Art. 269c

“Les travaux allaient se dérouler en janvier 2024. Le fond du litige était de savoir si un échelonnement de loyers parfaitement valable du point de vue civil convenu contractuellement entre le bailleur et le locataire en application d’une des méthodes de calcul civile – soit la réadaptation aux loyers du quartier – avant que le locataire demandât des travaux à plus-value pouvait être poursuivi une fois les travaux terminés. Aucune des jurisprudences citées par le DT ne traitait expressément de la question litigieuse. L’art. 10 al. 1 LDTR prévoyait que le département fixait le loyer après travaux comme condition de l’autorisation mais n’indiquait pas que ce loyer devrait être celui applicable au moment de l’instruction de la demande d’autorisation de construire, comme le soutenait le DT. Pour savoir quel loyer avant travaux prendre en considération, il fallait appliquer l’art. 11 al. 3 LDTR dont la lettre d tenait compte de tous les types de loyers des art. 269 ss CO, donc y compris le loyer échelonné de l’art. 269c CO et du loyer indexé de l’art. 269b CO. Comme les travaux allaient se terminer en hiver 2024, le loyer après travaux devait être fixé, pendant trois ans, dès la fin de ceux-ci, à CHF 1'790.- / mois (CHF 21'480.- / an) jusqu’au 30 avril 2024, CHF 1’810.- / mois (CHF 21'720.- / an) du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et CHF 1'830.- / mois (CHF 21'960 / an) du 1er mai 2025 jusqu’à la fin de la période de contrôle. Il était par ailleurs inadmissible que le département exigeât le dépôt d’une autorisation de construire, une fois les travaux faits, pour que le service LDTR changeât son préavis uniquement au niveau de l’échelon du moment du bail en cours ; d’une part, c’était un gaspillage de temps et d’argent, d’autre part les conditions de l’art. 10A al. 2 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01) n’étaient pas remplies et, enfin, on ne se trouvait pas dans un cas de circonstances qui auraient été inconnues ou inexistantes avant la délivrance de l’autorisation puisque l’échelonnement était connu.”

“Le Tribunal fédéral considère en effet que le loyer échelonné couvre l'ensemble des frais pour toute la durée du bail, les parties ayant anticipé la variation des facteurs de fixation du loyer. Toutefois, lorsque la conclusion de la clause d'échelonnement ne visait pas l'anticipation de l'évolution des critères de fixation du loyer mais un autre but, tel celui d'accorder un rabais au locataire ou d'arriver progressivement à un loyer procurant un rendement suffisant, la date de référence à prendre en compte peut être celle de la conclusion de la clause d'échelonnement, si telle semble avoir été la volonté des parties au moment de sa conclusion et pour peu que la convention d'échelonnement précise deux points : d'une part, le but de l'échelonnement (qui ne doit pas être l'anticipation des coûts) et, d'autre part, les bases de calcul du loyer échelonné (taux hypothécaire, IPC, etc.). En outre, pour le taux hypothécaire, l'application de l'article 13 al. 4 OBLF doit également être réservée (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit. n. 38 ad. art. 269c CO; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 668s). Lorsque les parties ont laissé le bail se reconduire tacitement à la fin de la période d'échelonnement, chacune d'elles peut fonder une demande d'adaptation ultérieure du loyer, à son choix, sur la méthode absolue ou relative. Si l'une des parties se prévaut de la méthode relative, on appréciera le nouveau loyer en fonction de l'évolution des critères relatifs à compter de la date d'expiration de la période d'échelonnement. On doit admettre une dérogation à cette dernière règle, et permettre aux parties de remonter au-delà de cette date, quand la clause d'échelonnement n'avait pas pour but d'anticiper l'évolution probable des coûts (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 668). 4.3 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à juste titre le taux en vigueur au 1er février 2013, soit la date de la conclusion de la clause d'échelonnement, pour le comparer avec celui du 1er février 2020. Ils ont considéré à raison que le loyer avait été échelonné pour tenir compte des nuisances engendrées par le chantier du CEVA et non pour anticiper les coûts.”

