Art. 268

“, intérêts en sus. Le 29 mai 2020, la A______ a fait notifier un troisième commandement de payer à B______ SA. Il portait sur 438'654 fr. pour les loyers de novembre 2019 à mai 2020 "selon bail à loyer liant les parties et entré en vigueur en date du 1er septembre 2012 pour un local commercial ( ) sis rue 1______", plus 63'000 fr. au titre de charges et frais accessoires pour la même période, intérêts en sus. B______ SA n'a pas formé opposition à ces commandements de payer. f. Se prévalant de ces commandements de payer non frappés d'opposition, la A______ a sollicité la libération de la garantie bancaire constituée par la locataire en mains du E______. D'après le relevé de son compte postal, elle a reçu, le 8 octobre 2020, un virement de 438'758 fr. 58 mentionnant comme donneur d'ordre "B______ SA" et comme communication "Lib. Garantie de loyer". g. Le 23 septembre 2020, la A______ a requis l'inventaire des biens de B______ SA faisant l'objet de son droit de rétention au sens de l'art. 268 CO, faisant valoir une créance de loyer de 641'700 fr. Le 24 septembre 2020, l'Office des poursuites a constaté que les locaux étaient occupés par la société G______ AG et a fait interdiction à celle-ci d'emporter la marchandise se trouvant sur place. Le 1er octobre 2020, la A______ a fait savoir à l'Office des poursuites qu'elle renonçait à toute prétention sur cette marchandise. Le 2 octobre 2020, l'Office des poursuites a constaté que la marchandise avait été débarrassée et que les locaux étaient vides. h. Le 1er octobre 2020, la A______ a obtenu le séquestre des biens de B______ SA en mains de la [banque] H______ en garantie de sa créance "d'arriérés de loyer" et "de loyers à venir", chiffrée à 2'119'768 fr. 89. B______ SA a formé opposition à ce séquestre. i. Le 13 octobre 2020, la A______ a mis en demeure B______ SA de reconstituer la "garantie bancaire constituée auprès [de la banque] E______ SA". j. Le 28 février 2021, la A______ a déposé au Tribunal une requête par la voie de la procédure en protection des cas clairs, prenant les mêmes conclusions que celles figurant dans son appel.”

“Le créancier qui dispose d'une action condamnatoire ne peut en tout cas pas choisir d'isoler des questions juridiques pour les soumettre séparément au juge par la voie d'une action en constatation de droit (ATF 135 III 378 consid. 2.2 p. 380). Il appartient au demandeur d'établir qu'il dispose d'un intérêt digne de protection à la constatation (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_688/2016 du 5 avril 2017 consid. 3.3). 5.1.3 Le bailleur peut requérir la prise d'inventaire en tout temps (art. 56 LP), avec ou sans poursuite préalable (art. 283 al. 1 LP; ATF 146 III 303 consid. 2.3.3 et les références citées). Le procès-verbal d'inventaire constitue une liste qui recense les biens du débiteur soumis au droit de rétention du bailleur. L'établissement du procès-verbal d'inventaire n'a aucune influence sur l'existence du droit de rétention; cet acte constate uniquement quels objets sont soumis au droit de rétention et ouvre, en tant que mesure conservatoire du droit des poursuites, la possibilité pour le créancier de faire valoir par la suite sa créance avec succès par la voie de la poursuite (ATF 146 III 303 consid. 2.3.3; 116 III 120 consid. 3c). 5.1.4 Le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux (art. 268 CO) est un droit de gage mobilier au sens de l'art. 37 al. 2 LP, de sorte que le bailleur doit l'exercer par la voie de la poursuite en réalisation de gage (art. 151 et ss LP). Plus précisément, le droit de rétention du bailleur n'acquiert ce statut qu'à partir du moment où il est actualisé par la prise d'inventaire (Braconi, L'exécution forcée des créances pécuniaires et en prestation de sûretés en matière de bail, in 16ème Séminaire sur le droit du bail 2010, 121 et ss, n. 33). A défaut de précision, l'opposition du locataire à un commandement de payer qui lui est notifié dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage est censée se rapporter tant à la créance qu'au droit de rétention. Le bailleur poursuivant doit, le cas échéant, faire écarter les deux oppositions pour pouvoir requérir la réalisation des biens inventoriés, mais il n'est pas obligé d'agir sur les deux plans (Braconi, op. cit., n. 37). 5.1.5 Si le jugement prononce la mainlevée provisoire de l'opposition tant pour la créance que pour le droit de rétention, le poursuivi doit ouvrir action en libération pour contester et la créance et le droit de rétention.”

