge Anfechtung einer früheren Erhöhung noch nicht kennt.”

“Ok- tober 2023 auf Fr. 1'238.– netto eine weitere Erhöhung per 1. April 2024 auf 1'276.– netto nicht angefochten habe. Dem ist nicht zu folgen: Richtig ist zwar, dass eine Erhöhung vom Mieter innert einer 30-tägigen Verwirkungsfrist seit der Mitteilung angefochten werden muss, damit sie nicht in Kraft tritt (Art. 270b OR). Solange über eine frühere Erhöhung indessen nicht entschieden ist, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Verfahrens unverändert (Art. 270e OR). Teilweise wird in der Lehre die Auffassung vertreten, eine zweite Erhöhung sei nichtig, wenn sie ausgesprochen werde, bevor das Er- gebnis des Anfechtungsverfahrens über eine vorausgegangene Erhöhung nicht feststehe, denn vor diesem Zeitpunkt sei die Erklärung eine bedingte, weil der Aus- gangspunkt der neuerlichen Erhöhung noch unklar sei (BRUTSCHIN, Mietzinserhö- hungen während eines hängigen Anfechtungsverfahrens, mp 2024, 1 ff.). Das er- weist sich ebenfalls nicht als überzeugend, denn Art. 18 VMWG erlaubt es dem Vermieter ja auch, einen Vorbehalt künftiger Erhöhungen statt in Franken in Pro- zenten anzugeben. Darauf ist er insbesondere angewiesen, wenn er keine ge- nauen Beträge angeben kann, weil ihm die massgeblichen Parameter nicht be- kannt sind. Dann aber ist anzunehmen, dass ihm auch eine Erhöhung mittels einer prozentualen Angabe gestattet sein muss, solange er den Ausgangspunkt für eine ihm seiner Meinung nach zustehende weitere Erhöhung zufolge Anfechtung einer früheren Erhöhung noch nicht kennt.”

“6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative.”

“S’agissant de la protection des locataires, l’art. 253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht – wie dies hier geschehen ist – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfah- ren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; - 6 - BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen und Mietzins- senkungen im Kontext 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Lasten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistun- gen oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mie- ter die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertrags- änderungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR zeigt. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“auf neu netto Fr. 2'794.00" (act. 29/12). Diese Mietzinserhöhung haben die Klägerin- nen innert Frist bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten (Art. 270b Abs. 1 OR) und alsdann – nachdem beide Parteien i.S.v. Art. 199 Abs. 1 ZPO auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichtet hatten – eine entsprechende Mietzinsanfechtungsklage bei der Vorinstanz erhoben, die mit der Kündigungsschutzklage vereinigt wurde (s. oben, E. 1.7). - 32 -”

“auf neu netto Fr. 2'794.00». Diese Mietzinserhöhung haben die Klägerinnen innert Frist bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten (Art. 270b Abs. 1 OR) und alsdann – nachdem beide Parteien i.S.v. Art. 199 Abs. 1 ZPO auf die Durchfüh- rung des Schlichtungsverfahrens verzichtet hatten – eine entsprechende Miet- zinsanfechtungsklage bei der Vorinstanz erhoben, die mit der Kündigungsschutz- klage vereinigt wurde.”