“Dans certaines de ces hypothèses, notamment lorsqu'il ne s'agit que d'étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d'ores et déjà admissible, il convient de prendre comme premier point de référence, pour l'application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné (signature du bail à loyers échelonnés, notification d'une hausse de loyer comportant un échelonnement, conclusion de la transaction prévoyant des loyers échelonnés). Encore faut-il, pour ce faire, que les parties aient manifesté clairement et d'une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu'elles n'entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse; cela supposerait qu'elles aient mentionné expressément, dans l'acte considéré (contrat de bail, avis de majoration non contesté, procès-verbal de transaction), les bases de calcul dudit loyer (niveau des coûts, en particulier du taux hypothécaire, et de l'indice suisse des prix à la consommation) et que l'on puisse en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l'expiration de la convention d'échelonnement (pour un exemple de ce type de clause, cf. Beat Rohrer, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 22 ad art. 269c CO). À ce défaut, on présumera que les parties ont entendu régler la question du loyer jusqu'à la date d'expiration du bail et c'est en fonction du niveau des coûts et des prix arrêté à cette date que sera examinée la validité matérielle d'une hausse de loyer subséquente (cf. arrêt 4C.390/1998 du 3 mai 1999 consid. 3b/cc). Il s'agit là d'une présomption de fait qu'il est possible de renverser par une contre-preuve (sur les notions de présomption de fait et de contre-preuve, cf. ATF 120 II 393 consid. 4; 115 II 305; arrêt 4A_554/2021 du 2 mai 2022 consid. 3.2).”

“Les appelants font grief aux premiers juges de ne s'être pas référés au taux hypothécaire de référence de décembre 2018 pour le comparer avec celui de février 2020 dans le calcul de la réduction du loyer consécutivement à la baisse du taux hypothécaire. 4.1 En vertu de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. La baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation (ATF 119 II 32 c.3.c.aa). Si le bail est indexé ou échelonné, le locataire ne peut demander une baisse de loyer que pour l'échéance contractuelle (LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 661). 4.2 L'échelonnement peut résulter d'une clause insérée dans le contrat de bail, d'une convention ultérieure entre les parties, d'une transaction judiciaire ou extra-judiciaire ou encore d'un avis de majoration (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 7 ad. art. 269c CO). En application de la méthode relative, la date de référence pour le calcul du nouveau loyer est celle de l'expiration de la clause d'échelonnement, que celle-ci résulte du contrat, d'un avis de majoration ou d'une transaction judiciaire (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb et c). Le Tribunal fédéral considère en effet que le loyer échelonné couvre l'ensemble des frais pour toute la durée du bail, les parties ayant anticipé la variation des facteurs de fixation du loyer. Toutefois, lorsque la conclusion de la clause d'échelonnement ne visait pas l'anticipation de l'évolution des critères de fixation du loyer mais un autre but, tel celui d'accorder un rabais au locataire ou d'arriver progressivement à un loyer procurant un rendement suffisant, la date de référence à prendre en compte peut être celle de la conclusion de la clause d'échelonnement, si telle semble avoir été la volonté des parties au moment de sa conclusion et pour peu que la convention d'échelonnement précise deux points : d'une part, le but de l'échelonnement (qui ne doit pas être l'anticipation des coûts) et, d'autre part, les bases de calcul du loyer échelonné (taux hypothécaire, IPC, etc.”

“Die Rüge ist unbegründet. Im Ergebnis macht die Beschwerdeführerin geltend, im Mietvertrag vom 28. März 2018 zwischen den Beschwerdegegnerinnen und der damaligen Vermieterschaft sei eine Mietzinsstaffelung vereinbart worden. Gemäss Art. 269c OR ist die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird (lit. a), wenn der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird (lit.”

“Die Rüge ist unbegründet. Im Ergebnis macht die Beschwerdeführerin geltend, im Mietvertrag vom 28. März 2018 zwischen den Beschwerdegegnerinnen und der damaligen Vermieterschaft sei eine Mietzinsstaffelung vereinbart worden. Gemäss Art. 269c OR ist die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird (lit. a), wenn der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird (lit.”