“La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 132 III 140 consid. 4.1 et les arrêts cités). Il doit notamment vérifier d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les références). Le poursuivi peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). 3.2 Le droit de rétention du bailleur (art. 268 CO) est un droit de gage mobilier au sens de l'art. 37 al. 2 LP, de sorte que le bailleur doit l'exercer par la voie de la poursuite en réalisation de gage (art. 151 et ss LP). Plus précisément, le droit de rétention du bailleur n'acquiert ce statut qu'à partir du moment où il est actualisé par la prise d'inventaire; le bailleur qui ne requiert pas cette mesure peut donc poursuivre le locataire par la voie ordinaire de la saisie ou de la faillite, sans que le poursuivi puisse lui opposer le beneficium excussionis realis (art. 41 al. 1bis LP) (Braconi, L'exécution forcée des créances pécuniaires et en prestation de sûretés en matière de bail, in 16ème Séminaire sur le droit du bail 2010, 121 et ss, n. 33). A défaut de précision, l'opposition du locataire à un commandement de payer qui lui est notifié dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage, est censée se rapporter tant à la créance qu'au droit de rétention. Le bailleur poursuivant doit, le cas échéant, faire écarter les deux oppositions pour pouvoir requérir la réalisation des biens inventoriés (Braconi, op.”

“- B______ SARL c/o Me VOCAT Amélie Avenue du Gd-St-Bernard 8 Case postale 1014 1920 Martigny - C______ c/o Me GUIGUET-BERTHOUZOZ Emmanuelle BORY & ASSOCIES AVOCATS Rue du Général-Dufour 11 1204 Genève. - Office cantonal des poursuites. Attendu, EN FAIT, que A______ et B______ SARL ont solidairement pris à bail une arcade commerciale située quai 1______ no. ______ à Genève, propriété de C______, destinée à l'exploitation d'une salle de fitness, pour un loyer mensuel de 8'775 fr., acomptes de chauffage et frais accessoires compris, payables par mois d'avance. Qu'au 1er octobre 2022, A______ et B______ SARL accusaient un retard de loyer de 42'582 fr., selon mise en demeure de les régler dans les 30 jours adressée le 4 octobre 2022 par la bailleresse aux locataires, sous la menace de la résiliation du bail. Que la bailleresse a requis le 14 octobre 2022 la poursuite ordinaire de A______ et B______ SARL pour un montant total de 42'582 fr. correspondant aux loyers et frais accessoires pour les périodes du 1er mars au 30 avril 2021 et du 1er juillet au 31 octobre 2022. Qu'elle a également requis, le 14 novembre 2022, fondée sur son droit de rétention prévu par l'art. 268 CO, la prise d'inventaire du mobilier garnissant les locaux pour les mêmes créances que celles faisant l'objet des poursuites susmentionnées (inventaire n° 2______ pour A______ et n° 3______ pour B______ SARL). Que l'Office cantonal des poursuites (ci-après l'Office) a établi l'inventaire desdits biens le 24 novembre 2022 en garantie des loyers échus du 1er juillet au 31 octobre 2022, en 35'100 fr. plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er octobre 2022. Que l'inventaire portait sur 28 objets destinés à l'exercice du fitness pour des valeurs comprises entre 5 fr. et 140 fr. par objet, le total de l'estimation des biens inventoriés s'élevant à 1'309 fr. Que l'inventaire a été renotifié [après modification] le 28 novembre 2022 et reçu par la bailleresse le 29 novembre 2022. Que l'inventaire mentionnait que le bailleur devait introduire dans les dix jours suivant sa notification une poursuite en réalisation du gage pour les loyers échus, et pour le loyer courant, dans les dix jours suivant son échéance.”

