Art. 267

“Einen Anhaltspunkt liefert die vom Hausei- gentümer- und Mieterverband gemeinsam erstellte Tabelle (Paritätische Lebens- dauertabelle, Ausgabe August 2017). Reparaturkosten hat der Mieter grundsätz- lich voll zu tragen; auch hier bildet der Zustandswert des reparierten Objekts i.d.R. aber die Obergrenze der Ersatzpflicht, namentlich wenn die Lebensdauer einer Vorrichtung schon beim Mietbeginn erreicht war (BGer 4A_162/2020 vom - 5 - 25.6.2020, E. 7). Ausnahmen rechtfertigen sich etwa bei Vorrichtungen, die sich nicht schon durch den blossen Gebrauch abnützen und daher trotz erreichter Le- bensdauer bei sorgfältigem Gebrauch zum Zeitpunkt der Beendigung der Miete noch einen Restwert gehabt hätten und deren Ersatz mit unverhältnismässigen Kosten verbunden wäre. Keinen Ersatz schuldet der Mieter für von ihm verschul- dete Mängel, die im Zuge einer vom Vermieter ohnehin durchgeführten Erneue- rung ohnehin beseitigt werden (SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267–267a N 41; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 119). Befinden sich nicht mehr alle Schlüssel im Be- sitz des Mieters, z.B. weil er sie verloren hat, hat er dies dem Vermieter bei der Rückgabe mitzuteilen (vgl. OGer LU, mp 2012, 279 ff.). Ob der Mieter in solchen Fällen für den Austausch der Schliessanlage haftet, hängt von den Umständen ab, namentlich von der konkreten Gefahr, die dadurch geschaffen wird (vgl. mp 2020, 337 ff.; ZMP 2021 Nr. 3). Eine Ausdehnung der Haftung des Mieters ergibt sich aus Art. 259 OR, wonach dieser kleine Reinigungen und Ausbesserungen während der Mietdauer auf eige- ne Kosten vorzunehmen hat. Hat er dies unterlassen, so stellt dies per se eine Vertragsverletzung dar und der Mieter haftet für den Ersatz der Vorrichtung unab- hängig vom Zeitwert. Was die Pflicht zur Reinigung angeht, sind besondere Abreden möglich, etwa die Vereinbarung eines besenreinen Zustands. Das Beharren auf dem Reinigungsan- spruch kann missbräuchlich sein, etwa wenn ohnehin ein Abbruch des Objekts oder eine Totalsanierung bevorsteht (ZK-H IGI/WILDISEN, N 90 zu Art.”

“Es ist mit Blick auf die Art der Schäden schlicht ausgeschlossen, dass die Beklagte Parkettrollen verwendet haben könnte, denn diese verhindern mit ihrer weichen Struktur notorisch Schäden der vorliegenden Art. Dass die Mitarbeitenden der Beklagten gewusst haben müssen, dass die von ihnen verwendeten Rollen für die Verwendung auf Parkett nicht taugten, ergibt sich schon aus der von ihrem Repräsentanten behaupteten zeitweiligen Verwendung einer Plexiglasscheibe zum Schutze des Bodens. Die geltend gemachten Mängel betreffend Parkett sind genügend belegt und die Beklagte ist für den Schaden grundsätzlich haftbar. 5.5. Wie bereits gesagt, hat die Mieterin nicht den Neuwert, sondern den Zustandswert der beschädigten Einrichtungen oder Sachen zu ersetzen, der sich anhand der Lebensdauer der betreffenden Sache oder Einrichtung berechnet (ZK- H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 113 ff.). Betrifft der Mangel einen Sachteil, der seine Lebensdauer bereits erreicht hat, schuldet die Mieterin keinen Schadenersatz (RONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.4). Für die Lebensdauer des Parketts sind die Kläger beweisbelastet. Sie haben von 25 bis 30 Jahren gesprochen, dafür aber keine Beweise angeboten. Laut der paritätischen Lebensdauertabelle des Hauseigentümer- und Mieterverbandes hat der Parkett aber tatsächlich eine Lebensdauer von 30 Jahren (paritätische Lebensdauertabelle 2017, S. 19). Hingegen hat die Versiegelung des Parketts lediglich eine Lebensdauer von zehn Jahren. Aufgrund der besonderen Beanspruchung rechtfertigt sich bei Büroräumlichkeiten eine Reduktion der Lebensdauer der Bodenbeläge um 20% (paritätische Lebensdauertabelle 2017, S. 30 f.). Es ist demnach von einer Lebensdauer des Parketts von 24 Jahren und einer achtjährigen Lebensdauer der Versiegelung auszugehen.”

“Parteivorbringen Der Kläger verlangt vom Beklagten insgesamt Schadenersatz in der Höhe von Fr. 4'272.– und macht dabei 13 Schadenspositionen geltend. Der Beklagte räumt seine Verantwortlichkeit teilweise ein, bestreitet aber z.T. die vertragswidrige Ver- - 4 - ursachung einzelner Mängel und beanstandet das Fehlen verlässlicher Angaben zu den Parametern des Zeitwerts bestimmter Einrichtungen. Auf die Ausführungen der Parteien im Einzelnen ist im Rahmen der Würdigung der einzelnen Schadenspositionen einzugehen (Ziff. IV. 2). IV. Materielle Behandlung der Klage 1. Grundlagen des Schadenersatzanspruchs des Vermieters bei Rückgabe 1.1 Der Mieter hat die Mietsache nach Art. 267 Abs. 1 OR gereinigt und im Zu- stand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267-267a OR N 18). Für die normale Abnützung der Sache haftet er nicht, denn dafür schuldet er den Mietzins (Mietrecht für die Pra- xis/RONCORONI, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 878). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach Art. 267 Abs. 2 OR nichtig. Bewusst nicht mehr im Gesetz enthalten ist die altrechtliche Vermutung, der Mieter habe die Sache in gutem Zustand übernommen (Art. 271 Abs. 3 aOR; Botschaft Mietrecht, BBl 1985 I 1454 f.). Die Vermutung kann daher nicht mittels einer gegen zwingendes Recht verstossenden Klausel im Vertrag restauriert werden (Mietrecht für die Pra- xis/R ONCORONI, S. 883 FN 119; CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 267–267a OR N 10; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 87). Daher liegt es beim Vermieter, durch ein Antrittsprotokoll sicherzustellen, dass der Zustand der Sache beim Mietbeginn auf zuverlässige Weise erfasst wird. Vertragliche Rügeobliegenheiten braucht der Mieter unter Vorbehalt seiner Meldepflicht für Mängel nach Art. 257g OR nicht zu beachten. Die gesetzliche Regelung hat sodann zur Folge, dass der Mieter nicht den Neuwert, sondern nur den Zustandswert der beschädigten Einrichtungen oder Sachen zu ersetzen hat (ZMP 2019 Nr. 13; SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267- 267a OR N 35; Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.”

“Aus den vorgenannten Grundsätzen folgt, dass es Aufgabe des Ver- mieters als um Rechtsschutz im klaren Fall ersuchende Partei ist, die anspruchs- begründenden Umstände hinreichend zu behaupten und zu belegen. Vorliegend führte der Vermieter in seinem begründeten Gesuch aus, nachdem die Mieter die Mietzinse für die Monate Januar bis Juni 2022 nicht bezahlt hätten, seien sie mit Einschreibebriefen vom 9. Juni 2022 im Sinne von Art. 257d OR gemahnt und aufgefordert worden, die offenen Mietzinse in der Höhe von Fr. 16'008.– innert 30 Tagen zu bezahlen. Dies sei mit der Androhung der ausserordentlichen Kündi- gung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 257d OR verbunden worden (act. 1 Rz. 10). Zum Nachweis reichte er die Mahnung infolge Zahlungsverzugs samt Kündigungsandrohung ein, aus welcher die Zahlungsausstände klar hervorgehen (act. 3/4 u. 5). Auch die Zahlungsverzugskündigung reichte der Vermieter ein (act. 3/7 u. 8). Aus diesen Dokumenten ergibt sich die Auflösung des Mietverhält- nisses und daher der Rückgabeanspruch des Vermieters nach Art. 267 OR.”

“319), de sorte que le recours écrit et motivé doit être déposé dans les dix jours à compter de la notification de la décision querellée (art. 321 al. 1 et 2 CPC). b) Déposé dans les formes et délai légaux, le recours est recevable. 2. a) Selon l’article 116 al. 1 CPC, les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges. Aux termes de l’article 56 de la Loi fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative du 6 novembre 2019 (LTFrais), « en matière de bail à loyer portant sur des habitations, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation ». b) À la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux loués (art. 267 al. 1 CO). S'il ne s'exécute pas de son plein gré, le bailleur peut, sur la base de cette disposition, ouvrir contre lui une action en expulsion (action personnelle en restitution de la chose louée ; Lachat & al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 1050 ; Aubert, CPra Bail, n. 47 ad art. 267 CO). Cette action est une action condamnatoire par laquelle le bailleur demande au juge de contraindre le locataire à lui restituer les locaux (arrêt du TF du 23.06.2014 [4A_143/2014] cons. 4.4.1). La restitution des locaux étant la conséquence de la résiliation du bail, l'action en expulsion présuppose que le contrat de bail ait valablement pris fin. Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3 et les références). c) L'action en expulsion fondée sur l’article 267 al. 1 CO formée par le bailleur peut faire l'objet d’une procédure sommaire pour cas clair, sans tentative de conciliation préalable, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 CPC). Dans les autres cas, elle est soumise à la procédure simplifiée (cf.”

“Nach Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter dem Vermieter zurückzugeben (Art. 267 OR). Voraussetzung für den Rückgabean- spruch des Vermieters ist somit die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, wel- che im Ausweisungsverfahren vorfrageweise zu prüfen ist (vgl. ZR 110/2011 S. 166 ff., S. 168). Den ihm zustehenden Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruch kann der Vermieter dabei insbesondere auch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den ent- sprechenden Rechtsschutz dann gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnissen, so ist das Begehren illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). - 4 -”

“Nach Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter dem Vermieter zurückzugeben (Art. 267 OR). Voraussetzung für den Rückgabean- spruch des Vermieters ist somit die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, wel- che im Ausweisungsverfahren vorfrageweise zu prüfen ist (vgl. ZR 110/2011 S. 166 ff., S. 168). Den ihm zustehenden Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruch kann der Vermieter dabei insbesondere auch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den ent- sprechenden Rechtsschutz dann gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). - 8 -”

“Eine Erstreckung verbietet sich in all jenen Fällen, bei denen die Schwere der Vertragsverletzung des Mieters vergleichbar ist mit den in Art. 257d oder 257f Abs. 3 OR geregelten Tatbeständen. Das Bundesgericht hat dies insofern bestätigt, als es in BGE 123 III 124 offenliess, ob sich die Kündigung bei Verzug des Mieters an Art. 257d, 257f oder 266g OR anlehnt (BGE 123 III 124 E. 3; MRA 1/05 S. 52 f.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272a N 6). - 13 - 2.2 Behandelt man die vorliegende Kündigung als eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR, so ergibt sich der Erstreckungsausschluss schon aus dem Gesetz. Wegen des überragenden Vermieterinteresses würde es sich nicht anders verhal- ten, wenn man die Kündigung im vorliegenden Fall nach Art. 107 Abs. 2 oder 266g OR für gültig erklärt. 3. Ausweisung 3.1 Nach gültig beendetem Mietverhältnis kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Ver- weigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rück- gabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 267 N 1 und N 3; SVIT-Komm.-BISANG/KOUMBARA- KIS, 4. Aufl., Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren N 184 f.). Auf An- trag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen im Endentscheid an (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Lautet der Entscheid auf eine Verpflich- tung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, können u.a. Zwangsmassnahmen wie die Räumung eines Grundstücks angeordnet werden (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). 3.2 Wie ausgeführt, erweist sich die vorliegend ausgesprochene Kündigung als gültig und die Ausweisungsanordnung ist zu erteilen (Art. 236 Abs. 3 und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Demzufolge ist die Beklagte zu verpflichten, das Mietobjekt unver- züglich zu räumen und dem Kläger ordnungsgemäss zu übergeben. Das Stadtam- mannamt Zürich N. ist anzuweisen, dieses Urteil auf Verlangen des Klägers zu vollstrecken.”

“Bloss der Vollständigkeit halber ist folgendes zu erwähnen: Den Ausfüh- rungen der Berufungsklägerinnen, dass auf das Ausweisungsgesuch auch des- halb nicht hätte eingetreten werden dürfen, weil diverse Untermietverhältnisse be- stehen würden, kann nicht gefolgt werden. Zwar geht aus den vorliegenden Miet- verträgen hervor, dass der Berufungsbeklagte diversen Untermietsverträgen zu- - 16 - gestimmt hat (vgl. act. 3/1-8). Ob und wie viele Untermietverhältnisse zurzeit noch bestehen, ist indes nicht aktenkundig. Dies ist für den vorliegenden Fall indes aus folgenden Gründen nicht von Relevanz: Der Berufungsbeklagte stützt seinen Ausweisungsanspruch auf den ihm aus Mietrecht zustehenden Rückgabean- spruch gemäss Art. 267 OR (act. 1 Rz. 27). Der Rückgabeanspruch nach Art. 267 OR ist rein vertraglicher Natur (ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2020, Art. 267 N 14), wobei es sich mieterseits um eine unteilbare Leistung handelt (ZK OR- Higi/Bühlmann, 5. Aufl. 2019, Vorbem. zu Art. 253-273c N 116). Da bei einer un- teilbaren Leistung jeder Schuldner gemäss Art. 70 Abs. 1 OR zur ganzen Leistung verpflichtet ist und der Gläubiger dementsprechend von jedem Schuldner einzeln die ganze (unteilbare) Leistung fordern kann (Art. 544 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 143 Abs. 2 OR und Art. 144 Abs. 1 OR), bilden die beklagten Mieter nach ständiger Praxis der Kammer im Ausweisungsverfahren keine notwendige, sondern ledig- lich eine einfache Streitgenossenschaft (OGer ZH LF160025 vom 14. April 2016 E. 2.1; OGer ZH PF190033 vom 14. August 2019 E. 2.3; vgl. auch Rajower, Pro- zessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, AJP 1998, S. 805; SVIT Kom- mentar Mietrecht-Müller, 4. Aufl. 2018, Art. 267- 267a N 29). Das Gleiche gilt für einen Hauptmieter und allfällige Untermieter. Ein Ausweisungs- und Räumungs- befehl gegen den Hauptmieter hat keine Wirkung gegenüber einem Untermieter (ZR 101 [2002] Nr.”

“Widerklage Da die Kündigung des Mietverhältnisses vom 13. Juli 2022 per 31. August 2022 gültig ist und wie dargelegt zu keiner Zeit ein Herabsetzungsanspruch des Klägers bestand, schuldet der Kläger für die Zeit ab Mietbeginn am 1. April 2022 bis zum Ende der Vertragsdauer am 31. August 2022 den vollständigen monatlichen Miet- zins. Da der Kündigungstermin am 31. August 2022 verstrichen ist, ohne dass der Mieter das Mietobjekt zurückgegeben hat (Art. 267 OR), ist zu prüfen, inwiefern der Beklagten auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ab dem 1. September 2022 ein Abgeltungsanspruch für die fortdauernde Benützung des Mietobjekts durch den Kläger zusteht. Nur im Falle der Erstreckung des Mietverhältnisses besteht der Mietvertrag ge- mäss Art. 272c Abs. 2 OR unverändert fort. Kommt eine Erstreckung nicht in Frage, so verliert der Mieter mit Ablauf des Kündigungstermins seinen Anspruch auf die vertragliche Hauptleistung. Dass er während des Kündigungsschutzverfah- rens gleichwohl nicht zur Rückgabe der Mietsache angehalten werden kann, hängt einzig damit zusammen, dass es aus prozessualen Gründen grundsätzlich nicht möglich ist, einen Leistungsanspruch vorläufig zu vollstrecken. Dies bedeutet aber nicht, dass der ehemalige Mieter einen vertraglichen Anspruch zur weiteren Be- nützung der Sache hat. Im Rahmen des Kündigungsschutzverfahrens wird diese Rechtslage vom Gesetz als selbstverständlich vorausgesetzt.”

“Enfin, on ne voit pas en quoi – le recourant ne l'établit aucunement – l'audition des personnes citées serait utile, dès lors que celles-ci pourraient tout au plus indiquer que tel ou tel meuble se trouvait dans l'appartement à un moment donné, mais non d'affirmer qu'il aurait disparu alors que la mise en cause y habitait et encore moins qu'une telle disparition serait le fait de celle-ci. Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Ministère public a décidé de ne pas entrer en matière sur cette infraction, faute d'éléments probants et de prévention pénale suffisante à l'endroit de B______. 3.4.2. S'agissant ensuite des dommages dénoncés, si la mise en cause a certes reconnu avoir pu causer des dégâts dans l'appartement sous-loué, aucun élément du dossier ne permet de tenir pour établi qu'elle l'aurait fait intentionnellement, y compris sous la forme du dol éventuel, étant à cet égard rappelé que la négligence n'est pas punissable. Par ailleurs et comme l'a relevé le Ministère public, le litige porte sur l'exécution d'un contrat, en l'occurrence l'exécution d'un contrat de bail à loyer, et plus particulièrement sur la restitution de l'objet loué à l'échéance du bail dans un état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO), soit un litige de nature purement civile. Il est ainsi parfaitement loisible au recourant de saisir les autorités civiles compétentes si elle l'estime nécessaire et ne l'a pas déjà fait. En conclusion, dans la mesure où l'un des éléments constitutifs de l'infraction de dommages à la propriété n'est manifestement pas réalisé et au vu de la nature essentiellement civile du litige, c'est à bon droit, là encore, que le Ministère public a considéré qu'une non-entrée en matière s'imposait également. 4.             Justifiée, l'ordonnance querellée sera donc confirmée et, partant, le recours rejeté. 5.             Le recourant, qui succombe, supportera les frais envers l'État, qui comprendront un émolument de CHF 800.- (art. 428 al. 1 CPP et 13 al. 1 du Règlement fixant le tarif des frais en matière pénale, RTFMP ; E 4 10.03). * * * * *   PAR CES MOTIFS, LA COUR : Rejette le recours. Condamne A______ aux frais de la procédure de recours, qui comprennent un émolument de CHF 800.”

“Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietob- jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summa- rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO).”

“3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.”

“De- zember 2023 aufgelöst. Die Abholungseinladung des Kündigungsschreibens da- tiert vom 7. November 2023 (act. 3/10-12), weshalb es spätestens am 8. November 2023 als zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zu- rückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden. Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nichts einzuwenden. Sie verlangt, dass die zuständige Vollzugsbehörde anzu- weisen sei, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen ihrerseits zu vollstrecken. Vollstreckbar sind Urteile des Handelsgerichts schon mit deren Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien (BGE 142 III 738 E. 5.5.4), zumindest bis das Bundesgericht allenfalls einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.”

“Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietob- jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summa- rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO).”

“Nach Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter dem Vermieter zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR; Art. 262 Abs. 3 OR). Sodann hat der Eigentümer einer Sache das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren (Art. 641 ZGB). Den ihm zustehenden Ausweisungs- bzw. Rückgabeanspruch kann der Vermieter im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den entsprechenden Rechtsschutz dann ge- währt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtsla- ge klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisba- ren tatsächlichen Verhältnissen, so ist das Begehren illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).”

“Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 15 E. 2.). Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, das Mietob- jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung - 5 - zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen.”

“Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 15 E. 2.). Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, das Mietob- jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen.”

“Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).                 La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois : TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).   4.2              4.2.1              L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1).   4.2.2              Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; sur le tout : TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“– nur in Höhe von CHF 22'772.– getilgt, weshalb nach Ablauf der Mahnfrist noch ein Betrag von CHF 33'957.– offen geblieben ist. Da weder der Mietzins für die Liegenschaft an der D._____-strasse 2 (CHF 32'119.–) noch der Mietzins für die Liegenschaft an der C._____-strasse 1 (CHF 24'810.–) vollständig getilgt worden ist, kündigte die Gesuchstellerin nach un- benutztem Ablauf der Zahlungsfrist die Mietverhältnisse für beide Liegenschaften mit zwei amtlichem Kündigungsformularen vom 22. Februar 2024 (act. 3/10-11). Die Kündigungsschreiben wurden der Gesuchsgegnerin am 23. Februar 2024 zu- gestellt (act. 3/13). Die Mietverhältnisse der Liegenschaft D._____-strasse 2 und der Liegenschaft C._____-strasse 1 wurden demnach form- und fristgerecht per 31. März 2024 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitge- genständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückge- geben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden. - 7 - Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nichts einzuwenden. Sie verlangt, dass die zuständige Vollzugsbehörde anzu- weisen sei, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen ihrerseits zu vollstrecken. Vollstreckbar sind Urteile des Handelsgerichts schon mit deren Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien (BGE 142 III 738 E. 5.5.4), zumindest bis das Bundesgericht allenfalls einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.”

“E. 2.2 [Hin- weis in act. 1 Rz. 20, nicht bestritten in act. 12]). Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rück- gabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat die Mietobjekte unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Zur Durchsetzung des Auswei- sungsbefehls ist vorliegend die Anweisung an das Stadtammannamt Zürich ..., den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und ausreichend. Weitere Voll- streckungsmassnahmen sind nicht notwendig. Antragsgemäss ist das Stadtam- mannamt Zürich ... anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. - 9 - 6.Kosten Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO).”

“1er CO étaient manifestement réunies et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles faisait défaut. Ces derniers ne s'étaient pas acquittés de l'intégralité du montant réclamé durant le délai comminatoire. Les arguments développés dans la procédure en constatation de l'inefficacité du congé ainsi que dans la présente procédure quant à la compensation invoquée ne pouvaient faire obstacle au cas clair. En effet, au vu de la jurisprudence applicable, le congé était efficace quand bien même la compensation avait été invoquée durant le délai comminatoire, vu l'absence de consignation du loyer, alors que les locataires avaient avisé la bailleresse de leur intention d'y procéder, et l'impossibilité de prouver la contre-créance sans délai. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les locaux, ils violaient l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Leur évacuation devait donc être prononcée. Au vu de la présence d'enfants en bas âge et des revenus limités des locataires, mais compte tenu également du fait que la bailleresse avait déjà fait preuve de souplesse dans le passé en accordant des arrangements de paiement, le Tribunal a accordé aux locataires un sursis humanitaire au 31 août 2024, la bailleresse étant autorisée à recourir à la force publique dès le 1er septembre 2024. Le droit au logement invoqué par les locataires (art. 38 Cst/GE) ne leur conférait pas de droit directement invocable dans un litige de droit privé (ATF 107 Ia 277 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2017 du 21 juin 2017 consid. 5) et sa seule invocation ne pouvait donc pas justifier de surseoir à l'exécution de leur évacuation.   EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al.”

“2 En l'espèce, la question de la durée du contrat de bail a été tranchée par arrêt de la Cour de justice du 25 mai 2021, aujourd'hui définitif et exécutoire, soit une décision de justice qui a définitivement réglé la durée du bail en accordant à l'appelante une unique prolongation du bail de deux ans et demi, au 1er juillet 2021. Les parties ne se trouvant plus, depuis lors, dans une relation contractuelle, les arguments de l'appelante tirés du code des obligations [impossibilité subséquente d'exécuter le contrat de bail prolongé (art. 119 CO), imprévisibilité de la situation liée aux fermetures ordonnées en raison de la pandémie et exorbitance de la prestation (art. 97 CO)] ne trouvent pas application. Enfin, les conditions de la révision n'étant pas remplies (art. 328 CPC), il n'existe aucune voie de droit qui permettrait de remettre en cause la décision précitée de la Cour. Dès lors que le bail a valablement pris fin et depuis le 1er juillet 2021, l'appelante ne dispose plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux des intimés. En continuant à occuper les locaux, elle viole l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Partant, le cas était clair, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé l'évacuation de l'appelante. La décision attaquée sera donc confirmée. 6. L'appelante conteste encore l'appréciation du Tribunal s'agissant des mesures d'exécution. Elle lui reproche d'avoir violé le principe de proportionnalité en refusant de lui accorder un délai de grâce plus long que les 10 jours octroyés et sollicite un délai au 31 janvier 2021 (recte 2022) pour évacuer les locaux des intimés. 6.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est régie par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier.”

“Si l'utilisation qui demeure est réduite, par exemple lorsque la non-restitution ne concerne qu'une partie de l'objet affermé, il appartient au bailleur de prouver le dommage qu'il subit en raison de la violation par le fermier de son obligation de restitution (ATF 131 III 257 consid. 2.3) ; dans le cas envisagé, concernant un bail à ferme d'entreprise, une fixation du dommage en équité sur la base de l'art. 42 al. 2 CO aurait pu entrer en ligne de compte si, au lieu de se borner à réclamer le montant du fermage, le bailleur avait allégué et chiffré son dommage lié au refus du fermier de lui restituer les listes de clientèle, qui constituaient la part immatérielle des biens affermés (même arrêt consid. 4.2 ; sur le tout : TF 4A_276/2018 précité consid. 3.1).   5.3              En l’occurrence, il sied en premier lieu de constater que l'appelant ne conteste pas expressément (cf. toutefois les griefs traités sous consid. 6, 7 et 8 infra) qu'une indemnité pour occupation illicite puisse être par principe due en raison de sa présence sur le domaine au-delà de la prolongation judiciaire du bail, en violation de l'obligation contractuelle de restitution résultant de l’art. 267 CO. Il plaide en réalité l'absence de faute lui étant imputable et donc sa libération.                 II fait valoir à ce titre la difficulté à retrouver un domaine agricole, même provisoirement. Toutefois, ainsi que l'a relevé le jugement attaqué, le bail avait initialement été résilié pour le 31 mars 2010. Aussi, à l'échéance de la prolongation judiciaire de bail de six ans, en date du 31 mars 2016, l'appelant avait bénéficié non seulement d'un temps considérable pour s'organiser, mais en outre de la durée maximale de la prolongation judiciaire du bail envisageable. En effet, selon l'art. 27 al. 4 LBFA, le juge prolonge le bail de trois à six ans (cf. not. CACI 31 octobre 2018/613 consid. 4.4.1 ; Message du 11 novembre 1981 du Conseil fédéral concernant la LBFA, FF 1982 I 269, p. 295). L’appelant ne pouvait prétendre l'ignorer, à tout le moins depuis qu'il avait été statué sur la prolongation par jugement du 2 décembre 2009 du président du tribunal d’arrondissement, confirmé par arrêt du 29 décembre 2010 de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.”

“270 et Annexe VIII). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 consid. 5.2). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134). 2.3 Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). Très souvent, l'origine de certains défauts est difficile à déterminer et litigieuse. Par exemple en présence de problèmes d'humidité et de moisissures, le locataire invoquera des vices de construction (ponts de froid ou isolation insuffisante), et le bailleur une aération insuffisante. Pour se libérer, le bailleur peut toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. Si le bailleur n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire (p. ex. à l'aide d'une expertise), l'échec de la contre-preuve implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (AUBERT, CPra Bail, n. 23 ad art. 259d CO). 2.4 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Sont considérés comme des comportements typiquement constitutifs d'abus de droit l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, ou encore l'attitude contradictoire. Les circonstances concrètes sont déterminantes. L'abus de droit n'est retenu que restrictivement, la loi exigeant un abus "manifeste" (art. 2 al. 2 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_12772022 du 28 juin 2022 consid. 3.4 et les références citées). 2.5 En l'espèce, l'état des lieux d'entrée fait mention d'un cadre intérieur foncé pour cause d'humidité sur le velux côté Lausanne, à l'exclusion de toute mention concernant le velux côté Genève.”

“En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art.”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un- benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräu- men mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneinge- schränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zuge- stellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungs- einladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Nach been- detem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, her- aus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Aufgrund des Zahlungsrückstands der Gesuchsgegnerin für den Mietzins des Mo- nats Juni 2023 hat ihr die Gesuchstellerin mit Schreiben vom 15. Juni 2023 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde der Gesuchsgegnerin - 5 - am 16. Juni 2023 in Empfang genommen und gilt damit als ihr zugestellt (act. 3/3). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen lief somit bis am 16. Juli”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un- benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch ein- geschriebenen Brief mit dessen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2.; relative Empfangstheorie). Be- zahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis frist- los, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefundenen Ab- holungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermie- terin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, her- aus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Aufgrund des Zahlungsrückstands der Gesuchsgegnerin für die Mietzinse der Mo- nate August und September 2023 hat ihr die Gesuchstellerin mit Schreiben vom 20. September 2023 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Andro- - 5 - hung der ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde der Gesuchsgegnerin am 21. September 2023 zur Abholung gemeldet und gilt – nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist – am 28. September 2023 als ihr zugestellt (act. 3/4-6). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen lief somit bis am 30. Oktober”

“En règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à l’article 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable. À l’inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 cons. 5.1.1 et les arrêts cités). 2.1 L’action en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3). 2.2 Vu ce qui précède, deux questions doivent être successivement examinées dans le cas présent ; la première vise à déterminer si le bail a valablement pris fin et la deuxième à établir si l’intimé est en droit de requérir l’expulsion de l’appelant par la voie du cas clair. 3. a) Dans le cas présent, le bail pouvait être résilié par écrit et par avis signifié 3 mois à l’avance pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Agissant par D.________ SA, l’intimé a résilié le bail par formule officielle du 5 octobre 2023 pour le terme du 31 mars 2024.”

“En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC, les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en oeuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271-271 a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 5).”

“Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).                 La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois : TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).   4.2              4.2.1              L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1).   4.2.2              Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; sur le tout : TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et alii, Le bail à loyer, 2019, n. 2.3.5, p. 879).   5.2.4              En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.”

“L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può formare oggetto – co­me nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett.”

“L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può formare oggetto – come nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett.”

“Le bailleur avait par ailleurs requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi, siégeant dans la composition prévue à l'article 30 LaCC, le Tribunal a fait droit. Il a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, tenant ainsi compte du montant de l'arriéré et du fait que le logement est occupé par une famille de quatre personnes. De plus, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 15'200 fr., à titre d'arriéré au 6 juillet 2022, montant qu'il était condamné à verser au bailleur avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2022 (date moyenne). En revanche, les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux ont été déclarées irrecevables car une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivaudrait à un jugement conditionnel, qui ne saurait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art. 267 CO. EN DROIT”

“4 En l’espèce, il convient en premier lieu de rappeler que, par arrêt du 25 mars 2022, la Cour de céans a considéré que le contrat de bail commercial liant les parties avait pris fin le 31 octobre 2020 (cf. CACI 25 mars 2022/174 consid. 7.3). Le loyer a ainsi été remplacé, dès le 1er novembre 2020, par une indemnité pour occupation illicite d’un même montant. Reste à déterminer si le dommage, au-delà du jugement entrepris, est suffisamment prévisible et certain, comme le soutient l’appelante, et si l’obligation de verser cette indemnité peut effectivement perdurer jusqu’à la restitution des locaux. Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, les hypothèses avancées dans le jugement entrepris, soit la restitution partielle des locaux ou la vente de l’immeuble, ne rendaient pas le dommage imprévisible. La doctrine retient en effet que le bailleur a le droit de refuser une restitution partielle (Higi/Wildisen, Die Miete, art. 266-268b OR, Zürcher Kommentar, 5e éd., Zurich 2020, n. 26 ad art. 267 CO et les références). Une telle restitution était d’ailleurs plus qu’invraisemblable en l’espèce, les intimés n’ayant eu de cesse de prétendre – et cela encore dans leur réponse à l’appel – qu’ils étaient au bénéfice d’un bail pour l’ensemble des locaux. Quant à une vente, la possibilité que cela survienne alors que l’immeuble était occupé par les intimés qui refusaient de partir était pratiquement exclue. Elle n’aurait d’ailleurs pas eu d’effet sur l’obligation des intimés. On pourrait certes se demander si dans un tel cas la titularité de l’indemnité pour occupation illicite passerait au nouveau propriétaire en application analogique de l’art. 261 CO ; mais quoi qu’il en soit de cette question, il ne serait guère soutenable de considérer, comme le font apparemment les intimés, qu’en cas de vente ils auraient été habilités à occuper gratuitement l’immeuble. En réalité, la seule incertitude était celle de savoir si les intimés allaient continuer d’occuper les lieux. Pour parer à cette incertitude-là, il suffisait de les condamner à verser l’indemnité pour occupation illicite jusqu’à la restitution des locaux (cf.”

