Art. 266o

“également: Higi, Zürcher Kommentar, 1995, n° 15 ad art. 266m-266n CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, n° 10 ad art. 266l-266o CO). La réglementation des art. 169 CC, 266m et 266n CO est conçue pour éviter, en cas de conflit conjugal (ou entre partenaires), que l'époux (ou le partenaire), qui n'est pas titulaire du droit réel ou du droit personnel dont dépend le logement familial, se trouve privé de toute possibilité de l'occuper parce que l'autre, ayant quitté les lieux, ou ayant la volonté de lui nuire, dispose du droit réel sur le logement ou ne fait pas valoir ses droits de locataire (ATF 114 II 396 consid. 5a). Ainsi, il est prévu que, dans le cas d'un congé donné par le bailleur, celui-ci doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent normalement au locataire. Cette double notification est prévue sous peine de nullité (art. 266o CO). La double notification a donc pour but de protéger l'époux (ou le partenaire enregistré) non titulaire du bail contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail (ATF 118 II 42 consid. 3b). 2.4 La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, à n’importe quel stade de la procédure, et doit être relevée d’office par le juge (ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). L’abus de droit est toutefois réservé (art. 2 al. 2 CC). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque ladite colocataire a déjà quitté définitivement l’objet du bail avant la notification de l’avis comminatoire et du congé et qu’elle n’a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). Il a également retenu, s’agissant d’un logement de famille, que le locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l’intérêt de son époux, alors que celui-ci a quitté les lieux et s’est totalement désintéressé de la question, invoque l’article 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid.”

“3 CPC), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). Une tentative de notification n'est toutefois valable que si son destinataire devait s'attendre, avec une certaine probabilité, à recevoir une communication de l'autorité ou d'une partie contractante (ATF 119 V 89 consid. 4b p. 94). Le Tribunal fédéral a notamment retenu que le locataire qui est en retard de quatorze jours dans le paiement de son loyer doit s'attendre à recevoir une sommation de son bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.3). 3.1.3 Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2 - SJ 2015 I 126). Il a également retenu, s'agissant d'un logement de la famille, que la locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question, invoque l'art. 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 3.1.4 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent intervenir à l'adresse de notification mentionnée sur le bail.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 consid. 3b ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2). En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille (Higi, op. cit., n. 26 ad art. 266m-266n CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 634, ch. 4.7 ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b). Les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail, doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m à 266n CO (ATF 137 III 208 consid. 2.3). 3.3 En l'occurrence, il n'est établi d'aucune manière que les locaux commerciaux auraient servi de logement familial.”

“Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.                 L’avis comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO est subordonné à l’exigence de la forme écrite, sous peine de nullité (Wessner, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 16 ad art. 257d CO ; Higi, ZürcherKommentar, 1994, n. 35 ad art. 257d CO). Il doit ainsi respecter le prescrit des art. 12 à 15 CO, en particulier s’agissant des exigences relatives à la signature (Bisang et al., SVIT-Kommentar, 2008, n. 24 ad art. 257d CO). Le délai comminatoire et le congé doivent être signifiés par écrit. Ils doivent donc être signés de la main du bailleur ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). La commination et la résiliation qui ne respectent pas cette règle de forme sont nulles (art. 266o CO). Sauf abus de droit, cette nullité peut être invoquée en tout temps (CACI 23 février 2012/91 ; CACI 2 août 2012/347).   3.2.3              Pour toutes les prétentions fondées sur le droit civil fédéral, l'art. 8 CC règle la répartition du fardeau de la preuve et détermine quelle partie doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve. Aux termes de cette disposition, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit.                 Par exception, les faits implicites – soit ceux contenus sans aucun doute dans un autre allégué de fait expressément invoqué – n'ont pas à être allégués explicitement. Sont, par exemple, des faits implicites : la qualité pour agir, l'exercice des droits civils, l'exactitude d'une date, la non-péremption du droit, l'envoi et la réception d'une facture. Le fardeau de l'allégation objectif et le fardeau de la preuve d'un fait implicite n'incombent à la partie demanderesse que lorsque sa partie adverse l'a contesté.”

“Februar 2018 ausserordentlich aus wichtigen Gründen gekündigt hat (B 2021/59 act. 8/7/11, 8/8/1). Soweit dieser Vertrag als Geschäftsmiete zu qualifizieren ist, hätte die Vermieterkündigung vom 19. Februar 2018 allerdings einem Formularzwang unterstanden (vgl. Art. 226l Abs. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht; SR 220, OR, in Verbindung mit Art. 9 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen; SR 221.213.11, VMWG, und H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller, Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die Miete, Bern 2020, N 16 ff. zu Art. 266l OR). Da die Beschwerdebeteiligte 2, soweit ersichtlich, kein vom Kanton genehmigtes Formular für die Kündigung verwendet hat, könnte sich die Kündigung diesfalls als nichtig erweisen, zumal nicht ersichtlich ist, inwiefern eine Berufung auf diesen Formmangel durch die Beschwerdeführerin rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) wäre (vgl. dazu Art. 266o OR und BGE 140 III 244 E. 4.1 mit Hinweisen, siehe auch Vernehmlassung der Vorinstanz vom 19. Mai 2021, B 2021/59 act. 7 Ziff. II/1). Selbst wenn die Beschwerdegegnerin gemäss der Beschwerdebeteiligten 2 (vgl. Schreiben vom 3. Februar 2019, B 2021/59 act. 8/7/11) die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 OR hätte verstreichen lassen, würde der Beschwerdegegnerin, wenn sich die Kündigung als nichtig erweisen würde, jederzeit eine Feststellungsklage offenstehen (vgl. dazu auch R. Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 3b zu Art. 273 OR, siehe im Übrigen zur vorzeitigen Vertragsauflösung wegen des Widerstands der Bevölkerung gegen Mobilfunkantennen BGer 4C.435/2005 vom 9. Januar 2006 E. 2 mit Hinweisen). Anders als der Beschwerdeführer hat sich die Beschwerdebeteiligte 2 darüber hinaus, soweit ersichtlich, nicht auf die Formungültigkeit des Mietvertrages berufen. Wie die Vorinstanz in Erwägung”

“ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese an- - 13 - waltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KU- KO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Nichtigkeitsgründe? Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwen- dung eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115 361 E. 4c). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Miet- verhältnisses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit (lit. e). Der Vermieter kann sich bei der Kündigung zwar vertreten lassen. Diesfalls muss für die gekündigte Partei jedoch klar ersichtlich sein, dass der Kündigende als ermächtigter Vertreter des Vermieters handelt.”

“Februar 2018 ausserordentlich aus wichtigen Gründen gekündigt hat (B 2021/59 act. 8/7/11, 8/8/1). Soweit dieser Vertrag als Geschäftsmiete zu qualifizieren ist, hätte die Vermieterkündigung vom 19. Februar 2018 allerdings einem Formularzwang unterstanden (vgl. Art. 226l Abs. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht; SR 220, OR, in Verbindung mit Art. 9 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen; SR 221.213.11, VMWG, und H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller, Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die Miete, Bern 2020, N 16 ff. zu Art. 266l OR). Da die Beschwerdebeteiligte 2, soweit ersichtlich, kein vom Kanton genehmigtes Formular für die Kündigung verwendet hat, könnte sich die Kündigung diesfalls als nichtig erweisen, zumal nicht ersichtlich ist, inwiefern eine Berufung auf diesen Formmangel durch die Beschwerdeführerin rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) wäre (vgl. dazu Art. 266o OR und BGE 140 III 244 E. 4.1 mit Hinweisen, siehe auch Vernehmlassung der Vorinstanz vom 19. Mai 2021, B 2021/59 act. 7 Ziff. II/1). Selbst wenn die Beschwerdegegnerin gemäss der Beschwerdebeteiligten 2 (vgl. Schreiben vom 3. Februar 2019, B 2021/59 act. 8/7/11) die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 OR hätte verstreichen lassen, würde der Beschwerdegegnerin, wenn sich die Kündigung als nichtig erweisen würde, jederzeit eine Feststellungsklage offenstehen (vgl. dazu auch R. Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 3b zu Art. 273 OR, siehe im Übrigen zur vorzeitigen Vertragsauflösung wegen des Widerstands der Bevölkerung gegen Mobilfunkantennen BGer 4C.435/2005 vom 9. Januar 2006 E. 2 mit Hinweisen). Anders als der Beschwerdeführer hat sich die Beschwerdebeteiligte 2 darüber hinaus, soweit ersichtlich, nicht auf die Formungültigkeit des Mietvertrages berufen. Wie die Vorinstanz in Erwägung”

