Art. 270c

“Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 3.3, 4.2 et 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1). 2.1.4 Les loyers échelonnés (art. 269c CO) sont des loyers fixés à l'avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par périodes. Lorsque l'échelonnement figure dans le bail initial, le locataire peut le contester aux conditions de l'art. 270 CO. La contestation pourra porter sur le principe de l'échelonnement et/ou sur la quotité de l'un et/ou l'autre échelon. Le juge appréciera alors le loyer initial en fonction des critères des art. 269 et 269a CO. Ce droit de contester le loyer initial est d'autant plus important que, selon l'art. 270c CO, le locataire ne pourra plus contester les échelons par la suite, au moment où le bailleur les appliquera (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 659, 664 et 665). 2.2 En l'espèce, il résulte des allégués des locataires, non contestés par la bailleresse, que cette dernière est un fonds immobilier dont la direction est assurée par F______ SA, société qui a fait acquisition de l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, au prix de 5'450'000 fr., en avril 2008. Il résulte également de ces allégués que le prix de revient de l'immeuble concerné se montait, selon le rapport annuel 2022/2023 de la bailleresse, à 6'130'208 fr. Il suit de là que l'immeuble concerné ne saurait être qualifié d'ancien, puisque sa dernière acquisition remonte à une quinzaine d'années. Le critère du rendement net a donc la préséance sur le critère des loyers du marché. En vertu des principes rappelés supra, cela signifie que les locataires peuvent opposer à la bailleresse - qui invoque les loyers usuels dans sa formule officielle - que le loyer initial lui procure un rendement net excessif.”

“Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive. 2.1 2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651). A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 22, ch. 2.2.11, p. 652 et 653). 2.1.2 Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer: la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let, c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les parties (Lachat/Stasny, op.”

“S'agissant d'un bail à loyer indexé, la contestation ne pouvait porter que sur un motif lié à la variation du taux de l'ISPC. Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive. 2.1 2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651). A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 22, ch. 2.2.11, p. 652 et 653). 2.1.2 Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer: la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif.”

“107 CPC, notamment lorsqu'une partie a intenté le procès de bonne foi (art. 107 al. 1 let. b CPC). Il résulte du texte clair de l'art. 107 CPC que cette disposition est de nature potestative. Le tribunal dispose d'un large pouvoir d'appréciation non seulement quant à la manière dont les frais seront répartis, mais également quant aux dérogations à la règle générale de l'art. 106 CPC (ATF 139 III 358 consid. 3). Des frais ne peuvent par exemple pas être mis à la charge de la partie demanderesse lorsque le tribunal a rendu une décision d’irrecevabilité à la suite d’un changement de jurisprudence (TF 5A_195/2013 du 9 juillet 2013 consid. 3.2.1). 2.2 Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si le locataire pouvait agir en diminution du loyer avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Il a retenu que, dans la mesure où le locataire avait la possibilité d’agir en contestation du loyer initial au sens de l’art. 270c CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) en invoquant cette méthode au début du bail à loyers indexés, lui donner la faculté de le faire à nouveau à l’expiration de la durée initiale minimale de cinq ans, voire encore à chaque nouvelle reconduction tacite, reviendrait à contourner le délai et les conditions de l’action en contestation du loyer initial de l’art. 270 CO. En effet, selon le Tribunal fédéral, non seulement cette contestation pourrait intervenir plusieurs années après la conclusion du bail, mais, de plus, elle ne serait pas soumise aux autres conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, il y avait lieu de refuser au locataire le droit d’invoquer la méthode absolue à l’appui d’une diminution de loyer à l’expiration de la durée initiale (art. 270a CO). Dans ces circonstances, le Tribunal fédéral a considéré que c’était à tort que l’autorité de céans avait admis, en l’occurrence, que les locataires et intimés pouvaient agir en diminution du loyer en exigeant l’application de la méthode absolue du rendement net.”

“la référence est l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (ATF 147 III 32 consid. 3.1; 124 III 57 consid. 3a; 123 III 76 consid. 4c). Durant la durée fixe (d'au moins cinq ans) d'un bail à loyers indexés ("période d'indexation"), le loyer ne dépend, sous réserve d'une contestation du loyer initial, que de la variation de l'ISPC (art. 270c CO); en particulier, l'évolution du taux hypothécaire de référence ne peut donner lieu à aucune adaptation du loyer (ATF 150 III 71 consid. 3.1; 147 III 32 consid. 3.2. et 3.3). A l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé, que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la méthode relative, en particulier une réduction (art. 270a CO) ou une augmentation (art. 269d CO) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (ATF 150 III 71 consid. 3.2; 147 III 32 consid. 3.4 et 3.4.1).”

