Art. 266m

“4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art. 266a CO de prouver que son épouse vivait avec lui dans l'appartement loué à l'époque où le bailleur lui a adressé l'avis officiel de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mai 2007 consid. 4.3.2). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appelante fonde sa requête en évacuation sur le congé extraordinaire notifié pour le 31 août 2021 et l'intimé se prévaut de la nullité de celui-ci. Cette résiliation était motivée par une prétendue sous-location non autorisée du logement litigieux. La bailleresse a protesté et imparti au locataire un délai - inférieur à un mois - pour résilier le sous-bail et réintégrer le logement. Dans sa correspondance de juillet 2021 à la bailleresse, l'intimé a contesté avoir sous-loué l'appartement et le parking. Il a exposé qu'il les avait laissés (gratuitement?) à la disposition de son ex-compagne, jusqu'à ce que celle-ci trouve une solution de relogement. Il avait l'intention de les réintégrer, ce qu'il a fait avec son épouse dès le 18 août 2021 et dont il a informé la bailleresse en septembre 2021.”

“4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art. 266a CO de prouver que son épouse vivait avec lui dans l'appartement loué à l'époque où le bailleur lui a adressé l'avis officiel de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mai 2007 consid. 4.3.2). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appelante fonde sa requête en évacuation sur le congé extraordinaire notifié pour le 31 août 2021 et l'intimé se prévaut de la nullité de celui-ci. Cette résiliation était motivée par une prétendue sous-location non autorisée du logement litigieux. La bailleresse a protesté et imparti au locataire un délai - inférieur à un mois - pour résilier le sous-bail et réintégrer le logement. Dans sa correspondance de juillet 2021 à la bailleresse, l'intimé a contesté avoir sous-loué l'appartement et le parking. Il a exposé qu'il les avait laissés (gratuitement?) à la disposition de son ex-compagne, jusqu'à ce que celle-ci trouve une solution de relogement. Il avait l'intention de les réintégrer, ce qu'il a fait avec son épouse dès le 18 août 2021 et dont il a informé la bailleresse en septembre 2021.”

“4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art. 266o CO). L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). On entend par logement de la famille l'appartement ou la maison qui sert de domicile aux époux, le foyer où se déroule la vie familiale commune (ATF 118 II 489 consid. 2). Il a été admis que les conjoints ou partenaires puissent avoir deux logements familiaux, notamment en cas d'occupation simultanée de plusieurs appartements lorsque la volonté de constituer une demeure commune existe aux deux endroits et que la nécessité est prouvée, par exemple dans le cas d'une famille nombreuse qui ne pourrait se contenter pour des raisons d'espace et d'intimité d'un seul appartement (Barrelet, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2ème éd. 2017, n. 6 ad art. 266m CO). C'est au locataire qui se prévaut de la nullité du congé fondée sur l'art. 266a CO de prouver que son épouse vivait avec lui dans l'appartement loué à l'époque où le bailleur lui a adressé l'avis officiel de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2006 du 23 mai 2007 consid. 4.3.2). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appelante fonde sa requête en évacuation sur le congé extraordinaire notifié pour le 31 août 2021 et l'intimé se prévaut de la nullité de celui-ci. Cette résiliation était motivée par une prétendue sous-location non autorisée du logement litigieux. La bailleresse a protesté et imparti au locataire un délai - inférieur à un mois - pour résilier le sous-bail et réintégrer le logement. Dans sa correspondance de juillet 2021 à la bailleresse, l'intimé a contesté avoir sous-loué l'appartement et le parking. Il a exposé qu'il les avait laissés (gratuitement?) à la disposition de son ex-compagne, jusqu'à ce que celle-ci trouve une solution de relogement. Il avait l'intention de les réintégrer, ce qu'il a fait avec son épouse dès le 18 août 2021 et dont il a informé la bailleresse en septembre 2021.”

“Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Damit das vom Gesetzgeber mit diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2; AGE ZB.2023.1 vom 31. Januar 2023 E. 3.1). Wenn die gemietete Sache als Wohnung der Familie dient, sind gemäss Art. 266n Abs. 1 in Verbindung mit Art. 266m Abs. 1 OR die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) und die Kündigung durch die Vermieterin der Mieterin und ihrem Ehegatten oder ihrer eingetragenen Partnerin separat zuzustellen. Als Familienwohnung wird eine Wohnung bezeichnet, in der zwei Ehegatten bzw. eingetragene Partner ihren gemeinsamen Haushalt haben und in der sich ihr Lebensmittelpunkt befindet (vgl. AGE ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 2.2.2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 224). Wenn die Ansetzung einer Zahlungsfrist oder die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin der Mieterin nicht separat zugestellt wird, ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Wenn auf einer Seite eines Mietvertrags mehrere Personen als Mieter oder Vermieter beteiligt sind, liegt ein gemeinsamer Mietvertrag vor (vgl. Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 253 OR N 12; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.”

“Die Beschwerdeführerin ist einerseits der Auffassung, der Beschwerdegegner habe in seiner Klage nicht hinreichend dargetan, dass auch hinsichtlich der von ihm angewandten dreimonatigen Kündigungsfrist, die nur für Wohnungen, nicht aber für Geschäftsräume gelte, ein "klarer Fall" gegeben sei. Er habe in seinem Ausweisungsgesuch betreffend Nutzung nur festgehalten, dass es sich um keine Familienwohnung gemäss Art. 266m OR gehandelt habe. Der Einwand ist nicht stichhaltig: Wenn das Mietobjekt zur Benützung als "Familienwohnung/eingetragene Partnerschaft" und als "Büro-/Geschäftsräume" vorgesehen war, die Parteien im streitgegenständlichen Mietvertrag die dreimonatige Kündigungsfrist für Wohnräume und nicht die sechsmonatige Kündigungsfrist für Büro- und Geschäftsräume angekreuzt haben und der Beschwerdegegner mit der Frist für Wohnungen gekündigt hat, wird bereits aus dem Zusammenhang deutlich, dass er das Mietobjekt unter den für die Kündigung massgebenden Gesichtspunkten nicht als Geschäftsraum einordnet. Zu weiteren Ausführungen war er in der Klage nicht gehalten. Es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024 E. 3.2). Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräften (Urteile des Bundesgerichts 4A_533/2019 vom 22.”

“Le Tribunal a retenu qu'il ressortait des pièces de la procédure qu’au moment de la remise en gage des cédules hypothécaires, celles-ci grevaient le bien immobilier du codébiteur du prêt, C______ SA, et que ce bien ne constituait pas alors le domicile conjugal des époux A______/F______ de sorte que les arguments de la recourante en lien avec l’art. 169 CC n'étaient pas pertinents. La recourante fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'il n'était pas nécessaire que le prêt et les cédules lui soient également dénoncées, alors que le domicile conjugal était en jeu, violant ainsi l'art. 169 CC. 4.1 Un époux ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, ni résilier le bail, ni aliéner la maison ou l’appartement familial, ni restreindre par d’autres actes juridiques les droits dont dépend le logement de la famille (art. 169 al. 1 CC). La constitution d'une cédule hypothécaire ne tombe en principe pas sous les exigences de l'art. 169 CC (deschenaux/steinauer/baddeley, Les effets du mariage, 2017, n. 217a p. 182). Contrairement à ce qui est prévu en matière de bail (art. 266m CO), la loi n'impose pas au créancier hypothécaire, lorsque le gage grève un immeuble destiné au logement de la famille, de communiquer une copie de la lettre de dénonciation du crédit au conjoint également: dans cette hypothèse, comme le prévoit l'art. 153 al. 2 let. b LP, la notification du commandement de payer suffit (arrêt du Tribunal fédéral 5P.420/2000 du 19 décembre 2000, consid. 3). 4.2 En l'espèce, la recourante était locataire, avec son époux de l'immeuble mis en gage, et seulement actionnaire de la société qui en était propriétaire, de sorte que l'application de l'art. 169 CC à la constitution du gage paraît déjà douteuse. De plus, au moment de la reprise par l'époux de la recourante des droits et obligations découlant du contrat de prêt litigieux, l'objet du bail ne constituait pas le logement de la famille, de sorte que de toute façon l'accord de l'épouse n'était pas nécessaire. En tout état, selon la convention du 3 février 2015, date à laquelle les époux occupaient l'immeuble mis en gage, la recourante "a accepté les engagements hypothécaires en cours et les [a] partagés avec son mari", même s'il ne ressort pas du dossier que la FONDATION D______ ait eu connaissance de cette convention.”

“Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). Il n'y a pas de colocation ou de location commune d'un appartement, si le contrat est conclu par un bailleur avec un seul et non pas avec les deux époux ou concubins, même si l'autre utilise le même logement et supporte une part du loyer, une telle situation ne relevant d'ailleurs pas non plus de la sous-location (Lachat, La sous-location, in Semaine Judiciaire 1992, p. 469, 471). Dans ce cas, le titulaire du bail exerce son droit d'héberger des familiers (Micheli, Les colocataires dans le bail commun, in 8ème Séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 3-4; ACJC/1230/2017 du 12 octobre 2007 consid. 3.1). 2.5 La protection de l'art. 266m al. 1 CO, selon lequel un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint lorsque la chose louée sert de logement à la famille, ne s'applique qu'aux personnes ayant contracté mariage et aux partenaires enregistrés, le divorce ayant pour effet de supprimer la protection. Les personnes fiancées ou vivant en union libre ne sont pas visées par cette disposition (Barrelet, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 2, 3 et 13 ad art. 266m CO et les références citées). 2.6 En l'espèce, les arguments avancés par le recourant pour contester la réalisation des conditions d'application de la procédure en protection de cas clair paraissent a priori mal fondés. En effet, le recourant ne soutient pas être personnellement titulaire d'un droit réel ou personnel sur le logement qu'il occupe et ne saurait a priori se prévaloir d'un éventuel droit de son père sur celui-ci pour faire obstacle à son évacuation. En tout état, il n'apparaît pas que ce dernier disposerait d'un titre valable pour demeurer dans l'appartement litigieux.”

“Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). Il n'y a pas de colocation ou de location commune d'un appartement, si le contrat est conclu par un bailleur avec un seul et non pas avec les deux époux ou concubins, même si l'autre utilise le même logement et supporte une part du loyer, une telle situation ne relevant d'ailleurs pas non plus de la sous-location (Lachat, La sous-location, in Semaine Judiciaire 1992, p. 469, 471). Dans ce cas, le titulaire du bail exerce son droit d'héberger des familiers (Micheli, Les colocataires dans le bail commun, in 8ème Séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 3-4; ACJC/1230/2017 du 12 octobre 2007 consid. 3.1). 2.5 La protection de l'art. 266m al. 1 CO, selon lequel un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint lorsque la chose louée sert de logement à la famille, ne s'applique qu'aux personnes ayant contracté mariage et aux partenaires enregistrés, le divorce ayant pour effet de supprimer la protection. Les personnes fiancées ou vivant en union libre ne sont pas visées par cette disposition (Barrelet, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 2, 3 et 13 ad art. 266m CO et les références citées). 2.6 En l'espèce, les arguments avancés par le recourant pour contester la réalisation des conditions d'application de la procédure en protection de cas clair paraissent a priori mal fondés. En effet, le recourant ne soutient pas être personnellement titulaire d'un droit réel ou personnel sur le logement qu'il occupe et ne saurait a priori se prévaloir d'un éventuel droit de son père sur celui-ci pour faire obstacle à son évacuation. En tout état, il n'apparaît pas que ce dernier disposerait d'un titre valable pour demeurer dans l'appartement litigieux.”