“L’appelant ne fait en outre valoir aucun argument sérieux qui permettrait d’envisager la possibilité d’une annulation du congé fondée sur l’art. 271a al. 1 let. a CO. L’annonce publiée sur le site ImmoScout24 portant sur la location d’une surface commerciale d’une pièce sise à l’avenue [...], avec la reprise d’un fonds de commerce pour 60'000 fr. ne constitue même pas un indice en ce sens, et ce d’autant moins qu’on ignore qui est l’auteur de cette publication. Enfin, et contrairement à ce que pense l’appelant, on peut également exclure toute possibilité que la commission de conciliation ou une autorité judiciaire lui octroie une prolongation de bail. Une telle prolongation est en effet exclue par une disposition impérative de la loi en cas de résiliation pour non-paiement du loyer (cf. art. 272a al. 1 let. a CO). Le fait que la formule officielle de notification de résiliation de bail utilisée – qui est la seule agréée par le canton de Vaud et dont le bailleur devait impérativement faire usage sous peine de nullité (art. 266o CO) – indique que le locataire peut demander la prolongation du bail ne signifie naturellement pas qu’elle pourra lui être octroyée par une autorité dans les cas où la loi l’exclut impérativement. Le formulaire officiel renvoie d’ailleurs expressément aux art. 272 à 272c CO, soit également à la disposition exclusive de prolongation qu’est l’art. 272a CO. Il découle de ce qui précède que l’appelant ne fait valoir aucune objection sérieuse qui soit susceptible de remettre en cause le cas clair. Ses griefs doivent par conséquent être rejetés. 6. 6.1 L’appelant se plaint enfin d’une violation de son droit d’être entendu. Il reproche en particulier au premier juge de ne pas avoir évoqué dans son ordonnance la situation pandémique ni traité les avis de doctrine divisés contenus dans l’article de Lachat et Brutschin précité. 6.2 Selon la jurisprudence, l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinente pour l'issue du litige, commet un déni de justice formel proscrit par l'art.”

“également: Higi, Zürcher Kommentar, 1995, n° 15 ad art. 266m-266n CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, n° 10 ad art. 266l-266o CO). La réglementation des art. 169 CC, 266m et 266n CO est conçue pour éviter, en cas de conflit conjugal (ou entre partenaires), que l'époux (ou le partenaire), qui n'est pas titulaire du droit réel ou du droit personnel dont dépend le logement familial, se trouve privé de toute possibilité de l'occuper parce que l'autre, ayant quitté les lieux, ou ayant la volonté de lui nuire, dispose du droit réel sur le logement ou ne fait pas valoir ses droits de locataire (ATF 114 II 396 consid. 5a). Ainsi, il est prévu que, dans le cas d'un congé donné par le bailleur, celui-ci doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent normalement au locataire. Cette double notification est prévue sous peine de nullité (art. 266o CO). La double notification a donc pour but de protéger l'époux (ou le partenaire enregistré) non titulaire du bail contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail (ATF 118 II 42 consid. 3b). 2.2 La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, à n’importe quel stade de la procédure, et doit être relevée d’office par le juge (ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). L’abus de droit est toutefois réservé (art. 2 al. 2 CC). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à son colocataire commet un abus de droit, notamment lorsque ledit colocataire a déjà quitté définitivement l’objet du bail avant la notification de l’avis comminatoire et du congé et qu’il n’a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). Il a également retenu, s’agissant d’un logement de famille, que le locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l’intérêt de son époux, alors que celui-ci a quitté les lieux et s’est totalement désintéressé de la question, invoque l’article 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid.”

“Si ce second critère ne donne pas non plus de résultat clair, le juge doit alors tenir compte du statut juridique de l'immeuble et l'attribuer à celui des époux qui en est le propriétaire ou qui bénéficie d'autres droits d'usage sur celui-ci (ATF 120 II 1 consid. 2c; arrêts du Tribunal fédéral 5A_289/2016 du 15 février 2017 consid. 3.1; 5A_298/2014 du 24 juillet 2014 consid. 3.3.2; 5A_291/2013 du 27 janvier 2014 consid. 5.3.3; 5A_710/2009 du 22 février 2010 consid. 3.1 non publié aux ATF 136 III 257). La décision du juge doit être assortie d'un bref délai, d'une à quatre semaines en principe, pour permettre à l'époux concerné de déménager (Chaix, Commentaire romand, Code civil I, 2010, n. 13 ad art. 176 CC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 5A_951/2013 précité consid. 6; 5A_320/2013 du 27 janvier 2014 consid. 7). Ce délai peut toutefois être d'une durée supérieure si les circonstances le justifient (arrêts du Tribunal fédéral 5A_823/2014 du 3 février 2015 consid. 4.5; 5A_825/2013 du 28 mars 2014 consid. 5; 5P.336/2004 du 10 mars 2005 consid. 2.3). 3.1.2 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). La nullité (ou l'inefficacité) du congé peut être invoquée en tout temps, même à l'occasion de la procédure d'expulsion, sauf abus de droit manifeste (Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 3 ad art. 266o CO). Le conjoint conserve ses droits même si le locataire viole son obligation d'informer le bailleur des faits susceptibles de modifier le caractère familial, ou non, du logement (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 836). 3.2 En l'espèce, contrairement à ce que fait valoir l'appelant, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que celui-ci n'avait pas rendu vraisemblable qu'il utilisait le logement de la famille pour des besoins professionnels.”

“2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.1.3 Le congé qui ne comporte pas la signature du bailleur ou d'un représentant autorisé doit être déclaré nul (art. 266o CO; BOHNET/CONOD, La fin du bail et l'expulsion du locataire, 18ème Séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 93; HIGI, Zürcher Kommentar, 4ème éd. 1995, n. 25 ad art. 266l CO; CORBOZ, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in Cahiers du Bail 2/94, p. 50). Cette informalité peut être soulevée en tout temps, y compris dans la procédure d'expulsion. L'invocation de la nullité de la résiliation peut toutefois constituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2), notamment lorsque le locataire utilise une institution juridique contrairement à son but, pour satisfaire des intérêts qui ne sont pas protégés par la norme, ou lorsqu'il se rend compte du vice de forme mais s'abstient de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 138 III 401 consid. 2 = SJ 2012 I 446; 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 consid. 3.3.1). Un tel abus a notamment été retenu à l'encontre d'un locataire invoquant la nullité d'une hausse de loyer six ans après que cette dernière lui ait été notifiée, au motif que la formule officielle n'avait pas été signée à la main, mais à l'aide d'un fac-similé.”

“S'il ne remplit pas diverses conditions de forme ou de fond prévues par la loi, le congé peut être nul ou inefficace (art. 266o CO qui renvoie aux art. 266l à 266n CO). Lorsque le congé n'est pas nul ou inefficace, il peut encore être annulé dans les cas prévus aux art. 271 et 271a CO (Bonhnet, Actions civiles, Volume II : CO, 2ème éd., 2019, n. 1, p. 309 et n. 1 p. 319). En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d CO), le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement et le prévenir que, à défaut de paiement il résiliera le contrat de bail; passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n'a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, applicable pour invalider le congé, mais non pour faire constater sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_469/2013 consid. 5.1; Bonhnet, op. cit., n. 1a, p. 319 et 320). Lorsque le locataire n'a conclu qu'à l'annulation du congé et que sa demande est rejetée, l'autorité compétente doit d'office statuer sur la prolongation du bail (art.”

“b CPC) et vZrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  2.      2.1 L'appelant soutient pour la premire fois devant la Cour que les congZs sont nuls, car ils ont ZtZ donnZs alors que l'intimZe n'Ztait pas encore inscrite au Registre foncier en tant que propriZtaire des objets louZs. 2.2 Lorsque le contrat de bail est de durZe indZterminZe - ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (arrts du Tribunal fZdZral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 dZcembre 2017 consid. 5.1.1) -, chaque partie est en principe libre de le rZsilier pour la prochaine ZchZance convenue en respectant le dZlai de congZ prZvu. La rZsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rZsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1). Le congZ qui ne satisfait pas aux conditions de forme prZvues aux art. 266l ^ 266n est nul (art. 266o CO). En particulier, pour tre valable, la rZsiliation doit tre adressZe par l'une des parties au bail ^ l'autre (Lachat, Le bail ^ loyer, Lausanne 2019, p. 823). En d'autres termes, le congZ signifiZ par une personne qui n'est pas bailleur est nul (Lachat, op. cit., p. 824). Dans le contexte de la rZsiliation du bail, qui doit tre notifiZe sur formule officielle, la dZsignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de rZsiliation doit tre interprZtZe strictement (conformZment au principe de la confiance), toute extrapolation devant tre ZvitZe (arrts du Tribunal fZdZral 4A_622/2016 du 7 dZcembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1). Les effets du contrat ne valent normalement qu'^ l'Zgard des parties, non envers les tiers, conformZment au principe de la relativitZ des conventions exprimZ par l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 consid. 2.3). Le principe de la relativitZ des conventions dZcoule de la libertZ de conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant.”