“A l'appui de cette requête la B______ a expliqué être propriétaire et bailleresse des locaux loués, lesquels, selon contrat du 24 avril 1975, avaient été remis à bail à A______ pour une durée initiale de de dix ans et un mois expirant le 30 juin 1985, à la suite de laquelle le bail était convenu tacitement renouvelable d'année en année. Par avis de modification du 9 septembre 2009 – non contesté par la locataire – la durée du bail avait toutefois été prolongée au 30 juin 2015, après quoi il devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans sauf résiliation. Le loyer, modifié en dernier lieu par avis de modification du 10 mai 2011, s'élevait à 81'792 fr. par an (soit 6'816 fr. par mois) et les provisions pour charges à 3'696 fr. par an (soit 308 fr. par mois). Alors que le bail, faute d'avoir été résilié pour le 30 juin 2020, avait été tacitement renouvelé jusqu'au 30 juin 2025, A______ avait récemment manifesté son intention de restituer les locaux pour le 30 juin 2022 : il était donc vraisemblable qu'elle avait entrepris des démarches en vue de vider les locaux loués du mobilier faisant l'objet du droit de gage prévu par l'art. 268 CO, ce qui justifiait qu'il soit procédé d'urgence à leur inventaire. La B______ a notamment produit à l'appui de sa requête le contrat de bail initial ainsi que les avis de modification du bail des 9 septembre 2009 et 10 mai 2011. b. Le 7 juin 2022, l'Office a procédé à la prise d'inventaire des meubles se trouvant dans les locaux remis à bail, dont la valeur globale a été estimée à 3'475 fr. Le procès-verbal de prise d'inventaire a été adressé le 9 juin 2022 à A______, qui l'a reçu le même jour. c. Par courriel du 9 juin 2022, le conseil de A______ a informé l'Office que celle-ci considérait avoir valablement – soit conformément aux dispositions du contrat initial – résilié le bail pour le 30 juin 2022 par avis de résiliation du 23 mars 2022, reçu le 28 mars 2022 par la représentante de la bailleresse. Elle contestait en effet avoir reçu l'avis de modification du bail du 9 septembre 2009, emportant la prolongation d'une à cinq années de la période de prolongation tacite du bail, et il résultait des correspondances échangées avec la représentante de la bailleresse avant le dépôt de la requête de prise d'inventaire – non produites dans le cadre de ladite requête – que celle-ci n'était en mesure d'établir ni l'envoi de cet avis ni sa réception par la locataire.”

“Le 17 décembre 2020, l'Office cantonal genevois des poursuites a notifié le procès-verbal n° 1______, daté du 30 octobre 2020, à A______ GMBH (qui l'a reçu le 23 décembre 2020), en lui impartissant un délai de 10 jours pour introduire une poursuite en réalisation de gage et, en cas d'opposition des locataires, un nouveau délai de 10 jours pour agir en mainlevée. Les biens présents dans les locaux loués ont été estimés à 7'290 fr. Les frais d'établissement d'inventaire s'élevaient à 180 fr. 30. e. Les trois baux susvisés ont été résiliés. Les pièces au dossier ne permettent pas de définir précisément la date de leur résiliation; il en ressort toutefois qu'il s'agirait – au plus tôt – du 31 octobre 2020. f. Le 8 décembre 2020, A______ GMBH a expédié à l'Office des poursuites genevois une réquisition de poursuite, portant sur un montant de 38'383 fr. 50 avec intérêts à 5% l'an à compter du 1er septembre 2020 (date moyenne) sur la base d'un "[b]ail à loyer commercial: poursuite en réalisation de gage mobilier n° 6______ [sic]" pour la période allant du 1er juin au 28 octobre 2020 "en vertu de l'art. 268 al. 1 CO. (Date intérêt moyen)", et mentionnant comme débiteur B______ "[c]onjointement et solidairement responsable avec madame D______". g. Le 8 janvier 2021, un commandement de payer, poursuite n° 2______, a été notifié à B______, portant sur les sommes de 38'383 fr. 50, alléguées à titre de "poursuite en réalisation de gage mobilier n° 6______ [sic]" pour la période allant du 1er juin 2020 au 28 octobre 2020 "en vertu de l'art. 268 al. 1 CO. (Date intérêt moyen)", de 180 fr. 30 de frais d'inventaire et de 90 fr. de frais d'établissement du commandement de payer. Les intérêts de 5% n'étaient pas indiqués dans la colonne prévue à cet effet. Opposition totale y a été formée. h. Le 22 janvier 2021, A______ GMBH a requis du Tribunal le prononcé de la mainlevée provisoire de cette opposition. Elle a fait valoir que sa partie adverse avait cessé tout paiement de loyer à compter du "9 juillet 2020". Cette dernière restait ainsi lui devoir 38'340 fr. 60, "calculés au 28 octobre 2020 avec intérêts retard inclus à 5% l'an à partir des différentes échéances", soit: -        "7'026 fr.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement (art. 268b al. 2 CO). Le droit de rétention s'éteint avec la perte de la possession, mais, si la chose soumise au droit de rétention est restituée au créancier, celui-ci renaît si les conditions nécessaires à sa constitution sont encore ou de nouveau réalisées (ATF 85 III 580, JdT 1960 I 485). 2.2 2.2.1 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'il était établi que le loyer fixé en dernier lieu, charges non comprises, était de 73'109 fr.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement (art. 268b al. 2 CO). Le droit de rétention s'éteint avec la perte de la possession, mais, si la chose soumise au droit de rétention est restituée au créancier, celui-ci renaît si les conditions nécessaires à sa constitution sont encore ou de nouveau réalisées (ATF 85 III 580, JdT 1960 I 485). 2.2 2.2.1 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'il était établi que le loyer fixé en dernier lieu, charges non comprises, était de 73'109 fr.”