“La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, au vu des pièces produites, la locataire restait devoir un montant de 60'473 fr. 55, à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite, montant qu'elle a été condamnée à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2024 (date moyenne).”

“La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, au vu des pièces produites, la locataire restait devoir un montant de 60'473 fr. 55, à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite, montant qu'elle a été condamnée à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2024 (date moyenne).”

“1er CO étaient manifestement réunies et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles faisait défaut. Ces derniers ne s'étaient pas acquittés de l'intégralité du montant réclamé durant le délai comminatoire. Les arguments développés dans la procédure en constatation de l'inefficacité du congé ainsi que dans la présente procédure quant à la compensation invoquée ne pouvaient faire obstacle au cas clair. En effet, au vu de la jurisprudence applicable, le congé était efficace quand bien même la compensation avait été invoquée durant le délai comminatoire, vu l'absence de consignation du loyer, alors que les locataires avaient avisé la bailleresse de leur intention d'y procéder, et l'impossibilité de prouver la contre-créance sans délai. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les locaux, ils violaient l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Leur évacuation devait donc être prononcée. Au vu de la présence d'enfants en bas âge et des revenus limités des locataires, mais compte tenu également du fait que la bailleresse avait déjà fait preuve de souplesse dans le passé en accordant des arrangements de paiement, le Tribunal a accordé aux locataires un sursis humanitaire au 31 août 2024, la bailleresse étant autorisée à recourir à la force publique dès le 1er septembre 2024. Le droit au logement invoqué par les locataires (art. 38 Cst/GE) ne leur conférait pas de droit directement invocable dans un litige de droit privé (ATF 107 Ia 277 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2017 du 21 juin 2017 consid. 5) et sa seule invocation ne pouvait donc pas justifier de surseoir à l'exécution de leur évacuation.   EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al.”

“L'appel est par conséquent irrecevable. Le recours a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 Dans le cadre d'un recours, la Cour revoit la cause avec plein pouvoir d'examen en droit et avec un pouvoir d'examen restreint à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (arrêts du Tribunal fédéral 5D_190/2014 du 12 mai 2015, consid. 2; 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5). 2. Le Tribunal a retenu que le congé avait valablement été notifié et qu'il n'avait pas été contesté. Il n'était pas nécessaire de trancher la question de savoir si l'échéance de celui-ci était reportée au 31 juillet 2022 ou non, puisqu'au moment du jugement les recourants étaient toujours dans les locaux, de sorte que la requête était recevable. En se maintenant dans l'appartement sous-loué sans titre juridique les y autorisant, les recourants violaient l'art. 267 al. 1 CO, de sorte que leur évacuation devait être prononcée. Les recourants font valoir que la requête de leur partie adverse doit être déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt à agir car elle a été introduite le 8 juillet 2022, soit avant l'expiration du bail intervenue au 31 juillet 2022. 2.1 2.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). En vertu de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3 CPC). Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais.”

“Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2.; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht frist- gerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneinge- - 6 - schränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zuge- stellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungs- einladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auch ein allfälliges Untermietverhältnis endet mit der Auflösung des Hauptmietverhältnis- ses (BGE 139 III 353 E. 2.1.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerecht- fertigte Einwirkung abzuwehren. Für die Durchsetzung eines Rückgabeanspruchs von Wohn- und Geschäftsräumen muss die Vermieterin die Ausweisung gericht- lich beantragen, wobei das Gesuch gegen sämtliche Nutzer zu richten ist (M ÜL- LER , in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a Rz. 26). Insbesondere steht es der Vermieterin nicht zu, die Mietsache eigenmächtig in Besitz zu nehmen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: SVIT-Kommentar, a.a.O., Schlich- tungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen Rz. 191). Zusammen mit dem Gesuch um Ausweisung kann die Vermieterin sodann Vollstreckungs- massnahmen, sprich einen Ausweisungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).”

“Il ressort ainsi du dossier que, dès fin décembre 2014 au plus tard, les appelants étaient au courant de la situation et des risques qu'ils encouraient et qu'ils n'ont pris aucune mesure pour y remédier. Ils sont dès lors malvenus de reprocher aux bailleresses les conséquences de leurs propres carences. Contrairement à ce qu'ils prétendent, rien ne les empêchait d'agir contre leur sous- locataire pour obtenir la restitution des locaux. Selon la doctrine précitée, lorsque les qualités de bailleur et de propriétaire de l'immeuble ne se recoupent pas, l'action contractuelle en restitution de la chose fondée sur l'art. 267 al. 1 CO a la priorité sur l'action réelle. Comme le Tribunal l'a relevé à juste titre, il incombait ainsi en premier lieu aux appelants, et non à la bailleresse, d'agir pour obtenir la restitution des locaux. Le fait que le bail principal ait pris fin ne les empêchait pas d'ouvrir action en expulsion contre leur sous-locataire. En effet, le bail de sous-location, qu'ils n'ont jamais pris la peine de résilier, prenait fin au plus tard en même temps que le bail principal, donnant naissance à l'obligation de restitution prévue par l'art. 267 al. 1 CO à charge de leur sous-locataire. Celui-ci était ainsi tenu de se retourner contre ses propres sous-locataires. Les appelants étaient d'ailleurs conscients de leurs obligations à cet égard puisque, en août 2016, ils ont proposé aux bailleresses de procéder à l'état des lieux de sortie et que, en novembre 2016, ils leur ont demandé un délai supplémentaire de cinq mois pour régler la situation avec l'occupante de l'arcade. En tentant de négocier une reprise du bail avec les époux I______, puis avec la sous-locataire de ceux-ci, les bailleresses ont entrepris des démarches adéquates en vue de réduire le dommage, puisque les personnes en question s'étaient engagées à solder l'arriéré si un contrat de bail parvenait à chef. Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que l'art. 44 CO ne trouvait pas application en l'espèce. 3. Compte tenu de ce qui précède, il n'est pas nécessaire d'ordonner la production des pièces requises par les appelants car les informations figurant au dossier sont suffisantes pour trancher les questions litigieuses.”

“1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 267 CO). La Cour de céans a par ailleurs retenu que, même lorsque le locataire titulaire du bail est séparé de son conjoint suite à un jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale, il lui revenait à lui, en premier lieu, de s'exécuter volontairement, à savoir évacuer l'appartement après la fin du contrat de bail, même s'il n'occupait pas lui-même le logement. Si l'ancien locataire voulait éviter de devoir s'acquitter d'indemnités pour occupation illicite des locaux, il devait prendre des mesures pour restituer sans délai l'appartement après l'expiration du bail (ACJC/138/2018 du 5 février 2018 consid. 3.2). En l'espèce, le fait que le logement litigieux a été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale ne permet pas à l'appelant de soutenir qu'il n'est pas redevable des indemnités pour occupation illicite des locaux après la résiliation du bail, son cas n'étant pas assimilable à celui du locataire qui a par exemple été empêché de procéder à la remise des lieux en raison d'une hospitalisation.”

“En tout état, les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018. 3.1 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 267 CO). La Cour de céans a par ailleurs retenu que, même lorsque le locataire titulaire du bail est séparé de son conjoint suite à un jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale, il lui revenait à lui, en premier lieu, de s'exécuter volontairement, à savoir évacuer l'appartement après la fin du contrat de bail, même s'il n'occupait pas lui-même le logement. Si l'ancien locataire voulait éviter de devoir s'acquitter d'indemnités pour occupation illicite des locaux, il devait prendre des mesures pour restituer sans délai l'appartement après l'expiration du bail (ACJC/138/2018 du 5 février 2018 consid. 3.2). En l'espèce, le fait que le logement litigieux a été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale ne permet pas à l'appelant de soutenir qu'il n'est pas redevable des indemnités pour occupation illicite des locaux après la résiliation du bail, son cas n'étant pas assimilable à celui du locataire qui a par exemple été empêché de procéder à la remise des lieux en raison d'une hospitalisation.”

“Les appelants font grief au Tribunal de les avoir condamnés à verser à l'intimé les sommes de 7'160 fr. plus intérêts, "correspondant aux loyers de septembre à décembre 2020", soutenant avoir réglé les indemnités pour cette période. De plus, ils auraient été libérés de toutes obligations envers l'intimé pour la période postérieure au 31 décembre 2020, suite à un accord passé avec la régie. Un bail tacite aurait été conclu avec les sous-locataires dès janvier 2021 au plus tard. Ils ne remettent pas en cause de façon motivée leur condamnation au paiement de 236 fr. 95. Dans son appel joint, l'intimé reproche au Tribunal d'avoir condamné les appelants à lui verser des indemnités de janvier à avril 2021, tout en retenant que les locaux avaient été restitués le 21 juillet 2021. Il conclut donc à la condamnation de ceux-ci au paiement de 12'530 fr. correspondant à sept mois d'indemnités plus charges (janvier à juillet 2021). 4.1.1 A l'échéance du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Le non-respect de cette obligation par le locataire entraîne sa responsabilité contractuelle et implique qu'il répare le dommage en résultant pour le bailleur, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO). A titre de dommages et intérêts, le bailleur pourra notamment lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1053; ACJC/1003/2012 du 11 juillet 2012). 4.1.2 La sous-location est un contrat de bail à loyer à part entière, indépendant du bail principal, auquel il vient se superposer. La sous-location ne crée aucun lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire. Le locataire reste responsable du paiement du loyer. Ainsi, même si le sous-locataire ne paie pas son loyer, le locataire doit néanmoins continuer à s'acquitter du sien en main du bailleur.”

“Il ressort ainsi du dossier que, dès fin décembre 2014 au plus tard, les appelants étaient au courant de la situation et des risques qu'ils encouraient et qu'ils n'ont pris aucune mesure pour y remédier. Ils sont dès lors malvenus de reprocher aux bailleresses les conséquences de leurs propres carences. Contrairement à ce qu'ils prétendent, rien ne les empêchait d'agir contre leur sous- locataire pour obtenir la restitution des locaux. Selon la doctrine précitée, lorsque les qualités de bailleur et de propriétaire de l'immeuble ne se recoupent pas, l'action contractuelle en restitution de la chose fondée sur l'art. 267 al. 1 CO a la priorité sur l'action réelle. Comme le Tribunal l'a relevé à juste titre, il incombait ainsi en premier lieu aux appelants, et non à la bailleresse, d'agir pour obtenir la restitution des locaux. Le fait que le bail principal ait pris fin ne les empêchait pas d'ouvrir action en expulsion contre leur sous-locataire. En effet, le bail de sous-location, qu'ils n'ont jamais pris la peine de résilier, prenait fin au plus tard en même temps que le bail principal, donnant naissance à l'obligation de restitution prévue par l'art. 267 al. 1 CO à charge de leur sous-locataire. Celui-ci était ainsi tenu de se retourner contre ses propres sous-locataires. Les appelants étaient d'ailleurs conscients de leurs obligations à cet égard puisque, en août 2016, ils ont proposé aux bailleresses de procéder à l'état des lieux de sortie et que, en novembre 2016, ils leur ont demandé un délai supplémentaire de cinq mois pour régler la situation avec l'occupante de l'arcade. En tentant de négocier une reprise du bail avec les époux I______, puis avec la sous-locataire de ceux-ci, les bailleresses ont entrepris des démarches adéquates en vue de réduire le dommage, puisque les personnes en question s'étaient engagées à solder l'arriéré si un contrat de bail parvenait à chef. Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que l'art. 44 CO ne trouvait pas application en l'espèce. 3. Compte tenu de ce qui précède, il n'est pas nécessaire d'ordonner la production des pièces requises par les appelants car les informations figurant au dossier sont suffisantes pour trancher les questions litigieuses.”

“Vorliegend hat die Berufungsbeklagte den Sachverhalt in einem ersten Schritt hinreichend klar dargelegt und belegt. Sie reichte zusammen mit ihrem be- gründeten Gesuch Urkunden ein, aus welchen sich die Auflösung des Mietver- hältnisses und daher ihr Rückgabeanspruch nach Art. 267 OR ergaben, nament- lich die Mahnungen infolge Zahlungsverzuges samt Kündigungsandrohungen, den Nichteingang der Zahlungen sowie die Zahlungsverzu gskündigungen an sich, je samt den postalischen Sendungsverfolgungen (act. 1 u. 4/1–16).”

“Le caractère familial du logement étant litigieux, il appartiendrait au juge du fond d'établir si le logement de la rue 1______ constituait le domicile conjugal à l'époque où la bailleresse avait adressé l'avis comminatoire et l'avis officiel de résiliation du bail. Cette question ne pouvait être tranchée sans une instruction approfondie qui n'était pas du ressort du juge saisi d'une requête en cas clair. La sous-location reprochée étant contestée par le locataire s'agissant du congé extraordinaire, il appartiendrait également au juge du fond de trancher en tant que de besoin cette question. L'état de fait étant contesté et la situation juridique pas claire, la requête en évacuation et en exécution était irrecevable. i.b Les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux étaient également irrecevables (art. 257 al. 3 CPC). En effet, une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivalait à un jugement conditionnel, qui ne pouvait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art. 267 CO (ACJC/760/1997 du 16 juin 1997 et les références citées). Un tel jugement s'avérerait en effet inexécutable en cas de litige survenant au sujet de la date ou des modalités de restitution des locaux. EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois.”

“a) Les appelants soutiennent que, du fait qu’ils avaient agi en annulation du congé, par leur requête de conciliation du 26 février 2021, puis leur demande du 15 avril 2021, il y avait litispendance et qu’ainsi le Tribunal civil ne pouvait pas traiter la requête d’expulsion, respectivement aurait dû suspendre la procédure relative à cette requête jusqu’à droit connu dans le procès qu’ils avaient eux-mêmes intenté. b) Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'article 257 CPC, intentée par le bailleur (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3, qui se réfère à ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 ; pour une motivation complète en rapport avec cette solution, cf. ATF 144 III 462 cons. 3). Ainsi, une requête d’expulsion en cas clair peut être déposée même si le locataire a agi en contestation du congé, y compris pour constater sa nullité, car il n’y a pas d’identité d’objet (CPra Bail-Aubert, 2ème éd., n. 49d ad art. 267 CO). Si le locataire a agi en contestation du congé, la procédure qu’il a initiée devrait être suspendue (CPra Bail-Aubert, 2ème éd., n. 49d ad art. 267 CO). c) En fonction de la jurisprudence – très claire et explicite – rappelée ci‑dessus, les démarches judiciaires des appelants n’empêchaient pas les intimés de requérir l’expulsion selon la procédure du cas clair et le Tribunal civil devait statuer sur la requête sans attendre le résultat de la procédure initiée par les appelants (en tranchant à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, comme on le verra plus loin). Si une procédure devait être suspendue, c’était celle introduite par les appelants eux‑mêmes, par la requête en conciliation du 26 février 2021, puis poursuivie par la demande du 15 avril 2021. 6. L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire, conformément à l'art.”

“Le contenu du recours, identique aux écritures déposées en première instance, renforce le constat selon lequel la décision des premiers juges n'est pas spécifiquement critiquée. La recourante se contente de contester les allégations et demandes de l'intimée, de sorte qu'il s'agit davantage d'une simple protestation que d'un acte suffisamment motivé au regard des exigences légales. Ainsi, le recours, même interprété avec indulgence dans la mesure où il est rédigé par un justiciable agissant en personne, ne respecte pas les exigences de forme rappelées ci-avant, dès lors qu'il ne comporte aucune conclusion ni aucune motivation. Le recours est ainsi irrecevable. 2. Même si le recours avait été recevable, il n'aurait pas été fondé. 2.1 Le Tribunal a considéré que la recourante devait s'acquitter des frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, ainsi que des frais de réparation et de remise en état de la chose. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).”

“Au vu du manque de clarté des réserves émises par le recourant dans l'état des lieux de sortie, cumulé au contenu de son courrier du 19 mars 2020, ainsi qu'au fait que l'existence des défauts n'est pas contestée explicitement en tant que telle dans ses écritures, le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire lorsqu'il a constaté que le recourant n'a pas contesté l'existence des marques et éclats sur le parquet. Quand bien même la photographie produite à l'appui de l'état des lieux s'agissant du parquet de la chambre ne permet pas de discerner les marques, le Tribunal pouvait retenir sans arbitraire, sur la base de preuves figurant à la procédure, que l'existence desdites marques n'était pas contestée par le recourant. 4. S'agissant des marques et éclats sur le parquet de la chambre et sur les murs, le recourant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il s'agissait d'un défaut dépassant l'usure normale. 4.1 Il incombe au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, lesquelles n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Le bailleur ne dispose en revanche d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid.”

“Au vu du manque de clarté des réserves émises par le recourant dans l'état des lieux de sortie, cumulé au contenu de son courrier du 19 mars 2020, ainsi qu'au fait que l'existence des défauts n'est pas contestée explicitement en tant que telle dans ses écritures, le Tribunal n'a pas fait preuve d'arbitraire lorsqu'il a constaté que le recourant n'a pas contesté l'existence des marques et éclats sur le parquet. Quand bien même la photographie produite à l'appui de l'état des lieux s'agissant du parquet de la chambre ne permet pas de discerner les marques, le Tribunal pouvait retenir sans arbitraire, sur la base de preuves figurant à la procédure, que l'existence desdites marques n'était pas contestée par le recourant. 4. S'agissant des marques et éclats sur le parquet de la chambre et sur les murs, le recourant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il s'agissait d'un défaut dépassant l'usure normale. 4.1 Il incombe au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, lesquelles n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Le bailleur ne dispose en revanche d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid.”

“Die Beklagte führt aus, dass sie diese Kosten nicht schulde, da sie eine Nachmieterin gestellt habe, welche die Mietsache schon per 1. November 2019 im damaligen Zustand übernommen hätte. Insbesondere bestreitet die Beklagte, für die gesamten Schlossänderungskosten aufkommen zu müssen; sie sei immerhin grundsätzlich bereit, für den Ersatz der Schlosszylinder im oberen, von ihr genutzten Stock, im Umfang von ca. Fr. 250.– aufzukommen. In Bezug auf die Abnützung des Parkettbodens anerkennt die Beklagte dem Grundsatz nach die teilweise Beschädigung des Bodens, wendet aber ein, dass es nicht notwendig gewesen wäre, den ganzen Parkett deswegen abzuschleifen. Die Ausführungen der Beklagten sind so zu verstehen, dass sie in erster Linie die vollumfängliche Abweisung der Klage beantragt. 3. Mängel bei der Rückgabe der Mietsache 3.1. Die Mieterin muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Insbesondere ist sie verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel an die Vermieter zurückzugeben (SVIT-Komm.-M ÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 24). - 6 - Während die Mieterin für die ordentliche Abnutzung nicht haftet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch der Mietsache auftritt, hat sie für die Folgen der ausserordentlichen Abnutzung, welche sich aus einem unsachgemässen oder übermässigen Gebrauch ergibt und eine Vertragsverletzung i.S.v. Art. 97 OR darstellt, einzustehen (R ONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.3; SVIT-Komm.- MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 31; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 85 ff.). Bei der Unterscheidung zwischen ordentlicher und übermässiger Abnützung muss man sich sowohl an der Zweckbestimmung bzw. am vereinbarten Gebrauch der Mietsache und deren Beschaffenheit als auch an der Dauer des Mietverhältnisses orientieren.”

“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références). La doctrine et la jurisprudence cantonale admettent toutefois que, s'il résulte clairement des circonstances que le locataire refusera de libérer les lieux à la fin du contrat, le bailleur peut intenter la procédure avant ce terme. L'expulsion ne peut cependant être prononcée avant la fin du bail (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem et l'arrêt cité; Weber, in BSK-OR I, 7ème éd. 2019, n. 3d ad art. 267 CO et les arrêts cités; Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 52 ad art. 267 CO et l'arrêt cité). Conformément à la jurisprudence, la requête du bailleur tendant à l'expulsion du locataire relève de la "protection contre les congés" au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, au même titre que la requête du locataire visant à obtenir l'annulation du congé ou la prolongation du bail (ATF 142 III 402 consid. 2.5.4). Cette expulsion peut dès lors être sollicitée à titre reconventionnel dans le cadre d'une procédure en contestation de congé initiée par le locataire (art. 224 al. 1 CPC; Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Edition 2019, p.  232 et note de bas de page 211). 4.6 En l'espèce, il sied de relever, à titre liminaire, que les premiers juges n'ont pas examiné l'argument de l'appelant, selon lequel son évacuation ne pouvait être prononcée dans le cadre de la présente procédure, au motif que l'intimée avait formulé cette conclusion avant l'échéance ordinaire du bail.”

“Il exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l'exécution, pour les jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (art. 89 al. 2 LOJ). 4.1.2 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art. 3 CPC). Le canton de Genève a institué un tribunal des baux en matière d'habitations et de locaux commerciaux (art. 88 LOJ; Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 49a ad art. 267 CO). 4.1.3 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Selon la jurisprudence, il résulte de l'art. 261 al. 1 CO que les acquéreurs sont substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.1.4 Selon l'art. 83 al. 1 et 4 CPC, intitulé substitution de partie, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.”

“1 A teneur de l'article 257c CO, le locataire doit payer le loyer et les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Le loyer est dû pour toute la durée du bail, indépendamment de l'utilisation effective de la chose louée (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 8, ad art. 257 CO). 2.1.2 Selon l'article 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Le bailleur dispose contre le locataire récalcitrant d'une action personnelle en restitution de la chose fondée sur l'art. 267 CO; s'il est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication fondée sur l'art. 641 CC. La voie habituellement utilisée pour procéder à l'évacuation des locaux est la procédure d'expulsion, qui met en œuvre l'action personnelle du bailleur, fondée sur l'extinction du contrat de bail. En cas de conflit entre les actions concurrentes du propriétaire et du bailleur, lorsque ces deux qualités ne se recoupent pas, le preneur doit restituer la chose au bailleur (Bohnet/Carron /Montini, op. cit., n. 17 ad art. 267 CO). 2.1.3 Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire (sous-bailleur) au sens de l'article 101 CO. Celui-ci répond vis-à-vis du bailleur principal du dommage causé par le sous-locataire en violation du contrat de bail (ATF 117 II 65, consid. 2). Le contrat de sous-location ne peut se poursuivre au-delà de l'expiration du bail principal. Comme la résiliation du bail principal n'a pas d'effet direct sur le contrat de sous-location, le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales.”

“Le Tribunal a considéré que les appelants répondaient du dommage causé par leur sous-locataire F______, qui était leur auxiliaire au sens de l'art. 101 CO. Ils devaient par conséquent être condamnés à verser aux bailleresses les loyers et charges impayés relatifs aux locaux litigieux, les frais de travaux et frais de rappels. Les appelants répondaient également du dommage consécutif à la non restitution des locaux au terme du bail et étaient tenus de ce fait au paiement d'indemnités illicites jusqu'à restitution des locaux. Les bailleresses n'avaient pas commis de faute concomitante justifiant une réduction des montants à payer. Il incombait en premier lieu aux appelants d'agir contre leurs sous-locataires. Les bailleresses avaient d'ailleurs attiré leur attention sur ce point dès octobre 2016. En tentant de négocier une reprise de bail avec les sous-locataires, les bailleresses avaient œuvré à minimiser le dommage, ce qui ne pouvait leur être reproché. F______, sous-locataire, était redevable envers les appelants du dommage subi car il n'avait pas respecté les obligations à sa charge en application de l'art. 267 CO. Il n'y avait pas lieu de statuer sur les conclusions subsidiaires prises par les appelants contre les autres appelés en cause, puisqu'il avait été fait droit à leurs conclusions principales. Les appelants font valoir que les bailleresses ont accepté la présence de sous-locataires pendant plusieurs années sans entreprendre de démarches pour obtenir la restitution des locaux de sorte qu'ils étaient déliés du bail dès le 1er décembre 2011, de nouveaux baux ayant été conclus avec les sous-locataires I______. En tout état de cause, les montants alloués devaient être réduits car les bailleresses avaient commis une faute concomitante en tardant pendant 5 ans à ouvrir une action en évacuation contre les sous-locataires, alors qu'elles connaissaient l'existence d'une sous-location depuis septembre 2014. Les appelants ne pouvaient pas eux-mêmes agir en évacuation contre ceux-ci car ils n'avaient pas de relation contractuelle avec eux, ni n'étaient propriétaires des locaux. 2.1 2.1.1 A teneur de l'article 257c CO, le locataire doit payer le loyer et les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire.”

“Les frais engagés découlent ainsi de la violation, par la recourante, de son obligation de pleine restitution des locaux, de sorte qu'elle doit en supporter le coût. 2.3 Le jugement entrepris a admis la demande de l'intimée en remboursement des frais de mention au Tribunal. Comme l'a retenu le Tribunal, les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé (ACJC/1022/2019 du 8 juillet 2019 consid. 4.3). Les frais de mention sollicités par l'intimée auprès du Tribunal ont été engendrés par le comportement de la recourante qui n'a pas collaboré à l'échéance du contrat. C'est en raison du doute engendré par le comportement de la recourante que les mentions ont été nécessaires à la sauvegarde potentielle des droits de l'intimée. Ces frais doivent dès lors être mis à la charge de la recourante. 2.4 Enfin, le Tribunal a considéré que l'intimée avait souffert d'une perte locative équivalant à deux mois de loyer. Comme déjà exposé, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO). Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu'à la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'était pas reloué, jusqu'à la première échéance contractuelle. Il incombe au bailleur de faire diligence pour relouer l'appartement et ainsi limiter au maximum son préjudice (art. 99 al. 3 et 44 CO). En l'espèce, il ressort de la procédure que l'appartement était endommagé et sale et a nécessité l'intervention de plusieurs professionnels afin de pouvoir être remis en état. Par ailleurs, le comportement de la locataire a entraîné un flou quant à la libération effective des locaux à compter du 1er juillet 2018. Il ne pouvait être raisonnablement exigé de l'intimée qu'elle ait entamé des démarches de remise en location de l'appartement avant le mois de juillet, en raison de l'incapacité dans laquelle elle était de prévoir si les locaux seraient disponibles ou non à la location, compte tenu du comportement de la locataire.”

“Les frais engagés découlent ainsi de la violation, par la recourante, de son obligation de pleine restitution des locaux, de sorte qu'elle doit en supporter le coût. 2.3 Le jugement entrepris a admis la demande de l'intimée en remboursement des frais de mention au Tribunal. Comme l'a retenu le Tribunal, les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé (ACJC/1022/2019 du 8 juillet 2019 consid. 4.3). Les frais de mention sollicités par l'intimée auprès du Tribunal ont été engendrés par le comportement de la recourante qui n'a pas collaboré à l'échéance du contrat. C'est en raison du doute engendré par le comportement de la recourante que les mentions ont été nécessaires à la sauvegarde potentielle des droits de l'intimée. Ces frais doivent dès lors être mis à la charge de la recourante. 2.4 Enfin, le Tribunal a considéré que l'intimée avait souffert d'une perte locative équivalant à deux mois de loyer. Comme déjà exposé, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO). Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu'à la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'était pas reloué, jusqu'à la première échéance contractuelle. Il incombe au bailleur de faire diligence pour relouer l'appartement et ainsi limiter au maximum son préjudice (art. 99 al. 3 et 44 CO). En l'espèce, il ressort de la procédure que l'appartement était endommagé et sale et a nécessité l'intervention de plusieurs professionnels afin de pouvoir être remis en état. Par ailleurs, le comportement de la locataire a entraîné un flou quant à la libération effective des locaux à compter du 1er juillet 2018. Il ne pouvait être raisonnablement exigé de l'intimée qu'elle ait entamé des démarches de remise en location de l'appartement avant le mois de juillet, en raison de l'incapacité dans laquelle elle était de prévoir si les locaux seraient disponibles ou non à la location, compte tenu du comportement de la locataire.”

“Es ist deshalb zu prüfen, ob die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). 4.2.Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un- benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräu- men mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Ein- wirkung abzuwehren. Da die Mietzinse für den Monat Dezember 2023 in Höhe von CHF 34'157.– und für den Monat Januar 2024 in Höhe von CHF 56'729.– für beide Liegenschaften offen waren, hat die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 10. Januar 2024 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der ausseror- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde von der Ge- - 6 - suchsgegnerin am 11. Januar 2024 in Empfang genommen und gilt damit als ihr zugestellt (act. 3/8). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen lief somit bis am 12. Februar”

“Okto- ber 2023 und lief am Freitag, 24. November 2023 ab. Nach unbenutztem Ablauf der genannten Zahlungsfristen löste die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 per 31. Januar 2024 auf (act. 1 Rz. 21 f., Rz. 25 ff.; act. 3/9 f.). Die Abholungseinladung für das Kündi- gungsschreiben erfolgte am 22. Dezember 2023 (act. 3/10), weshalb es praxisge- mäss als am 23. Dezember 2023 zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde dem- nach form- und fristgerecht per 31. Januar 2024 beendet (Art. 257d OR i.V.m. Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständ- lichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben - 7 - (act. 1 Rz. 23 f., Rz. 30 f.), obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat.”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Ver- mieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von min- destens 30 Tagen, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermie- terin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, her- aus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. - 8 -”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu ei- nem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 ff. E. 2.1.2; BGE 141 III 23 ff. E. 3.2). Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zah- lungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurück- geben. Wer Eigentümer einer Sache ist, hat im Übrigen das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen (Art. 641 Abs. 2 ZGB).”

“7; ATF 141 III 267 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 4.1.4 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. 4.1.5 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). 4.2 En l'espèce, le Tribunal a examiné à titre préjudiciel si les conditions de résiliation du bail pour défaut de paiement avaient été respectées et a admis, à juste titre, que tel était le cas. Les appelants ont en effet été valablement mis en demeure de payer les loyers et provisions pour chauffage et eau chaude en retard par avis comminatoire du 12 mai 2020, sous menace de résiliation de leur contrat, conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Ceux-ci ne s'étant pas exécutés dans le délai imparti, l'intimée a, par avis du 18 novembre 2020, résilié le bail des appelants pour le 31 décembre 2020, en respectant l'art. 257d al. 2 CO. Les appelants ne contestent d'ailleurs ni l'arriéré de loyer, ni son exigibilité, ni le défaut de paiement de celui-ci dans le délai comminatoire octroyé, ni aucune violation dans l'application de l'art.”

“4 En l’espèce, introduit en temps utile et selon la forme prescrite par A______, le recours de celui-ci est recevable. Les faits nouveaux qui sont allégués sont en revanche irrecevables. Le recours formé par B______, qui n’est pas partie à la procédure, est irrecevable. Par ailleurs, la réponse de C______ est irrecevable, ayant été expédiée le 18 mars 2024, alors que le délai pour ce faire était arrivé à échéance le 28 février 2024, étant précisé qu’il devait s’attendre à recevoir une notification, rien n’indiquant que le jugement entrepris serait entré en force. 1.5 Dans le cadre d’un recours, le pouvoir d’examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Le bailleur fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu un préavis d’un mois avant la libération du locataire. 2.1 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT et ALII, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). 2.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le bail avait été résilié pour le 31 janvier 2021, de sorte que le délai au 30 juin 2021 ne constituait qu’un délai de départ octroyé par les bailleurs au locataire. Dès l’instant où les parties n’étaient plus liées par un contrat de bail, aucun préavis n’était obligatoire pour restituer les locaux par le locataire.”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1). Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022, consid. 4 et 4.2). L'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond en principe au montant du loyer convenu (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb; 131 III 257 consid. 2). L'occupant illicite doit s'acquitter, en sus, des frais accessoires lorsqu'il était précédemment locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n.”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2). 2.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). L'obligation du locataire de payer le loyer suppose que ce dernier soit en mesure de jouir de la chose louée, selon l'usage convenu. Il s'agit d'une condition générale et suffisante, généralement réalisée dès la remise des clés. Selon la jurisprudence, en effet, le loyer est dû dès lors que la chose a été mise à disposition du locataire, même si ce dernier ne se présente pas à l'état des lieux et n'emménage pas dans les locaux. Le locataire qui ne peut ou ne veut utiliser la chose louée pour des raisons qui ne sont pas inhérentes au bailleur devra donc s'acquitter du loyer (ATF 127 III 548 consid. 3 et 4; BIERI, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 8 ad art. 257 CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in CPra-Bail, 2ème éd.”