“Les travaux allaient se dérouler en janvier 2024. Le fond du litige était de savoir si un échelonnement de loyers parfaitement valable du point de vue civil convenu contractuellement entre le bailleur et le locataire en application d’une des méthodes de calcul civile – soit la réadaptation aux loyers du quartier – avant que le locataire demandât des travaux à plus-value pouvait être poursuivi une fois les travaux terminés. Aucune des jurisprudences citées par le DT ne traitait expressément de la question litigieuse. L’art. 10 al. 1 LDTR prévoyait que le département fixait le loyer après travaux comme condition de l’autorisation mais n’indiquait pas que ce loyer devrait être celui applicable au moment de l’instruction de la demande d’autorisation de construire, comme le soutenait le DT. Pour savoir quel loyer avant travaux prendre en considération, il fallait appliquer l’art. 11 al. 3 LDTR dont la lettre d tenait compte de tous les types de loyers des art. 269 ss CO, donc y compris le loyer échelonné de l’art. 269c CO et du loyer indexé de l’art. 269b CO. Comme les travaux allaient se terminer en hiver 2024, le loyer après travaux devait être fixé, pendant trois ans, dès la fin de ceux-ci, à CHF 1'790.- / mois (CHF 21'480.- / an) jusqu’au 30 avril 2024, CHF 1’810.- / mois (CHF 21'720.- / an) du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et CHF 1'830.- / mois (CHF 21'960 / an) du 1er mai 2025 jusqu’à la fin de la période de contrôle. Il était par ailleurs inadmissible que le département exigeât le dépôt d’une autorisation de construire, une fois les travaux faits, pour que le service LDTR changeât son préavis uniquement au niveau de l’échelon du moment du bail en cours ; d’une part, c’était un gaspillage de temps et d’argent, d’autre part les conditions de l’art. 10A al. 2 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01) n’étaient pas remplies et, enfin, on ne se trouvait pas dans un cas de circonstances qui auraient été inconnues ou inexistantes avant la délivrance de l’autorisation puisque l’échelonnement était connu.”

“En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). A certaines conditions, il est possible de prévoir un loyer échelonné (art. 269c CO). Un échelonnement du loyer peut notamment résulter, comme en l'espèce, d'une majoration notifiée postérieurement à la conclusion du bail (ATF 121 III 397 consid. 2b/aa). Lorsqu'il s'agit de majorer le loyer, le bailleur doit d'emblée indiquer un motif qui le lie pour la suite de la procédure (art. 269d al. 1 et 2 CO; ATF 118 II 130 consid. 2a). En vertu de l'art. 269d CO, l'avis de majoration du loyer, qui doit être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton, doit indiquer les motifs de la hausse de loyer. Les motifs précis de la hausse, le cas échéant les montants correspondant à chaque motif invoqué, doivent figurer sur la formule officielle (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF), ou sur une lettre annexée à la condition que la formule officielle s'y réfère expressément (art. 19 al. 1bis OBLF). Une augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration (ou de la lettre d'accompagnement) ne contient aucune motivation ou une motivation insuffisamment précise (ATF 137 III 362 consid.”

“3 LDTR et comme rappelé par la jurisprudence ci-dessus, c’est ce loyer qui devait être pris en compte pour la fixation du loyer après travaux et c’est ainsi à bon droit que le DT l’a bloqué, après travaux autorisés, pour une durée de trois ans. De plus, conformément à la lettre de l’art. 10 al. 1 LDTR, le montant maximum du loyer fixé après travaux constituant une « condition de l’autorisation », sa fixation doit forcément intervenir avant son prononcé, soit dans la cadre de l’instruction de la demande. Il ne saurait dès lors être pris en compte dans ce cadre des échelons futurs dudit loyer ni la date de réalisation de travaux. Seul pourrait tout au plus être prise en compte l’impossibilité économique du propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration du loyer, laquelle n’est toutefois pas alléguée, ni au demeurant démontrée, ici. Cette solution apparait également conforme à l’art. 14 al. 1 LDTR qui stipule que pendant la période de contrôle les loyers ne peuvent être dépassés. Les facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération dans la fixation du loyer, notamment en lien avec les art. 269 et ss CO, tels que les échelonnements de loyer (art. 269c CO) prévus aux art. 11 al. 1 let. d LDTR ne trouvent en outre pas à s’appliquer, s’agissant d’un loyer fixé en application du mode de calcul particulier prévu à l’art. 11 al. 3 LDTR. Quant à l’avis doctrinal mentionné par la recourante (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 286) selon lequel un échelonnement prévu antérieurement aux travaux ne peut être exclu par le DT, il ne saurait être compris comme l’entend cette dernière. En effet, durant la période de contrôle, dans le cas d’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, lorsque, comme en l’espèce, le loyer avant travaux permet économiquement au propriétaire de supporter leur coût sans majoration, seul le dernier loyer brut avant travaux autorisés doit servir de loyer de référence. En revanche, comme retenu par le Tribunal fédéral, le loyer échelonné prévu dans le contrat de bail avant travaux ne peut être exclu par le département, après la période de contrôle. Ce n’est toutefois qu’à ce moment-là qu’il pourra s’appliquer. 27.         La recourante se plaint encore implicitement d'une violation de la primauté du droit fédéral en tant que le DT avait fait primer l'art.”

