Art. 267a

“le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat, op. cit., p. 1038 et p. 1040). 5.2 En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué entre les parties. De même, aucun avis des défauts n'a été adressé par le recourant à l'intimé. Par ailleurs, à titre superfétatoire, la Cour retient que les factures produites sont dénuées de force probante. En effet, il n'est pas possible de déterminer quels sont les tapis concernés par les factures de nettoyage et s'ils étaient présents dans les chambres louées. Les objets ont en outre été déposés au nettoyage le 19 juillet 2019, soit plus de 4 mois et demi après de départ de l'intimé. De même, la facture produite sous pièce 24 présentée comme des frais de remplacement de la literie et de la vaisselle est quasiment illisible et rédigée en italien. De surcroît, elle concerne nombre d'autres objets sans lien avec l'allégué du recourant (balais, seaux, chiffons, etc.), sans que l'on puisse établir de lien avec les chambres louées et sans explication de la raison pour laquelle ces biens ont été achetés le 26 mai 2019, soit près de 3 mois après de départ du locataire, et ceci en Italie.”

“Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 1038, § 4.1 et p. 1040, § 4.5). Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer. Il peut le faire en mentionnant ses réserves. Dans ce cas, le procès-verbal ne vaut pas moyen de preuve pour les points contestés (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 7.1.2). En l'espèce, l'état des lieux de sortie mentionne que les défauts relevés, à savoir notamment les trous et impacts aux plafonds, la réparation de la rambarde extérieure, du support de store cassé ou encore de la paroi de douche endommagée sont à la charge de la locataire. De plus, l'état des lieux est signé par les parties. A cet égard, les explications fournies par la locataire quant à des pressions subies pour signer ledit document ne ressortent pas de la procédure.”

“Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache bei Beendigung der Miete im Zustand zurückgeben, der sich aus dem vorausgesetzten Gebrauch ergibt. Art. 267a OR verlangt vom Vermieter, dass er die Sache bei Rückgabe prüft und allfällige Mängel sofort, d.h. innerhalb weniger Werktage, in spezifizierter Form rügt, d.h. in einer Weise, aus welcher der Mieter klar ersehen kann, wofür er in An- spruch genommen werden soll. Offen bleiben kann, ob sich die Klägerin bei der vorliegenden Art der Beendigung überhaupt auf Ziff. 3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor.”

“311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 26 febbraio 2021 della locatrice contro la decisione 28 gennaio 2021 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 7 maggio 2021 della conduttrice (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali).   2.         L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime.   Difetti dell’appartamento   3.         Il Pretore aggiunto ha dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla riconsegna dell’ente locato ai sensi dell’art. 267a CO (consid. 1 e 1.4.1 della decisione impugnata, a cui si rinvia), secondo cui il locatore deve segnalare immediatamente al conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile e sopporta l’onere della prova. Nel seguito, il primo giudice ha ritenuto tardiva la notifica di cui al doc. E, spedita il 22 maggio 2019 e dunque solo 7 giorni dopo il sopralluogo di riconsegna, nell’ambito del quale la locatrice aveva preso consapevolezza dello stato dell’appartamento, non essendovi difetti di dubbia causa o entità ancora da appurare. Il Pretore aggiunto ha riconosciuto che in tale occasione (15 maggio 2019) la locatrice aveva comunque già sollevato delle rimostranze orali relativamente a “sporcizia dell’appartamento”, al “danno al parquet della camera da letto” e a “due buchi nella sala da bagno” (teste P__________). Tuttavia, la segnalazione della prima problematica (sporcizia) non è stata sufficientemente precisa e specifica e non è pertanto valida, ritenuto oltretutto che alla luce della sua manifesta intenzione di ristrutturare l’appartamento, la locatrice non avrebbe potuto in buona fede pretendere dalla conduttrice tutte quelle pulizie che si sarebbero inevitabilmente rese necessarie anche dopo la fine dei lavori, rispettivamente la pulizia delle installazioni che sarebbero state sostituite.”

“En revanche, s'il s'agit de choses appartenant à l'inventaire, le fermier doit les restituer à la fin du bail de même espèce et valeur que lors de l'établissement de l'inventaire ou payer la moins-value (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - CARRON, art. 299 n. 6 et 7). A teneur de l'art. 299a CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond (al. 1). Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier (al. 3 CO). Le fermier doit indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose. Cette disposition est relativement impérative en faveur du fermier (Roncoroni, Commentaire romand, Code des obligations I 2ème éd. 2012, n. 3 ad art. 299a CO). La réglementation de la vérification de l'état de la chose et de l'avis au fermier prévue par l'art. 299a CO correspond matériellement à celle du droit du bail à loyer (art. 267a CO), à laquelle il est renvoyé (Roncoroni, op. cit., ad art. 299a CO n° 1). L'art. 267a CO est de droit relativement impératif en faveur du locataire; le contrat ne peut pas valablement dispenser le bailleur de donner un avis immédiat des défauts s'il entend en demander réparation au locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 1040). L'avis des défauts du bailleur doit être clair, précis et détaillé. Il doit comporter, de manière reconnaissable par le locataire, la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un avis général des défauts tels que «taches dans la cuisine», «locaux pas en ordre» ou «le locataire répond de tous les dégâts» n'est pas suffisant. L'avis des défauts n'est soumis à aucune forme. Il peut être oral. En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu'il a donné à temps l'avis des défauts et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, pp. 1039-1040). Le bailleur doit donner «immédiatement» cet avis, c'est-à-dire, en principe, dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l'état des lieux de sortie et la restitution des locaux.”

“Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (al. 2). La compensation constitue une cause d'extinction de la créance. Le juge rejette la requête de mainlevée si le débiteur rend vraisemblable l'existence, le montant et l'exigibilité de la créance dont il est titulaire à l'encontre du créancier. De simples allégations sont insuffisantes (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 126, ad art. 82 LP). La compensation suppose une déclaration soumise à réception (article 124 al. 1 CO), laquelle peut intervenir avant la procédure de mainlevée ou durant celle-ci (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 129, ad art. 82 LP). 2.1.3 Selon l'art. 267a al. 1 CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toutes responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). 2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intimée dispose d'une reconnaissance de dette, comme l'a retenu le Tribunal. C'est en outre à juste titre que celui-ci a considéré que la recourante n'avait pas rendu vraisemblable son exception de compensation. En effet, l'intimée n'était pas locataire de l'arcade louée par la recourante, mais uniquement exploitante du restaurant situé dans celle-ci. Elle ne peut dès lors être débitrice de sommes dues en lien avec d'éventuels dommages causés aux locaux loués. Dans son courrier du 21 août 2020, la recourante a d'ailleurs fait valoir ses prétentions à l'encontre des locataires, à savoir D______ et E______ et non à l'encontre de l'intimée. La condition de la réciprocité de créances exigée par l'art. 120 CO n'est par conséquent pas réalisée. A cela s'ajoute qu'aucun élément du dossier ne permet de retenir que les locataires ou l'intimée auraient retiré des structures fixes de l'arcade louée, en violation de l'art. 4 de la convention du 7 novembre 2018.”

