Art. 269d

“L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (ATF 138 III 401 consid. 2.4). 2.1.2 La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient.”

“Der Wortlaut der zitierten Be- stimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung des finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin un- mittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Ne- benkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden Änderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei wei- tem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach 26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim auf- zugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte versuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das privatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht er- fasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietver- träge nachträglich komplett neu auszugestalten. Die Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR i.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle gänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern.”

“Sie könne und müsse ihre Disqualifi- kation als Mieterin anfechten, so dass gerichtlich festzustellen sei, dass die neuen Vorschriften nichtig respektive missbräuchlich seien. Der Wortlaut der zitierten Be- stimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung des finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin un- - 6 - mittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Ne- benkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden Änderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei wei- tem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach 26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim auf- zugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte versuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das privatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht er- fasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietver- träge nachträglich komplett neu auszugestalten. Die Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR i.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle gänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern.”

“Sie könne und müsse ihre Disqualifi- kation als Mieterin anfechten, so dass gerichtlich festzustellen sei, dass die neuen - 22 - Vorschriften nichtig respektive missbräuchlich seien. Der Wortlaut der zitierten Be- stimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung des finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin un- mittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Ne- benkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden Änderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei wei- tem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach 26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim auf- zugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte versuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das privatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht er- fasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietver- träge nachträglich komplett neu auszugestalten. Die Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR i.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle gänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern.”

“November 2019 führte, wo das Bundesgericht auf eine Be- schwerde in Zivilsachen gegen das von LACHAT/BOHNET angesprochene Urteil der Chambre des baux et loyers de la Cour de justice vom 1. Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“November 2019 führte, wo das Bundesgericht auf eine Be- schwerde in Zivilsachen gegen das von LACHAT/BOHNET angesprochene Urteil der Chambre des baux et loyers de la Cour de justice vom 1. Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“Une reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le document signé doit notamment clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 4.1). Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77 ; CPF 27 juin 2019/132 consid. Il a bb et les références citées). En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée par la doctrine, la cour de céans a considéré que le contrat de bail ne valait pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle était nécessaire (Veuillet, in Abbet/Veuillet éd., La mainlevée de l’opposition, n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5; CPF 20 juin 2019/130 ; CPF 8 mai 2017/95 ; CPF, 2 avril 2014/125 ; CPF 27 septembre 2011/404 ; CPF 5 février 2009/32; CPF 18 septembre 2008/440). ccc) Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 précité). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art.”

“Une reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le document signé doit notamment clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 4.1). Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77 ; CPF 27 juin 2019/132 consid. Il a bb et les références citées). En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée par la doctrine, la cour de céans a considéré que le contrat de bail ne valait pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle était nécessaire (Veuillet, in Abbet/Veuillet éd., La mainlevée de l’opposition, n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5; CPF 20 juin 2019/130 ; CPF 8 mai 2017/95 ; CPF, 2 avril 2014/125 ; CPF 27 septembre 2011/404 ; CPF 5 février 2009/32; CPF 18 septembre 2008/440). ccc) Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 précité). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art.”

“De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de du- rée déterminée improprement dit [Hervorhebung durch das Mietgericht] (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le loca- taire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer.») Umgekehrt ist es grundsätzlich auch erlaubt, kettenartig aneinandergereihte Ver- träge abzuschliessen, deren Mietzinse jeweils als Anfangsmieten zu behandeln - 19 - sind (BGE 139 III 145 E. 4.2.4; ebenso schon BGer 4C.155/2003 vom 3. November 2003, E. 3.3). Von einer solchen Konstellation ist im Zweifel auszugehen, soweit ein bisheriges Vertragsverhältnis gültig zu Ende gegangen ist. Darunter fällt etwa der echt befristete Mietvertrag mit Index- oder Staffelungsklausel (BGE 121 III 397 E. 2b/bb). Gleiches gilt, wenn der Vermieter dem Mieter nach Ablauf eines gültig wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mietverhältnisses eine weitere Chance ge- ben will und deshalb mit ihm einen weiteren Vertrag schliesst (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017, E. 2.2, wo allerdings zusätzlich eine Partei auf Mieter- seite ausschied, mithin die Änderungen mehr umfassten als nur den Mietzins) oder wenn die Parteien nach abgelaufener Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_409/2022 Urteil vom 19. September 2023 I. zivilrechtliche Abteilung Besetzung Bundesrichterin Jametti, Präsidentin, Bundesrichterinnen Hohl, Kiss, Bundesrichter Rüedi, Bundesrichterin May Canellas, Gerichtsschreiber Luczak. Verfahrensbeteiligte 1. A.________, 2. B.________, 3. C.________, 4. a) D.________, und b) E.________, 5. a) F.F.________, und b) G.F.________, alle vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber, Beschwerdeführer, gegen G.________ Vorsorge (ehemals H.________ Vorsorgestiftung), vertreten durch Rechtsa nwalt Michael Lauper, Beschwerdegegnerin. Gegenstand Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinserhöhung (Art. 269d OR); Mietzinsreduktion (Art. 270a OR), Beschwerde gegen die Urteile vom 10. Juli 2012 (102 2012-86) und vom 16. August 2022 (102 2021 181) des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof.”

“oder wenn er mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (lit. c). Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR (i) die Umschreibung der Forderung, (ii) den Zeitpunkt, auf den die Vertragsänderung wirksam wird, (iii) die klare Begründung dieser Forderung, (iv) die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Vertragsänderung sowie (v) das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten. Falls die Begründung in einem Begleitschreiben erfolgt, hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). Die Begründung ist klar im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG, wenn sie dem Mieter erlaubt, sich ein Bild über Tragweite und Berechtigung der Änderung zu machen und ihm damit die Entscheidungsgrundlagen dafür verschafft, ob er Einsprache erheben will oder nicht (BGE 137 III 362 E. 3.2.1; 121 III 6 E. 3a, 460 E. 4; Urteil 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1 mit Hinweisen).”

“Bereits die Erstinstanz hatte im Sinne einer Eventualbegründung erwogen, selbst wenn von einer einseitigen Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR ausgegangen würde, wäre keine Nichtigkeit gegeben. In der Tat führte die Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 24. Januar 2019 als Grund für die Änderung der Hausordnung an, dass über Mittag musiziert worden sei und dass andere Mieter sich beschwert hätten. Im Begleitschreiben vom 22. März 2019 war von Unklarheiten und Unstimmigkeiten mit Blick auf das Musizieren die Rede. Nur schon aus diesen beiden Schreiben erhellt, dass Unstimmigkeiten über die Häufigkeit, die Dauer und den Zeitpunkt des Musizierens herrschten. Wie bereits die Erstinstanz zutreffend erwogen hatte, kann die Begründung in einem Begleitschreiben erfolgen. Dies ergibt sich ohne weiteres aus Art. 19 Abs. 1bis VMWG. Diesfalls hat der Vermieter im Formular ausdrücklich auf das Begleitschreiben zu verweisen. Dies hat die Beschwerdegegnerin getan. Die Vorinstanz wies darauf hin, dass die Beschwerdeführer seit der Zustellung des ersten Schreibens vom 24. Januar 2019 wussten, aus welchen Gründen die Beschwerdegegnerin die Hausordnung einseitig änderte.”

“Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s’étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis ; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117 II 458 consid. 2a et TF 4A_409/2009 du 1er février 2010 consid. 2.1). Le champ d’application de l’art. 269d al. 3 CO est large (TF 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral, reprenant la doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d al. 3 CO incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces généralement accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les buanderies ou les caves à vélos (ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine citée). L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne notamment la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et encore la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). 3.1.4 Il résulte de ce qui précède que l’appelante, pour priver l’intimée de l’usage de la buanderie de l’immeuble, aurait dû, à tout le moins, procéder à l’aide de la formule officielle prévue par l’art.”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E.”

“Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que les clauses du contrat de bail selon lesquelles le loyer serait échelonné durant les trois premières années, puis indexé ainsi que l'avis de majoration du 6 novembre 2008 soient valables, et, par conséquent, d'avoir rejeté leurs conclusions en nullité des clauses et avis concernés ainsi qu'en enrichissement illégitime et restitution de trop-perçu de loyer en découlant. D'après les appelants, le Tribunal aurait en tous les cas violé son obligation de motiver sa décision sur ces points. 3.1 3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 120 II 341 consid. 5d). 3.1.2 L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Une clause d'indexation peut en revanche s'appliquer dès l'échéance de la période d'échelonnement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.2). 3.1.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let.”

“Une résiliation ne pourrait prendre effet qu’à un terme de résiliation plus éloigné, devrait être notifiée conformément à l’art. 266l CO et les locataires pourraient alors revendiquer la protection conférée par les articles 271ss CO. Aucune disposition du règlement n’influençait directement les relations contractuelles entre la Ville de Genève et les locataires de ses logements à caractère social. Cet acte normatif avait pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l’assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers (consid. 8). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conditions générales au contrat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (Lachat/Grobet Thorens, op. cit., pp. 713-714). La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge doit examiner le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s’inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En d’autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art.”

“Un locataire se propose de sauvegarder ses droits lorsqu’il manifeste explicitement ou implicitement l’intention de saisir l’autorité de conciliation, de saisir le juge ou d’utiliser l’une des possibilités que lui offre le CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1081, n. infrapaginale 21). 3.2.1.2 Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Les alinéas 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.], Code de obligations I, Art. 257a/257b CO, p. 1976 et les réf. citées). Tel est le cas, notamment, de l’augmentation de l’acompte provisionnel ou du forfait des charges (Lachat/Bohnet, loc. cit.). Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p. 2100). 3.2.1.3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let.”

“Die Vermieterin kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem sie der Mieterin die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt und begründet (Art. 269d Abs. 1 OR). Dies gilt neben Mietzinserhöhungen auch für andere einseitige Änderungen zu Lasten der Mieterin, namentlich für die Verminderung bisheriger Leistungen oder die Einführung neuer Nebenkosten (Art. 269d Abs. 3 OR). Eine Mietzinserhöhung oder eine andere einseitige Änderung zu Lasten der Mieterin ist nichtig, wenn die Vermieterin sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art 269d Abs. 2 OR; zur Begründungspflicht vgl. BGE 137 III 362 E. 3.2.1; BGer 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Nichtigkeit von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch die Mieterin jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn sie den erhöhten Zins bereits bezahlt hat. Die Nichtigkeit der Mitteilung hat diejenige der Mietzins- oder Nebenkostenerhöhung zur Folge, weshalb die Mieterin die zu viel bezahlten Mietzinsen oder Nebenkosten als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern kann (Art. 62 OR; vgl. zum Ganzen BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1 mit Nachweisen). Eine Mietvertragsänderung (Mietzinserhöhung oder andere Änderung zu Lasten der Mieterin) ohne Verwendung des amtlichen Formulars ist unter gewissen Voraussetzungen zulässig.”

“und SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Auflage 2018, Art. 257-257b N 28). Aus all dem folgt, dass der Gesetzgeber mit dieser Bestimmung beabsichtigt hat, ähnliche Konstellationen wie eine Mietzinserhöhung zu erfassen, und dass somit auch einseitige dauerhafte Erhöhungen von Nebenkosten in den Anwendungsbereich von Art. 269d Abs. 3 OR fallen können. Das Kantonsgericht erwog schliesslich, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um eine marginale Erhöhung der Nebenkosten handelt, sondern im Vergleich zu den Kosten vorheriger Jahre um deutlich höhere Beträge. So haben sich diese Kosten in casu innert sechs Jahren um fast CHF 1‘000.00 erhöht, was einer Erhöhung um mehr als 100% entspricht. Die finanziellen Auswirkungen für die Mieter sind somit erheblich und mit einer Mietzinserhöhung vergleichbar. Solch substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter stellen deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR dar und unterstehen damit der Formularpflicht (KGE BL 400 18 384 vom 9.April 2019 E. 4.2).”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Ände- rungskündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beab- sichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Ver- tragsänderung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtspre- chung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhö- hung nach absoluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grund- sätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzinsfestsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im laufenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, - 27 - das bestehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen ekla- tanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumge- hung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (K OLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“Sie seien nach dem Gesagten zulässig, aber auch notwendig und zudem verhältnismässig, weil die Beklagte andernfalls das Mietverhältnis hätte kündigen müssen. Eine Nichtigkeit liege nicht vor. Die Begründung sei wahr und klar. Nach Vertrau- ensprinzip ergebe sich aus der Mitteilung deutlich, was Gegenstand der Änderung sei und dass diese zur Umsetzung der Vorgaben der VGV erfolge, die das Ziel habe, die städtischen Wohnungen nach einheitlichen Grundsätzen zu vermieten und zu bewirtschaften. Von einer irreführenden Mitteilung könne keine Rede sein. Schon 1995 hätten die damaligen Mieter Kenntnis von den Belegungsvorschriften gehabt, welche auch bei der Vermietung ihrer Wohnung zu beachten gewesen seien. Unbegründet, um nicht zu sagen an den Haaren herbeigezogen sei das Argument, die Anpassung sei nichtig, weil mit ihr eine Kündigung angedroht wor- den sei. Mitgeteilt worden sei nur, dass eine Kündigung möglich werden könnte, falls die Grundsätze der Vermietung verletzt wären bzw. nicht erfüllt werden könn- ten. Dies stelle keine verpönte Drohung im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR dar. Es treffe auch nicht zu, dass die Beklagte mit der Änderung implizit die Formular- pflicht für künftige Vertragsanpassungen habe abschaffen wollen. Selbstverständ- lich werde eine Anpassung der VGV der Klägerin wiederum mit amtlichem Formu- lar mitgeteilt, soweit die Änderung sich zu ihrem Nachteil auswirke. Auch die Best- immungen über die Erstreckung würden nicht ausgehöhlt, denn für eine Kündi- gung bleibe die Verwendung des amtlichen Formulars erforderlich, so dass die Klägerin in jedem Fall ihre Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen könne, die nach Art. 273c OR zwingender Natur seien. - 14 - Die Vertragsänderung sei auch nicht missbräuchlich. Auf das subjektive Empfin- den der Klägerin komme es nicht an. Mit der Einführung der Wohnsitzpflicht und den Belegungsvorschriften wolle die Beklagte sicherstellen, dass die von der VGV erfassten Objekte ausschliesslich von Personen genutzt würden, die ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich hätten.”

“Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 120 II 341 consid. 5d). 3.1.2 L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Une clause d'indexation peut en revanche s'appliquer dès l'échéance de la période d'échelonnement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.2). 3.1.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let. a ch. 4), les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention (al. 1 let. c ch. 1) ainsi que la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c ch. 2). Le locataire qui se voit signifier une hausse de loyer nulle n'est pas tenu de saisir l'autorité de conciliation dans le délai de contestation de 30 jours. La nullité d'une majoration de loyer peut être invoquée en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit.”

“2 OR: Unter der Geltung von Art. 269d OR ist nicht von Bedeutung, ob die Nebenkostenausscheidung kostenneutral erfolgt; entscheidend ist bloss, ob der Vermieter diese - entsprechend der zitierten Rechtsprechung (E. 7.1 hiervor) - hinreichend begründet. Gibt der Vermieter - wie vorliegend - etwa an, dass er den Mietzins im Umfang des im Vorjahr auf die auszugliedernden Nebenkosten entfallenen Betrags reduziere, genügt er seiner Begründungspflicht genauso wie jener, der auf einen Mehrjahresdurchschnitt abstellt und dies offenlegt. Die Frage nach der Kostenneutralität der Ausgliederung kann sich indes in einem Anfechtungsverfahren stellen, wenn geltend gemacht wird, durch die Ausgliederung werde der Mietzins indirekt erhöht, was zu einem missbräuchlichen Mietzins führte. Für ein solches Verfahren wird in der Lehre vertreten, dass zur Beurteilung, ob die Ausgliederung kostenneutral erfolgt sei, grundsätzlich auf die Kosten mehrerer Jahre abzustellen sei (etwa BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 69 zu Art. 269d OR; Beat Rohrer, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 76 zu Art. 269d OR; derselbe, Nebenkosten - Frais accessoires, MRA 3/08 S. 108 f.; MARKUS WYTTENBACH, Nebenkosten, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, Handbücher für die Anwaltspraxis, 2016, S. 278 RZ. 6.70). Da die Frage nach der Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung nicht Verfahrensgegenstand ist, ist nicht weiter darauf einzugehen, anhand welcher Zahlen zu beurteilen ist, ob die Ausgliederung kostenneutral erfolgte.”

“Wird ein ursprünglich auf (mindestens) fünf Jahre abgeschlossener indexierter Mietvertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer stillschweigend oder ausdrücklich als unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt, fällt die Indexierung dahin, es sei denn, die Vermieterin sei auch in der folgenden Periode (mindestens) fünf Jahre lang gebunden (BGE 124 III 57 E. 3b; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 1.1 und 2.2). Auf den Zeitpunkt, in dem die (mindestens) fünfjährige Indexdauer zu Ende geht, können beide Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Modifikation des Mietzinses begehren: Die Vermieterin kann den Mietzins gestützt auf Art. 269d OR erhöhen, der Mieter kann gemäss Art. 270a OR die Herabsetzung des Mietzinses verlangen (sog. Anpassung "während der Mietdauer"), jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.3). Es findet allein die relative Berechnungsmethode - unter Ausschluss der absoluten Berechnungsmethode - Anwendung (BGE 147 III 32 E. 3.4.1 und 3.5). Im Rahmen der Festsetzung des Mietzinses nach der relativen Methode auf das Ende der Indexdauer ist insbesondere eine Anpassung BGE 150 III 71 S. 75 an allfällige zwischenzeitliche Entwicklungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes möglich (BGE 147 III 32 E. 3.4 und 3.4.1).”

“A l'expiration de la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, que le bail prévoie une reconduction tacite pour une nouvelle durée de cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269d et 270a CO). La jurisprudence a en effet considéré que, comme l'évolution du taux hypothécaire de référence n'est pas prise en considération dans un bail à loyers indexés, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent prétendre, en se prévalant de la confiance éveillée par l'autre partie, qu'ils pouvaient penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 80 s.). Par conséquent, le bailleur peut réclamer une augmentation du loyer conformément à l'art. 269d CO et le locataire une diminution du loyer en vertu de l'art. 270a CO ("en cours de bail"). BGE 147 III 32 S. 36”

“Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s’étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis ; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117 II 458 consid. 2a et TF 4A_409/2009 du 1er février 2010 consid. 2.1). Le champ d’application de l’art. 269d al. 3 CO est large (TF 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral, reprenant la doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d al. 3 CO incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces généralement accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les buanderies ou les caves à vélos (ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine citée). L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne notamment la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et encore la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). 3.1.4 Il résulte de ce qui précède que l’appelante, pour priver l’intimée de l’usage de la buanderie de l’immeuble, aurait dû, à tout le moins, procéder à l’aide de la formule officielle prévue par l’art.”

“Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung des Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich nicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei einem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR zu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der Vermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse darzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise dar- legen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nach- vollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1.”

“Die Vermieterin kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem sie der Mieterin die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt und begründet (Art. 269d Abs. 1 OR). Dies gilt neben Mietzinserhöhungen auch für andere einseitige Änderungen zu Lasten der Mieterin, namentlich für die Verminderung bisheriger Leistungen oder die Einführung neuer Nebenkosten (Art. 269d Abs. 3 OR). Eine Mietzinserhöhung oder eine andere einseitige Änderung zu Lasten der Mieterin ist nichtig, wenn die Vermieterin sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art 269d Abs. 2 OR; zur Begründungspflicht vgl. BGE 137 III 362 E. 3.2.1; BGer 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Nichtigkeit von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch die Mieterin jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn sie den erhöhten Zins bereits bezahlt hat. Die Nichtigkeit der Mitteilung hat diejenige der Mietzins- oder Nebenkostenerhöhung zur Folge, weshalb die Mieterin die zu viel bezahlten Mietzinsen oder Nebenkosten als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern kann (Art.”

“Eine Maximalverdienstklausel sei zudem vor dem Hin- tergrund, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern inte- ressiert seien, ungewöhnlich, sodass Mietende nicht mit deren nachträglichen ein- seitigen Einführung zu rechnen bräuchten. Mietende müssten aber bereits bei Ver- tragsschluss wissen, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden könnten. Dies sei bei einer Maximalverdienstklausel kaum möglich. Es hänge oft von langfristi- gen Weichenstellungen ab, wie sich das Einkommen und Vermögen einer Einzel- person entwickle. Die Höhe des Einkommens und Vermögens käme bei Einfüh- rung der Klausel als einziges oder doch vorrangiges Kriterium für die Kündigung zur Anwendung, was wohl eine Kündigung aus geringfügigem Anlass darstellen würde. Es wäre geradezu willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinba- ren, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Zudem sei es missbräuchlich, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Um- setzung der VGV dem Stadtrat überlasse, zumal dieser die Regeln nach Belieben ändern könne. Damit verletze die Beschwerdeführerin nicht nur Art. 269d Abs. 3 OR, sondern grundlegende Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit. Eine Kündigung nach dem strittigen Kriterium bleibe auch dann missbräuchlich, wenn der Beschwerdegegnerin unabhängig von einem Härtefall Zeit gewährt würde, sich eine neue Wohnung zu suchen. Auf die Länge der Übergangs- und Kündigungsfristen komme es nicht an. 3.2.5. Sodann beurteilte die Vorinstanz als unzulässig, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin alle notwendigen Auskünfte zu erteilen und entsprechende Nachweise vorzulegen, die zur Kontrolle der in E. 3.2.4 vor- stehend umschriebenen neuen Vermietungsbedingungen nötig sind. Die Be- schwerdeführerin wäre überdies zu ermächtigen, beim Personenmeldeamt, dem Steueramt und bei anderen Stellen die erforderlichen Auskünfte und Daten einzu- - 9 - holen. Im Privatrecht bestehe indes keine allgemeine Informationspflicht der Ver- tragsparteien. Eine Aufklärungspflicht über die eigenen Vermögensverhältnisse bestehe nur, wenn sie gesetzlich vorgesehen sei, die Parteien eine solche aus- drücklich vereinbarten oder wenn sonst besondere Umstände vorlägen.”

“6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Miete- rinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Konkretisie- rung (SGK BV-Alvarez,”

“Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung könne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung er- weise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungskläge- rin beabsichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmittei- lung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit die- sen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere auch deshalb missbräuchlich.”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt. Notwendiger Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) der bisherige Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 1); der neue Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 2); der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3); die klare Begründung der Erhöhung, wobei mehrere Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen sind (Ziff. 4); und bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält (Ziff. 5). Das Formular muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art.”

“Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que les clauses du contrat de bail selon lesquelles le loyer serait échelonné durant les trois premières années, puis indexé ainsi que l'avis de majoration du 6 novembre 2008 soient valables, et, par conséquent, d'avoir rejeté leurs conclusions en nullité des clauses et avis concernés ainsi qu'en enrichissement illégitime et restitution de trop-perçu de loyer en découlant. D'après les appelants, le Tribunal aurait en tous les cas violé son obligation de motiver sa décision sur ces points. 3.1 3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 120 II 341 consid. 5d). 3.1.2 L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Une clause d'indexation peut en revanche s'appliquer dès l'échéance de la période d'échelonnement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 3.2). 3.1.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let.”

“N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab. Sie erfasse nur einseitige Änderungen zulasten des Mieters, ob sich die betroffene Klausel nun im Vertrag selber, in Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen oder in einer Hausordnung finde. Die Änderung zulasten des Mieters sei Tatbestandsmerkmal. Ob dies der Fall sei, sei daher entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht erst im Rahmen der Missbrauchsprü- fung relevant (a.”

“269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen aus- legungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden. Bedeutungslos ist in diesem Zusam- menhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins fest- setzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver- - 78 - traglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichen- dem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren. 9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestim- mung («zu Lasten des Mieters»). 9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter ver- langen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell einer bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietver- tragliche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl.”

“V.m. Art. 12– 13 VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR i.V.m. Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abge- steckten Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und dritten Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Vo- raussetzungen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen zu beurteilen sind. - 81 - 10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- WEBER, 7. A., 269d N 11). 10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1). 10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Ver- tragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den Fortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) abhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mie- ter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt. Solche Änderungen sind daher unproblematisch. Ähnliches gilt im Genossenschaftsrecht: Eine Genossen- schafterin muss nur dann in eine kleinere Wohnung umziehen, wenn eine statu- tarische Vorschrift sie ausdrücklich dazu verpflichtet (BGE 101 II 125 E.”

“269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen aus- legungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden. Bedeutungslos ist in diesem Zusam- menhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins fest- setzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver- - 78 - traglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichen- dem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren. 9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestim- mung («zu Lasten des Mieters»). 9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter ver- langen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell einer bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietver- tragliche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl.”

“Der Vermieter darf den vereinbarten Mietzins nach Vertragsschluss nicht nach eigenem Gutdünken erhöhen. Vielmehr muss er sich auf einen zulässigen Erhöhungsgrund abstützen können. Dazu zählen nament- lich die Veränderung des Referenzzinssatzes (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12– 13 VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR i.V.m. Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abge- steckten Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und dritten Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Vo- raussetzungen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen zu beurteilen sind. - 81 - 10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- WEBER, 7. A., 269d N 11). 10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1). 10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Ver- tragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den Fortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) abhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mie- ter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt.”

“V.m. Art. 12– 13 VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR i.V.m. Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abge- steckten Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und dritten Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Vo- raussetzungen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen zu beurteilen sind. - 81 - 10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- WEBER, 7. A., 269d N 11). 10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1). 10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Ver- tragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den Fortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) abhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mie- ter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt. Solche Änderungen sind daher unproblematisch. Ähnliches gilt im Genossenschaftsrecht: Eine Genossen- schafterin muss nur dann in eine kleinere Wohnung umziehen, wenn eine statu- tarische Vorschrift sie ausdrücklich dazu verpflichtet (BGE 101 II 125 E.”

“Nach dem Erwerb der Liegenschaft im Herbst 2019 wäre es der Beklagten also freigestanden, den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter Methode anzupassen. Mit Formular vom 8. März 2021 teilte die Beklagte den Klägerinnen alsdann eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Juli 2021 auf Fr. 1'839.– mit und gab als Begründung an, sie schöpfe den im Mietvertrag expli- zit vorgesehenen Vorbehalt (teilweise) aus (act. 1/3/4). Einen weiteren Vorbehalt brachte sie nicht an. Damit ist klar, dass die Beklagte nach der bundesgerichtli- chen Rechtsprechung zur relativen Methode im bestehenden Mietverhältnis mit einer weiteren Mietzinserhöhung aufgrund nicht ausgeschöpfter Kostenfaktoren, insbesondere mit einer Mietzinsanpassung nach absoluter Methode, für eine län- gere Zeitperiode von mehreren Jahren ausgeschlossen war (s. dazu unten, E. 6.8.1; vgl. auch CHK-H ULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4). Davon ging die Vorinstanz zutreffend aus (act. 52, S. 45) und dieser Auffassung haben sich so- wohl die Klägerinnen (act. 51 S. 11) als auch die Beklagte in der Berufung ange- schlossen (act. 61 S. 3, 6, 9 f.). - 20 -”

“Nach dem Erwerb der Liegenschaft im Herbst 2019 wäre es der Beklagten also freigestanden, den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter Methode anzupassen. Mit Formular vom 8. März 2021 teilte die Beklagte den Klä- gerinnen alsdann eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Juli 2021 auf Fr. 1'839.– mit und gab als Begründung an, sie schöpfe den im Mietvertrag explizit vorgesehenen Vorbehalt (teilweise) aus. Einen weiteren Vorbehalt brachte sie nicht an. Damit ist klar, dass die Beklagte nach der bundesgerichtlichen Recht- sprechung zur relativen Methode im bestehenden Mietverhältnis mit einer weiteren - 63 - Mietzinserhöhung aufgrund nicht ausgeschöpfter Kostenfaktoren, insbesondere mit einer Mietzinsanpassung nach absoluter Methode, für eine längere Zeitperiode von mehreren Jahren ausgeschlossen war (s. dazu unten, E. 6.8.1; vgl. auch CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4). Davon ging die Vorinstanz zutreffend aus und dieser Auffassung haben sich sowohl die Klägerinnen als auch die Be- klagte in der Berufung angeschlossen.”

“3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E.”

“ZMP 2024 Nr. 8 Art. 269a lit. b und e; Art. 269d OR; Art. 270b OR; Art. 270e OR; Art. 18 VMWG; Art. 92 ZPO. Aufeinanderfolgende Mietzinserhöhungen. Streitwert des An- fechtungsverfahrens bei unangefochten gebliebener zweiter Erhöhung. Ficht der Mieter eine erste Erhöhung an, nicht aber eine zweite, die während der Dauer des Verfahrens von der Vermieterin gestützt auf Kostenveränderungen oder den Teuerungsausgleich auf der Grundlage des Resultates ihrer ersten Erhöhung ausgesprochen wird, so dürfen beide Seiten die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass sie später um das Resultat der ersten Anfechtung zu korrigieren ist. Durch einen Verzicht auf eine Anfechtung der zweiten Erhöhung verliert der Mieter einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Erhö- hung nachträglich wieder infrage zu stellen. Steht das Ergebnis des Anfechtungs- verfahrens über den ersten mitgeteilten Nettomietzins einmal fest, ist der Netto- mietzins auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der zweiten Erhöhung anhand des Verhältnisses der beiden mitgeteilten Nettomietzinse im Formular der zweiten Er- höhung zu berechnen.”

“Es liegt somit eine konsensuale ent- geltliche Gebrauchsüberlassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte dem Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Änderung dieses Mietvertrages im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit (act. 3/5 i.V.m. act. 3/8). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mittei- lung als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). 6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4.”

“Die vermietende Partei kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmögli- chen Kündigungstermin erhöhen. Sie muss der mietenden Partei die Mietzinser- höhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (vgl. Art. 269d Abs. 1 OR, sog. Notifikations- oder Bedenkfrist). Die Mietzinserhöhung ist laut Gesetz nichtig, wenn die vermietende Partei sie (der mietenden Partei) nicht mit dem vorge- schriebenen Formular mitteilt (lit. a), sie nicht begründet (lit.”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst- möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhö- hung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 77 -”

“gegenüber (vgl. Heiz- und Nebenkostenabrechnungen 2015/2016–2018/2019 [Klagebeilagen 7]). Entgegen der Auffassung der Vermieterin (Berufung, Rz 31) ist der Nachtrag Nr. 5 somit als Mietvertragsänderung zu Lasten der Mieterin zu qualifizieren. Liegt eine Mietvertragsänderung zu Lasten der Mieterin vor, unterliegt sie im Grundsatz Art. 269d OR. Sie muss also auf dem Formular mitgeteilt und begründet werden. Ausnahmsweise ist dies nicht nötig, nämlich dann, wenn die Mietvertragsänderung einvernehmlich erfolgt (vgl. nachfolgende E. 3.3.2) oder wenn die Initiative zur Mietvertragsänderung von der Mieterin ausgeht (vgl. E. 3.3.3).”

“1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt. Notwendiger Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) der bisherige Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 1); der neue Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 2); der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3); die klare Begründung der Erhöhung, wobei mehrere Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen sind (Ziff. 4); und bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält (Ziff. 5). Das Formular muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 VMWG). Verwendet der Vermieter nicht das vorgeschriebene Formular, ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.2; 123 III 70 E. 2a und 3d). Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn er den erhöhten Zins bereits bezahlt hat (Urteil 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1). Die Nichtigkeit der Mitteilung bewirkt die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung, weshalb der Mieter die zu viel bezahlte Miete als ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) vom Vermieter zurückfordern kann. Diese Rückforderung muss innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Mieter vom Rückforderungsanspruch Kenntnis hat, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden (Art. 67 OR; vgl. hierzu BGE 130 III 504 E. 6.2).”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E. 6.2). Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jederzeit geltend gemacht werden (Urteil BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1). Ob das blosse Fehlen der Angabe der zuständigen Schlichtungsbehörde zur Nichtigkeit des Formulars führt, ist in der Lehre umstritten.”

“Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern. Dies widerspreche der Pflicht zur Mitteilung und Begründung jeglicher Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR. - 23 - Eventuell seien die angestrebten Anpassungen unzumutbar und damit als miss- bräuchlich zu erklären. Unter dem Titel «Zusatzpflichten auf Basis VGV» vertusche die Beklagte insbesondere, dass mit der Umsiedlungspflicht gemäss Art. 5 VGV ein fundamentaler Eingriff in das Gebrauchsrecht und die Privatsphäre erfolge, weil die Klägerin nicht mehr als Witwe und Einzelperson das Objekt mieten könne, und zwar obwohl ihr nicht zugemutet werden könne, das Mietobjekt mit fremden Mitbewohnern zu teilen, ein Objekt, das dafür wie schon erwähnt auch gar nicht geeignet sei. Im ursprünglichen Vertrag seien keine Belegungsvorschriften vor- handen gewesen. Bei der Vertragsumschreibung nach dem Tode des Ehemanns der Klägerin sei die Unterbelegung zwar in einem Begleitschreiben vom”

“Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (ATF 147 III 32 consid. 3.1; 124 III 57 consid. 3a; 123 III 76 consid. 4c). Durant la durée fixe (d'au moins cinq ans) d'un bail à loyers indexés ("période d'indexation"), le loyer ne dépend, sous réserve d'une contestation du loyer initial, que de la variation de l'ISPC (art. 270c CO); en particulier, l'évolution du taux hypothécaire de référence ne peut donner lieu à aucune adaptation du loyer (ATF 150 III 71 consid. 3.1; 147 III 32 consid. 3.2. et 3.3). A l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé, que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la méthode relative, en particulier une réduction (art. 270a CO) ou une augmentation (art. 269d CO) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (ATF 150 III 71 consid. 3.2; 147 III 32 consid. 3.4 et 3.4.1).”

“Durant la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, le loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO, être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre facteur de hausse (art. 17 al. 3 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune variation correspondante de cet indice (art. 270c CO). De son côté, le locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet indice (art. 270a CO et art. 17 al. 2 OBLF). Le bailleur peut uniquement objecter que la diminution de loyer demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice (art. 270c CO).”

“Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mietenden Partei bei Ver- - 10 - tragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache ausgehändigt wer- den (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.3). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grund- sätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisheri- gen oder eine Begründung des neuen Mietzinses fehlen.”

“Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont le contenu correspond à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) mais qui n’a pas été agréée par le canton ne répond pas à la condition de forme de l’art. 269d CO. Ainsi, le bailleur ne peut utiliser une formule qu’il a créée lui-même que si cette formule correspond aux exigences de l’art. 19 OBLF et qu’il a obtenu l’agrément des autorités cantonales pour la formule ainsi créée. A défaut, la notification est nulle. Les seuls cas dans lesquels la jurisprudence a admis une exception à ce principe concernent l’emploi d’une ancienne formule agréée, pour autant qu’elle contienne les mentions adéquates notamment s’agissant des voies de droit (Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, JdT 2007 II 4 ; Marchand, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017 [ci-après : CPra-Bail], nn. 18 et 19 ad art. 269d CO et les réf. citées ; Dietschy-Martenet, CPra-Bail, n. 18 ad art. 269d CO et n. 79 ad art. 270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, n. 186). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016, consid. 3 non publié à l’ATF 142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid.”

