Art. 270

“par mois, charges comprises, et ont demandé de pouvoir obtenir la gratuité pour les loyers de janvier et de février 2019. De plus, ils ont ajouté qu’ils ne souhaitaient plus déménager, qu’ils voulaient trouver un arrangement ou un compromis et que cela leur semblait possible au vu des contacts préalables datant de mi-janvier 2019. Enfin, il est exact que les locataires ont retourné la lettre du 7 février 2019 à la gérance acceptant la proposition de ceux-ci, en signant sous la rubrique « Bon pour accord ». Cela étant, au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de considérer que les intimés ont adopté une attitude contradictoire et, partant, constitutive d’un abus de droit en contestant leur loyer initial. Les intimés ont choisi de rester dans le logement litigieux, comme la gérance le leur avait proposé, et ont accepté le prix annoncé par celle-ci, en signant notamment sous la rubrique « Bon pour accord » de la lettre du 7 février 2019. Ils ont certes ensuite contesté le loyer. Cependant, un tel cas de figure est précisément autorisé par l’art. 270 al. 1 CO. Ainsi, on ne décèle aucun comportement abusif des locataires à cet égard. Le fait que les locataires aient préalablement à la conclusion du contrat de bail indiqué qu’ils étaient d’accord avec les conditions de celui-ci n’y change rien. Par ailleurs, les intimés n’ont pas discuté le prix du loyer, ni même négocié celui-ci, leurs négociations ou proposition n’ayant en réalité porté que sur la question de la gratuité des deux premiers loyers. Or, quand bien même tel aurait été le cas, l’attitude des locataires ne saurait, selon la jurisprudence, être considérée comme contradictoire, dès lors que le locataire conserve le droit de contester un loyer qu’il trouve toujours trop élevé même après avoir négocié celui-ci. Dans cette mesure, il ne peut pas non plus être reproché de comportement contradictoire aux intéressés pour avoir contesté le loyer initial après avoir obtenu la gratuité des deux premiers loyers. A cet égard, on relève d’ailleurs que, dans leur lettre du 29 janvier 2019, les intimés ont déclaré que la gérance leur avait annoncé une absence de paiement du loyer pendant la durée des travaux d’assainissement de l’appartement qu’ils avaient initialement loué.”

“par mois, charges comprises, et ont demandé de pouvoir obtenir la gratuité pour les loyers de janvier et de février 2019. De plus, ils ont ajouté qu’ils ne souhaitaient plus déménager, qu’ils voulaient trouver un arrangement ou un compromis et que cela leur semblait possible au vu des contacts préalables datant de mi-janvier 2019. Enfin, il est exact que les locataires ont retourné la lettre du 7 février 2019 à la gérance acceptant la proposition de ceux-ci, en signant sous la rubrique « Bon pour accord ». Cela étant, au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de considérer que les intimés ont adopté une attitude contradictoire et, partant, constitutive d’un abus de droit en contestant leur loyer initial. Les intimés ont choisi de rester dans le logement litigieux, comme la gérance le leur avait proposé, et ont accepté le prix annoncé par celle-ci, en signant notamment sous la rubrique « Bon pour accord » de la lettre du 7 février 2019. Ils ont certes ensuite contesté le loyer. Cependant, un tel cas de figure est précisément autorisé par l’art. 270 al. 1 CO. Ainsi, on ne décèle aucun comportement abusif des locataires à cet égard. Le fait que les locataires aient préalablement à la conclusion du contrat de bail indiqué qu’ils étaient d’accord avec les conditions de celui-ci n’y change rien. Par ailleurs, les intimés n’ont pas discuté le prix du loyer, ni même négocié celui-ci, leurs négociations ou proposition n’ayant en réalité porté que sur la question de la gratuité des deux premiers loyers. Or, quand bien même tel aurait été le cas, l’attitude des locataires ne saurait, selon la jurisprudence, être considérée comme contradictoire, dès lors que le locataire conserve le droit de contester un loyer qu’il trouve toujours trop élevé même après avoir négocié celui-ci. Dans cette mesure, il ne peut pas non plus être reproché de comportement contradictoire aux intéressés pour avoir contesté le loyer initial après avoir obtenu la gratuité des deux premiers loyers. A cet égard, on relève d’ailleurs que, dans leur lettre du 29 janvier 2019, les intimés ont déclaré que la gérance leur avait annoncé une absence de paiement du loyer pendant la durée des travaux d’assainissement de l’appartement qu’ils avaient initialement loué.”

“Enfin, la répercussion des travaux sur le loyer était inexistante dans la mesure où la hausse de loyer pour le bail des nouveaux locataires avait été motivée non par ces travaux, mais par la réadaptation aux loyers du quartier selon l’art. 269a let. a de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO - RS 220). Même en retenant par impossible que les travaux effectués en 2020 seraient des travaux d’entretien soumis à autorisation, le loyer après travaux ne devrait pas être bloqué car une telle mesure serait disproportionnée. Les travaux ne concernant que les pièces sèches de l’appartement, leur coût n’étant pas élevé, le loyer avant travaux étant déjà supérieur aux besoins prépondérants de la population, le loyer de CHF 15’075.- étant très bas depuis des décennies et ayant déjà été bloqué de 2015 à 2020, l’ajout de trois ans de contrôle serait excessif dans ces circonstances, violerait le droit constitutionnel de la propriété et permettrait en outre aux nouveaux locataires de contester leur loyer initial en contournant le droit de contestation de loyer initial de l’art. 270 CO. De plus, le loyer de la famille E______ avait été augmenté après travaux en conformité avec le droit civil, le nouveau loyer était conforme aux loyers du quartier et elle ne pouvait pas raisonnablement penser en 2020, vu l’absence d’information des casuistiques, qu’un blocage LDTR rétroactif serait appliqué. Enfin, les travaux avaient été dénoncés des années après leur exécution par l’association H_______. En tout état, la décision d’établir un bail rétroactif avec une formule officielle rétroactive et de rembourser trois ans de trop perçu de loyers aux anciens locataires était une condamnation de nature civile qui ne figurait nulle part dans la LDTR. La chambre administrative avait interprété de façon trop extensive l’art. 129 let. e LCI en retenant que la « remise en état » couvrirait aussi l’obligation de rembourser les loyers trop perçus. En pratique, cette mesure condamnait le propriétaire à payer après des années des sommes considérables au locataire alors que le loyer initial avait été fixé de bonne foi en parfaite application des règles de droit civil.”

“De plus, le loyer de la famille E______ avait été augmenté après travaux en conformité avec le droit civil, le nouveau loyer était conforme aux loyers du quartier et elle ne pouvait pas raisonnablement penser en 2020, vu l’absence d’information des casuistiques, qu’un blocage LDTR rétroactif serait appliqué. Enfin, les travaux avaient été dénoncés des années après leur exécution par l’association H_______. En tout état, la décision d’établir un bail rétroactif avec une formule officielle rétroactive et de rembourser trois ans de trop perçu de loyers aux anciens locataires était une condamnation de nature civile qui ne figurait nulle part dans la LDTR. La chambre administrative avait interprété de façon trop extensive l’art. 129 let. e LCI en retenant que la « remise en état » couvrirait aussi l’obligation de rembourser les loyers trop perçus. En pratique, cette mesure condamnait le propriétaire à payer après des années des sommes considérables au locataire alors que le loyer initial avait été fixé de bonne foi en parfaite application des règles de droit civil. Une telle mesure violait le principe de légalité et ses conséquences civiles pouvaient durer bien plus que trois ans puisqu’elle donnait l’opportunité au locataire de contester une nouvelle fois le loyer initial sur la base de l’art. 270 CO au niveau civil. Cela allait à l’encontre de la sécurité du droit et effritait la confiance d’un propriétaire envers l’État qui le sanctionnait alors qu’il n’avait fait que de se conformer à son obligation d’entretenir son immeuble. L’association H_______ menait plusieurs procédures de dénonciations relatives à des travaux d’entretien effectués par des propriétaires il y avait des années et il convenait de trier le bon grain de l’ivraie dans ce domaine. L’amende devait être annulée puisque les travaux effectués en 2020 n’étaient pas soumis à autorisation et que les nouveaux locataires n’avaient pas été lésés. Aucune faute n’avait de plus été commise. Elle n’avait en effet pas demandé d’autorisation pour effectuer les travaux pour les motifs susmentionnés et aucune négligence ne pouvait lui être reprochée en l’espèce. En toute hypothèse, le montant de l’amende était excessif. Le département, qui n’expliquait aucunement comment ce dernier avait été calculé, ne semblait pas avoir pris en compte les nombreuses circonstances atténuantes.”

“En l'espèce, tel que l'a retenu le TCO, il y a tout d'abord lieu de relever que les contrats de bail et les avis de fixation du loyer initial sont des titres dans la mesure où ils sont destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique. Le contrat de bail est propre à prouver la relation juridique existant entre bailleur et locataire et les conditions de la location. Le contrat et l'avis de fixation prouvent d'autre faits (le dernier locataire, le dernier loyer payé et la hausse de loyer intervenue) ayant une portée juridique (la possibilité pour le locataire de contester son loyer initial). L'auteur réel des titres litigieux mensongers correspond bien à son auteur apparent (la bailleresse et son représentant, soit la régie), de sorte que l'infraction s'analyse sous l'angle du faux intellectuel. Pour déterminer si leur contenu mensonger tombe sous le coup de l'art. 251 CP, il faut ainsi déterminer si, compte tenu de la législation applicable et du contexte de la conclusion d'un nouveau contrat de bail, leur qualité leur confère une crédibilité accrue auquel le nouveau locataire doit pouvoir se fier raisonnablement. L'avis de fixation du loyer initial n'est pas un document quelconque. Il découle de l'art. 270 CO et son contenu est défini à l'art. 19 OBLF. Ainsi, en cas de pénurie de logement, lors de la conclusion d'un nouveau bail, le bailleur a l'obligation légale de fournir au locataire un certain nombre d'informations écrites, lesquelles doivent non seulement être transmises au moyen d'une formule officielle agréée par le canton, mais également respecter le contenu imposé par la loi. Il constitue une pièce essentielle, non seulement pour la connaissance précise par le locataire de son droit de contester une éventuelle hausse de loyer ou au contraire de s'en accommoder, mais également pour permettre aux juridictions des baux et loyers d'analyser le bien-fondé ou non d'une contestation du loyer initial. En outre, cet avis indique à la partie faible du contrat – le locataire – la voie de droit à suivre en cas de contestation. Ainsi, cette formule officielle permet au locataire de faire son analyse de la situation, d'être informé de sa possibilité de saisir la justice et enfin d'éviter les hausses abusives de loyer.”

“vorstehend E. 3.2.1). Im vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswech- sel statt; der Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in E._____. Er befand sich beim Vertragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines Mieters, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten Grund für den Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre. In Einklang mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der Miete eine Annehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der Kläger damit nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherr- schende Wohnungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt, den er ohne Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte. Wie die Vorinstanz zu- treffend erwog ist der Vertragsabschluss über eine Wohnung, die lediglich mit dem Ziel der gesteigerten Lebensqualität dazu gemietet wurde, von der Schutz- norm gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht umfasst (vgl. act. 38 S. 10 oben). Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die zweite Alternati- ve von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine wettbewerbsrechtliche Dimension aufweist (vgl. act. 39 Rz. 27 ff. mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach - 10 - Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wochenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen Anlässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preisüberwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbestand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde liegen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen.”

“Im vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswechsel statt; der Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in B./Kanton C. Er befand sich beim Ver- tragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines Mieters, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten Grund für den Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre. In Einklang mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der Miete eine An- nehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der Kläger damit nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherrschende Woh- nungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt, den er ohne Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog ist der Vertragsabschluss über eine Wohnung, die lediglich mit dem Ziel der ge- steigerten Lebensqualität dazu gemietet wurde, von der Schutznorm gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht umfasst (vgl. act. 38 S. 10 oben). Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die zweite Alterna- tive von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine wettbewerbsrechtliche Dimension aufweist - 17 - (vgl. act. ..., mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wo- chenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen An- lässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbe- stand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde lie- gen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In ver- gleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlos- sen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hinausgehen (vgl.”

“Auch in der Replik machte der Kläger lediglich geltend, es sei seine ursprüngliche Absicht gewesen, «regelmässig» aus beruflichen Grün- den in Zürich zu übernachten, was nicht gleichbedeutend ist mit «ganz überwie- gend» oder auch nur «mehrheitlich». Das mangelnde Sozialschutzbedürfnis mani- festiert sich auch darin, dass der Kläger im Rahmen des Bewerbungsprozesses auf seine überdurchschnittlich gesunden finanziellen Verhältnisse hinwies und damit deutlich machte, dass er sich mit dem pied-à-terre einen Luxus zu verschaffen be- absichtigte, den sich Personen in einer wirklichen Zwangslage nicht leisten können. Damit fehlt es im vorliegenden Fall just auch an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die das Bundesgericht zu seiner – durchaus zu begrüssenden – Rechtsprechung in Zusammenhang mit den örtli- chen Verhältnissen auf dem Markt für Wohn- oder Geschäftsräume veranlasst hat (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Daran ändert nichts, dass der Kläger sich durchaus auf den Schutz von Art. 270 OR hätte berufen können, wenn die Beklagte den Mietzins im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. b OR erheblich erhöht hätte, denn die Motivation des Gesetzgebers lag in dieser Variante der Anfangsmietzinsanfechtung in der Prä- vention von Missbräuchen und nicht in einem wettbewerbsrechtlichen Ansatz (dazu das Votum von BRin Kopp in AB SR 1988 II 171: «Es geht dabei ... darum, die - 10 - berühmten und vielzitierten schwarzen Schafe von der Grosszahl der anständigen Vermieter zu trennen: nämlich eben denjenigen, die einen Mieterwechsel dazu be- nützen, um ungerechtfertigte Mietzinsaufschläge einkassieren zu können»). Befand sich der Kläger nicht in einer durch die Verhältnisse auf dem zürcherischen Wohnungsmarkt herbeigeführten Zwangslage im Sinne des Gesetzes, ist das Rechtsbegehren Ziffer 1 abzuweisen. Auch für die Herabsetzung der Mietkaution besteht damit kein Raum, denn diese erfüllt nach dem Gesagten die Voraussetzun- gen von Art. 257e OR. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art.”

“4 La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi; LDTR L 5 20) contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 328 consid. 2b; 113 Ia 309 consid. 3b et l'arrêt cité). En matière de bail, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b; 116 Ia 401 consid. 4b/aa et les arrêts cités; 137 I 135 consid. 2.5.1). Les cantons demeurent par exemple libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 3d ; 137 I 135 consid. 5.1.2). Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" figurant à l'art. 43 al. 1 LDTR ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, cette formule n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations.”

“Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, der Kläger habe keine hinreichenden Gründe für die Übernahme der vermieteten Wohnung gehabt und hätte auf die sich ihm bietende Gelegenheit, die Wohnung zum vereinbarten Mietzins zu mieten, durchaus verzichten können. Der Kläger wohne in B. und habe seinen Wohnsitz trotz der häufigen geschäftlichen und privaten Aufenthalte in der Stadt nicht nach Zürich verlegt. Die gemietete Wohnung diene ihm demnach wenn überhaupt als Zweitwohnung. Der Kläger sei auch nicht aufgrund seiner beruflichen Verpflichtungen dringend auf eine Wohnung in der Stadt Zürich angewiesen, denn er halte sich nur vereinzelt am Wochenende in der Wohnung auf, während die Woh- nung unter der Woche hauptsächlich von seinem Sohn benutzt werde. Ausserdem habe der Kläger gegenüber der Verwalterin mehrmals betont, dass er ein hohes Einkommen habe, was darauf schliessen lasse, dass er sich den vertraglich ge- schuldeten Mietzins problemlos leisten könne. Vor diesem Hintergrund sei nicht ersichtlich, dass sich die örtliche Marktlage für den Kläger konkret bemerkbar gemacht und er sich deshalb zum Vertragsabschluss ge- zwungen gesehen habe. Die formalen Anfechtungsvoraussetzungen im Sinne von - 5 - Art. 270 Abs. 1 lit. a OR seien demnach nicht erfüllt, weshalb die Klage abzuweisen sei. 3. Auf die Vorbringen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, soweit diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt ganz besonders für Argu- mente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles 1. Grundlagen zur Anfechtung des Anfangsmietzinses Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer per- sönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, wenn er wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Gemäss bundesgericht- licher Rechtsprechung sind die drei Voraussetzungen alternativ, d.”

“Zwangslage beim Vertragsabschluss Im vorliegenden Fall ebenfalls unbestritten blieb, dass aufgrund der Art und Weise der Vertragsaufgleisung beiden Parteien beim Vertragsabschluss klar war, dass der Kläger die Wohnung in Zürich ausschliesslich als Zweitwohnung nutzen werde und zu keinem Zeitpunkt beabsichtigte, seinen Hauptwohnsitz von B. nach Zürich zu verlegen. Damit befand er sich nicht in der gleichen Situation wie jemand, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gute Gründe für einen Wohnungs- wechsel hat, denn einen solchen beabsichtigte der Kläger nach dem Gesagten gar nicht. Es ging ihm beim Vertragsschluss einzig um grössere Bequemlichkeit, zumal B. auch aus seiner Sicht offenbar nicht weit genug von Zürich entfernt liegt, als ihn dies unter der Woche an der regelmässigen täglichen Rückkehr in den Kanton C. - 9 - zu hindern vermöchte. Dem Kläger ist zwar zuzubilligen, dass er beim Vertragsab- schluss gute Gründe hatte, sich in Zürich eine Wohnung im oberen Preissegment lediglich als "pied-à-terre" neben seinem eigentlichen Hauptwohnsitz zu verschaf- fen. Dies allein vermittelt ihm aber keinen Anspruch auf Überprüfung des Anfangs- mietzinses, denn nach der zitierten Rechtsprechung ist im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zum Vertragsabschluss nur gezwungen, wer gute Gründe für einen Woh- nungswechsel hat. Einen solchen macht der Kläger aber gerade nicht geltend, denn er hatte von Anfang an nicht vor, den Hauptteil seiner (Frei-)Zeit auch nur vorüber- gehend in Zürich zu verbringen. Das Marktungleichgewicht machte sich bei ihm da- her so wenig bemerkbar wie beim Mieter einer Ferienwohnung: Wenn die zentral gelegene Zweitwohnung unweit der Zürcher Altstadt dem Kläger lediglich als Rückzugsort zur Erholung von langen Arbeitstagen oder zur gelegent- lichen Teilnahme an privaten und kulturellen Anlässen dienen sollte, kann von guten Gründen für einen Wohnungswechsel schon mangels eines geplanten Wechsels nicht gesprochen werden. Auch in der Replik machte der Kläger lediglich geltend, es sei seine ursprüngliche Absicht gewesen, «regelmässig» aus beruflichen Grün- den in Zürich zu übernachten, was nicht gleichbedeutend ist mit «ganz überwie- gend» oder auch nur «mehrheitlich». Das mangelnde Sozialschutzbedürfnis mani- festiert sich auch darin, dass der Kläger im Rahmen des Bewerbungsprozesses auf seine überdurchschnittlich gesunden finanziellen Verhältnisse hinwies und damit deutlich machte, dass er sich mit dem pied-à-terre einen Luxus zu verschaffen be- absichtigte, den sich Personen in einer wirklichen Zwangslage nicht leisten können.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“Or, les parties s’entendent sur le fait que le loyer était payé de main à main. Par ailleurs, l’intimée a obtenu des reçus de la part des appelants à compter de 2017. Leur examen permet de constater que le paiement du loyer était régulier. Hormis le non-paiement du loyer de décembre 2020, seul un échange de messages entre les parties intervenu en 2020 montre un retard de paiement de la locataire, réglé au moyen d’une retenue sur l’avance de loyer versée au début du bail. En tout état, la Cour est habilitée, compte tenu de son plein pouvoir de cognition, à réparer une éventuelle insuffisance de motivation du Tribunal, ce qui garantit le respect du droit d'être entendus des appelants sous cet angle. Il n'y a donc pas eu violation du droit d'être entendus des appelants. 3. Sur le fond, les appelants reprochent au Tribunal d’être entré en matière sur l’action en fixation du loyer initial, celle-ci étant selon eux prescrite. Les appelants et l’intimée font également grief au Tribunal d'avoir mal appliqué les statistiques pour fixer le loyer. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle, le locataire peut donc agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art.”

“Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement, c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 et les références). En particulier, le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (Veuillet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2017, nn. 160 à 163 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Lorandi (éd.), Basler Kommentar, SchKG I, 3e éd., 2021, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP] ; Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106 ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p. 140). Dans les cantons où l’usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion d’un nouveau bail (art. 270 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), le contrat de bail ne vaut titre à la mainlevée que si le créancier y joint la formule officielle (Veuillet, op. cit., n. 162 ad art. 82 LP ; CPF 23 avril 2020/30 et les nombreuses réf. citées). Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au locataire l’usage d’une chose pour une certaine durée, à charge pour celui-ci de lui verser une rémunération (art. 253 ss CO). Le bail se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO). Il n'est pas soumis à une forme spéciale, de sorte qu’il peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (Lachat/Rubli, in Lachat et alii (éd.), Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 203). Les parties peuvent toutefois convenir que le contrat de bail sera nécessairement passé en la forme écrite. Cette réserve de la forme écrite (art. 16 CO) peut être voulue expressément ou implicitement (Lachat/Rubli, op.”

“Le contrat de bail constitue une reconnaissance de dette pour le loyer et le fermage échus et pour le droit de rétention, si l'objet du contrat a été mis à la disposition du locataire et n'est pas entaché de défauts tels que l'usage s'en trouve affecté. La conclusion d'un bail à loyer est en principe valable sans forme, à l'exception des dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur des art. 269d et 270 al. 2 CO, selon lesquelles l'usage de la formule officielle peut être rendu obligatoire par les cantons qui subissent une pénurie de logements. Le canton de Fribourg a fait usage de cette possibilité pour les baux d'habitations sises sur son territoire et le Conseil d'Etat a rendu obligatoire cette formule (art. 27 de la loi du 9 mai 1996 d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole [LABLF; RSF 222.3.1] et ordonnance du 26 novembre 2002 concernant l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail à loyer [RSF 222.3.12]). Cette obligation a toutefois été levée en date du 1er janvier 2021 pour les nouveaux contrats de bail. Lorsque le bailleur ne fait pas usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, ce vice de forme implique la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583), lequel doit être déterminé par le juge du fond (ATF 124 III 62). Le juge de la mainlevée n'est pas compétent pour procéder à une telle appréciation. Partant, dans les cantons où le loyer initial doit obligatoirement être notifié au moyen d'une formule officielle, le bailleur doit produire cette formule, faute de quoi le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée valable (arrêt TC FR 102 2018 294 du 3 janvier 2019, consid. 2.2. ; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail – Le titre, les exceptions, et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010 p. 106 s.; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents en droit du bail in: JdT 2007 II 4, supplément hors édition p. 5 al. 1 in fine). La garantie de loyer (art. 257e CO) est une consignation à titre de sûreté faisant naître un droit de gage au sens de l’art. 37 LP, au bénéfice du bailleur.”

“Dans ces conditions, on ne peut que retenir, au vu des dispositions précitées, que le bailleur qui souhaitait obtenir la mainlevée d’une opposition formée contre une poursuite pour un loyer relatif à un bail sur un logement, conclu à Fribourg en 2013, devait par principe produire la formule officielle remise au locataire lors de la conclusion du bail. On ne peut ensuite pas retenir que la recourante, représentée dans toute la procédure par une régie, aurait rendu vraisemblable, par pièce, que le bail sur le logement était encore surveillé officiellement au sens de l’art. 45 LCAP au moment de sa conclusion, de sorte que l’art. 270 CO ne trouvait alors par exception pas application et que la formule précitée, imposée dans le canton, n’avait pas à être produite à l’appui de la requête de mainlevée provisoire d’opposition. La détermination de l’intimée sur ce point semble sans pertinence dès lors qu’il apparait très invraisemblable qu’elle ait pu savoir quoi que ce soit s’agissant de la surveillance des baux encore au moment de la conclusion du sien. On relève encore en faveur de cette appréciation que l’application de l’art. 270 al. 2 CO aux baux à loyer est la règle et sa non-application l’exception, de sorte que celle-ci doit être interprétée restrictivement. Au moment de la décision attaquée à tout le moins, il convient donc de retenir sous l’angle de la vraisemblance, l’inverse n’ayant pas été rendu plus vraisemblable, que l’art. 270 al. 2 CO s’appliquait. Faute pour la recourante d’avoir produit la formule officielle, sa requête de mainlevée a été rejetée à juste titre en ce qui concerne le loyer de l’appartement. Le recours doit par conséquent être rejeté en tant qu’il porte sur les montants des loyers de l’appartement et acomptes de charges réclamés. cc) En revanche, comme on l’a exposé précédemment, l’obligation de faire usage de la formule officielle ne s’applique pas au bail portant sur la place de parc. Le recours pourrait par conséquent être admis en tant qu’il porte sur le montant des loyers du parking de 360 fr. pour quatre mois, avec intérêt à 5% l’an dès l’échéance moyenne du 1er mars 2020 indiquée dans le commandement de payer.”

“1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et les réf. cit.). Une reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le document signé doit notamment clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 4.1). Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77 ; CPF 27 juin 2019/132 consid. Il a bb et les références citées). En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée par la doctrine, la cour de céans a considéré que le contrat de bail ne valait pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle était nécessaire (Veuillet, in Abbet/Veuillet éd., La mainlevée de l’opposition, n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5; CPF 20 juin 2019/130 ; CPF 8 mai 2017/95 ; CPF, 2 avril 2014/125 ; CPF 27 septembre 2011/404 ; CPF 5 février 2009/32; CPF 18 septembre 2008/440). ccc) Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 précité).”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid.”

“L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, ibidem). 7.2. Après avoir considéré que le contrat de bail signé par les parties le 11 décembre 2007 constituait un nouveau contrat de bail, les premiers juges ont constaté et retenu que A.”

“Beides bildete einen legitimen Grund für ein Mietverhältnis auf Probe, auch wenn die Furcht vor einer Anfangsmietzinsanfechtung im Lichte der verschärften Gerichtspraxis auch eine Rolle gespielt haben mag. 4.5.4 Was den vereinbarten Anfangsmietzins von Fr. 3'200.– im befristeten Ver- trag angeht, stellt auch die Beklagte diesen trotz des Gesagten mit Recht nicht infrage, auch wenn sie bezüglich des Vertrags vom 18./28. Juli 2014 die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses geltend macht und für die Festlegung des Mietzinses ne- ben einer Renditeberechnung den Rückgriff auf den bis 30. September 2013 gül- tigen Nettomietzins ihres vorausgegangenen Vertrages vorschlägt. Die Formular- pflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR wurde im Kanton Zürich (nota bene nach einer Volksabstimmung, die ähnlich hohe Wellen geworfen hatte wie BGE 139 III 13) erst per 1. November 2013 wieder eingeführt und bestand demzufolge weder beim Vertragsschluss am 27. Juni noch beim Mietbeginn am 1. Oktober 2013. Mit Ablauf der Frist von Art. 270 Abs. 1 OR spätestens am 30. Oktober 2013 verwirkte daher auch das Recht der Mieter, den Anfangsmietzins noch infrage zu stellen, und zwar unabhängig davon, ob der Anfangsmietzins unter Beachtung der Missbrauchsge- setzgebung zustande gekommen war oder nicht und ob die Mieter unter einem gewissen Druck standen, weil der Vermieter sonst das Objekt einem Dritten ange- boten hätte. 4.5.5 Daraus wird zugleich ein gewisser Widerspruch in der Argumentation der Beklagten deutlich: Hätte die Befristung des Vertrages vom 27. Juni 2013 der Um- gehung der kurz zuvor vom Bundesgericht verschärften Praxis zur Anfangsmiet- zinsanfechtung gedient, so hätte die Beklagte auf Feststellung klagen können, dass der Vertrag als unbefristet zu gelten habe. Wäre der befristete Vertrag aber - 27 - ein widerrechtlicher Testlauf gewesen, wie sie vortragen lässt, dann hätte die Un- terzeichnung des Dokuments vom 18./28. Juli 2014 nichts an der Identität dieses Mietverhältnisses mit demjenigen vom 27.”

“Allégué pour la première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est irrecevable. S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été financés par les 100'000 fr. d'emprunt hypothécaire complémentaire, il ressort du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte que contrairement à ce qu'indique l'intimé, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de sorte qu'il est recevable. 3. L'intimé conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer le loyer initial. Il soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et avril 2013, soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. Il considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux bâtiments. L'appelantesoutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 3.1 3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“L'action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) donne lieu à un jugement (ou une transaction) formateur (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1; arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c; HIGI, Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-270e OR, 4ème éd., 1998, n° 57 ad art. 270 CO). Les effets de ce jugement formateur se limitent à fixer le montant du loyer dû. En ce sens, il complète la convention des parties qui valait jusqu'alors. Il ne constitue donc pas un titre de mainlevée définitive au sens de l'art. 80 LP. Il n'est qu'une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l'existence d'un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP (HIGI, op. cit., n° 84 ad art. 270 CO; cf. aussi arrêt KC18.016550-181206 292 du 11 décembre 2018 de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, consid. II.a.aa). L'avis contraire exprimé en doctrine (ABBET, in La mainlevée de l'opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, n° 16 ad art. 80 LP; plus nuancé: STAEHELIN, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 84 ad art. 80 LP, qui soutient cet avis à supposer que le jugement [ou la transaction] puisse être qualifié de condamnatoire, et non de formateur ou constatatoire) ne peut pas être suivi. En effet, il se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral qui n'a en réalité pas tranché cette question (arrêt 5P.304/2005 du 1er février 2006 consid. 3). Dans cette affaire, il a seulement relevé que l'autorité cantonale était partie de la prémisse implicite que le jugement modifiant le loyer serait condamnatoire mais que, faute de grief à ce sujet dans un recours où sa cognition était limitée à l'arbitraire, il n'examinerait pas cette question.”

“L'action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) donne lieu à un jugement (ou une transaction) formateur (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1; arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c; HIGI, Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-270e OR, 4ème éd., 1998, n° 57 ad art. 270 CO). Les effets de ce jugement formateur se limitent à fixer le montant du loyer dû. En ce sens, il complète la convention des parties qui valait jusqu'alors. Il ne constitue donc pas un titre de mainlevée définitive au sens de l'art. 80 LP. Il n'est qu'une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l'existence d'un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP (HIGI, op. cit., n° 84 ad art. 270 CO; cf. aussi arrêt KC18.016550-181206 292 du 11 décembre 2018 de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, consid. II.a.aa). L'avis contraire exprimé en doctrine (ABBET, in La mainlevée de l'opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, n° 16 ad art. 80 LP; plus nuancé: STAEHELIN, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 84 ad art. 80 LP, qui soutient cet avis à supposer que le jugement [ou la transaction] puisse être qualifié de condamnatoire, et non de formateur ou constatatoire) ne peut pas être suivi. En effet, il se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral qui n'a en réalité pas tranché cette question (arrêt 5P.”