“b CPC) et vZrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  2.      2.1 L'appelant soutient pour la premire fois devant la Cour que les congZs sont nuls, car ils ont ZtZ donnZs alors que l'intimZe n'Ztait pas encore inscrite au Registre foncier en tant que propriZtaire des objets louZs. 2.2 Lorsque le contrat de bail est de durZe indZterminZe - ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (arrts du Tribunal fZdZral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 dZcembre 2017 consid. 5.1.1) -, chaque partie est en principe libre de le rZsilier pour la prochaine ZchZance convenue en respectant le dZlai de congZ prZvu. La rZsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rZsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; arrt du Tribunal fZdZral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1). Le congZ qui ne satisfait pas aux conditions de forme prZvues aux art. 266l ^ 266n est nul (art. 266o CO). En particulier, pour tre valable, la rZsiliation doit tre adressZe par l'une des parties au bail ^ l'autre (Lachat, Le bail ^ loyer, Lausanne 2019, p. 823). En d'autres termes, le congZ signifiZ par une personne qui n'est pas bailleur est nul (Lachat, op. cit., p. 824). Dans le contexte de la rZsiliation du bail, qui doit tre notifiZe sur formule officielle, la dZsignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de rZsiliation doit tre interprZtZe strictement (conformZment au principe de la confiance), toute extrapolation devant tre ZvitZe (arrts du Tribunal fZdZral 4A_622/2016 du 7 dZcembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1). Les effets du contrat ne valent normalement qu'^ l'Zgard des parties, non envers les tiers, conformZment au principe de la relativitZ des conventions exprimZ par l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 consid. 2.3). Le principe de la relativitZ des conventions dZcoule de la libertZ de conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant.”

“En outre, le rapport de solidarité ne se limite pas aux seules créances et dettes pécuniaires mais s'étend à l'ensemble des droits et obligations que le contrat et la loi confèrent aux cocontractants, qu'il s'agisse des obligations principales ou contractuelles ou de droits formateurs, exceptions et objections (ROMY, Commentaire romand CO I, 2021, n. 1 ad art. 145 CO). Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme (ATF 136 III 431 consid. 3.1). Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à l'encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1; 4C_133/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1, SJ 2015 I 126 et références citées). 2.2.2 Selon l'art. 266n CO, le congé donné par le bailleur pour le logement de famille, doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). 2.2.3 La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme l'a rappelé à de nombreuses reprises le Tribunal fédéral, la communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid.”

“Le congé donné par un bailleur à une pluralité de locataires doit être communiqué à l'ensemble d'entre eux, à peine de nullité. Ainsi, la résiliation du bail d'un locataire défunt qui n'est pas adressée à tous les héritiers de ce locataire est nulle (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1 et les références; arrêt 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1). Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références). Selon la jurisprudence, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire de l'avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO et du congé se rend coupable d'un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de ceux-ci et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). De même, le locataire commet un abus de droit lorsqu'il se prévaut de la nullité de la résiliation selon l'art. 266o CO, au motif que le congé n'a pas été communiqué à son conjoint, alors que ce dernier a quitté le logement de famille et s'en est complètement désintéressé (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2).”

“Il est ainsi recevable. 1.4  L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante mentionne une dénonciation d'instance à Madame C______ sur son mémoire d'appel. Vu l'absence de conclusions relatives à cette question tout comme de toute motivation, il n'y a pas lieu de s'y attarder. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir nié l'interdépendance entre les baux relatifs aux places de parking et le bail relatif à la station-service ainsi qu'à l'atelier de réparation. Les congés violeraient l'art. 266l CO et devraient partant être déclarés nuls (art. 266o CO). L'appelante soutient que l'application de l'art. 253 al.1 CO ne suppose pas nécessairement que le bailleur de l'accessoire soit le même que celui qui a cédé l'usage de l'habitation ou du local commercial. A l'appui de sa motivation, elle se prévaut de l'avis de Lachat pour qui l'exigence d'une identité des parties n'est pas « satisfaisante », en particulier dans les grands ensembles locatifs où la société propriétaire des logements n'est souvent pas la même que celle des parkings, en particulier lorsque les deux sont représentées par le même gérant d'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 146). 3.1 Selon les articles 253a CO et 1 OBLF, sont notamment réputées choses louées, celles dont le bailleur cède l'usage aux locataires avec les habitations ou locaux commerciaux, telles que les biens mobiliers, garages, places de stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins. Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance; le locataire n'ayant loué les dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer le local commercial.”

“Si ce second critère ne donne pas non plus de résultat clair, le juge doit alors tenir compte du statut juridique de l'immeuble et l'attribuer à celui des époux qui en est le propriétaire ou qui bénéficie d'autres droits d'usage sur celui-ci (ATF 120 II 1 consid. 2c; arrêts du Tribunal fédéral 5A_289/2016 du 15 février 2017 consid. 3.1; 5A_298/2014 du 24 juillet 2014 consid. 3.3.2; 5A_291/2013 du 27 janvier 2014 consid. 5.3.3; 5A_710/2009 du 22 février 2010 consid. 3.1 non publié aux ATF 136 III 257). La décision du juge doit être assortie d'un bref délai, d'une à quatre semaines en principe, pour permettre à l'époux concerné de déménager (Chaix, Commentaire romand, Code civil I, 2010, n. 13 ad art. 176 CC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 5A_951/2013 précité consid. 6; 5A_320/2013 du 27 janvier 2014 consid. 7). Ce délai peut toutefois être d'une durée supérieure si les circonstances le justifient (arrêts du Tribunal fédéral 5A_823/2014 du 3 février 2015 consid. 4.5; 5A_825/2013 du 28 mars 2014 consid. 5; 5P.336/2004 du 10 mars 2005 consid. 2.3). 3.1.2 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). La nullité (ou l'inefficacité) du congé peut être invoquée en tout temps, même à l'occasion de la procédure d'expulsion, sauf abus de droit manifeste (Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 3 ad art. 266o CO). Le conjoint conserve ses droits même si le locataire viole son obligation d'informer le bailleur des faits susceptibles de modifier le caractère familial, ou non, du logement (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 836). 3.2 En l'espèce, contrairement à ce que fait valoir l'appelant, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que celui-ci n'avait pas rendu vraisemblable qu'il utilisait le logement de la famille pour des besoins professionnels.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.1.3 Le congé qui ne comporte pas la signature du bailleur ou d'un représentant autorisé doit être déclaré nul (art. 266o CO; BOHNET/CONOD, La fin du bail et l'expulsion du locataire, 18ème Séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 93; HIGI, Zürcher Kommentar, 4ème éd. 1995, n. 25 ad art. 266l CO; CORBOZ, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in Cahiers du Bail 2/94, p. 50). Cette informalité peut être soulevée en tout temps, y compris dans la procédure d'expulsion. L'invocation de la nullité de la résiliation peut toutefois constituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2), notamment lorsque le locataire utilise une institution juridique contrairement à son but, pour satisfaire des intérêts qui ne sont pas protégés par la norme, ou lorsqu'il se rend compte du vice de forme mais s'abstient de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 138 III 401 consid. 2 = SJ 2012 I 446; 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 consid. 3.3.1). Un tel abus a notamment été retenu à l'encontre d'un locataire invoquant la nullité d'une hausse de loyer six ans après que cette dernière lui ait été notifiée, au motif que la formule officielle n'avait pas été signée à la main, mais à l'aide d'un fac-similé.”