“269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4). Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.). 4.2.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid.”

“1 CPC, et attirer leur attention sur leur devoir de participer à la production de preuves. Le juge peut ainsi inviter une partie à compléter ses moyens de preuve si, par exemple, les documents produits sont insuffisants (D. Lachat/B. Lachat, Procédure, n. 5.3.6.3 p. 238). 3. 3.1 L’appelant fait grief aux premiers juges d’avoir considéré qu’il n’avait pas apporté la preuve de la notification de la formule officielle de hausse de loyer en se fondant uniquement sur la pièce produite par l’intimé, de sorte que le contrat de bail prévu entre les parties était entaché de nullité partielle. Il soutient que la pièce qu’il a produite en première instance est une copie de la formule officielle dans son intégralité et en format couleur, soit un document recto-verso, comportant toutes les indications exigées par la jurisprudence, dès lors parfaitement valable. 3.2 3.2.1 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid.”

“A., Zürich 2022, vor Art. 269 - 270e N 111 f. und N 156). Bewirkt eine Änderung dagegen gar keine Verschlechterung der Mieterposition, so kommt Art. 269d Abs. 3 OR gar nicht zur Anwendung, und eine Anfechtung bzw. Missbrauchsprüfung ist weder nötig noch möglich (zutreffend BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186: «Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation»). Wenn das Bundesgericht in BGE 125 III 231 weiter ausführte, soweit die einseitige Vertragsänderung an die Stelle einer verpönten Kündigung des bisherigen Vertra- ges durch den Vermieter und einer Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen trete, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären (a.a.O., E. 3b, Hervorhebung des Mietgerichts), stellte es Art. 269d Abs. 3 OR auch in den Kontext von Art. 19 f. OR: Das zwingende Gesetzesrecht setzt den möglichen Vertragsänderungen (selbstverständlich) Schranken. Richtig betrachtet sind Änderungsmitteilungen, die zwingendem Recht widersprechen, nicht nur missbräuchlich und anfechtbar, sondern wirkungslos. Es verhält sich analog zum Kündigungsschutz, wo Art. 271 und 273 OR zwar bei - 50 - Verstössen gegen Treu und Glauben grundsätzlich das Prinzip der Missbrauchs- prüfung auf Anfechtung hin verankern, und wo dennoch gewisse vertragliche oder gesetzliche Kündigungsmängel die (Teil-)Nichtigkeit der Kündigung nach sich zie- hen, wie bei der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars, der Nichteinhal- tung vereinbarter oder gesetzlicher Zeitbestimmungen oder der Missachtung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung (BGE 121 III 156 E. 1c; BGE 122 III 92 E. 2d; BGE 133 III 175 E.”

“A., Zürich 2022, vor Art. 269 - 270e N 111 f. und N 156). Bewirkt eine Änderung dagegen gar keine Verschlechterung der Mieterposition, so kommt Art. 269d Abs. 3 OR gar nicht zur Anwendung, und eine Anfechtung bzw. Missbrauchsprüfung ist weder nötig noch möglich (zutreffend BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186: «Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation»). Wenn das Bundesgericht in BGE 125 III 231 weiter ausführte, soweit die einseitige Vertragsänderung an die Stelle einer verpönten Kündigung des bisherigen Vertra- ges durch den Vermieter und einer Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen trete, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären (a.a.O., E. 3b, Hervorhebung des Mietgerichts), stellte es Art. 269d Abs. 3 OR auch in den Kontext von Art. 19 f. OR: Das zwingende Gesetzesrecht setzt den möglichen Vertragsänderungen (selbstverständlich) Schranken. Richtig betrachtet sind Änderungsmitteilungen, die zwingendem Recht widersprechen, nicht nur missbräuchlich und anfechtbar, sondern wirkungslos. Es verhält sich analog zum Kündigungsschutz, wo Art. 271 und 273 OR zwar bei - 50 - Verstössen gegen Treu und Glauben grundsätzlich das Prinzip der Missbrauchs- prüfung auf Anfechtung hin verankern, und wo dennoch gewisse vertragliche oder gesetzliche Kündigungsmängel die (Teil-)Nichtigkeit der Kündigung nach sich zie- hen, wie bei der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars, der Nichteinhal- tung vereinbarter oder gesetzlicher Zeitbestimmungen oder der Missachtung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung (BGE 121 III 156 E. 1c; BGE 122 III 92 E. 2d; BGE 133 III 175 E.”

“269d CO exige expressément que les motifs de la hausse figurent dans la formule officielle elle-même; l'exigence de la forme écrite qualifiée s'étend par conséquent aussi à la motivation de la majoration. Les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Les motifs figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (ATF 121 III 6 consid. 3a et les références citées). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de même lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269 al. 2 let. b CO) ou lorsque le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis (ATF 142 III 375 consid. 3.3). La nullité peut au surplus être constatée en tout temps, sauf abus de droit (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer – commentaire, 2011, n. 39 art. 269d CO n. 39 et les références citées; CPra Bail-Marchand, 2e éd. 2017, art. 269d CO n. 40 et les références citées; CPra Bail-Dietschy, art. 270 CO n. 54, 60 et 81 et les références citées). 4.4.2. Le Tribunal fédéral souligne qu'au vu de la finalité protectrice des règles de forme relatives à la majoration de loyer, il n'est possible de retenir un abus de droit qu'à titre exceptionnel, à savoir lorsque le locataire qui invoque la nullité formelle d'une hausse s'est rendu compte de ce vice auparavant, mais s'est abstenu de s'en prévaloir jusqu'alors, parce qu'il voulait en tirer profit ultérieurement, ou parce qu'il a renoncé expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales en matière de forme (ATF 140 III 583 consid.”

“2.3). L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait, selon certains auteurs, être généralisée à toute la Suisse, y compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, avant que le bien ne soit loué à un tiers. De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie. Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent locataire, il commet un faux dans les titres (D. LACHAT, K. GROBET THORENS, X. RUBLI et P. STASNI, Le bail à loyer, réédition revue et complétée, 2019, p. 252). 4.1.7. L'art. 269d al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO, prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b). Ainsi, lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a retenu, selon une interprétation téléologique fouillée de l'art. 270 al. 2 CO, la nullité partielle du contrat, limitée au loyer, au sens de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 206, SJ 1994, p. 237 ; 120 II 341 consid. 5d ; 140 III 583 consid. 3.2). La jurisprudence se montre rigoureuse s'agissant des mentions portées sur les formules officielles. Ainsi une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, ou lorsqu'ils ne sont, selon le principe de la confiance, pas suffisamment précis pour que le destinataire en comprenne toute la portée.”

“Quoi qu’il en soit, dans le cadre du congé représailles, il suffit que le locataire se propose de sauvegarder ses droits, l’infraction étant consommée dès que le congé est donné (Corboz, Les infractions en droit suisse, Berne 2010, vol. II, 3e éd., p. 856). Un locataire se propose de sauvegarder ses droits lorsqu’il manifeste explicitement ou implicitement l’intention de saisir l’autorité de conciliation, de saisir le juge ou d’utiliser l’une des possibilités que lui offre le CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1081, n. infrapaginale 21). 3.2.1.2 Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Les alinéas 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.], Code de obligations I, Art. 257a/257b CO, p. 1976 et les réf. citées). Tel est le cas, notamment, de l’augmentation de l’acompte provisionnel ou du forfait des charges (Lachat/Bohnet, loc. cit.). Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid.”

“Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 1220 N. 253 und S. 1222 N. 258).”

“a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 57 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl.”

“a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 41 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl.”

“a), oder dazu, um eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzuset- zen (lit. b), oder allein um den Mieter zum Erwerb der Mietwohnung zu veranlassen (lit. c). Im Laufe der parlamentarischen Beratung 1989 wurde die Liste trotz Kritik ergänzt durch ein Verbot einer Kündigung wegen einer Änderung in den familiären Verhältnissen, aus welcher dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entste- hen (lit. f; dazu ZIHLMANN, a.a.O., S. 214 f. und Fn. 42 mit dem Votum DORMANN in AB NR 1989, S. 537, wonach verwitwete und geschiedene Partner nicht durch ihr Schicksal zu unwürdigen Mietern degradiert werden dürften). Besonders dieser letzte Punkt im Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loyalitätskriterien i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff nach Art. 2 Abs. 2 ZGB (BGE 131 III 33 E. 3.2; ähnlich z.B. ZIHLMANN, a.a.O., S. 207). Das muss entgegen VISCHER gerade auch bei einseitigen Vertragsänderun- gen nach Art. 269d Abs. 3 OR gelten, so dass der Prüfungsmassstab nicht allein derjenige nach Art. 2 Abs. 2 ZGB sein kann (vgl. DERS., AJP 2021, S. 1048). Mass- geblich sind zwar selbstverständlich auch die Kriterien, die von Rechtsprechung und Lehre in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmiss- - 41 - brauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei aber Offensichtlich- keit des Missbrauchs im Rahmen von Art. 271 OR nach der klaren Intention des Gesetzgebers gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Bisweilen wird die Ansicht vertreten, beim Kündigungsschutz im engeren Sinne habe keine Interessenabwägung stattzufinden; eine solche erfolge erst bei der Prüfung einer Erstreckung. Das Bundesgericht ist dieser Ansicht in ihrer absoluten Form allerdings so wenig gefolgt wie die Lehre (vgl.”

“Die Beschwerdegegnerin bewohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbestimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statuierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Mietobjekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbe- stimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber we- der dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Ver- tragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für immer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung - 12 - ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit ein- seitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkre- ten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhän- gen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statu- ierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Miet- objekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungs- belegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“Au vu de ces différents motifs, il convient de confirmer l'appréciation des premiers juges selon laquelle les témoignages écrits de G.________ n'étaient pas suffisants pour apporter la preuve de la remise effective du formulaire officiel à l'intimé, pas plus que la pièce 7 produite par l'appelante, à savoir une formule officielle, datée certes du septembre 2017, mais ne comportant aucune signature manuscrite, ni du côté locataire ni du côté bailleur, mais seulement une rubrique « signature du locataire pour valoir accusé de réception » restée désespérément vide. 4. Abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial 4.1 L'appelante invoque ensuite un abus de droit de l'intimé à se prévaloir de la nullité du loyer initial faute de remise du formulaire officiel. 4.2 En vertu de l'art. 270 al. 2 CO (Loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO, pour la conclusion de tout nouveau bail. Il n'est pas contesté que le canton de Vaud imposait pareille formule au moment de la signature du contrat de bail entre les parties en août 2017. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail, le jour de la remise de la chose louée, ou au plus tard dans les 30 jours qui suivent la prise de possession (ATF 121 III 56 consid. 2c). Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les indications utiles (ATF 137 III 547 consid. 2.3). Elle sert aussi à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 120 II 341 consid. 3). Lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire, le bail est partiellement nul au regard du loyer fixé (ATF 120 II 341 consid.”

“Die Kläger würden zudem bei all ihren Berechnungen den Landwert völlig ausser Acht lassen. Schluss- endlich seien die von den Klägern angeführten Statistiken nicht anwendbar, da sie kein genügend differenziertes Zahlenmaterial bezüglich sämtlicher relevanten Krite- rien aufweisen würden. Die Kläger hätten weder den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit angetreten, noch auf andere Weise den Anscheinsbeweis der Missbräuchlichkeit erbracht, wes- wegen nicht von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit ausgegangen werden könne. Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der vor- stehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles 1. Keine Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 1.1. Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mietenden Partei bei Ver- - 10 - tragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache ausgehändigt wer- den (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.3). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grund- sätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisheri- gen oder eine Begründung des neuen Mietzinses fehlen.”

“Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1).”

“Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1).”

“Comme les locataires disposent du droit de résilier le contrat avec un préavis de trois mois pour une échéance annuelle, la majoration du loyer leur a été signifiée en temps utile, l'art. 269d al. 1 CO s'appliquant également à une hausse de loyer consécutive à des investissements apportant une plus-value lors d'une rénovation (cf. ATF 142 III 375). A ce stade, le litige porte sur l'augmentation du loyer s'élevant en dernier lieu à 10'860 fr. par an (charges non comprises), que la bailleresse recourante voudrait voir fixé à 13'404 fr. par an à partir du 1 er octobre”

“Sie seien nach dem Gesagten zulässig, aber auch notwendig und zudem verhältnismässig, weil die Beklagte andernfalls das Mietverhältnis hätte kündigen müssen. Eine Nichtigkeit liege nicht vor. Die Begründung sei wahr und klar. Nach Vertrau- ensprinzip ergebe sich aus der Mitteilung deutlich, was Gegenstand der Änderung sei und dass diese zur Umsetzung der Vorgaben der VGV erfolge, die das Ziel habe, die städtischen Wohnungen nach einheitlichen Grundsätzen zu vermieten und zu bewirtschaften. Von einer irreführenden Mitteilung könne keine Rede sein. Schon 1995 hätten die damaligen Mieter Kenntnis von den Belegungsvorschriften gehabt, welche auch bei der Vermietung ihrer Wohnung zu beachten gewesen seien. Unbegründet, um nicht zu sagen an den Haaren herbeigezogen sei das Argument, die Anpassung sei nichtig, weil mit ihr eine Kündigung angedroht wor- den sei. Mitgeteilt worden sei nur, dass eine Kündigung möglich werden könnte, falls die Grundsätze der Vermietung verletzt wären bzw. nicht erfüllt werden könn- ten. Dies stelle keine verpönte Drohung im Sinne von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR dar. Es treffe auch nicht zu, dass die Beklagte mit der Änderung implizit die Formular- pflicht für künftige Vertragsanpassungen habe abschaffen wollen. Selbstverständ- lich werde eine Anpassung der VGV der Klägerin wiederum mit amtlichem Formu- lar mitgeteilt, soweit die Änderung sich zu ihrem Nachteil auswirke. Auch die Best- immungen über die Erstreckung würden nicht ausgehöhlt, denn für eine Kündi- gung bleibe die Verwendung des amtlichen Formulars erforderlich, so dass die Klägerin in jedem Fall ihre Rechte aus Art. 271 und 272 OR geltend machen könne, die nach Art. 273c OR zwingender Natur seien. - 30 - Die Vertragsänderung sei auch nicht missbräuchlich. Auf das subjektive Empfin- den der Klägerin komme es nicht an. Mit der Einführung der Wohnsitzpflicht und den Belegungsvorschriften wolle die Beklagte sicherstellen, dass die von der VGV erfassten Objekte ausschliesslich von Personen genutzt würden, die ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich hätten.”

“1; BGE 123 III 70 E. 3b). 4.2.2 In der Rechtsprechung wird nicht strikt zwischen dem Abschluss eines neuen Vertrags und einer Vertragsmodifikation im Kontext eines bestehenden Ver- trages unterschieden. Letztlich trifft auch das Gesetz keine starre Unterscheidung, lässt es doch gleichermassen befristete und unbefristete Verträge zu (Art. 255 und 266 OR). Art. 266 Abs. 2 OR enthält sodann einen Hinweis darauf, dass selbst befristete Verträge fortgeführt werden können, ohne dass es dazu eines neuen Mietvertrags bedarf. Genügt für eine solche Vertragsänderung schon eine blosse beidseitige Fortsetzung der Vertragserfüllung, muss auch eine explizite Fortset- zung als Änderung des bisherigen Vertrags betrachtet werden, soweit die Parteien im Ergebnis nicht doch etwas anderes vereinbart haben. Hier und auch bei einem unecht befristeten Mietvertrag (frz. «bail de durée déterminée improprement dit», vgl. BGE 121 III 397 E. 2b/bb) greift die Formularpflicht nach Art. 269d OR wieder (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123; BGE 123 III 76, E. 4c, S. 76, sowie BGE 121 III 397 E. 2b/bb, S. 403: «A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art.”

“2 OR vorsieht, erweist sich jeder Anfangsmietzins als nichtig, der ohne das Formular festgesetzt wurde. Für die Abgrenzung ist u.a. massgeblich, ob die Parteien mit der vereinbarten Ver- tragsmodifikation nur den Mietzins anpassen wollen oder auch andere wesentliche Vertragsbestandteile. Ist etwa die Mietsache als Folge von Grundrissveränderun- gen nicht mehr die gleiche, so ist es ohne weiteres möglich und daher im Zweifel auch davon auszugehen, dass die Parteien einen neuen Mietvertrag abschliessen. Dem Vermieter kann diesfalls nicht vorgeworfen werden, er habe das für Vertrags- änderungen gemäss Art. 269d OR erforderliche Formular nicht verwendet (ZMP 2022 Nr. 5). Eine etwaige Formularpflicht richtet sich einzig nach Art. 270 Abs. 2 OR und dem entsprechenden kantonalen Recht (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017 E. 2.2; BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E. 2.2). Geht es umgekehrt nur um die Anpassung des Mietzinses, so genügt es grund- sätzlich nicht, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Vielmehr ist die Formular- pflicht nach Art. 269d OR zu beachten, jedenfalls soweit eine Änderung den Mieter belastet (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123). Dies gilt etwa auch, wenn im Rahmen einer Vertragsänderung typfremde Nebenabreden der Miete einverständlich auf- gehoben werden wie beim Wegfall der Hauswartsverpflichtung des Mieters (BGE 131 III 566 E. 3.1 = Pra 2006 Nr. 54). In gewissen Konstellationen können aller- dings auch Vertragsanpassungen ohne amtlich bewilligtes Formular erfolgen. Selbst belastende Änderungen können auf diese Weise vorgenommen werden, - 18 - aber nur sofern der Mieter bei der Anpassung nicht unter Druck stand und über sein Anfechtungsrecht informiert war (BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7 E. 2.4.1- 2. Schon damals betonte das Bundesgericht indessen wie später auch in BGE 139 III 145, Vereinbarungen zwischen den Parteien dürften nicht dazu führen, dass die Schutzbestimmungen des Mietrechts umgangen würden (E. 2.4.2: «Les dispositi- ons impératives de la loi ne doivent cependant pas être éludées.”

“Umgekehrt sind die Parteien bei der Festsetzung der Höhe des Anfangsmietzinses freier: Der Mietzins kann – jedenfalls soweit er nicht anhand des vorausgegange- nen Mietverhältnisses festgelegt wird – nach absoluter Methode bestimmt werden (Netto- oder Bruttorendite, orts- und quartierübliche Vergleichsmiete). Eine Bin- dung an die frühere Mietzinsgestaltung besteht daher nicht. Andererseits sind die Bestimmungen für die Anfangsmietzinsfestsetzung teils aber auch strenger als diejenigen für Mietzinsanpassungen: Wo das kantonale Recht für die Festsetzung eine Formularpflicht gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR vorsieht, erweist sich jeder Anfangsmietzins als nichtig, der ohne das Formular festgesetzt wurde. Für die Abgrenzung ist u.a. massgeblich, ob die Parteien mit der vereinbarten Ver- tragsmodifikation nur den Mietzins anpassen wollen oder auch andere wesentliche Vertragsbestandteile. Ist etwa die Mietsache als Folge von Grundrissveränderun- gen nicht mehr die gleiche, so ist es ohne weiteres möglich und daher im Zweifel auch davon auszugehen, dass die Parteien einen neuen Mietvertrag abschliessen. Dem Vermieter kann diesfalls nicht vorgeworfen werden, er habe das für Vertrags- änderungen gemäss Art. 269d OR erforderliche Formular nicht verwendet (ZMP 2022 Nr. 5). Eine etwaige Formularpflicht richtet sich einzig nach Art. 270 Abs. 2 OR und dem entsprechenden kantonalen Recht (BGer 4A_455/2017 vom 27. November 2017 E. 2.2; BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009, E. 2.2). Geht es umgekehrt nur um die Anpassung des Mietzinses, so genügt es grund- sätzlich nicht, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Vielmehr ist die Formular- pflicht nach Art. 269d OR zu beachten, jedenfalls soweit eine Änderung den Mieter belastet (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123). Dies gilt etwa auch, wenn im Rahmen einer Vertragsänderung typfremde Nebenabreden der Miete einverständlich auf- gehoben werden wie beim Wegfall der Hauswartsverpflichtung des Mieters (BGE 131 III 566 E. 3.1 = Pra 2006 Nr. 54). In gewissen Konstellationen können aller- dings auch Vertragsanpassungen ohne amtlich bewilligtes Formular erfolgen. Selbst belastende Änderungen können auf diese Weise vorgenommen werden, - 18 - aber nur sofern der Mieter bei der Anpassung nicht unter Druck stand und über sein Anfechtungsrecht informiert war (BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr.”

“Damit beabsichtigte die Beklagte offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den Fall erhöht werden sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig er- klärt wird, dass andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen sollte, die Mietzinserhöhung keine Geltung haben sollte (vgl. Prot. VI S. 43). Von einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: "eventuell ausgesprochene [...] Mietzinserhöhung") und auch die Klägerinnen haben nicht geltend gemacht, die Erklärung anders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen) Willenserklärung eine Vertragsänderung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vor- zunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK- H IGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126; BSK OR I-W EBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie grundsätzlich alle Gestaltungsrechte – bedingungsfeindlich (ZK-H IGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 161; OESCHGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 480). Nur in engen Ausnahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine un- gewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhängt (vgl. K OLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshö- - 37 - he ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt aus- gesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam betrachtet werden müsste.”

“Septem- ber 2021 ungültig sein sollte». Damit beabsichtigte die Beklagte offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den Fall erhöht wer- den sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig erklärt wird, dass - 79 - andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen sollte, die Mietzins- erhöhung keine Geltung haben sollte. Von einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: «eventuell ausgesprochene [...] Mietzinserhö- hung») und auch die Klägerinnen haben nicht geltend gemacht, die Erklärung an- ders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen) Willenserklärung eine Vertragsän- derung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vorzunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126; BSK OR I-WEBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie grundsätzlich alle Gestaltungs- rechte – bedingungsfeindlich (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 161; OESCH- GER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 480). Nur in engen Aus- nahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine ungewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhängt (vgl. KOLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshöhe ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt ausgesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam betrachtet werden müsste.”

“Septem- ber 2021 ungültig sein sollte». Damit beabsichtigte die Beklagte offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den Fall erhöht wer- den sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig erklärt wird, dass - 79 - andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen sollte, die Mietzins- erhöhung keine Geltung haben sollte. Von einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: «eventuell ausgesprochene [...] Mietzinserhö- hung») und auch die Klägerinnen haben nicht geltend gemacht, die Erklärung an- ders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen) Willenserklärung eine Vertragsän- derung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vorzunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126; BSK OR I-WEBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie grundsätzlich alle Gestaltungs- rechte – bedingungsfeindlich (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 161; OESCH- GER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 480). Nur in engen Aus- nahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine ungewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhängt (vgl. KOLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshöhe ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt ausgesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam betrachtet werden müsste.”

“3, in RtiD 2009 II 681 ; 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5). Aux termes de l'art. 124 al. 1 CO, la compensation n'a lieu que pour autant que le débiteur fasse connaître au créancier son intention de l'invoquer. Il s'agit d'une déclaration de volonté formatrice, qui doit exprimer de manière non équivoque l'intention de compenser de son auteur. La déclaration doit également permettre à son destinataire de comprendre quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (arrêt du Tribunal fédéral 4C_174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b). Ainsi, la simple production d’une note d’honoraires, sans référence à la créance prétendument compensée, ne vaut pas déclaration de compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 2.2 et les références). De même, une demande (partielle) de réduction de loyer ou l’annonce par le locataire de sa volonté de consigner une partie des loyers échus ne valent pas invocation de la compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2003 du 23 septembre 2003). 4.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Selon la doctrine, les motifs de la hausse doivent être donnés de façon claire et précise. Se fondant notamment sur l’ATF 121 III 6, certains auteurs estiment que selon les circonstances, la seule référence aux articles de loi peut s’avérer insuffisante (Lachat/Statstny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 504). D’autres considèrent qu’une référence claire à une disposition légale est suffisante, pour autant que l’on puisse déduire de celle-ci le motif invoqué (par exemple l’évolution de l’IPC, qui peut être déduite d’un renvoi à l’art.”

“Der gesetzliche Mietzinsanpassungs- mechanismus ersetzt die sog. Änderungskündigung, welche im klassischen Ver- tragsrecht die einzige Möglichkeit bildet, gegen den Willen der Gegenpartei eine Vertragsänderung zu erreichen: Die Vermieterin beendet dabei den Vertrag mittels einer vertraglich vorgesehenen Kündigung und bietet der Mieterin einen neuen Ver- trag mit veränderten Konditionen an, welchen die Mieterin ablehnen kann, dadurch aber auch ihr Benützungsrecht für die Sache verliert. Der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht klar darin, ein Verfahren zu schaffen, welches eine Kündigung als - 24 - Mittel zur Mietzinsanpassung ausschliesst, der Vermieterin aber unter den materi- ellen Bedingungen der Missbrauchsgesetzgebung einen dem allgemeinen Ver- tragsrecht unbekannten Anspruch auf Mietzinserhöhung einräumt (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Vorbem. zu Art. 269 - 270e OR N 151; SVIT-Komm.-ROHRER B., Art. 269d OR N 1 und 3; BSK OR I-WEBER, Art. 269d N 1). Die Mieterin soll nicht unter Kündi- gungsdruck über die Erhöhung verhandeln müssen (CPra-Bail-MARCHAND, Art. 269d OR N 4). Für die Bestimmung des zulässigen Mietzinses sieht das Gesetz besonders in Art. 269 und 269a OR eine Reihe von Anpassungskriterien vor, absolute, die eine Bestimmung des Mietzinses unabhängig von der früheren Gestaltung erlauben und relative, die das Ausmass der erlaubten Anpassung im Vergleich zum früheren Miet- zins anzeigen. Absolute Kriterien sind einerseits die Nettorendite gemäss Art. 269 OR, die laut der neuen Praxis des Bundesgerichts bei einem Referenzzins (s. dazu Art. 12a VMWG) von weniger als 2 % maximal 2 % über dem Referenzzins liegen darf (BGE 147 III 14 = Pra 2021 Nr. 16), die kostendeckende Bruttorendite bei neu- eren, d.h. maximal 10 Jahre alten Bauten nach Art. 269a lit. c OR, die auf einer ähnlichen Überlegung fusst, deren Satz aber so anzusetzen ist, dass die Rendite auch die Liegenschaftsunkosten abdeckt (BGE 116 II 594 E.”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O.”

“2 OR sei demnach weit zu fassen. Grund- sätzlich seien sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden könne. Dafür spreche schon der sachliche Zusammenhang von Art. 269d OR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Die zuletzt genannte Bestimmung verbiete die Änderungskündigung ebenso wie Art. 269d Abs. 2 lit. c OR die Kündigungsdro- hung, damit der Mieter nicht vor die Alternative gestellt werde, entweder eine Ver- tragsänderung zu seinen Lasten zu akzeptieren oder die Kündigung zu riskieren. Sei aber davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die – im allgemeinen Vertragsrecht zulässige – Änderungskündigung durch den Vermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar mietzinsrele- vante Änderungen des Vertrages ersetze, so müsse es für derartige Änderungen auch zur Verfügung stehen. Dem könne nicht mit dem Argument begegnet wer- den, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte einräumen wolle, als - 49 - ihm nach allgemeinem Vertragsrecht zuständen, denn dies träfe auch für einsei- tige, direkt mietzinsbestimmende Änderungen zu (BGE 125 III 231 E. 3b).”

“Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel be- reits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksich- tigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). 3. Streitig und zu prüfen ist, ob die mit Formular vom 21. August 2020 mitgeteilten einseitigen Mietvertragsänderungen gültig sind (oben E. 1). Die Beschwerdefüh- rerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR sowie der Datenschutzgesetz- gebung. 3.1. 3.1.1. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begrün- det oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, «sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen». Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art.”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b).”

“Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die - 3 - Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanzi- iert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen. Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel be- reits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksich- tigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). 3. Streitig und zu prüfen ist, ob die mit Formular vom 21. August 2020 mitgeteilten einseitigen Mietvertragsänderungen gültig sind (oben E. 1). Die Beschwerdefüh- rerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR sowie der Datenschutzgesetz- gebung. 3.1. 3.1.1. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begrün- det oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, «sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen». Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E.”

“Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die - 3 - Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanzi- iert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen. Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel be- reits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksich- tigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). 3. Streitig und zu prüfen ist, ob die mit Formular vom 21. August 2020 mitgeteilten einseitigen Mietvertragsänderungen gültig sind (oben E. 1). Die Beschwerdefüh- rerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR sowie der Datenschutzgesetz- gebung. 3.1. 3.1.1. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begrün- det oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, «sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen». Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E.”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b S. 235). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art.”

“Die Kläger würden zudem bei all ihren Berechnungen den Landwert völlig ausser Acht lassen. Schluss- endlich seien die von den Klägern angeführten Statistiken nicht anwendbar, da sie kein genügend differenziertes Zahlenmaterial bezüglich sämtlicher relevanten Krite- rien aufweisen würden. Die Kläger hätten weder den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit angetreten, noch auf andere Weise den Anscheinsbeweis der Missbräuchlichkeit erbracht, wes- wegen nicht von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit ausgegangen werden könne. Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der vor- stehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles 1. Keine Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 1.1. Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mietenden Partei bei Ver- - 10 - tragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache ausgehändigt wer- den (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.3). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grund- sätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisheri- gen oder eine Begründung des neuen Mietzinses fehlen.”

“Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mietenden Partei bei Ver- - 10 - tragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsache ausgehändigt wer- den (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nichtigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 vom 28. Februar 2020 E. 3.3). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grund- sätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisheri- gen oder eine Begründung des neuen Mietzinses fehlen.”

“Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsman- gel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Ge- brauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mieten- den Partei bei Vertragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsa- che ausgehändigt werden (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102, publ. in: mp 1/15 S. 47 ff.; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, obwohl es obligatorisch ist, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nich- tigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1, a.a.O.; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 v. 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 v. 28. Februar 2020 E. 3.3, publ. in: mp 2/20 S. 144 ff.). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grundsätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisherigen oder eine Begründung des neuen Miet- zinses fehlen.”

“L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (ATF 138 III 401 consid. 2.4). 2.1.2 La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 145 IV 407 consid.”

“Dans ces conditions, la Cour de céans retiendra, à l'instar des premiers juges, que l'appartement était effectivement sous-loué meublé et que les meubles en question étaient démodés et vieillots, tout en restant utilisables. La question de la plus-value apportée par ces équipements et son incidence sur le montant du sous-loyer sera traitée ci-après (consid. 3.6). 3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu, à tort selon elle, que le montant du sous-loyer devait être fixé en comparaison avec le montant du loyer principal. Elle s'appuie sur l'ATF 124 III 62 et sur un avis de doctrine et estime ainsi que, dans le cas d'espèce, les critères permettant d'apprécier le caractère abusif ou non d'un loyer en application des art. 269 ss CO sont seuls applicables. Elle allègue donc que la référence au loyer principal est inopérante. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. La même règle s'applique en cas de sous-location, le locataire principal et le sous-locataire étant liés par un contrat soumis aux règles des art. 253 et ss CO (LACHAT, la sous-location, SJ 1992 p. 469 et ss, 480; ATF 124 III 62). Pour l'année 2013, une pénurie du logement concernant notamment les logements de quatre pièces a été constatée à Genève par arrêté du Conseil d'Etat (Arrêté déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 de la loi d'application du Code civil et du Code des obligations [ArCAP; RSG I 445.07]). Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée, n'a pas été utilisée par le bailleur, ce vice de forme entraîne la nullité du loyer convenu. Il s'agit d'une nullité partielle (ATF 140 III 583 consid.”

“Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont le contenu correspond à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) mais qui n’a pas été agréée par le canton ne répond pas à la condition de forme de l’art. 269d CO. Ainsi, le bailleur ne peut utiliser une formule qu’il a créée lui-même que si cette formule correspond aux exigences de l’art. 19 OBLF et qu’il a obtenu l’agrément des autorités cantonales pour la formule ainsi créée. A défaut, la notification est nulle. Les seuls cas dans lesquels la jurisprudence a admis une exception à ce principe concernent l’emploi d’une ancienne formule agréée, pour autant qu’elle contienne les mentions adéquates notamment s’agissant des voies de droit (Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, JdT 2007 II 4 ; Marchand, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017 [ci-après : CPra-Bail], nn. 18 et 19 ad art. 269d CO et les réf. citées ; Dietschy-Martenet, CPra-Bail, n. 18 ad art. 269d CO et n. 79 ad art. 270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, n. 186). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016, consid. 3 non publié à l’ATF 142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid.”

“Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont le contenu correspond à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) mais qui n’a pas été agréée par le canton ne répond pas à la condition de forme de l’art. 269d CO. Ainsi, le bailleur ne peut utiliser une formule qu’il a créée lui-même que si cette formule correspond aux exigences de l’art. 19 OBLF et qu’il a obtenu l’agrément des autorités cantonales pour la formule ainsi créée. A défaut, la notification est nulle. Les seuls cas dans lesquels la jurisprudence a admis une exception à ce principe concernent l’emploi d’une ancienne formule agréée, pour autant qu’elle contienne les mentions adéquates notamment s’agissant des voies de droit (Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, JdT 2007 II 4 ; Marchand, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017 [ci-après : CPra-Bail], nn. 18 et 19 ad art. 269d CO et les réf. citées ; Dietschy-Martenet, CPra-Bail, n. 18 ad art. 269d CO et n. 79 ad art. 270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, n. 186). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016, consid. 3 non publié à l’ATF 142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid.”

“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”

“b OR gilt der bestehende Mietvertrag – und somit der bestehende Mietzins – unverändert weiter während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters. Treffen die Parteien keine abweichende Vereinbarung, und werden auch vom Richter keine entsprechenden Anordnungen getroffen, so gilt während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens der bisherige Mietvertrag unverändert weiter. Bei einer angefochtenen Mietzinserhöhung ist der bisherige, tiefere Mietzins zu entrichten. Umgekehrtes gilt im Falle der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder bei einem Verfahren betreffend Mietzinsreduktion (Rohrer, Art. 270e N. 2). Die wesentlichste Auswirkung der Bestimmung von Art. 270e OR besteht darin, dass der Mieter während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens bezüglich der strittigen Differenz nicht in Verzug geraten kann (Rohrer, Art. 270e N. 4). Der Anspruch auf Ausgleich zu viel bezahlter Mietzinse im Falle einer Mietzinsreduktion im Sinne von Art. 270a OR zugunsten des Mieters, oder zu wenig bezahlter Mietzinse nach einer Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR zugunsten des Vermieters, wird mit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids fällig, der das Anfechtungsverfahren abschliesst. Zu erstatten ist die Differenz zwischen bezahltem und nach dem Entscheid des letztinstanzlich urteilenden Gerichts geschuldeten Mietzinses, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung oder –reduktion hätte in Kraft treten sollen (Rohrer, Art. 270e N. 5).”