“Zusammenfassend sah sich der Kläger nicht zum Abschluss des Mietver- trags über die Wohnung an der D._____-strasse ..., ... Zürich, im Sinne der zwei- ten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR gezwungen. Es fehlt entsprechend an einer Voraussetzung zur Herabsetzung des Mietzinses. Somit ist der vorinstanzli- che Entscheid nicht zu beanstanden, und die Berufung ist vollumfänglich abzu- weisen. - 11 - III.”

“Les parties ont été liées par un contrat de bail. Lors de la conclusion du bail en cause, la bailleresse n'a pas remis aux locataires la formule officielle prévue à l'art. 270 al. 2 CO qui a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Après la fin du bail, les locataires ont fait valoir que le loyer initial (1'600 fr. par mois) était nul, demandé qu'il soit fixé par le juge et que le trop-perçu par la bailleresse leur soit restitué. Le Tribunal des baux et, à sa suite, la cour cantonale ont considéré que le loyer convenu était frappé de nullité compte tenu du défaut de formule officielle (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; arrêt 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.1.3). Il sied de relever que les premiers juges ont fait bénéficier les locataires de la présomption d'ignorance de l'existence de cette formule officielle, sans vérifier si ceci se justifiait au regard des circonstances (cf. ATF 148 III 63 consid. 6.2; 146 III 82 consid. 4.1.3). Cela étant, la question n'a pas été soulevée devant l'instance cantonale, la bailleresse ne soutenant pas que ses adverses parties connaissaient pertinemment le caractère obligatoire de cette formule.”

“Du même ordre est l'impression dégagée par les chambres à coucher, de surface restreinte, la cuisine, sans jour apparent, le hall de l'entrée et les paliers de l'immeuble, exigus. Si cette apparence générale procède sans doute du style architectural de l'époque, aujourd'hui très daté, la Cour considère qu'elle revêt en tout état un poids important sinon prépondérant dans l'appréciation du caractère luxueux de l'ensemble. Peu importe à cet égard l'opinion des auteurs de doctrine exprimée dans l'avis de droit produit par l'appelant, qui n'a valeur que d'allégué de partie (cf. ATF 141 III 433 consid. 2). En définitive, considéré dans son ensemble, l'appartement ne répond pas à la qualification de luxueux. Il s'ensuit les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) s'appliquent en principe au bail du cas d'espèce. 4. L'appelant reproche encore au Tribunal d'avoir écarté son argumentation liée à l'abus de droit, sans avoir préalablement procédé à l'administration des preuves qu'il avait offertes sur ce point. 4.1 La formule officielle exigée par l'art. 270 al. 2 CO doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer initial. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'ignorance du locataire est présumée (ATF 140 III 583 précité). Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid.”

“135), c'est-à-dire qu'elle se prescrivait par un an jusqu'au 1er janvier 2020, et qu'elle se prescrit depuis lors par trois ans à compter du jour où la partie a eu connaissance de son droit, et dans tous les cas par dix ans dès la naissance du droit litigieux, conformément à l'art. 67 CO (RO 2018 5343 ; FF 2014 221). Le créancier a connaissance de son droit de répétition – et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) – lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaitre son droit en faisant preuve de l’attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir (ATF 146 III 82 consid. 4.1.3 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.2 ; TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1 ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2 et 4.2 in fine). 5.2.2 L'ignorance du locataire quant à l'obligation pour le bailleur de notifier la formule de fixation du loyer initial est présumée (TF 4A_254/216 du 10 juillet 2017). Il est exact, comme le souligne l'appelante, que le Tribunal fédéral a laissé entendre qu'il pourrait modifier sa jurisprudence sur ce point, en concédant que l’on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.”

“Aber selbst wenn es sich so verhalten haben sollte, dass die Vermieterin die vorbe- haltlose Erhöhung ausgesprochen haben sollte, um sich vermeintlich einen Kündi- gungsgrund zu verschaffen, läge allein darin nach der geltenden Rechtsprechung nichts Treuwidriges, denn die Diskrepanz zwischen der Praxis zur Mietzinsgesetz- gebung und derjenigen zum Kündigungsschutz lässt auch ein solches Verhalten als legitim erscheinen: Als Erwerberin war die Vermieterin zwar berechtigt, sich bei der Erhöhung vom 8. März 2021 auf den zulässigen Ertrag zu berufen, um einen höhe- ren Mietzins zu erzielen. Es stand ihr aber überdies zu, den Vertrag zu kündigen, sei es nun mit oder ohne die vorausgegangene Erhöhung. Da sie im vorliegenden Prozess mit Erfolg dargelegt hat, dass sie den geltenden Mietzins nach absoluter Methode erhöhen könnte, würde es nicht einmal eine Rolle spielen, wenn ihr mit der Kündigung in Wahrheit verfolgtes Ziel in der Erzielung eines noch über dem Ergeb- nis einer Nettorenditerechnung liegenden Mietzinses liegen sollte, ein Ziel, das in- sofern mit dem Gesetz im Einklang steht, als es die Mietnachfolger wären, die innert 30 Tagen seit Mietbeginn den Anfangsmietzins anfechten müssten, um zu verhin- dern, dass sie an einen – nach welcher Methode auch immer beurteilten – miss- bräuchlichen Mietzins gebunden bleiben (Art. 270 OR).”

“6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale.”

“Reste réservée la modification de l’état locatif visée à l’art. 42 LGL (art. 78 al. 4 RGL). 5) a. S’agissant de la protection des locataires, l’art. 253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.). 4.2.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.”

“4 La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi; LDTR L 5 20) contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 328 consid. 2b; 113 Ia 309 consid. 3b et l'arrêt cité). En matière de bail, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b; 116 Ia 401 consid. 4b/aa et les arrêts cités; 137 I 135 consid. 2.5.1). Les cantons demeurent par exemple libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 3d; 137 I 135 consid. 5.1.2). Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, la formule contestée n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations.”

“Auch in der Replik machte der Kläger lediglich geltend, es sei seine ursprüngliche Absicht gewesen, «regelmässig» aus beruflichen Grün- den in Zürich zu übernachten, was nicht gleichbedeutend ist mit «ganz überwie- gend» oder auch nur «mehrheitlich». Das mangelnde Sozialschutzbedürfnis mani- festiert sich auch darin, dass der Kläger im Rahmen des Bewerbungsprozesses auf seine überdurchschnittlich gesunden finanziellen Verhältnisse hinwies und damit deutlich machte, dass er sich mit dem pied-à-terre einen Luxus zu verschaffen be- absichtigte, den sich Personen in einer wirklichen Zwangslage nicht leisten können. Damit fehlt es im vorliegenden Fall just auch an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die das Bundesgericht zu seiner – durchaus zu begrüssenden – Rechtsprechung in Zusammenhang mit den örtli- chen Verhältnissen auf dem Markt für Wohn- oder Geschäftsräume veranlasst hat (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Daran ändert nichts, dass der Kläger sich durchaus auf den Schutz von Art. 270 OR hätte berufen können, wenn die Beklagte den Mietzins im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. b OR erheblich erhöht hätte, denn die Motivation des Gesetzgebers lag in dieser Variante der Anfangsmietzinsanfechtung in der Prä- vention von Missbräuchen und nicht in einem wettbewerbsrechtlichen Ansatz (dazu das Votum von BRin Kopp in AB SR 1988 II 171: «Es geht dabei ... darum, die - 10 - berühmten und vielzitierten schwarzen Schafe von der Grosszahl der anständigen Vermieter zu trennen: nämlich eben denjenigen, die einen Mieterwechsel dazu be- nützen, um ungerechtfertigte Mietzinsaufschläge einkassieren zu können»). Befand sich der Kläger nicht in einer durch die Verhältnisse auf dem zürcherischen Wohnungsmarkt herbeigeführten Zwangslage im Sinne des Gesetzes, ist das Rechtsbegehren Ziffer 1 abzuweisen. Auch für die Herabsetzung der Mietkaution besteht damit kein Raum, denn diese erfüllt nach dem Gesagten die Voraussetzun- gen von Art. 257e OR. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art.”

“On ignore en outre si une éventuelle rénovation du logement litigieux (art. 43 LCAP) est intervenue moins de vingt-cinq ans avant la conclusion des baux, ce qui exclurait, ici également sous l’angle de la vraisemblance, que la surveillance ait été levée. Le dossier de première instance ne contient pas non plus de pièce laissant penser qu’en 2013 encore les baux étaient toujours soumis à une surveillance officielle. Dans ces conditions, on ne peut que retenir, au vu des dispositions précitées, que le bailleur qui souhaitait obtenir la mainlevée d’une opposition formée contre une poursuite pour un loyer relatif à un bail sur un logement, conclu à Fribourg en 2013, devait par principe produire la formule officielle remise au locataire lors de la conclusion du bail. On ne peut ensuite pas retenir que la recourante, représentée dans toute la procédure par une régie, aurait rendu vraisemblable, par pièce, que le bail sur le logement était encore surveillé officiellement au sens de l’art. 45 LCAP au moment de sa conclusion, de sorte que l’art. 270 CO ne trouvait alors par exception pas application et que la formule précitée, imposée dans le canton, n’avait pas à être produite à l’appui de la requête de mainlevée provisoire d’opposition. La détermination de l’intimée sur ce point semble sans pertinence dès lors qu’il apparait très invraisemblable qu’elle ait pu savoir quoi que ce soit s’agissant de la surveillance des baux encore au moment de la conclusion du sien. On relève encore en faveur de cette appréciation que l’application de l’art. 270 al. 2 CO aux baux à loyer est la règle et sa non-application l’exception, de sorte que celle-ci doit être interprétée restrictivement. Au moment de la décision attaquée à tout le moins, il convient donc de retenir sous l’angle de la vraisemblance, l’inverse n’ayant pas été rendu plus vraisemblable, que l’art. 270 al. 2 CO s’appliquait. Faute pour la recourante d’avoir produit la formule officielle, sa requête de mainlevée a été rejetée à juste titre en ce qui concerne le loyer de l’appartement.”

“Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement, c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 et les références). En particulier, le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (Veuillet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2017, nn. 160 à 163 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Lorandi (éd.), Basler Kommentar, SchKG I, 3e éd., 2021, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP] ; Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106 ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p. 140). Dans les cantons où l’usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion d’un nouveau bail (art. 270 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), le contrat de bail ne vaut titre à la mainlevée que si le créancier y joint la formule officielle (Veuillet, op. cit., n. 162 ad art. 82 LP ; CPF 23 avril 2020/30 et les nombreuses réf. citées). Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au locataire l’usage d’une chose pour une certaine durée, à charge pour celui-ci de lui verser une rémunération (art. 253 ss CO). Le bail se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO). Il n'est pas soumis à une forme spéciale, de sorte qu’il peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (Lachat/Rubli, in Lachat et alii (éd.), Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 203). Les parties peuvent toutefois convenir que le contrat de bail sera nécessairement passé en la forme écrite. Cette réserve de la forme écrite (art. 16 CO) peut être voulue expressément ou implicitement (Lachat/Rubli, op.”

“Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3 / JdT 2008 II 77). Aux termes de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée par la doctrine, le contrat de bail ne vaut pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle est nécessaire (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, art. 82 n. 162; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5).”

“Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3 / JdT 2008 II 77). Aux termes de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée par la doctrine, le contrat de bail ne vaut pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle est nécessaire (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, art. 82 n. 162; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5).”

“Partant, dans les cantons où le loyer initial doit obligatoirement être notifié au moyen d'une formule officielle, le bailleur doit produire cette formule, faute de quoi le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée valable (cf. arrêt TC FR 102 2021 95 du 12 juillet 2021, consid. 2.2. ; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail – Le titre, les exceptions, et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010 p. 106 s.; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents en droit du bail in: JdT 2007 II 4, supplément hors édition p. 5 al. 1 in fine). 3.2. En l’espèce, eu égard aux loyers impayés de l’appartement, le recourant n’a pas produit un titre de mainlevée valable à l’appui de sa requête. Celle-ci était en effet uniquement fondée sur le contrat de bail à loyer conclu le 11 septembre 2017. Or, l’immeuble loué étant situé dans le canton de Vaud, district de la Broye-Vully, et le contrat ayant été signé avant le 1er janvier 2021, il était indispensable de joindre la formule officielle prévue à l’art. 270 al. 2 CO au contrat de bail susmentionné pour que celui-ci constitue un titre de mainlevée. Le contrat de bail ne constituant pas à lui seul un titre de mainlevée, faute d’avoir produit ce document, c’est à juste titre que la Présidente a refusé de prononcer la mainlevée de l’opposition eu égard aux loyers impayés de l’appartement. En effet, le juge de la mainlevée n'a pas à examiner la validité de la créance déduite en poursuite, son rôle se limitant à la constatation de l'existence ou non d'un titre de mainlevée exécutoire. 4. 4.1. Les frais de la procédure de recours doivent être mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils comprennent les frais judiciaires, fixés forfaitairement à CHF 250.- (art. 48 et 61 al. 1 OELP). Ils seront prélevés sur l'avance de frais du recourant. 4.2. Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à se déterminer. (dispositif en page suivante) la Cour arrête : I. Le recours est irrecevable. II. Les frais judiciaires de la procédure de recours, fixés à CHF 250.”

“Quant à la créance, le bail ne vaut titre de mainlevée que pour les loyers échus ; pour les autres prétentions (occupation illicite, autre dommages-intérêts…) garanties par les sûretés, une reconnaissance signée par le locataire (notamment une convention de sortie) est nécessaire (Veuillet, La mainlevée de l’opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, art. 82 n° 240). 2.3. Comme le mentionne à juste titre la Présidente, le créancier a entamé une poursuite en réalisation de gage mobilier afin de faire débloquer le compte garantie de loyer crédité d’un montant de CHF 1'200.-, alors que ce versement par le locataire était supposément destiné à payer le loyer du mois d’avril 2017. La requête de mainlevée est fondée sur le contrat de bail à loyer conclu le 15 février 2017 par les parties, qui constitue également, dans le cas d’espèce, le contrat de constitution des sûretés. L'immeuble loué se trouvant sur le territoire du canton de Fribourg, l'usage de la formule officielle prévue à l'art. 270 al. 2 CO est obligatoire. Le recourant n'a toutefois pas produit cette formule. Par conséquent, le contrat de bail ne constitue pas, à lui seul, un titre de mainlevée, peu importe la mention, au terme du contrat de bail, selon laquelle le locataire déclare avoir reçu un exemplaire de l'avis de fixation de loyer et selon laquelle ce document fait partie intégrante du contrat. Cela n’est pas suffisant. Pour ce motif, c'est à juste titre que la Présidente a refusé la mainlevée provisoire. Pour le surplus, l’extrait de compte de garantie de loyer ouvert au nom du locataire sur lequel les sûretés ont été déposées n’a pas non plus été produit en première instance, sa production en instance de recours étant tardive (cf. supra consid. 1.3.). Dans la mesure où ce document, couplé avec le contrat de bail à loyer complet, soit accompagné de l’avis de fixation du loyer initial, n’ont pas été produits, force est d’admettre que le créancier n’a pas produit de titre de mainlevée prouvant la constitution du gage.”

“Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1). Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.1.1). Il incombe au créancier d'apporter la preuve stricte de l'existence d'un titre de mainlevée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.2, 4.3.1 et 4.3.2). 3.2 Le contrat de bail vaut titre de mainlevée pour le loyer initial. Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée que si le créancier y joint la formule officielle (ABBET/VEUILLET, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 162 ad art. 82 LP; TRÜMPY, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail, le titre, les exceptions et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010, p. 106). Selon la législation que le canton de Genève a adoptée sur la base de l'art. 270 al. 2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. La formule officielle doit être aussi utilisée en cas de sous-location (ATF 123 III 62 consid. 2a; LACHAT et al., Le bail à loyer, 2019, p. 489). 3.3 En l'occurrence, il est constant que l'intimé n'a pas produit de formule officielle de fixation de loyer à l'appui de sa requête. C'est ainsi à tort que le premier juge a retenu que le bail à loyer déposé, qui n'était pas assorti de cette formule, valait titre de mainlevée au sens de l'art.”

“Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (ATF 121 III 6 consid. 3a et les références citées). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de même lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269 al. 2 let. b CO) ou lorsque le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis (ATF 142 III 375 consid. 3.3). La nullité peut au surplus être constatée en tout temps, sauf abus de droit (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer – commentaire, 2011, n. 39 art. 269d CO n. 39 et les références citées; CPra Bail-Marchand, 2e éd. 2017, art. 269d CO n. 40 et les références citées; CPra Bail-Dietschy, art. 270 CO n. 54, 60 et 81 et les références citées). 4.4.2. Le Tribunal fédéral souligne qu'au vu de la finalité protectrice des règles de forme relatives à la majoration de loyer, il n'est possible de retenir un abus de droit qu'à titre exceptionnel, à savoir lorsque le locataire qui invoque la nullité formelle d'une hausse s'est rendu compte de ce vice auparavant, mais s'est abstenu de s'en prévaloir jusqu'alors, parce qu'il voulait en tirer profit ultérieurement, ou parce qu'il a renoncé expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales en matière de forme (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Selon une jurisprudence constante, une demande de restitution du loyer payé en trop est exclue si l'invocation par le locataire d'un vice de forme lors de la notification de l'augmentation de loyer ou de modifications unilatérales du contrat de bail à son détriment s'avère être un abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). La question de savoir si l'invocation du vice de forme est contraire aux règles de la bonne foi et constitue ainsi un abus de droit manifeste au sens de l'art.”

“Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (ATF 121 III 6 consid. 3a et les références citées). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de même lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269 al. 2 let. b CO) ou lorsque le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis (ATF 142 III 375 consid. 3.3). La nullité peut au surplus être constatée en tout temps, sauf abus de droit (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer – commentaire, 2011, n. 39 art. 269d CO n. 39 et les références citées; CPra Bail-Marchand, 2e éd. 2017, art. 269d CO n. 40 et les références citées; CPra Bail-Dietschy, art. 270 CO n. 54, 60 et 81 et les références citées). 4.4.2. Le Tribunal fédéral souligne qu'au vu de la finalité protectrice des règles de forme relatives à la majoration de loyer, il n'est possible de retenir un abus de droit qu'à titre exceptionnel, à savoir lorsque le locataire qui invoque la nullité formelle d'une hausse s'est rendu compte de ce vice auparavant, mais s'est abstenu de s'en prévaloir jusqu'alors, parce qu'il voulait en tirer profit ultérieurement, ou parce qu'il a renoncé expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales en matière de forme (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Selon une jurisprudence constante, une demande de restitution du loyer payé en trop est exclue si l'invocation par le locataire d'un vice de forme lors de la notification de l'augmentation de loyer ou de modifications unilatérales du contrat de bail à son détriment s'avère être un abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). La question de savoir si l'invocation du vice de forme est contraire aux règles de la bonne foi et constitue ainsi un abus de droit manifeste au sens de l'art.”

“L'action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) donne lieu à un jugement (ou une transaction) formateur (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1; arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c; HIGI, Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-270e OR, 4ème éd., 1998, n° 57 ad art. 270 CO). Les effets de ce jugement formateur se limitent à fixer le montant du loyer dû. En ce sens, il complète la convention des parties qui valait jusqu'alors. Il ne constitue donc pas un titre de mainlevée définitive au sens de l'art. 80 LP. Il n'est qu'une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l'existence d'un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP (HIGI, op. cit., n° 84 ad art. 270 CO; cf. aussi arrêt KC18.016550-181206 292 du 11 décembre 2018 de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, consid. II.a.aa). L'avis contraire exprimé en doctrine (ABBET, in La mainlevée de l'opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, n° 16 ad art. 80 LP; plus nuancé: STAEHELIN, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 84 ad art. 80 LP, qui soutient cet avis à supposer que le jugement [ou la transaction] puisse être qualifié de condamnatoire, et non de formateur ou constatatoire) ne peut pas être suivi. En effet, il se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral qui n'a en réalité pas tranché cette question (arrêt 5P.304/2005 du 1er février 2006 consid. 3). Dans cette affaire, il a seulement relevé que l'autorité cantonale était partie de la prémisse implicite que le jugement modifiant le loyer serait condamnatoire mais que, faute de grief à ce sujet dans un recours où sa cognition était limitée à l'arbitraire, il n'examinerait pas cette question.”

“Das vorausgegangene Mietverhältnis war von den Zweifeln über die Bo- nität der Beklagten geprägt gewesen. Das erklärt, weshalb der Kläger 1 auf den Einbezug des Klägers 2 in den neuen Betrag pochte, wobei dieser mit seinen be- ruflichen Plänen beim Kläger 1 Zweifel an der Beständigkeit der angestrebten Lö- sung weckte. Beides bildete einen legitimen Grund für ein Mietverhältnis auf Probe, auch wenn die Furcht vor einer Anfangsmietzinsanfechtung im Lichte der verschärften Gerichtspraxis auch eine Rolle gespielt haben mag. 4.5.4 Was den vereinbarten Anfangsmietzins von Fr. 3'200.– im befristeten Ver- trag angeht, stellt auch die Beklagte diesen trotz des Gesagten mit Recht nicht infrage, auch wenn sie bezüglich des Vertrags vom 18./28. Juli 2014 die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses geltend macht und für die Festlegung des Mietzinses ne- ben einer Renditeberechnung den Rückgriff auf den bis 30. September 2013 gül- tigen Nettomietzins ihres vorausgegangenen Vertrages vorschlägt. Die Formular- pflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR wurde im Kanton Zürich (nota bene nach einer Volksabstimmung, die ähnlich hohe Wellen geworfen hatte wie BGE 139 III 13) erst per 1. November 2013 wieder eingeführt und bestand demzufolge weder beim Vertragsschluss am 27. Juni noch beim Mietbeginn am 1. Oktober 2013. Mit Ablauf der Frist von Art. 270 Abs. 1 OR spätestens am 30. Oktober 2013 verwirkte daher auch das Recht der Mieter, den Anfangsmietzins noch infrage zu stellen, und zwar unabhängig davon, ob der Anfangsmietzins unter Beachtung der Missbrauchsge- setzgebung zustande gekommen war oder nicht und ob die Mieter unter einem gewissen Druck standen, weil der Vermieter sonst das Objekt einem Dritten ange- boten hätte. 4.5.5 Daraus wird zugleich ein gewisser Widerspruch in der Argumentation der Beklagten deutlich: Hätte die Befristung des Vertrages vom 27. Juni 2013 der Um- gehung der kurz zuvor vom Bundesgericht verschärften Praxis zur Anfangsmiet- zinsanfechtung gedient, so hätte die Beklagte auf Feststellung klagen können, dass der Vertrag als unbefristet zu gelten habe.”

“Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht- lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte- nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und - 6 - Abs. 2 ZPO). Bei der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR handelt es sich um eine Gestaltungsklage, deren Streitwert sich in der Regel – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – anhand der über zwanzig Jahre aufgerechneten Differenz zwischen dem angefochtenen Anfangsmietzins und dem vom Mieter im gerichtlichen Verfahren beantragten neuen Mietzins be- rechnet (vgl. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO). Mit seiner ursprünglichen Klage verlangte der Kläger vor Vorinstanz, es sei der Anfangsmietzins "auf ein noch zu bezifferndes Mass zu reduzieren", womit er sinngemäss eine unbezifferte Klage i.S.v. Art. 85 ZPO erhob, und bezifferte den Mindeststreitwert anfänglich auf Fr. 6'000.– (act. 1 S. 3; vgl. dazu das Urteil der Kammer vom 18. März 2020, PD190018-O [act. 10], S. 8 ff.). Nachdem sich im Rahmen der Hauptverhandlung herausgestellt hatte, dass die Beklagte die gefor- derten Unterlagen nicht edieren wird, bezifferte der Kläger sein Rechtsbegehren auf Aufforderung der Vorinstanz und beantragte eine Herabsetzung des An- fangsmietzinses auf monatlich netto Fr.”

“Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli- chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Bei der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR handelt es sich um eine Gestaltungsklage, deren Streitwert sich in der Regel – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – anhand der über zwanzig Jahre aufgerechne- ten Differenz zwischen dem angefochtenen Anfangsmietzins und dem vom Mieter im gerichtlichen Verfahren beantragten neuen Mietzins berechnet (vgl. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO). - 28 - Mit seiner ursprünglichen Klage verlangte der Kläger vor Vorinstanz, es sei der Anfangsmietzins "auf ein noch zu bezifferndes Mass zu reduzieren", womit er sinngemäss eine unbezifferte Klage i.S.v. Art. 85 ZPO erhob, und bezifferte den Mindeststreitwert anfänglich auf Fr. 6'000.– (... ; vgl. dazu das Urteil der Kammer vom 18. März 2020, PD190018-O, S. 8 ff.). Nachdem sich im Rahmen der Haupt- verhandlung herausgestellt hatte, dass die Beklagte die geforderten Unterlagen nicht edieren wird, bezifferte der Kläger sein Rechtsbegehren auf Aufforderung der Vorinstanz und beantragte eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf monat- lich netto Fr.”

“= Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 = Pra 1995 Nr. 173; BGE 120 II 341 E. 5c und d = Pra 1995 Nr. 252; SVIT-K- ROHRER B., Art. 270 OR N 39 und 43). Zwar kann der Klägerin noch darin gefolgt werden, dass bei einem definitiv erstreckten Mietverhältnis nicht die Regel von Art. 92 Abs. 2 ZPO zur Anwendung gelangen kann, wonach bei Ansprüchen über eine ungewisse Dauer der 20-fache Betrag der einjährigen Leistung massgeblich ist. Hingegen kann sich der wirtschaftliche Wert der Klage (vgl. KUKO ZPO-KÖLZ, a.a.O., Art. 91 N 10 ff.) nicht allein an der Restlaufdauer des Vertrages ab Klage- einleitung orientieren. Zwar trifft es zu, dass für eine Rückforderung ab Mietbeginn ein entsprechender Antrag erforderlich wäre (so die Klägerin, ...). Es ist aber un- verkennbar, dass eine gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses just dafür die – noch dazu von der materiellen Rechtskraft gestützte – Basis schaffen würde, so dass der für den Streitwert massgebliche wirtschaftliche Wert der Klage min- destens Fr. 58'344.– betragen würde (Fr. 442.– pro Monat x 12 Monate x 11). - 12 - In ihrer Stellungnahme vom 5. Januar 2023 wandte die Klägerin ein, bei der Streit- wertermittlung eines Verfahrens, welches eine gewisse Bindungswirkung auf ei- nen potenziellen künftigen Prozess zeitige, sei der Streitwert des zukünftigen Pro- zesses nicht zu berücksichtigen.”

“Die erstinstanzliche Aussage, es würde an Unterlagen fehlen, um die Nettorendite zu berechnen, der sich die Vorinstanz anschloss, erfolgte im Rahmen einer Eventualbegründung. Die Erstinstanz erwog (E. 6.4), selbst wenn (Herv. beigefügt) das Gericht im Rahmen seiner Ermessensprüfung einen tieferen Anfangsmietzins eruieren möchte, lägen im vorliegenden Fall keine Unterlagen vor, um eine Nettorenditeberechnung durchzuführen. In E. 6.5, den sich die Vorinstanz mittels Verweis zu eigen machte (zur Zulässigkeit solcher Verweise vgl.: BGE 119 II 478 E. 1d; Urteil 4A_608/2020 vom 26. Februar 2021 E. 3.3.4 mit Hinweisen), erwog die Erstinstanz namentlich auch, gemäss Mietzinsaufstellung aus dem Jahre 2007 habe die unmittelbare Vormieterin des betroffenen Mietobjekts Fr. 1'131.-- als Mietzins bezahlt. Verglichen zu dem von den Parteien festgelegten Anfangsmietzins betrage die Differenz rund 2 %. Diese minimale Differenz sei nicht zu beanstanden und liege im unteren Bereich der vom Bundesgericht aufgestellten Grenze von 10 % für die Prüfung eines missbräuchlichen Mietzinses nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (vgl. BGE 147 III 431 E. 3.3.2; 136 III 82 E. 3.4).”

“Am 4. November 2020 wurde den Parteien zwecks Wahrung des Gehörs- anspruchs je die (vollständige) Berufungsantwort der Gegenpartei zugestellt (act. 82/1–2 und 83/1–2). Das Verfahren ist spruchreif. - 10 - II. Klagevoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR Das Mietgericht erachtete die Anfechtungs- bzw. Klagevoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR als erfüllt: Die 30-tägige Frist, um den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR an- zufechten, sei nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 121 III 56 Erw. 2c) gewahrt. Der Bruttoanfangsmietzins von Fr. 2'004 (= Fr. 1'680 Nettomietzins + Fr. 324 Nebenkosten) sodann liege mehr als 10 % über dem früheren Bruttomiet- zins von Fr. 1'308 (= Fr. 984 Nettomietzins + Fr. 324 Nebenkosten), womit die Er- höhung des Mietzinses im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. b OR nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts (vgl. BGE 136 III 82) "erheblich" sei (act. 62 Erw. V/2.1–2 S. 27 ff.). – Diese Klagevoraussetzungen sind nicht streitig. III. Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses”

“Der Wortlaut der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR – "zum Vertragsabschluss gezwungen sah" – und die bundesgerichtliche Rechtspre- chung dazu gehen davon aus, dass dem Vertragsabschluss eine gewisse Unfrei- willigkeit resp. Einschränkung der Privatautonomie vorausgeht. Diese wird bejaht, wenn gute Gründe für einen Wohnungswechsel vorliegen (vgl. vorstehend E. 3.2.1). Im vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswech- sel statt; der Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in E._____. Er befand sich beim Vertragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines Mieters, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten Grund für den Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre. In Einklang mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der Miete eine Annehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der Kläger damit nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherr- schende Wohnungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt, den er ohne Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte.”