“L’insertion de cette mention peut s’expliquer par une volonté de l’intimée de s’assurer que le sous-locataire ne remettrait pas en cause le terme fixe du contrat de sous-location, étant rappelé que ces contrats de sous-location constituent une res inter alios acta. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la réelle et commune intention de conclure, le 5 décembre 2011, un contrat de bail de durée indéterminée. 4. 4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux de locaux commerciaux doit être donné par écrit et en utilisant une formule agréée par le canton (formule officielle), qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (cf. art. 266o CO). Cette informalité peut être soulevée en tout temps (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2). 4.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas notifié le congé au moyen de la formule officielle, de sorte que celui-ci est nul. 5. L’appelante se prévaut de l’abus de droit, l’intimée, entourée de personnes avisées, ne s’étant pas opposée à l’annonce du congé et s’étant empressée de tenter de se placer comme partenaire dans le projet immobilier envisagé par la bailleresse. La locataire avait attendu une année avant de déposer son action en nullité. Dans ses dernières écritures, l’appelante soutient que l’intimée aurait par son comportement acquiescé au congé. 5.1 L'invocation de la nullité de la résiliation peut constituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2), notamment lorsque le locataire utilise une institution juridique contrairement à son but, pour satisfaire des intérêts qui ne sont pas protégés par la norme, ou lorsqu'il se rend compte du vice de forme mais s'abstient de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit (ATF 140 III 583 consid.”

“L’insertion de cette mention peut s’expliquer par une volonté de l’intimée de s’assurer que le sous-locataire ne remettrait pas en cause le terme fixe du contrat de sous-location, étant rappelé que ces contrats de sous-location constituent une res inter alios acta. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la réelle et commune intention de conclure, le 5 décembre 2011, un contrat de bail de durée indéterminée. 4. 4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux de locaux commerciaux doit être donné par écrit et en utilisant une formule agréée par le canton (formule officielle), qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (cf. art. 266o CO). Cette informalité peut être soulevée en tout temps (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2). 4.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas notifié le congé au moyen de la formule officielle, de sorte que celui-ci est nul. 5. L’appelante se prévaut de l’abus de droit, l’intimée, entourée de personnes avisées, ne s’étant pas opposée à l’annonce du congé et s’étant empressée de tenter de se placer comme partenaire dans le projet immobilier envisagé par la bailleresse. La locataire avait attendu une année avant de déposer son action en nullité. Dans ses dernières écritures, l’appelante soutient que l’intimée aurait par son comportement acquiescé au congé. 5.1 L'invocation de la nullité de la résiliation peut constituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2), notamment lorsque le locataire utilise une institution juridique contrairement à son but, pour satisfaire des intérêts qui ne sont pas protégés par la norme, ou lorsqu'il se rend compte du vice de forme mais s'abstient de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit (ATF 140 III 583 consid.”

“En outre, le rapport de solidarité ne se limite pas aux seules créances et dettes pécuniaires mais s'étend à l'ensemble des droits et obligations que le contrat et la loi confèrent aux cocontractants, qu'il s'agisse des obligations principales ou contractuelles ou de droits formateurs, exceptions et objections (ROMY, Commentaire romand CO I, 2021, n. 1 ad art. 145 CO). Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme (ATF 136 III 431 consid. 3.1). Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à l'encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1; 4C_133/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1, SJ 2015 I 126 et références citées). 2.2.2 Selon l'art. 266n CO, le congé donné par le bailleur pour le logement de famille, doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). 2.2.3 La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme l'a rappelé à de nombreuses reprises le Tribunal fédéral, la communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid.”

“3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité consid. 4.1). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3). Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis des exceptions (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 précité consid. 4.2.2; 4A_39/2019 précité consid. 4.3). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions susmentionnées est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.4). 3.1.4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art.”

“Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 consid. 3b ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2). En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille (Higi, op. cit., n. 26 ad art. 266m-266n CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 634, ch. 4.7 ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b). Les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail, doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m à 266n CO (ATF 137 III 208 consid. 2.3). 3.3 En l'occurrence, il n'est établi d'aucune manière que les locaux commerciaux auraient servi de logement familial.”

“Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 consid. 3b ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2). En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille (Higi, op. cit., n. 26 ad art. 266m-266n CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 634, ch. 4.7 ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b). Les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail, doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m à 266n CO (ATF 137 III 208 consid. 2.3). 3.3 En l'occurrence, il n'est établi d'aucune manière que les locaux commerciaux auraient servi de logement familial.”

“L’appartement loué par les intimés constitue ainsi un logement de famille, dès lors que B______ y vit avec son époux et ses enfants. Partant, l’appartement bénéficie de la protection de l’art. 266n CO, nonobstant le fait que le nom de l'époux ne soit pas inscrit dans le bail. La bailleresse devait donc également notifier, par pli séparé, un avis de résiliation à l’époux de B______. L'argumentation de l’appelante selon laquelle la notification du congé aux seuls membres de l’hoirie aurait été suffisante ne peut être suivie. En effet, la finalité de la protection de l’art. 266n CO est de permettre au conjoint non titulaire du bail de faire échec à la résiliation du bail du logement de famille en contestant le congé ou en demandant la prolongation du bail. Il n’est dès lors pas pertinent que le locataire le soit devenu sur la base de dispositions successorales, et il n’y a pas lieu de priver son conjoint de la règle de protection fondamentale de l’art. 266n CO, sauf à créer une différence de traitement entre conjoints et locataires. Il résulte ainsi de ce qui précède que la protection de l’art. 266o CO est invoquée par les intimés à juste titre, sans abus de droit. Partant, c’est à bon droit que le Tribunal a considéré que la résiliation de bail du 5 juin 2023 est nulle. Il n’y a par conséquent pas lieu de statuer sur les autres motifs invoqués par l’appelante. 2.4 Le jugement attaqué sera par conséquent confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 15 juillet 2024 par A______ SA contre le jugement JTBL/702/2024 rendu le 25 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14473/2023. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions.”

“Damit das vom Gesetzgeber mit diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Wenn die gemietete Sache als Wohnung der Familie dient, sind gemäss Art. 266n Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266m Abs. 1 OR die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) und die Kündigung durch die Vermieterin der Mieterin und ihrem Ehegatten oder ihrer eingetragenen Partnerin separat zuzustellen. Als Familienwohnung wird eine Wohnung bezeichnet, in der zwei Ehegatten bzw. eingetragene Partner ihren gemeinsamen Haushalt haben und in der sich ihr Lebensmittelpunkt befindet (vgl. AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 224). Wenn die Ansetzung einer Zahlungsfrist oder die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin der Mieterin nicht separat zugestellt wird, ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Wenn auf einer Seite eines Mietvertrags mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt sind, liegt ein gemeinsamer Mietvertrag vor (vgl. Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 253 OR N 12; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253 N 2). Da ein gemeinsamer Mietvertrag ein einheitliches Rechtsverhältnis darstellt, muss seine Kündigung gegenüber allen Vermietern oder Mietern ausgesprochen werden. Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags, die nicht an alle Vermieter oder Mieter gerichtet ist, ist nichtig (vgl. BGE 140 III 491 E. 4.2.1; Bachofner, a.a.O., N 191; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 266a OR N 1b). Wenn der Ehegatte die Familienwohnung verlassen hat und sich für ihr Schicksal nicht mehr interessiert, verhält sich die Mieterin gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts rechtsmissbräuchlich, wenn sie geltend macht, die Kündigung sei mangels separater Zustellung an ihren Ehegatten nichtig.”

“3 CPC), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). Une tentative de notification n'est toutefois valable que si son destinataire devait s'attendre, avec une certaine probabilité, à recevoir une communication de l'autorité ou d'une partie contractante (ATF 119 V 89 consid. 4b p. 94). Le Tribunal fédéral a notamment retenu que le locataire qui est en retard de quatorze jours dans le paiement de son loyer doit s'attendre à recevoir une sommation de son bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.3). 3.1.3 Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2 - SJ 2015 I 126). Il a également retenu, s'agissant d'un logement de la famille, que la locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question, invoque l'art. 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 3.1.4 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent intervenir à l'adresse de notification mentionnée sur le bail.”

“3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité consid. 4.1). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3). Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis des exceptions (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 précité consid. 4.2.2; 4A_39/2019 précité consid. 4.3). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions susmentionnées est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.4). 3.1.4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art.”