“Die Vorinstanz erwog, dass die Beschwerdegegnerin einerseits wegen des Urteilsvorschlags zur Klage veranlasst gewesen sei und ihr andererseits auch die Beschwerdeführerin mit der einseitigen Vertragsänderung bzw. in dieser Form bundesrechtswidrigen Verordnung Anlass zum Verfahren gegeben habe (act. 38 S. 10 f. E. IV.). Es ist zwar korrekt, dass die Beschwerdegegnerin das Verfahren einleitete, um gegen die einseitige Vertragsänderung durch die Beschwerdeführe- rin vorzugehen und danach infolge des Urteilsvorschlags der Schlichtungsbehör- de die Klage beim Mietgericht einreichte. Es ist diesbezüglich jedoch zu beachten, dass einseitige Vertragsänderungen im Mietverhältnis gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich zulässig sind. Auch wenn sich die Beschwerdegegnerin – wie sie selbst ausführt – zur Klage vor Mietgericht gezwungen sah, ist zu be- rücksichtigen, dass sie sich als klagende Partei – insbesondere auch im Wissen darum, dass die Vertragsänderung erst per 1. Januar 2024 in Kraft treten würde – des Prozessrisikos bewusst sein musste und sie dieses zur Verhinderung der Rechtskraft des Urteilsvorschlags entsprechend auf sich nahm. Spätestens je- - 8 - doch im Wissen um den Ausgang des Parallelverfahrens – worauf die Parteien von der Vorinstanz explizit hingewiesen worden waren – musste ihr das drohende Risiko, zu unterliegen, umso bewusster sein. Dennoch hielt sie nach wie vor an ihrer Klage fest. Es liegt grundsätzlich in der Natur der Sache, dass bei gerichtli- chen Verfahren jeweils das Verhalten einer Partei zur Verfahrenseinleitung führt. Alleine aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdeführerin der Beschwerde- gegnerin eine einseitige Vertragsänderung per 1. Januar 2024 – deren materielle Zulässigkeit im Übrigen gerichtlich (noch) nicht beurteilt wurde – mitgeteilt hat, woraufhin die Beschwerdegegnerin das vorliegende Verfahren angestrengt hat, lässt sich nicht sagen, die Letztere sei "in guten Treuen zur Prozessführung ver- anlasst" worden.”

“N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab. Sie erfasse nur einseitige Änderungen zulasten des Mieters, ob sich die betroffene Klausel nun im Vertrag selber, in Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen oder in einer Hausordnung finde. Die Änderung zulasten des Mieters sei Tatbestandsmerkmal. Ob dies der Fall sei, sei daher entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht erst im Rahmen der Missbrauchsprü- fung relevant (a.”

“Vorliegend möchte die Berufungsklägerin dem Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, welches Einkommen er maximal erzielen dürfe, um in der Wohnung bleiben zu können (act. 3/8 S. 2). Diese Vorgaben schränkt die wirt- schaftliche Entfaltungsmöglichkeit der Berufungsbeklagten ein, weshalb die Er- heblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist.”

“Vorliegend möchte die Berufungsklägerin dem Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, welches Einkommen er maximal erzielen dürfe, um in der Wohnung bleiben zu können (act. 3/8 S. 2). Diese Vorgaben schränkt die wirt- schaftliche Entfaltungsmöglichkeit der Berufungsbeklagten ein, weshalb die Er- heblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist.”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b).”

“August 2020 mitgeteilten einseitigen Mietvertragsänderungen gültig sind (oben E. 1). Die Beschwerdefüh- rerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR sowie der Datenschutzgesetz- gebung. 3.1. 3.1.1. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begrün- det oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, «sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen». Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Rege- lung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art.”

“Wie es sich damit verhalte, ergebe sich jedoch erst nach erfolgter Überprüfung im Verfahren. Der Geltungsbereich von Art. 269d OR könne deshalb entgegen HIGI (a.a.O., Art. 269d OR N 49 ff.) nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen eingeschränkt wer- den, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters veränderten. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirke, sei vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehöre zur Missbrauchs- prüfung. In BGE 125 III 62 E. 2b sei Art. 269d Abs. 3 OR auch auf den Entzug einer Bewilligung zur Untervermietung angewendet worden, obwohl eine solche das Austauschverhältnis nur indirekt zu beeinflussen vermöge. Der Anwendungs- bereich von Art. 269d und 270b Abs. 2 OR sei demnach weit zu fassen. Grund- sätzlich seien sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden könne. Dafür spreche schon der sachliche Zusammenhang von Art. 269d OR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Die zuletzt genannte Bestimmung verbiete die Änderungskündigung ebenso wie Art. 269d Abs. 2 lit. c OR die Kündigungsdro- hung, damit der Mieter nicht vor die Alternative gestellt werde, entweder eine Ver- tragsänderung zu seinen Lasten zu akzeptieren oder die Kündigung zu riskieren. Sei aber davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die – im allgemeinen Vertragsrecht zulässige – Änderungskündigung durch den Vermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar mietzinsrele- vante Änderungen des Vertrages ersetze, so müsse es für derartige Änderungen auch zur Verfügung stehen. Dem könne nicht mit dem Argument begegnet wer- den, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte einräumen wolle, als - 33 - ihm nach allgemeinem Vertragsrecht zuständen, denn dies träfe auch für einsei- tige, direkt mietzinsbestimmende Änderungen zu (BGE 125 III 231 E. 3b). b) Aus der Zusammenfassung dieser Rechtsprechung ergibt sich, dass das Bundesgericht mit seinem Hinweis, Art.”

“explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O., N 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung verantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhö- hungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung streng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungs- pflicht fordert WEBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegrün- dungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr weit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung der Kenntnisse der Parteien (a.”

“Für die alternative Anfechtungsvoraussetzung der Wohnungsnot haben die Kläger grundsätzlich den Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte und sie gute Gründe hatten, die Wohnung zu wechseln (BGE 142 III 442 E. 3.1). Dabei wird bei einer aus- gewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Woh- nungssuche vermutet (MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 400). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mitteilung des Anfangs- mietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Statistiken aktuell und ge- nügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3b/dd). - 15 - 2.2.3. Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.17% der Wohnungen leer standen. Den Klägern ist denn auch beizustimmen, wenn sie zum Beweis der Wohnungsnot auf diese Statistik verweisen und argumentieren, dass im Jahr 2021 in der Stadt Zürich je nach Quartier zwischen 0.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die Beklagte bestreitet nicht, dass im Kanton Zürich der Leerwohnungsstand unter 1.5% liegt und entsprechend die Formularpflicht gemäss Art. 270 Abs. 2 OR besteht. Hingegen führt sie an, dass eine nähere auf den Einzelfall bezogene Überprüfung vorzunehmen sei. Die – allgemein bekannten (Art. 151 ZPO) – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen jedoch entgegen der Beklagten detailliert die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufge- schlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Quartier. Sie sind daher durchaus geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Statistiken lässt sich entneh- men, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2021 0.17% der Wohnungen leer standen. Den Klägern ist denn auch beizustimmen, wenn sie zum Beweis der Wohnungsnot auf diese Statistik verweisen und argumentieren, dass im Jahr 2021 in der Stadt Zürich je nach Quartier zwischen 0.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich daher um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang - 14 - vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen ausle- gungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen aus- legungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden. Bedeutungslos ist in diesem Zusam- menhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins fest- setzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver- - 78 - traglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichen- dem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren.”

“3 OR her und erwog, dem Zusam- menhang zwischen Haupt- und Nebensache könne dadurch Rechnung getragen werden, dass im Kündigungsschutzverfahren betr. Nebensache neben der Miss- bräuchlichkeit der Kündigung im gleichen Verfahren auch überprüft werden könne, ob das durch die Kündigung resultierende Austauschverhältnis bei den nicht ge- kündigten übrigen Verträgen zu einem missbräuchlichen Mietzins führe oder nicht (a.a.O., E. 3c). Schon damals wurde festgehalten, dass Art. 269d Abs. 3 OR die Kriterien nicht nennt, nach denen die Zulässigkeit anderer einseitiger Vertragsän- derungen zu prüfen seien. In der Literatur würden zu diesen Änderungen der Ent- zug der Benützungsrechte für allgemein zugängliche Räume wie Waschküche o- der Velokeller, aber auch der Entzug der Benützung von individuell gemieteten Nebenräumen wie Estrich- oder Kellerabteil und Garage gerechnet. Als unstatthaft werde dagegen bisweilen der Entzug objektiv wesentlicher Teile des Mietobjekts ohne Kündigung des Vertrages betrachtet, weil die Vertragsänderung nicht zu ei- ner unzumutbaren Teilkündigung führen dürfe und durch Art. 269d Abs. 3 OR eine Änderungskündigung gerade verhindert werden solle (a.a.O., E. 3a, mit Verweis auf BSK OR I-WEBER/ZIHLMANN,”

“Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s’étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis ; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117 II 458 consid. 2a et TF 4A_409/2009 du 1er février 2010 consid. 2.1). Le champ d’application de l’art. 269d al. 3 CO est large (TF 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral, reprenant la doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d al. 3 CO incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces généralement accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les buanderies ou les caves à vélos (ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine citée). L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne notamment la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et encore la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let.”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art.”

“Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung des Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich nicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei einem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR zu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der Vermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse darzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise dar- legen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nach- vollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH,”

“1 CO les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 à 270e CO) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles concernant des habitations et des locaux commerciaux. L’absence de cette mention dans les art. 275ss CO procède d’un oubli du législateur (Carron, les spécificités du bail à ferme, in 19e séminaire sur le droit du bail, Bâle/Neuchâtel, 2016, N 12). Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule officielle notifiée agréée par le canton. Selon l’art. 269d al. 2 CO, les majorations de loyers sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (let. a), les motifs ne sont pas indiqués (let. b), elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). L’art. 269d al 2 CO est applicable lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement d’autres modifications au détriment du locataire, p. ex. en diminuant les prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme protectrices que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer ou des frais accessoires, mais qu'en renonçant à la formule officielle il a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il ait agi sous la pression (arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 2. b.). Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N. 12 ad art. 270b CO). 2.2.2. Comme l’a relevé le Tribunal, suivant en cela l’appréciation de l’appelante, les montants dus par l’intimée à teneur du contrat de mandat représentent des frais accessoires au bail à ferme pour les prestations fournies en lien avec l’usage de la chose louée.”

“Le Tribunal aurait par conséquent dû condamner l’intimée au paiement de 1'000 fr. à titre de soldes dus pour les mois d’août et septembre 2019 ainsi qu’au paiement, non pas de 500 fr., mais de 1'000 fr. pour la mise à disposition de la patente durant le mois de mars 2020. 2.2.1. Selon l’art. 253b al. 1 CO les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 à 270e CO) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles concernant des habitations et des locaux commerciaux. L’absence de cette mention dans les art. 275ss CO procède d’un oubli du législateur (Carron, les spécificités du bail à ferme, in 19e séminaire sur le droit du bail, Bâle/Neuchâtel, 2016, N 12). Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule officielle notifiée agréée par le canton. Selon l’art. 269d al. 2 CO, les majorations de loyers sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (let. a), les motifs ne sont pas indiqués (let. b), elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). L’art. 269d al 2 CO est applicable lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement d’autres modifications au détriment du locataire, p. ex. en diminuant les prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme protectrices que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer ou des frais accessoires, mais qu'en renonçant à la formule officielle il a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il ait agi sous la pression (arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 2. b.). Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“269d CO et le locataire peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b al. 2 CO). Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton; la majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. La modification des frais accessoires en défaveur du locataire obéit aux mêmes règles. Il en va ainsi du passage du forfait aux acomptes provisionnels, de l'augmentation de l'acompte provisionnel ou du forfait, du changement de la clé de répartition entre locataires, de l'introduction de nouveaux frais accessoires, du passage d'une facturation annuelle des frais accessoires au système des acomptes provisionnels ou à celui des forfaits mensuels, ou du changement de concierge générant une augmentation des frais accessoires (art. 269d al. 3 CO; Lachat/ Bohnet in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 9 ad art. 257a-257b CO). Dans un arrêt du 10 juin 2011, le Tribunal fédéral a qualifié de nulle une modification relative aux frais accessoires qui ne permettait pas au locataire, à la lecture de l'avis officiel, d'apprécier si le changement proposé par la partie bailleresse était économiquement neutre ou s'il impliquait une augmentation de loyer, voire l'introduction de nouveaux coûts. Les juges fédéraux ont également relevé que l'avis officiel ne comportait aucune indication permettant de comparer les frais accessoires inclus dans le précédent loyer avec les "nouveaux" frais accessoires que la bailleresse entendait désormais facturer séparément. Dans ce contexte, le locataire ne disposait pas d'éléments sur lesquels se fonder pour apprécier dans quelle mesure le montant de la provision correspondait au coût effectif qu'il devrait assumer, selon l'avis officiel notifié. Le locataire doit à tout le moins être renseigné sur les coûts engendrés dans le passé par lesdits frais accessoires (ATF 137 III 362).”

“(vgl. Art. 269d Abs. 2 OR). Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn die vermietende Partei beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten der mietenden Partei zu ändern, namentlich ihre bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (vgl. Art. 269d Abs. 3 OR). Artikel 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge- schäftsräumen (VMWG) zählt die Angaben auf, die in dem vom Kanton geneh- migten Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR enthalten sein müssen. Insbe- sondere hat das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen eine klare Begründung der Erhöhung zu enthalten. Zudem sind die Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen, wenn mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht werden (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG [SR 221.213.11]). Die Begründung darf auch in einem Begleitschreiben erfolgen; diesfalls hat die vermietende Partei jedoch im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (vgl. Art. 19 Abs. 1 bis VMWG [in Kraft seit 1. August 1996]). Nach Angaben des Berufungsklägers vor Vorin- stanz hat er kein Begleitschreiben verschickt (vgl. Prot. Vi. S. 9). - 11 - Nach fester bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung auch nichtig, wenn das amtliche Formular zwar verwendet wird, die angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist .”

“oder wenn er mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (lit. c). Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR (i) die Umschreibung der Forderung, (ii) den Zeitpunkt, auf den die Vertragsänderung wirksam wird, (iii) die klare Begründung dieser Forderung, (iv) die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Vertragsänderung sowie (v) das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten.”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b S. 235). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR (i) die Umschreibung der Forderung, (ii) den Zeitpunkt, auf den die Vertragsänderung wirksam wird, (iii) die klare Begründung dieser Forderung, (iv) die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Vertragsänderung sowie (v) das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten.”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Änderungs- kündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beabsichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Vertragsände- rung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhöhung nach ab- soluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grundsätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzins- festsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im lau- fenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, das be- stehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen eklatanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumgehung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor miss- bräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (KOLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv - 70 - einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtli- chen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert.”

“3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert.”

“Sep- tember 2021 ungültig sein sollte" (act. 29/13). Damit beabsichtigte die Beklagte offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den Fall erhöht werden sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig er- klärt wird, dass andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen sollte, die Mietzinserhöhung keine Geltung haben sollte (vgl. Prot. VI S. 43). Von einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: "eventuell ausgesprochene [...] Mietzinserhöhung") und auch die Klägerinnen haben nicht geltend gemacht, die Erklärung anders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen) Willenserklärung eine Vertragsänderung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vor- zunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK- H IGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126; BSK OR I-W EBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie grundsätzlich alle Gestaltungsrechte – bedingungsfeindlich (ZK-H IGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 161; OESCHGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 480). Nur in engen Ausnahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine un- gewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhängt (vgl. K OLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshö- - 37 - he ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt aus- gesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam betrachtet werden müsste.”

“Damit beabsichtigte die Beklagte offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den Fall erhöht wer- den sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig erklärt wird, dass - 79 - andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen sollte, die Mietzins- erhöhung keine Geltung haben sollte. Von einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: «eventuell ausgesprochene [...] Mietzinserhö- hung») und auch die Klägerinnen haben nicht geltend gemacht, die Erklärung an- ders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen) Willenserklärung eine Vertragsän- derung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vorzunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126; BSK OR I-WEBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie grundsätzlich alle Gestaltungs- rechte – bedingungsfeindlich (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 161; OESCH- GER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 480). Nur in engen Aus- nahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine ungewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhängt (vgl. KOLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshöhe ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt ausgesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam betrachtet werden müsste.”

“Relevant sei auch, ob sich die Verhältnisse seit dem Vertragsschluss verändert hätten, wo- bei die Veränderung nicht das für die Anwendung der clausula rebus sic stantibus erforderliche Ausmass erreichen müsse. Ein Missbrauch liege auch vor, wenn aus der Änderung ein missbräuchlicher Mietzins nach Art. 269 f. OR resultiere. Zu be- achten seien auch die Schranken des zwingenden Rechts. Was die Parteien auf- grund von Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR nicht gültig vereinbaren könnten, sei missbräuchlich, also etwa ein totales Verbot des Musizierens, abgesehen viel- leicht von Instrumenten wie Schlagzeug oder Trompete, nicht aber eine vernünf- tige Einschränkung des Musizierens (a.a.O., S. 1048). Das besprochene Urteil rufe auch in Erinnerung, dass die Vertragsparteien im Mietrecht den Vertragsgegen- stand, hier die Mietwohnung und deren Gebrauch, vertraglich frei bestimmen könnten, so dass es keinen vom Parteiwillen unabhängig bestimmten Gebrauch einer Wohnung gebe. Diesen zu bestimmen, sei Sache der Parteien, im Falle einer Änderung nach Art. 269d Abs. 3 OR daher des Vermieters (a.a.O., S. 1049). Bei - 42 - seinen einleitenden Ausführungen weist der zit. Autor auch auf BGer 4A_425/2019 vom 11. November 2019 hin, wo das Bundesgericht die Änderungen aufgrund der Einführung eines neuen Vermietungsreglements der Stadt Genf materiell als Än- derungskündigung und daher den Art. 271 und 271a OR unterstehend betrachtet habe (a.a.O., S. 1046, Fn. 14) LACHAT/BOHNET zufolge ist der Anwendungskreis von Art. 269d Abs. 3 OR eben- falls weit zu ziehen, allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Modifikation des Ver- trages nicht auf eine Teilkündigung hinauslaufen dürfe (CR CO I-LACHAT/BOHNET,”

“Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution (al. 3). Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation (art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp.”

“Eine einseitige Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR ist ebenso auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfbar wie eine Mietzinserhöhung. Bei der Einfüh- rung von neuen allgemeinen Vertragsbedingungen ist zu beurteilen, ob diese die Rechtsstellung des Mieters in einer Weise beeinträchtigen, die sich auch finanziell auswirken kann und im Übrigen, ob die neuen Bedingungen mit dem geltenden Gesetzesrecht übereinstimmen (SVIT-Kommentar/ROHRER, N 76 zu Art. 269d OR). Wie in der Präsidialverfügung vom 17. Mai 2021 bereits erwähnt (act. 11 E. 2.), ist im vorliegenden Fall – in welchem die Beklagte mit der einseitigen Ver- tragsänderung letztlich ihre in der VGV festgelegten Absichtserklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechts kundtut – also zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündigungsschutz vorliegt. Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl.”

“3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b mit Hinweis). Diese Voraussetzung ist hier gegeben. In der alten Hausordnung wurden die Zeiten, in denen das Musizieren generell verboten war, ausdrücklich aufgeführt. Aus dem allgemeinen Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme lässt sich vor diesem Hintergrund nach Treu und Glauben kein generelles Verbot des Musizierens an Sonn- und Feiertagen ableiten. Das anerkennt letztlich auch die Vorinstanz, wenn sie festhält, die Ergänzung der Hausordnung führe zu einer Leistungsschmälerung, da die Beschwerdeführer in der freien Persönlichkeitsentfaltung etwas eingeschränkt würden. In der Tat werden die Mieter durch die neue Hausordnung in ihrer Nutzungsfreiheit eingeschränkt: Der Rahmen, in dem das Musizieren erlaubt bleibt, wird enger gezogen. In der neuen Hausordnung ist mithin zwar eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR zu sehen, dies nützt den Beschwerdeführern aber nichts, denn wie die Vorinstanz zutreffend erwog, besteht kein Nichtigkeitsgrund nach Art. 269d Abs. 2 OR (vgl. E. 2.2.2 hiernach).”

“Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 65 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren. Auch VISCHER erwähnt kein solches Beispiel, auch wenn er einen abweichenden Grundsatz vertritt. Hinzu kommt ein Argument, welches in Lehre und Rechtsprechung bislang nir- gends zur Sprache kam: Dass dem Mieter mit einer einseitigen Vertragsände- rung keine wesentlichen Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts entzogen werden können, folgt schon aus der Technik, die Art. 269d OR anwendet: Der Mieter hat nur die Wahl, die Vertragsanpassung analog wie eine Mietzinserhö- hung anzufechten oder aber den Vertrag seinerseits zu kündigen: Ihm diese zweite Möglichkeit einzuräumen, ist letztlich der Zweck der Verpflichtung des Vermieters, die Änderung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitzuteilen. Unterlässt der Mieter aber eine Kündigung und erweist sich die Än- derung im Falle einer Anfechtung im Nachhinein dennoch als zulässig, wirkt die Anpassung auf den Kündigungstermin zurück, auf welchen der Vermieter sie an- gekündigt hat. Anders als beim Kündigungsschutz steht dem Mieter daher kein mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbares Instrument zur Verfü- gung, mit dem er die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern könnte, soweit er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchs- rechts von einer Härte betroffen wäre, die durch die Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist. Selbst wenn man die Erstreckungsregelung auf einen solchen Fall analog anwenden wollte, bestünde das Problem der fehlenden Rechtsbeleh- rung im Formular gemäss Art.”

“269d OR anwendet: Der Mieter hat nur die Wahl, die Vertragsanpassung analog wie eine Mietzinserhö- hung anzufechten oder aber den Vertrag seinerseits zu kündigen: Ihm diese zweite Möglichkeit einzuräumen, ist letztlich der Zweck der Verpflichtung des Vermieters, die Änderung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitzuteilen. Unterlässt der Mieter aber eine Kündigung und erweist sich die Än- derung im Falle einer Anfechtung im Nachhinein dennoch als zulässig, wirkt die Anpassung auf den Kündigungstermin zurück, auf welchen der Vermieter sie an- gekündigt hat. Anders als beim Kündigungsschutz steht dem Mieter daher kein mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbares Instrument zur Verfü- gung, mit dem er die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern könnte, soweit er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchs- rechts von einer Härte betroffen wäre, die durch die Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist. Selbst wenn man die Erstreckungsregelung auf einen solchen Fall analog anwenden wollte, bestünde das Problem der fehlenden Rechtsbeleh- rung im Formular gemäss Art. 269d OR, welches eine Erstreckungsmöglichkeit (logischerweise) nicht enthält. Wollte man also VISCHERS Meinung den Vorzug geben, so könnte es geschehen, dass der Vermieter dem mietenden Ehepaar ei- ner Wohnung mit vier Zimmern via eine Vertragsänderung die beiden Zimmer entziehen könnte, in welchen die Kinder der Familie untergebracht sind. Dass - 50 - solches nicht in der Absicht des Gesetzgebers lag, sollte keiner weiteren Erklä- rung bedürfen. In der Lehre unbestritten und wie erwähnt (vorn Ziff. 4.1.3b) auch vom Bundes- gericht schon in BGE 125 III 231 bestätigt ist, dass eine Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR keine Elemente enthalten darf, die gegen zwingendes (Miet-)Recht verstossen. Das Bundesgericht führte wörtlich aus (a.a.O., E. 3c): «Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art.”

“und 13. Juni 2019 (KAB 5 und 6) geht im Gegenteil hervor, dass letztere bereit war, der Mieterin einen Nachlass von monatlich CHF 238.- zu gewähren. Die Vermieterin war somit nicht gehalten, der Mieterin mit amtlichen Formular das Dahinfallen der Zusatzverbilligung anzuzeigen. Letzteres beruhte nicht auf einem einseitigen Handeln der Vermieterin, sondern ergab sich aus dem Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Höchstdauer der Beihilfen zur Wohnbauförderung. Dieser Umstand hat nicht die Vermieterin zu verantworten. Es liegt deshalb keine Verletzung von Art. 269d OR vor.”

“Aus den vorstehenden Gründen ist die von der Vorinstanz herangezogene Rechtsprechung betreffend Anfechtung eines (tatsächlich noch gar nicht realisier- ten) Mietzinsvorbehaltes vorliegend nicht einschlägig. Anders als bei einem Miet- zinsvorbehalt wirkt sich die hier streitgegenständliche Vertragsanpassung von Seiten der Vermieterin – vorbehältlich einer erfolgreichen Anfechtung – ohne wei- tere, ungewisse Willenserklärungen der Vermieterin auf die rechtliche Situation des Mieters aus, weshalb es dem Mieter in Fällen wie dem vorliegenden möglich sein muss, die einseitige Vertragsanpassung nach Massgabe von Art. 270b OR von der Schlichtungsbehörde bzw. dem Mietgericht überprüfen zu lassen. Es wä- re weder dem Mieter noch der Vermieterin zumutbar und widerspräche der in Art. 269d OR und Art. 270b OR umgesetzten Konzeption des Gesetzgebers, wenn der Mieter die einseitige Vertragsanpassung erst dann gerichtlich auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüfen könnte, wenn gestützt auf die geänderten bzw. neuen Vertragsbestimmungen später tatsächlich eine Kündigung ausgesprochen wird. Eine verpönte Änderungskündigung soll durch die Möglichkeit der einseiti- gen Vertragsanpassung durch den Vermieter ja gerade vermieden werden und es soll für beide Vertragsparteien zeitnah nach der Anzeige der einseitigen Vertrags- änderung Klarheit darüber bestehen, ob diese rechtsgültig ist oder nicht. - 21 -”

“Le point de départ du délai correspond alors au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance. En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO (ATF 107 II 189 consid. 2) et de celle de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 147 consid. 2). Pour ces deux éventualités, à l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure, si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208, consid. 3.1.3 et les références citées). Le congé donné avant l'expiration du délai comminatoire est inefficace (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161; plus récemment arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.2 et les références citées). La jurisprudence considère toutefois qu'un avis de résiliation envoyé par le bailleur avant l'expiration de ce délai est valable si le locataire qui ne le reçoit qu'après son expiration n'a pas payé en temps voulu et que l'envoi prématuré ne l'a pas induit en erreur ou ne l'a pas empêché d'effectuer un paiement en temps voulu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_353/2016 du 10 octobre 2016 consid.”

“Für die Zustellung einer Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie, wonach eine emp- fangsbedürftige Willenserklärung wirksam ist , sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Kann ein eingeschriebener Kündigungsbrief nicht zugestellt werden, gilt unter Anwendung der absoluten Empfangstheorie jener Tag als Zu- gangstag, welcher auf den Tag des vergeblichen Zustellversuchs folgt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Ebenfalls zutreffend ist, dass der von der Vorinstanz zitierte Ent- scheid BGE 140 III 244 im Zusammenhang mit der Kündigung eines Mietverhält- - 15 - nisses und den Anforderungen an ein Kündigungsformular erging. Das Bundesge- richt erläutert in diesem Entscheid aber explizit die für den Empfang einer Zah- lungsaufforderung geltende relative Empfangstheorie und führt was folgt aus (vgl. BGE 140 III 244 E. 5.1 = Pra 103 (2014) Nr. 95): "Im Bereich des Mietrechts weicht die Rechtsprechung nur in zwei Fäl- len von der absoluten Empfangstheorie ab und wendet die relative Empfangstheorie an, die bei Verfahrensfristen zur Anwendung kommt, nämlich für die Mitteilung der Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR und für die Zahlungsaufforderung von Art. 257d Abs. 1 OR. Wenn die eingeschriebene Postsendung dem Adressaten (oder einer von ihm ermächtigen Person) nicht direkt ausgehändigt werden kann und eine Abholungseinladung mit der Angabe der Aufbewahrungsfrist bei der Post in seinen Briefkasten oder sein Postfach gelegt wurde, so gilt die Sendung in beiden Fällen in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem sie der Empfänger tatsächlich am Postschalter abholt, oder, falls dies nicht innerhalb der Aufbewahrungsfrist von sieben Tagen geschieht, am siebten und letzten Tag dieser Frist." Der Entscheid ist somit einschlägig und ohne Weiteres auf den vorliegenden Fall anwendbar. Etwas anderes geht im Übrigen auch nicht aus dem von den Mie- tern angeführten (älteren) Bundesgerichtsentscheid BGE 119 II 147 hervor. Auch dort hält das Bundesgericht explizit fest, dass für den Lauf der Frist der Tag mas- sgebend sei, an dem der Mieter die Zahlungsaufforderung tatsächlich in Empfang genommen habe.”

“Bei einer gewöhnlichen Sendung ist dies der Fall, wenn sie zu einer Zeit, in der mit der Leerung gerechnet werden darf, in sei- nen Briefkasten oder sein Postfach gelegt wird. Ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend. Die Aushändigung einer emp- fangsbedürftigen Willenserklärung an eine Drittperson bedeutet Zugang, sofern diese entweder nach dem Willen des Adressaten zur Entgegennahme ermächtigt oder nach der Verkehrsauffassung als befugt und geeignet anzusehen ist, die Er- klärung in Empfang zu nehmen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist - 7 - Letzteres bei Ehegatten der Fall, die in einer gemeinsamen Wohnung wohnen (BGE 118 II 42 E. 3.a-b). Kann eine eingeschriebene Postsendung dem Adressaten oder einem zur Entge- gennahme der Postsendung ermächtigten Dritten nicht direkt ausgehändigt wer- den und hinterlässt die Post eine Abholungseinladung, gilt die Sendung in der Regel an dem Tag als zugegangen, an dem sie erstmals auf der Post abgeholt werden kann. Bei der Zustellung einer Mahnung nach Art. 257d Abs. 1 OR (und bei der Mitteilung der Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR) ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung am Postschalter abzustellen; wird die Mitteilung innert der siebentägigen Abholungsfrist nicht abgeholt, gilt in diesen beiden Fällen der letzte Tag der Abholfrist als (fiktiver) Zustellungstag (zum Ganzen: BGE 140 III 244 E. 5.1 = Pra 103 [2014] Nr. 95 sowie BGE 137 III 208 E. 3.1.2 und E. 3.1.3 = Pra 100 [2011] Nr. 106 je m.w.H.; BSK OR I-Z ELLWEGER-GUTKNECHT, 7. Aufl. 2020, Art. 5 N 24 ff.).”

“Es mag zwar zutref- fen, dass die Einräumung einer zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit auch ohne eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen kann. Dennoch würde auch in diesem Fall die Einräumung des Nutzungsrechts nicht unentgeltlich erfolgen; vielmehr wäre sie - 16 - durch den bestehenden (nicht erhöhten) Mietzins gedeckt. Dass die Vereinbarung aber ausdrücklich statuiert, dass der Gartensitzplatz unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, lässt erkennen, dass die Parteien nicht beabsichtigten, die Ab- rede zu einem Bestandteil des Mietvertrages vom 9. März 1988 zu machen. Nicht schlüssig erscheint auch hier die Bezugnahme der Kläger auf PÜNTENER. Sie brin- gen ihre Eventualbegründung ja gerade für den Fall an, dass das Gericht den Gar- tensitzplatz nicht als mitvermietete Sache nach Art. 253a Abs. 1 OR qualifizieren sollte. (...). Demnach ist nicht davon auszugehen, dass die Vereinbarung betref- fend Gartensitzplatz Bestandteil des Mietvertrags vom 9. März 1988 geworden ist, weshalb sich die Kläger auch nicht auf die Nichtigkeitsfolge von Art. 269d Abs. 2 lit. a OR berufen können.”

“Sur le fond, la recourante soutient qu'elle n'a pas à produire les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement net, au motif que l'immeuble concerné est ancien et que les documents y relatifs n'existent plus ou font apparaître des montants qui ne seraient plus en phase avec la réalité économique. Il appartient, selon elle, au locataire d'opposer des facteurs compensatoires à sa hausse de loyer. La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid.”

“Diesen Pfad hat das Bundesgericht nach 1990 allerdings verlassen und spricht seither von einem Gestaltungsrecht des Vermieters. Die Anfechtung durch den Mieter vor Schlichtungsbehörde hemmt dieses nach dieser Theorie, und die Klage des Vermieters vor Gericht auf Bestätigung der Änderung hat nur noch die Bedeu- tung einer Feststellungsklage (BGer 4A_616/2019 v. 6. Mai 2021 E. 4.3; vgl. BGE 124 III 67 E. 3; BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269– 270e N 126 f., Art. 269d N 42 und 58, Art. 270b N 30, unter Berufung auf BGE 121 III 6, 10). Erhalten geblieben ist das Konzept der einvernehmlichen Vertragsänderung beim Senkungsbegehren des Mieters. Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E.”

“Diesen Pfad hat das Bundesgericht nach 1990 allerdings verlassen und spricht seither von einem Gestaltungsrecht des Vermieters. Die Anfechtung durch den Mieter vor Schlichtungsbehörde hemmt dieses nach dieser Theorie, und die Klage des Vermieters vor Gericht auf Bestätigung der Änderung hat nur noch die Bedeu- tung einer Feststellungsklage (BGer 4A_616/2019 v. 6. Mai 2021 E. 4.3; vgl. BGE 124 III 67 E. 3; BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269– 270e N 126 f., Art. 269d N 42 und 58, Art. 270b N 30, unter Berufung auf BGE 121 III 6, 10). Erhalten geblieben ist das Konzept der einvernehmlichen Vertragsänderung beim Senkungsbegehren des Mieters. Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E.”

“3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b mit Hinweis). Diese Voraussetzung ist hier gegeben. In der alten Hausordnung wurden die Zeiten, in denen das Musizieren generell verboten war, ausdrücklich aufgeführt. Aus dem allgemeinen Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme lässt sich vor diesem Hintergrund nach Treu und Glauben kein generelles Verbot des Musizierens an Sonn- und Feiertagen ableiten. Das anerkennt letztlich auch die Vorinstanz, wenn sie festhält, die Ergänzung der Hausordnung führe zu einer Leistungsschmälerung, da die Beschwerdeführer in der freien Persönlichkeitsentfaltung etwas eingeschränkt würden. In der Tat werden die Mieter durch die neue Hausordnung in ihrer Nutzungsfreiheit eingeschränkt: Der Rahmen, in dem das Musizieren erlaubt bleibt, wird enger gezogen. In der neuen Hausordnung ist mithin zwar eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR zu sehen, dies nützt den Beschwerdeführern aber nichts, denn wie die Vorinstanz zutreffend erwog, besteht kein Nichtigkeitsgrund nach Art. 269d Abs. 2 OR (vgl. E. 2.2.2 hiernach).”