“3.a). In seinem aktuellen Entscheid BGE 142 III 442 hat das Bundesgericht klargestellt, dass Zwang nicht erst dann vorliegt, wenn der Mieter aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse zum Auszug aus sei- ner bisherigen Wohnung gezwungen war und keine zumutbare Alternative zum Abschluss eines anderen Vertrages hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.5). Mit anderen Worten hat es seine bisherige Rechtsprechung insofern präzisiert, als dass der Mieter eine persönliche Notwendigkeit zum Abschluss eines Mietvertrags nicht darlegen muss. Dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses jedoch kein – von der persönlichen Notwendigkeit unabhängiger – Wohnungswechsel mehr vo- rausgesetzt werden soll, geht aus dem fraglichen Urteil nicht hervor. Zusammengefasst ergibt sich aus BGE 142 III 442 folglich nicht, dass das Bundesgericht seine frühere Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Erfor- dernis der guten Gründe für den Wohnungswechsel verworfen hat. Nach wie vor ist davon auszugehen, dass der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR verwendete Begriff des Zwangs gute Gründe für einen Wohnungswechsel voraussetzt.”

“3.a). In seinem aktuellen Entscheid BGE 142 III 442 hat das Bundesgericht klargestellt, dass Zwang nicht erst dann vorliegt, wenn der Mieter aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse zum Auszug aus seiner bisherigen Wohnung gezwungen war und keine zumutbare Alternative zum Abschluss eines anderen Vertrages hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.5). Mit an- deren Worten hat es seine bisherige Rechtsprechung insofern präzisiert, als dass der Mieter eine persönliche Notwendigkeit zum Abschluss eines Mietvertrags nicht darlegen muss. Dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses jedoch kein – von der persönlichen Notwendigkeit unabhängiger – Wohnungswechsel mehr voraus- gesetzt werden soll, geht aus dem fraglichen Urteil nicht hervor. Zusammengefasst ergibt sich aus BGE 142 III 442 folglich nicht, dass das Bundesgericht seine frühere Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Erfor- dernis der guten Gründe für den Wohnungswechsel verworfen hat. Nach wie vor ist davon auszugehen, dass der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR verwendete Begriff des Zwangs gute Gründe für einen Wohnungswechsel voraussetzt.”

“ZMP 2021 Nr. 5 Art. 270 Abs. 1 lit. a OR. Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zwangslage beim Vertragsabschluss bei Wohnungsknappheit. Zwar lässt es die bundesgerichtliche Rechtsprechung grundsätzlich für eine An- fechtung des Anfangsmietzinses genügen, dass am örtlichen Markt für Wohn- räume Knappheit herrscht. Eine relevante Zwangslage liegt dabei aber nur vor, wenn es zu einem Wohnungswechsel gekommen ist oder die Mietpartei für den Vertragsschluss vergleichbar gute Gründe hatte. Wer lediglich aus Gründen der Bequemlichkeit eine Zweitwohnung mietet, kann sich deshalb nicht auf den ge- setzlichen Schutz berufen. Aus dem Urteil des Mietgerichts MJ200016-L vom 14. Oktober 2020 (OG-Ent- scheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Bauert; Gerichtsschreibe- rin Zeko): «(...) I.”

“Der Wortlaut der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR – "zum Vertragsabschluss gezwungen sah" – und die bundesgerichtliche Rechtsprechung dazu gehen davon aus, dass dem Vertragsabschluss eine gewisse Unfreiwilligkeit resp. Einschränkung der Privatautonomie vorausgeht. Diese wird bejaht, wenn gute Gründe für einen Wohnungswechsel vorliegen (vgl. vorstehend E. 3.2.1). Im vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswechsel statt; der Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in B./Kanton C. Er befand sich beim Ver- tragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines Mieters, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten Grund für den Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre. In Einklang mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der Miete eine An- nehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der Kläger damit nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherrschende Woh- nungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt, den er ohne Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte.”

“L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Pour fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2). Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur (après déduction de toutes les charges) et les fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1). En vertu de l'art. 269a let. a CO, le loyer est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché.”

“2 En l'espèce, par arrêt ATA/6______/2023 du 10 octobre 2023, la Chambre administrative de la Cour de justice a confirmé le jugement du Tribunal administratif JTAPI/533/2023, qui a retenu que les loyers des immeubles situés aux nos. 4______ et 1______, rue 2______ à Genève, n'étaient pas contrôlés au sens de la LDTR et que l'appelante demeurait libre, à l'occasion d'un changement de locataire, de majorer les loyers, notamment sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a let. a CO. Partant, il convient de considérer que le loyer fixé dans le contrat de bail et dans l'avis de fixation du loyer initial n'est pas nul sur la base des principes fixés dans la LDTR, dès lors que le loyer en cause n'est pas bloqué au sens de cette loi. Le grief de l'appelante est donc fondé sur ce point. 4. Il convient néanmoins encore d'examiner si le loyer peut être qualifié d'abusif. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que tel était le cas. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 4.1.2 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 148 III 209 consid.”

“Le contrat de bail constitue une reconnaissance de dette pour le loyer et le fermage échus et pour le droit de rétention, si l'objet du contrat a été mis à la disposition du locataire et n'est pas entaché de défauts tels que l'usage s'en trouve affecté. La conclusion d'un bail à loyer est en principe valable sans forme, à l'exception des dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur des art. 269d et 270 al. 2 CO, selon lesquelles l'usage de la formule officielle peut être rendu obligatoire par les cantons qui subissent une pénurie de logements. Le canton de Fribourg a fait usage de cette possibilité pour les baux d'habitations sises sur son territoire et le Conseil d'Etat a rendu obligatoire cette formule (art. 27 de la loi du 9 mai 1996 d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole [LABLF; RSF 222.3.1] et ordonnance du 26 novembre 2002 concernant l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail à loyer [RSF 222.3.12]). Cette obligation a toutefois été levée en date du 1er janvier 2021 pour les nouveaux contrats de bail. Lorsque le bailleur ne fait pas usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, ce vice de forme implique la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583), lequel doit être déterminé par le juge du fond (ATF 124 III 62). Le juge de la mainlevée n'est pas compétent pour procéder à une telle appréciation. Partant, dans les cantons où le loyer initial doit obligatoirement être notifié au moyen d'une formule officielle, le bailleur doit produire cette formule, faute de quoi le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée valable (arrêt TC FR 102 2018 294 du 3 janvier 2019, consid. 2.2. ; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail – Le titre, les exceptions, et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010 p. 106 s.; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents en droit du bail in: JdT 2007 II 4, supplément hors édition p. 5 al. 1 in fine). La garantie de loyer (art. 257e CO) est une consignation à titre de sûreté faisant naître un droit de gage au sens de l’art. 37 LP, au bénéfice du bailleur.”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. Dans la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL ; BLV 221.315), il est prévu qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 %. Un arrêté du conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (Arrêté rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire [ALFOCL] ; BLV 221.315.1), entré en vigueur le 1er août 2001, a rendu obligatoire la formule officielle. Cet arrêté a depuis été remplacé par un arrêté du 26 mars 2014, puis un arrêté du 16 décembre 2020, qui prévoit une exception pour les districts d'Aigle et de la Broye-Vully. Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, loc. cit). 4.3 En l’espèce, on ne peut considérer comme le fait l’appelante, que la preuve de la remise de la formule officielle est une probatio diabolica. Comme l’ont relevé les premiers juges, il aurait suffi d’adresser la formule officielle aux locataires par courrier recommandé ou de la faire contresigner par ceux-ci.”

“3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr.”

“Danach ist es den Parteien in einem bestehenden Mietverhältnis grundsätzlich untersagt, einen frei vereinbar- ten und unangefochten gebliebenen Mietzins, eine vorbehaltlos verlangte und er- reichte Mietzinsanpassung oder einen gerichtlich festgesetzten Mietzins nachträg- lich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67, E. 3). Eine von der bisherigen Mietzinsgestaltung völlig unabhängige Neuberechnung des Mietzinses nach der sog. absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso- luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun- gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder absolu- te Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. re- lative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im be- stehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechts- geschäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b - 29 - Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetre- tener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Ent- scheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiel- len Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93]; BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]; BGE 120 II 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-W EBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 52, E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw.”

“Danach ist es den Parteien in einem bestehenden Mietverhältnis grundsätzlich untersagt, einen frei vereinbarten und unangefochten gebliebenen Mietzins, eine vorbehaltlos verlangte und er- reichte Mietzinsanpassung oder einen gerichtlich festgesetzten Mietzins nachträg- lich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67, E. 3). Eine von der bisherigen Mietzinsgestaltung völlig unabhängige Neuberechnung des Mietzinses nach der sog. absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso- luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun- gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder abso- lute Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. relative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im bestehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechtsge- schäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetretener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Entscheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiellen Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93]; BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]; BGE 120 II - 72 - 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw.”

“5 ; 124 III 62 consid. 2a ; 137 II 547 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 4.4 et 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.1). La jurisprudence retient également que, dans un avis de ce genre, l'indication des motifs d'une éventuelle hausse tout comme l'indication du loyer antérieur, sont essentielles pour permettre au nouveau locataire de se déterminer en toute connaissance de cause et de choisir entre contester le loyer convenu ou, au contraire, s'en accommoder (arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1). Il ne suffit pas que le locataire ait eu vent du loyer versé par l'ancien locataire par une autre voie, par exemple à la suite d'une information délivrée par ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.1 et 3.2 et les arrêts cités). Ainsi, l'absence de l'indication du loyer antérieur dans l'avis de fixation du loyer initial constitue un vice dirimant de la communication qui fait l'objet de l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 consid. 3). 4.2.1. En l'espèce, tel que l'a retenu le TCO, il y a tout d'abord lieu de relever que les contrats de bail et les avis de fixation du loyer initial sont des titres dans la mesure où ils sont destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique. Le contrat de bail est propre à prouver la relation juridique existant entre bailleur et locataire et les conditions de la location. Le contrat et l'avis de fixation prouvent d'autre faits (le dernier locataire, le dernier loyer payé et la hausse de loyer intervenue) ayant une portée juridique (la possibilité pour le locataire de contester son loyer initial). L'auteur réel des titres litigieux mensongers correspond bien à son auteur apparent (la bailleresse et son représentant, soit la régie), de sorte que l'infraction s'analyse sous l'angle du faux intellectuel. Pour déterminer si leur contenu mensonger tombe sous le coup de l'art. 251 CP, il faut ainsi déterminer si, compte tenu de la législation applicable et du contexte de la conclusion d'un nouveau contrat de bail, leur qualité leur confère une crédibilité accrue auquel le nouveau locataire doit pouvoir se fier raisonnablement.”

“Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1). Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.1.1). Il incombe au créancier d'apporter la preuve stricte de l'existence d'un titre de mainlevée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.2, 4.3.1 et 4.3.2). 3.1.2 Le contrat de bail vaut titre de mainlevée pour le loyer initial. Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainleée que si le créancier y joint la formule officielle (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 162 ad art. 82 LP; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail, le titre, les exceptions et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010, p. 106). Selon la législation que le canton de Genève a adoptée sur la base de l'art. 270 al. 2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art.”

“Wenn die Berufungsbeklagte geltend macht, es fehle den Berufungsklägern hinsichtlich Rechtsbegehren 1, 2 und 6 am Rechtsschutzinteresse bzw. an der Beschwer, weshalb darauf nicht einzutreten sei, verkennt sie, dass es vorliegend um die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses aufgrund der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars geht. Die Tatsache, dass der Nettomietzins gegenüber dem Vormieter nicht erhöht wurde, ist allenfalls bei der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses zu beachten, ändert aber nichts an der (Teil-)Nichtigkeit des Mietvertrages. Ebenso ist bei der Beurteilung des Rechtsschutzinteresses einer Klage auf Feststellung der Nichtig­keit und gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses wegen fehlendem Formular unbeachtlich, ob die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses im Sinne von Art. 270 OR gegeben sind oder ob eine solche Klage nicht möglich wäre. Auch diese Rüge ist daher abzuweisen.”

“3.1 et les références citées ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.1 et les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82). De jurisprudence constante, il appartient au bailleur de prouver, s'il y a contestation, la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC ; ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3). Toutefois, lorsque le bail qui est envoyé au locataire indique que la formule officielle y est annexée, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir remis la formule officielle dans l'enveloppe contenant le bail, pour autant qu'il puisse produire une copie ou une photocopie de la formule officielle envoyée. Il y a alors un renversement du fardeau de la preuve, le locataire devant prouver que l'enveloppe ne contenait pas le formulaire officiel, une vraisemblance prépondérante étant cependant suffisante (Dietschy-Martenet, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 80 ad art. 270 CO et les références citées). 4.3 En l'espèce, le fait que l'appelante soit en possession d'un exemplaire non signé du bail et de la formule officielle, documents produits sous pièce 108 en première instance, ne permet pas de retenir, contrairement à ce qu'elle prétend, que l'on ne comprendrait pas « pourquoi celle-ci n'aurait remis que le bail à signer à l'intimée et pas la formule officielle », voire qu'elle aurait effectivement remis la formule lors de la signature du contrat, étant au surplus rappelé que le bail ne contient aucune mention relative à la formule officielle. La circonstance de la signature du bail par l'intimée au domicile de l'appelante n'y change rien dès lors que l'on ne peut pas exclure que l'appelante ait omis de remettre la formule à l'intimée à cette occasion – ce que l'intimée a d'ailleurs déclaré lors de son interrogatoire à forme de l'art. 192 CPC –, quand bien même elle s'était renseignée auprès de la CVI sur les exigences à respecter lors de la conclusion d'un bail et cette association lui avait adressé par courrier du 1er décembre 2014 un contrat de bail à faire signer à l'intimée et une formule officielle de notification de loyer.”

“De plus, s'il avait un doute sur l'identité de l'auteur de cette dernière, il aurait pu demander à l'intimée de lui transmette l'original de l'avis de fixation du loyer qu'il avait reçu par courriel, lequel comportait une signature manuscrite. Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre.”

“Weiter seien nicht nur allfällige Investitionskosten, sondern auch andere Kosten, wie bspw. Unterhalts- und Landerwerbskosten, für die Berechnung miteinzubeziehen. Die Kläger würden zudem bei all ihren Berechnungen den Landwert völlig ausser Acht lassen. Schluss- endlich seien die von den Klägern angeführten Statistiken nicht anwendbar, da sie kein genügend differenziertes Zahlenmaterial bezüglich sämtlicher relevanten Krite- rien aufweisen würden. Die Kläger hätten weder den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit angetreten, noch auf andere Weise den Anscheinsbeweis der Missbräuchlichkeit erbracht, wes- wegen nicht von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit ausgegangen werden könne. Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der vor- stehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles 1. Keine Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 1.1. Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mietenden Partei bei Ver- - 10 - tragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache ausgehändigt wer- den (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.3). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E.”

“Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder - 6 - einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab- schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in: Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüg- lich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr.”

“Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsman- gel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Ge- brauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mieten- den Partei bei Vertragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsa- che ausgehändigt werden (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102, publ. in: mp 1/15 S. 47 ff.; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, obwohl es obligatorisch ist, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nich- tigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1, a.a.O.; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 v. 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 v. 28. Februar 2020 E. 3.3, publ. in: mp 2/20 S. 144 ff.). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E.”

“1 Les appelants contestent que l’invocation du vice tiré de l’absence de formule officielle constitue un abus de droit. En conséquence, à leur sens, la juge de paix aurait dû considérer que le cas n’était pas clair, la clause du bail relative au loyer étant nulle, et qu’ils ne pouvaient ainsi pas être mis en demeure avant la fixation judiciaire du loyer. 4.2 4.2.1 Le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de forme (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022, consid. 3.1 ; TF 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2. ; TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012 consid. 4). Selon l’art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation, l’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, devant parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton (al. 1). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (al. 2 let. a). Aux termes de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le Canton de Vaud a fait usage de cette faculté (art. 1 ss LFOCL [loi du 7 mars 1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire ; BLV 221.315]). Il n’est pas contesté que l’usage d’une telle formule ait été nécessaire dans le cas d’espèce. Lorsque la formule officielle n’a pas été employée par le bailleur alors qu’elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y a pas été motivée, ce vice n’entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1, SJ 2015 I 229 qui se réfère à l’arrêt de principe ATF 120 II 341, JdT 1995 I 382, SJ 1995 341 ; TF 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 consid. 4.1.1 non publié in ATF 148 III 63). Le locataire peut alors faire fixer par le juge le « juste loyer » (ATF 140 III 583 précité consid.”

“En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC; RS/GE 1 05). Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en évacuation (ATF 140 III 583 consid.”

“Les appelants formulent un premier grief de constatation inexacte des faits, reprochant au Tribunal de n'avoir pas retenu les faits relatifs au calcul de rendement qu'ils avaient requis. Ceux-ci sont sans incidence sur la résolution du litige, de sorte que les premiers juges n'ont pas erré en les écartant. En tout état de cause, à quelques rares exceptions, lesdits faits n'auraient quoiqu'il en soit pas été retenus, les appelants ayant échoué à en apporter la preuve. Les appelants font également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de certains faits relatifs aux frais accessoires. L'état de fait présenté ci-dessus a été complété dans la mesure utile, sur la base des actes et des pièces de la présente procédure, de sorte que le grief des appelants en lien avec la constatation des faits ne sera pas traité plus avant. 3.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir fixé le loyer à 2'075 fr. par mois pour la période postérieure au 28 février 2019. 3.1 3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle, le locataire peut donc agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu.”

“Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im Entscheid BGE 142 III 442 zwar klargestellt, dass es an- gesichts des Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangs- mietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtspre- chung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ent- sprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter ge- zwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet, da dies an- sonsten wegen der persönlichen oder familiären Notlage oder den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt unvernünftig erschiene (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entste- hungsgeschichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr. 254). 2.1.3. Bei der dritten Anfechtungsvoraussetzung muss der Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht worden sein. Eine erhebliche Erhöhung liegt dann vor, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins um mindestens 10% erhöht worden ist (BGE 147 III 431 E.”

“Die Knappheit des Angebots verschafft den An- bietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Un- ternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prü- fung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im bereits zitierten Entscheid BGE 142 III 442 zwar klarge- stellt, dass es angesichts des klaren Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen - 15 - Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtsprechung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR entsprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter gezwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Woh- nungswechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entstehungsge- schichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr. 254).”

“3 CPC sont des Kann-Vorschriften : le tribunal n'est en principe pas tenu de trancher séparément certaines conclusions ou questions et dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité d'une telle option (Tappy, CR-CPC, n. 31 ad art. 222 CPC). 4.1.2 En vertu de l'art. 269 CO, auquel renvoie l'art. 270 al. 1 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, notamment s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a ; première condition) ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a ; deuxième condition) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b ; troisième condition). L'art. 270 al. 1 CO prévoit ainsi trois conditions alternatives permettant de contester le loyer initial, dont le locataire doit prouver la réalisation. Il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour que le juge doive entrer en matière et examiner si le loyer initial est abusif (ATF 142 III 442 consid. 2.2 ; ATF 136 III 82 consid. 2). En ce qui concerne la deuxième condition, la jurisprudence a admis qu'une pénurie de logements sur le marché local, établie sur la base de statistiques sérieuses, suffit pour que soit réalisée la situation de contrainte. Le locataire n'a pas à établir une contrainte personnelle ou familiale (première condition) en plus de la pénurie de logements (ATF 142 III 442, consid. 3.1.6 ; TF 4A_453/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.5), pas plus qu'il n'est besoin d'examiner les autres circonstances du cas d'espèce. Cette interprétation se justifie notamment au regard du but de la disposition, soit la protection des locataires contre le risque de loyers abusifs, qui existe en particulier lorsque le nombre de logements est si faible qu'une personne conclut un contrat même si le bailleur exige un prix abusif (ATF 142 Ill 442, consid.”

“Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der - 6 - Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu betrachtenden) An- fechtungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-)Konstellationen, nämlich einerseits den hier nicht vorliegenden qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegan- genen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unterkonstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer per- sönlichen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse «zum Ver- tragsabschluss gezwungen sah». Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Notlage des Mieters dargetan werden muss (BGE 142 III 442 E. 3.1.6). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Woh- nungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahe- kommt, was ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR dient insoweit der gleichen Zielset- zung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt er- möglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll der Mieter geschützt werden, dem durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im bereits zitierten Entscheid BGE 142 III 442 zwar klarge- stellt, dass es angesichts des klaren Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtsprechung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR entsprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müs- sen, dass sich der Mieter gezwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzu- schliessen.”

“Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 IV 12 consid. 8.1 ; 129 IV 130 consid. 2.1). Ainsi, par exemple, un formulaire A, simple déclaration écrite non sujette à vérification, dont le contenu est inexact quant à la personne de l'ayant-droit économique, constitue un faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (arrêts du Tribunal fédéral 6B_383/2019 du 8 novembre 2019 consid. 8.3.3.2 ; 6B_261/2020 du 10 juin 2020 consid. 4.2 ; 6B_891/2018 du 31 octobre 2018 consid. 3.3.1). Il en va de même de la formule officielle prévue par les art. 269d du Code des obligations (CO) et 19 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire (ATF 148 IV 288 consid. 4.4.3). 2.2.3. Sur le plan subjectif, le faux dans les titres est une infraction intentionnelle. L'intention doit porter sur tous les éléments constitutifs. Le dol éventuel suffit (ATF 141 IV 369 consid. 7.4). L'art. 251 CP exige de surcroît un dessein spécial, qui peut se présenter sous deux formes alternatives, soit le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux droits d'autrui ou le dessein de procurer à un tiers un avantage illicite (ATF 138 IV 130 consid.”

“Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 IV 12 consid. 8.1 ; 129 IV 130 consid. 2.1). Ainsi, par exemple, un formulaire A, simple déclaration écrite non sujette à vérification, dont le contenu est inexact quant à la personne de l'ayant-droit économique, constitue un faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (arrêts du Tribunal fédéral 6B_383/2019 du 8 novembre 2019 consid. 8.3.3.2 non publié aux ATF 145 IV 470 ; 6B_261/2020 du 10 juin 2020 consid. 4.2 ; 6B_891/2018 du 31 octobre 2018 consid. 3.3.1). Il en va de même de la formule officielle prévue par les art. 269d CO et 19 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire (ATF 148 IV 288 consid. 4.4.3). Sur le plan subjectif, le faux dans les titres est une infraction intentionnelle. L'intention doit porter sur tous les éléments constitutifs. Le dol éventuel suffit (ATF 141 IV 369 consid. 7.4). L'art. 251 CP exige de surcroît un dessein spécial, qui peut se présenter sous deux formes alternatives, soit le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux droits d'autrui ou le dessein de procurer à un tiers un avantage illicite (ATF 138 IV 130 consid.”

“Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 IV 12 consid. 8.1 p. 14 ; 129 IV 130 consid. 2.1 p. 133). Ainsi, par exemple, un formulaire A, simple déclaration écrite non sujette à vérification, dont le contenu est inexact quant à la personne de l'ayant-droit économique, constitue un faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (arrêts du Tribunal fédéral 6B_383/2019 du 8 novembre 2019 consid. 8.3.3.2 non publié aux ATF 145 IV 470 ; 6B_261/2020 du 10 juin 2020 consid. 4.2 ; 6B_891/2018 du 31 octobre 2018 consid. 3.3.1 et la jurisprudence citée). Il en va de même de la formule officielle prévue par les art. 269d CO et 19 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire (ATF 148 IV 288 consid. 4.4.3). Un contrat en la forme écrite simple, dont le contenu est faux, ne constitue un faux intellectuel que s'il existe des garanties spéciales que les déclarations concordantes des parties correspondent à leur volonté réelle. Il faudrait que les signataires se trouvent dans une position de quasi-garant à l'égard des personnes induites en erreur (ATF 146 IV 258 consid. 1.1.1 p. 261 ; 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68 s. ; 120 IV 25 consid. 3f p.”

“Dans l'action en contestation du loyer initial, le fardeau de la preuve des loyers usuels incombe alors au locataire. Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 3.3, 4.2 et 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1). 2.1.4 Les loyers échelonnés (art. 269c CO) sont des loyers fixés à l'avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par périodes. Lorsque l'échelonnement figure dans le bail initial, le locataire peut le contester aux conditions de l'art. 270 CO. La contestation pourra porter sur le principe de l'échelonnement et/ou sur la quotité de l'un et/ou l'autre échelon. Le juge appréciera alors le loyer initial en fonction des critères des art. 269 et 269a CO. Ce droit de contester le loyer initial est d'autant plus important que, selon l'art. 270c CO, le locataire ne pourra plus contester les échelons par la suite, au moment où le bailleur les appliquera (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 659, 664 et 665). 2.2 En l'espèce, il résulte des allégués des locataires, non contestés par la bailleresse, que cette dernière est un fonds immobilier dont la direction est assurée par F______ SA, société qui a fait acquisition de l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, au prix de 5'450'000 fr., en avril 2008. Il résulte également de ces allégués que le prix de revient de l'immeuble concerné se montait, selon le rapport annuel 2022/2023 de la bailleresse, à 6'130'208 fr. Il suit de là que l'immeuble concerné ne saurait être qualifié d'ancien, puisque sa dernière acquisition remonte à une quinzaine d'années.”

“ZMP 2023 Nr. 1 (Fortsetzung von ZMP 2021 Nr. 11) Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfangsmietzinsanfechtung. Orts- und quar- tierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheblicher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Ver- mieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin- ses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungs- entscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Oberge- richt des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Er- schütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl.”

“in: BGE 144 III 514 , nahm das Bundesgericht seine Überlegungen in BGE 139 III 13 auf und hielt fest, werde der vereinbarte Anfangsmietzins erheblich erhöht, sei zu vermuten, dass der vereinbarte Mietzins als missbräuchlich anzusehen sei ("est présumé abusif"), sodass es der Vermieterin obliege, sich auf Vergleichselemente stützende Gegenbeweise zu erbringen ("incombe au bailleur d'apporter des BGE 147 III 431 S. 436 contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs"). Aus dieser Formulierung (vgl. auch bereits zit. Urteil 4A_295/2016 E. 5.3.1) ergibt sich, wie auch die Vorinstanz zu Recht annimmt, dass das Bundesgericht von einer eigentlichen Vermutung und nicht bloss von einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit ausgeht (vgl. THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2018 [nachfolgend: KOLLER 2018], ZBJV 155/2019 S. 529 ff., 533 f.; XAVIER RUBLI, Jurisprudence choisie en droit du bail, Plädoyer 2019 5 S. 28 ff., 29; vgl. PHILIPPE CONOD, Contestation du loyer initial; calcul de rendement net; âge d'un immeuble ancien, Newsletter bail.ch November 2018, S. 3). Nicht zutreffend ist der Hinweis von WEBER, wonach das Bundesgericht im Urteil 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.3.1 klargestellt habe, dass es bloss um eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit gehe (WEBER, a.a.O., N. 13c zu Art. 270 OR). Das Urteil betrifft - anders als vorliegend - den Fall, in dem die dem Richter zur Verfügung stehenden Dokumente eine Bestimmung der Nettorendite nicht ermöglichten (zit. Urteil 4A_461/2015 E. 3.3). Diesbezüglich erwähnt das Bundesgericht die Konstellation, in der die Vermieterin sich weigere oder es ohne jegliche Rechtfertigung versäume, die in ihrem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen vorzulegen, womit sie ihre Mitwirkungspflicht verletze (zit. Urteil 4A_461/2015 E. 3.3.1). Es ist somit präzisierend festzuhalten, dass bei einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis - über eine (verstärkte) Mitwirkungsobliegenheit hinaus - von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen ist.”

“Daraus kann nun aber nicht abgeleitet werden, dass eine Erhöhung von mehr als 10 % bereits als erhebliche Erhöhung gilt, welche die Vermutung der Missbräuchlichkeit gemäss BGE 139 III 13 greifen lässt. So werden im Übrigen im Urteil 4A_191/2018 vom 26. März 2019 die 10 % nicht mehr erwähnt (zit. Urteil 4A_191/2018 E. 3.3.3). ROHRER, der die in BGE 139 III 13 begründete Vermutung per se ablehnt, und darin eine eigentliche Beweislastumkehr erblickt, argumentiert, soweit man aus BGE 139 III 13 ableiten möchte, die Vermutung greife schon dann, wenn der Mietzins gegenüber dem früher massgebenden Mietzins um mehr als 10 % angehoben werde, ergäbe sich die stossende Situation, dass die Vermieterin immer - und nicht nur im Ausnahmefall - den Beweis für die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen hätte. Abgesehen von Ausnahmefällen fehle es ja bei einer Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins um weniger als 10 % an der Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Anfechtungsrechts (BEAT ROHRER, in: Das schweizerische Mietrecht [nachfolgend: Mietrecht], 4. Aufl. 2018, N. 54 zu Art. 270 OR). Diese Argumentation überzeugt, selbst wenn nicht von einer (eigentlichen) BGE 147 III 431 S. 438 Beweislastumkehr ausgegangen werden kann (vgl. nicht publ. E. 4.1). Die in BGE 139 III 13 statuierte Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer massiven Mietzinserhöhung mildert die konkrete Beweisführungslast des für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweisbelasteten Mieters. Sie ist daher mit einer gewissen Zurückhaltung anzunehmen und kann jedenfalls nicht mit den formellen Voraussetzungen der Mietzinsanfechtung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR gleichgesetzt werden. Die Vermutung greift daher nicht bereits dann, wenn der Mietzins um 10 % erhöht wird. Vorausgesetzt ist vielmehr eine massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 %, welche nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.1.4) erklärt werden kann. Bei der vorliegend unbestrittenen Erhöhung um 44 % ist dies der Fall und es greift die Vermutung der Missbräuchlichkeit.”

“ZMP 2021 Nr. 11 Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR; Art. 247 Abs. 2 ZPO. Anfangsmiet- zinsanfechtung. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheb- licher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime. Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Ver- mieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin- ses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statis- tiken sein, auch wenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (BGer E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prüfen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung des Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes, eine zur Be- stimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl von 3 oder 4 Ver- gleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGer E.”

“Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfechtung des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Ver- tragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhältnis ein Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die Vermieterschaft verfügen (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu betrachtenden) Anfech- tungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-)Konstellationen, nämlich einer- seits einen qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegangenen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unterkonstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR). Zweck der Voraussetzungen ist in erster Linie, dem materiellen Missbrauchsrecht der Art. 269 f. OR zum Durchbruch zu verhelfen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270 N 14). Die Frage, ob ein Anfangsmietzins missbräuchlich ist, beurteilt sich dagegen einzig nach Art. 269 f. OR (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 453). 2.1.2. Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte (BGE 142 III 442 E. 3.1), wobei bei einer ausgewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche vermutet wird (MPra-OESCHGER/ZAHRAD- NIK, a.a.O., S. 400). Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E.”

“Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte (BGE 142 III 442 E. 3.1), wobei bei einer ausgewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche vermutet wird (MPra-OESCHGER/ZAHRAD- NIK, a.a.O., S. 400). Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E.”

“Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im Entscheid BGE 142 III 442 zwar klargestellt, dass es an- gesichts des Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangs- mietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtspre- chung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ent- sprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter ge- zwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet, da dies an- sonsten wegen der persönlichen oder familiären Notlage oder den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt unvernünftig erschiene (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entste- hungsgeschichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr.”