“Durant la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, le loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO, être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre facteur de hausse (art. 17 al. 3 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune variation correspondante de cet indice (art. 270c CO). De son côté, le locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet indice (art. 270a CO et art. 17 al. 2 OBLF). Le bailleur peut uniquement objecter que la diminution de loyer demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice (art. 270c CO).”

“270c CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti poteva contestare soltanto che l’aumento della pigione indicizzata domandato dalla controparte era fondato su una variazione dell’indice o corrispondeva a tale variazione, ha in seguito escluso che nell’ambito della procedura in esame la convenuta potesse opporsi all’aumento della pigione prevalendosi di una presunta difettosità dell’ente locato, che a suo dire inizialmente sarebbe stato privo delle pareti, della porta d’entrata e del sistema elettrico, e attualmente sarebbe ancora privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione.                                          In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, lasciando intendere che la difettosità dell’ente locato, il quale attualmente sarebbe privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione, fosse tale da vanificare almeno in parte l’aumento della pigione a lei notificato, e ciò per il fatto che la stessa, nella misura in cui non avesse già comportato una riduzione della pigione (art. 259d CO), faceva comunque sì che la pigione indicizzata notificata dalla controparte risultasse eccessiva e con ciò abusiva (art. 269 CO). La censura dev’essere anche in questo caso disattesa. Se all’inizio della locazione con pigione indicizzata il conduttore ha in effetti la possibilità di contestare la liceità della pigione iniziale alle condizioni dell’art. 270 CO (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.2, secondo cui quest’ultima azione è espressamente riservata nell’art. 270c CO), durante la durata iniziale della locazione - di almeno cinque anni - la pigione non può invece essere adattata, mediante una notifica d’aumento ex art. 269d CO, che al rincaro secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo e alle condizioni previste dal contratto, ritenuto che il conduttore in tal caso può unicamente obiettare che l’aumento non è fondato da una variazione dell’indice o corrisponde a tale variazione (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.3). Ora, la convenuta, confrontata con un aumento della pigione indicizzata notificato durante la durata iniziale minima di cinque anni della locazione, non si è affatto prevalsa di uno dei due predetti motivi né laddove ha affermato che la pigione da indicizzare non era quella indicata nel contratto ma quella da lei ritenuta giustificata in seguito ai difetti da lei lamentati (cfr. TF 4A_31/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 7, 4A_33/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 8.3), né laddove ha sostenuto che sempre in considerazione della difettosità dell’ente locato la pigione indicizzata notificata dalla controparte risultava eccessiva e con ciò abusiva.”

“Toute majoration de loyer notifiŽe en vertu d'une clause d'indexation doit tre communiquŽe sur la formule officielle prŽvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dŽlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'Žvolution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prŽvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre supŽrieure ˆ l'Žvolution de l'indice suisse des prix ˆ la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplŽmentaire. Il faut toutefois que le contrat prŽvoie expressŽment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix ˆ la consommation et de la prestation supplŽmentaire du bailleur prŽsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prŽvaut de prestations supplŽmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prŽtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration liŽe ˆ cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotitŽ de la hausse liŽe ˆ la plus-value. On doit Žgalement reconna”tre au locataire le droit de se dŽpartir de manire anticipŽe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intimŽe a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 13'620 fr., charges de 1'680 fr.”

“253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative.”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“S'agissant d'un bail à loyer indexé, la contestation ne pouvait porter que sur un motif lié à la variation du taux de l'ISPC. Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive. 2.1 2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651). A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 22, ch. 2.2.11, p. 652 et 653). 2.1.2 Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer: la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif.”

“Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive. 2.1 2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651). A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op. cit., chap. 22, ch. 2.2.11, p. 652 et 653). 2.1.2 Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer: la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let, c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les parties (Lachat/Stasny, op.”