“Das Gericht hatte vor dem Hintergrund der be- schränkten Tragweite der angestrebten Änderung die Grenzen der Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen im Lichte der Lehrmeinungen nicht auszuloten, sondern konnte sich mit der Feststellung begnügen, dass die Vermeidung von Stö- rungen der Hausgemeinschaft ein legitimes Anliegen darstelle. Massstab müsse das allgemeine Missbrauchsverbot sein, und dieses sei im konkreten Fall einge- halten, einerlei ob man nun die Erfordernisse der Zumutbarkeit, der sachlichen - 36 - Gründe und der Beschränkung auf nur untergeordnete Leistungsschmälerungen ins Zentrum stelle (wie WEBER im BSK, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 11) oder aber vernünftige Gründe für die Änderung verlange (wie HIGI in der 4. A. des ZK, Art. 269d OR N 175 [gleich heute auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. A., Zürich 2022, Art. 269d N 175]; vgl. BGer, a.a.O., E. 2.3.1). Soweit der Vermieter mehr als nur untergeordnete Leistungsschmälerungen an- strebt, besteht zwischen den beiden Lehrmeinungen wie schon erwähnt im Ergeb- nis auch gar keine Differenz, denn soweit es um den Entzug eines wesentlichen Teils der Sache oder um eine wesentliche Schmälerung des Gebrauchsrechts geht, erachten HIGI/BÜHLMANN dies wie schon ausgeführt nicht als Vertragsände- rung nach Art. 269d Abs. 3 OR, sondern schlicht als verbotene und damit nich- tige/unwirksame Teilkündigung (DIES., Art. 269d OR N 175 i.V.m. N 172). In zwei wichtigen Nuancen ist das Bundesgerichtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 immerhin differenzierter formuliert als das Leiturteil BGE 125 III 231: Das Gericht hat einerseits den anwendbaren Prüfungsmassstab offen gelassen, was einschliesst, dass auch beide der vom Gericht zit. Lehrmeinungen im Einzelfall von Belang sein können. Andererseits erklärte das Bundesgericht, die vom Vermieter angestrebte Neuregelung der Zeiten zum Musizieren sei von den Vorinstanzen zu recht für verhältnismässig erklärt worden, denn sie schaffe einen Interessenaus- gleich für ein geregeltes und friedliches Zusammenleben (a.a.O., E. 2.3.4 und 2.3.5). Damit widersprach es der Vorstellung, die Anpassung dürfe sich nur nicht, wie etwa von VISCHER gefordert, als offensichtlich rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB erweisen. c) Gemäss den Urteilen des Bundesgerichts 4A_530/2019 vom 4.”

“Anschliessend verweisen die genannten Autoren auch auf einen Entscheid des Mietgerichts Zü- - 38 - rich, der für die Zulässigkeit einer Änderung als solche die Kriterien des Kündi- gungsschutzes nach Art. 271 f. OR für massgeblich erklärte (a.a.O., S. 503 und Fn. 318; mp 2018, S. 64 = ZMP 2017 Nr. 8), sowie auf WEBERS Zumutbarkeits- überlegungen [dazu wie erwähnt ganz am Ende des vorliegenden Abschnitts]. Im Zweifel sei eine Änderung gestützt auf den Grundsatz der Vertragstreue abzu- lehnen (a.a.O., S. 504). BLUMER äussert sich zum Thema der einseitigen Vertragsänderung nur im Kontext der Kündigung und erläutert, eine Teilkündigung sei nur in ganz seltenen Ausnah- mefällen denkbar, wenn das Mietverhältnis mehrere Sachen beschlage, für die separate, aber zusammenhängende Mietverträge bestünden, oder wenn die Par- teien hierüber eine besondere Abrede getroffen hätten. Eine Form von Teilkündi- gung könne im Recht des Vermieters gesehen werden, in engen Grenzen eine einseitige Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR und 270b Abs. 2 OR durch- zusetzen, etwa indem er die Nutzung von nicht wesentlichen Teilen des Mietob- jekts wie eines Estrichs oder Kellerabteils beschränke. Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.”

“Anschliessend verweisen die genannten Autoren auch auf einen Entscheid des Mietgerichts Zü- - 22 - rich, der für die Zulässigkeit einer Änderung als solche die Kriterien des Kündi- gungsschutzes nach Art. 271 f. OR für massgeblich erklärte (a.a.O., S. 503 und Fn. 318; mp 2018, S. 64 = ZMP 2017 Nr. 8), sowie auf WEBERS Zumutbarkeits- überlegungen [dazu wie erwähnt ganz am Ende des vorliegenden Abschnitts]. Im Zweifel sei eine Änderung gestützt auf den Grundsatz der Vertragstreue abzu- lehnen (a.a.O., S. 504). BLUMER äussert sich zum Thema der einseitigen Vertragsänderung nur im Kontext der Kündigung und erläutert, eine Teilkündigung sei nur in ganz seltenen Ausnah- mefällen denkbar, wenn das Mietverhältnis mehrere Sachen beschlage, für die separate, aber zusammenhängende Mietverträge bestünden, oder wenn die Par- teien hierüber eine besondere Abrede getroffen hätten. Eine Form von Teilkündi- gung könne im Recht des Vermieters gesehen werden, in engen Grenzen eine einseitige Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR und 270b Abs. 2 OR durch- zusetzen, etwa indem er die Nutzung von nicht wesentlichen Teilen des Mietob- jekts wie eines Estrichs oder Kellerabteils beschränke. Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.”

“Le Tribunal aurait par conséquent dû condamner l’intimée au paiement de 1'000 fr. à titre de soldes dus pour les mois d’août et septembre 2019 ainsi qu’au paiement, non pas de 500 fr., mais de 1'000 fr. pour la mise à disposition de la patente durant le mois de mars 2020. 2.2.1. Selon l’art. 253b al. 1 CO les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 à 270e CO) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles concernant des habitations et des locaux commerciaux. L’absence de cette mention dans les art. 275ss CO procède d’un oubli du législateur (Carron, les spécificités du bail à ferme, in 19e séminaire sur le droit du bail, Bâle/Neuchâtel, 2016, N 12). Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule officielle notifiée agréée par le canton. Selon l’art. 269d al. 2 CO, les majorations de loyers sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (let. a), les motifs ne sont pas indiqués (let. b), elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). L’art. 269d al 2 CO est applicable lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement d’autres modifications au détriment du locataire, p. ex. en diminuant les prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme protectrices que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer ou des frais accessoires, mais qu'en renonçant à la formule officielle il a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il ait agi sous la pression (arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 2. b.). Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N.”

“Die Geltendmachung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Widersprüchliches Verhalten und damit Rechtsmissbrauch kann sodann auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden (BGE 143 III 55 E. 3.4; 138 III 401 E. 2.2). In der Lehre ist umstritten, ob für die inhaltliche Zulässigkeit einer einseitigen Vertragsänderung an die Zumutbarkeit der Änderung anzuknüpfen ist und daher auch bei Vorliegen sachlicher Gründe nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich sein sollen oder ob Missbrauch ausgeschlossen ist, wenn objektiv betrachtet "räsonable Gründe" für die Änderung vorliegen (vgl. Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 269d OR; Peter Higi, a.a.O., N. 175 zu Art. 269d OR).”

“Die Geltend- machung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu ei- nem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen ent- täuscht (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Widersprüchliches Verhalten und damit Rechtsmissbrauch kann sodann auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum wi- dersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden (BGE 143 III 55 E. 3.4; 138 III 401 E. 2.2). In der Lehre ist umstritten, ob für die inhaltliche Zulässigkeit einer einseitigen Ver- tragsänderung an die Zumutbarkeit der Änderung anzuknüpfen ist und daher auch bei Vorliegen sachlicher Gründe nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich sein sollen oder ob Missbrauch ausgeschlossen ist, wenn objektiv be- trachtet «räsonable Gründe» für die Änderung vorliegen (vgl. Urteil 4A_74/2021 - 5 - vom 30. April 2021 E. 2.3.1; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationen- recht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 269d OR; PETER HIGI, a.a.O., N. 175 zu Art. 269d OR). 3.2. 3.2.1. In der vorliegenden Streitigkeit geht es um folgende Mietvertragsänderun- gen: «Wohnsitz, Wohnungsbelegung Die Mietpartei verpflichtet sich, den zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt A.________ anzumelden und diesen während der ganzen Vertragsdauer beizubehalten. Die Wohnung darf nicht als Zweitwohnung verwendet werden. Davon ausgenommen sind Personen in Ausbildung. Die Missachtung dieser Vorschriften berechtigt die Vermieterin den Mietvertrag zu kündigen. Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des Mietobjekts darf die Zahl der Zimmer um höchstens eins unterschreiten. Bei höherer Unterschreitung gilt das Mietobjekt als unter- belegt. Bei der Berechnung der minimal erforderlichen Personenzahl werden nur Perso- nen berücksichtigt, welche die Wohnsitzvorschriften erfüllen. Die Einhaltung der Belegungsvorschriften ist für die Vermieterin eine unabdingbare Vo- raussetzung für die Erfüllung des Mietvertrags.”

“Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben muss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (act. 3/1 Begleitschreiben S. 2). Diese Vorgabe wirkt sich auf die Privatsphäre der Berufungsbeklagten aus, weshalb die Erheblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist.”

“Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben muss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (... Begleitschreiben S. 2). Diese Vorgabe wirkt sich auf die Privatsphäre der Berufungsbeklagten aus, wes- halb die Erheblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist.”

“Anschliessend verweisen die genannten Autoren auch auf einen Entscheid des Mietgerichts Zü- - 38 - rich, der für die Zulässigkeit einer Änderung als solche die Kriterien des Kündi- gungsschutzes nach Art. 271 f. OR für massgeblich erklärte (a.a.O., S. 503 und Fn. 318; mp 2018, S. 64 = ZMP 2017 Nr. 8), sowie auf WEBERS Zumutbarkeits- überlegungen [dazu wie erwähnt ganz am Ende des vorliegenden Abschnitts]. Im Zweifel sei eine Änderung gestützt auf den Grundsatz der Vertragstreue abzu- lehnen (a.a.O., S. 504). BLUMER äussert sich zum Thema der einseitigen Vertragsänderung nur im Kontext der Kündigung und erläutert, eine Teilkündigung sei nur in ganz seltenen Ausnah- mefällen denkbar, wenn das Mietverhältnis mehrere Sachen beschlage, für die separate, aber zusammenhängende Mietverträge bestünden, oder wenn die Par- teien hierüber eine besondere Abrede getroffen hätten. Eine Form von Teilkündi- gung könne im Recht des Vermieters gesehen werden, in engen Grenzen eine einseitige Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR und 270b Abs. 2 OR durch- zusetzen, etwa indem er die Nutzung von nicht wesentlichen Teilen des Mietob- jekts wie eines Estrichs oder Kellerabteils beschränke. Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.”

“Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung des Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich nicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei einem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR zu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der Vermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse darzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise dar- legen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nach- vollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH,”

“Tragweite von Art. 269d Abs. 3 OR Soweit VISCHER als einziger Vertreter der Lehre die Auffassung vertritt, gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR könnten dem Mieter auch essentielle Teile der Sache bzw. seines Gebrauchsrechts entzogen werden, ist ihm zuzugestehen, dass aus dem Kontext der Erwägungen 3a und 3b von BGE 125 III 231 nicht ganz klar ist, ob das Bundesgericht damals nicht tatsächlich so weit gehen wollte wie der zit. Autor. Die Frage scheint jedoch seit BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“Schliesslich würde bei Vorliegen besonderer persönlicher Umstände oder allenfalls hohem Alter auf einen Wohnungswechsel und die Kündigung verzichtet. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden bzw. Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unverändert günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher auf einander abgestimmt anzuwenden. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie erwog, der Beschwerdegegner habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger betuchter Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht.”

“Schliesslich würde bei Vorliegen besonderer persönlicher Umstände oder allenfalls hohem Alter auf einen Wohnungswechsel und die Kündigung verzichtet. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden bzw. Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unverändert günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher auf einander abgestimmt anzuwenden. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie erwog, der Beschwerdegegner habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger betuchter Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht.”

“145]; BGE 120 II - 72 - 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw. gerichtlich festgesetzte Mietzins der Vermie- terin sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft (BGE 142 III 568, E. 1.2 [= Pra 2017 Nr. 93]; BGE 121 III 163, E. 2c; BGE 120 II 302, E. 6b BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Eine erste Ausnahme hierzu besteht dann, wenn die Vermieterin beim Mietvertragsabschluss oder bei einer Mietzinserhö- hung einen klar begründeten Vorbehalt (in Franken oder Prozenten) angebracht und dadurch das Ungenügen des Mietzinses zum Ausdruck gebracht hat (vgl. Art. 18 VMWG; CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4); in diesem Rahmen ist sie über die relative Methode hinaus berechtigt, den Mietzins zu erhöhen (vgl. BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]). Eine zweite Ausnahme besteht dann, wenn die Mietsache während laufenden Mietverhältnisses verkauft wird und sich demzu- folge die Finanzierungsgrundlage grundlegend verändert (BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b/gg; BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Abgesehen von weiteren, hier weniger interessierenden Ausnahmen (etwa der Möglichkeit, die absolute Be- rechnung defensiv einer Mietzinserhöhung bzw. einem Senkungsbegehren der Gegenseite entgegenzuhalten) ist eine Anpassung nach absoluter Methode im be- stehenden Mietverhältnis erst wieder nach Ablauf einer längeren, statistisch rele- vanten Zeitperiode seit der letzten Mietzinsanpassung möglich (vgl. dazu ausführ- lich und unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung BSK OR I-WE- BER, Art. 269 N 16, wonach eine Periode von fünf bis sieben Jahren [bei Berufung auf die Vergleichsmiete] bzw.”

“3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E.”

“Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 138 III 401 E.”

“3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Rege- lung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu fol- gen (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmiss- brauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu be- stimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes In- teresse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen füh- ren würde (BGE 138 III 401 E.”

“Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 138 III 401 E.”

“August 2009, E. 3.1). Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel- mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs- zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss- te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags- änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an die Mieterin nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für die Miete- rin erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeit- punkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). - 22 - Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Ver- tragsbestimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Be- standteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formu- laranzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbe- standteil gemacht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer er- folgreichen Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietver- tragsparteien verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermieterin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) der Mieterin eine (ver- bindliche) Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl.”

“Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden: Die Mitteilung einer einseitigen Vertragsänderung stellt eine Willenser- klärung der Vermieterin dar. Als solche ist sie nach dem Vertrauensprinzip so aus- zulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Um- ständen nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (vgl. BGE 143 III 157 E. 1.2.2; BGE 138 III 659 E. 4.2.1, je mit Hinweisen; BGer 4A_229/2009 vom 25. August 2009, E. 3.1). Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel- mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs- zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss- te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags- änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an den Mieter nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für den Mieter erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeitpunkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündi- gungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Vertragsbe- stimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Bestandteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formularanzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbestandteil ge- macht werden.”

“und SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Auflage 2018, Art. 257-257b N 28). Aus all dem folgt, dass der Gesetzgeber mit dieser Bestimmung beabsichtigt hat, ähnliche Konstellationen wie eine Mietzinserhöhung zu erfassen, und dass somit auch einseitige dauerhafte Erhöhungen von Nebenkosten in den Anwendungsbereich von Art. 269d Abs. 3 OR fallen können. Das Kantonsgericht erwog schliesslich, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um eine marginale Erhöhung der Nebenkosten handelt, sondern im Vergleich zu den Kosten vorheriger Jahre um deutlich höhere Beträge. So haben sich diese Kosten in casu innert sechs Jahren um fast CHF 1‘000.00 erhöht, was einer Erhöhung um mehr als 100% entspricht. Die finanziellen Auswirkungen für die Mieter sind somit erheblich und mit einer Mietzinserhöhung vergleichbar. Solch substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter stellen deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR dar und unterstehen damit der Formularpflicht (KGE BL 400 18 384 vom 9.April 2019 E. 4.2).”

“Die Berufungsklägerin stellt sich - wie bereits im Hinblick auf den vorinstanzlichen Zwischenentscheid vom 8. November 2018 resp. den oben aufgeführten Berufungsentscheid vom 9. April 2019 - auf den Standpunkt, dass vorliegend keine Formularpflicht bestehe, bringt jedoch keine neuen Argumente vor, sondern beschränkt sich auf die Wiederholung der im Berufungsverfahren KGE BL 400 18 384 vom 9. April 2019 bereits vorgebrachten Argumente. Weil aber das Bundesgericht auf den vorgenannten Entscheid des Kantonsgerichts betreffend die Frage der Formularpflicht nicht eintrat, da es sich um einen selbständig eröffneten Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 f. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) handelte, mit dem eine materielle Vorfrage entschieden wurde, ist dieser Zwischenentscheid zwar noch nicht rechtskräftig, es besteht jedoch eine materielle Bindungswirkung der Vorinstanz sowie des Kantonsgerichts an den erwähnten Berufungsentscheid (KGE BL 400 18 384 vom 9. April 2019), weshalb in Bezug auf die Frage der Formularpflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR für die vorliegende Erhöhung der Hauswartungskosten auf die Berufung nicht einzutreten ist.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art.”

“OR vor. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte dem Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Änderung dieses Mietvertrages im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit (act. 3/5 i.V.m. act. 3/8). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mittei- lung als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). 6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4.”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die - 17 - Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst- möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermie- ter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begrün- det; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bis- herigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR).”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b S. 235). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art.”

“Der Beklagten unabhängig von einer solchen Situation die Datenbearbeitung über die Klägerin zuzugestehen, kommt nicht in Betracht: Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG sieht zwar vor, dass ein überwiegendes Interesse der bearbeitenden Per- son an der Datenbearbeitung «insbesondere in Betracht» fällt, wenn die Daten- bearbeitung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Ab- wicklung eines Vertrages steht. Wie die Klägerin aber zutreffend geltend machte, kann dies nicht unabhängig vom konkreten Anliegen beurteilt werden, für wel- ches die Beklagte Daten bearbeiten möchte. Umgekehrt kann der Beklagten im Einzelfall eine gesetzliche Grundlage die Da- tenbeschaffung bei anderen Behörden ermöglichen. Auf kantonaler Ebene ist dazu § 16 f. IDG einschlägig, soweit es um Gesuche um Bekanntgabe von Daten geht, welche kantonale Stellen bearbeiten. Für die Bekanntgabe ist eine gesetzli- che Grundlage erforderlich, die hier offensichtlich fehlt, oder eine Einwilligung der Klägerin im Einzelfall, die also weder generell erteilt werden noch auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR erzwungen sein darf. Die Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen, ist der zuständigen Behörde ohne Kenntnis des konkreten Hinter- grunds der Beschaffung aber ebenfalls nicht möglich, wie die Klägerin zutreffend vorträgt. Was die Beklagte dagegen vorbringt, ändert nichts an diesem Ergebnis. Insgesamt erhellt jedenfalls, dass die von der Beklagten beabsichtigte eigen- mächtige Datenbeschaffung so oder anders unzulässig ist: Soweit die Daten legi- timen Zwecken dienen, kann die Beklagte sie sich nach dem dafür vorgesehenen - 79 - Prozedere beschaffen, sie benötigt mithin die genannte generelle Berechtigung nicht. In allen anderen Fällen wird sie den Zugriff so oder anders nicht erhalten, weil sie darauf keinen Anspruch hat. Die Selbstermächtigung via Änderungsmit- teilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erfüllt die Anforderungen an eine informierte und freiwillige Zustimmung der Klägerin gemäss den einschlägigen Normen des Datenschutzes jedenfalls nicht.”

“Der Beklagten unabhängig von einer solchen Situation die Datenbearbeitung über die Klägerin zuzugestehen, kommt nicht in Betracht: Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG sieht zwar vor, dass ein überwiegendes Interesse der bearbeitenden Per- son an der Datenbearbeitung «insbesondere in Betracht» fällt, wenn die Daten- bearbeitung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Ab- wicklung eines Vertrages steht. Wie die Klägerin aber zutreffend geltend machte, kann dies nicht unabhängig vom konkreten Anliegen beurteilt werden, für wel- ches die Beklagte Daten bearbeiten möchte. Umgekehrt kann der Beklagten im Einzelfall eine gesetzliche Grundlage die Da- tenbeschaffung bei anderen Behörden ermöglichen. Auf kantonaler Ebene ist dazu § 16 f. IDG einschlägig, soweit es um Gesuche um Bekanntgabe von Daten geht, welche kantonale Stellen bearbeiten. Für die Bekanntgabe ist eine gesetzli- che Grundlage erforderlich, die hier offensichtlich fehlt, oder eine Einwilligung der Klägerin im Einzelfall, die also weder generell erteilt werden noch auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR erzwungen sein darf. Die Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen, ist der zuständigen Behörde ohne Kenntnis des konkreten Hinter- grunds der Beschaffung aber ebenfalls nicht möglich, wie die Klägerin zutreffend vorträgt. Was die Beklagte dagegen vorbringt, ändert nichts an diesem Ergebnis. Insgesamt erhellt jedenfalls, dass die von der Beklagten beabsichtigte eigen- mächtige Datenbeschaffung so oder anders unzulässig ist: Soweit die Daten legi- timen Zwecken dienen, kann die Beklagte sie sich nach dem dafür vorgesehenen - 63 - Prozedere beschaffen, sie benötigt mithin die genannte generelle Berechtigung nicht. In allen anderen Fällen wird sie den Zugriff so oder anders nicht erhalten, weil sie darauf keinen Anspruch hat. Die Selbstermächtigung via Änderungsmit- teilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erfüllt die Anforderungen an eine informierte und freiwillige Zustimmung der Klägerin gemäss den einschlägigen Normen des Datenschutzes jedenfalls nicht.”

“6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön- ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be- absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 72 E. 4.3.7). 2.4. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Ge- brauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit diesen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien Erstere auch deshalb missbräuchlich (act. 72 E. 4.3.8). - 9 - 3. 3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine Miss- brauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Vermieter einen "plausiblen Grund" für die beabsichtigte Vertragsänderung geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall (act. 73 S. 9). 3.2. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten habe, wehre sich der Berufungs- beklagte nicht gegen die mittels der Vertragsänderung eingeführten Belegungs- vorschriften. Die Vorinstanz habe folglich auch keine weiteren Erwägungen dazu gemacht. Dennoch habe die Berufungsklägerin ein schützenswertes Interesse an der Feststellung, dass sich die Vertragsänderungsanzeige auch in dieser Hinsicht als gültig erweise. Denn es sei möglich, dass sich die Belegungsverhältnisse beim Berufungsbeklagten inskünftig änderten, sodass die Berufungsklägerin zur Durchsetzung ihres Anspruchs eine rechtliche Handhabe benötige.”

“April 2015 wurde keine Begründung der Vertragsänderung geliefert. Dort wurde im Formular […] auf die erwähnte beiliegende Aufstellung verwiesen, womit das Dokument ‘Nachtrag zu den bestehenden Mietverträgen’ gemeint war […]. Darin findet sich eine Bestimmung der Anteile der einzelnen Räume am Gesamtmietzins und den Gesamtnebenkosten, jedoch keine Begründung der Vertragsänderung. Die Parteibefragung anlässlich der Hauptverhandlung hat schliesslich ergeben, dass eine Begründung auch nicht mündlich erfolgte (Verhandlungsprotokoll, S. 5 f.). Mit den Angaben, die die Beklagte zur Vertragsänderung machte, konnte die Klägerin nicht erkennen, ob die neuen Akontobeiträge den Kosten der neu ausgeschiedenen Nebenkosten entsprachen bzw. kostendeckend waren. Es fehlten Angaben über die Höhe der bisherigen Kosten im Einzelnen und über die auf die neu ausgeschiedenen Heizkosten entfallenden Beträge. Die Klägerin konnte die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung nicht beurteilen. Im Ergebnis fehlt somit die von Art. 269d Abs. 2 lit. b OR geforderte Begründung der Vertragsänderung.» Der Umstand, dass die nichtige Nebenkostenregelung von 2011 in der Folge «gelebt» wurde – wie die Vermieterin ausführt –, entbindet sie nicht von einer Begründung für die einseitige Vertragsänderung vom April”

“Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern. Dies widerspreche der Pflicht zur Mitteilung und Begründung jeglicher Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR. - 23 - Eventuell seien die angestrebten Anpassungen unzumutbar und damit als miss- bräuchlich zu erklären. Unter dem Titel «Zusatzpflichten auf Basis VGV» vertusche die Beklagte insbesondere, dass mit der Umsiedlungspflicht gemäss Art. 5 VGV ein fundamentaler Eingriff in das Gebrauchsrecht und die Privatsphäre erfolge, weil die Klägerin nicht mehr als Witwe und Einzelperson das Objekt mieten könne, und zwar obwohl ihr nicht zugemutet werden könne, das Mietobjekt mit fremden Mitbewohnern zu teilen, ein Objekt, das dafür wie schon erwähnt auch gar nicht geeignet sei. Im ursprünglichen Vertrag seien keine Belegungsvorschriften vor- handen gewesen. Bei der Vertragsumschreibung nach dem Tode des Ehemanns der Klägerin sei die Unterbelegung zwar in einem Begleitschreiben vom”

“Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern. Dies widerspreche der Pflicht zur Mitteilung und Begründung jeglicher Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR. Eventuell seien die angestrebten Anpassungen unzumutbar und damit als miss- bräuchlich zu erklären. Unter dem Titel «Zusatzpflichten auf Basis VGV» vertusche die Beklagte insbesondere, dass mit der Umsiedlungspflicht gemäss Art. 5 VGV - 7 - ein fundamentaler Eingriff in das Gebrauchsrecht und die Privatsphäre erfolge, weil die Klägerin nicht mehr als Witwe und Einzelperson das Objekt mieten könne, und zwar obwohl ihr nicht zugemutet werden könne, das Mietobjekt mit fremden Mitbewohnern zu teilen, ein Objekt, das dafür wie schon erwähnt auch gar nicht geeignet sei. Im ursprünglichen Vertrag seien keine Belegungsvorschriften vor- handen gewesen. Bei der Vertragsumschreibung nach dem Tode des Ehemanns der Klägerin sei die Unterbelegung zwar in einem Begleitschreiben vom 14. No- vember 2016 erwähnt worden, aber nur als Hinweis, nicht als Verpflichtung. Dass sich die Beklagte nun abweichend verhalte und sich bei der Zusicherung, dass die Klägerin im Einfamilienhaus verbleibe, nicht mehr behaften lassen wolle, sei wi- dersprüchlich und missachte den Umstand, dass Änderungen in den familiären Verhältnissen nicht zu einer Kündigung führen dürften, soweit in der Unterbele- gung kein wesentlicher Nachteil liege.”

“Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern. Dies widerspreche der Pflicht zur Mitteilung und Begründung jeglicher Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR. Eventuell seien die angestrebten Anpassungen unzumutbar und damit als miss- bräuchlich zu erklären. Unter dem Titel «Zusatzpflichten auf Basis VGV» vertusche die Beklagte insbesondere, dass mit der Umsiedlungspflicht gemäss Art. 5 VGV - 7 - ein fundamentaler Eingriff in das Gebrauchsrecht und die Privatsphäre erfolge, weil die Klägerin nicht mehr als Witwe und Einzelperson das Objekt mieten könne, und zwar obwohl ihr nicht zugemutet werden könne, das Mietobjekt mit fremden Mitbewohnern zu teilen, ein Objekt, das dafür wie schon erwähnt auch gar nicht geeignet sei. Im ursprünglichen Vertrag seien keine Belegungsvorschriften vor- handen gewesen. Bei der Vertragsumschreibung nach dem Tode des Ehemanns der Klägerin sei die Unterbelegung zwar in einem Begleitschreiben vom 14. No- vember 2016 erwähnt worden, aber nur als Hinweis, nicht als Verpflichtung. Dass sich die Beklagte nun abweichend verhalte und sich bei der Zusicherung, dass die Klägerin im Einfamilienhaus verbleibe, nicht mehr behaften lassen wolle, sei wi- dersprüchlich und missachte den Umstand, dass Änderungen in den familiären Verhältnissen nicht zu einer Kündigung führen dürften, soweit in der Unterbele- gung kein wesentlicher Nachteil liege.”

“Anders als beim Kündigungsschutz steht dem Mieter daher kein mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbares Instrument zur Verfü- gung, mit dem er die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern könnte, soweit er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchs- rechts von einer Härte betroffen wäre, die durch die Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist. Selbst wenn man die Erstreckungsregelung auf einen solchen Fall analog anwenden wollte, bestünde das Problem der fehlenden Rechtsbeleh- rung im Formular gemäss Art. 269d OR, welches eine Erstreckungsmöglichkeit (logischerweise) nicht enthält. Wollte man also VISCHERS Meinung den Vorzug geben, so könnte es geschehen, dass der Vermieter dem mietenden Ehepaar ei- ner Wohnung mit vier Zimmern via eine Vertragsänderung die beiden Zimmer entziehen könnte, in welchen die Kinder der Familie untergebracht sind. Dass - 66 - solches nicht in der Absicht des Gesetzgebers lag, sollte keiner weiteren Erklä- rung bedürfen. In der Lehre unbestritten und wie erwähnt (vorn Ziff. 4.1.3b) auch vom Bundes- gericht schon in BGE 125 III 231 bestätigt ist, dass eine Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR keine Elemente enthalten darf, die gegen zwingendes (Miet-)Recht verstossen. Das Bundesgericht führte wörtlich aus (a.a.O., E. 3c): «Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht [Hervorhebung durch das Mietgericht].» Anpassungen, die zwingendes Recht verletzen, sind nach richtiger Auffassung nicht nur anfechtbar im Sinne von Art. 270b OR, sondern als Folge von Art. 19 und 20 OR nichtig, wobei die Nichtigkeit von allen Behörden und Gerichten jeder- zeit und von Amtes wegen zu beachten ist. Vorbehalten bleibt einzig das Rechts- missbrauchsverbot. Wie es sich damit genau verhält, kann im vorliegenden Verfahren im Übrigen of- fenbleiben, denn unbestrittenermassen hat die Klägerin die Vertragsänderungs- anzeige der Beklagten rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde angefochten, so dass Verstösse gegen zwingendes Recht für missbräuchlich zu erklären sind, so- weit sie sich nicht ohnehin als nichtig (Synonym: unwirksam) erweisen sollten.”

“geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 65 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren. Auch VISCHER erwähnt kein solches Beispiel, auch wenn er einen abweichenden Grundsatz vertritt. Hinzu kommt ein Argument, welches in Lehre und Rechtsprechung bislang nir- gends zur Sprache kam: Dass dem Mieter mit einer einseitigen Vertragsände- rung keine wesentlichen Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts entzogen werden können, folgt schon aus der Technik, die Art.”

“3c): «Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht [Hervorhebung durch das Mietgericht].» Anpassungen, die zwingendes Recht verletzen, sind nach richtiger Auffassung nicht nur anfechtbar im Sinne von Art. 270b OR, sondern als Folge von Art. 19 und 20 OR nichtig, wobei die Nichtigkeit von allen Behörden und Gerichten jeder- zeit und von Amtes wegen zu beachten ist. Vorbehalten bleibt einzig das Rechts- missbrauchsverbot. Wie es sich damit genau verhält, kann im vorliegenden Verfahren im Übrigen of- fenbleiben, denn unbestrittenermassen hat die Klägerin die Vertragsänderungs- anzeige der Beklagten rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde angefochten, so dass Verstösse gegen zwingendes Recht für missbräuchlich zu erklären sind, so- weit sie sich nicht ohnehin als nichtig (Synonym: unwirksam) erweisen sollten. Es kann entgegen den Andeutungen des Obergerichts im Rückweisungsbe- schluss also keine Rede davon sein, dass der Vermieter dem Mieter den Mietver- trag gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR etwa durch Einführung ansonsten verpön- ter Kündigungsgründe oder durch Entzug ganzer Haupt- oder essentieller Ne- benräume sozusagen auf Raten kündigen kann, noch dazu ohne jede Erstre- ckungsmöglichkeit. Darauf wird zurückzukommen sein. Dass der Einführung der VGV im Gemeinderat der Stadt Zürich kein Widerstand erwachsen ist, kann für den Entscheid im vorliegenden Fall entgegen der Auffas- sung der Beklagten keine Rolle spielen. Von einer Gemeinde-Legislative verab- schiedete oder dem Referendum unterstellte Gemeindeerlasse sind Gesetzen im - 67 - formellen Sinn nur dann gleichgestellt, wenn dafür eine Ermächtigung im kanto- nalen Recht besteht (BGE 98 Ia 50 E. 4; BGE 127 I 60 E. 2e und f). An einer sol- chen fehlt es hier. Vor allem aber gilt, wie dies das Bundesgericht im Urteil 4A_425/2019 vom 11. November 2019 festgehalten hat, der Grundsatz des Vor- rangs des Bundesrechts nach Art. 49 BV (a.a.O., E. 8): Die Beklagte kann auch auf dem Wege der einseitigen Vertragsänderung nicht als Gesetzgeberin tätig werden und das zwingende Bundeszivilrecht aushebeln, und zwar ungeachtet der Ziele, die sie mit ihrem Vorgehen verfolgt.”

“2 OR als zwingend ausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherber- gung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine Wohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisie- renden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht mehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau], - 70 - 4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwe- cken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter bail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch LACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721). Ist der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber einmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv wesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Un- termieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus auch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen kann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR, denn dies liefe, wie im theoretischen Teil angeführt, auf eine verpönte Teil- kündigung eines zentralen Aspekts des vertraglichen Gebrauchsrechts hinaus. Will der Vermieter einer solch weitreichenden Nutzungsänderung zum Durch- bruch verhelfen, hat er das ganze Mietverhältnis zu kündigen. Unter dem Aspekt von Treu und Glauben nach Art. 271 f. OR ergäben sich hier aber erhebliche Schwierigkeiten. So erschiene es mit Blick auf den Parteiwillen als widersprüch- lich, bei im Übrigen unveränderter Ausgangslage den vorliegenden Wohnungs- mietvertrag zu kündigen, weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr gefällt, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen wurde. Für eine gültige Kündi- gung müssten daher sachliche Motive hinzutreten, die mit der vereinbarten Nut- zung allein nichts zu tun haben. Ob soziale Motive dafür ausreichen, ist fraglich, wie aus der obigen Diskussion von BGer 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009 hervorgeht: Der angestammte Mieter hatte wie dort aufgeführt an sich durchaus gegenüber beliebigen Dritten, die das Mietobjekt zu mieten wünschten, einen ge- wissen Vorsprung und zog im Verfahren nur deshalb den Kürzeren, weil er selber wegen seiner Hauptwohnung im Raum Bern auf die in Lausanne gelegene Miet- wohnung in keiner Weise angewiesen war und auf absehbare Zeit auch keine Nutzung des Mietobjekts durch ihn als Familienwohnung konkret im Raum stand.”

