Art. 270a

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement (art.”

“1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als miss- bräuchlich anfechten und dessen Senkung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer we- sentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kos- tensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach Abs. 2 der genannten Norm das Sen- kungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen. Das Gesetz verlangt anders als bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d OR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis namentlich der Liegenschaftskosten wird er dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folglich ohne Weiteres, wenn er eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm wahrgenommene Veränderung der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3; anders ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 70, der eine erkennbare Bestim- mung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt). Entspricht der Vermieter - 31 - dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. 6.2 Unbestrittenermassen betrug der Referenzzinssatz 1.25 % während der Zeit, für welche die Senkung verlangt wird, während im Mietvertrag ein Referenzzins- satz von 3.25 % vorgesehen war. Demnach bestand grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzinssenkung. Zwischen den Parteien strittig ist, wann das Senkungsbe- gehren gestellt wurde und ob sich der nächste Kündigungstermin, auf welchen die Senkung möglich ist, nach dem Mietvertrag oder der Erstreckungsvereinbarung richtet. Wie oben ausgeführt, genügt ein schriftliches Senkungsbegehren, ohne dass eine Bezifferung notwendig ist, weshalb – wie die Kläger zutreffend vorbringen – bereits das Schreiben vom 30. Mai 2022, in welchem auf die gesunkenen Hypothekarzin- sen hingewiesen und eine Mietzinsanpassung verlangt wurde, als solches einzu- stufen ist.”

“1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als miss- bräuchlich anfechten und dessen Senkung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer we- sentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kos- tensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach Abs. 2 der genannten Norm das Sen- kungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen. Das Gesetz verlangt anders als bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d OR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis namentlich der Liegenschaftskosten wird er dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folglich ohne Weiteres, wenn er eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm wahrgenommene Veränderung der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3; anders ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 70, der eine erkennbare Bestim- mung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt). Entspricht der Vermieter - 31 - dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. 6.2 Unbestrittenermassen betrug der Referenzzinssatz 1.25 % während der Zeit, für welche die Senkung verlangt wird, während im Mietvertrag ein Referenzzins- satz von 3.25 % vorgesehen war. Demnach bestand grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzinssenkung. Zwischen den Parteien strittig ist, wann das Senkungsbe- gehren gestellt wurde und ob sich der nächste Kündigungstermin, auf welchen die Senkung möglich ist, nach dem Mietvertrag oder der Erstreckungsvereinbarung richtet. Wie oben ausgeführt, genügt ein schriftliches Senkungsbegehren, ohne dass eine Bezifferung notwendig ist, weshalb – wie die Kläger zutreffend vorbringen – bereits das Schreiben vom 30. Mai 2022, in welchem auf die gesunkenen Hypothekarzin- sen hingewiesen und eine Mietzinsanpassung verlangt wurde, als solches einzu- stufen ist.”

“L'échéance annuelle du bail s'en trouvant modifiée, cette modification devait être notifiée au locataire par le biais de la formule officielle, conformément à l'art. 269d al. 1 et 3 CO. Cet argument n'est pas concluant. En effet, l'appelante demeurait libre de notifier ces modifications sur formule officielle et de communiquer la baisse de loyer à l'intimé dans un courrier séparé. Ayant décidé de notifier la baisse litigieuse sur avis officiel du 28 septembre 2016, l'appelante doit se voir opposer le fait que cet avis est réputé avoir été accepté par l'intimé, dans son intégralité, faute d'avoir été contesté dans les 30 jours. Quoi qu'il en soit, une baisse de loyer peut, comme en l'espèce, être octroyée unilatéralement par la bailleresse, sur formule officielle ou non, sans que le locataire - réputé l'accepter tacitement (art. 6 CO) - ne soit tenu d'y réagir. En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite du locataire concernant cette baisse ne signifie pas qu'il renonce à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Le locataire demeure libre, s'il considère la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que le locataire aurait, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de ses courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.f et C.j) que l'intimé a accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur ses prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Il a ainsi manifesté son accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que le locataire ne s'est pas immédiatement manifesté auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à ce qui précède.”

“2 ; pour un cas de demande de réduction de loyer : TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 3.5).                 Un envoi est ainsi considéré comme notifié lorsqu'il est parvenu à une tierce personne habilitée à le recevoir, à savoir une personne qui détient une procuration expresse du destinataire ou qui agit de manière concluante en tant que tel (par exemples le conjoint ou toute autre personne faisant ménage commun avec le destinataire) (ATF 118 II 42 consid. 3b ; ATF 32 II 281 consid. 6 ; TF 4A_325/2010 du 1er octobre 2010 consid. 3.1 ; TF 1P.485/1999 du 18 octobre 1999 consid. 3d, in SJ 2000 I 118, a contrario ; cf. également TF 2C_855/2018 du 24 octobre 2018 consid. 3.2).                 La procédure préalable qui se déroule de manière interne entre les parties instaurée par l'art. 270a al. 2 CO est une condition de recevabilité pour faire valoir des prétentions en réduction de loyer (ATF 132 III 702 consid. 4.2, JdT 2007 I 47 ; CACI 3 juillet 2019/377 consid. 5.2.1 ; Marchand, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 18 ad art. 270a CO).                 La preuve de l’envoi de la demande de baisse de loyer incombe au locataire (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand – COI, 3e éd., 2021, n. 7 ad art. 270a). L’expéditeur d'un envoi sous pli recommandé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption ; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2 et les réf. cit. ; CACI 10 mars 2021/111 consid. 4.3.1).   5.3              D’emblée, on précisera que, contrairement à ce que semblent penser les appelants, l’invocation des conditions générales de la Poste ne leur est d’aucune aide.”

“Il est rappelé que la phase préliminaire en matière de baisse de loyer n'a qu'un caractère informel, de sorte que la collaboratrice en question n'était pas tenue de justifier de ses pouvoirs de représentation par la remise d'une procuration à la bailleresse. A aucun moment, l'appelante ne s'est trouvée dans une situation d'incertitude au sujet de la demande de baisse de loyer. En toute hypothèse, il n'est pas contestable que l'intimé a ratifié les actes de son Office des bâtiments en initiant la présente procédure, dans laquelle il a déposé une procuration générale en faveur de la collaboratrice précitée, signée par le chef du Département des infrastructures de l'époque. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le Tribunal a admis que les démarches préalables prévues par l'art. 270a al.2 CO avaient été respectées, de sorte que la demande judiciaire de baisse de loyer ne pouvait pas être déclarée irrecevable. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 270a CO, 168 al.1 let.d et 183 CPC, en refusant d'ordonner une expertise. Elle soutient que, compte tenu des spécificités de l'immeuble, il se justifiait d'ordonner une expertise immobilière, afin de recueillir cinq exemples comparatifs, permettant de déterminer le prix au mètre carré dans le quartier. 3.1 Lorsque le locataire démontre que la baisse du taux hypothécaire (art. 269a let.b CO et 13 OBLF) justifie une réduction du loyer, le bailleur peut encore apporter la preuve que le loyer non réduit se situe dans les prix du quartier (art. 265A let.a CO) en produisant cinq exemples comparatifs au minimum (LACHAT/STASNY, op. cit., p. 701, n. 5.5.2). C'est à la partie qui se prévaut des loyers comparatifs qu'il incombe de fournir des exemples en nombre suffisant (art. 8 CC) et, pour chacun d'entre eux, des données détaillées, soit en pratique une fiche descriptive quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'époque de construction. Prudemment, la partie chargée du fardeau produira également des photos et un plan de la chose louée.”

“Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben die Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so richtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach den Veränderungen des vereinbarten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbesondere eine Mietzinsreduktion zufolge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dabei frühestens auf den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw.”

“Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben die Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so richtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach den Veränderungen des vereinbarten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbesondere eine Mietzinsreduktion zufolge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dabei frühestens auf den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw.”

“Il n'est ni contesté ni contestable que le demandeur - locataire ou bailleur - puisse invoquer la méthode relative à l'appui de son action. C'est de manière ambiguë que l' ATF 123 III 76 consid. 4c p. 81 mentionne le "rejet de la méthode relative, en tout cas dans la mesure où elle se fonderait sur la présomption voulant que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée", ce d'autant qu'il affirme plus loin également que le bailleur a le "choix entre la méthode absolue et la méthode relative" (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82). Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative (art. 270a CO) en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail (ATF 125 III 358 consid. 1b/bb p. 362; ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83). A titre de moyen de défense, le bailleur peut toujours exiger du juge qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur est abusif ou non. Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art. 269d CO), c'est également le taux hypothécaire de référence appliqué lors de la conclusion du contrat de bail qui est déterminant pour le calcul de la hausse de loyer. Comme on l'a vu, il n'y a en effet pas de présomption que le dernier loyer indexé assurerait un rendement suffisant au bailleur. Comme le précise l' ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83, il va de soi que le locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement (cf.”

“Die Mieter hätten zu beweisen, dass sie rechtzeitig auf den Zeitpunkt des Ablaufs der Indexdauer ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Gelinge ihnen dieser Beweis nicht, bestehe kein weitergehender Anspruch auf Senkung der Nettomiete, als er bereits vermieterseits zugestanden worden sei. Gemäss dem klaren Wortlaut des Senkungsbegehrens vom 4. März 2020 sei dieses aufgrund der am Vortag publizierten Senkung des Referenzzinssatzes eingereicht worden. Darin werde mit keinem Wort auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 Bezug genommen. Deshalb könne das Schreiben nicht dahingehend verstanden werden, dass eine Senkung per Ablauf der Indexierung verlangt worden wäre. Überdies sehe Art. 270a Abs. 1 OR eine Herabsetzung des Mietzinses lediglich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vor, wodurch die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist vorausgesetzt werde. Es sei somit festzustellen, dass die Mieter mit ihrem Schreiben vom 4. März 2020 nicht rechtzeitig auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist sei das Senkungsbegehren per 30. Juni 2020 wirksam und damit erst nach Ablauf der vereinbarten Mindestmietdauer bzw. Indexierung des Nettomietzinses. Folglich komme die unwiderlegbare Vermutung zum Tragen, dass die Parteien den Nettomietzins bei Ablauf der Indexierung als angemessen bzw. als nicht missbräuchlich betrachtet hätten. Deshalb könnten Mietzinsanpassungen nur noch geltend gemacht werden, wenn sich wesentliche Veränderungen gegenüber denjenigen Kostenfaktoren eingestellt hätten, die im Zeitpunkt gegolten hätten, in dem erstmals auf den Ablauf der vertraglichen Mindestfrist hätte gekündigt werden können.”

“Die Mieter hätten zu beweisen, dass sie rechtzeitig auf den Zeitpunkt des Ablaufs der Indexdauer ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Gelinge ihnen dieser Beweis nicht, bestehe kein weitergehender Anspruch auf Senkung der Nettomiete, als er bereits vermieterseits zugestanden worden sei. Gemäss dem klaren Wortlaut des Senkungsbegehrens vom 4. März 2020 sei dieses aufgrund der am Vortag publizierten Senkung des Referenzzinssatzes eingereicht worden. Darin werde mit keinem Wort auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 Bezug genommen. Deshalb könne das Schreiben nicht dahingehend verstanden werden, dass eine Senkung per Ablauf der Indexierung verlangt worden wäre. Überdies sehe Art. 270a Abs. 1 OR eine Herabsetzung des Mietzinses lediglich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vor, wodurch die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist vorausgesetzt werde. Es sei somit festzustellen, dass die Mieter mit ihrem Schreiben vom 4. März 2020 nicht rechtzeitig auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist sei das Senkungsbegehren per 30. Juni 2020 wirksam und damit erst nach Ablauf der vereinbarten Mindestmietdauer bzw. Indexierung des Nettomietzinses. Folglich komme die unwiderlegbare Vermutung zum Tragen, dass die Parteien den Nettomietzins bei Ablauf der Indexierung als angemessen bzw. als nicht missbräuchlich betrachtet hätten. Deshalb könnten Mietzinsanpassungen nur noch geltend gemacht werden, wenn sich wesentliche Veränderungen gegenüber denjenigen Kostenfaktoren eingestellt hätten, die im Zeitpunkt gegolten hätten, in dem erstmals auf den Ablauf der vertraglichen Mindestfrist hätte gekündigt werden können.”