“Les appelants font grief aux premiers juges de ne s'être pas référés au taux hypothécaire de référence de décembre 2018 pour le comparer avec celui de février 2020 dans le calcul de la réduction du loyer consécutivement à la baisse du taux hypothécaire. 4.1 En vertu de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. La baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation (ATF 119 II 32 c.3.c.aa). Si le bail est indexé ou échelonné, le locataire ne peut demander une baisse de loyer que pour l'échéance contractuelle (LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 661). 4.2 L'échelonnement peut résulter d'une clause insérée dans le contrat de bail, d'une convention ultérieure entre les parties, d'une transaction judiciaire ou extra-judiciaire ou encore d'un avis de majoration (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 7 ad. art. 269c CO). En application de la méthode relative, la date de référence pour le calcul du nouveau loyer est celle de l'expiration de la clause d'échelonnement, que celle-ci résulte du contrat, d'un avis de majoration ou d'une transaction judiciaire (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb et c). Le Tribunal fédéral considère en effet que le loyer échelonné couvre l'ensemble des frais pour toute la durée du bail, les parties ayant anticipé la variation des facteurs de fixation du loyer. Toutefois, lorsque la conclusion de la clause d'échelonnement ne visait pas l'anticipation de l'évolution des critères de fixation du loyer mais un autre but, tel celui d'accorder un rabais au locataire ou d'arriver progressivement à un loyer procurant un rendement suffisant, la date de référence à prendre en compte peut être celle de la conclusion de la clause d'échelonnement, si telle semble avoir été la volonté des parties au moment de sa conclusion et pour peu que la convention d'échelonnement précise deux points : d'une part, le but de l'échelonnement (qui ne doit pas être l'anticipation des coûts) et, d'autre part, les bases de calcul du loyer échelonné (taux hypothécaire, IPC, etc.”

“Dans certaines de ces hypothèses, notamment lorsqu'il ne s'agit que d'étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d'ores et déjà admissible, il convient de prendre comme premier point de référence, pour l'application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné (signature du bail à loyers échelonnés, notification d'une hausse de loyer comportant un échelonnement, conclusion de la transaction prévoyant des loyers échelonnés). Encore faut-il, pour ce faire, que les parties aient manifesté clairement et d'une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu'elles n'entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse; cela supposerait qu'elles aient mentionné expressément, dans l'acte considéré (contrat de bail, avis de majoration non contesté, procès-verbal de transaction), les bases de calcul dudit loyer (niveau des coûts, en particulier du taux hypothécaire, et de l'indice suisse des prix à la consommation) et que l'on puisse en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l'expiration de la convention d'échelonnement (pour un exemple de ce type de clause, cf. Beat Rohrer, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 22 ad art. 269c CO). À ce défaut, on présumera que les parties ont entendu régler la question du loyer jusqu'à la date d'expiration du bail et c'est en fonction du niveau des coûts et des prix arrêté à cette date que sera examinée la validité matérielle d'une hausse de loyer subséquente (cf. arrêt 4C.390/1998 du 3 mai 1999 consid. 3b/cc). Il s'agit là d'une présomption de fait qu'il est possible de renverser par une contre-preuve (sur les notions de présomption de fait et de contre-preuve, cf. ATF 120 II 393 consid. 4; 115 II 305; arrêt 4A_554/2021 du 2 mai 2022 consid. 3.2).”