“253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien. An- schliessend erklärte das Bundesgericht die Kündigung des Wohnungsmietvertra- ges in Würdigung der konkreten Umstände für nichtig (E. 2.3). Aus diesem Ent- scheid folgt ohne weiteres, dass der Vermieter auch im Rahmen von Art. 269d Abs. 3 OR den Vertrag nicht derart umgestalten kann, dass der übrig bleibende Rest zentrale Interessen des Mieters bezüglich des Umfangs des Mietobjekts oder des Gebrauchsrechtes daran verletzt. Im neuesten, nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Entscheid des Bundes- gerichts erhielten die Kriterien, anhand derer die Zulässigkeit einer einseitigen Ver- tragsänderung zu prüfen ist, kaum weitere Konturen. Wie schon das Obergericht zutreffend ausführte, ging es beim Entscheid um eine Änderung der Hausordnung dergestalt, dass das Musizieren zeitlich eingeschränkt werden sollte (BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021). Das Gericht hatte vor dem Hintergrund der be- schränkten Tragweite der angestrebten Änderung die Grenzen der Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen im Lichte der Lehrmeinungen nicht auszuloten, sondern konnte sich mit der Feststellung begnügen, dass die Vermeidung von Stö- rungen der Hausgemeinschaft ein legitimes Anliegen darstelle. Massstab müsse das allgemeine Missbrauchsverbot sein, und dieses sei im konkreten Fall einge- halten, einerlei ob man nun die Erfordernisse der Zumutbarkeit, der sachlichen - 52 - Gründe und der Beschränkung auf nur untergeordnete Leistungsschmälerungen ins Zentrum stelle (wie WEBER im BSK,”

“Anders als beim Kündigungsschutz steht dem Mieter daher kein mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbares Instrument zur Verfü- gung, mit dem er die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern könnte, soweit er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchs- rechts von einer Härte betroffen wäre, die durch die Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist. Selbst wenn man die Erstreckungsregelung auf einen solchen Fall analog anwenden wollte, bestünde das Problem der fehlenden Rechtsbeleh- rung im Formular gemäss Art. 269d OR, welches eine Erstreckungsmöglichkeit (logischerweise) nicht enthält. Wollte man also VISCHERS Meinung den Vorzug geben, so könnte es geschehen, dass der Vermieter dem mietenden Ehepaar ei- ner Wohnung mit vier Zimmern via eine Vertragsänderung die beiden Zimmer entziehen könnte, in welchen die Kinder der Familie untergebracht sind. Dass - 66 - solches nicht in der Absicht des Gesetzgebers lag, sollte keiner weiteren Erklä- rung bedürfen. In der Lehre unbestritten und wie erwähnt (vorn Ziff. 4.1.3b) auch vom Bundes- gericht schon in BGE 125 III 231 bestätigt ist, dass eine Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR keine Elemente enthalten darf, die gegen zwingendes (Miet-)Recht verstossen. Das Bundesgericht führte wörtlich aus (a.a.O., E. 3c): «Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wären, so kommt eine Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art. 271 ff. OR besteht [Hervorhebung durch das Mietgericht].» Anpassungen, die zwingendes Recht verletzen, sind nach richtiger Auffassung nicht nur anfechtbar im Sinne von Art. 270b OR, sondern als Folge von Art. 19 und 20 OR nichtig, wobei die Nichtigkeit von allen Behörden und Gerichten jeder- zeit und von Amtes wegen zu beachten ist. Vorbehalten bleibt einzig das Rechts- missbrauchsverbot. Wie es sich damit genau verhält, kann im vorliegenden Verfahren im Übrigen of- fenbleiben, denn unbestrittenermassen hat die Klägerin die Vertragsänderungs- anzeige der Beklagten rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde angefochten, so dass Verstösse gegen zwingendes Recht für missbräuchlich zu erklären sind, so- weit sie sich nicht ohnehin als nichtig (Synonym: unwirksam) erweisen sollten.”

“Die Beklagte anerkennt den privatrechtlichen Charakter der Beziehung zwi- schen den Parteien aber gerade auch dadurch, dass sie die Verordnung auf dem Wege der Vertragsänderung in die vertragliche Beziehung einzuführen sucht. Dies ist grundsätzlich nicht anders zu bewerten als die Schaffung von Allgemei- nen Mietbedingungen, die grundsätzlich durchaus auch auf dem Weg einer ein- seitigen Vertragsänderung zum Vertragsinhalt gemacht werden können (vgl. SVIT-Komm.-B- ROHRER, Art. 269d OR N 76, auch zu den Grenzen eines sol- chen Vorgehens). Im Falle der VGV erhalten die vielleicht einmal für den öffent- lich-rechtlichen Bereich geschaffenen Bestimmungen durch die beabsichtigte In- tegration in die Vertragsbeziehung der Parteien via Art. 269d Abs. 3 OR ohne weiteres auch einen privatrechtlichen Charakter. Das Gericht kann nachfolgend selbstverständlich nicht auf alle denkbaren Kons- tellationen eingehen, die sich bei künftigen Kündigungen ergeben können. Mög- lich ist immerhin eine Art Vorprüfung anhand der von den Parteien aufgeworfe- nen Fragen. 4.3.2 Tragweite von Art. 269d Abs. 3 OR Soweit VISCHER als einziger Vertreter der Lehre die Auffassung vertritt, gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR könnten dem Mieter auch essentielle Teile der Sache bzw. seines Gebrauchsrechts entzogen werden, ist ihm zuzugestehen, dass aus dem Kontext der Erwägungen 3a und 3b von BGE 125 III 231 nicht ganz klar ist, ob das Bundesgericht damals nicht tatsächlich so weit gehen wollte wie der zit. Autor. Die Frage scheint jedoch seit BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 49 - 4A_74/2021 vom 30.”

“Sur le fond, la recourante soutient qu'elle n'a pas à produire les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement net, au motif que l'immeuble concerné est ancien et que les documents y relatifs n'existent plus ou font apparaître des montants qui ne seraient plus en phase avec la réalité économique. Il appartient, selon elle, au locataire d'opposer des facteurs compensatoires à sa hausse de loyer. La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid.”

“Sur le fond, la recourante soutient qu'elle n'a pas à produire les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement net, au motif que l'immeuble concerné est ancien et que les documents y relatifs n'existent plus ou font apparaître des montants qui ne seraient plus en phase avec la réalité économique. Il appartient, selon elle, au locataire d'opposer des facteurs compensatoires à sa hausse de loyer. La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid.”

“Une résiliation ne pourrait prendre effet qu’à un terme de résiliation plus éloigné, devrait être notifiée conformément à l’art. 266l CO et les locataires pourraient alors revendiquer la protection conférée par les articles 271ss CO. Aucune disposition du règlement n’influençait directement les relations contractuelles entre la Ville de Genève et les locataires de ses logements à caractère social. Cet acte normatif avait pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l’assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers (consid. 8). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conditions générales au contrat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (Lachat/Grobet Thorens, op. cit., pp. 713-714). La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge doit examiner le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s’inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En d’autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art.”

“6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“Pour le locataire, les baux indexŽs, d'un minimum de cinq ans, offrent la sŽcuritŽ d'une longue durŽe (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail ˆ loyer, Commentaire pratique, B‰le, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail ˆ loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prŽsument que l'adaptation du loyer ˆ l'augmentation de l'indice suffira ˆ couvrir l'Žvolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consŽquent, les parties renoncent ˆ se prŽvaloir de ces facteurs pendant toute la durŽe du bail. Ce n'est qu'ˆ l'ŽchŽance du bail indexŽ que les parties pourront ˆ nouveau invoquer, ˆ la hausse ou ˆ la baisse, les critres lŽgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifiŽe en vertu d'une clause d'indexation doit tre communiquŽe sur la formule officielle prŽvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dŽlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'Žvolution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prŽvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre supŽrieure ˆ l'Žvolution de l'indice suisse des prix ˆ la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplŽmentaire. Il faut toutefois que le contrat prŽvoie expressŽment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix ˆ la consommation et de la prestation supplŽmentaire du bailleur prŽsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid.”

“hätte betragen müssen. Mit dieser Argumentation vermischen die Beschwerdeführer die Frage, ob der Vermieter seiner Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 2 lit. b OR nachgekommen ist mit jener nach der materiellen Missbräuchlichkeit der Vertragsänderung nach Art. 270b Abs. 2 OR: Unter der Geltung von Art. 269d OR ist nicht von Bedeutung, ob die Nebenkostenausscheidung kostenneutral erfolgt; entscheidend ist bloss, ob der Vermieter diese - entsprechend der zitierten Rechtsprechung (E. 7.1 hiervor) - hinreichend begründet. Gibt der Vermieter - wie vorliegend - etwa an, dass er den Mietzins im Umfang des im Vorjahr auf die auszugliedernden Nebenkosten entfallenen Betrags reduziere, genügt er seiner Begründungspflicht genauso wie jener, der auf einen Mehrjahresdurchschnitt abstellt und dies offenlegt. Die Frage nach der Kostenneutralität der Ausgliederung kann sich indes in einem Anfechtungsverfahren stellen, wenn geltend gemacht wird, durch die Ausgliederung werde der Mietzins indirekt erhöht, was zu einem missbräuchlichen Mietzins führte. Für ein solches Verfahren wird in der Lehre vertreten, dass zur Beurteilung, ob die Ausgliederung kostenneutral erfolgt sei, grundsätzlich auf die Kosten mehrerer Jahre abzustellen sei (etwa BISANG UND ANDERE, a.”

“hätte betragen müssen. Mit dieser Argumentation vermischen die Beschwerdeführer die Frage, ob der Vermieter seiner Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 2 lit. b OR nachgekommen ist mit jener nach der materiellen Missbräuchlichkeit der Vertragsänderung nach Art. 270b Abs. 2 OR: Unter der Geltung von Art. 269d OR ist nicht von Bedeutung, ob die Nebenkostenausscheidung kostenneutral erfolgt; entscheidend ist bloss, ob der Vermieter diese - entsprechend der zitierten Rechtsprechung (E. 7.1 hiervor) - hinreichend begründet. Gibt der Vermieter - wie vorliegend - etwa an, dass er den Mietzins im Umfang des im Vorjahr auf die auszugliedernden Nebenkosten entfallenen Betrags reduziere, genügt er seiner Begründungspflicht genauso wie jener, der auf einen Mehrjahresdurchschnitt abstellt und dies offenlegt. Die Frage nach der Kostenneutralität der Ausgliederung kann sich indes in einem Anfechtungsverfahren stellen, wenn geltend gemacht wird, durch die Ausgliederung werde der Mietzins indirekt erhöht, was zu einem missbräuchlichen Mietzins führte. Für ein solches Verfahren wird in der Lehre vertreten, dass zur Beurteilung, ob die Ausgliederung kostenneutral erfolgt sei, grundsätzlich auf die Kosten mehrerer Jahre abzustellen sei (etwa BISANG UND ANDERE, a.”

“Nach dem in der vorstehenden Erwägung Gesagten ist auch die Klausel betreffend Informations- und Auskunftspflicht sowie Auskunftsbevollmächtigung unter dem Aspekt von Art. 269d Abs. 3 OR nicht zu beanstanden. Es versteht sich von selbst, dass die Beschwerdeführerin die Klausel betreffend wirtschaftliche Verhältnisse und Einkommensentwicklung nur umsetzen kann, wenn sie über die entsprechenden Informationen seitens der Mietenden verfügt. Der Einführung der strittigen Auskunftsklausel liegt daher ein legitimes und sachliches Interesse der Beschwerdeführerin zugrunde. Dieses steht in keinem, geschweige denn offensichtlichen Missverhältnis zu den berechtigten Geheimhaltungsinteressen der Mietenden. Vielmehr haben diese die Überprüfung ihrer Einkommens- und Vermögenssituation durch die Beschwerdeführerin zur Durchsetzung der einschlägigen Kriterien hinzunehmen, wenn sie von den unter dem üblichen Marktpreis angebotenen Wohnungen der Beschwerdeführerin profitieren wollen. Dies ist den Mietenden auch zumutbar. Im Übrigen steht es ihnen frei, sich eine Wohnung zu Marktpreisen zu suchen, wenn sie ihre Geheimhaltungsinteressen höher gewichten als das Interesse an einer günstigen Wohnung.”

“Nach dem in der vorstehenden Erwägung Gesagten ist auch die Klausel betreffend Informations- und Auskunftspflicht sowie Auskunftsbevollmächtigung unter dem Aspekt von Art. 269d Abs. 3 OR nicht zu beanstanden. Es versteht sich von selbst, dass die Beschwerdeführerin die Klausel betreffend wirtschaftliche Verhältnisse und Einkommensentwicklung nur umsetzen kann, wenn sie über die entsprechenden Informationen seitens der Mietenden verfügt. Der Einführung der strittigen Auskunftsklausel liegt daher ein legitimes und sachliches Interesse der Beschwerdeführerin zugrunde. Dieses steht auch in keinem, geschweige denn offensichtlichen Missverhältnis zu den berechtigten Geheimhaltungsinteressen der Mietenden. Vielmehr haben diese die Überprüfung ihrer Einkommens- und Vermögenssituation durch die Beschwerdeführerin zur Durchsetzung der einschlägigen Kriterien hinzunehmen, wenn sie von den unter dem üblichen Marktpreis angebotenen Wohnungen der Beschwerdeführerin profitieren wollen. Dies ist den Mietenden auch zumutbar. Im Übrigen steht es ihnen frei, sich eine Wohnung zu Marktpreisen zu suchen, wenn sie ihre Geheimhaltungsinteressen höher gewichten als das Interesse an einer günstigen Wohnung.”

“Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- - 17 - tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- Weber,”

“Der Vermieter darf den vereinbarten Mietzins nach Vertragsschluss nicht nach eigenem Gutdünken erhöhen. Vielmehr muss er sich auf einen zulässigen Erhöhungsgrund abstützen können. Dazu zählen nament- lich die Veränderung des Referenzzinssatzes (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12– 13 VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR i.V.m. Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abge- steckten Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und dritten Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Vo- raussetzungen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen zu beurteilen sind. - 81 - 10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- WEBER, 7. A., 269d N 11). 10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu- lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei- nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1). 10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Ver- tragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den Fortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) abhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mie- ter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt.”

“Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art.”

“Ebenso wenig würden sie über einen Anspruch verfügen, dass die Hauswartung nur einen bestimmten Betrag kosten dürfe. Weiter wird seitens der Berufungsklägerin moniert, dass in casu keine Vertragsänderung vorgenommen oder das Austauschverhältnis verändert worden sei. Aus diesem Grund sei Art. 269d Abs. 3 OR erst gar nicht anwendbar. Daran vermöge auch die unzutreffende Interpretation der Vorinstanz von BGE 132 III 24 in ihrem Entscheid vom 8. November 2018 nichts zu ändern. Die Berufungsklägerin habe diesen Entscheid nicht als primäre Begründung für die Nichtanwendbarkeit von Art. 269d OR angeführt, sondern zur Veranschaulichung der Tatsache, dass die Veränderung der Höhe der Nebenkosten bei einer Akontovereinbarung systemimmanent sei und es keinen Vertrauensschutz in eine bestimmte Höhe gebe. Thema des erwähnten Bundesgerichtsentscheides sei denn auch die Frage, ob die Höhe eines festgelegten Akontobetrages einen Vertrauensschutz begründe und nicht, ob Art. 269d OR auch ausserhalb einseitiger Vertragsänderungen anwendbar sei. In diesem Entscheid werde sogar explizit festgehalten, dass Art. 269d OR nur bei einseitigen Vertragsänderungen zur Anwendung gelange. Vor diesem Hintergrund erscheine klar, dass die von der Vorinstanz angeführten Lehrmeinungen von Higi und Biber, wonach auch die Erhöhung der Nebenkosten unter die Formularpflicht falle, nicht auf den vorliegenden Fall gemünzt seien. Die von der Vorinstanz angestellte Analogie zwischen dem "Contracting" und dem Wechsel der Hauswartung sei sodann nicht sachgerecht. Die Unterstellung der Neueinführung des "Contracting" unter die Formularpflicht werde nämlich damit begründet, dass ansonsten nicht nebenkostenfähige Positionen wie Reparatur, Unterhalt, Amortisation und Verzinsung dennoch über die Nebenkosten abgerechnet werden dürften. Es handle sich dabei - wie auch die Vorinstanz ausgeführt habe - um die Einführung neuer Nebenkosten und nicht um die Erhöhung bereits vertraglich vereinbarter Nebenkosten. Ebenso wenig sei der von der Vorinstanz zitierte BGE 125 III 231 E. 3b einschlägig, der an betreffender Stelle auf den BGE 125 III 62 E.”

“(vgl. Art. 269d Abs. 2 OR). Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn die vermietende Partei beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten der mietenden Partei zu ändern, namentlich ihre bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (vgl. Art. 269d Abs. 3 OR). Artikel 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge- schäftsräumen (VMWG) zählt die Angaben auf, die in dem vom Kanton geneh- migten Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR enthalten sein müssen. Insbe- sondere hat das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen eine klare Begründung der Erhöhung zu enthalten. Zudem sind die Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen, wenn mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht werden (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG [SR 221.213.11]). Die Begründung darf auch in einem Begleitschreiben erfolgen; diesfalls hat die vermietende Partei jedoch im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (vgl.”

“Ainsi, la simple production d’une note d’honoraires, sans référence à la créance prétendument compensée, ne vaut pas déclaration de compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 2.2 et les références). De même, une demande (partielle) de réduction de loyer ou l’annonce par le locataire de sa volonté de consigner une partie des loyers échus ne valent pas invocation de la compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2003 du 23 septembre 2003). 4.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Selon la doctrine, les motifs de la hausse doivent être donnés de façon claire et précise. Se fondant notamment sur l’ATF 121 III 6, certains auteurs estiment que selon les circonstances, la seule référence aux articles de loi peut s’avérer insuffisante (Lachat/Statstny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 504). D’autres considèrent qu’une référence claire à une disposition légale est suffisante, pour autant que l’on puisse déduire de celle-ci le motif invoqué (par exemple l’évolution de l’IPC, qui peut être déduite d’un renvoi à l’art. 269a lit. e CO) (CPra Bail-Marchand, art. 269d CO N 23 et les références). Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens et la portée de la motivation, la manifestation de volonté du bailleur doit être interprétée selon le principe de la confiance. Une motivation est suffisamment claire lorsque le locataire, en tant que partenaire contractuel raisonnable et correct, peut, en tenant compte de toutes les circonstances déterminantes au moment de la réception, se faire une idée claire du motif de l'augmentation invoqué par le bailleur (ATF 142 III 375 consid.”

“(vgl. Art. 269d Abs. 2 OR). Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn die vermietende Partei beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten der mietenden Partei zu ändern, namentlich ihre bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (vgl. Art. 269d Abs. 3 OR). Artikel 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge- schäftsräumen (VMWG) zählt die Angaben auf, die in dem vom Kanton geneh- migten Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR enthalten sein müssen. Insbe- sondere hat das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen eine klare Begründung der Erhöhung zu enthalten. Zudem sind die Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen, wenn mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht werden (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG [SR 221.213.11]). Die Begründung darf auch in einem Begleitschreiben erfolgen; diesfalls hat die vermietende Partei jedoch im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (vgl.”

“Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl. zu Änderungen in der familiären Situation der Mieter Art. 271a Abs. 1 lit. f OR sowie zu den zwar seltenen, aber durchaus nicht ausgeschlossenen Fällen eines krassen Interessenmissverhältnisses zwischen Vermieterin und Mietern die Urteile des BGer 4A_300/2010 v. 2. September 2010 - 6 - E. 4 und 4A_575/2008 v. 19. Februar 2009 E. 2.2 und 4.3) und auch von objektiven Elementen ab, namentlich vom Bestand einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e bzw. Abs. 2 und 3 OR. Dementsprechend verhält es sich im vorliegenden Fall entgegen der klägeri- schen Auffassung durchaus gleich wie bei der Mitteilung eines Vorbehalts im Zu- sammenhang mit einer Mietzinserhöhung. Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass ein vom Vermieter erklärter Mietzinsvorbehalt weder selbständig an- gefochten werden kann noch muss, sondern erst überprüft wird, wenn er mit ei- ner Mietzinsänderungsanzeige ausgeschöpft wird (BGE 126 III 124 E. 2a; SVIT- Kommentar/ROHRER, N 78 zu Art. 269d OR; HAP Immobiliarrecht-BIBER, N”

“[keine Nichtigkeit der offensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]). Die Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137 III 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungs- verzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die vom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf die Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In erster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung be- dürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden müssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interes- senlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.”

“OR: Das zwingende Gesetzesrecht setzt den möglichen Vertragsänderungen (selbstverständlich) Schranken. Richtig betrachtet sind Änderungsmitteilungen, die zwingendem Recht widersprechen, nicht nur missbräuchlich und anfechtbar, sondern wirkungslos. Es verhält sich analog zum Kündigungsschutz, wo Art. 271 und 273 OR zwar bei - 34 - Verstössen gegen Treu und Glauben grundsätzlich das Prinzip der Missbrauchs- prüfung auf Anfechtung hin verankern, und wo dennoch gewisse vertragliche oder gesetzliche Kündigungsmängel die (Teil-)Nichtigkeit der Kündigung nach sich zie- hen, wie bei der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars, der Nichteinhal- tung vereinbarter oder gesetzlicher Zeitbestimmungen oder der Missachtung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung (BGE 121 III 156 E. 1c; BGE 122 III 92 E. 2d; BGE 133 III 175 E. 3.3 [keine Nichtigkeit der offensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]). Die Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137 III 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungs- verzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die vom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf die Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In erster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung be- dürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden müssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interes- senlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.”

“[keine Nichtigkeit der offensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]). Die Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137 III 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungs- verzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die vom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf die Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In erster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung be- dürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden müssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interes- senlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.”

“OR nicht gültig vereinbaren könnten, sei missbräuchlich, also etwa ein totales Verbot des Musizierens, abgesehen viel- leicht von Instrumenten wie Schlagzeug oder Trompete, nicht aber eine vernünf- tige Einschränkung des Musizierens (a.a.O., S. 1048). Das besprochene Urteil rufe auch in Erinnerung, dass die Vertragsparteien im Mietrecht den Vertragsgegen- stand, hier die Mietwohnung und deren Gebrauch, vertraglich frei bestimmen könnten, so dass es keinen vom Parteiwillen unabhängig bestimmten Gebrauch einer Wohnung gebe. Diesen zu bestimmen, sei Sache der Parteien, im Falle einer Änderung nach Art. 269d Abs. 3 OR daher des Vermieters (a.a.O., S. 1049). Bei - 26 - seinen einleitenden Ausführungen weist der zit. Autor auch auf BGer 4A_425/2019 vom 11. November 2019 hin, wo das Bundesgericht die Änderungen aufgrund der Einführung eines neuen Vermietungsreglements der Stadt Genf materiell als Än- derungskündigung und daher den Art. 271 und 271a OR unterstehend betrachtet habe (a.a.O., S. 1046, Fn. 14) LACHAT/BOHNET zufolge ist der Anwendungskreis von Art. 269d Abs. 3 OR eben- falls weit zu ziehen, allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Modifikation des Ver- trages nicht auf eine Teilkündigung hinauslaufen dürfe (CR CO I-LACHAT/BOHNET, 3. A., Basel 2021, Art. 269d N 5a, sowie Art. 260 N 2). Sei dies nicht der Fall, überprüfe das Gericht im Falle einer Anfechtung gestützt auf Art. 269 f. OR das Leistungsgleichgewicht. Wo die Änderung nicht in Geld quantifiziert werden könne, sei nach Billigkeit und unter Abwägung der Interessen sowie Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie unter Wahrung der im Wesentlichen zwingenden Regelung des Achten Titels des OR zu fragen, ob die Änderung dem Mieter vernünftigerweise auferlegt werden könne (a.a.O., Art. 269d N 5b). Als Bei- spiele nennen die zit. Autoren neben den im Gesetz erwähnten Fällen den Entzug eines Nebenraums wie eines Kellers, Parkplatzes, Estrichs oder des Mitbenüt- zungsrechts an einem gemeinschaftlichen Raum, die Einführung einer Index- oder Staffelungsklausel beim Mietzins, den Entzug einer Untermietbewilligung, die Än- derungsklausel, mit welcher der Vermieter nachträglich versucht, sich die Rechte an der Marke für die von den Mietern im Mietobjekt betriebene Bar anzueignen (mit Verweis auf BGer 4A_36/2018 vom 1.”

“OR nicht gültig vereinbaren könnten, sei missbräuchlich, also etwa ein totales Verbot des Musizierens, abgesehen viel- leicht von Instrumenten wie Schlagzeug oder Trompete, nicht aber eine vernünf- tige Einschränkung des Musizierens (a.a.O., S. 1048). Das besprochene Urteil rufe auch in Erinnerung, dass die Vertragsparteien im Mietrecht den Vertragsgegen- stand, hier die Mietwohnung und deren Gebrauch, vertraglich frei bestimmen könnten, so dass es keinen vom Parteiwillen unabhängig bestimmten Gebrauch einer Wohnung gebe. Diesen zu bestimmen, sei Sache der Parteien, im Falle einer Änderung nach Art. 269d Abs. 3 OR daher des Vermieters (a.a.O., S. 1049). Bei - 26 - seinen einleitenden Ausführungen weist der zit. Autor auch auf BGer 4A_425/2019 vom 11. November 2019 hin, wo das Bundesgericht die Änderungen aufgrund der Einführung eines neuen Vermietungsreglements der Stadt Genf materiell als Än- derungskündigung und daher den Art. 271 und 271a OR unterstehend betrachtet habe (a.a.O., S. 1046, Fn. 14) LACHAT/BOHNET zufolge ist der Anwendungskreis von Art. 269d Abs. 3 OR eben- falls weit zu ziehen, allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Modifikation des Ver- trages nicht auf eine Teilkündigung hinauslaufen dürfe (CR CO I-LACHAT/BOHNET, 3. A., Basel 2021, Art. 269d N 5a, sowie Art. 260 N 2). Sei dies nicht der Fall, überprüfe das Gericht im Falle einer Anfechtung gestützt auf Art. 269 f. OR das Leistungsgleichgewicht. Wo die Änderung nicht in Geld quantifiziert werden könne, sei nach Billigkeit und unter Abwägung der Interessen sowie Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie unter Wahrung der im Wesentlichen zwingenden Regelung des Achten Titels des OR zu fragen, ob die Änderung dem Mieter vernünftigerweise auferlegt werden könne (a.a.O., Art. 269d N 5b). Als Bei- spiele nennen die zit. Autoren neben den im Gesetz erwähnten Fällen den Entzug eines Nebenraums wie eines Kellers, Parkplatzes, Estrichs oder des Mitbenüt- zungsrechts an einem gemeinschaftlichen Raum, die Einführung einer Index- oder Staffelungsklausel beim Mietzins, den Entzug einer Untermietbewilligung, die Än- derungsklausel, mit welcher der Vermieter nachträglich versucht, sich die Rechte an der Marke für die von den Mietern im Mietobjekt betriebene Bar anzueignen (mit Verweis auf BGer 4A_36/2018 vom 1.”

“3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E.”

“ZMP 2024 Nr. 8 Art. 269a lit. b und e; Art. 269d OR; Art. 270b OR; Art. 270e OR; Art. 18 VMWG; Art. 92 ZPO. Aufeinanderfolgende Mietzinserhöhungen. Streitwert des An- fechtungsverfahrens bei unangefochten gebliebener zweiter Erhöhung. Ficht der Mieter eine erste Erhöhung an, nicht aber eine zweite, die während der Dauer des Verfahrens von der Vermieterin gestützt auf Kostenveränderungen oder den Teuerungsausgleich auf der Grundlage des Resultates ihrer ersten Erhöhung ausgesprochen wird, so dürfen beide Seiten die zweite Erhöhung nach Treu und Glauben nur so verstehen, dass sie später um das Resultat der ersten Anfechtung zu korrigieren ist. Durch einen Verzicht auf eine Anfechtung der zweiten Erhöhung verliert der Mieter einzig das Recht, den prozentualen Umfang der zweiten Erhö- hung nachträglich wieder infrage zu stellen. Steht das Ergebnis des Anfechtungs- verfahrens über den ersten mitgeteilten Nettomietzins einmal fest, ist der Netto- mietzins auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der zweiten Erhöhung anhand des Verhältnisses der beiden mitgeteilten Nettomietzinse im Formular der zweiten Er- höhung zu berechnen.”

“Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art.”

“explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O., N 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung verantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhö- hungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung streng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungs- pflicht fordert WEBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegrün- dungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr weit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung der Kenntnisse der Parteien (a.”

“Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.”

“Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön- ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be- absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 72 E. 4.3.7).”

“Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön- ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be- absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 72 E. 4.3.7).”

“Dies verstosse gegen das Verbot der Teilkündigungen. 2.6. Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung könne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung er- weise sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungskläge- rin beabsichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmittei- lung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig. Schliesslich modifizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit die- sen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere auch deshalb missbräuchlich. 3. 3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine - 72 - Missbrauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Ver- mieter für die beabsichtigte Vertragsänderung einen «plausiblen Grund» geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter jeweils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Pri- vatsphäre zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesichertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung fol- gen, könnte sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen.”

“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”

“Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung des Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich nicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei einem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR zu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der Vermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse darzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise dar- legen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nach- vollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1.”

“Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab.”

“81 mentionne le "rejet de la méthode relative, en tout cas dans la mesure où elle se fonderait sur la présomption voulant que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée", ce d'autant qu'il affirme plus loin également que le bailleur a le "choix entre la méthode absolue et la méthode relative" (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82). Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative (art. 270a CO) en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail (ATF 125 III 358 consid. 1b/bb p. 362; ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83). A titre de moyen de défense, le bailleur peut toujours exiger du juge qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur est abusif ou non. Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art. 269d CO), c'est également le taux hypothécaire de référence appliqué lors de la conclusion du contrat de bail qui est déterminant pour le calcul de la hausse de loyer. Comme on l'a vu, il n'y a en effet pas de présomption que le dernier loyer indexé assurerait un rendement suffisant au bailleur. Comme le précise l' ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83, il va de soi que le locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement (cf. ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165).”

“Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.”

“HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O., N 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung verantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhö- hungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung streng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungs- pflicht fordert WEBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegrün- dungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr weit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung der Kenntnisse der Parteien (a.”

“Relevant sei auch, ob sich die Verhältnisse seit dem Vertragsschluss verändert hätten, wo- bei die Veränderung nicht das für die Anwendung der clausula rebus sic stantibus erforderliche Ausmass erreichen müsse. Ein Missbrauch liege auch vor, wenn aus der Änderung ein missbräuchlicher Mietzins nach Art. 269 f. OR resultiere. Zu be- achten seien auch die Schranken des zwingenden Rechts. Was die Parteien auf- grund von Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR nicht gültig vereinbaren könnten, sei missbräuchlich, also etwa ein totales Verbot des Musizierens, abgesehen viel- leicht von Instrumenten wie Schlagzeug oder Trompete, nicht aber eine vernünf- tige Einschränkung des Musizierens (a.a.O., S. 1048). Das besprochene Urteil rufe auch in Erinnerung, dass die Vertragsparteien im Mietrecht den Vertragsgegen- stand, hier die Mietwohnung und deren Gebrauch, vertraglich frei bestimmen könnten, so dass es keinen vom Parteiwillen unabhängig bestimmten Gebrauch einer Wohnung gebe. Diesen zu bestimmen, sei Sache der Parteien, im Falle einer Änderung nach Art. 269d Abs. 3 OR daher des Vermieters (a.a.O., S. 1049). Bei - 26 - seinen einleitenden Ausführungen weist der zit. Autor auch auf BGer 4A_425/2019 vom 11. November 2019 hin, wo das Bundesgericht die Änderungen aufgrund der Einführung eines neuen Vermietungsreglements der Stadt Genf materiell als Än- derungskündigung und daher den Art. 271 und 271a OR unterstehend betrachtet habe (a.a.O., S. 1046, Fn. 14) LACHAT/BOHNET zufolge ist der Anwendungskreis von Art. 269d Abs. 3 OR eben- falls weit zu ziehen, allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Modifikation des Ver- trages nicht auf eine Teilkündigung hinauslaufen dürfe (CR CO I-LACHAT/BOHNET, 3. A., Basel 2021, Art. 269d N 5a, sowie Art. 260 N 2). Sei dies nicht der Fall, überprüfe das Gericht im Falle einer Anfechtung gestützt auf Art. 269 f. OR das Leistungsgleichgewicht. Wo die Änderung nicht in Geld quantifiziert werden könne, sei nach Billigkeit und unter Abwägung der Interessen sowie Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie unter Wahrung der im Wesentlichen zwingenden Regelung des Achten Titels des OR zu fragen, ob die Änderung dem Mieter vernünftigerweise auferlegt werden könne (a.”

“Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“Multipliée par vingt, cette somme représente 48'000 fr. La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel contre le ch. 1 du dispositif du jugement du 30 avril 2024 a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Dans un grief qu'il convient d'examiner en priorité, les intimés soutiennent que l'avis de majoration serait nul car sa motivation serait peu claire. 2.1.1 A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation du contrat. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Les motifs de la majoration doivent y être indiqués; à défaut, l'avis est nul de par l'art. 269d al. 2 let. b CO. Les motifs doivent être précis; en outre, dans le cas où la majoration repose sur plusieurs motifs, l'avis doit indiquer le montant correspondant à chacun d'eux (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Selon la jurisprudence, les motifs doivent être énoncés de manière précise. Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration du loyer, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou, au contraire, de s'y soumettre (ATF 142 III 375 consid. 3.3; 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). La contestation ainsi envisagée est celle prévue par l'art.”

“Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer ou autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir, pour les hausses de loyer, les motifs précis de la hausse (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (art. 19 al 1 bis OBLF). Les motifs sur lesquels se fonde la hausse doivent être donnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse se faire une idée suffisante des prétentions du bailleur, afin de décider s'il entend ou non contester l'augmentation (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 504). La motivation revêt une grande importance, dès lors qu'elle permet au destinataire de la prétention d'en examiner le bienfondé et de décider s'il entend ou non la contester.”

“Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR (nachfolgend: "Formular") beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsnot für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des in Art. 269d OR erwähnten amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Mit Eintritt in Rechtskraft am 1. Januar 2003 wurde die Verwendung des amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags im ganzen Kanton Freiburg für obligatorisch erklärt (Art. 1 der Verordnung vom 26. November 2002 über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge [SGF 222.3.12]; vgl. auch Art. 27 des Ausführungsgesetzes vom 9. Mai 1996 über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag [MPVG; SGF 222.3.1]). Zurzeit besteht im Kanton Freiburg aufgrund des Leerwohnungsbestands - anders als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zwischen dem Beschwerdeführer und der damaligen Eigentümerin - keine Formularpflicht mehr (Verordnung vom 14. Dezember 2020 zur Aufhebung der Verordnung über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge; ASF 2020_184). Das amtliche Formular muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags oder spätestens am Tag der Übergabe der Mietsache abgegeben werden (BGE 121 III 56 E.”