“Soweit die Kläger infrage stellen, dass die Beklagte im Falle einer Nichtigkeit des Anfangsmietzinses den an sich der (ehemaligen) einfachen Gesellschaft zwischen ihr und dem Kläger 2 gesamthandschaftlich zustehenden Anspruch auf Rücker- stattung ohne dessen Zustimmung geltend machen könne, bedeutet die Teil- nahme des Klägers 2 auf Klägerseite wie schon erwähnt (Ziff. 3.2) auch eine sinn- gemässe Zustimmung dazu, dass die Beklagte das zu viel Bezahlte auf eigene - 16 - Faust zurückfordern kann. Wie später mit dem Erstrittenen zu verfahren wäre, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Prozesses. Allenfalls wäre eine Ergänzung der Liquidation der Gesellschaft möglich. Denkbar wäre aber auch ein (Eventual-) Antrag des Klägers 2 auf Aufteilung im vorliegenden Prozess. Die Frage erübrigt sich, denn ein solcher Antrag wurde nicht gestellt und die Klage ist ohnehin gutzu- heissen, wie sogleich zu zeigen ist. 4.2 Abgrenzung des Anfangsmietzinses von einer Mietzinsanpassung 4.2.1 Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten, wenn er sich entweder wegen einer persönlichen oder familiären Notlage bzw. der Lage auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume zum Vertragsschluss gezwungen sah oder der Vermieter den An- fangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich er- höht hat. Nach Abs. 2 der genannten Bestimmung können die Kantone für ihr Ge- biet im Falle von Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 269d OR für ihr Gebiet obligatorisch erklären. Das genannte Formular ist auch zu verwenden, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses den Mietzins erhöhen oder den Vertrag auf andere Weise zum Nachteil des Mieters einseitig anpassen möchte (zu den Ausnahmen später). An- dere Vertragsänderungen sind ohne Formular durch blossen Konsens der Par- teien möglich. Die Berufung auf die Formularpflicht kann rechtsmissbräuchlich sein, etwa wenn der Mieter die Rechtslage genau kennt und sich nicht innert tunlicher Frist auf den Mangel beruft.”

“Soweit die Kläger infrage stellen, dass die Beklagte im Falle einer Nichtigkeit des Anfangsmietzinses den an sich der (ehemaligen) einfachen Gesellschaft zwischen ihr und dem Kläger 2 gesamthandschaftlich zustehenden Anspruch auf Rücker- stattung ohne dessen Zustimmung geltend machen könne, bedeutet die Teil- nahme des Klägers 2 auf Klägerseite wie schon erwähnt (Ziff. 3.2) auch eine sinn- gemässe Zustimmung dazu, dass die Beklagte das zu viel Bezahlte auf eigene - 16 - Faust zurückfordern kann. Wie später mit dem Erstrittenen zu verfahren wäre, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Prozesses. Allenfalls wäre eine Ergänzung der Liquidation der Gesellschaft möglich. Denkbar wäre aber auch ein (Eventual-) Antrag des Klägers 2 auf Aufteilung im vorliegenden Prozess. Die Frage erübrigt sich, denn ein solcher Antrag wurde nicht gestellt und die Klage ist ohnehin gutzu- heissen, wie sogleich zu zeigen ist. 4.2 Abgrenzung des Anfangsmietzinses von einer Mietzinsanpassung 4.2.1 Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten, wenn er sich entweder wegen einer persönlichen oder familiären Notlage bzw. der Lage auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume zum Vertragsschluss gezwungen sah oder der Vermieter den An- fangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich er- höht hat. Nach Abs. 2 der genannten Bestimmung können die Kantone für ihr Ge- biet im Falle von Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 269d OR für ihr Gebiet obligatorisch erklären. Das genannte Formular ist auch zu verwenden, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses den Mietzins erhöhen oder den Vertrag auf andere Weise zum Nachteil des Mieters einseitig anpassen möchte (zu den Ausnahmen später). An- dere Vertragsänderungen sind ohne Formular durch blossen Konsens der Par- teien möglich. Die Berufung auf die Formularpflicht kann rechtsmissbräuchlich sein, etwa wenn der Mieter die Rechtslage genau kennt und sich nicht innert tunlicher Frist auf den Mangel beruft.”

“Il est par ailleurs constant que ces meubles étaient déjà présents du vivant du père de l'intimé, qui avait emménagé dans le logement en 1990 et à la mort duquel il avait repris le bail. Ils sont donc entièrement amortis. Dans ces conditions, la Cour de céans retiendra, à l'instar des premiers juges, que l'appartement était effectivement sous-loué meublé et que les meubles en question étaient démodés et vieillots, tout en restant utilisables. La question de la plus-value apportée par ces équipements et son incidence sur le montant du sous-loyer sera traitée ci-après (consid. 3.6). 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu, à tort selon elle, que le montant du sous-loyer devait être fixé en comparaison avec le montant du loyer principal. Elle s'appuie sur l'ATF 124 III 62 et sur un avis de doctrine et estime ainsi que, dans le cas d'espèce, les critères permettant d'apprécier le caractère abusif ou non d'un loyer en application des art. 269 ss CO sont seuls applicables. Elle allègue donc que la référence au loyer principal est inopérante. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. La même règle s'applique en cas de sous-location, le locataire principal et le sous-locataire étant liés par un contrat soumis aux règles des art. 253 et ss CO (LACHAT, la sous-location, SJ 1992 p. 469 et ss, 480; ATF 124 III 62). Pour l'année 2013, une pénurie du logement concernant notamment les logements de quatre pièces a été constatée à Genève par arrêté du Conseil d'Etat (Arrêté déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 de la loi d'application du Code civil et du Code des obligations [ArCAP; RSG I 445.07]). Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée, n'a pas été utilisée par le bailleur, ce vice de forme entraîne la nullité du loyer convenu.”

“Cette dernière s’est acquittée de certaines de ces factures sans remettre en cause leur intitulé, qui mentionnait le terme de location. De surcroît, dans l’annexe à un courriel du 16 septembre 2019, V.________, l’un des représentants de l’appelante, a également expressément utilisé le terme de location pour qualifier le paiement des prestations pécuniaires pour la mise à disposition des surfaces concernées. Il n’est en l’occurrence pas déterminant que l’intimée devait fournir d’autres contre-prestations à l’appelante, notamment de nature logistique, que la mise à disposition des locaux. Comme on l’a vu, le contrat conclu entre les parties est un contrat mixte ou composé, de sorte qu’il n’exclut pas d’autres prestations sans rapport avec un bail. De plus, il importe peu qu’aucun avis de fixation du loyer initial n’ait été signifié à l’appelante ni qu’aucun état des lieux d’entrée n’ait été établi. En effet, d’une part, l’usage d’une formule officielle pour la fixation du loyer initial prévu par l’art. 270 al. 2 CO ne concerne que les baux d’habitation (cf. Lachat et al., op. cit. p. 489). D’autre part, un tel manquement, de même que l’absence d’état des lieux, n’excluent pas en soi l’existence d’un contrat de bail. L’appelante soutient que l’intimée possédait les clés lui permettant d’accéder aux locaux et donc qu’elle n’en avait pas l’usage exclusif. Cela étant, on relève tout d’abord qu’elle possédait elle-même les clés des locaux et avait donc la possibilité d’accéder à la marchandise entreposée. Or, comme on l’a vu (cf. consid. 3.1.4 supra), une telle circonstance exclut la qualification du contrat de dépôt. Ensuite, s’il est vrai qu’en principe, le bailleur ne dispose pas des clés du local qu’il met à disposition du locataire et ne doit pas pénétrer dans celui-ci, cela n’est toutefois pas exclu en cas d’accord des parties à ce sujet (cf. Lachat et al., op. cit., p. 57). Enfin, l’argument de l’appelante selon lequel l’intimée n’était peut-être pas autorisée à lui sous-louer des locaux en raison de l’affectation de la zone industrielle dans laquelle se trouve la surface concernée, parce qu’elle n’aurait pas comme but social une activité de logistique, n’est pas pertinent.”

“On ne peut ensuite pas retenir que la recourante, représentée dans toute la procédure par une régie, aurait rendu vraisemblable, par pièce, que le bail sur le logement était encore surveillé officiellement au sens de l’art. 45 LCAP au moment de sa conclusion, de sorte que l’art. 270 CO ne trouvait alors par exception pas application et que la formule précitée, imposée dans le canton, n’avait pas à être produite à l’appui de la requête de mainlevée provisoire d’opposition. La détermination de l’intimée sur ce point semble sans pertinence dès lors qu’il apparait très invraisemblable qu’elle ait pu savoir quoi que ce soit s’agissant de la surveillance des baux encore au moment de la conclusion du sien. On relève encore en faveur de cette appréciation que l’application de l’art. 270 al. 2 CO aux baux à loyer est la règle et sa non-application l’exception, de sorte que celle-ci doit être interprétée restrictivement. Au moment de la décision attaquée à tout le moins, il convient donc de retenir sous l’angle de la vraisemblance, l’inverse n’ayant pas été rendu plus vraisemblable, que l’art. 270 al. 2 CO s’appliquait. Faute pour la recourante d’avoir produit la formule officielle, sa requête de mainlevée a été rejetée à juste titre en ce qui concerne le loyer de l’appartement. Le recours doit par conséquent être rejeté en tant qu’il porte sur les montants des loyers de l’appartement et acomptes de charges réclamés. cc) En revanche, comme on l’a exposé précédemment, l’obligation de faire usage de la formule officielle ne s’applique pas au bail portant sur la place de parc. Le recours pourrait par conséquent être admis en tant qu’il porte sur le montant des loyers du parking de 360 fr. pour quatre mois, avec intérêt à 5% l’an dès l’échéance moyenne du 1er mars 2020 indiquée dans le commandement de payer. Pour les motifs exposés ci-après (cf. consid. III), le prononcé doit toutefois être annulé d’office sur ce point et la cause renvoyée au premier juge pour nouvelles instruction et décision. III. a) En application de l'art. 253 CPC, lorsque la requête ne paraît pas manifestement irrecevable ou infondée, le tribunal donne à la partie adverse l'occasion de se déterminer oralement ou par écrit.”

“Selon la jurisprudence, deux conditions cumulatives doivent être remplies pour admettre que le logement est subventionné : la construction, la rénovation ou l’acquisition du logement doit en premier lieu avoir été entreprise avec un appui financier de la Confédération, d’un canton ou d’une commune, une aide sociale personnalisée accordée au locataire n’étant pas considérée comme une mesure d’encouragement à la construction et, d’autre part, les loyers de ces logements doivent être soumis au contrôle d’une autorité administrative indépendante du bailleur (CPF 20 juin 2019/130 précité consid. II a bb et les réf. citées). dd) Selon la jurisprudence, le contrat de bail ne vaut pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle est nécessaire (CPF 30 septembre 2019/216 consid. II a bb ; CPF 20 juin 2019/130 consid. IIa bb ; CPF 8 mai 2017/95 consid. II b aa ; CPF 2 avril 2014/125 consid. II b ; CPF 27 septembre 2011/404 consid. II a ; CPF, 5 février 2009/32 consid. II a ; CPF 18 septembre 2008/440 consid. II a ; CPF 15 novembre 2007/422 consid. II ; CPF 22 mars 2007/163 consid. II a ; CPF 29 juin 2006/314 consid. II a ; Veuillet, op. cit., n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5). En revanche, lorsque le logement est subventionné, soit lorsque les deux conditions susmentionnées sont rendues vraisemblables, l'art. 270 al. 2 CO n'est pas applicable et le bail vaut à lui seul titre de mainlevée (cf. CPF 20 juin 2019/130 précité consid. II a bb et les réf. cit.). ee) Dans un arrêt n° 328 du 2 septembre 2010, la cour de céans a admis qu’un contrat qui précisait que le bail était régi par « les dispositions légales LCAP du 11.04.1996 (en annexe) plus communément appelées aides fédérales (...) » et que « les locataires prennent connaissance des informations sur les logements LCAP » était suffisant pour retenir qu’il s’agissait d’un logement subventionné et donc valait à lui seul titre à la mainlevée. Dans un arrêt n° 146 du 7 mai 2009, la cour de céans a fait de même pour un contrat qui prévoyait qu’il s’agissait d’un logement subventionné. Dans l’arrêt n° 130 du 20 juin 2019 précité, elle a relevé que le contrat de bail litigieux comportait sous la rubrique « Bases de calcul » la mention « Le loyer est soumis à la LCAP » et a estimé cette mention suffisante pour retenir que l’appartement en cause était un logement en faveur duquel des mesures d’encouragement avaient été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer était soumis au contrôle d’une autorité au sens de l’art.”

“2 En l'espèce, le recourant n'a pas allégué en première instance que l'intimé aurait accumulé du retard dans le paiement des loyers et il n'a pris aucune conclusion à cet égard. Il s'agit donc d'un allégué nouveau, irrecevable, de sorte qu'il ne sera pas pris en compte. S'agissant de la date de libération des locaux loués, les premiers juges se sont fondés sur les allégués du recourant figurant dans son écriture du 20 janvier 2020, selon lesquels l'intimé a débarrassé ses affaires restantes le 4 mars 2019, avec son aide. Par ailleurs, le recourant n'a pas allégué que l'intimé aurait occupé les lieux jusqu'au 1er avril 2019. Il s'est borné à alléguer que l'état des chambres au départ de l'intimé aurait entraîné une impossibilité de les relouer immédiatement (voir § 5.2 ci-dessous à ce propos). Dans ces conditions, le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire dans l'établissement des faits. 2.3 Le premier grief du recourant est ainsi infondé. 3. Le recourant fait également grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 270 al. 1 CO en prenant en compte les statistiques cantonales ajustées au cas d'espèce pour fixer le loyer des chambres louées. Il soutient que les premiers juges auraient dû tenir compte des loyers usuels du quartier, fondés sur les annonces qu'il a produites dans la procédure. Il leur reproche enfin de ne pas avoir tenu compte des charges dans la fixation des loyers. 3.1 3.1.1 Lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire, le Tribunal fédéral a jugé, dans l'arrêt de principe ATF 120 II 341 consid. 5, que ce vice n'entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé. Il a donc limité, par une interprétation téléologique réductive selon l'art. 270 al. 2 CO, les effets du vice de forme à la nullité de la seule fixation du loyer, en application de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 341 consid. 3 à 5; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.”

“Il avait ainsi des "raisons légitimes de refuser de dévoiler pour le Tribunal et pour la base de données de l'ASLOCA" toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement. Par ailleurs, à bien le comprendre, l'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir appliqué les statistiques topiques. Il se plaint d'un "jugement clairement anti-bailleur", rendu "quitte à ne pas respecter les règles de droit qui s'imposent", le Tribunal ayant au surplus "refusé totalement [de] faire application" de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, "préférant se référer à des jurisprudences dépassées d'il y a 10-15 ans". 3.1. 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de l'action en contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 4.1). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l'art. 270 al. 1 CO prévoit trois conditions formelles alternatives (trois motifs alternatifs) permettant de contester un loyer initial, qu'il appartient au locataire de prouver (arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 précité consid. 4.1). Il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour que le juge doive entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2). La première condition alternative est la contrainte dans laquelle se trouve le locataire de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (art.”

“Tel sera le cas lorsqu'il existe des perspectives fondées que la décision à rendre sur ces questions ou conclusions conduise à une décision finale et rende superflu le traitement d'autres points (Staehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommmentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2e éd., 2013, n. 4 ad art. 125 CPC), ou notamment dans la perspective de régler séparément certaines des prétentions en cause par une décision partielle ou encore de régler séparément certaines questions de fait ou de droit par une décision incidente selon l'art. 237 CPC (TF 4A_142/2014 du 2 octobre 2014 consid. 2 et la référence citée ; CREC 7 février 2017/60). Sont aussi visées les questions de recevabilité, telles que la compétence, la capacité d'être partie et les autres conditions mentionnées à l'art. 59 CPC (Haldy, CR-CPC, n. 5 ad art. 125 CPC). Les art. 125 let. a et 222 al. 3 CPC sont des Kann-Vorschriften : le tribunal n'est en principe pas tenu de trancher séparément certaines conclusions ou questions et dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité d'une telle option (Tappy, CR-CPC, n. 31 ad art. 222 CPC). 4.1.2 En vertu de l'art. 269 CO, auquel renvoie l'art. 270 al. 1 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, notamment s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a ; première condition) ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a ; deuxième condition) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b ; troisième condition). L'art. 270 al. 1 CO prévoit ainsi trois conditions alternatives permettant de contester le loyer initial, dont le locataire doit prouver la réalisation. Il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour que le juge doive entrer en matière et examiner si le loyer initial est abusif (ATF 142 III 442 consid.”

“Die Kläger argumentieren selbst, dass vor- liegend das Gebäude ausgekernt sowie im Mietobjekt Küche und Bad eingebaut wur- den. Damit scheinen auch die Kläger nicht mehr von derselben Sache auszugehen. 2.2.2. Für die alternative Anfechtungsvoraussetzung der Wohnungsnot haben die Kläger grundsätzlich den Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte und sie gute Gründe hatten, die Wohnung zu wechseln (BGE 142 III 442 E. 3.1). Dabei wird bei einer aus- gewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Woh- nungssuche vermutet (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 400). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mitteilung des Anfangs- mietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und ge- nügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). - 15 - 2.2.3. Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.”

“Dabei wird bei einer aus- gewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Woh- nungssuche vermutet (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 400). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mitteilung des Anfangs- mietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und ge- nügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). - 15 - 2.2.3. Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.17% der Wohnungen leer standen. Den Klägern ist denn auch beizustimmen, wenn sie zum Beweis der Wohnungsnot auf diese Statistik verweisen und argumentieren, dass im Jahr 2021 in der Stadt Zürich je nach Quartier zwischen 0.1% bis 0.49% (gemäss Statistik bis 0.43%) der Wohnun- gen leer standen. Eine Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses ist somit gegeben. Unbeachtlich ist sodann der weitere Einwand der Beklagten, wonach zusätzlich auf die finanziellen Verhältnisse oder konkreten Suchbemühungen der Mieter einzuge- hen sei.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH).”

“Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend im Kantonsgebiet die Formularpflicht gemäss - 13 - Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen bestreitet sie in Bezug auf 2-Zimmerwohnun- gen einen relevanten Leerwohnungsbestand.”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid. 2.1). Elles doivent prendre en considération que, comme c'est le cas pour le caractère admissible du loyer qui doit s'apprécier pour l'appartement loué, et non en fonction de l'immeuble entier, la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (arrêt 4A_727/2012 du 21 mai 2013 consid.”

“L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait, selon certains auteurs, être généralisée à toute la Suisse, y compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, avant que le bien ne soit loué à un tiers. De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie. Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent locataire, il commet un faux dans les titres (D. LACHAT, K. GROBET THORENS, X. RUBLI et P. STASNI, Le bail à loyer, réédition revue et complétée, 2019, p. 252). 4.1.7. L'art. 269d al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO, prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b). Ainsi, lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a retenu, selon une interprétation téléologique fouillée de l'art. 270 al. 2 CO, la nullité partielle du contrat, limitée au loyer, au sens de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 206, SJ 1994, p. 237 ; 120 II 341 consid. 5d ; 140 III 583 consid. 3.2). La jurisprudence se montre rigoureuse s'agissant des mentions portées sur les formules officielles. Ainsi une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, ou lorsqu'ils ne sont, selon le principe de la confiance, pas suffisamment précis pour que le destinataire en comprenne toute la portée. Il en va de même d'une clause d'échelonnement du loyer pas suffisamment explicitée dans l'avis de notification du loyer (ATF 120 II 208 consid. 3b ; 118 II 132 consid. 2 ; 106 II 360 consid. 3c à d). Dans le même sens, le Tribunal fédéral a jugé que lorsque les facteurs invoqués par le bailleur pour motiver la hausse de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail sont antinomiques, la sanction liée au vice de forme dans la notification du loyer est la nullité partielle du contrat de bail quant au loyer convenu (ATF 124 III 62 consid.”

“Le canton de Genève a fait usage de la faculté offerte par l'art. 270 al. 2 CO de rendre obligatoire, en cas de pénurie de logements, la formule officielle de fixation du loyer pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 207 LaCC). La mention de l'ancien loyer et la motivation contenues dans la formule officielle doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration, de manière à ce qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder. Il s'ensuit que, sous réserve d'un abus de droit, la sanction de l'absence de notification du loyer au moyen de la formule officielle, la notification au-delà des trente jours suivant la remise des locaux, l'absence ou l'insuffisance de la motivation, l'absence de signature manuscrite ou encore l'indication erronée, voire inexistante du précédent loyer entraîne la nullité partielle du bail limitée à la fixation du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 120 II 341 consid. 5d). La notification viciée du loyer initial entraîne sa nullité.”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. Dans la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL ; BLV 221.315), il est prévu qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 %. Un arrêté du conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (Arrêté rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire [ALFOCL] ; BLV 221.315.1), entré en vigueur le 1er août 2001, a rendu obligatoire la formule officielle. Cet arrêté a depuis été remplacé par un arrêté du 26 mars 2014, puis un arrêté du 16 décembre 2020, qui prévoit une exception pour les districts d'Aigle et de la Broye-Vully. Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, loc. cit). 4.3 En l’espèce, on ne peut considérer comme le fait l’appelante, que la preuve de la remise de la formule officielle est une probatio diabolica. Comme l’ont relevé les premiers juges, il aurait suffi d’adresser la formule officielle aux locataires par courrier recommandé ou de la faire contresigner par ceux-ci.”

“En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC; RS/GE 1 05). Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en évacuation (ATF 140 III 583 consid.”

“2 En l'espèce, les appelants ne démontrent pas que leur nouvelle prétention présenterait un lien de connexité avec les autres prétentions formulées à la procédure ou que leur adverse partie aurait consenti à la modification de leur prétention. Ils n'exposent pas davantage que la modification concernée reposerait sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. La conclusion concernée sera donc déclarée irrecevable. 3.             Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que les clauses du contrat de bail selon lesquelles le loyer serait échelonné durant les trois premières années, puis indexé ainsi que l'avis de majoration du 6 novembre 2008 soient valables, et, par conséquent, d'avoir rejeté leurs conclusions en nullité des clauses et avis concernés ainsi qu'en enrichissement illégitime et restitution de trop-perçu de loyer en découlant. D'après les appelants, le Tribunal aurait en tous les cas violé son obligation de motiver sa décision sur ces points. 3.1 3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 120 II 341 consid. 5d). 3.1.2 L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Une clause d'indexation peut en revanche s'appliquer dès l'échéance de la période d'échelonnement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.2). 3.1.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.”

“6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale.”

“Reste réservée la modification de l’état locatif visée à l’art. 42 LGL (art. 78 al. 4 RGL). 5) a. S’agissant de la protection des locataires, l’art. 253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“106 ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p. 140 ; CPF 20 juin 2019/130 consid. II a aa et les arrêts cités). bb) Aux termes de l’art. 270 al. 1. CO (Code des obligations ; RS 220), lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. cc) L’art. 270 CO, dont le titre est « Contestation du loyer, I. Demande de diminution du loyer, 1. Loyer initial », figure au chapitre sur la protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitation et de locaux commerciaux. Aux termes de l’art. 253b al. 3 CO, déjà dans sa teneur en 2013, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent toutefois pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (ATF 129 II 125 consid. 4.2). Cela est encore confirmé par l’art. 2 al. 2 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habi-tations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11) qui prévoit que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF - qui traitent d’autres sujets - sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (cf.”

“b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/2______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid.”

“; sur le tout : TF 4A_431/2019 précité consid. 5.1 ; ég. TF 4A_529/2023 du 20 septembre 2024 consid. 4.1).   3.2.2              La modification du contrat n'est qu'une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO (TF 4A_431/2019 précité consid. 5.2).   3.2.3              La conclusion d'un contrat n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière que si une disposition spéciale de la loi le prévoit (art. 11 al. 1 CO) ou si les parties en sont convenues (art. 16 al. 1 CO). Lorsqu'aucune forme particulière n'est prescrite, les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO).                 La loi ne prescrit aucune forme pour la conclusion du contrat de bail, qui peut donc être conclu par actes concluants (ATF 119 III 78 consid. 3c), sous réserve de l'utilisation de la formule officielle dans les cantons qui en ont rendu l'usage obligatoire pour la conclusion d'un nouveau bail (art. 270 al. 2 CO ; TF 4A_431/2019 précité consid. 5.3).                 La jurisprudence a admis qu'un contrat de bail à ferme agricole soit conclu tacitement, par actes concluants, dès lors que le fermier fauchait librement le pré en cause et rémunérait le bailleur pour le foin qu'il emportait (ATF 118 II 441 consid. 1 ; TF 4A_431/2019 précité consid. 5.1).                 Les parties qui ont réservé la forme écrite sont réputées en avoir fait une condition de la validité du contrat (art. 16 al. 1 CO). Il faut toutefois considérer que les parties ont renoncé à la forme écrite lorsque les prestations contractuelles sont fournies et acceptées sans réserve, malgré l'inobservation de la forme écrite (ATF 105 II 75 consid.1 ; TF 4A_431/2019 précité consid. 5.3 ; TF 4A_416/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3-3.4).   3.3 3.3.1              La résiliation est en principe irrévocable (ATF 135 III 441 consid. 3 ; TF 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.2). La jurisprudence réserve toutefois plusieurs exceptions dont celle où la résiliation est contestée par son destinataire (ATF 128 III 70 consid.”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid.”

“L'intimée a produit le contrat de bail à loyer signé par les deux parties mentionnant un appartement de trois pièces. L'appelante avait alors tout le loisir d'apporter la contre-preuve démontrant que le logement comprenait quatre pièces, ce qu'elle a échoué à faire. Il ne saurait donc être reproché aux premiers juges d'avoir violé l'art. 8 CC. Le grief de l'appelante sera donc rejeté. 5. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 270 CO, ne s'étant basé que sur une seule statistique et, qui plus est, sur la valeur médiane en lieu et place de la valeur moyenne, ayant impacté à la baisse l'état de l'appartement en question et de ses installations contrairement à la jurisprudence. Elle leur reproche également d'avoir augmenté de 1% seulement, soit 10 fr., le loyer découlant des statistiques en raison de l'accès à une cour, à un jardin, à un galetas et à plusieurs commerces à proximité, ladite augmentation devant être chiffrée à 165 fr. par mois. 5.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid.”

“Mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 (Poststempel) focht der Kläger den An- fangsmietzins rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich gestützt auf Art. 270 Abs. 1 lit. a OR an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Januar 2020 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, wo- raufhin der Kläger mit Eingabe vom 10. Februar 2020 (Poststempel) eine begrün- dete Klage bei der Vorinstanz einreichte (act. 1). Anlässlich der Hauptverhandlung vom 20. August 2020 beschränkte die Vorinstanz das Verfahren mit Einverständ- nis der Parteien einstweilen auf die Frage der formalen Anfechtungsvoraussetzun- gen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR. Mit Urteil vom 14. Oktober 2020 erliess die Vorinstanz sodann den vorstehend zitierten Entscheid. Für die Darstellung der restlichen vorinstanzlichen Prozessgeschichte ist auf die Ausführungen im ange- fochtenen Entscheid zu verweisen. - 12 -”

“L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs. Il prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté. Selon l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs et donc, l'art. 270 al. 2 CO, ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).”

“ZMP 2023 Nr. 4 Art. 270 OR; Art. 269 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfechtung des Anfangsmietzin- ses. Nettorendite. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Vermutung der Missbräuchlichkeit. Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Wil- len des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Lie- genschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Miet- wohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorendi- teberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die feh- lenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgeset- zes verwendet wurden.”

“93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III - 17 - 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356 E. 3). Umgekehrt sind die Parteien bei der Festsetzung der Höhe des Anfangsmietzinses freier: Der Mietzins kann – jedenfalls soweit er nicht anhand des vorausgegange- nen Mietverhältnisses festgelegt wird – nach absoluter Methode bestimmt werden (Netto- oder Bruttorendite, orts- und quartierübliche Vergleichsmiete). Eine Bin- dung an die frühere Mietzinsgestaltung besteht daher nicht. Andererseits sind die Bestimmungen für die Anfangsmietzinsfestsetzung teils aber auch strenger als diejenigen für Mietzinsanpassungen: Wo das kantonale Recht für die Festsetzung eine Formularpflicht gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR vorsieht, erweist sich jeder Anfangsmietzins als nichtig, der ohne das Formular festgesetzt wurde. Für die Abgrenzung ist u.a. massgeblich, ob die Parteien mit der vereinbarten Ver- tragsmodifikation nur den Mietzins anpassen wollen oder auch andere wesentliche Vertragsbestandteile. Ist etwa die Mietsache als Folge von Grundrissveränderun- gen nicht mehr die gleiche, so ist es ohne weiteres möglich und daher im Zweifel auch davon auszugehen, dass die Parteien einen neuen Mietvertrag abschliessen. Dem Vermieter kann diesfalls nicht vorgeworfen werden, er habe das für Vertrags- änderungen gemäss Art. 269d OR erforderliche Formular nicht verwendet (ZMP 2022 Nr. 5). Eine etwaige Formularpflicht richtet sich einzig nach Art. 270 Abs. 2 OR und dem entsprechenden kantonalen Recht (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017 E. 2.2; BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E. 2.2). Geht es umgekehrt nur um die Anpassung des Mietzinses, so genügt es grund- sätzlich nicht, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen.”

“Andererseits sind die Bestimmungen für die Anfangsmietzinsfestsetzung teils aber auch strenger als diejenigen für Mietzinsanpassungen: Wo das kantonale Recht für die Festsetzung eine Formularpflicht gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR vorsieht, erweist sich jeder Anfangsmietzins als nichtig, der ohne das Formular festgesetzt wurde. Für die Abgrenzung ist u.a. massgeblich, ob die Parteien mit der vereinbarten Ver- tragsmodifikation nur den Mietzins anpassen wollen oder auch andere wesentliche Vertragsbestandteile. Ist etwa die Mietsache als Folge von Grundrissveränderun- gen nicht mehr die gleiche, so ist es ohne weiteres möglich und daher im Zweifel auch davon auszugehen, dass die Parteien einen neuen Mietvertrag abschliessen. Dem Vermieter kann diesfalls nicht vorgeworfen werden, er habe das für Vertrags- änderungen gemäss Art. 269d OR erforderliche Formular nicht verwendet (ZMP 2022 Nr. 5). Eine etwaige Formularpflicht richtet sich einzig nach Art. 270 Abs. 2 OR und dem entsprechenden kantonalen Recht (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017 E. 2.2; BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E. 2.2). Geht es umgekehrt nur um die Anpassung des Mietzinses, so genügt es grund- sätzlich nicht, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Vielmehr ist die Formular- pflicht nach Art. 269d OR zu beachten, jedenfalls soweit eine Änderung den Mieter belastet (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123). Dies gilt etwa auch, wenn im Rahmen einer Vertragsänderung typfremde Nebenabreden der Miete einverständlich auf- gehoben werden wie beim Wegfall der Hauswartsverpflichtung des Mieters (BGE 131 III 566 E. 3.1 = Pra 2006 Nr. 54). In gewissen Konstellationen können aller- dings auch Vertragsanpassungen ohne amtlich bewilligtes Formular erfolgen. Selbst belastende Änderungen können auf diese Weise vorgenommen werden, - 18 - aber nur sofern der Mieter bei der Anpassung nicht unter Druck stand und über sein Anfechtungsrecht informiert war (BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr.”

“Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder - 6 - einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab- schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in: Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüg- lich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr.”

“5 ; 124 III 62 consid. 2a ; 137 II 547 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 4.4 et 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.1). La jurisprudence retient également que, dans un avis de ce genre, l'indication des motifs d'une éventuelle hausse tout comme l'indication du loyer antérieur, sont essentielles pour permettre au nouveau locataire de se déterminer en toute connaissance de cause et de choisir entre contester le loyer convenu ou, au contraire, s'en accommoder (arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1). Il ne suffit pas que le locataire ait eu vent du loyer versé par l'ancien locataire par une autre voie, par exemple à la suite d'une information délivrée par ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.1 et 3.2 et les arrêts cités). Ainsi, l'absence de l'indication du loyer antérieur dans l'avis de fixation du loyer initial constitue un vice dirimant de la communication qui fait l'objet de l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 consid. 3). 4.2.1. En l'espèce, tel que l'a retenu le TCO, il y a tout d'abord lieu de relever que les contrats de bail et les avis de fixation du loyer initial sont des titres dans la mesure où ils sont destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique. Le contrat de bail est propre à prouver la relation juridique existant entre bailleur et locataire et les conditions de la location. Le contrat et l'avis de fixation prouvent d'autre faits (le dernier locataire, le dernier loyer payé et la hausse de loyer intervenue) ayant une portée juridique (la possibilité pour le locataire de contester son loyer initial). L'auteur réel des titres litigieux mensongers correspond bien à son auteur apparent (la bailleresse et son représentant, soit la régie), de sorte que l'infraction s'analyse sous l'angle du faux intellectuel. Pour déterminer si leur contenu mensonger tombe sous le coup de l'art. 251 CP, il faut ainsi déterminer si, compte tenu de la législation applicable et du contexte de la conclusion d'un nouveau contrat de bail, leur qualité leur confère une crédibilité accrue auquel le nouveau locataire doit pouvoir se fier raisonnablement.”

“3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr.”

“L’appelante soutient que si l’avocate de l’époque n’avait pas réagi et, en particulier n’avait pas invoqué la nullité du loyer initial pour absence de formule, c’est parce que celle-ci figurait au dossier des intimés, avec leur contrat de bail. 4.2 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. Dans la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL ; BLV 221.315), il est prévu qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 %. Un arrêté du conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (Arrêté rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire [ALFOCL] ; BLV 221.315.1), entré en vigueur le 1er août 2001, a rendu obligatoire la formule officielle. Cet arrêté a depuis été remplacé par un arrêté du 26 mars 2014, puis un arrêté du 16 décembre 2020, qui prévoit une exception pour les districts d'Aigle et de la Broye-Vully. Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid.”

“Cette interprétation se justifie notamment au regard du but de la disposition, soit la protection des locataires contre le risque de loyers abusifs, qui existe en particulier lorsque le nombre de logements est si faible qu'une personne conclut un contrat même si le bailleur exige un prix abusif (ATF 142 Ill 442, consid. 3.1.4). En d'autres termes, la pénurie entraîne par elle-même une situation de contrainte, de sorte qu'elle ne constitue pas une présomption de fait réfragable, qui pourrait être renversée dans un cas particulier (TF 4A_93/2017 du 21 septembre 2017 consid. 4.3). Il faut que les circonstances soient telles que l'on ne puisse attendre du locataire qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que la situation sur le marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable (ATF 136 III 82 consid. 2 et les références citées). La Tribunal fédéral a retenu que la situation peut être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal ; pour arriver à cette conclusion, le Tribunal fédéral a pris appui sur l'articulation entre l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'art. 270 al. 2 CO et sur le but de protection des locataires poursuivi par ces dispositions (ATF 136 III 82 consid. 2 et les références citées). Lorsqu'une telle constatation officielle – laquelle constitue un fait notoire – existe, le locataire est dispensé d'apporter des preuves pour démontrer l'état de pénurie (TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.2 ; CACI 16 février 2018/100, pour le droit vaudois). En l'absence d'une réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5 % peut être considéré comme une situation de pénurie (TF 4A_453/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.3). En l'absence d'une constatation officielle de la pénurie, le locataire peut apporter la preuve de cette pénurie par d'autres moyens, par exemple par témoins (TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2, in SJ 2013 I 49). Le canton de Vaud a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie de logements, en édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (LFOCL ; BLV 221.”

“La Tribunal fédéral a retenu que la situation peut être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal ; pour arriver à cette conclusion, le Tribunal fédéral a pris appui sur l'articulation entre l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'art. 270 al. 2 CO et sur le but de protection des locataires poursuivi par ces dispositions (ATF 136 III 82 consid. 2 et les références citées). Lorsqu'une telle constatation officielle – laquelle constitue un fait notoire – existe, le locataire est dispensé d'apporter des preuves pour démontrer l'état de pénurie (TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.2 ; CACI 16 février 2018/100, pour le droit vaudois). En l'absence d'une réglementation cantonale, un taux de vacance inférieur à 1,5 % peut être considéré comme une situation de pénurie (TF 4A_453/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.3). En l'absence d'une constatation officielle de la pénurie, le locataire peut apporter la preuve de cette pénurie par d'autres moyens, par exemple par témoins (TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2, in SJ 2013 I 49). Le canton de Vaud a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie de logements, en édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (LFOCL ; BLV 221.315). Selon l'art. 4 de cette loi, il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 % du parc locatif, l'arrêté du Conseil d'Etat du 26 mars 2014 (ALFOCL ; BLV 221.315.1) ayant rendu obligatoire l'utilisation de la formule officielle au changement de locataire. 4.2 II ne s'agit pas, à ce stade et dans le cadre du présent recours, de préjuger de l'issue du litige opposant les parties, singulièrement sur la base de l'ensemble des moyens de preuve produits en première instance, dont l'appréciation relève en définitive du juge du fond. Il s'agit uniquement d'examiner si le premier juge avait l'obligation, au regard de l'art. 125 let. a CPC, de statuer de manière séparée sur la réalisation des conditions permettant de contester le loyer initial, comme requis par le recourant, auquel un délai a été imparti pour compléter ses allégués et offres de preuve.”

“L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, ibidem). 7.2. Après avoir considéré que le contrat de bail signé par les parties le 11 décembre 2007 constituait un nouveau contrat de bail, les premiers juges ont constaté et retenu que A.”

“La Cour constate que les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de fait légal, la doctrine et la jurisprudence relatifs aux dispositions précitées, de sorte qu’il suffit de renvoyer au jugement entrepris sur ce point (cf. jugement attaqué, consid.14.2, p. 20 s.). Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsnot für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des in Art. 269d OR erwähnten amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Mit Eintritt in Rechtskraft am 1. Januar 2003 wurde die Verwendung des amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags im ganzen Kanton Freiburg für obligatorisch erklärt (Art. 1 der Verordnung vom 26. November 2002 über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge [SGF 222.3.12]; vgl. auch Art. 27 des Ausführungsgesetzes vom 9. Mai 1996 über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag [MPVG; SGF 222.3.1]). Zurzeit besteht im Kanton Freiburg aufgrund des Leerwohnungsbestands - anders als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zwischen dem Beschwerdeführer und der damaligen Eigentümerin - keine Formularpflicht mehr (Verordnung vom 14. Dezember 2020 zur Aufhebung der Verordnung über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge; ASF 2020_184).”

“A______ a produit un rapport de la société BW______ sur le trafic d'e-mails de son Etude mettant en avant son volume important et un avis de droit complémentaire reprenant en substance les arguments développés dans le précédent avis et citant une opinion doctrinale critiquant la jurisprudence développée en lien avec les formulaires A. c. Le MP persiste dans ses conclusions. La seule question que posait l'appel principal était de savoir si l'avis de fixation du loyer initial constituait un titre puisque A______ avait initialement tout admis – à deux reprises devant le MP et une fois devant le TMC – et que les faits ressortaient clairement du dossier. L'avis de droit versé à la procédure qui préconisait de renverser une jurisprudence bien établie depuis 20 ans sur la qualité de titre du formulaire A, n'était nullement convaincant, pas plus que les différents arrêts du Tribunal fédéral relevés par la défense. Il ressortait de la jurisprudence que la crédibilité accrue d'un document dépendait des circonstances concrètes. La particularité du cas d'espèce résidait dans le fait que l'avis de fixation de loyer découlait de l'art. 270 CO et que son contenu était défini par l'art. 19 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux(OBLF), et non pas du fait que le bailleur fût dans une position de garant ou non. Le but de l'avis de fixation était d'informer le locataire de ses droits de saisir l'autorité de conciliation en lui fournissant toutes les informations utiles lui permettant de se déterminer. La justice se fondait par ailleurs sur ces avis-là lorsqu'elle était saisie car elle partait du présupposé que ce document était vrai. L'autre critère pour retenir la crédibilité accrue de l'avis de notification du loyer initial était que le locataire n'avait pas la possibilité de vérifier les informations au sujet de l'ancien locataire et du montant de l'ancien loyer. A cet égard le Tribunal fédéral avait d'ailleurs considéré qu'un faux justificatif de travaux d'entretien établi par un propriétaire et produit en justice dans le cadre d'un litige avec un locataire constituait bien un titre.”

“A______ a produit un rapport de la société BW______ sur le trafic d'e-mails de son Etude mettant en avant son volume important et un avis de droit complémentaire reprenant en substance les arguments développés dans le précédent avis et citant une opinion doctrinale critiquant la jurisprudence développée en lien avec les formulaires A. c. Le MP persiste dans ses conclusions. La seule question que posait l'appel principal était de savoir si l'avis de fixation du loyer initial constituait un titre puisque A______ avait initialement tout admis – à deux reprises devant le MP et une fois devant le TMC – et que les faits ressortaient clairement du dossier. L'avis de droit versé à la procédure qui préconisait de renverser une jurisprudence bien établie depuis 20 ans sur la qualité de titre du formulaire A, n'était nullement convaincant, pas plus que les différents arrêts du Tribunal fédéral relevés par la défense. Il ressortait de la jurisprudence que la crédibilité accrue d'un document dépendait des circonstances concrètes. La particularité du cas d'espèce résidait dans le fait que l'avis de fixation de loyer découlait de l'art. 270 CO et que son contenu était défini par l'art. 19 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux(OBLF), et non pas du fait que le bailleur fût dans une position de garant ou non. Le but de l'avis de fixation était d'informer le locataire de ses droits de saisir l'autorité de conciliation en lui fournissant toutes les informations utiles lui permettant de se déterminer. La justice se fondait par ailleurs sur ces avis-là lorsqu'elle était saisie car elle partait du présupposé que ce document était vrai. L'autre critère pour retenir la crédibilité accrue de l'avis de notification du loyer initial était que le locataire n'avait pas la possibilité de vérifier les informations au sujet de l'ancien locataire et du montant de l'ancien loyer. A cet égard le Tribunal fédéral avait d'ailleurs considéré qu'un faux justificatif de travaux d'entretien établi par un propriétaire et produit en justice dans le cadre d'un litige avec un locataire constituait bien un titre.”

“L'objectif d'une telle mesure est de rétablir une situation conforme au droit. De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 et les références citées). À cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous l'angle de l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux indiquant un loyer qui ne correspond pas à celui fixé par le DT (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.2; 1C_468/2008 du 15 décembre 2008). e. En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent exiger que, lors de la conclusion d'un nouveau bail, le propriétaire fasse usage d'une formule officielle de même teneur que celle mentionnée à l'art. 269d CO (art. 270 al. 2 CO). Il s'agit de celle prévue pour la notification des hausses de loyer en cours de bail. Dite formule est celle agréée par le canton. Toute situation de hausse de loyer impliquant l'utilisation de cette formule est nulle si elle n'est pas faite au moyen de celle-ci (art. 269d al. 1 CO). Le canton de Genève a fait usage de cette faculté (art. 207 de la loi d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013 - LaCC - RS E 1 05 ; ancien art. 109 LaCC du 28 novembre 2010, entrée en vigueur le 1er janvier 2011), mais cette règle existait sous l'égide des art. 109 LaCC du 28 novembre 2010 et 24 LaCC du 7 mai 1981. f. Dans une affaire similaire, la chambre administrative a déjà retenu que l'injonction d'établir la formule officielle de fixation du loyer initial s'agissant de locataires ayant quitté le logement après la fin de la période du contrôle étatique n'avait plus d'objet (ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid.”

“Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR (nachfolgend: "Formular") beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.”

“Néanmoins, en vertu de son devoir d’interpellation, le juge aide les parties en leur posant des questions adéquates. Il doit ainsi les amener à alléguer et à établir les faits, tel que prévu à l’art. 247 al. 1 CPC, et attirer leur attention sur leur devoir de participer à la production de preuves. Le juge peut ainsi inviter une partie à compléter ses moyens de preuve si, par exemple, les documents produits sont insuffisants (D. Lachat/B. Lachat, Procédure, n. 5.3.6.3 p. 238). 3. 3.1 L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir considéré qu’il n’avait pas apporté la preuve de la notification de la formule officielle de hausse de loyer en se fondant uniquement sur la pièce produite par l’intimé, de sorte que le contrat de bail prévu entre les parties était entaché de nullité partielle. Il soutient que la pièce qu’il a produite en première instance est une copie de la formule officielle dans son intégralité et en format couleur, soit un document recto-verso, comportant toutes les indications exigées par la jurisprudence, dès lors parfaitement valable. 3.2 3.2.1 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.”

“Die erstinstanzliche Aussage, es würde an Unterlagen fehlen, um die Nettorendite zu berechnen, der sich die Vorinstanz anschloss, erfolgte im Rahmen einer Eventualbegründung. Die Erstinstanz erwog (E. 6.4), selbst wenn (Herv. beigefügt) das Gericht im Rahmen seiner Ermessensprüfung einen tieferen Anfangsmietzins eruieren möchte, lägen im vorliegenden Fall keine Unterlagen vor, um eine Nettorenditeberechnung durchzuführen. In E. 6.5, den sich die Vorinstanz mittels Verweis zu eigen machte (zur Zulässigkeit solcher Verweise vgl.: BGE 119 II 478 E. 1d; Urteil 4A_608/2020 vom 26. Februar 2021 E. 3.3.4 mit Hinweisen), erwog die Erstinstanz namentlich auch, gemäss Mietzinsaufstellung aus dem Jahre 2007 habe die unmittelbare Vormieterin des betroffenen Mietobjekts Fr. 1'131.-- als Mietzins bezahlt. Verglichen zu dem von den Parteien festgelegten Anfangsmietzins betrage die Differenz rund 2 %. Diese minimale Differenz sei nicht zu beanstanden und liege im unteren Bereich der vom Bundesgericht aufgestellten Grenze von 10 % für die Prüfung eines missbräuchlichen Mietzinses nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (vgl. BGE 147 III 431 E. 3.3.2; 136 III 82 E. 3.4).”

“Sie argumentieren, dass sie ansonsten einen sehr langen Arbeitsweg hätten und nach abendlichen beruflichen Veranstaltungen nicht mehr - 16 - nach Hause kommen würden. Dies stellen grundsätzlich gute Gründe für einen Woh- nungswechsel dar, welche auch von der Beklagten nicht infrage gestellt wurden. Fra- gen könnte sich höchstens, ob die Angaben der Kläger nicht zumindest teilweise ak- tenwidrig sind. So wohnten sie vor dem Umzug offenbar nicht wie vorgebracht in Bern, sondern – wie sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien ergibt – in Zü- rich bzw. in Y./SO. Zumindest beim ehedem in Y. wohnhaften Kläger 2 scheint der angegebene Grund aber damit zuzutreffen. In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1. Grundlagen 3.1.1. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft. 3.1.2. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Miet- zinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete; BGE 144 III 514 E. 2.1 [= Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die min- destens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw.”

“Sie argumentieren, dass sie ansonsten einen sehr langen Arbeitsweg hätten und nach abendlichen beruflichen Veranstaltungen nicht mehr - 16 - nach Hause kommen würden. Dies stellen grundsätzlich gute Gründe für einen Woh- nungswechsel dar, welche auch von der Beklagten nicht infrage gestellt wurden. Fra- gen könnte sich höchstens, ob die Angaben der Kläger nicht zumindest teilweise ak- tenwidrig sind. So wohnten sie vor dem Umzug offenbar nicht wie vorgebracht in Bern, sondern – wie sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien ergibt – in Zü- rich bzw. in Y./SO. Zumindest beim ehedem in Y. wohnhaften Kläger 2 scheint der angegebene Grund aber damit zuzutreffen. In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten.”

“Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im Entscheid BGE 142 III 442 zwar klargestellt, dass es an- gesichts des Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangs- mietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtspre- chung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ent- sprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter ge- zwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet, da dies an- sonsten wegen der persönlichen oder familiären Notlage oder den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt unvernünftig erschiene (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entste- hungsgeschichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr.”

“Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte (BGE 142 III 442 E. 3.1), wobei bei einer ausgewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche vermutet wird (MPra-OESCHGER/ZAHRAD- NIK, a.a.O., S. 400). Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E.”

“L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, ibidem). 7.2. Après avoir considéré que le contrat de bail signé par les parties le 11 décembre 2007 constituait un nouveau contrat de bail, les premiers juges ont constaté et retenu que A.”

“La Cour constate que les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de fait légal, la doctrine et la jurisprudence relatifs aux dispositions précitées, de sorte qu’il suffit de renvoyer au jugement entrepris sur ce point (cf. jugement attaqué, consid.14.2, p. 20 s.). Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art.”

“En matière de bail, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023, consid. 3.2.3 et les références).   En revanche, l’art. 641 al. 2 CC permet au propriétaire de revendiquer sa chose contre quiconque la détient sans droit. L’art. 270 CO habilite le locataire à contester le montant du loyer initial s’il estime qu’il est abusif au sens des art. 269 et 269a CO. La nullité partielle qui découle de l’absence de notification du loyer au moyen de la formule initiale prescrite à l’art. 270 al. 2 CO se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I p. 19); le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011, consid. 2.2). Le Tribunal fédéral a relevé que la procédure en cas clair ne s'oppose pas à la constatation de l’existence d’un abus de droit manifeste (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023, consid. 4.3).  En revanche, le sous-locataire ne peut pas agir en contestation du loyer initial vis-à-vis du bailleur, dès lors qu’il n’est pas partie au rapport de bail principal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2012 du 3 septembre 2012, consid. 2.1). A l'échéance du bail principal, le bailleur peut demander au locataire et au sous-locataire une indemnité pour occupation illicite des lieux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer, fondée sur l'article 262 al.”

“Quant aux témoignages des curatrices de l’intimé, qui ont toutes deux affirmé ne pas avoir reçu la formule, il n'y a pas lieu de les remettre en doute, dans la mesure où aucun moyen de preuve ne remet en cause cette circonstance. D'ailleurs, G.________ prétend avoir remis la formule à l'intimé en lui demandant de remettre un exemplaire à sa curatrice, ce qui ne contredit nullement les déclarations des précitées. Au vu de ces différents motifs, il convient de confirmer l'appréciation des premiers juges selon laquelle les témoignages écrits de G.________ n'étaient pas suffisants pour apporter la preuve de la remise effective du formulaire officiel à l'intimé, pas plus que la pièce 7 produite par l'appelante, à savoir une formule officielle, datée certes du septembre 2017, mais ne comportant aucune signature manuscrite, ni du côté locataire ni du côté bailleur, mais seulement une rubrique « signature du locataire pour valoir accusé de réception » restée désespérément vide. 4. Abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial 4.1 L'appelante invoque ensuite un abus de droit de l'intimé à se prévaloir de la nullité du loyer initial faute de remise du formulaire officiel. 4.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO (Loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO, pour la conclusion de tout nouveau bail. Il n'est pas contesté que le canton de Vaud imposait pareille formule au moment de la signature du contrat de bail entre les parties en août 2017. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail, le jour de la remise de la chose louée, ou au plus tard dans les 30 jours qui suivent la prise de possession (ATF 121 III 56 consid. 2c). Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les indications utiles (ATF 137 III 547 consid. 2.3). Elle sert aussi à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 120 II 341 consid.”

“Wenn das Bundesgericht bereits bei einem Umbau mit Verän- derung der Zimmerzahl vorsieht, dass einzig erwähnt werden müsse, es handle sich um eine Erstvermietung, dann hat dies umso mehr für eine Liegenschaft zu gelten, die nicht bloss umfassend saniert wurde, sondern bei der ein grosser Geschäftsraum in zwei Wohnungen umgebaut wurde. Entsprechend war die Beklagte nicht verpflichtet, den ehemaligen Mietzins auf dem Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses anzugeben. Auf dem Formular musste lediglich erkennbar sein, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Wie dies auf dem Formular konkret kenntlich zu machen ist, liess das Bundesgericht bis- her offen. Indem die Beklagte auf dem Formular vermerkte, dass es sich um einen "Erstbezug nach Totalsanierung" handle, machte sie deutlich, dass es sich bei der Wohnung um eine Erstvermietung handelte. Der auf dem amtlichen Formular mitge- teilte Anfangsmietzins erweist sich aus den ausgeführten Gründen als formgültig. 2. Anfechtung des Anfangsmietzinses 2.1. Grundlagen 2.1.1. Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer persön- lichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Woh- nungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich er- höht hat. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die drei Voraussetzun- gen alternativ, d.h. es genügt, dass eine von ihnen erfüllt ist, damit die Anfechtung des Anfangsmietzinses als zulässig erachtet wird (BGE 142 III 442 E. 2.2; BGE 136 III 82 E. 2.). Es obliegt dem Mieter, den Beweis zu erbringen, dass eine der drei Vo- raussetzungen erfüllt ist (BGer 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002 E. 2.1 und 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3a, je mit Hinweisen). - 12 - Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen.”

“Dans l'action en contestation du loyer initial, le fardeau de la preuve des loyers usuels incombe alors au locataire. Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 3.3, 4.2 et 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1). 2.1.4 Les loyers échelonnés (art. 269c CO) sont des loyers fixés à l'avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par périodes. Lorsque l'échelonnement figure dans le bail initial, le locataire peut le contester aux conditions de l'art. 270 CO. La contestation pourra porter sur le principe de l'échelonnement et/ou sur la quotité de l'un et/ou l'autre échelon. Le juge appréciera alors le loyer initial en fonction des critères des art. 269 et 269a CO. Ce droit de contester le loyer initial est d'autant plus important que, selon l'art. 270c CO, le locataire ne pourra plus contester les échelons par la suite, au moment où le bailleur les appliquera (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 659, 664 et 665). 2.2 En l'espèce, il résulte des allégués des locataires, non contestés par la bailleresse, que cette dernière est un fonds immobilier dont la direction est assurée par F______ SA, société qui a fait acquisition de l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, au prix de 5'450'000 fr., en avril 2008. Il résulte également de ces allégués que le prix de revient de l'immeuble concerné se montait, selon le rapport annuel 2022/2023 de la bailleresse, à 6'130'208 fr. Il suit de là que l'immeuble concerné ne saurait être qualifié d'ancien, puisque sa dernière acquisition remonte à une quinzaine d'années.”

“5 Der vorliegende Fall eines Senkungsbegehrens parallel zu einer Anfech- tung der Ausscheidung von bisher im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten zeigt exemplarisch, dass im Rahmen der Anfechtung der Vertragsänderung auch ein Senkungsbegehren nach Art. 270a Abs. 3 OR möglich sein muss, denn das Bundesgericht stellt hohe formelle und materielle Anforderungen an eine solche Ausscheidung: Wie der Kläger richtig vortragen lässt, bedarf eine gültige Ausschei- dung nicht nur einer klaren Begründung. Vielmehr muss der Vermieter im Streitfall nicht nur nachweisen, welche Kosten die auszuscheidenden Leistungen in der Vergangenheit verursacht haben, sondern er muss den (künftigen) Nettomietzins auch im entsprechenden Umfang senken (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 = Pra 2012 Nr. 5; BGE 121 III 460 E. 4 = Pra 1996 Nr. 152; vgl. auch BGE 126 III 124 E. 2 = Pra 2000 Nr. 186; BGer 4A_153/2023 v. 3. Juli 2023, E. 5; BGer 4A_374/2020 v. 8. Februar 2021, E. 7.4.2-4). Die gleichen Regeln gelten, wenn ein Kanton für die Festsetzung des Anfangsmietzinses gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR die Ver- wendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben hat und der Vermieter beim Mieterwechsel neue Nebenkosten ausscheiden möchte (BGer 4A_571/2017 v. 10. Juli 2018, E. 4.1.1 und 4.1.2). Gibt der Vermieter eine unzureichende Anpassung des Nettomietzinses bekannt, so läuft seine einseitige Vertragsänderung auf eine verkappte Mietzinserhöhung hinaus. Dann ist entgegen der Meinung des Beklag- ten nicht einzusehen, weshalb der Mieter nicht aus den gleichen prozessökonomi- schen Überlegungen wie bei einer gewöhnlichen Erhöhung im gleichen Verfahren weitere Senkungsgründe gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR soll geltend machen können (vgl. BGE 132 III 702 E. 4.1). Zwar sprach auch das Bundesgericht die vom Beklagten gehegte Befürchtung an, bei einem zu weit gefassten Verzicht auf das Vorverfahren werde dem Vermieter die Möglichkeit genommen, durch ein Entgegenkommen vor einem Prozess die Auslösung einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu verhindern (BGE 132 III 702 E.”

“pour deux places de parc pour véhicules ainsi qu'une place pour un scooter, 100 fr. pour la jouissance du jardin et de la piscine et 150 fr. pour les charges. L’appelante arrive ainsi à un loyer de 1'800 fr., qui s’inscrirait dans la ligne des loyers usuels dans le quartier, lesquels constitueraient un indice. 4.2 Si la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas notifiée ou qu'elle ne contient pas les éléments nécessaires, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (nullité partielle) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 et les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 4.4). Lorsque la nullité partielle du bail est reconnue, il appartient au tribunal de compléter le contrat. Contrairement au cas de contestation du loyer initial selon l'art. 270 CO, le juge n'est pas appelé à examiner le caractère abusif ou admissible du loyer initial en fonction des critères invoqués par les parties, puisque la clause qui en stipule le montant est frappée de nullité (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'article 270 CO, thèse Berne 2005, nn. 231 et 558, pp. 106 et 255). Le juge appelé à fixer le loyer initial par suite d'une communication défectueuse de ce loyer doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible au regard de l'art. 269 CO relatif à la protection contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n'a pas à limiter son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif.”

“Eine weitere Modifikation bestand je- - 11 - doch im Ausscheiden des ehemaligen Mitmieters des Klägers, so dass trotz ge- wisser Hinweise auf eine beabsichtigte Vertragskontinuität davon ausgegangen werden kann, dass es bei der Änderung nicht allein um den Mietzins ging, sondern auch um die Reduktion des Kreises der Mieter und damit zwangsläufig auch um die Verminderung der dem Vermieter gebotenen Sicherheit für die Vertragserfül- lung. In solchen Situationen lässt die Praxis bei Geschäftsräumen den Abschluss eines neuen Vertrages auch ohne Erhöhungsformular zu (BGE 147 III 32 E. 3.4- 3.7; BGE 137 III 580 E. 2; BGE 124 III 57 E. 3c; BGE 121 III 397 E. 2.b/bb; BGer 4A_455/2017 v. 27. November 2017, E. 2.2; BGer 4A_576/2008 v. 19. Februar 2009, E. 2.2; ZMP 2019 Nr. 8; Jürg P. Müller [Hrsg.], Handbücher für die Anwalts- praxis, Wohn- und Geschäftsraummiete HAP-BÄTTIG, Zürich 2015, S. 54 ff.; LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 5. A., Lausanne 2019, S. 477; CHK-HULLIGER, Art. 270 OR N 1; CPra Bail-DIETSCHY, Art. 270 OR N 13). Eine Differenz besteht zwischen den Parteien bezüglich des massgeblichen Refe- renzzinses. Während der Kläger auf eine Veränderung des Referenzzinses von 3.25% auf 1.5% schliesst, lehnt der Beklagte die Weitergabe einer Senkung ab, denn einerseits habe der Kläger das Vorverfahren nach Art. 270a Abs. 2 OR nicht eingehalten und andererseits hätten die Parteien eine Senkung des Mietzinses unter den Anfangsmietzins vertraglich ausgeschlossen. Zudem habe für die Ver- einbarung vom 10. August 2009 der massgebliche Referenzzins bei 3% gelegen. Der Ausschluss eines Senkungsbegehrens unter den Anfangsmietzins verstösst gegen zwingendes Recht. Es trifft zwar zu, dass die Parteien ein solches Ergebnis indirekt erzielen können, indem sie sich auf eine feste Vertragsdauer verständigen, denn dann verfügt der Mieter nicht über einen Termin, auf welchen er eine Sen- kung verlangen könnte. Umgekehrt kann in einer solchen Phase der Vermieter (unter Vorbehalt ungleicher Kündigungsklauseln) den Mietzins aber ungeachtet der Kostensituation auch nicht erhöhen.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché (ATF 147 III 14 consid. 4.1; 139 III 13 consid. 3.1.2).”

“L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Pour fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2). Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur (après déduction de toutes les charges) et les fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1). En vertu de l'art. 269a let. a CO, le loyer est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“ZMP 2023 Nr. 3 Art. 270 OR; Art. 85 ZPO; Art. 91 f. ZPO; Art. 107 Abs. 1 lit. a und b ZPO; Art. 164 ZPO; Art. 229 Abs. 3 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO. Anfechtung des An- fangsmietzinses. Auswirkungen der verschärften Bundesgerichtspraxis zur unbezifferten Klage. Streitwert. Um der klagenden Partei ein Prozessieren ins Blaue hinaus zu ersparen, erlaubt Art. 85 ZPO eine unbezifferte Klage. Die Bezifferung der Klage hat allerdings eine wichtige prozessuale Funktion. Ein Verzicht darauf ist gemäss Bundesge- richt nicht schon bei einem Fehlen von Informationen möglich. Vielmehr muss Aussicht darauf bestehen, dass das Informationsdefizit im Beweisverfahren be- hoben werden kann. Scheint dies wenig wahrscheinlich, ist absehbar, dass die klagende Partei ohnehin in einem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein wird, oder verfügt das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe, die Herausgabe von Unterlagen zu einer Ertragsberechnung zu erzwingen, hat eine Bezifferung von Anfang an zu erfolgen.”