“L'appelant fait à juste titre grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de façon incomplète, en ne retenant pas le montant restant dû, selon son décompte, à titre d'indemnité pour occupation illicite du dépôt du chemin 2______ 11 du 19 juin 2020 au 15 février 2021. Partant, l'état de fait retenu par le Tribunal a été complété. 3. Le Tribunal a retenu qu'une indemnité pour occupation illicite du dépôt du chemin 2______ 11 était due pour la période du 1er février 2019 (échéance du bail) au 15 février 2021 (fin de l'évacuation). Le 19 juin 2020, le montant impayé à ce titre s'élevait à 28'145 fr. selon le décompte de l'appelant. Rien ne permettait de déterminer les montants acquittés après cette date, de sorte qu'il convenait de condamner l'intimé à payer 28'145 fr. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir condamné l'intimé à lui payer le montant restant dû le 19 juin 2020 selon son décompte à cette date (28'145 fr.) et non celui restant dû le 15 février 2021 selon son décompte à cette date (47'472 fr. 50 [28'145 fr. + 19'327 fr. 50]). 3.1 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). Lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder. De même, il doit entièrement vider les pièces faisant l'objet de la location (arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1; 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1; Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12ème séminaire de droit du bail, 2002 p. 7; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 805, 806 et 1033). Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO (ATF 121 III 408 consid. 4c; 117 II 65 consid. 2b). A titre de dommages et intérêts, le bailleur pourra notamment lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid.”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus; DAVID LACHAT, IN Le bail à loyer, 2019, p. 870; PIERRE WESSNER, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, no 11 ad art. 257d CO) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (contrairement aux anciens droits de procédure cantonaux qui connaissaient la Befehlsverfahren, mais excluaient les créances en argent; cf. Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253, car le créancier doit pouvoir obtenir rapidement une mainlevée définitive si le cas n'est pas contesté).”

“Si le locataire a agi en contestation du congé, la procédure qu’il a initiée devrait être suspendue (CPra Bail-Aubert, 2ème éd., n. 49d ad art. 267 CO). c) En fonction de la jurisprudence – très claire et explicite – rappelée ci‑dessus, les démarches judiciaires des appelants n’empêchaient pas les intimés de requérir l’expulsion selon la procédure du cas clair et le Tribunal civil devait statuer sur la requête sans attendre le résultat de la procédure initiée par les appelants (en tranchant à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, comme on le verra plus loin). Si une procédure devait être suspendue, c’était celle introduite par les appelants eux‑mêmes, par la requête en conciliation du 26 février 2021, puis poursuivie par la demande du 15 avril 2021. 6. L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire, conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3). 6.1. a) Au sens de l'article 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). À défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al.”

“257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt verein­bart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet­zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist set­zen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäfts­räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten erfor­derlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“Diese Mahnung mit Kündigungsandro- hung wurde dem Berufungskläger am 15. Mai 2023 zugestellt (RG act. II.3). Der Berufungskläger bestreitet weder den Zahlungsausstand noch, dass er innert der angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat, sondern räumte ein, zurzeit den Mietzins nicht zu bezahlen (vgl. act. A.1). Nach Ablauf der 30-tägigen Zah- lungsfrist kündigte die Liegenschaftsverwaltung mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 19. Juni 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger auf den 31. Juli 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.4). Die Kündigung wurde dem Berufungskläger am 20. Juni 2023 zugestellt (RG act. II.5) und erweist sich als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Verweigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Die Vermieterschaft hätte aufgrund des Ausstands des Miet- zinses für April bereits dann die Mahnung mit Fristansetzung und nach unbenutz- tem Ablauf die Zahlungsverzugskündigung aussprechen können und hat daher mit ihrem Vorgehen dem Berufungskläger bereits einen Monat mehr Zeit eingeräumt als gesetzlich vorgeschrieben.”

“Vorliegend hat die Berufungsbeklagte den Sachverhalt in einem ersten Schritt hinreichend klar dargelegt und belegt. Sie reichte zusammen mit ihrem be- gründeten Gesuch Urkunden ein, aus welchen sich die Auflösung des Mietver- hältnisses und daher ihr Rückgabeanspruch nach Art. 267 OR ergaben, nament- lich die Mahnungen infolge Zahlungsverzuges samt Kündigungsandrohungen, den Nichteingang der Zahlungen sowie die Zahlungsverzu gskündigungen an sich, je samt den postalischen Sendungsverfolgungen (act. 1 u. 4/1–16).”

“Die Beschwerdeführerin mahnte den Beschwerdegegner mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 bezüglich dieser Mietzinsausstände und setzte ihm eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt. Diese "Mahnung mit Kündigungsandrohung" lag für den Beschwerdegegner ab dem 17. Dezember 2019 bei der Poststelle Zürich-... zur Abholung bereit (und gilt damit nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt, vgl. sog. eingeschränkte Empfangstheorie) (act. 4/3 = act. 23/4). Mit Kündigung vom 27. Januar 2020, welche am 29. Januar 2020 als zugestellt gilt, kündigte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner den Büro- und Lagerraum per 29. Februar 2020 (act. 4/4). Die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR wurden eingehalten. Folglich wurden die Mietverhältnisse gültig per 29. Februar 2020 aufgelöst. Der rechtlich relevante Sachverhalt ist erstellt und die Rechtslage ist klar. Gemäss Art. 267 OR hat der Beschwerdegegner das Mietobjekt nach Auflösung des Mietverhältnisses der Beschwerdeführerin zurückzugeben. Dies ist unbestrittenermassen nicht erfolgt. Das Ausweisungsbegehren ist folglich gutzuheissen.”

“267 OR). Passivlegitimiert im Rahmen der Vindikationsklage sei jeder unrechtmässige Besitzer. Es sei unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 2 am 3. April 2019 aus der Mietwohnung ausgezogen sei und sie dem Beschwerdegegner 1 sämtliche Schlüssel überreicht habe. Entgegen der Erstinstanz fehle es ihr (auch) an mittelbarem Besitz. Es sei nicht ersichtlich (und werde vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet), gestützt auf welches besondere Rechtsverhältnis der Beschwerdegegner 1 die Mietwohnung (auch) für sie besitzen solle. Vielmehr sei anzunehmen, dass er seinen unmittelbaren Besitz ausschliesslich für sich allein ausübe. Zudem fehle es ihr am Willen, (mittelbaren) Besitz an der Mietwohnung auszuüben. Eine bloss abstrakte Möglichkeit der Besitzergreifung in Zukunft genüge nicht. Soweit sich das Ausweisungsbegehren auf Art. 641 Abs. 2 ZGB stütze und gegen die Beschwerdegegnerin 2 richte, sei es mangels Passivlegitimation unbegründet. Hinsichtlich des obligatorischen Rückgabeanspruchs gemäss Art. 267 OR erwog die Vorinstanz, die Beschwerdegegner hätten den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet und zudem die solidarische Haftung vereinbart. Daher sei die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 2 ohne Weiteres zu bejahen. Diese weise aber zu Recht (sinngemäss) darauf hin, dass sie aufgrund der Schlüsselübergabe an den Beschwerdegegner 1 und infolge des damit verbundenen definitiven Besitzverlustes letztlich gar nicht mehr in der Lage sei, den Rückgabeanspruch zu erfüllen. Damit liege eine nachträgliche subjektive (verschuldete) Unmöglichkeit vor, die einer Klage auf Realerfüllung des Primäranspruchs (vorliegend des Ausweisungsanspruchs) entgegenstehe. Der Beschwerdeführer lasse zwar ausführen, es sei nicht auszuschliessen, dass die Beschwerdegegner wieder zusammenfänden und das Zusammenleben wiederaufnehmen würden, zumal der Beschwerdegegner 1 dies selbst angedeutet habe. Diese abstrakte Möglichkeit erweise sich indessen nach der allgemeinen Lebenserfahrung als zu entfernt, um davon ausgehen zu können, es sei ihr innert absehbarer Zeit möglich, die Rückgabeschuld zu erfüllen.”

“Il conviendra ainsi de retenir que l'état des lieux de sortie fait foi et constate l'existence de défauts à l'échéance du bail qui n'existaient pas lors de l'entrée de la recourante dans les locaux selon l'état des lieux d'entrée, également signé par les parties. Au surplus, les trous au plafond ne sauraient résulter d'un usage normal de la chose. Les factures présentées par l'intimée décrivent des travaux de rebouchage de trous et de nettoyage en fin de bail. Ces interventions, directement liées à l'occupation des locaux par la recourante, apparaissaient strictement nécessaires à une remise en état de l'appartement en vue de son usage à l'échéance du bail. Ils doivent ainsi être mises à la charge de la recourante. Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la recourante à rembourser à l'intimée les montants correspondant aux factures des travaux de remise en état et de nettoyage de l'appartement. 2.2 Le Tribunal a condamné la recourante à remplacer le badge égaré. La restitution de la chose à la fin du bail prévue par l'art. 267 CO implique, lorsque le bail porte sur des locaux, que le locataire remette tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et les références). En l'espèce, la recourante n'a pas remis le badge de la porte d'entrée à l'échéance du contrat de bail, ayant, ainsi qu'elle l'a expliqué, égaré ledit badge, qu'elle a ultérieurement retrouvé. Le remplacement et la reprogrammation des badges de la porte d'entrée étaient de surcroît nécessaires à la fin du contrat afin que l'accès à l'appartement soit possible en vue de sa remise en location, de sorte que les démarches entamées par l'intimée n'apparaissent pas superflues. Les frais engagés découlent ainsi de la violation, par la recourante, de son obligation de pleine restitution des locaux, de sorte qu'elle doit en supporter le coût. 2.3 Le jugement entrepris a admis la demande de l'intimée en remboursement des frais de mention au Tribunal.”

“L'appelant fait grief au Tribunal de l'avoir condamné à verser les indemnités pour occupation illicite du 1er septembre 2017 au 28 février 2018. Il ne conteste pas sa condamnation à verser à l'intimée les loyers du 1er juillet au 31 août 2017, sous déduction d'un acompte de 2'204 fr. 50. L'appelant soutient qu'au moment de la résiliation du bail intervenue le 31 août 2017, il n'était plus en possession du logement depuis de nombreuses années, ce dernier ayant été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale. N'étant pas garant du comportement de son ex-femme, il ne pouvait être condamné pour une faute qu'il n'avait pas commise. En outre, en ne dirigeant pas sa première requête d'évacuation à l'encontre de E______, l'intimée avait commis une erreur qui avait entraîné son dommage. En tout état, les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018. 3.1 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op.”

“L'appelant fait grief au Tribunal de l'avoir condamné à verser les indemnités pour occupation illicite du 1er septembre 2017 au 28 février 2018. Il ne conteste pas sa condamnation à verser à l'intimée les loyers du 1er juillet au 31 août 2017, sous déduction d'un acompte de 2'204 fr. 50. L'appelant soutient qu'au moment de la résiliation du bail intervenue le 31 août 2017, il n'était plus en possession du logement depuis de nombreuses années, ce dernier ayant été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale. N'étant pas garant du comportement de son ex-femme, il ne pouvait être condamné pour une faute qu'il n'avait pas commise. En outre, en ne dirigeant pas sa première requête d'évacuation à l'encontre de E______, l'intimée avait commis une erreur qui avait entraîné son dommage. En tout état, les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018. 3.1 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op.”

“Secondement, la situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2).   3.2              En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).                 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art.”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1). Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022, consid. 4 et 4.2). L'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond en principe au montant du loyer convenu (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb; 131 III 257 consid. 2). L'occupant illicite doit s'acquitter, en sus, des frais accessoires lorsqu'il était précédemment locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n.”

“Okto- ber 2023 und lief am Freitag, 24. November 2023 ab. Nach unbenutztem Ablauf der genannten Zahlungsfristen löste die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 per 31. Januar 2024 auf (act. 1 Rz. 21 f., Rz. 25 ff.; act. 3/9 f.). Die Abholungseinladung für das Kündi- gungsschreiben erfolgte am 22. Dezember 2023 (act. 3/10), weshalb es praxisge- mäss als am 23. Dezember 2023 zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde dem- nach form- und fristgerecht per 31. Januar 2024 beendet (Art. 257d OR i.V.m. Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständ- lichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben - 7 - (act. 1 Rz. 23 f., Rz. 30 f.), obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat.”

“Das Ausweisungsbegehren wurde am 8. Dezember 2020 und damit nach Been- digung des Mietverhältnisses (31. Oktober 2020) gestellt (act. 1). Gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB steht der Gesuchstellerin ein Räu- mungs- und Rückgabeanspruch zu. Aufgrund des unbestrittenen und durch Ur- kunden lückenlos dokumentierten Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen.”

“Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 7.6 p. 1052). Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours calculé à partir de la notification de la décision est admissible (CACI 28 septembre 2021/468 consid. 3.2.2 et les réf. citées). 3.2.3 L'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 5.3). 3.2.4 Le congé nul est un congé affecté d’un vice grave qui le prive d’emblée de tout effet juridique. La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée d’office par l’autorité de conciliation ou par le juge, à n’importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d’expulsion. Doit notamment être considéré comme nul le congé donné par ou à un incapable de discernement (Lachat, op.”

“A l'audience du Tribunal du 6 juillet 2022, le bailleur a persisté dans ses conclusions, en précisant que l'arriéré s'élevait à 15'200 fr. et a produit un décompte actualisé. Le locataire s'est opposé à la requête et a sollicité un délai pour l'exécution de l'évacuation. Il a proposé de verser 500 fr. par mois pour rattraper l'arriéré, proposition refusée par le bailleur. Le locataire a exposé vivre dans l'appartement avec sa compagne et leurs enfants respectifs âgés de 15 et 16 ans et ne pas avoir encore cherché de nouveau logement. Son revenu mensuel net s'élevait à 4'250 fr. et celui de sa compagne à 2'100 fr. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. f. Dans son jugement du 6 juillet 2022, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies. Le bailleur était ainsi fondé à donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et qu'il violait ainsi l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, l'évacuation de ce dernier devait être prononcée. Le bailleur avait par ailleurs requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi, siégeant dans la composition prévue à l'article 30 LaCC, le Tribunal a fait droit. Il a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, tenant ainsi compte du montant de l'arriéré et du fait que le logement est occupé par une famille de quatre personnes. De plus, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 15'200 fr., à titre d'arriéré au 6 juillet 2022, montant qu'il était condamné à verser au bailleur avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2022 (date moyenne). En revanche, les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux ont été déclarées irrecevables car une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivaudrait à un jugement conditionnel, qui ne saurait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art.”

“Les représentants de A______, lequel fait l'objet d'une mesure de curatelle de représentation et de gestion selon une ordonnance du Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant du 21 août 2020, se sont opposés à la requête et ont sollicité un délai à l'exécution de l'évacuation, exposant que A______, qui vivait seul dans l'appartement, avait fait l'objet d'un placement à des fins d'assistance, qu'il était hospitalisé et qu'il n'avait causé aucune nuisance lors de ses retours ponctuels dans l'appartement. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. f. Dans son jugement du 29 septembre 2020, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies. B______ était ainsi fondée à donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, A______ ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et qu'il violait ainsi l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, l'évacuation de ce dernier devait être prononcée. B______ avait par ailleurs requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, le Tribunal a fait droit. Afin de permettre à A______ de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, le Tribunal a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force, tenant ainsi compte du fait que le locataire était alors hospitalisé et que le paiement des indemnités pour occupation illicite était à jour. EN DROIT”

“Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Le bailleur dispose contre le locataire récalcitrant d'une action personnelle en restitution de la chose fondée sur l'art. 267 CO; s'il est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication fondée sur l'art. 641 CC. La voie habituellement utilisée pour procéder à l'évacuation des locaux est la procédure d'expulsion, qui met en œuvre l'action personnelle du bailleur, fondée sur l'extinction du contrat de bail. En cas de conflit entre les actions concurrentes du propriétaire et du bailleur, lorsque ces deux qualités ne se recoupent pas, le preneur doit restituer la chose au bailleur (Bohnet/Carron /Montini, op. cit., n. 17 ad art. 267 CO). 2.1.3 Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire (sous-bailleur) au sens de l'article 101 CO. Celui-ci répond vis-à-vis du bailleur principal du dommage causé par le sous-locataire en violation du contrat de bail (ATF 117 II 65, consid. 2). Le contrat de sous-location ne peut se poursuivre au-delà de l'expiration du bail principal. Comme la résiliation du bail principal n'a pas d'effet direct sur le contrat de sous-location, le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal (Bohnet/Carron/ Montini, op. cit., n. 74 ad art. 262). Si le sous-locataire reste dans les locaux après la fin du bail principal, le locataire va donc devoir payer au bailleur une indemnité pour occupation illicite, quand bien même il aurait effectué toutes les démarches nécessaires pour que les locaux soient bien restitués à la fin du bail (ATF 117 II 65).”

“Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Le bailleur dispose contre le locataire récalcitrant d'une action personnelle en restitution de la chose fondée sur l'art. 267 CO; s'il est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication fondée sur l'art. 641 CC. La voie habituellement utilisée pour procéder à l'évacuation des locaux est la procédure d'expulsion, qui met en œuvre l'action personnelle du bailleur, fondée sur l'extinction du contrat de bail. En cas de conflit entre les actions concurrentes du propriétaire et du bailleur, lorsque ces deux qualités ne se recoupent pas, le preneur doit restituer la chose au bailleur (Bohnet/Carron /Montini, op. cit., n. 17 ad art. 267 CO). 2.1.3 Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire (sous-bailleur) au sens de l'article 101 CO. Celui-ci répond vis-à-vis du bailleur principal du dommage causé par le sous-locataire en violation du contrat de bail (ATF 117 II 65, consid. 2). Le contrat de sous-location ne peut se poursuivre au-delà de l'expiration du bail principal. Comme la résiliation du bail principal n'a pas d'effet direct sur le contrat de sous-location, le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal (Bohnet/Carron/ Montini, op. cit., n. 74 ad art. 262). Si le sous-locataire reste dans les locaux après la fin du bail principal, le locataire va donc devoir payer au bailleur une indemnité pour occupation illicite, quand bien même il aurait effectué toutes les démarches nécessaires pour que les locaux soient bien restitués à la fin du bail (ATF 117 II 65).”

“Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer initial et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à l’action postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 4.1).”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art.”

“Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). L'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine).”

“Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1).”

“En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC, les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271-271 a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 3 et 4; 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 5).”

“Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art. 3 CPC). Le canton de Genève a institué un tribunal des baux en matière d'habitations et de locaux commerciaux (art. 88 LOJ; Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 49a ad art. 267 CO). 4.1.3 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Selon la jurisprudence, il résulte de l'art. 261 al. 1 CO que les acquéreurs sont substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 4.1.4 Selon l'art. 83 al. 1 et 4 CPC, intitulé substitution de partie, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer. La substitution de partie ne s'opère pas automatiquement, mais dépend de la volonté conjointe de «l'acquéreur» et de la partie au litige qui a perdu la légitimation, lesquels ont ainsi un droit – sans y être obligés – à opérer cette substitution.”

“Il est notamment compétent pour connaître des actions en évacuation une fois que le contrat de bail a pris fin puisque cette procédure est fondée sur l'art. 267 CO et que la loi prévoit que le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers était compétent pour trancher de la demande en évacuation déposée par C______ SA contre l'appelant, ce que ce dernier ne conteste pas. Par ailleurs, la théorie de l'appelant, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art 261 CO ne s'appliquerait pas car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, l'intimée a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés C______ SA et l'appelant. Ainsi, l'intimée a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). Comme l'a retenu le Tribunal, l'intimée ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC était applicable. Les premiers juges ont donc, à juste titre, pris acte de la substitution des parties voulue par C______ SA et l'intimée dans le cadre de l'action personnelle que détenait C______ SA contre l'appelant en restitution de la chose louée. Comme l'objet du litige a continué d'être la restitution par l'appelant de la chose louée, la substitution des parties, à laquelle l'appelant n'est pas fondé à s'opposer, n'a pas eu pour conséquence de faire trancher par la juridiction des baux et loyers une cause qui ne relève pas de sa compétence. Par conséquent, l'intimée s'est valablement substituée à l'ancienne bailleresse dans la procédure restitution de la chose louée l'opposant à l'appelant et la juridiction des baux et loyers demeure compétente ratione materiae pour connaître de cette procédure en évacuation et de l'exécution directe de cette dernière.”

“742; Bise/Planas, in Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 74 ad art. 262 CO). 2.1.2 Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose que l'emprunteur s'engage à lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage des locaux est gratuite. De même, le prêt à usage consenti par le locataire se distingue de la sous-location par le fait que l'usage des locaux concédé à l'emprunteur (le sous-occupant) a lieu gratuitement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.3). Le code des obligations ne contient aucune règle particulière sur la liquidation du prêt à usage (cf. art. 305 ss CO). La jurisprudence a précisé que ce sont donc les règles du bail qu'il y a lieu d'appliquer par analogie (cf. art. 253 ss CO), singulièrement si l'emprunteur, après s'être servi de la chose prêtée, viole son obligation de la restituer (cf. art. 267 al. 1 CO), laquelle est consacrée par l'art. 305 in fine CO (ATF 75 II 38 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid. 5.2). 2.1.3 En matière de bail, si le locataire continue d'occuper les locaux après l'expiration du bail, il le fait sans droit, commettant une faute contractuelle (art. 97 ss CO) (ATF 121 III 408 consid. 4c; 117 II 65 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_66/2021 précité consid. 5.2), et doit des dommages-intérêts au bailleur (Lachat, op. cit., p. 1053). Celui-ci peut en conséquence réclamer au locataire une indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer (ATF 63 II 372; arrêt du Tribunal fédéral 4A_66/2021 précité consid. 5.2). La base légale justifiant l'indemnité pour occupation illicite des locaux dus par le locataire qui tarde à restituer la chose louée diffère toutefois selon les circonstances, le Tribunal fédéral oscillant entre la faute contractuelle (art. 97 ss CO), le bail de fait (art.”

“La gratuité différencie le prêt à usage du prêt de consommation notamment (Bovet/Richa CR-CO I, 2012, n. 9 ad art. 305). Le "bail gratuit" est un prêt à usage (art. 305 ss CO; Lachat, Le bail à loyer, 3ème éd. 2019, n. 2.4 p. 72). Selon l'art. 97 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Aux termes de l'art. 99 al. 3 CO, les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle. En outre, le règlement des comptes en fin de contrat de prêt est régi par une application analogique des règles sur le bail (Bovet/Richa, op.cit., n. 2 ad art. 307 CO). En matière de contrat de bail, le locataire qui ne restitue pas les locaux à la fin du bail doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu (cf. art. 267 al. 1 CO) et ce sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1) 2.2 Dans le cas d'espèce, comme rappelé plus haut, les parties étaient liées par un contrat de prêt qui permettait l'usage de l'appartement dont il est question à titre gratuit par A______ pour une période de deux ans arrivant à échéance le 16 avril 2016. Il était conclu, ce qui a été à plusieurs reprises confirmé par diverses déclarations au dossier, que cette mise à disposition s'entendait à titre gratuit, d'où la qualification de prêt à usage, moyennant prise en charge des frais de chauffage et téléphone par l'occupante. Telle était la réglementation contractuelle prévue pendant la durée du contrat. Dès le 17 avril 2016, l'occupation par l'appelante des locaux était illicite et avait lieu en violation de ses engagements contractuels. Cette occupation illicite a été constatée judiciairement de sorte qu'elle l'admet dans la présente procédure.”

“Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 210 n. 4.5.1). Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_188/2012 du 1er mai 2012 consid. 3.1; ACJC/864/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1; ACJC/765/2016 du 6 juin 2016 consid. 4.1; Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.2). Selon la jurisprudence, il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit. Il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1; 4A_247/2007 du 19 août 2008 consid. 3.2.1; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [2ème éd.], 2017, n. 17 ad art. 267 CO). L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 18 août 2008 consid. 3.2.1; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1). En règle générale, le bail tacite qui, dans ces conditions, suit un contrat écrit a le même contenu que ce dernier (Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.1). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation, le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail. Il en est de même en cas d'envoi d'une augmentation de loyer, postérieurement à la résiliation (ATF 119 II 147 consid. 5 in JT 1994 I 205). 2.7 Dans le présent cas, la recourante a fait valoir, en première instance, qu'un bail tacite avait été conclu avec l'intimée, en raison de l'écoulement du temps survenu entre le prononcé du jugement d'évacuation et la mise à exécution de celui-ci, le règlement intégral de la dette et l'encaissement durant six ans d'un loyer.”

“Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 210 n. 4.5.1). Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_188/2012 du 1er mai 2012 consid. 3.1; ACJC/864/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1; ACJC/765/2016 du 6 juin 2016 consid. 4.1; Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.2). Selon la jurisprudence, il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit. Il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1; 4A_247/2007 du 19 août 2008 consid. 3.2.1; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [2ème éd.], 2017, n° 17 ad art. 267 CO). L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_247/2008 du 18 août 2008 consid. 3.2.1; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1). En règle générale, le bail tacite qui, dans ces conditions, suit un contrat écrit a le même contenu que ce dernier (Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.1). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation, le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail. Il en est de même en cas d'envoi d'une augmentation de loyer, postérieurement à la résiliation (ATF 119 II 147 consid. 5 in JT 1994 I 205). 2.3 En l'espèce, l'intimée a engagé une procédure d'expulsion contre les appelants 15 jours après l'échéance du bail, résilié pour non paiement du loyer.”

“Le sous-locataire peut se voir expulser des locaux par le locataire à l'échéance du contrat de sous-location et évacuer par le bailleur suite à une action en revendication à la fin du bail principal déjà s'il occupe néanmoins alors toujours les locaux (Bohnet/Carron /Montini, op. cit., n. 76 ad art. 262 CO). 2.1.4 Selon l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté. Cette manifestation peut être expresse ou tacite (al. 2). Lorsque le locataire ne restitue pas la chose louée, l'admission de la conclusion d'un nouveau bail par actes concluants conformément à l'art. 1 al. 2 CO suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit abst0enu de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée, et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas (Bohnet/ Carron/Montini, op. cit., n. 17 ad art. 267 CO). 2.1.5 Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, applicable en matière contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 2 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. La faute du lésé est ainsi prise en considération soit comme facteur de suppression de l'indemnité, si elle est de nature à interrompre le rapport de causalité, soit comme facteur de réduction de l'indemnité, si elle présente une intensité moindre (ATF 117 II 50 consid. 4a/bb). Il y a faute concomitante lorsque le lésé omet de prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance ou l'aggravation du dommage. Comme elle peut contribuer à la survenance du dommage, la faute concomitante peut contribuer à l'augmentation de celui-ci. Dans ce cas aussi, elle peut entraîner une réduction de l'indemnité. Cette réduction découle de l'obligation de la victime de contenir son dommage.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 Selon l'art. 267 al. 2 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. 2.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré à juste titre que le cas était clair. Le congé donné pour le 31 juillet 2020 est entré en force. Les motifs pour lesquels la demande de contestation n'a pas été introduite en temps utile ne sont pas pertinents à cet égard. Le fait que l'intimée ait, dans un premier temps, accepté de tenter une médiation pour trouver une solution au litige ne fait pas obstacle au prononcé de l'évacuation de la recourante par la voie du cas clair. En effet, la médiation n'a pas abouti dans le délai qui a été accordé aux parties pour ce faire et, dans la mesure où l'intimée ne souhaitait pas retarder plus encore l'issue de la cause, le Tribunal n'avait pas d'autre possibilité que de garder la cause à juger. Il ne lui était notamment pas possible de contraindre l'intimée à participer à une médiation dont elle ne voulait pas. Il ressort de ce qui précède que, puisque le bail a pris fin depuis le 31 juillet 2020, la recourante n'est plus au bénéfice d'un titre l'autorisant à demeurer dans les locaux de sorte que c'est à juste titre que son évacuation a été prononcée.”

“A., Art. 257 N 5 ff.). - 7 - Klares Recht liegt sodann vor, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen be- währter Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und die Rechtsanwen- dung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2). b)Sodann ist auf die einerseits obligatorische und andererseits sachen- rechtliche Komponente des Ausweisungsverfahrens hinzuweisen, die den Ver- mieter sowie den Eigentümer dazu berechtigt, ein Ausweisungsbegehren zu stel- len. Dies bedeutet, dass sich ein solches Begehren nicht nur auf einen mietver- traglichen Anspruch (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch auf einen sachenrechtli- chen Anspruch (Art. 641 Abs. 2 ZGB) stützen kann. Es ist demnach möglich, Per- sonen zum Verlassen bzw. zur Rückgabe von Mietobjekten zu verpflichten, die niemals Partei eines Mietvertrages waren. 6”

“Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2.; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht frist- gerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneinge- - 6 - schränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zuge- stellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungs- einladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auch ein allfälliges Untermietverhältnis endet mit der Auflösung des Hauptmietverhältnis- ses (BGE 139 III 353 E. 2.1.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerecht- fertigte Einwirkung abzuwehren. Für die Durchsetzung eines Rückgabeanspruchs von Wohn- und Geschäftsräumen muss die Vermieterin die Ausweisung gericht- lich beantragen, wobei das Gesuch gegen sämtliche Nutzer zu richten ist (M ÜL- LER , in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a Rz. 26). Insbesondere steht es der Vermieterin nicht zu, die Mietsache eigenmächtig in Besitz zu nehmen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: SVIT-Kommentar, a.a.O., Schlich- tungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen Rz. 191). Zusammen mit dem Gesuch um Ausweisung kann die Vermieterin sodann Vollstreckungs- massnahmen, sprich einen Ausweisungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).”

“L'appelant fait valoir que la juridiction des baux et loyers n'est pas compétente pour connaitre de la demande en évacuation dès lors qu'il n'avait jamais été lié à l'intimée par un contrat de bail, cette dernière n'ayant pu reprendre un bail ayant déjà pris fin, et que cette dernière, pour obtenir la restitution de ses locaux, devait agir par le biais d'une action réelle devant le Tribunal de première instance. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 59 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action (al. 1), soit notamment à la condition de sa compétence à raison de la matière (al. 2 let. b). Le tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies (art. 60 CPC). La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie à l'art. 89 LOJ. Le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière (art. 89 al. 1 let. a LOJ). Il exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l'exécution, pour les jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (art. 89 al. 2 LOJ). 4.1.2 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art.”

“2 La Cour, dans un arrêt de principe du 6 mai 2019 (ACJC/646/2019), a considéré qu'il y avait lieu d'admettre que la juridiction des baux et loyers peut connaître des litiges survenant entre un bailleur principal et un sous-locataire, la notion de « litiges relatifs au contrat de bail à loyer » au sens de l'art. 89 LOJ devant être comprise extensivement. Ainsi, le Tribunal des baux et loyers est compétent à raison de la matière pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire (restitution des locaux, évacuation, exécution de l'évacuation, demande en paiement d'une indemnité pour occupation illicite, etc.). Cette compétence ne concernera cependant que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas où la compétence de la juridiction ordinaire demeure (art. 86 LOJ). 5.1.3 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). 5.2 En l'espèce, l'appelante ne peut être considérée comme la sous-locataire de son père, locataire de l'intimée et sociétaire de celle-ci. Cela étant, comme l'a retenu la Cour dans l'arrêt précité, il s'agit de comprendre la notion de litige relatif au contrat de bail à loyer de façon extensive, ce qui revient à conclure que l'appelante doit être considérée comme un proche du locataire, lequel aurait pu faire l'objet d'une procédure en évacuation devant le Tribunal des baux et loyers. Ainsi la compétence du Tribunal est donnée pour prononcer l'évacuation de l'appelante. La procédure applicable à la demande reconventionnelle est la procédure simplifiée, comme cela ressort des considérants qui précèdent, et c'est à tort que le Tribunal en a décidé autrement. La demande principale et la demande reconventionnelle étant soumises à la même procédure, la seconde est recevable. En l'absence d'un bail tacite entre les parties, l'appelante ne dispose d'aucun titre l'autorisant à demeurer dans les locaux loués, de sorte que son évacuation sera prononcée.”