“En ce qui concerne le dessein d'obtenir un avantage illicite (pour soi-même ou un tiers), l'avantage en question peut être patrimonial ou d'une autre nature, il suffit que l'auteur veuille améliorer sa situation personnelle ou celle d'un tiers. Celui qui se rend coupable d'un faux dans les titres ne recherche pas forcément un avantage patrimonial direct ; ce qu'il désire, c'est bénéficier – sans droit – de la force probante accrue reconnue à un tel document et qui est précisément le bien que l'on veut protéger. Cela suffit donc pour que l'on doive admettre qu'il a agi dans le dessein de se procurer un avantage illicite (ATF 119 III 234 consid. 2c). 4.1.4. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester notamment si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. L'art. 270 al 2 CO précise qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. La formule officielle, en application des art. 269d CO et 19 al. 3 OBLF, doit être agréée par le canton et notamment contenir le montant de l'ancien loyer et état des charges, le montant du nouveau loyer et état des charges, la date d'entrée en vigueur et la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention ainsi que la liste des autorités de conciliation existantes dans le canton et leurs compétences à raison du lieu. 4.1.5. L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail d'habitation a été rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 de loi vaudoise sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL] ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_491/2012 du 6 décembre 2012 consid. 3.1.1). L'art. 2 LFOCL précise que la formule officielle est agréée par le canton de Vaud et qu'elle doit contenir le montant du loyer et frais accessoires dus par le précédent locataire, ainsi que la date de leur entrée en vigueur, le montant du nouveau loyer et frais accessoires, les motifs précis de la hausse éventuelle, le droit de contestation du locataire au sens de l'art.”

“La Cour constate que les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de fait légal, la doctrine et la jurisprudence relatifs aux dispositions précitées, de sorte qu’il suffit de renvoyer au jugement entrepris sur ce point (cf. jugement attaqué, consid.14.2, p. 20 s.). Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art.”

“L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs. Il prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté. Selon l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs et donc, l'art. 270 al. 2 CO, ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).”

“Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthält einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR). Eine Lehrstimme geht davon aus, für die inhaltliche Zulässigkeit einer einseitigen Vertragsänderung sei an die Zumutbarkeit der Änderung anzuknüpfen, weshalb die Änderung sich auf sachliche Gründe stützen müsse und nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich seien (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 269d OR). Eine andere Lehrmeinung hält dafür, Missbrauch sei ausgeschlossen, wenn objektiv betrachtet "räsonable Gründe" für die Änderung vorlägen (Higi, a.a.O., N. 175 zu Art. 269d OR). Die Frage braucht nicht vertieft zu werden, da im vorliegenden Fall ohnehin beide Kriterien erfüllt sind.”

“Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine - 72 - Missbrauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Ver- mieter für die beabsichtigte Vertragsänderung einen «plausiblen Grund» geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter jeweils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Pri- vatsphäre zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesichertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung fol- gen, könnte sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen.”

“Massstab müsse das allgemeine Missbrauchsverbot sein, und dieses sei im konkreten Fall einge- halten, einerlei ob man nun die Erfordernisse der Zumutbarkeit, der sachlichen - 36 - Gründe und der Beschränkung auf nur untergeordnete Leistungsschmälerungen ins Zentrum stelle (wie WEBER im BSK, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 11) oder aber vernünftige Gründe für die Änderung verlange (wie HIGI in der 4. A. des ZK, Art. 269d OR N 175 [gleich heute auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. A., Zürich 2022, Art. 269d N 175]; vgl. BGer, a.a.O., E. 2.3.1). Soweit der Vermieter mehr als nur untergeordnete Leistungsschmälerungen an- strebt, besteht zwischen den beiden Lehrmeinungen wie schon erwähnt im Ergeb- nis auch gar keine Differenz, denn soweit es um den Entzug eines wesentlichen Teils der Sache oder um eine wesentliche Schmälerung des Gebrauchsrechts geht, erachten HIGI/BÜHLMANN dies wie schon ausgeführt nicht als Vertragsände- rung nach Art. 269d Abs. 3 OR, sondern schlicht als verbotene und damit nich- tige/unwirksame Teilkündigung (DIES., Art. 269d OR N 175 i.V.m. N 172). In zwei wichtigen Nuancen ist das Bundesgerichtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 immerhin differenzierter formuliert als das Leiturteil BGE 125 III 231: Das Gericht hat einerseits den anwendbaren Prüfungsmassstab offen gelassen, was einschliesst, dass auch beide der vom Gericht zit. Lehrmeinungen im Einzelfall von Belang sein können. Andererseits erklärte das Bundesgericht, die vom Vermieter angestrebte Neuregelung der Zeiten zum Musizieren sei von den Vorinstanzen zu recht für verhältnismässig erklärt worden, denn sie schaffe einen Interessenaus- gleich für ein geregeltes und friedliches Zusammenleben (a.a.O., E. 2.3.4 und 2.3.5). Damit widersprach es der Vorstellung, die Anpassung dürfe sich nur nicht, wie etwa von VISCHER gefordert, als offensichtlich rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB erweisen. c) Gemäss den Urteilen des Bundesgerichts 4A_530/2019 vom 4. Februar 2020 und 4A_425/2019 vom 11. November 2019 ist das gesamte zwingende Mietrecht des Bundes auch dann einzuhalten, wenn das Gemeinwesen sich öffentlich-recht- liche Beschränkungen etwa bei der Mietzinsgestaltung auferlegt oder wenn es Grundsätze für Abschluss und Kündigung solcher Verträge aufstellt, handle es sich nun um subventionierten Wohnbau oder nicht: Stets habe es wegen des Vor- rangs des Bundesrechts gemäss Art.”

“Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_645/2023 du 25 janvier 2024 consid. 3.1; 5D_964/2021 du 9 mars 2022 consid. 3.1.1; 5D_249/2020 du 1er juillet 2021 consid. 2.1; 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2; Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2e éd. 2022, n. 163 ad art. 82 LP; Staehelin, in : Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3e éd. 2021, no 116 ad art. 82 LP).  Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). 2.1.3 Pour que la mainlevée provisoire soit prononcée (art. 82 LP), il faut que le poursuivant soit au bénéfice d'une reconnaissance de dette qui, outre les caractéristiques relatives à l'obligation de payer du débiteur, réunisse les trois identités, soit l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné, et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et le titre qui lui est présenté (ATF 139 III 444 consid. 4.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_58/2015 du 28 avril 2015 consid. 3, non publié aux ATF 141 III 185). Selon l'art. 67 al. 1 ch. 4 LP, la réquisition de poursuite énonce le titre et sa date; à défaut de titre, la cause de l’obligation. L'une des fonctions des indications contenues dans le commandement de payer est de répondre à un besoin de clarté et d'individualiser la prétention réclamée par voie d'exécution afin que le poursuivi puisse prendre position (ATF 141 III 173 consid.”

“Dabei bilden die Gebrauchsüberlas- sung, ihr Gegenstand sowie der Mietzins die objektiv wesentlichen Vertragsele- mente. Haben sich die Parteien nicht über diese essentialia negotii geeinigt, kommt kein Mietvertrag zustande (SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Vor Art. 253– 273c OR N 4 f.). 5.2. Die Berufungsklägerin überliess dem Ehepaar B. per 1. November 1995 ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Im Gegenzug verpflichtete sich die Mieterschaft dazu, der Berufungsklägerin einen Mietzins von Fr. 2'860.– pro Monat zu bezahlen. Es liegt somit eine konsensuale entgeltliche Gebrauchsüber- lassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. B. starb am 7. Mai 2016. In der Folge einigten sich die Parteien darauf, das Mietverhältnis per 1. Dezember 2016 mit der Berufungsbeklagten als nunmehr alleiniger Mietpartei fortzusetzen. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit. Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchs- kontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuchlich an- fechten (Art. 270b OR). 6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete - 76 - von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuri- öse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der ge- nannten Bestimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 253b OR N 10–16).”

“Dabei bilden die Gebrauchsüberlas- sung, ihr Gegenstand sowie der Mietzins die objektiv wesentlichen Vertragsele- mente. Haben sich die Parteien nicht über diese essentialia negotii geeinigt, kommt kein Mietvertrag zustande (SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Vor Art. 253– 273c OR N 4 f.). 5.2. Die Berufungsklägerin überliess dem Ehepaar B. per 1. November 1995 ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Im Gegenzug verpflichtete sich die Mieterschaft dazu, der Berufungsklägerin einen Mietzins von Fr. 2'860.– pro Monat zu bezahlen. Es liegt somit eine konsensuale entgeltliche Gebrauchsüber- lassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. B. starb am 7. Mai 2016. In der Folge einigten sich die Parteien darauf, das Mietverhältnis per 1. Dezember 2016 mit der Berufungsbeklagten als nunmehr alleiniger Mietpartei fortzusetzen. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit. Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchs- kontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuchlich an- fechten (Art. 270b OR). 6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete - 76 - von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuri- öse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der ge- nannten Bestimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 253b OR N 10–16).”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich”

“Allenfalls wäre eine Ergänzung der Liquidation der Gesellschaft möglich. Denkbar wäre aber auch ein (Eventual-) Antrag des Klägers 2 auf Aufteilung im vorliegenden Prozess. Die Frage erübrigt sich, denn ein solcher Antrag wurde nicht gestellt und die Klage ist ohnehin gutzu- heissen, wie sogleich zu zeigen ist. 4.2 Abgrenzung des Anfangsmietzinses von einer Mietzinsanpassung 4.2.1 Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten, wenn er sich entweder wegen einer persönlichen oder familiären Notlage bzw. der Lage auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Ge- schäftsräume zum Vertragsschluss gezwungen sah oder der Vermieter den An- fangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich er- höht hat. Nach Abs. 2 der genannten Bestimmung können die Kantone für ihr Ge- biet im Falle von Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 269d OR für ihr Gebiet obligatorisch erklären. Das genannte Formular ist auch zu verwenden, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses den Mietzins erhöhen oder den Vertrag auf andere Weise zum Nachteil des Mieters einseitig anpassen möchte (zu den Ausnahmen später). An- dere Vertragsänderungen sind ohne Formular durch blossen Konsens der Par- teien möglich. Die Berufung auf die Formularpflicht kann rechtsmissbräuchlich sein, etwa wenn der Mieter die Rechtslage genau kennt und sich nicht innert tunlicher Frist auf den Mangel beruft. Im Zweifel ist aber schon wegen der im Formular festgehaltenen Rechtsbelehrung das Unwissen des Mieters um die gesetzliche Regelung zu ver- muten (BGE 140 III 583, BGE 146 III 82; BGE 148 III 63 E. 6). Die Abgrenzung einer Anfangsmietzinsfestsetzung durch Abschluss eines neuen Vertrages von einer blossen Vertragsmodifikation ist von erheblicher Bedeutung. So können beide Seiten im Rahmen eines Senkungsbegehrens oder einer Miet- zinserhöhung aufgrund der sog.”

“Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, es sei im vorliegenden Verfahren zunächst festgestellt worden, dass die Ausgliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen Hauswartungsdienst eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter darstelle und sie somit der Formularpflicht gemäss Art. 269d OR zu unterstellen sei. Bezüglich der Rückforderung führte die Vorinstanz aus, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Mieter im Rahmen von Art. 269d OR nicht besonders nachzuweisen habe, dass er sich über die Schuldpflicht bzw. den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen.”

“Selon l'appelante, ces circonstances tendraient à démontrer que l'intimée aurait menti ainsi en audience en prétendant ignorer l'obligation de remise de la formule officielle. Pour sa part, l'intimée conteste que la formule officielle lui ait été remise lors de la conclusion du bail et soutient que n'ayant aucune formation ni connaissance juridique, elle n'avait pas connaissance de l'obligation pour le bailleur de remettre un tel document au locataire. Elle prétend qu'il ne pourrait pas être retenu qu'elle serait rompue aux affaires du simple fait qu'elle aurait tenu un restaurant avec son mari, en soulignant que le fait qu'elle aurait conclu un bail commercial dans ce contexte ne permettrait pas d'admettre qu'elle avait connaissance de cette obligation, puisque la remise de la formule officielle ne serait pas imposée pour un tel contrat. 4.2 Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en édictant la loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL ; BLV 221.315). L'utilisation de la formule a été rendue obligatoire par l'arrêté du Conseil d'Etat du 9 juillet 2001, désormais remplacé par l'arrêté du 26 mars 2014 (ALFOCL ; BLV 221.315.1). La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataires. L'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les références citées ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.1 et les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82).”

“Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer ou autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir, pour les hausses de loyer, les motifs précis de la hausse (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (art. 19 al 1 bis OBLF). Les motifs sur lesquels se fonde la hausse doivent être donnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse se faire une idée suffisante des prétentions du bailleur, afin de décider s'il entend ou non contester l'augmentation (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 504). La motivation revêt une grande importance, dès lors qu'elle permet au destinataire de la prétention d'en examiner le bienfondé et de décider s'il entend ou non la contester. En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (Lachat/Stastny, op.”

“2.3). L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait, selon certains auteurs, être généralisée à toute la Suisse, y compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, avant que le bien ne soit loué à un tiers. De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie. Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent locataire, il commet un faux dans les titres (D. LACHAT, K. GROBET THORENS, X. RUBLI et P. STASNI, Le bail à loyer, réédition revue et complétée, 2019, p. 252). 4.1.7. L'art. 269d al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO, prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b). Ainsi, lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a retenu, selon une interprétation téléologique fouillée de l'art. 270 al. 2 CO, la nullité partielle du contrat, limitée au loyer, au sens de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 206, SJ 1994, p. 237 ; 120 II 341 consid. 5d ; 140 III 583 consid. 3.2). La jurisprudence se montre rigoureuse s'agissant des mentions portées sur les formules officielles. Ainsi une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, ou lorsqu'ils ne sont, selon le principe de la confiance, pas suffisamment précis pour que le destinataire en comprenne toute la portée.”

“Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b).”

“oder wenn er mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (lit. c). Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1).”

“Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel be- reits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksich- tigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). 3. Streitig und zu prüfen ist, ob die mit Formular vom 21. August 2020 mitgeteilten einseitigen Mietvertragsänderungen gültig sind (oben E. 1). Die Beschwerdefüh- rerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR sowie der Datenschutzgesetz- gebung. 3.1. 3.1.1. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begrün- det oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, «sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen». Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts werden von Art. 269d Abs. 3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlech- terung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b; Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.2.1). Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich daher um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang - 14 - vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab. Sie erfasse nur einseitige Änderungen zulasten des Mieters, ob sich die betroffene Klausel nun im Vertrag selber, in Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen oder in einer Hausordnung finde. Die Änderung zulasten des Mieters sei Tatbestandsmerkmal. Ob dies der Fall sei, sei daher entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht erst im Rahmen der Missbrauchsprü- fung relevant (a.a.O., S. 1043 u.). Was als Änderung zulasten des Mieters zu be- trachten sei, sei offen und im Einzelfall auch schwierig zu klären. Dabei sei eine - 41 - Gegenüberstellung und Bewertung der Änderungen notwendig und auch eine all- fällige Kompensation etwa durch eine Mietzinsreduktion zu berücksichtigen. Er- gebe sich unter dem Strich eine Verschlechterung, greife Art. 269d Abs. 3 OR. Die im Gesetz erwähnte Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung der bisherigen Leistungen seien daher nur Beispiele. Der Begriff der Änderung sei weit auszulegen. Keine Rolle spiele, ob ein Teil des Mietgegenstandes mit ausschliess- lichem Benutzungsrecht des Mieters betroffen sei, etwa ein ausschliesslich dem Mieter dienender Gartenteil zur Anlegung eines Gemüsebeets oder ein Parkplatz unter einem Vordach, oder ob die Änderung allgemein benutzte Einrichtungen be- schlage wie ein Garten, Vorplatz, Treppenhaus, eine Waschküche oder ein Tro- ckenraum. Ebenso irrelevant sei, ob die Änderung geringfügig sei oder einen Punkt betreffe, der für den Vertragsschluss wesentlich gewesen sei (a.a.O., S. 1047). Wie die Missbrauchsprüfung zu erfolgen habe, sage das Gesetz nicht. Das Bundesgericht verweise auf das Missbrauchsverbot nach Art. 2 ZGB. Zu präzisie- ren sei, dass die Missbrauchsprüfung nur nach Art. 2 Abs. 2 ZGB zu erfolgen habe, nicht nach Abs.”

“April 2015 wurde keine Begründung der Vertragsänderung geliefert. Dort wurde im Formular […] auf die erwähnte beiliegende Aufstellung verwiesen, womit das Dokument ‘Nachtrag zu den bestehenden Mietverträgen’ gemeint war […]. Darin findet sich eine Bestimmung der Anteile der einzelnen Räume am Gesamtmietzins und den Gesamtnebenkosten, jedoch keine Begründung der Vertragsänderung. Die Parteibefragung anlässlich der Hauptverhandlung hat schliesslich ergeben, dass eine Begründung auch nicht mündlich erfolgte (Verhandlungsprotokoll, S. 5 f.). Mit den Angaben, die die Beklagte zur Vertragsänderung machte, konnte die Klägerin nicht erkennen, ob die neuen Akontobeiträge den Kosten der neu ausgeschiedenen Nebenkosten entsprachen bzw. kostendeckend waren. Es fehlten Angaben über die Höhe der bisherigen Kosten im Einzelnen und über die auf die neu ausgeschiedenen Heizkosten entfallenden Beträge. Die Klägerin konnte die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung nicht beurteilen. Im Ergebnis fehlt somit die von Art. 269d Abs. 2 lit. b OR geforderte Begründung der Vertragsänderung.» Der Umstand, dass die nichtige Nebenkostenregelung von 2011 in der Folge «gelebt» wurde – wie die Vermieterin ausführt –, entbindet sie nicht von einer Begründung für die einseitige Vertragsänderung vom April”

“April 2015 wurde keine Begründung der Vertragsänderung geliefert. Dort wurde im Formular […] auf die erwähnte beiliegende Aufstellung verwiesen, womit das Dokument ‘Nachtrag zu den bestehenden Mietverträgen’ gemeint war […]. Darin findet sich eine Bestimmung der Anteile der einzelnen Räume am Gesamtmietzins und den Gesamtnebenkosten, jedoch keine Begründung der Vertragsänderung. Die Parteibefragung anlässlich der Hauptverhandlung hat schliesslich ergeben, dass eine Begründung auch nicht mündlich erfolgte (Verhandlungsprotokoll, S. 5 f.). Mit den Angaben, die die Beklagte zur Vertragsänderung machte, konnte die Klägerin nicht erkennen, ob die neuen Akontobeiträge den Kosten der neu ausgeschiedenen Nebenkosten entsprachen bzw. kostendeckend waren. Es fehlten Angaben über die Höhe der bisherigen Kosten im Einzelnen und über die auf die neu ausgeschiedenen Heizkosten entfallenden Beträge. Die Klägerin konnte die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung nicht beurteilen. Im Ergebnis fehlt somit die von Art. 269d Abs. 2 lit. b OR geforderte Begründung der Vertragsänderung.» Der Umstand, dass die nichtige Nebenkostenregelung von 2011 in der Folge «gelebt» wurde – wie die Vermieterin ausführt –, entbindet sie nicht von einer Begründung für die einseitige Vertragsänderung vom April”

“Es liegt somit eine konsensuale ent- geltliche Gebrauchsüberlassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte dem Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Änderung dieses Mietvertrages im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit (act. 3/5 i.V.m. act. 3/8). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mittei- lung als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). 6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4.”

“Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar. 7. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst- möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhö- hung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 77 - 8. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt «Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen». Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Ab- schnitt gestützt Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-ALVAREZ, 4.”

“En particulier, l’ouverture d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire n’est pas exigée. Le locataire qui fait valoir une prétention vis-à-vis du bailleur, que ce soit expressément ou tacitement, est protégé par la norme pénale (Muskeus, op. cit., n. 17 ad. art. 325bis StGB, p. 5993 et les réf. citées ; Dupuis et al., Petit commentaire, Code pénal, 2e éd., Bâle 2017, nn. 10-12, ad art. 325bis CP et les réf. citées). Quoi qu’il en soit, dans le cadre du congé représailles, il suffit que le locataire se propose de sauvegarder ses droits, l’infraction étant consommée dès que le congé est donné (Corboz, Les infractions en droit suisse, Berne 2010, vol. II, 3e éd., p. 856). Un locataire se propose de sauvegarder ses droits lorsqu’il manifeste explicitement ou implicitement l’intention de saisir l’autorité de conciliation, de saisir le juge ou d’utiliser l’une des possibilités que lui offre le CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1081, n. infrapaginale 21). 3.2.1.2 Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Les alinéas 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.”

“Aus der Zusammenfassung dieser Rechtsprechung ergibt sich, dass das Bundesgericht mit seinem Hinweis, Art. 269d Abs. 3 OR könne nicht von vornhe- rein auf vertragliche Änderungen bezogen werden, welche das bisherige Gleich- gewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters veränderten, nicht die sehr wohl erforderliche Verschiebung der vertraglichen Pflichten zulasten des Mieters um- schrieb: Damit befasst sich das Gesetz ja gerade, wie VISCHER zu Recht bemerkt (AJP 2021, S. 1043 u.). Vielmehr begegnete es mit seinen Ausführungen der Auf- fassung, die zulässigen Verschlechterungen seien eng auszulegen und umfassten zwar nicht abschliessend, aber doch im Wesentlichen nur die Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung bisher durch den Mietzins abgegoltener Leis- tungen (vgl. ZK-HIGI,”

“geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 65 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren. Auch VISCHER erwähnt kein solches Beispiel, auch wenn er einen abweichenden Grundsatz vertritt. Hinzu kommt ein Argument, welches in Lehre und Rechtsprechung bislang nir- gends zur Sprache kam: Dass dem Mieter mit einer einseitigen Vertragsände- rung keine wesentlichen Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts entzogen werden können, folgt schon aus der Technik, die Art.”

“Tragweite von Art. 269d Abs. 3 OR Soweit VISCHER als einziger Vertreter der Lehre die Auffassung vertritt, gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR könnten dem Mieter auch essentielle Teile der Sache bzw. seines Gebrauchsrechts entzogen werden, ist ihm zuzugestehen, dass aus dem Kontext der Erwägungen 3a und 3b von BGE 125 III 231 nicht ganz klar ist, ob das Bundesgericht damals nicht tatsächlich so weit gehen wollte wie der zit. Autor. Die Frage scheint jedoch seit BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein- griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver- - 17 - tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet- vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus- gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle- rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I- Weber,”

“Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte.”

“Diesen Pfad hat das Bundesgericht nach 1990 allerdings verlassen und spricht seither von einem Gestaltungsrecht des Vermieters. Die Anfechtung durch den Mieter vor Schlichtungsbehörde hemmt dieses nach dieser Theorie, und die Klage des Vermieters vor Gericht auf Bestätigung der Änderung hat nur noch die Bedeu- tung einer Feststellungsklage (BGer 4A_616/2019 v. 6. Mai 2021 E. 4.3; vgl. BGE 124 III 67 E. 3; BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269– 270e N 126 f., Art. 269d N 42 und 58, Art. 270b N 30, unter Berufung auf BGE 121 III 6, 10). Erhalten geblieben ist das Konzept der einvernehmlichen Vertragsänderung beim Senkungsbegehren des Mieters. Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E.”

“Der Mieter kann sich von der Tragweite der Änderung nur dann ein Bild machen, wenn er die Beträge kennt, die der Vermieter früher für die Kosten aufgewendet hat, die nun gesondert erhoben werden sollen. Das Erfordernis der Klarheit bedeutet nicht nur, dass im Einzelnen anzugeben ist, welche Nebenkosten dem Mieter künftig direkt in Rechnung gestellt werden sollen, sondern dass auch ersichtlich sein muss, wie sich die Aussonderung der Kosten auf das Mietzinsgefüge auswirkt. Der Mieter muss demnach in der Lage sein zu entscheiden, ob die Höhe der neuen Akontozahlung den tatsächlichen Aufwendungen entspricht, beziehungsweise ob der Mietzins ansteigen wird (zum Ganzen BGE 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365; 121 III 460 E. 4b S. 466 f.). Unzureichend ist namentlich der Verweis des Mieters auf die Einsichtnahme in die internen Berechnungsgrundlagen, da damit der Sinn der Begründungspflicht verkannt würde (Urteil 4C.137/1999 vom 23. August 1999 E. 2c, in: MietRecht Aktuell [MRA] 2000 S. 301). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Vertragsänderung nicht nur dann nichtig, wenn der Vermieter sie (überhaupt) nicht begründet (vgl. Art. 269d Abs. 2 lit. b OR), sondern auch dann, wenn diese Begründung nicht hinreichend klar ist (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377; 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365 f.; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466 zit. Urteil 4A_268/2011 E. 3.2.1). Ausreichend klar ist die Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377). Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR ist (Art. 270b OR). Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art.”

“Der Mieter kann sich von der Tragweite der Änderung nur dann ein Bild machen, wenn er die Beträge kennt, die der Vermieter früher für die Kosten aufgewendet hat, die nun gesondert erhoben werden sollen. Das Erfordernis der Klarheit bedeutet nicht nur, dass im Einzelnen anzugeben ist, welche Nebenkosten dem Mieter künftig direkt in Rechnung gestellt werden sollen, sondern dass auch ersichtlich sein muss, wie sich die Aussonderung der Kosten auf das Mietzinsgefüge auswirkt. Der Mieter muss demnach in der Lage sein zu entscheiden, ob die Höhe der neuen Akontozahlung den tatsächlichen Aufwendungen entspricht, beziehungsweise ob der Mietzins ansteigen wird (zum Ganzen BGE 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365; 121 III 460 E. 4b S. 466 f.). Unzureichend ist namentlich der Verweis des Mieters auf die Einsichtnahme in die internen Berechnungsgrundlagen, da damit der Sinn der Begründungspflicht verkannt würde (Urteil 4C.137/1999 vom 23. August 1999 E. 2c, in: MietRecht Aktuell [MRA] 2000 S. 301). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Vertragsänderung nicht nur dann nichtig, wenn der Vermieter sie (überhaupt) nicht begründet (vgl. Art. 269d Abs. 2 lit. b OR), sondern auch dann, wenn diese Begründung nicht hinreichend klar ist (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377; 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365 f.; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466 zit. Urteil 4A_268/2011 E. 3.2.1). Ausreichend klar ist die Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377). Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR ist (Art. 270b OR). Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art.”

“Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez,”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich daher um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang - 14 - vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Eine entsprechende Anfrage der Klägerin hat die Beklagte entgegen deren Darstellung damit beantwortet, dass sie der VGV und dem Mietreglement, welches sie gestützt auf die VGV erlassen hat, nur den Cha- rakter von Dienstanweisungen beimesse, aus der die Betroffenen keine Rechte ableiten könnten. Abgesehen davon, dass die Beklagte damit schon selber den beiden Erlassen eine unmittelbar rechtsändernde Wirkung abgesprochen hat, läuft dies unter der Annahme, dass die Behauptung der Beklagten im genannten Schreiben falsch war, darauf hinaus, dass die Beklagte sich nicht auf den Rech- ten behaften lassen will, die die VGV den Mietenden einräumt (vgl. Art. 6 Abs. 2 VGV). Die Vertragsänderung ist damit aber auch nicht bestimmt genug, um vor dem Gesetz Bestand zu haben. Es erweist sich insbesondere als missbräuchlich, - 74 - dass die Beklagte sich das Recht herausnimmt, über ein Mietreglement wesentli- che Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat zu überlassen, der diese Re- geln auch noch fast nach Belieben ändern kann. Damit verletzt die Beklagte nicht nur Art. 269d Abs. 3 OR, sondern grundlegende Prinzipien der Rechtsstaatlich- keit (insbes. Art. 5, 9 und 29 BV). Eine Kündigung an die Klägerin wegen ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse liefe im Ergebnis darauf hinaus, eine Mieterin loszuwerden, welche die Sache nicht so stark abnützt, wie sie es bei einer Vollbelegung tun würde und die ohne weiteres gewillt und in der Lage ist, den Mietzins zu bezahlen. Unter dem Aspekt der Kün- digung auf Vorrat stellt sich überdies die Frage, ob die Beklagte überhaupt Inte- ressentinnen und Interessenten zu finden vermöchte, die einerseits bedürftig sind und sich andererseits den Mietzins für das vorliegende Objekt leisten könnten. Als einziges oder doch vorrangiges Kriterium käme die Höhe des Einkommens zur Anwendung, wobei die Mieterinnen und Mieter ausgeblendet würden, die sich weigern, der Beklagten die entsprechenden Daten für eine automatisierte Aus- wertung zugänglich zu machen (Art. 15 Abs. 4 Mietreglement ; vgl. auch Art. 4-6 VGV, wo das genaue Kündigungsprozedere allerdings nicht festgelegt ist).”

“Verpflichtung zur Datenlieferung bzw. Ermächtigung zu deren Beschaffung Die Beklagte räumt ein, dass sie die Informationen, die sie gestützt auf die neu einzuführende Informations- und Auskunftspflicht bzw. der Auskunftsbevollmäch- tigung beschaffen möchte, ohne die Vertragsänderung aufgrund des geltenden Datenschutzrechts nicht erhältlich machen könnte. Der Datenschutz – erst recht derjenige, wie er aufgrund des revidierten Daten- schutzgesetzes ab 1. September 2023 in Kraft stehen wird – gilt selbstredend auch für Mieterinnen und Mieter. Art. 269d Abs. 3 OR ist der Sache nach keine datenschutzrechtliche Bestimmung und darf auch nicht zur Umgehung daten- schutzrechtlicher Mechanismen eingesetzt werden. Die Beklagte kann sich daher eine von der Klägerin nicht erhältliche, aber erforderliche Zustimmung zur Daten- beschaffung und -bearbeitung auf dem Weg einer mietrechtlichen Vertragsände- rung nicht sozusagen selber erteilen, ohne dass dafür im Datenschutzrecht die geringste Handhabe besteht: Art. 4 Abs. 5 DSG (Art. 6 Abs. 6 des künftigen DSG) bestimmt explizit und zwingend, dass eine für die Datenbearbeitung erfor- derliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig ist, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor allem freiwillig erfolgt. Bei einer ange- fochtenen einseitigen Vertragsänderung kann von Freiwilligkeit nicht die Rede sein. Auch die Gerichte sind nicht berechtigt, einer solchen Änderung den Segen zu erteilen, ungeachtet dessen, ob bei einer späteren Datenbearbeitung Recht- fertigungsgründe nach Art.”

“Für die Bekanntgabe ist eine gesetzli- che Grundlage erforderlich, die hier offensichtlich fehlt, oder eine Einwilligung der Klägerin im Einzelfall, die also weder generell erteilt werden noch auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR erzwungen sein darf. Die Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen, ist der zuständigen Behörde ohne Kenntnis des konkreten Hinter- grunds der Beschaffung aber ebenfalls nicht möglich, wie die Klägerin zutreffend vorträgt. Was die Beklagte dagegen vorbringt, ändert nichts an diesem Ergebnis. Insgesamt erhellt jedenfalls, dass die von der Beklagten beabsichtigte eigen- mächtige Datenbeschaffung so oder anders unzulässig ist: Soweit die Daten legi- timen Zwecken dienen, kann die Beklagte sie sich nach dem dafür vorgesehenen - 79 - Prozedere beschaffen, sie benötigt mithin die genannte generelle Berechtigung nicht. In allen anderen Fällen wird sie den Zugriff so oder anders nicht erhalten, weil sie darauf keinen Anspruch hat. Die Selbstermächtigung via Änderungsmit- teilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erfüllt die Anforderungen an eine informierte und freiwillige Zustimmung der Klägerin gemäss den einschlägigen Normen des Datenschutzes jedenfalls nicht.”

“Der Beklagten unabhängig von einer solchen Situation die Datenbearbeitung über die Klägerin zuzugestehen, kommt nicht in Betracht: Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG sieht zwar vor, dass ein überwiegendes Interesse der bearbeitenden Per- son an der Datenbearbeitung «insbesondere in Betracht» fällt, wenn die Daten- bearbeitung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Ab- wicklung eines Vertrages steht. Wie die Klägerin aber zutreffend geltend machte, kann dies nicht unabhängig vom konkreten Anliegen beurteilt werden, für wel- ches die Beklagte Daten bearbeiten möchte. Umgekehrt kann der Beklagten im Einzelfall eine gesetzliche Grundlage die Da- tenbeschaffung bei anderen Behörden ermöglichen. Auf kantonaler Ebene ist dazu § 16 f. IDG einschlägig, soweit es um Gesuche um Bekanntgabe von Daten geht, welche kantonale Stellen bearbeiten. Für die Bekanntgabe ist eine gesetzli- che Grundlage erforderlich, die hier offensichtlich fehlt, oder eine Einwilligung der Klägerin im Einzelfall, die also weder generell erteilt werden noch auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR erzwungen sein darf. Die Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen, ist der zuständigen Behörde ohne Kenntnis des konkreten Hinter- grunds der Beschaffung aber ebenfalls nicht möglich, wie die Klägerin zutreffend vorträgt. Was die Beklagte dagegen vorbringt, ändert nichts an diesem Ergebnis. Insgesamt erhellt jedenfalls, dass die von der Beklagten beabsichtigte eigen- mächtige Datenbeschaffung so oder anders unzulässig ist: Soweit die Daten legi- timen Zwecken dienen, kann die Beklagte sie sich nach dem dafür vorgesehenen - 79 - Prozedere beschaffen, sie benötigt mithin die genannte generelle Berechtigung nicht. In allen anderen Fällen wird sie den Zugriff so oder anders nicht erhalten, weil sie darauf keinen Anspruch hat. Die Selbstermächtigung via Änderungsmit- teilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erfüllt die Anforderungen an eine informierte und freiwillige Zustimmung der Klägerin gemäss den einschlägigen Normen des Datenschutzes jedenfalls nicht.”

“Für die Bekanntgabe ist eine gesetzli- che Grundlage erforderlich, die hier offensichtlich fehlt, oder eine Einwilligung der Klägerin im Einzelfall, die also weder generell erteilt werden noch auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR erzwungen sein darf. Die Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen, ist der zuständigen Behörde ohne Kenntnis des konkreten Hinter- grunds der Beschaffung aber ebenfalls nicht möglich, wie die Klägerin zutreffend vorträgt. Was die Beklagte dagegen vorbringt, ändert nichts an diesem Ergebnis. Insgesamt erhellt jedenfalls, dass die von der Beklagten beabsichtigte eigen- mächtige Datenbeschaffung so oder anders unzulässig ist: Soweit die Daten legi- timen Zwecken dienen, kann die Beklagte sie sich nach dem dafür vorgesehenen - 63 - Prozedere beschaffen, sie benötigt mithin die genannte generelle Berechtigung nicht. In allen anderen Fällen wird sie den Zugriff so oder anders nicht erhalten, weil sie darauf keinen Anspruch hat. Die Selbstermächtigung via Änderungsmit- teilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erfüllt die Anforderungen an eine informierte und freiwillige Zustimmung der Klägerin gemäss den einschlägigen Normen des Datenschutzes jedenfalls nicht.”