“Quant aux témoignages des curatrices de l’intimé, qui ont toutes deux affirmé ne pas avoir reçu la formule, il n'y a pas lieu de les remettre en doute, dans la mesure où aucun moyen de preuve ne remet en cause cette circonstance. D'ailleurs, G.________ prétend avoir remis la formule à l'intimé en lui demandant de remettre un exemplaire à sa curatrice, ce qui ne contredit nullement les déclarations des précitées. Au vu de ces différents motifs, il convient de confirmer l'appréciation des premiers juges selon laquelle les témoignages écrits de G.________ n'étaient pas suffisants pour apporter la preuve de la remise effective du formulaire officiel à l'intimé, pas plus que la pièce 7 produite par l'appelante, à savoir une formule officielle, datée certes du septembre 2017, mais ne comportant aucune signature manuscrite, ni du côté locataire ni du côté bailleur, mais seulement une rubrique « signature du locataire pour valoir accusé de réception » restée désespérément vide. 4. Abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial 4.1 L'appelante invoque ensuite un abus de droit de l'intimé à se prévaloir de la nullité du loyer initial faute de remise du formulaire officiel. 4.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO (Loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO, pour la conclusion de tout nouveau bail. Il n'est pas contesté que le canton de Vaud imposait pareille formule au moment de la signature du contrat de bail entre les parties en août 2017. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail, le jour de la remise de la chose louée, ou au plus tard dans les 30 jours qui suivent la prise de possession (ATF 121 III 56 consid. 2c). Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les indications utiles (ATF 137 III 547 consid. 2.3). Elle sert aussi à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 120 II 341 consid.”

“a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant soutient que le Tribunal a violé les art. 269d et 270 CO en ne constatant pas la nullité du loyer au motif que la formule officielle ne lui avait pas été notifiée valablement puisqu'elle lui avait été adressée par courrier électronique et ne comportait ainsi aucune signature manuscrite originale de l'intimée. L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n.”

“En matière de bail, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023, consid. 3.2.3 et les références).   En revanche, l’art. 641 al. 2 CC permet au propriétaire de revendiquer sa chose contre quiconque la détient sans droit. L’art. 270 CO habilite le locataire à contester le montant du loyer initial s’il estime qu’il est abusif au sens des art. 269 et 269a CO. La nullité partielle qui découle de l’absence de notification du loyer au moyen de la formule initiale prescrite à l’art. 270 al. 2 CO se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I p. 19); le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011, consid. 2.2). Le Tribunal fédéral a relevé que la procédure en cas clair ne s'oppose pas à la constatation de l’existence d’un abus de droit manifeste (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023, consid. 4.3).  En revanche, le sous-locataire ne peut pas agir en contestation du loyer initial vis-à-vis du bailleur, dès lors qu’il n’est pas partie au rapport de bail principal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2012 du 3 septembre 2012, consid. 2.1). A l'échéance du bail principal, le bailleur peut demander au locataire et au sous-locataire une indemnité pour occupation illicite des lieux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer, fondée sur l'article 262 al. 3 CO, sur l'art. 41 CO (acte illicite) ou sur l'art.”

“Les parties ont été liées par un contrat de bail. Lors de la conclusion du bail en cause, la bailleresse n'a pas remis aux locataires la formule officielle prévue à l'art. 270 al. 2 CO qui a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Après la fin du bail, les locataires ont fait valoir que le loyer initial (1'600 fr. par mois) était nul, demandé qu'il soit fixé par le juge et que le trop-perçu par la bailleresse leur soit restitué. Le Tribunal des baux et, à sa suite, la cour cantonale ont considéré que le loyer convenu était frappé de nullité compte tenu du défaut de formule officielle (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; arrêt 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.1.3). Il sied de relever que les premiers juges ont fait bénéficier les locataires de la présomption d'ignorance de l'existence de cette formule officielle, sans vérifier si ceci se justifiait au regard des circonstances (cf. ATF 148 III 63 consid. 6.2; 146 III 82 consid. 4.1.3). Cela étant, la question n'a pas été soulevée devant l'instance cantonale, la bailleresse ne soutenant pas que ses adverses parties connaissaient pertinemment le caractère obligatoire de cette formule.”

“269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.). 4.2.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.”

“2 Il n'est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, après un période de loyers indexés (art. 269b CO), les appelants étaient en droit de justifier une majoration de loyer sur la base de critères absolus (question laissée indécise dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_86/2020 précité ou, plus récemment, dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). En effet, même en admettant la possibilité d'invoquer un tel critère, le jugement querellé devrait être confirmé, pour les motifs exposés ci-après. 4.             Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir écarté les sept exemples comparatifs produits, en violation des art. 269a et 269d al. 1 CO, 11 OBLF et de leur droit à la preuve. 4.1 4.1.1 En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). Lorsqu'il s'agit de majorer le loyer, le bailleur doit d'emblée indiquer un motif qui le lie pour la suite de la procédure (art. 269d al. 1 et 2 CO; ATF 118 II 130 consid. 2a). En vertu de l'art. 269d CO, l'avis de majoration du loyer, qui doit être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton, doit indiquer les motifs de la hausse de loyer. Les motifs précis de la hausse, le cas échéant les montants correspondant à chaque motif invoqué, doivent figurer sur la formule officielle (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF), ou sur une lettre annexée à la condition que la formule officielle s'y réfère expressément (art. 19 al. 1bis OBLF). Une augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration (ou de la lettre d'accompagnement) ne contient aucune motivation ou une motivation insuffisamment précise (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3b). 4.1.2 Pour déterminer les loyers usuels dans la localité ou le quartier, l'art. 11 OBLF prescrit de se baser soit sur des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid. 2.1). Elles doivent prendre en considération que, comme c'est le cas pour le caractère admissible du loyer qui doit s'apprécier pour l'appartement loué, et non en fonction de l'immeuble entier, la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (arrêt 4A_727/2012 du 21 mai 2013 consid.”

“] trouve tout son sens dans l'hypothèse où ce dernier, comme en l'espèce, a augmenté le nouveau loyer de plus de 10 % par rapport à l'ancien loyer"; BGE 139 III 13 E. 3.2). Auch im Urteil 4A_400/2017 vom 13. September 2018 wird mit Verweis auf BGE 136 III 82 E. 3.4 eine Erhöhung von mehr als 10 % erwähnt (zit. Urteil 4A_400/2017 BGE 147 III 431 S. 437 E. 2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514 ; vgl. auch bereits zit. Urteil 4A_295/2016 E. 5.3.1). Ein Teil der Lehre schliesst daraus, die Vermutung der Missbräuchlichkeit gemäss BGE 139 III 13 greife bereits bei einer Mietzinserhöhung, welche 10 % überschreite (PETER ZAHRADNIK, Fragen im Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangsmiete und der Formularpflicht, mp 2014 S. 267 ff., 285 f.; RUBLI, a.a.O., S. 29 f.; BOHNET/JEANNIN, a.a.O., S. 69; CONOD, a.a.O., S. 3; KOLLER 2018, a.a.O., S. 533 f.). Auch WEBER führt aus, die Rechtsprechung des Bundesgerichts scheine sich in die Richtung zu entwickeln, dass dieses die Erheblichkeit im Zusammenhang mit der Missbrauchsüberprüfung gleichsetze mit der formalen Anfechtungsvoraussetzung nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (WEBER, a.a.O., N. 13a zu Art. 270 OR). In den nach BGE 139 III 13 ergangenen Urteilen (zit. Urteile 4A_400/ 2017 E. 2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514 und 4A_295/2016 E. 5.3.1) werden die 10 % zwar erneut erwähnt, aus dem Verweis auf BGE 136 III 82 E. 3.4 geht indes hervor, dass das Bundesgericht die 10 % in Bezug auf die formelle Voraussetzung für die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR heranzieht. Daraus kann nun aber nicht abgeleitet werden, dass eine Erhöhung von mehr als 10 % bereits als erhebliche Erhöhung gilt, welche die Vermutung der Missbräuchlichkeit gemäss BGE 139 III 13 greifen lässt. So werden im Übrigen im Urteil 4A_191/2018 vom 26. März 2019 die 10 % nicht mehr erwähnt (zit. Urteil 4A_191/2018 E. 3.3.3). ROHRER, der die in BGE 139 III 13 begründete Vermutung per se ablehnt, und darin eine eigentliche Beweislastumkehr erblickt, argumentiert, soweit man aus BGE 139 III 13 ableiten möchte, die Vermutung greife schon dann, wenn der Mietzins gegenüber dem früher massgebenden Mietzins um mehr als 10 % angehoben werde, ergäbe sich die stossende Situation, dass die Vermieterin immer - und nicht nur im Ausnahmefall - den Beweis für die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen hätte.”

“WEBER, der selber nach wie vor von einer Gestaltungsklage ausgeht, führt nun aus, in BGE 124 III 67 E. 3 favorisiere das Bundesgericht wohl eher die Auffassung der herrschenden Lehre, gemäss der die Mietzinserhöhung ein Gestaltungsrecht des Vermieters darstelle, dem im Fall einer Einsprache des Mieters eine Feststellungsklage des Vermieters folge (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N. 1a zu Art. 269d OR und N. 4b zu Art. 270b OR). In BGE 124 III 67 E. 3 wurde die Frage nach der Rechtsnatur der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung nicht entschieden. Das Bundesgericht führte aber immerhin Folgendes aus: Die relative Berechnungsmethode beruht auf den Prinzipien von Treu und Glauben, der Verwirkung und der Rechtskraft. Der Vertrauensgrundsatz bindet die Parteien an das eigene rechtsgeschäftliche Verhalten, untersagt ihnen namentlich, einen frei vereinbarten und unangefochten gebliebenen (Art. 270 OR) Mietzins oder eine vorbehaltlos verlangte und erreichte Mietzinsanpassung nachträglich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben. Der Verwirkungstatbestand erlangt Bedeutung, wenn eine unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung des Vermieters mieterseits nicht mehr in Frage zu stellen ist und die so bewirkte Anpassung als einseitige und nicht als konsensuale verstanden wird (BGE 124 III 67 E. 3).”

“Das Bundesgericht stellt die Rechtslage in einem neueren Entscheid vom 13. September 2018 wie folgt dar (BGer 4A_400/2017 Erw. 2 mit zahlreichen Hinweisen, ins Deutsche übersetzt in mp 2019 S. 82 ff. und Pra 2019 Nr. 77; Erw. 2 nicht publiziert in BGE 144 III 514): Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und 269a OR ist, das heisst insbesondere, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Nicht missbräuchlich ist der Mietzins in der Regel, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR) (BGer 4A_400/2017 Erw. 2). Ob ein Anfangsmietzins zulässig ist, muss nach absoluter Methode überprüft werden. Diese Methode stellt sicher, dass im konkreten Fall mit dem Mietzins un- ter Berücksichtigung der Liegenschaftskosten bzw. des Marktpreises kein über- setzter Ertrag erzielt wird. Bei der Anwendung der absoluten Methode sind die beiden absoluten Kriterien – das Kostenprinzip (Nettorendite) und das Marktprin- zip (Vergleichsmietzins innerhalb eines Orts oder eines Quartiers) – unvereinbar. Das Kriterium der Berechnung der individuellen und konkreten Kosten (Nettoer- trag) darf nicht mit marktmässigen Faktoren wie einem objektivierten Liegen- schaftswert vermengt werden.”

“b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/3______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1. 2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid.”

“De plus, s'il avait un doute sur l'identité de l'auteur de cette dernière, il aurait pu demander à l'intimée de lui transmette l'original de l'avis de fixation du loyer qu'il avait reçu par courriel, lequel comportait une signature manuscrite. Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre.”

“Eine Klage muss ein Rechtsbegehren enthalten (Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO; Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO). Das Rechtsbegehren muss so bestimmt formuliert sein, dass es bei Gutheissung der Klage zum Urteil erhoben werden kann. Aus diesem Grund sind Klagen auf Geldzahlung zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO; BGE 148 III 322 E. 3.2; 142 III 102 E. 5.3.1; 137 III 617 E. 4.3). Die Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses ist ein geldwertes Herabsetzungsbegehren (vgl. die Marginalie von Art. 270 OR) und unterliegt daher grundsätzlich der Bezifferungspflicht (Urteil 4A_409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2).”

“ZMP 2021 Nr. 6 Art. 270 OR; Art. 2 ZGB; Art. 55 ZPO; Art. 85 ZPO; Art. 160 ZPO. Anfechtung des Anfangsmietzinses. Bezifferung der Klage. Bestimmung der Nettorendite. Verweigerung der Mitwirkung. Legt der Vermieter im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses die Grundlagen für die vom Mieter berechtigterweise verlangte Überprüfung des Miet- zinses auf eine übersetzte Nettorendite nicht vor, ist grundsätzlich eine unbezif- ferte Anfechtungsklage möglich. Der Vermieter ist nicht nur gehalten, soweit vor- handen die sachdienlichen Belege einzureichen. Aus dem Erfordernis einer sub- stantiierten Bestreitung folgt auch seine Last, die Faktoren für die Berechnung ge- hörig zu behaupten. Der Mieter hat die Klage spätestens dann zu beziffern, wenn feststeht, dass der Vermieter keine gehörigen Behauptungen zur Renditesituation aufstellt, oder wenn er seine Weigerung bekundet, die Unterlagen dafür zu prä- sentieren. Bei der Bestimmung des Anfangsmietzinses steht den Gerichten ein weites Ermessen zu. Aus dem Beschluss und Urteil des Mietgerichts MJ200025-L vom 16.”

“Néanmoins, en vertu de son devoir d’interpellation, le juge aide les parties en leur posant des questions adéquates. Il doit ainsi les amener à alléguer et à établir les faits, tel que prévu à l’art. 247 al. 1 CPC, et attirer leur attention sur leur devoir de participer à la production de preuves. Le juge peut ainsi inviter une partie à compléter ses moyens de preuve si, par exemple, les documents produits sont insuffisants (D. Lachat/B. Lachat, Procédure, n. 5.3.6.3 p. 238). 3. 3.1 L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir considéré qu’il n’avait pas apporté la preuve de la notification de la formule officielle de hausse de loyer en se fondant uniquement sur la pièce produite par l’intimé, de sorte que le contrat de bail prévu entre les parties était entaché de nullité partielle. Il soutient que la pièce qu’il a produite en première instance est une copie de la formule officielle dans son intégralité et en format couleur, soit un document recto-verso, comportant toutes les indications exigées par la jurisprudence, dès lors parfaitement valable. 3.2 3.2.1 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.”

“269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.). 4.2.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.”

“2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, ibidem). 7.2. Après avoir considéré que le contrat de bail signé par les parties le 11 décembre 2007 constituait un nouveau contrat de bail, les premiers juges ont constaté et retenu que A.________ n’avait pas fait usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion du bail. Ils en ont déduit que le contrat de bail litigieux était partiellement nul quant au loyer convenu, de sorte qu'il leur revenait de le fixer. Le Tribunal des baux a par ailleurs considéré que l’usage, par le bailleur, de la formule pour notification de hausse de loyer prévue à l’art. 269d CO ne suffisait pas à réparer la nullité tirée de l'absence d’avis de fixation du loyer initial. En effet, selon leur appréciation, la « formule pour la notification de hausse de loyer ou autres prétentions en application de l’article 269d du Code des obligations », que le bailleur A.________ a notifiée à la demanderesse le 11 décembre 2007 afin de modifier le montant et le mode de perception des frais accessoires, ne constitue bien évidemment pas un « avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » en application de l’art. 270 al. 2 CO. Il n’y était notamment pas indiqué, et pour cause, qui était le locataire précédent, ni depuis quand l’ancien loyer de CHF 1'329.”

“Abgesehen davon, dass diese Punkte nie Anlass zu Diskussionen gaben, erweisen sie sich als abso- lut nebensächlich und hatten keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Mietzinssen- kung oder der Vertragsverlängerung: Wer einen befristeten Vertrag unbefristet fortsetzen möchte, kommt um die Festlegung von Kündigungsfristen und –termi- nen nicht herum (vgl. Art. 266 Abs. 2 OR). Die Neuregelung der Kommunikations- kosten war eine blosse Folge der veränderten Gesetzgebung zur Telekommuni- kation. Und die Einführung von Reinigungspflichten in den allgemeinen Räumen des Hauses blieb theoretisch, weil die Stockwerkeigentümergemeinschaft diese Arbeiten bis zum Schluss des Mietverhältnisses extern vergab. - 28 - 4.5.7 Zudem: Wollte man trotz all dieser dagegen sprechenden Gründe die Ver- einbarung vom 18./28. Juli 2014 als neuen Mietvertrag und den darin festgelegten Mietzins als Anfangsmietzins verstehen, so bestünde für eine Renditeüberprüfung oder eine Festsetzung des Mietzinses aufgrund des letzten Zinses im Vor-Vormiet- verhältnis dennoch keine Handhabe: Entgegen der Beklagten hat das Bundesgericht bei unterlassener Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 270 Abs. 2 OR die Kriterien für die Lückenfüllung beim teilnichtigen Vertrag keineswegs in einer absoluten Weise fixiert. Im Gegen- teil betont es in ständiger Rechtsprechung, dass es im Unterschied zur Situation bei einer vermuteten Missbräuchlichkeit nach einer (formgültigen) erheblichen Er- höhung des bisherigen Mietzinses bei der Vertragsergänzung wegen Formnichtig- keit der Mietzinsabrede nicht nur um eine Missbrauchskontrolle geht, sondern um die Festlegung eines angemessenen Mietzinses. Die Nettorendite bildet dabei zwar einen Anhaltspunkt, ebenso die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete, sodann auch (im Lichte von Art. 11 VMWG nicht taugliche) amtliche Statistiken und der zuletzt gültige Mietzins im vorausgegangenen Mietverhältnis. Einzige Obergrenze ist der konkret zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins (BGE 120 II 341 E. 6c: «...le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties. Au demeurant, ce dernier constitue la limite supérieure du loyer à fixer par le juge»; vgl.”

“62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a p. 189, cité notamment dans les arrêts du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.”

“En effet, l'intimé ne fait valoir aucun motif justifiant du fait qu'elle n'aurait pas pu être produite devant le Tribunal bien qu'il eût procédé avec toute la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC), pour attester des faits qui portent sur la période antérieure au 14 novembre 2019. Cette question peut cependant demeurer ouverte dans la mesure où le contenu de la pièce concernée n'apparaît pas déterminant pour l'issue du litige. 2.             2.1 Le premier grief invoqué par l'appelant porte sur la constatation des faits, telle qu'opérée par le Tribunal. Les faits dont il s'est prévalu s'agissant de ses recherches de solution de relogement sont pris en considération par la Cour, dans le cadre de l'établissement des faits de la cause, en vertu de son plein pouvoir d'examen, de sorte qu'une éventuelle violation des droits de l'appelant peut être réparée. 2.2 Dans un deuxième grief, l'appelant conteste le loyer fixé par le Tribunal. 2.2.1 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.”

“Récemment, il a été appelé à trancher la question de savoir si le locataire pouvait invoquer la méthode absolue pour diminuer le loyer avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés. Réexaminant à cette occasion sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a marqué des doutes quant à la possibilité pour le bailleur d'obtenir une augmentation de loyer par la méthode absolue, en se distançant de l'ATF 123 III 76 et en évoquant une opinion doctrinale négative (ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Mietzinsfestsetzung, 2000, p. 40 s.). Il ne s'est toutefois pas avancé davantage puisque la solution du cas ne l'imposait pas (ATF 147 III 32 consid. 3.4.2.1). Sur la question qui lui était soumise, il a nié la possibilité d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une diminution de loyer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés, déjà pour le motif qu'octroyer cette faculté au locataire reviendrait à contourner le délai et les conditions de l'action en contestation du loyer initial de l'art. 270 CO (même arrêt consid. 3.5). Dans le cas présent, le Tribunal des baux et loyers, évoquant notamment l'ATF 147 III 32, avait jugé que les recourants ne pouvaient pas invoquer directement un facteur absolu à l'appui de leur majoration de loyer, mais que, même si le critère absolu des loyers usuels du quartier était appliqué, ils n'avaient pas démontré le caractère non abusif de la hausse litigieuse. Dans leur appel, les bailleurs s'en sont pris à cette double motivation. La cour cantonale n'a toutefois pas examiné si les recourants étaient en droit de justifier une majoration de loyer sur la base de critères absolus, dès lors que la seconde motivation permettait de confirmer le jugement de première instance. Dans leurs mémoires respectifs, les recourants réaffirment leur droit d'invoquer les facteurs absolus de fixation du loyer sans autre réserve, alors que l'intimé n'évoque pas cette thématique. Dans ces conditions, le Tribunal fédéral n'abordera pas non plus la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l'intimé pour un terme postérieur à l'échéance du bail indexé, sans que l'on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l'ATF 123 III”

“Des frais ne peuvent par exemple pas être mis à la charge de la partie demanderesse lorsque le tribunal a rendu une décision d’irrecevabilité à la suite d’un changement de jurisprudence (TF 5A_195/2013 du 9 juillet 2013 consid. 3.2.1). 2.2 Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si le locataire pouvait agir en diminution du loyer avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Il a retenu que, dans la mesure où le locataire avait la possibilité d’agir en contestation du loyer initial au sens de l’art. 270c CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) en invoquant cette méthode au début du bail à loyers indexés, lui donner la faculté de le faire à nouveau à l’expiration de la durée initiale minimale de cinq ans, voire encore à chaque nouvelle reconduction tacite, reviendrait à contourner le délai et les conditions de l’action en contestation du loyer initial de l’art. 270 CO. En effet, selon le Tribunal fédéral, non seulement cette contestation pourrait intervenir plusieurs années après la conclusion du bail, mais, de plus, elle ne serait pas soumise aux autres conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, il y avait lieu de refuser au locataire le droit d’invoquer la méthode absolue à l’appui d’une diminution de loyer à l’expiration de la durée initiale (art. 270a CO). Dans ces circonstances, le Tribunal fédéral a considéré que c’était à tort que l’autorité de céans avait admis, en l’occurrence, que les locataires et intimés pouvaient agir en diminution du loyer en exigeant l’application de la méthode absolue du rendement net. Il a donc donné raison au bailleur et appelant et a rejeté la demande de réduction du loyer et de restitution du trop-perçu formée par les locataires. Cela étant, les intimés ont intenté leur procès de bonne foi et il se justifie de faire application de l’art. 107 al. 1 let. b CPC. Le Tribunal fédéral a en effet relevé que la jurisprudence sur laquelle se sont fondées les autorités précédentes, et qui ont permis aux intimés d’obtenir gain de cause en première et en deuxième instance, était entachée d’ambiguïté.”

“Au début du bail à loyers indexés, le locataire a la possibilité d'ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l'art. 270 CO, cette action étant expressément réservée par l'art. 270c CO.”

“La formule officielle exigée par l'art. 270 al. 2 CO doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer initial. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). Pour tous les litiges fondés sur le droit privé fédéral, l'art. 8 CC, en l'absence d'une règle spéciale instituant une présomption, répartit le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 139 III 7 consid.”

“Il n'est pas contesté qu'au moment des faits, en application de l'art. 270 al. 2 CO, le canton de Vaud avait rendu obligatoire l'usage de la formule officielle sur son territoire, à tout le moins s'agissant BGE 148 IV 288 S. 291 des communes de Lausanne et de Morges (cf. art. 1 al. 1 et 3 al. 1 de la loi cantonale du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL; BLV 221.315]). L'art. 2 LFOCL précise que la formule est agréée par le canton et doit contenir la mention du montant du loyer et des frais accessoires dus par le précédent locataire, de la date de leur entrée en vigueur, du montant du nouveau loyer et des nouveaux frais accessoires, des motifs précis de la hausse éventuelle, du droit de contestation du locataire au sens de l'art. 270 al. 1 CO ainsi que du délai de contestation et de l'adresse des commissions de conciliation en matière de baux à loyer. Ces indications correspondent pour l'essentiel à celles énumérées par l'art. 19 al. 1 OBLF.”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid.”

“4 La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi; LDTR ; L 5 20) contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 328 consid. 2b; 113 Ia 309 consid. 3b et l'arrêt cité). En matière de bail, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b; 116 Ia 401 consid. 4b/aa et les arrêts cités; 137 I 135 consid. 2.5.1). Une seule et même matière peut toutefois être régie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis par le droit civil fédéral, les cantons conservent en effet la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC à condition toutefois que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la même matière), que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 135 I 106 consid. 2.1; 131 I 333 consid. 2.”

“Des frais ne peuvent par exemple pas être mis à la charge de la partie demanderesse lorsque le tribunal a rendu une décision d’irrecevabilité à la suite d’un changement de jurisprudence (TF 5A_195/2013 du 9 juillet 2013 consid. 3.2.1). 2.2 Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si le locataire pouvait agir en diminution du loyer avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Il a retenu que, dans la mesure où le locataire avait la possibilité d’agir en contestation du loyer initial au sens de l’art. 270c CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) en invoquant cette méthode au début du bail à loyers indexés, lui donner la faculté de le faire à nouveau à l’expiration de la durée initiale minimale de cinq ans, voire encore à chaque nouvelle reconduction tacite, reviendrait à contourner le délai et les conditions de l’action en contestation du loyer initial de l’art. 270 CO. En effet, selon le Tribunal fédéral, non seulement cette contestation pourrait intervenir plusieurs années après la conclusion du bail, mais, de plus, elle ne serait pas soumise aux autres conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, il y avait lieu de refuser au locataire le droit d’invoquer la méthode absolue à l’appui d’une diminution de loyer à l’expiration de la durée initiale (art. 270a CO). Dans ces circonstances, le Tribunal fédéral a considéré que c’était à tort que l’autorité de céans avait admis, en l’occurrence, que les locataires et intimés pouvaient agir en diminution du loyer en exigeant l’application de la méthode absolue du rendement net. Il a donc donné raison au bailleur et appelant et a rejeté la demande de réduction du loyer et de restitution du trop-perçu formée par les locataires. Cela étant, les intimés ont intenté leur procès de bonne foi et il se justifie de faire application de l’art. 107 al. 1 let. b CPC. Le Tribunal fédéral a en effet relevé que la jurisprudence sur laquelle se sont fondées les autorités précédentes, et qui ont permis aux intimés d’obtenir gain de cause en première et en deuxième instance, était entachée d’ambiguïté. Dans un long développement, il a en substance indiqué que c’était de manière ambiguë qu’il avait, à l’ATF 123 III 76, mentionné le rejet de la méthode relative à l’appui d’une action en diminution du loyer en vertu des art.”

“En l'espèce, il ressort des faits constatés que le bail d'une durée minimale de cinq ans a été renouvelé pour une nouvelle période de cinq ans. Pour la période postérieure à l'échéance de la durée initiale de cinq ans du bail, soit dès le 1er décembre 2018, les locataires ont demandé une diminution de loyer fondée sur l'art. 270a CO et requis que le bailleur produise toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de la chose louée. C'est à tort que les instances cantonales ont admis que les locataires pouvaient agir ainsi en exigeant l'application de la méthode absolue du rendement net, cette solution ayant pour effet de contourner la règle et les principes jurisprudentiels applicables à la contestation du loyer initial de l'art. 270 CO. BGE 147 III 32 S. 40 La méthode absolue n'étant pas applicable, il n'y a pas lieu d'examiner la recevabilité de la pièce n° 101 produite par les locataires intimés, soit un extrait du registre foncier listant les propriétés du bailleur. Il est aussi superflu d'examiner le second grief du bailleur tiré du taux admissible du rendement des fonds propres, étant précisé toutefois qu'entretemps, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence (cf. ATF 147 III 14).”

“62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a p. 189, cité notamment dans les arrêts du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.”

“62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a p. 189, cité notamment dans les arrêts du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.”

“A______ a produit un rapport de la société BW______ sur le trafic d'e-mails de son Etude mettant en avant son volume important et un avis de droit complémentaire reprenant en substance les arguments développés dans le précédent avis et citant une opinion doctrinale critiquant la jurisprudence développée en lien avec les formulaires A. c. Le MP persiste dans ses conclusions. La seule question que posait l'appel principal était de savoir si l'avis de fixation du loyer initial constituait un titre puisque A______ avait initialement tout admis – à deux reprises devant le MP et une fois devant le TMC – et que les faits ressortaient clairement du dossier. L'avis de droit versé à la procédure qui préconisait de renverser une jurisprudence bien établie depuis 20 ans sur la qualité de titre du formulaire A, n'était nullement convaincant, pas plus que les différents arrêts du Tribunal fédéral relevés par la défense. Il ressortait de la jurisprudence que la crédibilité accrue d'un document dépendait des circonstances concrètes. La particularité du cas d'espèce résidait dans le fait que l'avis de fixation de loyer découlait de l'art. 270 CO et que son contenu était défini par l'art. 19 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux(OBLF), et non pas du fait que le bailleur fût dans une position de garant ou non. Le but de l'avis de fixation était d'informer le locataire de ses droits de saisir l'autorité de conciliation en lui fournissant toutes les informations utiles lui permettant de se déterminer. La justice se fondait par ailleurs sur ces avis-là lorsqu'elle était saisie car elle partait du présupposé que ce document était vrai. L'autre critère pour retenir la crédibilité accrue de l'avis de notification du loyer initial était que le locataire n'avait pas la possibilité de vérifier les informations au sujet de l'ancien locataire et du montant de l'ancien loyer. A cet égard le Tribunal fédéral avait d'ailleurs considéré qu'un faux justificatif de travaux d'entretien établi par un propriétaire et produit en justice dans le cadre d'un litige avec un locataire constituait bien un titre.”

“L'action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) donne lieu à un jugement (ou une transaction) formateur (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1; arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c; HIGI, Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-270e OR, 4ème éd., 1998, n° 57 ad art. 270 CO). Les effets de ce jugement formateur se limitent à fixer le montant du loyer dû. En ce sens, il complète la convention des parties qui valait jusqu'alors. Il ne constitue donc pas un titre de mainlevée définitive au sens de l'art. 80 LP. Il n'est qu'une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l'existence d'un titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP (HIGI, op. cit., n° 84 ad art. 270 CO; cf. aussi arrêt KC18.016550-181206 292 du 11 décembre 2018 de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, consid. II.a.aa). L'avis contraire exprimé en doctrine (ABBET, in La mainlevée de l'opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, n° 16 ad art. 80 LP; plus nuancé: STAEHELIN, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 84 ad art. 80 LP, qui soutient cet avis à supposer que le jugement [ou la transaction] puisse être qualifié de condamnatoire, et non de formateur ou constatatoire) ne peut pas être suivi. En effet, il se fonde sur un arrêt du Tribunal fédéral qui n'a en réalité pas tranché cette question (arrêt 5P.”