“1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). L'art. 270a CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“Selon l’ArRPFOL dans sa teneur au 21 février 2018, les rendements admissibles pour les immeubles contrôlés en application de la LGZD, de la LGL et de la LUP sont fixés à 4 % pour des immeubles financés par 100 % de fonds propres, 4,5 % pour des immeubles financés par 50 % de fonds propres et 6 % pour des immeubles financés par 20 % de fonds propres. À l’adresse https://www.ge.ch/document/modele-notification-modification-loyer-suite-ad-dml-2 est publié au format word le « modèle pour notification de modification de loyer suite à l’AD DML 2 ». L’en-tête vise entre autres les immeubles mis au bénéfice de la LGL et de la LUP et la fixation définitive, alternativement la modification provisoire, des loyers. Le modèle annonce la fixation des loyers provisoires ou définitifs en application de l’art. 27 LGL, l’augmentation du loyer qui en résulte, et fait référence à l’art. 4.1 du bail indiquant que les modifications de loyer résultant de décisions du département, prises en vertu de l'art. 27 LGL, ne peuvent faire l'objet d'aucun recours. 6) En l’espèce, le recourant se plaint de ne pas être en mesure de faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO. a. Il n’est pas disputé que le recourant ne peut saisir le Tribunal des baux et loyers d’une contestation de l’augmentation de loyer de l’art. 270b CO ni d’une demande de réduction de loyer de l’art. 270a CO (art. 45 LGL). b. Le recourant ne peut pas non plus contester l’octroi par l’OCLPF des aides prévues par la LGL. Dans un arrêt de 2016, la chambre de céans a déclaré irrecevable le recours formé par une locataire contre l’arrêté du DT accordant au propriétaire de l’immeuble la prolongation du régime d’aide et de contrôle de la LGL, faute pour celle-ci d’en être destinataire et faute de disposition prévoyant un droit personnel des locataires à contester la prolongation par l’État d’une subvention à un propriétaire d’immeuble. S’il était exact que la décision de prolongation de la subvention pouvait avoir des effets sur son loyer, la locataire n’était atteinte que de manière indirecte par l’arrêté du DT (ATA/988/2016 du 22 novembre 2016 consid. 5). c. L’OCLPF soutient qu’il appartenait au recourant d’attaquer les autorisations de construire assorties de l’approbation du PF initial. Les autorisations de construire définitives délivrées par le département sont susceptibles de recours, selon les modalités prévues aux art.”

“1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). L'art. 270a CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue.”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction.”

“1.4 S'agissant d'un appel, la Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit; en particulier, elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2.             L'intimée reproche notamment au Tribunal de ne pas avoir retenu que les décomptes de frais accessoires litigieux étaient nuls, dans la mesure où ils reposaient sur une modification de leur système de calcul et de la clé de répartition qui ne lui avait pas été notifiée sur formule officielle. Ce moyen étant susceptible de sceller tant le sort de l'appel que celui de l'appel joint, il sera examiné en priorité. 2.1 En cours de contrat, le bailleur peut décider de modifier le bail unilatéralement. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO et le locataire peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b al. 2 CO). Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton; la majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. La modification des frais accessoires en défaveur du locataire obéit aux mêmes règles. Il en va ainsi du passage du forfait aux acomptes provisionnels, de l'augmentation de l'acompte provisionnel ou du forfait, du changement de la clé de répartition entre locataires, de l'introduction de nouveaux frais accessoires, du passage d'une facturation annuelle des frais accessoires au système des acomptes provisionnels ou à celui des forfaits mensuels, ou du changement de concierge générant une augmentation des frais accessoires (art. 269d al. 3 CO; Lachat/ Bohnet in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd.”

“6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön- ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be- absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 72 E. 4.3.7). 2.4. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Ge- brauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit diesen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien Erstere auch deshalb missbräuchlich (act. 72 E. 4.3.8). - 9 - 3. 3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine Miss- brauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Vermieter einen "plausiblen Grund" für die beabsichtigte Vertragsänderung geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall (act. 73 S. 9). 3.2. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten habe, wehre sich der Berufungs- beklagte nicht gegen die mittels der Vertragsänderung eingeführten Belegungs- vorschriften. Die Vorinstanz habe folglich auch keine weiteren Erwägungen dazu gemacht. Dennoch habe die Berufungsklägerin ein schützenswertes Interesse an der Feststellung, dass sich die Vertragsänderungsanzeige auch in dieser Hinsicht als gültig erweise. Denn es sei möglich, dass sich die Belegungsverhältnisse beim Berufungsbeklagten inskünftig änderten, sodass die Berufungsklägerin zur Durchsetzung ihres Anspruchs eine rechtliche Handhabe benötige. Die Gültigkeit der Vertragsänderung gehe auch in dieser Hinsicht aus dem Dispositiv des vo- rinstanzlichen Urteils nicht genügend deutlich hervor (act.”

“6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung könne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung er- weise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungskläge- rin beabsichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmittei- lung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit die- sen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere auch deshalb missbräuchlich. 3. 3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine - 72 - Missbrauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Ver- mieter für die beabsichtigte Vertragsänderung einen «plausiblen Grund» geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter jeweils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Pri- vatsphäre zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesichertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung fol- gen, könnte sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen. Dies würde die verfassungsmässig geschützten Eigentumsrechte (Art.”