“1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. am Tag des Ablaufs der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Ver- mieterin das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adres- satin mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abho- lungseinladung (BGE 137 III 208 = Pra 100 [2011] Nr. 106, E. 3.1.2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümerin einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. - 6 -”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). - 5 - Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräu- men) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mie- ter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindes- tens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit been- detem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rück- gabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB. Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters un- ter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht (niemand kann mehr Rechte übertra- gen, als er selber hat), muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurückge- ben. Andernfalls kann er vom Hauptvermieter gestützt auf Art. 641 ZGB ausge- wiesen werden. Die Ausweisung kann im selben Verfahren wie gegenüber dem Mieter erfolgen (BGE 139 III 353 E.”

“2 En l'espèce, le Tribunal a retenu, aux termes du jugement entrepris, que les avis de retrait avaient été déposés dans la boîte aux lettres de l'appelant le 16 avril 2021. En application de la théorie de la réception absolue, le délai de 30 jours pour contester le congé ordinaire notifié pour le 31 octobre 2021 avait dès lors commencé à courir dès le lendemain, soit le 17 avril 2021, et était venu à échéance le 16 mai 2021. Or, seul le congé extraordinaire avait été contesté, ce que l'appelant, par l'entremise de son conseil, avait admis lors de l'audience du 8 mars 2022, avant de prétendre par la suite ne pas avoir reçu l'avis de résiliation pour le congé ordinaire. L'intimée avait toutefois produit, dans son chargé de pièces du 7 avril 2022, les "track & trace" relatifs aux deux avis de résiliation du 13 avril 2021, prouvant ainsi à satisfaction de droit avoir notifié les deux congés, ordinaire et extraordinaire. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, l'appelant ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et violait l'art. 267 al. 1 CO qui prévoyait l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le Tribunal ne pouvait dès lors que faire droit à la demande reconventionnelle de l'intimée et prononcer l'évacuation de l'appelant, sans qu'il ne soit nécessaire de se prononcer sur la validité du congé extraordinaire. 4.3 L'appelant critique ce raisonnement au motif que l'en-tête des enveloppes recommandées apparaissant sur les suivis d'envoi postaux produits par l'intimée ne correspond pas à l'avis de résiliation ordinaire du 13 avril 2021 versé à la procédure. Cet avis était en effet adressé à "Monsieur A______, Avenue 1______ no. ______, [code postal] C______ [GE]". Or, l'en-tête des plis recommandés était la suivante : "Recommandé / cae, Monsieur A______, Avenue 1______ no. ______, [code postal] C______ [GE]". A cela s'ajoutait que l'intimée n'avait pas produit le récépissé postal de l'envoi de la prétendue résiliation ordinaire; l'on ignorait ainsi le poids de cet envoi et s'il s'agissait bien de l'envoi dont le suivi avait été produit.”

“7; ATF 141 III 267 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 4.1.4 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. 4.1.5 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). 4.2 En l'espèce, le Tribunal a examiné à titre préjudiciel si les conditions de résiliation du bail pour défaut de paiement avaient été respectées et a admis, à juste titre, que tel était le cas. Les appelants ont en effet été valablement mis en demeure de payer les loyers et provisions pour chauffage et eau chaude en retard par avis comminatoire du 12 mai 2020, sous menace de résiliation de leur contrat, conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Ceux-ci ne s'étant pas exécutés dans le délai imparti, l'intimée a, par avis du 18 novembre 2020, résilié le bail des appelants pour le 31 décembre 2020, en respectant l'art. 257d al. 2 CO. Les appelants ne contestent d'ailleurs ni l'arriéré de loyer, ni son exigibilité, ni le défaut de paiement de celui-ci dans le délai comminatoire octroyé, ni aucune violation dans l'application de l'art.”

“März 2019 (recte: 2018) vorschlagen solle, nicht missbräuchlich. Er selbst habe die Wohnung ursprünglich vor dem Osterwochenende zurück- geben wollen, nur habe er nicht rechtzeitig einen Termin zu gewöhnlichen Geschäftszeiten vorgeschlagen. Selbstverständlich hätte er auch mitteilen können, dass er einen Abnahmetermin am 3. April 2018 wünsche, was er - 9 - aber nicht getan habe. Diesfalls hätte die Verwalterin bzw. deren Rechtsver- treter dem Kläger mitgeteilt, dass die Rückgabe erst am 6. April 2020 (recte: 2018) stattfinden könne. Wenn dem Kläger dieser Termin nicht gepasst hät- te, hätte er wiederum einen andern vorschlagen können. Ihm sei denn auch am 28. März 2018 tatsächlich mitgeteilt worden, dass die Abnahme erst am 6. April 2018 stattfinden könne (act. 22/15). Der Kläger selbst habe aber kei- nen Abgabetermin am 3. April 2018 vorgeschlagen - vermutlich weil er selbst in den Osterferien geweilt habe -, sondern habe schon am 26. März 2018 angekündigt, dass er entgegen seiner Pflicht, einer Abnahme beizu- wohnen (Art. 267 Abs. 1 OR), die Schlüssel am 3. April 2020 (recte: 2018) zurücksenden werde. Rückblickend sei offensichtlich, dass er keine offizielle Abnahme der Wohnung gewollt habe, sondern mit einem unrealistischen Vorschlag und der Ankündigung der Schlüsselrücksendung schon am 26. März 2018 einfach eine ordnungsgemässe Übergabe habe vereiteln wol- len. Unter diesem Aspekt, den die Vorinstanz komplett ausgeblendet habe, zeige sich, dass die Ferienabwesenheit der Verwalterin keineswegs dazu geführt habe, dass der Kläger gezwungen gewesen sei, die Schlüssel zu- rückzusenden. Indem er dies ohne zwingenden Grund am 3. April 2018 ein- fach getan habe, sei die Rückgabe am Tag erfolgt, an welchem die Beklagte die Schlüssel tatsächlich in Empfang habe nehmen können, also am 6. April 2018. Erstens habe die Beklagte die Annahme nicht verweigert, weshalb der Fall des Ablaufs der Abholfrist keine Anwendung finde (...) und zweitens ha- be der Kläger seit dem 28. März 2018 gewusst, dass die Rückgabe frühes- tens am 6.”

“März 2019 (recte: 2018) vorschlagen solle, nicht missbräuchlich. Er selbst habe die Wohnung ursprünglich vor dem Osterwochenende zurückgeben wollen, nur habe er nicht rechtzeitig einen Termin zu gewöhnlichen Geschäftszeiten vor- geschlagen. Selbstverständlich hätte er auch mitteilen können, dass er einen Abnahmetermin am 3. April 2018 wünsche, was er aber nicht getan habe. Diesfalls hätte die Verwalterin bzw. deren Rechtsvertreter dem Kläger mitge- teilt, dass die Rückgabe erst am 6. April 2020 (recte: 2018) stattfinden könne. Wenn dem Kläger dieser Termin nicht gepasst hätte, hätte er wiederum ei- - 11 - nen andern vorschlagen können. Ihm sei denn auch am 28. März 2018 tat- sächlich mitgeteilt worden, dass die Abnahme erst am 6. April 2018 stattfin- den könne. Der Kläger selbst habe aber keinen Abgabetermin am 3. April 2018 vorgeschlagen – vermutlich weil er selbst in den Osterferien geweilt habe –, sondern habe schon am 26. März 2018 angekündigt, dass er entge- gen seiner Pflicht, einer Abnahme beizuwohnen (Art. 267 Abs. 1 OR), die Schlüssel am 3. April 2020 (recte: 2018) zurücksenden werde. Rückblickend sei offensichtlich, dass er keine offizielle Abnahme der Wohnung gewollt ha- be, sondern mit einem unrealistischen Vorschlag und der Ankündigung der Schlüsselrücksendung schon am 26. März 2018 einfach eine ordnungsge- mässe Übergabe habe vereiteln wollen. Unter diesem Aspekt, den die Vo- rinstanz komplett ausgeblendet habe, zeige sich, dass die Ferienabwesen- heit der Verwalterin keineswegs dazu geführt habe, dass der Kläger ge- zwungen gewesen sei, die Schlüssel zurückzusenden. Indem er dies ohne zwingenden Grund am 3. April 2018 einfach getan habe, sei die Rückgabe am Tag erfolgt, an welchem die Beklagte die Schlüssel tatsächlich in Emp- fang habe nehmen können, also am 6. April 2018. Erstens habe die Beklagte die Annahme nicht verweigert, weshalb der Fall des Ablaufs der Abholfrist keine Anwendung finde (...) und zweitens habe der Kläger seit dem 28. März 2018 gewusst, dass die Rückgabe frühestens am 6.”

“De- zember 2023 aufgelöst. Die Abholungseinladung des Kündigungsschreibens da- tiert vom 7. November 2023 (act. 3/10-12), weshalb es spätestens am 8. November 2023 als zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zu- rückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden. Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nichts einzuwenden. Sie verlangt, dass die zuständige Vollzugsbehörde anzu- weisen sei, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen ihrerseits zu vollstrecken. Vollstreckbar sind Urteile des Handelsgerichts schon mit deren Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien (BGE 142 III 738 E. 5.5.4), zumindest bis das Bundesgericht allenfalls einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un- benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch ein- geschriebenen Brief mit dessen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2.; relative Empfangstheorie). Be- zahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis frist- los, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefundenen Ab- holungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermie- terin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, her- aus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Aufgrund des Zahlungsrückstands der Gesuchsgegnerin für die Mietzinse der Mo- nate August und September 2023 hat ihr die Gesuchstellerin mit Schreiben vom 20. September 2023 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Andro- - 5 - hung der ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde der Gesuchsgegnerin am 21. September 2023 zur Abholung gemeldet und gilt – nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist – am 28. September 2023 als ihr zugestellt (act. 3/4-6). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen lief somit bis am 30. Oktober”

“L'appelant fait grief au Tribunal de l'avoir condamné à verser les indemnités pour occupation illicite du 1er septembre 2017 au 28 février 2018. Il ne conteste pas sa condamnation à verser à l'intimée les loyers du 1er juillet au 31 août 2017, sous déduction d'un acompte de 2'204 fr. 50. L'appelant soutient qu'au moment de la résiliation du bail intervenue le 31 août 2017, il n'était plus en possession du logement depuis de nombreuses années, ce dernier ayant été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale. N'étant pas garant du comportement de son ex-femme, il ne pouvait être condamné pour une faute qu'il n'avait pas commise. En outre, en ne dirigeant pas sa première requête d'évacuation à l'encontre de E______, l'intimée avait commis une erreur qui avait entraîné son dommage. En tout état, les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018. 3.1 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op.”

“Im hier angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2024 hielt das Zivilgericht fest, dass die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Mieterin nach vorheriger Androhung mit amtlichem Formular vom 1. Dezember 2023 ausserordentlich per 31. Januar 2024 gekündigt habe. Die ausserordentliche Kündigung sei von der Mieterin bei der Schlichtungsstelle angefochten worden. Die Schlichtungsverhandlung habe am 12. März 2024 in Anwesenheit der Vermieterin stattgefunden, weshalb das Schlichtungsverfahren mit Verfügung vom selben Tag zufolge Nichterscheinens der Mieterin als Klagepartei als gegenstandslos abgeschrieben worden sei. Die Mieterin habe bei der Schlichtungsstelle ein Wiederherstellungsgesuch eingereicht, welches von der Schlichtungsstelle abgewiesen worden sei, wobei dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen sei. Damit liege eine gültige Kündigung vor, gestützt auf welche das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 beendet worden sei. Die Mieterin nutze somit die Wohnung seit dem 1. Februar 2024 ohne Rechtsgrundlage und sei gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR dazu verpflichtet, die Wohnung an die Vermieterin zurückzugeben. Daher werde dem Ausweisungsbegehren entsprochen. Anlässlich der Verhandlung hätten die Parteien übereinstimmend erklärt, dass die Mieterin in der Zwischenzeit ausgezogen sei und dass die Abnahme am 4. Juli 2024 stattfinden werde. Daher werde die Mieterin bei ihrer Bereitschaft behaftet, die Wohnung bis Donnerstag, 4. Juli 2024, 10:00 Uhr vollständig zu räumen und besenrein mitsamt Schlüsseln zu übergeben. Für den Fall, dass die Mieterin ihre Verpflichtung bis zum festgesetzten Termin nicht nachkommen solle, werde im Sinn der beantragten direkten Vollstreckungsmassnahme die amtliche Räumung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angeordnet. Mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid setzt sich die Mieterin in ihrer Eingabe vom 25. August nicht auseinander. Die Ausführungen in der Beschwerde beziehen sich auf die Hintergründe, welche zur Kündigung geführt hatten. Sie weist auf aus ihrer Sicht ungenügendes Vorgehen der Vermieterin sowie auf von der Mieterin vorgebrachte Mängel am Mietobjekt hin.”

“2 En l'espèce, la question de la durée du contrat de bail a été tranchée par arrêt de la Cour de justice du 25 mai 2021, aujourd'hui définitif et exécutoire, soit une décision de justice qui a définitivement réglé la durée du bail en accordant à l'appelante une unique prolongation du bail de deux ans et demi, au 1er juillet 2021. Les parties ne se trouvant plus, depuis lors, dans une relation contractuelle, les arguments de l'appelante tirés du code des obligations [impossibilité subséquente d'exécuter le contrat de bail prolongé (art. 119 CO), imprévisibilité de la situation liée aux fermetures ordonnées en raison de la pandémie et exorbitance de la prestation (art. 97 CO)] ne trouvent pas application. Enfin, les conditions de la révision n'étant pas remplies (art. 328 CPC), il n'existe aucune voie de droit qui permettrait de remettre en cause la décision précitée de la Cour. Dès lors que le bail a valablement pris fin et depuis le 1er juillet 2021, l'appelante ne dispose plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux des intimés. En continuant à occuper les locaux, elle viole l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Partant, le cas était clair, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé l'évacuation de l'appelante. La décision attaquée sera donc confirmée. 6. L'appelante conteste encore l'appréciation du Tribunal s'agissant des mesures d'exécution. Elle lui reproche d'avoir violé le principe de proportionnalité en refusant de lui accorder un délai de grâce plus long que les 10 jours octroyés et sollicite un délai au 31 janvier 2021 (recte 2022) pour évacuer les locaux des intimés. 6.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est régie par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier.”

“A l'audience du Tribunal du 6 juillet 2022, le bailleur a persisté dans ses conclusions, en précisant que l'arriéré s'élevait à 15'200 fr. et a produit un décompte actualisé. Le locataire s'est opposé à la requête et a sollicité un délai pour l'exécution de l'évacuation. Il a proposé de verser 500 fr. par mois pour rattraper l'arriéré, proposition refusée par le bailleur. Le locataire a exposé vivre dans l'appartement avec sa compagne et leurs enfants respectifs âgés de 15 et 16 ans et ne pas avoir encore cherché de nouveau logement. Son revenu mensuel net s'élevait à 4'250 fr. et celui de sa compagne à 2'100 fr. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. f. Dans son jugement du 6 juillet 2022, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies. Le bailleur était ainsi fondé à donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et qu'il violait ainsi l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, l'évacuation de ce dernier devait être prononcée. Le bailleur avait par ailleurs requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi, siégeant dans la composition prévue à l'article 30 LaCC, le Tribunal a fait droit. Il a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, tenant ainsi compte du montant de l'arriéré et du fait que le logement est occupé par une famille de quatre personnes. De plus, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 15'200 fr., à titre d'arriéré au 6 juillet 2022, montant qu'il était condamné à verser au bailleur avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2022 (date moyenne). En revanche, les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux ont été déclarées irrecevables car une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivaudrait à un jugement conditionnel, qui ne saurait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art.”

“Il reproche au Tribunal d'avoir réduit la facture de D______ SARL de 125'193 fr. 35 à 90'000 fr. Selon lui, l'intimé aurait vu sur place cette entreprise intervenir et n'aurait pas protesté sur le choix de celle-ci. Le matériel que l'intimé avait laissé était volumineux. Il n'avait pas fait usage de la possibilité qui lui avait été donnée de le débarrasser lui-même. Il avait ainsi accepté le risque que les coûts pour ce faire soient élevés et mis à sa charge. L'ETAT DE GENEVE n'avait aucune obligation de "mettre le marché en concurrence", ni de demander des devis comparatifs. En tout état, demander de tels devis n'était pas de nature à réduire le dommage. Il incombait à l'intimé de prouver que si une tierce entreprise avait été mandatée, le montant de la facture de celle-ci aurait été moins élevé. Enfin, le montant de 90'000 fr. avait été arrêté par le Tribunal de façon arbitraire, sans motivation. 4.1.1 Comme indiqué, à l'échéance du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux (art. 267 al. 1 CO). A défaut, il commet une violation contractuelle au sens des art. 97ss CO (ATF 121 III 408 consid. 4c; 117 II 65 consid. 2b). Tout retard dans l'exécution de l'obligation de restitution nécessitant l'intervention de tiers pour procéder à l'évacuation du locataire entraîne donc sa responsabilité pour le préjudice ainsi causé sur la base des règles sur la demeure (art. 103 al. 1 CO). Les frais de la procédure d'expulsion, y compris les éventuels frais des déménageurs, serruriers et garde-meubles, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1053). La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle et délictuelle (art. 99 al. 3 CO; ATF 87 II 290 consid. 4a). Selon l'art. 42 al. 1 CO, la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation. Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur.”

“Objectivement, elle n'était pas à même de relouer le logement aussitôt après sa (prétendue) libération, soit dès le 1er juillet 2021. C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a considéré que la recourante restait devoir à l'intimée la somme de 439 fr. 50, soit la moitié d'un loyer mensuel. Le recours sera donc rejeté en tant qu'il vise le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué. 4. La recourante reproche au Tribunal d'avoir mis à sa charge les frais d'huissier, de déménagement et de serrurier. Elle prétend qu'elle a "remis toutes les clés, de surcroit devant témoins le 23 juin 2021, puis en définitive devant témoin, après l'évacuation le 29 juin 2021" et ce, "après avoir intégralement vidé l'appartement, ce dont peut aussi témoigner M. I______". En première instance, elle indiquait qu'elle n'entendait pas assumer les frais d'huissier, au motif qu'ils avaient été causés par "une évacuation injustifiée, abusive et fomentée depuis 2016 criminellement par d'aucuns". 4.1 Le locataire qui enfreint ses devoirs en matière de restitution découlant de l'art. 267 al. 1 CO doit des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Le bailleur peut notamment obtenir le remboursement des frais qu'il a dû assumer si le locataire a omis de vider et/ou de nettoyer les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2012 précité, consid. 2.1); en effet, l'on attend en principe du locataire qu'il vide entièrement les locaux et les nettoie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1). Les frais de la procédure d'expulsion, y compris éventuellement les frais des opérations du greffe, de la force publique ou des auxiliaires (déménageurs, serrurier, garde-meubles), exécutée par la collectivité publique, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT, op. cit., p. 1053, n. 7.8 et les références citées). 4.2 En vertu de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette disposition règle, pour tout le domaine du droit civil fédéral, la répartition du fardeau de la preuve; elle détermine quelle partie supporte les conséquences de l'absence de preuve.”

“Es ist unstreitig, dass die Gesuchsgegnerin 1 die Mietzinsen für die Monate Oktober bis Dezember 2023 am 12. Dezember 2023, als die Gesuchstellerin sie mit Kündi- gungsandrohung im Sinne von Art. 257d OR abmahnte, noch nicht bezahlt hatte. Sie befand sich, da die Mietzinsbetreffnisse gemäss vertraglicher Regelung spä- testens am ersten Tag eines jeden Monats fällig wurden, in Verzug. Die Zahlungs- frist von 30 Tagen endete, nachdem das Schreiben der Gesuchsgegnerin 1 am 15. Dezember 2023 zugestellt worden war, am 15. Januar 2024 (Art. 77 Ziff. 1 OR; Art. 78 OR). Die Gesuchstellerin kündigte das Mietverhältnis nach Ablauf der Zah- lungsfrist mit amtlichem Formular vom 13. Februar 2024 androhungsgemäss mit Wirkung per 31. März 2024 (act. 3/17). Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. März 2024 been- det. Die Gesuchsgegnerin 1 und der Gesuchsgegner 2 haben der Gesuchstellerin das Mietobjekt indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Aufgrund des unbestrittenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgeg- nerin 1 und dem Gesuchsgegner 2 ist antragsgemäss zu befehlen, die streitgegen- ständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurückzugeben. - 6 - 5.Vollstreckungsmassnahmen”

“Tag eines jeden Monats fällig wurden, in Verzug. Die Zahlungsfrist von 30 Tagen endete, nachdem - 10 - das Schreiben der Gesuchsgegnerin am 7. März 2024 zugestellt worden war, am 8. April 2024 (Art. 77 Ziff. 1 OR; Art. 78 OR). Der Gesuchsteller kündigte das Miet- verhältnis nach Ablauf der Zahlungsfrist mit amtlichem Formular vom 11. April 2024 androhungsgemäss mit Wirkung per 31. Mai 2024 (act. 3/7). Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Mai 2024 been- det. Die Gesuchsgegnerin hat dem Gesuchsteller die streitgegenständlichen Mie- tobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl der Ge- suchsteller gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabe- anspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat die Mietobjekte unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und dem Gesuchsteller zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Zur Durchsetzung des Auswei- sungsbefehls ist vorliegend die Anweisung an die zuständige Vollzugsbehörde für das Objekt in der C._____-strasse 1, ... Zürich, das Stadtammannamt Zürich ..., den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und ausreichend. Antrags- gemäss ist das Stadtammannamt Zürich ... anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschie- benden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken. 6.Kosten-und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art.”

“E. 2.2 [Hin- weis in act. 1 Rz. 20, nicht bestritten in act. 12]). Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rück- gabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat die Mietobjekte unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Zur Durchsetzung des Auswei- sungsbefehls ist vorliegend die Anweisung an das Stadtammannamt Zürich ..., den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und ausreichend. Weitere Voll- streckungsmassnahmen sind nicht notwendig. Antragsgemäss ist das Stadtam- mannamt Zürich ... anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. - 9 - 6.Kosten Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO).”

“186 StGB), le Tribunal fédéral a, dans un arrêt récent, maintenu le principe de la subsidiarité du droit pénal, selon lequel le propriétaire n’est pas habilité à déposer plainte contre un locataire resté dans l’objet loué, malgré la fin du contrat de bail (ATF 146 IV 320 précité consid. 2.3). Le locataire peut commettre l’infraction de violation de domicile à l’endroit de son bailleur, s’il réintègre de force les locaux qu’il a précédemment libérés et dont il a rendu les clés (Lachat, op. cit., p. 1079). 4.2.2 Aux termes de l’art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur (TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1). Le fait de ne plus user de la chose louée ou de ne plus exercer la maîtrise ne suffit pas (TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1). La restitution n’intervient, au sens de l’art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a d’une part restitué les clés et, d’autre part, enlevé les objets qui s’y trouvent et n’appartiennent pas au bailleur (TF 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3). Ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat, op. cit., p. 1033). 4.3 Concernant la violation de domicile, la recourante soutient en substance que, comme la bailleresse ne l’avait pas libérée des obligations découlant de son bail et avait considéré que ledit bail courait au moins jusqu’au 30 juin 2023, voire au-delà, elle ne pouvait pas pénétrer dans les lieux sans son accord. Ce raisonnement ne tient toutefois pas. Même sans faire appel à la bonne foi, il est évident qu’en rendant toutes les clés à la bailleresse le 4 avril 2023 – sans aucune mention d’interdiction faite à la bailleresse de se rendre dans ledit appartement – et en ayant déménagé l’ensemble de ses meubles les jours précédents, la recourante n’avait plus la possibilité d’entrer dans l’appartement et d’en faire usage.”

“3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée du droit allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 et les arrêts cités). Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu'à la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'était pas reloué, jusqu'à la première échéance contractuelle. Il incombe au bailleur de faire diligence pour relouer l'appartement et ainsi limiter au maximum son préjudice (art. 99 al. 3 et 44 CO). Dès lors, on diminuera l'indemnité du montant que le bailleur aurait pu récupérer, s'il avait recherché activement un nouveau locataire (LACHAT, op. cit.”

“Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietver- trags zu räumen und ordnungsgemäss zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann sie im Rahmen eines Auswei- sungsverfahrens durchgesetzt werden. Liegt ein entsprechender Antrag vor, kann der Ausweisungsrichter in seinem Entscheid zudem Vollstreckungsmassnahmen anordnen (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Dies ist bei der Mieterausweisung regelmässig der Fall. Fehlen Vollstreckungsmassnahmen im Ausweisungsentscheid, so muss der Vermieter nach Eintritt der Vollstreckbarkeit zusätzlich ein gerichtliches Voll- streckungsverfahren einleiten, um die zwangsweise Vollstreckung des Entschei- des zu erreichen (Art. 335 ff. ZPO; Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 636 ff., 732 und 753 f.). Das Tun, zu dem der Ausgewiesene im Urteil verpflichtet wird, besteht in der Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Er hat somit auch seinen Hausrat dar- aus zu entfernen. Darüber hinaus sind die sich im Mietobjekt befindlichen Ge- genstände indessen nicht Gegenstand des Ausweisungsentscheids.”

“Die Berufungsklägerin führt nicht aus, beispielsweise durch Mängel am Miet- objekt (Art. 259e OR) oder aufgrund eines deliktischen Verhaltens der Berufungs- beklagten (Art. 41 OR) einen Schaden erlitten zu haben. Vielmehr knüpft sie ihre Ansprüche ausschliesslich an die Kündigung ihrer Wohnung an. So wirft sie der Vermieterschaft eine "rechtswidrige Serienkündigung" vor, wobei sie offen lässt, was sie unter dieser Wortneuschöpfung versteht. Auch den behaupteten Verstoss gegen Treu und Glauben leitet die Berufungsklägerin aus der Kündigung ab. Glei- ches gilt für die Kosten, die ihr aus der Schlussreinigung der Wohnung entstanden sein sollen. Art. 267 Abs. 1 OR verpflichtet die Mieterschaft dazu, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Wohnungen müssen grundsätzlich in gereinigtem Zustand zurückgegeben werden (vgl. CHK-Hulliger/Heinrich, 3. Aufl., Art. 267–267a OR N 5; SVIT-Komm., 4. Aufl., Art. 267–267a OR N 20). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung im An- schluss umgebaut oder renoviert wird: Handwerkerinnen und Handwerkern kann nicht zugemutet werden, in einem dreckigen Umfeld arbeiten zu müssen.”

“267 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée, c’est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1033). Pour les choses immobilières, il rendra au bailleur, s’ils existent, les moyens d’en assumer la maîtrise (clés, code d’un système électronique de verrouillage de la porte) (TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et réf. cit.). En d’autres termes, le locataire ne peut pas se contenter de vider les lieux : il doit rendre les clés au bailleur ; ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat, op. cit., p. 1033 et réf. cit. ; TF 4A_388/2013 précité consid. 2.1 ; TF 4A_456/2012 du 2 décembre 2012 consid. 2.1 ; TF 4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3). Il n'y a donc en principe pas de restitution tant que le locataire n'a pas remis toutes les clés des locaux au bailleur (Aubert in Bohnet, Carron, Montini [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 3 ad art. 267 CO et les réf. cit.). Lorsqu’une clé est manquante, la restitution n’est pas complète et le locataire assume les conséquences liées à une restitution tardive (Lachat, op. cit., p. 1033).                 En général, il est fait mention de la restitution des clés dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie. A défaut, le locataire se fera remettre un reçu. Si le bailleur renonce à procéder à un état des lieux de sortie ou s’il est absent, le locataire doit lui restituer les clés le dernier jour de la location. A cette fin et puisqu’il lui incombe d’apporter la preuve de la remise des clés, le locataire les lui enverra par la poste, sous pli recommandé, avec une lettre d’accompagnement dont il gardera le double. Il pourra aussi les remettre au concierge contre reçu (Lachat, op. cit., p. 1034 et réf. cit.). En cas de refus du bailleur de reprendre les clés ou s’il ne peut les lui envoyer, le locataire peut encore les consigner aux termes de l’art. 92 al. 1 CO (TF 4A_220/2008 précité consid.”

“März 2019 (recte: 2018) vorschlagen solle, nicht missbräuchlich. Er selbst habe die Wohnung ursprünglich vor dem Osterwochenende zurückgeben wollen, nur habe er nicht rechtzeitig einen Termin zu gewöhnlichen Geschäftszeiten vor- geschlagen. Selbstverständlich hätte er auch mitteilen können, dass er einen Abnahmetermin am 3. April 2018 wünsche, was er aber nicht getan habe. Diesfalls hätte die Verwalterin bzw. deren Rechtsvertreter dem Kläger mitge- teilt, dass die Rückgabe erst am 6. April 2020 (recte: 2018) stattfinden könne. Wenn dem Kläger dieser Termin nicht gepasst hätte, hätte er wiederum ei- - 11 - nen andern vorschlagen können. Ihm sei denn auch am 28. März 2018 tat- sächlich mitgeteilt worden, dass die Abnahme erst am 6. April 2018 stattfin- den könne. Der Kläger selbst habe aber keinen Abgabetermin am 3. April 2018 vorgeschlagen – vermutlich weil er selbst in den Osterferien geweilt habe –, sondern habe schon am 26. März 2018 angekündigt, dass er entge- gen seiner Pflicht, einer Abnahme beizuwohnen (Art. 267 Abs. 1 OR), die Schlüssel am 3. April 2020 (recte: 2018) zurücksenden werde. Rückblickend sei offensichtlich, dass er keine offizielle Abnahme der Wohnung gewollt ha- be, sondern mit einem unrealistischen Vorschlag und der Ankündigung der Schlüsselrücksendung schon am 26. März 2018 einfach eine ordnungsge- mässe Übergabe habe vereiteln wollen. Unter diesem Aspekt, den die Vo- rinstanz komplett ausgeblendet habe, zeige sich, dass die Ferienabwesen- heit der Verwalterin keineswegs dazu geführt habe, dass der Kläger ge- zwungen gewesen sei, die Schlüssel zurückzusenden. Indem er dies ohne zwingenden Grund am 3. April 2018 einfach getan habe, sei die Rückgabe am Tag erfolgt, an welchem die Beklagte die Schlüssel tatsächlich in Emp- fang habe nehmen können, also am 6. April 2018. Erstens habe die Beklagte die Annahme nicht verweigert, weshalb der Fall des Ablaufs der Abholfrist keine Anwendung finde (...) und zweitens habe der Kläger seit dem 28. März 2018 gewusst, dass die Rückgabe frühestens am 6.”