“- B______ SARL c/o Me VOCAT Amélie Avenue du Gd-St-Bernard 8 Case postale 1014 1920 Martigny - C______ c/o Me GUIGUET-BERTHOUZOZ Emmanuelle BORY & ASSOCIES AVOCATS Rue du Général-Dufour 11 1204 Genève. - Office cantonal des poursuites. Attendu, EN FAIT, que A______ et B______ SARL ont solidairement pris à bail une arcade commerciale située quai 1______ no. ______ à Genève, propriété de C______, destinée à l'exploitation d'une salle de fitness, pour un loyer mensuel de 8'775 fr., acomptes de chauffage et frais accessoires compris, payables par mois d'avance. Qu'au 1er octobre 2022, A______ et B______ SARL accusaient un retard de loyer de 42'582 fr., selon mise en demeure de les régler dans les 30 jours adressée le 4 octobre 2022 par la bailleresse aux locataires, sous la menace de la résiliation du bail. Que la bailleresse a requis le 14 octobre 2022 la poursuite ordinaire de A______ et B______ SARL pour un montant total de 42'582 fr. correspondant aux loyers et frais accessoires pour les périodes du 1er mars au 30 avril 2021 et du 1er juillet au 31 octobre 2022. Qu'elle a également requis, le 14 novembre 2022, fondée sur son droit de rétention prévu par l'art. 268 CO, la prise d'inventaire du mobilier garnissant les locaux pour les mêmes créances que celles faisant l'objet des poursuites susmentionnées (inventaire n° 2______ pour A______ et n° 3______ pour B______ SARL). Que l'Office cantonal des poursuites (ci-après l'Office) a établi l'inventaire desdits biens le 24 novembre 2022 en garantie des loyers échus du 1er juillet au 31 octobre 2022, en 35'100 fr. plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er octobre 2022. Que l'inventaire portait sur 28 objets destinés à l'exercice du fitness pour des valeurs comprises entre 5 fr. et 140 fr. par objet, le total de l'estimation des biens inventoriés s'élevant à 1'309 fr. Que l'inventaire a été renotifié [après modification] le 28 novembre 2022 et reçu par la bailleresse le 29 novembre 2022. Que l'inventaire mentionnait que le bailleur devait introduire dans les dix jours suivant sa notification une poursuite en réalisation du gage pour les loyers échus, et pour le loyer courant, dans les dix jours suivant son échéance.”

“Ohne Leistung einer Sicherheit läuft der Vermieter Gefahr, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses auf unter Umständen hohen Kosten (Schadenersatzansprüche aus unterlassener Sachrückgabe, ausgebliebene Mietzinsleisungen oder Schäden aus unsorgfältiger Behandlung der Mietsache, etc.) sitzen bleibt. Schon allein deshalb ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Nichtleistung der Sicherheit für den Vermieter in den meisten Fällen unzumutbar. Im vorliegenden Fall ist überdies unbestritten, dass die Beklagte die Mietzinse regelmässig verspätet geleistet hat. Die Miete ist gemäss dem Mietvertrag im Voraus, spätestens am 3. Werktag jedes Monats, zu bezahlen. In den Monaten vor der Kündigung hat die Beklagte die Mietzinse jedoch jeweils erst Mitte des Monats bezahlt. Die Miete für den Monat April 2020 hat sie erst am 27. Mai 2020 geleistet. Der Kläger musste demnach ernsthaft damit rechnen, dass am Ende des Mietverhältnisses Mietzinse ausstehend sein würden. Auch ein mögliches Retentionsrecht gem. Art. 268 OR bietet dem Kläger im vorliegenden Fall keine ausreichende Sicherheit. Zum einen - 11 - deckt das Retentionsrecht nur den verfallenen Jahreszins und den noch nicht fälligen, laufenden Halbjahreszins und bietet im Unterschied zur Kaution keine Sicherheit für sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Zum anderen hat die Beklagte selbst ausgeführt, dass sie keine eigenen wertvollen Sachen im Mietobjekt habe. Unter den gegeben Umständen war die Fortsetzung des Mietverhältnis für den Kläger nicht zumutbar. Die Kündigung vom 15. Mai 2020 erweist sich nach dem Ausgeführten als gültig. Auch von einem rechtsmissbräuchlichen Festhalten an der Kündigung kann trotz der nachträglichen Sicherheitsleistung nicht gesprochen werden, denn wie erwähnt bestehen nach wie vor Zahlungsschwierigkeiten. Zudem muss die wahrheitswidrige Behauptung der Beklagten, sie habe einen Vertrag mit «Swisscaution» geschlossen, als Treuebruch betrachtet werden, der durch die nachträgliche Bestellung der Sicherheit nicht aus der Welt geschafft wurde.”