“Il est ainsi recevable. 1.4  L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante mentionne une dénonciation d'instance à Madame C______ sur son mémoire d'appel. Vu l'absence de conclusions relatives à cette question tout comme de toute motivation, il n'y a pas lieu de s'y attarder. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir nié l'interdépendance entre les baux relatifs aux places de parking et le bail relatif à la station-service ainsi qu'à l'atelier de réparation. Les congés violeraient l'art. 266l CO et devraient partant être déclarés nuls (art. 266o CO). L'appelante soutient que l'application de l'art. 253 al.1 CO ne suppose pas nécessairement que le bailleur de l'accessoire soit le même que celui qui a cédé l'usage de l'habitation ou du local commercial. A l'appui de sa motivation, elle se prévaut de l'avis de Lachat pour qui l'exigence d'une identité des parties n'est pas « satisfaisante », en particulier dans les grands ensembles locatifs où la société propriétaire des logements n'est souvent pas la même que celle des parkings, en particulier lorsque les deux sont représentées par le même gérant d'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 146). 3.1 Selon les articles 253a CO et 1 OBLF, sont notamment réputées choses louées, celles dont le bailleur cède l'usage aux locataires avec les habitations ou locaux commerciaux, telles que les biens mobiliers, garages, places de stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins. Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance; le locataire n'ayant loué les dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer le local commercial.”

“Die Berufungsklägerin verkennt, dass - anders als bei einer Kündigung ohne Mitteilung auf dem amtlichen Formular, bei der Art. 266l Abs. 2 i.V.m. Art. 266o OR die Nichtigkeit vorsieht, womit ihr Vergleich (act. A.1 S. 16) hinkt - eine fehlerhafte Angabe des Zahlungsrückstandes nicht per se zur Unwirksamkeit der Zahlungsfristansetzung führt. Vielmehr wäre es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ihr oblegen, sich mit der Berufungsbeklagten in Verbindung zu setzen, um den Fehler zu klären. So sprach sie selber davon, dass die Mietzinse für Mai und Juni offensichtlich beim Textkopieren der Androhung vom Juni 2022 fälschlicherweise hineinkopiert worden seien (RG-act. I/3 S. 5). Dass sie keine Rücksprache mit der Berufungsbeklagten nahm, weil sie keine Kenntnis vom Inhalt der Schreiben hatte, da sie diese nicht abholte, vermag nichts zu ändern, zumal die Zustellfiktion dazu führt - wie sie selber darlegt (act. A.1 S. 16) -, dass die Adressatin so behandelt wird, wie wenn sie die Sendung erhalten hätte und ihr umfassende Kenntnis des Inhalts der Zustellung angerechnet wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.2 m.”

“La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 951; Lachat, in Commentaire romand Code des obligations, 3ème éd., 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Cette réglementation de droit matériel mise en place par le législateur signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer et les frais accessoires en retard (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.1; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). La rigueur de la sanction prévue par cette réglementation présuppose, en particulier, que l'avis comminatoire soit suffisamment clair et précis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1). 3.1.2 Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu’il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l’extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux). 3.1.3 Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, op. cit., p. 951; Lachat, in Commentaire romand du Code des obligations, n. 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Lorsque le congé est nul ou inefficace, il ne déploie dès l'origine aucun effet (Montini, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, Bâle, 2017, n. 10 ad art. 266o CO). 3.2 Dans le présent cas, l'avis comminatoire du 15 mars 2021 a trait aux loyers des mois d'avril 2020 à mars 2021. Les premiers juges ont retenu que les loyers des mois d'août 2020 à mars 2021 avaient été réglés par l'appelant, ce qui n'est pas remis en cause, mais que ceux relatifs aux mois d'avril à juillet 2020 n'avaient pas été honorés. L'appelant conteste l'exigibilité des loyers des mois précités. Il soutient que c'est à tort que le Tribunal a considéré qu'il avait réintégré son logement au mois d'avril 2019 et, partant, que les loyers des mois en cause étaient exigibles. L'intimée n'avait en effet pas donné suite à ses diverses correspondances et ne lui avait ainsi pas confirmé qu'il pouvait reprendre possession des lieux. Les bulletins de versement ne lui avaient pas non plus été envoyés par la régie. Compte tenu des éléments qui précèdent, il avait nourri des doutes fondés s'agissant de l'exigibilité des loyers réclamés. Le fait de retenir qu'il n'avait pas réagi à la suite de la sommation de payer relevait du formalisme excessif puisqu'il avait requis à réitérées reprises des informations quant à la réintégration de son appartement.”

“257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux de locaux commerciaux. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, Le Bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 951; Lachat, in Commentaire romand du Code des obligations, n. 3 ad art. 266o, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Lorsque le congé est nul ou inefficace, il ne déploie dès l'origine aucun effet (Montini, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, Bâle, 2017, n. 10 ad art. 266o CO). Le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé est un cas de congé inefficace. Dans un tel cas, celui qui reçoit un congé inefficace ou sans effet n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Dès lors, celui qui reçoit un congé inefficace ou prétendu tel peut attendre que son cocontractant agisse en exécution de ce qu'il croit être son droit ou agir lui-même en exécution du contrat sans observer le délai de 30 jours prévu par la disposition précitée, l'abus de droit de celui qui garderait le silence face à un congé qu'il estimerait inefficace et dénué d'effet, amenant son cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé, étant réservé (ATF 121 III 156, consid. 1c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2; 4C.135/2001 du 4 septembre 2001 consid. 1b).”

“ZMP 2020 Nr. 12 Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO; Art. 65 ZPO; Art. 266o OR; Art. 273 OR. Feh- lende Gültigkeitsvoraussetzungen einer Kündigung. Klagerückzug und abge- urteilte Sache. Rechtsschutzinteresse. Die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einer Kündigung kann zwar jederzeit geltend gemacht werden. Nach Eintritt der prozessualen Fortführungslast hat ein Klage- rückzug jedoch Rechtskraftwirkung. Es ist ausgeschlossen, die gleichen Nichtig- keits- oder Unwirksamkeitsgründe in einem Zweitprozess geltend zu machen. Ei- nem Prozess über eine spätere, nur vorsorglich ausgesprochene Kündigung fehlt es demzufolge an einem Rechtsschutzinteresse. Aus dem Beschluss des Mietgerichts MJ200033-L vom 29. Oktober 2020 (die Par- teien schlossen während laufender Berufungsfrist einen Vergleich; Gerichtsbeset- zung: Weber, Trepp, Heusser; Gerichtsschreiberin Altieri): "(...) I. Prozessgeschichte 1. Die Klägerin reichte am 15. Juni 2020 (Poststempel) die vorliegenden Klagen sowie die ihr am 15. Mai 2020 zugestellten Klagebewilligungen der Schlichtungs- behörde Zürich vom 30.”

“3 CPC), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). Une tentative de notification n'est toutefois valable que si son destinataire devait s'attendre, avec une certaine probabilité, à recevoir une communication de l'autorité ou d'une partie contractante (ATF 119 V 89 consid. 4b p. 94). Le Tribunal fédéral a notamment retenu que le locataire qui est en retard de quatorze jours dans le paiement de son loyer doit s'attendre à recevoir une sommation de son bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.3). 3.1.3 Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2 - SJ 2015 I 126). Il a également retenu, s'agissant d'un logement de la famille, que la locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question, invoque l'art. 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 3.1.4 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent intervenir à l'adresse de notification mentionnée sur le bail.”

“La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 951; Lachat, in Commentaire romand Code des obligations, 3ème éd., 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Cette réglementation de droit matériel mise en place par le législateur signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer et les frais accessoires en retard (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.1; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). La rigueur de la sanction prévue par cette réglementation présuppose, en particulier, que l'avis comminatoire soit suffisamment clair et précis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1). 3.1.2 Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu’il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l’extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“Le congé donné par le bailleur dans les trois suivant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif, sous réserve de la réalisation de l'une des exceptions prévues par l'art. 271a al. 3 CO (ATF 131 III 33). Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions contenue à l'art. 271a al. 3 CO, la jurisprudence et la doctrine admettent que le locataire ne bénéficie pas de la protection instituée par l'art. 271a al. 1 let. d CO lorsque le bailleur répète pendant la procédure et dans les trois ans qui la suivent une résiliation déclarée nulle ou inefficace pour des raisons formelles (arrêts du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4 et 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.1). La locution «procédure au sujet du bail» ne comprend en effet pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une résiliation. Toute autre solution conduirait à des résultats absurdes (ACJC/67/1992 du 13 mars 1992). Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Sont également considérés comme nuls pour vice de forme le congé anticipé de l'art. 257d al. 2 CO non précédé d'un avis comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème édition, Lausanne, 2008, p. 748), le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs (LACHAT, op. cit., p. 637) ou encore le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (LACHAT, op. cit., p. 636, note 71). Ces résiliations peuvent être répétées durant la procédure ou les trois qui suivent (LACHAT, op. cit., p. 637, note 73). En revanche, le congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi; violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO; absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO; pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 et 4 CO) ne peut pas être valablement répété durant la procédure ou dans les trois ans qui la suivent (LACHAT, op. cit. p. 748). 2.1.2 Dans un arrêt du 8 novembre 2002, le Tribunal fédéral a admis que le bailleur débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul (le bailleur ayant signifié celui-ci aux locataires à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et seul l'Office des poursuites et des faillites ayant alors qualité pour résilier le bail) pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci.”