“7 ("Critères de fixation du loyer"), il est précisé que le taux hypothécaire n'a pas été pris en considération et que le taux de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après: l'ISPC) est de 98.90 au 31 août 2013. Sous ch. 6.7 des dispositions complémentaires, il est prévu que, sans dénonciation du bail, mais moyennant un préavis d'un mois, notifié sur la formule officielle, le loyer pourra être modifié proportionnellement à la variation de l'ISPC en prenant pour base celui indiqué au ch. 3.7, une telle modification ne pouvant toutefois intervenir qu'une fois par année. (...) A.b Par courrier du 10 juillet 2018, les locataires ont requis, avec effet à l'expiration de la durée initiale de cinq ans convenue, intervenant le 30 novembre 2018, une baisse de loyer (art. 270a CO). Le bailleur, par sa régie, a refusé d'entrer en matière. B. Le 6 août 2018, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon, concluant à une baisse de loyer (art. 270a CO) et requérant la production de toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net. Les locataires s'étant opposés à la proposition de jugement qui leur avait été faite par la Commission et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 19 novembre 2018, concluant en substance à la réduction du loyer mensuel convenu de 2'550 fr. au montant de 1'500 fr., montant qu'ils ont ensuite réduit à 1'200 fr., puis encore à 1'000 fr. et enfin, dans leurs dernières conclusions, à 1'050 fr. à compter du 1er décembre 2018. Ils ont également demandé (...) la restitution du trop-perçu, ainsi que la diminution de la garantie locative. Par jugement du 20 juin 2019, le Tribunal des baux (...) a fixé le loyer mensuel à 1'050 fr. dès le 1er décembre 2018 (ch. I du dispositif) et ordonné la restitution des loyers perçus en trop (ch. II). (...) Statuant le 16 décembre 2019, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté l'appel du bailleur et confirmé le jugement attaqué.”

“Dès lors, compte tenu de l'ensemble des circonstances et du but poursuivi par la loi, à savoir de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement, respectivement d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat, il n'apparaît pas que les premiers juges auraient mésusé de leur pouvoir d'appréciation en fixant la durée de la prolongation. Même compte tenu des éléments rectifiés et précisés ci-dessus, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée et sera confirmée. 4. Les appelants reprochent également au Tribunal d'avoir erré dans le calcul qu'il a effectué relativement à la baisse de loyer octroyée aux intimés. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse, notamment en démontrant que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO). Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment à cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par dernière fixation, il faut entendre, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne constitue pas un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation ultérieure (ATF 126 III 124 consid.”

“Dès lors, compte tenu de l'ensemble des circonstances et du but poursuivi par la loi, à savoir de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement, respectivement d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat, il n'apparaît pas que les premiers juges auraient mésusé de leur pouvoir d'appréciation en fixant la durée de la prolongation. Même compte tenu des éléments rectifiés et précisés ci-dessus, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal apparaît proportionnée et sera confirmée. 4. Les appelants reprochent également au Tribunal d'avoir erré dans le calcul qu'il a effectué relativement à la baisse de loyer octroyée aux intimés. 4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse, notamment en démontrant que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO). Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment à cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par dernière fixation, il faut entendre, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne constitue pas un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation ultérieure (ATF 126 III 124 consid.”

“Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen und Mietzins- senkungen im Kontext 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Lasten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistun- gen oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mie- ter die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertrags- änderungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR zeigt. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Ursprünglich, d.h. unter der Herrschaft der vergleichbaren Regelung im Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen BMM, be- trachtete das Bundesgericht sowohl die einseitige Vertragsänderung als auch ein Senkungsbegehren als Anwendungsfälle von Vertragsänderungen, die nach all- gemeinen Regeln nur einvernehmlich erfolgen können.”

“Der Mieter kann gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter hat sich zuerst an den Vermieter zu wenden und ihm schriftlich ein Senkungsbegehren zu unterbreiten (Abs. 2), es sei denn, er handle einredeweise im Anfechtungsprozess gegen eine Mietzinserhöhung (Abs. 3). Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Die 30-tägige Frist ist eine gesetzliche. Die Lehre ist geteilter Meinung darüber, inwiefern sie einer Verlängerung unterworfen sein kann, grundsätzlich wird dies aber zur Vornahme des Meinungsaustausches bejaht. Die Nichteinhaltung der Frist kommt einem Verzicht des Mieters auf die Klage gleich (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar - Die Miete 269 – 273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 270a N.”

“Der Mieter kann gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter hat sich zuerst an den Vermieter zu wenden und ihm schriftlich ein Senkungsbegehren zu unterbreiten (Abs. 2), es sei denn, er handle einredeweise im Anfechtungsprozess gegen eine Mietzinserhöhung (Abs. 3). Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Die 30-tägige Frist ist eine gesetzliche. Die Lehre ist geteilter Meinung darüber, inwiefern sie einer Verlängerung unterworfen sein kann, grundsätzlich wird dies aber zur Vornahme des Meinungsaustausches bejaht. Die Nichteinhaltung der Frist kommt einem Verzicht des Mieters auf die Klage gleich (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar - Die Miete 269 – 273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 270a N.”

“Der Mieter kann gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter hat sich zuerst an den Vermieter zu wenden und ihm schriftlich ein Senkungsbegehren zu unterbreiten (Abs. 2), es sei denn, er handle einredeweise im Anfechtungsprozess gegen eine Mietzinserhöhung (Abs. 3). Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Die 30-tägige Frist ist eine gesetzliche. Die Lehre ist geteilter Meinung darüber, inwiefern sie einer Verlängerung unterworfen sein kann, grundsätzlich wird dies aber zur Vornahme des Meinungsaustausches bejaht. Die Nichteinhaltung der Frist kommt einem Verzicht des Mieters auf die Klage gleich (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar - Die Miete 269 – 273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 270a N.”

“Ce titre mentionne, sous la rubrique libellée « destinataire », l’indication « D.H.________ ». Il comprend par ailleurs, en lieu et place de la signature du destinataire, la mention « DDS Corona ». Cet accusé de réception a été automatiquement communiqué par courriel à l’appelant, toujours le même jour, à 9h36.                 e) Le 3 mai 2020, l’appelant a adressé un courriel au service clientèle de la Poste pour l’informer de ce qu’il n’avait pas reçu l’envoi recommandé annoncé et demander une confirmation.                 f) Par courriel du 8 mai 2020, un conseiller à la clientèle au sein de la Poste lui a répondu ce qui suit :   « […] Je confirme qu’il y a certainement eu une erreur lors de la distribution de votre recommandé [...]. Cette lettre n’a jamais été en votre possession. »                 g) Le 5 juin 2020, l’intimé a adressé le courriel suivant à l’appelant ainsi qu’à D.H.________ :   « […] En outre, je suis sans nouvelle de mon courrier recommandé du 29 avril 2020. Selon l'art. 270a al. 2 CO, vous aviez 30 jours pour me répondre, faute de quoi, nous avons 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation. J'aurais bien aimé connaître votre position avant de le faire. Merci de votre réponse. »                 h) Le 8 juin 2020, l’appelant a adressé aux intimés un courrier, dans lequel il a écrit notamment ce qui suit :   « Objet : email du 5 juin 2020 de M. A.P.________   […] Le courrier recommandé que vous évoquez n'a pas été reçu, il m'est dès lors impossible de vous indiquer la position des bailleurs. […] »   4.              Par lettre du 29 juin 2020, R.________, agent relation clients auprès de la Poste, a indiqué à l’appelant qu’« après avoir clarifié le cas avec les départements concernés », il pouvait lui « confirmer que malheureusement l'envoi n'[était] pas parvenu à son destinataire ». La même missive a été renvoyée à l’appelant le 27 janvier 2021, cette fois-ci signée par O.________, conseiller clientèle à la Poste, et précisant le numéro d’envoi recommandé.”

“Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S.”

“absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso- luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun- gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder abso- lute Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. relative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im bestehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechtsge- schäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetretener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Entscheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiellen Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93]; BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]; BGE 120 II - 72 - 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw. gerichtlich festgesetzte Mietzins der Vermie- terin sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft (BGE 142 III 568, E. 1.2 [= Pra 2017 Nr. 93]; BGE 121 III 163, E. 2c; BGE 120 II 302, E. 6b BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16).”

“Par leur renvoi aux allégués 75 et 76 de leur réplique du 13 septembre 2021, les appelants se bornent à reprendre des allégués de fait présentés en première instance, sans plus amples explications. De plus, les appelants ne se réfèrent à aucun moyen de preuve dans leur appel pour prouver leurs allégués, la simple mention de « plusieurs pièces produites par les Intimés » étant insuffisante. Seul l’« interrogatoire des parties » était d’ailleurs offert comme moyen de preuve de ces allégués, contestés en première instance par les intimés. Les appelants n’apportent ainsi aucun moyen de preuve pour fonder leur critique.                 Partant, ce grief apparaît insuffisamment motivé, ne reposant que sur une affirmation, et, par conséquent, irrecevable (cf. consid. 2.2 supra). Au demeurant, même s’il devait être considéré comme recevable, il conviendrait de le rejeter, faute pour les appelants de prouver les faits qu’ils allèguent.     5. 5.1              La suite des critiques des appelants relatives à l’état de fait du jugement entrepris concerne en réalité l'appréciation des preuves par les premiers juges et porte sur plusieurs points.   5.2              A teneur de l’art. 270a al. 2 CO, le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.                 Le point de départ de ces délais correspond au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 140 III 244 consid. 5.1 et 5.2 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 ; pour un cas de demande de réduction de loyer : TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 3.5).                 Un envoi est ainsi considéré comme notifié lorsqu'il est parvenu à une tierce personne habilitée à le recevoir, à savoir une personne qui détient une procuration expresse du destinataire ou qui agit de manière concluante en tant que tel (par exemples le conjoint ou toute autre personne faisant ménage commun avec le destinataire) (ATF 118 II 42 consid.”

“En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite du locataire concernant cette baisse ne signifie pas qu'il renonce à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Le locataire demeure libre, s'il considère la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que le locataire aurait, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de ses courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.f et C.j) que l'intimé a accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur ses prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Il a ainsi manifesté son accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que le locataire ne s'est pas immédiatement manifesté auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à ce qui précède. Au surplus, la Cour ne discerne pas d'abus de droit de la part du locataire à exiger de la bailleresse qu'elle applique la baisse de loyer à laquelle elle a elle-même consenti. En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que la réduction de loyer octroyée par la bailleresse devait être appliquée. Au vu des motifs qui précèdent, l'appel sera rejeté. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2022 par A______ contre le jugement JTBL/127/2022 rendu le 23 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27397/2017.”