“Darauf ging aber der Rechtsvertreter der Beklagten nicht weiter ein. Dafür, dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde, ist die Beklagte beweispflichtig. Ob die Mängelrüge bereits am 11. April 2018 der Post übergeben wurde und am 12. April 2018 im Zugriffsbereich des Klägers eintraf, ist damit nicht bewie- sen. Die Vorinstanz traf diesbezüglich keine richterliche Fragepflicht. Die richterliche Mitwirkung bei der Sachverhaltserstellung war nämlich, trotz der im Mietrecht vorherrschenden sozialen Untersuchungsmaxime, aufgrund der anwaltlichen Vertretung der Parteien eingeschränkt. Es ergibt sich aus den von der Beklagten eingereichten Unterlagen, dass der Kläger der Beklagten in seinem Schreiben vom 24. April 2018 mitgeteilt hat, die Mängelrüge am 14. April 2018 erhalten zu haben. Wird auf den 14. April 2018 abgestellt, er- weist sich die Zustellung der Mängelrüge, 11 Tage nach der Rückgabe, zwei- fellos als verspätet. Besondere Umstände, die eine Verlängerung der Frist rechtfertigen würden, so z.B. das Vorliegen versteckter Mängel (Art. 267a Abs. 2 OR), werden vorliegend nicht geltend gemacht. Die Rüge vom 11. Ap- ril 2018 ist somit offensichtlich verspätet. Das Schadenersatzbegehren der Beklagten scheitert bereits an einer gültigen Mängelrüge. Die verspätete - 25 - Mängelrüge hat zur Folge, dass der Mieter auch von der Haftung für Mängel befreit ist, für die er eigentlich einstehen müsste. (...).» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident”

“Auch sei von Seiten der Beklagten nicht vorgebracht worden, es habe sich um versteckte Mängel gehandelt. Einzig die Anzahl gerügter Mängel könne noch für eine grosszügige Handhabung der Rüge- frist sprechen. Da dem Kläger jedoch in der Schlussrechnung vom 15. No- vember 2018 (act. 3/8) lediglich vier Positionen angelastet worden seien, re- lativiere sich die Anzahl der Mängel wieder. Zumal aufgrund der grossen Anzahl Mängel in der Mängelrüge davon auszugehen sei, dass jeder ent- deckte Mangel darin aufgenommen worden sei, greife auch das Argument von H._____ nicht, die Annahme einer kürzeren Rügefrist als von einer Wo- che rechtfertige sich nicht, da die Abklärung des Vermieters, für welche Mängel er den Mieter verantwortlich machen könne bzw. wolle, ohne Weite- res ein paar Tage in Anspruch nehmen könne (vgl. SVIT-Komm.-Müller, a.a.O., Art. 267-267a OR N 54). In Würdigung aller Umstände erweise sich die Mängelrüge vom 11. April 2018 im vorliegenden Fall als verspätet, womit die Beklagte ihre Ansprüche verwirkt habe (Art. 267a Abs. 2 OR) (act. 5 Erw. III.2.1.9). b) Der Vollständigkeit halber ging die Vorinstanz auch auf die einzelnen, von der Beklagten gerügten, Mängel - keine planen Herdplatten, verschmutzte bzw. fleckige Wände im Bad und im Wohnzimmer, verklemmte Rollgurte für Rollladen, unterlassene Endreinigung - ein und führte aus, dass lediglich für - 8 - die Malerarbeiten im Bad in der Höhe von Fr. 95.– Schadenersatz zu leisten wäre, nämlich maximal für die verbleibende Lebensdauer von 4.5 Jahren (gemäss paritätischer Lebensdauertabelle 8 Jahre Lebensdauer) zuzügl. 1% Anteil Abfallentsorgung (act. 5 Erw. III.2.1.10-2.7.4). Zumal die Forderung der Beklagten abzuweisen sei, sei sie gemäss Antrag des Klägers zu ver- pflichten, das Mieterkautionskonto bei der D._____, Konto Nr. ..., in der Hö- he von Fr. 4'140.– zuzügl. Zins vollumfänglich zugunsten des Klägers freizu- geben (act. 5 Erw. III.3). 3. In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die die Mängelrüge rechtzeitig erho- ben wurde. Diesbezüglich sind die Parteivorbringen darzulegen a) Die Beklagte hält an der rechtzeitigen Erhebung der Mängelrüge fest.”

“Par conséquent, quand bien même le Tribunal n'a pas précisé que le devis du 13 juillet 2020 portait sur le parquet de la chambre de gauche, il n'était pas possible de comprendre autre chose, de sorte que l'établissement des faits n'apparaît, là encore, pas arbitraire. 3. Le recourant reproche au Tribunal de ne pas avoir discuté la validité de l'avis des défauts s'agissant des marques et éclats sur le parquet de la chambre de gauche et d'avoir retenu l'existence d'un défaut, alors que les marques alléguées par la partie intimée ne ressortaient pas des pièces au dossier. 3.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2). Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer. Il peut le faire en mentionnant ses réserves. Dans ce cas, le procès-verbal ne vaut pas moyen de preuve pour les points contestés (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 7.1.2). 3.2 En l'espèce, le recourant a émis des réserves relativement aux marques sur le parquet dans l'état des lieux de sortie, qui n'a, dès lors, pas valeur de preuve.”