“2 LP, que le produit prévisible de sa réalisation serait insuffisant. En l'espèce toutefois, l'Office a expliqué avoir laissé les actifs concernés à la disposition non pas de la faillie – dont le gérant, selon le dossier, n'a du reste été informé de la décision de les considérer comme insaisissables que plusieurs semaines plus tard – mais du bailleur, ce en vertu du droit de rétention dont celui-ci aurait disposé sur eux. Un tel droit de rétention ne résulte toutefois pas des pièces du dossier et rien n'indique qu'il ait été invoqué. La créance produite par le bailleur dans son courrier du 28 septembre 2020 correspond en effet à des loyers impayés par la faillie plus de quatre ans avant le prononcé de sa faillite le 1er septembre 2020 et se rapporte à d'autres locaux que ceux qu'elle occupait au moment du prononcé de la faillite (cf. adresse des locaux donnée par B______, qui correspond à celle à laquelle l'inventaire a été établi), de sorte qu'elle ne pouvait, manifestement et d'emblée, être garantie par un droit de rétention au sens de l'art. 268 CO. Le bailleur en était du reste bien conscient puisque le courrier susmentionné ne contient aucune référence à un hypothétique droit de rétention, mentionnant au contraire que les locaux loués en leur temps à la faillie – et restitués par cette dernière plus de quatre ans avant la déclaration de faillite – ne contenaient plus aucun bien lui appartenant. Le choix de l'Office de laisser les actifs déclarés insaisissables à la disposition du bailleur plutôt qu'à celle de la faillie ne saurait ainsi se justifier par l'invocation par ce dernier d'un droit de rétention apparemment fondé. L'Office ne saurait davantage justifier la mesure contestée par l'urgence qu'il y avait à libérer les locaux occupés par la faillie afin d'éviter des charges de loyer. Une telle urgence ne le dispensait en effet pas d'informer la faillie, en la personne de son gérant, de sa décision d'insaisissabilité et de lui donner un (court) délai pour prendre possession des actifs visés, laissés à sa disposition. Or aucun élément du dossier ne fait état d'une telle information, ou même d'une tentative de la transmettre, sous réserve d'une déclaration en audience selon laquelle le gérant de la faillie – dont le numéro de téléphone était pourtant connu de l'Office et qui, selon les pièces du dossier, réagissait aux courriels qui lui étaient adressés – était difficile à joindre.”

“2 LP, que le produit prévisible de sa réalisation serait insuffisant. En l'espèce toutefois, l'Office a expliqué avoir laissé les actifs concernés à la disposition non pas de la faillie – dont le gérant, selon le dossier, n'a du reste été informé de la décision de les considérer comme insaisissables que plusieurs semaines plus tard – mais du bailleur, ce en vertu du droit de rétention dont celui-ci aurait disposé sur eux. Un tel droit de rétention ne résulte toutefois pas des pièces du dossier et rien n'indique qu'il ait été invoqué. La créance produite par le bailleur dans son courrier du 28 septembre 2020 correspond en effet à des loyers impayés par la faillie plus de quatre ans avant le prononcé de sa faillite le 1er septembre 2020 et se rapporte à d'autres locaux que ceux qu'elle occupait au moment du prononcé de la faillite (cf. adresse des locaux donnée par B______, qui correspond à celle à laquelle l'inventaire a été établi), de sorte qu'elle ne pouvait, manifestement et d'emblée, être garantie par un droit de rétention au sens de l'art. 268 CO. Le bailleur en était du reste bien conscient puisque le courrier susmentionné ne contient aucune référence à un hypothétique droit de rétention, mentionnant au contraire que les locaux loués en leur temps à la faillie – et restitués par cette dernière plus de quatre ans avant la déclaration de faillite – ne contenaient plus aucun bien lui appartenant. Le choix de l'Office de laisser les actifs déclarés insaisissables à la disposition du bailleur plutôt qu'à celle de la faillie ne saurait ainsi se justifier par l'invocation par ce dernier d'un droit de rétention apparemment fondé. L'Office ne saurait davantage justifier la mesure contestée par l'urgence qu'il y avait à libérer les locaux occupés par la faillie afin d'éviter des charges de loyer. Une telle urgence ne le dispensait en effet pas d'informer la faillie, en la personne de son gérant, de sa décision d'insaisissabilité et de lui donner un (court) délai pour prendre possession des actifs visés, laissés à sa disposition. Or aucun élément du dossier ne fait état d'une telle information, ou même d'une tentative de la transmettre, sous réserve d'une déclaration en audience selon laquelle le gérant de la faillie – dont le numéro de téléphone était pourtant connu de l'Office et qui, selon les pièces du dossier, réagissait aux courriels qui lui étaient adressés – était difficile à joindre.”