“2 En l'espèce, par arrêt ATA/6______/2023 du 10 octobre 2023, la Chambre administrative de la Cour de justice a confirmé le jugement du Tribunal administratif JTAPI/533/2023, qui a retenu que les loyers des immeubles situés aux nos. 4______ et 1______, rue 2______ à Genève, n'étaient pas contrôlés au sens de la LDTR et que l'appelante demeurait libre, à l'occasion d'un changement de locataire, de majorer les loyers, notamment sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a let. a CO. Partant, il convient de considérer que le loyer fixé dans le contrat de bail et dans l'avis de fixation du loyer initial n'est pas nul sur la base des principes fixés dans la LDTR, dès lors que le loyer en cause n'est pas bloqué au sens de cette loi. Le grief de l'appelante est donc fondé sur ce point. 4. Il convient néanmoins encore d'examiner si le loyer peut être qualifié d'abusif. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que tel était le cas. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 4.1.2 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 148 III 209 consid.”

“ROHRER, der die in BGE 139 III 13 begründete Vermutung per se ablehnt, und darin eine eigentliche Beweislastumkehr erblickt, argumentiert, soweit man aus BGE 139 III 13 ableiten möchte, die Vermutung greife schon dann, wenn der Mietzins gegenüber dem früher massgebenden Mietzins um mehr als 10 % angehoben werde, ergäbe sich die stossende Situation, dass die Vermieterin immer - und nicht nur im Ausnahmefall - den Beweis für die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen hätte. Abgesehen von Ausnahmefällen fehle es ja bei einer Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins um weniger als 10 % an der Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Anfechtungsrechts (BEAT ROHRER, in: Das schweizerische Mietrecht [nachfolgend: Mietrecht], 4. Aufl. 2018, N. 54 zu Art. 270 OR). Diese Argumentation überzeugt, selbst wenn nicht von einer (eigentlichen) BGE 147 III 431 S. 438 Beweislastumkehr ausgegangen werden kann (vgl. nicht publ. E. 4.1). Die in BGE 139 III 13 statuierte Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer massiven Mietzinserhöhung mildert die konkrete Beweisführungslast des für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweisbelasteten Mieters. Sie ist daher mit einer gewissen Zurückhaltung anzunehmen und kann jedenfalls nicht mit den formellen Voraussetzungen der Mietzinsanfechtung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR gleichgesetzt werden. Die Vermutung greift daher nicht bereits dann, wenn der Mietzins um 10 % erhöht wird. Vorausgesetzt ist vielmehr eine massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 %, welche nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.1.4) erklärt werden kann. Bei der vorliegend unbestrittenen Erhöhung um 44 % ist dies der Fall und es greift die Vermutung der Missbräuchlichkeit. (...)”

“Im mietrechtlichen Verfahren betreffend die Anfechtung des Anfangsmiet- zinses trage die Mieterin die Beweislast für die Orts- oder Quartierüblichkeit des Mietzinses. Die Vermieterin treffe eine Mitwirkungsobliegenheit im Sinne von Art. 160 und Art. 164 ZPO. Diese erweitere sich nach bundesgerichtlicher Recht- sprechung (BGE 139 III 13) zu einer Obliegenheit, Gegenbeweise anzubieten, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins erheblich erhöht worden sei, während sowohl der Referenzzinssatz wie auch die Teuerung rück- läufig seien, da bei solchen konjunkturellen Verhältnissen keine sachlichen Grün- de beständen, den Anfangsmietzins erheblich zu erhöhen (act. 62 Erw. V/2.4.2 S. 31/32). Aus BGE 139 III 13 gehe nicht klar hervor, unter welchen Umständen genau den Vermieter eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit treffe. In neuerer Zeit scheine das Bundesgericht die Grenze gleich zu ziehen wie beim formalen Anfechtungs- erfordernis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR, wo jeweils eine Erhöhung des Brutto- mietzinses um 10 % als erheblich betrachtet werde (act. 62 Erw. V/2.4.2 S. 32; vgl. vorn Erw. II) . Im Ergebnis führe der Anschein eines Missbrauchs zu einer entsprechenden Tat- sachenvermutung. Eine echte Beweislastumkehr liege nicht vor. Die Tatsachen- vermutung bewirke nur, dass der dem Beweisbelasteten obliegende Beweis als gelungen zu betrachten sei, soweit es der Gegenpartei nicht gelinge, die Vermu- tung mit konkreten eigenen Beweisofferten zu unterminieren (act. 62 Erw. V/2.4.2 S. 32/33). Das formale Kriterium nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (erhebliche Erhöhung des Mietzinses) bilde den einzigen Anhaltspunkt, welchen das Gesetz liefere, um ei- - 12 - nen verdächtigen Mietzins zu identifizieren. Es eigne sich als einziges Kriterium gesamtschweizerisch (act. 62 Erw. V/2.4.3 S. 33). Mit der Vermieterin könne man sich fragen, ob der Anschein eines Missbrauchs in jedem Fall von der Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem zuvor be- zahlten Zins abhängen könne.”

“Die Vorinstanz hatte in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019 im Wesentlichen festgehalten, es sei unbestritten, dass die Vermieterin der Mieterin die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ge- mäss Art. 270 Abs. 2 OR korrekt mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfech- tungsfrist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmiet- zinses gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien (act. 76 E. IV.1.2). Zu prüfen sei daher einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sei. Da die vermietete Liegenschaft als Altbaute zu quali- fizieren sei, sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses alleine auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen (act. 76 E. IV.2.2). Hierfür trage zwar grundsätzlich die Mieterin die Beweislast, es treffe die Vermieterin in- dessen – angesichts der erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr als 30 % (act. 76 E.IV.3.2.3) sowie aufgrund notorischer statistischer Daten (act. 76 E. IV.3.2.4) – eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies führe im Er- gebnis zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch immerhin zu ei- ner tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Als Folge davon gelte der an sich der Mieterin obliegende Beweis als erbracht, soweit es der Vermieterin nicht gelinge, die Vermutung zu widerlegen (act.”

“Die Vorinstanz hatte in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019 im Wesentlichen festgehalten, es sei unbestritten, dass die Vermieterin der Mieterin die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ge- mäss Art. 270 Abs. 2 OR korrekt mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfech- tungsfrist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmiet- zinses gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien. Zu prüfen sei daher einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sei. Da die vermietete Liegenschaft als Altbaute zu qualifizieren sei, sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses alleine auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen. Hierfür trage zwar grundsätzlich die Mieterin die Beweislast, es treffe die Vermieterin indessen – angesichts der er- heblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr als 30 % sowie aufgrund notorischer statistischer Daten– eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies führe im Ergebnis zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch im- merhin zu einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Als Folge da- von gelte der an sich der Mieterin obliegende Beweis als erbracht, soweit es der Vermieterin nicht gelinge, die Vermutung zu widerlegen.”

“Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfechtung des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Ver- tragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhältnis ein Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die Vermieterschaft verfügen (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu betrachtenden) Anfech- tungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-)Konstellationen, nämlich einer- seits einen qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegangenen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unterkonstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR). Zweck der Voraussetzungen ist in erster Linie, dem materiellen Missbrauchsrecht der Art. 269 f. OR zum Durchbruch zu verhelfen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 270 N 14). Die Frage, ob ein Anfangsmietzins missbräuchlich ist, beurteilt sich dagegen einzig nach Art. 269 f. OR (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 453).”

“Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfech- tung des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Vertragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhält- nis ein Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die Vermieterschaft verfügen (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu be- trachtenden) Anfechtungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-) Kons- tellationen, nämlich einerseits qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegangenen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unter- konstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer persönli- chen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse «zum Vertrags- abschluss gezwungen sah» (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR).”

“2 En l'espèce, le recourant n'a pas allégué en première instance que l'intimé aurait accumulé du retard dans le paiement des loyers et il n'a pris aucune conclusion à cet égard. Il s'agit donc d'un allégué nouveau, irrecevable, de sorte qu'il ne sera pas pris en compte. S'agissant de la date de libération des locaux loués, les premiers juges se sont fondés sur les allégués du recourant figurant dans son écriture du 20 janvier 2020, selon lesquels l'intimé a débarrassé ses affaires restantes le 4 mars 2019, avec son aide. Par ailleurs, le recourant n'a pas allégué que l'intimé aurait occupé les lieux jusqu'au 1er avril 2019. Il s'est borné à alléguer que l'état des chambres au départ de l'intimé aurait entraîné une impossibilité de les relouer immédiatement (voir § 5.2 ci-dessous à ce propos). Dans ces conditions, le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire dans l'établissement des faits. 2.3 Le premier grief du recourant est ainsi infondé. 3. Le recourant fait également grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 270 al. 1 CO en prenant en compte les statistiques cantonales ajustées au cas d'espèce pour fixer le loyer des chambres louées. Il soutient que les premiers juges auraient dû tenir compte des loyers usuels du quartier, fondés sur les annonces qu'il a produites dans la procédure. Il leur reproche enfin de ne pas avoir tenu compte des charges dans la fixation des loyers. 3.1 3.1.1 Lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire, le Tribunal fédéral a jugé, dans l'arrêt de principe ATF 120 II 341 consid. 5, que ce vice n'entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé. Il a donc limité, par une interprétation téléologique réductive selon l'art. 270 al. 2 CO, les effets du vice de forme à la nullité de la seule fixation du loyer, en application de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 341 consid. 3 à 5; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.”

“Allégué pour la première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est irrecevable. S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été financés par les 100'000 fr. d'emprunt hypothécaire complémentaire, il ressort du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte que contrairement à ce qu'indique l'intimé, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de sorte qu'il est recevable. 3. L'intimé conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer le loyer initial. Il soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et avril 2013, soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. Il considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux bâtiments. L'appelantesoutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 3.1 3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/2______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid.”

“Il résulte de l' art. 253b al. 1 CO que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles. Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.”

“2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid. 4.2 ; Lachat, ibidem). 7.2. Après avoir considéré que le contrat de bail signé par les parties le 11 décembre 2007 constituait un nouveau contrat de bail, les premiers juges ont constaté et retenu que A.________ n’avait pas fait usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion du bail. Ils en ont déduit que le contrat de bail litigieux était partiellement nul quant au loyer convenu, de sorte qu'il leur revenait de le fixer. Le Tribunal des baux a par ailleurs considéré que l’usage, par le bailleur, de la formule pour notification de hausse de loyer prévue à l’art. 269d CO ne suffisait pas à réparer la nullité tirée de l'absence d’avis de fixation du loyer initial. En effet, selon leur appréciation, la « formule pour la notification de hausse de loyer ou autres prétentions en application de l’article 269d du Code des obligations », que le bailleur A.________ a notifiée à la demanderesse le 11 décembre 2007 afin de modifier le montant et le mode de perception des frais accessoires, ne constitue bien évidemment pas un « avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » en application de l’art. 270 al. 2 CO. Il n’y était notamment pas indiqué, et pour cause, qui était le locataire précédent, ni depuis quand l’ancien loyer de CHF 1'329.”

“Or, les parties s’entendent sur le fait que le loyer était payé de main à main. Par ailleurs, l’intimée a obtenu des reçus de la part des appelants à compter de 2017. Leur examen permet de constater que le paiement du loyer était régulier. Hormis le non-paiement du loyer de décembre 2020, seul un échange de messages entre les parties intervenu en 2020 montre un retard de paiement de la locataire, réglé au moyen d’une retenue sur l’avance de loyer versée au début du bail. En tout état, la Cour est habilitée, compte tenu de son plein pouvoir de cognition, à réparer une éventuelle insuffisance de motivation du Tribunal, ce qui garantit le respect du droit d'être entendus des appelants sous cet angle. Il n'y a donc pas eu violation du droit d'être entendus des appelants. 3. Sur le fond, les appelants reprochent au Tribunal d’être entré en matière sur l’action en fixation du loyer initial, celle-ci étant selon eux prescrite. Les appelants et l’intimée font également grief au Tribunal d'avoir mal appliqué les statistiques pour fixer le loyer. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle, le locataire peut donc agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art.”

“Ainsi, celui qui veut obtenir une prétention légitime ou éviter un inconvénient injustifié au moyen d'un titre faux est également punissable (ATF 106 IV 375 ; 128 IV 265, JdT 2004 IV 132, consid. 2.2 ; 121 IV 90, JdT 1997 IV 63, consid. 2 ; M. DUPUIS et al., Code pénal - Petit commentaire, 2ème éd., Bâle 2017, n. 55 ad art. 251 CP). En ce qui concerne le dessein d'obtenir un avantage illicite (pour soi-même ou un tiers), l'avantage en question peut être patrimonial ou d'une autre nature, il suffit que l'auteur veuille améliorer sa situation personnelle ou celle d'un tiers. Celui qui se rend coupable d'un faux dans les titres ne recherche pas forcément un avantage patrimonial direct ; ce qu'il désire, c'est bénéficier – sans droit – de la force probante accrue reconnue à un tel document et qui est précisément le bien que l'on veut protéger. Cela suffit donc pour que l'on doive admettre qu'il a agi dans le dessein de se procurer un avantage illicite (ATF 119 III 234 consid. 2c). 4.1.4. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester notamment si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. L'art. 270 al 2 CO précise qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. La formule officielle, en application des art. 269d CO et 19 al. 3 OBLF, doit être agréée par le canton et notamment contenir le montant de l'ancien loyer et état des charges, le montant du nouveau loyer et état des charges, la date d'entrée en vigueur et la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention ainsi que la liste des autorités de conciliation existantes dans le canton et leurs compétences à raison du lieu. 4.1.5.”

“Les parties ont été liées par un contrat de bail. Lors de la conclusion du bail en cause, la bailleresse n'a pas remis aux locataires la formule officielle prévue à l'art. 270 al. 2 CO qui a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Après la fin du bail, les locataires ont fait valoir que le loyer initial (1'600 fr. par mois) était nul, demandé qu'il soit fixé par le juge et que le trop-perçu par la bailleresse leur soit restitué. Le Tribunal des baux et, à sa suite, la cour cantonale ont considéré que le loyer convenu était frappé de nullité compte tenu du défaut de formule officielle (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; arrêt 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.1.3). Il sied de relever que les premiers juges ont fait bénéficier les locataires de la présomption d'ignorance de l'existence de cette formule officielle, sans vérifier si ceci se justifiait au regard des circonstances (cf. ATF 148 III 63 consid. 6.2; 146 III 82 consid. 4.1.3). Cela étant, la question n'a pas été soulevée devant l'instance cantonale, la bailleresse ne soutenant pas que ses adverses parties connaissaient pertinemment le caractère obligatoire de cette formule.”

“En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC; RS/GE 1 05). Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en évacuation (ATF 140 III 583 consid.”

“2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid.”

“2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid.”

“2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid.”

“BGE 121 III 397 E. 2b/bb) greift die Formularpflicht nach Art. 269d OR wieder (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123; BGE 123 III 76, E. 4c, S. 76, sowie BGE 121 III 397 E. 2b/bb, S. 403: «A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de du- rée déterminée improprement dit [Hervorhebung durch das Mietgericht] (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le loca- taire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer.») Umgekehrt ist es grundsätzlich auch erlaubt, kettenartig aneinandergereihte Ver- träge abzuschliessen, deren Mietzinse jeweils als Anfangsmieten zu behandeln - 19 - sind (BGE 139 III 145 E. 4.2.4; ebenso schon BGer 4C.”

“149 CPC ne s’applique pas lorsque le refus de restitution entraîne la perte définitive de l’action ou d’un moyen d’action, de sorte qu’à cette dernière condition, un refus de restitution constituant une décision finale est exceptionnellement susceptible d’appel ou de recours, selon la valeur litigieuse (ATF 139 III 478 consid. 6.3). L’appel doit être introduit auprès de l’autorité d’appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 1.2 En l’espèce, la requête de restitution de l’appelante tend à la reprise d’une procédure de conciliation déjà close. La décision attaquée constitue donc une décision finale. En outre, la requête rejetée par la décision attaquée tend à faire rouvrir la procédure de conciliation sur une action en contestation d’un loyer initial au sens de l’art. 270 CO, action qui doit être intentée dans les trente jours qui suivent la réception de la chose louée, sous peine de péremption (ATF 131 III 566 consid. 3.2). Le refus de la restitution empêche donc définitivement l’appelante de contester le loyer initial. Dès lors, nonobstant la lettre de l’art. 149 CPC, la décision attaquée peut faire l’objet d’un appel ou d’un recours, suivant la valeur litigieuse des prétentions de l’appelante. Dans sa requête de conciliation, l’appelante déclare contester le loyer, considéré comme abusif, et demander « également » le remboursement du trop‑perçu par le bailleur, sans toutefois chiffrer ses prétentions. Indépendamment du point de savoir si l’appelante pouvait, au regard des art. 84 et 85 CPC, se dispenser de chiffrer ses conclusions, l’absence de conclusions chiffrées à ce stade n'empêche pas d’estimer la valeur litigieuse. En effet, l’appelante expose dans son acte d’appel que la valeur litigieuse atteint au minimum 10'000 fr., dès lors que « quand même elle ne conclurait qu’à » une réduction de son loyer à 2'000 fr.”

“8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grund- sätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisheri- gen oder eine Begründung des neuen Mietzinses fehlen. Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere bei einem Neubau, entfallen die Angaben zum bisherigen Mietzins zwar, jedoch muss aus dem Formular hervorgehen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Ähnlich verhält es sich, wenn es sich nicht mehr um das gleiche Mietobjekt handelt, weil vor dem Mieterwechsel Umbauten erfolgten, die insbesondere eine Veränderung der Zimmerzahl oder eine erhebliche Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge hatten. Reine Unterhaltsarbeiten, aber auch eine um- fassende Renovation entbinden den Vermieter allerdings nicht von der Pflicht, den bisherigen Mietzins mitzuteilen (BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020, in Pra 110 (2021) Nr. 17 E. 8). Sodann setzt Art. 270 Abs. 2 OR bei einer Erstvermietung keine Begründung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular voraus. Hierbei er- weist sich die Formularanzeige auch ohne Begründung als gültig (a.a.O. E. 9). Eine zeitliche Begrenzung für die Geltendmachung der Formnichtigkeit sieht der Gesetz- geber nicht vor. Einzig das Rechtsmissbrauchsverbot kann einem Antrag auf richter- liche Festsetzung des Mietzinses und/oder dem entsprechenden Rückforderungsan- spruch entgegenstehen (BGE 148 III 63 E. 5 und 6.2.3; BGE 140 III 583 E. 3.2.3, a.a.O.; BGer 4A_83/2022 vom 22. August 2022, E. 5.3.2; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.5). 1.2. Würdigung Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass umfassende Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft vorgenommen wurden. Auf dem von der Beklagten eingereichten Grundrissplan des 2. Obergeschosses der Liegenschaft, in der sich die Wohnung der Kläger befindet, ist ersichtlich, dass die Liegenschaft einer Totalsanierung unterzo- gen wurde. Es wurden umfassende Erneuerungen geplant und auch durchgeführt - 11 - (insb.”

“Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab- schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in: Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüglich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr.”

“En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire pour les baux d'habitations, sur tout ou partie de leur teritoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO, lors de la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). L'usage de la formule officielle poursuit dans ce contexte un objectif de protection du locataire. Elle a ainsi pour but, d'une part, d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles et, d'autre part, à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 586 consid. 3.1 et les références citées).”

“269 et 269a, il peut le contester notamment si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. L'art. 270 al 2 CO précise qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. La formule officielle, en application des art. 269d CO et 19 al. 3 OBLF, doit être agréée par le canton et notamment contenir le montant de l'ancien loyer et état des charges, le montant du nouveau loyer et état des charges, la date d'entrée en vigueur et la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention ainsi que la liste des autorités de conciliation existantes dans le canton et leurs compétences à raison du lieu. 4.1.5. L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail d'habitation a été rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 de loi vaudoise sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL] ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_491/2012 du 6 décembre 2012 consid. 3.1.1). L'art. 2 LFOCL précise que la formule officielle est agréée par le canton de Vaud et qu'elle doit contenir le montant du loyer et frais accessoires dus par le précédent locataire, ainsi que la date de leur entrée en vigueur, le montant du nouveau loyer et frais accessoires, les motifs précis de la hausse éventuelle, le droit de contestation du locataire au sens de l'art. 270 al. 1 CO, le délai de contestation et l'adresse des commissions de conciliation en matière de baux et loyer. 4.1.6. Cette formule poursuit un objectif de protection du locataire, partie faible au contrat, en cas de pénurie de logement. Elle a ainsi pour but i) de clarifier la situation juridique en informant le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles et à titre préventif ii) de dissuader le bailleur d'augmenter de façon abusive les loyers lors d'un changement de locataire (ATF 120 II 341 consid.”

“Le Tribunal a fixé dans son jugement le loyer à 15'804 fr. La valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l’art. 311 al. 1 et 2 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). L’appel et l’appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L’appelante et l’intimée dans son appel joint font grief au Tribunal d’avoir constaté les faits d’une manière inexacte. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer.”

“Le Tribunal a fixé dans son jugement le loyer à 15'804 fr. La valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l’art. 311 al. 1 et 2 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). L’appel et l’appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L’appelante et l’intimée dans son appel joint font grief au Tribunal d’avoir constaté les faits d’une manière inexacte. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer.”

“Il n'est pas contesté en l'espèce que le locataire recourant a reçu la formule officielle de la part du bailleur. Invoquant la violation de l'art. 8 CC, de l'art. 270 CO, et de l'art. 19 OBLF, le locataire recourant conteste la validité de celle-ci du fait qu'elle ne répond pas aux exigences de l'art. 19 OBLF en ce qu'elle n'indique ni les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester son loyer (art. 19 al. 1 let. c ch. 1 OBLF), ni la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (art. 19 al. 1 let. c ch. 2 OBLF), indications qui auraient dû être imprimées au verso de la formule. Il considère qu'il a suffisamment prouvé ce fait par le dépôt du document original en sa possession.”

“En l'espèce, tel que l'a retenu le TCO, il y a tout d'abord lieu de relever que les contrats de bail et les avis de fixation du loyer initial sont des titres dans la mesure où ils sont destinés et propres à prouver un fait ayant une portée juridique. Le contrat de bail est propre à prouver la relation juridique existant entre bailleur et locataire et les conditions de la location. Le contrat et l'avis de fixation prouvent d'autre faits (le dernier locataire, le dernier loyer payé et la hausse de loyer intervenue) ayant une portée juridique (la possibilité pour le locataire de contester son loyer initial). L'auteur réel des titres litigieux mensongers correspond bien à son auteur apparent (la bailleresse et son représentant, soit la régie), de sorte que l'infraction s'analyse sous l'angle du faux intellectuel. Pour déterminer si leur contenu mensonger tombe sous le coup de l'art. 251 CP, il faut ainsi déterminer si, compte tenu de la législation applicable et du contexte de la conclusion d'un nouveau contrat de bail, leur qualité leur confère une crédibilité accrue auquel le nouveau locataire doit pouvoir se fier raisonnablement. L'avis de fixation du loyer initial n'est pas un document quelconque. Il découle de l'art. 270 CO et son contenu est défini à l'art. 19 OBLF. Ainsi, en cas de pénurie de logement, lors de la conclusion d'un nouveau bail, le bailleur a l'obligation légale de fournir au locataire un certain nombre d'informations écrites, lesquelles doivent non seulement être transmises au moyen d'une formule officielle agréée par le canton, mais également respecter le contenu imposé par la loi. Il constitue une pièce essentielle, non seulement pour la connaissance précise par le locataire de son droit de contester une éventuelle hausse de loyer ou au contraire de s'en accommoder, mais également pour permettre aux juridictions des baux et loyers d'analyser le bien-fondé ou non d'une contestation du loyer initial. En outre, cet avis indique à la partie faible du contrat – le locataire – la voie de droit à suivre en cas de contestation. Ainsi, cette formule officielle permet au locataire de faire son analyse de la situation, d'être informé de sa possibilité de saisir la justice et enfin d'éviter les hausses abusives de loyer.”

“Il est l'associé principal d'une étude, établie à Genève. B.b Entre 2009 et 2017, A. s'est occupé, avec la régie immobilière C. SA (ci-après également: la régie), de la gestion et de la location de deux immeubles résidentiels, comportant plusieurs appartements, sis, pour le premier, à Morges (VD), rue V., dont la propriétaire était sa soeur D., et, pour le second, à Lausanne, chemin W., dont la propriétaire était la société E. SA, qu'il contrôlait personnellement. Dans ce cadre, lors de l'établissement de nouveaux contrats de bail, A. a communiqué à la régie des montants fictifs à titre d'anciens loyers et charges ainsi que des noms fictifs d'anciens locataires. Ces informations étaient ensuite inscrites sur la formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 19 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), rendue obligatoire dans le canton de Vaud lors de la conclusion d'un nouveau bail (cf. art. 270 CO), ainsi que dans le nouveau contrat de bail, ceci afin d'éviter une contestation initiale du loyer par le nouveau locataire entrant et d'en permettre une augmentation massive et injustifiée. Les documents étaient ensuite signés par B., directeur de la régie, lequel savait que les informations mentionnées étaient fausses. Ces agissements ont été perpétrés à dix reprises entre septembre 2009 et janvier 2017, soit à neuf occasions pour des appartements sis dans BGE 148 IV 288 S. 290 l'immeuble de Morges et à une seule en ce qui concerne l'immeuble de Lausanne. B.c Les locataires signataires des contrats de bail en cause ont été indemnisés par A. pour un montant total de 218'118 francs. Ceux qui avaient initialement déclaré vouloir participer à la procédure pénale ont par la suite retiré leur plainte. C. A. forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 7 septembre 2021. En substance, il conclut, avec suite de frais et dépens, principalement à son acquittement intégral, subsidiairement à son acquittement à raison des faits mentionnés dans les trois derniers postes du tableau figurant en page 3 de l'acte d'accusation, soit les cas concernant les locataires F.”

“Einen Anhaltspunkt zur Beantwortung der Frage, in welchen Fallkonstellationen der mietrechtliche Sozialschutz zum Tragen kommen soll und in welchen nicht, bildet auch der gesetzgeberische Umgang mit Ferienwohnungen. Gemäss Art. 253a Abs. 2 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräu- men nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Entsprechend sind solche Mietobjekte mangels eines entsprechenden Schutzbe- dürfnisses für den Aufenthalt zu Urlaubszwecken von der Möglichkeit zur Anfech- tung des Mietzinses im Sinne von Art. 269 ff. OR ausgenommen. Umgekehrt wird eine Ferienwohnung, welche für einen längeren Zeitraum gemietet wird, in der Re- gel wenigstens vorübergehend als Primärwohnsitz genutzt und dient damit nicht mehr einem reinen Erholungszweck, weshalb in einem solchen Fall dem Mieter die Missbrauchsgesetzgebung inkl. Anfechtung des Anfangsmietzinses offen stehen soll, sofern die Voraussetzungen von Art. 270 Abs. 1 OR vorliegen. Eine Person, welche vor der Frage steht, ob sie eine Ferienwohnung für eine Dauer von weniger als drei Monaten mieten soll oder nicht, kann damit nach dem Konzept des Gesetz- gebers per se nicht derart in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sein, dass sie sich nicht gegen die Miete entscheiden könnte oder auch nur auf die Geltung der Missbrauchsgesetzgebung angewiesen wäre. Wird eine Ferienwohnung dage- gen für mehr als drei Monate gemietet, greift der Schutz zwar grundsätzlich. Der Gesetzgeber zielte damit aber auf solche Zweitwohnungen ab, welche der Mieter über längere Zeit ganz überwiegend oder ausschliesslich nutzt (vgl. dazu die Bot- schaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1482 [damals zu Art. 3 des urspr. geplanten und später durch das Par- - 8 - lament ins OR eingebauten Bundesgesetzes über Massnahmen gegen Missbräu- che im Mietwesen]). Daraus folgt zwar, dass Zweitwohnungen auch vom Schutzbe- reich der Anfangsmietzinsanfechtung nicht ausgeschlossen sind.”

“ZMP 2021 Nr. 11 Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR; Art. 247 Abs. 2 ZPO. Anfangsmiet- zinsanfechtung. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheb- licher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime. Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Ver- mieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin- ses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statis- tiken sein, auch wenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (BGer E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prüfen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung des Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes, eine zur Be- stimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl von 3 oder 4 Ver- gleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGer E.”

“ZMP 2023 Nr. 1 (Fortsetzung von ZMP 2021 Nr. 11) Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfangsmietzinsanfechtung. Orts- und quar- tierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheblicher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Ver- mieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin- ses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungs- entscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Oberge- richt des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Er- schütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl.”

“L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il avait violé son devoir de collaboration, en ne produisant pas les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement. Il soutient que l'absence de production de pièces aurait été justifiée, dès lors qu'il avait la conviction que les intimés n'étaient pas autorisés à contester leur loyer initial. Il avait ainsi des "raisons légitimes de refuser de dévoiler pour le Tribunal et pour la base de données de l'ASLOCA" toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement. Par ailleurs, à bien le comprendre, l'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir appliqué les statistiques topiques. Il se plaint d'un "jugement clairement anti-bailleur", rendu "quitte à ne pas respecter les règles de droit qui s'imposent", le Tribunal ayant au surplus "refusé totalement [de] faire application" de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, "préférant se référer à des jurisprudences dépassées d'il y a 10-15 ans". 3.1. 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de l'action en contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 4.1). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l'art. 270 al. 1 CO prévoit trois conditions formelles alternatives (trois motifs alternatifs) permettant de contester un loyer initial, qu'il appartient au locataire de prouver (arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 précité consid.”

“Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer persön- lichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Woh- nungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich er- höht hat. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die drei Voraussetzun- gen alternativ, d.h. es genügt, dass eine von ihnen erfüllt ist, damit die Anfechtung des Anfangsmietzinses als zulässig erachtet wird (BGE 142 III 442 E. 2.2; BGE 136 III 82 E. 2.). Es obliegt dem Mieter, den Beweis zu erbringen, dass eine der drei Vo- raussetzungen erfüllt ist (BGer 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002 E. 2.1 und 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3a, je mit Hinweisen). - 12 - Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen.”