“Dans un ultime grief, l'appelante estime que le Tribunal a erré en mettant à sa charge des frais de nettoyage du local initialement payés par l'intimée. Elle se fonde sur ce point sur des photographies du logement prises le jour de la sortie des locaux le 28 septembre 2017. Toutefois, ces photographies, produites tardivement en appel, sont irrecevables et écartées des débats. En outre, cette prétention peut d'emblée être écartée dès lors que ne figure au dossier aucun avis des défauts, ce qui décharge l'intimée de toute responsabilité. En effet, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2). En outre, le grief est insuffisamment motivé dès lors que l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait fait une fausse application du droit en retenant, sans que cela ne soit contesté, que l'appelante avait empêché l'intimée de procéder elle-même au nettoyage des locaux et qu'elle avait ainsi elle-même créé le dommage réclamé. En outre, les frais facturés de 450 fr. ont été jugés exorbitants pour le nettoyage du studio et le lavage en machine de housses de canapés et de rideaux.”

“1 LP est très vraisemblablement fondée (TF 4A_580/2019 du 16 avril 2020 consid. 3.1 ; 5A_473/2012 du 17 août 2012 consid. 1.1 ; 5P.69/2003, précité, consid. 5.3.1 et les références citées). Cette condition n'est réalisée que lorsque les chances de gagner le procès sont nettement plus élevées pour le poursuivi que pour le poursuivant (TF 4A_580/2019, précité, consid. 3.1 « "Sehr wahrscheinlich begründet" bedeute, dass die Prozesschancen des Schuldners als deutlich besser erscheinen müssten als jene des Gläubigers ») (sur le tout : TF 4A_286/2020 consid 3.1 du 25 août 2020). 3.2.2 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Burkalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 35b ad art. 267-267a CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 806 n° 4.3 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n°s 26-30 ad art. 267a CO ; TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2). 3.3 En l'espèce, la demande au fond a été déposée par la recourante pour valider les mesures provisionnelles en date du 7 octobre 2020. Le premier juge a refusé la suspension provisoire pour le motif que les créances de l'intimée contre la recourante, déduites en poursuite, paraissaient fondées, soit 350 fr.”

“Darauf ging aber der Rechtsvertreter der Beklagten nicht weiter ein. Dafür, dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde, ist die Beklagte beweispflichtig. Ob die Mängelrüge bereits am 11. April 2018 der Post übergeben wurde und am 12. April 2018 im Zugriffsbereich des Klägers eintraf, ist damit nicht bewie- sen. Die Vorinstanz traf diesbezüglich keine richterliche Fragepflicht. Die richterliche Mitwirkung bei der Sachverhaltserstellung war nämlich, trotz der im Mietrecht vorherrschenden sozialen Untersuchungsmaxime, aufgrund der anwaltlichen Vertretung der Parteien eingeschränkt. Es ergibt sich aus den von der Beklagten eingereichten Unterlagen, dass der Kläger der Beklagten in seinem Schreiben vom 24. April 2018 mitgeteilt hat, die Mängelrüge am 14. April 2018 erhalten zu haben. Wird auf den 14. April 2018 abgestellt, er- weist sich die Zustellung der Mängelrüge, 11 Tage nach der Rückgabe, zwei- fellos als verspätet. Besondere Umstände, die eine Verlängerung der Frist rechtfertigen würden, so z.B. das Vorliegen versteckter Mängel (Art. 267a Abs. 2 OR), werden vorliegend nicht geltend gemacht. Die Rüge vom 11. Ap- ril 2018 ist somit offensichtlich verspätet. Das Schadenersatzbegehren der Beklagten scheitert bereits an einer gültigen Mängelrüge. Die verspätete - 25 - Mängelrüge hat zur Folge, dass der Mieter auch von der Haftung für Mängel befreit ist, für die er eigentlich einstehen müsste. (...).» Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang. Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident”

“De leur côté, les intimés considèrent que le Président s’est fondé sur tous les éléments du dossier pour retenir que l’avis des défauts n’a pas été notifié en temps utile. Ils relèvent que, par son témoignage, le gérant ne fait que déclarer des généralités et que son courriel à sa secrétaire ne fait que confirmer le fait qu’il lui a donné mission, le 5 mars 2018, d’établir un avis des défauts. Ils soutiennent que le Président n’a pas retenu la version la plus favorable aux locataires, comme le prétend le recourant, mais qu’il a simplement constaté que le recourant n’avait pas prouvé avoir informé à temps les locataires des défauts. Ils soulignent encore qu’ils n’ont jamais modifié leur version des faits quant à la date de réception de l’avis des défauts. En effet, ils n’ont jamais admis l’avoir reçu le lendemain du 7 mars 2018, mais ont simplement déclaré qu’il était daté du 7 mars 2018. Partant, ils considèrent que la décision du Président doit être confirmée sur ce point. 2.4. Selon l'art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Conformément à l’art. 8 CC, il incombe au bailleur de prouver que l’avis des défauts a été donné en temps utile ; il lui appartient aussi d’établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il les a signalés. C’est la date de notification de l’avis qui compte (théorie de la réception absolue), non celle de la réception effective par le locataire. La doctrine retient entre deux et trois jours ouvrables, maximum une semaine ; ainsi, il a été jugé qu’un avis de défauts donné 27 jours après la remise des locaux était tardif ; idem pour un avis donné trois semaines, respectivement un mois, après la remise des locaux. La sanction en cas d’omission est sans appel : le locataire est déchargé de toute responsabilité (art.”

“Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Mietsache in dem Zu- stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Mieter haftet entsprechend für den vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch der Sache BSK OR I-W EBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267 Rz 4). Zwingend vorausgesetzt ist eine Mängelrüge vonseiten des Vermieters (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267a Rz 1). Gemäss Art. 267a OR muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt der Vermieter dies, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Massgeblich ist der Zugang der Rüge, denn es handelt sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Mängelrüge untersteht keinem Formerfordernis, erfolgt aber meist schriftlich im Anschluss an ein Rückgabeprotokoll (BSK OR I- W EBER, Art. 267a Rz 2-3; ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 31). Die Rüge kann frühestens bei der Rückgabe erfolgen, da erst dann feststeht, in welchem Zustand der Mieter die Sache zurückgibt. Die Rück- gabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der endgültige Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zu- gunsten des Vermieters hervorgeht (ZK OR-Higi/Wildisen, 5.”