“En effet, le recourant ne soutient pas être personnellement titulaire d'un droit réel ou personnel sur le logement qu'il occupe et ne saurait a priori se prévaloir d'un éventuel droit de son père sur celui-ci pour faire obstacle à son évacuation. En tout état, il n'apparaît pas que ce dernier disposerait d'un titre valable pour demeurer dans l'appartement litigieux. Le contrat de bail a en effet été résilié valablement par C______, seule titulaire des droits et obligations en découlant suite au prononcé du jugement de divorce du 13 mai 2011. L'existence d'un droit du père du recourant à demeurer dans l'appartement litigieux a d'ailleurs été nié par le Tribunal de première instance dans son jugement du 18 mai 2020. Contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que les époux A/B______ ait poursuivi leur cohabitation postérieurement au divorce sans que cela ne suscite de réaction de la part de la VILLE D______ qui en avait pourtant connaissance ne permet a priori pas de conclure à l'existence d'un rapport de colocation entre les époux approuvé tacitement par la bailleresse compte tenu du droit de C______ d'héberger des familiers. En outre, l'art. 266m al. 1 CO cessant de s'appliquer en cas de divorce, le recourant ne peut se prévaloir de cette disposition pour contester la validité du congé donné par sa mère. L'existence d'un comportement contraire à la bonne foi de la VILLE D______ peut par ailleurs d'emblée être écartée dès lors que C______, en tant que titulaire du contrat de bail, disposait d'un droit de résiliation et qu'un délai supplémentaire de presque 6 mois a été proposé aux autres occupants de l'appartement pour libérer les lieux afin de tenir compte des conséquences de la résiliation sur leur situation. Enfin, il n'apparaît pas que le recourant pourrait prétendre à l'octroi d'un sursis humanitaire à l'exécution du jugement d'évacuation, l'art. 30 al. 4 LaCC sur lequel il se fonde n'étant, à teneur de son texte, applicable que dans les procédures relevant de la compétence de la juridiction des baux et loyers. En tout état, les conditions à l'obtention d'un tel sursis ne paraissent pas réunies pour les motifs exposés par l'autorité précédente.”

“En effet, le recourant ne soutient pas être personnellement titulaire d'un droit réel ou personnel sur le logement qu'il occupe et ne saurait a priori se prévaloir d'un éventuel droit de son père sur celui-ci pour faire obstacle à son évacuation. En tout état, il n'apparaît pas que ce dernier disposerait d'un titre valable pour demeurer dans l'appartement litigieux. Le contrat de bail a en effet été résilié valablement par C______, seule titulaire des droits et obligations en découlant suite au prononcé du jugement de divorce du 13 mai 2011. L'existence d'un droit du père du recourant à demeurer dans l'appartement litigieux a d'ailleurs été nié par le Tribunal de première instance dans son jugement du 18 mai 2020. Contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que les époux A/B______ ait poursuivi leur cohabitation postérieurement au divorce sans que cela ne suscite de réaction de la part de la VILLE D______ qui en avait pourtant connaissance ne permet a priori pas de conclure à l'existence d'un rapport de colocation entre les époux approuvé tacitement par la bailleresse compte tenu du droit de C______ d'héberger des familiers. En outre, l'art. 266m al. 1 CO cessant de s'appliquer en cas de divorce, le recourant ne peut se prévaloir de cette disposition pour contester la validité du congé donné par sa mère. L'existence d'un comportement contraire à la bonne foi de la VILLE D______ peut par ailleurs d'emblée être écartée dès lors que C______, en tant que titulaire du contrat de bail, disposait d'un droit de résiliation et qu'un délai supplémentaire de presque 6 mois a été proposé aux autres occupants de l'appartement pour libérer les lieux afin de tenir compte des conséquences de la résiliation sur leur situation. Enfin, il n'apparaît pas que le recourant pourrait prétendre à l'octroi d'un sursis humanitaire à l'exécution du jugement d'évacuation, l'art. 30 al. 4 LaCC sur lequel il se fonde n'étant, à teneur de son texte, applicable que dans les procédures relevant de la compétence de la juridiction des baux et loyers. En tout état, les conditions à l'obtention d'un tel sursis ne paraissent pas réunies pour les motifs exposés par l'autorité précédente.”