“6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung könne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung er- weise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungskläge- rin beabsichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmittei- lung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit die- sen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere auch deshalb missbräuchlich. 3. 3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine - 72 - Missbrauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Ver- mieter für die beabsichtigte Vertragsänderung einen «plausiblen Grund» geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter jeweils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Pri- vatsphäre zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesichertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung fol- gen, könnte sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen. Dies würde die verfassungsmässig geschützten Eigentumsrechte (Art.”

“Compte tenu de l’article 404 CPC, évoqué plus haut, c’est à l’aune de ces dispositions aujourd’hui abrogées qu’il convient d’examiner la procédure de première instance. Aux termes de l’article 274d al. 1 aCO, les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d’habitations et de locaux commerciaux. Cette exigence a été reprise à l’article 15 aLICO qui prévoit que la procédure doit être aussi simple que possible. L’autorité de conciliation s’efforce d’amener les parties à un accord (art. 274e al. 1 aCO). Si aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation statue dans les cas où la loi le prévoit et, dans les autres cas, constate l’échec de la conciliation (art. 274e al. 2 aCO). Si l’autorité a constaté l’échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours (art. 274f al. 1 aCO). Ces exigences ont été concrétisées en droit cantonal à l’article 12 aLICO. En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est certes saisie par le locataire (art. 270b al. 1 CO), mais la prétention litigieuse émane du bailleur ; c’est donc à celui-ci qu’il appartient d'agir dans les 30 jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer (ATF 136 III 90 cons. 2.1). Aux termes de l’article 10 aLICO, devant l’autorité de conciliation, les parties ont la faculté de se faire assister ou représenter par un mandataire, qui peut être choisi en dehors des avocats à plaider dans le canton (al. 1) ; l'autorité de conciliation peut toutefois exiger la comparution personnelle des parties (al. 2). Si le demandeur ne comparaît pas, ni personne en son nom, la procédure de conciliation est suspendue et le président fixe au défaillant un délai de dix jours pour en demander la reprise en l'informant que, faute par lui d'agir dans ce délai, puis de comparaître à la nouvelle audience, l'instance sera réputée non introduite (art. 11 al. 1 aLICO). Si le défendeur fait défaut, le président renvoie la cause à une prochaine audience en informant le défaillant que, faute par lui de comparaître à cette audience, la conciliation sera réputée avoir échoué et l'autorité pourra prendre les décisions qui lui incombent nonobstant son absence (art.”

“und darf nicht zusammen mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung ergehen - 20 - (lit. c). Andernfalls ist die einseitige Vertragsänderung nichtig (vgl. Art. 269d Abs. 1–3 OR). Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung oder eine sonstige Ände- rung des Mietvertrages einseitig zu seinen Lasten, namentlich eine Verminderung der bisherigen Leistungen oder neue Nebenkosten, innert 30 Tagen ab deren Mit- teilung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a OR anfechten (vgl. Art. 270b Abs. 1 und 2 OR). Das Bundesgericht fasst den Anwendungsbereich von Art. 269d und Art. 270b Abs. 2 OR weit. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfassen diese Bestimmungen grund- sätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden kann. Eine Einschränkung des Geltungsbereiches dieser Norm auf Änderungen, die das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern (wofür sich etwa H IGI im Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, Art. 269d OR, N. 49 ff. ausgesprochen hatte), hat das Bundesgericht in BGE 125 III 231 E. 3.b explizit verworfen und festgehalten, ob und wie sich die fragliche Änderung konkret zu Lasten des Mieters auswirke, sei das Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungs- verfahren und gehöre dementsprechend zur materiellen Missbrauchsprüfung. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden von Art. 269d Abs. 3 OR demnach sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen.”