“Diesbezüglich habe sie bis jetzt Fr. 305'000.– bezahlt, Fr. 95'000.– seien noch offen. Die Beklagte gab zudem an, dass sie die Mietzinse ein paar Mal verspätet bezahlt habe. Auch der Mietzins für Januar 2021 sei noch nicht bezahlt. Aufgrund von Corona sei es schwer gewesen. Sie müsse jedoch bezahlen und würde auch einen Kredit auf- nehmen. - 5 - IV. Materielles 1. Nichtleistung der Sicherheitsleistung 1.1 Nach Art. 257e OR können die Parteien die Leistung einer Sicherheit vereinbaren. Die vereinbarte Pflicht zur Sicherheitsleistung stellt eine besondere vertragliche Nebenpflicht des Mieters dar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 9). Sie dient dazu, die Risiken des Vermieters zu vermindern, die ihm aus der Gebrauchsüberlassung der Sache an den Mieter entstehen, beispielsweise das Ausbleiben der Mietzinsleistung oder Schäden aus unsorgfältiger Behandlung der Mietsache (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 5). Im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters steht dem Vermieter bei der Geschäftsmiete überdies gemäss Art. 268 OR ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Leistet der Mieter eine vereinbarte Sicherheitsleistung nach Art. 257e OR nicht, kann der Vermieter nach Art. 38 SchKG vorgehen und den Mieter auf Zahlung oder Sicherheitsleistung betreiben. Zudem kann er einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag ordentlich kündigen (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Vor Übergabe der Mietsache kann der Vermieter überdies nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen und gegebenenfalls die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 10 und 14; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 21; CPra Bail-MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 10). Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet.”

“Par ordonnance du 7 septembre 2021, le Ministère public de l’arrondissement de l’Est vaudois a refusé d’entrer en matière sur la plainte de A.Z.________ (I) et a laissé les frais à la charge de l’Etat (II). Le procureur a considéré qu’il y avait lieu de refuser d’entrer en matière faute de qualité pour agir de A.Z.________, dès lors que le bail du [...] avait été conclu entre G.________ et B.Z.________, de sorte que cette dernière était présumée propriétaire des biens se trouvant dans les locaux. Si la procédure d’expulsion n’avait pas été respectée, ce qui ne constituait pas une infraction pénale, il appartenait à B.Z.________ de s’en plaindre. Il n’était en outre pas rendu vraisemblable qu’une telle procédure ait eu lieu ni qu’elle n’ait pas été respectée. Rien n’indiquait que des affaires aient été laissées dans le [...], ni qu’elles appartenaient à A.Z.________, ni que G.________ s’en serait emparé, ni qu’il les ait vendues. Celui-ci disposait de toute manière d’un droit de rétention sur les meubles se trouvant dans les locaux loués selon l’art. 268 CO. Quoi qu’il en soit, les affaires appartenant prétendument au plaignant n’avaient pas été soustraites, ni confiées, mais éventuellement laissées dans les locaux loués et dont le loyer n’était pas payé. Ainsi, ces affaires seraient tombées dans la sphère de pouvoir de G.________ sans sa volonté. L’infraction d’appropriation illégitime étant poursuivie sur plainte et les faits ayant eu lieu en 2013, la plainte était tardive. Enfin, pour autant qu’elle soit réalisée, cette infraction était prescrite. C. Par acte du 15 septembre 2021, A.Z.________ a recouru contre cette ordonnance, en concluant à son annulation et à ce qu’une enquête soit ouverte afin de déterminer dans quelles conditions G.________ avait repris les locaux du [...] et la « provenance » des biens qu’il essayait de vendre. Il a en outre demandé « la gratuité » et qu’un avocat d’office lui soit désigné « si son recours est mal fondé ou incompréhensible ». Par avis du 28 septembre 2021, la Chambre des recours pénale a imparti à A.”

“1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées).”

“2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes (cf. Hürlimann/Kaup, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, n. 194 p. 76). Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phr. CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (cf. Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 1865 ss). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (ATF 119 II 437 consid. 3b/cc; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1; Ducrot, Des usagers indésirables dans les locaux d'habitations ou commerciaux : le locataire après la fin du bail et le sous-locataire non autorisé, in Séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 26).”