“C'est en outre à juste titre que celui-ci a considéré que la recourante n'avait pas rendu vraisemblable son exception de compensation. En effet, l'intimée n'était pas locataire de l'arcade louée par la recourante, mais uniquement exploitante du restaurant situé dans celle-ci. Elle ne peut dès lors être débitrice de sommes dues en lien avec d'éventuels dommages causés aux locaux loués. Dans son courrier du 21 août 2020, la recourante a d'ailleurs fait valoir ses prétentions à l'encontre des locataires, à savoir D______ et E______ et non à l'encontre de l'intimée. La condition de la réciprocité de créances exigée par l'art. 120 CO n'est par conséquent pas réalisée. A cela s'ajoute qu'aucun élément du dossier ne permet de retenir que les locataires ou l'intimée auraient retiré des structures fixes de l'arcade louée, en violation de l'art. 4 de la convention du 7 novembre 2018. En effet, la recourante n'a produit aucun constat ou état des lieux de sortie des locaux attestant de la réalité de ses allégations sur ce point. En violation de l'art. 267a CO, la recourante a en outre omis de former de réclamation à ce titre immédiatement après la restitution des locaux, laquelle est intervenue au plus tard en mars 2019. Il en résulte que les locataires, et, cas échéant, l'intimée, étaient déchargés de toute responsabilité à cet égard. La thèse de la recourante est qui plus est contredite par le fait qu'elle a versé la première tranche en 100'000 fr. de l'indemnité convenue le 21 mars 2019, sans faire valoir de prétention relative à un dommage imputable à l'intimée en lien avec une violation de l'art. 4 de la convention du 7 novembre 2018 La recourante n'a en tout état de cause pas rendu vraisemblable qu'elle avait effectivement subi un dommage du montant qu'elle allègue, puisqu'elle n'a produit à l'appui de ses allégations que de simples devis de travaux, qui ne suffisent pas à attester que ceux-ci ont été exécutés et financés par ses soins. Rien ne permet par ailleurs de retenir que la réduction de loyer, octroyée à la nouvelle locataire pour les mois de septembre 2019 à février 2020, soit plusieurs mois après la sortie de D______ et E______, serait en lien avec une éventuelle violation de leurs devoirs par ces derniers ou par l'intimée.”

“311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 26 febbraio 2021 della locatrice contro la decisione 28 gennaio 2021 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 7 maggio 2021 della conduttrice (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali).   2.         L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime.   Difetti dell’appartamento   3.         Il Pretore aggiunto ha dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla riconsegna dell’ente locato ai sensi dell’art. 267a CO (consid. 1 e 1.4.1 della decisione impugnata, a cui si rinvia), secondo cui il locatore deve segnalare immediatamente al conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile e sopporta l’onere della prova. Nel seguito, il primo giudice ha ritenuto tardiva la notifica di cui al doc. E, spedita il 22 maggio 2019 e dunque solo 7 giorni dopo il sopralluogo di riconsegna, nell’ambito del quale la locatrice aveva preso consapevolezza dello stato dell’appartamento, non essendovi difetti di dubbia causa o entità ancora da appurare. Il Pretore aggiunto ha riconosciuto che in tale occasione (15 maggio 2019) la locatrice aveva comunque già sollevato delle rimostranze orali relativamente a “sporcizia dell’appartamento”, al “danno al parquet della camera da letto” e a “due buchi nella sala da bagno” (teste P__________). Tuttavia, la segnalazione della prima problematica (sporcizia) non è stata sufficientemente precisa e specifica e non è pertanto valida, ritenuto oltretutto che alla luce della sua manifesta intenzione di ristrutturare l’appartamento, la locatrice non avrebbe potuto in buona fede pretendere dalla conduttrice tutte quelle pulizie che si sarebbero inevitabilmente rese necessarie anche dopo la fine dei lavori, rispettivamente la pulizia delle installazioni che sarebbero state sostituite.”

“ZMP 2021 Nr. 9 Art. 267 OR; Art. 267a OR; Art. 91-92 OR. Gläubigerverzug bei der Rückgabe des Mietobjekts. Rechtzeitige Mängelrüge. Verweigert die Vermieterin die Rücknahme des Mietobjekts pflichtwidrig, obwohl der Mieter die Rückgabe gehörig anbietet (Verbaloblation), gerät sie in Annahme- verzug. Die Rückgabehandlung kann diesfalls mit der Postaufgabe der Schlüssel an die Vermieterin erfolgen, womit auch der Fristenlauf für die Erhebung der Män- gelrüge beginnt. Angesichts der in Sachen Liegenschaftsverwaltung erfahrenen Vermieterin und dem kleinen Mietobjekt von lediglich 1½-Zimmern erweist sich eine Frist von zwei bis drei Tagen für die Erhebung der Mängelrüge als angemes- sen. Aus dem Urteil des Mietgerichts MG190021-L/U vom 23. Oktober 2020 (Oberge- richts-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Mosele, Gerichtsschreiber Meienberg): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 19. September 2014 mietete der Kläger und Widerbe- klagte (nachfolgend Kläger) von der Beklagten und Widerklägerin (nachfolgend Beklagte) die 1.”

“le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat, op. cit., p. 1038 et p. 1040). 5.2 En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué entre les parties. De même, aucun avis des défauts n'a été adressé par le recourant à l'intimé. Par ailleurs, à titre superfétatoire, la Cour retient que les factures produites sont dénuées de force probante. En effet, il n'est pas possible de déterminer quels sont les tapis concernés par les factures de nettoyage et s'ils étaient présents dans les chambres louées. Les objets ont en outre été déposés au nettoyage le 19 juillet 2019, soit plus de 4 mois et demi après de départ de l'intimé. De même, la facture produite sous pièce 24 présentée comme des frais de remplacement de la literie et de la vaisselle est quasiment illisible et rédigée en italien. De surcroît, elle concerne nombre d'autres objets sans lien avec l'allégué du recourant (balais, seaux, chiffons, etc.), sans que l'on puisse établir de lien avec les chambres louées et sans explication de la raison pour laquelle ces biens ont été achetés le 26 mai 2019, soit près de 3 mois après de départ du locataire, et ceci en Italie.”

“Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 1038, § 4.1 et p. 1040, § 4.5). Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer. Il peut le faire en mentionnant ses réserves. Dans ce cas, le procès-verbal ne vaut pas moyen de preuve pour les points contestés (ACJC/1355/2020 du 28 septembre 2020 consid. 7.1.2). En l'espèce, l'état des lieux de sortie mentionne que les défauts relevés, à savoir notamment les trous et impacts aux plafonds, la réparation de la rambarde extérieure, du support de store cassé ou encore de la paroi de douche endommagée sont à la charge de la locataire. De plus, l'état des lieux est signé par les parties. A cet égard, les explications fournies par la locataire quant à des pressions subies pour signer ledit document ne ressortent pas de la procédure.”

“Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866 mit Verweis auf BGE 119 II 437 E. 2.b). 2.1.6. Die Überprüfung auf Mängel hat im Zeitpunkt zu erfolgen, in dem die Miet- sache tatsächlich zurückgegeben wird oder unmittelbar im Anschluss daran. In besonderen, durch das Verhalten des Mieters bedingten Fällen – wie z.B. heimli- che Wohnungsräumung und gleichzeitiges Verschwinden des Mieters vor dem vereinbarten Rückgabetermin – kann das auch erst drei Tage nach der "Rückga- be" sein oder gar noch später, z.B. wenn nach dem Ablauf der Mietdauer mittels polizeilicher Hilfe die Mietsache beschafft oder der Zugang zu ihr bewerkstelligt werden muss. Unmassgebend ist demgegenüber, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Miet- verhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw. wäre (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 14; vgl. auch ZMP 1992 Nr. 17 - 7 - E. 1a). Findet keine gemeinsame Rückgabe bzw. Rücknahme des Mietobjekts statt, sondern werden – wie vorliegend – die Schlüssel, nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigert hat, ihr postalisch zugestellt, stellt sich die Frage, wann der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe zu verorten ist. HIGI/WILDISEN führen dazu aus, könne der Mieter die Rückgabe tatsächlich (z.B. durch Zusendung der Schlüssel bei unbeweglichen Sachen) durchsetzen, so gelte – unabhängig von den übrigen Folgen des Annahmeverzugs – als für die Prüfung massgebender Zeitpunkt der Rückgabe der Augenblick, in dem die Rückgabehandlung durchge- setzt worden sei (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 15). Sie präzisieren, bei der Zusendung aller Schlüssel durch den Mieter z.B. sei das im Zeitpunkt der Annah- meverweigerung der Sendung der Fall; sei eine Abholungseinladung notwendig, so sei die Rückgabe "im Regelfall spätestens" mit dem unbenützten Ablauf der Abholfrist vollzogen.”

“Rücknahme des Mietobjekts statt, sondern werden – wie vorliegend – die Schlüssel, nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigert hat, ihr postalisch zugestellt, stellt sich die Frage, wann der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe zu verorten ist. HIGI/WILDISEN führen dazu aus, könne der Mieter die Rückgabe tatsächlich (z.B. durch Zusendung der Schlüssel bei unbeweglichen Sachen) durchsetzen, so gelte – unabhängig von den übrigen Folgen des Annahmeverzugs – als für die Prüfung massgebender Zeitpunkt der Rückgabe der Augenblick, in dem die Rückgabehandlung durchge- setzt worden sei (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 15). Sie präzisieren, bei der Zusendung aller Schlüssel durch den Mieter z.B. sei das im Zeitpunkt der Annah- meverweigerung der Sendung der Fall; sei eine Abholungseinladung notwendig, so sei die Rückgabe "im Regelfall spätestens" mit dem unbenützten Ablauf der Abholfrist vollzogen. Dies in Analogie zu den Grundsätzen der Empfangstheorie bei Willenserklärungen, indes mit dem Vorbehalt, die direkte Anwendung der Grundsätze der Empfangstheorie falle ausser Betracht, da die Rückgabehandlung Besitzesverschaffung und nicht empfangsbedürftige Willenserklärung sei (ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 15 sowie Fn. 24). 2.1.7. Das Bundesgericht verortete im Urteil 4A_388/2013 die Rückgabe auf den Tag, an welchem die Mieterin die Schlüssel – wie zuvor von ihr angekündigt, wenn keine Reaktion auf den von ihr vorgeschlagenen Rückgabetermin erfolge – mit eingeschriebenem Brief an die Liegenschaftsverwaltung sandte (Urteil des Bun- desgerichts 4A_388/2013 v. 7.1.2014 Sachverhalt und E. 2.3.2., publ. in: mp 2/14 S. 143 ff.; vgl. auch Urteil des Mietgerichts Horgen MG170001 v. 11.1.2019 E. II.3.5.2., publ. in: mp 3/19 S. 249 ff. und MRA 2/20 S. 95 ff. mit Kommentie- rung). 2.1.8. Gemäss Ziffer 14 der "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohn- räume", welche zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrages erklärt wurden, hat die Rückgabe spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr bzw. – fällt der Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Ruhe- oder Feiertag – am darauffolgenden lokalen Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu erfolgen. Wie aus der E-Mail-Korrespondenz des Klägers mit dem Rechtsvertreter der Beklagten hervorgeht, hat Ersterer am 26.”

“Der An- nahmeverzug der Mieterin trat deshalb bereits mit dem Übergabeangebot der Schlüssel, am 3. April 2018, ein (vgl. dazu ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 62-63). Der Kläger durfte die Schlüssel mit Postaufgabe vom 3. April 2018 zurückzusenden (analog zu BGer 4A_388/2013). Dass er dies ungeachtet der konkreten Umstände auf Seiten der Beklagten durch- - 22 - setzte, mag befremden, ändert aber nichts daran, dass der Kläger als Mieter zur Rückgabe der Wohnung (spätestens) per 3. April 2018 verpflichtet war, und er berechtigt war, den gegangenen Weg zu gehen. 6. a) Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Mietsache in dem Zu- stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Mieter haftet entsprechend für den vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch der Sache (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267 Rz 4). Zwingend vorausgesetzt ist eine Mängelrüge vonseiten des Vermieters (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267a Rz 1). Gemäss Art. 267a OR muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt der Vermieter dies, so ver- liert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Massgeblich ist der Zugang der Rüge, denn es handelt sich um eine empfangsbedürftige Wil- lenserklärung. Die Mängelrüge untersteht keinem Formerfordernis, erfolgt aber meist schriftlich im Anschluss an ein Rückgabeprotokoll (BSK OR I- WEBER, Art. 267a Rz 2-3; ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 31). Die Rüge kann frühestens bei der Rückgabe erfolgen, da erst dann feststeht, in welchem Zustand der Mieter die Sache zurückgibt. Die Rück- gabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der endgültige Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zu- gunsten des Vermieters hervorgeht (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5.”

“Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866 mit Verweis auf BGE 119 II 437 E. 2.b). 2.1.6. Die Überprüfung auf Mängel hat im Zeitpunkt zu erfolgen, in dem die Miet- sache tatsächlich zurückgegeben wird oder unmittelbar im Anschluss daran. In besonderen, durch das Verhalten des Mieters bedingten Fällen – wie z.B. heimli- che Wohnungsräumung und gleichzeitiges Verschwinden des Mieters vor dem vereinbarten Rückgabetermin – kann das auch erst drei Tage nach der "Rückga- be" sein oder gar noch später, z.B. wenn nach dem Ablauf der Mietdauer mittels polizeilicher Hilfe die Mietsache beschafft oder der Zugang zu ihr bewerkstelligt werden muss. Unmassgebend ist demgegenüber, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Miet- verhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw. wäre (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 14; vgl. auch ZMP 1992 Nr. 17 - 7 - E. 1a). Findet keine gemeinsame Rückgabe bzw. Rücknahme des Mietobjekts statt, sondern werden – wie vorliegend – die Schlüssel, nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigert hat, ihr postalisch zugestellt, stellt sich die Frage, wann der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe zu verorten ist. HIGI/WILDISEN führen dazu aus, könne der Mieter die Rückgabe tatsächlich (z.B. durch Zusendung der Schlüssel bei unbeweglichen Sachen) durchsetzen, so gelte – unabhängig von den übrigen Folgen des Annahmeverzugs – als für die Prüfung massgebender Zeitpunkt der Rückgabe der Augenblick, in dem die Rückgabehandlung durchge- setzt worden sei (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267a OR N 15). Sie präzisieren, bei der Zusendung aller Schlüssel durch den Mieter z.B. sei das im Zeitpunkt der Annah- meverweigerung der Sendung der Fall; sei eine Abholungseinladung notwendig, so sei die Rückgabe "im Regelfall spätestens" mit dem unbenützten Ablauf der Abholfrist vollzogen.”

“Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache bei Beendigung der Miete im Zustand zurückgeben, der sich aus dem vorausgesetzten Gebrauch ergibt. Art. 267a OR verlangt vom Vermieter, dass er die Sache bei Rückgabe prüft und allfällige Mängel sofort, d.h. innerhalb weniger Werktage, in spezifizierter Form rügt, d.h. in einer Weise, aus welcher der Mieter klar ersehen kann, wofür er in An- spruch genommen werden soll. Offen bleiben kann, ob sich die Klägerin bei der vorliegenden Art der Beendigung überhaupt auf Ziff. 3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor.”

“pour le remplacement d'une poubelle et 1'493 fr. pour des travaux de réfection d'une douche. La recourante ne semble contester que les deux dernières créances en leur opposant des arguments juridiques, soit que l'état des lieux de sortie ne chiffre pas les dégâts énoncés, qu'il serait également trop imprécis et insuffisamment détaillé pour engager la responsabilité du locataire (art. 267a CO) et que le locataire n'aurait pas eu la possibilité jusqu'à l'expiration du bail de réparer lui-même les défauts ou de les faire réparer par une entreprise de son choix. L'état des lieux de sortie a été établi le 30 juin 2019, date d'expiration du bail, si bien que la recourante aurait pu se préoccuper auparavant de remédier aux défauts à ses frais, soit réduire le dommage, ce qu'elle n'a pas entrepris. Cet état des lieux fait mention des dégâts invoqués par l’intimée en ce qui concerne la cuisine (« poubelle cassée ») et la salle d’eau (« porte de douche cassée, ne ferme pas »). Dépourvu d'ambiguïté, il répond aux exigences de l'art. 267a CO, la recourante ne contestant d’ailleurs pas le constat du premier juge selon lequel la signataire de l’état des lieux a admis la responsabilité du locataire et ne se plaint que de la quotité des frais de remise en état de la douche. En conséquence, c’est à juste titre que l’autorité intimée a considéré que l’état des lieux de sortie valait avis des défauts. Compte tenu de ce qui précède, les chances de la poursuivante de gagner le procès apparaissent, sous l'angle de la vraisemblance, nettement plus élevées que celles du poursuivi, si bien que la décision refusant la suspension provisoire de la poursuite doit être confirmée et le recours rejeté. 4. Il s’ensuit que le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art.”

“En revanche, s'il s'agit de choses appartenant à l'inventaire, le fermier doit les restituer à la fin du bail de même espèce et valeur que lors de l'établissement de l'inventaire ou payer la moins-value (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - CARRON, art. 299 n. 6 et 7). A teneur de l'art. 299a CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond (al. 1). Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier (al. 3 CO). Le fermier doit indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose. Cette disposition est relativement impérative en faveur du fermier (Roncoroni, Commentaire romand, Code des obligations I 2ème éd. 2012, n. 3 ad art. 299a CO). La réglementation de la vérification de l'état de la chose et de l'avis au fermier prévue par l'art. 299a CO correspond matériellement à celle du droit du bail à loyer (art. 267a CO), à laquelle il est renvoyé (Roncoroni, op. cit., ad art. 299a CO n° 1). L'art. 267a CO est de droit relativement impératif en faveur du locataire; le contrat ne peut pas valablement dispenser le bailleur de donner un avis immédiat des défauts s'il entend en demander réparation au locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 1040). L'avis des défauts du bailleur doit être clair, précis et détaillé. Il doit comporter, de manière reconnaissable par le locataire, la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un avis général des défauts tels que «taches dans la cuisine», «locaux pas en ordre» ou «le locataire répond de tous les dégâts» n'est pas suffisant. L'avis des défauts n'est soumis à aucune forme. Il peut être oral. En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu'il a donné à temps l'avis des défauts et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, pp. 1039-1040). Le bailleur doit donner «immédiatement» cet avis, c'est-à-dire, en principe, dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l'état des lieux de sortie et la restitution des locaux.”

“Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache bei Beendigung der Miete im Zustand zurückgeben, der sich aus dem vorausgesetzten Gebrauch ergibt. Art. 267a OR verlangt vom Vermieter, dass er die Sache bei Rückgabe prüft und allfällige Mängel sofort, d.h. innerhalb weniger Werktage, in spezifizierter Form rügt, d.h. in einer Weise, aus welcher der Mieter klar ersehen kann, wofür er in An- spruch genommen werden soll. Offen bleiben kann, ob sich die Klägerin bei der vorliegenden Art der Beendigung überhaupt auf Ziff. 3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor.”