“3 LDTR et comme rappelé par la jurisprudence ci-dessus, c’est ce loyer qui devait être pris en compte pour la fixation du loyer après travaux et c’est ainsi à bon droit que le DT l’a bloqué, après travaux autorisés, pour une durée de trois ans. De plus, conformément à la lettre de l’art. 10 al. 1 LDTR, le montant maximum du loyer fixé après travaux constituant une « condition de l’autorisation », sa fixation doit forcément intervenir avant son prononcé, soit dans la cadre de l’instruction de la demande. Il ne saurait dès lors être pris en compte dans ce cadre des échelons futurs dudit loyer ni la date de réalisation de travaux. Seul pourrait tout au plus être prise en compte l’impossibilité économique du propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration du loyer, laquelle n’est toutefois pas alléguée, ni au demeurant démontrée, ici. Cette solution apparait également conforme à l’art. 14 al. 1 LDTR qui stipule que pendant la période de contrôle les loyers ne peuvent être dépassés. Les facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération dans la fixation du loyer, notamment en lien avec les art. 269 et ss CO, tels que les échelonnements de loyer (art. 269c CO) prévus aux art. 11 al. 1 let. d LDTR ne trouvent en outre pas à s’appliquer, s’agissant d’un loyer fixé en application du mode de calcul particulier prévu à l’art. 11 al. 3 LDTR. Quant à l’avis doctrinal mentionné par la recourante (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 286) selon lequel un échelonnement prévu antérieurement aux travaux ne peut être exclu par le DT, il ne saurait être compris comme l’entend cette dernière. En effet, durant la période de contrôle, dans le cas d’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, lorsque, comme en l’espèce, le loyer avant travaux permet économiquement au propriétaire de supporter leur coût sans majoration, seul le dernier loyer brut avant travaux autorisés doit servir de loyer de référence. En revanche, comme retenu par le Tribunal fédéral, le loyer échelonné prévu dans le contrat de bail avant travaux ne peut être exclu par le département, après la période de contrôle. Ce n’est toutefois qu’à ce moment-là qu’il pourra s’appliquer. 27.         La recourante se plaint encore implicitement d'une violation de la primauté du droit fédéral en tant que le DT avait fait primer l'art.”

“3 LDTR et comme rappelé par la jurisprudence ci-dessus, c’est ce loyer qui devait être pris en compte pour la fixation du loyer après travaux et c’est ainsi à bon droit que le DT l’a bloqué, après travaux autorisés, pour une durée de trois ans. De plus, conformément à la lettre de l’art. 10 al. 1 LDTR, le montant maximum du loyer fixé après travaux constituant une « condition de l’autorisation », sa fixation doit forcément intervenir avant son prononcé, soit dans la cadre de l’instruction de la demande. Il ne saurait dès lors être pris en compte dans ce cadre des échelons futurs dudit loyer ni la date de réalisation de travaux. Seul pourrait tout au plus être prise en compte l’impossibilité économique du propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration du loyer, laquelle n’est toutefois pas alléguée, ni au demeurant démontrée, ici. Cette solution apparait également conforme à l’art. 14 al. 1 LDTR qui stipule que pendant la période de contrôle les loyers ne peuvent être dépassés. Les facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération dans la fixation du loyer, notamment en lien avec les art. 269 et ss CO, tels que les échelonnements de loyer (art. 269c CO) prévus aux art. 11 al. 1 let. d LDTR ne trouvent en outre pas à s’appliquer, s’agissant d’un loyer fixé en application du mode de calcul particulier prévu à l’art. 11 al. 3 LDTR. Quant à l’avis doctrinal mentionné par la recourante (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 286) selon lequel un échelonnement prévu antérieurement aux travaux ne peut être exclu par le DT, il ne saurait être compris comme l’entend cette dernière. En effet, durant la période de contrôle, dans le cas d’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, lorsque, comme en l’espèce, le loyer avant travaux permet économiquement au propriétaire de supporter leur coût sans majoration, seul le dernier loyer brut avant travaux autorisés doit servir de loyer de référence. En revanche, comme retenu par le Tribunal fédéral, le loyer échelonné prévu dans le contrat de bail avant travaux ne peut être exclu par le département, après la période de contrôle. Ce n’est toutefois qu’à ce moment-là qu’il pourra s’appliquer. 27.         La recourante se plaint encore implicitement d'une violation de la primauté du droit fédéral en tant que le DT avait fait primer l'art.”