“137 CP réprime le comportement de quiconque, pour se procurer ou procurer à un tiers un enrichissement illégitime, s'approprie une chose mobilière appartenant à autrui, en tant que les conditions prévues aux art. 138 à 140 ne sont pas réalisées. Commet un abus de confiance, au sens de l'art. 138 ch. 1 al. 1 CP, la personne qui, pour se procurer ou procurer à un tiers un enrichissement illégitime, se sera approprié une chose mobilière appartenant à autrui et qui lui avait été confiée. 4.1.3. Ces infractions exigent un dessein d'enrichissement illégitime. Par enrichissement, on entend la réalisation d'un dommage, à savoir une lésion au patrimoine de la victime sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif, mais aussi d'une mise en danger de celui-ci telle qu'elle a pour effet d'en diminuer la valeur du point de vue économique (ATF 121 IV 104 consid. 2c; arrêts du Tribunal fédéral 6B_1043/2015 du 9 décembre 2015 consid. 4.2.1 et 6B_395/2015 du 25 novembre 2015 consid. 2.2). 4.1.4. En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La loi ne définit pas l'acte de restitution en soi, mais précise partiellement quelle qualité doit revêtir la chose louée lorsqu'elle est restituée. Selon la doctrine et la jurisprudence, la restitution se fait par remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_338/2013 du 7 janvier 2024 consid. 2.2).  4.2. En l'espèce, la recourante soutient qu'en conservant les clés du local commercial, après l'état des lieux de sortie des sous-locataires, la mise en cause se les serait appropriées sans droit. Or, au vu du courrier du 17 juin 2024, il apparaît que la propriétaire des locaux visés a inféré de la restitution des clés par les sous-locataires à la régie, fin mai 2024, que la recourante acceptait de restituer les locaux, d'où l'état des lieux de sortie agendé le 28 juin suivant.”

“1 CO, que lorsque le locataire a d’une part restitué les clés et, d’autre part, enlevé les objets qui s’y trouvent et n’appartiennent pas au bailleur (TF 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3). Ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat, op. cit., p. 1033). 4.3 Concernant la violation de domicile, la recourante soutient en substance que, comme la bailleresse ne l’avait pas libérée des obligations découlant de son bail et avait considéré que ledit bail courait au moins jusqu’au 30 juin 2023, voire au-delà, elle ne pouvait pas pénétrer dans les lieux sans son accord. Ce raisonnement ne tient toutefois pas. Même sans faire appel à la bonne foi, il est évident qu’en rendant toutes les clés à la bailleresse le 4 avril 2023 – sans aucune mention d’interdiction faite à la bailleresse de se rendre dans ledit appartement – et en ayant déménagé l’ensemble de ses meubles les jours précédents, la recourante n’avait plus la possibilité d’entrer dans l’appartement et d’en faire usage. Il est d’ailleurs rappelé qu’à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose (art. 267 al. 1 CO), ce qui se produit généralement par la remise des clés ; celle-ci démontre que le locataire a définitivement renoncé à la possession et à l’usage des locaux. Le fait que l’état des lieux ait été fait de manière unilatérale et qu’il n’aurait ainsi aucune valeur, comme l’invoque la recourante, n’est pas pertinent sur le plan pénal. A cela s’ajoute que, si la jurisprudence fédérale a maintenu le principe de la subsidiarité du droit pénal pour le locataire restant dans les locaux malgré l’échéance du bail, il est tout aussi logique que le locataire qui rend les clés à son bailleur ne saurait plus se prévaloir d’un droit d’usage qu’il ne peut plus exercer. Il ne s’agit pas ici de trancher la question des conséquences civiles, mais bien de constater que les éléments constitutifs de la violation de domicile ne sont pas réunis. Au vu de ce qui précède, la notion de « domicile » – élément essentiel de l’infraction réprimée par l’art 186 CP – faisant défaut, c’est à bon droit que le procureur a rendu une ordonnance de classement sur ce point.”

“Dans ses écritures, l'appelante affirme avoir procédé au nettoyage des six bureaux administratifs avant de les restituer, mais est muette sur l'espace situé dans la coupole, qu'il convenait encore de débarrasser (cf. allégué 16, p. 7). Il n'apparaît ainsi pas exclu que le devis en question, portant sur une surface estimée à 57 m2, ait porté uniquement sur la surface des bureaux, à l'exclusion de la surface située dans la coupole qui n'était pas encore entièrement vidée. Enfin, c'est en vain que l'appelante tente de se prévaloir du témoignage de son coursier puisque ce dernier a affirmé ignorer tant la surface louée que le contenu du contrat de bail. Tout au plus, a-t-il entendu l'ancienne représentante de l'appelante dire de manière générale que les locaux étaient trop petits, ce qui ne permet pas encore de retenir qu'ils n'étaient pas conformes au contrat de bail. Au vu de ce qui précède, l'appelante, à qui le fardeau de la preuve incombait, n'est pas parvenue à établir l'existence du défaut allégué. Infondé, le grief sera écarté. 6. L'appelante conteste le montant qu'elle a été condamnée à payer à sa partie adverse au titre d'indemnité pour occupation illicite. 6.1 Conformément à l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose louée à l'échéance du bail. La restitution se fait par remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. De même, il doit entièrement vider les pièces faisant l'objet de la location (arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1; 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et références citées; Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12e séminaire de droit du bail, 2002 p. 7; Lachat, op. cit., p. 805, 806 et 1033). La présence de quelques objets laissés dans un local peut tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne saurait empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid.”

“Lorsque le locataire n'a contesté ni l'avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l'appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d'admettre qu'il a restitué les locaux par actes concluants (art. 267 al. 1 CO; cf. DAVID LACHAT, La gestion d'affaires sans mandat en droit du bail, in 22 e Séminaire sur le droit du bail, 2022, p. 199 s.; BORIS LACHAT, Le locataire absent et la restitution des locaux, in 21 e Séminaire sur le droit du bail, 2020, p. 275). Le bailleur peut alors disposer des locaux, sans risquer une plainte pénale pour violation de domicile (art. 186 CP). La restitution des locaux présuppose que le locataire déménage complètement son mobilier et ses effets personnels et remette les clés au bailleur. Selon la jurisprudence, le locataire qui enfreint ces devoirs doit des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO, le bailleur pouvant notamment obtenir le remboursement des frais qu'il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers (arrêt 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 in fine); lorsque le locataire qui n'a pas restitué les clés se maintient sans droit dans les locaux, il doit payer une indemnité correspondant au loyer convenu pour occupation illégitime (arrêt 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid.”

“Dès le 15 décembre 2017, l'intimée est donc responsable de l'augmentation de son dommage en sorte qu'elle ne saurait se prévaloir de dommages-intérêts à charge de l'appelant. Partant, le jugement querellé sera modifié en ce sens que l'appelant est condamné à verser les dommages-intérêts en faveur de l'intimée jusqu'au 15 décembre 2017 uniquement, soit la somme de 84'286 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 septembre 2017, à savoir 31'382 fr. pour les loyers et charges du 1er juillet au 31 août 2017, 54'918 fr. 50 pour les indemnités pour occupation illicite du 1er septembre au 15 décembre 2017 et 190 fr. de frais de rappel, sous déduction d'un acompte de 2'204 fr. 50. 3.3 Subsidiairement, la Cour relève encore que la critique de l'appelant concernant sa condamnation à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018, alors que les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, est bien fondée. La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par remise de la chose même ou des moyens qui le font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2). En l'espèce, il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie que les clés permettant d'accéder au logement ont été restituées et qu'il manquait tout au plus des clés de la boîte-aux-lettres, ce que confirme la lettre de la régie du 9 janvier 2018. Les objets dont l'intimée sollicitait la dépose n'ont pas empêché celle-ci de retrouver la maîtrise exclusive de l'appartement, ce qu'elle a par ailleurs implicitement admis en retirant la requête d'évacuation contre E______ entre le 3 et le 5 janvier 2018.”

“A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. Pour les choses immobilières, le locataire rendra au bailleur, s'ils existent, les moyens d'en assumer la maîtrise (clés, code d'un système électronique de verrouillage de la porte). En d'autres termes, le locataire ne peut pas se contenter de laisser les lieux vides et inoccupés: il doit rendre les clés au bailleur; ce n'est qu'alors qu'il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l'usage et la possession (LACHAT/RUEBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 1032 et les références citées).”

“Bei der vom Berufungskläger beschriebenen Ausgangslage erscheint ver- ständlich, dass ihm der Auszug aus der Wohnung nicht leicht fällt. Auch scheinen ihm die Schicksalsschläge der vergangenen Jahre stark zugesetzt zu haben. Seine Hausärztin führt im eingereichten Attest aus, dass er aktuell und bis auf weiteres aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sei, seine Wohnsituation zu ändern, einen Umzug oder eine Wohnräumung zu verkraften (act. 18). Tatsa- che ist aber auch, dass das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 aufgelöst wurde. Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung macht der Berufungskläger im Berufungsverfahren jedenfalls nicht mehr geltend. Nach Auflösung des Miet- verhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR). Eine Er- streckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrück- stands des Mieters ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Eine allfällige Härte für den Mieter ist in diesem Fall unbeachtlich (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272a N 1). Die Berufungsbeklagte kann deshalb nicht verpflichtet wer- - 5 - den, dem Berufungskläger die Wohnung vorläufig weiterhin zur Verfügung zu stel- len, selbst wenn sich ein Umzug negativ auf seinen Gesundheitszustand auswir- ken könnte.”

“Gemäss Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter haftbar, wenn er die Sache nicht in dem Zustand zurückgibt, der sich aus dem vertrags- gemässen Gebrauch ergibt. Nach Darstellung der Klägerin wurde im Rückgabe- protokoll vom 1. Juli 2019 vermerkt, dass die Beklagte die Kosten für die Beseiti- gung von fünf Dübellöchern übernehme (act. 1 Rz. 30). Im Rückgabeprotokoll vom 1. Juli 2019 wurden fünf Dübellöcher als übermässige Abnutzung qualifiziert (act. 3/9 S. 2). Nagellöcher, Bildumrisse oder Farbveränderungen im üblichen Rahmen sind auf den vertragsgemässen Verbrauch zurückzuführen (R OGER WE- BER , in: Obligationenrecht I, Basler Kommentar, hrsg. von Corinne Widmer Lü- chinger/David Oser, 7. Aufl. 2020, N. 4 zu Art. 267 OR). Im Gegensatz zu Nagel- löchern sind Dübellöcher fachgerecht zu verschliessen. Die Beklagte hat die da- mit verbundenen Kosten deshalb zu ersetzen. Der geltend gemachte Betrag von CHF”

“La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, au vu des pièces produites, la locataire restait devoir un montant de 60'473 fr. 55, à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite, montant qu'elle a été condamnée à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2024 (date moyenne).”

“a La sous-locataire n'avait pas démontré avoir procédé au paiement de la totalité de l'arriéré requis par la mise en demeure du 4 février 2020, puisque seule une mensualité, correspondant au mois de janvier 2020, avait été versée dans le délai comminatoire, soit le 28 février 2020. Le délai comminatoire arrivant à échéance le 6 mars 2020, le paiement du loyer de février 2020, effectué le 15 avril 2020, était intervenu tardivement. La sous-locataire ne pouvait invoquer l'Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, en particulier son art. 2 prévoyant une prolongation du délai de paiement de l'art. 257d al. 1 CO, dans la mesure où les mensualités visées par cette disposition étaient celles échues entre le 13 mars et le 31 mai 2020, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, puisque la mise en demeure visait expressément les loyers de janvier et février 2020. La sous-bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. l.b Ainsi, depuis l'expiration du terme fixé, la sous-locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les locaux, elle violait l'art. 267 al. 1 CO prévoyant l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Son évacuation devait donc être prononcée. l.c La sous-locataire soutenait, en se fondant tant sur le protocole d'accord du 6 avril 2020 conclu entre l'Etat de Genève, l'USPI Genève, la CGI et l'Asloca Genève, que sur le projet de loi COVID-19 sur les loyers commerciaux élaboré par le Conseil fédéral, qu'elle pouvait bénéficier d'une exemption de loyer, de sorte que les indemnités pour occupation illicite réclamées par la sous-bailleresse n'étaient pas dues. S'agissant de l'accord du 6 avril 2020 conclu entre l'Etat de Genève, l'USPI Genève, la CGI et l'Asloca Genève, et son protocole de renouvellement et d'extension du 30 avril 2020, le Tribunal a constaté que, pour les baux commerciaux dont le loyer était supérieur à 7'000 fr., comme en l'espèce, le soutien spécifique mis en place, en plus d'être soumis à l'accord des parties, en particulier du bailleur, ne concernait que les enseignes exclusivement actives dans la restauration et le débit de boissons n'ayant pas pu rouvrir le 27 avril 2020, de sorte que la sous-locataire, qui ne remplissait pas ces conditions, n'aurait pu prétendre à aucune aide de ce fait.”

“Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).                 La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois : TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).   4.2              4.2.1              L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1).   4.2.2              Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; sur le tout : TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“Lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas à l'audience, le juge doit, sous réserve de l'art. 153 al. 2 CPC, statuer sur la base des actes du demandeur et du dossier (art. 234 CPC par analogie; ATF 144 III 462 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1). 2.3 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. 2.4 Le bailleur doit alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid.”

“En l'espèce, le jugement statue sur une requête d'expulsion tendant à la restitution des objets des baux au sens de l'art. 267 al. 1 CO, soit une prétention de droit matériel qui présuppose que le contrat de bail ait valablement pris fin. Accessoirement, le jugement de première instance assortit la décision précitée de mesures d'exécution (art. 236 al. 3 CPC - applicable à la procédure sommaire en vertu de l'art. 219 CPC - en relation avec l'art. 337 CPC), en tant qu'il ordonne également, faute d'exécution volontaire par le locataire, que l'huissier du Tribunal des baux procède à l'exécution forcée et que les agents de la force publique y contribuent s'ils en sont requis par l'huissier. Le jugement de première instance met fin au procès en tranchant le fond du litige. Ainsi, il s'agit d'une décision finale sur le fond. Le recourant ne conteste pas que la valeur litigieuse dépasse les 10'000 fr. Les conditions de l'art. 308 CPC sont ainsi réalisées. Contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que le jugement de première instance comprenne des mesures d'exécution directes n'en fait pas une décision attaquable par la voie du recours, au sens de l'art.”

“Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 3.2.3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.”

“Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sa- che gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleich- zeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede unge- rechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Es ist unstreitig, dass der streitgegenständliche Mietvertrag am 30. Juni 2024 au- tomatisch und definitiv endete (vgl. act. 3/3 Ziff. 3.2.). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin das Mietobjekt indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurück- gegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Aufgrund des unbestrittenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgeg- nerin ist antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen”

“1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. am Tag des Ablaufs der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Ver- mieterin das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adres- satin mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abho- lungseinladung (BGE 137 III 208 = Pra 100 [2011] Nr. 106, E. 3.1.2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümerin einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. - 6 -”

“Gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB steht der Ge- suchstellerin ein Räumungs- und Rückgabeanspruch zu. Aufgrund des unbestrit- tenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungs- begehren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgegnerin ist antrags- gemäss zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben.”

“5 Partant, le grief tiré par le recourant d'une violation de son droit d'être entendu et des règles de procédure applicable sera rejeté. 5. Enfin, le recourant reproche aux premiers juges d'avoir rejeté sa demande en réparation de dommages qu'il allègue avoir subis du fait de l'intimé et d'avoir, par conséquent, ordonné la restitution du montant que ce dernier avait versé en garantie, qu'il avait conservé par devers lui. Il allègue que les affidavits qu'il a produits sont suffisamment probants pour démontrer les dégâts allégués. Il cite par ailleurs des factures de nettoyage de tapis qu'il a produites, ainsi qu'une facture d'achats de divers objets faits dans un magasin en Italie. Il invoque en outre d'autres frais de réparation non démontrés par pièces (lave-vaisselle, lave-linge, hotte, cheminée, "statuette familiale en terre cuite", et des frais de nettoyage), ainsi qu'un "gain perdu, le bailleur ne pouvant relouer les chambres immédiatement". 5.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée.”

“Le contenu du recours, identique aux écritures déposées en première instance, renforce le constat selon lequel la décision des premiers juges n'est pas spécifiquement critiquée. La recourante se contente de contester les allégations et demandes de l'intimée, de sorte qu'il s'agit davantage d'une simple protestation que d'un acte suffisamment motivé au regard des exigences légales. Ainsi, le recours, même interprété avec indulgence dans la mesure où il est rédigé par un justiciable agissant en personne, ne respecte pas les exigences de forme rappelées ci-avant, dès lors qu'il ne comporte aucune conclusion ni aucune motivation. Le recours est ainsi irrecevable. 2. Même si le recours avait été recevable, il n'aurait pas été fondé. 2.1 Le Tribunal a considéré que la recourante devait s'acquitter des frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, ainsi que des frais de réparation et de remise en état de la chose. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références).”

“ff., PD D. 01.10.031). Weil D. im besagten Fall mit zwei Mittätern handelte, hat die Vorinstanz ihm zu Recht einen Drittel dieser Auslagen, d.h. Fr. 46.40, verrechnet. ι. Demontage von mieterseitig erstellten Elektroleitungen Die FM. AG stellte mit Rechnung vom 4. Juni 2013 Fr. 1'367.30 für die Demontage von Elektroleitungen in der von O. und D. über einen Strohmann gemieteten Räumlichkeit in CO. , welche sie als Hanfindooranlage benutzten, in Rechnung (QA. 1, PD D. act. 01.10.003). Nicht nachvollziehbar ist, weshalb die Staatsanwaltschaft für diese Kosten aufkam bzw. weshalb diese im Zusammenhang mit der „Strafuntersuchung“ angefallen sein könnten. Naheliegender ist, dass es sich dabei um eine unbewilligte Änderung der Mieträumlichkeit handelte, welche die Mieterschaft auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache zu entfernen (vgl. Art. 267 Abs. 1 OR) bzw. bei Nichtentfernung der Vermieterschaft Schadenersatz für die Ersatzvornahme zu entrichten gehabt hätte (Weber, Basler Kommentar OR,”

“ff., PD D. 01.10.031). Weil D. im besagten Fall mit zwei Mittätern handelte, hat die Vorinstanz ihm zu Recht einen Drittel dieser Auslagen, d.h. Fr. 46.40, verrechnet. ι. Demontage von mieterseitig erstellten Elektroleitungen Die FM. AG stellte mit Rechnung vom 4. Juni 2013 Fr. 1'367.30 für die Demontage von Elektroleitungen in der von O. und D. über einen Strohmann gemieteten Räumlichkeit in CO. , welche sie als Hanfindooranlage benutzten, in Rechnung (QA. 1, PD D. act. 01.10.003). Nicht nachvollziehbar ist, weshalb die Staatsanwaltschaft für diese Kosten aufkam bzw. weshalb diese im Zusammenhang mit der „Strafuntersuchung“ angefallen sein könnten. Naheliegender ist, dass es sich dabei um eine unbewilligte Änderung der Mieträumlichkeit handelte, welche die Mieterschaft auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache zu entfernen (vgl. Art. 267 Abs. 1 OR) bzw. bei Nichtentfernung der Vermieterschaft Schadenersatz für die Ersatzvornahme zu entrichten gehabt hätte (Weber, Basler Kommentar OR,”

“L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5 ; TF 4A_311/2019 du 4 septembre 2019 consid. 4 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). Il s’agit ainsi d’une preuve allégée par rapport aux exigences de l’art. 8 CC, cette disposition n’étant par conséquent pas applicable.                 En outre, le cas n'est clair que si les conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ; même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire, la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid. 3.3). En revanche, il faut admettre que le cas est clair lorsqu’au vu du dossier, le tribunal acquiert la conviction que la prétention du demandeur est établie et qu’un examen approfondi des arguments du défendeur n’y changerait rien (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et 6.2, SJ 2013 I 283)   3.2.4              A teneur de l'art. 267 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée, c’est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1033). Pour les choses immobilières, il rendra au bailleur, s’ils existent, les moyens d’en assumer la maîtrise (clés, code d’un système électronique de verrouillage de la porte) (TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et réf. cit.). En d’autres termes, le locataire ne peut pas se contenter de vider les lieux : il doit rendre les clés au bailleur ; ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat, op. cit., p. 1033 et réf. cit. ; TF 4A_388/2013 précité consid. 2.1 ; TF 4A_456/2012 du 2 décembre 2012 consid. 2.1 ; TF 4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3). Il n'y a donc en principe pas de restitution tant que le locataire n'a pas remis toutes les clés des locaux au bailleur (Aubert in Bohnet, Carron, Montini [édit.”

“Gemäss Art. 267 OR ist ein Mieter verpflichtet, die Mietsache auf den Zeit- punkt der Beendigung des Mietverhältnisses hin in dem Zustand herauszugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt; ferner hat er "kleine" Män- gel i.S.v. Art. 259 OR auszubessern und die Wohnung dem Ortsgebrauch ent- sprechend zu reinigen. Nach der Rechtsprechung schuldet ein Mieter im Rahmen von Art. 267 OR nicht bloss das Verlassen des Mietobjekts, d.h. die Räumung der - 5 - Wohnung, sondern auch das Einräumen der ausschliesslichen Verfügungsgewalt (alleiniger Besitz) am Mietobjekt zugunsten des Vermieters. Insbesondere hat der Mieter dem Vermieter alle bestehenden Schlüssel zurückzugeben (vgl. zum Gan- zen BGer 4A_388/2013 vom 7. Januar 2014 E. 2.1; 4A_220/2008 vom 7. August 2008 E. 3; ZZ OR HIGI/WILDISEN, Art. 267 N 13). Im vorinstanzlich gestellten Rechtsbegehren betreffend die Beschwerdegegnerin ersuchte die Beschwerde- führerin u.a. explizit darum, diese sei zur Rückgabe der geräumten Mietwohnung sowie sämtlicher Schlüssel anzuweisen. In ihrer Gesuchseingabe führte sie so- dann aus, die Beschwerdegegnerin wäre trotz ihres Auszugs zur ordnungsgemäs- sen Rückgabe des Mietobjekts (inkl. Schlüssel) verpflichtet gewesen, sei dieser Pflicht jedoch nicht nachgekommen (act. 1 Rz. 8). Das Bestehen eines Rückgabe- anspruchs und dessen Nichterfüllung sowie die entsprechenden Tatsachenbe- hauptungen wurden somit von der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Ver- fahren vorgebracht.”

“Il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO). La restituzione è effet-tuata in linea di massima con la consegna della cosa stessa o dei mezzi necessari a farla rientrare nel potere del locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_27/2017 del 30 agosto 2017 consid. 4.1.1). La restituzione di un immobile avviene in linea di massima con la riconsegna di tutte le chiavi e con lo sgombero dei beni che non appartengono al locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1). La restituzione de­v’essere effettiva, completa e definitiva (sentenza del Tribunale fe­derale 4A_220/2008 del 7 agosto 2008 consid. 3; Aubert in: Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 3 ad art. 267 CO).”

“Die Ausführungen der Beklagten sind so zu verstehen, dass sie in erster Linie die vollumfängliche Abweisung der Klage beantragt. 3. Mängel bei der Rückgabe der Mietsache 3.1. Die Mieterin muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Insbesondere ist sie verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel an die Vermieter zurückzugeben (SVIT-Komm.-M ÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 24). - 6 - Während die Mieterin für die ordentliche Abnutzung nicht haftet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch der Mietsache auftritt, hat sie für die Folgen der ausserordentlichen Abnutzung, welche sich aus einem unsachgemässen oder übermässigen Gebrauch ergibt und eine Vertragsverletzung i.S.v. Art. 97 OR darstellt, einzustehen (R ONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.3; SVIT-Komm.- MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 31; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 85 ff.). Bei der Unterscheidung zwischen ordentlicher und übermässiger Abnützung muss man sich sowohl an der Zweckbestimmung bzw. am vereinbarten Gebrauch der Mietsache und deren Beschaffenheit als auch an der Dauer des Mietverhältnisses orientieren. Als ordentliche Abnützung werden Veränderungen an der Mietsache bezeichnet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch entstehen. Eine übermässige Abnützung liegt dagegen vor, wenn sich eine Veränderung aus einem unsachgemässen oder aus anderen Gründen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache ergibt. Die Mieterin hat den Vermietern den Schaden, der diesen infolge der übermässigen Abnützung entstanden ist, zu ersetzen. Die Höhe der Entschädigung entspricht in der Regel allerdings nicht dem Neuwert, sondern – entsprechend der Schadensdefinition als Differenz zwischen dem Vermögensstand des Geschädigten mit und ohne das schädigende Ereignis – dem von Alter und normaler Lebensdauer abhängigen Zustandswert der beschädigten Einrichtung oder Sache (R ONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9.”

“April 2018 erfolgte die Mängelrüge am dritten Werktag nach der Rückgabe, sodass diese auch nach konservativer Ansicht als rechtzeitig zu erach- ten wäre. Im Folgenden ist darauf einzugehen, ob der Rückgabezeitpunkt – wie der Kläger geltend macht – vor dem 6. April 2018 ausfällt, da er die Rückgabe des Mietobjekts per 3. April 2018 anbot und – nachdem die Beklagte dies ablehnte – ihr die Schlüssel an diesem Tag postalisch zukommen liess. 2.1.5. Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zurückzunehmen (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866; Anna Kley, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, in: mp 4/13 S. 261; SVIT-Komm.-Bättig, a.a.O., Art. 264 OR N 26; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 264 N 8 und Art. 267 N 3e). Die Rückgabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der (end- gültige) Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zugunsten des Vermieters hervorgeht (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 12). Bei Wohn- und Ge- schäftsräumen ist die Rückgabe der Mietsache nach Rechtsprechung und Lehre - 6 - mit der Rückgabe aller Schlüssel erfolgt (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 864; Urteile des Bundesgerichts 4A_388/2013 v. 7.1.2014 E. 2.1, publ. in: mp 2/14 S. 143; 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3, publ. in: mp 1/09 S. 21 ff. und MRA 4/08 S. 180; 4C.446/2006 v. 26.3.2007 E. 4.1; BGE 119 II 36 E. 4.2). Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art.”

“Au vu des modifications dont il est question, soit notamment la destruction de cloisons, un tel comportement est susceptible de réaliser les éléments constitutifs de l'infraction visée à l'art. 144 CP. Néanmoins, le mis en cause affirme avoir agi dans le dessein d'améliorer l'habitabilité du logement. De leur côté, les recourants allèguent un dommage supérieur à CHF 30'000.-, sans prétendre que les modifications apportées par le mis en cause auraient rendu l'appartement inhabitable, voire même insalubre. Il n'est également pas question de travaux mal réalisés. Les altérations en cause ne le sont ainsi que d'un point de vue esthétique et fonctionnel. Partant, l'application de l'art. 52 CP par le Ministère public ne souffre aucune critique. À cela s'ajoute que le mis en cause semble être toujours le locataire principal du bien, même s'il le sous-loue actuellement. Or, une fois que le bail prendra fin, il sera tenu légalement de le restituer dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Si les recourants prétendent que certains travaux effectués sont irréversibles, ils disposeront là aussi, en vertu du droit privé, de moyens d'obtenir le cas échéant un dédommagement financier. Face à de pareilles circonstances, il peut être retenu que le droit civil, qui a vocation à régler intégralement la cause et offre une protection suffisante aux recourants contre les agissements contraires au droit reprochés au mis en cause, supplée le droit pénal. 3.             Justifiée, l'ordonnance querellée sera donc confirmée. 4.             Les recourants, qui succombent, supporteront les frais envers l'État, fixés en intégralité à CHF 1'000.- (art. 428 al. 1 CPP et 13 al. 1 du Règlement fixant le tarif des frais en matière pénale, RTFMP ; E 4 10.03). * * * * *     PAR CES MOTIFS, LA COUR :   Rejette le recours. Condamne A______ et B______ aux frais de la procédure de recours, arrêtés à CHF 1'000.-. Dit que ce montant sera prélevé sur les sûretés versées. Notifie le présent arrêt, en copie, aux recourants, soit pour eux leur conseil, et au Ministère public.”

“Au vu des modifications dont il est question, soit notamment la destruction de cloisons, un tel comportement est susceptible de réaliser les éléments constitutifs de l'infraction visée à l'art. 144 CP. Néanmoins, le mis en cause affirme avoir agi dans le dessein d'améliorer l'habitabilité du logement. De leur côté, les recourants allèguent un dommage supérieur à CHF 30'000.-, sans prétendre que les modifications apportées par le mis en cause auraient rendu l'appartement inhabitable, voire même insalubre. Il n'est également pas question de travaux mal réalisés. Les altérations en cause ne le sont ainsi que d'un point de vue esthétique et fonctionnel. Partant, l'application de l'art. 52 CP par le Ministère public ne souffre aucune critique. À cela s'ajoute que le mis en cause semble être toujours le locataire principal du bien, même s'il le sous-loue actuellement. Or, une fois que le bail prendra fin, il sera tenu légalement de le restituer dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Si les recourants prétendent que certains travaux effectués sont irréversibles, ils disposeront là aussi, en vertu du droit privé, de moyens d'obtenir le cas échéant un dédommagement financier. Face à de pareilles circonstances, il peut être retenu que le droit civil, qui a vocation à régler intégralement la cause et offre une protection suffisante aux recourants contre les agissements contraires au droit reprochés au mis en cause, supplée le droit pénal. 3.             Justifiée, l'ordonnance querellée sera donc confirmée. 4.             Les recourants, qui succombent, supporteront les frais envers l'État, fixés en intégralité à CHF 1'000.- (art. 428 al. 1 CPP et 13 al. 1 du Règlement fixant le tarif des frais en matière pénale, RTFMP ; E 4 10.03). * * * * *     PAR CES MOTIFS, LA COUR :   Rejette le recours. Condamne A______ et B______ aux frais de la procédure de recours, arrêtés à CHF 1'000.-. Dit que ce montant sera prélevé sur les sûretés versées. Notifie le présent arrêt, en copie, aux recourants, soit pour eux leur conseil, et au Ministère public.”

“Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire ensuite d’une résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L'expulsion est même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs, présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable, étant précisé par ailleurs qu’une prolongation du bail n'entre pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l'art. 257d CO. Pour le reste, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC applicable aux procédures pour cas clairs s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). 2.2.2 Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Lorsque le locataire entend s’acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid.”

“Aufgrund des Zahlungsrückstands der Gesuchsgegnerin hat die Gesuchstellerin ihr schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Das Schreiben ging der Gesuchsgegnerin am 18. Oktober 2022 zu (act. 3/3), womit die Zahlungsfrist am 17. November 2022 ablief. Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist hat die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom - 5 - 24. November 2022 per 31. Dezember 2022 aufgelöst. Das Kündigungsschreiben konnte die Gesuchsgegnerin erstmals am 26. November 2022 bei der Poststelle abholen (act. 3/5), weshalb es per diesem Datum als zugestellt gilt. Das Mietver- hältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2022 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin das Mietobjekt indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu- rückzugeben.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch - 5 - nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu ei- nem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 ff. E. 2.1.2; BGE 141 III 23 ff. E. 3.2). Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zah- lungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin – ausser bei Wohn- und Geschäftsräumen – das Mietverhältnis fristlos kündigen (Art. 257d OR). Nach beendetem Mietverhält- nis muss die Mieterin die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zu- rückgeben. Wer Eigentümer einer Sache ist, hat im Übrigen das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen (Art. 641 Abs. 2 ZGB).”

“März 2019 (recte: 2018) vorschlagen solle, nicht missbräuchlich. Er selbst habe die Wohnung ursprünglich vor dem Osterwochenende zurück- geben wollen, nur habe er nicht rechtzeitig einen Termin zu gewöhnlichen Geschäftszeiten vorgeschlagen. Selbstverständlich hätte er auch mitteilen können, dass er einen Abnahmetermin am 3. April 2018 wünsche, was er - 9 - aber nicht getan habe. Diesfalls hätte die Verwalterin bzw. deren Rechtsver- treter dem Kläger mitgeteilt, dass die Rückgabe erst am 6. April 2020 (recte: 2018) stattfinden könne. Wenn dem Kläger dieser Termin nicht gepasst hät- te, hätte er wiederum einen andern vorschlagen können. Ihm sei denn auch am 28. März 2018 tatsächlich mitgeteilt worden, dass die Abnahme erst am 6. April 2018 stattfinden könne (act. 22/15). Der Kläger selbst habe aber kei- nen Abgabetermin am 3. April 2018 vorgeschlagen - vermutlich weil er selbst in den Osterferien geweilt habe -, sondern habe schon am 26. März 2018 angekündigt, dass er entgegen seiner Pflicht, einer Abnahme beizu- wohnen (Art. 267 Abs. 1 OR), die Schlüssel am 3. April 2020 (recte: 2018) zurücksenden werde. Rückblickend sei offensichtlich, dass er keine offizielle Abnahme der Wohnung gewollt habe, sondern mit einem unrealistischen Vorschlag und der Ankündigung der Schlüsselrücksendung schon am 26. März 2018 einfach eine ordnungsgemässe Übergabe habe vereiteln wol- len. Unter diesem Aspekt, den die Vorinstanz komplett ausgeblendet habe, zeige sich, dass die Ferienabwesenheit der Verwalterin keineswegs dazu geführt habe, dass der Kläger gezwungen gewesen sei, die Schlüssel zu- rückzusenden. Indem er dies ohne zwingenden Grund am 3. April 2018 ein- fach getan habe, sei die Rückgabe am Tag erfolgt, an welchem die Beklagte die Schlüssel tatsächlich in Empfang habe nehmen können, also am 6. April 2018. Erstens habe die Beklagte die Annahme nicht verweigert, weshalb der Fall des Ablaufs der Abholfrist keine Anwendung finde (...) und zweitens ha- be der Kläger seit dem 28. März 2018 gewusst, dass die Rückgabe frühes- tens am 6.”