“ZMP 2021 Nr. 9 Art. 267 OR; Art. 267a OR; Art. 91-92 OR. Gläubigerverzug bei der Rückgabe des Mietobjekts. Rechtzeitige Mängelrüge. Verweigert die Vermieterin die Rücknahme des Mietobjekts pflichtwidrig, obwohl der Mieter die Rückgabe gehörig anbietet (Verbaloblation), gerät sie in Annahme- verzug. Die Rückgabehandlung kann diesfalls mit der Postaufgabe der Schlüssel an die Vermieterin erfolgen, womit auch der Fristenlauf für die Erhebung der Män- gelrüge beginnt. Angesichts der in Sachen Liegenschaftsverwaltung erfahrenen Vermieterin und dem kleinen Mietobjekt von lediglich 1½-Zimmern erweist sich eine Frist von zwei bis drei Tagen für die Erhebung der Mängelrüge als angemes- sen. Aus dem Urteil des Mietgerichts MG190021-L/U vom 23. Oktober 2020 (Oberge- richts-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Mosele, Gerichtsschreiber Meienberg): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 19. September 2014 mietete der Kläger und Widerbe- klagte (nachfolgend Kläger) von der Beklagten und Widerklägerin (nachfolgend Beklagte) die 1.”

“En revanche, s'il s'agit de choses appartenant à l'inventaire, le fermier doit les restituer à la fin du bail de même espèce et valeur que lors de l'établissement de l'inventaire ou payer la moins-value (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - CARRON, art. 299 n. 6 et 7). A teneur de l'art. 299a CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond (al. 1). Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier (al. 3 CO). Le fermier doit indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose. Cette disposition est relativement impérative en faveur du fermier (Roncoroni, Commentaire romand, Code des obligations I 2ème éd. 2012, n. 3 ad art. 299a CO). La réglementation de la vérification de l'état de la chose et de l'avis au fermier prévue par l'art. 299a CO correspond matériellement à celle du droit du bail à loyer (art. 267a CO), à laquelle il est renvoyé (Roncoroni, op. cit., ad art. 299a CO n° 1). L'art. 267a CO est de droit relativement impératif en faveur du locataire; le contrat ne peut pas valablement dispenser le bailleur de donner un avis immédiat des défauts s'il entend en demander réparation au locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 1040). L'avis des défauts du bailleur doit être clair, précis et détaillé. Il doit comporter, de manière reconnaissable par le locataire, la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un avis général des défauts tels que «taches dans la cuisine», «locaux pas en ordre» ou «le locataire répond de tous les dégâts» n'est pas suffisant. L'avis des défauts n'est soumis à aucune forme. Il peut être oral. En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu'il a donné à temps l'avis des défauts et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, pp. 1039-1040). Le bailleur doit donner «immédiatement» cet avis, c'est-à-dire, en principe, dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l'état des lieux de sortie et la restitution des locaux.”

“Le fait que le litige d'origine ayant conduit l'intimée à consulter l'ASLOCA n'aurait porté que sur le remboursement des frais de ménage, n'est en soi pas relevant, l'intimée n'ayant pas tardé à agir. Le grief d'abus de droit sera donc écarté. 5. Dans un ultime grief, l'appelante estime que le Tribunal a erré en mettant à sa charge des frais de nettoyage du local initialement payés par l'intimée. Elle se fonde sur ce point sur des photographies du logement prises le jour de la sortie des locaux le 28 septembre 2017. Toutefois, ces photographies, produites tardivement en appel, sont irrecevables et écartées des débats. En outre, cette prétention peut d'emblée être écartée dès lors que ne figure au dossier aucun avis des défauts, ce qui décharge l'intimée de toute responsabilité. En effet, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2). En outre, le grief est insuffisamment motivé dès lors que l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait fait une fausse application du droit en retenant, sans que cela ne soit contesté, que l'appelante avait empêché l'intimée de procéder elle-même au nettoyage des locaux et qu'elle avait ainsi elle-même créé le dommage réclamé.”

“Das Beharren auf dem Reinigungsan- spruch kann missbräuchlich sein, etwa wenn ohnehin ein Abbruch des Objekts oder eine Totalsanierung bevorsteht (ZK-H IGI/WILDISEN, N 90 zu Art. 267 OR; Ge- richtspräsidium Rheinfelden, Entscheid vom 1. Oktober 2007, in: mp 1/09, S. 24 ff.). 1.2 Die Beweislast für einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache, den Scha- den und den natürlichen Kausalzusammenhang trägt nach der allgemeinen Regel von Art. 97 OR und Art. 8 ZGB der Vermieter (SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267-267a OR N 44; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 119). Der Schadensnachweis erfordert u.U., dass eine pauschale Rechnung nach Teilleistungen aufgeschlüsselt wird, wenn der Mieter nicht für alle ausgeführten Arbeiten verantwortlich ist (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 9.3). Das Verschulden des Mieters wird dagegen - 6 - vermutet, sobald die übrigen Elemente bewiesen sind – hier steht ihm der Befrei- ungsbeweis offen (Art. 97 OR). Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Die Mängelrüge muss spezifisch sein und klar zum Ausdruck bringen, dass der Vermieter den Mieter für den Mangel haftbar machen will (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 5; ZMP 2019 Nr. 13, Miet Ger, E. III.2.4; OGer, E. 3.3). 2. Anwendung auf den vorliegenden Fall Unbestrittenermassen hat der Kläger dem Beklagten am 2. Oktober 2020, dem Tag nach dem Rückgabetermin, ein detailliertes Mängelprotokoll zugestellt, nach- dem dieser sich bei der Rückgabe geweigert hatte, ein Protokoll zu unterzeichnen. Die Mängelrüge erfolgte rechtzeitig, genügt inhaltlich den gesetzlichen Anforde- rungen und deckt mit einer Ausnahme (dazu Ziff. 2.2) alle nachfolgend zu behan- delnden Positionen ab. (...) 2.3 Ersatz Kochfeld Zum Ersatz des Kochfelds in der Kochnische merkte der Kläger an, dieses habe bei der Rückgabe gefehlt. Der Unterbau sei unter Strom gestanden. Der Kläger habe bei Ikea eine neue Küche gekauft und durch den Handwerker B. einbauen lassen. Die Haftpflichtversicherung des Beklagten habe für die Glaskeramikplatten einen Betrag von Fr.”