“L'échéance annuelle du bail s'en trouvant modifiée, cette modification devait être notifiée au locataire par le biais de la formule officielle, conformément à l'art. 269d al. 1 et 3 CO. Cet argument n'est pas concluant. En effet, l'appelante demeurait libre de notifier ces modifications sur formule officielle et de communiquer la baisse de loyer à l'intimé dans un courrier séparé. Ayant décidé de notifier la baisse litigieuse sur avis officiel du 28 septembre 2016, l'appelante doit se voir opposer le fait que cet avis est réputé avoir été accepté par l'intimé, dans son intégralité, faute d'avoir été contesté dans les 30 jours. Quoi qu'il en soit, une baisse de loyer peut, comme en l'espèce, être octroyée unilatéralement par la bailleresse, sur formule officielle ou non, sans que le locataire - réputé l'accepter tacitement (art. 6 CO) - ne soit tenu d'y réagir. En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite du locataire concernant cette baisse ne signifie pas qu'il renonce à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Le locataire demeure libre, s'il considère la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que le locataire aurait, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de ses courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.g et C.k) que l'intimé a accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur ses prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Il a ainsi manifesté son accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que le locataire ne s'est pas immédiatement manifesté auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à ce qui précède.”

“En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite des locataires concernant cette baisse ne signifie pas qu'ils renoncent à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Les locataires demeurent libres, s'ils considèrent la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que les locataires auraient, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé les baisses de loyer communiquées le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de leurs courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.g et C.k) que les intimés ont accepté ces baisses de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur leurs prétentions visant à l'octroi de baisses plus substantielles (n'ayant pas eu la possibilité, à réception des avis du 28 septembre 2016, de solliciter des baisses plus étendues, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Ils ont ainsi manifesté leur accord avec les baisses octroyées avant que la bailleresse ne déclare formellement les retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que les locataires ne se sont pas immédiatement manifestés auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15% pour l'appartement et le parking) ne change rien à ce qui précède. Au surplus, la Cour ne discerne pas d'abus de droit de la part des locataires à exiger de la bailleresse qu'elle applique les baisses de loyer auxquelles elle a elle-même consenti. En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les réductions de loyer octroyées par la bailleresse devaient être appliquées. Au vu des motifs qui précèdent, l'appel sera rejeté. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2022 par A______ contre le jugement JTBL/129/2022 rendu le 23 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27406/2017.”

“Elles étaient conçues spécialement pour fonctionner en milieu urbain. Les nuisances ont été atténuées dans la mesure du possible, en arrosant par exemple la terre. Enfin, les travaux n'ont pas eu lieu la nuit et durant quelques samedis mais pas de manière constante les week-ends. S'agissant de la réduction de 5% accordée par le Tribunal pour la période du 13 décembre 2019 au 30 avril 2020, elle correspond principalement dans la plantation de nombreux arbres, générant des nuisances moins importantes. Contrairement aux allégations des bailleurs, les premiers juges n'ont pas constaté inexactement les faits, ni violé les dispositions légales sur les défauts de la chose louée. La Cour confirmera le jugement entrepris sur ces points. 4. Les appelants font grief aux premiers juges de ne s'être pas référés au taux hypothécaire de référence de décembre 2018 pour le comparer avec celui de février 2020 dans le calcul de la réduction du loyer consécutivement à la baisse du taux hypothécaire. 4.1 En vertu de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. La baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation (ATF 119 II 32 c.3.c.aa). Si le bail est indexé ou échelonné, le locataire ne peut demander une baisse de loyer que pour l'échéance contractuelle (LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 661). 4.2 L'échelonnement peut résulter d'une clause insérée dans le contrat de bail, d'une convention ultérieure entre les parties, d'une transaction judiciaire ou extra-judiciaire ou encore d'un avis de majoration (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 7 ad. art. 269c CO). En application de la méthode relative, la date de référence pour le calcul du nouveau loyer est celle de l'expiration de la clause d'échelonnement, que celle-ci résulte du contrat, d'un avis de majoration ou d'une transaction judiciaire (ATF 121 III 397 consid.”

“Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben die Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so richtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach den Veränderungen des vereinbarten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbesondere eine Mietzinsreduktion zufolge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dabei frühestens auf den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw. auf den nächsten Kündigungstermin möglich (ROHRER BEAT, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft - SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2018, N 6 ff. zu Art. 270a). Verzichten die Parteien darauf, auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt (identisch mit dem Ablauf derjenigen Phase ihrer Vertragsbeziehung, in der die Indexklausel Anwendung findet), eine Mietzinsanpassung geltend zu machen, so wird unwiderlegbar vermutet, beide Parteien würden den aktuellen Mietzins als angemessen bzw.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“270 a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dès lors que le locataire a la possibilité d'agir en contestation du loyer initial (art. 270 c CO) en invoquant la méthode absolue et le rendement net excessif (art. 269 CO) au début du bail à loyers indexés, lui donner la faculté de le faire à nouveau à l'expiration de la durée du bail initiale minimale de cinq ans, voire encore à chaque nouvelle reconduction tacite pour une durée de cinq ans au minimum, reviendrait à contourner le délai et les conditions de l'action en contestation du loyer initial de l'art. 270 CO. En effet, non seulement cette contestation pourrait intervenir plusieurs années après la conclusion du bail, mais encore elle ne serait pas soumise aux autres conditions de l'art. 270 CO. Pour ce motif déjà, il y a lieu de refuser au locataire le droit d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une diminution de loyer à l'expiration de la durée initiale (art. 270a CO) et, partant, le droit d'exiger du bailleur qu'il fournisse toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de la chose louée (dans ce sens: tant pour le bailleur que pour le locataire, THANEI , loc. cit.; pour le cas BGE 147 III 32 S. 39 où le bail est reconduit pour au moins cinq ans, sauf circonstances exceptionnelles, LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 657 n. 2.3.4). S'il entendait contester le loyer initial convenu, le locataire pouvait le faire dans le délai de 30 jours à réception de la chose louée. Il ne peut être tiré aucun argument de la faculté reconnue au locataire d'exiger une diminution du loyer à la sortie du contrôle étatique des loyers, dès lors qu'en pareille situation, le locataire n'a pas disposé de la pos sibilité de contester le loyer initial devant le juge civil aux fins de faire vérifier par celui-ci que le rendement net est excessif et le loyer abusif selon les critères de l'art. 269 CO ( ATF 146 III 346 consid.[/STYLE_CHAR_BOLD]”

“En l'espèce, il ressort des faits constatés que le bail d'une durée minimale de cinq ans a été renouvelé pour une nouvelle période de cinq ans. Pour la période postérieure à l'échéance de la durée initiale de cinq ans du bail, soit dès le 1er décembre 2018, les locataires ont demandé une diminution de loyer fondée sur l'art. 270a CO et requis que le bailleur produise toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de la chose louée. C'est à tort que les instances cantonales ont admis que les locataires pouvaient agir ainsi en exigeant l'application de la méthode absolue du rendement net, cette solution ayant pour effet de contourner la règle et les principes jurisprudentiels applicables à la contestation du loyer initial de l'art. 270 CO. BGE 147 III 32 S. 40 La méthode absolue n'étant pas applicable, il n'y a pas lieu d'examiner la recevabilité de la pièce n° 101 produite par les locataires intimés, soit un extrait du registre foncier listant les propriétés du bailleur. Il est aussi superflu d'examiner le second grief du bailleur tiré du taux admissible du rendement des fonds propres, étant précisé toutefois qu'entretemps, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence (cf. ATF 147 III 14).”

“In ihrer Berufungsantwort weist die Vermieterin die Behauptungen der Mieter als bestritten zurück und erklärt, die Ausführungen der Mieter seien umso weniger nachvollziehbar, als sie nicht mehr an ihrem Antrag auf Herabsetzung des Mietzinses per 1. April 2020, sondern nunmehr per 1. Juli 2020 festhalte. Grundsätzlich sei festzustellen, dass die Mieter in ihrer Berufung nicht in Abrede stellten, ihr Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 2. Juni 2017 nicht fristgerecht prosequiert und ihr zweites Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 4. März 2020 nicht auf den Ablauf der Indexdauer per 1. April 2020, sondern auf den 1. Juli 2020 gestellt zu haben. Überdies beriefen sich die Mieter im vorliegenden Verfahren auf eine neue Argumentation, welche verspätet erfolge und nicht zu hören sei. Die Vorinstanz habe korrekt ausgeführt, dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei indexierten Mietverträgen die Kostenfaktoren zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für ein Mietzinsherabsetzungsbegehren nach relativer Methode nur dann massgebend seien, wenn die Mietpartei die entsprechende Mietzinsherabsetzung unter Beachtung der Vorgaben von Art. 270a OR auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer verlangt habe. Fordere die Mietpartei hingegen eine Mietzinsherabsetzung erst auf einen späteren Zeitpunkt, seien für die Beurteilung des Mietzinsherabsetzungsanspruchs diejenigen Kostenfaktoren massgebend, die zum Zeitpunkt gegolten hätten, zu welchem das Mietverhältnis hätte gekündigt werden können, somit spätestens auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer. Deshalb sei in Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids die vorliegende Berufung abzuweisen.”

“Il contratto, per il quale era stata pattuita una pigione mensile di fr. 2'920.-, è stato concluso a tempo indeterminato con inizio dal 1° luglio 2003 e dal secondo anno poteva essere disdetto con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 30 giugno, del 30 settembre, del 31 dicembre e del 31 marzo. Nel documento contrattuale è stato pure indicato che le “basi del canone di locazione” erano il “tasso ipotecario: 3.25%” e l’ “indice nazionale dei prezzi al consumo: 188.40 (maggio 2003) base settembre 1977 = 100 punti”.                                          Il 23 settembre 2020 (doc. D) i conduttori hanno chiesto al locatore una riduzione della pigione del 19.27% “per la prossima scadenza contrattuale”, rilevando come dall’inizio della locazione fossero cambiati sia il tasso d’interesse di riferimento sia l’indice nazionale dei prezzi al consumo. La relativa richiesta è stata respinta dal locatore (doc. E).                                         2.    Con petizione 21 dicembre 2020, fondata sull’art. 270a CO e promossa nella procedura semplificata di cui all’art. 243 segg. CPC, AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, a far tempo dal 1° gennaio 2021 e a seguito dell’intervenuta diminuzione del tasso ipotecario di riferimento, passato dal 3.25% all’ 1.25%, una riduzione della pigione del 19.35%, ossia di fr. 565.- mensili. Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione.     3.    Esperita l’istruttoria, nell’ambito della quale è in particolare stata effettuata l’ispezione oculare dell’ente locato, e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 21 settembre 2023 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione nel senso che ha accordato una riduzione della pigione di fr. 506.60 mensili dal 1° gennaio 2021 e ha così accertato che da quel momento la pigione mensile ammontava a fr. 2'413.40 oltre alle spese accessorie, ponendo la tassa di giustizia di fr.”