“Der Beschwerdeführer bestreitet ebenfalls nicht, dass die Beschwerdegegnerin als Darlehensgeberin trotz der Höhe des Darlehensbetrags von Fr. 63 Mio. keinerlei Sicherheiten für den Kredit erhielt, sondern im Gegenteil ausdrücklich darauf verzichtet wurde. Wenn er geltend macht, aufgrund des gewählten Konstrukts, einer Kombination aus Darlehens- und Mietvertrag, habe eine hinreichende Sicherheit für den Kredit bestanden, kann ihm nicht gefolgt werden. Es ist unerfindlich, inwiefern ein gesetzliches Retentionsrecht an Sachen der Mieterin das Darlehen sichern soll. Zum einen kann ein Retentionsrecht von Vornherein nur zum Tragen kommen, wenn und soweit das Darlehen seitens der Mieterin überhaupt für den Erwerb von Betriebseinrichtung verwendet wird. Dass dies im Vertrag mit der Darlehensnehmerin gewährleistet worden wäre, behauptet der Beschwerdeführer nicht. Zum andern gilt das Retentionsrecht nur zur Sicherstellung eines verfallenen Jahreszinses und des laufenden Halbjahreszinses der vermieteten Räume (Art. 268 Abs. 1 OR). Der Vorinstanz ist mithin im Ergebnis zuzustimmen, dass ein Retentionsrecht keine Sicherheit für den Kredit darstellt, wobei offen bleiben kann, ob sie sich zu diesem Argument ausdrücklich hätte äussern müssen. Wie sie ebenfalls zu Recht annimmt, hätte der Mangel an Sicherheit aufgrund eines Retentionsrechts dem Beschwerdeführer klar sein und er hätte angesichts der Höhe des Darlehens und der Dauer der Verpflichtung taugliche Sicherheiten verlangen müssen, zumal dies üblich ist. Sodann entlastet es den Beschwerdeführer nicht, dass er den Darlehensvertrag nicht selber aushandelte, sondern den vermeintlichen Immobilienfachmann D.________ damit betraute. Als Geschäftsführer oder Verantwortlicher für das Ressort "Immobilienanlagen" der Beschwerdegegnerin hätte er dafür sorgen und überprüfen müssen, dass das Darlehen hinreichend gesichert sein würde. Dies gilt, wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, umso mehr, als es sich um eine Verpflichtung der Beschwerdegegnerin in Millionenhöhe und auf Jahrzehnte hinaus handelte.”

“Der Beschwerdeführer bestreitet ebenfalls nicht, dass die Beschwerdegegnerin als Darlehensgeberin trotz der Höhe des Darlehensbetrags von Fr. 63 Mio. keinerlei Sicherheiten für den Kredit erhielt, sondern im Gegenteil ausdrücklich darauf verzichtet wurde. Wenn er geltend macht, aufgrund des gewählten Konstrukts, einer Kombination aus Darlehens- und Mietvertrag, habe eine hinreichende Sicherheit für den Kredit bestanden, kann ihm nicht gefolgt werden. Es ist unerfindlich, inwiefern ein gesetzliches Retentionsrecht an Sachen der Mieterin das Darlehen sichern soll. Zum einen kann ein Retentionsrecht von Vornherein nur zum Tragen kommen, wenn und soweit das Darlehen seitens der Mieterin überhaupt für den Erwerb von Betriebseinrichtung verwendet wird. Dass dies im Vertrag mit der Darlehensnehmerin gewährleistet worden wäre, behauptet der Beschwerdeführer nicht. Zum andern gilt das Retentionsrecht nur zur Sicherstellung eines verfallenen Jahreszinses und des laufenden Halbjahreszinses der vermieteten Räume (Art. 268 Abs. 1 OR). Der Vorinstanz ist mithin im Ergebnis zuzustimmen, dass ein Retentionsrecht keine Sicherheit für den Kredit darstellt, wobei offen bleiben kann, ob sie sich zu diesem Argument ausdrücklich hätte äussern müssen. Wie sie ebenfalls zu Recht annimmt, hätte der Mangel an Sicherheit aufgrund eines Retentionsrechts dem Beschwerdeführer klar sein und er hätte angesichts der Höhe des Darlehens und der Dauer der Verpflichtung taugliche Sicherheiten verlangen müssen, zumal dies üblich ist. Sodann entlastet es den Beschwerdeführer nicht, dass er den Darlehensvertrag nicht selber aushandelte, sondern den vermeintlichen Immobilienfachmann D.________ damit betraute. Als Geschäftsführer oder Verantwortlicher für das Ressort "Immobilienanlagen" der Beschwerdegegnerin hätte er dafür sorgen und überprüfen müssen, dass das Darlehen hinreichend gesichert sein würde. Dies gilt, wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, umso mehr, als es sich um eine Verpflichtung der Beschwerdegegnerin in Millionenhöhe und auf Jahrzehnte hinaus handelte.”

“2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes (cf. Hürlimann/Kaup, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, n. 194 p. 76). Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phr. CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (cf. Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 1865 ss). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (ATF 119 II 437 consid. 3b/cc; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1; Ducrot, Des usagers indésirables dans les locaux d'habitations ou commerciaux : le locataire après la fin du bail et le sous-locataire non autorisé, in Séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 26).”