“November 2018 die Schlussabrechnung samt den Rechnungen der Handwerker zugestellt. 1.6. Mit Zahlungsbefehl vom 2. April 2019 wurde der Kläger aufgefordert, den Saldo der Schlussabrechnung aufgrund der Wohnungsrückgabe in der Höhe von Fr. 1'923.35 sowie 5% Zins seit dem 12. Oktober 2018 zuzüglich Betreibungskos- - 3 - ten und weitere Umtriebe in der Höhe von Fr. 250.– zu bezahlen. Der Kläger er- hob gegen die gesamte Forderung Rechtsvorschlag. 2. Prozessgeschichte [...] II. Prozessuales [...] III. Materielles 1. Ausgangslage Während der Kläger die Freigabe des Mieterkautionskontos im vollen Umfang be- antragt, macht die Beklagte eine Forderung aufgrund von Mängeln bei der Woh- nungsrückgabe geltend. Zumal die Mietkaution nach Art. 257e OR dazu dient, An- sprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis sicherzustellen, ist die Forderung der Beklagten im Folgenden zu prüfen. 2. Mängel bei der Wohnungsrückgabe Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem ver- tragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzu- stehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR; Hervorhebung hier). 2.1. Rechtzeitigkeit der Mängelrüge 2.1.1. Der Kläger bringt vor, er habe die Schlüssel wie angekündigt am 3. April 2018 der Post übergeben. Die Beklagte hätte diese am 4. April 2018 annehmen können. Sie habe die Schlüssel jedoch erst am 6. April 2018 bei der Post abge- holt, da die professionelle Verwaltung an einem der Hauptabgabetermine für Wohnungen offensichtlich ohne bevollmächtigte Stellvertretung in den Osterferien geweilt habe. Die Beklagte habe im Voraus gewusst, dass der Kläger am 3. April 2018 die Wohnung habe abgeben wollen und habe sogar eine anwaltliche Vertre- tung gehabt, die dann bei der Mängelrüge bzw. der Besichtigung offenbar anwe- - 4 - send gewesen sei. Der Vermieter sei verpflichtet, die Mietsache zurückzunehmen, wenn der Mieter sie zurückgeben wolle. Die Beklagte habe die Mietsache erst am 6.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de trente jours prévu à l'art.”

“Lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas à l'audience, le juge doit, sous réserve de l'art. 153 al. 2 CPC, statuer sur la base des actes du demandeur et du dossier (art. 234 CPC par analogie; ATF 144 III 462 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1). 2.3 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. 2.4 Le bailleur doit alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid.”

“4 et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 3.2.3. Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer initial et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à l’action postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 4.1). 3.2.4. Il appartient au bailleur d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; "rechtsbegründende Tatsachen"), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En effet, si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art.”

“Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1).”

“Nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist kündigte die Beschwerdegegnerin mit amtlichem Formu- lar für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kün- digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit der Beschwerde- führerin auf den 30. November 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.1.5). Die Kündigung wurde der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet (RG act. Il.1.5, Anhang). Gemäss der - nunmehr auf die Kündigung an- wendbaren - absoluten Empfangstheorie galt die Kündigung der Beschwerdefüh- rerin somit am 20. Oktober 2023 als zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Die dreima- lige Verlängerung der Abholfrist durch die Beschwerdeführerin bleibt wiederum unbeachtlich. Die Kündigung erweist sich mithin als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Ver- weigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rück- gabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Nach dem Gesagten verfügt die Beschwerdegegnerin mit der Vorinstanz über ei- nen Ausweisungsanspruch (act. E.1; vorstehend E. 3.1). Im Übrigen zeigte sich die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf die Einleitung des Ausweisungsverfah- rens bereits äusserst kulant (Ausstand des Mietzinses ab August 2023; betr. Schlichtungsverfahren vgl. BGE 141 III 262 sowie nachstehend E. 4.3).”

“Diese Mahnung mit Kündigungsandro- hung wurde dem Berufungskläger am 15. Mai 2023 zugestellt (RG act. II.3). Der Berufungskläger bestreitet weder den Zahlungsausstand noch, dass er innert der angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat, sondern räumte ein, zurzeit den Mietzins nicht zu bezahlen (vgl. act. A.1). Nach Ablauf der 30-tägigen Zah- lungsfrist kündigte die Liegenschaftsverwaltung mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 19. Juni 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger auf den 31. Juli 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.4). Die Kündigung wurde dem Berufungskläger am 20. Juni 2023 zugestellt (RG act. II.5) und erweist sich als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Verweigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Die Vermieterschaft hätte aufgrund des Ausstands des Miet- zinses für April bereits dann die Mahnung mit Fristansetzung und nach unbenutz- tem Ablauf die Zahlungsverzugskündigung aussprechen können und hat daher mit ihrem Vorgehen dem Berufungskläger bereits einen Monat mehr Zeit eingeräumt als gesetzlich vorgeschrieben.”

“Nach Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter dem Vermieter zurückzugeben (Art. 267 OR). Voraussetzung für den Rückgabean- spruch des Vermieters ist somit die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, wel- che im Ausweisungsverfahren vorfrageweise zu prüfen ist (vgl. ZR 110/2011 S. 166 ff., S. 168). Den ihm zustehenden Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruch kann der Vermieter dabei insbesondere auch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den ent- sprechenden Rechtsschutz dann gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnissen, so ist das Begehren illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). - 4 -”

“Secondement, la situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2).   3.2 3.2.1              En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).                 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art.”

“3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 870; Wessner, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, no 11 ad art. 257d CO) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires.”

“d. Par requête formée le 10 juin 2024, la bailleresse a introduit action en évacuation devant le Tribunal et a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation de la locataire. e. Lors de l'audience du 26 septembre 2024 devant le Tribunal, à laquelle la locataire n'était ni présente ni représentée, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, exposant que le montant dû s'élevait désormais à près de 19'000 fr., ce qu'elle a documenté par un extrait de compte. f. Dans son jugement du 26 septembre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce, de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. La bailleresse avait requis qu'il prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, la locataire occupait l'appartement litigieux avec ses deux filles âgées de respectivement 15 et 17 ans, de sorte qu'afin d'éviter que ces dernières ne se trouvent soudainement privées de tout abri, il se justifiait de prévoir que le jugement pourrait être exécuté après l'échéance d'un délai de deux mois après son entrée en force. EN DROIT”

“La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, au vu des pièces produites, la locataire restait devoir un montant de 60'473 fr. 55, à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite, montant qu'elle a été condamnée à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2024 (date moyenne).”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). Lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder. De même, il doit entièrement vider les pièces faisant l'objet de la location (arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1; 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1; Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12ème séminaire de droit du bail, 2002 p. 7; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 805, 806 et 1033). Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO (ATF 121 III 408 consid. 4c; 117 II 65 consid. 2b). A titre de dommages et intérêts, le bailleur pourra notamment lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid.”

“5 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La Cour examinera donc la cause sur la base du dossier dont disposait le Tribunal. 3. La recourante fait grief au Tribunal de l'avoir condamnée à verser à l'intimée l'indemnité pour occupation illicite relative à la période du 1er au 15 juillet 2021, alors qu'elle "avait accepté et mis en œuvre son départ volontaire du logement à la fin du mois de juin 2021". 3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée du droit allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid.”

“Lorsque le locataire n'a contesté ni l'avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l'appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d'admettre qu'il a restitué les locaux par actes concluants (art. 267 al. 1 CO; cf. DAVID LACHAT, La gestion d'affaires sans mandat en droit du bail, in 22 e Séminaire sur le droit du bail, 2022, p. 199 s.; BORIS LACHAT, Le locataire absent et la restitution des locaux, in 21 e Séminaire sur le droit du bail, 2020, p. 275). Le bailleur peut alors disposer des locaux, sans risquer une plainte pénale pour violation de domicile (art. 186 CP). La restitution des locaux présuppose que le locataire déménage complètement son mobilier et ses effets personnels et remette les clés au bailleur. Selon la jurisprudence, le locataire qui enfreint ces devoirs doit des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO, le bailleur pouvant notamment obtenir le remboursement des frais qu'il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers (arrêt 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 in fine); lorsque le locataire qui n'a pas restitué les clés se maintient sans droit dans les locaux, il doit payer une indemnité correspondant au loyer convenu pour occupation illégitime (arrêt 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid.”

“Le congé doit être signé de la main du locataire ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). La pratique rechigne à admettre un fac-similé des signatures (courriel, photocopie, fax). En l’état des choses, il faut considérer qu’elle n’est pas valable (art. 14 al. 2 CO). ( ). Si elle n’est pas contestée par le destinataire, une résiliation donnée par fax, par courriel ou par sms peut aussi, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire (Lachat, Le bail à loyer, Ed. 2019, p. 826 et 827). D’un commun accord, le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail, qu’il soit de durée déterminée ou de durée indéterminée (contrat résolutoire). ( ). L’accord par lequel les parties mettent fin au contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être passé oralement, même lorsque les parties avaient conclu un bail écrit. ( ). Un accord écrit est nécessaire lorsque les parties ont réservé la forme écrite. 2.1.5 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO), c’est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. ( ). En d’autres termes, le locataire ne peut pas se contenter de vider les lieux ; il doit rendre les clés au bailleur ; ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat/Rubli, op. cit. p. 1033). 2.2.1 En l'espèce, le procès-verbal de conciliation ACCBL/238/2021 du 9 mars 2021 vaut jugement entré en force. Il est définitif et exécutoire et constitue dès lors un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 al. 1 LP, ce que la recourante ne conteste pas. Ce procès-verbal condamnait cette dernière à verser à l’intimée la somme de 1'056 fr. par mois à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux, dès avril 2021 et jusqu’à son départ de l’appartement, fixé au plus tard au 31 août 2021. Il reste par conséquent à déterminer si, comme elle le soutient, la recourante, qui affirme avoir libéré l’appartement au 30 juin 2021, a respecté les conditions fixées lors de l’audience du 9 mars 2021.”

“A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. Pour les choses immobilières, le locataire rendra au bailleur, s'ils existent, les moyens d'en assumer la maîtrise (clés, code d'un système électronique de verrouillage de la porte). En d'autres termes, le locataire ne peut pas se contenter de laisser les lieux vides et inoccupés: il doit rendre les clés au bailleur; ce n'est qu'alors qu'il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l'usage et la possession (LACHAT/RUEBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 1032 et les références citées).”

“Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sa- che gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleich- zeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede unge- rechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Es ist unstreitig, dass der streitgegenständliche Mietvertrag am 30. Juni 2024 au- tomatisch und definitiv endete (vgl. act. 3/3 Ziff. 3.2.). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin das Mietobjekt indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurück- gegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Aufgrund des unbestrittenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgeg- nerin ist antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen”

“Die Abholungseinladung des Kündi- gungsschreibens datiert vom 2. August 2023 (act. 3/4), weshalb es spätestens am 3. August 2023 als zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 30. September 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Ge- suchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ord- nungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden. Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nichts einzuwenden. Sie verlangt, dass die zuständige Vollzugsbehörde anzu- weisen sei, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen ihrerseits zu vollstrecken. Vollstreckbar sind Urteile des Handelsgerichts schon mit deren Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien (BGE 142 III 738 E. 5.5.4), zumindest bis das Bundesgericht allenfalls einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.”

“Aufgrund des Zahlungsrückstands der Gesuchsgegnerin hat die Gesuchstellerin ihr schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der aus- serordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Das Schreiben wurde der Ge- suchsgegnerin am 30. August 2023 zur Abholung gemeldet (act. 3/8), weshalb die Kündigungsandrohung als am 6. September 2023 als zugestellt gilt. Damit lief die Zahlungsfrist am 6. Oktober 2023 ab. Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist hat die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom - 5 - 11. Oktober 2023 per 30. November 2023 aufgelöst (act. 3/9). Das Kündigungs- schreiben konnte die Gesuchsgegnerin erstmals am 13. Oktober 2023 bei der Post- stelle abholen (act. 3/11), weshalb es per diesem Datum als zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 30. November 2023 be- endet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin das Mietobjekt indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden. Zur Durchsetzung des zu erteilenden Ausweisungsbefehls ist die von der Gesuch- stellerin beantragte Anweisung des Gemeindeammannamt Embrachertal, den Aus- weisungsbefehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken, anzuord- nen. 6.Kosten- und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8.”

“1er CO étaient manifestement réunies et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles faisait défaut. Ces derniers ne s'étaient pas acquittés de l'intégralité du montant réclamé durant le délai comminatoire. Les arguments développés dans la procédure en constatation de l'inefficacité du congé ainsi que dans la présente procédure quant à la compensation invoquée ne pouvaient faire obstacle au cas clair. En effet, au vu de la jurisprudence applicable, le congé était efficace quand bien même la compensation avait été invoquée durant le délai comminatoire, vu l'absence de consignation du loyer, alors que les locataires avaient avisé la bailleresse de leur intention d'y procéder, et l'impossibilité de prouver la contre-créance sans délai. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les locaux, ils violaient l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Leur évacuation devait donc être prononcée. Au vu de la présence d'enfants en bas âge et des revenus limités des locataires, mais compte tenu également du fait que la bailleresse avait déjà fait preuve de souplesse dans le passé en accordant des arrangements de paiement, le Tribunal a accordé aux locataires un sursis humanitaire au 31 août 2024, la bailleresse étant autorisée à recourir à la force publique dès le 1er septembre 2024. Le droit au logement invoqué par les locataires (art. 38 Cst/GE) ne leur conférait pas de droit directement invocable dans un litige de droit privé (ATF 107 Ia 277 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2017 du 21 juin 2017 consid. 5) et sa seule invocation ne pouvait donc pas justifier de surseoir à l'exécution de leur évacuation.   EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al.”

“Dans son jugement du 8 décembre 2023, le Tribunal a d'abord relevé qu'il avait reporté une première audience à la requête de la fiduciaire du locataire se prévalant d'un voyage de ce dernier, documenté, à tout le moins pour ce qui était du départ, par une carte d'embarquement. L'information communiquée par la même fiduciaire, par simple appel téléphonique le jour même de la seconde audience, de l'impossibilité du locataire de s'y présenter en raison d'un voyage, lequel n'était documenté d'aucune manière, ne valait quant à elle pas demande de report formelle, pour autant qu'une telle requête ait été formulée. Ensuite, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, il violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. EN DROIT”

“L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271-271a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 3 et 4; 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 5).”

“Depuis lors, les parties ne se trouvaient plus dans une relation contractuelle. Les arguments de la locataire tirés du code des obligations (notamment l'imprévisibilité de la situation liée aux fermetures ordonnées en raison de la pandémie) ne trouvaient pas application. Enfin, " les conditions de la révision n'étant pas remplies (art. 328 CPC), il n'exist (ait) aucune voie de droit qui permettrait de remettre en cause " cet arrêt. Dès lors que le bail avait valablement pris fin le 1er juillet 2021, la recourante ne disposait depuis cette date plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO, qui prévoyait l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Ainsi, le cas était clair, de sorte que le tribunal avait à bon droit prononcé l'évacuation de la locataire.”

“E. 2.2 [Hin- weis in act. 1 Rz. 20, nicht bestritten in act. 12]). Das Mietverhältnis wurde demnach form- und fristgerecht per 31. Dezember 2023 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rück- gabeanspruch hat. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat die Mietobjekte unverzüglich ord- nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück- zugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Zur Durchsetzung des Auswei- sungsbefehls ist vorliegend die Anweisung an das Stadtammannamt Zürich ..., den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und ausreichend. Weitere Voll- streckungsmassnahmen sind nicht notwendig. Antragsgemäss ist das Stadtam- mannamt Zürich ... anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. - 9 - 6.Kosten Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO).”

“Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 210 n. 4.5.1). Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_188/2012 du 1er mai 2012 consid. 3.1; ACJC/864/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1; ACJC/765/2016 du 6 juin 2016 consid. 4.1; Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.2). Selon la jurisprudence, il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit. Il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1; 4A_247/2007 du 19 août 2008 consid. 3.2.1; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [2ème éd.], 2017, n° 17 ad art. 267 CO). L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_247/2008 du 18 août 2008 consid. 3.2.1; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1). En règle générale, le bail tacite qui, dans ces conditions, suit un contrat écrit a le même contenu que ce dernier (Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.1). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation, le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail. Il en est de même en cas d'envoi d'une augmentation de loyer, postérieurement à la résiliation (ATF 119 II 147 consid. 5 in JT 1994 I 205). 2.3 En l'espèce, l'intimée a engagé une procédure d'expulsion contre les appelants 15 jours après l'échéance du bail, résilié pour non paiement du loyer.”

“Il conviendra ainsi de retenir que l'état des lieux de sortie fait foi et constate l'existence de défauts à l'échéance du bail qui n'existaient pas lors de l'entrée de la recourante dans les locaux selon l'état des lieux d'entrée, également signé par les parties. Au surplus, les trous au plafond ne sauraient résulter d'un usage normal de la chose. Les factures présentées par l'intimée décrivent des travaux de rebouchage de trous et de nettoyage en fin de bail. Ces interventions, directement liées à l'occupation des locaux par la recourante, apparaissaient strictement nécessaires à une remise en état de l'appartement en vue de son usage à l'échéance du bail. Ils doivent ainsi être mises à la charge de la recourante. Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la recourante à rembourser à l'intimée les montants correspondant aux factures des travaux de remise en état et de nettoyage de l'appartement. 2.2 Le Tribunal a condamné la recourante à remplacer le badge égaré. La restitution de la chose à la fin du bail prévue par l'art. 267 CO implique, lorsque le bail porte sur des locaux, que le locataire remette tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et les références). En l'espèce, la recourante n'a pas remis le badge de la porte d'entrée à l'échéance du contrat de bail, ayant, ainsi qu'elle l'a expliqué, égaré ledit badge, qu'elle a ultérieurement retrouvé. Le remplacement et la reprogrammation des badges de la porte d'entrée étaient de surcroît nécessaires à la fin du contrat afin que l'accès à l'appartement soit possible en vue de sa remise en location, de sorte que les démarches entamées par l'intimée n'apparaissent pas superflues. Les frais engagés découlent ainsi de la violation, par la recourante, de son obligation de pleine restitution des locaux, de sorte qu'elle doit en supporter le coût. 2.3 Le jugement entrepris a admis la demande de l'intimée en remboursement des frais de mention au Tribunal.”

“Es ist gerichtsnotorisch, dass sich in Räumlichkeiten von Anwaltskanzleien besonders schützenswerte Daten befinden, welche einen weitreichenden gesetzlichen Schutz geniessen (vgl. Art. 13 BGFA; Art. 321 StGB; Art. 171 sowie Art. 264 f. StPO). Daran ändert nichts, dass die genauen Umstände des Verlustes des einen Schlüssels nicht näher bekannt sind und es damit, entsprechend den Ausführungen der Beklagten, als äussert unwahrscheinlich zu betrachten ist, dass sich der potentielle neue Besitzer des abhandengekommenen Schlüssels Zutritt zu den Büroräumlichkeiten verschaffen könnte. Entsprechend rechtfertigte es sich, zumindest für die ehemaligen Büroräumlichkeiten der Beklagten den Zylinder auszutauschen und entsprechend neue Schlüssel anfertigen zu lassen. 4.4. Soweit die Kläger auf die AGB zum Mietvertrag hinwiesen, genügt es hier festzuhalten, dass sich diese als widerrechtlich erweisen würden, soweit sie von der vorn geschilderten gesetzlichen Rechtslage abweichen, denn Art. 267 OR ist zwingendes Recht, wie sich aus dessen Abs. 2 ergibt. Die einschlägige Bestimmung in den AGB sieht abgesehen davon auch nur vor, dass im Verlauf der Mietdauer abhanden gekommene Schlüssel vom Mieter spätestens auf Ende der Mietdauer auf seine Kosten zu ersetzen seien und dass der Vermieter in einem solchen Fall berechtigt sei, "wenn nötig" die Schliessanlage und die Schlüssel auf Kosten des - 12 - Mieters abzuändern oder zu ersetzen. Eine Notwendigkeit zum Austausch der ganzen Anlage bestand offensichtlich nicht. Die Kläger verstossen mit ihrem Vorgehen daher auch gegen die von ihnen selber verwendeten AGB. 4.5. Aufgrund der obenstehenden Ausführungen gehen einzig die Kosten für den Austausch der Schlosszylinder der Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss (ehemaliges Mietobjekt der Beklagten) und der damit verbundenen zehn Schlüssel zulasten der Beklagten. Gemäss der Offerte der S. AG vom 8.”

“Es stimme zwar, dass der Kläger beim Einzug des Beklagten das Kochfeld selber gekauft und eingebaut habe, und auch dass die Ehefrau des Klägers dem Beklagten gegenüber einmal gesagt habe, die Platte habe Fr. 160.– gekostet. Die genauen Kosten habe sie aber nicht gekannt und sich bei ihrer An- gabe insbesondere nicht auf eine Rechnung gestützt. Der Beklagte räumte seine Verantwortlichkeit für das defekte Kochfeld grundsätz- lich ein und führte aus, das Feld sei zerbrochen, als er eine Pfanne darauf abge- stellt habe. Die Ehefrau des Klägers habe aber von einem Wert der Platte von Fr. 160.– gesprochen. Der Handwerker B. habe den Ersatz für Fr. 360.– plus MWSt - 7 - offeriert. Die Haftpflichtversicherung habe gestützt darauf dem Beklagten auch eben diesen Betrag ausbezahlt. Allerdings finde man bei Ikea viel günstigere Kochfelder, so dass der Beklagte nur den entsprechenden tieferen Betrag schul- de. Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen miet- rechtlichen Verantwortlichkeit gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist für den Fall einer unverschuldeten Unmög- lichkeit der Leistung nach Art. 119 OR allgemein anerkannt, dass trotz der beidsei- tigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich gewordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, welches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der ge- schuldeten Sache zugekommen ist. Dabei handelt es sich um eine Ersatzleistung, insbesondere eine Versicherungssumme (BGE 112 II 235 E. 4b: Anspruch auf Herausgabe des Schadenersatzes an den Unterpächter, den der Pächter und Un- terverpächter wegen eines vertragswidrigen Verkaufs der Sache vor Ablauf der Dauer des Hauptpachtvertrages erzielt hat; BGE 51 II 171 E. 3: Anspruch auf die Versicherungssumme bei Zerstörung des Kaufobjekts durch Brand; BGE 43 II 225 E. 5: Anspruch auf die von den Militärbehörden ausgerichtete Vergütung bei Beschlagnahmung des Kaufobjekts; ebenso BGE 46 II 429 E.”

“ZMP 2021 Nr. 7 Art. 97 OR; Art. 119 OR; Art. 267 OR. Verhältnis der Ansprüche des Vermie- ters zur Leistung einer Haftpflichtversicherung des Mieters. Stellvertretendes Commodum. Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen miet- rechtlicher Verantwortlichkeit einzig gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist im Fall einer unverschuldeten Un- möglichkeit einer Leistung nach Art. 119 OR anerkannt, dass trotz der beidseitigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich ge- wordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, wel- ches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der ge- schuldeten Sache zugekommen ist. Auch bei der Verschuldenshaftung nach Art. 267 OR kann der Vermieter als Gläubiger Anspruch auf das Commodum erheben. Er kann es aber nur im Umfang der vertraglichen Verantwortlichkeit des Mieters beanspruchen, also insbesondere nicht bei Kulanzleistungen der Versicherung. Aus dem Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts MJ210001-L vom 18. März 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Gerichtsschreiberin Altieri): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.”

“ZMP 2021 Nr. 7 Art. 97 OR; Art. 119 OR; Art. 267 OR. Verhältnis der Ansprüche des Vermie- ters zur Leistung einer Haftpflichtversicherung des Mieters. Stellvertretendes Commodum. Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen miet- rechtlicher Verantwortlichkeit einzig gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist im Fall einer unverschuldeten Un- möglichkeit einer Leistung nach Art. 119 OR anerkannt, dass trotz der beidseitigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich ge- wordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, wel- ches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der ge- schuldeten Sache zugekommen ist. Auch bei der Verschuldenshaftung nach Art. 267 OR kann der Vermieter als Gläubiger Anspruch auf das Commodum erheben. Er kann es aber nur im Umfang der vertraglichen Verantwortlichkeit des Mieters beanspruchen, also insbesondere nicht bei Kulanzleistungen der Versicherung. Aus dem Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts MJ210001-L vom 18. März 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Gerichtsschreiberin Altieri): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.”

“ZMP 2021 Nr. 7 Art. 97 OR; Art. 119 OR; Art. 267 OR. Verhältnis der Ansprüche des Vermie- ters zur Leistung einer Haftpflichtversicherung des Mieters. Stellvertretendes Commodum. Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen miet- rechtlicher Verantwortlichkeit einzig gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist im Fall einer unverschuldeten Un- möglichkeit einer Leistung nach Art. 119 OR anerkannt, dass trotz der beidseitigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich ge- wordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, wel- ches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der ge- schuldeten Sache zugekommen ist. Auch bei der Verschuldenshaftung nach Art. 267 OR kann der Vermieter als Gläubiger Anspruch auf das Commodum erheben. Er kann es aber nur im Umfang der vertraglichen Verantwortlichkeit des Mieters beanspruchen, also insbesondere nicht bei Kulanzleistungen der Versicherung. Aus dem Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts MJ210001-L vom 18. März 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Gerichtsschreiberin Altieri): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 12. März 2012 mietete der Beklagte vom Kläger eine 1- Zimmerwohnung im 2. OG mit Kellerabteil im UG an der N.-strasse x in Zürich. Das Mietobjekt wurde am 14. April 2012 übergeben. Im Anschluss an eine ordent- liche Kündigung des Klägers einigten sich die Parteien anlässlich einer Schlich- tungsverhandlung am 13. Februar 2020 auf eine Erstreckung bis 31. März 2022. Während der Erstreckungsdauer kündigte der Kläger dem Beklagten ausseror- dentlich gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR. Noch bevor das entsprechende Verfah- ren am Mietgericht zur Verhandlung kam, fand der Beklagte eine neue Wohnung und gab das vorliegende Mietobjekt per 30.”

“1              Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole ; RS 221.213.2) (art. 276a al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO ; sur le tout : CACI 29 mai 2024/246).   5.2.2              Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; TF 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid. 5.2 ; TF 4A_276/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1 et les nombreuses réf. citées). Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts (TF 4A_276/2018 précité consid.”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1). Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022, consid. 4 et 4.2). L'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond en principe au montant du loyer convenu (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb; 131 III 257 consid. 2). L'occupant illicite doit s'acquitter, en sus, des frais accessoires lorsqu'il était précédemment locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n.”

“Quant à une éventuelle vente de l’immeuble, la possibilité que cela survienne, alors que l’immeuble est occupé par les intimés, serait, selon elle, plus que douteuse. Les intimés concluent au rejet du grief de l’appelante, dès lors que son dommage au-delà du jugement serait imprévisible, une vente de l’immeuble étant toujours possible. 4.2 La base légale justifiant une indemnité en faveur du bailleur pour occupation illicite des locaux par le locataire qui tarde à restituer la chose louée est discutée par la jurisprudence (TF 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4). Le Tribunal fédéral oscille entre la faute contractuelle (art. 97 CO), le bail de fait et l’acte illicite (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Genève 2019 [ci-après : Lachat], n. 8.1, p. 1053 et note infrapaginale 150). Dans divers arrêts, il a cependant retenu, à l’instar d’une partie de la doctrine, que le locataire qui restait dans les locaux loués après la fin du bail contrevenait à son obligation contractuelle de restitution (art. 267 al. 1 CO) (121 III 408 consid. 4c ; 117 II 65 consid. 2b ; 63 II 368 consid. 3 ; TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.2 ss ; 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 4.2 ; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3 ; 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525 ; TF 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1 ; Lachat, ibidem ; Aubert, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 12 ad art. 267 CO et les réf. cit., dont Droit du bail n° 25/2013, n. 11 qui cite TF 4A_456/2012 précité ; Higi, Zürcher Kommentar, Zurich, Bâle et Genève 2020, n. 58 ad art. 267 CO et les réf. cit.). Ainsi, le bailleur peut prétendre à une indemnité pour occupation illicite des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid.”

“Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Mietsache in dem Zu- stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Mieter haftet entsprechend für den vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch der Sache BSK OR I-W EBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267 Rz 4). Zwingend vorausgesetzt ist eine Mängelrüge vonseiten des Vermieters (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267a Rz 1). Gemäss Art. 267a OR muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt der Vermieter dies, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Massgeblich ist der Zugang der Rüge, denn es handelt sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Mängelrüge untersteht keinem Formerfordernis, erfolgt aber meist schriftlich im Anschluss an ein Rückgabeprotokoll (BSK OR I- W EBER, Art. 267a Rz 2-3; ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 31).”

“Das wollte die Beklagte aber offenbar nicht, im Wissen, dass die Frist zur Mängelrügeerhebung mit der Übergabe zu laufen beginnen würde. Sie hätte aber die Wohnung nicht persönlich prüfen müssen, sondern damit ihre Vertreter beauftragen können (ZK OR-HIGI/WILDISEN 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 9). Mit ihrem Verhalten hat die Beklagte im Sinne des Gesetzes pflichtwidrig die rechtzeitige Rückgabe der Mietsache verweigert. Der An- nahmeverzug der Mieterin trat deshalb bereits mit dem Übergabeangebot der Schlüssel, am 3. April 2018, ein (vgl. dazu ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 62-63). Der Kläger durfte die Schlüssel mit Postaufgabe vom 3. April 2018 zurückzusenden (analog zu BGer 4A_388/2013). Dass er dies ungeachtet der konkreten Umstände auf Seiten der Beklagten durch- - 22 - setzte, mag befremden, ändert aber nichts daran, dass der Kläger als Mieter zur Rückgabe der Wohnung (spätestens) per 3. April 2018 verpflichtet war, und er berechtigt war, den gegangenen Weg zu gehen. 6. a) Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Mietsache in dem Zu- stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Mieter haftet entsprechend für den vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch der Sache (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267 Rz 4). Zwingend vorausgesetzt ist eine Mängelrüge vonseiten des Vermieters (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267a Rz 1). Gemäss Art. 267a OR muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt der Vermieter dies, so ver- liert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Massgeblich ist der Zugang der Rüge, denn es handelt sich um eine empfangsbedürftige Wil- lenserklärung. Die Mängelrüge untersteht keinem Formerfordernis, erfolgt aber meist schriftlich im Anschluss an ein Rückgabeprotokoll (BSK OR I- WEBER, Art. 267a Rz 2-3; ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 31).”