“Es trifft zwar zu, dass die Parteien ein solches Ergebnis indirekt erzielen können, indem sie sich auf eine feste Vertragsdauer verständigen, denn dann verfügt der Mieter nicht über einen Termin, auf welchen er eine Sen- kung verlangen könnte. Umgekehrt kann in einer solchen Phase der Vermieter (unter Vorbehalt ungleicher Kündigungsklauseln) den Mietzins aber ungeachtet der Kostensituation auch nicht erhöhen. Gibt es aber einen Kündigungstermin, so kann eine Senkung vertraglich nicht ausgeschlossen werden (vgl. BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2; BGE 125 III 358 E. 1; BGer 4C.281/2006 v. 17. November 2006, E. 2.2; MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 512; CPRA-MONTINI/WAHLEN, Art. 270a N 4; auf den ersten Blick anders SVIT-Komm.-ROHRER B., Art. 270a N 2 sowie ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a N 42, die allerdings offen lassen, ob für den gültigen - 12 - Ausschluss einer Senkung der Vertrag dann nicht auch für eine bestimmte Zeit unkündbar sein muss; in diesem Sinne CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 1). Im vorliegenden Fall sind die Kündigungsmöglichkeiten für die Parteien parallel zueinander ausgestaltet. Damit kann der Kläger sich ungeachtet von Ziff. 31 der Zusatzvereinbarung zum ursprünglichen Mietvertrag, die in der Vereinbarung vom 10. August 2009 explizit bestätigt wurde, auf den gesunkenen Referenzzins beru- fen. Was den massgeblichen Referenzzins angeht, ist unbestritten, dass zur Zeit des Senkungsbegehrens bei der Schlichtungsbehörde ein Referenzzins von 1.5% galt. Bei Abschluss der Vereinbarung vom 10. August 2009 lag Referenzzins bei 3.25%. In der Duplik der ersten Parteivorträge hat der Beklagte auf Frage explizit einge- räumt, dass er versehentlich die rechte Spalte in der Referenzzinstabelle des Bun- des mit dem Bekanntgabedatum der Änderung gleichgesetzt hat, während die Ta- bellenüberschrift klarstellt, dass der am 2. September 2009 publizierte Referenz- zins von 3% auf dem Stichtag der Erhebung vom 30. Juni 2009 beruhte und dass zuvor seit dem 2.”

“Es trifft zwar zu, dass die Parteien ein solches Ergebnis indirekt erzielen können, indem sie sich auf eine feste Vertragsdauer verständigen, denn dann verfügt der Mieter nicht über einen Termin, auf welchen er eine Sen- kung verlangen könnte. Umgekehrt kann in einer solchen Phase der Vermieter (unter Vorbehalt ungleicher Kündigungsklauseln) den Mietzins aber ungeachtet der Kostensituation auch nicht erhöhen. Gibt es aber einen Kündigungstermin, so kann eine Senkung vertraglich nicht ausgeschlossen werden (vgl. BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2; BGE 125 III 358 E. 1; BGer 4C.281/2006 v. 17. November 2006, E. 2.2; MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 512; CPRA-MONTINI/WAHLEN, Art. 270a N 4; auf den ersten Blick anders SVIT-Komm.-ROHRER B., Art. 270a N 2 sowie ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a N 42, die allerdings offen lassen, ob für den gültigen - 12 - Ausschluss einer Senkung der Vertrag dann nicht auch für eine bestimmte Zeit unkündbar sein muss; in diesem Sinne CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 1). Im vorliegenden Fall sind die Kündigungsmöglichkeiten für die Parteien parallel zueinander ausgestaltet. Damit kann der Kläger sich ungeachtet von Ziff. 31 der Zusatzvereinbarung zum ursprünglichen Mietvertrag, die in der Vereinbarung vom 10. August 2009 explizit bestätigt wurde, auf den gesunkenen Referenzzins beru- fen. Was den massgeblichen Referenzzins angeht, ist unbestritten, dass zur Zeit des Senkungsbegehrens bei der Schlichtungsbehörde ein Referenzzins von 1.5% galt. Bei Abschluss der Vereinbarung vom 10. August 2009 lag Referenzzins bei 3.25%. In der Duplik der ersten Parteivorträge hat der Beklagte auf Frage explizit einge- räumt, dass er versehentlich die rechte Spalte in der Referenzzinstabelle des Bun- des mit dem Bekanntgabedatum der Änderung gleichgesetzt hat, während die Ta- bellenüberschrift klarstellt, dass der am 2. September 2009 publizierte Referenz- zins von 3% auf dem Stichtag der Erhebung vom 30. Juni 2009 beruhte und dass zuvor seit dem 2.”

“La bailleresse avait d'ailleurs adressé audit service la majoration de loyer du 9 décembre 2020. Elle admet en outre qu'en novembre 2021, lorsqu'elle négociait avec ladite collaboratrice, elle était en discussion avec le locataire. Il est rappelé que la phase préliminaire en matière de baisse de loyer n'a qu'un caractère informel, de sorte que la collaboratrice en question n'était pas tenue de justifier de ses pouvoirs de représentation par la remise d'une procuration à la bailleresse. A aucun moment, l'appelante ne s'est trouvée dans une situation d'incertitude au sujet de la demande de baisse de loyer. En toute hypothèse, il n'est pas contestable que l'intimé a ratifié les actes de son Office des bâtiments en initiant la présente procédure, dans laquelle il a déposé une procuration générale en faveur de la collaboratrice précitée, signée par le chef du Département des infrastructures de l'époque. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le Tribunal a admis que les démarches préalables prévues par l'art. 270a al.2 CO avaient été respectées, de sorte que la demande judiciaire de baisse de loyer ne pouvait pas être déclarée irrecevable. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 270a CO, 168 al.1 let.d et 183 CPC, en refusant d'ordonner une expertise. Elle soutient que, compte tenu des spécificités de l'immeuble, il se justifiait d'ordonner une expertise immobilière, afin de recueillir cinq exemples comparatifs, permettant de déterminer le prix au mètre carré dans le quartier. 3.1 Lorsque le locataire démontre que la baisse du taux hypothécaire (art. 269a let.b CO et 13 OBLF) justifie une réduction du loyer, le bailleur peut encore apporter la preuve que le loyer non réduit se situe dans les prix du quartier (art. 265A let.a CO) en produisant cinq exemples comparatifs au minimum (LACHAT/STASNY, op. cit., p. 701, n. 5.5.2). C'est à la partie qui se prévaut des loyers comparatifs qu'il incombe de fournir des exemples en nombre suffisant (art.”

“1.4   Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux et loyers d’habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 270a al.2 CO, en admettant que l'intimé était valablement représenté lorsque, par courrier du 4 octobre 2021, il a requis la baisse de loyer litigieuse. Elle soutient que la demande de baisse de loyer serait irrecevable. 2.1 Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (art. 270a al. 2 CO). La procédure préalable ainsi prévue, qui se déroule de manière interne entre les parties, est une condition de recevabilité pour faire valoir des prétentions en diminution de loyer. Cette phase préliminaire en matière de baisse de loyer n'a qu'un caractère informel, contrairement au formalisme qui prévaut en matière de hausse de loyer (LACHAT/STASNY, Le bail à loyer, 2019, p. 521, n. 5.3.1; ATF 132 III 702 consid. 4.2 – JT 2007 I 47, p. 49). 2.2 De manière générale, la manifestation de volonté de celui qui agit au nom d'autrui lie le représenté lorsque le représentant dispose des pouvoirs nécessaires à cet effet (art. 32 al. 1 CO) ou lorsque le représenté ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO) ou encore lorsque le tiers peut se fier de bonne foi aux pouvoirs qui lui sont communiqués (art. 33 al. 3, art. 34 al. 3 et art. 37 CO) (ATF 131 III 511 consid. 3.1). 2.3 En l'espèce, la demande préalable de baisse de loyer du 4 octobre 2021 a été adressée par écrit à la bailleresse par une collaboratrice du Service de la gérance de l'Office cantonal des bâtiments, office qui gère les bâtiments dont l'ETAT DE GENEVE est propriétaire ou locataire.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“L'échéance annuelle du bail s'en trouvant modifiée, cette modification devait être notifiée aux locataires par le biais de la formule officielle, conformément à l'art. 269d al. 1 et 3 CO. Cet argument n'est pas concluant. En effet, l'appelante demeurait libre de notifier ces modifications sur formule officielle et de communiquer la baisse de loyer aux intimés dans un courrier séparé. Ayant décidé de notifier la baisse litigieuse sur avis officiel du 28 septembre 2016, l'appelante doit se voir opposer le fait que cet avis est réputé avoir été accepté par les intimés, dans son intégralité, faute d'avoir été contesté dans les 30 jours. Quoi qu'il en soit, une baisse de loyer peut, comme en l'espèce, être octroyée unilatéralement par la bailleresse, sur formule officielle ou non, sans que les locataires - réputés l'accepter tacitement (art. 6 CO) - ne soient tenus d'y réagir. En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite des locataires concernant cette baisse ne signifie pas qu'ils renoncent à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Les locataires demeurent libres, s'ils considèrent la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que les locataires auraient, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de leurs courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.f et C.j) que les intimés ont accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur leurs prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Ils ont ainsi manifesté leur accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018.”

“En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite du locataire concernant cette baisse ne signifie pas qu'il renonce à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Le locataire demeure libre, s'il considère la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que le locataire aurait, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de ses courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.g et C.k) que l'intimé a accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur ses prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Il a ainsi manifesté son accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que le locataire ne s'est pas immédiatement manifesté auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à ce qui précède. Au surplus, la Cour ne discerne pas d'abus de droit de la part du locataire à exiger de la bailleresse qu'elle applique la baisse de loyer à laquelle elle a elle-même consenti. En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que la réduction de loyer octroyée par la bailleresse devait être appliquée. Au vu des motifs qui précèdent, l'appel sera rejeté. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2022 par F______ contre le jugement JTBL/128/2022 rendu le 23 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27398/2017.”

“114). En dehors du principe de la confiance, la péremption d'un droit ne se produit que si la loi le prévoit expressément. Il en va ainsi, par exemple, d'une majoration de loyer non contestée (art. 270b al. 1 CO) ou d'une réserve de hausse de loyer qui n'est pas indiquée expressément (art. 18 OBLF), mais pas d'une demande de baisse de loyer supérieure à celle déjà octroyée par le bailleur. Indépendamment de la question de savoir si la diminution du loyer lui a été signifiée sur formule officielle ou non, le locataire n'a pas l'obligation de la contester s'il l'estime insuffisante. A cela s'ajoute qu'il n'est en général pas dans la situation de le faire, d'abord parce qu'un avis, qui lui est favorable, n'est pas soumis en tant que tel à contestation et ensuite, parce qu'en dehors d'une procédure de hausse (art. 270a al. 3 CO), le locataire ne peut prétendre à une baisse supplémentaire que lorsqu'il l'a préalablement demandée pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé (art. 270a CO). Si le locataire n'a pas eu la possibilité de contester, comme étant insuffisante, la diminution de loyer qui lui a été communiquée par le bailleur, parce qu'il n'avait pas lui-même introduit à temps une procédure en réduction du loyer, il n'a pas perdu pour autant son droit d'exiger par la suite une réduction plus étendue (ATF 124 III 67 consid. 3b, JdT 1999 I 111, p. 115). 2.2 En l'espèce, l'appelante a notifié la baisse de loyer litigieuse sur avis officiel du 28 septembre 2016, celui-ci ayant annulé et remplacé l'avis du 29 août 2016. Elle critique, à cet égard, l'appréciation du Tribunal, selon laquelle cette notification sur avis officiel relèverait d'un choix personnel. L'appelante soutient avoir été contrainte d'agir de la sorte du fait qu'elle entendait, par ce même avis, communiquer au locataire l'introduction de nouvelles conditions générales applicables au contrat. L'échéance annuelle du bail s'en trouvant modifiée, cette modification devait être notifiée au locataire par le biais de la formule officielle, conformément à l'art.”