“Y.________ aurait donc dû consentir à la décision de résilier les baux et être mentionné dans les formules officielles, ce qui n'avait pas été le cas. Partant, les résiliations étaient nulles (art. 266o CO cum art. 266l al. 2 CO). - Le procès-verbal d'audience du 27 janvier 2022 n'évoquait aucune déclaration de B1.________ censée confirmer les résiliations au nom de B3.________ SA. Aussi était-il superflu de traiter l'argument fondé sur cette prémisse.”

“Il Tribunale federale ha però già sottolineato che anche una disdetta senza un’indicazione esplicita o con un’indicazione carente può, in determinati casi, essere valida, se il destinatario può dedurre chiaramente dalla disdetta o da altre circostanze, secondo i principi della buona fede e dell’affidamento, che chi pronuncia la disdetta agisce quale valido rappresentante della parte contrattuale (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010 consid. 3.4.1, 4A_256/2020 del 3 novembre 2020 consid. 3.1.4). La disdetta pone fine a un rapporto giuridico e ha effetto dal momento in cui entra nella sfera di influenza del destinatario. Le condizioni per la sua validità devono pertanto essere soddisfatte in quel momento. Essa è inoltre irrevocabile e in linea di principio non può essere subordinata a condizioni (DTF 128 III 129 consid. 2, 108 II 190 consid. 3; STF 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1). Se non rispetta le menzionate condizioni di forma, in particolare qualora non sia stata comunicata da un rappresentante autorizzato, la disdetta di un contratto di locazione è nulla ai sensi dell’art. 266o CO (STF 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.1, STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018 consid. 4.1.1). Se un tale vizio possa essere sanato da una successiva ratifica ai sensi dell’art. 38 CO è una questione controversa. Ciò poiché subordinare la validità ed efficacia di una disdetta alla sua successiva ratifica significa creare una situazione giuridica incerta (“Schwebezustand”) finché una tale ratifica non sia eventualmente pronunciata (STF 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1, DTF 108 II 190 consid. 3). Una parte della dottrina la ritiene ammissibile (Bohnet/Dietschy-Martenet in: Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 19 ad art. 266a; Müller in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4a ed. 2018, n. 28 ad Vorbemerkungen zu Art. 266–266o). Un’altra parte lo esclude (Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar OR, 5a ed. 2020, n. 73 seg. ad Vorbemerkungen zu Art. 266–266o; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 4 ad art. 266o).”

“Zwingende gesetzliche Bestimmungen gehen Parteiabreden vor. Das Gesetz sieht für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 sowie Art. 282 Abs. 1 OR zum Schutz des Mieters bzw. Pächters das Erfordernis der Schriftlichkeit vor, was die eigenhändige Unterschrift beinhaltet (vgl. Art. 14 OR), womit E-Mails - mit Ausnahme der Verwendung einer mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundenen qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) - entfallen. Für die Kündigung des Vermieters bzw. Verpächters ist gesetzlich die Formularpflicht vorgesehen, unter Androhung der Nichtigkeit der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 i.V.m. Art. 266o OR und Art. 298 Abs. 2 und 3 OR). Die Vorinstanz stellte zutreffend die Einhaltung der Formvorschriften für die Ansetzung der Zahlungsfrist und der Mitteilung der Kündigungen fest. Aufgrund der Zustellfiktion gelten die Zahlungsfristansetzungen als zugestellt. Folgedessen ergibt sich keine Pflicht, bei Nichtabholung der Sendung zusätzliche Zustellungen, gegebenenfalls auf anderem Weg als per Post, zu veranlassen. Insbesondere kann im Umstand, dass die Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung nicht abgeholt wurden und dennoch keine weitere Zustellung erfolgte, keine Treuwidrigkeit erblickt werden, welche zur Ungültigkeit der Kündigung führen würde.”

“Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 3.1.3 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent être envoyées au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 10 ad art. 266a CO; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 15). Cela ne vaut cependant que sous réserve d'une convention contraire, qui peut notamment résulter de l'adresse indiquée dans le contrat (Corboz, op. cit., p. 15). Le congé adressé au représentant du cocontractant est valable, sauf convention contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la résiliation (Montini, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 33 ad art. 266o CO; Corboz, op. cit., p. 15). Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, op. cit., p. 2). Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu par le cocontractant ou son représentant autorisé. Sinon, il est nul (Corboz, op. cit., p. 15). Est également nulle la résiliation notifiée à l'adresse de l'objet loué, alors que le bailleur a, pendant plusieurs années, envoyé tous ses courriers à une autre adresse, conformément au voeu du locataire (Bohnet/Dietschy-Martenet, op.cit., n. 10 ad art. 266a CO). Le fardeau de la preuve de la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation repose sur le bailleur (art.”

“également: Higi, Zürcher Kommentar, 1995, n° 15 ad art. 266m-266n CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, n° 10 ad art. 266l-266o CO). La réglementation des art. 169 CC, 266m et 266n CO est conçue pour éviter, en cas de conflit conjugal (ou entre partenaires), que l'époux (ou le partenaire), qui n'est pas titulaire du droit réel ou du droit personnel dont dépend le logement familial, se trouve privé de toute possibilité de l'occuper parce que l'autre, ayant quitté les lieux, ou ayant la volonté de lui nuire, dispose du droit réel sur le logement ou ne fait pas valoir ses droits de locataire (ATF 114 II 396 consid. 5a). Ainsi, il est prévu que, dans le cas d'un congé donné par le bailleur, celui-ci doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent normalement au locataire. Cette double notification est prévue sous peine de nullité (art. 266o CO). La double notification a donc pour but de protéger l'époux (ou le partenaire enregistré) non titulaire du bail contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail (ATF 118 II 42 consid. 3b). 2.2 La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, à n’importe quel stade de la procédure, et doit être relevée d’office par le juge (ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). L’abus de droit est toutefois réservé (art. 2 al. 2 CC). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à son colocataire commet un abus de droit, notamment lorsque ledit colocataire a déjà quitté définitivement l’objet du bail avant la notification de l’avis comminatoire et du congé et qu’il n’a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). Il a également retenu, s’agissant d’un logement de famille, que le locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l’intérêt de son époux, alors que celui-ci a quitté les lieux et s’est totalement désintéressé de la question, invoque l’article 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid.”

“Le congé donné par un bailleur à une pluralité de locataires doit être communiqué à l'ensemble d'entre eux, à peine de nullité. Ainsi, la résiliation du bail d'un locataire défunt qui n'est pas adressée à tous les héritiers de ce locataire est nulle (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1 et les références; arrêt 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1). Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références). Selon la jurisprudence, le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire de l'avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO et du congé se rend coupable d'un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de ceux-ci et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). De même, le locataire commet un abus de droit lorsqu'il se prévaut de la nullité de la résiliation selon l'art. 266o CO, au motif que le congé n'a pas été communiqué à son conjoint, alors que ce dernier a quitté le logement de famille et s'en est complètement désintéressé (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2).”

“E. 2; vgl. auch BGE 124 III 108 E. 2b betreffend Begriff des Geschäftsraums). Bereits früher hatte das Bundesgericht entschieden, dass die Miete unbebauten Landes nach einer Kündigung oder nach Ablauf der Mietdauer nicht erstreckt werden kann (BGE 98 II 199 E. 4a). Auch eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Kündigungsschutz ver- neinte das Bundesgericht. Aus Gründen der Rechtssicherheit könnten die Vor- schriften von Art. 266l Abs. 2 OR (Kündigung mittels amtlichem Formular) und Art. 266o OR (Nichtigkeit der Kündigung bei Verstoss gegen die Art. 266l-266n OR) nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommen (BGer 4A_109/2015 v.”