“Tel sera le cas lorsqu'il existe des perspectives fondées que la décision à rendre sur ces questions ou conclusions conduise à une décision finale et rende superflu le traitement d'autres points (Staehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommmentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2e éd., 2013, n. 4 ad art. 125 CPC), ou notamment dans la perspective de régler séparément certaines des prétentions en cause par une décision partielle ou encore de régler séparément certaines questions de fait ou de droit par une décision incidente selon l'art. 237 CPC (TF 4A_142/2014 du 2 octobre 2014 consid. 2 et la référence citée ; CREC 7 février 2017/60). Sont aussi visées les questions de recevabilité, telles que la compétence, la capacité d'être partie et les autres conditions mentionnées à l'art. 59 CPC (Haldy, CR-CPC, n. 5 ad art. 125 CPC). Les art. 125 let. a et 222 al. 3 CPC sont des Kann-Vorschriften : le tribunal n'est en principe pas tenu de trancher séparément certaines conclusions ou questions et dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité d'une telle option (Tappy, CR-CPC, n. 31 ad art. 222 CPC). 4.1.2 En vertu de l'art. 269 CO, auquel renvoie l'art. 270 al. 1 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, notamment s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a ; première condition) ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a ; deuxième condition) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b ; troisième condition). L'art. 270 al. 1 CO prévoit ainsi trois conditions alternatives permettant de contester le loyer initial, dont le locataire doit prouver la réalisation. Il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour que le juge doive entrer en matière et examiner si le loyer initial est abusif (ATF 142 III 442 consid.”

“Lorsque le juge ne dispose ni d'éléments propres à permettre un calcul du rendement de l'immeuble ni de bases de comparaisons pertinentes dans le quartier, il est admis que des statistiques officielles cantonales puissent être prises en considération lors de la fixation du loyer initial (TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3 et les références citées). Le juge pourra, le cas échéant, fixer le loyer initial en-deçà du loyer précédent (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.6). En effet, le loyer payé par le locataire précédent ne peut pas remplacer sans autre le loyer convenu entre les parties. La reprise automatique de l'ancien loyer pourrait même se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, au cas où le loyer payé par l'ancien preneur était déjà abusif ou le deviendrait, à la suite d'une diminution des coûts par exemple (ATF 120 II 341 consid. 6a ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1). Partant, lorsque le juge doit fixer le loyer admissible, il est lié, d'une part, par le montant invoqué dans les conclusions prises par le locataire et, d'autre part, par le loyer convenu entre les parties, c'est-à-dire qu'il ne peut pas aller en-deçà du premier ni au-delà du second (Dietschy-Martenet, op. cit., n. 68 ad art. 270 CO et les références citées). En ce qui concerne la fixation du loyer selon l'expérience du juge, le Tribunal fédéral a jugé que le Tribunal des baux du canton de Vaud, juridiction spécialisée, compétente pour l'ensemble du canton, composée paritairement d'un président, d'un juge assesseur représentant les bailleurs et d'un juge assesseur représentant les locataires, connaissait l'état du marché du logement dans le canton et jouissait manifestement de connaissances spécifiques en la matière (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5). 5.2 Les premiers juges, après avoir rappelé la jurisprudence topique en la matière (cf. jugement p. 8 à 10), ont relevé que l'immeuble ne pouvait pas être qualifié d'ancien. Le loyer devait ainsi être fixé en tenant compte du rendement non abusif de la chose louée selon l'art. 269 CO, mais l'appelante n'avait toutefois pas produit les documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement. L'intimée avait quant à elle proposé un calcul de rendement basé sur des estimations qui ne pouvaient pas être vérifiées et donc son calcul ne pouvait être suivi.”

“WEBER, der selber nach wie vor von einer Gestaltungsklage ausgeht, führt nun aus, in BGE 124 III 67 E. 3 favorisiere das Bundesgericht wohl eher die Auffassung der herrschenden Lehre, gemäss der die Mietzinserhöhung ein Gestaltungsrecht des Vermieters darstelle, dem im Fall einer Einsprache des Mieters eine Feststellungsklage des Vermieters folge (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N. 1a zu Art. 269d OR und N. 4b zu Art. 270b OR). In BGE 124 III 67 E. 3 wurde die Frage nach der Rechtsnatur der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung nicht entschieden. Das Bundesgericht führte aber immerhin Folgendes aus: Die relative Berechnungsmethode beruht auf den Prinzipien von Treu und Glauben, der Verwirkung und der Rechtskraft. Der Vertrauensgrundsatz bindet die Parteien an das eigene rechtsgeschäftliche Verhalten, untersagt ihnen namentlich, einen frei vereinbarten und unangefochten gebliebenen (Art. 270 OR) Mietzins oder eine vorbehaltlos verlangte und erreichte Mietzinsanpassung nachträglich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben. Der Verwirkungstatbestand erlangt Bedeutung, wenn eine unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung des Vermieters mieterseits nicht mehr in Frage zu stellen ist und die so bewirkte Anpassung als einseitige und nicht als konsensuale verstanden wird (BGE 124 III 67 E. 3).”

“Als statistisch relevant genügt jedenfalls ein Intervall von nur neun Mona- ten seit der letzten Mietzinsfestsetzung nicht (BGE 118 II 130); auch ein solches von 4 ½ Jahren erweist sich als unzureichend (BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b; CPra-Bail BOHNET/BROQUET, 2. Aufl., Basel/Neuchâtel 2017, Art. 269a OR N 9). Als hinreichend erachtet wurde aufgrund der konkreten Umstände ein Zeit- raum von gut sieben Jahren (BGer 4A_669/2010 v. 28. April 2011, E. 5.2). Die relative Methode gilt grundsätzlich nur zwischen den konkreten Vertragspar- teien bzw. deren Universalsukzessoren (dazu BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b) und nur, soweit und solange die gültige Mietzinsgestaltung auf den Partei- erklärungen bei früheren Mietzinsfestsetzungen und damit auf dem Vertrauens- prinzip bzw. auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs- fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus- gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 - 10 - E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo- dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe- renzzinssatzes (dazu Art.”

“ZMP 2022 Nr. 5 Art. 269 OR; Art. 269a lit. b OR; Art. 14 Abs. 1 VMWG; Art. 270 OR. Anfech- tung des Anfangsmietzinses nach erheblicher Umgestaltung der Sache. Um- fang der Formularpflicht. Natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit. Be- rücksichtigung des Eigenfinanzierungsgrads zur Bestimmung des Zinssat- zes bei wertvermehrenden Investitionen. Wurde die gemietete Wohnung vor dem Abschluss des Vertrages von Grund auf saniert und dabei von einer 4 - Zimmerwohnung mit teils sehr kleinen Räumen in eine grosszügige 3 ½ - Zimmerwohnung umgewandelt, so kann trotz identischer Gesamtgrösse nicht mehr von der Vermietung der gleichen Sache gesprochen werden. Im Formular zur Festsetzung des Anfangsmietzinses genügt es daher, die Tatsache der Neuvermietung zu erwähnen. Insbesondere ist es für eine gültige Mietzinsfestsetzung nicht erforderlich, dass die Veränderung zum Mietzins gegen- über der alten Wohnung angegeben oder begründet wird (MG, E. IV.1; OG, E. III.1.5 und III.2.5; BGer, E. 3). Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vergleich zwischen altem und neuem Miet- zins gänzlich unmöglich wäre.”

“Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte (BGE 142 III 442 E. 3.1), wobei bei einer ausgewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche vermutet wird (MPra-OESCHGER/ZAHRAD- NIK, a.a.O., S. 400). Dabei ist in Kantonen, die das Verwenden des amtlich geneh- migten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, grundsätz- lich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Un- gunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR - 13 - dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellge- setzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im Entscheid BGE 142 III 442 zwar klargestellt, dass es an- gesichts des Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangs- mietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtspre- chung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ent- sprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter ge- zwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen.”

“Nichts anderes ergibt sich aus der Auslegung von Art. 270 OR. Gesetzesbe- stimmungen sind in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen. Ausgangspunkt ist dabei der Wortlaut, zu berücksichtigen sind aber auch andere Elemente, in erster Linie der Zweck einer Regelung. Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfechtung des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Ver- tragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhältnis ein Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die Vermieter verfügen (Mietrecht für die Praxis-OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen An- fechtungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-)Konstellationen, nämlich einerseits den hier nicht vorliegenden qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegan- genen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unterkonstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer per- sönlichen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse "zum Ver- tragsabschluss gezwungen sah". Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Notlage des Mieters dargetan werden muss (BGE 142 III 442, - 12 - E. 3.1.6). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Woh- nungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahe- kommt, was ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR dient insoweit der gleichen Zielset- zung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in die freie Gestaltung des Mietprei- ses ermöglicht (BGE 142 III 442, E.”

“Regeste Art. 110 Abs. 4 und Art. 251 Ziff. 1 StGB; Art. 269d und 270 Abs. 2 OR; Art. 19 Abs. 1 VMWG; Urkundenfälschung; Formular im Hinblick auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Das in Art. 269d OR und Art. 19 VMWG vorgeschriebene Formular, dessen Verwendung in gewissen Kantonen für den Abschluss von neuen Mietverträgen für obligatorisch erklärt wurde (vgl. Art. 270 Abs. 2 OR), stellt eine Urkunde im Sinne von Art. 110 Abs. 4 StGB dar. Ein Formular, das falsche Angaben zum vom früheren Mieter bezahlten Mietzins enthält, kann daher unter den Tatbestand der Urkundenfälschung im Sinne von Art. 251 Ziff. 1 StGB fallen (E. 4.4).”

“Gemäss der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelten zweiten Alternative kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sa- che als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er - 7 - sich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäfts- räume zum Vertragsabschluss gezwungen sah.”

“Grundlagen zur Anfechtung des Anfangsmietzinses Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und Art. 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, wenn er wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertrags- abschluss gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegen- über dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.”

“Gemäss der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelten zweiten Alternative kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“Il est par ailleurs constant que ces meubles étaient déjà présents du vivant du père de l'intimé, qui avait emménagé dans le logement en 1990 et à la mort duquel il avait repris le bail. Ils sont donc entièrement amortis. Dans ces conditions, la Cour de céans retiendra, à l'instar des premiers juges, que l'appartement était effectivement sous-loué meublé et que les meubles en question étaient démodés et vieillots, tout en restant utilisables. La question de la plus-value apportée par ces équipements et son incidence sur le montant du sous-loyer sera traitée ci-après (consid. 3.6). 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu, à tort selon elle, que le montant du sous-loyer devait être fixé en comparaison avec le montant du loyer principal. Elle s'appuie sur l'ATF 124 III 62 et sur un avis de doctrine et estime ainsi que, dans le cas d'espèce, les critères permettant d'apprécier le caractère abusif ou non d'un loyer en application des art. 269 ss CO sont seuls applicables. Elle allègue donc que la référence au loyer principal est inopérante. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. La même règle s'applique en cas de sous-location, le locataire principal et le sous-locataire étant liés par un contrat soumis aux règles des art. 253 et ss CO (LACHAT, la sous-location, SJ 1992 p. 469 et ss, 480; ATF 124 III 62). Pour l'année 2013, une pénurie du logement concernant notamment les logements de quatre pièces a été constatée à Genève par arrêté du Conseil d'Etat (Arrêté déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 de la loi d'application du Code civil et du Code des obligations [ArCAP; RSG I 445.07]). Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée, n'a pas été utilisée par le bailleur, ce vice de forme entraîne la nullité du loyer convenu.”

“b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/3______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1. 2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid.”

“Il résulte de l' art. 253b al. 1 CO que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles. Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.”

“2 L’appelant considère que l’intégralité des correspondances échangées entre les intimés et la gérance les 25 et 29 janvier 2019 ainsi que 7 février 2019 doit être retranscrite dans l’état de fait (cf. all. 49 à 72, pièces 105 à 107). Il relève en particulier qu’il résulte de la lettre du 7 février 2019 de la gérance que les intimés ont obtenu la gratuité pour les deux premiers loyers, lettre qui a été contresignée par les locataires. Pour les mêmes motifs que ceux retenus ci-dessus, l’état de fait a été complété par la retranscription, dans la mesure pertinente, des échanges de courriers précités. 4. 4.1 L’appelant invoque une violation de l’art. 270 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Il fait valoir que les intimés ont été en possession de l’appartement litigieux dès le 1er janvier 2019, de sorte que la chose louée leur était déjà délivrée au moment de la signature du contrat de bail le 21 février 2019. Ainsi, l’appelant estime que les intimés devaient agir en contestation du loyer initial au plus tard le 31 janvier 2019, si bien que leur demande en contestation du loyer initial serait tardive. 4.2 4.2.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc.”

“L'objectif d'une telle mesure est de rétablir une situation conforme au droit. De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 et les références citées). À cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous l'angle de l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux indiquant un loyer qui ne correspond pas à celui fixé par le DT (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.2; 1C_468/2008 du 15 décembre 2008). e. En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent exiger que, lors de la conclusion d'un nouveau bail, le propriétaire fasse usage d'une formule officielle de même teneur que celle mentionnée à l'art. 269d CO (art. 270 al. 2 CO). Il s'agit de celle prévue pour la notification des hausses de loyer en cours de bail. Dite formule est celle agréée par le canton. Toute situation de hausse de loyer impliquant l'utilisation de cette formule est nulle si elle n'est pas faite au moyen de celle-ci (art. 269d al. 1 CO). Le canton de Genève a fait usage de cette faculté (art. 207 de la loi d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013 - LaCC - RS E 1 05 ; ancien art. 109 LaCC du 28 novembre 2010, entrée en vigueur le 1er janvier 2011), mais cette règle existait sous l'égide des art. 109 LaCC du 28 novembre 2010 et 24 LaCC du 7 mai 1981. f. Dans une affaire similaire, la chambre administrative a déjà retenu que l'injonction d'établir la formule officielle de fixation du loyer initial s'agissant de locataires ayant quitté le logement après la fin de la période du contrôle étatique n'avait plus d'objet (ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid.”

“67 CO se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu ou dû connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (ATF 146 III 82 consid. 4.1.3; 140 III 583, consid. 3.2.2; TF 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 consid. 6.2). L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure toujours réservé (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a; TF 4A_302/2021 précité consid. 6.2). Dans l'ATF 140 III 583, le Tribunal fédéral a confirmé que l'ignorance du locataire est présumée. Il a ainsi jugé que le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée (TF 4A_254/2016 précité consid. 3.2.2; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.4). Dans deux arrêts ultérieurs, le Tribunal fédéral a ajouté que le juge de fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances.”

“Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a; arrêt 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2).”

“, Code pénal - Petit commentaire, 2ème éd., Bâle 2017, n. 55 ad art. 251 CP). En ce qui concerne le dessein d'obtenir un avantage illicite (pour soi-même ou un tiers), l'avantage en question peut être patrimonial ou d'une autre nature, il suffit que l'auteur veuille améliorer sa situation personnelle ou celle d'un tiers. Celui qui se rend coupable d'un faux dans les titres ne recherche pas forcément un avantage patrimonial direct ; ce qu'il désire, c'est bénéficier – sans droit – de la force probante accrue reconnue à un tel document et qui est précisément le bien que l'on veut protéger. Cela suffit donc pour que l'on doive admettre qu'il a agi dans le dessein de se procurer un avantage illicite (ATF 119 III 234 consid. 2c). 4.1.4. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester notamment si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. L'art. 270 al 2 CO précise qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. La formule officielle, en application des art. 269d CO et 19 al. 3 OBLF, doit être agréée par le canton et notamment contenir le montant de l'ancien loyer et état des charges, le montant du nouveau loyer et état des charges, la date d'entrée en vigueur et la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention ainsi que la liste des autorités de conciliation existantes dans le canton et leurs compétences à raison du lieu. 4.1.5. L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail d'habitation a été rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 de loi vaudoise sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL] ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_491/2012 du 6 décembre 2012 consid.”

“Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les réf. citées). En l’espèce, les appelantes ont produit le jugement ainsi que des pièces nos 6, 200 à 207, 209 et 210a, b et c. Les pièces nos 6, 200 pages 1 et 2, 201, 209 et 210b figurent déjà au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont recevables. En revanche, les pièces nos 200 pages 3 à 6, 202 à 207, 210a et c sont nouvelles mais antérieures à l’audience de première instance. Or les appelantes n’expliquent pas pour quelle raison elles n’auraient pas pu les produire en première instance en faisant preuve de la diligence requise, de sorte qu’elles sont irrecevables. L’intimé pour sa part a produit des pièces de forme recevables. 3. 3.1 Les appelantes invoquent la prescription de l’action ouverte par l’intimé et critiquent, pour autant que de besoin, la fixation du loyer par les premiers juges. En revanche, elles ne contestent pas la nullité du loyer initial. Celle-ci peut être confirmée pour autant que de besoin, au vu des considérants qui suivent. 3.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Le formulaire officiel doit être celui « agréé par le canton » (art. 270 al. 2 et 269d i.f. CO). Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont le contenu correspond à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) mais qui n’a pas été agréée par le canton ne répond pas à la condition de forme de l’art.”

“Rechtzeitige Anfechtung des Anfangsmietzinses Die Beklagte hat anerkannt, dass der Kläger innert der 30-tägigen Frist gemäss Art. 270 Abs. 1 OR den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins bei der Schlichtungs- behörde angefochten hat. Zu Recht: Im vorliegenden Fall wurde vertraglich als Miet- beginn der 1. April 2019 vereinbart, wobei unbestrittenermassen der Kläger die Wohnung am 26. März 2019 übernahm. In der Folge machte der Kläger mit Eingabe vom 26. April 2019 (Poststempel) das Verfahren betreffend Anfechtung des An- fangsmietzinses anhängig, womit die 30-tägige Anfechtungsfrist gewahrt ist. III. Parteistandpunkte”

“Mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 (Poststempel) focht der Kläger den Anfangsmietzins rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich ge- stützt auf Art. 270 Abs. 1 lit. a OR an (act. 6/1). Anlässlich der Schlichtungsver- handlung vom 20. Januar 2020 konnte zwischen den Parteien keine Einigung er- zielt werden, woraufhin der Kläger mit Eingabe vom 10. Februar 2020 (Poststem- pel) eine begründete Klage bei der Vorinstanz einreichte (act. 1). Anlässlich der Hauptverhandlung vom 20. August 2020 beschränkte die Vorinstanz das Verfah- ren mit Einverständnis der Parteien einstweilen auf die Frage der formalen An- fechtungsvoraussetzungen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR (VI Prot. S. 8 ff.). Mit Urteil vom 14. Oktober 2020 erliess die Vorinstanz sodann den vorstehend zitier- ten Entscheid (act. 34 = act. 38 = act. 40; fortan act. 38). Für die Darstellung der restlichen vorinstanzlichen Prozessgeschichte ist auf die Ausführungen im ange- fochtenen Entscheid zu verweisen (act. 38 S. 3 f.).”

“Februar 2020 (Poststempel) reichte der Kläger fristge- recht eine begründete Klage ein. Mit Beschluss vom 13. Februar 2020 wurde dem Kläger Frist angesetzt, um das Begehren um Festsetzung des Anfangsmietzinses sowie der Mietkaution zu beziffern. Mit Schreiben vom 17. Februar 2020 kam der Kläger dieser Aufforderung nach. Der mit Präsidialverfügung vom 18. Februar 2020 verlangte Kostenvorschuss von Fr. 12'030.– ging innert Frist ein. Mit Präsidialverfü- gung vom 21. Februar 2020 wurde der Beklagten Frist angesetzt, um eine schriftli- che Stellungnahme zur Klage einzureichen. Innert erstreckter Frist reichte die Be- klagte am 5. Mai 2020 ihre Stellungnahme ein. Mit Präsidialverfügung vom 6. Mai 2020 wurde diese dem Kläger zugestellt. Am 19. Mai 2020 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung vorgeladen. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 20. August 2020 wurde das Verfahren im Einverständnis mit den Parteien einstweilen auf die Frage der formalen Anfechtungsvoraussetzungen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR begrenzt. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. II. Prozessuales Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt und beträgt der Streitwert doch mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. § 26 - 3 - GOG). Für Prozesse um Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt ohne Rück- sicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststel- lung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrung und Befragung der Parteien darauf hinzuwir- ken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw.”

“La citation à comparaître par voie publication est inadmissible quand le domicile du destinataire de la notification est connu ou identifiable (ATF 129 III 400, JdT 2004 II 47 consid. 2.2). Le fait d'utiliser la voie édictale alors que ses conditions ne sont pas réalisées constitue un motif de nullité, tout comme l'absence de notification d'une décision, laquelle doit être distinguée de la notification irrégulière qui ne constitue pas nécessairement une cause de nullité. La protection des parties est suffisamment réalisée lorsque la notification irrégulière atteint son but. Il s'impose de s'en tenir aux règles de la bonne foi, qui imposent une limite à l'invocation d'un vice de forme (arrêt du Tribunal fédéral 4A_224/2017 du 27 janvier 2017 consid. 2.3.2). 2.1.3 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution ( ) (art. 270 al. 1 CO). 2.1.4 Le droit d'être entendu des personnes parties à une procédure judiciaire est garanti par les art. 53 al. 1 CPC, 29 al. 2 Cst et 6 ch. 1 CEDH. Il comprend le droit des parties d'être informées et de s'exprimer sur les éléments pertinents du litige avant qu'une décision touchant leur situation juridique ne soit prise, d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1, JdT 2011 IV 3, SJ 2007 I 543; 132 II 485 consid. 3.2, JdT 2007 IV 148; 127 I 54 consid. 2b, JdT 2004 IV 96). 2.2 En l'espèce, la décision d'irrecevabilité rendue par la Commission ne l'a pas été dans le cadre d'une procédure gracieuse. Il ne s'agit pas non plus d'une décision sur mesures provisionnelles. Elle ne pouvait ainsi pas faire l'objet d'une reconsidération. Cela étant, cette décision, communiquée par courrier aux intimés, ne leur est pas parvenue, le pli la contenant ayant été retourné au Tribunal avec la mention "introuvable à l'adresse indiquée".”

“ZMP 2023 Nr. 4 Art. 270 OR; Art. 269 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfechtung des Anfangsmietzin- ses. Nettorendite. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Vermutung der Missbräuchlichkeit. Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Wil- len des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Lie- genschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Miet- wohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorendi- teberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die feh- lenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgeset- zes verwendet wurden.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.17% der Wohnungen leer standen. Den Klägern ist denn auch beizustimmen, wenn sie zum Beweis der Wohnungsnot auf diese Statistik verweisen und argumentieren, dass im Jahr 2021 in der Stadt Zürich je nach Quartier zwischen 0.1% bis 0.49% (gemäss Statistik bis 0.43%) der Wohnun- gen leer standen. Eine Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses ist somit gegeben. Unbeachtlich ist sodann der weitere Einwand der Beklagten, wonach zusätzlich auf die finanziellen Verhältnisse oder konkreten Suchbemühungen der Mieter einzuge- hen sei.”

“Dabei wird bei einer aus- gewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Woh- nungssuche vermutet (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 400). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mitteilung des Anfangs- mietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und ge- nügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). - 15 - 2.2.3. Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.17% der Wohnungen leer standen. Den Klägern ist denn auch beizustimmen, wenn sie zum Beweis der Wohnungsnot auf diese Statistik verweisen und argumentieren, dass im Jahr 2021 in der Stadt Zürich je nach Quartier zwischen 0.1% bis 0.49% (gemäss Statistik bis 0.43%) der Wohnun- gen leer standen. Eine Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses ist somit gegeben. Unbeachtlich ist sodann der weitere Einwand der Beklagten, wonach zusätzlich auf die finanziellen Verhältnisse oder konkreten Suchbemühungen der Mieter einzuge- hen sei.”

“Für die alternative Anfechtungsvoraussetzung hätten die Kläger grundsätz- lich den Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte und sie gute Gründe hatten, die Wohnung zu wechseln. Beide Parteien äusserten sich jedoch nicht zu den Verhält- nissen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Das ist insoweit entbehrlich, als die ent- sprechenden Tatsachen allgemein bekannt, mithin nicht beweisbedürftig und vom Gericht ohne Weiteres zu berücksichtigen sind (Art. 151 ZPO). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mit- teilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Sta- tistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 v. 12. März 2002 E. 3b/dd). Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – auf- grund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die – allgemein bekannten – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen denn auch detailliert die Anzahl der - 17 - leerstehenden Wohnungen, aufgeschlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Kanton. Sie sind daher geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Sta- tistiken lässt sich entnehmen, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2020”

“3 OR der ge- nannten Norm findet das Vorverfahren nach Abs. 2 keine Anwendung, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Senkungsbe- gehren stellt. 4.1.3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr.”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid. 2.1). Elles doivent prendre en considération que, comme c'est le cas pour le caractère admissible du loyer qui doit s'apprécier pour l'appartement loué, et non en fonction de l'immeuble entier, la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (arrêt 4A_727/2012 du 21 mai 2013 consid.”

“Allégué pour la première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est irrecevable. S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été financés par les 100'000 fr. d'emprunt hypothécaire complémentaire, il ressort du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte que contrairement à ce qu'indique l'intimé, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de sorte qu'il est recevable. 3. L'intimé conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer le loyer initial. Il soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et avril 2013, soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. Il considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux bâtiments. L'appelantesoutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 3.1 3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“Allégué pour la première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est irrecevable. S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été financés par les 100'000 fr. de l'emprunt hypothécaire complémentaire, il ressort du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte que contrairement à ce qu'indique l'intimée, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de sorte qu'il est recevable. 3. L'intimée conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer le loyer initial. Elle soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et juin 2012, soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. Elle considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux bâtiments. L'appelantesoutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 3.1 3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preisüberwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbestand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde liegen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In vergleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlossen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hin- ausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR). Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig- lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Be- stimmung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Woh- nungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwoh- nung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).”

“In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbe- stand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde lie- gen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In ver- gleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlos- sen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hinausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR). Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig- lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Bestim- mung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Wohnungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwohnung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).”

“Wie die Vorinstanz zutreffend erwog ist der Vertragsabschluss über eine Wohnung, die lediglich mit dem Ziel der ge- steigerten Lebensqualität dazu gemietet wurde, von der Schutznorm gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht umfasst (vgl. act. 38 S. 10 oben). Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die zweite Alterna- tive von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine wettbewerbsrechtliche Dimension aufweist - 17 - (vgl. act. ..., mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wo- chenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen An- lässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbe- stand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde lie- gen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In ver- gleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlos- sen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hinausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR). Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig- lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Bestim- mung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Wohnungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwohnung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).”

“L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid. 2b, rés. in JdT 1998 I 612). Il appartient au bailleur d'établir que la formule a été remise au locataire (ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, p. 490). Lorsque le contrat de bail mentionne la formule en tant qu'annexe, il faut présumer que le bailleur l'a effectivement notifiée au locataire, pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie (ATF 142 III 369 consid.”

“93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III - 17 - 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356 E. 3). Umgekehrt sind die Parteien bei der Festsetzung der Höhe des Anfangsmietzinses freier: Der Mietzins kann – jedenfalls soweit er nicht anhand des vorausgegange- nen Mietverhältnisses festgelegt wird – nach absoluter Methode bestimmt werden (Netto- oder Bruttorendite, orts- und quartierübliche Vergleichsmiete). Eine Bin- dung an die frühere Mietzinsgestaltung besteht daher nicht. Andererseits sind die Bestimmungen für die Anfangsmietzinsfestsetzung teils aber auch strenger als diejenigen für Mietzinsanpassungen: Wo das kantonale Recht für die Festsetzung eine Formularpflicht gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR vorsieht, erweist sich jeder Anfangsmietzins als nichtig, der ohne das Formular festgesetzt wurde. Für die Abgrenzung ist u.a. massgeblich, ob die Parteien mit der vereinbarten Ver- tragsmodifikation nur den Mietzins anpassen wollen oder auch andere wesentliche Vertragsbestandteile. Ist etwa die Mietsache als Folge von Grundrissveränderun- gen nicht mehr die gleiche, so ist es ohne weiteres möglich und daher im Zweifel auch davon auszugehen, dass die Parteien einen neuen Mietvertrag abschliessen. Dem Vermieter kann diesfalls nicht vorgeworfen werden, er habe das für Vertrags- änderungen gemäss Art. 269d OR erforderliche Formular nicht verwendet (ZMP 2022 Nr. 5). Eine etwaige Formularpflicht richtet sich einzig nach Art. 270 Abs. 2 OR und dem entsprechenden kantonalen Recht (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017 E. 2.2; BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E. 2.2). Geht es umgekehrt nur um die Anpassung des Mietzinses, so genügt es grund- sätzlich nicht, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen.”

“La conclusion d'un bail à loyer est en principe valable sans forme, à l'exception des dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur des art. 269d et 270 al. 2 CO, selon lesquelles l'usage de la formule officielle peut être rendu obligatoire par les cantons qui subissent une pénurie de logements. Le canton de Vaud a fait usage de cette possibilité pour les baux d'habitations sises sur son territoire et le Conseil d'Etat a rendu obligatoire cette formule (art. 1 de la loi du 7 mars 1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire [LFOCL; RS-VD 221.315] et arrêté du 26 mars 2014 sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire [ALFOCL ; RS-VD 221.315.1]). Cette obligation a toutefois été levée en date du 1er janvier 2021 pour les districts d’Aigle et de Broye-Vully (art. 1 de l’arrêté du 16 décembre 2020 sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire [ALFOCL ; RS-VD 221.315.1]. Lorsque le bailleur ne fait pas usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, ce vice de forme implique la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (cf. ATF 140 III 583 consid. 3.2.1), lequel doit être déterminé par le juge du fond (cf. ATF 124 III 62 consid. 2). Le juge de la mainlevée n'est pas compétent pour procéder à une telle appréciation. Partant, dans les cantons où le loyer initial doit obligatoirement être notifié au moyen d'une formule officielle, le bailleur doit produire cette formule, faute de quoi le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée valable (cf. arrêt TC FR 102 2021 95 du 12 juillet 2021, consid. 2.2. ; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail – Le titre, les exceptions, et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010 p. 106 s.; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents en droit du bail in: JdT 2007 II 4, supplément hors édition p. 5 al. 1 in fine). 3.2. En l’espèce, eu égard aux loyers impayés de l’appartement, le recourant n’a pas produit un titre de mainlevée valable à l’appui de sa requête.”

“2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2).  L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est prescrit dans le canton de Genève. Le nombre minimum des pièces et le caractère luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 3). Selon l'arrêté du 4 février 2009 de Conseil d'Etat genevois déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art.”

“2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2).  L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est prescrit dans le canton de Genève. Le nombre minimum des pièces et le caractère luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 3). Selon l'arrêté du 4 février 2009 de Conseil d'Etat genevois déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art.”