“4 En cas d'envoi par pli recommandé, la preuve que le destinataire a bel et bien reçu l'avis de retrait appartient à l'auteur de celui-ci. La preuve de la remise par confirmation de type «track and trace» est admise par le Tribunal fédéral comme moyen de preuve suffisant. Le fait que l'avis de retrait a été déposé dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire est présumé aussi longtemps qu'il n'existe pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect de l'employé de La Poste. Il appartient dès lors au destinataire d'établir l'absence de dépôt régulier de l'avis (arrêt du Tribunal fédéral dans la cause 4A_39/2007 du 9 mai 2007). 2.5 En l'espèce, la régie s’est déterminée quant à la demande de baisse de loyer des intimés du 25 février 2021 par courrier recommandé posté le 23 mars 2021; l’invitation à retirer ledit courrier a été déposée par la Poste dans la case postale de ces derniers le 24 mars 2021. Ainsi, selon la théorie absolue de la réception, applicable au cas d’espèce, le délai de 30 jours de l’art. 270a al. 2 CO pour saisir l’autorité de conciliation a commencé à courir le 25 mars 2021; en application des art. 142 et suivants CPC, il est arrivé à échéance le lundi 26 avril 2021. Ainsi, la requête des intimés, postée à l’intention de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 30 avril 2021, est tardive. Il en va de même de la requête introduite le 12 juillet 2022 devant le Tribunal, par voie de conséquence. 2.6 Par conséquent, le jugement entrepris sera annulé (art. 318 al. 1 let. b CPC). Il sera statué à nouveau sans le sens que la requête en baisse de loyer des intimés sera déclarée irrecevable. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 13 octobre 2023 par A______ contre le jugement JTBL/719/2023 rendu le 12 septembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8525/2021.”

“L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir considéré, à tort selon lui, que la requête en diminution de loyer formée par les intimés est recevable, en faisant application de la théorie de la réception dite relative, soit en admettant que le délai de 30 jours pour saisir l’autorité compétente court dès la prise de connaissance effective de la manifestation de volonté du bailleur, ou, au plus tard, à l’expiration du délai de garde de sept jours de la Poste. 2.1 Selon, l'art. 270a al. 1 et 2 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). Le délai de saisine de l’art. 270a al. 2 CO est un délai de péremption, qui ne peut être ni prolongé ni suspendu et dont l’observation est soulevée d’office par le Juge (ATF 131 III 566 consid. 3,2) 2.2 Lorsque la communication d'une manifestation de volonté constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2; Kramer, Commentaire bernois, 1986, n° 88 ad art. 1 CO; Gauch et al., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 9e éd. 2008, ch. 196/196a p. 37; Hohl, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 77 CO). Selon cette méthode, le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'un pli ordinaire communiqué par la poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là.”

“L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir considéré, à tort selon lui, que la requête en diminution de loyer formée par les intimés est recevable, en faisant application de la théorie de la réception dite relative, soit en admettant que le délai de 30 jours pour saisir l’autorité compétente court dès la prise de connaissance effective de la manifestation de volonté du bailleur, ou, au plus tard, à l’expiration du délai de garde de sept jours de la Poste. 2.1 Selon, l'art. 270a al. 1 et 2 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). Le délai de saisine de l’art. 270a al. 2 CO est un délai de péremption, qui ne peut être ni prolongé ni suspendu et dont l’observation est soulevée d’office par le Juge (ATF 131 III 566 consid. 3,2) 2.2 Lorsque la communication d'une manifestation de volonté constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2; Kramer, Commentaire bernois, 1986, n° 88 ad art. 1 CO; Gauch et al., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 9e éd. 2008, ch. 196/196a p. 37; Hohl, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 77 CO). Selon cette méthode, le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'un pli ordinaire communiqué par la poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là.”

“Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (ATF 147 III 32 consid. 3.1; 124 III 57 consid. 3a; 123 III 76 consid. 4c). Durant la durée fixe (d'au moins cinq ans) d'un bail à loyers indexés ("période d'indexation"), le loyer ne dépend, sous réserve d'une contestation du loyer initial, que de la variation de l'ISPC (art. 270c CO); en particulier, l'évolution du taux hypothécaire de référence ne peut donner lieu à aucune adaptation du loyer (ATF 150 III 71 consid. 3.1; 147 III 32 consid. 3.2. et 3.3). A l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé, que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la méthode relative, en particulier une réduction (art. 270a CO) ou une augmentation (art. 269d CO) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (ATF 150 III 71 consid. 3.2; 147 III 32 consid. 3.4 et 3.4.1).”

“Durant la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, le loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO, être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre facteur de hausse (art. 17 al. 3 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune variation correspondante de cet indice (art. 270c CO). De son côté, le locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet indice (art. 270a CO et art. 17 al. 2 OBLF). Le bailleur peut uniquement objecter que la diminution de loyer demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice (art. 270c CO).”

“A l'expiration de la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, que le bail prévoie une reconduction tacite pour une nouvelle durée de cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269d et 270a CO). La jurisprudence a en effet considéré que, comme l'évolution du taux hypothécaire de référence n'est pas prise en considération dans un bail à loyers indexés, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent prétendre, en se prévalant de la confiance éveillée par l'autre partie, qu'ils pouvaient penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 80 s.). Par conséquent, le bailleur peut réclamer une augmentation du loyer conformément à l'art. 269d CO et le locataire une diminution du loyer en vertu de l'art. 270a CO ("en cours de bail"). BGE 147 III 32 S. 36”

“Schliesslich verlangt der Berufungskläger eine Mietzinsherabsetzung um 17.1% seit dem 1. Juli 2020 aufgrund veränderter Kostenparameter. Eine begünstigende Mietzinssenkung stelle keine letzte Mietzinsfestsetzung dar und könne somit nicht als Ausgangspunkt für die Anwendung der relativen Methode zur Mietzinsanpassung dienen. Indem die Vorinstanz den neuen Mietzins ab dem 1. Mai 2012 und nicht ab Vertragsbeginn berechnet habe, verstosse sie gegen Art. 270a OR. Im Übrigen stütze sich das Mietgericht in Bezug auf die geltend gemachte Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten von 3.8% in willkürlicher Weise auf nicht bewiesene Tatsachen. Die Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten sei lediglich mit einem selbstkreierten Dokument belegt und nicht mit Dokumenten oder Beweismitteln gemäss Art. 168 ZPO. Das Mietgericht habe den Beweis über diese bestrittene Tatsache nicht abgenommen und sich einzig auf die Aussagen des Berufungsbeklagten gestützt, was willkürlich sei. Mangels Beweis sei somit festzuhalten, dass die Betriebs- und Unterhaltskosten seit Mietbeginn nicht gestiegen seien und der Mietzins per 1. Juli 2020 wegen gesunkener Kostenparameter um 17.1% abzusenken sei. Der Berufungsbeklagte bestreitet nicht, dass aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Berechnung der Kostensteigerung zwischen 2007 und 2020 hätte vorgenommen werden müssen. Obwohl das Mietgericht bei seiner Berechnung zu einem tieferen Betrag gelangt sei, habe es den Mietzins entsprechend dem Antrag des Berufungsbeklagten ab dem 1.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“Il est rappelé que la phase préliminaire en matière de baisse de loyer n'a qu'un caractère informel, de sorte que la collaboratrice en question n'était pas tenue de justifier de ses pouvoirs de représentation par la remise d'une procuration à la bailleresse. A aucun moment, l'appelante ne s'est trouvée dans une situation d'incertitude au sujet de la demande de baisse de loyer. En toute hypothèse, il n'est pas contestable que l'intimé a ratifié les actes de son Office des bâtiments en initiant la présente procédure, dans laquelle il a déposé une procuration générale en faveur de la collaboratrice précitée, signée par le chef du Département des infrastructures de l'époque. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le Tribunal a admis que les démarches préalables prévues par l'art. 270a al.2 CO avaient été respectées, de sorte que la demande judiciaire de baisse de loyer ne pouvait pas être déclarée irrecevable. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 270a CO, 168 al.1 let.d et 183 CPC, en refusant d'ordonner une expertise. Elle soutient que, compte tenu des spécificités de l'immeuble, il se justifiait d'ordonner une expertise immobilière, afin de recueillir cinq exemples comparatifs, permettant de déterminer le prix au mètre carré dans le quartier. 3.1 Lorsque le locataire démontre que la baisse du taux hypothécaire (art. 269a let.b CO et 13 OBLF) justifie une réduction du loyer, le bailleur peut encore apporter la preuve que le loyer non réduit se situe dans les prix du quartier (art. 265A let.a CO) en produisant cinq exemples comparatifs au minimum (LACHAT/STASNY, op. cit., p. 701, n. 5.5.2). C'est à la partie qui se prévaut des loyers comparatifs qu'il incombe de fournir des exemples en nombre suffisant (art. 8 CC) et, pour chacun d'entre eux, des données détaillées, soit en pratique une fiche descriptive quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'époque de construction. Prudemment, la partie chargée du fardeau produira également des photos et un plan de la chose louée.”

“Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem we­gen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Miet­sache erzielt. Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherab­setzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter kann sich nur auf Senkungsfaktoren berufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten insbesondere Erhöhun­gen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprä­mien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 VMWG). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen.”

“Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a Abs. 1 OR). Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherabsetzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter sich nur auf Senkungsfaktoren berufen kann, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Zeigt der Vermieter dem Mieter eine Mietzinsherabsetzung an, was er formfrei tun kann, stellt er ein begünstigendes Angebot, das der Mieter nach Art. 6 OR mangels Widerspruch annimmt. Die stillschweigende Annahme reicht indessen nicht weiter als die angebotene Senkung, stellt mangels besonderer Umstände namentlich keine konkludente Willensäusserung des Inhalts dar, dass damit auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu beanspruchen, verzichtet werde (BGE 124 III 67 E. 3a). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung.”

“In ihrer Berufungsantwort weist die Vermieterin die Behauptungen der Mieter als bestritten zurück und erklärt, die Ausführungen der Mieter seien umso weniger nachvollziehbar, als sie nicht mehr an ihrem Antrag auf Herabsetzung des Mietzinses per 1. April 2020, sondern nunmehr per 1. Juli 2020 festhalte. Grundsätzlich sei festzustellen, dass die Mieter in ihrer Berufung nicht in Abrede stellten, ihr Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 2. Juni 2017 nicht fristgerecht prosequiert und ihr zweites Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 4. März 2020 nicht auf den Ablauf der Indexdauer per 1. April 2020, sondern auf den 1. Juli 2020 gestellt zu haben. Überdies beriefen sich die Mieter im vorliegenden Verfahren auf eine neue Argumentation, welche verspätet erfolge und nicht zu hören sei. Die Vorinstanz habe korrekt ausgeführt, dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei indexierten Mietverträgen die Kostenfaktoren zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für ein Mietzinsherabsetzungsbegehren nach relativer Methode nur dann massgebend seien, wenn die Mietpartei die entsprechende Mietzinsherabsetzung unter Beachtung der Vorgaben von Art. 270a OR auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer verlangt habe. Fordere die Mietpartei hingegen eine Mietzinsherabsetzung erst auf einen späteren Zeitpunkt, seien für die Beurteilung des Mietzinsherabsetzungsanspruchs diejenigen Kostenfaktoren massgebend, die zum Zeitpunkt gegolten hätten, zu welchem das Mietverhältnis hätte gekündigt werden können, somit spätestens auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer. Deshalb sei in Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids die vorliegende Berufung abzuweisen.”