“Le droit à la suspension n'est toutefois pas inconditionnel, le juge n'ordonnant la suspension provisoire que si la demande en annulation ou en suspension de la poursuite de l'art. 85a al. 1 LP est très vraisemblablement fondée (TF 4A_580/2019 du 16 avril 2020 consid. 3.1 ; 5A_473/2012 du 17 août 2012 consid. 1.1 ; 5P.69/2003, précité, consid. 5.3.1 et les références citées). Cette condition n'est réalisée que lorsque les chances de gagner le procès sont nettement plus élevées pour le poursuivi que pour le poursuivant (TF 4A_580/2019, précité, consid. 3.1 « "Sehr wahrscheinlich begründet" bedeute, dass die Prozesschancen des Schuldners als deutlich besser erscheinen müssten als jene des Gläubigers ») (sur le tout : TF 4A_286/2020 consid 3.1 du 25 août 2020). 3.2.2 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Burkalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 35b ad art. 267-267a CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 806 n° 4.3 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n°s 26-30 ad art. 267a CO ; TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2). 3.3 En l'espèce, la demande au fond a été déposée par la recourante pour valider les mesures provisionnelles en date du 7 octobre 2020.”

“Gemäss Art. 267a Abs. 1 OR hat der Vermieter den Zustand der Mietsache zu prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort zu melden. Abs. 2 dieser Bestimmung besagt, dass der Vermieter seine Ansprüche verliert, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, wenn eine sofortige Mängelanzeige unterbleibt. Gemäss Mietvertrag war der Berufungsbeklagte für den Unterhalt der Mietsache und der mitvermieteten Einrichtung und Gerätschaften verantwortlich. Unterbliebener aufgestauter Unterhalt oder Service-Arbeiten kann ein Mangel im Sinne von Art. 267 und 267a OR darstellen. Allerdings fehlt im schriftlichen Mietvertrag eine Verabredung zur Periodizität von Service-Arbeiten. Ebenso wenig hat der Berufungskläger hinreichend dargetan, welche konkreten Geräte mit welcher Regelmässigkeit zu prüfen und unterhalten gewesen wären bzw. inwiefern der Berufungsbeklagte säumig gewesen sein soll. Die Einreichung von Rechnungen allein ersetzt die Substantiierungspflicht des Berufungsklägers im erwähnten Sinne nicht.”

“le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat, op. cit., p. 1038 et p. 1040). 5.2 En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué entre les parties. De même, aucun avis des défauts n'a été adressé par le recourant à l'intimé. Par ailleurs, à titre superfétatoire, la Cour retient que les factures produites sont dénuées de force probante. En effet, il n'est pas possible de déterminer quels sont les tapis concernés par les factures de nettoyage et s'ils étaient présents dans les chambres louées. Les objets ont en outre été déposés au nettoyage le 19 juillet 2019, soit plus de 4 mois et demi après de départ de l'intimé. De même, la facture produite sous pièce 24 présentée comme des frais de remplacement de la literie et de la vaisselle est quasiment illisible et rédigée en italien. De surcroît, elle concerne nombre d'autres objets sans lien avec l'allégué du recourant (balais, seaux, chiffons, etc.), sans que l'on puisse établir de lien avec les chambres louées et sans explication de la raison pour laquelle ces biens ont été achetés le 26 mai 2019, soit près de 3 mois après de départ du locataire, et ceci en Italie.”

“Dès lors, il n'est pas arbitraire de considérer l'opposition comme mal fondée lorsque la "contre-preuve" fournie par le poursuivant laisse subsister un doute sur l'exactitude des documents prétendument libératoires fournis par le débiteur (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 110, ad art. 82 LP). 2.1.2 Selon l'art. 120 al. 1 CO, lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent ou d’autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (al. 2). La compensation constitue une cause d'extinction de la créance. Le juge rejette la requête de mainlevée si le débiteur rend vraisemblable l'existence, le montant et l'exigibilité de la créance dont il est titulaire à l'encontre du créancier. De simples allégations sont insuffisantes (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 126, ad art. 82 LP). La compensation suppose une déclaration soumise à réception (article 124 al. 1 CO), laquelle peut intervenir avant la procédure de mainlevée ou durant celle-ci (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 129, ad art. 82 LP). 2.1.3 Selon l'art. 267a al. 1 CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toutes responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). 2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intimée dispose d'une reconnaissance de dette, comme l'a retenu le Tribunal. C'est en outre à juste titre que celui-ci a considéré que la recourante n'avait pas rendu vraisemblable son exception de compensation. En effet, l'intimée n'était pas locataire de l'arcade louée par la recourante, mais uniquement exploitante du restaurant situé dans celle-ci. Elle ne peut dès lors être débitrice de sommes dues en lien avec d'éventuels dommages causés aux locaux loués. Dans son courrier du 21 août 2020, la recourante a d'ailleurs fait valoir ses prétentions à l'encontre des locataires, à savoir D______ et E______ et non à l'encontre de l'intimée.”

“Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Burkalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 35b ad art. 267-267a CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 806 n° 4.3 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n°s 26-30 ad art. 267a CO ; TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2). 3.3 En l'espèce, la demande au fond a été déposée par la recourante pour valider les mesures provisionnelles en date du 7 octobre 2020. Le premier juge a refusé la suspension provisoire pour le motif que les créances de l'intimée contre la recourante, déduites en poursuite, paraissaient fondées, soit 350 fr. de frais de nettoyage, 150 fr. de frais d'électricité, 441 fr. pour le remplacement d'une poubelle et 1'493 fr. pour des travaux de réfection d'une douche. La recourante ne semble contester que les deux dernières créances en leur opposant des arguments juridiques, soit que l'état des lieux de sortie ne chiffre pas les dégâts énoncés, qu'il serait également trop imprécis et insuffisamment détaillé pour engager la responsabilité du locataire (art. 267a CO) et que le locataire n'aurait pas eu la possibilité jusqu'à l'expiration du bail de réparer lui-même les défauts ou de les faire réparer par une entreprise de son choix. L'état des lieux de sortie a été établi le 30 juin 2019, date d'expiration du bail, si bien que la recourante aurait pu se préoccuper auparavant de remédier aux défauts à ses frais, soit réduire le dommage, ce qu'elle n'a pas entrepris. Cet état des lieux fait mention des dégâts invoqués par l’intimée en ce qui concerne la cuisine (« poubelle cassée ») et la salle d’eau (« porte de douche cassée, ne ferme pas »). Dépourvu d'ambiguïté, il répond aux exigences de l'art. 267a CO, la recourante ne contestant d’ailleurs pas le constat du premier juge selon lequel la signataire de l’état des lieux a admis la responsabilité du locataire et ne se plaint que de la quotité des frais de remise en état de la douche. En conséquence, c’est à juste titre que l’autorité intimée a considéré que l’état des lieux de sortie valait avis des défauts.”