“E. 2; vgl. auch BGE 124 III 108 E. 2b betreffend Begriff des Geschäftsraums). Bereits früher hatte das Bundesgericht entschieden, dass die Miete unbebauten Landes nach einer Kündigung oder nach Ablauf der Mietdauer nicht erstreckt werden kann (BGE 98 II 199 E. 4a). Auch eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Kündigungsschutz ver- neinte das Bundesgericht. Aus Gründen der Rechtssicherheit könnten die Vor- schriften von Art. 266l Abs. 2 OR (Kündigung mittels amtlichem Formular) und Art. 266o OR (Nichtigkeit der Kündigung bei Verstoss gegen die Art. 266l-266n OR) nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommen (BGer 4A_109/2015 v.”

“La résiliation est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle doit donc parvenir dans la sphère de puissance de son destinataire pour pouvoir déployer des effets. Aussi, le congé qui n'est pas envoyé ou celui qui n'est jamais reçu est ainsi logiquement nul. Les mêmes conclusions doivent être retenues pour le congé mal adressé, pour autant qu'il ne parvienne pas non plus à son destinataire. L'erreur d'adressage consistera par exemple à l'envoi du congé à un tiers, voire à un autre locataire. Il se peut que l'adresse utilisée ne soit pas la bonne (en principe, pour les personnes physiques, le courrier est expédié au domicile; il est toutefois usuellement admis que les correspondances en relation avec le bail, destinées au locataire, se font à l'adresse des locaux loués; cf. infra consid. 3.4). Il est cependant clair que même mal adressé, un pli qui parviendrait tout de même à son destinataire originel déploiera pleinement ses effets (MONTINI, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 30 et 32 ad art. 266o CO). Si l'agent postal n'a pas pu remettre effectivement une lettre recommandée au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Cette conception est approuvée par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification d'une résiliation de bail à loyer (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO et de celle de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al.”

“Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 3.1.3 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent être envoyées au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2; Bohnet/Dietschy-Martenet, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 10 ad art. 266a CO; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 15). Cela ne vaut cependant que sous réserve d'une convention contraire, qui peut notamment résulter de l'adresse indiquée dans le contrat (Corboz, op. cit., p. 15). Le congé adressé au représentant du cocontractant est valable, sauf convention contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la résiliation (Montini, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 33 ad art. 266o CO; Corboz, op. cit., p. 15). Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, op. cit., p. 2). Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu par le cocontractant ou son représentant autorisé. Sinon, il est nul (Corboz, op. cit., p. 15). Est également nulle la résiliation notifiée à l'adresse de l'objet loué, alors que le bailleur a, pendant plusieurs années, envoyé tous ses courriers à une autre adresse, conformément au voeu du locataire (Bohnet/Dietschy-Martenet, op.cit., n. 10 ad art. 266a CO). Le fardeau de la preuve de la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation repose sur le bailleur (art.”

“également: Higi, Zürcher Kommentar, 1995, n° 15 ad art. 266m-266n CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, n° 10 ad art. 266l-266o CO). La réglementation des art. 169 CC, 266m et 266n CO est conçue pour éviter, en cas de conflit conjugal (ou entre partenaires), que l'époux (ou le partenaire), qui n'est pas titulaire du droit réel ou du droit personnel dont dépend le logement familial, se trouve privé de toute possibilité de l'occuper parce que l'autre, ayant quitté les lieux, ou ayant la volonté de lui nuire, dispose du droit réel sur le logement ou ne fait pas valoir ses droits de locataire (ATF 114 II 396 consid. 5a). Ainsi, il est prévu que, dans le cas d'un congé donné par le bailleur, celui-ci doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent normalement au locataire. Cette double notification est prévue sous peine de nullité (art. 266o CO). La double notification a donc pour but de protéger l'époux (ou le partenaire enregistré) non titulaire du bail contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail (ATF 118 II 42 consid. 3b). 2.2 La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, à n’importe quel stade de la procédure, et doit être relevée d’office par le juge (ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). L’abus de droit est toutefois réservé (art. 2 al. 2 CC). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de notification à son colocataire commet un abus de droit, notamment lorsque ledit colocataire a déjà quitté définitivement l’objet du bail avant la notification de l’avis comminatoire et du congé et qu’il n’a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 consid. 4.2). Il a également retenu, s’agissant d’un logement de famille, que le locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l’intérêt de son époux, alors que celui-ci a quitté les lieux et s’est totalement désintéressé de la question, invoque l’article 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid.”

“Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat/Rubli, in Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 7.6 p. 1052). 3.1.2 Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC et 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), que les deux époux soient titulaires du bail ou non (Higi, in Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in Cahiers du Bail [CdB] 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105), peu importe que le conjoint ou le partenaire enregistré ait eu connaissance de l'avis du bailleur, la bonne foi de celui-ci et son absence de faute (Barrelet, La protection du conjoint et du partenaire non signataires du bail, in 17e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, pp. 115 ss, spéc. n. 33 p. 126). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion, lequel statue à titre préjudiciel sur la validité du congé (CACI 14 septembre 2015/475 consid. 3.2 ; CACI 6 janvier 2014/7 consid. 3.1 ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2 ; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., Zurich 2009, n. 2372, p. 343 ; Barrelet, in Droit du bail à loyer – Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 9 ad art. 266n CO). Le conjoint – ou le partenaire enregistré – doit ainsi être attrait à la procédure d'expulsion visant le logement de famille vu ses droits résultant des art. 266m à 266o CO.”

“Ce délai peut toutefois être d'une durée supérieure si les circonstances le justifient (arrêts du Tribunal fédéral 5A_823/2014 du 3 février 2015 consid. 4.5; 5A_825/2013 du 28 mars 2014 consid. 5; 5P.336/2004 du 10 mars 2005 consid. 2.3). 3.1.2 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). La nullité (ou l'inefficacité) du congé peut être invoquée en tout temps, même à l'occasion de la procédure d'expulsion, sauf abus de droit manifeste (Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 3 ad art. 266o CO). Le conjoint conserve ses droits même si le locataire viole son obligation d'informer le bailleur des faits susceptibles de modifier le caractère familial, ou non, du logement (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 836). 3.2 En l'espèce, contrairement à ce que fait valoir l'appelant, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que celui-ci n'avait pas rendu vraisemblable qu'il utilisait le logement de la famille pour des besoins professionnels. En effet, les pièces produites ne permettent pas d'établir une quelconque activité professionnelle, que ce soit en qualité d'indépendant ou de salarié, exercée à son domicile. Aucun élément pertinent ne peut être déduit des photographies produites, celles-ci se limitant à montrer la présence de deux ordinateurs dans des pièces qui ne sont pas aménagées de façon spécifique pour l'exercice d'une activité professionnelle, aucune séparation n'ayant été mise en place pour délimiter un espace professionnel de l'espace privé. Certes, l'appelant a reçu un courriel de L______ SA en mars 2020, soit, vraisemblablement, son ancien employeur, duquel il ressort qu'il aurait travaillé à domicile au moment du confinement (crise sanitaire).”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“Zwingende gesetzliche Bestimmungen gehen Parteiabreden vor. Das Gesetz sieht für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 sowie Art. 282 Abs. 1 OR zum Schutz des Mieters bzw. Pächters das Erfordernis der Schriftlichkeit vor, was die eigenhändige Unterschrift beinhaltet (vgl. Art. 14 OR), womit E-Mails - mit Ausnahme der Verwendung einer mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundenen qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) - entfallen. Für die Kündigung des Vermieters bzw. Verpächters ist gesetzlich die Formularpflicht vorgesehen, unter Androhung der Nichtigkeit der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 i.V.m. Art. 266o OR und Art. 298 Abs. 2 und 3 OR). Die Vorinstanz stellte zutreffend die Einhaltung der Formvorschriften für die Ansetzung der Zahlungsfrist und der Mitteilung der Kündigungen fest. Aufgrund der Zustellfiktion gelten die Zahlungsfristansetzungen als zugestellt. Folgedessen ergibt sich keine Pflicht, bei Nichtabholung der Sendung zusätzliche Zustellungen, gegebenenfalls auf anderem Weg als per Post, zu veranlassen. Insbesondere kann im Umstand, dass die Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung nicht abgeholt wurden und dennoch keine weitere Zustellung erfolgte, keine Treuwidrigkeit erblickt werden, welche zur Ungültigkeit der Kündigung führen würde.”