“L'intimée a en outre agi avec diligence en saisissant la Commission de conciliation le 20 novembre 2017, soit moins de deux mois après la restitution des locaux. Le fait que le litige d'origine ayant conduit l'intimée à consulter l'ASLOCA n'aurait porté que sur le remboursement des frais de ménage, n'est en soi pas relevant, l'intimée n'ayant pas tardé à agir. Le grief d'abus de droit sera donc écarté. 5. Dans un ultime grief, l'appelante estime que le Tribunal a erré en mettant à sa charge des frais de nettoyage du local initialement payés par l'intimée. Elle se fonde sur ce point sur des photographies du logement prises le jour de la sortie des locaux le 28 septembre 2017. Toutefois, ces photographies, produites tardivement en appel, sont irrecevables et écartées des débats. En outre, cette prétention peut d'emblée être écartée dès lors que ne figure au dossier aucun avis des défauts, ce qui décharge l'intimée de toute responsabilité. En effet, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2). En outre, le grief est insuffisamment motivé dès lors que l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait fait une fausse application du droit en retenant, sans que cela ne soit contesté, que l'appelante avait empêché l'intimée de procéder elle-même au nettoyage des locaux et qu'elle avait ainsi elle-même créé le dommage réclamé.”

“Lorsque le bailleur requiert l'expulsion, c'est-à-dire la restitution des locaux sur la base de l'art. 267 al. 1 CO (conclusion de fond), et des mesures d'exécution forcée fondées sur les art. 335 ss CPC en relation avec l'art. 236 al. 3 CPC (conclusions en exécution forcée), la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral se détermine, si la résiliation était contestée devant l'autorité précédente (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF), en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d'inefficacité, de nullité ou d'annulation du congé (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; arrêts 4A_334/2021 du 15 décembre 2021 consid. 1.1; 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1). La valeur litigieuse équivaut donc au loyer dû jusqu'à la première échéance pour laquelle un nouveau congé ordinaire pourrait être donné si la résiliation n'est pas valable, soit pendant une durée qui correspondra, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, au moins à la période de protection de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.”

“Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache bei Beendigung der Miete im Zustand zurückgeben, der sich aus dem vorausgesetzten Gebrauch ergibt. Art. 267a OR verlangt vom Vermieter, dass er die Sache bei Rückgabe prüft und allfällige Mängel sofort, d.h. innerhalb weniger Werktage, in spezifizierter Form rügt, d.h. in einer Weise, aus welcher der Mieter klar ersehen kann, wofür er in An- spruch genommen werden soll. Offen bleiben kann, ob sich die Klägerin bei der vorliegenden Art der Beendigung überhaupt auf Ziff. 3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor.”

“Eine Ausdehnung der Haftung des Mieters ergibt sich aus Art. 259 OR, wonach dieser kleine Reinigungen und Ausbesserungen während der Mietdauer auf eige- ne Kosten vorzunehmen hat. Hat er dies unterlassen, so stellt dies per se eine Vertragsverletzung dar und der Mieter haftet für den Ersatz der Vorrichtung unab- hängig vom Zeitwert. Was die Pflicht zur Reinigung angeht, sind besondere Abreden möglich, etwa die Vereinbarung eines besenreinen Zustands. Das Beharren auf dem Reinigungsan- spruch kann missbräuchlich sein, etwa wenn ohnehin ein Abbruch des Objekts oder eine Totalsanierung bevorsteht (ZK-H IGI/WILDISEN, N 90 zu Art. 267 OR; Ge- richtspräsidium Rheinfelden, Entscheid vom 1. Oktober 2007, in: mp 1/09, S. 24 ff.). 1.2 Die Beweislast für einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache, den Scha- den und den natürlichen Kausalzusammenhang trägt nach der allgemeinen Regel von Art. 97 OR und Art. 8 ZGB der Vermieter (SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267-267a OR N 44; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 119). Der Schadensnachweis erfordert u.U., dass eine pauschale Rechnung nach Teilleistungen aufgeschlüsselt wird, wenn der Mieter nicht für alle ausgeführten Arbeiten verantwortlich ist (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 9.3). Das Verschulden des Mieters wird dagegen - 6 - vermutet, sobald die übrigen Elemente bewiesen sind – hier steht ihm der Befrei- ungsbeweis offen (Art. 97 OR). Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Die Mängelrüge muss spezifisch sein und klar zum Ausdruck bringen, dass der Vermieter den Mieter für den Mangel haftbar machen will (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 5; ZMP 2019 Nr. 13, Miet Ger, E. III.2.4; OGer, E. 3.3). 2. Anwendung auf den vorliegenden Fall Unbestrittenermassen hat der Kläger dem Beklagten am 2. Oktober 2020, dem Tag nach dem Rückgabetermin, ein detailliertes Mängelprotokoll zugestellt, nach- dem dieser sich bei der Rückgabe geweigert hatte, ein Protokoll zu unterzeichnen.”

“Als ordentliche Abnützung werden Veränderungen an der Mietsache bezeichnet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch entstehen. Eine übermässige Abnützung liegt dagegen vor, wenn sich eine Veränderung aus einem unsachgemässen oder aus anderen Gründen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache ergibt. Die Mieterin hat den Vermietern den Schaden, der diesen infolge der übermässigen Abnützung entstanden ist, zu ersetzen. Die Höhe der Entschädigung entspricht in der Regel allerdings nicht dem Neuwert, sondern – entsprechend der Schadensdefinition als Differenz zwischen dem Vermögensstand des Geschädigten mit und ohne das schädigende Ereignis – dem von Alter und normaler Lebensdauer abhängigen Zustandswert der beschädigten Einrichtung oder Sache (R ONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.4 ; SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267- 267a OR N 34 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 108 ff.). Es liegt auch dann eine Vertragsverletzung vor, wenn die Mieterin Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache ohne Zustimmung der Vermieter ausgeführt hat, denn eine Veränderung des Zustandes der Mietsache ist der Mieterin grundsätzlich nicht gestattet (Art. 260a OR). Dies gilt unter anderem auch für farbige Anstriche, die die Mieterin ohne Zustimmung der Vermieter vorgenommen hat (SVIT-Komm.-M ÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 33). Auch hier gilt aber der ordentliche Schadensbegriff. Zu ersetzen ist nur die Vermögenseinbusse des Vermieters; die Folgen der ordentlichen Abnützung gehören dazu nicht. Anlässlich der Rückgabe haben die Vermieter den Zustand der Mietsache zu prüfen und Mängel, für die die Mieterin einzustehen hat, dieser zu melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Diese Mitteilung hat sofort, d.h. in den auf die Rückgabe folgenden Werktagen, zu erfolgen. Soll das Rückgabeprotokoll als Mängelrüge dienen, sind im Protokoll die - 7 - Mängel genau zu bezeichnen.”

“A., Art. 257 N 5 ff.). - 7 - Klares Recht liegt sodann vor, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen be- währter Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und die Rechtsanwen- dung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2). b)Sodann ist auf die einerseits obligatorische und andererseits sachen- rechtliche Komponente des Ausweisungsverfahrens hinzuweisen, die den Ver- mieter sowie den Eigentümer dazu berechtigt, ein Ausweisungsbegehren zu stel- len. Dies bedeutet, dass sich ein solches Begehren nicht nur auf einen mietver- traglichen Anspruch (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch auf einen sachenrechtli- chen Anspruch (Art. 641 Abs. 2 ZGB) stützen kann. Es ist demnach möglich, Per- sonen zum Verlassen bzw. zur Rückgabe von Mietobjekten zu verpflichten, die niemals Partei eines Mietvertrages waren. 6”

“Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Ein- wendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht auf- grund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Par- tei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitun- gen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (statt vieler BGer 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.1 m.H.). Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen ver- traglichen Rückgabeanspruch betreffend die Mietsache (Art. 267 Abs. 1 OR) so- wie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB).”

“Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter ei- nen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache (Art. 267 Abs. 1 OR) sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB).”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbe- nutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietver- hältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Soweit es um Mietzinse geht, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche wegen der Massnahmen des Bundesrats zur Bekämpfung des Coronavirus nicht bezahlt wurden, beträgt die Frist 90 Tage (Art. 2 der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen ver- traglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“Ce principe de subsidiarité du droit pénal n’est pas applicable s’il n’y a pas de relation contractuelle entre l’auteur et le lésé (ATF 118 IV 167 précité consid. 3b, rés. JdT 1994 IV 94). Celui qui est entré sans droit dans un logement et qui l’occupe sans droit, ne peut pas se prévaloir du droit d’usage face au propriétaire (ATF 146 IV 320 consid. 2.3 ; TF 1B_510/2012 précité). Tenant compte de la critique de la doctrine (cf. not. Delnon/Rüdi, in :Basler Kommentar, Strafrecht, II, op. cit, n. 6 ad art. 186 StGB), le Tribunal fédéral a, dans un arrêt récent, maintenu le principe de la subsidiarité du droit pénal, selon lequel le propriétaire n’est pas habilité à déposer plainte contre un locataire resté dans l’objet loué, malgré la fin du contrat de bail (ATF 146 IV 320 précité consid. 2.3). Le locataire peut commettre l’infraction de violation de domicile à l’endroit de son bailleur, s’il réintègre de force les locaux qu’il a précédemment libérés et dont il a rendu les clés (Lachat, op. cit., p. 1079). 4.2.2 Aux termes de l’art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur (TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1). Le fait de ne plus user de la chose louée ou de ne plus exercer la maîtrise ne suffit pas (TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1). La restitution n’intervient, au sens de l’art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a d’une part restitué les clés et, d’autre part, enlevé les objets qui s’y trouvent et n’appartiennent pas au bailleur (TF 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3). Ce n’est qu’alors qu’il aura restitué les locaux et renoncé à en assumer l’usage et la possession (Lachat, op. cit., p. 1033). 4.3 Concernant la violation de domicile, la recourante soutient en substance que, comme la bailleresse ne l’avait pas libérée des obligations découlant de son bail et avait considéré que ledit bail courait au moins jusqu’au 30 juin 2023, voire au-delà, elle ne pouvait pas pénétrer dans les lieux sans son accord.”

“Néanmoins, la formulation de l'acte de recours permet de discerner que la recourante souhaite que les prétentions en paiement de sa partie adverse soient rejetées, mais n'entend pas reprendre ses conclusions reconventionnelles; pour la motivation, elle exprime en quoi à son avis, la décision attaquée est inexacte. Le recours, considéré avec indulgence s'agissant d'un plaideur en personne, sera donc déclaré recevable. 1.5 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La Cour examinera donc la cause sur la base du dossier dont disposait le Tribunal. 3. La recourante fait grief au Tribunal de l'avoir condamnée à verser à l'intimée l'indemnité pour occupation illicite relative à la période du 1er au 15 juillet 2021, alors qu'elle "avait accepté et mis en œuvre son départ volontaire du logement à la fin du mois de juin 2021". 3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée du droit allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid.”

“Dans ses écritures, l'appelante affirme avoir procédé au nettoyage des six bureaux administratifs avant de les restituer, mais est muette sur l'espace situé dans la coupole, qu'il convenait encore de débarrasser (cf. allégué 16, p. 7). Il n'apparaît ainsi pas exclu que le devis en question, portant sur une surface estimée à 57 m2, ait porté uniquement sur la surface des bureaux, à l'exclusion de la surface située dans la coupole qui n'était pas encore entièrement vidée. Enfin, c'est en vain que l'appelante tente de se prévaloir du témoignage de son coursier puisque ce dernier a affirmé ignorer tant la surface louée que le contenu du contrat de bail. Tout au plus, a-t-il entendu l'ancienne représentante de l'appelante dire de manière générale que les locaux étaient trop petits, ce qui ne permet pas encore de retenir qu'ils n'étaient pas conformes au contrat de bail. Au vu de ce qui précède, l'appelante, à qui le fardeau de la preuve incombait, n'est pas parvenue à établir l'existence du défaut allégué. Infondé, le grief sera écarté. 6. L'appelante conteste le montant qu'elle a été condamnée à payer à sa partie adverse au titre d'indemnité pour occupation illicite. 6.1 Conformément à l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose louée à l'échéance du bail. La restitution se fait par remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. De même, il doit entièrement vider les pièces faisant l'objet de la location (arrêts du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.1; 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et références citées; Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12e séminaire de droit du bail, 2002 p. 7; Lachat, op. cit., p. 805, 806 et 1033). La présence de quelques objets laissés dans un local peut tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne saurait empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid.”

“Le caractère familial du logement étant litigieux, il appartiendrait au juge du fond d'établir si le logement de la rue 1______ constituait le domicile conjugal à l'époque où la bailleresse avait adressé l'avis comminatoire et l'avis officiel de résiliation du bail. Cette question ne pouvait être tranchée sans une instruction approfondie qui n'était pas du ressort du juge saisi d'une requête en cas clair. La sous-location reprochée étant contestée par le locataire s'agissant du congé extraordinaire, il appartiendrait également au juge du fond de trancher en tant que de besoin cette question. L'état de fait étant contesté et la situation juridique pas claire, la requête en évacuation et en exécution était irrecevable. i.b Les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux étaient également irrecevables (art. 257 al. 3 CPC). En effet, une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivalait à un jugement conditionnel, qui ne pouvait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art. 267 CO (ACJC/760/1997 du 16 juin 1997 et les références citées). Un tel jugement s'avérerait en effet inexécutable en cas de litige survenant au sujet de la date ou des modalités de restitution des locaux. EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois.”

“Ainsi, le locataire supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit, du comportement de ses auxiliaires, ou même de tiers. Selon la doctrine dominante, la source du défaut est sans pertinence pour le qualifier (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 29 ad art. 258 CO). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que, pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, op. cit., n. 53 ad art. 259d CO; ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3). Tant que le locataire n’use pas de la chose d’une manière contraire au contrat, une éventuelle coresponsabilité ne vient pas exclure le droit à la garantie (Aubert, op. cit., n. 2 ad art. 259a CO). 2.1.2 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst.; il se déduit également de l'art. 8 CC et trouve une consécration expresse à l'art. 152 CPC (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_793/2020 du 24 février 2021 consid. 4.1). Il implique que toute personne a droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu'ils aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 144 II 427 consid.”

“270 et Annexe VIII). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 consid. 5.2). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134). 2.3 Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). Très souvent, l'origine de certains défauts est difficile à déterminer et litigieuse. Par exemple en présence de problèmes d'humidité et de moisissures, le locataire invoquera des vices de construction (ponts de froid ou isolation insuffisante), et le bailleur une aération insuffisante. Pour se libérer, le bailleur peut toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. Si le bailleur n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire (p. ex. à l'aide d'une expertise), l'échec de la contre-preuve implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (AUBERT, CPra Bail, n. 23 ad art. 259d CO). 2.4 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Sont considérés comme des comportements typiquement constitutifs d'abus de droit l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, ou encore l'attitude contradictoire. Les circonstances concrètes sont déterminantes. L'abus de droit n'est retenu que restrictivement, la loi exigeant un abus "manifeste" (art. 2 al. 2 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_12772022 du 28 juin 2022 consid. 3.4 et les références citées). 2.5 En l'espèce, l'état des lieux d'entrée fait mention d'un cadre intérieur foncé pour cause d'humidité sur le velux côté Lausanne, à l'exclusion de toute mention concernant le velux côté Genève.”

“La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut (Montini/Bouverat, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 41 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 53 ad art. 259d CO; ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3). 3.1.2 L'art. 259e CO permet au locataire de réclamer au bailleur des dommages-intérêts lorsque le premier subit un dommage en raison d'un défaut de la chose louée dont le second répond. Cette disposition est un cas d'application de l'art. 97 CO. La responsabilité (contractuelle) du bailleur sera engagée si le dommage se trouve en relation de causalité adéquate avec le défaut de la chose louée, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. L'art. 259e CO présume donc la faute du bailleur, lequel peut se libérer s'il prouve avoir pris toutes les précautions pour éviter le dommage ou y remédier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“Dans un premier grief, A______ reproche au Tribunal d'avoir Žtabli les faits de manire manifestement inexacte et apprŽciŽ les preuves de manire insoutenable en retenant qu'elle n'avait pas apportŽ la contre-preuve que le dŽfaut entachant le studio avait ŽtŽ causŽ par les intimŽes. Ce faisant, le Tribunal aurait Žgalement abusŽ de son pouvoir d'apprŽciation. 2.1 ConformŽment aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des dŽfauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remŽdier ˆ ses frais, ou lorsque le locataire est empchŽ d'user de la chose conformŽment au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en Žtat de la chose et une rŽduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du dŽfaut (ACJC/236/2022 du 21 fŽvrier 2022 consid. 2.1). Lorsque l'origine du dŽfaut est difficile ˆ dŽterminer et litigieuse, on admet que pour se libŽrer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le dŽfaut a ŽtŽ causŽ en raison de la responsabilitŽ du locataire, selon les mmes rgles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilitŽ du locataire, son Žchec implique que la rŽduction de loyer est due, mme si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail ˆ loyer, Bohnet/Montini, Žd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 En l'espce, la preuve de l'existence d'un dŽfaut, ˆ savoir la prŽsence de nuisibles a ŽtŽ apportŽe par les intimŽes et n'est pas remise en question. Aucun ŽlŽment ˆ la procŽdure ne permet de dŽterminer la cause de la prŽsence des punaises de lit dans le studio. Certes, il n'est pas possible de constater la prŽsence de punaises de lit dans l'immeuble avant leur apparition dans l'appartement des intimŽes. La recourante n'a toutefois pas contestŽ qu'il avait ŽtŽ indiquŽ par la rŽgie aux intimŽes que des punaises de lit avaient prŽcŽdemment infestŽ une partie de l'immeuble. L'absence de preuve d'une prŽsence antŽrieure de punaises de lit au sein de l'immeuble ne suffit pas ˆ retenir que les intimŽes seraient responsables de la prŽsence des punaises dans le studio.”

“En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art.”

“En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC, les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en oeuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271-271 a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 5).”

“Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 3.2.3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.”

“3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.”

“Ce n'est que dans ses plaidoiries finales qu'il a contesté la réception du congé ordinaire au motif que la mise en page de l'avis de résiliation produit par l'intimée ne correspondait pas à l'en-tête du recommandé envoyé le 15 avril 2022. Ce faisant, l'appelant semble en réalité avoir tenté d'exploiter à son avantage une présentation peu claire des pièces pertinentes par l'intimée. Sa position consistant à contester, sur cette base, la réception du congé ordinaire n'emporte dès lors pas conviction. Au vu de ce qui précède, le Tribunal a retenu à bon droit que l'intimée avait démontré avoir notifié à l'appelant non seulement un congé extraordinaire pour le 31 mai 2021 mais également un congé ordinaire pour l'échéance contractuelle du 31 octobre 2021. L'appelant ne conteste pour le surplus pas que, dès lors qu'il n'a pas contesté ledit congé ordinaire, ni n'a sollicité de prolongation de bail dans le délai de 30 jours prévu à cet effet, il ne dispose plus, depuis la date précitée, d'un titre l'autorisant à occuper les locaux loués. 4.5 Reste à déterminer si l'appelant peut s'opposer au prononcé de son évacuation au motif que l'intimée aurait requis celle-ci avant la fin du bail. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références). La doctrine et la jurisprudence cantonale admettent toutefois que, s'il résulte clairement des circonstances que le locataire refusera de libérer les lieux à la fin du contrat, le bailleur peut intenter la procédure avant ce terme.”

“Ce n'est que dans ses plaidoiries finales qu'il a contesté la réception du congé ordinaire au motif que la mise en page de l'avis de résiliation produit par l'intimée ne correspondait pas à l'en-tête du recommandé envoyé le 15 avril 2022. Ce faisant, l'appelant semble en réalité avoir tenté d'exploiter à son avantage une présentation peu claire des pièces pertinentes par l'intimée. Sa position consistant à contester, sur cette base, la réception du congé ordinaire n'emporte dès lors pas conviction. Au vu de ce qui précède, le Tribunal a retenu à bon droit que l'intimée avait démontré avoir notifié à l'appelant non seulement un congé extraordinaire pour le 31 mai 2021 mais également un congé ordinaire pour l'échéance contractuelle du 31 octobre 2021. L'appelant ne conteste pour le surplus pas que, dès lors qu'il n'a pas contesté ledit congé ordinaire, ni n'a sollicité de prolongation de bail dans le délai de 30 jours prévu à cet effet, il ne dispose plus, depuis la date précitée, d'un titre l'autorisant à occuper les locaux loués. 4.5 Reste à déterminer si l'appelant peut s'opposer au prononcé de son évacuation au motif que l'intimée aurait requis celle-ci avant la fin du bail. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références). La doctrine et la jurisprudence cantonale admettent toutefois que, s'il résulte clairement des circonstances que le locataire refusera de libérer les lieux à la fin du contrat, le bailleur peut intenter la procédure avant ce terme.”

“Quant au sous-bailleur, il travaille pour la même entreprise en tant qu'informaticien depuis plus de quinze ans et réalise un revenu de l'ordre de 6'000 fr. par mois, selon ses déclarations. Il est également célibataire et n'a pas fait valoir de problème de santé particulier. Au vu des éléments qui précèdent, la prolongation sollicitée de quatre ans, échéant au 30 septembre 2022, apparaît disproportionnée. Toutefois, au vu des mêmes éléments, l'unique prolongation d'une année consentie par le Tribunal n'apparaît pas suffisante. Il serait envisageable dans le cas présent d'octroyer une première prolongation d'une année, suite à laquelle le sous-locataire pourrait en solliciter une seconde. Toutefois, vu l'écoulement du temps, il se justifie d'octroyer d'emblée à l'appelant une unique prolongation de deux ans, échéant au 30 septembre 2020. Le jugement entrepris sera par conséquent réformé sur ce point. 5. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Dès lors que l'appelant ne dispose plus d'aucun titre juridique lui permettant de demeure valablement dans le logement litigieux, c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé son évacuation et transmis la cause à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points également. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 16 janvier 2020 par A______ contre le jugement JTBL/1146/2019 rendu le 27 novembre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/12207/2018-6-OSB. Au fond : Annule le chiffre 4 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau sur ce point : Accorde à A______ une unique prolongation de deux ans, échéant le 30 septembre 2020, du bail portant sur l'appartement de trois pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 1______ [GE].”

“Enfin, le recourant soutient que, s'agissant du devis du 13 juillet 2020 relatif à la réparation du parquet, il ne serait pas possible de déterminer sur quelle pièce de l'appartement il porterait. Seule la chambre de gauche faisait l'objet d'un litige relatif à des marques et éclats sur le parquet (partie en fait D, E) et il n'a pas été question de problématiques persistantes liées au parquet dans une autre pièce de l'appartement. Par conséquent, quand bien même le Tribunal n'a pas précisé que le devis du 13 juillet 2020 portait sur le parquet de la chambre de gauche, il n'était pas possible de comprendre autre chose, de sorte que l'établissement des faits n'apparaît, là encore, pas arbitraire. 3. Le recourant reproche au Tribunal de ne pas avoir discuté la validité de l'avis des défauts s'agissant des marques et éclats sur le parquet de la chambre de gauche et d'avoir retenu l'existence d'un défaut, alors que les marques alléguées par la partie intimée ne ressortaient pas des pièces au dossier. 3.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_589/2012 du 21 novembre 2012 consid. 2.2). Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p.”

“1 Le Tribunal a considéré que la recourante devait s'acquitter des frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, ainsi que des frais de réparation et de remise en état de la chose. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 1038, § 4.1 et p. 1040, § 4.5). Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer.”

“273 ss, p. 277 ; Gilliéron, op. cit., n. 73 ad art. 85a LP ; dans le même sens TF 5P.69/2003 du 4 avril 2003 consid. 5.3). Le droit à la suspension n'est toutefois pas inconditionnel, le juge n'ordonnant la suspension provisoire que si la demande en annulation ou en suspension de la poursuite de l'art. 85a al. 1 LP est très vraisemblablement fondée (TF 4A_580/2019 du 16 avril 2020 consid. 3.1 ; 5A_473/2012 du 17 août 2012 consid. 1.1 ; 5P.69/2003, précité, consid. 5.3.1 et les références citées). Cette condition n'est réalisée que lorsque les chances de gagner le procès sont nettement plus élevées pour le poursuivi que pour le poursuivant (TF 4A_580/2019, précité, consid. 3.1 « "Sehr wahrscheinlich begründet" bedeute, dass die Prozesschancen des Schuldners als deutlich besser erscheinen müssten als jene des Gläubigers ») (sur le tout : TF 4A_286/2020 consid 3.1 du 25 août 2020). 3.2.2 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). L'avis des défauts doit être précis et détaillé ; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Burkalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 35b ad art. 267-267a CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p.”

“Eine Ausdehnung der Haftung des Mieters ergibt sich aus Art. 259 OR, wonach dieser kleine Reinigungen und Ausbesserungen während der Mietdauer auf eige- ne Kosten vorzunehmen hat. Hat er dies unterlassen, so stellt dies per se eine Vertragsverletzung dar und der Mieter haftet für den Ersatz der Vorrichtung unab- hängig vom Zeitwert. Was die Pflicht zur Reinigung angeht, sind besondere Abreden möglich, etwa die Vereinbarung eines besenreinen Zustands. Das Beharren auf dem Reinigungsan- spruch kann missbräuchlich sein, etwa wenn ohnehin ein Abbruch des Objekts oder eine Totalsanierung bevorsteht (ZK-H IGI/WILDISEN, N 90 zu Art. 267 OR; Ge- richtspräsidium Rheinfelden, Entscheid vom 1. Oktober 2007, in: mp 1/09, S. 24 ff.). 1.2 Die Beweislast für einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache, den Scha- den und den natürlichen Kausalzusammenhang trägt nach der allgemeinen Regel von Art. 97 OR und Art. 8 ZGB der Vermieter (SVIT-Komm.-M ÜLLER, Art. 267-267a OR N 44; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 119). Der Schadensnachweis erfordert u.U., dass eine pauschale Rechnung nach Teilleistungen aufgeschlüsselt wird, wenn der Mieter nicht für alle ausgeführten Arbeiten verantwortlich ist (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 9.3). Das Verschulden des Mieters wird dagegen - 6 - vermutet, sobald die übrigen Elemente bewiesen sind – hier steht ihm der Befrei- ungsbeweis offen (Art. 97 OR). Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Die Mängelrüge muss spezifisch sein und klar zum Ausdruck bringen, dass der Vermieter den Mieter für den Mangel haftbar machen will (BGer 4A_162/2020 vom 25.6.2020, E. 5; ZMP 2019 Nr. 13, Miet Ger, E. III.2.4; OGer, E. 3.3). 2. Anwendung auf den vorliegenden Fall Unbestrittenermassen hat der Kläger dem Beklagten am 2. Oktober 2020, dem Tag nach dem Rückgabetermin, ein detailliertes Mängelprotokoll zugestellt, nach- dem dieser sich bei der Rückgabe geweigert hatte, ein Protokoll zu unterzeichnen.”

“5 Partant, le grief tiré par le recourant d'une violation de son droit d'être entendu et des règles de procédure applicable sera rejeté. 5. Enfin, le recourant reproche aux premiers juges d'avoir rejeté sa demande en réparation de dommages qu'il allègue avoir subis du fait de l'intimé et d'avoir, par conséquent, ordonné la restitution du montant que ce dernier avait versé en garantie, qu'il avait conservé par devers lui. Il allègue que les affidavits qu'il a produits sont suffisamment probants pour démontrer les dégâts allégués. Il cite par ailleurs des factures de nettoyage de tapis qu'il a produites, ainsi qu'une facture d'achats de divers objets faits dans un magasin en Italie. Il invoque en outre d'autres frais de réparation non démontrés par pièces (lave-vaisselle, lave-linge, hotte, cheminée, "statuette familiale en terre cuite", et des frais de nettoyage), ainsi qu'un "gain perdu, le bailleur ne pouvant relouer les chambres immédiatement". 5.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée.”

“5 Partant, le grief tiré par le recourant d'une violation de son droit d'être entendu et des règles de procédure applicable sera rejeté. 5. Enfin, le recourant reproche aux premiers juges d'avoir rejeté sa demande en réparation de dommages qu'il allègue avoir subis du fait de l'intimé et d'avoir, par conséquent, ordonné la restitution du montant que ce dernier avait versé en garantie, qu'il avait conservé par devers lui. Il allègue que les affidavits qu'il a produits sont suffisamment probants pour démontrer les dégâts allégués. Il cite par ailleurs des factures de nettoyage de tapis qu'il a produites, ainsi qu'une facture d'achats de divers objets faits dans un magasin en Italie. Il invoque en outre d'autres frais de réparation non démontrés par pièces (lave-vaisselle, lave-linge, hotte, cheminée, "statuette familiale en terre cuite", et des frais de nettoyage), ainsi qu'un "gain perdu, le bailleur ne pouvant relouer les chambres immédiatement". 5.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1041). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée.”

“1              Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole ; RS 221.213.2) (art. 276a al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO ; sur le tout : CACI 29 mai 2024/246).   5.2.2              Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; TF 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid. 5.2 ; TF 4A_276/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1 et les nombreuses réf. citées). Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts (TF 4A_276/2018 précité consid.”

“1 Dans un premier grief, l’appelante 2 soutient qu’elle n’a pas occupé illicitement les lieux après le 30 juin 2019 et que le simple fait qu’elle ait restitué les clés du logement à l’appelante 1 le 16 juillet 2019 ne permettait pas de l’astreindre à verser une quelconque indemnité en sus du solde de loyer du mois de juin 2019, par 567 fr. 60. Elle plaide que l’appelante 1 n’aurait subi aucun dommage au sens des art. 97 ss CO, puisqu’elle avait librement accès à l’appartement et qu’elle avait entrepris d’importants travaux de rénovation après son départ, travaux qui ont duré au moins jusqu’au mois de décembre 2019. Les prétentions de l’appelante 1 tendant au versement d’indemnités pour occupation illicite seraient ainsi manifestement infondées, n’auraient pas été prouvées et devraient être rejetées. C’est donc à tort que le tribunal de première instance l’aurait condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation illicite de 850 fr., pour la période du 1er au 16 juillet 2019, et d’une indemnité de 4'250 fr., pour la période du 17 juillet au 30 septembre 2019, terme du bail le plus proche. 4.2 Indemnité pour occupation illicite de 850 francs 4.2.1 Le locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail viole l’obligation contractuelle résultant de l’art. 267 al. 1 CO et doit des dommages-intérêts au bailleur en application de l’art. 97 CO (4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Selon la jurisprudence, l’indemnité due pour l’occupation des locaux équivaut en principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur de rapporter la preuve qu’il aurait pu relouer les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; ATF 119 II 437 consid. 3b/bb ; TF 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.2 ; TF 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4 ; CACI 26 septembre 2022 consid. 4.2 et les réf. citées). 4.2.2 En l’espèce, le contrat de bail avait fait l’objet d’une prolongation unique et définitive jusqu’au 30 juin 2019. L’appelante 2 ne conteste pas que la restitution des clés a eu lieu seulement le 16 juillet 2019, sans contrepartie. Il est dès lors patent que les locaux ont été restitués tardivement et après une violation contractuelle, soit après la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement, et ce nonobstant la prolongation ultime accordée au 30 juin 2019.”

“Quant à une éventuelle vente de l’immeuble, la possibilité que cela survienne, alors que l’immeuble est occupé par les intimés, serait, selon elle, plus que douteuse. Les intimés concluent au rejet du grief de l’appelante, dès lors que son dommage au-delà du jugement serait imprévisible, une vente de l’immeuble étant toujours possible. 4.2 La base légale justifiant une indemnité en faveur du bailleur pour occupation illicite des locaux par le locataire qui tarde à restituer la chose louée est discutée par la jurisprudence (TF 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4). Le Tribunal fédéral oscille entre la faute contractuelle (art. 97 CO), le bail de fait et l’acte illicite (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Genève 2019 [ci-après : Lachat], n. 8.1, p. 1053 et note infrapaginale 150). Dans divers arrêts, il a cependant retenu, à l’instar d’une partie de la doctrine, que le locataire qui restait dans les locaux loués après la fin du bail contrevenait à son obligation contractuelle de restitution (art. 267 al. 1 CO) (121 III 408 consid. 4c ; 117 II 65 consid. 2b ; 63 II 368 consid. 3 ; TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.2 ss ; 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 4.2 ; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3 ; 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525 ; TF 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1 ; Lachat, ibidem ; Aubert, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 12 ad art. 267 CO et les réf. cit., dont Droit du bail n° 25/2013, n. 11 qui cite TF 4A_456/2012 précité ; Higi, Zürcher Kommentar, Zurich, Bâle et Genève 2020, n. 58 ad art. 267 CO et les réf. cit.). Ainsi, le bailleur peut prétendre à une indemnité pour occupation illicite des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid.”