“und darf nicht zusammen mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung ergehen (lit. c). Andernfalls ist die einseitige Vertragsänderung nichtig (vgl. Art. 269d Abs. 1–3 OR). Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung oder eine sonstige Ände- rung des Mietvertrages einseitig zu seinen Lasten, namentlich eine Verminderung der bisherigen Leistungen oder neue Nebenkosten, innert 30 Tagen ab deren Mit- teilung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a OR anfechten (vgl. Art. 270b Abs. 1 und 2 OR). Das Bundesgericht fasst den Anwendungsbereich von Art. 269d und Art. 270b Abs. 2 OR weit. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfassen diese Bestimmungen grund- - 18 - sätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden kann. Eine Einschränkung des Geltungsbereiches dieser Norm auf Änderungen, die das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern (wofür sich etwa H IGI im Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, Art. 269d OR, N. 49 ff. ausgesprochen hatte), hat das Bundesgericht in BGE 125 III 231 E. 3.b explizit verworfen und festgehalten, ob und wie sich die fragliche Änderung konkret zu Lasten des Mieters auswirke, sei das Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungs- verfahren und gehöre dementsprechend zur materiellen Missbrauchsprüfung. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden von Art. 269d Abs. 3 OR demnach sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen.”

“ZMP 2024 Nr. 8 Art. 269a lit. b und e; Art. 269d OR; Art. 270b OR; Art. 270e OR; Art. 18 VMWG; Art. 92 ZPO. Aufeinanderfolgende Mietzinserhöhungen. Streitwert des An- fechtungsverfahrens bei unangefochten gebliebener zweiter Erhöhung. Ficht der Mieter eine erste Erhöhung an, nicht aber eine zweite, die während der Dauer des Verfahrens von der Vermieterin gestützt auf Kostenveränderungen oder den Teuerungsausgleich auf der Grundlage des Resultates ihrer ersten Erhöhung ausgesprochen wird, so dürfen beide Seiten die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass sie später um das Resultat der ersten Anfechtung zu korrigieren ist. Durch einen Verzicht auf eine Anfechtung der zweiten Erhöhung verliert der Mieter einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Erhö- hung nachträglich wieder infrage zu stellen. Steht das Ergebnis des Anfechtungs- verfahrens über den ersten mitgeteilten Nettomietzins einmal fest, ist der Netto- mietzins auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der zweiten Erhöhung anhand des Verhältnisses der beiden mitgeteilten Nettomietzinse im Formular der zweiten Er- höhung zu berechnen.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 87 ZPO). Das Bundesgericht sei in jüngster Zeit bei Missbrauchsüberprüfungen im Sinne von Art. 270b OR stets auf Feststellungsbegehren eingetreten, ohne dass es überhaupt die Zulässigkeit der Begehren thematisiert bzw. die (fehlenden) Sachurteilsvoraussetzungen beanstandet hätte (mit Verweis auf Urteile 4A_366/2015, 4A_368/2015 vom 13. April 2016, teilweise publ. in: BGE 142 III 375; 4A_565/2013 vom 8. Juli 2014, teilweise publ. in: BGE 140 III 433; 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011; 4A_495/2010, 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011). Sie schliesse sich - so die Vorinstanz - der bundesgerichtlichen Tendenz sowie der in dieselbe Richtung gehenden Lehrmeinungen an, wonach die Erhöhung des Mietzinses als Gestaltungsrecht zu qualifizieren sei und über die Frage der Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 270b OR in Form eines Feststellungsurteils entschieden werde.”

“Die Auffassung von BISANG/KOUMBARAKIS überzeugt. Auch HIGI führt aus, die Mietzinserhöhungen und die anderen von Art. 270b OR erfassten Vertragsänderungen würden stets auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basieren, womit sich die Missbrauchsüberprüfung im Sinne von Art. 270b OR auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung beschränke. In ihrem Resultat greife sie somit im Falle eines Missbrauchs nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen bzw. in dessen Bestimmungen zum geschuldeten Entgelt ein. Die Missbrauchsfeststellung begrenze nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR; vgl. OESCHGER/ZARAHDNIK, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 411, wo die Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR als eine vom Vermieter einseitig geltend gemachte Vertragsänderung bezeichnet wird; ferner BESSENICH/BOPP, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm et al [Hrsg.], 3. Auflage 2016, N. 4 zu Art. 88 ZPO).”