“2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes (cf. Hürlimann/Kaup, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, n. 194 p. 76). Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phr. CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (cf. Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 1865 ss). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (ATF 119 II 437 consid. 3b/cc; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1; Ducrot, Des usagers indésirables dans les locaux d'habitations ou commerciaux : le locataire après la fin du bail et le sous-locataire non autorisé, in Séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 26).”

“Faits : A. A.a. A.________ GmbH (ci-après: A.________), bailleresse, d'une part, et B.________ et C.________, locataires solidaires, d'autre part, ont conclu trois contrats de bail à loyer. A.b. Par réquisition du 29 octobre 2020, A.________ a sollicité la prise d'inventaire des meubles garnissant les locaux loués pour sauvegarder son droit de rétention. Le 17 décembre 2020, l'Office cantonal genevois des poursuites (ci-après: office) a notifié le procès-verbal n° xx xxxxxx x, daté du 30 octobre 2020, à A.________ (qui l'a reçu le 23 décembre 2020), en lui impartissant un délai de 10 jours pour introduire une poursuite en réalisation de gage et, en cas d'opposition des locataires, un nouveau délai de 10 jours pour agir en mainlevée. A.c. A.c.a. Le 8 décembre 2020, A.________ a expédié à l'office une réquisition de poursuite en réalisation du gage mobilier n° xx xxxxxx x pour le montant de 38'383 fr. 50 pour la période du 1er juin 2020 au 28 octobre 2020 en vertu de l'art. 268 al. 1 CO. A.c.b. Le 8 janvier 2021, un commandement de payer pour la poursuite en réalisation d'un gage mobilier, poursuite n° yy yyyyyy y, a été notifié à B.________, portant sur les sommes de 38'383 fr. 50, pour la période allant du 1er juin 2020 au 28 octobre 2020, de 180 fr. 30 de frais d'inventaire et de 90 fr. de frais d'établissement du commandement de payer. Opposition totale y a été formée. B. B.a. B.a.a. Le 22 janvier 2021, A.________ a requis du Tribunal de première instance de Genève (ci-après: tribunal) le prononcé de la mainlevée provisoire de cette opposition. Il résulte du dossier (cf. art. 105 al. 2 LTF) qu'elle a conclu en substance à ce que son droit de rétention soit constaté et à ce que la mainlevée provisoire de l'opposition au commandement de payer dans la poursuite n° yy yyyyyy y portant sur 38'340 fr. 60 soit prononcée. Elle a notamment produit à l'appui de sa requête les trois contrats de bail à loyer, un relevé de comptes pour les années 2019 et 2020, la réquisition de poursuite, le commandement de payer et l'inventaire de l'Office des poursuites de Genève.”

“En matière de contrat de bail, les créances de loyer nées jusqu'au prononcé de la faillite du locataire constituent des dettes du failli, et font donc partie de la masse passive. Les créances de loyer nées après le prononcé de la faillite constituent en revanche en principe des dettes futures auxquelles l'art. 211a al. 1 LP est applicable. Selon une jurisprudence antérieure à l'entrée en vigueur de l'art. 211a al. 1 LP déjà, ces créances futures, lorsqu'elles résultaient d'un bail commercial, devaient être également traitées comme des dettes du failli – et tombaient donc dans la masse passive – dans la mesure du droit de rétention prévu par la loi jusqu'à la fin du rapport de bail mais au plus tard six mois après l'ouverture de la faillite (ATF 124 III 41 consid. 2b). Le droit de rétention ne peut porter sur des objets insaisissables au sens de l'art. 92 LP. En vertu du droit matériel déjà, «le droit de rétention ne peut pas s'exercer sur des choses qui, de leur nature, ne sont pas réalisables» (art. 896 al. 1 CC). L'art. 268 al. 3 CO concrétise ce principe lorsqu'il dispose que «les biens qui ne pourraient être saisis par les créanciers du locataire» ne sont pas soumis au droit de rétention (Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 19 ad art. 283 LP). 4.2 Ayant, dans le cas d'espèce, renoncé à prendre sous sa garde puis à réaliser un certain nombre d'actifs dont il n'est pas contesté qu'ils étaient propriété de la faillie, l'Office se devait en principe, en application de l'art. 224 LP, de les laisser à la disposition de cette dernière, soit, s'agissant d'une personne morale, de ses organes, en l'occurrence son gérant. Quand bien même la disposition précitée vise en premier lieu les biens dits de compétence au sens de l'art. 92 al. 1 LP – et donc les personnes physiques – on ne voit pas en effet pour quelle raison elle ne s'appliquerait pas dans le cadre de la faillite d'une personne morale lorsque, comme en l'espèce, l'Office renonce à réaliser un actif au motif, prévu par l'art. 92 al. 2 LP, que le produit prévisible de sa réalisation serait insuffisant.”