“Pour être qualifiée de nulle, la résiliation de bail doit être affectée d'un vice grave, souvent un vice de forme (DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, p. 949). Parmi les cas de nullité absolue, l'art. 266o CO énonce le congé qui ne respecte pas les art. 266l à n CO - notamment lorsqu'il n'est pas signifié par écrit et au moyen de la formule agréée par le canton. A côté des congés radicalement nuls, on trouve la catégorie des congés inefficaces, soit les congés qui sont dénués d'effet juridique ( unwirksam; wirkungslos), parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemple, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité, le loyer a été payé (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Dans la présente procédure, la recourante est donc recevable à soutenir que le congé du 26 décembre 2018 est inefficace au motif que les conditions de l'art. 257d al. 1 CO ne sont pas réalisées, ou qu'il est nul selon l'art. 266o CO, alors même qu'elle n'a pas agi dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3). Elle est toutefois déchue du droit d'invoquer l'annulabilité du congé selon les art. 271 al. 1 et 271a CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/cc).”

“ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese an- - 13 - waltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KU- KO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Nichtigkeitsgründe? Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwen- dung eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115 361 E. 4c). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Miet- verhältnisses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit (lit. e). Der Vermieter kann sich bei der Kündigung zwar vertreten lassen. Diesfalls muss für die gekündigte Partei jedoch klar ersichtlich sein, dass der Kündigende als ermächtigter Vertreter des Vermieters handelt.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“La société locataire a fait valoir que la résiliation du 26 décembre 2018 était nulle. Pour être qualifiée de nulle, la résiliation de bail doit être affectée d'un vice grave, souvent un vice de forme (DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, p. 949). Parmi les cas de nullité absolue, l'art. 266o CO énonce le congé qui ne respecte pas les art. 266l à n CO - notamment lorsqu'il n'est pas signifié par écrit et au moyen de la formule agréée par le canton. A côté des congés radicalement nuls, on trouve la catégorie des congés inefficaces, soit les congés qui sont dénués d'effet juridique ( unwirksam; wirkungslos), parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemple, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité, le loyer a été payé (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Dans la présente procédure, la recourante est donc recevable à soutenir que le congé du 26 décembre 2018 est inefficace au motif que les conditions de l'art. 257d al. 1 CO ne sont pas réalisées, ou qu'il est nul selon l'art. 266o CO, alors même qu'elle n'a pas agi dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3). Elle est toutefois déchue du droit d'invoquer l'annulabilité du congé selon les art.”

“Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrags formfrei möglich. Die Formfreiheit wird allerdings bei der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen - 10 - durch die gesetzlichen Formvorschriften beschränkt. Art. 266l OR verlangt für die Kündigung des Mieters einfache Schriftlichkeit (Abs. 1) und für die Kündigung des Vermieters zudem die Verwendung eines amtlichen Formulars (Abs. 2). Werden die Formvorschriften nicht eingehalten, so ist die Kündigung gemäss ausdrückli- cher Anordnung von Art. 266o OR nichtig (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR). Die Nich- tigkeit ist jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (KUKO OR-Blumer, Art. 266l N 9; Müller, in: SVIT-Kommentar,”

“257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux de locaux commerciaux. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, Le Bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 951; Lachat, in Commentaire romand du Code des obligations, n. 3 ad art. 266o, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Lorsque le congé est nul ou inefficace, il ne déploie dès l'origine aucun effet (Montini, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème édition, Bâle, 2017, n. 10 ad art. 266o CO).”

“En outre, le rapport de solidarité ne se limite pas aux seules créances et dettes pécuniaires mais s'étend à l'ensemble des droits et obligations que le contrat et la loi confèrent aux cocontractants, qu'il s'agisse des obligations principales ou contractuelles ou de droits formateurs, exceptions et objections (ROMY, Commentaire romand CO I, 2021, n. 1 ad art. 145 CO). Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme (ATF 136 III 431 consid. 3.1). Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à l'encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1; 4C_133/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1, SJ 2015 I 126 et références citées). 2.2.2 Selon l'art. 266n CO, le congé donné par le bailleur pour le logement de famille, doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). 2.2.3 La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme l'a rappelé à de nombreuses reprises le Tribunal fédéral, la communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid.”

“L'envoi d'un seul avis de résiliation avec l'indication de la subsidiarité de tel ou tel motif, respectivement d'une échéance donnée, aurait été "plus propice" que l'expédition sous plis distincts. Devant la multiplicité de ces envois, la recourante aurait pu se contenter de contester la résiliation extraordinaire, laissant subsister la résiliation ordinaire. Un conseil avisé l'en aurait toutefois préservée. Le procédé n'en demeurerait pas moins problématique. L'ATF 137 III 389 invoqué au soutien de la motivation de l'arrêt cantonal ne permettrait pas au bailleur de s'assurer, par l'envoi d'une seconde résiliation, que le bail prendrait fin à l'échéance ordinaire si sa résiliation extraordinaire ne faisait pas mouche. Si pareille interprétation de cet arrêt devait s'imposer, un revirement de jurisprudence serait nécessaire pour combler la brèche créée dans le système de protection du locataire qui prohiberait les congés en cascade. Le procédé aurait dû être sanctionné de nullité si l'art. 266l en conjonction avec l'art. 266o CO avait été correctement appliqué. En second lieu, la Cour cantonale aurait violé les règles sur la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC cum art. 257f CO) en mésestimant qu'il appartenait à la bailleresse d'apporter la preuve du motif de congé invoqué, à savoir que la locataire aurait sous-loué son logement. Elle aurait versé dans l'arbitraire en appréciant les preuves à sa disposition (art. 9 Cst) parmi lesquelles le rapport d'enquête de l'agence E.________, lequel établirait tout au plus que la locataire ne vivait pas dans l'appartement querellé, mais aucunement que celui-ci serait sous-loué à un tiers, ainsi que sa propre déclaration non contredite selon laquelle elle payerait bien le loyer de l'appartement querellé.”

“Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar sei und die Rechtslage darüber hinaus als klar bezeichnet werden könne. Gemäss Art. 266l OR könne die Vermieterschaft Wohn- und Geschäftsräume nur mit einem amtlichen Formular kündigen. Die Beschwerdeführerin habe indessen lediglich eine mit gewöhnlichen Schreiben ausgesprochene Kündigung vorweisen können. Eine solche Kündigung sei in Anwendung von Art. 266o OR als nichtig zu betrachten. Der von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegte und an den Gesuchsbeklagten adressierte Briefumschlag dürfe von der Vorinstanz aufgrund des gemäss Art. 179 StGB geltenden Briefgeheimnisses nicht geöffnet werden. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wurde im Weiteren zufolge Aussichtslosigkeit abgewiesen. D. Mit Eingabe vom 19. Juli 2021 erhob A.____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) Appellation (recte: Beschwerde) an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, (nachfolgend: Kantonsgericht) und beantragte, dass das Gesuch um Rechtsschutz nochmals zu prüfen sei. Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, sie habe sämtliche für die Kündigung des Mietvertrags mit dem Gesuchsbeklagten notwendigen Beweisunterlagen eingereicht. Die eingeschriebene Kündigung mit dem amtlichen Formular sei vom Gesuchsbeklagten auf der Post nicht abgeholt worden und der Beschwerdeführerin daher ungeöffnet retourniert worden. Zur Sicherung der Beweiskraft habe sie der Vorinstanz den ungeöffneten Umschlag eingereicht.”

“Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 3.2.2 Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105 ; CACI 6 novembre 2019/587 consid. 3.2.2 ; Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO). Si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO). 3.3 En l’espèce, il ressort du dossier de première instance que l’intimée a adressé deux formules officielles datées du 20 décembre 2019 à l’appelant A.L.________ à deux adresses différentes, l’une à [...] et l’autre à son domicile actuel à [...]. Selon le relevé du suivi des envois, produit par l’intimée à l’appui de sa requête d’expulsion, le pli recommandé envoyé à l’adresse du domicile de l’intéressé à [...] a bien été distribué le 30 décembre 2019. Le moyen est infondé. 4. 4.1 Les appelants font valoir que le cas ne serait pas clair et que, pour ce motif, la requête d’expulsion aurait dû être déclarée irrecevable. A cet égard, ils allèguent que les parties seraient convenues le 16 janvier 2020 d’un arrangement de paiement sur les loyers restés en suspens et que cet arrangement aurait « mis à néant » la résiliation. Ils soutiennent avoir respecté les conditions de l’arrangement en payant l’entier de l’arriéré dans les délais négociés. Quant à l’intimée, elle ne conteste pas l’existence d’un arrangement entre les parties et précise que le bail pouvait être remis en vigueur, mais selon elle seulement dès l’amortissement de la dette locative et après une période probatoire de huit mois.”