“L'appelant a conclu au paiement d'une indemnité pour occupation illicite. Le locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail viole l'obligation contractuelle résultant de l'art. 267 al. 1 CO et doit des dommages-intérêts au bailleur en application de l'art. 97 CO (TF 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, SJ 2013 I 525). Selon la jurisprudence, l'indemnité due pour l'occupation des locaux équivaut en principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur d’apporter la preuve qu'il aurait pu relouer les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et”

“L'autorité intimée relève qu'il ne s'agit pas d'un loyer à proprement parler, mais d'une indemnité pour occupation illicite. En effet, à la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur (art. 267 al. 1 CO). S'il reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer (cf. arrêt TF 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1). Il convient de préciser que si le bailleur est d'accord pour que le locataire reste dans les locaux, il sera plutôt question, selon les circonstances, d'un bail tacite. Il n'y a pas lieu en l'espèce de qualifier le rapport juridique liant la recourante à la bailleresse, dès lors qu'un montant pour l'occupation du logement est de toute manière dû. Il convient dès lors que le CSR verse le montant qui aurait été versé pour le loyer à savoir pour les mois de janvier, février et mars une indemnité de 1'532 fr. par mois, sous déduction de 1'066 fr. par mois déjà versé par le CSR, soit au total 1'398. Pour le mois d'avril 2020, compte tenu du départ du sous-locataire, il conviendra de verser une indemnité de 2'010 fr. 40, sous déduction d'un montant de 1'066 fr.”

“Ce n'est que dans ses plaidoiries finales qu'il a contesté la réception du congé ordinaire au motif que la mise en page de l'avis de résiliation produit par l'intimée ne correspondait pas à l'en-tête du recommandé envoyé le 15 avril 2022. Ce faisant, l'appelant semble en réalité avoir tenté d'exploiter à son avantage une présentation peu claire des pièces pertinentes par l'intimée. Sa position consistant à contester, sur cette base, la réception du congé ordinaire n'emporte dès lors pas conviction. Au vu de ce qui précède, le Tribunal a retenu à bon droit que l'intimée avait démontré avoir notifié à l'appelant non seulement un congé extraordinaire pour le 31 mai 2021 mais également un congé ordinaire pour l'échéance contractuelle du 31 octobre 2021. L'appelant ne conteste pour le surplus pas que, dès lors qu'il n'a pas contesté ledit congé ordinaire, ni n'a sollicité de prolongation de bail dans le délai de 30 jours prévu à cet effet, il ne dispose plus, depuis la date précitée, d'un titre l'autorisant à occuper les locaux loués. 4.5 Reste à déterminer si l'appelant peut s'opposer au prononcé de son évacuation au motif que l'intimée aurait requis celle-ci avant la fin du bail. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références). La doctrine et la jurisprudence cantonale admettent toutefois que, s'il résulte clairement des circonstances que le locataire refusera de libérer les lieux à la fin du contrat, le bailleur peut intenter la procédure avant ce terme.”

“1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 31 octobre 2019/582 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“1 Le Tribunal a considéré que la recourante devait s'acquitter des frais de remise en état et de nettoyage de l'appartement, ainsi que des frais de réparation et de remise en état de la chose. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). La restitution se fait en principe par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Au terme du contrat, le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations qui lui incombent durant le bail conformément à l'art. 259 CO, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée (p. ex. le rebouchage des trous percés dans les parois pour y accrocher des tableaux; cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, Lausanne, p. 1041, § 5.2). Selon les circonstances, le locataire doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou d'une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1 publié in SJ 2007 I p. 365 et les références). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue (arrêt du Tribunal fédéral 4C_261/2006 précité, ibidem). Le bailleur doit également établir que l'avis des défauts a été donné et à temps, sous peine d'être déchu de ses droits (art. 267a al. 1 CO; art. 8 CC; Lachat/ Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 1038, § 4.1 et p. 1040, § 4.5). Lorsque le procès-verbal d'état des lieux de sortie est signé par les deux parties, il a une fonction de preuve : il indique l'état des locaux, tel que constaté contradictoirement. Si les annotations mentionnées dans ce document ne correspondent pas à la réalité, le locataire n'a aucune obligation de le signer.”

“Schadenersatzforderung Schliesslich verlangt die Gesuchstellerin Schadenersatz für die unterlassene Rückgabe der Mietsache in Höhe von CHF 3'826.00 (act. 1 Rz. 41-42). Ein Mie- ter, der den Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück- gibt, verstösst gegen die vertragliche Verpflichtung aus Art. 267 Abs. 1 OR und schuldet dem Vermieter Schadenersatz gemäss Art. 97 OR. Erfolgt die Rückgabe durch das Verschulden des Mieters verspätet, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz, dessen Höhe dem bislang bezahlten Mietzins entspricht (W EBER, a.a.O., Art. 267 Rz. 2a; BGE 4A_208/2015 E. 4.2). Unbestrittenermassen war die Gesuchsgegnerin aufgrund der wirksamen Kündigung verpflichtet, dass Mietob- jekt am 28. Februar 2023 der Gesuchstellerin zu übergeben. Unbestritten geblie- ben ist auch, dass die Höhe des Schadenersatzes dem bisherigen Mietzins ent- spricht. Da sie der Rückgabeverpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen ist, hat die Gesuchstellerin einen Anspruch auf Schadenersatz für die Monate März 2023 - 8 - und April 2023 von insgesamt CHF 3'826.00. Der Verzugszins von 5% ab Einrei- chung der Klage ist ausgewiesen.”

“Sur ce point, la cour cantonale a raisonné comme il suit. Après avoir relevé la parenté qui existait entre bail gratuit et prêt à usage (à ce sujet, cf. arrêts 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; 4C.183/1996 du 22 novembre 1996 consid. 3b), elle a procédé à une application analogique des règles prévalant en matière de contrat de bail et voulant que le locataire qui ne restitue pas les locaux à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO) doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite, déterminée selon le loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique. Sur le principe, la défenderesse était dès lors redevable d'une indemnité envers le demandeur. S'agissant du montant de cette indemnité, la cour cantonale a constaté que le demandeur avait produit certains documents. Il s'agissait d'une estimation de loyer d'une agence immobilière reconnue de la place selon laquelle l'appartement en question pouvait être offert à la location moyennant un loyer de 15'000 fr. par mois, mais qui précisait qu'elle avait été établie à la demande du propriétaire et que la valeur indiquée était soumise aux aléas du marché. Le demandeur avait également versé au dossier un document dont il ressortait qu'un autre appartement du même immeuble, plus spacieux, était offert à la location pour un loyer identique. Cela étant, les caractéristiques de cet appartement n'étaient pas élucidées et l'on ne savait pas non plus si un bail avait finalement été conclu au loyer indiqué.”

“3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée du droit allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 et les arrêts cités). Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu'à la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'était pas reloué, jusqu'à la première échéance contractuelle. Il incombe au bailleur de faire diligence pour relouer l'appartement et ainsi limiter au maximum son préjudice (art. 99 al. 3 et 44 CO). Dès lors, on diminuera l'indemnité du montant que le bailleur aurait pu récupérer, s'il avait recherché activement un nouveau locataire (LACHAT, op. cit.”

“Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sa- - 5 - che gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleich- zeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede unge- rechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht (niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selber hat), muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurückgeben. Andernfalls kann er vom Hauptvermieter ge- stützt auf Art. 641 ZGB ausgewiesen werden. Die Ausweisung kann im selben Ver- fahren wie gegenüber dem Mieter erfolgen (BGE 139 III 353 E. 2.1.2 S. 355 f.; BGE 120 II 112 E. 3; MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, N 46 ff. zu Art. 262 OR und N 28 zu Art. 267-267a). Es ist unstreitig, dass die Gesuchsgegnerin 1 die Mietzinsen für die Monate Oktober bis Dezember 2023 am 12. Dezember 2023, als die Gesuchstellerin sie mit Kündi- gungsandrohung im Sinne von Art.”

“Im Vergleich verpflichtete sich die Gesuchsgegnerin 1 zudem zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Selbige Pflicht ergibt sich auch aus Art. 267 Abs. 1 OR sowie Art. 641 Abs. 2 ZGB. Demnach hat die Gesuchstellerin gegenüber der Gesuchsgegnerin 1 einen gericht- lich durchsetzbaren Anspruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Ent- sprechend ist der Gesuchsgegnerin 1 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegen- ständliche Ladenlokal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. Die Gesuchsgegnerin 2 macht im vorliegenden Verfahren nicht geltend, einen Miet- vertrag betreffend das Mietobjekt abgeschlossen zu haben, und noch weniger reicht sie einen solchen (schriftlichen) Mietvertrag ein. Ohnehin würde es nicht ge- nügen, wenn die Gesuchsgegnerin 2 sich auf einen Untermietvertrag mit einer Mie- terin (etwa der Gesuchsgegnerin 1 oder der E._____ GmbH) berufen würde. Denn ein solcher Untermietvertrag wäre vom Hauptmietvertrag (der vorliegend zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 bestand) abhängig: Erlischt der Hauptmietvertrag, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter.”

“Da das Mietverhältnis zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegne- rin 1 aufgelöst ist, hat die Gesuchstellerin gegenüber der Gesuchsgegnerin 1 und der Gesuchsgegnerin 2 - der Untermieterin der Gesuchsgegnerin 1 - Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB. Der Gesuchsgegnerin 1 ist demzufolge zu befehlen, die Gewerberäume im Erd- geschoss mit 250m 2 , 450m 2 und 342m 2 , das Lager im Erdgeschoss mit 36m 2 , die Aussenabstellflächen (Abstellplatz) im Erdgeschoss mit 20m 2 , das Büro im”

“1 Dans un premier grief, l’appelante 2 soutient qu’elle n’a pas occupé illicitement les lieux après le 30 juin 2019 et que le simple fait qu’elle ait restitué les clés du logement à l’appelante 1 le 16 juillet 2019 ne permettait pas de l’astreindre à verser une quelconque indemnité en sus du solde de loyer du mois de juin 2019, par 567 fr. 60. Elle plaide que l’appelante 1 n’aurait subi aucun dommage au sens des art. 97 ss CO, puisqu’elle avait librement accès à l’appartement et qu’elle avait entrepris d’importants travaux de rénovation après son départ, travaux qui ont duré au moins jusqu’au mois de décembre 2019. Les prétentions de l’appelante 1 tendant au versement d’indemnités pour occupation illicite seraient ainsi manifestement infondées, n’auraient pas été prouvées et devraient être rejetées. C’est donc à tort que le tribunal de première instance l’aurait condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation illicite de 850 fr., pour la période du 1er au 16 juillet 2019, et d’une indemnité de 4'250 fr., pour la période du 17 juillet au 30 septembre 2019, terme du bail le plus proche. 4.2 Indemnité pour occupation illicite de 850 francs 4.2.1 Le locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail viole l’obligation contractuelle résultant de l’art. 267 al. 1 CO et doit des dommages-intérêts au bailleur en application de l’art. 97 CO (4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Selon la jurisprudence, l’indemnité due pour l’occupation des locaux équivaut en principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur de rapporter la preuve qu’il aurait pu relouer les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; ATF 119 II 437 consid. 3b/bb ; TF 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.2 ; TF 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4 ; CACI 26 septembre 2022 consid. 4.2 et les réf. citées). 4.2.2 En l’espèce, le contrat de bail avait fait l’objet d’une prolongation unique et définitive jusqu’au 30 juin 2019. L’appelante 2 ne conteste pas que la restitution des clés a eu lieu seulement le 16 juillet 2019, sans contrepartie. Il est dès lors patent que les locaux ont été restitués tardivement et après une violation contractuelle, soit après la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement, et ce nonobstant la prolongation ultime accordée au 30 juin 2019.”

“Il était vrai que la clé qui ouvrant la barrière d'accès au parking n'avait pas été restituée; comme il s'agissait d'un parking collectif de sorte elle imaginait que la régie disposait de plusieurs clés et n'avait pas besoin de récupérer la sienne. "SI B______ LIMITED" s'est limitée à contester que la place de parking avait été rendue, la clé y donnant accès n'ayant pas été restituée. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. g. Dans son jugement du 18 novembre 2021, le Tribunal a considéré en premier lieu que la requête faite aux noms de "SI B______ LIMITED" ne portait pas à confusion sur le fait qu'il s'agissait bien de deux sociétés distinctes. L'irrecevabilité soulevée à ce propos par A______ SA, qui invoquait un défaut de légitimation active, relevait du formalisme excessif. Pour le surplus, les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et A______ SA n'avait pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La partie requérante était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En continuant à occuper les locaux, A______ SA violait l'art. 267 al. 1 CO. Le fait qu'elle n'utilisait apparemment plus la place de parking depuis fin novembre 2020 n'y changeait rien, dans la mesure où elle reconnaissait ne pas avoir restitué la clé qui permettait d'accéder au parking. L'évacuation requise serait dès lors prononcée. La partie requérante avait en outre sollicité que le Tribunal prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi il serait fait droit. Enfin, il était établi que A______ SA restait redevable de la somme de 6'303 fr. 10, montant qu'elle serait condamnée à verser aux requérantes. EN DROIT”

“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références). La doctrine et la jurisprudence cantonale admettent toutefois que, s'il résulte clairement des circonstances que le locataire refusera de libérer les lieux à la fin du contrat, le bailleur peut intenter la procédure avant ce terme. L'expulsion ne peut cependant être prononcée avant la fin du bail (Lachat/Rubli, op. cit., ibidem et l'arrêt cité; Weber, in BSK-OR I, 7ème éd. 2019, n. 3d ad art. 267 CO et les arrêts cités; Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 52 ad art. 267 CO et l'arrêt cité). Conformément à la jurisprudence, la requête du bailleur tendant à l'expulsion du locataire relève de la "protection contre les congés" au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, au même titre que la requête du locataire visant à obtenir l'annulation du congé ou la prolongation du bail (ATF 142 III 402 consid. 2.5.4). Cette expulsion peut dès lors être sollicitée à titre reconventionnel dans le cadre d'une procédure en contestation de congé initiée par le locataire (art. 224 al. 1 CPC; Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Edition 2019, p.  232 et note de bas de page 211). 4.6 En l'espèce, il sied de relever, à titre liminaire, que les premiers juges n'ont pas examiné l'argument de l'appelant, selon lequel son évacuation ne pouvait être prononcée dans le cadre de la présente procédure, au motif que l'intimée avait formulé cette conclusion avant l'échéance ordinaire du bail.”

“Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache bei Beendigung der Miete im Zustand zurückgeben, der sich aus dem vorausgesetzten Gebrauch ergibt. Art. 267a OR verlangt vom Vermieter, dass er die Sache bei Rückgabe prüft und allfällige Mängel sofort, d.h. innerhalb weniger Werktage, in spezifizierter Form rügt, d.h. in einer Weise, aus welcher der Mieter klar ersehen kann, wofür er in An- spruch genommen werden soll. Offen bleiben kann, ob sich die Klägerin bei der vorliegenden Art der Beendigung überhaupt auf Ziff. 3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor.”

“1              Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la LBFA (loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole ; RS 221.213.2) (art. 276a al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), cette loi constituant une lex specialis par rapport aux art. 275 ss CO (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et 1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO ; sur le tout : CACI 29 mai 2024/246).   5.2.2              Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail ; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 ; TF 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid. 5.2 ; TF 4A_276/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1 et les nombreuses réf. citées). Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts (TF 4A_276/2018 précité consid.”

“Sur ce point, la cour cantonale a raisonné comme il suit. Après avoir relevé la parenté qui existait entre bail gratuit et prêt à usage (à ce sujet, cf. arrêts 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; 4C.183/1996 du 22 novembre 1996 consid. 3b), elle a procédé à une application analogique des règles prévalant en matière de contrat de bail et voulant que le locataire qui ne restitue pas les locaux à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO) doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite, déterminée selon le loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique. Sur le principe, la défenderesse était dès lors redevable d'une indemnité envers le demandeur. S'agissant du montant de cette indemnité, la cour cantonale a constaté que le demandeur avait produit certains documents. Il s'agissait d'une estimation de loyer d'une agence immobilière reconnue de la place selon laquelle l'appartement en question pouvait être offert à la location moyennant un loyer de 15'000 fr. par mois, mais qui précisait qu'elle avait été établie à la demande du propriétaire et que la valeur indiquée était soumise aux aléas du marché. Le demandeur avait également versé au dossier un document dont il ressortait qu'un autre appartement du même immeuble, plus spacieux, était offert à la location pour un loyer identique. Cela étant, les caractéristiques de cet appartement n'étaient pas élucidées et l'on ne savait pas non plus si un bail avait finalement été conclu au loyer indiqué.”

“L'autorité intimée relève qu'il ne s'agit pas d'un loyer à proprement parler, mais d'une indemnité pour occupation illicite. En effet, à la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur (art. 267 al. 1 CO). S'il reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer (cf. arrêt TF 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1). Il convient de préciser que si le bailleur est d'accord pour que le locataire reste dans les locaux, il sera plutôt question, selon les circonstances, d'un bail tacite. Il n'y a pas lieu en l'espèce de qualifier le rapport juridique liant la recourante à la bailleresse, dès lors qu'un montant pour l'occupation du logement est de toute manière dû. Il convient dès lors que le CSR verse le montant qui aurait été versé pour le loyer à savoir pour les mois de janvier, février et mars une indemnité de 1'532 fr. par mois, sous déduction de 1'066 fr. par mois déjà versé par le CSR, soit au total 1'398. Pour le mois d'avril 2020, compte tenu du départ du sous-locataire, il conviendra de verser une indemnité de 2'010 fr. 40, sous déduction d'un montant de 1'066 fr.”

“La gratuité différencie le prêt à usage du prêt de consommation notamment (Bovet/Richa CR-CO I, 2012, n. 9 ad art. 305). Le "bail gratuit" est un prêt à usage (art. 305 ss CO; Lachat, Le bail à loyer, 3ème éd. 2019, n. 2.4 p. 72). Selon l'art. 97 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Aux termes de l'art. 99 al. 3 CO, les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle. En outre, le règlement des comptes en fin de contrat de prêt est régi par une application analogique des règles sur le bail (Bovet/Richa, op.cit., n. 2 ad art. 307 CO). En matière de contrat de bail, le locataire qui ne restitue pas les locaux à la fin du bail doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu (cf. art. 267 al. 1 CO) et ce sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1) 2.2 Dans le cas d'espèce, comme rappelé plus haut, les parties étaient liées par un contrat de prêt qui permettait l'usage de l'appartement dont il est question à titre gratuit par A______ pour une période de deux ans arrivant à échéance le 16 avril 2016. Il était conclu, ce qui a été à plusieurs reprises confirmé par diverses déclarations au dossier, que cette mise à disposition s'entendait à titre gratuit, d'où la qualification de prêt à usage, moyennant prise en charge des frais de chauffage et téléphone par l'occupante. Telle était la réglementation contractuelle prévue pendant la durée du contrat. Dès le 17 avril 2016, l'occupation par l'appelante des locaux était illicite et avait lieu en violation de ses engagements contractuels. Cette occupation illicite a été constatée judiciairement de sorte qu'elle l'admet dans la présente procédure.”

“Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO).”

“La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie à l'art. 89 LOJ. Le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière (art. 89 al. 1 let. a LOJ). Il exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l'exécution, pour les jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (art. 89 al. 2 LOJ). 4.1.2 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO). Si le bailleur est propriétaire, il dispose également de l'action en revendication (art. 641 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). Le bailleur doit, en principe, attendre l'expiration du bail avant d'entamer la procédure d'expulsion (Lachat, op. cit., p. 1050) car l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 et les références citées). La procédure d'expulsion fondée sur l'art.267 CO, bien que désormais soumise au CPC, dépend de l'organisation judiciaire des cantons (art. 3 CPC). Le canton de Genève a institué un tribunal des baux en matière d'habitations et de locaux commerciaux (art. 88 LOJ; Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 49a ad art. 267 CO). 4.1.3 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.”

“319), de sorte que le recours écrit et motivé doit être déposé dans les dix jours à compter de la notification de la décision querellée (art. 321 al. 1 et 2 CPC). b) Déposé dans les formes et délai légaux, le recours est recevable. 2. a) Selon l’article 116 al. 1 CPC, les cantons peuvent prévoir des dispenses de frais plus larges. Aux termes de l’article 56 de la Loi fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative du 6 novembre 2019 (LTFrais), « en matière de bail à loyer portant sur des habitations, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation ». b) À la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux loués (art. 267 al. 1 CO). S'il ne s'exécute pas de son plein gré, le bailleur peut, sur la base de cette disposition, ouvrir contre lui une action en expulsion (action personnelle en restitution de la chose louée ; Lachat & al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 1050 ; Aubert, CPra Bail, n. 47 ad art. 267 CO). Cette action est une action condamnatoire par laquelle le bailleur demande au juge de contraindre le locataire à lui restituer les locaux (arrêt du TF du 23.06.2014 [4A_143/2014] cons. 4.4.1). La restitution des locaux étant la conséquence de la résiliation du bail, l'action en expulsion présuppose que le contrat de bail ait valablement pris fin. Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3 et les références). c) L'action en expulsion fondée sur l’article 267 al. 1 CO formée par le bailleur peut faire l'objet d’une procédure sommaire pour cas clair, sans tentative de conciliation préalable, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 CPC). Dans les autres cas, elle est soumise à la procédure simplifiée (cf.”

“Bei der vom Berufungskläger beschriebenen Ausgangslage erscheint ver- ständlich, dass ihm der Auszug aus der Wohnung nicht leicht fällt. Auch scheinen ihm die Schicksalsschläge der vergangenen Jahre stark zugesetzt zu haben. Seine Hausärztin führt im eingereichten Attest aus, dass er aktuell und bis auf weiteres aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sei, seine Wohnsituation zu ändern, einen Umzug oder eine Wohnräumung zu verkraften (act. 18). Tatsa- che ist aber auch, dass das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 aufgelöst wurde. Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung macht der Berufungskläger im Berufungsverfahren jedenfalls nicht mehr geltend. Nach Auflösung des Miet- verhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR). Eine Er- streckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrück- stands des Mieters ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Eine allfällige Härte für den Mieter ist in diesem Fall unbeachtlich (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272a N 1). Die Berufungsbeklagte kann deshalb nicht verpflichtet wer- - 5 - den, dem Berufungskläger die Wohnung vorläufig weiterhin zur Verfügung zu stel- len, selbst wenn sich ein Umzug negativ auf seinen Gesundheitszustand auswir- ken könnte.”

“En tout état, les locaux avaient été restitués à la suite de l'état des lieux de sortie du 3 janvier 2018, en sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser les indemnités pour occupation illicite jusqu'à la fin du mois de février 2018. 3.1 Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer (Lachat / Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 1053). Le locataire pourra se libérer de son obligation de payer des dommages-intérêts s'il démontre que le retard dans la restitution des locaux n'est pas dû à sa faute (art. 103 al. 2 CO). La doctrine cite à ce titre le cas du locataire qui ne peut par exemple pas déménager en raison de son hospitalisation (Lachat / Rubli, op. cit., p. 1054 et les références citées; CPra Bail, 2ème édition, 2017, Aubert, n. 13 ad art. 267 CO). Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire (Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 267 CO). La Cour de céans a par ailleurs retenu que, même lorsque le locataire titulaire du bail est séparé de son conjoint suite à un jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale, il lui revenait à lui, en premier lieu, de s'exécuter volontairement, à savoir évacuer l'appartement après la fin du contrat de bail, même s'il n'occupait pas lui-même le logement. Si l'ancien locataire voulait éviter de devoir s'acquitter d'indemnités pour occupation illicite des locaux, il devait prendre des mesures pour restituer sans délai l'appartement après l'expiration du bail (ACJC/138/2018 du 5 février 2018 consid. 3.2). En l'espèce, le fait que le logement litigieux a été attribué à E______ sur mesures protectrices de l'union conjugale ne permet pas à l'appelant de soutenir qu'il n'est pas redevable des indemnités pour occupation illicite des locaux après la résiliation du bail, son cas n'étant pas assimilable à celui du locataire qui a par exemple été empêché de procéder à la remise des lieux en raison d'une hospitalisation.”

“L e N), non possono fondare un consenso e l’insorgenza di un nuovo contratto, né AP 2 poteva in buona fede affidarsi a un simile convincimento (art. 2 CC). Trattandosi di un’obiezione manifestamente priva di fondamento, pretestuosa e finanche ai limiti della temerarietà, e conseguentemente inadatta a sovvertire la liquidità del caso concreto (art. 257 CPC), a giusta ragione il Pretore l’ha dunque scartata. A titolo abbondanziale si può rilevare che, essendo in definitiva sorte posizioni contrastanti tra AP 1 (che rivendicava la protrazione) e AP 2 (che sosteneva l’esistenza di un nuovo contratto a suo favore), la rappresentanza delle due società da parte di un unico patrocinatore neppure sarebbe stata ammissibile.   8.         Rimane da precisare che il fatto che AP 1 non occupi più i locali non è rilevante ai fini del giudizio, essendo la medesima l’unica controparte contrattuale di AO 1 e incombendole dunque personalmente il relativo obbligo di riconsegna dei locali puliti e vuoti (art. 267 CO), ciò che pacificamente non è avvenuto e che s’impone a maggior ragione se si tiene conto che nelle more di causa, le appellanti hanno de facto beneficiato, malgrado le loro deboli argomentazioni, di quasi quattro anni aggiuntivi rispetto alla scadenza definitiva della locazione (ottobre 2018). Per il resto, le appellanti non muovono specifiche contestazioni in relazione alle comminatorie inflitte, alle misure d’esecuzione diretta, all’indennità dovuta alla locatrice per l’illecita occupazione dei locali o alle spese fissate dal primo giudice. La decisione di primo grado deve pertanto essere integralmente confermata. 9.         Alla luce di tutto quanto precede l’appello dev’essere respinto. Il valore litigioso della presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione per la durata di 6 mesi e ammontante dunque a fr. 126’996.- (fr. 21’166.- x 6), non è stato contestato e può essere confermato anche in questa sede. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art.”

“Certes, sa volonté d'appliquer scrupuleusement les critères d'attribution définis dans le Règlement a été considérée comme digne de protection. Toutefois, la situation personnelle et financière de l'intimée correspond, depuis sa domiciliation sur la commune au mois de juillet 2019, aux profils des candidats éligibles à l'attribution d'un logement dans la Commune. Le besoin de récupérer le logement querellé apparaît moins important que celui de l'intimée à pouvoir se maintenir dans le logement pour pallier les conséquences pénibles du congé, eu égard à son état de santé et à sa mauvaise situation financière. Eu égard à l'ensemble des motifs exposés ci-dessus, la pesée des intérêts en présence, en particulier l'ancienneté du bail, la situation personnelle et financière de l'intimée et l'absence de toute urgence pour la bailleresse de récupérer le logement querellé, justifie que soit accordée aux intimés une prolongation de bail de quatre ans venant à échéance le 31 décembre 2023. L'appelante sera déboutée de ses conclusions en évacuation, dès lors que l'obligation de restituer le logement, conformément à l'art. 267 al. 1 CO, n'est pas réalisée, le bail prolongé n'ayant pas expiré. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel formé le 14 janvier 2022 par la FONDATION DE LA COMMUNE DE A______ POUR LE LOGEMENT contre le jugement JTBL/985/2021 rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/16444/2019. Au fond : Annule le jugement entrepris. Et, statuant à nouveau : Admet la validité du congé donné le 19 juin 2019 pour le 31 décembre 2019 par la FONDATION DE LA COMMUNE DE A______ POUR LE LOGEMENT à B______ et C______ concernant le studio/appartement de 2 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis no. ______, rue 3______, à A______ (Genève).”

“Si le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 Selon l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. 2.1.3 A teneur de l'art. 59 al. 1 let. a CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action, notamment l'existence d'un intérêt digne de protection. Il faut, mais il suffit, que les conditions de recevabilité soient réalisées au moment du jugement. Même s'il se révèle, au moment du jugement, que toutes les conditions de recevabilité n'étaient pas remplies au début de la litispendance, mais qu'elles se sont réalisées au cours du procès, le juge doit statuer au fond (ATF 116 II 9 consid. 5, JdT 1993 I 620; ATF 127 III 41 consid. 4c, JdT 2000 II 98, SJ 2001 I 190; ATF 133 III 539 consid. 4.3; HOHL, Procédure civile Tome I, 2ème éd. 2016. n. 610, p.113). 2.2 En l'espèce, l'action de l'intimé est recevable, comme l'a jugé à bon droit le Tribunal. Il n'est en effet pas contesté qu'au moment du prononcé du jugement, soit le 1er septembre 2022, le bail avait pris fin.”

“Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 210 n. 4.5.1). Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_188/2012 du 1er mai 2012 consid. 3.1; ACJC/864/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1; ACJC/765/2016 du 6 juin 2016 consid. 4.1; Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.2). Selon la jurisprudence, il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit. Il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1; 4A_247/2007 du 19 août 2008 consid. 3.2.1; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [2ème éd.], 2017, n. 17 ad art. 267 CO). L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 18 août 2008 consid. 3.2.1; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1). En règle générale, le bail tacite qui, dans ces conditions, suit un contrat écrit a le même contenu que ce dernier (Lachat, op. cit., p. 210 n. 4.5.1). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation, le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail. Il en est de même en cas d'envoi d'une augmentation de loyer, postérieurement à la résiliation (ATF 119 II 147 consid. 5 in JT 1994 I 205). 2.7 Dans le présent cas, la recourante a fait valoir, en première instance, qu'un bail tacite avait été conclu avec l'intimée, en raison de l'écoulement du temps survenu entre le prononcé du jugement d'évacuation et la mise à exécution de celui-ci, le règlement intégral de la dette et l'encaissement durant six ans d'un loyer.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de trente jours prévu à l'art.”

“3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.”

“En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC, les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur peut mettre en œuvre la procédure de l'art. 257 CPC même si le locataire a introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271-271 a CO, la litispendance de celle-ci ne lui étant pas opposable (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 3 et 4; 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 5).”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehalten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück- stand ist. Bei einer unrechtmässigen Inanspruchnahme durch den Mieter zwischen dem Ende des Mietvertrages und der effektiven Rückgabe des Mietobjektes schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR auf eine Ent- schädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete entspricht (Urteil des Bundesgerichts 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015 E. 3). Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht. Geschuldet ist das positive Interesse, wobei auf Seiten der Vermieterin eine Leistungsverminderung sowie eine Schadenminderungspflicht zu berücksichtigen ist (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 60 m.w.H.). Das Erfüllungsinteresse wird nach der Differenzmethode berechnet und umfasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zum Zeitpunkt, auf den der Mieter frühestens ordentlicherweise hätte kündigen können, sowie den weiteren Verspätungsscha- den, abzüglich ersparte Aufwendungen und Einnahmen des Vermieters aus an- derweitigem Gebrauch der Mietsache (BGE 127 III 548 E.”

“Lorsque le bailleur requiert l'expulsion, c'est-à-dire la restitution des locaux sur la base de l'art. 267 al. 1 CO (conclusion de fond), et des mesures d'exécution forcée fondées sur les art. 335 ss CPC en relation avec l'art. 236 al. 3 CPC (conclusions en exécution forcée), la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral se détermine, si la résiliation était contestée devant l'autorité précédente (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF), en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d'inefficacité, de nullité ou d'annulation du congé (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; arrêts 4A_334/2021 du 15 décembre 2021 consid. 1.1; 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1). La valeur litigieuse équivaut donc au loyer dû jusqu'à la première échéance pour laquelle un nouveau congé ordinaire pourrait être donné si la résiliation n'est pas valable, soit pendant une durée qui correspondra, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, au moins à la période de protection de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.”