“Gemäss Art. 270e Bst. b OR gilt der bestehende Mietvertrag – und somit der bestehende Mietzins – unverändert weiter während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters. Treffen die Parteien keine abweichende Vereinbarung, und werden auch vom Richter keine entsprechenden Anordnungen getroffen, so gilt während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens der bisherige Mietvertrag unverändert weiter. Bei einer angefochtenen Mietzinserhöhung ist der bisherige, tiefere Mietzins zu entrichten. Umgekehrtes gilt im Falle der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder bei einem Verfahren betreffend Mietzinsreduktion (Rohrer, Art. 270e N. 2). Die wesentlichste Auswirkung der Bestimmung von Art. 270e OR besteht darin, dass der Mieter während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens bezüglich der strittigen Differenz nicht in Verzug geraten kann (Rohrer, Art. 270e N. 4). Der Anspruch auf Ausgleich zu viel bezahlter Mietzinse im Falle einer Mietzinsreduktion im Sinne von Art. 270a OR zugunsten des Mieters, oder zu wenig bezahlter Mietzinse nach einer Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR zugunsten des Vermieters, wird mit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids fällig, der das Anfechtungsverfahren abschliesst. Zu erstatten ist die Differenz zwischen bezahltem und nach dem Entscheid des letztinstanzlich urteilenden Gerichts geschuldeten Mietzinses, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung oder –reduktion hätte in Kraft treten sollen (Rohrer, Art. 270e N. 5).”

“Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen und Mietzins- senkungen im Kontext 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Lasten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistun- gen oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mie- ter die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertrags- änderungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR zeigt. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Ursprünglich, d.h. unter der Herrschaft der vergleichbaren Regelung im Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen BMM, be- trachtete das Bundesgericht sowohl die einseitige Vertragsänderung als auch ein Senkungsbegehren als Anwendungsfälle von Vertragsänderungen, die nach all- gemeinen Regeln nur einvernehmlich erfolgen können.”

“3 Auf die Frage der Zulässigkeit der unbezifferten Klage ist im Anschluss an die materielle Prüfung der Klage zurückzukommen, denn einerseits stellt dieses Vorgehen die von Art. 246 Abs. 1 ZPO geforderte rasche Entscheidung auch bei einer abweichenden Beurteilung des prozessualen Punktes im Rechtsmittelver- fahren sicher, und andererseits hängt die Zumutbarkeit der initialen Bezifferung mit der materiellrechtlichen Lage zusammen (s. hinten Ziff. 5). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen im Kontext der relativen Me- thode 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf - 8 - einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Art. 270b OR kann der Mieter die Mittei- lung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben.”

“6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative.”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“Wird ein ursprünglich auf (mindestens) fünf Jahre abgeschlossener indexierter Mietvertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer stillschweigend oder ausdrücklich als unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt, fällt die Indexierung dahin, es sei denn, die Vermieterin sei auch in der folgenden Periode (mindestens) fünf Jahre lang gebunden (BGE 124 III 57 E. 3b; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 1.1 und 2.2). Auf den Zeitpunkt, in dem die (mindestens) fünfjährige Indexdauer zu Ende geht, können beide Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Modifikation des Mietzinses begehren: Die Vermieterin kann den Mietzins gestützt auf Art. 269d OR erhöhen, der Mieter kann gemäss Art. 270a OR die Herabsetzung des Mietzinses verlangen (sog. Anpassung "während der Mietdauer"), jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.3). Es findet allein die relative Berechnungsmethode - unter Ausschluss der absoluten Berechnungsmethode - Anwendung (BGE 147 III 32 E. 3.4.1 und 3.5). Im Rahmen der Festsetzung des Mietzinses nach der relativen Methode auf das Ende der Indexdauer ist insbesondere eine Anpassung BGE 150 III 71 S. 75 an allfällige zwischenzeitliche Entwicklungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes möglich (BGE 147 III 32 E. 3.4 und 3.4.1).”

“p. 356). Ainsi, comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO ("rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais"), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue (ATF 121 III 163 consid. 2d/bb p. 168).”

“3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a N 11; CPra-Bail-MONTINI/WAHLEN, Art. 270a N 7; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a N 55; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 508 f. sowie -BÉ- GUIN/MARSTON, S. 384). - 9 - 4.1.5 Der vorliegende Fall eines Senkungsbegehrens parallel zu einer Anfech- tung der Ausscheidung von bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten zeigt exemplarisch, dass im Rahmen der Anfechtung der Vertragsänderung auch ein Senkungsbegehren nach Art. 270a Abs. 3 OR möglich sein muss, denn das Bundesgericht stellt hohe formelle und materielle Anforderungen an eine solche Ausscheidung: Wie der Kläger richtig vortragen lässt, bedarf eine gültige Ausschei- dung nicht nur einer klaren Begründung. Vielmehr muss der Vermieter im Streitfall nicht nur nachweisen, welche Kosten die auszuscheidenden Leistungen in der Vergangenheit verursacht haben, sondern er muss den (künftigen) Nettomietzins auch im entsprechenden Umfang senken (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 = Pra 2012 Nr. 5; BGE 121 III 460 E. 4 = Pra 1996 Nr. 152; vgl. auch BGE 126 III 124 E. 2 = Pra 2000 Nr. 186; BGer 4A_153/2023 v. 3. Juli 2023, E. 5; BGer 4A_374/2020 v. 8. Februar 2021, E. 7.4.2-4). Die gleichen Regeln gelten, wenn ein Kanton für die Festsetzung des Anfangsmietzinses gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR die Ver- wendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben hat und der Vermieter beim Mieterwechsel neue Nebenkosten ausscheiden möchte (BGer 4A_571/2017 v.”

“In BGE 142 III 557 hat das Bundesgericht mit Bezug auf die in Art. 259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4.”

“In BGE 142 III 557 hat das Bundesgericht mit Bezug auf die in Art. 259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“Weiter sei die verrech- nete Pauschale für die allgemeinen Kostensteigerung von 0.5% pro Jahr zu hoch; der Kläger akzeptiert nur 0.25%. Zwar erachtet er die Nebenkostenanalyse des Beklagten bezüglich der Hauswart- und Reinigungskosten nicht als stimmig, leitet daraus aber lediglich ab, dass der neue Mietzins anhand des bisherigen Zinses gestützt auf die relativen Kostenfaktoren zu errechnen und hernach um die vorge- sehene Akontozahlung von Fr. 364.– pro Monat zu senken sei, welche alle neuen Nebenkosten inkl. Hauswart- und Reinigungsarbeiten abdecke. Dies führe zu ei- nem neuen Nettomietzins von Fr. 3'742.40. Im Laufe der Hauptverhandlung aner- kannte der Kläger, dass der Beklagte ihm nach den vertraglichen Kündigungsbe- stimmungen, die nur alle zwei Jahre einen Termin vorsehen, eine Senkung frühes- tens per 1. Oktober 2025 zu gewähren hat. - 4 - 2.2 Der Beklagte liess dagegen hauptsächlich einwenden, dem Kläger stehe eine Senkung nicht zu, da er das Vorverfahren nicht beachtet habe, das Art. 270a OR dafür vorsehe. In der vorliegenden Form habe der Kläger das Senkungsbe- gehren erstmals mit der Klage ans Gericht gestellt, während er zuvor nur von der Festlegung eines neuen Nettomietzinses gesprochen habe. Er könne nicht die vom Beklagten von sich aus gewährte Senkung zum Anlass nehmen, um im wei- teren Verfahren ohne vorherige Anfrage eine weitere Senkung durchzusetzen. Da- ran ändere nichts, dass der Kläger die tiefere Ansetzung des Nettomietzinses zu- sammen mit der Anfechtung der Ausscheidung neuer Nebenkosten verlangt habe. Abgesehen davon, dass er den Systemwechsel seither vorbehaltlos anerkannt habe, sei die Ausscheidung der neuen Nebenkosten zwar mit amtlichem Formular als einseitige Vertragsänderung mitgeteilt worden; eine Erhöhung des Mietzinses sei damit aber nicht verbunden gewesen oder mitgeteilt worden. Bei einer als un- genügend erachteten Senkung wäre der Kläger aber verpflichtet gewesen, vor ei- ner Klage den Beklagten um eine weitergehende Senkung anzufragen.”

“A toutes fins utiles, on relèvera que l’appelant représentait alors valablement les bailleurs dans la gestion des rapports de bail les liant aux intimés, ainsi que cela a été retenu dans le jugement litigieux (cf. p. 17) et qui n’est pas contesté en appel.                 Les griefs des appelants sont rejetés.     6. 6.1              Dans un ultime grief, les appelants font valoir que les premiers juges auraient retenu de manière erronée que l’exigence de la forme écrite avait été respectée par les intimés pour leur demande de baisse de loyer. Ils estiment que c’est à tort que le tribunal leur reproche de ne pas avoir produit le courrier signé des intimés, alors même qu’ils ont toujours indiqué ne pas détenir ce courrier. Ce faisant, les premiers juges auraient opéré un renversement du fardeau de la preuve. Selon les appelants, rien ne prouverait ainsi que la demande de baisse de loyer ait été signée. Au contraire, les intimés auraient même rendu vraisemblable le non-respect de la forme écrite en produisant – devant l’autorité de première instance – deux versions non signées de cette demande .   6.2              La forme écrite de la demande de diminution du loyer – exigée à l’art. 270a al. 2 CO précité – est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique – sous réserve des situations, qui n’entrent pas en ligne de compte en l’espèce, prévues à l’art. 14 al. 2, 2bis et 3 CO – que l’original comporte la signature manuscrite de l’auteur (14 al. 1 CO ; Conod/Bohnet, Droit du bail – Fond et procédure, 2e éd., Bâle 2021, n. 698 p. 170 ; cf. ATF 140 III 54 consid. 2.3 ; cf. TF 4A_311/2019 du 4 septembre 2019 consid. 6).   6.3              Il a été retenu ci-dessus que l’instruction avait démontré que le pli recommandé contenant la demande de diminution de loyer des intimés était effectivement parvenu dans la sphère d’influence de l’appelant (cf. consid. 5.8 supra). Dès lors, à partir du 30 avril 2020, seuls les appelants, respectivement un membre de leur famille, possédaient l’original de la demande. Cet original ne pouvait ainsi être produit que par les appelants dans le cadre de la procédure de première instance.                 Ainsi, si les appelants entendaient contester le fait que la demande de baisse de loyer fût signée, il leur appartenait de la produire.”

“A toutes fins utiles, on relèvera que l’appelant représentait alors valablement les bailleurs dans la gestion des rapports de bail les liant aux intimés, ainsi que cela a été retenu dans le jugement litigieux (cf. p. 17) et qui n’est pas contesté en appel.                 Les griefs des appelants sont rejetés.     6. 6.1              Dans un ultime grief, les appelants font valoir que les premiers juges auraient retenu de manière erronée que l’exigence de la forme écrite avait été respectée par les intimés pour leur demande de baisse de loyer. Ils estiment que c’est à tort que le tribunal leur reproche de ne pas avoir produit le courrier signé des intimés, alors même qu’ils ont toujours indiqué ne pas détenir ce courrier. Ce faisant, les premiers juges auraient opéré un renversement du fardeau de la preuve. Selon les appelants, rien ne prouverait ainsi que la demande de baisse de loyer ait été signée. Au contraire, les intimés auraient même rendu vraisemblable le non-respect de la forme écrite en produisant – devant l’autorité de première instance – deux versions non signées de cette demande .   6.2              La forme écrite de la demande de diminution du loyer – exigée à l’art. 270a al. 2 CO précité – est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique – sous réserve des situations, qui n’entrent pas en ligne de compte en l’espèce, prévues à l’art. 14 al. 2, 2bis et 3 CO – que l’original comporte la signature manuscrite de l’auteur (14 al. 1 CO ; Conod/Bohnet, Droit du bail – Fond et procédure, 2e éd., Bâle 2021, n. 698 p. 170 ; cf. ATF 140 III 54 consid. 2.3 ; cf. TF 4A_311/2019 du 4 septembre 2019 consid. 6).   6.3              Il a été retenu ci-dessus que l’instruction avait démontré que le pli recommandé contenant la demande de diminution de loyer des intimés était effectivement parvenu dans la sphère d’influence de l’appelant (cf. consid. 5.8 supra). Dès lors, à partir du 30 avril 2020, seuls les appelants, respectivement un membre de leur famille, possédaient l’original de la demande. Cet original ne pouvait ainsi être produit que par les appelants dans le cadre de la procédure de première instance.                 Ainsi, si les appelants entendaient contester le fait que la demande de baisse de loyer fût signée, il leur appartenait de la produire.”

“Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art.”

“4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a N 11; CPra-Bail-MONTINI/WAHLEN, Art. 270a N 7; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a N 55; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.”

“Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a N 11; CPra-Bail-MONTINI/WAHLEN, Art. 270a N 7; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a N 55; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 508 f. sowie -BÉ- GUIN/MARSTON, S. 384). - 9 - 4.1.5 Der vorliegende Fall eines Senkungsbegehrens parallel zu einer Anfech- tung der Ausscheidung von bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten zeigt exemplarisch, dass im Rahmen der Anfechtung der Vertragsänderung auch ein Senkungsbegehren nach Art.”

“absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso- luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun- gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder absolu- te Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. re- lative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im be- stehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechts- geschäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b - 29 - Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetre- tener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Ent- scheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiel- len Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93]; BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]; BGE 120 II 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-W EBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 52, E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw. gerichtlich festgesetzte Mietzins der Vermie- terin sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft (BGE 142 III 568, E. 1.2 [= Pra 2017 Nr. 93]; BGE 121 III 163, E. 2c; BGE 120 II 302, E. 6b BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16).”

“Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B.”

“Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B.”

“Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend. Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entschei- den. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorver- fahrens zumutbar war. Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt be- sonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuwei- sen. - 2 - Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240057-L vom 3. Februar 2025 (nicht rechtskräftig; Besetzung: Weber, Ebnöther, Bauert; Gerichtsschreiberin Moshir Omer): «(.”

“Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“En revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite du locataire concernant cette baisse ne signifie pas qu'il renonce à une éventuelle prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Le locataire demeure libre, s'il considère la baisse octroyée comme étant insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que le locataire aurait, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de ses courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.f et C.j) que l'intimé a accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente que le Tribunal statue sur ses prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Il a ainsi manifesté son accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que le locataire ne s'est pas immédiatement manifesté auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à ce qui précède. Au surplus, la Cour ne discerne pas d'abus de droit de la part du locataire à exiger de la bailleresse qu'elle applique la baisse de loyer à laquelle elle a elle-même consenti. En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que la réduction de loyer octroyée par la bailleresse devait être appliquée. Au vu des motifs qui précèdent, l'appel sera rejeté. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2022 par A______ contre le jugement JTBL/127/2022 rendu le 23 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27397/2017.”

“Daraus, dass die Beklagten beim Aufräumen des Kellers mithalfen, kann allerdings nicht geschlossen werden, dass diese vom konkreten Schaden – im Besonderen von der Notwendigkeit einer Trocknung – Kenntnis hatten. Auch hier gilt im Übrigen, dass als Folge der den Normen entsprechenden Abwasserführung von einem vertragswidrigen Verhalten der Beklagten nicht gesprochen werden kann. 6. Mietzinssenkung aufgrund Referenzzinsänderung 6.1 Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als miss- bräuchlich anfechten und dessen Senkung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer we- sentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kos- tensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach Abs. 2 der genannten Norm das Sen- kungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen. Das Gesetz verlangt anders als bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d OR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis namentlich der Liegenschaftskosten wird er dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folglich ohne Weiteres, wenn er eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm wahrgenommene Veränderung der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR N 3; anders ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 70, der eine erkennbare Bestim- mung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt). Entspricht der Vermieter - 31 - dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. 6.2 Unbestrittenermassen betrug der Referenzzinssatz 1.25 % während der Zeit, für welche die Senkung verlangt wird, während im Mietvertrag ein Referenzzins- satz von 3.25 % vorgesehen war. Demnach bestand grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzinssenkung. Zwischen den Parteien strittig ist, wann das Senkungsbe- gehren gestellt wurde und ob sich der nächste Kündigungstermin, auf welchen die Senkung möglich ist, nach dem Mietvertrag oder der Erstreckungsvereinbarung richtet.”

“2 ; elle permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 précité consid. 4.1). Une modification de 1/4% du taux hypothécaire de référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1-2 OBLF). Lorsque le locataire lui soumet une demande de baisse (généralement basée sur des facteurs relatifs), le bailleur peut en premier lieu y opposer un autre facteur relatif; en particulier, une diminution du taux hypothécaire peut être compensée par l’augmentation de l’indice suisse des prix à la consommation, la hausse des frais d’entretien et des charges courantes ou par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 13 al. 1 OBLF). Le bailleur peut s’en prévaloir dans le cadre du litige et doit en apporter la preuve (ATF 119 II 32, consid. 3c/bb). Le bailleur peut également opposer au locataire un facteur absolu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_530/2012 du 17 décembre 2012), en particulier le rendement non abusif de la chose louée (ATF 121 III 163, consid. 2d) (Montini / Wahlen, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, N 30 ad art. 270a CO et références citées). En limitant la compensation du renchérissement à la seule part du capital exposée aux risques, le législateur a exclu toute indexation de la part de loyer destinée à rémunérer la fraction du financement qui peut être assurée par des fonds étrangers. On présume en effet que ces fonds, qui couvrent en principe 60% de l’investissement total, sont généralement garantis par un gage immobilier et ne sont par conséquent pas exposés aux risques en cas de résiliation forcée (ATF 120 II 100 consid. 5b, DB 1994 N 12). La loi reprend ainsi le modèle théorique du financement applicable à l’art. 269a lit. b CO. Tous les loyers sont ainsi concernés par l’adaptation au renchérissement, quelle que soit la structure de financement ou l’âge de l’immeuble concerné (Bohnet / Broquet, op. cit., N 118 ad art. 269a CO). Sont déterminants l’indice en vigueur le mois précédant la fixation du loyer initial ou la dernière notification de hausse et l’indice relatif au mois qui précède la notification du nouveau loyer (art.”

“devrait être ajouté au loyer mensuel médian de 1'342 fr. en vigueur en 1999, compte tenu des particularités de l’objet litigieux. Dès lors, le Tribunal se serait trouvé dans la même situation que celle exposée plus haut, puisqu’il aurait obtenu un loyer de 2'542 fr. Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal a appliqué de manière correcte les statistiques cantonales au regard de la jurisprudence du Tribunal fédéral applicable en la matière. 4. Les appelants reprochent finalement au Tribunal de ne pas avoir examiné leurs conclusions subsidiaires en baisse de loyer. En réalité, leurs conclusions ne sont subsidiaires qu'en ce qu'elles dépendaient de la fixation préalable du loyer. On comprend qu'en tout état les locataires demandaient une baisse de loyer, liée à la baisse du taux hypothécaire. Dans la mesure où ces conclusions sont chiffrées, il convient de les examiner. Les intimés ont soutenu, dans leur réponse à l'appel, que la réduction ne devrait pas dépasser 265 fr. 75 par mois; 4.1. Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, le juge applique la méthode relative (ATF 126 III 124 consid. 2a et les arrêts cités), mais en poursuivant son examen rétrospectif jusqu’à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette méthode consiste, à partir des bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment ces bases ont évolué et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II 240 consid. 2 ; elle permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 précité consid.”

“310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s’applique au litige portant sur des baux et loyers d’habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir violé le droit en retenant que le taux hypothécaire de référence à prendre en considération pour fixer le loyer était celui prévalant au moment de la conclusion du contrat, à savoir un taux hypothécaire de référence de 5%, et non pas celui prévalant lors de la dernière modification du loyer, à savoir un taux hypothécaire de référence de 3%. 2.1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse, notamment en démontrant que le rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO). Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment à cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par dernière fixation, il faut entendre, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne constitue pas un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation ultérieure (ATF 126 III 124 consid.”

“3 Auf die Frage der Zulässigkeit der unbezifferten Klage ist im Anschluss an die materielle Prüfung der Klage zurückzukommen, denn einerseits stellt dieses Vorgehen die von Art. 246 Abs. 1 ZPO geforderte rasche Entscheidung auch bei einer abweichenden Beurteilung des prozessualen Punktes im Rechtsmittelver- fahren sicher, und andererseits hängt die Zumutbarkeit der initialen Bezifferung mit der materiellrechtlichen Lage zusammen (s. hinten Ziff. 5). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen im Kontext der relativen Me- thode 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf - 8 - einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Art. 270b OR kann der Mieter die Mittei- lung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt. Der Vermieter muss gemäss Abs. 2 innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine Senkung ab, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Abs. 3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben.”

“3). Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Die 30-tägige Frist ist eine gesetzliche. Die Lehre ist geteilter Meinung darüber, inwiefern sie einer Verlängerung unterworfen sein kann, grundsätzlich wird dies aber zur Vornahme des Meinungsaustausches bejaht. Die Nichteinhaltung der Frist kommt einem Verzicht des Mieters auf die Klage gleich (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar - Die Miete 269 – 273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 270a N. 74 ff.). Der Berufungskläger wandte sich mit seinem Begehren um eine Mietzinsherabsetzung am 10. August 2018 an die Vermieterin. Ein Meinungsaustausch zwischen den Parteien, insbesondere im Oktober 2018, ist nicht aktenkundig (vgl. E. 2.5.) und es ist dem Mietgericht beizupflichten, dass auch beim Vorliegen einer solchen, die Frist am 9. Februar 2019, Datum der Einreichung des Schlichtungsbegehrens, nicht mehr lief. Dieses Begehren wurde damit nicht innert Frist nach Art. 270a Abs. 2 OR eingereicht. Das Mietgericht verletzt daher mit seiner Feststellung Art. 270a OR nicht. Die Berufung ist in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen.”

“Der Berufungskläger bringt weiter vor, dass das Mietgericht Art. 270a OR verletzt habe, indem es auf das Herabsetzungsbegehren nicht eingetreten sei. Er habe mit Schreiben vom 15. Januar 2019 ein neues Herabsetzungsbegehren gestellt, auf welches die Berufungsbeklagte nicht innert Frist reagiert habe, weshalb er an die Schlichtungsbehörde gelangt sei. Die Berufungsbeklagte verweist diesbezüglich, wie grundsätzlich auch bei den übrigen Punkten, auf die Ausführungen des Mietgerichts. Dieses hat festgehalten, dass der Ansicht des Berufungsklägers, die Frist nach Art. 270a OR sei verlängert worden und daher nicht abgelaufen, nicht gefolgt werden könne. Die Frist nach Art. 270a OR stehe nicht in der Disposition der Parteien. Eine Verlängerung für die Stellungnahme sei nur während der laufenden Frist aber nicht nach deren Ablauf möglich. Der Berufungskläger habe es verpasst, nach der fehlenden Stellungnahme an die Schlichtungsbehörde zu gelangen. Aus den Akten ergebe sich keine Korrespondenz zwischen den Parteien und damit auch nicht, dass der Berufungskläger die Frist für die Stellungnahme verlängert habe. Selbst wenn der Version des Berufungsklägers gefolgt würde, dass dieser die Berufungsbeklagte am 11. Oktober 2018 angeschrieben habe, wäre die Frist unter Berücksichtigung der relativen Zugangstheorie spätestens am 17. November 2018 abgelaufen (vgl. angefochtener Entscheid Kap. V S. 16 ff. E. 2 ff.).”