“Eine Maximalverdienstklausel sei zudem vor dem Hintergrund, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien, ungewöhnlich, sodass Mietende nicht mit deren nachträglichen einseitigen Einführung zu rechnen bräuchten. Mietende müssten aber bereits bei Vertragsschluss wissen, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden könnten. Dies sei bei einer Maximalverdienstklausel kaum möglich. Es hänge oft von langfristigen Weichenstellungen ab, wie sich das Einkommen und Vermögen einer Einzelperson entwickle. Die Höhe des Einkommens und Vermögens käme bei Einführung der Klausel als einziges oder doch vorrangiges Kriterium für die Kündigung zur Anwendung, was wohl eine Kündigung aus geringfügigem Anlass darstellen würde. Es wäre geradezu willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Zudem sei es missbräuchlich, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlasse, zumal dieser die Regeln nach Belieben ändern könne. Damit verletze die Beschwerdeführerin nicht nur Art. 269d Abs. 3 OR, sondern grundlegende Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit. Eine Kündigung nach dem strittigen Kriterium bleibe auch dann missbräuchlich, wenn der Beschwerdegegnerin unabhängig von einem Härtefall Zeit gewährt würde, sich eine neue Wohnung zu suchen. Auf die Länge der Übergangs- und Kündigungsfristen komme es nicht an.”

“Verpflichtung zur Datenlieferung bzw. Ermächtigung zu deren Beschaffung Die Beklagte räumt ein, dass sie die Informationen, die sie gestützt auf die neu einzuführende Informations- und Auskunftspflicht bzw. der Auskunftsbevollmäch- tigung beschaffen möchte, ohne die Vertragsänderung aufgrund des geltenden Datenschutzrechts nicht erhältlich machen könnte. Der Datenschutz – erst recht derjenige, wie er aufgrund des revidierten Daten- schutzgesetzes ab 1. September 2023 in Kraft stehen wird – gilt selbstredend auch für Mieterinnen und Mieter. Art. 269d Abs. 3 OR ist der Sache nach keine datenschutzrechtliche Bestimmung und darf auch nicht zur Umgehung daten- schutzrechtlicher Mechanismen eingesetzt werden. Die Beklagte kann sich daher eine von der Klägerin nicht erhältliche, aber erforderliche Zustimmung zur Daten- beschaffung und -bearbeitung auf dem Weg einer mietrechtlichen Vertragsände- rung nicht sozusagen selber erteilen, ohne dass dafür im Datenschutzrecht die geringste Handhabe besteht: Art. 4 Abs. 5 DSG (Art. 6 Abs. 6 des künftigen DSG) bestimmt explizit und zwingend, dass eine für die Datenbearbeitung erfor- derliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig ist, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor allem freiwillig erfolgt. Bei einer ange- fochtenen einseitigen Vertragsänderung kann von Freiwilligkeit nicht die Rede sein. Auch die Gerichte sind nicht berechtigt, einer solchen Änderung den Segen zu erteilen, ungeachtet dessen, ob bei einer späteren Datenbearbeitung Recht- fertigungsgründe nach Art.”

“Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al- lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön- ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise - 12 - sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be- absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 75 E. 4.3.7). Schliesslich mo- difizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleich- gewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da mit diesen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere auch deshalb missbräuchlich (act. 75 E. 4.3.8).”

“Es mag zwar zutref- fen, dass die Einräumung einer zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit auch ohne eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen kann. Dennoch würde auch in diesem Fall die Einräumung des Nutzungsrechts nicht unentgeltlich erfolgen; vielmehr wäre sie - 16 - durch den bestehenden (nicht erhöhten) Mietzins gedeckt. Dass die Vereinbarung aber ausdrücklich statuiert, dass der Gartensitzplatz unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, lässt erkennen, dass die Parteien nicht beabsichtigten, die Ab- rede zu einem Bestandteil des Mietvertrages vom 9. März 1988 zu machen. Nicht schlüssig erscheint auch hier die Bezugnahme der Kläger auf PÜNTENER. Sie brin- gen ihre Eventualbegründung ja gerade für den Fall an, dass das Gericht den Gar- tensitzplatz nicht als mitvermietete Sache nach Art. 253a Abs. 1 OR qualifizieren sollte. (...). Demnach ist nicht davon auszugehen, dass die Vereinbarung betref- fend Gartensitzplatz Bestandteil des Mietvertrags vom 9. März 1988 geworden ist, weshalb sich die Kläger auch nicht auf die Nichtigkeitsfolge von Art. 269d Abs. 2 lit. a OR berufen können.”

“3 OR grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen (BGE 125 III 62 E. 2b mit Hinweis). Diese Voraussetzung ist hier gegeben. In der alten Hausordnung wurden die Zeiten, in denen das Musizieren generell verboten war, ausdrücklich aufgeführt. Aus dem allgemeinen Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme lässt sich vor diesem Hintergrund nach Treu und Glauben kein generelles Verbot des Musizierens an Sonn- und Feiertagen ableiten. Das anerkennt letztlich auch die Vorinstanz, wenn sie festhält, die Ergänzung der Hausordnung führe zu einer Leistungsschmälerung, da die Beschwerdeführer in der freien Persönlichkeitsentfaltung etwas eingeschränkt würden. In der Tat werden die Mieter durch die neue Hausordnung in ihrer Nutzungsfreiheit eingeschränkt: Der Rahmen, in dem das Musizieren erlaubt bleibt, wird enger gezogen. In der neuen Hausordnung ist mithin zwar eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR zu sehen, dies nützt den Beschwerdeführern aber nichts, denn wie die Vorinstanz zutreffend erwog, besteht kein Nichtigkeitsgrund nach Art. 269d Abs. 2 OR (vgl. E. 2.2.2 hiernach).”

“Die Beschwerdegegnerin bewohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbestimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statuierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Mietobjekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt.”

“Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, es sei im vorliegenden Verfahren zunächst festgestellt worden, dass die Ausgliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen Hauswartungsdienst eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter darstelle und sie somit der Formularpflicht gemäss Art. 269d OR zu unterstellen sei. Bezüglich der Rückforderung führte die Vorinstanz aus, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Mieter im Rahmen von Art. 269d OR nicht besonders nachzuweisen habe, dass er sich über die Schuldpflicht bzw. den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen.”

“Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, es sei im vorliegenden Verfahren zunächst festgestellt worden, dass die Ausgliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen Hauswartungsdienst eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter darstelle und sie somit der Formularpflicht gemäss Art. 269d OR zu unterstellen sei. Bezüglich der Rückforderung führte die Vorinstanz aus, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Mieter im Rahmen von Art. 269d OR nicht besonders nachzuweisen habe, dass er sich über die Schuldpflicht bzw. den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen. Auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft verweise in seinen Erwägungen zur Anwendbarkeit von Art. 269d OR auf "substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter" (KGE BL 400 18 834 vom 9. April 2019 E. 4.2), welche deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellen würden. Vor diesem Hintergrund erachtete die Vorinstanz eine Berücksichtigung der Hauswartungskosten von durchschnittlich CHF 4'770.00 zuzüglich einer vertretbaren Erhöhung von 10% als gerechtfertigt (so auch Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 7. Februar 2020 [150 16 17 V und 150 16 200 V] E. 35), sodass ab der Abrechnungsperiode 2009/2010 unter diesem Kostenpunkt mit rund CHF 5'247.00 bzw. pro Klagpartei CHF”

“Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden: Die Mitteilung einer einseitigen Vertragsänderung stellt eine Willenserklä- rung der Vermieterin dar. Als solche ist sie nach dem Vertrauensprinzip so auszu- legen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Um- ständen nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (vgl. BGE 143 III 157 E. 1.2.2; BGE 138 III 659 E. 4.2.1, je mit Hinweisen; BGer 4A_229/2009 vom 25. August 2009, E. 3.1). Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel- mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs- zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss- te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags- änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit- schreiben der Vermieterin an die Mieterin nicht ableiten und insbesondere nicht aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für die Miete- rin erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeit- punkt einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). - 22 - Zum andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Ver- tragsbestimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Be- standteil des Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formu- laranzeige bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbe- standteil gemacht werden.”

“den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen. Auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft verweise in seinen Erwägungen zur Anwendbarkeit von Art. 269d OR auf "substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter" (KGE BL 400 18 834 vom 9. April 2019 E. 4.2), welche deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellen würden. Vor diesem Hintergrund erachtete die Vorinstanz eine Berücksichtigung der Hauswartungskosten von durchschnittlich CHF 4'770.00 zuzüglich einer vertretbaren Erhöhung von 10% als gerechtfertigt (so auch Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 7. Februar 2020 [150 16 17 V und 150 16 200 V] E. 35), sodass ab der Abrechnungsperiode 2009/2010 unter diesem Kostenpunkt mit rund CHF 5'247.00 bzw. pro Klagpartei CHF”

“den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen. Auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft verweise in seinen Erwägungen zur Anwendbarkeit von Art. 269d OR auf "substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter" (KGE BL 400 18 834 vom 9. April 2019 E. 4.2), welche deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellen würden. Vor diesem Hintergrund erachtete die Vorinstanz eine Berücksichtigung der Hauswartungskosten von durchschnittlich CHF 4'770.00 zuzüglich einer vertretbaren Erhöhung von 10% als gerechtfertigt (so auch Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 7. Februar 2020 [150 16 17 V und 150 16 200 V] E. 35), sodass ab der Abrechnungsperiode 2009/2010 unter diesem Kostenpunkt mit rund CHF 5'247.00 bzw. pro Klagpartei CHF”

“145]; BGE 120 II 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl. zudem ausführlich BSK OR I-W EBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 52, E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu- letzt unangefochten gebliebene bzw. gerichtlich festgesetzte Mietzins der Vermie- terin sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft (BGE 142 III 568, E. 1.2 [= Pra 2017 Nr. 93]; BGE 121 III 163, E. 2c; BGE 120 II 302, E. 6b BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Eine erste Ausnahme hierzu besteht dann, wenn die Vermieterin beim Mietvertragsabschluss oder bei einer Mietzins- erhöhung einen klar begründeten Vorbehalt (in Franken oder Prozenten) ange- bracht und dadurch das Ungenügen des Mietzinses zum Ausdruck gebracht hat (vgl. Art. 18 VMWG; CHK-H ULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4); in diesem Rah- men ist sie über die relative Methode hinaus berechtigt, den Mietzins zu erhöhen (vgl. BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]). Eine zweite Ausnahme besteht dann, wenn die Mietsache während laufenden Mietverhältnisses verkauft wird und sich demzufolge die Finanzierungsgrundlage grundlegend verändert (BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b/gg; BSK OR I-W EBER, Art. 269 N 16). Abge- sehen von weiteren, hier weniger interessierenden Ausnahmen (etwa der Mög- lichkeit, die absolute Berechnung defensiv einer Mietzinserhöhung bzw. einem Senkungsbegehren der Gegenseite entgegenzuhalten) ist eine Anpassung nach absoluter Methode im bestehenden Mietverhältnis erst wieder nach Ablauf einer längeren, statistisch relevanten Zeitperiode seit der letzten Mietzinsanpassung möglich (vgl. dazu ausführlich und unter Bezugnahme auf die einschlägige Recht- - 30 - sprechung BSK OR I-W EBER, Art. 269 N 16, wonach eine Periode von fünf bis sieben Jahren [bei Berufung auf die Vergleichsmiete] bzw.”

“Für die alternative Anfechtungsvoraussetzung hätten die Kläger grundsätz- lich den Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte und sie gute Gründe hatten, die Wohnung zu wechseln. Beide Parteien äusserten sich jedoch nicht zu den Verhält- nissen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Das ist insoweit entbehrlich, als die ent- sprechenden Tatsachen allgemein bekannt, mithin nicht beweisbedürftig und vom Gericht ohne Weiteres zu berücksichtigen sind (Art. 151 ZPO). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mit- teilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Sta- tistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 v. 12. März 2002 E. 3b/dd). Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – auf- grund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die – allgemein bekannten – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen denn auch detailliert die Anzahl der - 17 - leerstehenden Wohnungen, aufgeschlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Kanton. Sie sind daher geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Sta- tistiken lässt sich entnehmen, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2020”

“Multipliée par vingt, cette somme représente 48'000 fr. La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel contre le ch. 1 du dispositif du jugement du 30 avril 2024 a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Dans un grief qu'il convient d'examiner en priorité, les intimés soutiennent que l'avis de majoration serait nul car sa motivation serait peu claire. 2.1.1 A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation du contrat. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Les motifs de la majoration doivent y être indiqués; à défaut, l'avis est nul de par l'art. 269d al. 2 let. b CO. Les motifs doivent être précis; en outre, dans le cas où la majoration repose sur plusieurs motifs, l'avis doit indiquer le montant correspondant à chacun d'eux (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Selon la jurisprudence, les motifs doivent être énoncés de manière précise. Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration du loyer, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou, au contraire, de s'y soumettre (ATF 142 III 375 consid. 3.3; 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). La contestation ainsi envisagée est celle prévue par l'art.”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt. Notwendiger Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) der bisherige Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 1); der neue Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 2); der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3); die klare Begründung der Erhöhung, wobei mehrere Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen sind (Ziff. 4); und bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält (Ziff. 5). Das Formular muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art.”

“((15'195 fr. – 12'455 fr.) x 20 ans). Elle est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 269d CO et 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF, en retenant la totalité des travaux pour calculer l'augmentation de loyer et pas seulement les travaux énoncés expressément dans la formule officielle. 2.1 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let.”

“269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). L'alinéa 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie. L’ordonnance fribourgeoise concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer du 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), qui était entrée en vigueur le 1er janvier 2003, a été abrogée le 14 décembre 2020 avec effet au 1er janvier 2021. Autrement dit, jusqu’au 31 décembre 2020, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO était obligatoire, dans le canton de Fribourg, lors de la conclusion de tout nouveau bail d’habitation. Depuis cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, la formule officielle indiquant au nouveau locataire le loyer du locataire précédent n’était plus obligatoire dans le canton de Fribourg, puisque l’état de pénurie de logements a été levé. Cette obligation a toutefois été réintroduite avec effet au 1er janvier 2024 (art. 270 al. 2 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l’art. 270 CO, 2005, n. 171). Lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, cela entraîne la nullité partielle du contrat de bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JdT 1998 I 612 ; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas (ATF 140 III 583 précité ; ATF 124 III 62 précité consid.”

“En conséquence, à leur sens, la juge de paix aurait dû considérer que le cas n’était pas clair, la clause du bail relative au loyer étant nulle, et qu’ils ne pouvaient ainsi pas être mis en demeure avant la fixation judiciaire du loyer. 4.2 4.2.1 Le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de forme (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022, consid. 3.1 ; TF 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2. ; TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012 consid. 4). Selon l’art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation, l’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, devant parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton (al. 1). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (al. 2 let. a). Aux termes de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le Canton de Vaud a fait usage de cette faculté (art. 1 ss LFOCL [loi du 7 mars 1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire ; BLV 221.315]). Il n’est pas contesté que l’usage d’une telle formule ait été nécessaire dans le cas d’espèce. Lorsque la formule officielle n’a pas été employée par le bailleur alors qu’elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y a pas été motivée, ce vice n’entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1, SJ 2015 I 229 qui se réfère à l’arrêt de principe ATF 120 II 341, JdT 1995 I 382, SJ 1995 341 ; TF 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 consid. 4.1.1 non publié in ATF 148 III 63). Le locataire peut alors faire fixer par le juge le « juste loyer » (ATF 140 III 583 précité consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; Lachat/Stastny, op. cit., n. 3.4.1 p. 493) Lorsque la fixation du loyer initial est ainsi nulle, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu.”

“Hormis le non-paiement du loyer de décembre 2020, seul un échange de messages entre les parties intervenu en 2020 montre un retard de paiement de la locataire, réglé au moyen d’une retenue sur l’avance de loyer versée au début du bail. En tout état, la Cour est habilitée, compte tenu de son plein pouvoir de cognition, à réparer une éventuelle insuffisance de motivation du Tribunal, ce qui garantit le respect du droit d'être entendus des appelants sous cet angle. Il n'y a donc pas eu violation du droit d'être entendus des appelants. 3. Sur le fond, les appelants reprochent au Tribunal d’être entré en matière sur l’action en fixation du loyer initial, celle-ci étant selon eux prescrite. Les appelants et l’intimée font également grief au Tribunal d'avoir mal appliqué les statistiques pour fixer le loyer. 3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle, le locataire peut donc agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). En application de ces dispositions, le locataire qui entend récupérer le trop-payé doit agir dans les trois ans suivant le jour où il a connu son droit à la restitution, mais au plus tard dans les dix ans dès la naissance du droit (art.”

“Ein Missbrauch könne sich ergeben aus dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, wobei erhebliche Schmälerungen zu einer Reduktion des Nettomietzinses führen müss- ten, soweit die Beschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzu- führen sei. Unzulässig sei die Einführung neuer Allgemeiner Vertragsbedingun- gen, die nicht mit dem zwingenden Gesetzesrecht übereinstimmten (a.a.O. N 76). Wie bei einer Mietzinserhöhung bestehe eine Begründungspflicht. Die Begrün- dung müsse zum Ausdruck bringen, warum die Anpassung nicht missbräuchlich sei, auch wenn sie sich nicht unbedingt an die Mietzinsgestaltungskriterien anzu- lehnen brauche. Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 20 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen.”

“November 2019 führte, wo das Bundesgericht auf eine Be- schwerde in Zivilsachen gegen das von LACHAT/BOHNET angesprochene Urteil der Chambre des baux et loyers de la Cour de justice vom 1. Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags- änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine - 72 - Missbrauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Ver- mieter für die beabsichtigte Vertragsänderung einen «plausiblen Grund» geltend machen könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter jeweils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Pri- vatsphäre zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesichertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung fol- gen, könnte sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen.”

“L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (ATF 138 III 401 consid. 2.4). 2.1.2 La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant soutient que le Tribunal a violé les art. 269d et 270 CO en ne constatant pas la nullité du loyer au motif que la formule officielle ne lui avait pas été notifiée valablement puisqu'elle lui avait été adressée par courrier électronique et ne comportait ainsi aucune signature manuscrite originale de l'intimée. L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine.”

“Oktober 2003 geschaffenen Anschein – nicht Partei dieser Zusatzverein- barung sei, hätten die Kläger als Laien nicht erkennen können und müssen. Auch sei nicht entscheidend, ob die Nebensache im Mietvertrag überhaupt erwähnt sei. Die Nichterwähnung heisse nicht, dass die Gebrauchsüberlassung der Nebensa- che als unentgeltliche Leihe zu qualifizieren sei. Es sei vielmehr der Parteiwille massgebend, ob die Sache mit dem Mietobjekt zusammen vermietet worden sei oder ob es sich um eine Mitnutzung auf Zusehen hin handle. Dies müsse auch gelten, wenn das Nutzungsrecht der Nebensache erst nach dem Abschluss des Mietvertrages zusätzlich eingeräumt werde. Zudem könne eine Verbesserung der - 7 - mietrechtlichen Position durch Einräumung einer zusätzlichen Nutzungsmöglich- keit auch ohne Mietzinserhöhung erfolgen, selbst wenn die Vereinbarung als un- entgeltlich zu qualifizieren wäre. Im Ergebnis machen die Kläger die Nichtigkeit der Abänderung des Mietvertrages in der Gestalt der Kündigung vom 26. November 2021 i.S.v. Art. 269d Abs. 2 lit. a OR geltend, da diese nicht mittels amtlichem For- mular vorgenommen worden sei.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant soutient que le Tribunal a violé les art. 269d et 270 CO en ne constatant pas la nullité du loyer au motif que la formule officielle ne lui avait pas été notifiée valablement puisqu'elle lui avait été adressée par courrier électronique et ne comportait ainsi aucune signature manuscrite originale de l'intimée. L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine.”

“L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 2.1 2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. Marchand (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et Rohrer (SVIT Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle signature, contrairement à Lachat (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (ATF 138 III 401 consid. 2.4). 2.1.2 La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 145 IV 407 consid.”

“Ceux-ci sont sans incidence sur la résolution du litige, de sorte que les premiers juges n'ont pas erré en les écartant. En tout état de cause, à quelques rares exceptions, lesdits faits n'auraient quoiqu'il en soit pas été retenus, les appelants ayant échoué à en apporter la preuve. Les appelants font également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de certains faits relatifs aux frais accessoires. L'état de fait présenté ci-dessus a été complété dans la mesure utile, sur la base des actes et des pièces de la présente procédure, de sorte que le grief des appelants en lien avec la constatation des faits ne sera pas traité plus avant. 3.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir fixé le loyer à 2'075 fr. par mois pour la période postérieure au 28 février 2019. 3.1 3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle, le locataire peut donc agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'action (art. 90 CPC): la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art.”

“En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière civile (LaCC; RS/GE 1 05). Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en évacuation (ATF 140 III 583 consid.”

“269d CO exige expressément que les motifs de la hausse figurent dans la formule officielle elle-même; l'exigence de la forme écrite qualifiée s'étend par conséquent aussi à la motivation de la majoration. Les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Les motifs figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (ATF 121 III 6 consid. 3a et les références citées). Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de même lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269 al. 2 let. b CO) ou lorsque le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis (ATF 142 III 375 consid. 3.3). La nullité peut au surplus être constatée en tout temps, sauf abus de droit (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer – commentaire, 2011, n. 39 art. 269d CO n. 39 et les références citées; CPra Bail-Marchand, 2e éd. 2017, art. 269d CO n. 40 et les références citées; CPra Bail-Dietschy, art. 270 CO n. 54, 60 et 81 et les références citées). 4.4.2. Le Tribunal fédéral souligne qu'au vu de la finalité protectrice des règles de forme relatives à la majoration de loyer, il n'est possible de retenir un abus de droit qu'à titre exceptionnel, à savoir lorsque le locataire qui invoque la nullité formelle d'une hausse s'est rendu compte de ce vice auparavant, mais s'est abstenu de s'en prévaloir jusqu'alors, parce qu'il voulait en tirer profit ultérieurement, ou parce qu'il a renoncé expressément et en toute connaissance de cause aux exigences légales en matière de forme (ATF 140 III 583 consid.”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die - 17 - Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst- möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermie- ter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begrün- det; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bis- herigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR).”

“2.3). L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait, selon certains auteurs, être généralisée à toute la Suisse, y compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, avant que le bien ne soit loué à un tiers. De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie. Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent locataire, il commet un faux dans les titres (D. LACHAT, K. GROBET THORENS, X. RUBLI et P. STASNI, Le bail à loyer, réédition revue et complétée, 2019, p. 252). 4.1.7. L'art. 269d al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO, prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b). Ainsi, lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a retenu, selon une interprétation téléologique fouillée de l'art. 270 al. 2 CO, la nullité partielle du contrat, limitée au loyer, au sens de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 206, SJ 1994, p. 237 ; 120 II 341 consid. 5d ; 140 III 583 consid. 3.2). La jurisprudence se montre rigoureuse s'agissant des mentions portées sur les formules officielles. Ainsi une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, ou lorsqu'ils ne sont, selon le principe de la confiance, pas suffisamment précis pour que le destinataire en comprenne toute la portée.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“3 Nach der sogenannten relativen Berechnungsmethode können beide Par- teien während des Mietverhältnisses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen. Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ist danach nur möglich, soweit sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietvertrag, Vergleich, Urteil, unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung) verändert haben. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch ei- nen genügenden Ertrag verschafft. Die Begründung dafür ist eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Miet- beginn zulässig ist (Art. 270 Abs. 1 OR), ist es dem Mieter verwehrt, den vertragli- chen Konsens und die Berechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und an- deren einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) kann auch der Vermieter später nicht mehr frei geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen ge- nügenden Ertrag verschafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht hat (Art. 18 VMWG). - 9 - Liegt keine Ausnahmesituation vor, treten daher die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund, d.h. Kostenveränderungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f. Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E.”

“Zuschläge von mehr als 10% schei- nen problematisch, da die Vergleichsmiete schon eine Bandbreite berücksichtigt und zudem wie erwähnt Abbild des Verhaltens vernünftiger und korrekter Marktteil- nehmer ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269–269a N 14). Nicht direkt mit der Unterscheidung zwischen den skizzierten absoluten und relati- ven Anpassungskriterien (insbes. Kostensteigerungen, Mehrleistungen, Teue- rungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital, vgl. Art. 269a lit. b und e OR) zu tun hat die Unterscheidung zwischen der relativen und absoluten Methode: Erstere besagt, dass während des Mietverhältnisses nicht voraussetzungslos eine von der bisherigen Mietzinsgestaltung völlig unabhängige Neuberechnung des Mietzinses erfolgen darf. Die Methode wurde vom Bundesgericht zunächst für Senkungsbe- gehren der Mieterseite angewandt, da die Anfangsmietzinsanfechtung befristet ist, - 26 - so dass es dem Mieter nur zu erlauben ist, sich auf Veränderungen zu berufen, die seit dem Mietbeginn eingetreten sind. Für Mietzinserhöhungen ist es zum gleichen Ergebnis gekommen gestützt auf die strikte Begründungspflicht in Art. 269d OR und den Grundsatz von Treu und Glauben. In beide Richtungen ist also grundsätzlich davon auszugehen, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Vermieter sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft. Haben sich die Ver- hältnisse seit dem Mietbeginn oder seit der letzten Mietzinserhöhung, in welcher sich kein Vorbehalt i.S.v. Art. 18 VMWG findet, nicht innerhalb einer statistisch re- levanten Periode verändert, so können beide Parteien keine von Grund auf neue Mietzinsberechnung verlangen, sondern sich nur auf die inzwischen eingetretenen Veränderungen berufen, primär also auf die relativen Anpassungsgründe, d.h. auf Kostenveränderungen i.S.v. Art. 269a lit. b und d–f oder aber auf die Veränderung des angerufenen absoluten Anpassungsgrundes seit der letzten Mietzinsfestset- zung (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr.”

“Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Regelung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu folgen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 138 III 401 E. 2.2; 137 III 625 E. 4.3; je mit Hinweis). Die Geltendmachung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Widersprüchliches Verhalten und damit Rechtsmissbrauch kann sodann auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden (BGE 143 III 55 E.”

“269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurtei- lung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). - 4 - 3.1.2. Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotz- dem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR sind (Art. 270b OR). Weder Art. 269d Abs. 3 OR noch Art. 270b Abs. 2 OR enthalten einen Massstab für die Missbräuchlichkeit einseitiger Vertragsänderungen. Dennoch unterliegen auch sie der gerichtlichen Missbrauchsprüfung. Diese hat mangels direkter Rege- lung im Mietrecht dem allgemeinen Missbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB zu fol- gen (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 175 zu Art. 269d OR sowie N. 22-25 zu Art. 270b OR (Urteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 E. 2.3.1). Nach Art. 2 Abs. 1 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Ob Rechtsmiss- brauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu be- stimmen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4; 138 III 401 E. 2.2), wobei Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen ist (BGE 143 III 666 E. 4.2; 139 III 24 E. 3.3). Ein typischer Fall von Rechtsmissbrauch ist die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes In- teresse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen füh- ren würde (BGE 138 III 401 E. 2.2; 137 III 625 E. 4.3; je mit Hinweis). Die Geltend- machung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu ei- nem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen ent- täuscht (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Widersprüchliches Verhalten und damit Rechtsmissbrauch kann sodann auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum wi- dersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden (BGE 143 III 55 E.”

“Prenant appui sur cette jurisprudence, certains auteurs préconisent, lorsque la notification de la manifestation de volonté est effectuée au destinataire sous pli recommandé avec dépôt d'un avis de retrait postal, une application de la théorie relative de la réception à d'autres actes du droit du bail que l'avis de majoration de loyer (art. 269d CO) et l'avis comminatoire (art. 257d CO), en particulier à la notification du congé, voire prônent même une application uniforme de cette théorie de la réception pour tous les actes de droit civil (Bohnet/Montini, op. cit., n° 21 ad art. 257d CO; Lachat, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 266a CO). Ils invoquent les horaires d'ouverture des guichets postaux, la clarté et la cohérence du droit ainsi que la protection de la partie faible. Cette opinion minoritaire ne convainc pas le Tribunal fédéral, qui rappelle l'application de la théorie relative de la réception lorsque le locataire reçoit un avis de hausse de loyer afin qu'il bénéficie effectivement du délai de réflexion de dix jours de l'art. 269d al. 1 CO et de la possibilité de résilier le contrat s'il n'entend pas accepter la hausse ou la contester. La juridiction fédérale en a fait de même pour la communication de l'avis comminatoire dans l'intention que le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux jouisse de l'entier du délai de 30 jours pour réunir les fonds lui permettant de régler son loyer échu. Notre Haute Cour juge ainsi que ces considérations particulières ne sauraient valoir pour d'autres actes (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). En outre, le système de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'émetteur et du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, de prendre connaissance tardivement, respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication.”

“Il doit résulter des circonstances concrètes ou de la loi que le document est digne de confiance, de telle sorte qu'une vérification par le destinataire n'est pas nécessaire et ne saurait être exigée (ATF 144 IV 13 consid. 2.2.3 ; 142 IV 119 consid. 2.1 ; 138 IV 130 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_55/2017 du 24 mars 2017 consid. 2.2). Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 IV 12 consid. 8.1 ; 129 IV 130 consid. 2.1). Ainsi, par exemple, un formulaire A, simple déclaration écrite non sujette à vérification, dont le contenu est inexact quant à la personne de l'ayant-droit économique, constitue un faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (arrêts du Tribunal fédéral 6B_383/2019 du 8 novembre 2019 consid. 8.3.3.2 non publié aux ATF 145 IV 470 ; 6B_261/2020 du 10 juin 2020 consid. 4.2 ; 6B_891/2018 du 31 octobre 2018 consid. 3.3.1). Il en va de même de la formule officielle prévue par les art. 269d CO et 19 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire (ATF 148 IV 288 consid. 4.4.3). Sur le plan subjectif, le faux dans les titres est une infraction intentionnelle. L'intention doit porter sur tous les éléments constitutifs. Le dol éventuel suffit (ATF 141 IV 369 consid. 7.4). L'art. 251 CP exige de surcroît un dessein spécial, qui peut se présenter sous deux formes alternatives, soit le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux droits d'autrui ou le dessein de procurer à un tiers un avantage illicite (ATF 138 IV 130 consid.”

“Regeste Art. 110 Abs. 4 und Art. 251 Ziff. 1 StGB; Art. 269d und 270 Abs. 2 OR; Art. 19 Abs. 1 VMWG; Urkundenfälschung; Formular im Hinblick auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Das in Art. 269d OR und Art. 19 VMWG vorgeschriebene Formular, dessen Verwendung in gewissen Kantonen für den Abschluss von neuen Mietverträgen für obligatorisch erklärt wurde (vgl. Art. 270 Abs. 2 OR), stellt eine Urkunde im Sinne von Art. 110 Abs. 4 StGB dar. Ein Formular, das falsche Angaben zum vom früheren Mieter bezahlten Mietzins enthält, kann daher unter den Tatbestand der Urkundenfälschung im Sinne von Art. 251 Ziff. 1 StGB fallen (E. 4.4).”

“und 13. Juni 2019 (KAB 5 und 6) geht im Gegenteil hervor, dass letztere bereit war, der Mieterin einen Nachlass von monatlich CHF 238.- zu gewähren. Die Vermieterin war somit nicht gehalten, der Mieterin mit amtlichen Formular das Dahinfallen der Zusatzverbilligung anzuzeigen. Letzteres beruhte nicht auf einem einseitigen Handeln der Vermieterin, sondern ergab sich aus dem Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Höchstdauer der Beihilfen zur Wohnbauförderung. Dieser Umstand hat nicht die Vermieterin zu verantworten. Es liegt deshalb keine Verletzung von Art. 269d OR vor.”

“Es mag sein, dass die Liegenschaft intern dem Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich zugeordnet ist, wie die Beklagte geltend macht, und dass die Grundsätze der «Kostenmiete» zur Anwendung gelangen. Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 68 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Än- derung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre Rechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren Rolle im Rahmen eines Mietvertrags.”

“Es mag sein, dass die Liegenschaft intern dem Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich zugeordnet ist, wie die Beklagte geltend macht, und dass die Grundsätze der «Kostenmiete» zur Anwendung gelangen. Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 52 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Än- derung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre Rechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren Rolle im Rahmen eines Mietvertrags.”

“oder wenn er mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (lit. c). Dies gilt nach Art. 269d Abs. 3 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen". Der Geltungsbereich von Art. 269d OR ist nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen beschränkt, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung (BGE 125 III 231 E. 3b). Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b und c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular für die Mitteilung von anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR (i) die Umschreibung der Forderung, (ii) den Zeitpunkt, auf den die Vertragsänderung wirksam wird, (iii) die klare Begründung dieser Forderung, (iv) die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Vertragsänderung sowie (v) das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten. Falls die Begründung in einem Begleitschreiben erfolgt, hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). Die Begründung ist klar im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG, wenn sie dem Mieter erlaubt, sich ein Bild über Tragweite und Berechtigung der Änderung zu machen und ihm damit die Entscheidungsgrundlagen dafür verschafft, ob er Einsprache erheben will oder nicht (BGE 137 III 362 E. 3.2.1; 121 III 6 E. 3a, 460 E. 4; Urteil 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 7.1 mit Hinweisen).”

“Un locataire se propose de sauvegarder ses droits lorsqu’il manifeste explicitement ou implicitement l’intention de saisir l’autorité de conciliation, de saisir le juge ou d’utiliser l’une des possibilités que lui offre le CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1081, n. infrapaginale 21). 3.2.1.2 Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Les alinéas 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.], Code de obligations I, Art. 257a/257b CO, p. 1976 et les réf. citées). Tel est le cas, notamment, de l’augmentation de l’acompte provisionnel ou du forfait des charges (Lachat/Bohnet, loc. cit.). Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p.”

“Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 -”

“La sous-location  est conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger du poids économique du loyer. Il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués. Cette intention doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1, in CdB 2011 p. 15). L'intention de réintégrer l'objet loué dans un avenir prévisible doit être examinée au moment du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 3.3 in fine; 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 4.3.3). Selon la jurisprudence, une majoration oscillant entre 30% et 40% entre le loyer principal et le sous-loyer est manifestement abusive (Bise/ Planat, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 40 ad art. 262 CO et réf. citées). 2.1.3 Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité. Les parties peuvent en principe convenir librement du montant du loyer (art. 1 et 253 CO). Le droit privé ne prévoit pas un contrôle d'office par une autorité des montants convenus. En revanche, pour protéger les locataires contre les loyers abusifs, il est prévu que le locataire pourra saisir la commission de conciliation puis le juge pour contester le loyer initial ou une augmentation du loyer, ou pour demander une baisse de loyer, aux conditions fixées par les art. 269 à 270e CO. Il appartient au locataire de prendre l'initiative et l'autorité n'intervient pas d'office. Pour assurer la clarté de la situation juridique, un délai strict est imposé au locataire pour agir, faute de quoi il est réputé avoir accepté le loyer proposé et il est déchu du droit de le contester (art. 270 al. 1 et 270b al. 1 CO). La formule officielle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation pour contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les indications utiles.”

“Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR (nachfolgend: "Formular") beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsnot für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des in Art. 269d OR erwähnten amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Mit Eintritt in Rechtskraft am 1. Januar 2003 wurde die Verwendung des amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags im ganzen Kanton Freiburg für obligatorisch erklärt (Art. 1 der Verordnung vom 26. November 2002 über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge [SGF 222.3.12]; vgl. auch Art. 27 des Ausführungsgesetzes vom 9. Mai 1996 über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag [MPVG; SGF 222.3.1]). Zurzeit besteht im Kanton Freiburg aufgrund des Leerwohnungsbestands - anders als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zwischen dem Beschwerdeführer und der damaligen Eigentümerin - keine Formularpflicht mehr (Verordnung vom 14. Dezember 2020 zur Aufhebung der Verordnung über die Verwendung des offiziellen Formulars für neue Mietverträge; ASF 2020_184). Das amtliche Formular muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags oder spätestens am Tag der Übergabe der Mietsache abgegeben werden (BGE 121 III 56 E.”

“81 mentionne le "rejet de la méthode relative, en tout cas dans la mesure où elle se fonderait sur la présomption voulant que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée", ce d'autant qu'il affirme plus loin également que le bailleur a le "choix entre la méthode absolue et la méthode relative" (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82). Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative (art. 270a CO) en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail (ATF 125 III 358 consid. 1b/bb p. 362; ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83). A titre de moyen de défense, le bailleur peut toujours exiger du juge qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur est abusif ou non. Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art. 269d CO), c'est également le taux hypothécaire de référence appliqué lors de la conclusion du contrat de bail qui est déterminant pour le calcul de la hausse de loyer. Comme on l'a vu, il n'y a en effet pas de présomption que le dernier loyer indexé assurerait un rendement suffisant au bailleur. Comme le précise l' ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83, il va de soi que le locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement (cf. ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165).”

“4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 269d CO et 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF, en retenant la totalité des travaux pour calculer l'augmentation de loyer et pas seulement les travaux énoncés expressément dans la formule officielle. 2.1 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let. a ch. 4), les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention (al. 1 let. c ch. 1) ainsi que la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c ch. 2). Pour des travaux à plus-value, le Tribunal fédéral a admis que la motivation « assainissement des façades et des toits plats » était suffisante; eu égard à d'autres circonstances connues du locataire - en particulier deux courriers d'information - cette motivation se référait également à l'assainissement de l'enveloppe du bâtiment, y compris les travaux d'isolation thermique qui en découlaient (changement des fenêtres, stores, marquises et rebords de fenêtres) qui n'étaient pas mentionnés en tant que tels dans la formule (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 269d CO et 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF, en retenant la totalité des travaux pour calculer l'augmentation de loyer et pas seulement les travaux énoncés expressément dans la formule officielle. 2.1 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges (al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let. a ch. 4), les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention (al. 1 let. c ch. 1) ainsi que la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c ch. 2). Pour des travaux à plus-value, le Tribunal fédéral a admis que la motivation « assainissement des façades et des toits plats » était suffisante; eu égard à d'autres circonstances connues du locataire - en particulier deux courriers d'information - cette motivation se référait également à l'assainissement de l'enveloppe du bâtiment, y compris les travaux d'isolation thermique qui en découlaient (changement des fenêtres, stores, marquises et rebords de fenêtres) qui n'étaient pas mentionnés en tant que tels dans la formule (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 1220 N. 253 und S. 1222 N. 258).”

“259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 1220 N. 253 und S. 1222 N. 258).”

“253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien. An- schliessend erklärte das Bundesgericht die Kündigung des Wohnungsmietvertra- ges in Würdigung der konkreten Umstände für nichtig (E. 2.3). Aus diesem Ent- scheid folgt ohne weiteres, dass der Vermieter auch im Rahmen von Art. 269d Abs. 3 OR den Vertrag nicht derart umgestalten kann, dass der übrig bleibende Rest zentrale Interessen des Mieters bezüglich des Umfangs des Mietobjekts oder des Gebrauchsrechtes daran verletzt. Im neuesten, nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Entscheid des Bundes- gerichts erhielten die Kriterien, anhand derer die Zulässigkeit einer einseitigen Ver- tragsänderung zu prüfen ist, kaum weitere Konturen. Wie schon das Obergericht zutreffend ausführte, ging es beim Entscheid um eine Änderung der Hausordnung dergestalt, dass das Musizieren zeitlich eingeschränkt werden sollte (BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021). Das Gericht hatte vor dem Hintergrund der be- schränkten Tragweite der angestrebten Änderung die Grenzen der Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen im Lichte der Lehrmeinungen nicht auszuloten, sondern konnte sich mit der Feststellung begnügen, dass die Vermeidung von Stö- rungen der Hausgemeinschaft ein legitimes Anliegen darstelle. Massstab müsse das allgemeine Missbrauchsverbot sein, und dieses sei im konkreten Fall einge- halten, einerlei ob man nun die Erfordernisse der Zumutbarkeit, der sachlichen - 36 - Gründe und der Beschränkung auf nur untergeordnete Leistungsschmälerungen ins Zentrum stelle (wie WEBER im BSK, 7.”

“Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. A., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8). Gemäss WEBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters zulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Än- derungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E.”

“Es liegt somit eine konsensuale ent- geltliche Gebrauchsüberlassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von Art. 253 ff. OR vor. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte dem Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Änderung dieses Mietvertrages im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit (act. 3/5 i.V.m. act. 3/8). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mittei- lung als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). 6.2. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Vorschriften auf den be- stehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungster- min erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begründet; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten die Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag ein- seitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d Abs. 3 OR). - 13 - 7. Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli- chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt gestützt auf Art. 34 septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften ge- gen Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Kon- kretisierung (SGK BV-Alvarez, 4.”

“Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E.”

“247 N 6 f.; Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 28. Juli 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7348; Urteile des Bundesgerichts 4A_674/2016 vom 20. April 2017 E. 2.1; 4A_387/2016 vom 26. August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016 E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 6. März 2013 E. 4.2, je m.w.H.). Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetragen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht – wie dies hier geschehen ist – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfah- ren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; - 6 - BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). 4. Materielle Behandlung der Klage 4.1 Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen und Mietzins- senkungen im Kontext 4.1.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dies dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündi- gungsfrist mitteilen und begründen. Nach Abs. 3 der genannten Bestimmung muss er in gleicher Weise vorgehen, wenn er den Vertrag in anderer Weise einseitig zu Lasten des Mieters ändern will, etwa durch Verminderung der bisherigen Leistun- gen oder durch Einführung neuer Nebenkosten. Nach Art. 270b OR kann der Mie- ter die Mitteilung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Auch hier sind Mietzinserhöhungen den anderen einseitigen Vertrags- änderungen gleichgestellt, wie der Vergleich der beiden Absätze von Art. 270b OR zeigt. 4.1.2 Möchte der Mieter eine Senkung des Mietzinses erreichen, so muss er nach Art. 270a Abs. 1 OR zunächst an den Vermieter gelangen, eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen und dabei geltend machen, er habe Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, etwa einer Kostensenkung, einen übersetzten Ertrag aus der Vermietung erzielt.”

“Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung des Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich nicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei einem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR zu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der Vermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse darzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise dar- legen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nach- vollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei ab- zugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv we- sentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmer- wohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter an- gewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bun- desgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher Teile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug un- wesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Ve- loraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so dass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter die Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH,”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art.”

“Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s’étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis ; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117 II 458 consid. 2a et TF 4A_409/2009 du 1er février 2010 consid. 2.1). Le champ d’application de l’art. 269d al. 3 CO est large (TF 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral, reprenant la doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d al. 3 CO incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces généralement accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les buanderies ou les caves à vélos (ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine citée). L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne notamment la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et encore la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let.”

“Soweit die Klägerin einwendet, die VGV könne auf das privatrechtliche Verhältnis der Parteien schon wegen ihres verwaltungsrechtlichen Charakters keine Anwen- dung finden (act. Rz. 13 ff. und 27 f.), kann ihr nicht gefolgt werden. Die VGV mag zwar auch oder in erster Linie in einem öffentlich-rechtlichen Kontext ste- - 64 - hen. Die Beklagte anerkennt den privatrechtlichen Charakter der Beziehung zwi- schen den Parteien aber gerade auch dadurch, dass sie die Verordnung auf dem Wege der Vertragsänderung in die vertragliche Beziehung einzuführen sucht. Dies ist grundsätzlich nicht anders zu bewerten als die Schaffung von Allgemei- nen Mietbedingungen, die grundsätzlich durchaus auch auf dem Weg einer ein- seitigen Vertragsänderung zum Vertragsinhalt gemacht werden können (vgl. SVIT-Komm.-B- ROHRER, Art. 269d OR N 76, auch zu den Grenzen eines sol- chen Vorgehens). Im Falle der VGV erhalten die vielleicht einmal für den öffent- lich-rechtlichen Bereich geschaffenen Bestimmungen durch die beabsichtigte In- tegration in die Vertragsbeziehung der Parteien via Art. 269d Abs. 3 OR ohne weiteres auch einen privatrechtlichen Charakter. Das Gericht kann nachfolgend selbstverständlich nicht auf alle denkbaren Kons- tellationen eingehen, die sich bei künftigen Kündigungen ergeben können. Mög- lich ist immerhin eine Art Vorprüfung anhand der von den Parteien aufgeworfe- nen Fragen.”

“Soweit die Klägerin einwendet, die VGV könne auf das privatrechtliche Verhältnis der Parteien schon wegen ihres verwaltungsrechtlichen Charakters keine Anwen- dung finden (act. Rz. 13 ff. und 27 f.), kann ihr nicht gefolgt werden. Die VGV mag zwar auch oder in erster Linie in einem öffentlich-rechtlichen Kontext ste- - 48 - hen. Die Beklagte anerkennt den privatrechtlichen Charakter der Beziehung zwi- schen den Parteien aber gerade auch dadurch, dass sie die Verordnung auf dem Wege der Vertragsänderung in die vertragliche Beziehung einzuführen sucht. Dies ist grundsätzlich nicht anders zu bewerten als die Schaffung von Allgemei- nen Mietbedingungen, die grundsätzlich durchaus auch auf dem Weg einer ein- seitigen Vertragsänderung zum Vertragsinhalt gemacht werden können (vgl. SVIT-Komm.-B- ROHRER, Art. 269d OR N 76, auch zu den Grenzen eines sol- chen Vorgehens). Im Falle der VGV erhalten die vielleicht einmal für den öffent- lich-rechtlichen Bereich geschaffenen Bestimmungen durch die beabsichtigte In- tegration in die Vertragsbeziehung der Parteien via Art. 269d Abs. 3 OR ohne weiteres auch einen privatrechtlichen Charakter. Das Gericht kann nachfolgend selbstverständlich nicht auf alle denkbaren Kons- tellationen eingehen, die sich bei künftigen Kündigungen ergeben können. Mög- lich ist immerhin eine Art Vorprüfung anhand der von den Parteien aufgeworfe- nen Fragen. 4.3.2 Tragweite von Art. 269d Abs. 3 OR Soweit VISCHER als einziger Vertreter der Lehre die Auffassung vertritt, gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR könnten dem Mieter auch essentielle Teile der Sache bzw. seines Gebrauchsrechts entzogen werden, ist ihm zuzugestehen, dass aus dem Kontext der Erwägungen 3a und 3b von BGE 125 III 231 nicht ganz klar ist, ob das Bundesgericht damals nicht tatsächlich so weit gehen wollte wie der zit. Autor. Die Frage scheint jedoch seit BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.”

“Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N. 12 ad art. 270b CO). 2.2.2. Comme l’a relevé le Tribunal, suivant en cela l’appréciation de l’appelante, les montants dus par l’intimée à teneur du contrat de mandat représentent des frais accessoires au bail à ferme pour les prestations fournies en lien avec l’usage de la chose louée. Par conséquent, la hausse des montants dus en vertu du contrat de mandat est nulle faute d’avoir été notifiée à l’intimée à l’aide de la formule officielle mentionnant notamment les motifs de cette hausse. Par ailleurs, la prétention en paiement élevée par l’appelante se fonde notamment sur des soldes qui seraient dus pour les mois d’août et septembre 2019 alors que l’avenant au contrat de mandat a été signé par les parties le 4 octobre 2019. Une modification au détriment du locataire ne peut intervenir que pour le prochain terme de résiliation du contrat à teneur de l’art. 269d CO et l’appelante ne saurait donc se prévaloir de l’effet rétroactif prévu par l’article 12 de l’avenant au contrat de mandat. Enfin, l’appelante n’allègue pas que l’intimée a renoncé par avance et en toute connaissance de cause à contester la hausse des montants dus pour la mise à disposition de la patente. Une modification consensuelle valable du bail à ferme liant les parties ne saurait par conséquent être admise dans le cas d’espèce. Ce grief sera donc écarté et le jugement confirmé sur ce point. 2.3. L’appelante allègue que l’intimée aurait refusé de lui transmettre les informations nécessaires à l’accomplissement des formalités administratives lui incombant en sa qualité de titulaire de la patente mise à disposition. Le contrat aurait par conséquent été résilié en raison du comportement fautif de l’intimée qui demeurerait débitrice du montant des fermages jusqu’à l’échéance du bail en juin 2020. 2.3.1. En cas de résiliation extraordinaire du bail, le bailleur ne peut pas rester inactif et doit s’efforcer de relouer les locaux, afin de limiter le préjudice subit (art.”

“Il ne suffit pas que le bailleur fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé (Montini-Wahlen, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N. 12 ad art. 270b CO). 2.2.2. Comme l’a relevé le Tribunal, suivant en cela l’appréciation de l’appelante, les montants dus par l’intimée à teneur du contrat de mandat représentent des frais accessoires au bail à ferme pour les prestations fournies en lien avec l’usage de la chose louée. Par conséquent, la hausse des montants dus en vertu du contrat de mandat est nulle faute d’avoir été notifiée à l’intimée à l’aide de la formule officielle mentionnant notamment les motifs de cette hausse. Par ailleurs, la prétention en paiement élevée par l’appelante se fonde notamment sur des soldes qui seraient dus pour les mois d’août et septembre 2019 alors que l’avenant au contrat de mandat a été signé par les parties le 4 octobre 2019. Une modification au détriment du locataire ne peut intervenir que pour le prochain terme de résiliation du contrat à teneur de l’art. 269d CO et l’appelante ne saurait donc se prévaloir de l’effet rétroactif prévu par l’article 12 de l’avenant au contrat de mandat. Enfin, l’appelante n’allègue pas que l’intimée a renoncé par avance et en toute connaissance de cause à contester la hausse des montants dus pour la mise à disposition de la patente. Une modification consensuelle valable du bail à ferme liant les parties ne saurait par conséquent être admise dans le cas d’espèce. Ce grief sera donc écarté et le jugement confirmé sur ce point. 2.3. L’appelante allègue que l’intimée aurait refusé de lui transmettre les informations nécessaires à l’accomplissement des formalités administratives lui incombant en sa qualité de titulaire de la patente mise à disposition. Le contrat aurait par conséquent été résilié en raison du comportement fautif de l’intimée qui demeurerait débitrice du montant des fermages jusqu’à l’échéance du bail en juin 2020. 2.3.1. En cas de résiliation extraordinaire du bail, le bailleur ne peut pas rester inactif et doit s’efforcer de relouer les locaux, afin de limiter le préjudice subit (art.”

“November 2019 führte, wo das Bundesgericht auf eine Be- schwerde in Zivilsachen gegen das von LACHAT/BOHNET angesprochene Urteil der Chambre des baux et loyers de la Cour de justice vom 1. Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 43 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“A., Zürich 2022, Art. 269d N 175]; vgl. BGer, a.a.O., E. 2.3.1). Soweit der Vermieter mehr als nur untergeordnete Leistungsschmälerungen an- strebt, besteht zwischen den beiden Lehrmeinungen wie schon erwähnt im Ergeb- nis auch gar keine Differenz, denn soweit es um den Entzug eines wesentlichen Teils der Sache oder um eine wesentliche Schmälerung des Gebrauchsrechts geht, erachten HIGI/BÜHLMANN dies wie schon ausgeführt nicht als Vertragsände- rung nach Art. 269d Abs. 3 OR, sondern schlicht als verbotene und damit nich- tige/unwirksame Teilkündigung (DIES., Art. 269d OR N 175 i.V.m. N 172). In zwei wichtigen Nuancen ist das Bundesgerichtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 immerhin differenzierter formuliert als das Leiturteil BGE 125 III 231: Das Gericht hat einerseits den anwendbaren Prüfungsmassstab offen gelassen, was einschliesst, dass auch beide der vom Gericht zit. Lehrmeinungen im Einzelfall von Belang sein können. Andererseits erklärte das Bundesgericht, die vom Vermieter angestrebte Neuregelung der Zeiten zum Musizieren sei von den Vorinstanzen zu recht für verhältnismässig erklärt worden, denn sie schaffe einen Interessenaus- gleich für ein geregeltes und friedliches Zusammenleben (a.a.O., E.”

“HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O., N 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung verantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhö- hungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung streng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungs- pflicht fordert WEBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegrün- dungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr weit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung der Kenntnisse der Parteien (a.”

“explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O., N 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung verantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhö- hungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung streng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungs- pflicht fordert WEBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegrün- dungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr weit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung der Kenntnisse der Parteien (a.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte.”

“Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 36 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art.”

“Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen einseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die all- fällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des Vertragsgefüges (a.a.O., N 75). Ähnlich äussern sich HIGI, WILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor der Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke vor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen ab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien an sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten Änderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot von Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung - 36 - erfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsre- gimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwäche- rer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswir- kungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt von Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutz- gedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der Vertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht und die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, vor Art. 269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Be- achtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des allgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler bzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leis- tungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieter- seite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehan- schlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer Mieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die Treppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art.”

“Prenant appui sur cette jurisprudence, certains auteurs préconisent, lorsque la notification de la manifestation de volonté est effectuée au destinataire sous pli recommandé avec dépôt d'un avis de retrait postal, une application de la théorie relative de la réception à d'autres actes du droit du bail que l'avis de majoration de loyer (art. 269d CO) et l'avis comminatoire (art. 257d CO), en particulier à la notification du congé, voire prônent même une application uniforme de cette théorie de la réception pour tous les actes de droit civil (Bohnet/Montini, op. cit., n° 21 ad art. 257d CO; Lachat, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 266a CO). Ils invoquent les horaires d'ouverture des guichets postaux, la clarté et la cohérence du droit ainsi que la protection de la partie faible. Cette opinion minoritaire ne convainc pas le Tribunal fédéral, qui rappelle l'application de la théorie relative de la réception lorsque le locataire reçoit un avis de hausse de loyer afin qu'il bénéficie effectivement du délai de réflexion de dix jours de l'art. 269d al. 1 CO et de la possibilité de résilier le contrat s'il n'entend pas accepter la hausse ou la contester. La juridiction fédérale en a fait de même pour la communication de l'avis comminatoire dans l'intention que le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux jouisse de l'entier du délai de 30 jours pour réunir les fonds lui permettant de régler son loyer échu. Notre Haute Cour juge ainsi que ces considérations particulières ne sauraient valoir pour d'autres actes (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). En outre, le système de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'émetteur et du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, de prendre connaissance tardivement, respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication.”

“269d OR nicht besonders nachzuweisen habe, dass er sich über die Schuldpflicht bzw. den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a = Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Andererseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu rechnen. Auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft verweise in seinen Erwägungen zur Anwendbarkeit von Art. 269d OR auf "substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter" (KGE BL 400 18 834 vom 9. April 2019 E. 4.2), welche deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellen würden. Vor diesem Hintergrund erachtete die Vorinstanz eine Berücksichtigung der Hauswartungskosten von durchschnittlich CHF 4'770.00 zuzüglich einer vertretbaren Erhöhung von 10% als gerechtfertigt (so auch Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 7. Februar 2020 [150 16 17 V und 150 16 200 V] E. 35), sodass ab der Abrechnungsperiode 2009/2010 unter diesem Kostenpunkt mit rund CHF 5'247.00 bzw. pro Klagpartei CHF”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid.”

“Elle soutient que dans la mesure où l'intimée ne se serait pas plainte de cet état lors de l'état des lieux d'entrée ni en cours de bail, ce qui devrait être interprété comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, la prise en compte de l'état de l'appartement serait arbitraire et « contre-productive », en relevant que le loyer fixé par les premiers juges serait tellement bas qu'il empêcherait toute amélioration, si bien que le logement continuerait à se dégrader. Le grief surprend. Ce n'est en effet pas parce qu'un locataire ne demande pas à son bailleur de remédier à la vétusté d'un appartement qu'il ne peut pas être tenu compte de l'état général de celui-ci dans la fixation du loyer. En outre, si le locataire peut faire valoir certains droits en cas de défauts, il appartient principalement et spontanément au bailleur d'entretenir la chose pour qu'elle reste dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (cf. art. 256 al. 1 CO). Enfin le bailleur, si cela est justifié, notamment par une amélioration apportée à la chose, est en droit d'augmenter le loyer à certaines conditions (cf. art. 269d CO et 270b al. 1 CO). Le moyen doit être rejeté. 5.4.4 L'appelante fait valoir que le loyer précédent aurait dû être « mieux pris en compte ». Un tel moyen ne saurait conduire à admettre un loyer supérieur à celui arrêté par les premiers juges. D'une part, on ignore totalement si les loyers précédents étaient ou non abusifs, et ce en 2001 déjà, et l'appelante n'apporte aucun élément sur ce point. D'autre part, même si on peut supposer l'état de vétusté de l'appartement déjà au moment des anciennes locations (dès 2001), cet élément devait être pris en compte pour déterminer le loyer initial admissible en 2014 et conduire à un loyer sensiblement plus bas que celui de logements de même taille mais équipés de manière moderne. Dans ce cadre, l'appelante prétend encore que l'intimée aurait pu faire valoir une baisse de loyer en début de bail, comme lors de chaque renouvellement du loyer. Au vu des principes prévalant pour la fixation d'un loyer initial lorsqu'un calcul de rendement n'est pas possible, l'abstention de l'intimée n'est toutefois pas propre à démontrer que, vu les statistiques cantonales pertinentes et l'état de vétusté de l'appartement, le loyer qui devait être refixé, faute pour la bailleresse d'avoir adressé la formule officielle à sa locataire en début de bail, aurait dû être arrêté à plus de 1'000 francs.”

“Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie damit ihr Recht schonend, jedenfalls nicht missbräuchlich aus. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die Beschwerdegegnerin habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger bemittelten Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht. Erst recht muss eine einseitige Vertragsänderung, analog zur Erhöhung des Mietzinses nach Art. 269d Abs. 1 OR, zulässig sein, geht diese doch in der Regel weniger weit als eine Kündigung. Sodann leuchtet nicht ein, inwiefern es missbräuchlich sein soll, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlassen will. Der in diesem Zusammenhang vorgebrachte erstinstanzliche Verweis auf Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit geht an der Sache vorbei, wenn und soweit die Beschwerdeführerin als Subjekt des Zivilrechts auftritt, wovon die Vorinstanz ausging. Geradezu unerfindlich ist, weshalb es betreffend mit öffentlichen Mitteln vergünstigte Wohneinheiten willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sein soll, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Im Übrigen trifft dies nach dem Gesagten in dieser Absolutheit nicht zu, will doch die Beschwerdeführerin die persönlichen Umstände der Mietenden berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sind der Beschwerdegegnerin ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen somit auch nicht grundsätzlich unzumutbar.”

“Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die Beschwerde- gegnerin habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger bemittelten Mieten- den. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begrün- dung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräfti- gen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertrags- beendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Miss- brauchs - auch im Mietrecht. Erst recht muss eine einseitige Vertragsänderung, analog zur Erhöhung des Mietzinses nach Art. 269d Abs. 1 OR, zulässig sein, geht diese doch in der Regel weniger weit als eine Kündigung. Sodann leuchtet nicht ein, inwiefern es missbräuchlich sein soll, dass die Beschwerdeführerin wesentli- che Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlassen will. Der in diesem Zusammenhang vorgebrachte erstinstanzliche Verweis auf Prinzipien der Rechts- staatlichkeit geht an der Sache vorbei, wenn und soweit die Beschwerdeführerin als Subjekt des Zivilrechts auftritt, wovon die Vorinstanz ausging. Geradezu uner- findlich ist, weshalb es betreffend mit öffentlichen Mitteln vergünstigte Wohnein- heiten willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sein soll, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Im Übrigen trifft dies nach dem Gesagten in dieser Absolutheit nicht zu, will doch die Beschwerdefüh- rerin die persönlichen Umstände der Mietenden berücksichtigen. - 15 - Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sind der Beschwerdegegnerin ein Woh- nungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen somit auch nicht grundsätzlich unzumutbar.”

“Une résiliation ne pourrait prendre effet qu’à un terme de résiliation plus éloigné, devrait être notifiée conformément à l’art. 266l CO et les locataires pourraient alors revendiquer la protection conférée par les articles 271ss CO. Aucune disposition du règlement n’influençait directement les relations contractuelles entre la Ville de Genève et les locataires de ses logements à caractère social. Cet acte normatif avait pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l’assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers (consid. 8). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conditions générales au contrat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (Lachat/Grobet Thorens, op. cit., pp. 713-714). La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge doit examiner le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s’inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En d’autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art.”

“3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert.”

“2.3). L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait, selon certains auteurs, être généralisée à toute la Suisse, y compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, avant que le bien ne soit loué à un tiers. De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie. Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent locataire, il commet un faux dans les titres (D. LACHAT, K. GROBET THORENS, X. RUBLI et P. STASNI, Le bail à loyer, réédition revue et complétée, 2019, p. 252). 4.1.7. L'art. 269d al. 2 CO, applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO, prévoit expressément la nullité de la majoration du loyer lorsque celle-ci n'a pas été notifiée au moyen de la formule officielle (let. a) ou que les motifs n'y sont pas indiqués (let. b). Ainsi, lorsque la formule officielle n'a pas été employée par le bailleur alors qu'elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y a pas été motivée, le Tribunal fédéral a retenu, selon une interprétation téléologique fouillée de l'art. 270 al. 2 CO, la nullité partielle du contrat, limitée au loyer, au sens de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 120 II 206, SJ 1994, p. 237 ; 120 II 341 consid. 5d ; 140 III 583 consid. 3.2). La jurisprudence se montre rigoureuse s'agissant des mentions portées sur les formules officielles. Ainsi une hausse de loyer signifiée est nulle lorsque les motifs de majoration, non mentionnés dans la formule officielle, sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, ou lorsqu'ils ne sont, selon le principe de la confiance, pas suffisamment précis pour que le destinataire en comprenne toute la portée.”

“Der Wortlaut der zitierten Be- stimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung des finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin un- mittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Ne- benkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden Änderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei wei- tem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach 26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim auf- zugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte versuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das privatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht er- fasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietver- träge nachträglich komplett neu auszugestalten. Die Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR i.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle gänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern.”

“Der Wortlaut der zitierten Be- stimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung des finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin un- - 6 - mittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Ne- benkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden Änderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei wei- tem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach 26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim auf- zugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte versuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das privatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht er- fasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietver- träge nachträglich komplett neu auszugestalten. Die Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR i.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle gänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen ausle- gungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert. Autant l'acceptation d'une prestation partielle n'a pas d'incidence sur le solde de la créance, autant le locataire, par l'acceptation tacite d'une simple offre de diminuer en partie un loyer abusif, ne renonce pas, de manière fictive ou présumée, à faire valoir le reste des droits que lui confère la loi.”

“Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert. Autant l'acceptation d'une prestation partielle n'a pas d'incidence sur le solde de la créance, autant le locataire, par l'acceptation tacite d'une simple offre de diminuer en partie un loyer abusif, ne renonce pas, de manière fictive ou présumée, à faire valoir le reste des droits que lui confère la loi.”

“Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. infra consid. 2.1.3). Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de l'avantage offert. Autant l'acceptation d'une prestation partielle n'a pas d'incidence sur le solde de la créance, autant le locataire, par l'acceptation tacite d'une simple offre de diminuer en partie un loyer abusif, ne renonce pas, de manière fictive ou présumée, à faire valoir le reste des droits que lui confère la loi.”

“Lehrmeinungen In der Lehre wird den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR fast durchs Band eine beschränkte Bedeutung zuerkannt. B. ROHRER kritisiert sie als Verstoss gegen das Konsensualprinzip nach den allge- meinen Regeln für Vertragsänderungen und beruft sich auf ein nicht in der amtli- chen Sammlung publiziertes Bundesgerichtsurteil vom 28. März 1995 (MRA 5/95, S. 256 ff., E. 2b). Sie zuzulassen rechtfertige sich einzig vor dem Hintergrund der - 35 - Änderungskündigung, die nach dem klassischen System die einzige Alternative zur konsensualen Änderung bilde, dem Vermieter jedoch als Folge von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR untersagt sei (SVIT-Komm. ROHRER B.,”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid.”

“Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht- sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti- siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Änderungs- kündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beabsichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Vertragsände- rung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhöhung nach ab- soluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grundsätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten Mietzins- festsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins im lau- fenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt, das be- stehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen eklatanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumgehung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter vor miss- bräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (KOLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung als Motiv - 70 - einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtli- chen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff.”

“Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und darüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten ge- mäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich nicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der Klägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit und Wahrheit. Überdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbun- den. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV de- finiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsied- lungsangebot die Kündigung vor. Noch einen Schritt weiter gehe die Beklagte, soweit sie sich das Recht heraus- nehme, die massgeblichen Grössen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen durch eine blosse Änderung der VGV einseitig zu verändern. Dies widerspreche der Pflicht zur Mitteilung und Begründung jeglicher Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR. Eventuell seien die angestrebten Anpassungen unzumutbar und damit als miss- bräuchlich zu erklären. Unter dem Titel «Zusatzpflichten auf Basis VGV» vertusche die Beklagte insbesondere, dass mit der Umsiedlungspflicht gemäss Art. 5 VGV - 7 - ein fundamentaler Eingriff in das Gebrauchsrecht und die Privatsphäre erfolge, weil die Klägerin nicht mehr als Witwe und Einzelperson das Objekt mieten könne, und zwar obwohl ihr nicht zugemutet werden könne, das Mietobjekt mit fremden Mitbewohnern zu teilen, ein Objekt, das dafür wie schon erwähnt auch gar nicht geeignet sei. Im ursprünglichen Vertrag seien keine Belegungsvorschriften vor- handen gewesen. Bei der Vertragsumschreibung nach dem Tode des Ehemanns der Klägerin sei die Unterbelegung zwar in einem Begleitschreiben vom”

“Eine einseitige Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR ist ebenso auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfbar wie eine Mietzinserhöhung. Bei der Einfüh- rung von neuen allgemeinen Vertragsbedingungen ist zu beurteilen, ob diese die Rechtsstellung des Mieters in einer Weise beeinträchtigen, die sich auch finanziell auswirken kann und im Übrigen, ob die neuen Bedingungen mit dem geltenden Gesetzesrecht übereinstimmen (SVIT-Kommentar/ROHRER, N 76 zu Art. 269d OR). Wie in der Präsidialverfügung vom 17. Mai 2021 bereits erwähnt (act. 11 E. 2.), ist im vorliegenden Fall – in welchem die Beklagte mit der einseitigen Ver- tragsänderung letztlich ihre in der VGV festgelegten Absichtserklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechts kundtut – also zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündigungsschutz vorliegt. Eine abschlies- sende Prüfung ist jedoch erst im Anschluss an eine Kündigung möglich, lässt sich doch nicht schon im Voraus beurteilen, ob ein objektiv erkennbares schutzwürdi- ges Interesse an einer noch auszusprechenden Kündigung besteht oder nicht, denn dies hängt von den dannzumal geltend gemachten Gründen, von der Situa- tion der Mieterinnen und Mieter (vgl.”

“ZMP 2021 Nr. 13 Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 273c OR; Art. 4 DSG; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO. Ein- führung von Kündigungsgrundsätzen und Informationspflichten durch ein- seitige Vertragsänderung. Rechtsschutzinteresse. Sieht ein unbefristeter Mietvertrag ein thematisch nicht beschränktes Kündi- gungsrecht der Vermieterin vor, so ändert sich durch die Einführung von Grund- sätzen zur Ausübung des Kündigungsrechts via eine einseitige Vertragsände- rung nichts an der materiellen Ausgangslage. Die Mieter können auf den Kündi- gungsschutz nicht gültig im Voraus verzichten. Erst wenn eine konkrete Kündi- gung im Raum steht, lässt sich die Tragweite des Kündigungsschutzes beurtei- len. Die einseitige Vertragsänderung ist daher bedeutungslos, ähnlich wie ein Vorbehalt bei einer Mietzinserhöhung. An einer Klage darüber besteht kein Rechtsschutzinteresse (E. III.2.2). Gleiches gilt für Informationspflichten, die den Mietern mit der Vertragsänderung auferlegt werden sollen (insbes. betr. Einkom- menssituation): Die Sammlung von Daten auf Vorrat verstösst gegen das Daten- schutzgesetz.”

“Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver- tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich daher um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih- ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha- ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang - 14 - vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie- ren.”

“Erfasst werden namentlich Sachverhalte, bei denen eine Vertragspartei gegen Treu und Glauben verstösst oder die Vermieterschaft ihre überlegene Position ausnutzt, um ein Missverhält- nis zwischen Leistung und Gegenleistung zu schaffen (BSK BV-CARDINAUX, Art. 109 N 12). Art. 109 Abs. 1 BV schützt in persönlicher Hinsicht ausschliesslich den Mieter als die schwächere Partei im Mietverhältnis (BSK BV-CARDINAUX, Art. 109 N 10; ähnlich OFK BV-BIAGGINI, 2. A., Art. 109 N 3; SGK BV-ALVAREZ, 4. A., Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung der Vermieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Beru- fungsklägerin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Ausführungen zur an- geblich fehlerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeacht- lich. 9. 9.1. Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen aus- legungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann darauf verwiesen werden. Bedeutungslos ist in diesem Zusam- menhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins fest- setzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver- - 78 - traglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichen- dem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren. 9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestim- mung («zu Lasten des Mieters»). 9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art.”

“Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab.”

“N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des Änderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfrei- heit des Vermieters etwas ab. Sie erfasse nur einseitige Änderungen zulasten des Mieters, ob sich die betroffene Klausel nun im Vertrag selber, in Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen oder in einer Hausordnung finde. Die Änderung zulasten des Mieters sei Tatbestandsmerkmal. Ob dies der Fall sei, sei daher entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht erst im Rahmen der Missbrauchsprü- fung relevant (a.”