“la référence est l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (ATF 147 III 32 consid. 3.1; 124 III 57 consid. 3a; 123 III 76 consid. 4c). Durant la durée fixe (d'au moins cinq ans) d'un bail à loyers indexés ("période d'indexation"), le loyer ne dépend, sous réserve d'une contestation du loyer initial, que de la variation de l'ISPC (art. 270c CO); en particulier, l'évolution du taux hypothécaire de référence ne peut donner lieu à aucune adaptation du loyer (ATF 150 III 71 consid. 3.1; 147 III 32 consid. 3.2. et 3.3). A l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé, que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la méthode relative, en particulier une réduction (art. 270a CO) ou une augmentation (art. 269d CO) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (ATF 150 III 71 consid. 3.2; 147 III 32 consid. 3.4 et 3.4.1).”

“Pour trancher la question spécifique posée dans le présent cas, il faut bien se représenter que, en cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC est un mode exclusif de fixation du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a une exception dégagée par la jurisprudence: dans la mesure où les parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO); tel est le cas de travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Cette exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a voulu calqué sur l'ISPC seul (cf. art. 270c CO). En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties. La doctrine ne semble d'ailleurs guère envisager les choses autrement, même si c'est plutôt le silence sur la possibilité querellée qui est éloquent (cf. entre autres DAVID LACHAT/FRANÇOIS BOHNET, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3 e éd.”

“270c CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti poteva contestare soltanto che l’aumento della pigione indicizzata domandato dalla controparte era fondato su una variazione dell’indice o corrispondeva a tale variazione, ha in seguito escluso che nell’ambito della procedura in esame la convenuta potesse opporsi all’aumento della pigione prevalendosi di una presunta difettosità dell’ente locato, che a suo dire inizialmente sarebbe stato privo delle pareti, della porta d’entrata e del sistema elettrico, e attualmente sarebbe ancora privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione.                                          In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, lasciando intendere che la difettosità dell’ente locato, il quale attualmente sarebbe privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione, fosse tale da vanificare almeno in parte l’aumento della pigione a lei notificato, e ciò per il fatto che la stessa, nella misura in cui non avesse già comportato una riduzione della pigione (art. 259d CO), faceva comunque sì che la pigione indicizzata notificata dalla controparte risultasse eccessiva e con ciò abusiva (art. 269 CO). La censura dev’essere anche in questo caso disattesa. Se all’inizio della locazione con pigione indicizzata il conduttore ha in effetti la possibilità di contestare la liceità della pigione iniziale alle condizioni dell’art. 270 CO (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.2, secondo cui quest’ultima azione è espressamente riservata nell’art. 270c CO), durante la durata iniziale della locazione - di almeno cinque anni - la pigione non può invece essere adattata, mediante una notifica d’aumento ex art. 269d CO, che al rincaro secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo e alle condizioni previste dal contratto, ritenuto che il conduttore in tal caso può unicamente obiettare che l’aumento non è fondato da una variazione dell’indice o corrisponde a tale variazione (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.3). Ora, la convenuta, confrontata con un aumento della pigione indicizzata notificato durante la durata iniziale minima di cinque anni della locazione, non si è affatto prevalsa di uno dei due predetti motivi né laddove ha affermato che la pigione da indicizzare non era quella indicata nel contratto ma quella da lei ritenuta giustificata in seguito ai difetti da lei lamentati (cfr. TF 4A_31/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 7, 4A_33/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 8.3), né laddove ha sostenuto che sempre in considerazione della difettosità dell’ente locato la pigione indicizzata notificata dalla controparte risultava eccessiva e con ciò abusiva.”

“In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mietzins einem Index folgt, sofern der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR; Art. 17 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Im vorliegenden Fall haben die Parteien von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Während der festen Vertragsdauer ("Indexdauer") hängt der Mietzins - unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses - allein von der Indexentwicklung ab (Art. 270c OR; BGE 147 III 32 E. 3.3; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.1). Insbesondere haben Hypothekarzinsänderungen keine Anpassung des Mietzinses zur Folge (BGE 147 III 32 E. 3.3 f.).”

“Durant la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, le loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO, être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre facteur de hausse (art. 17 al. 3 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune variation correspondante de cet indice (art. 270c CO). De son côté, le locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet indice (art. 270a CO et art. 17 al. 2 OBLF). Le bailleur peut uniquement objecter que la diminution de loyer demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice (art. 270c CO).”