“Mängelbeseitigung Es ist unbestritten, dass die Mieter per Ende Januar 2023 aus dem Mietobjekt ausgezogen sind. Da somit kein schutzwürdiges Interesse mehr an der Beseiti- gung allfälliger Mängel besteht, ist das Verfahren diesbezüglich – wie von beiden Parteien beantragt – als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 3. Mietzinsminderung infolge Mängel 3.1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demsel- ben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an einer Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlan- gen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 und Art. 259d OR; da im vorliegenden Fall sowohl Herabsetzungsansprüche nach Art. 259d als auch solche nach Art. 270a OR Pro- zessthema sind, wird die erste Kategorie nachfolgend als Mietzinsminderung, die zweite als Mietzinssenkung bezeichnet). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen mit der Folge, dass das Gericht über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR i.V.m. Art. 259g ff. OR). Die in Art. 259a ff. OR eingeräumten Rechte können grundsätzlich nebeneinander angerufen werden (Mietrecht für die Praxis/ROY, 10. Aufl., S. 239). Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchs- wert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hin- blick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln (BGE 135 III 345 E. 3.2; MPra-ROY, a.a.O., S. 200). Fehlt eine ausdrückliche Ver- einbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetz- ten Gebrauchs (MPra-ROY, a.”

“Les locataires peuvent cependant également résilier le bail en tout temps pour la fin d'un mois, sauf pour le 31 décembre, moyennant préavis donné et reçu trois mois à l'avance (ch. 6.6 du contrat; complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF). Le loyer mensuel net convenu s'élève à 2'550 fr. (acompte de frais accessoires en sus). Sous ch. 3.7 ("Critères de fixation du loyer"), il est précisé que le taux hypothécaire n'a pas été pris en considération et que le taux de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après: l'ISPC) est de 98.90 au 31 août 2013. Sous ch. 6.7 des dispositions complémentaires, il est prévu que, sans dénonciation du bail, mais moyennant un préavis d'un mois, notifié sur la formule officielle, le loyer pourra être modifié proportionnellement à la variation de l'ISPC en prenant pour base celui indiqué au ch. 3.7, une telle modification ne pouvant toutefois intervenir qu'une fois par année. (...) A.b Par courrier du 10 juillet 2018, les locataires ont requis, avec effet à l'expiration de la durée initiale de cinq ans convenue, intervenant le 30 novembre 2018, une baisse de loyer (art. 270a CO). Le bailleur, par sa régie, a refusé d'entrer en matière. B. Le 6 août 2018, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon, concluant à une baisse de loyer (art. 270a CO) et requérant la production de toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net. Les locataires s'étant opposés à la proposition de jugement qui leur avait été faite par la Commission et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 19 novembre 2018, concluant en substance à la réduction du loyer mensuel convenu de 2'550 fr. au montant de 1'500 fr., montant qu'ils ont ensuite réduit à 1'200 fr., puis encore à 1'000 fr. et enfin, dans leurs dernières conclusions, à 1'050 fr. à compter du 1er décembre 2018. Ils ont également demandé (...) la restitution du trop-perçu, ainsi que la diminution de la garantie locative. Par jugement du 20 juin 2019, le Tribunal des baux (...) a fixé le loyer mensuel à 1'050 fr.”

“308 CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato in concreto inoltrato entro il termine di 30 giorni dalla notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta il 22 settembre 2023, è senz’altro tempestivo.     6.    In un primo capitolo il convenuto ha ribadito che la petizione degli attori avrebbe dovuto essere respinta già in forza dell’art. 253b cpv. 2 CO, norma secondo cui le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg. CO), e dunque anche quelle che permettono di chiedere una riduzione della pigione ai sensi dell’art. 270a CO, non sono applicabili alle locazioni di appartamenti e case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali (cucina non compresa).                                    6.1.   Il numero minimo di locali e il carattere lussuoso degli appartamenti o delle case unifamiliari costituiscono delle condizioni cumulative per l’applicazione dell’art. 253b cpv. 2 CO.                                          La nozione di “lusso” di un appartamento dev’essere interpretata in maniera restrittiva; essa presuppone che la misura abituale del comfort sia chiaramente superata, l’impressione generale a tale riguardo essendo decisiva. Costituiscono, per esempio, degli indizi di lusso la presenza di marmo all’entrata dell’immobile, una piscina e/o una sauna, sanitari in sovrannumero, una superficie totale e dei locali particolarmente grandi, un giardino spazioso, un ambiente molto curato. La presenza di uno solo o di solo qualcuno di questi indizi non è sufficiente; è necessario che il lusso sia evincibile dalla situazione complessiva.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend. Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entschei- den. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorver- fahrens zumutbar war. Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt be- sonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuwei- sen. - 2 - Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240057-L vom 3. Februar 2025 (nicht rechtskräftig; Besetzung: Weber, Ebnöther, Bauert; Gerichtsschreiberin Moshir Omer): «(.”

“Vielmehr muss der Vermieter im Streitfall nicht nur nachweisen, welche Kosten die auszuscheidenden Leistungen in der Vergangenheit verursacht haben, sondern er muss den (künftigen) Nettomietzins auch im entsprechenden Umfang senken (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 = Pra 2012 Nr. 5; BGE 121 III 460 E. 4 = Pra 1996 Nr. 152; vgl. auch BGE 126 III 124 E. 2 = Pra 2000 Nr. 186; BGer 4A_153/2023 v. 3. Juli 2023, E. 5; BGer 4A_374/2020 v. 8. Februar 2021, E. 7.4.2-4). Die gleichen Regeln gelten, wenn ein Kanton für die Festsetzung des Anfangsmietzinses gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR die Ver- wendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben hat und der Vermieter beim Mieterwechsel neue Nebenkosten ausscheiden möchte (BGer 4A_571/2017 v. 10. Juli 2018, E. 4.1.1 und 4.1.2). Gibt der Vermieter eine unzureichende Anpassung des Nettomietzinses bekannt, so läuft seine einseitige Vertragsänderung auf eine verkappte Mietzinserhöhung hinaus. Dann ist entgegen der Meinung des Beklag- ten nicht einzusehen, weshalb der Mieter nicht aus den gleichen prozessökonomi- schen Überlegungen wie bei einer gewöhnlichen Erhöhung im gleichen Verfahren weitere Senkungsgründe gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR soll geltend machen können (vgl. BGE 132 III 702 E. 4.1). Zwar sprach auch das Bundesgericht die vom Beklagten gehegte Befürchtung an, bei einem zu weit gefassten Verzicht auf das Vorverfahren werde dem Vermieter die Möglichkeit genommen, durch ein Entgegenkommen vor einem Prozess die Auslösung einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu verhindern (BGE 132 III 702 E. 4.2). Abgesehen davon, dass die Auslösung einer Sperrfrist erst zu prü- fen ist, wenn eine Kündigung des Vermieters erfolgt, ist die Sorge unbegründet, denn die Praxis schliesst eine Sperrfrist nach Abschluss eines Vergleichs aus, wenn zwischen den Parteien gar kein massgeblicher Streit bestanden, sondern der Vermieter – vielleicht im Anschluss an initiale Diskussionen – den Forderungen des Mieters nachgegeben hat (BGE 130 III 563 E. 2.1 und 2.2; BGer 4A_473/2024 - 10 - v. 29. Oktober 2024, E. 3.5; zur analogen Praxis des angerufenen Gerichts s. ZMP 2020 Nr. 4). Tut er dies im Rahmen eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ohne dass er vorher die Chance hatte, auf den Mieter zuzugehen, hat er trotz auf dem Papier verlorenem Prozess bzw.”

“Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte. Die Literatur äussert sich zwar meist nicht explizit dazu (z.B. SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33 ff.; Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 10. A., Zürich 2022, S. 517 f.; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270a OR N 7 ff., 18 ff., 76 und 94 [In N 55 stellen die genannten Autoren aber klar, dass unter den Begriff des Mietzinses gemäss Art. 270a OR auch die Nebenkosten nach Art. 257a f. OR fallen, «was auch mit Blick auf Art. 269d Abs. 3 einleuchtet»; die Prozessvoraussetzung nach Art. 270a Abs. 2 sei damit nur dann nicht erfüllt, wenn der Mieter eine Klage ohne erkennbaren Mietzinsbezug erhebe.]; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 10; befürwortend – nach dem soeben Gesagten wenig überraschend – BSK-OR I-WEBER, Art. 270a N 6a). Die Lehre ist sich jedoch durchaus einig, dass Art. 270a als Ganzes auch auf ein Senkungsbe- gehren wegen dauerhaft gesunkener Nebenkosten anwendbar ist, jedenfalls so- weit nicht Akontozahlungen vereinbart sind (SVIT-K-ROHRER B.”

“correspond à un maximum que ni la loi ni l'OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) n'imposent de manière impérative. Il y aurait, d'après elle, à tout le moins lieu de diminuer d'abord la réduction pour tenir compte de la hausse de l'IPC, la baisse maximum devant ainsi être de 278 fr. 45. Or, selon l'art. 13 OBLF, une telle réduction n'est due que si l'économie pour le bailleur n'est pas compensée par une hausse des coûts, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque l'appelante a expressément fait valoir des frais dont il parait exclu de prétendre qu'ils constitueraient uniquement des frais d'entretien différé. Ce serait aux locataires d'apporter la preuve que le loyer serait devenu abusif. Enfin, l'appelante invoque le facteur de hausse de ses charges financières ainsi que le permet l'art. 13 al. 4 OBLF avec divers travaux listés dans son appel. Ainsi, selon elle, la baisse de loyer aurait été accordée à tort, ou à tout le moins partiellement. 4.2 En cours de bail, c'est-à-dire lors du renouvellement de celui-ci, le locataire peut selon l'art. 270a CO demander une baisse de loyer pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison de croire que la chose louée procure un rendement excessif au bailleur, résultant en particulier d'une baisse des coûts. Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer ; le locataire se prévaudra, le plus souvent, d'une modification des coûts au sens de l'art. 269a let. b CO, la baisse du taux hypothécaire jouant en pratique un rôle primordial (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2 et les références citées). Pour appliquer la méthode relative, on examine l'évolution des critères de fixation du loyer entre deux moments : celui de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté (Lachat, op.”

“Die Herabsetzung des Mietzinses ist in Art. 270a OR geregelt. Gemäss dieser Bestimmung kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts kann eine Mietzinsreduktion nur für diejenigen Veränderungen der Berechnungsgrundlagen verlangt werden, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind. Insofern gilt für den Mieter ausschliesslich die relative Methode (vgl. Urteil BGer 4C.34/2007 vom 15. Mai 2007 E. 3.1 mit Hinweisen; Rohrer, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar SVIT, 4. Aufl. 2018 Art. 270a N. 12). Als letzte massgebende Mietzinsfestsetzung gilt der von den Parteien vereinbarte Anfangsmietzins oder die letzte unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung des Vermieters, welche eine betragsmässige Erhöhung des Mietzinses zur Folge hatte.”

“Die Herabsetzung des Mietzinses ist in Art. 270a OR geregelt. Gemäss dieser Bestimmung kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts kann eine Mietzinsreduktion nur für diejenigen Veränderungen der Berechnungsgrundlagen verlangt werden, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind. Insofern gilt für den Mieter ausschliesslich die relative Methode (vgl. Urteil BGer 4C.34/2007 vom 15. Mai 2007 E. 3.1 mit Hinweisen; Rohrer, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar SVIT, 4. Aufl. 2018 Art. 270a N. 12). Als letzte massgebende Mietzinsfestsetzung gilt der von den Parteien vereinbarte Anfangsmietzins oder die letzte unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung des Vermieters, welche eine betragsmässige Erhöhung des Mietzinses zur Folge hatte.”