“80 nicht missbräuchlich sei, es bestünde aber immer noch der einvernehmlich unter den Parteien gültig vereinbarte tiefere Mietzins, übergeht sie, dass die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basiert und eine richterliche Vertragsanspassung nicht notwendig ist (vgl. hiervor E. 4.3.2 f.). Die Missbrauchsfeststellung begrenzt nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR). Was an sich bereits vertragsändernd gewirkt hat, muss nicht noch zusätzlich durch richterliche Gestaltung durchgesetzt werden (HIGI, a.a.O., N. 127 der Vorbemerkungen zu Art. 269-270e). Daran ändert der Umstand nichts, dass, während das Schlichtungsverfahren und das gerichtliche Verfahren hängig sind, weiterhin der bisherige und nicht der erhöhte Mietzins geschuldet ist (Art. 270e OR). Feststellungsurteile aus einem Verfahren gemäss Art. 270b OR berechtigen denn auch grundsätzlich, zusammen mit dem Mietvertrag, auf dem sie basieren, sowie der Erhöhungsanzeige, zur provisorischen Rechtsöffnung gemäss Art. 82 SchKG (HIGI, a.a.O. N. 14 zu Art. 270b OR).”

“3; BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 3.3 Auf die Frage der Zulässigkeit der unbezifferten Klage ist im Anschluss an die materielle Prüfung der Klage zurückzukommen, denn einerseits stellt dieses Vorgehen die von Art. 246 Abs. 1 ZPO geforderte rasche Entscheidung auch bei einer abweichenden Beurteilung des prozessualen Punktes im Rechtsmittelver- fahren sicher, und andererseits hängt die Zumutbarkeit der initialen Bezifferung mit der materiellrechtlichen Lage zusammen (s. hinten Ziff. 5). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen im Kontext der relativen Me- thode 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf - 8 - einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Art. 270b OR kann der Mieter die Mittei- lung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“La protection contre la bonne foi cesse uniquement si une partie ou son avocat aurait pu se rendre compte de l'inexactitude de l'indication des voies de droit en lisant simplement la législation applicable. En revanche, il n'est pas attendu d'eux qu'outre les textes de loi, ils consultent encore la jurisprudence ou la doctrine y relatives (ATF 138 I 49 consid. 8.3.2 ; TF 4A_573/2021 du 17 mai 2022 consid. 2 et les réf. citées, RSPC 5/2022 2646 p. 391), à moins que l'on puisse établir que l'avocat était au courant de la jurisprudence topique (qu'il aurait par exemple citée) (TF 5A_706/2018 du 11 janvier 2019 consid. 3.3 et les réf. citées). 1.2 1.2.1 En l’occurrence, l’admission de la requête de restitution de l’appelant permettrait de faire rouvrir la procédure de conciliation sur une action en contestation d’une augmentation de loyer et des autres modifications unilatérales du contrat, au sens de l’art. 270b CO (Code des obligations ; RS 220). Cette action doit être intentée dans les trente jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b al. 1 CO), sous peine de péremption (ATF 146 III 346 consid. 2.3.2.2). Aussi, le refus de la restitution empêche définitivement l’appelant de contester la hausse de loyer et des frais accessoires. La décision attaquée est dès lors susceptible de faire l’objet d’un appel ou d’un recours, selon la valeur litigieuse. La majoration de loyer disputée est de 140 fr. par mois. Dans la mesure où le bail liant les parties est de durée indéterminée, la valeur litigieuse s’élève ainsi à 33'600 fr. (140 fr. x 12 mois x 20 ans ; cf. art. 92 al. 2 CPC). Partant, seule la voie de l’appel est ouverte. 1.2.2 L’appelant a toutefois déposé un recours auprès de la Chambre des recours civile, de sorte qu’une décision d’irrecevabilité devrait en principe être rendue. Celui-ci n’est toutefois pas représenté, ne parait pas jouir d'une expérience particulière en matière judiciaire et a suivi l’indication erronée des voies de droit mentionnée au pied de la décision entreprise. Par ailleurs, on ne saurait considérer que l’appelant aurait dû se rendre compte de l’inexactitude de cette indication en lisant la législation applicable ; en effet, le fait qu’une voie de droit soit ouverte à l’encontre d’une décision en restitution n’est déjà pas, en soi, manifeste à la lecture de la loi, dans la mesure où l’art.”